Венаның 11-ші ауданы – өнеркәсіптік Симеринг және оның болашағы

Венаға келген көптеген туристер алдымен Әулие Стивен соборын, Шенбрунн сарайын және қала орталығындағы классикалық императорлық көшелерді көреді. Бірақ қаланың басқа бет-бейнесі бар - индустриялық, жұмысшы табы, қатал өткен және таңқаларлық заманауи жобалар. Елорданың оңтүстік-шығысында орналасқан Венаның 11-ші ауданы Симеринг тұрғындары мен қонақтарына Simmering осылай көрінеді .

Бір қарағанда, бұл «Венадан ашық хат» бейнесінен алыс. Мұнда зауыттар тұрғын аудандармен қатар орналасқан, темір жол желілері ауданның қақ ортасынан өтеді, ал көшелер буржуазиялық аудандарға қарағанда пайдалырақ болып көрінеді.

Дегенмен, мұқият қарасаңыз, Симеринг мүлде басқа жағын ашады: ескі газ ұстағыштары футуристік тұрғын үй және мәдени кешенге айналған аудан және өнеркәсіп орындарының жанында жасыл саябақтар орналасқан.

Аудан 23,3 шаршы шақырымды , бұл Вена үшін маңызды аумақ. Мұнда 105 000-нан астам адам және бұл сан тұрақты өсуде. Тығыздығы бір шаршы шақырымға шамамен 4500 адамды құрайды, бұл Симерингті халқы тығыз орналасқан Фаворитен ауданына қарағанда азырақ «сығымдалған», бірақ шеткі аудандарға қарағанда тірі етеді.

Қайнау - қарама-қайшылықтардың орны. Бір жағынан, бұл «жұмысшы табының маңы» ретінде белгілі және кейде Венаның «кемшіліксіз аудандарының» бірі болып саналады. Екінші жағынан, бұл қаланың ең үлкен саябағы Централфридхофтың үйі, Газометрдің жанындағы заманауи тұрғын үй кешендері және стратегиялық маңызды көлік тораптары (U3 метро желісі, Швечат әуежайы және Simmering ).

Осылайша, 11-ші ауданды «қала ішіндегі қала» деп сипаттауға болады: онда тұрғын үй, жұмысқа орналасу, көлік қатынасы, саябақтар, мәдени нысандар, тіпті өзінің туристік орындары бар. Біреулер үшін бұл жер «қылмыс көп шоғырланған аудан» деп стереотиптелген орын болса, енді біреулер үшін бұл тұруға ыңғайлы әрі қолжетімді жер.

Аймақтың тарихы орта ғасырларға созылады. Бүгінгі Симерингтің орнындағы елді мекен туралы алғашқы ескерту 13 ғасырға жатады. Ол кезде тұрғындары егін және жүзім шаруашылығымен айналысатын шағын ауыл болатын.

19 ғасыр: индустрияландыру

19 ғасырда жағдай күрт өзгерді. Вена қарқынды дамып, оның шығыс шеттері өнеркәсіптік аймаққа айнала бастады. Симерингте кірпіш зауыттары, шеберханалар, зауыттар, әсіресе әйгілі газометрлер

1892 жылы Симеринг ресми түрде Венаның бір бөлігі болды. Содан бері ол Чехиядан, Венгриядан, Хорватиядан және Австрия-Венгияның басқа бөліктерінен келген мигранттарды тартатын әдеттегі жұмысшы округіне айналды. Аудан қарқынды дамып, жаңа үйлер, дүкендер мен мектептер салынды.

20-шы ғасырдың бірінші жартысында Симеринг жұмысшы округі мәртебесін нығайтты. «Қызыл Вена» дәуірінде мұнда тұрмысы төмен отбасыларды қолжетімді баспанамен қамтамасыз ететін коммуналдық үйлер (үйлер) салынды. Аудан ондаған мың жұмысшыны жұмыспен қамтып, өнеркәсіп орталығы ретінде танымал болды.

Екінші дүниежүзілік соғыс кезінде Симеринг әуе шабуылдарының нысанасы : зауыттар, газ ұстағыштар және электр станциялары стратегиялық қызығушылық тудырды. Көптеген аудандар қиратылды, бірақ олар соғыстан кейінгі жылдары қайта салынды.

20 ғасырдың аяғында газ ұстағыштары ескірді: олар енді газ сақтау үшін пайдаланылмады. Сұрақ туындады: бұзу немесе сақтау? Ақырында, оларды қайта құру туралы шешім қабылданды.

Gasometer City айналды . Онда пәтерлер, студенттер жатақханалары, кеңселер, дүкендер, кинотеатр және концерттік алаң болды. Қасбеттер тарихи келбетін сақтап қалды, ал интерьер заманауи сәулеттің эмблемасына айналды. Бұл жоба ауданның шынайы «ребрендингіне» айналды: Симеринг алғаш рет жұмысшы қала маңы ғана емес, болашақтың аймағы ретінде де қабылдана бастады.

Симмеринг Венаның оңтүстік-шығыс бөлігін алып жатыр және қалаға кіру қақпасы болып саналады. Аудан батысында 10-шы Фаворитенмен, солтүстігінде 3-ші Ландштрасспен және 2-ші Леопольдштадтпен шектеседі және шығысында астана шекарасына дейін созылады. Дәл осы жерден Швехат халықаралық әуежайына апаратын тас жолдар басталып, өнеркәсіптік аймақтар орналасқан.

Ауданның жалпы ауданы 23,3 шаршы шақырымды , бұл оны қала шегіндегі ең кең аудандардың біріне айналдырады. Халық саны шамамен 105 000 , және ол жаңа тұрғын үй құрылыстары мен көші-қонның арқасында өсіп келеді.

Қайнау біртекті емес. Оның ішінде әрқайсының атмосферасы, сәулеті және өмір сүру деңгейі әртүрлі болатын бірнеше ерекше аймақтарды анықтауға болады:

1. 1. Солтүстік аймақ (Газометр, Erdbergstraße, Nähe U3).
      Бұл «жаңа Симерингтің» бет-бейнесі. Мұнда тұрғын үй және мәдени кешендерге айналдырылған төрт атақты газ ұстағышы, сондай-ақ жаңа ғимараттары, кеңселері мен сауда орталықтары бар заманауи кварталдар орналасқан. Ауданның бұл бөлігі аудан ішіндегі «Венаның беделді аудандары» ұғымына ең жақын.
   2. Орталық бөлігі (Enkplatz, Geiselberg, Simmering er Hauptstraße). 20 ғасырдағы коммуналдық ғимараттар, ескі көппәтерлі үйлер, базарлар мен қымбат емес дүкендер сақталған классикалық жұмысшы ауданы. Халық тығыз орналасқан, мигранттар мен студенттер көп.
      Бұл аймақ Венада жиі «көп мәдениетті» немесе тіпті «қолайсыз» болып саналады, дегенмен көптеген отбасылар үшін бұл тұрғын үй тұрғысынан ең қолжетімді болып қала береді.
   3. Оңтүстік бөлігі (Централфридхоф, Альберн, Лаэр Вальд).
      Жасыл және тыныш аймақ, Централфридхофтың үйі, қаланың ең үлкен саябағы мен зираты, орманды аумақтар және тығыздығы төмен тұрғын аудандар. Бұл аймақ балалы отбасыларды және бейбітшілік пен тыныштықты бағалайтын, бірақ қала орталығынан алыс қашықтыққа шыдайтындарды тартады.

Симерингтің айқындаушы ерекшелігі оның бір аудандағы айқын қарама-қайшылығы болып табылады. Солтүстік пен батыста Gasometer City маңында футуристік ғимараттар мен жаңа аудандарды көруге болады: жарқыраған шыны қасбеттер, клубтар, концерт залдары және заманауи пәтерлер.

Симерингтің бұл бөлігі жастарға, шетелдіктерге және стильді және жайлы кешендерде тұруды қалайтындарға арналған «жаңа Вена» ретінде қабылданады.

Бірақ ауданға бар-жоғы бірнеше шақырым жаяу барғанда, сурет өзгереді. 19 ғасырдың соңы мен 20 ғасырдың басындағы ғимараттары бар ескі жұмысшы аудандары ауданның өткенін еске түсіреді. Мұнда сіз әлі күнге дейін қасбеттері аршылған фермаларды, тар аулаларды, шағын дүкендерді және арзан дәмханаларды таба аласыз. Кейбіреулер үшін бұл «шынайы Вена атмосферасы» болса, басқалары үшін бұл барлық ауданның жөндеуден аман өтпегенін еске салады.

Симерингтің оңтүстік бөлігінде шынымен тыныш, дерлік ауылдық атмосфера бар. Zentralfriedhof және іргелес саябақтар жайлылық пен тыныштық сезімін тудырады. Мұнда ұзын даңғылдармен серуендеуге, велосипедпен жүруге немесе пикникке шығуға болады. Көптеген отбасылар ауданның осы бөлігін таңдайды, өйткені мұнда қолжетімді баспана мен табиғатқа жақын орналасқан.

Урбанистер Симерингті «мини-Вена» деп жиі атайды. Онда барлығы бар: өнеркәсіп, тұрғын үй құрылысы, шығармашылық кеңістіктер және кең жасыл кеңістіктер. Ауданды бір сөзбен айтып жеткізу қиын: ол көпқабатты, жанды, үнемі өзгеріп отырады. Бұл комбинация оны тұрғындарға, инвесторларға және туристерге тартымды етеді.

105 000 адам тұрады және бұл сан жылдан жылға өсіп келеді. Аудан орташа тығыздықтағы дамуға — бір шаршы шақырымға шамамен 4500 тұрғын. Бұл оны көршілес Фаворитенге қарағанда азырақ қоныстандырады, бірақ әлі де өмір сүреді. Аудан негізгі көшелер бойындағы қарқынды дамудың және жергілікті тұрғындардың көп мәдениетті атмосферасының арқасында жанды сезінеді.

Симеринг - Венаның шын мәнінде көп мәдениетті ауданы .

Тарихқа көз жүгіртсек, мұнда Богемия, Моравия және Венгриядан жұмысшылар қоныс аударған. Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін бұл жерде Балқан елдерінен келген мигранттар қауымдастығы қалыптасып, 1960 жылдардан бастап бұл аймаққа түріктер мен югославтар жаппай келіп, зауыттар мен құрылыс алаңдарында жұмыс істеуге шақырылды.

Соңғы онжылдықтарда жаңа көші-қон толқындары : сириялықтар, ауғандар, арабтар және шығыс еуропалықтар. Швечат әуежайына және ірі логистикалық хабтарға жақын орналасуының арқасында бұл аймақ көлік және қызмет көрсету салаларында жұмыс істейтін шетелдіктер үшін қолайлы орынға айналды.

Simmering er Hauptstraße бойымен серуендеу бүкіл әлем бойынша шағын саяхатқа айналады: сіз түрік, серб және хорват диалектілерін, араб және, әрине, неміс тілдерін ести аласыз. Халал мейрамханалары, шығыс дәмдеуіштері, дәстүрлі веналық «бейсельдер» (наубайхана дүкендері) және наубайханалар осында орналасқан. Бұл мәдени араласу аудан үшін әрі қазына, әрі сынақ.

Innere Stadt ) немесе 19-шы ( Döbling сияқты «буржуазиялық» аудандармен салыстырғанда , Симеринг айтарлықтай жас .

• Жастар мұнда жалдау ақысы төмен болғандықтан келеді.
• Студенттер U3 метро станциясына жақын немесе өте жақын орналасқан FH Campus Wien
• Балалы жас отбасылар мұнда баға мен ыңғайлылық арасында ымыраға келеді: бұл ауданда көптеген мектептер, балабақшалар және жасыл алаңдар бар.

Сонымен бірге, Симеринг ондаған жылдар бойы бір фермада тұрып жатқан зейнеткерлердің үйі болып қала береді. Бұл ұрпақтық қарама-қайшылық көршінің ерекше сипатын қалыптастырады: студенттер мен қарт веналықтар бір ғимаратта тұруы мүмкін, ал үлкен иммигрант отбасылар келесі ғимаратта тұрады.

Кіріс деңгейі бойынша аудан қаладағы «орта үшінші» болып саналады. Тек бай немесе тек кедей адамдардың шоғырлануы жоқ, бірақ айырмашылық айтарлықтай:

• Ескі аудандарда жалдау ақысы €11–12/м²-ден басталуы мүмкін, бұл студенттер мен жұмысшылар үшін баспананы қолжетімді етеді.
• Gasometer City маңындағы жаңа кешендерде бағалар беделді аймақтардағы бағаларға жақындады: жалға алу үшін € 16–18/м², сатып алу бағасы бір м² үшін 6 000–7 000 еуроға жетеді.

Бұл баға диапазоны Simmering Венаның мүлдем қолайсыз аймағы да емес, беделді де емес екенін көрсетеді. Қолжетімді баспанасы бар қарапайым бес қабатты ғимарат дизайнерлік пәтерлері бар заманауи тұрғын үй кешенімен қатар тұра алатын аудан.

Аудан тұрғындарын топтарға бөлетін болсақ, қызықты сурет шығады:

1. Тұрғындардың негізгі бөлігін жұмысшылар мен мигранттар
   Көпшілігі зауыттарда (Siemens, LEO Pharma), логистикада немесе құрылыста жұмыс істейді. Олардың отбасылары ауданда бұрыннан қалыптасқан және Симерингтің «күнделікті өмірін» қалыптастырады: базарлар, шағын дүкендер, кафелер.
2. Студенттер мен жас мамандар.
   Университеттердің жақындығы мен төмен жалдау ақысының арқасында олар жалға алушылардың айтарлықтай бөлігін құрайды. Оларды Gasometer City, студенттер жатақханалары және метроға жақын пәтерлерден табуға болады.
3. Орташа табысы бар отбасылар.
   Олар көбінесе қаланың оңтүстік бөлігінде, Централфридхоф пен жасыл аймақтарға жақынырақ орналасады. Олар тыныштықты, саябақтарды және мектептерге қолжетімділікті бағалайды.
4. Экспаттар мен инвесторлар.
   Газометрден беделді кешендерден пәтер сатып алатын жаңа тұрғындар. Олар заманауи баспана мен қала орталығы мен әуежайға ыңғайлы көлікті бағалайды.

Симмеринг - бұл тарихи қабаттар мен жаңа оқиғалар әсіресе бір-бірімен тығыз байланысты. Бір ауданда сіз үш ұрпақтан тұратын отбасылар тұратын коммуналдық тұрғын үйлерді табасыз, ал екіншісінде жас IT мамандары мен халықаралық мамандар орналасқан шыны газометр мұнараларын табасыз.

Бұл контраст әртүрлілік атмосферасын : аудан шулы, тіпті ретсіз болып көрінуі мүмкін, бірақ оның энергиясы дәл осы жерде жатыр. Кейбіреулер үшін бұл кемшілік — Симмеринг өзін «жұмысшы табының шетіндегі» сезінеді. Басқалар үшін бұл плюс: ол үлкен еуропалық қала өмірінің шынайы ырғағын, жарқыраусыз, бірақ уәдемен ұсынады.

Simmering-тің тұрғын үй қоры Вена үшін сирек кездесетін әртүрлілікке ие. Мұнда сіз ескі жұмысшылар кварталы мен муниципалды тұрғын үйлерден «Қызыл Вена» дәуірінен бастап Gasometer City маңындағы заманауи бизнес-класс тұрғын үй кешендерін таба аласыз. Сондықтан аудан қолжетімді әрі перспективалы инвестициялық мүмкіндік болып саналады.

Оның дамуы тарихпен тығыз байланысты: бір кездері жұмысшылар көшіп келген өнеркәсіптік шет, бүгінде ескінің ультразаманауимен қатар өмір сүретін аудандарының бірі.

муниципалды пәтерлер - Гемейндебау - нарықтың айтарлықтай үлесін алатын аудандардың бірі Wien мәліметтері бойынша , аудандағы тұрғын үй қорының шамамен 20-22% қала меншігінде және тұрғындарға жеңілдікпен жалға беріледі.

Бұл кешендер сонау 1920-1930 жылдары, «Қызыл Вена» дәуірінде салынған. Бұл аулалары, жасыл алаңдары және ыңғайлы инфрақұрылымы бар үлкен тұрғын үй блоктары. Бұл пәтерлер бүгінде сұранысқа ие: оларда зейнеткерлер, студенттер, балалы жас отбасылар, жұмысшылар тұрады.

көліктік байланыстары бар төмен жалдау ақысын іздейтіндер үшін тартымды етеді .

Симерингтің тұрғын үй қорының едәуір бөлігі 19 ғасырдың аяғы мен 20 ғасырдың ортасындағы ғимараттардан . Олардың көпшілігі көпқабатты үйлер немесе зауыттар мен фабрикалар жұмысшылары үшін тұрғын үй ретінде салынды. Мұндағы сәулет негізінен утилитарлы, қажетсіз ою-өрнексіз, ауданның жұмысшы сипатын көрсетеді.

ескі ғимараттарды жаңартуға белсенді түрде инвестициялауда . Бағдарлама мыналарды қамтиды:

• қасбеттерді қалпына келтіру,
• оқшаулау және энергия тиімділігін арттыру,
• аулалар мен қоғамдық орындарды абаттандыру,
• бірінші қабаттарда кафелер мен дүкендердің ашылуы.

Мұндай жобалар «жаман аудан» деген беделді түсіріп, ескі тұрғын үй қорын заманауи ыңғайлы тұрғын үйге айналдыруға көмектеседі.

Соңғы екі онжылдықта Симеринг қала құрылысының негізгі эксперименттерінің алаңына айналды, бұл аймақты қабылдауды толығымен өзгертті. Бір кездері ол тек зауыттармен және жұмысшы аудандарымен байланысты болса, бүгінде ол астананың ең ерекше және беделді тұрғын үй кешендерінің үйі болып табылады.

• Gasometer City - бұрынғы төрт газ ұстағышын жаңартуға арналған бірегей жоба. Ішінде пәтерлер, студенттер жатақханасы, кинотеатр, дүкендер, фитнес-орталық, концерт залы бар. Мұнда студенттер де, ауқатты мамандар да бар.
• Simmering Bahnhof және Enkplatz жанындағы тұрғын үй кешендері жерасты гараждары, жасыл террассалары және бизнес-класс пәтерлері бар заманауи ғимараттар.
• Grenze Albern жобалары - жасыл аймақтарға жақын орналасқан, отбасыларға бағытталған аз қабатты тұрғын үй кешендері.

Осылайша, Симеринг бірте-бірте «жұмысшы табының қала маңы» санатынан шығып жатыр. Жаңа әзірлемелер оны ауқатты веналықтар мен инвесторлар үшін тартымды етеді, дегенмен аймақтың жалпы имиджі аралас болып қалады: ескі жұмысшы аудандары беделді жаңа әзірлемелермен қатар тұрады.

Симерингтегі жылжымайтын мүлік нарығы өте біркелкі емес.

• Үй сатып алу:
  • 19-20 ғасырлардағы ескі фермалар мен үйлерде – м² үшін 4900 евродан,
  • Газометрдегі жаңа кешендерде - м² үшін € 6000–7000.
• Жалға берілетін тұрғын үй:
  • ескі үйлерде - 11–12 €/м²,
  • жаңа пәтерлерде - 15–18 €/м².

Бір қызығы: 2024 жылы Симерингтегі үйдің орташа бағасы 6,8%-ға өсті, бұл Венадағы орташа бағадан жоғары. Сарапшылар мұны аймақтың «Газометр» пәтерлеріне сенімді актив ретінде қарайтын инвесторларға деген тартымдылығымен байланыстырады.

Осылайша, ескі және жаңа сегменттер арасындағы айырмашылық 40-50% жетуі мүмкін. Бұл Simmering бірегей ерекшелігі: ол бір уақытта қолжетімді тұрғын үй ауданы және перспективалы инвестициялық аймақ болып қала береді.

Аудан тұрғындарының әлеуметтік келбеті алуан түрлі және бұл ауданға ерекше динамизм береді.

1. Студенттер мен жас мамандар Газометр мен метро станцияларының жанында пәтер жалдайды. Олар университеттерге жақындықты және салыстырмалы түрде қолжетімді бағамен (жатақханада немесе студенттік пәтерлерде) заманауи ауданда тұру мүмкіндігін бағалайды.
2. Жұмысшылар мен мигранттар дәстүр бойынша муниципалдық пәтерлер мен ескі ғимараттарға қоныстанады. Мұнда көптеген отбасылар ұрпақтар бойы тұрып, жергілікті дүкендерді, кафелерді және шеберханаларды қолдайды.
3. Орташа табысы бар отбасылар оңтүстік аудандарды, Централфридхоф пен жасыл аймақтарға жақын аудандарды таңдайды. Бұл тыныш, тыныш және мектептер мен саябақтардың көп болуы бұл аймақтарды балаларға ыңғайлы етеді.
4. Инвесторлар мен экспаттар U3 және Gasometer City маңындағы жаңа құрылыстарды қалайды. Олар жайлылықтың, мәртебенің және қала орталығы мен әуежайға ыңғайлы көліктің үйлесімін пайдаланады.

Симмеринг - бұл қарама-қайшылықтар ауданы және мұнда баспана таңдау сіздің өмір салтыңызға байланысты. Қателік жібермеу үшін пәтерден және ауданнан не күтетінін алдын ала түсіну маңызды.

1. Студенттер мен жас мамандар Газометр мен Simmering Бахнхоф маңындағы пәтерлерді бағалайды . Бұл аудандар U3 желісі арқылы қала орталығымен жақсы байланысқан және көптеген студенттік тұрғын үйлер мен пәтерлерді ұсынады. Кешке бұл аймақ жанданады, барлары, кинотеатры және концерттік орындары бар, бұл көптеген ойын-сауықты қамтамасыз етеді.
2. Балалары бар отбасылар ауданның оңтүстік бөлігін , Централфридхоф пен саябақтарға жақын жерлерін қарастыруы керек Ол жақта тыныш, ауа таза, жақсы мектептер бар. Көптеген ата-аналар Гердерпарк пен Гиблерпарк маңындағы аудандарды таңдайды, олар балалармен серуендеуге ыңғайлы және кешке қауіпсіз.
3. Инвесторлар Gasometer City және U3 бойындағы жаңа оқиғаларды қарастырған дұрыс Бұл кешендер жоғары жалдау кірістерін ұсынады және пәтер бағасы Венадағы орташа көрсеткіштен тезірек өседі. Шағын студиялар мен екі бөлмелі пәтерлер әсіресе тартымды, өйткені олар студенттер мен шетелдіктерге оңай жалға беріледі.
4. Зейнеткерлер Грензе Альбернмен шекараға жақын тыныш аудандарда өздерін жайлы сезінеді . Бұл аймақтар өмірдің баяу қарқынын, жасыл кеңістіктерді және аз қозғалысты ұсынады. Егде жастағы тұрғындар бұл ғимараттарды атмосферасы мен ыңғайлылығы үшін бағалайды - дүкендер мен дәріханалар әрқашан жақын жерде.
5. Жиі саяхаттайтындар немесе қала сыртында жұмыс істейтіндер үшін Simmering Bahnhof маңындағы немесе A4 тас жолына жақын орналасқан пәтерлер Осы жерден Швечат әуежайы небәрі 15 минуттық жерде, бұл аймақты авиакомпания қызметкерлеріне, ұшқыштарға, стюардессаларға және іскер саяхатшыларға ыңғайлы етеді.

Кеңес: Сатып алудан бұрын Simmering әртүрлі бөліктерінде бірнеше күн өткізіңіз. Газометрден, содан кейін оңтүстік аудандарға жақынырақ пәтер жалдап көріңіз. Атмосферадағы айырмашылық күрт болады: бірінші аймақ серпінді және заманауи, ал екіншісі жасыл және тыныш.

Симмеринг тек өнеркәсіптік аудан ғана емес, сонымен қатар оқу құрылымы мықты жер. Ауданда Фаворитен сияқты университет болмаса да, белсенді жергілікті қауымдастықты құрайтын көптеген мектептер мен гимназиялар бар. Сонымен қатар, FH Wien кампусының және басқа университеттердің жақындығы оны қолжетімді баспана іздейтін студенттер үшін тартымды етеді.

Аудан мемлекеттік және жеке мекемелердің үйі болып табылады. Бұл мекемелердің өзегін студенттерді университетке түсуге дайындайтын мемлекеттік мектептер мен гимназиялар құрайды.

Кесте: Симерингтегі негізгі оқу орындары

Көптеген отбасылар үшін баспана таңдауда мектептердің жақындығы басты фактор болып табылады. Оқу орындарының айналасында кафелері, дүкендері, кітапханалары бар шағын мәдениет үйлері пайда болады.

Симерингтегі білім берудің рөлі мектеп бағдарламасынан да асып түседі. Ондаған жылдар бойы Венаның өнеркәсіптік шеткі аймағы болып саналған аудан үшін күшті білім іргетасы оның өзгеруінің басты факторы болды.

1. Жаңа сәйкестікті қалыптастыру.
   Қайнау бір кездері зауыттармен, трамвай жөндеу шеберханаларымен және газ ұстағыштармен байланысты болды. Бірақ бүгінде жергілікті мектептер мен гимназиялар басқа шындықты қалыптастыруда: балалар «буржуазиялық» аудандардағылармен бірдей сапалы білім ала алатын аудан. Ата-аналар балаларының заманауи білім беру бағдарламаларына қол жеткізуі үшін мектеп жанындағы пәтерлерді жиі таңдайды.
2. Көпмәдениеттілік - бұл плюс.
   Симерингтегі көптеген сыныптар көп тілді: мұнда түрік, серб, араб және шығыс еуропалық отбасылардың балалары оқиды. Кейбіреулер үшін бұл қиындық (неміс тілін білудің әртүрлі деңгейлері және интеграция қажеттілігі), бірақ басқалары үшін бұл үлкен плюс. Балалар жастайынан толеранттылық пен мәдениетаралық диалогқа үйретілетін ортада өседі.
3. Ересектерге арналған курстар.
   VHS Simmering әлеуметтік саясаттың маңызды элементі болып табылады. Мигранттарға арналған неміс тілі курстары жаңа тұрғындарды біріктіруге көмектеседі, ал кәсіптік бағдарламалар (IT, бухгалтерлік есеп, дизайн, аспаздық) ересектерге мансапты өзгертуге немесе біліктілігін арттыруға мүмкіндік береді. Көптеген отбасылар үшін бұл олардың қаржылық жағдайын жақсартуға және, демек, аймақта өзін-өзі құруға мүмкіндік береді.
4. Білім берудің мәдени өлшемі.
   Музыкалық мектеп пен кітапханалар Симерингті «білім беру ауданы» ғана емес, нағыз мәдени орталыққа айналдырады. Мұнда студенттік концерттер, әдеби кештер, жасөспірімдер клубтары өтеді. Осының бәрі ауданның «жұмсақ күшін» арттыра түседі: ол зауыттар жұмыс істейтін орын ғана емес, сонымен қатар жарқын мәдени сахнаға айналды.
5. Отбасылар мен инвесторлар үшін тартымдылық.
   Балалы отбасылар үшін «жақын жерде орналасқан мектептер» факторы маңызды. Мықты мектептері мен орта мектептері бар аудандар үй сатып алушылар үшін автоматты түрде құндырақ болады. Инвесторлар мұны да ескереді: оқу орындарының жанындағы пәтерлерді жалға беру оңайырақ.

Мұнда көліктің барлық түрлері біріктіріледі: метро, ​​трамвайлар, автобустар және теміржол, ал A4 автожолы мен Швечат әуежайы бірнеше минуттық жерде. Көлік ауданның дамуын қалыптастырды және оның студенттер, еңбек мигранттары және халықаралық компаниялардың қызметкерлері арасында танымал болуының басты себептерінің бірі болып табылады.

Фаворитен халқы тығыз орналасқан «қала ішіндегі қала» ретінде белгілі болғанымен, Саймерингті «хаб» деп атауға болады – қалалық өмір логистикамен және халықаралық ағындармен тоғысатын орын.

Тасымалдау жүйесінің негізі - Simmering-те аяқталатын U3 желісі. Бұл жай ғана ыңғайлылық емес, стратегиялық артықшылық:

• Gasometer City тұрғындары Вена орталығына Стефансплатцта 12-15 минутта жете алады.
• Энкплатцтың оқушылары мен студенттері орталық аудандардағы университеттерге тез жетеді.
• Simmering маңындағы аудандардағы жұмысшылар мен қызметкерлер қол жетімді тұрғын үйді бизнес аудандарына тікелей метро қатынасымен біріктіреді.

U3 терминалы Simmering метро, ​​автобус және қала маңындағы пойыздарды байланыстыратын көлік торабы болды. Бұл аймақты оқшауланудан сақтайды, керісінше, қаланың ырғағына батырылады.

Трамвайлар өмірдің маңызды бөлігі болып қала береді. 71- жолдың ерекше символдық мәні бар: тіпті 20-шы ғасырда веналықтар «әрбір веналық бір күні 71-ге мінеді» деп әзілдеді — сайып келгенде, трамвай адамдарды тікелей Орталық зиратқа апарады. Бүгінгі таңда маршрут қала орталығын Симеринг тұрғын аудандарымен байланыстырады және ауданның мәдени бірегейлігінің бір бөлігі болып қала береді.

Автобустар шетке қызмет көрсетіп, ауданды индустриялық аймақтармен, әуежаймен және көршілес аудандармен байланыстырады. Оңтүстіктегі тұрғын үй кешендерін метромен байланыстыратын 76А/В және 79А/В желілері

Теміржол. Wien Simmering Bahnhof станциясы метро мен қала маңындағы пойыздарды байланыстырады. Бұл тұрғындарға Төменгі Австрияға жылдам жетуге мүмкіндік береді, бұл астанадан тыс жерде жұмыс істейтіндер үшін маңызды.

Қайнау Венаның көлік жүйесінде дәл орналасқан жеріне байланысты ерекше рөл атқарады. Аудан қаланың оңтүстік-шығыс бөлігін сөзбе-сөз «жабады» және тас жолға кіру нүктелерін бақылайды.

Негізгі магистраль - Венаны Швехат халықаралық әуежайымен ғана емес, сонымен бірге Венгрия шекарасымен де байланыстыратын A4 Ost автобаны Бұл тұрғындар мен бизнес үшін үлкен артықшылық:

• әуежайға 10-15 минутта жетуге болады,
• Братиславаға сапар шамамен 40-45 минутты алады,
• A4 Төменгі Австрияның ауылдық жерлеріне оңай қол жеткізуге мүмкіндік береді.

Симерингте логистикалық орталықтар мен қоймалардың қарқынды дамып келе жатқаны кездейсоқ емес: компаниялар әуежайдың жақындығын және жүктерді шетелге жылдам жөнелту мүмкіндігін бағалайды. Бұл аймақ халықаралық бизнес үшін тартымды болып келеді, бірақ оның кемшілігі бар.

Тұрғындар үшін кемшіліктер: тас жолдың жанында тұру шу мен тұрақты жүк көліктерінің қозғалысымен бірге жүреді. Бұл әсіресе уездің шығыс бөлігінде, өнеркәсіптік аймақтар мен жүк терминалдары орналасқан Альбернге жақын жерде байқалады. Қала шу бөгеттерін белсенді түрде енгізіп, жасыл буферлерді дамытып жатқанына қарамастан, тұрғындар әлі де көлік мәселесіне тап болады.

Осылайша, Симерингтің көліктік қолжетімділігі екі жүзді семсер болып табылады: ол экономикалық өсуді және бизнес үшін қолайлылықты қамтамасыз етеді, бірақ сонымен бірге «өнеркәсіптік шет» бейнесін жасайды.

Симерингте автотұрақ әрқашан өзекті мәселе болып табылады. Бір жағынан, бұл көлік көлемі жоғары өнеркәсіптік аймақ. Екінші жағынан, бұл жерде тұрғындарға гараждар қажет болмаған кезде жаппай автокөлікті иелену дәуіріне дейін салынған көптеген ескі тұрғын үйлер орналасқан.

Автотұрақ Симерингтің ескі аудандарында өте өзекті мәселе болып табылады. Бұл, әсіресе, ғимараттың тығыздығы ең жоғары болатын Simmeringer Hauptstraße-ге параллель орналасқан көшелерге қатысты. 19-шы және 20-шы ғасырдың басында салынған ғимараттар ешкімнің көлігі болмаған уақытқа арналған. Бұл ғимараттардың аулаларында жасыл аумақтар мен қосалқы құрылыстарға әрең жетеді, сондықтан ол жерге көлік қою мүмкін емес.

Ескі шаруа қожалықтары мен көпқабатты үйлердің тұрғындары үйінің жанынан бос орын таба ма, әлде 20-30 минут бойы көлікпен жүру керек пе, «үйге кешке қайту лотереяға айналады» деп жиі айтады. Әсіресе, қала орталығында жұмыс істеп, кешкі 18:00-ден кейін аумаққа қайтатындар үшін қиын, өйткені көшелер көлікке кептеліп қалған.

Көптеген тұрғындардың анда-санда ғана пайдаланатын көліктерін сақтауы жағдайды одан әрі ушықтыра түсті. Ескі «гараж машиналары» иелері оларды тек демалыс күндері пайдаланса да, орын алады. Тығыздығы жоғары аймақ үшін бұл нағыз бас ауруына айналады.

Тағы бір мәселе - тар көшелер . Симерингтің тарихи бөлігінде трамвайлар мен жаяу жүргіншілер қозғалысы үшін жолдар салынған, сондықтан қазір әрбір тұрған көлік екі жақты қозғалысты мүмкін емес етеді. Автобустар мен жүк көліктері көбінесе жүргізушілер көліктерін жылжыта алмай тұрып қалады.

Көптеген жас отбасылар үшін жерасты гараждары бар жаңа тұрғын үй кешендеріне көшу себебі осы. Ескі аудандар баға бойынша тартымды болып қала береді, бірақ автотұрақ көбінесе барлық басқа артықшылықтардан асып түседі.

тұрғындары үшін арнайы рұқсат беретін Parkpickerl мәселені шешуде

• Рұқсаттың құны салыстырмалы түрде төмен,
• Бұл тұрғындарға айыппұл салудан қорықпай, маңайындағы көшелерге көлік қоюға мүмкіндік береді,
• Дегенмен, пикерелдің болуы бос орынға кепілдік бермейді.

Симерингте бүкіл аумақ дерлік Паркпикерл аймағына жатады, бұл жағдайды тәртіпке келтіреді, бірақ кептелісті жеңілдетпейді.

Gasometer City және оңтүстік шетіндегі жаңа ғимараттарда сурет мүлдем басқаша Мұнда заманауи стандарттар жобалау кезеңінен бастап есепке алынады:

• жерасты гараждары,
• аулалардағы жеке автотұрақ,
• электр көліктерін зарядтау станциялары.

Бұл тәсіл тұрғындардың кешкі уақытта автотұрақ іздеуге уақытын үнемдеп, көліктері мен велосипедтерінің қауіпсіз болуын қамтамасыз етеді. Кейбір кешендер, мысалы, Enkplatz, сонымен қатар қосымша қызметтерді, соның ішінде тұрақтарды басқаруға арналған смарт үй жүйелерін, бейнебақылауды және көлікті бөлісу аймақтарын енгізуде.

Бұл әсіресе отбасылар үшін өте маңызды: үйге күйзеліске ұшырамай, тұрақсыз оралу және пәтерге бірден кіру мүмкіндігі өмір сүру жайлылығын жақсартады. Инвесторлар үшін бұл жалдау ақысының жоғарылауына дәлел: жалға алушылар қолайлы жағдайлары бар заманауи тұрғын үй үшін көбірек төлеуге дайын.

«аз көлік, көбірек қоғамдық кеңістік » саясатына қарай жылжып келеді Бұл әсіресе Симерингте байқалады: кейбір ескі автотұрақтар шағын саябақтар мен ойын алаңдарына айналдырылған.

Бұл тәсіл жас отбасыларға ұнайды, бірақ көлік жүргізушілерін тітіркендіреді, олар орын табу қиынға соғады.

Қайнағанды ​​«сенімі біртұтас» аудан деп атауға болмайды. Бүкіл Венадағы сияқты мұнда да діни ландшафт халықтың көп ұлттылығын көрсетеді. Католицизм, православие, ислам, протестантизм және тіпті буддизм салыстырмалы түрде шағын аумақта бірге өмір сүреді. Бұл әртүрлілік ауданды қызықты етеді, бірақ оның имиджінде ізін қалдырады.

Католик шіркеулері негізгі архитектуралық екпін болып қала береді.

• Pfarrkirche St. Laurenz ең көне шіркеулердің бірі болып табылады, оның айналасында «ескі Симеринг» дамыған. Жергілікті тұрғындар үшін бұл тек намаз оқитын орын ғана емес, сонымен қатар аймақтың мәдени символы.
• Әулие Карл Борромаус шіркеуі ауданның нағыз визит картасына айналды. Бұл Art Nouveau шіркеуі мемориал ретінде ойластырылған және әлі күнге дейін өзінің монументалдылығымен таң қалдырады.

Православиелік приходтар серб және румын диаспорасының күшті болуының арқасында пайда болды. Олар маңызды тарту орталықтарына айналды: қызмет көрсету, балалар жексенбілік мектептері және ұлттық мерекелер онда мигранттарға өздерінің мәдени ерекшеліктерін сақтауға көмектесуде.

Ислам орталықтары мен мешіттер ерекше орын алады. Түрік және араб қауымдары үшін олар тек рухани кеңістік емес, әлеуметтік орталықтар болып табылады. Олар тіл курстарын ұсынады, интеграция мәселелерін талқылайды және жаңадан келгендерге құжаттамалық көмек көрсетеді. Бұл институттар көбінесе жаңа тұрғындар мен австриялық қоғам арасындағы «көпір» қызметін атқарады.

Будда орталығы - бұл шағын, бірақ маңызды деталь. Бұл Симерингтің Венадағы экзотикалық дәстүрлерге ашықтығын білдіреді. Мұнда медитация, мәдени іс-шаралар, тай тағамдары мен музыка фестивальдері өтеді.

Симеринг өзінің өндірістік өткенін мәдени мұраға айналдыруды біртіндеп үйренеді. Бір кездері зауыттар мен газ ұстаушылар тұрған жерде қазір концерттер, көрмелер мен фестивальдар өтіп жатыр.

Gasometer City - ауданның басты мәдени орталығы. Осы төрт алып газ ұстағышы ХХІ ғасырдың басында қайталанбас жөндеуден өтті, пәтерлер, студенттер жатақханалары, концерт залы, кинотеатр және дүкендер болды. Бүгінгі таңда бұл жер жергілікті тұрғындарды ғана емес, сонымен қатар ерекше сәулетімен және жарқын атмосферасымен келетін туристерді де тартады.

Simmering er Hauptstraße веналық талғаммен араласқан шағын шығыс базарына ұқсайды. Мұнда сіз түрік кебаб кафесін, серб грильін және одан әрі классикалық австриялық кондитер дүкенін таба аласыз. Көшенің атмосферасы бейресми, аздап шулы, бірақ оған халықтық сүйкімділік беретіні де осы.

Schloss Neugebäude тарихи нысанды заманауи түрде қалай пайдалануға болатынының мысалы болып табылады. 16 ғасырдағы қамал жазғы кинотеатр, фестивальдар мен концерттер өтетін орынға айналды. Бұл аймақ үшін тек мәдени ғана емес, сонымен қатар туристік тартымдылық.

Baggerpark Wien - Симерингті басқа аудандардан ерекшелендіретін ерекше аттракцион. Нағыз экскаваторды басқару мүмкіндігі балаларды да, ересектерді де қызықтырады және аудан үшін тартымдылыққа айналды.

Адамдар «Симмеринг» туралы ойлағанда, көбісі зауыт мұржалары мен бос емес тас жолдарды елестетеді. ауданның 40%-ға жасыл желектермен қамтылғанын білетіндер аз Және бұл жай ғана ресми «ауладағы саябақтар» емес, толыққанды демалыс орындары.

Ең танымал жері - Wien зираты . Бұл жай ғана зират емес: оның аумағын бүкіл ауданмен (2,5 шаршы шақырым) салыстыруға болады, ал мұндағы атмосфера саябақты еске түсіреді. Веналықтар ұзын даңғылдармен серуендеуге, құстардың әнін тыңдауға, велосипедпен жүруге және тіпті пикниктерге баруға келеді. Бетховен, Шуберт және Брамс қорымында жерленген, Моцартқа символикалық кинотафа орнатылған.

Басқа жасыл кеңістіктер де маңызды рөл атқарады:

• Herderpark және Hyblerpark - бұл балалар алаңдары мен спорт алаңдары бар отбасылық саябақтар;
• Laaer Wald - үйден төрттен бір сағатта орман жолдарына қашуға болатын орын;
• Лобау табиғат кешеніне тұрғындарға Дунай шалғындарының бірегей экожүйесіне қол жеткізуге мүмкіндік береді.

Венаның Орталық зираты ресми түрде экологиялық қорық болып табылады. Мұнда сирек кездесетін үкілерді қоса алғанда, 30-дан астам құс түрлері бар және оның флорасында қаланың басқа бөліктерінде кездеспейтін ондаған өсімдіктер бар.

Қайнауды жиі «Венаның оңтүстік-шығысының өнеркәсіптік жүрегі» деп атайды. Ол әлі де күшті индустриялық және логистикалық мүмкіндіктерге ие:

• Siemens AG жабдық пен электротехника шығаратын аймақтағы ең ірі жұмыс беруші болып қала береді.
• LEO Pharma әлемдік фармацевтикалық нарықта жұмыс істейді және де осында орналасқан.
• А4 автожолы және әуежайға жақындығы аймақты негізгі логистикалық хабқа айналдырады.

Дегенмен, 21 ғасыр экономикалық құрылымды өзгертті. Бұл аймақ бірте-бірте таза жұмысшы ауданға айналуда: Gasometer City және U3 бойында заманауи кеңсе ғимараттары бой көтерді, IT компаниялары, консалтингтік фирмалар және білім беру стартаптары орналасқан.

Облыстың экономикалық құрылымы (шамамен бағалау):

Осылайша, Симерингтің экономикасы «аралас» болды: көгілдір өнеркәсіп қалды, бірақ онымен қатар мәдениет және кеңсе секторлары өсіп келеді. Бұл тепе-теңдік көк халаттыларды да, ақ халаттыларды да тартады.

Симеринг ұзақ уақыт бойы зауыттары, қоймалары және тығыз тұрғын үйлері бар Венаның жұмысшы табының шеткі жері болып саналды. Бірақ соңғы екі онжылдықта бұл кескін өзгерді. Аудан тұрғын үй, сауда және мәдени кеңістіктердің жаңа форматтарын белсенді түрде сынайтын қалалық сәулетшілер мен құрылыс салушылар үшін зертханаға айналды.

Бұл жоба ауданның және жалпы Венаның қолтаңбасы болды. Бұрын қаланы кокс газымен қамтамасыз еткен 19-ғасырдағы төрт алып газ ұстағышы толығымен қайта жаңғыртылды. Ғимараттардың сыртқы келбеті өзінің тарихи келбетін сақтап қалды, ал ішкі көріністері мыналармен жаңартылды:

• әртүрлі санаттағы пәтерлер (студенттер жатақханасынан бизнес-классқа дейін),
• концерт залы мен кинотеатр,
• дүкендер, спорт залдары және кеңсе бөлмелері.

Gasometer City архитектуралық тәжірибе ғана емес, сонымен қатар өнеркәсіптік мұраны ауданның даму драйверіне айналдырудың үлгісі болды. Бүгінде бұл студенттердің, жас отбасылардың және ауқатты мамандардың үйі болып табылатын Симерингтің ең беделді мекенжайларының бірі.

U3 метро желісінің бойында бизнес-класс кешендері белсенді түрде салынуда. Олардың айрықша белгілеріне жерасты тұрағы, энергияны үнемдейтін қасбеттер, жасыл террассалар және демалыс аулалары жатады. Сәулетшілер «адамдық ауқымға» ерекше мән береді: кең пәтерлер қоғамдық орындармен — бақтармен, ойын алаңдарымен және бірінші қабаттағы кафелермен үйлеседі.

Simmering Bahnhof айналасындағы даму : бұл көлік торабы инвестиция үшін магнитке айналды. Жақын жерде кеңселер, дүкендер мен оқу орталықтары бой көтеруде, ондағы пәтерлер жалға алушылар мен сатып алушылар арасында сұранысқа ие.

Ауданның шетінде, Дунайға жақын жерде аз қабатты құрылыс дамып келеді. Альберн саябақтар мен мектептерге қол жетімді, бірақ орталық аудандардағы жоғары бағасыз баспана іздеген отбасылардың қажеттіліктеріне жауап болды. Мұнда заманауи қалашықтар, балабақшалар, спорт алаңдары салынуда. Болашақта көліктің қолжетімділігін жақсарту жоспарланып отыр, бұл маңайдағыны одан да тартымды етеді.

Симеринг - Венаның көптен бері назардан тыс қалған аудандарының бірі. Ол Siemens зауыттарымен, A4 бойындағы қоймалармен және Орталық зиратпен байланысты болды. Көптеген веналықтар оны әуежайға, Дунай шалғындық саябақтарына немесе қаланың шетіне бара жатқанда транзиттік аймақ ретінде қарастырды. Бірақ 2025 жылға қарай жағдай айтарлықтай өзгерді. Аудан жұмысшы аймағы болып қала бергенімен, ол трансформация аймағы , бұл оны жылжымайтын мүлік инвесторлары үшін өте тартымды етеді.

Симерингтің басты ерекшелігі - оның әртүрлі бағалары . Мұнда сіз ескі фермалардағы қолжетімді пәтерлерді де, Gasometer City-дегі ультра заманауи пәтерлерді де таба аласыз.

• Ескі тұрғын үй қоры. 19 және 20 ғасырлардағы ғимараттар, муниципалдық пәтерлер («әлеуметтік тұрғын үй») және стандартты тұрғын үйлер. Бағасы: м² үшін 4900 евродан бастап.
• Жаңа жобалар. Simmering Bahnhof және Enkplatz, Gasometer City жанындағы заманауи кешендер Бағасы: м² үшін 6 000–7 000 €.
• Жалға алу. Ескі ғимараттарда: 11–12 €/м², жаңа ғимараттарда: 15–18 €/м².

Simmeringer Hauptstraße маңындағы немесе Централфридхоф маңындағы ескі аудандарда шаршы метрі 4900-5200 еуро тұратын баспана таба аласыз. Бұл негізінен 19 ғасырдың аяғы мен 20 ғасырдың басында салынған ескі ғимараттар. Пәтерлер кең, бірақ жөндеуді қажет етеді; лифтілер жиі жетіспейді, жылу мен коммуналдық қызметтер заманауи стандарттарға сәйкес келе бермейді. Бұл сегмент студенттер, мигранттар және зейнеткерлер арасында танымал болып қала береді.

Simmering Bahnhof сияқты жаңа әзірлемелерде жағдай мүлдем басқаша бір шаршы метрге 6000-7000 еуроға оңай жетеді , кейде одан да жоғары. Бұл кешендерге жерасты тұрағы, террассалар, энергияны үнемдейтін жүйелер және смарт үй жүйесі бар пәтерлер кіреді. Мүлде басқа демографиялық құрылым көшіп жатыр: жас мамандар, шетелдіктер, орта таптағы отбасылар және инвесторлар.

Бір аймақта баға айырмашылығы 40–50% жетуі мүмкін екенін түсіну маңызды

Симерингті іздейтін инвесторлар жас жеке сатып алушылардан халықаралық қорларға дейін бар. Әр топтың өзіндік негіздемесі мен мақсаттары бар және дәл осы аймақты бірегей етеді: ол бюджет пен инвестициялық көкжиекке негізделген әртүрлі стратегияларға мүмкіндік береді.

1. Капиталдары шектеулі жеке инвесторлар

Нарыққа енді ғана кіретіндер үшін Simmering - тамаша кіру нүктесі. Simmeringer Hauptstraße маңындағы немесе Централфридхоф маңындағы аудандардағы муниципалды ғимараттар мен тұрғын үйлердегі ескі пәтерлерді шаршы метрі үшін 5 000 еуродан төмен бағаға сатып алуға болады. Бұл мүліктер ерекше тартымды болмаса да, олар тұрақты түрде жалға беріледі: жалға алушылар студенттерді, мигранттарды және зейнеткерлерді қамтиды.

Стратегия: бастапқыда минималды инвестиция, €11–12/м² көлемінде жалға алу, тұрақты кіріс және аумақты жөндеуден кейін болашақта жоғары бағаға сату мүмкіндігі.

2. Орта деңгейдегі инвесторлар

Бұл U3 және Gasometer метро станцияларының жанындағы жаңа әзірлемелерді қарастыратын адамдар. Мұнда қазірдің өзінде басқа сценарий орындалуда: пәтерлер қымбатырақ (бір шаршы метр үшін 6 000 еуродан бастап), бірақ жалдау ақысы жоғары - шаршы метрі үшін 18 еуроға дейін. Оның үстіне мұндай пәтерлерді 5-10 жылдан кейін сату оңайырақ, өйткені шетелдіктер мен отбасылардың сұранысы үнемі жоғары.

Стратегия: Enkplatz, Simmering Bahnhof немесе Gasometer City аудандарында жаңа үйлерді сатып алыңыз. Ескі жылжымайтын мүлікке қарағанда жоғары өтімділік және жоғары құндылық.

3. Халықаралық инвесторлар және қорлар

Альберндегі индустриялық аймақтарды қайта құру немесе аз қабатты тұрғын үй кешендерінің құрылысына қатысу сияқты ауқымды жобалар қызықтырады Бұл ойыншылар үшін маңыздысы тек жалдау кірісі емес, сонымен қатар бірнеше ондаған жылдардағы капиталдандыру.

Стратегия: бүкіл ғимараттарды сатып алу, даму жобаларына қатысу, жер мен тұрғын үй бағасының ұзақ мерзімді өсуіне назар аудару.

4. Жас отбасылар

Отбасылар әрқашан дәстүрлі мағынада «инвесторлар» болып саналмаса да, олардың көршілес нарықтағы рөлі орасан зор. Олар тұрғын үйге ұзақ мерзімді сұранысты тудырады. Альбернді және оңтүстіктегі Симеринг аудандарын таңдайды Landstraße -ге қолжетімді балама болып табылады .

Стратегия: тұру үшін үй сатып алыңыз, бірақ болашақта пәтердің құны артып, оны тиімді сатуға болатынын түсініңіз.

5. Экспаттар мен мамандар

Жалдаушылар мен сатып алушылардың бұл тобы аудан үшін ерекше маңызды. Швечат әуежайының жақындығы, ыңғайлы U3 метро қатынасы және Газометрдің жанындағы кеңсе ғимараттары халықаралық компанияларда жұмыс істейтін немесе жиі сапарға шығатындар үшін Симерингті ыңғайлы етеді. Экспаттар жайлы және заманауи баспана үшін сыйлықақы төлеуге дайын.

Стратегия: Gasometer және Enkplatz жаңа ғимараттарды жалға алу. Инвесторлар үшін бұл жоғары мөлшерлемелерді (€16–€18/м²) және жалға алушылар арасындағы ең аз бос уақытты білдіреді.

6. Студенттер мен жас мамандар

Бұл санат тұрғын үй сатып алмайды, бірақ жалға алу үшін тұрақты сұранысты . Кампустардың жақындығы, қол жетімді бағалар және жақсы көлік байланыстары Симерингті студенттер арасында танымал етеді. Gasometer City-дегі жатақханалар мен студенттік пәтерлер , олар ыңғайлы инфрақұрылымды жастық атмосферамен үйлестіреді.

Инвестор стратегиясы: қысқа және орта мерзімді жалға алу үшін шағын студиялық пәтерлерді сатып алу. Жалға алушылардың жоғары айналымы тұрақты сұраныспен өтеледі.

Қайнау барлығына бірдей жақын емес. Оның өнеркәсіптік өткені, әуежайға жақындығы және көптеген зауыттары оның ерекше сипатын қалыптастырады. Бірақ дәл осы «жұмысшы табы» мен «жаңа оқиғалардың» араласуы оны әлеуметтік топтардың кең ауқымы үшін тартымды етеді.

Балалы отбасылар

Симеринг - отбасылар баға мен жайлылық арасындағы тепе-теңдікті табатын аудандардың бірі. Бір жағынан, ол көптеген жасыл кеңістіктерді ұсынады: Централфридхоф, Гердерпарк, Хайблерпарк және Лааер Уолдқа кіру. Екінші жағынан, Альберндегі және Энкплатцтың маңындағы жаңа құрылыстар кең аулалары, жер асты автотұрағы және жаяу қашықтықта мектептері бар пәтерлерді ұсынады. Ата-аналар балабақшаларға, спорт алаңдарына, медициналық орталықтарға жақын орналасқанын бағалайды.

Студенттер мен жастар

Газометрлер ежелден «жас қайнаудың» символы болды. Оларда жатақханалар, студенттік пәтерлер, кинотеатр, концерт залы, клубтар бар. Бұған сізді 15 минутта Венаның орталығына апаратын U3 метросын қосыңыз және сізде студенттер қаланың бір бөлігі бола тұрып, қолжетімді бағамен өмір сүре алатын аудан бар.

Жұмысшылар мен мигранттар

Ауданның өнеркәсіптік сипаты және Siemens және LEO Pharma компанияларының болуы оны жұмысшылар мен мигранттар үшін тартымды етеді. Ол әлі де көптеген муниципалды тұрғын үйлермен және ескі фермалармен мақтана алады, мұнда жалдау ақысы шаршы метріне 11-12 еуроны құрайды. Бұл оны Венадағы ең қолжетімді сегменттердің біріне айналдырады.

Экспаттар мен мамандар

Халықаралық компанияларда жұмыс істейтін шетелдіктер үшін Simmering ыңғайлы орын. Ол метроға жақын жерде ыңғайлы және қала орталығынан 15 минуттық жерде, ал әуежай жақын жерде. Көптеген экспаттар заманауи сәулет пен жақсы дамыған инфрақұрылымды бағалай отырып, Gasometer City немесе Simmering Bahnhof сияқты жаңа құрылыстарда пәтер жалдайды немесе сатып алады.

Инвесторлар

Инвестордың көзқарасы бойынша Симеринг қазір «өтпелі аймақ» болып табылады. Бағалар Landstraße немесе Favoritenде төмен, бірақ қаланың орташа деңгейінен жылдам өседі. Жалға алудың жоғары кірістілігі (шамамен 4,5%) және болжамды бағаның 2030 жылға қарай 7500 еуро/м² дейін көтерілуі оны «өсу толқынын ұстағысы келетіндер» үшін тартымды етеді.

Қай жерде тұрудың жақсы екенін түсіну үшін Симерингті көршілес және қарама-қарсы аудандардың контекстінде қарастырған жөн. Фаворитен (10-шы аудан) және Ландстрассемен (3-ші аудан) салыстыру өте қисынды . Бұл үш аудан іргелес, бірақ Венадағы мүлде басқа «әлемдерді» білдіреді.

Қайнау (11-ші аудан)

Қайнау, ең алдымен, өтпелі аудан. Ол зауыттары мен логистикасы бар өнеркәсіптік шетінен заманауи тұрғын үй кластеріне айналды. Бұл өзгерістің басты символы - өнеркәсіптік кешен мәдени және тұрғын үйге айналған Gasometer City.

Мұндағы тұрғын үй бағасы қала орталығына қарағанда айтарлықтай төмен: ескі ғимараттарда 4 900 еуродан жаңа құрылыстарда 7 000 еуроға дейін Жалдау ақысы шаршы метріне 11 евродан 18 евроға дейін. «Симмеринг» қазіргі уақытта орталық аудандарды басып озып, инвестицияның қайтарымы бойынша көшбасшылардың бірі болып табылады.

Негізгі артықшылықтар көліктік қолжетімділік (U3, аэропорт, A4), жасыл кеңістіктер (Zentralfriedhof, Herderpark), мультикультурализм және қарқынды даму. Кемшіліктерге тас жолдың шуы, қоймаларға жақындығы және «жұмысшы табының қала маңындағы» стереотиптері жатады.

Favoriten (10-аудан)

Фаворитен - 210 000-нан астам халқы бар Венаның ең көп қоныстанған ауданы. Бұл негізінен «қала ішіндегі қала». Бұл аймақ ұзақ уақыт бойы жұмысшы төңірегі болып саналды, бірақ Hauptbahnhof салынғаннан кейін ол қалалық төңкеріске ұшырады. Бүгінде Sonnwendviertel және Belvedere аудандары қазірдің өзінде беделді болып саналады.

Фаворитендегі тұрғын үй бағасы Симерингке қарағанда жоғары: бір шаршы метр үшін 5500 евродан 7500 евроға дейін, жалдау ақысы шаршы метріне 13-16 евро аралығында . Бұл аймақ орталыққа жақынырақ тұруды қалайтын, бірақ 1-4-ші аудандарға қарағанда арзанырақ тұратын студенттер, отбасылар және шетелдіктер арасында танымал.

Күшті жақтарға мультикультурализм, жақсы дамыған көлік желісі (U1, Hauptbahnhof) және вокзал маңындағы заманауи тұрғын үй кіреді. Әлсіз жақтарға кептеліс, шулы көшелер және қаланың ескі бөлігіндегі «қолайсыз» деген атақ жатады.

Landstrasse (3-ші аудан)

Landstrasse - бұл мүлдем жаңа деңгей. Бұл аймақ беделді болып саналады: бұл жерде дипломатиялық миссиялар, Белведер, Хундертвассерхаус және ірі компаниялардың кеңселері орналасқан. Шетелдіктер мен ауқатты отбасылар үшін 3-ші аудан «классикалық, жоғары деңгейлі Вена» үшін таңдау болып табылады.

Мұндағы бағалар қолайлы: шаршы метріне 8500 евродан 9000 евроға дейін , жалдау ақысы шаршы метріне 14–16 евро. Landstrasse-ге инвестиция салу ұзақ мерзімді перспективада тиімді, бірақ кіру кедергісі өте жоғары. Жалдау кірістері төмен (3%), бірақ аймақ тұрақтылық пен жоғары мәртебені ұсынады.

Күшті жақтарға орталық орналасуы, беделі, сәулеті және мәдени көрікті жерлері жатады. Әлсіз жақтарға тұрғын үй құнының жоғары болуы және «қолжетімді» опциялардың шектеулі таңдауы жатады.

Қорытынды салыстыру

Осы үш округті өмір сүру немесе инвестициялау мүмкіндігі ретінде қарастырған кезде келесі сурет пайда болады:

• Тепе- теңдікті іздейтіндердің таңдауы: қолжетімді бағалар, ыңғайлы тасымалдау және жоғары өсу әлеуеті. Бұл аймақ әлі де біршама өрескел, бірақ бұл оның күштілігі: сіз бүгін салыстырмалы түрде арзан сатып ала аласыз және 5-10 жылдан кейін айтарлықтай бағаны көре аласыз. Бұл әуежайға жақын болуды қалайтын студенттер, жас отбасылар, инвесторлар және шетелдіктер үшін өте қолайлы.
• Favoriten - динамикалық алып. Бұл жерде өмір қайнап жатыр: базарлар, мейрамханалар және вокзал маңындағы жаңа аудандар. Бұл жұмысшылар, мигранттар, бизнесмендер және студенттер қатар өмір сүретін «нағыз Венада» өмір сүргісі келетіндерге арналған орын. Бұл аймақ Симерингке қарағанда қымбатырақ және шулырақ, бірақ орталыққа жақынырақ.
• Landstrasse бедел мен тұрақтылықты білдіреді. Бұл аудан ауқатты отбасылар, дипломаттар және максималды кірісті емес, қауіпсіздікті қалайтын инвесторлар үшін қолайлы. Бұл бағадан гөрі мәртебе маңыздырақ және Вена өзінің «классикалық келбетін» ашатын аудан.

Венаның 11-ші ауданы туралы айтқанда, жылжымайтын мүлік жөніндегі сарапшы ретінде мен әрқашан баса айтамын: бұл бүгінгі стереотиптермен ғана емес, 5-10 жыл алға қарай алатындар үшін аудан .

«Жұмысшы табының қала маңы» деген белгі ұзақ қайнап жүрді. Зауыттар, тас жол және әуежай маңындағы қоймалар — мұның бәрі жайлы өмір сүруден гөрі логистика маңыздырақ болатын ауданның бейнесін жасады. Бірақ соңғы 20 жылда мұнда оның болашағын түбегейлі өзгерткен өзгерістер болды.

Gasometer City осы трансформацияның символына айналды: бұрын газ және өнеркәсіппен байланысты болған нәрсе қазір сәнді мәдени және тұрғын үй кластері ретінде қабылданады.

Аудан кімге қолайлы?

• Балалары бар отбасылар жасыл аймақтарды (Централфридхоф, Гердерпарк), мектептерді және оңтүстік бөлігіндегі салыстырмалы тыныштықты бағалайды. Бағалар Ландштрассеге немесе тіпті Фаворитенге қарағанда төмен, ал инфрақұрылым да жақсы.
• Студенттер мен жастарды Gasometer жанындағы жатақханалар мен жалға беру арқылы қабылдайды. Жастық жігер ауданды айтарлықтай жандандырды.
• Шетелдіктер мен іскер саяхатшылар үшін әуежай мен U3 метро желісінің жақындығы баға жетпес. Жиі ұшатын немесе халықаралық компанияларда жұмыс істейтіндер үшін Simmering көптеген жоғары деңгейлі аудандарға қарағанда ыңғайлы.
• Инвесторлар үшін бұл қазіргі уақытта кірістілік пен қолжетімділіктің ең жақсы үйлесімі. Аудандағы жалдау кірістері шамамен 4,5% құрайды, бұл қала орталығына қарағанда жоғары. Ал баға әлі де «буржуазиялық» аудандардағыдан 20-30 пайызға төмен.

Инвестор нені күтуі керек?

Егер сіз 2025 жылы Симерингте үй сатып алсаңыз, сіз нарыққа өсу қарқынымен кіресіз , бірақ әлі шыңында емес . Бір шаршы метрге 4 900–7 000 еуро бағалары Ландштрасспен (8 500 – 9 000 еуро) салыстырғанда қалыпты болып көрінеді. 2030 жылға қарай болжам бойынша бағалар 7 200-7 500 еуроға дейін, тіпті премиум әзірлемелерінде 8 000 еуроға дейін көтеріледі. Бұл сіздің инвестицияңыз тек жалдау арқылы ғана емес, сонымен қатар капиталдың өсуі арқылы өтеледі .

Бірақ есте сақтау маңызды: аумақ біртекті емес. Simmeringer Hauptstraße төңірегіндегі ескі аудандарда әлі күнге дейін жұмысшы табының сезімі бар. Олар арзанырақ, бірақ сонымен бірге шулы. Сонымен қатар, Gasometer және Enkplatz айналасындағы жаңа ғимараттар қазірдің өзінде жоғары деңгейлі аудандармен салыстырылады.

Тәуекелдер мен шектеулер

Әрине, кемшіліктерді де елемеуге болмайды. A4 автожолы шу мен ауаны ластайды. Ескі фермалар кейде нашар жағдайда қалып, жөндеуді қажет етеді. Ал «жаман көрші» стереотипі Симеринг туралы әңгімелерде көптен бері болады.

Бірақ, Вена тәжірибесі көрсеткендей, дәл осы аудандар 10-15 жыл ішінде қала өмірінің жаңа орталықтарына айналады. Фаворитен де осындай өзгеріске ұшырады және бүгінде оның жаңа аудандары ең көп сұранысқа ие.

бедел мен мәртебе іздесеңіз , Landstrasse таңдаңыз. динамизм мен көп мәдениетті атмосфераны іздесеңіз , Favoriten тамаша. Бірақ егер сіз нарыққа «қымбат болмай тұрып » кіргіңіз келсе, Simmering - сіздің таңдауыңыз.

Мен мынаны айтар едім:

• «Осында және қазір» өмір сүру үшін Simmering көлікті, жасыл аймақтарды және қолжетімділікті бағалайтындар үшін қолайлы.
• Инвестициялар үшін бұл 2025 жылы Венадағы ең жақсы орындардың бірі.

Менің сарапшылық болжамым: 10 жылдан кейін біз бүгін Favoriten туралы қалай айтсақ, «бір кездері жұмысшы аудан, қазір беделді кластер» туралы қалай айтсақ, 10 жылдан кейін біз Симеринг туралы айтатын боламыз.