ভিয়েনিজ বিজ্ঞাপনের নয়টি শব্দ—আল্টবাউ, গ্র্যান্ডারজেইট, Neubau, ড্যাচেসকোসাসবাউ, জিনশাউস, জেনোসেনশ্যাফ্টসওহনং, গেমেইন্দেবাউ, ভোর্সোর্গেওহনং, রেইহেনহাউস—একটি শ্রেণিবিন্যাস তৈরি করে না। তারা তিনটি ভিন্ন বৈশিষ্ট্য বর্ণনা করে: বিল্ডিংয়ের বয়স, এর মালিকানার ধরন এবং এর করের উদ্দেশ্য।.
একটি একক সম্পত্তির প্রতিটি অক্ষে একটি করে মান থাকে। একটি অ্যাপার্টমেন্টকে তার বয়সের কারণে আল্টবাউ (অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং), তার মালিকানার কারণে কন্ডোমিনিয়াম (অ্যাপার্টমেন্ট সম্পত্তি), এবং তার কর সংক্রান্ত উদ্দেশ্যের কারণে ফোরসোর্গেভোনুং (অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং) হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ করা যেতে পারে। অতএব, ভিয়েনায় অ্যাপার্টমেন্টগুলোকে শুধুমাত্র একটি বিশেষ শব্দের উপর ভিত্তি করে তুলনা করা অসম্ভব: একটি আল্টবাউ (অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং) তার বয়স এবং পরোক্ষভাবে তার ভাড়ার অবস্থা নির্দেশ করে, কিন্তু ক্রেতা কী পাচ্ছেন সে সম্পর্কে কিছুই বলে না; একটি ফোরসোর্গেভোনুং (অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং) কর সংক্রান্ত উদ্দেশ্য নির্দেশ করে, কিন্তু বিল্ডিংটি সম্পর্কে কিছুই বলে না।
| নাম | অক্ষ | কী নির্ধারণ করে |
|---|---|---|
| আল্টবাউ | বয়স | এমআরজি-এর অধীনে সম্ভাব্য ভাড়া ব্যবস্থা |
| বসন্তকাল | বয়স | স্থাপত্য যুগ, সঠিক নয় |
| Neubau | বয়স | ভাড়ার মোড, নতুনত্ব নয় |
| ডাচগেশোসসবাউ | বয়স | একই বাড়ির মধ্যে পৃথক শাসনব্যবস্থা |
| জিনশাউস | মালিকানা | বস্তুসমূহে বিভাজন ছাড়া সমগ্র বাড়িটি |
| জেনোসেনশ্যাফ্টসওহনুং | মালিকানা | ব্যবহারের অধিকার, মালিকানা নয় |
| Gemeindebau | মালিকানা | পৌর ভাড়া তহবিল |
| রাইহেনহাউস | মালিকানা | WEG প্লট বা বস্তু - নথি অনুযায়ী |
| Vorsorgewohnung | কর | ভ্যাট এবং অবচয় ব্যবস্থা |
অক্ষ ১. ভবনের বয়স
শুধু বয়সই গুরুত্বপূর্ণ নয়। ভবন নির্মাণের অনুমতির তারিখই ভাড়ার নিয়মকানুন নির্ধারণ করে, এবং সেই সূত্রে সর্বোচ্চ ভাড়ার হার ও ভাড়াটিয়ার সুরক্ষার পরিধিও নির্ধারিত হয়। আইনে শুধু একটি নয়, বরং একাধিক তারিখ নির্দিষ্ট করা আছে, এবং সেগুলো ভিন্ন ভিন্ন বিষয়কে নির্দেশ করে।.
| অনুমতির তারিখ | এর ফলস্বরূপ যা ঘটে |
|---|---|
| ৮ই মে, ১৯৪৫ পর্যন্ত | MRG-এর পূর্ণ প্রয়োগের মাধ্যমে Richtwert অনুযায়ী হার গণনা করা সম্ভব। |
| ১৯৪৫ সালের ৮ই মে-র পরে | ভাড়াকৃত অ্যাপার্টমেন্ট সম্পত্তি - এমআরজি-র আংশিক প্রয়োগ |
| ১৯৫৩ সালের ৩০শে জুনের পরে | সরকারি তহবিল ছাড়া নির্মিত ভবন - এমআরজি-র আংশিক প্রয়োগ |
| ৩১ ডিসেম্বর, ২০০১ এর পরে | চিলেকোঠার বিন্যাস থেকে অ্যাপার্টমেন্ট - এমআরজি-র আংশিক প্রয়োগ |
| ৩০ সেপ্টেম্বর, ২০০৬ এর পরে | উপরি কাঠামো ও সম্প্রসারণ - এমআরজি-র আংশিক প্রয়োগ |
আল্টবাউ
পুরোনো ভবনের জন্য ব্যবহৃত একটি বাজার-ভিত্তিক পদবি। এই পরিভাষাটির কোনো নির্দিষ্ট আইনি তারিখ নেই।.
আইনি পরিণতি বিজ্ঞাপনের শব্দচয়নের সাথে নয়, বরং নির্মাণ অনুমতির তারিখের সাথে সম্পর্কিত। যদি চুক্তিটি MRG-এর পূর্ণ প্রয়োগের আওতাভুক্ত হয়, অনুমতিটি ৮ই মে, ১৯৪৫-এর আগে জারি করা হয়ে থাকে, অ্যাপার্টমেন্টটি 'ক' বা 'খ' বিভাগের অন্তর্ভুক্ত হয় এবং এর মেঝের ক্ষেত্রফল ১৩০ বর্গমিটারের বেশি না হয়, তবে রিচটভার্ট হার গণনা করা যেতে পারে। 'ঘ' বিভাগ এবং ১৩০ বর্গমিটারের বেশি মেঝের ক্ষেত্রফল এই গণনা থেকে বাদ দেওয়া হয়েছে।.
বসন্তকাল
উনিশ শতকের দ্বিতীয়ার্ধ থেকে বিশ শতকের প্রথমভাগ পর্যন্ত স্থাপত্য যুগ।.
এই শব্দটি নির্মাণের সময় ও শৈলীকে বোঝায়, আইনি ব্যবস্থা বা কাঠামোর অবস্থাকে নয়। কোনো স্মৃতিস্তম্ভের (Denkmalschutz) সংরক্ষণের অবস্থা এবং একটি সংরক্ষিত এলাকার (Schutzzone) মধ্যে এর অবস্থান আলাদাভাবে যাচাই করা হয়: "Gründerzeit" শব্দটি এর কোনোটিই বোঝায় না।.
Neubau
বিজ্ঞাপনটিতে একটি যুদ্ধ-পরবর্তী ভবনের কথা বলা হয়েছে, সম্প্রতি নির্মিত কোনো বাড়ির কথা নয়।.
ভাড়ার উদ্দেশ্যে, অনুমতির তারিখটি গুরুত্বপূর্ণ। রাষ্ট্রীয় তহবিল ছাড়া নির্মিত এবং ১৯৫৩ সালের ৩০শে জুনের পরে অনুমতিপ্রাপ্ত কোনো ভবনের সম্পত্তি MRG-এর আংশিক প্রয়োগের অধীন: সেখানে সাধারণত MRG-এর মৌলিক হারের সীমাবদ্ধতা প্রযোজ্য হয় না। ১৯৪৫ সালের ৮ই মে-এর পরে অনুমতিপ্রাপ্ত কোনো ভবনের একটি সম্পূর্ণ অ্যাপার্টমেন্ট সম্পত্তিও আংশিক প্রয়োগের অধীন। সম্প্রতি সম্পূর্ণ হওয়া একটি ভবনকে "Erstbezug" হিসাবে চিহ্নিত করা হয়।.
ডাচগেশোসসবাউ
চিলেকোঠা বা উপরি কাঠামো হলো একই বাড়ির মধ্যে অবস্থিত এমন একটি বস্তু, যার নিজস্ব রীতি রয়েছে।.
৩১শে ডিসেম্বর, ২০০১-এর পরে অনুমতি নিয়ে চিলেকোঠাকে অ্যাপার্টমেন্টে রূপান্তরিত করে তৈরি করা কোনো অ্যাপার্টমেন্ট, যার ইজারা চুক্তিও একই তারিখের পরে সম্পাদিত হয়েছে, তা এমআরজি (MRG)-এর আংশিক প্রয়োগের অধীন। সম্প্রসারণ এবং উপরি কাঠামোর ক্ষেত্রে, একই যুক্তি ৩০শে সেপ্টেম্বর, ২০০৬ পর্যন্ত প্রযোজ্য। অতএব, ১৮৯০ সালে নির্মিত কোনো ভবনের চিলেকোঠার নিয়মকানুন, একই ভবনের নিচের তলার অ্যাপার্টমেন্টগুলোর থেকে ভিন্ন হতে পারে।.
অক্ষ ২. মালিকানার ধরণ
এই অক্ষটিই সেই প্রশ্নের উত্তর দেয় যে ক্রেতার কাছে ঠিক কী হস্তান্তরিত হয়। বিজ্ঞাপনের কথাগুলো এখানে কোনো কিছু নির্ধারণ করে না: গ্রুন্ডবুকের অংশবিশেষ এবং অ্যাপার্টমেন্টের মালিকানার দলিলই তা স্থির করে।.
জিনশাউস
একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন সামগ্রিকভাবে, এটিকে আলাদা আলাদা অ্যাপার্টমেন্টে বিভক্ত করা হয়নি।.
ভবন ও তার জমি বিদ্যমান ইজারা চুক্তিগুলোসহ ক্রয় করা হয়। মালিকানা পরিবর্তন এই চুক্তিগুলোকে বাতিল করে না এবং ভাড়াকে বাজার দরে বাড়তে বাধা দেয়: ভাড়া সূচীকরণ নিয়ম দ্বারা। এই ধরনের সম্পত্তির আয় স্থানীয় হারের উপর ভিত্তি করে নয়, বরং প্রকৃত ইজারা চুক্তির উপর ভিত্তি করে গণনা করা হয়। চুক্তির শর্তে ভবনটির বয়স উল্লেখ করা থাকে না, যদিও ভিয়েনার বাজারে পুরোনো ভবনগুলোর ক্ষেত্রে এই শব্দটিই বেশি ব্যবহৃত হয়।
জেনোসেনশ্যাফ্টসওহনুং
আর্থিক অনুদানের বিনিময়ে ব্যবহারের অধিকার, মালিকানা নয়।.
সম্পত্তিটি একটি অলাভজনক আবাসন সংস্থার মালিকানাধীন, এবং বাসিন্দা একজন ভাড়াটিয়া বা ব্যবহারকারী হিসেবে কাজ করেন। পরবর্তীকালে মালিকানা হস্তান্তর সবসময় সম্ভব হয় না: চুক্তিতে একটি আবাসন কর্তৃপক্ষের (Wohnbauförderung) অংশগ্রহণ, অ্যাপার্টমেন্টের ন্যূনতম আকার এবং প্লটটিতে তৃতীয় পক্ষের উন্নয়ন অধিকারের অনুপস্থিতি আবশ্যক। চুক্তির পাঁচ বছরের আগে নয়, এবং ৬ থেকে ১০, ১১ থেকে ১৫, ও ১৬ থেকে ২০ বছরের মধ্যে আবেদনপত্র জমা দেওয়া হয়; প্রথম বসবাসের ৩০ বছর পর মালিকানার অধিকারের অবসান ঘটে।.
Gemeindebau
শহরের পৌর খাজনা তহবিল।.
ভিয়েনায়, এটি Wienএর ভোনেন (Wien er Wohnen) দ্বারা পরিচালিত ২,৩০০-এরও বেশি ভবনে অবস্থিত প্রায় ২২০,০০০ অ্যাপার্টমেন্টকে প্রতিনিধিত্ব করে। শহরের বরাদ্দ বিধি অনুযায়ী অ্যাপার্টমেন্টগুলো ভাড়া দেওয়া হয়; এই অংশের জন্য কোনো ক্রয় বাজার নেই। বিনিয়োগকারীদের জন্য, জেমাইন্ডেবাউ (Gemeindebau) একটি লেনদেনযোগ্য সম্পদ হিসেবে নয়, বরং পার্শ্ববর্তী সম্পত্তিগুলোর প্রেক্ষাপট এবং ভাড়ার চাহিদার কাঠামোর একটি উপাদান হিসেবে গুরুত্বপূর্ণ।.
রাইহেনহাউস
সারি সারি বাড়ি। এর মালিকানার দুটি ভিন্ন ধরন রয়েছে।.
হয় একক মালিকানাধীন একটি পৃথক ভূখণ্ড অথবা একটি যৌথ প্লটের মধ্যে অবস্থিত একটি অ্যাপার্টমেন্ট সম্পত্তি। পরবর্তী ক্ষেত্রে, WEG প্রযোজ্য হয়: যৌথ সম্পত্তিতে একটি অংশ, মালিকদের একটি সম্প্রদায়, মেরামতের জন্য সংরক্ষিত অর্থ, এবং যৌথ এলাকা সংক্রান্ত সভার সিদ্ধান্তসমূহ। এই দুটির মধ্যে কোনটি প্রযোজ্য হবে তা "রাইহেনহাউস" শব্দটি দ্বারা নয়, বরং গ্রুন্ডবুক নির্যাস এবং অ্যাপার্টমেন্ট মালিকানা চুক্তি দ্বারা নির্ধারিত হয়।.
অক্ষ ৩. করের উদ্দেশ্য
Vorsorgewohnung
বাড়ির ধরন বা মালিকানার ধরণ নয়, বরং দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার কর কাঠামো।.
এই পরিভাষাটির নিজস্ব কোনো আইনি মর্যাদা নেই: এটি আবাসিক সম্পত্তির একটি সাধারণ অ্যাপার্টমেন্টকে বোঝায়, যা ইনপুট ভ্যাট এবং অবচয় বাদ দেওয়ার প্রত্যাশায় ভাড়ার উদ্দেশ্যে কেনা হয়। এটি অস্ট্রিয়ান রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের একটি কৌশল, কোনো পৃথক ধরনের সম্পত্তি নয়: এই পরিভাষাটি নিজে থেকে লাভজনকতা বা কর সংক্রান্ত ফলাফল কোনোটিই নিশ্চিত করে না।
স্বীকৃতি নির্ভর করে প্রত্যাশিত সামগ্রিক আয়ের উপর। একক-পরিবারের ভাড়ার (kleine Vermietung) ক্ষেত্রে, প্রত্যাশিত আয়ের সময়কাল হলো ভাড়া শুরু হওয়ার দিন থেকে ২৫ বছর এবং প্রথম খরচের দিন থেকে সর্বোচ্চ ২৮ বছর। এই সময়কালগুলো ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৩-এর পরে শুরু হওয়া পূর্বাভাস সময়কালের জন্য প্রযোজ্য: পূর্বে ২০ এবং ২৩ বছর কার্যকর ছিল; ফেডারেল আইন নং II ৮৯/২০২৪ দ্বারা এই সময়কাল পাঁচ বছর বাড়ানো হয়েছে।.
যদি কার্যকলাপটি একটি লিবহাবেরি (Liebhaberei) হিসাবে স্বীকৃত হয়, তবে ইজারাটি ভ্যাট-মুক্ত হয়ে যায়, ইনপুট ভ্যাট কর্তনের অধিকার বিলুপ্ত হয় এবং লোকসান অন্যান্য আয়ের বিপরীতে সমন্বয় করা হয় না। কোনো নির্দিষ্ট বছরে একটি নেতিবাচক ফলাফল, স্বয়ংক্রিয়ভাবে, এই সিদ্ধান্তে উপনীত করে না।.
ক্রয়ের পূর্বে একজন কর পরামর্শকের সাথে পূর্বাভাসটি গণনা করা হয়: এটি এই নির্দিষ্ট সম্পত্তির জন্য অনুমোদিত ভাড়ার হারের উপর ভিত্তি করে করা হয়, যা প্রথম অক্ষ অর্থাৎ এমআরজি ব্যবস্থা দ্বারা নির্ধারিত হয়।.
একটি নির্দিষ্ট বস্তুর শ্রেণী কীভাবে নির্ধারণ করা যায়
বিজ্ঞাপনটি বাজারের নাম প্রদান করে। আইনগত ও প্রযুক্তিগত অবস্থা নিম্নলিখিত ক্রমে নথিপত্রের মাধ্যমে নির্ধারিত হয়:
- গ্রুন্ডবুক থেকে উদ্ধৃতাংশ। এটি দেখায় যে অধিকারের বিষয়বস্তু কী: একটি অ্যাপার্টমেন্টের অংশ, একটি পৃথক প্লট, বা সম্পূর্ণ ভবন। এর মাধ্যমে মালিকানার ধরন সম্পর্কিত অক্ষটি সম্পূর্ণ হয়।
- নির্মাণ অনুমতির তারিখ। এটি নির্মাণ নথি থেকে নেওয়া, বিজ্ঞাপনে উল্লিখিত নির্মাণের বছর থেকে নয়। এর মধ্যে বাড়ির বয়স এবং সম্ভাব্য ভাড়ার বিকল্পগুলো অন্তর্ভুক্ত।
- অ্যাপার্টমেন্ট মালিকানা নথি। Nutzwertgutachten এবং Wohnungseigentumsvertrag: সম্পত্তির শেয়ার, আনুষাঙ্গিক এবং উদ্দেশ্য।
- চিলেকোঠা, সম্প্রসারিত অংশ এবং সংলগ্ন অংশ আলাদা। এগুলোর নিজস্ব অনুমতিপত্র ও তারিখ রয়েছে এবং এগুলোর নিয়মকানুন ভবনের বাকি অংশের সাথে নাও মিলতে পারে।
- অ্যাপার্টমেন্টটি ভাড়া দেওয়া থাকলে একটি বৈধ ইজারা চুক্তি প্রয়োজন। ভাড়ার শর্তাবলী ও হার এই চুক্তি দ্বারা নির্ধারিত হয়, ভবনের শ্রেণি দ্বারা নয়।
- পূর্বাভাস গণনা – বিনিয়োগের উদ্দেশ্যে। ক্রয়ের পূর্বে, উপলব্ধ হারের উপর ভিত্তি করে, কাঙ্ক্ষিত হারের উপর নয়।
প্রথম দুটি আইটেম তিনটি অক্ষ বরাবর বস্তুটির শ্রেণী নির্দেশ করে। বাকি চারটি এই শ্রেণীর আর্থিক মূল্য নির্দেশ করে।.
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী
অস্ট্রিয়ায় "Altbau" বলতে কী বোঝায় ? এটি পুরোনো, প্রায়শই যুদ্ধ-পূর্ববর্তী, ভবনের জন্য ব্যবহৃত একটি বাজার-পরিভাষা। এমন কোনো নির্দিষ্ট তারিখ নেই যার ভিত্তিতে এই পরিভাষাটির সমস্ত আইনি পরিণতি নির্ধারিত হয়। ভাড়ার ক্ষেত্রে, ভবন নির্মাণের অনুমতির তারিখটিই প্রাসঙ্গিক।
কি Neubauসম্প্রতি নির্মিত বাড়ি বোঝায়? না। প্রচলিত অর্থে এটি যুদ্ধ-পরবর্তী ভবনগুলোকে বোঝায়, যার মধ্যে ১৯৬০ ও ১৯৭০-এর দশকের ভবনগুলোও অন্তর্ভুক্ত। সম্প্রতি নির্মিত আবাসনকে "Erstbezug" বলা হয়।
জিনশাউস এবং আল্টবাউ-এর মধ্যে পার্থক্য কী ? এগুলো ভিন্ন ভিন্ন অক্ষের বৈশিষ্ট্য। আল্টবাউ ভবনটির বয়স বর্ণনা করে, অপরদিকে জিনশাউস মালিকানার ধরন বর্ণনা করে: অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিটে বিভক্ত না করে সম্পূর্ণ ভবনটির মালিকানা। একটি বাড়ি উভয়ই হতে পারে।
Genossenschaftswohnung (সাধারণ মালিকানার দলিল ) কেনা কি সম্ভব ? আর্থিক প্রদানের মাধ্যমে ব্যবহারের অধিকার অর্জিত হয়, মালিকানা নয়। মালিকানা হস্তান্তর নির্দিষ্ট শর্ত ও সময়সীমার অধীন এবং সব অ্যাপার্টমেন্টের জন্য প্রযোজ্য নয়।
গেমাঈনডেবাউ-তে কি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি হয়? সেরকম কোনো বাজার নেই: পৌর আবাসন শহরের বণ্টন নিয়ম অনুযায়ী ইজারা দেওয়া হয়।
একই ভবনের দোতলার অ্যাপার্টমেন্টের চেয়ে চিলেকোঠার অ্যাপার্টমেন্ট কেন বেশি ব্যয়বহুল? এর একটি কারণ হলো আইনি। ২০০১ সালের ৩১শে ডিসেম্বরের পরে চিলেকোঠাকে অ্যাপার্টমেন্টে রূপান্তরিত করে তৈরি করা কোনো অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তরের সময় আংশিকভাবে এমআরজি (MRG)-এর আওতাভুক্ত হয়, অথচ এর নিচের অ্যাপার্টমেন্টগুলো এই আইনের আওতায় সম্পূর্ণরূপে থাকতে পারে।
ভ্যাট কর্তন কি ভ্যাট কর্তনের নিশ্চয়তা দেয়? না। এই কর্তন নির্ভর করে ইজারাটি প্রক্ষেপিত মেয়াদের মধ্যে—ইজারা শুরু হওয়ার ২৫ বছর থেকে শুরু করে প্রথম খরচের দিন থেকে ২৮ বছর পর্যন্ত—সঞ্চিত মুনাফা তৈরি করবে কিনা তার উপর। যদি কোনো লিয়েন স্বীকৃত হয়, তাহলে কর্তনটি বাতিল হয়ে যায়।
একটি রাইহেনহাউস দিয়ে কী কেনা হয়? হয় একটি পৃথক প্লট অথবা একটি নির্দিষ্ট ভবনের অধিকারসহ একটি সাধারণ প্লটের অংশ। দ্বিতীয় বিকল্পটির মধ্যে রয়েছে মালিকদের একটি সম্প্রদায়, রক্ষণাবেক্ষণের জন্য সংরক্ষিত অর্থ এবং সাধারণ এলাকা সংক্রান্ত সিদ্ধান্ত গ্রহণের জন্য সভা করার সুযোগ।
