Францияда қатесіз жылжымайтын мүлікті қалай сатып алуға болады

2025 жылы Францияның жылжымайтын мүлік нарығы 2023–2024 жылдардағы баяулаудан кейін күшті қалпына келуді көрсетеді. Тек бірінші жартыжылдықта транзакциялар саны өткен жылдың бірінші жартыжылдығымен салыстырғанда 12%-ға өсті. Ел бойынша шаршы метрдің орташа бағасы 3017 евроға жетті. Париж ең қымбат нарық болып қала береді, бағасы шаршы метріне 9 420 еуроны құрайды, бұл 2025 жылдың ақпанынан 0,4%-ға жоғары.

Бұл мақаланың мақсаты француз жылжымайтын мүліктерінің инвестициялық тартымдылығын талқылау болып табылады. Бұл мақалада біз негізгі нарықтық тенденцияларды талдаймыз, заңды және салықтық жағдайларды бағалаймыз және олардың мақсаттарына байланысты қандай мүліктер мен орындар инвесторлардың назарын аударатынын талқылаймыз.

Неге қазір?

• Нарықтағы белсенділік артып келеді. 2025 жылдың алғашқы алты айында транзакциялар саны 2024 жылмен салыстырғанда 12%-ға өсті.
• Басты аймақтардың бағасы көтерілуде. Париж, Кот-д'Азур және Прованс бағаның тұрақты өсуін жалғастыруда.
• Жалдау ережелеріне өзгерістер. Жаңа ережелер ұзақ мерзімді келісімшарттарды ынталандырады және қысқа мерзімді жалға алу тәуекелдерін азайтады.
• Сенімді инвестициялық актив. Жаһандық экономикалық тұрақсыздық жағдайында Франция капиталды қорғаудың қауіпсіз нұсқасы болып қала береді.

Менің атым Оксана Жушман. Мен заңгермін және ЕО елдерінде, соның ішінде Францияда, Австрияда және Германияда жылжымайтын мүлікке инвестиция салуға маманданамын. Осы жылдар ішінде мен әр кезеңде транзакцияларға қолдау көрсеттім: мүлікті таңдау мен заңды тексеруден салықты оңтайландыру мен меншік құрылымына дейін. Менің басты мақсатым – инвестицияларды қорғау және инвестициялық процесті клиенттер үшін түсінікті және тиімді ету.

Франция инвесторларға жоғары өтімділікті, жылжымайтын мүліктің кең таңдауын және жақсы дамыған инфрақұрылымды ұсынады. Ол Париждегі пәтерлерден және қала маңындағы үйлерден Альпі шалелері мен жағалаудағы виллаларға дейін барлығын ұсынады. Франция өмір салты инвестицияларының тартымдылығын салыстырмалы түрде жоғары кіріс әлеуетімен біріктіреді, өйткені туризм және жоғары жалдау сұранысы тұрақты кірістілік әлеуетін тудырады, әсіресе ұзақ мерзімді перспективада.

Австрия, керісінше, неғұрлым тұрақты нарық үлгісімен мақтана алады. Тәуекелдер төмен, заңнама неғұрлым ашық, ал инвесторлардың ережелері қатаңырақ, бұл капиталды сенімді қорғауды қамтамасыз етеді. Австриядағы жалдау кірістері әдетте жылына 2-3% шектеледі, бірақ бұл консерватизм нарықты болжамды етеді. Маңызды фактор аустриялық жылжымайтын мүлікке тұрақты жоғары сұраныс болып табылады, ол бағаны қолдайды және сатып алушылардың тұрақты қызығушылығын растайды. Франциядан айырмашылығы, онда кірістер негізінен туризм мен нарықтық ауытқуларға байланысты, Австрияда жылжымайтын мүлік капиталды сақтау құралы ретінде қызмет етеді. Сондықтан, жылжымайтын мүлікке инвестиция салу көбінесе агрессивті түрде ақша табу тәсілі емес, қауіпсіз, ұзақ мерзімді стратегия ретінде қабылданады.

Осылайша, Франция серпінді мүмкіндіктерді іздейтін және жоғары кіріс үшін тәуекелдерді қабылдауға дайын адамдар үшін қолайлы, ал Австрия тұрақтылықты, заңды қауіпсіздікті және жылжымайтын мүлік құнының ұзақ мерзімді өсуін бағалайтын консервативті инвесторлар үшін жақсы.

Франция ұзақ уақыт бойы Еуропаның жетекші нарықтары арасында күшті орынға ие болды. Оның заңнамалық базасы инвесторлардың құқықтарын қорғайды, ал оның жоғары өтімділігі жылжымайтын мүлікке сатып алушылар мен жалға алушыларды табуға мүмкіндік береді.

Mordor Intelligence Source мәліметтері бойынша, француз жылжымайтын мүлік нарығы 2025 жылы 528,33 миллиард долларға бағаланады және 2030 жылға қарай 697,52 миллиард долларға дейін өседі деп болжануда, бұл жылдық күрделі өсу қарқынын (CAGR) 5,92% құрайды.

Францияның жылжымайтын мүлік нарығы жетілген және тұрақты болып саналады: транзакциялардың ашық ережелері белгіленеді, ал құқықтық жүйе инвесторлардың мүдделерін сенімді қорғайды. Нәтижесінде Франциядағы жылжымайтын мүлік айтарлықтай өтімді. Бұл әсіресе ірі қалалар мен танымал курорттарда байқалады, мұнда жылжымайтын мүлік нарықта ұзақ уақыт бойы сирек қалады, жаңа иелерін немесе жалға алушыларды тез табады.

Францияда қолжетімді баспана сатып алуға мүдделі клиенттермен жұмыс істеу тәжірибемізде біз Париж маңындағы нұсқаларды, сондай-ақ Кот-д'Азурдағы шағын пәтерлерді жиі қарастырдық. Салыстырмалы түрде төмен бағаларға қарамастан, бұл мүліктер, ең алдымен, ұзақ мерзімді жалға алуға тұрақты сұраныстың арқасында жақсы кірістер көрсетті.

PwC мен Дүниежүзілік банктің соңғы аналитикалық есептеріне сәйкес, Франция жылжымайтын мүлік транзакцияларының қауіпсіздігі және меншік құқықтарын қорғау бойынша тұрақты түрде еуропалық көшбасшылардың қатарында. Оның үстіне, елдің ең ірі қалаларында жалға беру кірістері Еуропалық Одақ бойынша орташа деңгейден асып түседі және шамамен 4-5% жетеді.

Көптеген инвесторлар құқықтық қорғаудың маңыздылығын жете бағалайды. Мен әрқашан клиенттерге сатып алатын мүліктің құқықтық сараптамасына ерекше назар аударуды және тек беделді агенттермен және нотариустармен жұмыс істеуді ұсынамын, әсіресе Францияда жалға алу мақсатында пәтер сатып алғанда.

Франция салыстырмалы түрде жоғары кірісті, тұрақтылық пен болжамдылықты және көптеген сатып алушылар үшін тартымды өмір салтын біріктіреді.

Париж және Францияның оңтүстігі дәстүрлі түрде Франциядағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың негізгі бағыттары болып қала береді. Олардың тартымдылығы жоғары өтімділік, тұрақты сұраныс және жергілікті тұрғындар да, шетелдік сатып алушылар да бағалайтын ерекше өмір салтының үйлесімімен байланысты.

Париж тұрақты жалдау кірісі мен ұзақ мерзімді капиталдың өсуін қалайтын инвесторлар үшін өте тартымды. Ал Кот-д'Азур мен Прованс инвестицияны аймақтың беделі мен туристік әлеуетін біріктіргісі келетіндерді тартады.

• Париж Еуропадағы ең ірі іскерлік және туристік орталық және өтімділік деңгейі жоғары.
• Кот-д'Азур және Прованс виллалар сұранысқа ие премиум аймақтар болып табылады. Сондай-ақ тұрақты маусымдық сұраныс пен шетелдік инвесторлардың тұрақты қызығушылығы бар.

Тіпті осы аймақтардағы салыстырмалы түрде төмен бағадағы жылжымайтын мүлік айтарлықтай табыс әкелуі мүмкін. Мысалы, менің клиенттерімнің бірі Ниццадан шағын вилла сатып алды: жалға беруден түскен табыс алғашқы екі туристік маусымдағы инвестицияны толығымен өтеді, тіпті бастапқы мақсаты Францияда қолжетімді үй табу болды.

Франция жалпы алғанда Еуропадағы ең тұрақты және тартымды нарықтардың бірі ретіндегі мәртебесін сақтайды. Notaires de France мәліметтері бойынша, елде 2024 жылдың сәуірі мен 2025 жылдың сәуірі аралығында 892 000 жылжымайтын мүлік сатылды, бұл өткен жылмен салыстырғанда 50 000-ға көп. Үйдің орташа бағасы шаршы метріне шамамен 2 953 еуроға жетті.

Нарық тарихы оның ауыр дағдарыстарға төтеп бере алатынын көрсетеді. Мысалы:

• 2008–2010: Ірі қалаларда қолданыстағы тұрғын үй бағасы орта есеппен 10–12%-ға төмендеді. Біртіндеп қалпына келтіру ұзақ мерзімді жалға алудың тұрақты сұранысына байланысты болды.
• 2020–2021: COVID-19 пандемиясы кезінде құлыптар мен туристік шектеулер туристік аймақтардағы мүліктерге қызығушылықтың төмендеуіне әкелді. Дегенмен, ішкі сұраныс, әсіресе жаңа үйлерге сұраныс нарықты қолдады.

Француз жылжымайтын мүліктері экономикалық дағдарыстарға төзімділігін тарихи түрде көрсетті. Францияда қол жетімді бағамен үй сатып алғысы келетін инвесторлар үшін ішкі сұранысы күшті аймақтарда опцияларды іздеудің мағынасы бар.

Ең жақсы мысал: менің клиенттерімнің бірі 2020 жылғы дағдарыстан кейін бірден Прованстағы шағын үй сатып алды. 2022 жылға қарай ұзақ мерзімді жалға беруден түскен табыс оған инвестициясын толығымен қайтаруға мүмкіндік берді.

Ірі қалалардағы бағалар (Париж, Лион және Кот-д'Азур) жылына 3-5% тұрақты өсті. Дегенмен, қолданыстағы нарық жаңадан салынған секторға қарағанда баяу өсті, бұл капиталдың өсуі үшін Францияда жылжымайтын мүлік сатып алғысы келетін инвесторлар үшін қосымша мүмкіндіктер ашты.

Тіпті Францияның сұранысқа ие аймақтарындағы ең қолжетімді жылжымайтын мүліктер жиі өтімді болып қалады және тұрақты жалға беру кірісін береді.

Ел нарығы жоғары аймақтық әртараптандырылғанын және жылжымайтын мүлікті таңдау инвестициялық стратегияға тікелей байланысты екенін түсіну маңызды.

• Париж : мәдени орталық; бір-үш бөлмелі пәтерлер үшін 350 000 еуродан 900 000 еуроға дейін тұрғын үй; €1,2 миллионнан бастап премиум пентхаустар. Airbnb арқылы қысқа мерзімді жалға алу жылына 4–5% табыс әкеледі.
• Лион : университет және өнеркәсіп орталығы; пәтерлер 250 000 еуродан 600 000 еуроға дейін, үлкен пәтерлер 700 000 еуроға дейін. Студенттер мен кәсіпқойлар арасында танымал ұзақ мерзімді жалға беру.
• Марсель : үлкен туристік ағыны бар порт қаласы; үйлер €180,000-нан €450,000-ға дейін, ал теңіз жағалауындағы үйлер €500,000-нан басталады. Жазғы жалға алу 5–6% кірісті береді.
• Кот-д'Азур : пәтерлер €300 000, виллалар €1 млн. Маусымдық жалға алу өте тиімді, өтімділігі жоғары.
• Бордо : пәтерлер 220 000 еуродан 550 000 еуроға дейін, үйлер 400 000 еуроға дейін. Аймақ тұрақты түрде қымбаттап, студенттер мен инвесторлар арасында сұранысқа ие.
• Тулуза : пәтерлер 200 000 еуродан 450 000 еуроға дейін, үйлер 400 000 еуроға дейін. Авиация және IT салаларының дамуының арқасында танымал ұзақ мерзімді жалға алу.
• Альпі : пәтерлер 250 000 еуродан, шале үйлері 1 миллион еуродан. Қысқы туристер арасында танымал, маусымдық жалға алу тұрақты табыс әкеледі.

Транзакциялардың 60%-дан астамы бар үйлерді қамтиды. Қала орталықтары мен қала маңындағы пәтерлер мен үйлер жалға алу үшін де, қайта сату үшін де сұранысқа ие.

Жаңа әзірлемелер , ең алдымен, ірі қалаларда және жағалауда танымал болып қала береді. Олардың артықшылықтары заманауи макеттер мен салықтық жеңілдіктерді қамтиды (мысалы, Pinel бағдарламасы). Бағасы 250 000 еуродан 700 000 еуроға дейін, премиум мүліктері 1 миллион еуродан басталады.

Пәтерлер мен студиялар қысқа мерзімді жалға алу үшін өте қолайлы (Airbnb), әсіресе Парижде, Лионда және Кот-д'Азурда. Орташа табыс жылына 4-5% құрайды.

Шалелер мен виллалар Альпі тауларында және елдің оңтүстігінде ең танымал. Бағалары 250 000 еуродан басталып, премиум 1 миллион еуроға жетеді. Туристік аймақтарда олар жоғары маусымдық табыс әкеледі.

Шетелдік сатып алушылар Франциядағы қайталама жылжымайтын мүлік нарығындағы транзакциялардың жалпы көлемінің шамамен 2% құрайды, бірақ олар туристік аймақтарда премиум-мүлкілерге тұрақты сұранысты тудыратындар болып табылады.

Негізгі ұлттар:

• Бельгиялықтар шетелдіктердің қатысуымен жасалған транзакциялардың шамамен 20% құрайды. Олар Вар аймағында және Прованс-Альпі-Кот-д'Азурда (PACA) ең белсенді.
• Британдықтар, шамамен 17%, Дордон мен PACA-ны қалайды. Олардың орташа сатып алу бюджеті шамамен 500 000 еуроны құрайды.
• Америкалықтар Парижде көшбасшы болып табылады, олардың үлесіне шетелдік транзакциялардың 25% дейін жетеді. Орташа бюджет шамамен 715 000 еуроны құрайды. Олар Кот-д'Азурға да қызығушылық танытуда.
• Голландиялықтардың 2022-2025 жылдар аралығындағы белсенділік өсімі +45% құрады. Олардың таңдауы - Creuset және Haute-Savoie, орташа бюджеті шамамен € 298 000.
• Немістер дәстүрлі түрде Вар мен Эльзастағы мүлікті 400 000-600 000 еуроға сатып алады.
• Париждегі және Кот-д'Азурдағы мәмілелердің 10% дейін қытайлық инвесторлардың үлесіне тиеді. Олардың бюджеттері көбінесе €1 000 000-нан асады.
• Париждегі шетелдік транзакциялардың шамамен 12% ливандықтардың үлесіне тиеді. Олар астананың ең көрікті жерлеріндегі беделді мүліктерге басымдық береді.

Француздар бастапқы тұрғын үйге белсенді түрде инвестиция салуда, бұл нарықтың ұзақ мерзімді тұрақтылығы үшін берік негіз жасайды.

Ішкі сұраныстың ерекшеліктері:

• ірі қалалардың шетіндегі шағын пәтерлер мен үйлер танымал;
• пәтерлер Кот-д'Азурда, сондай-ақ Парижде, Лионда, Бордода сұранысқа ие;
• тұрғын үй тек өмір сүру үшін ғана емес, сонымен қатар жалдамалы табыс көзі ретінде де сатып алынады;
• Мегаполистерде ішкі сұраныс жиі ұсыныстан асып түседі, әсіресе заманауи макеттері бар жаңа ғимараттар сегментінде.

Францияда жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, жергілікті және шетелдік сатып алушылардың мүдделері арасындағы теңгерімді ескеріңіз. Бұл комбинация жоғары өтімділік пен тұрақты кірісті қамтамасыз етеді, тіпті туристік қозғалыс уақытша төмендесе де.

Меншік құрылымын таңдау тікелей инвестордың мақсаттарына, бюджетіне және стратегиясына байланысты. Францияда жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың бірнеше негізгі әдістері бар, олардың әрқайсысының өзіндік артықшылықтары мен шектеулері бар.

Ең қарапайым нұсқа. Күрделі құқықтық құрылымдарсыз мүлікті тікелей басқаруды қалайтын жеке инвесторлар немесе серіктестер үшін қолайлы.

Мысал: Клиент ұзақ мерзімді жалға алу үшін Лионнан өз атынан €320 000 пәтер сатып алды. Табыс шамамен жылына 4% құрады, ал басқаруды жергілікті жылжымайтын мүлік агенттігі жүргізді.

Отбасылар мен инвесторлардың шағын топтары арасында танымал бірлескен меншік нысаны. Ол меншік үлестерін бөлуді және мұраны беруді жеңілдетеді.

SCI артықшылықтары:

• объектіге бірден бірнеше қатысушының иелік ету мүмкіндігі;
• мүлікті мұрагерлік бойынша оңай беру;
• жекелеген жағдайларда салық жеңілдіктері.

Кемшіліктері:

• Жыл сайын міндетті есеп пен есеп беру;
• тікелей меншікке қарағанда күрделірек тіркеу процедурасы.

Мысал: Отбасы ата-аналар мен балалар арасында үлесті бөліп, SCI арқылы Кот-д'Азурдан вилла сатып алуға шешім қабылдады. Бұл басқаруды жеңілдетіп, мұрагерлік мәселелерін алдын ала шешті.

Франциядағы жылжымайтын мүлікті тікелей басқарусыз табыс тапқысы келетіндер үшін арнайы қорлар бар:

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) – тұрақты кіріс төлемдері бар тұрғын және коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестициялар.
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) – жылжымайтын мүлікке инвестицияларды қаржы құралдарымен біріктіруге мүмкіндік беретін икемді құрылым.

Мысал: Париждегі кеңсе ғимараттары мен тұрғын үй кешендеріне маманданған SCPI-ге бір клиент €200 000 инвестициялады. Орташа жылдық табыс 4,2% құрады.

Тағы бір нұсқа - бірнеше инвесторлар арасында үлестік мүлікті сатып алу. Кейбір жағдайларда салықтарды оңтайландыру және мұрагерлік процедураларды жеңілдету үшін трасттар мен арнайы отбасы құрылымдары қолданылады. Дегенмен, мұндай мәмілелер білікті құқықтық қолдауды және қатысушылар арасында ашық келісімдерді қажет етеді.

Францияда резидент еместер үшін заңды кедергілер жоқ. Шетелдік азаматтар Францияда үйді, пәтерді немесе жылжымайтын мүліктің кез келген басқа түрін еркін сатып ала алады.

Негізгі ерекшеліктері:

• Шетелдіктер жылжымайтын мүлікті шектеусіз сатып алуға, жалға алуға және сатуға құқылы;
• объектілердің санына немесе құнына шектеу жоқ;
• Сатып алу үшін сізге тұруға рұқсат немесе азаматтық қажет емес; төлқұжат жеткілікті.

Францияда жылжымайтын мүлікті сатып алу заңды рәсімдерге мұқият қарауды талап етеді. Мүлік мінсіз болып көрінсе де, тиісті тексеру жүргізбеу қаржылық тәуекелдерге әкелуі мүмкін.

1. NIF (Numéro d'Identification Fiscale) алу - барлық сатып алушыларға, соның ішінде шетелдіктерге де талап етілетін салық сәйкестендіру нөмірі.
2. Нотариусты таңдау – Францияда нотариус мәміленің міндетті қатысушысы болып табылады; оның заңдылығына және меншік құқығын тіркеуге кепілдік береді.
3. Compromis de vente – алдын ала сатып алу-сату шарты, оған қол қойылған кезде әдетте бағаның 5-10% көлеміндегі депозит төленеді.
4. Acte de vente - бұл нотариус алдында қол қойылған соңғы акт. Тіркелгеннен кейін сатып алушы толық меншік иесі болады.

Менің клиенттерімнің бірі 7% депозитпен Compromis de Vente келісіміне қол қою арқылы Парижде пәтер сатып алды. Құжаттарды мұқият тексергеннен кейін нотариус Acte de Vente құжатын берді және мүлік бірден жалға беруге дайын болды.

Францияда мәмілені нотариаттық өкілдік ету заң бойынша міндетті болып табылады. Мәміленің заңды тұтастығын қамтамасыз етуде нотариус басты рөл атқарады: олар құқықты тексереді, кез келген ауыртпалықтар мен қарыздарды анықтайды, Compromis de vente және Acte de vente Service de Publicité Foncière қызметінде меншік құқығын беруді тіркейді . Сонымен қатар, нотариус сатып алушының да, сатушының да мүдделерінің қорғалуын қамтамасыз ете отырып, салықтар мен төлемдерді есептейді.

Агент сәл басқа рөл атқарады: олар жылжымайтын мүлікті таңдайды, олардың нарықтық құнын бағалайды, қарауды ұйымдастырады және келіссөздер жүргізеді, бірақ олар нотариусты алмастыра алмайды.

Түсіндіру үшін сізге мысал келтірейін: Германиядан келген клиент Француз Ривьерасынан пәтер сатып алғысы келді. Агент бағаны 5% төмендету туралы келіссөздер жүргізуге көмектесті, ал нотариус мәмілені толық қарауды қамтамасыз етті және құқықты тіркеді.

• Ауылдық жерлерде және шағын француз ауылдарында тарихи құнды үйлер жиі кездеседі. Дегенмен, оларға ерекше назар аударуды қажет ететін сервитуттар немесе қарыздар жүктелуі мүмкін.
• Кот-д'Азур немесе Альпі сияқты курорттарда екінші рет жалға берілетін үйлер мен кондоминиум пәтерлері жиі кездеседі. Коммуналдық төлемдер мен мүлікті басқару ережелерін ескеру маңызды.

Клиент 180 000 еуроға француз ауылынан үй сатып алды. Бір қарағанда, жылжымайтын мүлік мінсіз болып көрінді, бірақ тексеру барысында мен өтелмеген жер салығы мен коммуналдық төлемдерді таптым. Тексерусіз сатып алушы бірнеше мың еуроны құрайтын күтпеген шығындарға және мүлікті тіркеудегі қиындықтарға тап болар еді.

Француз заңы Францияда жылжымайтын мүлікті сенімхат арқылы сатып алуға рұқсат береді. Бұл мәмілеге жеке қатыса алмайтын шетелдік инвесторлар үшін өте ыңғайлы.

АҚШ-тан келген клиент Лионнан қашықтан пәтер сатып алуға шешім қабылдады. Мен транзакцияны басынан аяғына дейін қолдадым: нотариуста құжаттарға қол қоюды, салымды төлеуді және меншік құқығын тіркеуді ұйымдастырдым. Нәтижесінде клиент Францияға жеке бармай-ақ транзакция сәтті жабылды.

Францияда қандай да бір жылжымайтын мүлікті сатып алмас бұрын, мұқият тексеру маңызды:

• салық берешегінің болуы;
• жердің құқықтық жағдайы және мүмкін болатын ауыртпалықтар;
• мүліктің заңды тазалығы (меншік құқығы, заңды даулардың болмауы).

Прованстағы үй сатып алу кезінде бір оқиға болды. Мүлікті тексеру барысында жердің бір бөлігі сатушыға емес, муниципалитеттікі екені анықталды. Шекараларды реттегеннен кейін клиент жердің ешқайсысын жоғалтпастан мүлікті сатып ала алды.

​​Service de Publicité Foncière (Қоғамдық мүлік қызметі ) арқылы мүлікті тіркеу Осы процедурадан кейін ғана мүлік сатып алушы үшін заңды түрде қамтамасыз етіледі. Актіге нотариуспен қол қою маңызды, бірақ тіркеу иесін үшінші тұлғалардың кез келген ықтимал шағымдарынан қорғайды.

Францияда жылжымайтын мүлікті сатып алу тек мүліктің бағасын ғана емес, сонымен қатар алдын ала ескеру қажет қосымша шығындарды да қамтиды. Салық пен алымдарды дұрыс жоспарлау инвесторларға ақшаны үнемдеуге және күтпеген шығындардан аулақ болуға мүмкіндік береді.

Францияда жылжымайтын мүлікті сатып алу тек мүліктің бағасын төлеуді ғана емес, сонымен қатар салықтар мен алымдарды есепке алуды да қамтиды. Бұл шығындарды дұрыс жоспарлау жағымсыз тосын жағдайларды болдырмауға көмектеседі.

• Taxe foncière – жыл сайынғы мүлік салығы. Оның мөлшері мүліктің көлеміне, орналасқан жеріне және түріне байланысты.
• Резиденцияға салынатын салық - тұруға салынатын салық. 2023 жылдан бастап ол негізгі тұрғын үйлер үшін толығымен дерлік жойылды, бірақ екінші үйлерге, әсіресе туристік аймақтарға қатысты.

Мысал: Клиент 180 000 еуроға ауылдан үй сатып алды. Жылдық мүлік салығы шамамен €1200 болды, ал тұрғын үй салығы қолданыстағы салық жеңілдіктерінің арқасында іс жүзінде нөлге тең болды.

• Мемлекеттік баж салығы ( taxes de publicité foncière ) қайталама нарықта 5,09%-дан 5,8%-ға дейін ауытқиды, ал кейбір жағдайларда сатып алынған мүлік құнының 8,9%-ға дейін жетуі мүмкін.
• Бес жыл бұрын пайдалануға берілген жаңа ғимараттар үшін бұл төлем айтарлықтай төмен – шамамен 2–3%.
• Агенттік комиссиялар 2%-дан 6%-ға дейін ауытқиды және әдетте сатушы төлейді.
• Нотариалдық алымдар мүліктің құнына байланысты және салықтар мен міндетті төлемдерді қамтиды.

Жалпы алғанда, қайта сатылатын үйді сатып алу шығындары әдетте үй құнының шамамен 7-10% құрайды.

Бес жыл толмаған жаңа ғимаратты сатып алғанда, қосымша 20% ҚҚС алынады. Бұл жаңа жылжымайтын мүліктің барлық түрлеріне — пәтерлерге, үйлерге және пәтерлерге қолданылатын стандартты мөлшерлеме.

Дегенмен, сатып алушылардың белгілі бір санаттары үшін артықшылықтар бар:

• жас отбасылар мен бірінші рет үй сатып алушылар тарифті ішінара төмендетуге сене алады;
• Кейбір аймақтарда (негізінен Францияның оңтүстігінде және ірі қалалардың маңында) салық ауыртпалығын төмендететін жаңа ғимараттарды сатып алуға ынталандыру бағдарламалары бар;
• Әлеуметтік тұрғын үй немесе жалға беру бағдарламаларына инвестиция салу қосымша салық жеңілдіктерін ұсына алады.

Сонымен қатар, жаңа құрылыстарды тіркеу жарналары бар үйлерге қарағанда айтарлықтай төмен, бұл жылжымайтын мүлік бағасының шамамен 0,7% құрайды. Бұл жаңа жобаларға инвестициялауды әсіресе шығындарды оңтайландыруды қалайтындар үшін тартымды етеді.

Францияда IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) мүлік салығын жыл сайынғы 1 қаңтардағы жағдай бойынша елдегі салық салынатын мүлкінің құны 800 000 еуродан асатын меншік иелері ғана төлейді. Шетелдік инвесторларға арнайы ереже қолданылады: тек Францияда орналасқан мүлік қарастырылады. Франция мен меншік иесінің салық резиденті елі арасындағы салықтық келісімдердің ережелері қолданылады.

Салық салу объектілеріне мыналар жатады:

• пәтерлер, үйлер, сондай-ақ қосалқы ғимараттар (гараждар, жертөлелер, автотұрақтар);
• тарихи ескерткіш мәртебесіне ие ғимараттар;
• салынып жатқан объектілер;
• ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер, игеруге арналған жерлер және басқа да игерілмеген аумақтар;
• Францияда жылжымайтын мүлікке иелік ететін компаниялардың акциялары.

Мыналар салық салуға жатпайды:

• ұзақ мерзімді жалға берілген ауылдық жерлер;
• орман алқаптары мен бақтар;
• кәсіби жылжымайтын мүліктің жекелеген санаттары.

Түсіндіру үшін мысалды қарастырайық. Егер Франциядағы жылжымайтын мүліктің нарықтық құны €1,4 миллион болса, салық базасы прогрессивті шкала арқылы есептеледі. Бұл құнның әртүрлі бөліктеріне әртүрлі ставкалар бойынша салық салынатынын білдіреді:

• бірінші € 800 000 салықтан босатылған;
• 800 000 еуро мен 1,3 миллион еуро аралығындағы сомалар 0,5% мөлшерлеме бойынша салық салынады (яғни 500 000 еуро 0,5% мөлшерлеме бойынша);
• 1,3 миллион еуродан 1,4 миллион еуроға дейінгі сомаға 0,7% мөлшерлеме бойынша салық салынады (яғни, 0,7 пайыздық мөлшерлеме бойынша 100 000 еуро).

Францияда жылжымайтын мүлікті жалға алу мақсатында сатып алғысы келетіндер үшін LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) деп аталатын арнайы салық режимі бар. Ол жиһаздалған жылжымайтын мүлік иелеріне арналған және салық жүктемесін айтарлықтай азайтуға мүмкіндік береді.

LMNP артықшылықтары:

• мүліктің және жиһаздың құнын амортизациялау мүмкіндігі, сол арқылы салық салынатын табысты азайту;
• Табыстың жалпы салық салуды төмендететін кәсіпкерлік табыс (БСК) ретінде жіктелуі;
• тиімдірек оңтайландыру үшін бірнеше мүліктен түсетін табысты біріктіру мүмкіндігі.

Менің клиенттерімнің бірі Airbnb арқылы кейіннен жалға алу үшін Парижде € 450 000 пәтер сатып алды. LMNP режимін қолдану оған салық салынатын кірісін жылына 35 000 еуродан 20 000 еуроға дейін азайтуға мүмкіндік берді, бұл мүліктің таза кірісін айтарлықтай арттырады.

Инвесторлар көбінесе Францияны Австриямен салыстырады. Австрияның жылжымайтын мүлік нарығы оның мөлдір процедуралары, жоғары өтімділігі және тұрақтылығы үшін бағаланады, бұл оны болжамды етеді. Франция, керісінше, премиум мүліктерді сатып алу және инвестицияны жеке өмір салтымен біріктіру мүмкіндігімен инвесторларды тартады. Дегенмен, мұнда салық ауыртпалығы мен онымен байланысты тіркеу шығындары жоғары.

Францияда жылжымайтын мүлікті сатып алудың өзі тұруға рұқсат беру құқығын бермейді. Дегенмен, басқа себептермен виза немесе тұруға рұқсат алу үшін өтініш бергенде, үйге ие болу оң фактор ретінде қарастырылуы мүмкін.

Passeport Talent бағдарламасы Францияда жұмыс істеуге, әлеуметтік қамсыздандырудан пайда алуға және бес жылдан кейін азаматтық алуға өтініш беруге мүмкіндік береді. Өтініш беру үшін жай:

• Қолданыстағы француз компаниясына 300 000 еуродан инвестиция салыңыз;
• 30 000 еуро жарғылық капиталы бар жеке бизнесіңізді ашыңыз, оның ішінде инновациялық стартаптар.

Францияда жұмыс істемей тұруды жоспарлағандар үшін келу визасы бар. Оны алу үшін қойылатын талаптардың бірі - жалға алынған немесе меншігіндегі үйге меншік құқығы. Бұл виза Францияда демалыс немесе жалға алу мақсатында үй сатып алатын шетелдіктер үшін ең жақсы нұсқа болып табылады.

классикалық тұруға рұқсаты Францияда жоқ. Сондықтан, Францияда жылжымайтын мүлікті сатып алу арқылы тұруға рұқсат алу мүмкін емес, бірақ сіз бизнес пен инвестиция арқылы тұруға рұқсат ала аласыз. Австрияда, керісінше, D-карталары және өзін-өзі қамтамасыз ету қол жетімді, бұл сіздің тұрақты табысыңыз бен баспанаңыз болған кезде бизнеске инвестиция салмай-ақ тұруға рұқсат алуға мүмкіндік береді.

1. 2024 жылдың наурыз айынан бастап Passeport Talent бағдарламасы ресми түрде Talent Residence Permit деп өзгертілді , бірақ тұруға рұқсат алу шарттары өзгеріссіз қалады.
2. , соның ішінде ЕО көк картасын өңдеу уақытын қысқартты
3. әсіресе инвестициялық бағдарламалар бойынша қаражаттың шығу заңдылығын тексеру күшейтілді
4. Келушілер визалары үшін ең төменгі кірісті тексерудің жаңа талаптары белгіленді. 2025 жылдан бастап бұл талап француздың ең төменгі жалақысына (SMIC) баламалы кірісті растайтын құжатпен толықтырылады – бір адамға айына шамамен €1 450.

Францияның жалға беру нарығы қатаң реттеледі. Ал кірістілікке келетін болсақ, олар аймаққа және жалға алу түріне байланысты айтарлықтай өзгереді.

Парижде және туристік аймақтарда қысқа мерзімді жалға беру әсіресе танымал, бірақ айтарлықтай шектеулер бар: мүлікті қалалық әкімдікте міндетті тіркеу және негізгі резиденцияны жалға беру үшін жылына 120 күннен аспайтын шектеу.

Менің клиенттерімнің бірі Airbnb арқылы жалға беру үшін 480 000 еуроға пәтер сатып алды. Біз мүлікті ресми түрде тіркедік және белгіленген шектеулер аясында жалға беру стратегиясын әзірледік. Нәтижесінде кірістілік шамамен жылына 3% болды, бұл бастапқыда күтілгеннен төмен болғанымен, толығымен заңды және айыппұлсыз болды.

Ұзақ мерзімді жалдау неғұрлым тұрақты және болжамды, бірақ жалға беруші жалға алушының маңызды қорғанысына тап болады. Сондықтан, жалға алушыны өзгерту тек заң шеңберінде ғана мүмкін болады, бұл міндетті ескерту және жалдау ақысын көтеру шектелген.

Менің клиентім Францияның ауылдық жерінен 320 000 еуроға үй сатып алып, ұзақ мерзімді жалдау шартына қол қойды. Менеджменттің ең аз қатысуымен кірістілік шамамен жылына 4% құрады.

Мүлікті басқару қызметтері әсіресе шетелдік инвесторлар үшін өзекті. Олар қамтамасыз етеді:

• жалға алушыларды таңдау;
• төлемдерді бақылау;
• техникалық қызмет көрсету және жөндеу.

Басқарушы компанияның комиссиялары әдетте жалдау кірісінің 8-12% немесе бір маусымға белгіленген сома аралығында болады (мысалы, қысқа мерзімді жалға алу үшін).

Франция мен Австриядағы жылжымайтын мүлікке салынған инвестицияның кірісі салыстырмалы түрде төмен. Дегенмен, елдер арасындағы айырмашылықтар анық:

• Австрия үлкен тұрақтылық пен өтімділікті қамтамасыз етеді;
• Франция инвестицияны тұрғын үйді жеке пайдаланумен және премиум өмір салтын біріктіргісі келетіндер үшін тартымды болып қала береді.

Тұрақтылық пен минималды тәуекелге ұмтылатын инвестор үшін Австрияны таңдаған дұрыс. Жылжымайтын мүлікті жеке өмір салты жобасының бөлігі ретінде қарастыратындар үшін Франция - анағұрлым тартымды таңдау.

Франция тек Париж мен Кот-д'Азур емес. Инвестиция немесе жеке тұру үшін аймақты таңдағанда, сіздің мақсатыңызды түсіну маңызды: жалға алудан кіріс алу, жеке пайдалану үшін үй сатып алу, ұзақ мерзімді капиталдандыру немесе тыныш өмір сүру үшін ауылға көшу.

Париж – премиум сегмент және тұрақты өтімділік

Франция астанасы елдің ең ірі қаржы және мәдени орталығы болып қала береді. Париждің орталығындағы және іскерлік аудандардың маңындағы пәтерлер шетелдіктер, студенттер және корпоративтік жалға алушылардың тұрақты сұранысына ие. Дағдарыс кезінде де Париждегі жылжымайтын мүлік иелеріне болжамды кіріс береді.

• Тұрғын үй бағасы: қала орталығында м² үшін 10 000 € – 15 000 еуро, қала маңындағы € 7 000 – 9 000 €.
• Экология: қалалық инфрақұрылым, саябақтар, Сена өзені және қала маңындағы жасыл аймақтарға қолжетімділік.
• Табыстылық: ұзақ мерзімді жалға алу үшін жылына 2–3%.

Кот-д'Азур – беделді өмір салты және жоғары кіру кедергісі

Ницца, Канн және Антиб - жылжымайтын мүлік негізінен маусымдық демалысты жалға алу үшін сұранысқа ие қалалар. Жазғы жалдауды табу оңай, ал жоғары сапалы пәтерлер иелеріне айтарлықтай табыс әкеледі.

• Тұрғын үй бағасы: Канн мен Ниццада м² үшін 8 000 € – 12 000 еуро, аймақтағы танымал емес қалаларда м² үшін 6 000 – 8 000 еуро.
• Экологиясы: жұмсақ Жерорта теңізі климаты, теңіз және жасыл аймақтардың көптігі.
• Табыстылық: қысқа мерзімді жалға алу үшін маусымына 4–6%.

Лион - бизнес және студенттік орталық

Лион – Францияның жетекші бизнес және университет орталықтарының бірі. Оның үлкен кампустары мен кеңсе саябақтары жалға алудың тұрақты сұранысын қамтамасыз етеді.

• Тұрғын үйдің құны: бір м² үшін шамамен € 5 000.
• Қоршаған орта: Парижге қарағанда жақсы; қала жасыл саябақтарымен және гастрономиялық мәдениетімен танымал.
• Табыстылық: ұзақ мерзімді жалға алу үшін жылына 3–4%.

Бордо шарап өнеркәсібі мен туризм қаласы

Қала туристер мен іскер иммигранттарды белсенді түрде тартады. Орталық бөлігіндегі және шарап аймақтарының маңындағы жылжымайтын мүлік тұрақты сұранысқа ие.

• Тұрғын үй құны: бір м² үшін шамамен € 4500.
• Қоршаған орта: Гаронна өзені, тарихи орталық, жүзімдіктер және серуендеу аймақтары.
• Табыстылық: жылына 3–4%.

Тулуза – ғарыш және авиация орталығы

Тулуза Еуропаның аэроғарыш өнеркәсібінің көшбасшысы болып табылады. Airbus штаб-пәтері орналасқан ол кәсіпқойлар мен студенттер арасында тұрғын үйге үлкен сұранысты тудырады.

• Тұрғын үйдің құны: бір м² үшін шамамен € 4 000.
• Экологиясы: жұмсақ климат, Пиренейге жақын, жасыл аймақтар.
• Табыстылық: жылына 3–4%.

Альпі (Шамоникс, Мерибель) – қысқы спорт орталығы

Француз Альпі қысқы туризм орталығы болып табылады. Пәтерлер мен шале үйлері әсіресе жоғары маусымда, жалдау бағасы шарықтау шегіне жеткенде танымал.

• Тұрғын үй құны: танымал курорттарда м² үшін 6 000 € – € 12 000.
• Экология: тау ауасы, шаңғы трассалары, көлдер және әдемі көріністер.
• Табыстылық: маусымда 5–7%, маусымаралықта 3% дейін.

Францияның ауылдық жерлері өтімділігі төмен тыныш аймақ.

Елдің ауылдық аймақтары арзан бағамен және экологиялық ортасымен тартымды. Ауылдық үйлер жайлы өмір салтын қалайтындар немесе агротуризм нұсқаларын зерттейтіндер арасында танымал.

• Тұрғын үй құны: аймаққа байланысты бір м² үшін €1200–2500€.
• Экология: таза табиғат, ормандар, өзендер және дәстүрлі ауыл өмірі.
• Табыстылық: жылына 1–2%.

Инвесторлар баға тенденцияларына ерекше назар аударуы керек. Қолданыстағы жылжымайтын мүлік сегменті 2021 және 2024 жылдар аралығында байқалған құлдыраудан бірте-бірте қалпына келуде. Сонымен қатар, жаңадан салынған нарық басқа да артықшылықтарды көрсетуде: жылжымайтын мүлік сапа кепілдігімен сатылады және тапсырыс бойынша орналасу шешімдерін енгізу мүмкіндігін ұсынады. Екінші үйлерді сатып алудағы аймақтық шектеулерді де ескеру қажет. Мұндай шараларды жергілікті билік баспана тапшылығын жеңілдетіп, халықтың қолжетімділігін арттыру үшін енгізіп отыр.

Бүгінгі таңда транзакциялардың шамамен 90% қайталама нарықта жүзеге асырылады. Бұл сатып алушылардың тарихи архитектураға, орталық орындарға және қолданыстағы инфрақұрылымға деген ризашылығымен түсіндіріледі. Париждегі Хаусман үлгісіндегі ғимараттар және басқа ірі қалалардағы ұқсас ғимараттар жоғары жалға алу әлеуеті мен жақсы өтімділікті ұсынатын ерекше танымал.

Ескі үйлердің ерекше стилі бар, бірақ олар көбінесе елеулі инвестицияны қажет етеді:

• Электр және сантехникалық жүйелер жиі толық жаңғыртуды қажет етеді;
• Энергия тиімділігі заманауи стандарттарға сәйкес келмейді, бұл техникалық қызмет көрсету шығындарын арттырады.

Кеңес: Ескі үйді сатып алғанда, сіз жылжымайтын мүлік құнының шамамен 10-20% жөндеу жұмыстарын алдын ала жоспарлауыңыз керек.

Жаңа ғимараттар нарықтағы азырақ үлесті алады, бірақ өзіндік артықшылықтары бар:

• төмендетілген нотариус төлемдері (қайталама тұрғын үй үшін 7–8% орнына 2–3%);
• мүмкін салық жеңілдіктері, оның ішінде мүлік салығынан уақытша босату;
• коммуналдық шығындарды азайтатын заманауи энергия тиімділігі стандарттарына (RT 2012 және RE 2020) сәйкестік;
• әзірлеушіден кепілдіктер және макет пен әрлеуді теңшеу мүмкіндігі.

2024 жылы Францияда бар болғаны 59 014 жаңа үй салынды, бұл өткен жылмен салыстырғанда 29%-ға аз және 2022 жылғы көрсеткіштердің жартысына жуығы. Себептерге ипотеканың жоғары мөлшерлемесі мен сатып алу қабілетінің төмендеуі жатады. Құрылыс қарқыны 2026-2027 жылдары жылына 28 000-33 000 бірлік деңгейінде тұрақталады деп күтілуде.

Соңғы жылдардағы тағы бір маңызды тенденция ESG стандарттарына және энергия тиімділігіне көшу болып табылады. Инвесторлар үшін бұл мынаны білдіреді:

• заманауи энергия үнемдеу жүйелері бар объектілердің өтімділігін арттыру;
• салық жеңілдіктерін пайдалану мүмкіндігі;
• жайлы және экологиялық таза тұрғын үйге жалға алушылардың қызығушылығы артты.

Тарихи жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде де модернизацияға ақылмен инвестиция салу оның нарықтық құнын арттырып, жалға беру нарығында бәсекеге қабілеттілікті қамтамасыз ете алады.

Австриялық жаңа құрылыстар қатаң сапа стандарттарына сәйкес келеді және қайталама нарықты болжауға болады. Францияда тарихи жылжымайтын мүлік ерекше орын алады: олар премиум инвесторлар үшін бірегей мүмкіндіктер ұсынады, бірақ мұқият қарауды қажет етеді.

Француздық жылжымайтын мүлікке инвестиция салу Парижде бір пәтер сатып алумен шектелмейді. Табысты арттырудың, тәуекелдерді азайтудың және жергілікті нарықтың ерекшеліктеріне бейімделудің әртүрлі тәсілдері бар.

Мысалы, менің клиенттерімнің бірі Париждің орталығында үлкен пәтер сатып алудан бас тартты және өз капиталын әрқайсысының бағасы 180 000-200 000 еуро тұратын үш студия арасында таратуды таңдады. Бұл таңдау бірнеше артықшылықтарға ие болды:

• тәуекелдер әртараптандырылды – бір пәтер тоқтап тұрғанда, басқалары кіріс алуды жалғастырды;
• жалпы кіріс бір ірі меншікке ие болғаннан жоғары болды;
• Қысқа мерзімді платформалар арқылы жалға алуды басқару жеңілдетілді.

Франция өзінің тарихи ғимараттарын қалпына келтіруге белсенді түрде ықпал етуде. Мальро және Денорманди бағдарламалары бойынша инвесторлар ескі жылжымайтын мүлікті жаңарту үшін айтарлықтай салық шегерімдерін ала алады.

Мысал: Клиент Лиондағы 19 ғасырдағы үйді 450 000 еуроға сатып алды, жөндеу жұмыстарына қосымша 120 000 еуро инвестициялады және айтарлықтай салық жеңілдіктерін алды. Нәтижесінде инвестицияның нақты құны төмен болды, ал жалға алу кірісі өсті.

Туризм саласы тартымды бағыт болып қала береді. Кот-д'Азурдағы апартательдер, шағын қонақ үйлер және курорттық резиденциялар қысқа мерзімді жалға алу арқылы табыс әкеледі.

Мысалы, менің клиентім Ниццадан 600 000 еуроға пәтер сатып алды және оны Airbnb және Booking арқылы жалға береді. Жылдық кірістілік 6% дейін, ал мамандандырылған басқарушы компания жылжымайтын мүлікпен айналысады. Дегенмен, маусымдылық, комиссиялық шығындар және қатаң заңды шектеулер (мысалы, Парижде негізгі резиденция үшін жыл сайынғы 120 күндік жалдау шегі бар) ескерілуі керек.

Француздық SCPIs (REIT-ге ұқсас) тікелей басқаруды қажет етпей-ақ жылжымайтын мүлікке инвестициялауға мүмкіндік береді. Ең аз инвестиция € 5 000 басталады, ал орташа табыс жылына 4-5% құрайды.

АҚШ инвесторы SCPI-ге 50 000 еуро инвестициялады және әкімшілік қиындықтарды болдырмай, салық артықшылықтарымен бірге дивидендтер алды.

Франциядағы жер инвестициялары құрылыссыз сирек жоғары табыс әкеледі.

Мысал: Клиент ауылдық жерде 60 000 еуроға жер учаскесін сатып алды және оны үш жылдан кейін 75 000 еуроға сата алды. Сондықтан бұл модель одан әрі дамуды жоспарлайтындар үшін қолайлы.

Вена нарығы болжамды және тұрақты, ал Венадағы жылжымайтын мүлік жиі қауіпсіз баспана ретінде қарастырылады. Дегенмен, кіруге кедергі жоғары, ал жалға беру кірістері төмен. Француз жылжымайтын мүлік нарығы әртүрлі: туристік көрікті жерлер мен тамаша орындардан пайда табу мүмкіндіктері бар, бірақ тәуекелдер де айтарлықтай жоғары, әсіресе бар үйлерге инвестиция салғанда.

Оңтайлы стратегия әртүрлі құралдардың үйлесімі болып табылады: астананың бір бөлігі SCPI-ға, бір бөлігі тарихи ғимараттарды жөндеуге, ал кейбіреулері туристік жылжымайтын мүлікке.

Францияға инвестиция салу тартымды, бірақ шығындарды азайту және сатып алуды шынымен тиімді ету үшін ықтимал қиындықтар мен тәуекелдерді түсіну маңызды. Тәжірибем мен клиент мысалдарына сүйене отырып, мен ескеретін негізгі ойларды атап өттім.

Француз салықтары күрделі және көпқабатты: мүлік салығы, мемлекеттік баж салығы, ренталық табыс салығы және жаңа мүліктер үшін ҚҚС. Мысал: Клиент 320 000 еуроға ауылдан үй сатып алды және салықты дұрыс жоспарлаусыз қосымша шығындар күтілетін бюджеттен 20 000 еуроға дерлік өсті.

Француз құқығы жалға алушылардың құқықтарын қорғауға бағытталған. Сондықтан кешіктірілген төлемдер үшін шығару процесі ұзаққа созылуы мүмкін. Менің клиенттерімнің бірі жалға алушы үш ай бойы төлем жасамаған жағдайға тап болды, ал келісімшарт тек сот арқылы бұзылды.

Кеңес: Әрқашан егжей-тегжейлі келісімшарттарға қол қойыңыз, жалға алушыларды мұқият тексеріп, мүмкіндігінше басқарушы компанияларды пайдаланыңыз.

Airbnb және басқа платформалар Францияда қатаң түрде реттеледі. Парижде және Ниццада мүлікті жалға беру тіркеуді талап етеді және жылына 120 күнмен шектеледі. Бір клиент жыл бойы Марсельдегі пәтерін жалға беруді жоспарлады, бірақ айыппұлдарды болдырмау үшін жалға алу мерзімін қысқартуға тура келді.

Бұзушылықтар үшін айыппұлдар 50 000 еуроға жетуі мүмкін екенін есте ұстаған жөн

Францияда жылжымайтын мүлікті сатып алу процесі 6 айдан 12 айға дейін созылады. Бұған мүлікті таңдау, заңды тексеру, мақұлдау және нотариалды куәландыру кіреді. Мысалы, Бордода бір клиентке пәтер сатып алу 10 айға жуық уақытты алды.

Қайта сату жылдамдығы аймаққа қарай өзгереді. Парижде негізгі жылжымайтын мүлік тез сатылады (орта есеппен 1-3 ай ішінде). Ауылдық жерлерде бұл керісінше: сатылым жылдарға созылуы мүмкін. Бір клиент 180 000 еуроға шағын ауылдан үй сатып алды және оны екі жылдан кейін ғана сата алды.

Франция инвесторларға көптеген мүмкіндіктер ұсынады. Дегенмен, Францияда үй сатып алу да айтарлықтай тәуекелдерді тудырады: салықтар, бюрократия және ірі қалалардан тыс өтімділіктің баяулауы. Австрия нарығы, керісінше, тұрақтылықтан, инвесторлардың жоғары қауіпсіздігінен және болжамды кірістерден, әсіресе Вена сияқты ірі қалаларда пайда көреді.

Инвесторларды Франция тек кіріс әлеуеті үшін ғана емес, сонымен қатар өмір сүру деңгейі, дамыған инфрақұрылымы, жұмсақ климаты және мәдени әртүрлілігі үшін тартады. Көптеген сатып алушылар үшін Франциядағы жылжымайтын мүлік - бұл жай ғана инвестиция емес, сонымен қатар жайлы өмір сүру және елдің ерекше өмір салтынан ләззат алу мүмкіндігі.

Францияның оңтүстігі, соның ішінде Кот-д'Азур мен Прованс, оның жұмсақ қысы, ыстық жазы және мол күн сәулесі (жылына 300 күнге дейін) белгілі. Парижде суық қыс пен жаңбырлы күз бар, бірақ бұл климаттық сәйкессіздіктерді белсенді мәдени көрініс пен жақсы дамыған инфрақұрылыммен өтейді.

Франция - өмір сүру деңгейі жоғары, бірақ сонымен бірге қымбат ел. Шамамен ай сайынғы шығындар:

• тамақ: 3-4 адамнан тұратын отбасы үшін €300–450;
• коммуналдық қызметтер: €150–250;
• көлік (метро, ​​автобустар): €70–120;
• Тұрғын үй: Парижде – шамамен €3500/м², Лионда – €5000/м², елдің оңтүстігінде – €4500/м².

Практикалық мысал: бюджеті 500 000 еуро болатын клиент Парижді санады, бірақ оның шығындарын талдағаннан кейін ол Бордоға қоныстанды. Онда тұру құны мен коммуналдық қызметтер айтарлықтай төмен болды, бұл оған өз қаражатын жақсырақ бөлуге мүмкіндік берді.

Франциядағы мемлекеттік мектептер тегін және тіпті резидент еместерге де қолжетімді, бірақ оқу француз тілінде. Жеке және халықаралық мектептер ағылшын, неміс және басқа тілдерде бағдарламалар ұсынады. Оларға халықаралық стандарттарға сәйкес келетін опциялар (IB, британдық оқу бағдарламасы, американдық диплом) кіреді.

Жеке мектептердегі оқу ақысы деңгей мен аймаққа байланысты жылына 5 000 еуродан 15 000 еуроға дейін болады. Жоғары білім халықаралық студенттерге де қолжетімді: Сорбонна, Sciences Po, INSEAD және басқа да беделді оқу орындары әртүрлі елдерден студенттерді қабылдайды. Дегенмен, француз тілін білуді растау немесе түсу емтихандарын сәтті аяқтау әрдайым дерлік қажет.

Француз денсаулық сақтау жүйесі медициналық қызметтер құнының шамамен 70%-ын қамтитын мемлекеттік Assurance Maladie бағдарламасына негізделген. Қалған 30% қосымша сақтандырумен (mutuelle) жабылады.

Орташа шығындар:

• Жалпы тәжірибелік дәрігердің кеңесі – шамамен €30;
• маманмен кеңесу – 50 евродан бастап;
• стоматология: толтыру €20–50, тазалау – шамамен €30.

Францияда үш айдан аз тұратын резидент еместер үшін айына шамамен 35 евродан басталатын халықаралық сақтандыру ұсынылады.

Елдегі қауіпсіздік деңгейі, әсіресе ауылдық және қала маңындағы аудандарда айтарлықтай жоғары болып қала береді. Ірі қалаларда ұсақ ұрлық пен көшедегі қылмыс әлі де орын алуы мүмкін, бірақ полиция тәртіпті сақтау үшін белсенді жұмыс істеуде.

Францияның инфрақұрылымы жақсы дамыған және қоғамдық көлік желісін, жоғары жылдамдықты TGV пойыздарын, халықаралық және аймақтық әуежайларды, заманауи магистральдарды және паромдық маршруттарды қамтиды. Қалаларда мәдениет және спорт нысандары, сауда орталықтары, денсаулық сақтау нысандары бар. Ауылдық жерлерде инфрақұрылым шектеулі, бірақ дүкендер, мектептер және көлік тораптары сияқты негізгі ыңғайлылықты қамтиды.

Франция өзінің өмір салтымен қызықтырады: жұмсақ климат, теңіз, таулар, мәдени және гастрономиялық әртүрлілік. Австрия, керісінше, тәртіппен, қауіпсіздікпен және болжамдылықпен байланысты.

Егер инвестор жайлылық, тыныштық және кепілдендірілген қауіпсіздікті іздесе, австриялық жылжымайтын мүлікке инвестициялау жақсы нұсқа болып табылады. Мәдени әртүрлілік, теңізге шығу, дамыған туристік инфрақұрылым және белсенді өмір салты басымдықтар болса, Франция оңтайлы таңдау болып табылады.

Француз нарығы инвесторларды ғана емес, сонымен қатар жоғары өмір сүру сапасын іздейтіндерді де қызықтырады.

Саяси немесе экономикалық тұрақсыз елдердің азаматтары үшін Францияда жылжымайтын мүлік сатып алу капиталды сақтау және отбасын қорғау құралына айналады. Ең перспективалы аймақтар Париж, Кот-д'Азур және Бордо: мұнда өтімділік жоғары, ал қайта сату мөлшерлемесі айтарлықтай жылдамырақ.

Зейнеткерлер оңтүстік аймақтарды жұмсақ климаты, жоғары сапалы медициналық қызмет көрсетуі және еркін өмір сүру қарқыны үшін таңдайды. Францияда қолжетімді үй сатып алғанда, медициналық орталықтар мен көлік инфрақұрылымының жақындығын ескеру маңызды.

Сандық көшпенділер мен кәсіпкерлер Францияны дамыған интернет инфрақұрылымы, коворкинг кеңістіктері және ыңғайлы халықаралық байланыстары үшін бағалайды. Лион және Тулуза сияқты орташа қалалар мұндай өмір салты үшін өте қолайлы.

Мысалы, менің клиенттерімнің бірі, Америка Құрама Штаттарынан келген кәсіпкер Лионнан 350 000 еуроға пәтер сатып алды. Ол қашықтан жұмыс істеуді Францияда тұрумен біріктіреді және туристік маусымда мүлікті жалға береді, бұл оның кірісін одан әрі арттырады.

Франция өзінің өмір салты мен жылжымайтын мүліктің өтімділігімен тартады, ал Австрия өзінің тұрақтылығымен және консервативті нарығымен тартады. Белсенді инвестициялар мен жалға алу мүмкіндіктерін іздейтіндер үшін Франция таңдау болып табылады. Ең қауіпсіз және болжамды инвестицияны қалайтындар үшін Австрия - ең жақсы нұсқа.

Францияда жылжымайтын мүлікпен мәміледен шығу ерекше назар аударуды қажет етеді. Бұл әсіресе салықты оңтайландыруды жоспарлайтын немесе активтерді туыстарына беруді жоспарлағандарға қатысты. Сату ережелерін түсіну күтпеген шығындардан аулақ болуға және табысыңызды мүмкіндігінше сақтауға мүмкіндік береді.

Француз заңы 22 жыл меншікке ие болғаннан кейін ғана капитал өсімінен алынатын салықтан толық босатуды қарастырады. Осы уақытқа дейін мөлшерлеме 19% плюс 17,2% әлеуметтік сақтандыру жарнасын құрайды. Бұл пайданың 36,2%-ын құрайтын жалпы салық жүктемесіне әкеледі.

Салықты оңтайландырудың тиімді әдістерінің бірі мүлікті отбасы мүшелеріне беру (сату немесе мұрагерлік).

Практикалық мысал: инвесторлар отбасы Бордодағы пәтерді балаларына берді. Нәтижесінде, олар кейіннен сату кезінде толық құн салығын төлеуден құтылып, жалпы шығындарды азайтты.

Францияның ірі қалаларында - Парижде, Лионда, Бордода және Кот-д'Азурда нарық өте өтімді болып қала береді. Бұл аймақтардағы жылжымайтын мүлік сұраныстың жоғары болуына байланысты тез сатылады. Сонымен қатар, ауылдық жерлерде және кішігірім қалаларда сату кез келген жерде бірнеше айдан бір жылға дейін созылуы мүмкін.

Парижде пәтерді сатудың орташа уақыты әдетте 3-6 айды құрайды. Туристік аймақтарда бұл мерзім 9 айға дейін артады, ал ауылдар мен провинциялық қалаларда қайта сату алты айдан бір жылға дейін созылады.

Жылжымайтын мүлікті сату резиденттік мәртебесіне тікелей әсер етпейді. Дегенмен, Passeport Talent немесе VLS-TS Visiteur схемаларын пайдаланған кезде қаржылық төлем қабілеттілігін көрсету үшін активтерді сақтау немесе кірісті дәлелдеу маңызды.

Австрияда инвестициядан шығу процесі әдетте оңайырақ. Капитал өсіміне салынатын салықтар төмен, активтер өтімді, қайта сату мерзімдері қысқа, мұраға және мүлікке салықтар Францияға қарағанда күрделі емес.

Осы жылдар ішінде мен Францияда ондаған транзакцияларды орындадым: Париждегі шағын пәтерлерден бастап, Кот-д'Азурдағы сәнді виллаларға және ауылдық жерлердегі саяжайларға дейін. Тәжірибе көрсеткендей, инвестициялық табыс, ең алдымен, мұқият тексеруге байланысты.

Мен әрқашан ымыраға келу және акте де венте құжаттарына ерекше назар аударамын. Төленбеген салықтардың немесе коммуналдық төлемдердің жоқтығына көз жеткізу және жердің күйін, жалға алу шектеулерін және кез келген ауыртпалықтарды тексеру маңызды. Бұл тәсіл сатып алғаннан кейін клиентті кез келген жағымсыз тосынсыйлардан қорғайды.

Менің ойымша, оңтайлы стратегия әртараптандыру: Австриядағы тұрақты инвестициялар мен Франциядағы тиімдірек жобалардың үйлесімі. Мысалы, портфолионың бір бөлігі нарық сенімді және болжамды болатын Венада болуы мүмкін, ал екінші бөлігі капиталдың өсу әлеуеті және кірісті беделді өмір салтын біріктіру мүмкіндігі бар Парижде немесе Кот-д'Азурда болуы мүмкін.

Егер мен жеке қалауларымды ескеретін болсам, капиталды сақтау және жайлы өмір үшін Францияны, ал тұрақтылық пен қауіпсіздік үшін Австрияны таңдар едім. Бұл теңгерім инвесторларға табыс пен жайлылық береді.

Францияда жылжымайтын мүлікті сатып алу кіріс, өтімділік және премиум өмір салтын біріктіретін инвесторлар үшін қолайлы. Париж, Кот-д'Азур немесе тіпті шағын ауыл сіздің мақсаттарыңызға байланысты пайдалы инвестиция болуы мүмкін.

Австрия - қауіпсіздік пен болжамдылықты іздейтіндер үшін таңдау. Ол төмен тәуекелдерді, қарапайым салық жүйесін және меншік құқығын қорғаудың жоғары дәрежесін ұсынады.

Мәміле жасамас бұрын құжаттардың толық пакетін алдын ала тексеру өте маңызды: Compromis de vente, Acte de vente, сондай-ақ Publicité foncière қызметінде тіркелу.

Сұраныс құрылымын түсіну бірдей маңызды: жергілікті тұрғындардың да, шетелдік инвесторлардың да қызығушылықтарының үйлесуі мүліктің өтімділігі мен инвестициялардың тұрақтылығының негізгі факторы болып табылады.

2030 жылға дейінгі болжам : Франция нарығы алдағы жылдарда біртіндеп өсуді көрсетеді. Негізгі тенденцияларға жаңа салықтар мен энергия тиімділігін арттыру талаптары, инвестицияларға мемлекеттік бақылаудың күшеюі, жоғары сапалы жылжымайтын мүлікке қызығушылықтың артуы және аймақтық орталықтардың белсенді дамуы жатады.

Бүгін Францияда үй сатып алуды ойластыратын инвесторлар болашақта бағаның өсуі мен салық жүйесіндегі өзгерістерді пайдалана алады.

1. Мақсатты анықтау

• Тұрғын үй: тұруға, жалға алуға немесе қайта сатуға арналған.
• Қысқа мерзімді немесе ұзақ мерзімді инвестициялар.
• Қаржы: бюджетті және күтілетін табыстылықты есептеу.

2. Құқықтық жағы

• Мүліктің құқықтық жағдайын тексеру: кадастрлық тіркеу, қарыздар мен ауыртпалықтардың болмауы.
• Шетелдіктер үшін шарттар: Украина және ТМД азаматтары үшін шектеулер жоқ, бірақ процесс күрделірек.
• Алдын ала келісім (Compromis de vente) және 5-10% депозит.
• Нотариус қажет (нотариус).

3. Қаржы және салықтар

Сатып алу кезінде:

• Нотариалдық алымдар мен алымдар – шамамен 7–8% (қайталама нарық).
• ҚҚС (TVA) 20% – жаңа ғимараттарды сатып алу кезінде.

Жыл сайын:

• Taxe foncière – мүлік салығы.
• Taxe d'habitation – резиденцияға салынатын салық (резиденттер үшін жойылған, бірақ екінші үйлерге қолданылады).
• Шетелдіктерге арналған ипотека: әдетте құнының 70-80% дейін.

4. Орналасқан жері және нарығы

• Париж: жоғары баға, тұрақты өсу, жалға алу кірісі 2-3%.
• Кот-д'Азур: жоғары өтімділік, туристік сұраныс.
• Лион, Бордо, Нант: баға мен табыстылық тепе-теңдігі.
• Шаңғы курорттары: жоғары маусымдық сұраныс.

5. Басқару және жалға беру

• Жеткізу: дербес немесе жергілікті агенттік арқылы.
• Арендалық салық:
  • Régime réel – шығындарды есепке алу.
  • Micro-foncier / micro-BIC – тіркелген шегерім.
• Тұрғын үйді міндетті сақтандыру ( көпілдік тұрғын үй ).

6. Объектіні тексеру

• Диагностика: DPE (энергия тиімділігі), асбест, қорғасын және т.б.
• Ғимараттың жағдайы (әсіресе ескі үйлер).
• Коммуналдық шығындар (charges de copropriété).

7. Шығу инвестициялары

• Капитал өсіміне салынатын салық 22 жыл меншіктен кейін азайтылады.
• SCI ( Société Civile Immobilière ) арқылы тіркеу – салық пен мұраны оңтайландыру.

1. 500 000 еуросы бар инвестор

Мақсаты: қысқа мерзімді жалға беруден тұрақты табыс алу және капиталды сақтау.

Мен таптым: Париждің қақ ортасындағы 80 м² пәтер. Оның үш жатын бөлмесі бар, заманауи жөндеуден өткен және Airbnb-де жалға беруге дайын.

Нәтиже: жылдық орташа кірістілік 4-5% құрады. Ең жақсы орналасу жалға алушылардың тұрақты ағынын қамтамасыз етті, ал орталық Париждің жоғары өтімділігі инвесторға 15% бағаның өсуімен үш жылдан кейін мүлікті қайта сатуға мүмкіндік берді.

2. 300 000 еуросы бар зейнеткер

Мақсаты: зейнеткерлікке шыққандағы жайлы өмір және инвестицияланған қаражаттың сақталуы.

Мен таптым: тыныш Прованс ауылының тыныш аймағында екі жатын бөлмесі және жеке бақшасы бар шағын үй.

Нәтиже: коммуналдық шығындар минималды болды – айына шамамен 200 евро. Ғимарат сонымен қатар жазғы маусымда көршілерге немесе туристерге ұзақ мерзімді жалға беру мүмкіндігін ұсынды (3% кіріс береді). Бес жыл ішінде мүліктің құны 10%-ға өсті.

3. €500 000 балалары бар отбасы

Мақсаты: орналастыру, балаларды оқыту және инвестициялау.

Мен таптым: Лионда жақсы мектептер мен университеттерге жақын 3 бөлмелі пәтер, жақсы дамыған инфрақұрылым, автотұрақ.

Нәтижесі: отбасы мемлекеттік және жекеменшік мектептерге қолжетімді жайлы баспанаға ие болды. Пәтер тұрақты түрде ұзақ мерзімді жалға берілді, жылына шамамен 3,5% табыс әкелді. Оған қоса, төрт жыл ішінде мүліктің құны 12%-ға өсті, бұл олардың таңдаған стратегиясының сәттілігін растады.