Avstriyada daşınmaz əmlak üçün ilk imtina hüququ

Avstriyada daşınmaz əmlak üçün ilk imtina hüququ (Vorkaufsrecht) konkret fiziki və ya təşkilata üçüncü tərəf alıcı ilə eyni şərtlərlə əmlak almağa imkan verən hüquqi mexanizmdir. Bu hüquq avtomatik olaraq yaranmır, lakin müqavilədə nəzərdə tutulmalı və benefisiarın maraqlarını qorumaq üçün torpaq reyestrində qeydiyyata alınmalıdır.

Bu üstünlük hüququ həm yaşayış mənzilləri, həm də kommersiya obyektləri üçün istifadə olunur. O, kirayəçilərin, investorların və qonşuların maraqlarını qoruyur, mülkiyyətdə arzuolunmaz dəyişikliklərin qarşısını alır və əməliyyata nəzarəti saxlayaraq potensial alıcının “özünüzü yerinə qoymaq” imkanı verir.

Avstriyanın birinci imtina hüququ tərəflərin hüquq və vəzifələrini müəyyən edir. Prinsiplər Avstriya Mülki Məcəlləsi (ABGB, §§1072–1079) ilə müəyyən edilir və hüquq müqavilə, hədiyyə, mübadilə və ya sonradan satın alınmaqla icarə yolu ilə müəyyən edilə bilər.

Hüququn üç əsas forması var:

Müqavilə (schuldrechtlich) müqaviləsi yalnız iştirak edən tərəflər arasında etibarlıdır. Bu, faydalananı üçüncü tərəflərdən qorumur və hər iki tərəfin bir-birinə etibar etdiyi və əmlakı başqasına təhvil verməyi planlaşdırmadığı hallar üçün uyğundur. Məsələn, kirayəçi Vyanadakı mənzil üçün icarə müqaviləsində və ya ayrı bir müqavilədə belə bir şərt müəyyən edə bilər və icarə müddəti bitdikdə alış hüququnu müəyyən edə bilər.

Torpaq reyestrində (dinglich) qeydiyyata alınmış sənəd daha böyük qoruma təmin edir. Bu sənəd bütün gələcək alıcılara qarşı etibarlıdır və C-Blatt Grundbuch-da qeyd olunur, mülkiyyət hüququnu ictimaiyyətə açıqlayır və sonradan əmlakı əldə edən hər kəs üçün məcburidir. Təcrübədə bu forma ən çox investorlar və hüquqi şəxslər tərəfindən təkrar satış və ya mürəkkəb daşınmaz əmlak əməliyyatlarında alış üstünlüyünü təmin etmək üçün istifadə olunur.

Qanuni hüquq mənzil kooperativləri, sosial proqramlar və ya müəyyən bələdiyyə təşəbbüsləri kimi xüsusi hallarda tətbiq olunur. Bu hüquq kirayəçilərin və yerli icmaların maraqlarını qoruyur və onlara evlərini güzəştli şərtlərlə almaq imkanı verir.

Avstriyadaicarə-alış. Bəzi hallarda, əmlak satışa çıxarıldığı təqdirdə uzunmüddətli kirayəçilər mənzil və ya ev almaq üçün üstünlük hüququna malik ola bilərlər. Bu, kirayəçilərin qorunması üçün vacib bir vasitədir və eyni zamanda, gəlir gətirən əmlaklar alarkən investorların qərarlarına təsir edən amildir.

Avstriyada bələdiyyələr və dövlət orqanları tez-tez şəhərsalma, sosial və ya strateji proqramlar çərçivəsində daşınmaz əmlaka ilkin olaraq imtina etmək üçün xüsusi hüquqa malikdirlər. Bu hüquq yerli qaydalarla təsbit olunub və Avstriyanın İlk İmtina Hüququ Aktının bir hissəsidir.

Bu hüququn məqsədi sosial infrastrukturu qorumaq, sərfəli mənzillə təmin etmək, şəhərsalma layihələrini izləmək və əsas ərazilərdə və ya binalarda spekulyativ qiymət artımının qarşısını almaqdır. Daşınmaz əmlakı satarkən mülkiyyətçidən alqı-satqı şərtlərini qeyd etməklə, alqı-satqı barədə bələdiyyəyə yazılı məlumat verməsi tələb olunur. Bələdiyyəyə qərar qəbul etmək üçün standart müddət verilir - daşınmaz əmlak üçün adətən 30 gün. Bələdiyyə razılaşarsa, üçüncü şəxs kimi eyni şərtlərlə əməliyyata girir.

Praktikada bu hüquq Vyana şəhərinin köhnə yaşayış massivlərində fəal şəkildə tətbiq olunur, burada bələdiyyə sosial mənzilə çevrilmək üçün mənzillər ala bilər, habelə bələdiyyə infrastrukturunun tikintisi üçün torpaq sahəsini satarkən Avstriyada üstünlük əldə etmək hüququna uyğundur. İnvestorlar yaşayış və kommersiya daşınmaz əmlak əməliyyatlarını planlaşdırarkən bələdiyyənin mümkün müdaxiləsini nəzərə almalıdırlar. Bildiriş proseduruna əməl edilməməsi məhkəmə çəkişmələrinə və əməliyyatın etibarsız sayılmasına səbəb ola bilər.

Real həyat təcrübəsində görürəm ki, bilik və sənədlərin düzgün hazırlanması münaqişələrdən qaçmağa və mənzil və ya torpaq sahəsi alarkən potensial məhdudiyyətləri qabaqcadan görməyə imkan verir.

Siz C-Blatt Grundbuch (əvvəlcədən mülkiyyət hüququ) – torpaq reyestrinin daşınmaz əmlak üzərində bütün üstünlük hüquqları və digər yüklülükləri qeyd edən bölməsi vasitəsilə Avstriyada mənzil və ya torpaq sahəsi üçün Vorkaufsrecht (əvvəlcədən mülkiyyət hüququ) əldə edə bilərsiniz.

• Əməliyyatın tərəfləri: satıcılar, alıcılar, kirayəçilər, hüququn benefisiarları.
• Tərəflərin etibarnaməsi əsasında fəaliyyət göstərən qanuni nümayəndələr və notariuslar.
• Rəsmi tələb olunduqda dövlət orqanları (məsələn, Avstriyada mənzil almaq üçün üstünlük hüququna riayət olunmasına nəzarət edən bələdiyyələr).

• Sorğu qanuni marağın təsdiqini tələb edir.
• Düzgün məlumatlara icra şərtləri, etibarlılıq müddəti və istisnalar (məsələn, ailə köçürmələri, hədiyyələr) daxildir.
• Yoxlama hüquqi mübahisələrin qarşısını almaq üçün qonşu torpaq sahələri (Avstriyada torpaq sahəsinə ilkin imtina hüququ) və ya torpaq obyektləri (Avstriyada torpaq almaq üçün üstünlük hüququ) ilə bağlı əməliyyatlarda xüsusilə vacibdir.
• Reyestr yalnız hüququn mövcudluğunu deyil, həm də onun həyata keçirilməsi şərtlərini göstərir: etibarlılıq müddəti, benefisiarların dairəsi və istisnalar (məsələn, ailə köçürmələri və ya hədiyyələr).

Bu mərhələdə lazımi araşdırma əməliyyatları əvvəlcədən planlaşdırmağa, riskləri minimuma endirməyə və xüsusilə yenidən satışa və ya kommersiya daşınmaz əmlakına investisiya qoyarkən bütün hüquqi rəsmiyyətlərə riayət olunmasını təmin etməyə kömək edir.

Avstriyada əmlak almaq hüququnun necə işlədiyini başa düşmək üçün üçüncü tərəfin təklif etdiyi andan əməliyyatın bağlanmasına qədər bütün prosesi nəzərdən keçirmək vacibdir.

1. Proses, mülk sahibinin üçüncü tərəf alıcıdan real təklif alması ilə başlayır. Bu ana qədər faydalı mülk sahibinin geri alma hüququ aktivləşdirilmir və mülk sahibi əmlakı sərəncam verməkdə sərbəst qalır. Məsələn, Vyanada bir mənzil satışa çıxarılıbsa və investordan konkret təklif alınıbsa, məhz bu mərhələdə kirayəçinin və ya qeydiyyatdan keçmiş faydalananın geri alma hüququndan istifadə etmək imkanı olur.
2. Növbəti addım faydalanana bildiriş verməkdir. Satıcı, əmlakı satmaq niyyəti barədə mülkiyyət sahibinə yazılı şəkildə məlumat verməlidir, qiyməti, ödəniş şərtlərini və qərar qəbul etmək üçün son tarixləri ətraflı şəkildə göstərməlidir. Təcrübədə, bildirişdəki səhv qiymət və ya son tarix kimi səhvlər cavab müddətinin başlamasına mane ola bilər. Yanlış bildirişin əməliyyatları bir neçə həftə gecikdirdiyi və notarius vasitəsilə düzəliş tələb etdiyi hallarla qarşılaşmışam.
3. Qanuna görə, benefisiarın daşınmaz əmlakla bağlı qərar qəbul etmək üçün 30 günü. Lakin, müqavilədə, xüsusən də kommersiya mülkləri və ya birdən çox tərəfin iştirak etdiyi investisiya əməliyyatlarında müddətin uzadılması nəzərdə tutula bilər. Məsələn, ofis binasını investora satarkən, maliyyə şərtlərinin və kredit öhdəliklərinin yoxlanılması üçün qərar qəbul etmə müddəti tez-tez 60 günə qədər uzadılır.
4. Bu hüququn həyata keçirilməsi forması sadədir: faydalanan şəxs yalnız əmlakı almaq üçün birtərəfli yazılı niyyət bəyanatı təqdim etməlidir. Müqavilədə razılaşdırıldığı təqdirdə, elektron bildirişə də icazə verilir ki, bu da prosesi sürətləndirir və bürokratiyanı minimuma endirir.
5. Böyük əmlaklarla bağlı əməliyyatlarda depozit və notariat dəstəyindən. Belə hallarda, hüquqdan istifadə müddəti yalnız depozit təsdiqləndikdən və ya etibarlı notarius təyin edildikdən sonra başlayır. Məsələn, Vyana ətrafında yaşayış kompleksi alarkən benefisiar əvvəlcə vəsaiti depozit hesabına köçürməlidir, bundan sonra 30 günlük müddət başlayır.

Avstriya hüquqşünaslarının və notariat palatalarının fikrincə, üstünlük hüququ nisbətən nadirdir - yaşayış daşınmaz əmlak əməliyyatlarının təxminən 10-15%-də və daha çox korporativ və ya investisiya layihələrində görünür. İcarəyə sahiblik seqmentində bu cür müqavilələr getdikcə populyarlaşır, xüsusən Vyanada və daha böyük federal ştatlarda kirayəlik evlər tədricən sahibinin işğal etdiyi mülklərə çevrilir.

Torpaq reyestrində mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı notariat rüsumları və məlumatların daxil edilməsi rüsumları daxil olmaqla təxminən 500 avroya başa gəlir. Xərc əməliyyatın mürəkkəbliyindən asılı olaraq dəyişə bilər. Bir qayda olaraq, məsrəflər mülkiyyət hüququ sahibi tərəfindən ödənilir, çünki onlar benefisiardır, lakin digər razılaşmalar müzakirə oluna bilər.

Əlavə xərclərə baxmayaraq, Vorkaufsrecht xüsusilə investorlar və kirayəçilər üçün maraqların qorunması üçün faydalı alət olaraq qalır.

İlk imtina hüququ (Vorkaufsrecht) maraqları qorumaq üçün güclü bir vasitədir, lakin əbədi deyil. Bu hüququn tətbiqini dayandırdığı vəziyyətlər var.

• Hüquq sahibindən imtina: seçim azadlığı. Benefisiar yazılı bəyannamə tərtib etməklə könüllü olaraq hüquqdan imtina edə bilər. Bu halda, əmlak sahibi artıq əmlakı satın almaq üçün təklif etmək məcburiyyətində deyil. Bu imtina tez-tez şərtlər əlverişli olmadığı təqdirdə əməliyyatda iştirak etməmək qərarına gələn investorlar tərəfindən istifadə olunur.
• Müddət bitməsi: əgər onu tamamlamasanız, onu itirirsiniz. Qanuna görə, daşınmaz əmlak hüququndan istifadə etmək üçün sahibinə 30 gün vaxt verilir. Bu müddət heç bir tədbir görülməzsə, hüquq avtomatik olaraq ləğv edilir. Praktikada bu müddət müqavilələrdə, xüsusən də investisiya mülkləri ilə bağlı böyük əməliyyatlar üçün uzadıla bilər.
• Faydalananın ölümü: hüquq miras qalmır.Vorkaufsrecht şəxsi hüquqdur, ona görə də müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, varislərə keçmir. Bu o deməkdir ki, sahibin ölümü ilə hüquq dayandırılır və sahibi əmlakı satmaqda sərbəstdir.
• Kompensasiya: hüququn əvəzinə razılaşma. Bəzən hüquq "satın alına" bilər — sahibi hüquqdan istifadə etmək əvəzinə kompensasiyaya razılaşır. Bu, hər iki tərəfin sövdələşməni tez bir zamanda bağlamaq istədiyi vəziyyətlərdə əlverişlidir.
• Qanunu pozmaq cəhdləri. Satıcılar bəzən Avstriyada Vorkaufsrecht-i uydurma əməliyyatlar, əmlakı şirkətə, qohumuna ötürmək və ya mübadilə müqavilələri bağlamaq yolu ilə pozmağa çalışırlar. Məhkəmə təcrübəsi göstərir ki, bu cür hərəkətlər etibarsız elan edilə bilər və faydalanan şəxs geri ödəmə və ya kompensasiya tələb etmək hüququna malikdir.

İmtiyazlı Kirayəçilər. Avstriyada bütün kirayəçilər üçün ümumi hüquq yoxdur, lakin subsidiyalı mənzillər və ya kirayə ilə sahib olmaq sxemləri ilk seçim variantı təklif edə bilər. Bu mexanizm uzunmüddətli kirayəçilərə əlverişli şərtlərlə ev sahibi olmaq üçün real şans verir.

Vərəsəlik və hüquqların ötürülməsi. Əgər əmlak miras yolu ilə keçərsə, müqavilədə nəzərdə tutulduğu təqdirdə, ilkin imtina hüququ varislərə şamil olunmağa davam edə bilər.

Avstriyada mənzil almaq üçün üstünlük hüququ benefisiara bir sıra üstünlüklər verir, lakin eyni zamanda müəyyən risklər də daşıyır.

• Rəqiblərdən qorunma: hüquq sahibi əmlakı üçüncü tərəf alıcıdan əvvəl almaq imkanına malikdir. Bu, xüsusilə Vyana və digər böyük şəhərlərdə daşınmaz əmlaka yüksək tələbat nəzərə alınmaqla vacibdir.
• Qiymət və şərtlərin proqnozlaşdırıla bilməsi: benefisiar əmlakı üçüncü tərəflə eyni şərtlərlə alır ki, bu da spekulyativ qiymət artımlarından qaçınır.
• İnvestisiya planlaşdırması: Qanun, mənzillərin, evlərin və ya torpaq sahələrinin alınması da daxil olmaqla, maliyyə və investisiya strategiyalarını əvvəlcədən planlaşdırmağa imkan verir.
• Kirayə Müraciəti: Uzunmüddətli kirayəçilər Avstriyada təkrar satış əmlakları üçün icarəyə götürmə seçimindən yararlana bilərlər və bu da onlara üçüncü tərəf alıcılarına nisbətən üstünlük verir.

• Əmlakın likvidliyinin azalması: qeydiyyatdan keçmiş ilkin imtina hüququna malik daşınmaz əmlak digər investorlar üçün daha az cəlbedici ola bilər.
• Hüquqi və notariat haqları: Mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı, xüsusən də əmlakların və ya torpaq sahələrinin təkrar satışı ilə bağlı xərclər tələb edir.
• Satıcının azadlığının məhdudlaşdırılması: əmlakın sahibi onu sərbəst şəkildə sərəncam edə bilməz ki, bu da əməliyyatda gecikmələrə səbəb ola bilər.
• Son tarixlərə və prosedurlara ciddi şəkildə riayət etmək vacibdir: 30 günlük müddətə əməl edilməməsi və ya bildirişdəki səhvlər hüquqların itirilməsinə səbəb ola bilər.

Təcrübədə görürəm ki, Avstriyada RoFR çox vaxt, xüsusən də kirayəçilər və kiçik investorlar tərəfindən qiymətləndirilmir. Çoxları hesab edir ki, qanun avtomatik olaraq onların maraqlarını qoruyur, lakin reallıq göstərir ki, lazımi bildiriş, qeydiyyat və son tarixlərə əməl edilmədən bu üstünlük əldən çıxa bilər. Buna görə də, qanunun yoxlanılması və həyata keçirilməsinə təcrübəli yanaşma uğurlu əməliyyatın açarıdır.

Avstriyadakı Vorkaufsrecht hüququ yalnız klassik üstünlük hüququ deyil, həm də bazarla birlikdə inkişaf edən və yeni şərtlərə uyğunlaşan bir alətdir:

"Daimi" hüquqların məhdudlaşdırılması və kirayəçilərin qorunması. Vyana kimi şəhərlərdə qanunvericilik kirayəçiləri qorumaq və bazarın inhisarlaşmasının qarşısını almaq üçün uzunmüddətli və ya "daimi" ilk imtina hüquqlarını tədricən məhdudlaşdırır. Bununla belə, uzunmüddətli kirayəçilər Avstriyada hələ də icarə və alış hüququndan istifadə edə bilərlər və bu da onlara mənzilləri əlverişli şərtlərlə almağa imkan verir.

Məcburi hərrac prosedurlarında (Zwangsversteigerung) istifadə. Hərrac satışları hallarında, faydalanan şəxs hərracdan sonra Avstriyada ev satarkən geri almaq hüququndan istifadə edə bilər. Bu, alıcıya əmlakı üçüncü tərəfin təklif etdiyi qiymətə almağa imkan verən qeyri-adi, lakin effektiv bir strategiyadır, hətta əgər onlar artıq hərracda iştirak etmiş olsalar belə.

Korporativ və investisiya işləri. Avstriyada torpaq almaq üçün preemptiv hüquqlar korporativ restrukturizasiyalarda, mübadilələrdə və torpaq əməliyyatlarında fəal şəkildə istifadə olunur. Şirkətlər aktivlər üzərində erkən nəzarəti əldə etmək və rəqabəti məhdudlaşdırmaq üçün preemptiv hüquqlardan istifadə edirlər.

Avstriyada qonşu torpaqlarda ilkin imtina hüququ. Bəzi hallarda torpaq sahiblərinə qonşu torpaqlarda ilkin imtina hüququ verilir ki, bu da əmlaklarını birləşdirməyi və ya genişləndirməyi planlaşdıran investorlar üçün xüsusilə vacibdir.

Qismən Satış və Alış Hüququ. Bəzi sahiblər əmlaklarının bir hissəsini sataraq satılan səhmləri almaq hüququnu saxlayırlar. Bu, onlara əmlakı geri qaytarmaq seçimini saxlayarkən kapitallarını azad etməyə imkan verir. Məsələn, əmlakın 10%, 25% və ya 50%-i satılarsa, sahib bu səhmləri cari bazar qiyməti ilə geri ala bilər.

Avstriyada daşınmaz əmlakdan ilk imtina hüququ benefisiarın maraqlarını qoruyan və eyni zamanda sahibinə müəyyən məhdudiyyətlər qoyan effektiv vasitədir. O, həm mənzillərə, həm evlərə, həm də torpaq sahələrinə şamil edilir və rəsmiyyətlərə diqqətlə riayət etməyi, torpaq reyestrində qeydiyyata alınmasını və bütün tərəflərin operativ məlumatlandırılmasını tələb edir.

İlk imtina hüququ daşınmaz əmlak bazarının daha şəffaf və proqnozlaşdırıla bilən olmasına kömək edir, uzunmüddətli icarəçilərin və investorların maraqlarını qoruyur. Praktikada bu hüququn səmərəliliyi bilavasitə müddətlərə ciddi riayət edilməsindən, müqavilələrin düzgün icrasından, reyestrlərin ilkin yoxlanılmasından asılıdır. İnvestorlar, rieltorlar və kirayəçilər üçün münaqişə riski olmadan bu hüquqdan istifadə etmək vacibdir.