অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেটের জন্য প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার

অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেটের জন্য প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার (Vorkaufsrecht) হল একটি আইনি প্রক্রিয়া যা একজন নির্দিষ্ট ব্যক্তি বা সংস্থাকে তৃতীয় পক্ষের ক্রেতার মতো একই শর্তে সম্পত্তি কিনতে অনুমতি দেয়। এই অধিকার স্বয়ংক্রিয়ভাবে উদ্ভূত হয় না, তবে এটি একটি চুক্তিতে এবং সুবিধাভোগীর স্বার্থ রক্ষার জন্য, ভূমি রেজিস্ট্রিতে নিবন্ধিত হতে হবে।

এই অগ্রিম অধিকারটি আবাসিক অ্যাপার্টমেন্ট এবং বাণিজ্যিক সম্পত্তি উভয়ের জন্যই ব্যবহৃত হয়। এটি ভাড়াটে, বিনিয়োগকারী এবং প্রতিবেশীদের স্বার্থ রক্ষা করে, অবাঞ্ছিত মালিকানা পরিবর্তন রোধ করতে সাহায্য করে এবং লেনদেনের উপর নিয়ন্ত্রণ বজায় রেখে সম্ভাব্য ক্রেতার "জুতায় নিজেকে রাখার" সুযোগ প্রদান করে।

অস্ট্রিয়ান প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার আইন পক্ষগুলির অধিকার এবং বাধ্যবাধকতা প্রতিষ্ঠা করে। নীতিগুলি অস্ট্রিয়ান সিভিল কোড (ABGB, §§1072–1079) দ্বারা সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে, এবং অধিকারটি চুক্তি, উপহার, বিনিময়, অথবা পরবর্তী ক্রয়ের সাথে লিজের মাধ্যমে প্রতিষ্ঠিত হতে পারে।

আইনের তিনটি প্রধান রূপ রয়েছে:

একটি চুক্তিভিত্তিক (schuldrechtlich) চুক্তি শুধুমাত্র সংশ্লিষ্ট পক্ষগুলির মধ্যে বৈধ। এটি তৃতীয় পক্ষের হাত থেকে সুবিধাভোগীকে রক্ষা করে না এবং এমন ক্ষেত্রে উপযুক্ত যেখানে উভয় পক্ষ একে অপরকে বিশ্বাস করে এবং সম্পত্তি হস্তান্তরের পরিকল্পনা করে না। উদাহরণস্বরূপ, একজন ভাড়াটে লিজ শেষ হওয়ার পরে অ্যাপার্টমেন্ট কেনার অধিকারের জন্য মালিকের সাথে একটি চুক্তিতে প্রবেশ করতে পারেন।

ভূমি রেজিস্ট্রিতে (ডিংলিচ) নিবন্ধিত একটি দলিল অনেক বেশি সুরক্ষা প্রদান করে। এটি ভবিষ্যতের সমস্ত ক্রেতার জন্য বৈধ এবং সি-ব্ল্যাট গ্রুন্ডবুচে লিপিবদ্ধ থাকে, যার ফলে মালিকানা সর্বজনীন হয় এবং পরবর্তীতে যারা সম্পত্তি অর্জন করেন তাদের জন্য বাধ্যতামূলক হয়। বাস্তবে, এই ফর্মটি প্রায়শই বিনিয়োগকারী এবং আইনি সত্তারা পুনঃবিক্রয় বা জটিল রিয়েল এস্টেট লেনদেনে ক্রয়ের অগ্রাধিকার নিশ্চিত করার জন্য ব্যবহার করে।

আইনি অধিকারটি বিশেষ ক্ষেত্রে প্রয়োগ করা হয়, যেমন আবাসন সমবায়, সামাজিক কর্মসূচি, অথবা নির্দিষ্ট কিছু পৌর উদ্যোগ। এটি ভাড়াটে এবং স্থানীয় সম্প্রদায়ের স্বার্থ রক্ষা করে, তাদের অগ্রাধিকারমূলক শর্তে তাদের বাড়ি কেনার সুযোগ দেয়।

অস্ট্রিয়ায় লিজ-ক্রয় । কিছু ক্ষেত্রে, দীর্ঘমেয়াদী ভাড়াটেদের সম্পত্তি বিক্রয়ের জন্য রাখা হলে অ্যাপার্টমেন্ট বা বাড়ি কেনার পূর্ব-অধিকার থাকতে পারে। এটি একটি গুরুত্বপূর্ণ ভাড়াটে সুরক্ষা হাতিয়ার এবং একই সাথে, আয়-উৎপাদনকারী সম্পত্তি কেনার সময় বিনিয়োগকারীদের সিদ্ধান্তকে প্রভাবিত করে এমন একটি উপাদান।

অস্ট্রিয়ায়, পৌরসভা এবং সরকারি কর্তৃপক্ষের প্রায়শই নগর উন্নয়ন, সামাজিক বা কৌশলগত কর্মসূচির কাঠামোর মধ্যে রিয়েল এস্টেটের উপর প্রথম প্রত্যাখ্যানের একটি বিশেষ অধিকার থাকে। এই অধিকার স্থানীয় নিয়মকানুনগুলিতে অন্তর্ভুক্ত এবং অস্ট্রিয়ান প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার আইনের অংশ।

এই অধিকারের উদ্দেশ্য হল সামাজিক অবকাঠামো সংরক্ষণ, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন নিশ্চিত করা, নগর উন্নয়ন প্রকল্পগুলি পর্যবেক্ষণ করা এবং গুরুত্বপূর্ণ স্থান বা ভবনগুলিতে অনুমানমূলক মূল্য বৃদ্ধি রোধ করা। রিয়েল এস্টেট বিক্রি করার সময়, মালিককে লেনদেনের বিষয়ে পৌরসভাকে লিখিতভাবে অবহিত করতে হবে, ক্রয়ের শর্তাবলী উল্লেখ করতে হবে। পৌরসভাকে সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য একটি আদর্শ সময় দেওয়া হয় - সাধারণত রিয়েল এস্টেটের জন্য 30 দিন। পৌরসভা যদি সম্মত হয়, তবে এটি তৃতীয় পক্ষের মতো একই শর্তাবলীতে লেনদেনে প্রবেশ করে।

বাস্তবে, এই অধিকার ভিয়েনার পুরোনো আবাসিক এলাকায় সক্রিয়ভাবে প্রয়োগ করা হয়, যেখানে পৌরসভা সামাজিক আবাসনে রূপান্তরের জন্য অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে পারে, সেইসাথে পৌর অবকাঠামো নির্মাণের জন্য জমি বিক্রি করার সময়ও, যা অস্ট্রিয়ায় ক্রয়ের পূর্ব-অধিকারের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। আবাসিক এবং বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট লেনদেনের পরিকল্পনা করার সময় বিনিয়োগকারীদের সম্ভাব্য পৌর হস্তক্ষেপ বিবেচনা করা উচিত। বিজ্ঞপ্তি পদ্ধতি মেনে চলতে ব্যর্থ হলে মামলা মোকদ্দমা এবং লেনদেন বাতিল হতে পারে।

বাস্তব জীবনে, আমি দেখতে পাই যে জ্ঞান এবং নথিপত্রের সঠিক প্রস্তুতি আপনাকে দ্বন্দ্ব এড়াতে এবং আবাসন বা জমি কেনার সময় সম্ভাব্য বিধিনিষেধগুলি অনুমান করতে সহায়তা করে।

আপনি অস্ট্রিয়ায় কোনও অ্যাপার্টমেন্ট বা জমির প্লটের জন্য Vorkaufsrecht (প্রি-এমপটিভ টাইটেল) পরীক্ষা করতে পারেন C-Blatt Grundbuch (প্রি-এমপটিভ টাইটেল) - ভূমি রেজিস্ট্রির একটি বিভাগ যা রিয়েল এস্টেটের সমস্ত প্রি-এমপটিভ অধিকার এবং অন্যান্য দায় রেকর্ড করে।

• লেনদেনের পক্ষগুলি: বিক্রেতা, ক্রেতা, ভাড়াটে, অধিকারের সুবিধাভোগী।
• পক্ষগুলির পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির অধীনে কাজ করা আইনি প্রতিনিধি এবং নোটারিরা।
• রাজ্য কর্তৃপক্ষ, যদি আনুষ্ঠানিকভাবে প্রয়োজন হয় (যেমন পৌরসভাগুলি অস্ট্রিয়ায় আবাসন কেনার পূর্ব-অধিকারের সাথে সম্মতি পর্যবেক্ষণ করছে)।

• অনুরোধের জন্য বৈধ স্বার্থের নিশ্চয়তা প্রয়োজন।
• সঠিক তথ্যের মধ্যে বাস্তবায়নের শর্তাবলী, বৈধতার মেয়াদ এবং ব্যতিক্রমগুলি (যেমন পারিবারিক স্থানান্তর, উপহার) অন্তর্ভুক্ত থাকে।
• আইনি বিরোধ এড়াতে সংলগ্ন প্লট (অস্ট্রিয়ায় প্লটের উপর প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার) বা ভূমির বস্তু (অস্ট্রিয়ায় জমি কেনার পূর্ব-অধিকার) সম্পর্কিত লেনদেনের ক্ষেত্রে যাচাইকরণ বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ।
• রেজিস্টারটি কেবল অধিকারের অস্তিত্বই দেখায় না, বরং এর বাস্তবায়নের শর্তাবলীও দেখায়: বৈধতার মেয়াদ, সুবিধাভোগীদের বৃত্ত এবং ব্যতিক্রম (উদাহরণস্বরূপ, পারিবারিক স্থানান্তর বা উপহার)।

এই পর্যায়ে যথাযথ পরিশ্রম লেনদেনের পরিকল্পনা আগে থেকেই করতে, ঝুঁকি কমাতে এবং সমস্ত আইনি আনুষ্ঠানিকতা মেনে চলতে সাহায্য করে, বিশেষ করে যখন পুনঃবিক্রয় বা বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করা হয়।

অস্ট্রিয়ায় সম্পত্তি কেনার অধিকার কীভাবে কাজ করে তা বোঝার জন্য, তৃতীয় পক্ষের প্রস্তাবের মুহূর্ত থেকে লেনদেন বন্ধ করার মুহূর্ত পর্যন্ত পুরো প্রক্রিয়াটি বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ।

1. প্রক্রিয়াটি শুরু হয় মালিকের তৃতীয় পক্ষের ক্রেতার কাছ থেকে আসল অফার পাওয়ার মাধ্যমে। এই বিন্দু পর্যন্ত, সুবিধাভোগী মালিকের পুনঃক্রয়ের অধিকার সক্রিয় হয় না এবং মালিক সম্পত্তিটি নিষ্পত্তি করার জন্য স্বাধীন থাকেন। উদাহরণস্বরূপ, যদি ভিয়েনায় একটি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রয়ের জন্য রাখা হয় এবং কোনও বিনিয়োগকারীর কাছ থেকে একটি নির্দিষ্ট অফার পাওয়া যায়, তাহলে এই পর্যায়ে ভাড়াটে বা নিবন্ধিত সুবিধাভোগীর পুনঃক্রয়ের অধিকার প্রয়োগ করার সুযোগ থাকে।
2. পরবর্তী ধাপ হল সুবিধাভোগীকে অবহিত করা । বিক্রেতাকে সম্পত্তি বিক্রি করার তাদের ইচ্ছার কথা লিখিতভাবে মালিকানার মালিককে জানাতে হবে, মূল্য, অর্থপ্রদানের শর্তাবলী এবং সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময়সীমা সম্পর্কে বিস্তারিতভাবে জানাতে হবে। বাস্তবে, নোটিশে ভুল, যেমন ভুল মূল্য বা সময়সীমা, প্রতিক্রিয়া সময়কাল শুরু হতে বাধা দিতে পারে। আমি এমন পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়েছি যেখানে একটি ভুল নোটিশ লেনদেন কয়েক সপ্তাহ বিলম্বিত করে এবং একটি নোটারির মাধ্যমে সংশোধনের প্রয়োজন হয়।
3. রিয়েল এস্টেট সংক্রান্ত সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য সুবিধাভোগীর 30 দিন সময় থাকে । তবে, চুক্তিতে সময়সীমা বাড়ানোর বিধান থাকতে পারে, বিশেষ করে বাণিজ্যিক সম্পত্তি বা একাধিক পক্ষের বিনিয়োগ লেনদেনের ক্ষেত্রে। উদাহরণস্বরূপ, কোনও বিনিয়োগকারীর কাছে অফিস ভবন বিক্রি করার সময়, আর্থিক শর্তাবলী এবং ঋণের বাধ্যবাধকতা যাচাইয়ের জন্য সিদ্ধান্ত গ্রহণের সময়কাল প্রায়শই 60 দিন পর্যন্ত বাড়ানো হয়।
4. এই অধিকার প্রয়োগের ফর্মটি সহজ : সুবিধাভোগীকে কেবল সম্পত্তি কেনার ইচ্ছার একতরফা লিখিত বিবৃতি জমা দিতে হবে। চুক্তিতে সম্মত হলে, ইলেকট্রনিক বিজ্ঞপ্তিও অনুমোদিত, যা প্রক্রিয়াটিকে দ্রুততর করে এবং আমলাতন্ত্রকে কমিয়ে দেয়।
5. বৃহৎ সম্পত্তির লেনদেনের ক্ষেত্রে , এসক্রো এবং নোটারি সাপোর্ট । এই ধরনের ক্ষেত্রে, অধিকার প্রয়োগের সময়কাল কেবলমাত্র আমানত নিশ্চিত হওয়ার পরে বা একজন বিশ্বস্ত নোটারি নিয়োগের পরে শুরু হয়। উদাহরণস্বরূপ, ভিয়েনার শহরতলিতে একটি আবাসিক কমপ্লেক্স কেনার সময়, সুবিধাভোগীকে প্রথমে একটি এসক্রো অ্যাকাউন্টে তহবিল স্থানান্তর করতে হবে, যার পরে 30 দিনের সময়কাল শুরু হয়।

অস্ট্রিয়ান আইনজীবী এবং নোটারি চেম্বারগুলির মতে, প্রি-এমপটিভ অধিকার তুলনামূলকভাবে বিরল - আবাসিক রিয়েল এস্টেট লেনদেনের প্রায় 10-15% ক্ষেত্রে এবং প্রায়শই কর্পোরেট বা বিনিয়োগ প্রকল্পগুলিতে দেখা যায়। ভাড়া-থেকে-মালিকের ক্ষেত্রে, এই ধরনের চুক্তিগুলি ক্রমশ জনপ্রিয় হয়ে উঠছে, বিশেষ করে ভিয়েনা এবং বৃহত্তর ফেডারেল রাজ্যগুলিতে, যেখানে ভাড়া আবাসন ধীরে ধীরে মালিক-অধিকৃত সম্পত্তিতে রূপান্তরিত হচ্ছে।

ভূমি রেজিস্ট্রিতে সম্পত্তির অধিকার নিবন্ধনের জন্য প্রায় ৫০০ ইউরো খরচ হয়, যার মধ্যে নোটারি ফি এবং ডেটা এন্ট্রি ফি অন্তর্ভুক্ত। লেনদেনের জটিলতার উপর নির্ভর করে খরচ পরিবর্তিত হতে পারে। সাধারণত, সম্পত্তির অধিকারী ব্যক্তিই এই খরচ বহন করেন, কারণ তারাই সুবিধাভোগী, তবে অন্যান্য ব্যবস্থা নিয়ে আলোচনা করা যেতে পারে।

অতিরিক্ত খরচ সত্ত্বেও, Vorkaufsrecht স্বার্থ রক্ষার জন্য একটি উপকারী হাতিয়ার হিসেবে রয়ে গেছে, বিশেষ করে বিনিয়োগকারী এবং ভাড়াটেদের জন্য।

প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার (Vorkaufsrecht) স্বার্থ রক্ষার জন্য একটি শক্তিশালী হাতিয়ার, কিন্তু এটি চিরকাল স্থায়ী হয় না। এমন কিছু পরিস্থিতি রয়েছে যেখানে এই অধিকার প্রযোজ্য হয় না।

• অধিকারধারীর মুক্তি: পছন্দের স্বাধীনতা। সুবিধাভোগী লিখিত ঘোষণা কার্যকর করে স্বেচ্ছায় অধিকার ত্যাগ করতে পারেন। এই ক্ষেত্রে, সম্পত্তির মালিক আর সম্পত্তি ক্রয়ের জন্য অফার করতে বাধ্য নন। এই অব্যাহতি প্রায়শই বিনিয়োগকারীরা ব্যবহার করেন যারা শর্তাবলী অনুকূল না হলে লেনদেনে অংশগ্রহণ না করার সিদ্ধান্ত নেন।
• মেয়াদ শেষ: যদি আপনি এটি করতে না পারেন, তাহলে আপনি এটি হারাবেন । আইন অনুসারে, মালিককে রিয়েল এস্টেটের অধিকার প্রয়োগের জন্য 30 দিন সময় দেওয়া হয়। যদি এই সময়কাল কোনও পদক্ষেপ ছাড়াই চলে যায়, তাহলে অধিকারটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে শেষ হয়ে যায়। বাস্তবে, চুক্তিতে এই সময়কাল বাড়ানো যেতে পারে, বিশেষ করে বিনিয়োগ সম্পত্তি সম্পর্কিত বৃহৎ লেনদেনের ক্ষেত্রে।
• সুবিধাভোগীর মৃত্যু: অধিকার উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া যায় না। Vorkaufsrecht একটি ব্যক্তিগত অধিকার, তাই চুক্তিতে অন্যথায় উল্লেখ না করা পর্যন্ত এটি উত্তরাধিকারীদের কাছে হস্তান্তরিত হয় না। এর অর্থ হল, মালিকের মৃত্যুর পর, অধিকারটি বন্ধ হয়ে যায় এবং মালিক সম্পত্তি বিক্রি করতে স্বাধীন।
• ক্ষতিপূরণ: একটি অধিকারের পরিবর্তে একটি চুক্তি। কখনও কখনও একটি অধিকার "ক্রয়" করা যেতে পারে - অধিকার প্রয়োগের পরিবর্তে মালিক ক্ষতিপূরণ দিতে সম্মত হন। এটি এমন পরিস্থিতিতে সুবিধাজনক যেখানে উভয় পক্ষই দ্রুত চুক্তিটি সম্পন্ন করতে চায়।
• আইন এড়ানোর চেষ্টা। বিক্রেতারা কখনও কখনও অস্ট্রিয়ার ভোরকাউফসরেখ্টকে এড়ানোর চেষ্টা করে কাল্পনিক লেনদেনের মাধ্যমে, সম্পত্তি কোনও কোম্পানি, আত্মীয়ের কাছে হস্তান্তর করে, অথবা বিনিময় চুক্তি তৈরি করে। মামলার আইন অনুসারে, এই ধরনের পদক্ষেপ অবৈধ ঘোষণা করা যেতে পারে এবং সুবিধাভোগীর ফেরত বা ক্ষতিপূরণ দাবি করার অধিকার রয়েছে।

বিশেষাধিকারপ্রাপ্ত ভাড়াটেরা। অস্ট্রিয়াতে, সমস্ত ভাড়াটেদের জন্য কোনও সাধারণ অধিকার নেই, তবে ভর্তুকিযুক্ত অ্যাপার্টমেন্ট বা ভাড়া-থেকে-মালিকানা প্রকল্পগুলি প্রথম পছন্দের বিকল্প প্রদান করতে পারে। এই ব্যবস্থা দীর্ঘমেয়াদী ভাড়াটেদের অনুকূল শর্তে মালিক হওয়ার একটি বাস্তব সুযোগ দেয়।

উত্তরাধিকার এবং অধিকার হস্তান্তর । যদি সম্পত্তি উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া যায়, তাহলে চুক্তিতে উল্লেখিত থাকলে প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার উত্তরাধিকারীদের উপর প্রযোজ্য হতে পারে।

অস্ট্রিয়ায় আবাসন কেনার পূর্ব-অধিকার সুবিধাভোগীকে বেশ কিছু সুবিধা প্রদান করে, কিন্তু একই সাথে কিছু ঝুঁকিও বহন করে।

• প্রতিযোগীদের হাত থেকে সুরক্ষা: তৃতীয় পক্ষের ক্রেতার আগে সম্পত্তি কেনার অধিকারী ব্যক্তির সুযোগ থাকে। ভিয়েনা এবং অন্যান্য প্রধান শহরগুলিতে রিয়েল এস্টেটের উচ্চ চাহিদার কারণে এটি বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ।
• মূল্য এবং শর্তাবলীর পূর্বাভাসযোগ্যতা: সুবিধাভোগী তৃতীয় পক্ষের মতো একই শর্তাবলীতে সম্পত্তি ক্রয় করে, যা অনুমানমূলক মূল্য বৃদ্ধি এড়ায়।
• বিনিয়োগ পরিকল্পনা: আইন আপনাকে অ্যাপার্টমেন্ট, বাড়ি বা জমি কেনা সহ আর্থিক এবং বিনিয়োগ কৌশলগুলি আগে থেকেই পরিকল্পনা করার অনুমতি দেয়।
• ভাড়া আবেদন: দীর্ঘমেয়াদী ভাড়াটেরা অস্ট্রিয়ায় সম্পত্তি পুনঃবিক্রয়ের জন্য লিজ-টু-ওন বিকল্পের সুবিধা নিতে পারেন, যা তাদের তৃতীয় পক্ষের ক্রেতাদের তুলনায় সুবিধা দেয়।

• সম্পত্তির তারল্য হ্রাস: প্রথম প্রত্যাখ্যানের নিবন্ধিত অধিকার সহ রিয়েল এস্টেট অন্যান্য বিনিয়োগকারীদের কাছে কম আকর্ষণীয় হতে পারে।
• আইনি এবং নোটারি ফি: মালিকানা নিবন্ধনের জন্য খরচ লাগে, বিশেষ করে যখন সম্পত্তি বা জমির প্লট পুনঃবিক্রয়ের কথা আসে।
• বিক্রেতার স্বাধীনতার সীমাবদ্ধতা: সম্পত্তির মালিক স্বাধীনভাবে এটি নিষ্পত্তি করতে পারবেন না, যা লেনদেনে বিলম্ব সৃষ্টি করতে পারে।
• সময়সীমা এবং পদ্ধতিগুলি কঠোরভাবে মেনে চলা গুরুত্বপূর্ণ: 30 দিনের সময়কাল মেনে চলতে ব্যর্থতা বা বিজ্ঞপ্তিতে ত্রুটির ফলে অধিকার হারাতে পারে।

বাস্তবে, আমি দেখতে পাচ্ছি যে অস্ট্রিয়ায় RoFR প্রায়শই অবমূল্যায়ন করা হয়, বিশেষ করে ভাড়াটে এবং ছোট বিনিয়োগকারীদের দ্বারা। অনেকেই বিশ্বাস করেন যে আইনটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে তাদের স্বার্থ রক্ষা করে, কিন্তু বাস্তবতা দেখায় যে সঠিক বিজ্ঞপ্তি, নিবন্ধন এবং সময়সীমা মেনে চলা ছাড়া, এই সুবিধাটি হারাতে পারে। অতএব, আইন যাচাই এবং বাস্তবায়নের জন্য একটি অভিজ্ঞ পদ্ধতি একটি সফল লেনদেনের চাবিকাঠি।

অস্ট্রিয়ার ভোরকাউফসরেখ্ট অধিকার কেবল একটি ধ্রুপদী পূর্ব-উদ্ধারের অধিকারই নয়, বরং এটি এমন একটি হাতিয়ার যা বাজারের সাথে বিকশিত হয় এবং নতুন অবস্থার সাথে খাপ খাইয়ে নেয়:

"চিরস্থায়ী" অধিকার সীমিত করা এবং ভাড়াটেদের সুরক্ষা দেওয়া । ভিয়েনার মতো শহরে, ভাড়াটেদের সুরক্ষা এবং বাজারের একচেটিয়াকরণ রোধ করার জন্য আইন ধীরে ধীরে দীর্ঘমেয়াদী বা "চিরস্থায়ী" প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার সীমিত করছে। তবে, দীর্ঘমেয়াদী ভাড়াটেরা এখনও অস্ট্রিয়ায় লিজহোল্ড এবং ক্রয়ের অধিকার ব্যবহার করতে পারে, যা তাদের অনুকূল শর্তে অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে দেয়।

জোরপূর্বক নিলাম পদ্ধতিতে ব্যবহার (Zwangsversteigerung)। নিলাম বিক্রয়ের ক্ষেত্রে, নিলামের পরে অস্ট্রিয়ায় বাড়ি বিক্রি করার সময় সুবিধাভোগী পুনঃক্রয়ের অধিকার প্রয়োগ করতে পারেন। এটি একটি অস্বাভাবিক কিন্তু কার্যকর কৌশল যা ক্রেতাকে তৃতীয় পক্ষের দেওয়া মূল্যে সম্পত্তি কিনতে দেয়, এমনকি যদি তারা ইতিমধ্যেই নিলামে অংশগ্রহণ করে থাকে।

কর্পোরেট এবং বিনিয়োগের মামলা। অস্ট্রিয়ায় জমি কেনার পূর্ববর্তী অধিকারগুলি  কর্পোরেট পুনর্গঠন, বিনিময় এবং জমি লেনদেনে সক্রিয়ভাবে ব্যবহৃত হয়। কোম্পানিগুলি সম্পদের উপর প্রাথমিক নিয়ন্ত্রণ অর্জন এবং প্রতিযোগিতা সীমিত করার জন্য পূর্ববর্তী অধিকার ব্যবহার করে।

অস্ট্রিয়ায় প্রতিবেশী জমিতে প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার। কিছু ক্ষেত্রে, জমির মালিকদের প্রতিবেশী জমিতে প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার দেওয়া হয়, যা বিশেষ করে বিনিয়োগকারীদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ যারা তাদের সম্পত্তি একীভূত বা সম্প্রসারণের পরিকল্পনা করছেন।

আংশিক বিক্রয় এবং ক্রয়ের অধিকার। কিছু মালিক তাদের সম্পত্তির একটি অংশ বিক্রি করে, বিক্রিত শেয়ার কেনার অধিকার ধরে রাখে। এটি তাদের মূলধন মুক্ত করার সুযোগ দেয় এবং সম্পত্তি ফেরত দেওয়ার বিকল্পটিও ধরে রাখে। উদাহরণস্বরূপ, যদি সম্পত্তির 10%, 25%, অথবা 50% বিক্রি করা হয়, তাহলে মালিক বর্তমান বাজার মূল্যে এই শেয়ারগুলি পুনঃক্রয় করতে পারেন।

অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেটের জন্য প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার একটি কার্যকর হাতিয়ার যা সুবিধাভোগীর স্বার্থ রক্ষা করে এবং একই সাথে মালিকের উপর কিছু বিধিনিষেধ আরোপ করে। এটি অ্যাপার্টমেন্ট, বাড়ি এবং জমির প্লটের ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য এবং আনুষ্ঠানিকতা, ভূমি রেজিস্ট্রিতে নিবন্ধন এবং সমস্ত পক্ষের তাৎক্ষণিক বিজ্ঞপ্তির যত্ন সহকারে মেনে চলা প্রয়োজন।

প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার রিয়েল এস্টেট বাজারকে আরও স্বচ্ছ এবং ভবিষ্যদ্বাণীযোগ্য করে তুলতে সাহায্য করে, দীর্ঘমেয়াদী ভাড়াটে এবং বিনিয়োগকারীদের স্বার্থ রক্ষা করে। বাস্তবে, এই অধিকারের কার্যকারিতা সরাসরি সময়সীমার কঠোরভাবে মেনে চলা, চুক্তির সঠিক সম্পাদন এবং রেজিস্টারের প্রাথমিক যাচাইয়ের উপর নির্ভর করে। বিনিয়োগকারী, রিয়েলটর এবং ভাড়াটেদের জন্য দ্বন্দ্বের ঝুঁকি ছাড়াই এই অধিকারের সদ্ব্যবহার করা গুরুত্বপূর্ণ।