ক্রিপ্টোকারেন্সি দিয়ে অস্ট্রিয়াতে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা: এটা কি সম্ভব এবং এটা কিভাবে কাজ করে?

ইউরোপে, ক্রমবর্ধমান সংখ্যক মানুষ ক্রিপ্টোকারেন্সি ব্যবহার করে রিয়েল এস্টেট কিনতে ইচ্ছুক। রিয়েলটি+ এর মতে, প্রধান শহরগুলিতে ৩-৫% তালিকা ইতিমধ্যেই ডিজিটাল মুদ্রায় অর্থপ্রদানের অনুমতি দেয়। এটি প্রমাণ করে যে ক্রিপ্টোকারেন্সি ধীরে ধীরে নিয়মিত অর্থনীতির অংশ হয়ে উঠছে এবং বিনিয়োগকারীরা বাড়ি এবং অ্যাপার্টমেন্টের মতো বড় ক্রয়ের জন্য এটি ব্যবহার করতে ক্রমশ আগ্রহী হচ্ছে।.

অস্ট্রিয়া ইউরোপে তার কঠোরতম AML এবং KYC নিয়মের জন্য পরিচিত। এখানে যেকোনো ক্রিপ্টোকারেন্সি লেনদেনের জন্য সম্পূর্ণ স্বচ্ছতা প্রয়োজন: তহবিলের উৎস নিশ্চিত করতে হবে এবং লেনদেনে একজন নোটারি এবং একটি ব্যাংক জড়িত থাকতে হবে। একজন রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ হিসেবে, আমি বলতে পারি যে এটি অস্ট্রিয়ার বাজারকে খুব নিরাপদ করে তোলে, তবে কাগজপত্রের ক্ষেত্রেও অনেক বেশি কঠিন।.

অস্ট্রিয়ায় ক্রিপ্টোকারেন্সি দিয়ে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা সম্ভব, কিন্তু এই ধরনের লেনদেন সরাসরি পরিচালিত হয় না। সাধারণত, ক্রিপ্টোকারেন্সি প্রথমে লাইসেন্সপ্রাপ্ত অপারেটরের মাধ্যমে অথবা নোটারির তত্ত্বাবধানে থাকা এসক্রো অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে ইউরোর সাথে বিনিময় করা হয়। এটি আইনি প্রয়োজনীয়তা মেনে চলা এবং রিয়েল এস্টেট লেনদেনে ডিজিটাল সম্পদের নিরাপদ ব্যবহার নিশ্চিত করে।.

অস্ট্রিয়াতে, ক্রিপ্টোকারেন্সি সম্পত্তির একটি আইনি রূপ হিসেবে বিবেচিত হয়, তবে রিয়েল এস্টেট কেনার সময় কঠোর নিয়ম প্রযোজ্য হয়। নোটারিরা শুধুমাত্র ফিয়াট মুদ্রায় অর্থপ্রদান গ্রহণ করে এবং স্বচ্ছতা এবং বৈধতা নিশ্চিত করার জন্য ট্রাস্ট বা এসক্রো অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে লেনদেন পরিচালিত হয়। তদুপরি, ব্যাংকগুলিকে অর্থ পাচার বিরোধী (AML) নিয়ম অনুসারে তহবিলের উৎস যাচাই করতে হবে, তাই অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সময় সরাসরি ক্রিপ্টোকারেন্সি স্থানান্তর অনুমোদিত নয়।.

ফলস্বরূপ, ক্রিপ্টোকারেন্সিতে সরাসরি অর্থপ্রদান কঠোর বিধিনিষেধ এবং ঝুঁকির সম্মুখীন হয়:

• বিটকয়েন দিয়ে সরাসরি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা সম্ভব নয়।.
• আপনি কেবল বিক্রেতার ওয়ালেটে ক্রিপ্টোকারেন্সি পাঠাতে পারবেন না।.

এমনকি যদি বিক্রেতা ক্রিপ্টোকারেন্সি গ্রহণ করতে সম্মত হন, তবুও অস্ট্রিয়ার আইন এবং নোটারি প্রয়োজনীয়তা কার্যকরভাবে এই ধরনের লেনদেন সরাসরি পরিচালিত হতে বাধা দেয়। যাচাইকৃত পেমেন্ট পদ্ধতির মাধ্যমে অর্থ প্রদান করতে হবে, ইউরোতে তহবিল স্থানান্তরিত করতে হবে এবং বাধ্যতামূলক যাচাইকরণ চেক করতে হবে - তবেই ক্রয়টি ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ের জন্যই আইনি এবং নিরাপদ হবে।.

বাস্তবে, অস্ট্রিয়ায় ক্রিপ্টোকারেন্সি ব্যবহার করে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য অতিরিক্ত পদক্ষেপ এবং আইনি এবং অর্থ পাচার বিরোধী নিয়ম মেনে চলার প্রয়োজন হয়। সাধারণত তিনটি প্রধান পদ্ধতি ব্যবহার করা হয়:

1. নথিপত্র প্রস্তুতকরণ - ক্রয় এবং বিক্রয় চুক্তিটি অস্ট্রিয়ান আইন অনুসারে কঠোরভাবে তৈরি করা হয়।
2. ট্রাস্ট বা মধ্যস্থতাকারী - ক্রিপ্টোকারেন্সি প্রথমে একটি বিশ্বস্ত প্ল্যাটফর্ম বা ট্রাস্টের মাধ্যমে বিক্রি করা হয় যাতে মূল্য নির্ধারণ করা যায় এবং তহবিলের উৎস যাচাই করা যায়।
3. ব্যাংক অ্যাকাউন্ট - প্রাপ্ত ইউরো ক্রেতার অ্যাকাউন্টে অথবা একটি এসক্রো অ্যাকাউন্টে জমা হয়।
4. নোটারাইজেশন - চূড়ান্ত চুক্তিটি একজন নোটারি দ্বারা স্বাক্ষরিত হয়, যিনি কেবল নিয়মিত অর্থের মাধ্যমে অর্থ গ্রহণ করেন।

লেনদেনের সময় বিনিময় হার লক করার জন্য আগে থেকেই একটি বিনিময় প্ল্যাটফর্ম বেছে নেওয়া ভাল; অন্যথায়, ক্রিপ্টোকারেন্সির মূল্যের ওঠানামার কারণে আপনার অর্থ হারাতে পারে।.

1. বিদেশী কোম্পানি / এসপিভি / হোল্ডিং - ক্রেতা রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য একটি আইনি সত্তা তৈরি করে।
2. ইউরোতে অর্থপ্রদান - কোম্পানির মধ্যে ক্রিপ্টোকারেন্সি ইউরোর সাথে বিনিময় করা হয়।
3. লেনদেনটি আনুষ্ঠানিকভাবে সম্পন্ন হয় - সম্পত্তিটি কোম্পানিতে নিবন্ধিত হয় এবং ক্রেতা একটি শেয়ার বা কর্পোরেট নথির মাধ্যমে মালিকানার অধিকার পান।

• একটি ওটিসি ডেস্ক বা লাইসেন্সপ্রাপ্ত এক্সচেঞ্জার — ক্রেতা ক্রিপ্টোকারেন্সিটি একজন মধ্যস্থতাকারীর কাছে হস্তান্তর করেন, যিনি আনুষ্ঠানিকভাবে এটি ইউরোর সাথে বিনিময় করেন।
• কেন Binance P2P উপযুক্ত নয়: P2P পরিষেবাগুলি নোটারি সহায়তা বা সম্পূর্ণ AML যাচাইকরণ প্রদান করে না, তাই একজন অস্ট্রিয়ান নোটারি এই ধরনের লেনদেন গ্রহণ করবে না।

শুধুমাত্র লাইসেন্সপ্রাপ্ত মধ্যস্থতাকারীদের ব্যবহার করুন, বিশেষ করে যাদের রিয়েল এস্টেট লেনদেনের অভিজ্ঞতা আছে। এটি অ্যাকাউন্ট জব্দ এবং ব্যাংক এবং নিয়ন্ত্রকদের কাছ থেকে প্রশ্ন এড়াতে সাহায্য করবে।.

অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেট কেনার সময়, লেনদেনের বৈধতা এবং স্বচ্ছতার জন্য ব্যাংকগুলি দায়ী। তারা তহবিলগুলি বৈধ উৎসের কিনা তা নিশ্চিত করার জন্য কঠোর KYC এবং AML পরীক্ষা পরিচালনা করে।.

ব্যাংকগুলি কী পরীক্ষা করে:

• ক্রিপ্টোকারেন্সির উৎপত্তি এবং সম্পদের বৈধতা, ওয়ালেট এবং লাইসেন্সপ্রাপ্ত এক্সচেঞ্জের মাধ্যমে তহবিল চলাচলের ইতিহাস এবং AML/নিষেধাজ্ঞা সম্মতি।.
• তহবিলের চলাচল হল এই নির্দিষ্ট পরিমাণের উৎপত্তির একটি ধারাবাহিক, সনাক্তযোগ্য এবং নথিভুক্ত শৃঙ্খল: আনুষ্ঠানিকভাবে ঘোষিত আয় (উদাহরণস্বরূপ, লভ্যাংশ), একটি ব্যাংক অ্যাকাউন্টে জমা হওয়া এবং লেনদেনের জন্য অর্থপ্রদানের মুহূর্ত পর্যন্ত।.
• ক্রেতার পরিচয়পত্র - পাসপোর্ট, পরিচয়পত্র এবং ঠিকানার প্রমাণপত্র, প্রয়োজনে নোটারিকৃত যাচাইকরণ।.
• তহবিলের উৎস / সম্পদের উৎস — আয়ের বৈধতা, কর রেসিডেন্সি, এবং PEP এবং নিষেধাজ্ঞার ঝুঁকির অনুপস্থিতি নিশ্চিত করে এমন নথি।.

ব্যাংক অনুরোধ করতে পারে:

• কর রিটার্ন এবং আর্থিক বিবৃতি।.
• ক্রিপ্টো এক্সচেঞ্জ এবং এক্সচেঞ্জ পরিষেবাগুলির বিবৃতি।.
• বসবাসের স্থান নিশ্চিতকারী নথি (ঠিকানার প্রমাণ)।.

প্রধান অসুবিধা:

• ব্যাংকগুলি বেনামী টাকা দিয়ে কাজ করে না - সমস্ত লেনদেন সম্পূর্ণরূপে নথিভুক্ত করতে হবে।.
• ইইউতে নগদ অর্থ প্রদানের উপর কঠোর বিধিনিষেধ রয়েছে, তাই সরাসরি অর্থ প্রদান সম্ভব নয়।.
• যাচাইকরণ ছাড়া ক্রিপ্টোকারেন্সি বিনিময়ের যেকোনো প্রচেষ্টার ফলে সাধারণত ব্যাংক অর্থপ্রদান প্রক্রিয়া করতে অস্বীকৃতি জানায়।.

আপনার তহবিলের উৎস নিশ্চিত করার জন্য সমস্ত নথি এবং সম্পূর্ণ লেনদেনের ইতিহাস আগে থেকেই সংগ্রহ করুন। শুধুমাত্র লাইসেন্সপ্রাপ্ত এক্সচেঞ্জ এবং ওটিসি প্ল্যাটফর্ম ব্যবহার করুন - এটি লেনদেন অনুমোদনের গতি উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি করবে এবং ব্যাংক প্রত্যাখ্যানের ঝুঁকি হ্রাস করবে।.

বেশিরভাগ অস্ট্রিয়ান রিয়েল এস্টেট লেনদেনে, বিশেষ করে ক্রিপ্টোকারেন্সিতে পরিশোধিত লেনদেনে, প্রায় ৯৫% লেনদেন একটি নোটারি এসক্রো অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে পরিচালিত হয়। এই আদর্শ অনুশীলন স্বচ্ছতা নিশ্চিত করে, বিনিময় হার নিয়ন্ত্রণ করে এবং ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়কেই সম্ভাব্য ঝুঁকি থেকে রক্ষা করে।.

বিক্রেতার ওয়ালেটে সরাসরি ক্রিপ্টোকারেন্সি স্থানান্তর নিষিদ্ধ: নোটারি এবং ব্যাংককে তহবিলের উৎস যাচাই করতে হবে এবং লেনদেনটি AML/KYC নিয়ম মেনে চলছে কিনা তা নিশ্চিত করতে হবে। সরাসরি অর্থপ্রদান এই পদ্ধতিগুলিকে এড়িয়ে যায়, যার ফলে এইভাবে লেনদেন সম্পন্ন করা আইনত অসম্ভব হয়ে পড়ে।.

একটি বিদেশী ব্যাংক অ্যাকাউন্ট ব্যবহার করা সম্ভব, তবে কিছু গুরুত্বপূর্ণ শর্ত রয়েছে: আপনার বিদেশী ব্যাংককে তহবিলের উৎস সম্পর্কে সম্পূর্ণ AML/KYC চেক পরিচালনা করতে ইচ্ছুক হতে হবে এবং একজন অস্ট্রিয়ান নোটারিকে এসক্রোর জন্য এই অ্যাকাউন্ট ব্যবহারের অনুমোদন দিতে হবে। বাস্তবে, অস্ট্রিয়ান ব্যাংকে অ্যাকাউন্ট খোলা বা স্থানীয় নোটারি এসক্রো অ্যাকাউন্ট ব্যবহার করা সহজ এবং দ্রুত। এটি আমলাতন্ত্রকে উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করবে এবং লেনদেন প্রত্যাখ্যান বা বিলম্বের ঝুঁকি হ্রাস করবে।.

এমনকি যদি আপনি কোনও বিদেশী ব্যাংকের মাধ্যমে অর্থ প্রদানের পরিকল্পনা করেন, তবুও লেনদেনের সমস্ত বিবরণ নোটারি এবং আপনার ব্যাংকের সাথে আগে থেকেই আলোচনা করুন। এটি মালিকানা প্রক্রিয়া চলাকালীন বিলম্ব এবং অপ্রত্যাশিত সমস্যা এড়াতে সাহায্য করবে।.

অস্ট্রিয়ায় ক্রিপ্টোকারেন্সি ব্যবহার করে অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সময়, ফিয়াট মুদ্রার বিনিময়ে যে কর এবং ফি প্রযোজ্য হয় তা আগে থেকেই বিবেচনা করা উচিত।.

মূল দিক:

• মূলধন লাভ কর — অস্ট্রিয়াতে, ক্রিপ্টোকারেন্সি বিক্রি থেকে প্রাপ্ত আয়ের উপর কর আরোপ করা হয় যদি এটি নির্ধারিত সীমা অতিক্রম করে অথবা দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ হিসেবে বিবেচিত না হয়। করের পরিমাণ নির্ভর করে সম্পদের মূল্য কতটা বেড়েছে এবং আপনি কতক্ষণ ধরে রেখেছেন তার উপর।
• ক্রেতার কর রেসিডেন্সি : ক্রেতা অস্ট্রিয়া বা অন্য কোনও দেশের কর রেসিডেন্ট কিনা তার উপর নির্ভর করে করের হার এবং বাধ্যবাধকতা ভিন্ন হতে পারে। দ্বৈত কর এড়াতে, আগে থেকেই একজন কর পেশাদারের সাথে পরামর্শ করা ভাল।
• ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা - ইউরোর সাথে ক্রিপ্টোকারেন্সি বিনিময় করার সময়, বিনিময় হারের ওঠানামা, বিনিময় প্ল্যাটফর্ম এবং ব্যাংক ফি এবং আইনি ও কর ঝুঁকি সম্ভব। আপনি যদি অস্ট্রিয়ান রিয়েল এস্টেটকে বিনিয়োগ হিসাবে । চূড়ান্ত ক্রয় মূল্য স্পষ্ট এবং অনুমানযোগ্য তা নিশ্চিত করার জন্য এই সমস্ত কিছু আগে থেকেই বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ।

ক্রিপ্টোকারেন্সি বিক্রি করে রিয়েল এস্টেট কেনার আগে, লেনদেনের বিশদ আলোচনা করার জন্য এবং সমস্ত ফি এবং করের দায় বিবেচনা করার জন্য আগে থেকেই একজন হিসাবরক্ষক বা কর উপদেষ্টার সাথে পরামর্শ করা ভাল। একটি নিরাপদ বিনিময়ের জন্য, শুধুমাত্র লাইসেন্সপ্রাপ্ত এক্সচেঞ্জ বা OTC প্ল্যাটফর্ম ব্যবহার করা গুরুত্বপূর্ণ।.

যেহেতু অস্ট্রিয়া অটোমেটিক এক্সচেঞ্জ অফ ফাইন্যান্সিয়াল ইনফরমেশন (CRS) তে অংশগ্রহণ করে, তাই দেশগুলির মধ্যে ডেটা ট্রান্সফার উভয় দিকেই হয়। এর অর্থ হল একটি লেনদেন সফলভাবে সম্পন্ন হওয়ার পরেও, আপনার নিজ দেশে বা যে দেশে তহবিল স্থানান্তর করা হচ্ছে সেই দেশের কর এবং নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষ পরে লেনদেনটি পুনর্বিবেচনা করতে পারে এবং আরও স্পষ্টীকরণের জন্য অনুরোধ করতে পারে।.

এটা বোঝা গুরুত্বপূর্ণ:

• কর কর্তৃপক্ষ লেনদেনের সময় এবং পরে উভয় সময়ই প্রশ্ন জিজ্ঞাসা করতে পারে।.
• যদি তথ্য অসঙ্গত বা অসম্পূর্ণ হয়, তাহলে তহবিলের বৈধতার অতিরিক্ত নিশ্চিতকরণের প্রয়োজন হতে পারে।.
• অতএব, অর্থের উৎপত্তি, ক্রিপ্টোকারেন্সির ইতিহাস, ইউরোতে বিনিময়, ব্যাংক স্টেটমেন্ট এবং সমস্ত অর্থপ্রদান নিশ্চিত করে এমন একটি সম্পূর্ণ নথিপত্র রাখা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।.

আমরা সংরক্ষণ করার পরামর্শ দিচ্ছি:

• ট্যাক্স রিটার্ন
• আয়ের প্রাপ্তির প্রমাণ (যেমন লভ্যাংশ, সম্পদ বিক্রয়)
• ব্যাংক এবং ক্রিপ্টো বিনিময় বিবৃতি
• নথি বিনিময় এবং জমা করা
• ক্রয় ও বিক্রয় চুক্তি এবং লেনদেনের জন্য আর্থিক নিশ্চিতকরণ

এটি আপনাকে যেকোনো সম্ভাব্য অনুরোধের শান্তভাবে উত্তর দিতে সাহায্য করবে, এমনকি বছরের পর বছর পরেও।.

বিশ্বব্যাপী অনুশীলন দেখায় যে আর্থিক লেনদেনের স্বচ্ছতা এবং তহবিলের উৎস যাচাইয়ের প্রয়োজনীয়তা ক্রমশ জোরদার হচ্ছে। অন্যান্য দেশের অভিজ্ঞতার ভিত্তিতে, ধরে নেওয়া যেতে পারে যে অস্ট্রিয়া/ভিয়েনায়ও একই ধরণের ব্যবস্থা চালু করা হতে পারে। উদাহরণস্বরূপ:

• রিয়েল এস্টেট বিক্রির সময় তহবিলের উৎস/সম্পদ যাচাইকরণ শক্তিশালী করা, যেমনটি ইতিমধ্যেই যুক্তরাজ্য এবং সংযুক্ত আরব আমিরাতে বাস্তবায়িত হয়েছে—যার মাধ্যমে কেবল ক্রয়ের সময়ই নয়, প্রস্থানের সময়ও তহবিলের উৎস নিশ্চিতকরণের প্রয়োজন হতে পারে।.
• দুবাইয়ের মতো অতিরিক্ত আর্থিক পর্যবেক্ষণ এবং প্রতিবেদন তৈরি করা হচ্ছে, যেখানে বৃহৎ রিয়েল এস্টেট লেনদেনের উপর AML পদ্ধতি এবং নিয়ন্ত্রণ জোরদার করা হচ্ছে।.
• ইউরোপীয় উদ্যোগের কাঠামোর মধ্যে নিয়ন্ত্রণ সম্প্রসারণ - বেশ কয়েকটি ইইউ দেশ ইতিমধ্যেই ডকুমেন্টেশন, আয় যাচাইকরণ এবং লেনদেনের স্বচ্ছতার জন্য কঠোর প্রয়োজনীয়তা প্রবর্তন করছে।.

এটাও বিবেচনা করা উচিত যে কিছু দেশে, কেবল লেনদেনের সময়ই নয়, পরেও নিরীক্ষা করা হতে পারে। কর এবং আর্থিক তদন্তের সীমাবদ্ধতার বিধিগুলি প্রায়শই দীর্ঘ হয় এবং সন্দেহ দেখা দিলে তা বাড়ানো যেতে পারে। অতএব, তহবিলের উৎপত্তি এবং লেনদেনের সমস্ত পর্যায়ের সম্পূর্ণ নথি দীর্ঘমেয়াদী ধরে রাখা

ক্রেতার লক্ষ্যের উপর নির্ভর করে, অস্ট্রিয়ায় ক্রিপ্টোকারেন্সি ব্যবহার করে বিভিন্ন ধরণের সম্পত্তির জন্য রিয়েল এস্টেট কেনা সম্ভব:

• সেকেন্ডারি মার্কেটে এমন অ্যাপার্টমেন্ট এবং বাড়ি থাকে যেগুলি ইতিমধ্যেই দখল করা হয়েছে; এগুলি প্রায়শই বিনিয়োগ এবং স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার জন্য বেছে নেওয়া হয়।
• নতুন উন্নয়ন - নির্মাণাধীন বা সম্প্রতি সম্পন্ন প্রকল্পগুলিতে আবাসন; মূল্য বৃদ্ধি এবং আধুনিক আবাসন মান আশা করে এমন বিনিয়োগকারীদের জন্য উপযুক্ত।
• ভাড়ায় কিনতে পাওয়া — বিশেষভাবে ভাড়ার উদ্দেশ্যে তৈরি সম্পত্তি; যারা দীর্ঘমেয়াদী এবং স্বল্পমেয়াদী উভয় ধরণের নিয়মিত ভাড়া আয় করতে চান তাদের জন্য এটি একটি জনপ্রিয় বিকল্প।
• বসবাস এবং স্থানান্তরের জন্য বিদেশীদের দ্বারা আবাসিক পারমিটের প্রয়োজনীয়তা এবং রিয়েল এস্টেট ক্রয়ের উপর বিধিনিষেধ বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ ।

ক্রিপ্টোকারেন্সি দিয়ে কেনার জন্য কোনও সম্পত্তি নির্বাচন করার সময়, বিক্রেতা এবং নোটারির সাথে আগে থেকেই অর্থপ্রদানের পদ্ধতি সম্পর্কে একমত হওয়া গুরুত্বপূর্ণ। এটি নিশ্চিত করে যে লেনদেন এবং এর শর্তাবলী সম্পূর্ণরূপে অস্ট্রিয়ান আইন মেনে চলে। বাস্তবে, পুনঃবিক্রয় সম্পত্তিগুলি সাধারণত একটি স্ট্যান্ডার্ড এসক্রো অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে আরও সহজে প্রক্রিয়া করা হয়, অন্যদিকে নতুন নির্মাণ ক্রয়ের জন্য ডেভেলপারের কাছ থেকে পৃথক অনুমোদনের প্রয়োজন হতে পারে, যার মধ্যে ক্রিপ্টোকারেন্সি বিনিময় হার নির্ধারণ অন্তর্ভুক্ত।.

এমনকি অভিজ্ঞ বিনিয়োগকারীরাও যদি অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেট কেনার নিয়ম না মানেন তবে তারা সমস্যার সম্মুখীন হতে পারেন। সবচেয়ে সাধারণ ভুলগুলির মধ্যে রয়েছে:

• সরাসরি "ব্যাংক-মুক্ত" লেনদেন - কোনও এসক্রো অ্যাকাউন্ট বা ব্যাংক ছাড়াই সরাসরি কোনও বিক্রেতার কাছে ক্রিপ্টোকারেন্সি পাঠানোর চেষ্টা - সাধারণত নোটারি প্রত্যাখ্যানের দিকে পরিচালিত করে এবং লেনদেনটি অবৈধ বলে বিবেচিত হওয়ার ঝুঁকি তৈরি করে।
• তহবিলের অযাচাইকৃত উৎস - যদি ক্রিপ্টোকারেন্সি কোথা থেকে এসেছে তা দেখানোর জন্য কোনও নথি না থাকে, তাহলে ব্যাংক বা নোটারি অর্থপ্রদান বন্ধ করতে পারে।
• P2P প্ল্যাটফর্ম → উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ লেনদেন — P2P পরিষেবার মাধ্যমে স্থানান্তর (যেমন, Binance P2P) নোটারি নিয়ন্ত্রণ বা AML যাচাইকরণ প্রদান করে না, তাই এই ধরনের লেনদেন অস্ট্রিয়াতে গ্রহণ করা হয় না।
• এসক্রো অ্যাকাউন্ট খোলার আগে কেনাকাটা করা —ট্রাস্ট বা এসক্রো অ্যাকাউন্ট স্থাপনের আগে তহবিল স্থানান্তর করলে তহবিল হারানোর এবং সম্পত্তি নিবন্ধনের ক্ষেত্রে সমস্যার ঝুঁকি বেড়ে যায়।

অস্ট্রিয়ায় ক্রিপ্টোকারেন্সি দিয়ে অ্যাপার্টমেন্ট কেনার পরিকল্পনা সবসময় আগে থেকেই করে রাখুন। রূপান্তরের জন্য শুধুমাত্র বিশ্বস্ত এবং আইনি প্ল্যাটফর্ম ব্যবহার করুন। তহবিল জমা করার আগে একটি নিরাপদ নোটারি অ্যাকাউন্ট (এসক্রো) খুলতে ভুলবেন না এবং আপনার ডিজিটাল সম্পদের উৎপত্তি নিশ্চিত করে একটি সম্পূর্ণ নথি প্রস্তুত করুন। এটি সমস্যা এড়াতে এবং লেনদেনের চূড়ান্তকরণকে উল্লেখযোগ্যভাবে ত্বরান্বিত করতে সাহায্য করবে।.

অস্ট্রিয়াতে ক্রিপ্টোকারেন্সি ব্যবহার করে আইনত এবং নিরাপদে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে, ধাপগুলির একটি স্পষ্ট ক্রম অনুসরণ করা গুরুত্বপূর্ণ:

• কোনও সম্পত্তির উপর যথাযথ তদন্তের মধ্যে রয়েছে সম্পত্তির আইনি অবস্থা পরীক্ষা করা, কোনও দায়বদ্ধতার অনুপস্থিতি এবং বাজার ও চুক্তির শর্তাবলী বিশ্লেষণ করা।
• একটি নোটারিকৃত চুক্তি — একটি ক্রয় এবং বিক্রয় চুক্তি — একজন নোটারি দ্বারা প্রস্তুত এবং স্বাক্ষরিত হয়; নোটারি নিশ্চিত করে যে লেনদেনটি বৈধ এবং অর্থ পাচার বিরোধী (AML) প্রয়োজনীয়তাগুলি মেনে চলে।
• এসক্রো — একটি এসক্রো অ্যাকাউন্ট একজন নোটারি বা নির্ভরযোগ্য ট্রাস্ট এজেন্টের মাধ্যমে খোলা হয়; লেনদেনের সমস্ত শর্ত পূরণ না হওয়া পর্যন্ত তহবিল সংরক্ষিত থাকে।
• ক্রিপ্টোকারেন্সি ইউরোতে রূপান্তর : ডিজিটাল সম্পদগুলি একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত এক্সচেঞ্জ বা ওটিসি প্ল্যাটফর্মের মাধ্যমে বিক্রি করা হয়, তারপরে ইউরোগুলি একটি এসক্রো অ্যাকাউন্টে জমা করা হয়।
• পেমেন্ট নিশ্চিতকরণ - নোটারি তহবিলের প্রাপ্তি যাচাই করে এবং নিশ্চিত করে যে লেনদেনটি নিবন্ধনের জন্য প্রস্তুত।
• ল্যান্ডেসগেরিখটের সাথে লেনদেনের নিবন্ধন - চূড়ান্ত পর্যায়ে, মালিকানা আনুষ্ঠানিকভাবে ক্রেতার কাছে হস্তান্তর করা হয় এবং লেনদেনটি সম্পূর্ণ বলে বিবেচিত হয়।

এই পদ্ধতিটি কঠোরভাবে অনুসরণ করুন: কখনও সরাসরি বিক্রেতার কাছে তহবিল স্থানান্তর করবেন না এবং সর্বদা নোটারির সাথে ক্রিপ্টোকারেন্সি বিনিময় প্রক্রিয়াটি আগে থেকেই সমন্বয় করুন। এটি ব্যাংক প্রত্যাখ্যানের ঝুঁকি উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করবে এবং মালিকানা দলিল প্রক্রিয়াটিকে ত্বরান্বিত করবে।.

অস্ট্রিয়াতে, ক্রিপ্টোকারেন্সি সম্পর্কিত রিয়েল এস্টেট লেনদেনের নিয়মগুলি খুবই কঠোর, বিশেষ করে AML/KYC এবং বাধ্যতামূলক নোটারি অংশগ্রহণের ক্ষেত্রে। অন্যান্য দেশের সাথে এটির তুলনা নীচে দেওয়া হল:

• জার্মানি: নিয়মকানুন অস্ট্রিয়ার মতোই, কিন্তু ক্রিপ্টোকারেন্সি লেনদেন কখনও কখনও কম আমলাতন্ত্রের মাধ্যমে বিশেষ ব্যাংক অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে পরিচালিত হতে পারে।
• পর্তুগাল: ব্যক্তিদের দ্বারা ধারণকৃত ক্রিপ্টোকারেন্সির জন্য নমনীয় কর ব্যবস্থার জন্য পরিচিত, লেনদেনগুলি প্রায়শই কর-সাশ্রয়ী হয় এবং সর্বদা একটি নোটারি এসক্রো অ্যাকাউন্টের প্রয়োজন হয় না।
• সাইপ্রাস: ক্রিপ্টোকারেন্সির পদ্ধতি আরও নমনীয়, কখনও কখনও মধ্যস্থতাকারীদের মাধ্যমে ডিজিটাল সম্পদের সরাসরি ব্যবহারের অনুমতি দেয়, তবে ক্রেতার জন্য আইনি সুরক্ষার স্তর কম।
• দুবাই: সরলীকৃত বিনিময় এবং নিবন্ধন পদ্ধতি সহ নিবেদিতপ্রাণ প্ল্যাটফর্মের মাধ্যমে সক্রিয়ভাবে ক্রিপ্টোকারেন্সি লেনদেন বিকাশ করা হচ্ছে। তবে, বিদেশী বিনিয়োগকারীদের স্থানীয় নিয়মকানুন এবং লাইসেন্সিং প্রয়োজনীয়তা কঠোরভাবে মেনে চলতে হবে।

অস্ট্রিয়া কোন কোন দিক থেকে কঠোর:

• সমস্ত লেনদেন একটি নোটারি এবং একটি এসক্রো অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে প্রক্রিয়াজাত করা হয়।.
• অর্থের উৎস খুব সাবধানে পরীক্ষা করা হয় (তহবিলের উৎস / সম্পদের উৎস)।.
• ব্যাংক অ্যাকাউন্টগুলি সম্পূর্ণ AML/KYC চেকের মধ্য দিয়ে যায়।.

বিক্রেতার ওয়ালেটে সরাসরি ক্রিপ্টোকারেন্সি পাঠানো সম্ভব নয়।.

সংক্ষিপ্ত এবং সোজা উত্তর: না, অস্ট্রিয়ায় সম্পূর্ণ বেনামে রিয়েল এস্টেট কেনা অসম্ভব। অর্থ পাচার রোধ করার জন্য অস্ট্রিয়া কঠোরভাবে লেনদেন নিয়ন্ত্রণ করে এবং প্রতিটি রিয়েল এস্টেট লেনদেন স্বয়ংক্রিয়ভাবে ব্যাংক, নোটারি এবং আদালত দ্বারা যাচাই করা হয়। লেনদেনের সমস্ত পক্ষকে তাদের পরিচয় যাচাই করতে হবে, তহবিলের উৎস দেখাতে হবে এবং অর্থপ্রদানের বৈধতা প্রমাণ করতে হবে।.

তবে, লেনদেনের প্রচার কমানোর আইনি উপায় রয়েছে:

• ব্যক্তিগত তথ্য প্রকাশ না করে - জমির রেজিস্টারে শুধুমাত্র চূড়ান্ত মালিক (ব্যক্তি বা কোম্পানি) নির্দেশিত হয় এবং লেনদেনের বিবরণ প্রকাশ করা হয় না।
• কোনও কোম্পানির (SPV অথবা Austrian GmbH)-এর মাধ্যমে ক্রয় - ব্যক্তিগত ক্রেতা নয়, আইনি সত্তা, রেজিস্টারে প্রবেশ করানো হয়। তবে, প্রকৃত মালিক এখনও ব্যাংক এবং নোটারির সাথে সম্পূর্ণ KYC/AML চেকের মধ্য দিয়ে যান।

গুরুত্বপূর্ণ: এই স্কিমগুলি লেনদেনকে জনসাধারণের কাছে কম দৃশ্যমান করে তোলে, তবে এগুলি আপনাকে রাষ্ট্র, ব্যাংক এবং নোটারির কাছে আপনার পরিচয় এবং তহবিলের উৎস প্রকাশ করার বাধ্যবাধকতা থেকে মুক্তি দেয় না। অস্ট্রিয়াতে, প্রকৃত মালিককে সম্পূর্ণরূপে গোপন করার কোনও আইনি উপায় নেই।

যদি আপনি রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য ক্রিপ্টোকারেন্সি ব্যবহার করতে চান (যদিও আপনি লেনদেনের আগে এটি ফিয়াট মুদ্রার সাথে বিনিময় করেন), ব্যাংক, নোটারি এবং অন্যান্য পক্ষের জন্য প্রধান প্রয়োজনীয়তা হবে প্রমাণ করা যে আপনার তহবিল "পরিষ্কার" এবং আইনত প্রাপ্ত।.

• লেনদেনের ইতিহাস — কোনও এক্সচেঞ্জ বা ওয়ালেট থেকে ডাউনলোড এবং প্রতিবেদন, যা দেখায় কখন এবং কোন অ্যাকাউন্ট বা ওয়ালেট ক্রিপ্টোকারেন্সি কিনেছে, তহবিল কোথা থেকে এসেছে এবং কীভাবে স্থানান্তর করা হয়েছে।
• ব্যাংক স্টেটমেন্ট —বিশেষ করে যদি ক্রিপ্টোকারেন্সিটি ফিয়াট মুদ্রা দিয়ে কেনা হয়ে থাকে—এক্সচেঞ্জে ইউরো বা ডলার স্থানান্তর এবং ক্রিপ্টো ক্রয় নিশ্চিত করে।
• বিনিময় রসিদ — লেনদেনের নিশ্চিতকরণ, অর্ডার, ট্রেডিং ইতিহাস এবং যে প্ল্যাটফর্ম থেকে ক্রিপ্টোকারেন্সি কেনা হয়েছিল সেখানকার প্রতিবেদন।
• ওয়ালেট রিপোর্ট — সেল্ফ-কাস্টডি ওয়ালেটের জন্য (হার্ডওয়্যার ওয়ালেট, সেল্ফ-হোস্টেড ওয়ালেট)- ওয়ালেটের ঠিকানা, সমস্ত তহবিল চলাচল দেখান এবং নিশ্চিত করুন যে ওয়ালেটটি আপনার।
• ট্যাক্স রিটার্ন/আয়ের প্রতিবেদন - যদি ক্রিপ্টোকারেন্সি আয় ঘোষণা করা হয়, তাহলে এটি নিশ্চিত করে যে অর্থটি আইনত গৃহীত এবং প্রক্রিয়াজাত করা হয়েছে।
• ব্লকচেইন ফরেনসিক রিপোর্ট/বিশেষজ্ঞ মতামত (ফরেনসিক ব্লকচেইন রিপোর্ট) — জটিল পরিস্থিতিতে (বড় পরিমাণ বা জটিল লেনদেনের ইতিহাস), লেনদেন শৃঙ্খল বিশ্লেষণ করতে এবং তহবিলের আইনি উৎস নিশ্চিত করার জন্য বিশেষজ্ঞ মতামতের প্রয়োজন হতে পারে।

এই নথিগুলি কেন গুরুত্বপূর্ণ:

• ২০২৩-২০২৪ সাল থেকে, ইউরোপীয় ইউনিয়নে আরও কঠোর নিয়মকানুন (TFR এবং MiCA) কার্যকর হবে। স্থানান্তরকে স্বচ্ছ করতে, প্রেরক এবং প্রাপকের তথ্য প্রেরণ করতে এবং লেনদেনের তথ্য সংরক্ষণ করতে ক্রিপ্টো পরিষেবাগুলি প্রয়োজন।.
• রিয়েল এস্টেট কেনার সময়, KYC/AML চেকগুলি আরও কঠোর হয়ে ওঠে। ব্যাংক, নোটারি এবং এক্সচেঞ্জ পরিষেবাগুলি কেবলমাত্র স্পষ্ট এবং সম্পূর্ণরূপে ট্রেসযোগ্য ইতিহাস সহ তহবিল গ্রহণ করে, অন্যথায় লেনদেন বন্ধ হয়ে যেতে পারে।.
• স্ব-কাস্টডি ওয়ালেট (যদি আপনি নিজে ক্রিপ্টোটি ধরে থাকেন) — যদি ক্রিপ্টোকারেন্সিটি আপনার ব্যক্তিগত ওয়ালেটে সংরক্ষণ করা হয়ে থাকে, তাহলে আপনাকে আরও প্রমাণ দিতে হবে: প্রমাণ করুন যে ওয়ালেটটি আপনার এবং সমস্ত লেনদেন বৈধ ছিল।.
• নিরীক্ষা পরিচালনা করার সময়, ব্যাংকগুলি কেবল আয় ঘোষণার তথ্যই দেখতে চায় না, বরং ঘোষিত আয় থেকে তহবিলের সম্পূর্ণ, নিরবচ্ছিন্ন প্রবাহ (যেমন, লভ্যাংশ বা লাভ), ব্যাংক অ্যাকাউন্টে তাদের জমা, পরবর্তীতে ক্রিপ্টোকারেন্সিতে রূপান্তর/ইউরোতে ফেরত এবং চূড়ান্ত অর্থপ্রদানও দেখতে চায়। এই সম্পূর্ণ শৃঙ্খলটি নথিভুক্ত এবং সহজেই সনাক্তযোগ্য হতে হবে।.

সংক্ষিপ্ত এবং মিষ্টি উত্তর হল হ্যাঁ, ক্রিপ্টোকারেন্সি দিয়ে কেনাকাটা করতে সাধারণত নিয়মিত লেনদেনের চেয়ে বেশি সময় লাগে। কিন্তু এটা বোঝা গুরুত্বপূর্ণ: সমস্যাটি স্থানান্তরের গতি নয়, বরং একটি অতিরিক্ত আইনি এবং ব্যাংকিং প্রক্রিয়ার মধ্য দিয়ে যাওয়ার প্রয়োজন - আপনার ডিজিটাল তহবিলের আইনি উৎস যাচাই করা।.

কেন একটি চুক্তিতে সাধারণত বেশি সময় লাগে:

1. অতিরিক্ত KYC/AML চেক। ব্যাংক এবং নোটারিকে তহবিলের উৎস পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে যাচাই করতে হবে: লেনদেনের ইতিহাস, বিনিময় প্রতিবেদন এবং কর নথি। একটি স্ট্যান্ডার্ড ব্যাংক ট্রান্সফারের মাধ্যমে, এই চেকগুলির কিছু ইতিমধ্যেই ব্যাংক নিজেই সম্পাদন করে।
2. ইউরোর সাথে ক্রিপ্টোকারেন্সি বিনিময়ের জন্য লাইসেন্সপ্রাপ্ত এক্সচেঞ্জ বা ব্রোকারের সাথে কাজ করা, তাদের চেক পাস করা, এক্সচেঞ্জ সম্পূর্ণ হওয়ার জন্য অপেক্ষা করা এবং সমস্ত নথি অস্ট্রিয়ান ব্যাংক এবং নোটারির প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে তা নিশ্চিত করা প্রয়োজন। এতে সাধারণত 3 থেকে 10 কার্যদিবস সময় লাগে।
3. নোটারি নিশ্চিতকরণ। নোটারিকে অবশ্যই নিশ্চিত করতে হবে যে তহবিলগুলি বৈধ উৎসের এবং কোনও সমস্যা ছাড়াই এসক্রো অ্যাকাউন্টে জমা করা হবে। এটি করার জন্য, তারা প্রায়শই অতিরিক্ত নথির অনুরোধ করে, তহবিল স্থানান্তর স্পষ্ট করে এবং মধ্যস্থতাকারীকে যাচাই করে।
4. বিনিময় হারের ওঠানামা এবং নিশ্চিতকরণের অপেক্ষা। ক্রিপ্টোকারেন্সি বিনিময় হারের অস্থিরতার কারণে, কিছু ক্রেতা ক্রমবর্ধমানভাবে তহবিল বিনিময় করেন, যা সামগ্রিক লেনদেনের সময়ও বৃদ্ধি করে।

লেনদেনটি কতক্ষণ সময় নেয়:

• একটি ব্যাংকের মাধ্যমে একটি সাধারণ ক্রয় চুক্তি স্বাক্ষরিত হওয়ার মুহূর্ত থেকে মালিকানা নিবন্ধন পর্যন্ত প্রায় ১০-২১ দিন সময় নেয়।.
• ক্রিপ্টোকারেন্সি ব্যবহার করে কেনাকাটা করতে—সমস্ত চেক, ইউরোতে বিনিময় এবং অতিরিক্ত নিশ্চিতকরণ বিবেচনা করে—সাধারণত ৩ থেকে ৬ সপ্তাহ সময় লাগে।.

কখনও কখনও এটি বেশি সময় নেয় যদি: ক্রিপ্টোকারেন্সির কোনও স্পষ্ট ইতিহাস না থাকে, P2P ট্রান্সফার বা বেনামী ওয়ালেট ব্যবহার করা হয়, অথবা এক্সচেঞ্জটি বিশেষভাবে কঠোর AML চেক সহ এক্সচেঞ্জের মাধ্যমে প্রক্রিয়া করা হয়।

যদি আপনি আগে থেকেই সবকিছু প্রস্তুত করে রাখেন—সম্পূর্ণ নথিপত্র সংগ্রহ করুন, লেনদেনের আগে KYC সম্পন্ন করুন, একজন নির্ভরযোগ্য ব্রোকার নির্বাচন করুন, লেনদেন পরিকল্পনা স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করুন, EU-তে লাইসেন্সপ্রাপ্ত OTC-এর সাথে কাজ করুন, একটি বিশ্বস্ত এক্সচেঞ্জে ক্রিপ্টোকারেন্সি সংরক্ষণ করুন এবং ব্যাঙ্ককে আগে থেকেই অবহিত করুন—তবে সময়ের পার্থক্য কম হবে, সাধারণত মাত্র 5-7 দিন বেশি হবে।.

এই ক্ষেত্রে, কর্মের ক্রম নিম্নরূপ হবে: ক্রিপ্টো বিক্রয় → EUR প্রাপ্তি → এসক্রো → লেনদেন।

ক্রিপ্টোকারেন্সি ব্যবহার করে লেনদেন একটু বেশি জটিল এবং প্রায়শই বেশি সময় নেয়, বাজার ক্রিপ্টোর বিরুদ্ধে থাকার কারণে নয়, বরং অতিরিক্ত AML চেক এবং ইউরো এক্সচেঞ্জ পদক্ষেপের কারণে।

সংক্ষেপে এবং মূল বিষয়: অস্ট্রিয়াতে ক্রিপ্টোকারেন্সি দিয়ে রিয়েল এস্টেট কেনা সম্ভব, তবে শুধুমাত্র ফিয়াট মুদ্রার সাথে ক্রিপ্টো বিনিময়ের মাধ্যমে এবং একজন নোটারির সহায়তায়। কঠোর ব্যাংকিং প্রয়োজনীয়তা এবং AML/KYC প্রবিধানের কারণে সরাসরি বিক্রেতার কাছে ক্রিপ্টোকারেন্সি স্থানান্তর করা সম্ভব নয়।

অস্ট্রিয়া ইউরোপের মধ্যে সবচেয়ে কঠোর নিয়মকানুন সম্পন্ন দেশগুলির মধ্যে একটি। এটি লেনদেনের নিরাপত্তা এবং স্বচ্ছতা নিশ্চিত করে, তবে ডকুমেন্টেশন এবং যাচাইকরণের জন্য খুব উচ্চ প্রয়োজনীয়তাও বহন করে।.

নিরাপদ লেনদেনের জন্য সেরা বিকল্প:

• একটি নোটারির সাথে একটি এসক্রো অ্যাকাউন্ট - মালিকানা দলিল নিবন্ধিত না হওয়া পর্যন্ত টাকা সেখানে রাখা হয়।
• ইউরোর জন্য অফিসিয়াল ক্রিপ্টোকারেন্সি এক্সচেঞ্জ লাইসেন্সপ্রাপ্ত এক্সচেঞ্জ বা ওটিসি পরিষেবার মাধ্যমে হয়।
• বিশেষজ্ঞ সহায়তা - আইনজীবী এবং রিয়েল এস্টেট পরামর্শদাতা - আপনাকে সমস্ত প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে এবং ঝুঁকি কমাতে সাহায্য করবে।

আপনার ক্রয়ের পরিকল্পনা সাবধানে করুন, প্রতিটি ধাপে বিশেষজ্ঞদের সাথে পরামর্শ করুন এবং ক্রিপ্টোকারেন্সি আপনাকে সহজেই অস্ট্রিয়ান রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করতে বা দেশে স্থানান্তরের জন্য প্রস্তুত হতে সাহায্য করবে।.