Vyanada təmir işləri: qiymətlər, növləri və ən yaxşı podratçılar

Vyananın daşınmaz əmlak bazarı dəyişir. 2023-cü ildə şəhərdə təxminən 16.000 yeni mənzil təhvil verilsə də, bu rəqəm 2024-cü ilə qədər 12.000-ə, 2025-ci ildə isə təxminən 7.500-ə düşüb. 2026-cı il üçün tikintidə daha da azalma proqnozlaşdırılır. Bu o deməkdir ki, mövcud əmlakların təmiri və yenidən qurulması getdikcə daha vacib hala gəlir.

Eyni zamanda, şəhər infrastruktura fəal şəkildə investisiya yatırır. Təkcə 2024-cü ildə tramvay xətlərinin yenilənməsinə və metronun modernləşdirilməsinə 220 milyon avrodan çox vəsait xərclənib və proqram 2025-2026-cı illərdə də davam edəcək: onlarla kilometr relslər dəyişdiriləcək, körpülər və mərkəzi küçələr təmir olunacaq.

Vyanada daşınmaz əmlak seçərkən əmlakın vəziyyəti və təmirin keyfiyyəti əsas amillərə çevrilir .

Bu məqalədə Vyanada ən populyar təmir növlərini, onları kimin yerinə yetirdiyini, nə qədər başa gəldiyini və təmirlərin investisiya cəlbediciliyinə necə birbaşa təsir etdiyini araşdıracağıq. Həmçinin şəxsi müşahidələrimi və praktik məsləhətlərimi sizinlə bölüşəcəyəm.

Vyanada təmir işlərinin niyə bu qədər vacib olduğunu anlamaq üçün ümumi mənzərəyə baxmaq vacibdir: mənzil təminatının vəziyyəti, tikinti templəri və şəhərsalma layihələri.

Vyanada yeni binaların sayı hər il azalır, mənzilə tələbat isə yüksək olaraq qalır. Bu, bir çox investoru və sahibkarı köhnə binaların təmirinə və əsaslı təkmilləşdirilməsinə diqqət yetirməyə vadar edir.

Tarixi rayonlarda, 19-cu və 20-ci əsr binalarındakı mənzillərə xüsusilə tələbat var, lakin demək olar ki, hamısı ciddi modernləşdirmə tələb edir: kommunal xidmətlərin dəyişdirilməsindən tutmuş izolyasiya fasadlarına qədər.

Şəhər həmçinin yolların və ictimai nəqliyyatın saxlanılmasına böyük sərmayə qoyur. 2024-cü ildə Wiener Linien 8,5 kilometrdən çox tramvay yolunu və 50-dən çox yol ötürücüsünü dəyişdirib və 2025-2026-cı illərdə daha bir neçə əsas marşrutun təmiri planlaşdırılır.

Bələdiyyə Yolları Departamenti (MA 28) 2025-ci ildə küçələrin, səkilərin və körpülərin təmiri üçün təxminən 60 milyon avro ayırıb.

Vyana dinamik inkişaf edən yeni tikililər bazarını aktiv təmir seqmenti ilə birləşdirir.

Vyana bazarı çox sayda tarixi bina, geniş bələdiyyə mənzil fondu (şəhər yüz minlərlə mənzilə sahibdir) və hərtərəfli xidmətlər ənənəsi (əsaslı bina təmirindən şəhər infrastruktur layihələrinə qədər) ilə xarakterizə olunur.

Bu, müxtəlif iş və xidmətlər, eləcə də tikinti və təmir xidmətləri sahəsində əhəmiyyətli rəqabət yaradır.

Avstriyada təmir və tikinti işləri əsasən lisenziyalı firmalar və sertifikatlı mütəxəssislər tərəfindən həyata keçirilir. Bir neçə növ təşkilat mövcuddur:

Baş podratçılar (Generalunternehmer). Binaların hazır tikintisi və əsaslı təmirini həyata keçirən iri şirkətlər (məsələn, PORR, Strabag, Porr-König & Heinrich və s.).

Bu cür şirkətlər bütün lazımi lisenziyalara (Baufirma və ya Baumeisterbetrieb - ixtisaslı tikinti dizayneri), mühəndislərə və müxtəlif ixtisaslardan olan komandalara malikdir.

Sənətkarlıq firmaları və sənətkarlar. Bunlar müəyyən iş növlərində (elektrik, santexnika, dülgərlik, rəngləmə, pəncərələr və s.) ixtisaslaşıblar. Hər bir belə firmanın öz sahəsi üçün müvafiq "Meisterbrief" və ya "Befähigungsnachweis" (məsələn, sertifikatlı elektrikçi, sertifikatlı santexnik) olmalıdır.

Tam dövrəli (Hərtərəfli Əl İşçisi). "A-dan Z-yə" tam xidmət təklif edən özəl sənətkarlar və ya kiçik firmalar (çox vaxt bunlar bütün əsas mənzil təmir işlərini yerinə yetirən kiçik podratçılardır).

Vyanadakı təmir işləri kiçik bir mənzildə kosmetik təmirdən tutmuş bütün binanın tam təmirinə və ya tramvay yollarının dəyişdirilməsinə qədər müxtəlif formalarda olur. Gəlin əsas növlərə daha yaxından nəzər salaq.

Avstriyanın paytaxtında çoxlu sayda köhnə yaşayış binaları (19-cu əsrin sonu və 20-ci əsrin əvvəllərinə aid "Qrinderşteyn" binaları adlanır) və adambaşına düşən yeni binalar nisbətən azdır. Buna görə də, mənzillərin təmiri və yenidən qurulması olduqca aktual mövzudur. Əsas təmir növləri bunlardır:

Kosmetik təmirlər (Oberflächenrenovierung). Ən sadə növ divarların rənglənməsini, divar kağızı və döşəmənin dəyişdirilməsini, rozetkaların və açarların yenilənməsini, qapıların təmirini və sadə santexnika işlərini əhatə edir. Bu təmirlər adətən xarici görünüşü təravətləndirmək üçün edilir.

Kiçik bir mənzilin (30-50 m²) kosmetik təmirinin dəyəri 5000 ilə 15.000 avro arasında dəyişə bilər və müddəti bir neçə həftədən bir aya qədər dəyişə bilər (divar hazırlığı və boya qurutma müddəti daxil olmaqla).

Əsaslı təmir (Komplettrenovierung). Bu, kommunal sistemlərin (elektrik, santexnika, istilik) tamamilə dəyişdirilməsini, divarların düzəldilməsini, pəncərələrin dəyişdirilməsini və yük daşımayan arakəsmələrin tamamilə yenidən qurulmasını və ya sökülməsini əhatə edir.

Köhnə evlərdə köhnə qaz qazanları tez-tez müasir kombinasiyalı sistemlərlə əvəz olunur və ya istilik sistemi qazdan elektrikə çevrilir. Əsaslı təmir, demək olar ki, məhdud bir məkanda hazır yeni bir tikinti kimidir. Bu, adətən 2-6 ay çəkir və tikinti normalarına ciddi riayət etməyi tələb edir.

Vyanada köhnə bir mənzilin tam təmirinin orta qiyməti kvadrat metr üçün 800–1200 avrodur (və ya 100 kvadrat metrlik mənzil üçün təxminən 80.000–120.000 avro). Bu, divarların və döşəmələrin vəziyyətindən, işin mürəkkəbliyindən və seçilən materiallardan asılıdır.

Vyana mənzilini təmir edərkən əlavə çətinliklər tez-tez yaranır:

Hava və memarlıq məhdudiyyətləri. Məsələn, şəhər mərkəzində fasadın rəngini dəyişdirmək, görünən yerlərdə kondisioner quraşdırmaq və s. qadağandır. Tarixi mərkəzdəki pəncərələr bəzən köhnə çərçivələrini (spechtrat) qorumaq tələb olunur ki, bu da daha baha başa gəlir.

Koordinasiya və icazələr. Yenidənqurma (məsələn, otaqların birləşdirilməsi, mətbəx/vanna otağının köçürülməsi) müvafiq orqanlar tərəfindən təsdiqlənməlidir (DA27, MA 40). Vyanada qonaq otağının yenidən qurulması "yaşıl vergi" ödəməyi və ya rayonlaşdırma icazəsi almağı tələb edə bilər.

Köhnə kommunal xidmətlər. Bir çox köhnə evlərdə hələ də çuqun və ya asbest boruları var. Onların dəyişdirilməsi böyük, ayrı bir təmir layihəsi ola bilər.

Tipik qiymətlər və müddətlər. Ən son ekspert qiymətləndirmələrinə görə, Vyanada mənzil təmiri təxminən aşağıdakı kimi başa gələcək (təxminən):

• Kosmetik təmir (rəngləmə, kafel, döşəmə) 30–50 m²: 5.000–10.000 avro, 2–4 həftə.
• Əsaslı təmir (100 m², mətbəx/vanna otağının dəyişdirilməsi daxil olmaqla): 80.000–120.000 avro, müddəti 3–6 ay.
• Pəncərənin dəyişdirilməsi (1 m² sahə) – 200–400 avro/m².
• Yeni qapının quraşdırılması (daxili) – hər hissə üçün 500 avrodan başlayaraq.
• Hamam santexnikasının tamamilə dəyişdirilməsi (işlər kompleksi): 8.000–15.000 avro.

Vyana fərdi evləri (adətən şəhərin kənarında və xaricində, eləcə də şəhərətrafı ərazilərdə və ətraf ərazilərdə) fərqli bir təmir cədvəlinə uyğundur: Bu təmirlər adətən daha geniş iş tələb edir. Əsaslı ev təmirinin ("Kapitalsanierung") əsas mərhələləri bunlardır:

Dizayn və icazə. Bu, xüsusilə damın təmiri, yeni konstruksiyaların əlavə edilməsi və ya dayaq konstruksiyalarının dəyişdirilməsi zamanı vacibdir. Avstriyada əksər böyük layihələr üçün icazə ( Baubewilligung ) tələb olunur. Hesablamaları aparmaq üçün tez-tez memar və ya konstruksiya mühəndisi işə götürülür.

Söküntü və kobud təmir (Rohbauarbeiten). Buraya köhnə konstruksiyaların sökülməsi (köhnə dam və divarların sökülməsi, səthlərin düzəldilməsi və genişləndirmə üçün təməl və ya bünövrənin tökülməsi) daxildir.

Dam və Fasad (Dach und Fassade). Enerji qənaəti üçün damın təmiri və ya dəyişdirilməsi (kafel, metal, bitumlu şifer - seçim qiymətə təsir edir) və fasad izolyasiyası. Məsələn, bitumlu şiferlərin qiyməti ~20–30 €/m², klassik keramika plitələrinin qiyməti - 10–25 €/m², mis təbəqələrin qiyməti - 80–100 €/m².

Kommunal sistemlər (Hausinstallation). Sistemlərin tamamilə yenidən dizaynı: yeni qaz qazanı və ya istilik nasosu, boruların və naqillərin dəyişdirilməsi. Bu, on minlərlə avroya başa gələ bilər (müasir Buderus və ya Vaillant qazanının quraşdırılması 5000–10000 avroya başa gəlir, üstəgəl quraşdırma xərcləri).

İzolyasiya və enerji səmərəliliyi (Sanierung der Gebäudehülle). Buraya damın, fasadın və döşəmənin izolyasiyası, eləcə də pəncərələrin enerjiyə qənaət edən pəncərələrlə (üçqat şüşəli pəncərələr) əvəz edilməsi daxildir. Bu cür işlər çox vaxt qismən dövlət tərəfindən subsidiyalaşdırılır (bu barədə aşağıda daha ətraflı danışacağam).

Tamamlama işləri (Innenausbau). Daxili arakəsmələrin tikintisi, kommunikasiyaların quraşdırılması, döşəmə, rəngləmə və suvaqlama, mətbəx və məişət texnikasının quraşdırılması.

Landşaft dizaynı və son tikinti (Fertigstellung). Vyana bölgəsindəki evlərin çox vaxt özəl bağları olur: abadlıq, bağ yolları və dayanacaq son mərhələyə daxildir.

Kapital tikinti (Kapitalbau) sadəcə təmirdən daha çox şeydir; bəzən buna "tam təmir" və ya tam yenidənqurma deyilir. Lakin, düzgün planlaşdırma ilə müasir texnologiyalar köhnə bir evi enerjiyə qənaət edən bir evə çevirə bilər: fasadı tamamilə dəyişdirmək, günəş panelləri quraşdırmaq və döşəmələri izolyasiya etmək.

Ölkə evləri üçün xüsusi nüanslar:

Əsaslı təmir və genişləndirmələr. Bir çox binalar üçün çardaq və ya qarajın əlavə edilməsi tələb oluna bilər; belə hallarda planlaşdırma qərarları yerli mənzil idarələrinin təsdiqini tələb edir (xüsusən də əmlak bələdiyyə mülkiyyətində deyil, özəl mülkiyyətdədirsə).

Sanitariya və kommunal xidmət tələbləri. Kottec ərazilərində mərkəzi kanalizasiya sistemi (septik çən) olmaya bilər, buna görə də təmir işləri planlaşdırılarkən yerli kommunal xidmətlər nəzərə alınmalıdır.

Maliyyələşdirmə. Böyük evlərin təmiri adətən yüz minlərlə dollara başa gəlir. Bir çoxları bu cür layihələri daşınmaz əmlakla təmin edilmiş ipoteka kreditləri ilə maliyyələşdirir. Enerji səmərəliliyi subsidiyaları xərclərin azaldılmasına kömək edir.

Ev təmirinin mərhələlərinə nümunə:

*Regiondan və komplektasiya səviyyəsindən asılıdır.

Gördüyünüz kimi, fərdi evin əsaslı təmiri genişmiqyaslı və bahalı bir işdir. Bununla belə, investisiya yüksək keyfiyyətli işlərlə tam şəkildə geri qaytarılır: ev enerjiyə qənaət edən və rahat olur, asanlıqla kirayəyə verilir və ya sərfəli şəkildə satılır.

Bundan əlavə, faiz dərəcələri hazırda aşağı düşdüyü üçün ev sahibləri tez-tez təmir üçün kredit götürürlər və bu da bu cür investisiyaları daha əlverişli edir.

Vyana geniş yollar, tramvaylar və səkilər şəbəkəsinə malik böyük bir metropolisdir. Şəhərin küçə və yol infrastrukturu müntəzəm olaraq yenilənir:

Əsas küçə təmirləri. Buraya köhnə asfalt və ya daş döşəmənin sökülməsi, təməlin möhkəmləndirilməsi və yeni asfalt və ya səki daşlarının çəkilməsi daxildir. Adətən, şəhər hər 20-30 ildən bir bir küçəni tamamilə təmir edir.

Layihə parametrləri dəyişə bilər: tramvayları olan prospektlər (məsələn, Hauptstraße, Ring) üçün də tam yol dəyişdirmə işləri aparılır. Daha böyük layihələr (körpülər, yol ötürücüləri) on milyonlarla avroya başa gələ bilər.

Səkilər və velosiped yolları. Son illərdə Vyana velosiped yolları şəbəkəsini fəal şəkildə genişləndirir və piyada zonalarını təkmilləşdirir. Bu layihələrə bordürlərin və səki örtüyünün dəyişdirilməsi, drenaj sistemlərinin əlavə edilməsi daxildir.

Misal üçün, " Asfaltdan çıxmaq " layihəsi köhnə meydanların yaşıllaşdırılmasını əhatə edir - bu da küçə təmirinin bir hissəsidir (şəhərin abadlaşdırılması təşəbbüslərinə baxın).

Tramvay və metro təmiri. Qeyd edildiyi kimi, Wien er Linien hər il onlarla kiçik və böyük layihə həyata keçirir: 2025-ci ildə onlar təxminən 11 km rels və 45 yoldəyişən qurğunu dəyişdirməyi planlaşdırırlar.

Hər bir belə tikinti layihəsi yol hərəkətinə təsir göstərir, işlər zamanı yolların bağlanması və dolama yolların çəkilməsi baş verir. Sakinlər şəhər veb saytları və tətbiqləri (məsələn, ARBÖ və ya VerkehrsInfo ) vasitəsilə mövcud yol hərəkəti vəziyyətini izləyə bilərlər.

Vyanada yol tikintisi üçün vaxt cədvəlləri və xərclər dövlət müqavilələri və tenderləri vasitəsilə izlənilir. Layihələndirmədən qəbula qədər bütün mərhələlər Yol Polisi (MA 37) və yol işçiləri həmkarlar ittifaqı MA 28 tərəfindən tənzimlənir.

Layihələr şəhər büdcəsindən və çox vaxt qismən federal və Avropa fondlarından (məsələn, səs-küydən qorunma divarları və ya eko-layihələr üçün) maliyyələşdirilir.

Yol təmiri niyə vacibdir: Ən vacib şey nəqliyyat təhlükəsizliyi və dayanıqlılığıdır. Yeni səki qəzaları azaldır və küçələrin ömrünü uzadır. Məsələn, Wien er Linien köhnə relsləri dəyişdirdikdən sonra tramvayların dəqiqliyini artıra bildi (investisiya 2024-cü ildə təsdiqləndi və artan xidmət etibarlılığı ilə özünü doğrultdu).

Şəhər həmçinin dayanıqlılığa can atır: velosiped şəbəkələrinin genişləndirilməsi və yaşıllaşdırma işləri iqlim məqsədləri ilə əlaqələndirilir (az asfalt yayın sərin keçməsi deməkdir).

Ümumiyyətlə, Vyanadakı yol işləri illik dövr üçün nəzərdə tutulmuş davamlı bir prosesdir: yayda asfaltlama ən aktivdir (hava əlverişlidir) və qışda şəhərdaxili layihələr həyata keçirilir.

Vyanadakı əmlak sahibləri üçün mövcud olan seçimləri başa düşmək üçün mövcud xidmətlərin çeşidini nəzərə almaq vacibdir. Burada demək olar ki, hər hansı bir ehtiyac üçün seçimlər tapa bilərsiniz.

Vyananın təmir bazarı kiçik təmirlərdən tutmuş tam təmir və son tamamlama işlərinə qədər tam xidmətlər təklif edir. Əsas iş və xidmət növlərinə aşağıdakılar daxildir:

• Ümumi təmir işləri. Boyama (rəngləmə, qobelen), döşəmə (parket, laminat, flis), suvaq və gipsokarton işləri, yeni divar konstruksiyası.
• Santexnika (Quraşdırmaçı). Santexnika qurğularının quraşdırılması və təmiri – boruların dəyişdirilməsi, vanna və duş kabinlərinin, unitazların, lavaboların və istilik sistemlərinin quraşdırılması.
• Elektrik quraşdırma. Rozetkaların, açarların, işıqlandırmanın köçürülməsi və ya əlavə edilməsi, paylayıcı lövhələrin quraşdırılması, məişət cihazlarının qoşulması.
• İstilik və ventilyasiya (İstilik/Luftung). Qazanların, radiatorların və döşəməaltı istilik sistemlərinin quraşdırılması və təmiri; müasir istilik nasosu və ya günəş kollektoru qurğuları.
• Dülgərlik və şkaf istehsalı (Tischlerei/Schreiner). Biz qapılar, quraşdırılmış şkaflar, xüsusi mətbəxlər, pilləkənlər və parket döşəmələri istehsal edirik.
• İxtisaslaşmış xidmətlər. Fasad örtüyü, səs izolyasiyası, ağıllı ev sisteminin quraşdırılması, balkon abadlaşdırılması (grünanlage) və daha çox.
• Tamamlama işləri (Innenausbau). Dekorativ daxili bəzək – mozaika plitələr, bədii divar bəzəkləri, nadir yüksək keyfiyyətli suvaqlar (məsələn, mərmər teksturalı).

Vyanadakı demək olar ki, hər bir təmir şirkəti bu xidmətləri ya müstəqil olaraq, ya da subpodratçılar vasitəsilə təklif edir. Əsas mənzil təmirləri üçün baş podratçı əksər hallarda bir qrup işçi toplayır və bütün mərhələlərə nəzarət edir.

Yaşayış və kommersiya əmlakının təkmilləşdirilməsi xidmətləri xüsusi qeyd olunmağa layiqdir Böyük şirkətlərin ofislərdən restoranlara qədər biznes müştərilərinə həsr olunmuş şöbələri var.

Onlar ofisləri yenidən dizayn edirlər; İsveçrə qanunvericiliyi tez-tez iş yerlərinin uyğunlaşdırılmasını tələb edir (məsələn, əlillər üçün maneələr və liftlər). Vyanada kafe və butiklər üçün — dizayner interyerləri üçün — rebrendinq təmirləri populyardır.

Bazar həmçinin əlavə xüsusi xidmətlər təklif edir:

• Pəncərə və qapı quraşdırılması. Çox vaxt ölçülər götürülməklə və şüşə seçimi daxil olmaqla, hazır vəziyyətdə yerinə yetirilir.
• Təhlükəsizlik. Video nəzarət, siqnalizasiya və seyf qapılarının quraşdırılması.
• Təmizlik xidmətləri. Təmirdən sonra bir çox şirkət ərazinin təmizlənməsi xidmətləri təklif edir.
• Nəqliyyat xidmətləri. Tikinti materiallarının və söküntü avadanlıqlarının icarəyə verilməsi.

Beləliklə, bu gün Vyanada aparılan təmir işləri çoxsaylı mütəxəssislərin və şirkətlərin iştirakını tələb edən mürəkkəb bir prosesdir. Əsas üstünlüklər keyfiyyət və məsuliyyətdir: Avstriyada podratçı və onun sığortası istənilən əsas işə görə məsuliyyət daşıyır.

Etibarlı tikinti şirkəti və ya podratçı tapmaq ev sahibi üçün vacib bir vəzifədir. Daha əvvəl qeyd edildiyi kimi, təcrübəyə və nüfuza diqqət yetirmək ən yaxşısıdır. Rəsmi reytinqlər azdır, lakin bir neçə qayda var:

Ən yaxşı şirkətlər. Vyanadakı ən böyük baş podratçılar PORR Bau, Strabag (Avstriyada bölməsi olan beynəlxalq holdinq), König & Heinrich, Wien erberger (əsasən kərpic inşaatçısı, eyni zamanda tikinti bölmələri olan) və bir sıra kiçik firmalardır (məsələn, LeBe Bau, Obenauf və Rudolf Hödl).

Onlar əksər hallarda böyük layihələrlə (hündürmərtəbəli binalar, ofislər) işləyirlər, lakin bəziləri də lüks təmirlərlə işləyirlər.

İxtisaslaşmış şirkətlər. Bəzi firmalar xüsusilə köhnə binaların əsaslı təmirinə diqqət yetirirlər — məsələn, Wohnfonds Wien sosial layihələr üçün etibarlı podratçılarla tərəfdaşlıq edir.

Həmçinin uzun tarixə və Vyana bazarının xüsusiyyətlərinə dair məlumata malik bir çox yerli ailə şirkətləri (adlarında "Baugeschäft" olan) mövcuddur.

Təcrübədən aşağıdakı addımları tövsiyə etmək olar:

Lisenziyaları və peşəkar birliklərdəki üzvlüyü yoxlayın. Baumeisterinnung (Tikinti Ustaları Birliyi) üzvlüyüdür

Etibarlı kanallardan istifadə edin. Məsələn, Wirtschaftskammer Wien qeydiyyatdan keçmiş tikinti şirkətlərinin siyahılarını saxlayır. Peşəkar veb saytlar və kataloqlar (müstəqil kataloqlarda rəqabət tapmaq çətindir; məsələn, aktiv şirkətlər adətən rəsmi zurzbauen.at portalında sadalanır)

Rəyləri oxuyun və suallar verin. Houzz kimi almandilli forumlarda insanlar təmir işlərinin nümunələrini paylaşırlar. Ağızdan-ağıza yayılan tövsiyələr dəyərli bir mənbədir. Məsələn, sakinlər şərhlərə tez cavab verən və son tarixlərə əməl edən podratçıları tövsiyə edirlər.

Onların portfelini yoxlayın. Podratçının tamamlanmış layihələrini (onların razılığı ilə) ziyarət etmək sizə keyfiyyət barədə daha yaxşı təsəvvür verəcəkdir. Bəzi şirkətlər işlərinin video hesabatlarını hazırlayırlar.

Qiymətləndirmələri müqayisə edin. 2-3 müstəqil qiymətləndirmə sifariş edin. Əgər uyğunsuzluqlar əhəmiyyətlidirsə, səbəbini öyrənin. Bəzən daha ucuz bir podratçı materiallarda və ya müddətlərdə səhv edir. Ən yaxşısı bir neçə əlaqəli şirkətin (epoksi, kafel, boya) əlaqələndirilmiş şəkildə birlikdə işləməsidir.

Müqavilə riskləri əhatə edir. Müqavilədə aydın şərtləri daxil edin: layihə mərhələləri üçün ödəniş cədvəli, gecikdirilmiş son tarixlərə görə cərimələr və zəmanət bəndi (Avstriyada tikinti işlərinə üç ilə qədər zəmanət verilir, bir ildən sonra yoxlama aparılır).

Yerli mülahizələr. Çoxmənzilli binalarda bir çox təmir işləri tikinti icazəsi (Hausverwaltung) və müvafiq orqanların təsdiqini tələb edir (məsələn, fasad dəyişdirilərkən "müsbət Begutachtung" tələb olunur). Nüfuzlu bir podratçı bütün lazımi sənədləri doldurmağınıza kömək edəcək.

Vyana qanunsuz "qonaq işçiləri" qəbul etmir: əksər nüfuzlu mənzil və ev sahibləri rəsmi qeydiyyat tələb edir. Bundan əlavə, köhnə binalardakı layihələr tez-tez memarlarla məsləhətləşmələr və rayonlaşdırma tələb edir (məsələn, tarixi fasada zərər verməmək üçün).

Keyfiyyət sertifikatları çox vacibdir : elektrikçinin Elektromeister cihazı, qaz ustasının Installateurbefähigung cihazı, inşaatçıların isə Baumeisterprüfung və ya Gewerbeschein cihazı olmalıdır. Podratçının yerli qaydalarla tanış olduğundan əmin olun (şəhər hakimiyyəti MA37 ciddi şəkildə uyğunluq tələb edir).

Əsas tövsiyə: ən aşağı qiymətin arxasınca düşməyin, əksinə qiymət, son tarixlər və podratçının etibarlılığı arasında tarazlıq axtarın.

Ümumiyyətlə, peşəkar şirkət daha bahalı, lakin daha etibarlıdır. Yerli özəl podratçılar adətən daha az pul tələb edirlər, lakin heç bir zəmanət vermirlər. Onlar "gözlə hazırlanmış" "taxta pəncərələr"ə sahib ola bilərlər, daha böyük şirkətlər isə etibarlı təchizatçılarla (avro qapılar, sertifikatlı borular) işləyirlər.

Müştərilərə Vyanadakı peşəkar tikinti şirkətlərini işə götürməyi tövsiyə edərkən, bunun təmirin bütün standartlara cavab verəcəyinə zəmanət verdiyini izah edirəm. Məsələn, köhnə bir evdə naqilləri necə təhlükəsiz şəkildə quraşdıracağını yalnız lisenziyalı bir elektrikçi bilir.

Nəhayət, tövsiyə olunan şirkətlər: müəyyən edilmiş "rəsmi" reytinqlər olmasa da, təcrübə göstərir ki, yaxşı nüfuza malik şirkətlərə etibar etmək adi haldır. Bunlara aşağıdakılar daxildir:

• PORR Bau GmbH, Avstriya tikinti bazarında (infrastrukturdan yaşayış sahələrinə qədər müxtəlif layihələr) liderlərdən biridir.
• König & Heinrich, evlər, ofislər tikən və təmir edən, çoxmənzilli binaların tikintisində təcrübəyə malik böyük bir Vyana şirkətidir.
• Wohnfonds Wien (layihələri satınalmalar yolu ilə maliyyələşdirir) özü podratçı deyil, lakin Vyananın yataqxanalarını modernləşdirmək üçün nüfuzlu şirkətlərlə sıx əməkdaşlıq edir.

Kiçik təmir işləri üçün məşhur Vyana sənətkarlarına müraciət edə bilərsiniz: məsələn, "Allround Handwerker Wien" (hər növ iş) və ya "Malermeister Wien" (rəngləmə işi) firmaları - onlar çox vaxt 3 ilə qədər iş üçün zəmanət verirlər.

Avstriyada təmir xərcləri layihələr planlaşdıranlar üçün həmişə narahatlıq doğurur. Vyanada bu xərclər qonşu ölkələrə nisbətən daha yüksək olsa da, xidmətlərin keyfiyyəti ənənəvi olaraq çox yüksəkdir.

Vyanada təmir xərcləri bir çox amillərdən asılıdır:

İşin həcmi və mürəkkəbliyi. Kvadrat metr nə qədər çox olarsa və mərhələlər (sökülmə, yenidənqurma, kommunal işlər) nə qədər çox olarsa, bir o qədər baha başa gəlir. Otaqdakı "isti lampa"nı təmir etmək bütün mənzili təmir etməkdən daha ucuzdur.

Materialın keyfiyyəti. Qiymətlər markadan və materialın növündən asılı olaraq dəyişir. Məsələn, büdcə keramika plitələrinin qiyməti 15-30 avro/m², dizayner plitələrinin qiyməti isə 60-100 avro/m²-dir. Klassik Avstriya palıd parketinin qiyməti 80-150 avro/m² ola bilər. Materiallar (pəncərələr, radiatorlar, santexnika) nə qədər bahalı olarsa, yekun qiymət bir o qədər yüksək olar.

Əmlakın yeri. Mərkəzi ərazilərdə ( Innere Stadt , Josefstadt ) işlər tarixi mərkəzə ziyan vurma riskinin artması, xarici tələblər və icazə tələbləri səbəbindən daha bahalı ola bilər. Şəhərətrafı ərazilərdə və ya şəhərətrafı ərazilərdə ( Favoriten , Donaustadt , Niederösterreich) eyni iş üçün qiymətlər çox vaxt 10-20% aşağı olur.

Podratçının seçilməsi. Böyük şirkətlər etibarlılıq və zəmanətlərinə görə daha çox pul tələb edirlər, lakin bəzən materiallar üçün daha aşağı qiymətlər (toplu alışlar) tələb edirlər. Özəl podratçılar rəsmi müqavilə və ya zəmanət olmadan iş üçün daha aşağı qiymətlər təklif edə bilərlər.

Mövcud bazar şərtləri. İnflyasiya və enerji və material qiymətlərinin artması səbəbindən 2025-ci ildə tikinti xərcləri 2020-2021-ci illərdəkindən daha yüksəkdir. Avstriyada tikinti materiallarının qiyməti son üç ildə 5-10% artıb. Polad və taxta qiymətlərinin artması xüsusilə nəzərə çarpır (qlobal iqtisadi şəraitə görə).

Vyanadakı mütəxəssislər üçün orta hesabla əmək haqqı nisbətən yüksəkdir: ixtisaslı işçi üçün orta qiymət (materiallar xaric) saatda 30 avrodan 60 avroya qədər dəyişir (peşədən asılı olaraq: elektrikçi rəngsazdan daha çox pul ala bilər). Bu o deməkdir ki, bir qapının quraşdırılması (iki saatlıq iş) qapının özü xaric olmaqla saatda ən azı 100-150 avroya başa gəlir.

Vyanada təmir işlərinin nə qədər başa gələ biləcəyini təxmin etməyə kömək etmək üçün orta göstərici qiymətlər aşağıda verilmişdir:

Mənzilin kosmetik təmiri (30–50 m²):

• Divar boyama: 8–15 avro/m² (astar və iki qat boya daxil olmaqla).
• Laminat və ya parket: 30–50 avro/m² (material + quraşdırma).
• Kafel (mətbəx/vanna otağı): 25–40 avro/m² (əlavə məhlul).

Cəmi: bütün təmir üçün təxminən 5.000–10.000 avro (işçi qüvvəsi və materiallar). Misal: kiçik bir mənzildə iki otağın rənglənməsi və döşəmənin dəyişdirilməsi – 6.000 avro; suvaq və divar kağızı – 3.000 avro.

Mənzilin əsaslı təmiri (80–100 m²):

• Elektrik enerjisi: hər nöqtə üçün 100–150 avro (rozetka/işıq), üstəgəl paylama lövhəsi və avtomatlaşdırma üçün 150–300 avro.
• Santexnika: 7-12 metrlik qaldırıcıda boruların dəyişdirilməsi – 3000 avroya qədər, yeni vanna/duş quraşdırılması – 1500–3000 avro, tualet – 500–1000 avro.
• Mətbəx: gövdə və fasadlar – 3000–8000 avro (IKEA üslubunda və ya Schreiner-dən sifarişlə).
• Söküntü və gizli işlər: ~10–15 min avro (tikinti tullantıları, qısamüddətli podratçılar üçün xərclər).

Ümumilikdə, 100 m² orta səviyyəli mənzilin tam hazır təmiri 80.000–120.000 avroya başa gələ bilər. Buraya işçi qüvvəsi, materiallar və mebel daxildir. Dizayn layihəsinin daxil edilməsi əlavə 2.000–5.000 avro əlavə edə bilər.

Şəxsi evin əsaslı təmiri (150–200 m²). Xərclər təmirin həcmindən asılı olaraq dəyişir, lakin adətən 150.000 avrodan 300.000 avroya qədər dəyişir (açar təhvili). Məsələn, 150 m² evin dam örtüyünün dəyişdirilməsi, fasad izolyasiyası və kommunal sistemin tam dəyişdirilməsi daxil olmaqla əsaslı təmiri çox vaxt 200.000–250.000 avro civarında başa gəlir. "Lüks" elementlər (inkişaf etmiş panellər, dizayner örtükləri) olmadan qiymət 150.000 avrodan başlayır.

Yol və küçə təmiri:

• Şəhər küçəsinin 1 km-nin asfaltlanması (iki zolaqlı və təməlin tamamilə yenilənməsi) - təxminən 1-2 milyon avro.
• Səki döşəməsi (1000 m²) – 50–100 min avro (plitə növündən asılı olaraq).
• Tramvay yollarının dəyişdirilməsi (1 km) – təxminən 3–5 milyon avro (bünövrənin hazırlanması və elektrik işləri daxil olmaqla).
• Küçənin kiçik bir hissəsinin (100 m-ə qədər) təmiri on minlərlə avroya başa gəlir.

Bu rəqəmlər tövsiyə xarakteri daşıyır. Layihənin son qiyməti bütün hallarda dəyişə bilər. Qiymətləndirməni hesablayarkən podratçılardan ətraflı məlumat almaq vacibdir: kobud işlər, bitirmə işləri, tullantıların daşınması xərcləri və komissiya haqları üçün ayrıca qiymətləndirmələr (məsələn, kiçik işlər üçün təmirçilər çox vaxt qalan materialları özləri üçün saxlayırlar).

İnvestorlar üçün təmir işləri yalnız rahatlıqla deyil, həm də pulla bağlıdır. Düzgün şəkildə həyata keçirilən təmir işləri əmlakın dəyərini əhəmiyyətli dərəcədə artıra və icarə potensialını sürətləndirə bilər.

Vyana daşınmaz əmlakına investisiya qoyuluşuna gəldikdə , təmir əsas amillərdən biridir: satış qiymətinə, icarə sürətinə və icarə qiymətlərinə təsir göstərir. Səbəbləri bunlardır:

Əmlak dəyərlərinin artması. Keyfiyyətli təmirdən sonra ev qiymətləri adətən əhəmiyyətli dərəcədə artır.

Mənim təcrübəmə əsasən, Vyanada təmir olunmuş mənzilin (yeni mətbəx və vanna otağı ilə) qiyməti ilkin qiymətindən 10-20% daha yüksək ola bilər. Məsələn, əsaslı təmirə 20.000 avro investisiya qoymaqla, sahibi mənzilin bazar dəyərini 30-40.000 avro artıra bilər.

Kirayə cəlbediciliyinin artırılması. Gənc kirayəçilər və ailələr elektrik, istilik və santexnika kimi çətinliklər olmadan müasir mənzillər üçün daha çox pul ödəməyə hazırdırlar. Enerjiyə qənaət edən pəncərələri olan təmirli mənzillər uzunmüddətli kirayəçiləri cəlb edir.

Avstriyada enerji səmərəliliyi də vacibdir: "yaşıl pasport"a (Ecopassport) malik mənzillər 5-10% daha baha qiymətə kirayəyə götürülə bilər.

Sürətləndirilmiş geri ödəmə. Məqsəd icarədirsə, təmir işləri dayanma müddətini azaldır (əmlak kirayəçini daha az gözləmək üçün boş qalır) və aylıq icarə haqqını artırır. Bundan əlavə, təmir işləri istismar xərclərini (səmərəli istilik) azaldır ki, bu da sahibi üçün faydalıdır.

Mənzil tələblərinə cavab vermək. Vyana tikinti normalarını fəal şəkildə yeniləyir (məsələn, məcburi divar izolyasiyası və sayğacların quraşdırılması). Yeni standartlara uyğun təmir edən investorlar təcili təmir ehtiyacından qaçınır və "inkişaf üçün imkanları olan" mənzil alırlar.

Müştərilər məndən tez-tez soruşurlar: "təzə rənglənmiş" mənzil almağa dəyərmi, yoxsa hələ də təmir olunmalı olan mənzil?

Vyanaya köçməyi planlaşdıranlar və mənzil axtaranlar üçün təmir vacib bir məsələdir:

Əvvəlcədən planlaşdırın. Başqa ölkədən köçsəniz, ev aldıqdan sonra təmir edəcəyinizi və ya kirayə götürəcəyinizi əvvəlcədən düşünməyiniz yaxşıdır. Köçməyinizi son mənzilinizə köçməyə hazır olduğunuzdan ən azı bir ay əvvələ planlaşdırmağı məsləhət görürəm.

Məsələn, "təmir altında" bir mənzil kirayələyirsinizsə, ev sahibi ilə X ay ərzində artıq təmir edilmiş mənzilə köçəcəyinizə razılaşın.

Hüquqi aspektlər. Bəzi MDB ölkələrindən fərqli olaraq, Avstriyada icarə müqavilələri adətən mebelsiz bağlanır ("unmöbliert"). Ev sahibləri nadir hallarda təmir üçün pul ödəyirlər; uzunmüddətli icarələrdə bu, daha çox kirayəçinin məsuliyyətidir (və müqaviləyə tez-tez "koenergie" - illik qəza sığortası ilə bağlı bənd daxil edilir).

İpoteka və kreditlər. Təmir üçün mənzil alarkən, bankın "tamamlanmış ev"in təminatı ilə kredit verəcəyini unutmayın.

Buna görə də, divarları boş bir otaqlı mənzil almaq daha böyük ilkin ödəniş tələb edə bilər və ya sizi alış və təmir üçün ipoteka kreditindən istifadə etməyə məcbur edə bilər (Avstriyada banklar təmir üçün kredit şərtlərində olduqca güzəştli olurlar, çünki işdən sonra mənzil qiymətinin artması müşahidə olunur).

Vyanaya köçən müştərilərimin çoxu qeyd edib: “Dayanacaq yerinin olması və tikinti materiallarının harada və necə saxlanıldığını dəqiq bilmək vacibdir - binanın yaxınlığında dayanacaq yerinin olmaması səbəbindən avadanlıqların gecikməsi ilə bağlı bir neçə halla qarşılaşmışıq.”

Köçürmə zamanı liftin işləməsi və ya digər mənzillərin sakinləri kimi kiçik gündəlik detallar da nəzərə alınmalıdır.

Vyana bazarı sərt şəkildə tənzimlənir, lakin düzgün yanaşma ilə təmir işləri tez bir zamanda başa çatdırıla bilər: mənim təcrübəmə görə, düzgün planlaşdırma (addım-addım proseslər, materialların əvvəlcədən alınması) 50 m² mənzilin əsaslı təmirdən sonra 2-3 ay ərzində tamamlanmasına imkan verir.

Əsas məsələ təcrübəli layihə koordinatoru ilə işləməkdir (bu, memar və ya podratçı meneceri ola bilər). Sonra köçdüyünüz zaman "yarı təmirli" deyil, hazır, rahat bir eviniz olacaq.

Xülasə, Vyanada təmir işləri aparmaq çətin, lakin tamamilə yerinə yetirilə bilən bir işdir. Yüksək xərclərə və bürokratik çətinliklərə baxmayaraq, burada sizə lazım olan hər şey mövcuddur: ixtisaslı sənətkarlar, müasir materiallar və dövlət dəstəyi.

Təmir işləri çox vaxt mövsümi amillər (qışda sadə kosmetik işlər, yayda asfalt örtüyü və dam örtüyü) nəzərə alınmaqla il ərzində başlayıb başa çatdırılmalıdır.

Oxucular üçün məsləhət: təmirə hazırlıqlı yanaşın. Ev alarkən və ya kirayəyə götürərkən divarların, pəncərələrin və kommunal xidmətlərin vəziyyəti barədə soruşun. "Gözlənilməz xərclər" üçün ən azı 10-20% büdcə ayırın (köhnə taxta və ya kif tez-tez əsaslı ev təmirləri zamanı əmələ gəlir).

Əvvəldən nüfuzlu podratçıları seçin (təcili olaraq, açıq şəkildə deyil, tövsiyələr əsasında) və müqavilə imzalayın. Lazım gələrsə, subsidiyalardan yararlanın — ştat və şəhər enerji səmərəliliyi xərclərini azaltmağa kömək edir.

Bu yolla, siz yalnız etibarlılığı və rahatlığı təmin etməklə yanaşı, həm də gələcək kapitalınıza sərfəli bir investisiya qoyacaqsınız. Və unutmayın: təmir işləri yeni bir ölkədə həyat keyfiyyətinizə qoyulan bir investisiyadır.