निवेश और व्यक्तिगत निवास के लिए पुर्तगाल में अचल संपत्ति

प्रॉपर्टी मार्केट-इंडेक्स के अनुसार , पुर्तगाल में 2025 की पहली छमाही में यूरोपीय संघ में सबसे ज़्यादा रियल एस्टेट की कीमतों में वृद्धि देखी गई, जो साल-दर-साल 15.2% की वृद्धि थी, जबकि यूरोपीय संघ का औसत केवल 5.1% था। पिछले एक दशक में पुर्तगाल में औसत आवास की कीमतों में 106% की वृद्धि हुई है। बाज़ार संरक्षण और कर प्रोत्साहन (जैसे एनएचआर (गैर-आवासीय निवासी) व्यवस्था) ने पुर्तगाल को विदेशी निवासियों और निवेशकों के लिए और भी अधिक आकर्षक बना दिया है।

यह लेख पुर्तगाल में रियल एस्टेट निवेश के आकर्षण का एक व्यवस्थित विश्लेषण प्रस्तुत करता है। हम वर्तमान बाज़ार की स्थिति, उसकी गतिशीलता, आर्थिक और कर प्रोत्साहनों का अध्ययन करेंगे, और यूरोप में एक वैकल्पिक निवेश विकल्प के रूप में पुर्तगाल की तुलना ऑस्ट्रिया से करेंगे।

पुर्तगाल यूरोप के सबसे आकर्षक बाजारों में से एक बना हुआ है, जहां आवास की मजबूत मांग को निवास कार्यक्रमों और प्रवासियों तथा निवेशकों की रुचि से समर्थन मिलता है, जबकि लिस्बन, पोर्टो और तटीय क्षेत्रों में सीमित आपूर्ति के कारण मूल्य वृद्धि और स्थिर किराया प्राप्ति की संभावना बढ़ जाती है।

मैं ओक्साना ज़ुश्मन हूँ, एक प्रशिक्षित वकील, जिसे निवेश और निर्माण क्षेत्र में व्यापक अनुभव है। मेरा व्यवसाय यूरोप में रियल एस्टेट लेनदेन सहायता, निजी और कॉर्पोरेट ग्राहकों के लिए रणनीति विकास, और विभिन्न न्यायालयों में परियोजना प्रबंधन से जुड़ा है। मैं कानूनी विशेषज्ञता को व्यावहारिक बाज़ार ज्ञान के साथ जोड़ती हूँ ताकि निवेशकों को न केवल पूँजी बचाने में मदद मिल सके, बल्कि तेज़ी से बदलती अर्थव्यवस्था में मूल्य को भी अधिकतम किया जा सके।

ऑस्ट्रिया एक स्थिर और आकर्षक निवेश स्थल है, लेकिन यह रूढ़िवादी निवेशकों के लिए ज़्यादा उपयुक्त है: यहाँ, रियल एस्टेट बाज़ार में निवेश मुख्य रूप से मध्यम, पूर्वानुमानित वृद्धि के साथ पूँजी को सुरक्षित रखने का एक तरीका है। निवेश ज़्यादा जटिल है, और ज़रूरतें ज़्यादा सख्त हैं, लेकिन:

• बाजार स्थिरता और पूर्वानुमान: कीमतें अचानक उछाल के बिना, सुचारू रूप से बढ़ती हैं;
• लेनदेन की कानूनी सुरक्षा और प्रक्रियाओं की पारदर्शिता;
• उच्च गुणवत्ता वाली अचल संपत्ति - आधुनिक और विश्वसनीय घर, अपार्टमेंट और वाणिज्यिक संपत्तियां;
• दीर्घकालिक पूंजी सुरक्षा - ऑस्ट्रिया को निवेशकों के लिए एक सुरक्षित आश्रय माना जाता है;
• विकसित बुनियादी ढांचे और उच्च जीवन स्तर की उपस्थिति, जो स्थायी आधार पर आवास की मांग को बनाए रखती है।

बदले में, पुर्तगाल

• निवेश शुरू करने के लिए कम सीमा (€250,000 से);
• निवास परमिट और गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम प्राप्त करने के लिए लचीले नियम;
• पर्यटकों और विदेशियों के कारण आवास की उच्च मांग, जिसके परिणामस्वरूप लोकप्रिय क्षेत्रों में किराये की पैदावार 5-7% तक हो जाती है;
• बुनियादी ढांचे के विकास और प्रवासियों के बीच देश की लोकप्रियता के कारण मूल्य वृद्धि की संभावना।

ऑस्ट्रिया और पुर्तगाल के बीच चुनाव आपके लक्ष्यों पर निर्भर करता है: जोखिम के तत्वों के साथ उच्च रिटर्न और गतिशीलता या स्थिरता, विश्वसनीयता और दीर्घकालिक पूंजी सुरक्षा।

पुर्तगाल ने खुद को यूरोप के सबसे आकर्षक रियल एस्टेट बाज़ारों में से एक के रूप में मज़बूती से स्थापित कर लिया है। 2025 में रियल एस्टेट निवेश 8% बढ़कर €2.5 बिलियन तक पहुँचने की उम्मीद है।

पुर्तगाल एक विकसित अर्थव्यवस्था की स्थिरता के साथ-साथ पर्यटन और निवास कार्यक्रमों के कारण आवास की उच्च मांग का भी मिश्रण करता है। लिस्बन, पोर्टो और अल्गार्वे निवेश आकर्षण में अग्रणी बने हुए हैं।

पीडब्ल्यूसी की रियल एस्टेट यूरोप 2024 में उभरते रुझान रिपोर्ट के अनुसार, लिस्बन यूरोप में रियल एस्टेट निवेश के लिए सबसे आकर्षक शहरों में 8वें स्थान पर है।

न्यूम्बियो के अनुसार, 2025 में रियल एस्टेट मूल्य सूचकांक के मामले में लिस्बन वैश्विक शहरों में 25वें स्थान पर होगा, जो मज़बूत माँग और मूल्य वृद्धि की संभावना को दर्शाता है। मेरा अनुभव इसकी पुष्टि करता है: लिस्बन और पोर्टो रियल एस्टेट में निवेश करने वाले ग्राहकों ने स्थिर मूल्य वृद्धि और आकर्षक किराये की स्थिति की सूचना दी है, खासकर पर्यटन क्षेत्रों में।

पुर्तगाल ने खुद को एक पारदर्शी कानूनी व्यवस्था वाले देश के रूप में स्थापित किया है, जैसा कि पीडब्ल्यूसी और विश्व बैंक की रेटिंग से पुष्टि होती है। इससे विदेशी निवेशकों के लिए अचल संपत्ति खरीदने की प्रक्रिया स्पष्ट और पूर्वानुमानित हो जाती है।

कई निवेशक, खासकर स्पेन, फ्रांस और कुछ उत्तरी यूरोपीय देशों के, अत्यधिक गर्म बाजारों में नए अवसरों की तलाश में हैं, जहाँ संपत्ति की कीमतें ऐतिहासिक ऊँचाई पर पहुँच गई हैं और किराये की आय में गिरावट आ रही है। पुर्तगाल उन्हें अपनी मज़बूत आर्थिक वृद्धि, पारदर्शी कानूनी व्यवस्था और आवास की उच्च माँग, खासकर लिस्बन, पोर्टो और अल्गार्वे व मदीरा के पर्यटन क्षेत्रों में, के संयोजन से आकर्षित करता है।

इसके अलावा, यह देश विदेशी निवेशकों के लिए निवास कार्यक्रम और कर प्रोत्साहन प्रदान करता है, जिससे अचल संपत्ति खरीदने की प्रक्रिया अधिक लाभदायक और पूर्वानुमानित हो जाती है। यह उन लोगों के लिए विशेष रूप से प्रासंगिक है जो पुर्तगाल में निजी निवास और दीर्घकालिक किराये, दोनों के लिए अपार्टमेंट खरीदना चाहते हैं।

पुर्तगाली रियल एस्टेट बाज़ार में संकट के बाद की रिकवरी, गतिशील मूल्य वृद्धि और विविध निवेश विकल्पों का इतिहास समाहित है। इन कारकों को समझने से घर खरीदते समय और पुर्तगाली रियल एस्टेट में निवेश करते समय सोच-समझकर निर्णय लेने में मदद मिलती है।

2008 के वित्तीय संकट के बाद, पुर्तगाल के रियल एस्टेट बाज़ार में, खासकर लिस्बन और पोर्टो में, कीमतों में भारी गिरावट आई थी। हालाँकि, 2012 में इसमें सुधार शुरू हुआ। गोल्डन वीज़ा जैसे कार्यक्रमों ने, खासकर लिस्बन और पोर्टो में, विदेशी निवेश आकर्षित करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाई। IZA इंस्टीट्यूट ऑफ लेबर इकोनॉमिक्स के एक अध्ययन के अनुसार, 2012 से, €500,000 मूल्य के रियल एस्टेट लेनदेन की संख्या में इस कार्यक्रम की शुरुआत से पहले की अवधि की तुलना में 60% की वृद्धि हुई है।

2015 से यह बाज़ार लगातार बढ़ रहा है। 2024 में, औसत वृद्धि दर 7-8% रही, और लिस्बन और अल्गार्वे जैसे लोकप्रिय क्षेत्रों में और भी ज़्यादा वृद्धि देखी गई। अगर आप पुर्तगाल में किराये के लिए अपार्टमेंट खरीदना चाह रहे हैं, तो इन गतिशील बाज़ारों पर ध्यान देना ज़रूरी है, जहाँ माँग आपूर्ति से ज़्यादा है।

हालाँकि, अक्टूबर 2023 में, सरकार ने रियल एस्टेट निवेश के माध्यम से गोल्डन वीज़ा प्राप्त करने की संभावना को निलंबित कर दिया, जिससे केंद्रीय क्षेत्रों में मूल्य गतिशीलता प्रभावित हुई।

लिस्बन देश की राजधानी और व्यापार एवं पर्यटन का मुख्य केंद्र है। यहाँ कार्यालय और आवासीय परिसर, ऐतिहासिक ज़िले और अल्फामा, बैक्सा और पार्के दास नाकोस जैसे प्रतिष्ठित मोहल्ले स्थित हैं। मध्य लिस्बन में अपार्टमेंट की औसत कीमत €4,500 से €6,500 प्रति वर्ग मीटर के बीच है, और अल्पकालिक किराये पर प्रति वर्ष 5-7% की वृद्धि होती है।

पोर्टो देश के उत्तरी भाग में एक सांस्कृतिक और आर्थिक केंद्र है, जहाँ विकसित बुनियादी ढाँचा, एक अंतरराष्ट्रीय हवाई अड्डा और आकर्षक पर्यटन स्थल हैं। पोर्टो में आवास की औसत कीमत €3,000-4,500 प्रति वर्ग मीटर है, और किराये की आय लगभग 4-5% है। ऐतिहासिक केंद्र में पुनर्विक्रय अपार्टमेंट और दीर्घकालिक किराये के लिए नए विकास दोनों ही यहाँ लोकप्रिय हैं।

अल्गार्वे एक तटीय क्षेत्र है जहाँ पर्यटन और लग्ज़री रियल एस्टेट की उच्च माँग है। विला और अपार्टमेंट की औसत कीमत €3,500-7,500/वर्ग मीटर है, और मौसमी आय 6-8% तक पहुँच जाती है। मेरे ग्राहक अक्सर अल्पकालिक किराये और उच्च-मौसम आय के लिए अल्गार्वे को चुनते हैं, खासकर लागोस और अल्बुफेरा में।

मदीरा और अज़ोरेस उन निवेशकों के लिए शांत क्षेत्र हैं जो प्रीमियम प्रॉपर्टी, समुद्र के नज़ारे और एक शांत जीवनशैली की तलाश में हैं। औसत प्रॉपर्टी की कीमतें €2,500-5,000 प्रति वर्ग मीटर के बीच हैं। मदीरा निजी आवासों या लंबी अवधि के किराये के लिए विशेष रूप से लोकप्रिय है, जबकि अज़ोरेस अनुभवी निवेशकों के लिए एक विशिष्ट बाज़ार है।

पुर्तगाली बाजार में लोकप्रिय:

• पुनर्विक्रय अचल संपत्ति में अक्सर नवीकरण की संभावना होती है, जिससे लाभप्रदता बढ़ सकती है।
• नई इमारतें और लक्जरी सेगमेंट - प्रीमियम बाजार पर केंद्रित निवेशकों के लिए।
• पर्यटक अचल संपत्ति - Airbnb और दीर्घकालिक किराये के लिए अपार्टमेंट और विला।

टिप : पुर्तगाल के पर्यटन क्षेत्रों में संपत्ति खरीदने के लिए जोखिम को न्यूनतम करने और लाभ को अधिकतम करने के लिए अल्पकालिक किराये के नियमों का सावधानीपूर्वक विश्लेषण करना आवश्यक है।

मुख्य विदेशी खरीदार फ्रांस और ब्रिटेन के नागरिक हैं, साथ ही अमेरिका, चीन और ब्राज़ील के निवेशक भी हैं। वे पुर्तगाल में निजी इस्तेमाल, किराये के लिए, या रेजीडेंसी कार्यक्रमों में भाग लेने के लिए संपत्ति की तलाश में हैं। ग्राहकों के साथ मेरे अनुभव से पता चलता है कि यूरोपीय लोग अक्सर बड़े शहरों में मौजूदा संपत्तियों को चुनते हैं, जबकि एशिया और अमेरिका के निवेशक नई इमारतों और आलीशान संपत्तियों को पसंद करते हैं।

पुर्तगाली रियल एस्टेट बाज़ार में घरेलू मांग की अहम भूमिका है। स्थानीय निवासी, ख़ासकर लिस्बन, पोर्टो और अल्गार्वे में, सक्रिय रूप से घर खरीद रहे हैं, जिससे बाज़ार में स्थिरता बनी रहती है और बाहरी कारकों में उतार-चढ़ाव के बावजूद कीमतों में तेज़ी से गिरावट नहीं आती।

बंधक बाजार की भूमिका विशेष रूप से उल्लेखनीय है: ब्याज दरें अपेक्षाकृत कम (3.3-4%) रहती हैं, जिससे अधिकांश आबादी के लिए घर खरीदना किफायती हो जाता है। यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि आर्थिक स्थिति और यूरोपीय केंद्रीय बैंक की नीतियों के आधार पर बंधक दरें बदलती रहती हैं।

पुर्तगाल में संपत्ति खरीदने के इच्छुक विदेशी निवेशकों को बैंक आमतौर पर संपत्ति के मूल्य के 80% तक का ऋण देते हैं। ऋणदाता ऋण की शर्तें तय करते समय उधारकर्ता की आय, क्रेडिट इतिहास और वित्तीय स्थिरता को ध्यान में रखते हैं।

लेन-देन के तरीके का चुनाव सीधे तौर पर करों, संपत्ति प्रबंधन और निकास रणनीति को प्रभावित करता है। पुर्तगाल विभिन्न निवेशक श्रेणियों के लिए इष्टतम प्रारूपों के साथ लचीली शर्तें प्रदान करता है।

पुर्तगाल में संपत्ति खरीदने का यह सबसे आसान और सबसे आम तरीका है। इसे अक्सर वे ग्राहक चुनते हैं जो दीर्घकालिक स्वामित्व या संपत्ति के निजी उपयोग की योजना बनाते हैं। उदाहरण के लिए, फ्रांस की मेरी एक ग्राहक ने प्रशासनिक लागत कम करने के लिए अल्गार्वे में एक अपार्टमेंट अपने नाम पर पंजीकृत कराया। इसका नकारात्मक पक्ष यह है कि पुनर्विक्रय पर कर अनुकूलन के विकल्प सीमित होते हैं।

पुर्तगाल या यूरोपीय संघ के किसी क्षेत्राधिकार (पुर्तगाल और माल्टा का संयोजन अक्सर इस्तेमाल किया जाता है) में कंपनी स्थापित करना बड़े निवेशकों और कई संपत्तियों का प्रबंधन करने की योजना बनाने वालों के लिए उपयुक्त है। इससे कर लाभ मिलता है और संपत्ति हस्तांतरण आसान हो जाता है। मैं अक्सर इस प्रारूप की सलाह उन ग्राहकों को देता हूँ जो सिर्फ़ एक अपार्टमेंट नहीं, बल्कि पूरी संपत्ति का एक पैकेज खरीद रहे हैं।

रियल एस्टेट फंडों के माध्यम से निवेश करने से आप संपत्ति का प्रबंधन स्वयं किए बिना ही बाज़ार में भाग ले सकते हैं। पुर्तगाल SIGI (सोसाइडेडेस डे इन्वेस्टिमेंटो ई गेस्टाओ इमोबिलियारिया) प्रारूप का उपयोग करता है, जो REIT के समान कर-प्रोत्साहन वाला एक तरीका है। यह तरीका लाभांश और दीर्घकालिक विकास पर केंद्रित निवेशकों द्वारा चुना जाता है।

पारिवारिक निवेशों के लिए आंशिक स्वामित्व और ट्रस्ट संरचनाएँ लोकप्रिय हैं। इससे उत्तराधिकारियों के बीच विवाद का जोखिम कम होता है और प्रबंधन सरल होता है। मेरे पास ब्राज़ील का एक ग्राहक था जिसने अपनी संपत्ति की सुरक्षा और विरासत की संरचना के लिए अल्गार्वे में एक विला का स्वामित्व एक पारिवारिक ट्रस्ट को हस्तांतरित कर दिया था।

पुर्तगाल को कई अन्य देशों की तुलना में एक विशेष लाभ यह है कि यह विदेशी खरीदारों पर कोई प्रतिबंध नहीं लगाता। गैर-निवासियों को भी नागरिकों के समान अधिकार प्राप्त हैं: वे पुर्तगाल में किसी भी आकार के अपार्टमेंट, मकान या व्यावसायिक संपत्ति खरीद सकते हैं। लेन-देन पूरा करने के लिए, आपको एक कर पहचान संख्या (NIF) प्राप्त करनी होगी और वार्षिक संपत्ति कर (IMI) का भुगतान करना होगा, जो आमतौर पर भूकर मूल्य का 0.3-0.8% होता है।

पुर्तगाल में अचल संपत्ति खरीदने की प्रक्रिया काफी पारदर्शी है, लेकिन इसके लिए कई प्रक्रियाओं का पालन करना और विशेषज्ञों की सलाह लेना ज़रूरी है। इस स्तर पर की गई गलतियाँ महंगी पड़ सकती हैं, इसलिए ज़रूरी है कि आप इसमें शामिल चरणों और जोखिमों को समझें।

1. एनआईएफ प्राप्त करना (1 दिन) - पुर्तगाल में अचल संपत्ति की खरीद सहित सभी लेनदेन के लिए एक टैक्स नंबर (न्यूमेरो डी आइडेंटिफ़ाकाओ फिस्कल) अनिवार्य है।
2. लेन-देन निपटाने के लिए पुर्तगाली बैंक में बैंक खाता खोलना
3. एक वकील को शामिल करें - वह संपत्ति का निरीक्षण करेगा (5-10 दिन), अनुबंध तैयार करेगा और आपके हितों की रक्षा करेगा।
4. प्रारंभिक अनुबंध (सीपीसीवी) पर हस्ताक्षर (1-2 दिन) और जमा राशि का भुगतान (आमतौर पर 10%)।
5. नोटरी पर अंतिम लेनदेन का समापन
6. कंजर्वेटोरिया डो रेजिस्टो प्रीडियल (संपत्ति रजिस्ट्री) में पंजीकरण (2-5 दिन)।

औसत अवधि: 1.5-2 महीने (3 महीने तक के बंधक के लिए)। यदि आप व्यक्तिगत रूप से पुर्तगाल में हैं, तो आपको अनुवादक की आवश्यकता होगी, क्योंकि सभी दस्तावेज़ पुर्तगाली में हैं।

एक वकील संपत्ति की कानूनी स्थिति (ऋण, बंधक और उपयोग के लिए परमिट) की जाँच करता है, अनुबंध तैयार करता है और लेन-देन के सभी चरणों की देखरेख करता है। एक एजेंट संपत्ति चुनने और बातचीत में मदद करता है, लेकिन वकील की जगह नहीं लेता।

मेरा एक मुवक्किल वकील पर पैसे बचाने की कोशिश कर रहा था, लेकिन उसे अपनी संपत्ति पर पहले से चल रहे गिरवी के कारण समस्या आ गई। हमने बाद में एक वकील को बुलाया, लेकिन इससे सौदा दो महीने टल गया।

मेरी राय: हमेशा एक स्वतंत्र वकील की मदद लें, विक्रेता या एजेंट द्वारा अनुशंसित वकील की नहीं।

• पासपोर्ट या अन्य वैध पहचान दस्तावेज।
• एनआईएफ (न्यूमेरो डी आइडेंटिफ़िकाओ फिस्कल) - पुर्तगाली कर संख्या।
• वीज़ा या निवास परमिट - हालांकि विदेशी लोग निवास परमिट के बिना अचल संपत्ति खरीद सकते हैं, लेकिन दीर्घकालिक प्रवास के लिए और खरीद से संबंधित मुद्दों को हल करने के लिए प्रवेश वीज़ा या निवासी स्थिति की आवश्यकता हो सकती है।
• लेनदेन के निपटान के लिए पुर्तगाली बैंक खाते का उपयोग
• धन के स्रोत की पुष्टि (एएमएल विनियमों के ढांचे के भीतर - धन शोधन का मुकाबला करना)।
• बिक्री और खरीद समझौता (दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित)।
• बंधक के लिए आवश्यक दस्तावेज (यदि ऋण लेकर खरीद रहे हैं): आय प्रमाण पत्र, कर रिटर्न, रोजगार या व्यवसाय का प्रमाण, क्रेडिट इतिहास (कभी-कभी अनुरोध किया जाता है)।

पुर्तगाल में बंधक प्राप्त करने के लिए, निवासियों और गैर-निवासियों दोनों के पास अच्छा क्रेडिट इतिहास, पर्याप्त आय और संपत्ति के मूल्य का 30 से 50% अग्रिम भुगतान होना चाहिए।

कानूनी तौर पर, मदीरा और अज़ोरेस में अचल संपत्ति खरीदने की प्रक्रिया मुख्यभूमि पुर्तगाल में होने वाले लेन-देन के समान ही है: एक एनआईएफ, एक प्रारंभिक अनुबंध (सीपीसीवी), नोटरी के समक्ष हस्ताक्षर, और कंज़र्वेटोरियम में पंजीकरण आवश्यक है। विदेशी निवेशकों के लिए कोई प्रतिबंध नहीं हैं, और सभी अधिकार पूरी तरह सुरक्षित हैं।

हालाँकि, कुछ सावधानियां भी हैं। पहली बात, भौगोलिक दूरी के कारण, दस्तावेज़ और अनुमोदन प्राप्त करने में अधिक समय लग सकता है (विशेषकर अज़ोरेस में)। दूसरी बात, मदीरा और अज़ोरेस में पर्यटक संपत्तियाँ या किराये के अपार्टमेंट खरीदते समय, आपको एलोजामेंटो लोकल (AL) लाइसेंस की जाँच करनी चाहिए और यह सुनिश्चित करना चाहिए कि संपत्ति स्थानीय नियमों का पालन करती है। ये लाइसेंस नगरपालिकाओं द्वारा नियंत्रित होते हैं, और कुछ क्षेत्रों में नए लाइसेंसों पर प्रतिबंध हैं।

पुर्तगाल में, दूर से अचल संपत्ति खरीदना एक आम बात है, खासकर विदेशी निवेशकों के बीच। यह लेन-देन एक पावर ऑफ अटॉर्नी (प्रोक्यूराकाओ) के माध्यम से औपचारिक रूप से किया जाता है, जिसे खरीदार के निवास देश में एक नोटरी द्वारा प्रमाणित किया जाता है और एक एपोस्टिल के साथ वैध किया जाता है। इस पावर ऑफ अटॉर्नी के साथ, एक वकील या अधिकृत प्रतिनिधि सीपीसीवी और अंतिम विलेख सहित सभी दस्तावेजों पर हस्ताक्षर कर सकता है।

गैर-निवासियों के लिए कोई अतिरिक्त प्रतिबंध नहीं हैं, लेकिन यह ज़रूरी है कि पावर ऑफ़ अटॉर्नी पुर्तगाली भाषा के अनुसार ठीक से तैयार की जाए और पुर्तगाली में अनुवादित की जाए। व्यवहार में, मैं यह सुनिश्चित करने की सलाह देता हूँ कि पावर ऑफ़ अटॉर्नी में सभी आवश्यक अधिकार शामिल हों: बैंक खाता खोलना, एनआईएफ प्राप्त करना, अनुबंध पर हस्ताक्षर करना और संपत्ति का पंजीकरण। इससे अंतिम चरण में होने वाली देरी से बचा जा सकेगा।

पुर्तगाल में संपत्ति खरीदने की योजना बनाते समय, सभी कर दायित्वों और संबंधित लागतों पर पहले से विचार करना ज़रूरी है। ये संपत्ति के वास्तविक मूल्य और निवेश रणनीति को प्रभावित करते हैं।

घर खरीदते समय IMT (इम्पोस्टो म्युनिसिपल सोबरे ट्रांसमिसियोस) का भुगतान किया जाता है। यह दर क्रमिक होती है, जो संपत्ति के मूल्य और उसके प्राथमिक निवास के रूप में उपयोग किए जाने पर निर्भर करते हुए 1% से 7.5% तक होती है। उदाहरण के लिए, €300,000 की लागत वाले अपार्टमेंट के लिए, कर लगभग €8,000-9,000 होगा।

सुझाव: यदि आप एक से अधिक संपत्तियां खरीद रहे हैं, तो दर कम करने के लिए लेनदेन को अलग-अलग पक्षों के नाम पर पंजीकृत कराना अधिक लाभदायक होगा।

इम्पोस्टो डू सेलो (Imposto do Selo) लेन-देन मूल्य का 0.8% निश्चित कर है और नोटरी कार्यालय में अनुबंध पर हस्ताक्षर के दिन ही इसका भुगतान किया जाता है। यह संपत्ति की खरीद मूल्य पर एक निश्चित कर है। यदि संपत्ति को बंधक के माध्यम से वित्तपोषित किया जाता है, तो ऋण राशि में 0.6% अतिरिक्त स्टाम्प शुल्क जोड़ा जाता है।

लेन-देन पूरा होने के बाद, पुर्तगाल में संपत्ति के मालिक को IMI (इम्पोस्टो म्युनिसिपल सोबरे इमोविस) का भुगतान करना होगा—जो संपत्ति कर के बराबर है। यह दर संपत्ति के भूकर मूल्य का 0.3–0.45% है।

कर कार्यालय (एटी) द्वारा संपत्ति की विशेषताओं: स्थान, क्षेत्रफल, उपयोग के प्रकार और अन्य मानदंडों के आधार पर भूकर मूल्य (सीवी) की गणना की जाती है। उदाहरण के लिए, लिस्बन में €200,000 के सीवी वाले अपार्टमेंट के लिए, वार्षिक कर लगभग €600-900 होगा।

किसी नई इमारत में अपार्टमेंट खरीदते समय, वैट पहले से ही कीमत में शामिल होता है और यह 23% होता है (व्यावसायिक संपत्तियों के लिए)। आवासीय संपत्तियों के लिए, कर कीमत में शामिल होता है; कोई अतिरिक्त भुगतान आवश्यक नहीं है।

एनएचआर (गैर-आवासीय निवासी) का दर्जा, किराए और विदेश से होने वाली आय सहित, आय पर 10 वर्षों तक के लिए महत्वपूर्ण कर कटौती की अनुमति देता है। यह व्यवस्था पुर्तगाली अचल संपत्ति को उन निवेशकों के लिए विशेष रूप से आकर्षक बनाती है जो वहाँ रहने या निवास परमिट प्राप्त करने की योजना बना रहे हैं। लाभों के लिए पात्रता खोने से बचने के लिए, निवास के पहले वर्ष के भीतर एनएचआर दर्जे के लिए आवेदन करना सबसे अच्छा है।

बाज़ार स्थिरता और उच्च रियल एस्टेट तरलता के मामले में ऑस्ट्रिया पुर्तगाल उच्च प्रतिफल और कर प्रोत्साहनों के साथ निवेशकों को आकर्षित करता है, लेकिन बाज़ार अधिक गतिशील और मौसमी है, और तरलता क्षेत्र और संपत्ति के प्रकार के अनुसार बदलती रहती है।

पुर्तगाली गोल्डन वीज़ा लंबे समय से विदेशी निवेशकों के लिए सबसे आकर्षक साधनों में से एक रहा है। 2024 से, इस कार्यक्रम की शर्तें बदल गई हैं: अचल संपत्ति की खरीदारी अब निवास का सीधा रास्ता नहीं मानी जाती। इससे फंड, व्यवसायों या सांस्कृतिक परियोजनाओं में निवेश के नए अवसर खुलते हैं, लेकिन समय और धन की बर्बादी से बचने के लिए सावधानीपूर्वक विचार करना आवश्यक है।

निवेश निधि (फंड इकाइयाँ) - पुर्तगाली निवेश निधि में न्यूनतम €500,000 का योगदान। मैं इस विकल्प की अनुशंसा उन ग्राहकों को करता हूँ जो अचल संपत्ति का प्रबंधन किए बिना निष्क्रिय आय अर्जित करना चाहते हैं।

किसी कंपनी की शुरुआत करना या उसमें निवेश करना – या तो कम से कम 10 नए रोज़गार पैदा करना या किसी मौजूदा व्यवसाय में €500,000 का निवेश करना। मेरे एक क्लाइंट ने यही रास्ता चुना, लिस्बन में आईटी सेवाओं पर केंद्रित एक व्यवसाय खोला।

संस्कृति के लिए दान - राष्ट्रीय धरोहर या शोध परियोजनाओं के लिए न्यूनतम €250,000 का दान। संस्कृति का समर्थन करने और साथ ही निवास परमिट प्राप्त करने का एक उत्कृष्ट अवसर।

निवास स्थिति बनाए रखने के लिए, आपको प्रति वर्ष औसतन 7 दिन पुर्तगाल में बिताने होंगे।

यदि लक्ष्य बड़े निवेश के बिना जीवनयापन करना है, तो वैकल्पिक विकल्प उपयुक्त हैं:

• डी7 वीज़ा - विदेश से स्थिर आय पर आधारित।
• डिजिटल नोमैड वीज़ा - दूरस्थ कार्य के लिए।

पुर्तगाल में निवास प्राप्त करने से निवेशक और उसके परिवार के लिए अवसरों की एक विस्तृत श्रृंखला खुलती है:

• पुर्तगाल में निवास के अधिकार का अर्थ है परिवार के सभी सदस्यों के लिए देश में निःशुल्क प्रवेश और निवास।
• शेंगेन क्षेत्र तक पहुंच - बिना वीज़ा के 27 यूरोपीय देशों की यात्रा करने का अवसर।
• कर प्रोत्साहन और अनुकूलन - जब एनएचआर व्यवस्था के साथ संयुक्त किया जाता है, तो विदेश से प्राप्त आय पर कराधान को काफी कम करना संभव है।
• स्थिर कानूनी वातावरण - पुर्तगाल यूरोपीय संघ का सदस्य है, वहां पारदर्शी कानून है, और निवेशकों के अधिकार सुरक्षित हैं।
• शिक्षा और स्वास्थ्य सेवा - सार्वजनिक स्कूलों और विश्वविद्यालयों तक पहुंच, निवासियों के लिए गुणवत्तापूर्ण स्वास्थ्य सेवा।
• उद्यमियों और डिजिटल खानाबदोशों के लिए लचीलापन - आप व्यवसाय चला सकते हैं, निवेश कर सकते हैं, और साथ ही यूरोपीय निवास कार्यक्रम के लाभों का आनंद ले सकते हैं।

गोल्डन वीज़ा के लिए आवेदन करते समय निवेशक आमतौर पर निम्नलिखित गलतियाँ करते हैं:

• 2024 के बाद अचल संपत्ति की खरीद के माध्यम से निवास परमिट प्राप्त करने का प्रयास करना।
• पुर्तगाल में रहने की न्यूनतम अवधि अपर्याप्त (प्रति वर्ष 7 दिन)।
• पावर ऑफ अटॉर्नी और दस्तावेज़ अनुवाद में त्रुटियाँ।
• फीस, कानूनी सेवाओं और करों के लिए बेहिसाब व्यय।
• आय स्रोतों की वैधता की गलत पुष्टि।

वर्तमान में, पाँच वर्षों तक पुर्तगाली गोल्डन वीज़ा रखने के बाद, निवेशक और उनका परिवार पुर्तगाली नागरिकता और यूरोपीय संघ के पासपोर्ट के लिए आवेदन कर सकते हैं। इसके लिए आवश्यक है:

• प्रति वर्ष कम से कम 7 दिन पुर्तगाल में निवास करें;
• कानूनी निवास परमिट रखें और सभी कार्यक्रम शर्तों का पालन करें;
• स्तर A2 पर पुर्तगाली भाषा के अपने ज्ञान की पुष्टि करें;
• कोई गंभीर आपराधिक रिकॉर्ड न हो;
• आय के स्रोतों की वैधता की पुष्टि करें।

नागरिकता प्राप्त करने से शेंगेन क्षेत्र में पूर्ण प्रवेश, किसी भी यूरोपीय संघ के देश में काम करने और अध्ययन करने का अधिकार, और बच्चों को नागरिकता हस्तांतरित करने की क्षमता प्राप्त होती है। निवेशकों के लिए, यह एक रणनीतिक साधन है: पुर्तगाल में निवेश करने से एक साथ एक कानूनी यूरोपीय पासपोर्ट और एनएचआर व्यवस्था के माध्यम से कर लाभ प्राप्त होते हैं।

गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम में महत्वपूर्ण परिवर्तन हुए हैं:

• निवास परमिट के लिए सीधे रास्ते के रूप में अचल संपत्ति को शामिल न करना (2024 से)।
• फाउंडेशनों, व्यवसायों और संस्कृति में निवेश पर ध्यान केंद्रित करें: फाउंडेशनों और कंपनियों के लिए न्यूनतम राशि €500,000 है, तथा सांस्कृतिक दान के लिए €250,000 है।

नागरिकता के लिए आवश्यकताओं को कड़ा करना (23 जून, 2025 का मसौदा कानून):

• वे अधिकांश आवेदकों के लिए निवास की न्यूनतम अवधि को 10 वर्ष (सीपीएलपी देशों के लिए 7 वर्ष) तक बढ़ाने की योजना बना रहे हैं;
• पुर्तगाली भाषा का अनिवार्य ज्ञान (स्तर A2);
• संस्कृति और अधिकार परीक्षण;
• आपराधिक रिकॉर्ड की जांच को कड़ा करना;
• सेफर्डिक यहूदी मूल के माध्यम से रास्ता बंद करना।
• शुल्क और जिम्मेदारियों की पारदर्शिता में वृद्धि - कानूनी शुल्कों सहित सभी शुल्कों को अद्यतन कर दिया गया है और अब विभिन्न निवेश प्रकारों के लिए उन्हें निश्चित कर दिया गया है।

ऑस्ट्रिया डी-वीज़ा या आत्मनिर्भरता कार्यक्रम के माध्यम से नागरिकता के लिए एक और मार्ग प्रदान करता है, लेकिन यह प्रक्रिया अधिक कठोर और लंबी है:

• स्थिर उच्च आय या बड़े निवेश का प्रमाण आवश्यक है;
• नागरिकता के लिए आवेदन करने से पहले निवास की न्यूनतम अवधि 10 वर्ष है;
• इसमें लचीलापन कम है: अचल संपत्ति में निवेश से सीधे नागरिकता नहीं मिलती;
• नागरिकीकरण प्रक्रिया अधिक जटिल एवं नौकरशाहीपूर्ण है।

ऑस्ट्रिया स्थिरता, पूर्वानुमान और निवेशकों के अधिकारों की दीर्घकालिक सुरक्षा के मामले में पुर्तगाल से बेहतर है। पुर्तगाल की तुलना में यहाँ जोखिम कम हैं, नियम ज़्यादा सख्त और पारदर्शी हैं, रियल एस्टेट में तरलता ज़्यादा है और नागरिकता प्राप्ति भी तेज़ है।

पुर्तगाल में किराये का बाज़ार तेज़ी से बढ़ रहा है, लेकिन इसके लिए सावधानीपूर्वक विचार-विमर्श की आवश्यकता है। अल्पकालिक और दीर्घकालिक किराये के बीच के अंतर को समझने से निवेशकों को ऐसी रणनीति चुनने में मदद मिलती है जो रिटर्न और जोखिमों के बीच बेहतर संतुलन बनाए रखे।

लिस्बन, पोर्टो, अल्गार्वे और मदीरा जैसे पर्यटन क्षेत्रों में अल्पकालिक किराये लोकप्रिय बने हुए हैं। रिटर्न आमतौर पर 5-7% प्रति वर्ष होता है, लेकिन AL (अलोजामेंटो लोकल) लाइसेंस पर कुछ प्रतिबंध हैं।

नए नियम: बाज़ार को नियंत्रित करने और स्थानीय निवासियों के आवास पर दबाव कम करने के लिए शहर लाइसेंसों की संख्या पर कोटा लागू कर रहे हैं। ग्राहक का उदाहरण: अल्गार्वे में एक अपार्टमेंट का मालिक उसे Airbnb पर किराए पर देता है, लेकिन उसने पहले से लाइसेंस प्राप्त कर लिया है—जिससे जुर्माने से बचने और आय अर्जित करने में मदद मिलती है।

दीर्घकालिक अनुबंध अपनी स्थिरता के कारण निवेशकों को आकर्षित करते हैं: 3-5% प्रति वर्ष का रिटर्न और कम मौसमी उतार-चढ़ाव। यह विकल्प उन ग्राहकों को पसंद आता है जो एक निश्चित आय स्रोत और न्यूनतम जोखिम को महत्व देते हैं।

पोर्टफोलियो निवेशकों के लिए, लाभप्रदता और स्थिरता को संतुलित करने के लिए कई संपत्तियों को संयोजित करना उचित है - कुछ अल्पकालिक किराये के लिए, कुछ दीर्घकालिक किराये के लिए।

प्रबंधन कंपनियाँ आय को अनुकूलित करने और कर संबंधी मुद्दों को सुलझाने में मदद करती हैं।
प्रबंधन कंपनियों के मुख्य कार्य हैं:

• अल्पकालिक किराया प्रबंधन और एएल लाइसेंसिंग।
• दीर्घकालिक पट्टों के लिए किरायेदारों का चयन और नियंत्रण।
• किराया संग्रहण और वित्तीय रिपोर्टिंग।
• आवास की सफाई, मरम्मत और रखरखाव का संगठन।
• कानूनी मुद्दों का समाधान करना और कर अधिकारियों के साथ बातचीत करना।
• आय अनुकूलन और जोखिम न्यूनीकरण पर परामर्श।

अचल संपत्ति किराए पर देते समय, निवासी अपनी वार्षिक आय के आधार पर 14% से 48% तक की क्रमिक दर से आयकर का भुगतान करते हैं। गैर-निवासियों पर 25% की एक समान दर लागू होती है। हालाँकि, केवल पुर्तगाल में अर्जित आय पर ही कर लगता है।

पुर्तगाली बाज़ार में लाभ ज़्यादा है, लेकिन किराये के नियम ज़्यादा सख़्त हैं और उनमें बदलाव हो सकता है। ऑस्ट्रिया में, लाभ कम (2-3%) है, लेकिन बाज़ार स्थिर है, नियमन पूर्वानुमानित हैं, और जुर्माने का जोखिम न्यूनतम है। इस पृष्ठभूमि में, जर्मनी के प्रमुख शहरों में अचल संपत्ति की कीमतें अक्सर रूढ़िवादी रणनीतियों के लिए बहुत ज़्यादा मानी जाती हैं।

अचल संपत्ति खरीदने के लिए क्षेत्र का चुनाव लाभप्रदता, तरलता और जोखिम को सीधे प्रभावित करता है। आइए मांग, बुनियादी ढाँचे और निवेश क्षमता के संदर्भ में प्रमुख क्षेत्रों का विश्लेषण करें।

लिस्बन: शीर्ष खंड और उच्च मांग

लिस्बन आर्थिक और पर्यटन गतिविधियों का केंद्र बना हुआ है। अल्पकालिक और दीर्घकालिक किराये की ज़ोरदार माँग कीमतों को बढ़ा रही है।

• औसत मूल्य: €4,500–€5,500/वर्ग मीटर
• किराये की उपज: अल्पकालिक 6-7%, दीर्घकालिक 3-4%

पोर्टो: एक सुलभ और आशाजनक बाजार

पोर्टो पर्यटकों और छात्रों को आकर्षित करता है, और लंबी अवधि के किराये की माँग स्थिर है। लिस्बन की तुलना में कीमतें कम हैं, लेकिन माँग लगातार बढ़ रही है।

• औसत मूल्य: €3,500–€4,500/वर्ग मीटर
• किराये की उपज: अल्पकालिक 5-6%, दीर्घकालिक 3-4%

अल्गार्वे: लक्जरी और मौसमी किराये

यह क्षेत्र पर्यटकों के बीच, खासकर गर्मियों के मौसम में, लोकप्रिय है। मौसमी किराये से अच्छा मुनाफ़ा मिलता है, लेकिन माँग में उतार-चढ़ाव होता रहता है।

• औसत मूल्य: €3,000–€4,000/वर्ग मीटर
• किराये की उपज: अल्पकालिक 6-7%, दीर्घकालिक 3-5%

मदीरा: जलवायु और कर लाभ

यह क्षेत्र वृद्ध निवेशकों और डिजिटल खानाबदोशों के लिए आकर्षक है। कर प्रोत्साहन और स्थिर पर्यटक प्रवाह इस बाज़ार को आकर्षक बनाते हैं।

• औसत मूल्य: €2,500–€3,500/वर्ग मीटर
• किराये की उपज: अल्पकालिक 5%, दीर्घकालिक 3%

अज़ोरेस: दीर्घकालिक निवेशकों के लिए एक जगह

बाज़ार कम संतृप्त है और 5-10 साल की अवधि वाले दीर्घकालिक निवेश के लिए उपयुक्त है। रिटर्न कम है, लेकिन कीमतें कम हैं।

• औसत मूल्य: €2,000–€3,000/वर्ग मीटर
• किराये की उपज: अल्पकालिक 4-5%, दीर्घकालिक 2-3%

पुर्तगाल में पुनर्विक्रय और नई निर्मित संपत्तियों के बीच चुनाव आपके निवेश लक्ष्यों, बजट और प्राथमिकताओं पर निर्भर करता है। दोनों ही क्षेत्रों के अपने फायदे और सीमाएँ हैं।

2024 में, पुर्तगाल में 156,325 आवासीय संपत्तियाँ बेची गईं, जो पिछले वर्ष की तुलना में 14.5% की वृद्धि है। इनमें से 124,445 (79.6%) मौजूदा संपत्तियाँ थीं, और 31,880 (20.4%) नई संपत्तियाँ थीं।

लाभ : लगभग 80% लेन-देन द्वितीयक बाज़ार में होते हैं, और ज़्यादातर संपत्तियाँ लिस्बन, पोर्टो और अन्य प्रमुख शहरों के ऐतिहासिक केंद्रों में स्थित हैं। ये संपत्तियाँ पर्यटकों के लिए किराये पर लेने और दीर्घकालिक निवास दोनों के लिए आकर्षक हैं।

प्रतिबंध : ऐसी संपत्तियों के जीर्णोद्धार के लिए वास्तुशिल्पीय नियमों का पालन और पुनर्निर्माण परमिट प्राप्त करना आवश्यक है। कुछ इमारतों में व्यापक नवीनीकरण की आवश्यकता होती है, जिससे खरीद मूल्य बढ़ जाता है।

मेरे एक ग्राहक ने लिस्बन के ऐतिहासिक केंद्र में €380,000 में एक अपार्टमेंट खरीदा। अतिरिक्त नवीनीकरण लागत के बावजूद, यह संपत्ति अल्पकालिक किराये से स्थिर आय उत्पन्न करती है।

विशेषताएँ : लगभग 20% लेन-देन नए निर्माण के लिए होते हैं। नए अपार्टमेंट और विला आधुनिक लेआउट, ऊर्जा दक्षता और डेवलपर वारंटी प्रदान करते हैं।

निवेशकों के लिए लाभ : नई इमारतों को लंबी अवधि के लिए किराए पर देना या मूल्य में वृद्धि के साथ बेचना आसान होता है।

एल्गरवे में, एक ग्राहक ने समुद्र के किनारे एक नए अपार्टमेंट में €600,000 का निवेश किया, और दो साल बाद संपत्ति की कीमत में 15% की वृद्धि हो गई।

लाभ : एयरबीएनबी या बुकिंग प्लेटफॉर्म के माध्यम से अल्पकालिक किराये से प्रति वर्ष 6-7% तक की आय प्राप्त होती है, विशेष रूप से लिस्बन और पोर्टो में।

विशेषताएँ : पर्यटकों को अपार्टमेंट कानूनी रूप से किराए पर देने के लिए एएल लाइसेंस की आवश्यकता होती है। कुछ क्षेत्रों में, कोटा सीमित है।

पुर्तगाल में नए विकास कार्य, खासकर लोकप्रिय पर्यटन क्षेत्रों और लिस्बन में, अधिक किफायती मूल्य और संभावित रूप से उच्च किराया प्रदान करते हैं। हालाँकि, मूल्य स्थिरता, निर्माण गुणवत्ता और ऊर्जा दक्षता के मामले में ऑस्ट्रिया को लाभ है—यहाँ संपत्तियाँ बेचना आसान है और अस्थिर वर्षों में भी तरलता बनाए रखना आसान है।

पुर्तगाली रियल एस्टेट में निवेश केवल किराये के अपार्टमेंट की सामान्य खरीद तक ​​सीमित नहीं है। ऐसे कई वैकल्पिक तरीके हैं जो रिटर्न को बेहतर बना सकते हैं, जोखिम कम कर सकते हैं और आपके निवेश पोर्टफोलियो का विस्तार कर सकते हैं।

पुराने अपार्टमेंट या इमारतें खरीदना, फिर उनका नवीनीकरण करके उन्हें किराए पर देना या फिर से बेचना एक लोकप्रिय रणनीति बनी हुई है। मौजूदा बाज़ार में औसत से कम कीमत पर संपत्तियाँ उपलब्ध हैं, और नवीनीकरण के बाद, उनकी कीमतें और लाभप्रदता काफ़ी बढ़ जाती हैं।

उदाहरण के लिए, मेरे एक क्लाइंट ने सेंट्रल लिस्बन में €320,000 में एक अपार्टमेंट खरीदा, उसके नवीनीकरण में €50,000 का निवेश किया, और एक साल बाद उसे Airbnb पर लगभग 6% वार्षिक रिटर्न के साथ किराए पर दे दिया। वास्तु संबंधी प्रतिबंधों और नवीनीकरण परमिट की आवश्यकता पर विचार करना महत्वपूर्ण है।

लिस्बन, अल्गार्वे और द्वीपों में पर्यटक आवास की उच्च मांग के कारण मिनी-होटल, अपार्टहोटल और गेस्ट हाउस में निवेश करने से आपको एक स्थिर आय प्राप्त करने में मदद मिलती है।

एक ग्राहक ने अल्गार्वे में एक अपार्टहोटल में €700,000 का निवेश किया, जिसकी औसत अधिभोग दर लगभग 70% थी, जिसके परिणामस्वरूप प्रति वर्ष लगभग 7% की आय हुई। आय को अनुकूलित करने और अल्पकालिक किराये के कानूनों का पालन करने के लिए प्रबंधन कंपनियों का उपयोग करने की अनुशंसा की जाती है।

पुर्तगाली आरईआईटी (एसआईजीआई) या रियल एस्टेट निवेश फंड में निवेश करने से आप संपत्ति का सीधे प्रबंधन किए बिना बाजार से आय अर्जित कर सकते हैं और कानूनी जोखिम भी कम हो जाता है।

उदाहरण के लिए, एक ग्राहक ने एक पुर्तगाली रियल एस्टेट फंड में €500,000 का निवेश किया और निवास बनाए रखते हुए लाभांश से निष्क्रिय आय प्राप्त करता है। निवेश करने से पहले, फंड की प्रतिष्ठा और शुल्क संरचना की जाँच करना ज़रूरी है।

आवासीय या पर्यटन अचल संपत्ति विकास के लिए भूमि खरीदना एक आशाजनक रणनीति बनी हुई है, क्योंकि भूमि मूल्य वृद्धि की संभावना पूर्ण संपत्तियों की तुलना में अधिक है।

मेरे एक ग्राहक ने मदीरा में €300,000 में एक ज़मीन का प्लॉट खरीदा, और अब बुनियादी ढाँचा परियोजनाओं के पूरा होने के बाद इसकी अनुमानित कीमत €420,000 है। प्लॉट चुनते समय, बुनियादी ढाँचे की उपलब्धता, पर्यावरणीय प्रतिबंधों और द्वीपों पर निर्माण प्रतिबंधों पर विचार करना ज़रूरी है।

पुर्तगाल में कीमतों में उतार-चढ़ाव और उच्च प्रतिफल अर्जित करने के अवसर की प्रबल संभावना है, लेकिन नियामक और मौसमी जोखिम अभी भी महत्वपूर्ण बने हुए हैं। इसके विपरीत, ऑस्ट्रिया बाजार स्थिरता, पूर्वानुमानित तरलता और प्रतिफल प्रदान करता है, हालाँकि प्रवेश की बाधाएँ अधिक हैं।

लचीली रणनीति और परिसंपत्तियों के प्रबंधन की इच्छा रखने वाले निवेशकों के लिए पुर्तगाल अधिक अवसर प्रदान करता है, जबकि रूढ़िवादी निवेशकों के लिए ऑस्ट्रिया सबसे अच्छा विकल्प बना हुआ है।

पुर्तगाली रियल एस्टेट में निवेश करने से उच्च रिटर्न और आकर्षक अवसर मिलते हैं। चाहे आप पुर्तगाल में घर या अपार्टमेंट खरीदने पर विचार कर रहे हों, जोखिमों को समझने से आपको अप्रत्याशित समस्याओं से बचने में मदद मिलेगी।

पुर्तगाल में अचल संपत्ति खरीदने और उसका पंजीकरण कराने की प्रक्रिया निवेशकों की अपेक्षा से ज़्यादा लंबी हो सकती है। टैक्स आइडेंटिफिकेशन नंबर (NIF) प्राप्त करना, कानूनी जाँच-पड़ताल और कंज़र्वेटोरियम में पंजीकरण कराने में कभी-कभी देरी हो जाती है।

उदाहरण के लिए, मेरे एक मुवक्किल को एनकार्गोस ऑडिट और बंधक ऋणभार के कारण लिस्बन अपार्टमेंट सौदे को अंतिम रूप देने में लगभग दो महीने लग गए। नौकरशाही संबंधी जोखिमों को कम करने के लिए हमेशा एक अनुभवी वकील और एजेंट के साथ काम करें।

Airbnb और Booking जैसे प्लेटफ़ॉर्म के ज़रिए अल्पकालिक किराये के लिए AL (अलोजामेंटो लोकल) लाइसेंस की ज़रूरत होती है, और लिस्बन और पोर्टो जैसे लोकप्रिय शहरों में नए परमिट जारी करने के लिए कोटा निर्धारित है। ग्राहकों को अक्सर अपने लाइसेंस के नवीनीकरण पर प्रतिबंध या नियमों का उल्लंघन करने पर जुर्माने का सामना करना पड़ता है।

अल्गार्वे, मदीरा और अज़ोरेस जैसे उच्च पर्यटक मांग वाले क्षेत्रों में, किराये की आय मौसम के अनुसार काफ़ी भिन्न होती है। उदाहरण के लिए, गर्मियों में, आय 7-8% तक पहुँच सकती है, जबकि सर्दियों में यह घटकर 2-3% रह जाती है। जोखिम कम करने के लिए, ग्राहक अल्पकालिक और दीर्घकालिक किराये को मिला देते हैं या लिस्बन और पोर्टो में संपत्तियों पर ध्यान केंद्रित करते हैं, जहाँ मांग अधिक स्थिर होती है। पुर्तगाल में संपत्ति की कीमतों और मौसमी उतार-चढ़ाव को देखते हुए संभावित आय का मूल्यांकन करना महत्वपूर्ण है।

पुर्तगाल में नए निर्माण का बाज़ार सीमित है, खासकर लोकप्रिय पर्यटन क्षेत्रों में। इससे संपत्तियों के चयन पर असर पड़ता है और पुर्तगाल में नए अपार्टमेंट और घरों में निवेश करने वाले निवेशकों के लिए एएल लाइसेंस के साथ पोर्टफोलियो विकास धीमा हो सकता है।

छोटे शहरों और द्वीपों में, लिस्बन, पोर्टो या अल्गार्वे की तुलना में संपत्तियाँ बिकने में ज़्यादा समय लेती हैं। उदाहरण के लिए, अज़ोरेस में एक अपार्टमेंट एक साल तक बाज़ार में रह सकता है। संपत्ति चुनते समय तरलता पर विचार करें और उन इलाकों में खरीदारी करने की कोशिश करें जहाँ लगातार माँग रहती है या जहाँ पर्यटकों की आवाजाही रहती है।

पुर्तगाल उच्च रिटर्न और बाज़ार गतिशीलता प्रदान करता है, लेकिन नियामक और मौसमी जोखिमों से भरा हुआ है। ऑस्ट्रिया स्थिरता, पूर्वानुमान और तरलता प्रदान करता है, जो इसे रूढ़िवादी निवेशकों के लिए अधिक उपयुक्त बनाता है। अंततः, चुनाव आपकी रणनीति पर निर्भर करता है: पुर्तगाल में जोखिम प्रबंधन के साथ उच्च रिटर्न या ऑस्ट्रिया में स्थिर विकास और पूंजी सुरक्षा।

पुर्तगाल में रियल एस्टेट में निवेश करते समय, यूक्रेनियन और अन्य विदेशी खरीदारों को न केवल लाभप्रदता, बल्कि आराम, बुनियादी ढाँचे और सेवा के स्तर पर भी विचार करना चाहिए। रहने की स्थितियों को समझने से उन्हें यह आकलन करने में मदद मिलती है कि पुर्तगाल में घर या अपार्टमेंट खरीदने के बाद दैनिक जीवन कैसा होगा।

पुर्तगाल अपनी हल्की भूमध्यसागरीय जलवायु के लिए प्रसिद्ध है, जो साल भर जीवन को आरामदायक बनाती है। लिस्बन में सर्दियों का औसत तापमान 12°C (53°F) और गर्मियों का औसत तापमान 28°C (82°F) होता है, और दक्षिणी अल्गार्वे तट पर गर्मियाँ गर्म और शुष्क होती हैं।

स्वास्थ्य सेवा । निवासियों को सार्वजनिक स्वास्थ्य सेवा प्रणाली (एसएनएस) तक पहुँच प्राप्त है, जहाँ बुनियादी सेवाएँ निःशुल्क हैं या मामूली शुल्क पर उपलब्ध हैं। गैर-निवासी और विदेशी निवेशक निजी बीमा ले सकते हैं, जो अस्पताल में भर्ती होने, बाह्य रोगी देखभाल और आपातकालीन उपचार को कवर करता है। बीमा की लागत प्रति व्यक्ति प्रति माह €50-€100 से शुरू होती है, और परिवारों के लिए €150-€250 से।

शिक्षा भी विविध है: सरकारी स्कूल निवासियों के लिए निःशुल्क हैं, जबकि निजी और अंतर्राष्ट्रीय स्कूल अंग्रेजी और अन्य भाषाओं में पाठ्यक्रम प्रदान करते हैं। अंतर्राष्ट्रीय स्कूलों की फीस स्तर और स्थान के आधार पर प्रति वर्ष €5,000 से €15,000 तक होती है।

पुर्तगाल में रहने का औसत खर्च ऑस्ट्रिया से कम है। लिस्बन में किराने का सामान और सेवाओं की लागत प्रति व्यक्ति प्रति माह लगभग €700-1,000 है, शहर के केंद्र में एक या दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट का किराया €1,000-1,500 है, और उपयोगिताओं का खर्च लगभग €150-200 है। द्वीपों और छोटे शहरों में, कीमतें 10-20% कम हो सकती हैं।

पुर्तगाली बैंकिंग प्रणाली पारदर्शी है, जिसमें कई अंतरराष्ट्रीय बैंक और ऑनलाइन बैंकिंग सेवाएँ उपलब्ध हैं। गैर-निवासी बैंक खाते खोल सकते हैं और बंधक प्राप्त कर सकते हैं। परिवहन का बुनियादी ढाँचा अच्छी तरह से विकसित है: मेट्रो, ट्राम, हाई-स्पीड ट्रेनें और अंतरराष्ट्रीय हवाई अड्डे आरामदायक यात्रा सुनिश्चित करते हैं। पुर्तगाल में अचल संपत्ति खरीदने वाले ग्राहक अक्सर इन प्रणालियों के कारण स्थानीय जीवन में आसानी से घुलने-मिलने का अनुभव करते हैं।

सेवा और बुनियादी ढाँचे के मामले में, ऑस्ट्रिया आगे है: तेज़ पंजीकरण, उच्च-गुणवत्ता वाली स्वास्थ्य सेवा और परिवहन। दूसरी ओर, पुर्तगाल एक अनूठी जीवनशैली प्रदान करता है: गर्म जलवायु, समुद्र, सक्रिय सामाजिक जीवन और स्वामित्व की कम लागत। निवेशकों के लिए, चुनाव उनकी प्राथमिकताओं पर निर्भर करता है: ऑस्ट्रिया स्थिरता और सेवा को प्राथमिकता देता है, जबकि पुर्तगाल आराम, जलवायु और जीवनशैली को प्राथमिकता देता है।

"यूरोपीय स्वर्ग के रूप में देखते हैं , तो यह देश एक स्थिर बाज़ार और कानूनी पारदर्शिता प्रदान करता है। उदाहरण के लिए, मेरे कई यूक्रेनी ग्राहक अपनी संपत्ति को यूरोपीय मुद्राओं में सुरक्षित रखने और एक सुरक्षित देश में शांतिपूर्वक रहने की आज़ादी का आनंद लेने के लिए पुर्तगाल में संपत्ति खरीदते हैं।

पुर्तगाल सक्रिय रूप से फ्रीलांसरों और डिजिटल खानाबदोशों को । लिस्बन और पोर्टो जैसे शहर सहकर्मी स्थान, स्थिर इंटरनेट और दूरस्थ कार्य के लिए आरामदायक परिस्थितियाँ प्रदान करते हैं। पुर्तगाल में एक अपार्टमेंट या समुद्र तट पर एक संपत्ति खरीदने से आप आराम और काम दोनों का आनंद ले सकते हैं, और D7 वीज़ा या निवास स्थिति प्राप्त करने में आसानी इस देश को और भी आकर्षक बनाती है।

सेवानिवृत्त लोग पुर्तगाल को उसके गर्म मौसम, कम जीवन-यापन लागत और एनएचआर व्यवस्था सहित विशेष कर प्रोत्साहनों के लिए चुनते हैं। पुर्तगाल में घर या अपार्टमेंट खरीदकर, वरिष्ठ निवेशकों को शेंगेन क्षेत्र में रहते हुए आराम से और किफायती तरीके से रहने का अवसर मिलता है।

स्थिरता, सेवा स्तर और बुनियादी ढाँचे के मामले में ऑस्ट्रिया आमतौर पर आगे रहता है। हालाँकि, पुर्तगाल एक अनोखी जीवनशैली प्रदान करता है: आज़ादी, आराम, गर्म जलवायु और कम जीवन-यापन लागत। अगर आप शांत स्थिरता और सख्त नियमों को प्राथमिकता देते हैं, तो ऑस्ट्रिया चुनें।

पुर्तगाल में रियल एस्टेट निवेश से बाहर निकलने के लिए योजना बनाना और सभी कर एवं कानूनी बारीकियों को समझना ज़रूरी है। निवेशकों को बिक्री के समय, संपत्ति हस्तांतरण के तरीकों और खरीदारी के दौरान इस्तेमाल किए जाने वाले गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम के प्रभाव पर पहले से विचार कर लेना चाहिए।

पुर्तगाल में घर, अपार्टमेंट या कोई भी अन्य संपत्ति बेचने के लिए करों और दस्तावेज़ों पर सावधानीपूर्वक विचार करना आवश्यक है। लिस्बन या पोर्टो जैसे लोकप्रिय क्षेत्रों में बिक्री की औसत अवधि 3 से 6 महीने है, जबकि कम तरलता वाले क्षेत्रों में, इसमें एक वर्ष तक का समय लग सकता है।

बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर लागू होता है, जो विक्रेता के निवास स्थान और संपत्ति के प्रकार के आधार पर अलग-अलग होता है। उदाहरण के लिए, मेरे एक ग्राहक ने पुर्तगाल के लिस्बन में अपनी NHR स्थिति के ज़रिए करों का चतुराई से अनुकूलन करते हुए सात महीनों में एक संपत्ति बेच दी। नतीजतन, उसे मानक 28% के बजाय केवल लगभग 14% पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करना पड़ा।

अगर कोई संपत्ति गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम के तहत खरीदी गई थी, तो उसे बेचते समय कार्यक्रम के नियमों पर विचार करना ज़रूरी है। पहले खरीदी गई संपत्ति आपको निवास बनाए रखने की अनुमति देती थी, लेकिन बाहर निकलते समय, आपको अपनी स्थिति बनाए रखने के लिए लेनदेन को ठीक से औपचारिक रूप देना होगा। मेरा अनुभव बताता है कि एक वकील और एजेंट के साथ काम करने से जुर्माने और निवास नवीनीकरण से जुड़ी जटिलताओं से बचने में मदद मिल सकती है।

पुर्तगाल में एक घर या अपार्टमेंट रिश्तेदारों को उपहार या वसीयत के ज़रिए हस्तांतरित किया जा सकता है। यह उन पारिवारिक निवेशकों के लिए विशेष रूप से प्रासंगिक है जो अपनी संपत्ति परिवार के भीतर ही रखना चाहते हैं और करों को कम करना चाहते हैं। मेरे एक मुवक्किल ने पावर ऑफ अटॉर्नी के ज़रिए अपनी संपत्ति अपने बच्चों को हस्तांतरित की और स्वामित्व का सही तरीके से पंजीकरण कराया, जिससे कर कम से कम लगे। उन्होंने संपत्ति के मूल्य पर लगभग 0.8% स्टांप शुल्क (एसडी) का भुगतान किया।

बाज़ार में तरलता और स्थिरता के मामले में ऑस्ट्रिया आगे है। वहाँ संपत्ति की बिक्री आमतौर पर तेज़ होती है, और कानूनी और कर प्रक्रियाएँ ज़्यादा पूर्वानुमानित होती हैं। पुर्तगाल में, लाभ ज़्यादा होता है, लेकिन लेन-देन में ज़्यादा समय लग सकता है, खासकर छोटे क्षेत्रों या द्वीपों पर।

पिछले कुछ वर्षों में, मैं पुर्तगाल में घरों, अपार्टमेंट्स और व्यावसायिक संपत्तियों से जुड़े दर्जनों लेन-देन में शामिल रहा हूँ। अनुभव बताता है कि पुर्तगाल में अचल संपत्ति बेचते समय उचित योजना और दस्तावेज़ सत्यापन से खरीदारी प्रक्रिया में तेज़ी आ सकती है और जोखिम कम हो सकते हैं।

पुर्तगाल में रियल एस्टेट में निवेश करते समय, पूरी तरह से जाँच-पड़ताल करना ज़रूरी है: कानूनी अनुपालन, ऋणभार की अनुपस्थिति, लाइसेंसों का अनुपालन (यदि संपत्ति अल्पकालिक किराये के लिए है तो AL), तकनीकी स्थिति और ऊर्जा दक्षता की जाँच करें। पुर्तगाल में किसी संपत्ति का निरीक्षण करते समय, हज़ारों यूरो की लागत वाली गलतियों से बचने के लिए एक अनुभवी वकील और रियल एस्टेट एजेंट की सेवाएँ लेना ज़रूरी है। मेरा सुझाव है कि ग्राहक अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले हमेशा एनकार्गोस, हिपोटेकास और उपयोग लाइसेंस की जाँच करें।

मेरा दृष्टिकोण अपनी पूँजी का एक हिस्सा ऑस्ट्रिया जैसे उच्च तरलता वाले स्थिर देशों में और एक हिस्सा पुर्तगाल जैसे उच्च विकास क्षमता वाले गतिशील बाज़ारों में निवेश करना है। पुर्तगाली रियल एस्टेट उच्च रिटर्न और लाभ (एनएचआर, गोल्डन वीज़ा) प्रदान करता है, लेकिन बाज़ार को सक्रिय प्रबंधन की आवश्यकता होती है। यह संतुलन जोखिमों को कम करने और पोर्टफोलियो रिटर्न बढ़ाने में मदद करता है।

पुर्तगाल और ऑस्ट्रिया में रियल एस्टेट के बीच चुनाव आपके लक्ष्यों पर निर्भर करता है। अगर आप एक गतिशील जीवनशैली, किफ़ायती आवास और सुहावने मौसम की तलाश में हैं, तो पुर्तगाल एक बेहतरीन विकल्प है। आप समुद्र के किनारे एक घर खरीद सकते हैं या पर्यटकों को किराए पर देने के लिए पुर्तगाल में एक अपार्टमेंट चुन सकते हैं। फ्रीलांसरों और सेवानिवृत्त लोगों के प्रवास के कारण, यह बाज़ार, खासकर लिस्बन, पोर्टो और अल्गार्वे में, बढ़ता रहेगा।

, ऑस्ट्रिया स्थिरता और पूर्वानुमानशीलता पर आधारित है। अगर लक्ष्य दीर्घकालिक पूंजी संरक्षण और उच्च-गुणवत्ता वाली सेवा है, तो वियना का बाज़ार आदर्श है, और वियना में एक अपार्टमेंट खरीदना तार्किक रूप से ऐसी रूढ़िवादी रणनीति में फिट बैठता है।

खरीदने से पहले, हमेशा संपत्ति के दस्तावेज़ों की जाँच करें, भूमि पंजीकरण प्रमाण पत्र प्राप्त करें, और सुनिश्चित करें कि कोई देनदारी तो नहीं है। यदि आप पुर्तगाल में किराये के उद्देश्य से संपत्ति खरीदने की योजना बना रहे हैं, तो पर्यटक लाइसेंस के नियमों और कर संबंधी प्रभावों पर विचार करें। गोल्डन वीज़ा या एनएचआर व्यवस्था के माध्यम से लेन-देन करते समय, बिक्री पर करों को कम करने के लिए स्वामित्व संरचना को सही ढंग से तैयार करना महत्वपूर्ण है।

मेरे अनुभव में, डिजिटल खानाबदोशों, सेवानिवृत्त लोगों और यूरोप में दूसरा घर तलाशने वाले निवेशकों के प्रवास के कारण पुर्तगाली रियल एस्टेट बाजार में वृद्धि होगी। शीर्ष स्थानों पर पुर्तगाली घरों और अपार्टमेंट की कीमतें पहले से ही प्रति वर्ष 5-7% की दर से लगातार बढ़ रही हैं। ऑस्ट्रिया एक स्थिर निवेश क्षेत्र बना रहेगा, लेकिन विकास दर मध्यम रहेगी—लगभग 2-3% प्रति वर्ष—लेकिन तरलता अधिक होगी।

1. निवेश उद्देश्य निर्धारित करें

• क्यों खरीदें: किराए पर, पुनर्विक्रय, "यूरोपीय शरण"?
• अपने बजट की गणना करें: पुर्तगाल में एक अपार्टमेंट की लागत छोटे शहरों में €150,000 से शुरू होती है और लिस्बन में €250,000 से शुरू होती है।

2. स्थान चुनें

• लिस्बन - उच्च तरलता, लेकिन महंगा प्रवेश।
• पोर्टो - पर्यटन की स्थिर मांग और विकास।
• एल्गरवे एक रिसॉर्ट क्षेत्र है, किराये का मौसम।
• विश्लेषण करें: लाभप्रदता, बुनियादी ढांचा, मूल्य वृद्धि की संभावनाएं।

3. संपत्ति और विक्रेता की जांच करें

• कानूनी शुद्धता: रजिस्ट्रो प्रीडियल (अचल संपत्ति रजिस्टर) से उद्धरण।
• कर और उपयोगिता ऋणों की जाँच करना।
• सुनिश्चित करें कि आपके पास किराये का लाइसेंस है (विशेषकर Airbnb के लिए)।

4. करों और खर्चों की गणना करें

• आईएमटी (खरीद कर): 7.5% तक।
• आईएमआई (वार्षिक कर): 0.3–0.45%.
• किराया कर: 28% (गैर-निवासियों के लिए)।
• एक वकील की लागत (€1,500-€3,000) और लेनदेन के पंजीकरण पर विचार करें।

5. वित्तपोषण समस्या का समाधान करें

• गैर-निवासियों के लिए बंधक: लागत का 70% तक।
• 2025 में ऋण दर: 4-5% प्रति वर्ष।

6. किराए और आय की योजना बनाएं

• औसत उपज: बड़े शहरों में 4-6%.
• रिसॉर्ट क्षेत्रों में यह अधिक है, लेकिन वहां मौसमीता भी है।

7. निवेश से बाहर निकलने की तैयारी करें

• बिक्री: पूंजीगत लाभ कर – 28%.
• अपने समय की योजना बनाएं: लिस्बन में, बाहर निकलने में 6-9 महीने लगते हैं।

8. विकल्पों से तुलना करें

• ऑस्ट्रिया की अर्थव्यवस्था अधिक स्थिर है, लेकिन लाभप्रदता कम है।
• पुर्तगाल - उच्च रिटर्न और लचीलापन, लेकिन अधिक विनियामक जोखिम।

1. €250,000 वाला निवेशक: किराये की आय

मेरा ग्राहक, जो यूक्रेन का एक आईटी विशेषज्ञ था, पुर्तगाल में किराये पर और "यूरोपीय रिजर्व" के रूप में एक अपार्टमेंट की तलाश कर रहा था।

• हमें क्या मिला: पोर्टो में एक 1+1 अपार्टमेंट (52 वर्ग मीटर) विश्वविद्यालय के पास एक नई इमारत में।
• मूल्य: €245,000.
• मुझे क्या मिला: €1,100/माह का औसत किराया, 5.4% वार्षिक आय, डिजिटल नोमैड वीज़ा के लिए आवेदन करने और पुर्तगाल में रहने का अवसर।

2. €500,000 वाले पेंशनभोगी: आराम और समुद्र के दृश्य

चेक गणराज्य की एक ग्राहक पुर्तगाल में समुद्र के किनारे एक घर चाहती थी, जहां उसके बच्चे रह सकें और आराम कर सकें।

• हमने क्या चुना: एल्गरवे में एक विला (160 वर्ग मीटर, 3 बेडरूम, समुद्र के दृश्य के साथ छत)।
• मूल्य: €495,000.
• मुझे क्या मिला: स्वच्छ हवा, सौम्य जलवायु, एनएचआर कार्यक्रम के तहत कर में छूट (10 वर्षों के लिए), न्यूनतम करों के साथ बच्चों के नाम अचल संपत्ति हस्तांतरित करने की क्षमता।

3. बच्चों वाला परिवार: जीवन और शिक्षा

दो बच्चों वाला एक विवाहित दम्पति पुर्तगाल में रहने के लिए आवास की तलाश कर रहा था, तथा अपने बच्चों को अंतर्राष्ट्रीय स्कूल में भेजना चाहता था।

• हमें क्या मिला: लिस्बन (कार्कावेलोस) के उपनगरीय क्षेत्र में एक घर, 150 वर्ग मीटर, बगीचा, 3 शयनकक्ष।
• मूल्य: €420,000.
• हमें क्या मिला: पास में एक ब्रिटिश अंतर्राष्ट्रीय स्कूल, एक शांत क्षेत्र, लिस्बन के केंद्र से 25 मिनट की दूरी, घर के एक हिस्से को किराए पर देने की संभावना (€1,500/माह तक)।