2025-ci ildə Almaniyada daşınmaz əmlakın qiyməti nə qədər olacaq?

Almaniyanın daşınmaz əmlak bazarı son illərin aşağıya doğru düzəlişindən sonra 2025-ci ildə sabit artım əlamətləri göstərir. Europace-ə görə, ölkədə mənzillərin orta qiyməti hər kvadratmetr üçün təxminən 3400 avro təşkil edir, Münhen kimi əsas şəhərlərdə qiymətlər kvadrat metr üçün 7000 avronu keçdiyi halda, daha az axtarılan bölgələrdə bu qiymətlər iki-üç dəfə aşağı ola bilər.

Alman İqtisadiyyatı İnstitutunun (IW Consult) hesabatına görə, Almaniya regionlarının 82%-də 2024-cü ildən 2025-ci ilə qədər orta hesabla 2,3% qiymət artımı müşahidə olunacaq ki, bu da bazarın tədricən bərpa olunduğunu təsdiqləyir.

Bu şərtlər altında Almaniya uzunmüddətli kapitalın qorunması və sabit gəlir axtaran investorlar üçün ən cəlbedici istiqamətlərdən biri olaraq qalır. O, mülkiyyət sahibləri üçün yüksək hüquqi müdafiəni, şəffaf əməliyyat prosedurlarını və xüsusən də ən böyük şəhərlərdə - Berlin, Münhen və Frankfurtda kirayə mənzilə güclü daxili tələbatı birləşdirir.

Daha qeyri-sabit bazarlara malik Cənubi Avropa ölkələrindən fərqli olaraq, Almaniya bazarı sabitlik və proqnozlaşdırıla bilənliklə xarakterizə olunur və bu, onu beynəlxalq investor portfelində “lövbər” edir.

Mən, Oksana Zhuşman, daşınmaz əmlak və investisiya sahəsində beynəlxalq təcrübəyə malik hüquqşünasam. Mən tranzaksiya dəstəyi və tikinti layihələri də daxil olmaqla, Avropa üzrə layihələr üzərində işləyirəm. Bu yazıda Almaniyada daşınmaz əmlakın alınmasının xüsusiyyətlərini, onun investisiya cəlbediciliyini, hüquqi və vergi aspektlərini müzakirə edəcəyəm və bazarı Avstriya ilə müqayisə edəcəyəm.

Almaniya və Avstriya hər ikisi sabitlik və yüksək investisiya qorunması ilə xarakterizə olunur, lakin vergi yükləri və bazar dinamikası ilə fərqlənir. Almaniya , xüsusən də Berlin, miqyası, müxtəlif əmlakları və yüksək icarə tələbi ilə investorları cəlb edir, lakin investorlar daha mürəkkəb qaydaları, vergi xərclərini və dövri qiymət dəyişkənliyini nəzərə almalıdırlar.

Avstriya isə daha balanslaşdırılmış model nümayiş etdirir: qanunvericilik daha şəffafdır, risklər aşağıdır və bazar davamlı olaraq əmlakın dəyərinin artımını göstərir. Vyana təkcə sabitlik baxımından deyil, həm də proqnozlaşdırılan qiymət artımı və tələbat baxımından Berlini üstələyir – Avstriyada daşınmaz əmlak sorğuları davamlı olaraq yüksək olaraq qalır. Bu, ölkəni kapitalın qorunmasına və uzunmüddətli perspektivə dəyər verən mühafizəkar investorlar üçün xüsusilə cəlbedici edir.

Daha proqnozlaşdırıla bilən və sabit bazar axtaran investorlar üçün Vyanada mənzil almaq çox vaxt təbii olur: şəhər mənzilə sabit tələbi, aydın qaydaları və əmlak qiymətlərində mülayim, lakin sabit artımı özündə birləşdirir.

Almaniya uzun müddətdir ki, Aİ-nin “lövbər” daşınmaz əmlak bazarı hesab edilir. Bu təsadüfi deyil: ölkə özündə böyük bazarı, sabit iqtisadiyyatı və investorlar üçün aydın tənzimləmələri birləşdirir. Yüksək mülkiyyət hüquqlarının qorunması və proqnozlaşdırıla bilən gəlirlər Almaniya daşınmaz əmlakını uzunmüddətli investisiyalar üçün dəyərli aktiv edən iki mühüm amildir.

Praktikada tez-tez görürəm ki, müştərilər məhz bu səbəblərə görə Berlin və ya Münheni seçirlər: Almaniyada mənzillər bir çox qonşu ölkələrlə müqayisədə baha olsa da, kapital itkisi riski minimaldır. Məsələn, mənim müştərilərimdən biri Berlində €4,300/m²-ə iki otaqlı mənzil aldı və iki il ərzində kirayə gəliri davamlı olaraq ipoteka və vergiləri əhatə etdi.

PWC, Dünya Bankı və Numbeo-ya görə, Almaniya əməliyyatların şəffaflığı və investorların müdafiəsi üzrə ən yaxşı Avropa ölkələri arasında yer alır. Əmlakın Şəffaflığı İndeksində (PWC, 2024) Almaniya 84/100 bal toplayır və onu Hollandiya və Avstriya ilə bərabər tutur, İspaniya və Portuqaliya isə 65-70/100, Yunanıstan isə 58/100 bal alır.

Dünya Bankının “Doing Business 2023” hesabatına əsasən, Almaniya əməliyyatların sürətini və şəffaflığını əks etdirən 97/100 balla əmlakın qeydiyyatının asanlığına görə Aİ-də birinci yerdədir.

İnvestorlar üçün bu, daha az gizli risk, daha proqnozlaşdırıla bilən vergi yükü və aydın prosedurlar deməkdir. Təcrübədə mən müştərilərimə Grundbuch-u hərtərəfli yoxlamağı və hüquqi problemlərdən qaçmaq üçün yerli notariusdan istifadə etməyi tövsiyə edirəm, xüsusən də Almaniyada prestijli ərazilərdə mənzil alarkən.

Mən tez-tez investorları daha kiçik Alman şəhərlərindən (Leypsiq, Drezden) başlayan görürəm, burada mənzil xərcləri Berlin və ya Münhendən daha aşağıdır, lakin artım potensialı daha yüksəkdir. Bu, hələ də sabit kirayə gəliri yaradaraq daha aşağı giriş qiymətinə imkan verir.

• Sabit iqtisadiyyat və qanunvericilik. Hətta böhran illərində böyük şəhərlərdə daşınmaz əmlak qiymətləri mülayim şəkildə aşağı düşdü.
• Xüsusilə universitet şəhərlərində və böyük biznes mərkəzlərində kirayə tələbat yüksəkdir.
• Şəffaflıq və qorunma. Hüquq sistemi fırıldaqçılıq risklərini və gizli problemləri minimuma endirir.
• Uzunmüddətli investisiya perspektivləri. Nisbətən aşağı kirayə gəliri olsa belə, Almaniyada daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq kapitalın qorunmasına investisiya qoymağa dəyər.

Məsləhətim: əmlak seçərkən həmişə Almaniyada mənzilin qiymətini deyil, həm də potensial kirayə tələbini, infrastrukturu və ərazinin planlaşdırılmış inkişafını nəzərə alın. Mənim hallarımdan biri: Leypsiqdə €2,800/m²-ə mənzil almaq – üç il sonra qiymət demək olar ki, 15% artdı, kirayə haqqı isə sabit qaldı, bu da strategiyamın düzgünlüyünü təsdiq etdi.

Almaniyada daşınmaz əmlak ənənəvi olaraq Avropada kapitalın qorunması və artırılması üçün ən etibarlı vasitələrdən biri hesab olunur. Bu bazar hətta iqtisadi tərəddüd dövrlərində də davamlıdır və sabit daxili tələb onu uzunmüddətli investorlar üçün xüsusilə cəlbedici edir.

Almaniyanın daşınmaz əmlak bazarı son 15 ildə bir neçə əsas mərhələdən keçib. 2008-2010-cu illər böhranından sonra mənzil qiymətləri 2021-2022-ci illərdə zirvəyə çataraq davamlı olaraq artmağa başladı. Bu dövrdə Almaniyanın məşhur şəhərlərində mənzillərin qiymətləri ildə 10-15% arta bilər.

2023–2024-cü illərdə ölkə üzrə orta hesabla 10-15% ucuzlaşan mülayim korreksiya müşahidə olunub. Bununla belə, 2025-ci ilin birinci rübündə bazar stabilləşib və ekspertlərin fikrincə, əksər regionlarda 1-3% rəvan artım gözlənilir.

Təcrübədə görürəm ki, məhz qiymət korreksiyası dövründə Almaniyada cəlbedici qiymətə mənzil almaq imkanı yaranır, xüsusən də mülkiyyət tarixi sübut olunmuş əmlakların yenidən satışına baxıldıqda. Məsələn, müştərilərimdən biri Leypsiqdə iki otaqlı mənzili 2800 €/m² dəyərində ucuzlaşma zamanı aldı və bir il sonra qiymət 8% artdı və əmlak artıq sabit kirayə gəliri əldə edirdi.

Ən böyük aktivlik ən böyük şəhərlərdə müşahidə olunur:

• Berlin yüksək likvidlik və sabit icarə tələbi ilə iqtisadi fəaliyyətin paytaxtı və mərkəzidir.
• Münhen bahalı mənzilləri, aşağı kirayə gəlirləri, lakin etibarlı kapitallaşması ilə premium seqmentdir.
• Frankfurt və Hamburq institusional investorları maraqlandıran maliyyə və logistika mərkəzləridir.
• Leypsiq, Drezden, Düsseldorf artan tələbat və daha münasib qiymətlərə malik şəhərlərdir.

Mən investorlara ən yaxşı şəhərlərdən kənara baxmağı tövsiyə edirəm. Məsələn, Almaniyanın Leipzig və ya Drezden şəhərində ev almaq aşağı giriş qiyməti və yüksək artım potensialı təklif edir - bu yanaşma portfelini diversifikasiya etmək istəyən investorlar üçün xüsusilə uyğundur.

Alman bazarı müxtəlifdir:

Təkrar bazar əlverişli seçimlər və proqnozlaşdırıla bilən icarə gəlirləri təklif edən əsas seqmentdir.
yeni inkişaflar azdır; qiymətlər daha yüksəkdir, lakin xüsusiyyətlər enerjiyə qənaətlidir və müasir planlara malikdir.
Premium seqmentə Münhen, Frankfurt və Berlin daxildir; onlar yüksək kapitallaşma təklif edirlər, lakin uzun geri ödəmə müddəti.
Mənzil binaları (Mehrfamilienhaus) institusional və özəl investorlar üçün cəlbedicidir; onlar sabit icarə ödənişləri axını təklif edirlər.

Mən tez-tez investorların icarə tələbini ölçmək və yeni tikililər və Mehrfamilienhaus ilə öz portfelini tədricən genişləndirmək üçün Almaniyada mövcud əmlakları almağa başladığını görürəm.

Almaniyanın daşınmaz əmlak bazarı Avropanın ən balanslı bazarlarından biri olaraq qalır. Bundesbankın məlumatına görə, 2024-cü ildə daşınmaz əmlakla bağlı bütün əməliyyatların təxminən 82%-i almanların özləri tərəfindən tamamlanacaq, xarici investorlar isə bazarın təxminən 18%-ni təşkil edəcək.

• Almanlar əsasən öz yaşayış yerləri və uzunmüddətli investisiyalar üçün alırlar, çox vaxt Almaniyada yenidən satılan əmlak və ya evlər seçirlər.
• Xarici investorlar kirayə və mükafatlı əmlak seqmentlərində fəaldırlar. Onların arasında Avstriya, İsveçrə, Hollandiya, Çin və Yaxın Şərqdən olan alıcılar diqqət çəkir.
• İnstitusional fondlar (pensiya, sığorta şirkətləri) çoxmənzilli binalar (Mehrfamilienhaus) bazarının əsas oyunçuları olaraq qalırlar.

Xarici alıcılar tez-tez Almaniyada premium səviyyəli mənzillərin 8,000-€10,000/m²-dən başlaya biləcəyi Berlin və Frankfurtdakı yeni inkişaflara diqqət yetirirlər, lakin onlar sabit kirayə tələbinin təminatı üçün mükafat ödəməyə hazırdırlar.

Bazarın sabitliyinin əsas amili güclü daxili tələbdir. Beynəlxalq aktivliyin azaldığı dövrlərdə belə bazarı dəstəkləyən almanlar olur.

• 2023–2024-cü illərdə 10-15% qiymət azalmasına baxmayaraq, daxili əməliyyatların sayı cəmi 5% azalıb, bu da alıcı fəallığının davam etdiyini göstərir.
• Böyük şəhərlərdə kirayə qiymətləri mənzil qiymətlərindən daha sürətlə bahalaşır. Məsələn, Berlin və Münhendə kirayə haqqı ildə orta hesabla 6-8% artaraq yerli alıcıların marağını daha da artırıb.

2023-cü ildə Frankfurt müştəriləri kirayə gəliri gözləyərək hər kvadrat metri 6200 avroya mənzil aldılar. Bir il ərzində məhsuldarlıq 3,8% təşkil edib ki, bu da aşağı riski nəzərə alaraq Almaniya üçün çox yaxşı nəticə hesab olunur.

Almaniyada daşınmaz əmlakın alınmasına gəldikdə, təkcə Almaniyada mənzilin qiymətini deyil, həm də investorun hüquq və risklərinə birbaşa təsir edən qanuni mülkiyyət strukturunu anlamaq vacibdir.

Bu ən çox yayılmış seçimdir - Almaniyada ev və ya mənzil mülkiyyətinin klassik forması. Ev sahibi həm binanın özünə, həm də altındakı torpaq sahəsinə sahibdir. Əmlak sərbəst şəkildə sərəncam verilə bilər: icarəyə verilir, satılır və ya miras yolu ilə verilir.

Uzunmüddətli investorlar üçün bu ən yaxşı seçimdir - minimum məhdudiyyətlər və proqnozlaşdırıla bilən dəyər artımı. Müştərilərimdən biri 2018-ci ildə Münhendə 1,2 milyon avroya ev alıb. Bu gün onun bazar dəyəri 1,8 milyon avronu ötüb və əmlak üçüncü tərəf hüquqlarından azaddır.

Əslində, bu, əmlakı tikmək və istifadə etmək hüququ ilə 99 ilə qədər "torpaq icarəsidir". Sahib Erbbauzinləri (torpaq sahibinə illik icarə haqqı) ödəyir. İcarə müddəti bitdikdən sonra torpaq sahibinə qaytarılır və tikililərin taleyi müqavilədən asılıdır.

Praktikada belə əməliyyatlar daha çox torpağın xüsusilə baha olduğu şəhərlərdə (məsələn, Frankfurt və ya Hamburqda) baş verir. Mən adətən müştərilərə sərmayənin gəlirliliyini diqqətlə hesablamağı tövsiyə edirəm: bəzən Almaniyada Erbbaurecht altında mənzilin aşağı qiyməti yüksək illik ödənişlərlə kompensasiya olunur.

• Miteigentum, hər bir sahibin faiz payına malik olduğu ümumi ortaq mülkiyyətdir.
• Wohnungseigentum ümumi ərazilərdə (pilləkənlər, dam, zirzəmi) payı olan bir yaşayış binasında fərdi mənzillərin mülkiyyət formasıdır.

Berlində mənzil alarkən həmişə müştərilərimə ümumi ərazilərin saxlanması xərclərini qeyd edirəm. Almaniyada mənzil qiymətləri cəlbedici görünsə də, təmir bahalı ola bilər (xüsusilə də tarixi binalarda).

• Wohnrecht (yaşayış hüququ) – vərəsəlikdə tez-tez istifadə olunur: məsələn, valideynlər evdə yaşamaq hüququnu övladlarına ötürsələr belə, saxlayırlar.
• Mənzil-tikinti kooperativləri (Genossenschaften) – mənzil fiziki şəxsə deyil, kooperativə məxsusdur. Üzvlər mənzildən istifadə hüququnu alırlar, lakin onu sərbəst sata bilmirlər.

Kooperativ mənzillər bəzən tələbələr və ya təqaüdçülər üçün uyğundur, lakin nadir hallarda investorlar üçün maraqlıdır: Almaniyada bu formatda mənzil almaq daha az nəzarət və satış zamanı sıfır likvidlik deməkdir.

Birbaşa satınalmaya əlavə olaraq, aşağıdakılar getdikcə populyarlaşır:

• Fondlar vasitəsilə investisiyalar (Immobilienfonds) idarəetmədə iştirakını minimuma endirmək istəyənlər üçün əlverişlidir.
• Birgə satınalmalar və ailə etimadları əmlakın gələcək nəsillərə ötürüldüyü ailə kapitalı üçün həllərdir.

Bu yaxınlarda mən Nürnberq ailəsinin Almaniyadakı evlərinin ailə etimadı vasitəsilə qeydiyyata alınmasını nəzərdə tutan əməliyyatını dəstəklədim. Bu, onlara vərəsəliyi dərhal təmin etməyə və uşaqlarına sonrakı köçürmələrdə yüksək vergilərdən yayınmağa imkan verdi.

Xaricilərin ciddi kvotalara və icazələrə tabe olduğu Avstriya və ya İsveçrədən fərqli olaraq, Almaniyada qeyri-rezidentlər sərbəst şəkildə daşınmaz əmlak ala bilərlər. Bununla belə, bir məsələ var: yaşayış icazəsi və ya gəliri olmayan banklar Almaniyada ipoteka vermək istəmirlər və vergi yükü yerli sakinlərdən daha yüksəkdir. Bundan əlavə, banklar və notariuslar vəsaitlərin mənşəyini yoxlamalı və alıcıları beynəlxalq sanksiya siyahıları ilə yoxlamalıdırlar.

Ukraynadan olan bir müştərim var idi, o, öz vəsaiti ilə Almaniyada (Düsseldorfda qiyməti 420.000 avro) mənzil almış, lakin Almaniyada rezidentliyi olmadığı üçün ipotekanı təmin edə bilməyib. Belə vəziyyətlərdə mən satınalma strukturunu əvvəlcədən planlaşdırmağı məsləhət görürəm - məsələn, böyük bir portfeldirsə, GmbH və ya ailə fondunun yaradılması yolu ilə.

Almaniyada daşınmaz əmlakın alınması - istər Berlində bir mənzil, istər Bavariyada bir ev, istərsə də Leypsiqdə kirayəlik əmlak - həmişə ciddi hüquqi proses ilə müşayiət olunur. İlk baxışdan mürəkkəb görünsə də, bu sistem həm alıcı, həm də satıcı üçün yüksək dərəcədə qorunma təmin edir.

Proses bir neçə əsas mərhələni əhatə edir:

• İlkin razılaşma – tərəflər əsas şərtləri razılaşdırırlar: Almaniyada mənzilin qiyməti, şərtləri və maliyyə mənbələri.
• Müqaviləni notariusla hazırlayın - notarial təsdiq olmadan, əməliyyat etibarlı deyil.
• Maliyyə lazımi müayinəsi – bank və ya hüquqşünas kapitalın mənşəyini və alıcının əməliyyata hazırlığını qiymətləndirir.
• Notarius imzası - notarius müqaviləni təsdiq edir və onun nəticələrini izah edir.
• Grundbuch-a (əmlak reyestrinə) daxil olmaq, alıcını Almaniyada əmlakın qanuni sahibinə çevirən addımdır.

Bir dəfə Çex Respublikasından olan bir müştəri uzaqdan Almaniyada mənzil almaq istəyirdi. Düzgün vəkalətnamə sayəsində əməliyyat tez keçdi, lakin bank pulun mənbəyini sübut edən sənədləri də tələb etdi. Məsləhət: əvvəlcədən maliyyə sənədləri paketini hazırlayın.

• Agent əmlakı tapmağa və danışıqlar aparmağa kömək edir.
• Hüquqşünas əməliyyatın hüquqi təmizliyini yoxlayır: yüklülüklərin mövcudluğu, sahibinin statusu və bütün şərtlərin şəffaflığı.

Mən həmişə müştərilərə məsləhət görürəm ki, hüquqi məsləhətləri əsirgəməsinlər: bir dəfə yoxlama zamanı Hamburqda baxdıqları evdə açıq məhkəmə mübahisəsi olduğu məlum oldu. Bu, əhəmiyyətli risklərdən qaçmağa kömək etdi.

Almaniyada mənzil almaq üçün investor sübut etməlidir:

• vəsaitlərin hüquqi mənşəyi,
• kifayət qədər kapital (adətən ipotekadan istifadə edilərsə, ilkin ödəniş üçün əmlak dəyərinin ən azı 20-30%-i),
  sanksiyaların və ya qara siyahıların olmaması.

Əcnəbilər əməliyyatı hətta şəxsən iştirak etmədən də - proxy vasitəsilə tamamlaya bilərlər. Etibarnamə alıcının ölkəsində notarial qaydada təsdiq edilməli və apostillə təsdiqlənməlidir.

Təcrübədə bu seçim tez-tez imzalanmaya gedə bilməyən Asiyadan olan investorlar tərəfindən seçilir. Bununla belə, Almaniyada notariuslar fırıldaqçılıq riskini azaltmaq üçün getdikcə daha çox video identifikasiya tələb edirlər.

Əsas sənəd Grundbuchauszug (torpaq reyestrindən çıxarış). O əks etdirir:

• sahibi,
• yüklülüklər (ipoteka, Erbbaurecht altında icarələr, servitutlar),
• istifadəyə məhdudiyyətlər.

Leypsiqdəki Grundbuchdakı bir müştəri həyətlərinin bir hissəsində servitut tapdı - qonşuların istifadə etməsi üçün yol hüququ. Danışıqlar zamanı bunu nəzərə aldıq və qiyməti 4% aşağı saldıq.

Almaniyada daşınmaz əmlak alarkən təkcə mənzil qiymətlərini deyil, əlavə xərcləri də nəzərə almaq vacibdir. Bunlar əmlakın qiymətinə 10-15% əlavə edə bilər, xüsusən premium mülklər və ya çoxmənzilli binalar üçün.

• Vergi məbləği federal dövlətdən asılıdır: mənzil və ya evin dəyərinin 3,5% -dən 6,5% -ə qədər.
• Bavariya və Saksoniyada – 3,5%, Berlin, Hamburq və Hessendə – 6,5%-ə qədər.

Mənim təcrübəmə görə, müştəri Berlində 450.000 avroya mənzil alanda, vergi təxminən 29.000 avro idi. Bu, xarici investorlar tərəfindən tez-tez qiymətləndirilməyən maddələrdən biridir.

• Notarius + Grundbuch-da qeydiyyat: əmlak qiymətinin ~1%-i.
• Agent: bölgədən və müqavilənin şərtlərindən asılı olaraq adətən 3-7% üstəgəl ƏDV.
• Hüquqşünas: auditin mürəkkəbliyindən və əməliyyat dəstəyindən asılı olaraq fərdi olaraq.

Mən həmişə agentin komissiya faizini əvvəlcədən dəqiqləşdirməyi və alış büdcənizə daxil etməyi məsləhət görürəm. Məsələn, Münhendə 1,2 milyon avroya ev alarkən komissiyalar və notarius haqları ümumi məbləğə demək olar ki, 60 000 avro əlavə etdi.

• Almaniyada mülk sahiblərindən Grundsteuer-ə, adətən, əmlakın kadastr dəyərinin 0,26-0,35%-ni ödəmələri tələb olunur.
• Bu, icarə gəliri və ya kapital artımı vergiləri ilə müqayisədə kiçik bir xərcdir, lakin investisiya gəlirinizi hesablayarkən nəzərə almaq vacibdir.

Düsseldorfda bir neçə mənzilə portfel investisiyası üçün ümumi illik əmlak vergisi təxminən 4500 avro təşkil edib ki, bu da gəlir gətirən əmlaklar üçün büdcəyə asanlıqla uyğun gəlir.

• Əgər siz Almaniyada mənzil kirayə verirsinizsə, icarə gəliri 45%-ə qədər mütərəqqi dərəcə ilə gəlir vergisinə cəlb olunur.
• Qeyri-rezidentlər yalnız Almaniyanın daşınmaz əmlakından əldə etdikləri gəlirdən vergiyə cəlb olunurlar.

Həmişə vergilərdən sonra xalis gəliri hesablayın. Məsələn, Berlində 30% vergi dərəcəsi ilə ayda 2000 avro gəliri olan bir mənzil ayda 1400 avro real gəlir gətirir.

• Əgər siz Almaniyada mənzil aldıqdan sonra 10 il ərzində satarsanız tətbiq edilir. Vergi dərəcəsi sahibin gəlir kateqoriyasına uyğun gəlir - yüksək gəlirlər üçün 45%-ə qədər.
• Əmlak 10 ildən artıq saxlanılırsa, vergi tutulmur.

Vergi əmlakın əldə edilməsi və təkmilləşdirilməsi xərcləri nəzərə alınmaqla satış qiyməti ilə alış qiyməti arasındakı fərqə hesablanır. Müştəri Leypsiqdə 300 000 avroya mənzil alıb, 30 000 avroya təmir edib və səkkiz ildən sonra 400 000 avroya satıb. Kapital mənfəət vergisi €70,000 (400,000 – 300,000 – 30,000) üzrə hesablanmış və nəticədə təxminən 50,000 avro xalis mənfəət əldə edilmişdir.

Təcrübədə mən Vyananı sabitliyinə, proqnozlaşdırılan qiymət artımına və tələb səviyyəsinə görə qalib kimi görürəm, xüsusən də 5-7 ildən sonra yenidən satmağı planlaşdıranlar üçün. Almaniya uzunmüddətli icarə və kapitalın qorunmasını axtaran investorlar üçün daha cəlbedicidir, lakin qısamüddətli spekulyasiya üçün Avstriya çox vaxt daha sərfəli görünür.

Yunanıstan və ya Portuqaliyadan fərqli olaraq, Almaniyada daşınmaz əmlak almaq avtomatik olaraq rezidentlik hüququ vermir. 500.000 avroya mənzil və ya bir milyona ev alsanız belə, bu, sizə avtomatik olaraq viza və ya rezidentlik statusu vermir.

Alman qanunları ev sahibliyini yaşayış hüququ ilə əlaqələndirmir. Rezidentura qanuni əsas tələb edir: məşğulluq, təhsil, biznes investisiyası, ailənin birləşməsi və ya maliyyə müstəqilliyinin sübutu.

Daşınmaz əmlaka sahib olmaq, iqtisadiyyata sərmayə qoyduğunuzu və ölkədə qalmağı planlaşdırdığınızı göstərməklə ərizənizi dəstəkləyə bilər, ancaq tək başına heç bir fayda vermir.

• Biznes sərmayəsi: Qeyri-rezidentlər alman şirkətinə sərmayə qoyub iş yerləri açsalar, yaşayış icazəsi ala bilərlər.
• Öz-özünə işləyənlər / sərbəst / rəqəmsal köçərilər: Öz-özünə işləyən vizalar sizə Almaniyada yaşamağa və işləməyə imkan verir, lakin ölkəyə gəlir və iqtisadi fayda sübutu tələb edir.

2025-ci ildə Almaniya təcrübəli mütəxəssislər və onların ailələri üçün yaşayış icazəsi və vətəndaşlıq almaq prosesini sadələşdirəcək. Daimi rezidentliyə daha sürətli yollar təqdim edildi, Aİ-nin Mavi Kartları üçün maaş tələbləri yeniləndi və praktiki təcrübəyə malik mütəxəssislər üçün yeni qaydalar tətbiq edildi.

Asiyadan olan müştərilərimdən biri Berlində İT şirkəti açdı və eyni zamanda Prenzlauer Berq rayonunda mənzil aldı. Mənzil onun ciddiliyini nümayiş etdirməyə kömək etdi, lakin o, biznes qeydiyyatı yolu ilə yaşayış icazəsi aldı.

Avstriya Kateqoriya D (Özünü Təminetmə) təklif edir - maliyyə cəhətdən müstəqil şəxslər üçün yaşayış icazəsi, burada daşınmaz əmlak maliyyə ödəmə qabiliyyətinin sübutu kimi istifadə edilə bilər. Almaniyanın belə birbaşa proqramı yoxdur. Burada hər şey mənzilin dəyərinə deyil, əsl iqtisadi və ya peşəkar keyfiyyətlərə əsaslanır.

Almaniyada mənzil alarkən başa düşmək lazımdır ki, kirayə bazarı ciddi şəkildə tənzimlənir və gəlirlər kirayə növündən, bölgədən və qanuni məhdudiyyətlərdən asılı olaraq dəyişir.

• Airbnb, Rezervasyon: Böyük şəhərlərdə, xüsusən də Berlin və Münhendə qısamüddətli kirayələr yerli bələdiyyə qanunları ilə ciddi şəkildə məhdudlaşdırılır.
• Özəl investorlar tez-tez icazə tələb edirlər və ya cərimələrlə üzləşirlər.

Airbnb-də icazəsiz Berlində mənzil kirayə verməyə cəhd edən müştərilər 10 min avroya qədər cərimələniblər. Buna görə də mən həmişə yerli qaydaları əvvəlcədən yoxlamağı məsləhət görürəm.

Qısa müddətli icarə yalnız kiçik şəhərlərdə və ya rəsmi qeydiyyatdan keçmiş turizm bölgələrində məna kəsb edir.

• Əsas bazar seqmenti uzunmüddətli müqavilələrdir.
• Orta gəlirlilik mənzilin dəyərinin illik 2-4% -dir.
• Mietspiegel və Mietendeckel vasitəsilə güclü kirayəçi müdafiəsi, xüsusən də böyük şəhərlərdə kirayə artımlarını məhdudlaşdırır.

Berlində 400 000 avro dəyərində mənzil ayda 1500 avroya kirayə verilir. Vergi və ödənişlərdən sonra xalis gəlir ~3% təşkil edir.

Şərqi Almaniya (Leypsiq, Drezden) daha yüksək gəlir təklif edir - ildə 4%-ə qədər - lakin əmlaklar daha az likviddir və kirayəçilər tapmaq daha çətindir. Berlin, Münhen, Frankfurt və Hamburq kimi böyük şəhərlər sabit tələbat və yüksək likvidlik təklif edir, lakin gəlirlilik 2-3% ilə məhdudlaşır. Uzunmüddətli investisiyalar üçün böyük şəhərlərə diqqət yetirmək daha yaxşıdır, daha yüksək gəlirlər üçün isə şərq bölgələrini nəzərdən keçirin.

Almaniyada daşınmaz əmlak alarkən, əmlakın düzgün idarə edilməsi xüsusilə vacibdir. Hətta Berlindəki mənzil və ya Leypsiqdəki ev yaxşı vəziyyətdə olsa belə, peşəkar nəzarət olmadan, kirayə haqqının gec ödənilməsi, planlaşdırılmamış təmir və kirayəçilər ilə mübahisələr də daxil olmaqla problemlər yarana bilər.

Hausverwaltung bütün inzibati və texniki tapşırıqları öz üzərinə götürən peşəkar idarəetmə şirkətidir:

• icarə haqqının yığılması və ödənişinə nəzarət;
• təmir və texniki xidmətin təşkili;
• sənədlərin aparılması və kirayəçilər ilə qarşılıqlı əlaqə;
• bütün qanun və vergi tələblərinə uyğunluq.

Çoxsaylı mülkləri olan və ya xaricdə yaşayan investorlar üçün peşəkar daşınmaz əmlak idarəçiliyi praktiki olaraq vacibdir, çünki o, uzaqdan idarəetməni təmin edir və riskləri minimuma endirir. Bu xidmətlərin dəyəri adətən illik icarə gəlirinin 0,8%-dən 1,5%-ə qədərdir ki, bu da tez-tez sabitlik və risklərin azaldılması hesabına özünü ödəyir.

İcarədən əldə olunan gəlir 45%-ə qədər mütərəqqi mənfəət vergisi dərəcəsinə tabedir; qeyri-rezidentlər yalnız Almaniyanın daşınmaz əmlakından əldə etdikləri gəlirdən vergiyə cəlb olunurlar. Təmir, amortizasiya və idarəetmə xərcləri üçün ayırmalar mümkündür.

Əgər məqsədiniz Almaniyada kirayə və uzunmüddətli gəlir üçün mənzil almaqdırsa, ən yaxşısı sabit uzunmüddətli kirayə seqmentinə diqqət yetirməkdir. Avstriya bəzən qısamüddətli kirayələr və turist seqmenti üçün daha sərfəlidir.

Bölgə seçimi Almaniyada mənzilin qiymətinə, kirayə gəlirinə və likvidliyə birbaşa təsir göstərir. Aşağıda əsas şəhər və rayonların icmalı verilmişdir.

Berlin: Böyümə Sürücüsü və Sərt Qaydalar

• Mənzil qiymətləri: mənzillər üçün €5,000–7,000/m², evlər daha bahadır.
• Rayonlar: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – yüksək tələbat, Friedrichshain, Neukölln – perspektivli kirayə.
• Tələb: davamlı olaraq yüksək, xüsusən də uzunmüddətli kirayələr üçün.
• Xüsusiyyətlər: qısamüddətli kirayələrə ciddi məhdudiyyətlər, Mietspiegel icarə haqqının artımını tənzimləyir.

Mitte-dəki mənzillər tez bir zamanda kirayəçilər tapır, lakin onları Airbnb-də icazəsiz icarəyə vermək mümkün deyil.

Münhen - mükafat və sabitlik

• Ev qiymətləri: €7,000–10,000/m², evlər €12,000/m²-dən çox ola bilər.
• Rayonlar: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - premium üçün ən yaxşı.
• Tələb: Yüksək, xüsusilə varlı kirayəçilər və qürbətçilər arasında.
• Xüsusiyyətlər: sabit bazar, giriş qiymətinə nisbətən aşağı gəlir.

Uzunmüddətli kirayələrə diqqət yetirmək daha yaxşıdır; şəhər qaydalarına görə qısamüddətli icarə demək olar ki, mümkün deyil.

Hamburq - liman mərkəzi və kommersiya daşınmaz əmlakı

• Mənzil qiymətləri: €5,500–7,500/m².
• Rayonlar: HafenCity, Altona, Eppendorf – investisiyaya artan maraq.
• Tələb: mərkəzdəki mənzillər üçün yüksək, kənar ərazilərdə orta səviyyədədir.
• Xüsusiyyətlər: güclü korporativ seqment, biznes icarəsi üçün əlverişlidir.

Frankfurt maliyyə mərkəzidir

• Mənzil qiymətləri: €6,000–8,000/m².
• Rayonlar: Westend, Nordend, Zachsenhausen - bank işçilərindən prestijli, yüksək tələbat.
• Tələb: Peşəkarlar və əcnəbilər üçün uzunmüddətli kirayələr üçün davamlı olaraq yüksəkdir.
• Xüsusiyyətlər: Maliyyə şirkətlərinin işçiləri üçün mənzillərə qoyulan investisiyalar daha tez ödəyir.

Müştəri Westenddə €650,000-a uzunmüddətli kirayəsi illik ~3% gəlirli bir mənzil aldı.

Leipzig və Drezden – Dinamikalar və Aşağı Giriş Qiyməti

• Mənzil qiymətləri: €2,500–4,500/m².
• Rayonlar: Zentrum, Südvorstadt (Leypsiq), Neustadt, Altstadt (Drezden).
• Tələb: artan, xüsusilə tələbələr və gənc mütəxəssislər arasında.
• Xüsusiyyətlər: 3-4% yüksək gəlirlilik, lakin likvidlik Berlin və ya Münhendən daha aşağıdır.

Leypsiqdə mənzil almaq sizə ortadan yuxarı gəlir əldə etməyə imkan verir, lakin satış daha uzun çəkir.

Şimali Reyn-Vestfaliya - Sənaye və Universitetlər

• Mənzil qiymətləri: €3,500–6,000/m², şəhərlər: Düsseldorf, Köln.
• Rayonlar: İnnenstadt (Düsseldorf), Ehrenfeld (Köln).
• Tələb: Universitet və biznes bölgələrində yüksəkdir.
• Xüsusiyyətlər: sabit icarə haqqı və qiymət artımı perspektivlərinin birləşməsi.

Etibarlı : Münhen, Frankfurt, Berlin – yüksək likvidlik, sabit tələb, lakin yüksək giriş qiyməti.

Perspektivli : Leipzig, Drezden, Hamburqun bəzi əraziləri – aşağı giriş qiyməti, yüksək gəlirlilik, lakin daha uzun satış müddəti.

İnvestisiyalar üçün, likvidlik və gəlirliliyi tarazlaşdırmaq üçün sabitlik üçün böyük şəhərləri və gəlirlilik üçün dinamik bölgələri birləşdirmək daha yaxşıdır.

Almaniyada yeni tikililər və mövcud evlər arasında seçim etmək strateji qərardır. Tikinti sektorunda tənəzzül müşahidə olunur: yeni icazələrin sayı azalır, mənzil qiymətləri yüksəlir. Təcrübədə görürəm ki, investorlar mövcud evləri daha çox seçirlər, çünki yeni tikililər azdır, bahalıdır və uzun müddət gözləməyi tələb edir. Eyni zamanda, köhnə evlər (Altbau) unikal arxitekturasına və yerləşdiyi yerlərə görə tələbatda qalır.

Almaniyada əməliyyatların 70%-dən çoxu mövcud bazarda baş verir. Səbəb sadədir: yeni tikililər azdır, bürokratiya isə icazələrin verilməsini ləngidir. Məsələn, Berlində təsdiqləmə prosesləri illərlə uzana bilər.

Berlində müştəri Prenzlauer Berq rayonunda 550 000 avroya üç otaqlı Altbau mənzili alıb. İki ildən sonra qiymət 18% artıb və mənzil hələ də icarədədir.

Altbau (Old Housing Estate) hündür tavanları və böyük pəncərələri olan tarixi binalardır. Berlin və Leypsiqdə onlara tələbat davamlı olaraq yüksəkdir. Bir müştəri bu yaxınlarda Leypsiqin mərkəzindəki Altbauda 280.000 avroya üç otaqlı mənzil alıb və altı ay sonra ayda 1200 avroya uzunmüddətli icarəyə verib.

Almaniyada yeni ev tikintisi 2022-ci ildən bəri 30% azalıb. Səbəblərə artan maddi xərclər, bahalı kreditlər və ciddi ESG standartları daxildir. Yeni tikililər müasir planlara və enerji səmərəliliyinə (ESG standartları) görə cəlbedicidir, lakin qiymətlər təkrar satış qiymətlərindən 20-30% yüksəkdir. Münhendə yeni binada kvadrat metr 10-11 min avro, Berlində isə 6500-8000 avrodur.

2024-cü ildən başlayaraq binanın enerji performans standartları (EnEV) daha sərt olacaq. Praktikada bu o deməkdir ki, köhnə binaların, o cümlədən izolyasiya edilmiş fasadların, yeni pəncərələrin və müasir istilik sistemlərinin modernləşdirilməsinə ehtiyac olacaq. Bir çox investor bu xərcləri lazımınca qiymətləndirmir. Həmişə əmlakın enerji performansı sertifikatını (Energieausweis) yoxlayın.

Almaniya xüsusilə Berlin, Münhen və Leypsiqdə uzunmüddətli qiymət artımı baxımından qalib gəlir. Bununla belə, Avstriya bürokratik riskləri olmayan yeni tikili axtaranlar üçün daha əlverişlidir – Vyana daha proqnozlaşdırıla bilən proses və yüksək keyfiyyətli hazır layihələr təklif edir.

• Əgər məqsəd 5-10 il ərzində kapitallaşma və likvidlikdirsə, Almaniya daha maraqlıdır (xüsusən də böyük şəhərlərdə ikinci dərəcəli mənzil).
• Aşağı risklər və enerji səmərəliliyi dərhal vacibdirsə, mən Avstriyaya baxardım.

Almaniyada tək mənzil almaq çox açıq bir strategiya kimi görünəndə investorlar daha çevik və sərfəli yanaşmaları nəzərdən keçirirlər. Praktikada gördüyüm əsas tendensiyalar bunlardır.

Tək mənzil almaq əvəzinə, 4-10 mənzilli bütöv bir yaşayış binasına investisiya qoymaq daha sərfəlidir. Leypsiqdə belə mülkləri 600.000 avrodan, Berlində isə 1,5 milyon avrodan başlayan qiymətlərlə tapmaq olar. Bu, dayanma riskini azaldır və miqyaslı gəlir əldə etməyə imkan verir. 500.000 avrodan başlayan kapitalı olan investorlar üçün uyğundur. Mən Drezdendə əməliyyatı dəstəklədim: müştəri 5,2% gəlir gətirərək 720.000 avroya altı mənzilli bina aldı.

Köhnə binalar (Altbau) Berlin, Leypsiq və Drezdendə məşhurdur. Onları bazar qiymətindən aşağı almaq, təmir etmək və yüksək qiymətə satmaq olar. Məsələn, Berlində 3000 €/m² olan mənzil təmirdən sonra 4500 €/m²-ə satılır. Bu yanaşma 18-24 ay ərzində özünü doğruldur, o şərtlə ki, büdcəni müdrik şəkildə tərtib edib etibarlı podratçı seçəsiniz.

Anbar kompleksləri və logistika e-ticarət sayəsində böyüyür, ən yaxşı yerlərdə pərakəndə satış isə sabitdir. Mənfəətlilik adətən 4-6% təşkil edir, bu da yaşayış daşınmaz əmlakından yüksəkdir. Bu seçim təcrübəli investorlar üçündür: risklər daha yüksəkdir, lakin gəlirlər daha sürətlidir.

Öz əmlakını idarə etmək istəməyənlər üçün uyğundur. Giriş həddi 50.000 avrodan başlayır və portfel müxtəlif aktivləri əhatə edə bilər. İşin mənfi tərəfi idarəetmə şirkətindən daha az nəzarət və asılılıqdır. Bu seçimi çox vaxt mənzil almadan Almaniyaya investisiya etmək istəyən müştərilər seçirlər.

Böyük şəhərlərdə inkişaf üçün torpaq az olaraq qalır, lakin şəhərətrafı ərazilərdə seçimlər var. Berlin bölgəsində qiymətlər kvadrat metr üçün 200-400 avrodan başlayır. Bu, böyümə potensialı olan uzunmüddətli strategiyadır.

Vyana daha yığcam və proqnozlaşdırıla biləndir, tələb sabitdir və qiymətlər durmadan yüksəlir. Almaniya miqyasını genişləndirmək üçün daha geniş imkanlar təklif edir, lakin bazar daha mürəkkəbdir: bürokratiya və icarə qaydaları. Müştərilər həcmi və potensialına görə Almaniyanı, dinclik üçün isə Avstriyanı seçirlər.

Almaniya daha çox seçim və daha çox strategiyaya (mənzillərdən tutmuş yaşayış binalarına və anbarlara qədər) malik Aİ-nin ən böyük daşınmaz əmlak bazarıdır. Vyana daha çox butikdir: seçimlər daha azdır, lakin hər bir əmlak qiymət və tələbat baxımından daha proqnozlaşdırıla biləndir.

Almaniyada daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq etibarlı bir alət kimi görünür, lakin reallıq daha mürəkkəbdir. Statisches Bundesamt-a görə, 2023-cü ildə qiymətlərin düşməsi və artan dərəcələr səbəbindən əməliyyatların həcmi demək olar ki, 30% azalıb. Bu, bir çox investorları strategiyalarını yenidən nəzərdən keçirməyə məcbur etdi. Almaniya güclü iqtisadiyyatı və mənzilə tələbi səbəbindən cəlbedici olaraq qalır, lakin bir sıra amillər gəlirlərə və likvidliyə birbaşa təsir göstərir.

Almaniyada mənzil alarkən investorlar alış vergisi (Grunderwerbsteuer, ştatdan asılı olaraq 3,5-6,5%), illik əmlak vergisi və kirayə gəlir vergisi ilə üzləşirlər. Bu, xalis gəliri əhəmiyyətli dərəcədə azaldır. Çoxları vergilərin təsirini düzgün qiymətləndirmir və ümumi gəliri hesablayır. Məsləhətim: Vergilər və təmir xərcləri üçün ən azı 30% büdcə ayırın.

İcarəyə haqqını ödəməyən və ya birtərəfli qaydada icarəyə xitam verən kirayəçinin evdən çıxarılması faktiki olaraq mümkün deyil. Hətta Almaniyada hələ də kirayəçisi olan bir mənzili satmaq yeni sahibini icarədən azad etmir.

Berlində bir işim var idi: bir müştəri uzunmüddətli icarə ilə əmlak aldı və onu bazar qiymətinə yenidən icarəyə verə bilmədi. Həll yolu kirayəni yoxlamaq və yenidən satmağı planlaşdırırsınızsa, müvəqqəti müqavilələr tərtib etmək idi.

Grundbuch vasitəsilə alışın qeydiyyatı 3-6 ay çəkə bilər. Almaniyada bu standartdır. Avstriya bir az daha sürətlidir, amma yenə də ani deyil. Əgər məqsədiniz Almaniyada tez bir zamanda mənzil almaqdırsa, buna uyğun plan qurmaq vacibdir.

Berlin və Münhendə Airbnb icarəsi demək olar ki, tamamilə qadağandır. Mənim təcrübəm: gündəlik kirayələrdən pul qazanmağa ümid edən müştərilər məyus oldular. Gəlirlilik üçün uzunmüddətli müqavilələrə etibar etmək daha yaxşıdır.

2023-2024-cü illərdə Almaniyada daşınmaz əmlak qiymətləri bir sıra regionlarda 10-15% ucuzlaşıb. Bu, artımın tükənməz olmadığını nümayiş etdirdi. Bazar hazırda stabilləşir, lakin bərpa üçün yer və perspektivləri təhlil etmək vacibdir.

Avstriya daha stabil olduğunu sübut etdi: qiymət enişləri minimal idi və kirayəçilər daha da qorunurdu. Bununla belə, Vyanada mənzillərin qiymətləri daha yüksəkdir və gəlirlər aşağıdır. Almaniya kapital artımı üçün daha geniş imkanlar təklif edir, lakin daha aktiv idarəetmə və risklərə dözümlülük tələb edir.

Alman daşınmaz əmlakına sərmayə qoymaq təkcə kapitalınızı qorumaq və böyütmək yolu deyil, həm də yüksək səviyyədə rahatlıq olan ölkədə yaşamaq şansıdır. Səhiyyə, təhsil, nəqliyyat və təhlükəsizlik burada həyatı rahat və proqnozlaşdırıla bilən edir. Almaniyada mənzil almaq sizə investisiya məqsədlərini həyat keyfiyyəti ilə birləşdirməyə imkan verir.

Dövlət və özəl klinikalar müasir avadanlıqla təchiz olunub və əksər xərcləri sığorta ödəyir. Sığortası olmayan əcnəbilər üçün ümumi praktik həkimə baş çəkmək orta hesabla 50-80 avro, mütəxəssis konsultasiyası 100-150 avro, stomatoloji xidmətlər 70-250 avro, xəstəxanada gecələmə isə 350 avrodan başlayır. Təcrübəmdə qeyd etdim ki, müştərilər xüsusilə ailələr və yaşlılar üçün vacib olan sağlamlıq xidmətinə etibarlı şəkildə daxil olmaq qabiliyyətini yüksək qiymətləndirirlər.

Almaniyada təhsil yüksək səviyyədədir. Dövlət məktəbləri sakinlər üçün pulsuzdur, beynəlxalq məktəblər isə illik orta hesabla €15,000-25,000 avro ödəyir. Özəl gimnaziyaların qiyməti €10,000-€18,000, universitetlər isə praktiki olaraq pulsuzdur - hər semestr üçün €250-500.

Xüsusilə böyük şəhərlərdə və texniki universitetlərdə beynəlxalq tələbələr üçün bir çox ingilis dilində proqramlar mövcuddur. Beynəlxalq məktəblər və universitetlər tez-tez xaricdən gələn uşaqlar və tələbələr üçün xüsusi kurslar və dəstək təklif edirlər.

Almaniya Avropanın ən təhlükəsiz ölkələri sırasındadır, bəzi çətin məhəllələr yalnız böyük şəhərlərdə olur. Əmlakını icarəyə verməyi planlaşdıran investorlar üçün riskləri minimuma endirmək və sabit kirayə gəlirini təmin etmək üçün yaxşı reputasiyaya malik məhəllələri seçmək vacibdir.

Almaniyada yaşayış dəyəri Şərqi Avropadan yüksəkdir, lakin İsveçrədən aşağıdır. Berlində orta səviyyəli mənzilin kirayəsi ayda təxminən 1200-1800 avro, Münhendə isə 2000-3000 avrodur. Dörd nəfərlik bir ailə üçün ərzaq ayda 400-600 avro, kafedə nahar təxminən 12-25 avro, qəhvə 3-4 avroya başa gəlir. Daşınmaz əmlak qiymətləri çox dəyişir: Berlində €4500-6000€/m², Leypsiqdə €2500-3500€/m², Münhendə €7000-8500€/m².

Almaniyada nəqliyyat və rabitə yüksək inkişaf etmişdir. Metrolar, avtobanlar və dəmir yolları şəhərlər arasında gediş-gəlişi asanlaşdırır və bank və internet xidmətləri həm sakinlər, həm də əcnəbilər üçün əlverişlidir. İnvestorlara mənzil seçərkən, xüsusən də onu icarəyə verməyi planlaşdırırlarsa, infrastrukturun mövcudluğunu nəzərə almağı məsləhət görürəm.

Almaniya daha dinamikdir: karyera yüksəlişi və investisiya üçün daha çox imkanlar var, bazar daha müxtəlifdir, əmlaklar növ və qiymətə görə dəyişir. Avstriya əmin-amanlıq və proqnozlaşdırıla bilənliyə görə qalib gəlir - xüsusən qiymətlərin daha yavaş yüksəldiyi və kirayələrin daha sabit olduğu Vyanada. Kapital artımı və çeviklik axtaran investorlar çox vaxt Almaniyanı, sabitliyi və daha ölçülüb-biçilmiş həyat tərzini qiymətləndirənlər isə Avstriyanı seçirlər.

Almaniyada daşınmaz əmlak almaq təkcə investisiya deyil, həm də kapitalı qorumaq və Avropada sabitlik və təhlükəsizlik əldə etmək üçün bir yoldur. Mülkiyyət hüquqlarının qorunması və uzunmüddətli təminat axtaran investorlar üçün Almaniya əla seçim olaraq qalır. Böyük şəhərlərdə likvidlik ən yüksəkdir və əmlaklar öz dəyərini yaxşı saxlayır.

Qeyri-sabit ölkələrin vətəndaşları üçün Almaniyada mənzil almaq əmanətlərini qorumaq üçün bir üsula çevrilir. Şəffaf əməliyyat qaydaları və güclü hüquq sistemi kapitalın qorunmasına zəmanət verir. Praktikada Berlin və Münhendəki əmlakların hətta iqtisadi dalğalanma dövrlərində də öz dəyərini saxladığını görürəm.

təqaüdçülər üçün : böyük şəhərlərdə mənzillərin hər kvadrat metri 4500-8500 avro arasındadır. Bununla belə, uzunmüddətli mülkiyyət vergi güzəştləri təklif edir və 10 ildən sonra satışlar kapital mənfəət vergisindən azad edilir.

inkişaf etmiş infrastrukturu və sabit interneti ilə rəqəmsal köçəriləri və frilanserləri Müştərilərim tez-tez məşğulluq və kirayə gəlirlərini düzgün şəkildə bildirmək üçün vergi ekspertləri ilə məsləhətləşirlər.

Almaniya daha dinamik bazar və müxtəlif mülklər təklif edir, Vyana isə sabitlik və proqnozlaşdırıla bilənlik təklif edir. Aktiv investisiya və kapital artımı üçün Almaniya daha yaxşıdır; daha rahat uzunmüddətli strategiya üçün Vyana daha yaxşıdır.

İnvestisiyadan çıxmaq daşınmaz əmlak almaqdan daha az əhəmiyyət kəsb etmir. Uğurlu satış, miras və ya hədiyyə yerli bazarı, vergi qaydalarını və əmlakın likvidliyini başa düşməyi tələb edir. Qabaqcadan planlaşdırma kapitalı qorumağa və gəlirləri maksimum dərəcədə artırmağa kömək edir, habelə mülkiyyətin ötürülməsi ilə bağlı gözlənilməz xərclərdən və çətinliklərdən qaçın.

Almaniyada, xüsusilə Berlin, Münhen və Frankfurtda mənzillər sabit tələbat və şəffaf əməliyyatlar sayəsində nisbətən tez satılır. ImmobilienScout24-ə görə, 2025-ci ildə Berlində mənzil satmaq üçün orta vaxt təxminən 4-5 ay, Münhendə isə 3-4 aydır və orta satış qiyməti keçən illə müqayisədə 2-3% artıb.

Təcrübədə görürəm ki, populyar ərazilərdə mülklər çox vaxt 3-6 ay ərzində alıcı tapır. Almaniyanın şərqindəki kiçik şəhərlər və bölgələr daha uzun çəkir, lakin burada da əmlak düzgün marketinqlə satıla bilər.

Əgər Almaniyada mənzil aldıqdan sonra 10 ildən az müddətdə satarsanız, kapital mənfəət vergisi (Speculationssteuer) tətbiq edilir. Çıxışınızı planlaşdırarkən bunu nəzərə almaq vacibdir, xüsusən də əmlak yenidən satmaq niyyəti ilə investisiya kimi alınıbsa.

Mənzilin vərəsəlik və ya hədiyyə yolu ilə verilməsi də qohumluq dərəcəsindən və əmlakın dəyərindən asılı olaraq vergilərə cəlb edilir. Vergi yükünü minimuma endirmək və vərəsələrin hüquqları ilə bağlı problemlərin qarşısını almaq üçün bu cür əməliyyatları əvvəlcədən planlaşdırmağı tövsiyə edirəm.

Almaniyanın böyük şəhərlərə nisbətən likvidlik üstünlüyü var: əmlaklar tez satılır və tələb sabit qalır. Avstriyada, xüsusən də Vyanada bazar daha ölçülü və proqnozlaşdırıla biləndir, lakin alıcıların məhdud sayına görə satışlar bəzən daha uzun çəkə bilər.

Müştərilərə məsləhətim: çıxış sürəti və dəyərin qorunması vacibdirsə, Almaniyanın böyük şəhərlərinə üstünlük veriləcək, Avstriya isə daha sakit uzunmüddətli strategiya üçün uyğundur.

Təcrübəmdə mən müxtəlif Avropa bazarları ilə qarşılaşmışam: dinamik Almaniya şəhərlərindən tutmuş sabit Vyanaya qədər. Almaniya, məsələn, Berlin, Münhen və Frankfurt kimi böyük şəhərlərin sabit tələbat və şəffaf əməliyyatlar təmin etdiyini göstərir. Müştərilər tez-tez Almaniyada mənzil almaq və onu dərhal icarəyə vermək üçün mənə müraciət edirlər - bu, demək olar ki, sahib olduqları ilk gündən gəlir əldə etməyə imkan verir.

Almaniyada daşınmaz əmlak alarkən, əmlakın hüquqi statusunu hərtərəfli yoxlamaq vacibdir: Grundbuchauszug (Torpaq Vergisi Sertifikatı), Belastungen (Belastungen) və onun enerji səmərəliliyi standartlarına uyğunluğu. Düzgün tərtib edilmiş sənədləri olan əmlaklar daha sürətli satılır və vergi və ya sığorta orqanları ilə mübahisələrə səbəb olma ehtimalı azdır.

Mənim kapital bölgüsünə yanaşmam sabit və böyüyən bazarların birləşməsinə əsaslanır. Məsələn, vəsaitlərin bir hissəsi uzunmüddətli sabitlik üçün Berlin və ya Münhendəki mənzillərə, qalanları isə daha yüksək gəlir və artım potensialı üçün Leypsiq və ya Drezdendə yatırıla bilər. Bu yanaşma riski azaldır və gəlirlilik və təhlükəsizlik arasında tarazlıq yaradır.

Məqsəd kapital artımı və aktiv investisiya olsa, mən Almaniyanı : böyük şəhərlər, likvidlik və müxtəlif mülklər. Məqsəd minimum risk və sabit gəlirli daha rahat uzunmüddətli strategiyadırsa, Avstriya qalib gəlir: bazar daha ölçülür, kirayələr sabitdir və bürokratiya daha sadədir.

Almaniya sabitliyə, mülkiyyət hüquqlarının qorunmasına və likvidliyə dəyər verən investorlar üçün ən yaxşı seçimdir. Berlin və Münhen kimi böyük şəhərlər yüksək tələbat və şəffaf əməliyyatları təmin edərək, Almaniyada mənzil almağı etibarlı investisiya halına gətirir.

Avstriya uzunmüddətli daşınmaz əmlak investisiyaları üçün daha münasibdir , xüsusən də qiymətlərin tədricən yüksəldiyi və kirayələrin sabit qaldığı Vyanada. Bundan əlavə, Avstriya bürokratik sadəlikdən və aşağı bazar dəyişkənliyindən faydalanır ki, bu da onu mühafizəkar investorlar üçün əlverişli seçim edir.

Daşınmaz əmlakı satın almadan əvvəl əmlakın hüquqi vəziyyətini hərtərəfli yoxlamaq, vergiləri, idarəetmə xərclərini və potensial gəlirləri nəzərə almaq vacibdir. Riskin azaldılması üçün kapitalı sabit və inkişaf etməkdə olan bazarlar arasında bölüşdürün. Təcrübədə mən sağlam planlaşdırmanın və peşəkar hüquqi dəstəyin əməliyyatları əhəmiyyətli dərəcədə asanlaşdırdığını və investorları qoruduğunu gördüm.

2030-cu ilə qədər Almaniyanın daşınmaz əmlak bazarı urbanizasiya, miqrasiya və ciddi ESG standartlarının təsiri altında inkişaf edəcək. Vergilərə və kirayə mənzil qaydalarına edilən islahatlar gəlirlərə təsir edə bilər, ona görə də Almaniyada mənzil və ya digər əmlakın alınmasını planlaşdırarkən bu tendensiyaları nəzərə almaq vacibdir. Strategiyalarını fəal şəkildə yeni qaydalara və davamlı standartlara uyğunlaşdıran investorlar gəlirləri qoruyub saxlaya və riskləri minimuma endirə biləcəklər.

1. İnvestisiya məqsədinizi müəyyənləşdirin. Əmlakı nə üçün alacağınıza qərar verin: uzunmüddətli icarə, gəlir gətirən əmlaklar, kapitallaşma, yaşayış üçün istifadə və ya bu məqsədlərin birləşməsi.

2. Rayon və şəhər seçin. Almaniyada mənzil qiymətlərini, kirayə gəlirlərini və likvidliyi araşdırın. Böyük şəhərləri (Berlin, Münhen, Frankfurt) perspektivli bazarlarla (Leypsiq, Drezden) müqayisə edin.

3. Mülkiyyət formatı. Mülkiyyət növünü müəyyənləşdirin: mütləq hüquq (Freies Eigentum), irsi tikinti hüququ (Erbbaurecht), paylı mülkiyyət və ya kooperativ.

4. Hüquqi araşdırma. Heç bir yükün və ya borcun olmadığını təmin etmək üçün qanuni lazımi yoxlama yoxlaması və əmlak vergisi yoxlaması sifariş edin.

5. Büdcə və vergilər. Bütün xərcləri hesablayın: torpaq vergisi, notarius, agent, qeydiyyat, illik torpaq vergisi, icarə gəlir vergisi və 10 il ərzində satarsanız möhtəkir vergisi.

6. Maliyyələşdirmə və kredit yoxlaması. Qeyri-rezidentlər üçün ipoteka uyğunluğunu yoxlayın, icarə gəlirini qiymətləndirin və maliyyə imkanlarınızı qiymətləndirin.

7. Əmlak seçimi. Yenidən satış və ya yeni tikinti, mənzillər və ya yaşayış binaları (Mehrfamilienhaus), bina vəziyyətinin qiymətləndirilməsi, enerji səmərəliliyi, ESG standartları.

8. Əmlakın idarə edilməsi. Xüsusilə xaricdə yaşayırsınızsa və ya bir neçə əmlaka sərmayə qoyursunuzsa, əmlakı özünüz idarə etməyi və ya daşınmaz əmlak agentliyi işə götürməyi qərara alın.

9. Çıxış strategiyası. Satış ssenarilərini nəzərdən keçirin: bölgənizdəki likvidlik, satışdan vergilər və miras və ya hədiyyə imkanı.

10. Digər bazarlarla müqayisə. Mümkünsə, Avstriyanı alternativ kimi qiymətləndirin: Vyananın sabitliyi, vergilər, icarə gəliri.

11. Mütəxəssislərlə məsləhətləşin. Riskləri minimuma endirmək və əməliyyatın hüquqi bütövlüyünü təmin etmək üçün hüquqşünas və vergi məsləhətçisi ilə məsləhətləşməyinizə əmin olun.

1. €300.000 olan investor

Məqsəd: illik 4-5% gəlirlə kirayə mənzil almaq.

Mən Leypsiqdə 295.000 avroya (65 m²) mənzil tapdım. Müştəri qalan vəsaiti kiçik təmir və əşyalar üçün istifadə etdi. Bir ildən sonra mənzil tam icarəyə verilib, kirayə gəliri bütün xərcləri ödəyib və əmlakın dəyəri təxminən 5-6% artıb.

2. € 500,000 olan təqaüdçü

Məqsəd: minimum risk və uzunmüddətli icarə imkanı ilə təhlükəsiz investisiya.

Münhen ətrafında bir mənzil tapdım € 500,000 (80 m²). Müştəri büdcənin bir hissəsini mebel və istilik sisteminin təkmilləşdirilməsinə sərf etmişdir. Mənzil uzunmüddətli icarəyə verilir, 2,5% gəlir gətirir və əmlak yüksək likvidliyi və sabit dəyərini saxlayır.

3. Uşaqlı ailə

Məqsəd: əmlakın bir hissəsini icarəyə vermək imkanı olan bir ailə üçün rahat mənzil.

Frankfurt ətrafında € 550,000 (120 m²) olan bir ev tapdım. Büdcənin bir hissəsi bağın abadlaşdırılmasına və daxili bəzək işlərinə yönəldilib. Ailə köçüb, evin bir hissəsi kirayədədir, gəliri xərclərin bir hissəsini ödəyir, son bir ildə evin dəyəri 4-5% artıb.