Vyanada Altbau Mənzilinin Alınması: Tarixi Binaya İnvestisiya Etməyə Dəyərmi?

Vyana, tarixi memarlığın qorunub saxlanıldığı, həm də şəhərin kimliyinin əsas hissəsinə çevrildiyi azsaylı Avropa şəhərlərindən biridir. Mərkəzi küçələrdə gəzərkən onlarla Gründerzeit binasını, dəbdəbəli 19-cu əsr fasadlarını, zərif pilləkən qəfəslərini, hündür tavanları, parket döşəmələri və ikiqat qapıları görəcəksiniz - bunların hamısı bu gün "Altbau" kimi tanınır.

Daşınmaz əmlak alıcıları və investorlar üçün sual qalır: Vyanada köhnə bir binada mənzil almağa dəyərmi?

Bir çox başqa təcili suallar var:

– Belə bir investisiya nə dərəcədə təhlükəsizdir?

– 2024-2025-ci illərdə Vyana bazarında hansı dəyişikliklər baş verib?

– Yerli qanunvericilikdə necə dəyişikliklər olub?

– Risklər və təhlükələr nələrdir?

– Və ən əsası, satın almadan əvvəl nələrə diqqət yetirməlisiniz?

Vyanada mənzil almağı planlaşdırırsınızsa , bu məqalə yoxlama siyahısı yaratmağa və Altbau-nun tipik risklərini əvvəlcədən müəyyən etməyə kömək edəcək.

Bu məqalədə Altbau almağın bütün aspektlərini ətraflı şəkildə əhatə edəcəyik: texniki nüanslardan və hüquqi məhdudiyyətlərdən tutmuş təmir xərclərinə, enerji səmərəliliyinə və potensial qiymət artımlarına qədər.

Avstriyada "Altbau" sözünün hərfi tərcüməsi yoxdur. Gündəlik danışıqda, köhnə fasadı olan və ya uzun müddət təmir olunmamış istənilən binanı "köhnə" adlandıra bilərik. Lakin Vyana daşınmaz əmlakında bu termin daha dərin və daha rəsmi məna daşıyır. Bu termin yaşı deyil, şəhər mədəniyyətinin, tikinti texnologiyalarının və qanunvericiliyin bütöv bir təbəqəsini .

Der Standard kimi qəzetlərdə aşağıdakı ifadələri görəcəksiniz:

"Altbau ist kein Alter, sondern eine kateqoriyae."
(Altbau yaş deyil, bir kateqoriyadır.)

Bu kateqoriya sizin icarə hüquqlarınızı, Eigentümergemeinschaft qarşısında öhdəliklərinizi, əməliyyat xərclərinizi, modernləşdirməyə qoyulan məhdudiyyətləri və hətta gələcəkdə hansı kirayə haqqını ala biləcəyinizi müəyyən edir.

Avstriya tikinti və mənzil sistemi baxımından Altbau ümumiyyətlə 1953-cü ildən əvvəl tikilmiş binalara aiddir. Lakin, bu uzun müddət ərzində fərqli bir "dəyər" şkalası mövcuddur.

• 1945-ci ildən əvvəlki evlər

Məhz bu müddət məhdudiyyəti hüquqi əhəmiyyət kəsb edir. İkinci Dünya Müharibəsinin bitməsindən əvvəl tikilmiş evlər müharibədən sonrakı tikintidən tamamilə fərqli standartlara tabedir. Onların konservasiya statusu, xüsusi bərpa və tamamlama tələbləri ola bilər və bu cür binalarda icarə müqavilələrinin əksəriyyəti MRG qanunu ilə tənzimlənir.

• Gründerzeit dövrü (1870-1914)

Bu, Vyana Altbau-nun zirvəsidir - bazarda ən yüksək qiymətə sahib evlər.

Gründerzeit binaları fərqli bir memarlıq üslubuna malikdir: geniş fasadlar, nəhəng pilləkənlər, bədii bəzəklər və hətta müasir mühəndisləri belə heyrətləndirən yüksək keyfiyyətli kərpic işləri.

Bu tip mənzillər heç bir yeni binanın müqayisə edə bilməyəcəyi məkan hissi yaradır: tavanlar 3,2-3,8 m-ə çatır, otaqlar tez-tez anfilad quruluşa malikdir, pəncərələr çoxlu miqdarda işığa imkan verir və 50-80 sm qalınlığında divarlar unikal mikroiqlim və təbii səs izolyasiyası yaradır.

Əksər əcnəbilər bu iki anlayışı ayırd etməyə çalışarkən səhv edirlər.

"Köhnə mənzil" ( alte Wohnung ) danışıq terminidir və yalnız əmlakın vəziyyətini ifadə edir. Belə bir mənzil aşağıdakı yerlərdə yerləşə bilər:

• 1970-ci illərin bir evində,
• panel strukturunda,
• müharibədən sonrakı yenidənqurma binasında.

Ev pis saxlanıla, elektrik naqilləri zəif ola və onilliklərdir təmir olunmaya bilər, amma qanuni olaraq yenə də Altbau hesab edilməyəcək. Altbau-nu müəyyən etmək üçün əsas meyar evin yaşı deyil, xarakteridir.

Avstriyada "köhnə mənzil" anlayışları fərqli hüquqi və mədəni fərqlərə malikdir. Əcnəbi üçün eyni səslənən şey avstriyalı üçün tamamilə fərqli daşınmaz əmlak kateqoriyaları ola bilər.

Əsas məsələ odur ki, “Altbau” yaşla deyil, memarlıq və hüquqi statusla bağlıdır.

Avstriyalı Willhaben və ya ImmoScout24-dəki reklamda bu sözü görəndə dərhal müəyyən xüsusiyyətlərə malik bir əmlaka baxdıqlarını başa düşür: hündür tavanlar, qalın divarlar, ciddi təmir qaydaları, mümkün istilik məhdudiyyətləri və müəyyən bir kirayə rejimi.

Maraqlı bir detal: bir çox avstriyalı Altbau-nu təkcə daşınmaz əmlak deyil, həm də "memarlıq keyfiyyəti"nin əlaməti hesab edir. Buna görə də, bu cür əmlaklar alıcılar tərəfindən tez-tez "atmosferi" və ərazinin prestijinə görə qiymətləndirilir. Bununla belə, yadda saxlamaq vacibdir ki, cazibədarlıqla yanaşı, alıcı əlavə hüquqi və texniki öhdəliklər də götürür.

Burada təkcə gözəllik deyil, həm də binanın quruluşu vacibdir. Tarixi binalar müxtəlif prinsiplərə əsasən inşa edilib və bu mənzilləri unikal edən də budur.

Vyana Altbau-da aşağıdakıları gözləyə bilərsiniz:

• Çox hündür tavanlar diqqətinizi çəkən ilk şeydir. 320 ilə 380 sm arasında dəyişən bu tavanlar açıq məkan hissi yaradır.
• Nəhəng taxta pəncərələr – onlar tez-tez təmirə ehtiyac duyurlar, lakin vizual olaraq otağı dəyişdirir və bol təbii işığa imkan verirlər.
• Parça-parça döşəməli parket – 100-120 il əvvəl döşənib və hələ də bərpa oluna bilər.
• İkiqat qapılar – otaqlar arasında hətta üçqat qapılar da var.
• Suvaqla bəzədilmiş bəzək minimalist medalyonlardan tutmuş Vyana klassikliyi üslubunda mürəkkəb rozetlərə qədər dəyişir.
• Geniş pilləkənlər – taxta və ya daş pilləkənlər, dəmir məhəccərlər, giriş zalında pəncərələr.
• Qalın divarlar – kərpic hörgüsü təbii istilik tutumu və yaxşı akustika təmin edir.

Bütün bunlar alıcıların xeyli çox pul ödəməyə hazır olduqları "Vyana cazibəsi" hissi yaradır.

Bir mənzilə baş çəkirsinizsə, müharibədən sonrakı binalarda nadir hallarda rast gəlinən üç xüsusiyyətə diqqət yetirin:

1. Pəncərə sillasının dərinliyi – əgər pəncərə sillası 40 sm-dən çoxdursa, bu, demək olar ki, inqilabdan əvvəlki hörgüdür.
2. Qapıların hündürlüyü – Altbau-da standart 2.0 deyil, adətən 2.4-2.8 m-dir.
3. Dolayı detallara köhnə tutacaqlar, bürünc örtüklər, giriş zalındakı mozaikalar, tarixi qapı zəngləri və Gründerzeit üslubunda poçt qutuları daxildir.

Vyanadakı Altbau-nun populyarlığı, təkcə rəqəmlərlə izah edilməsi demək olar ki, mümkün olmayan bir fenomendir. Avstriyalı memarlar bunu "Nerv der Wien er Architektur" . Bir çox şəhər sakinləri üçün bu cür binalar sadəcə "köhnə əşyalar" deyil, həm də şəhərin kimliyinin bir hissəsi, tarixin maddi davamı və müəyyən bir həyat tərzidir.

Buna görə də Gründerzeithausdakı prestijli mənzillər yeni binalardakı ultra-müasir mənzillərdən daha baha başa gələ bilər. Çünki onlar daha texnoloji cəhətdən inkişaf etmiş deyil, müasir tikinti metodları ilə təkrarlana bilməyən məkan, estetika və atmosferin unikal birləşməsini təklif etdikləri üçün.

Altbau-nun əsas üstünlüyü onun miqyas hissidir. Vyana, 19-cu əsrin sonlarında yaşayış binalarında tavanların dörd metrə çata biləcəyi azsaylı Avropa şəhərlərindən biridir. Məkan "nəfəs alır", otaqlar standart sahəsi 80-100 kvadratmetr olsa belə geniş hiss olunur və otaqların nisbətləri hündürlük məhdudiyyətləri, enerji səmərəliliyi standartları və kompakt planları ilə yeni binalarda çatışmayan harmoniya hissi yaradır.

Hündür qapılar, geniş anfiladalar, böyük pəncərələr, pəncərələr və həyət qalereyaları hətta adi, gündəlik həyatın daha ölçülü və estetik cəhətdən xoş göründüyü "memarlıq teatrı" hissi yaradır. Bir çox alıcı Altbau-nun yeni beton blokda satın alınmayan xarakterini - zaman hissini, unikal bir tarixi yüksək qiymətləndirir.

İkinci səbəb qədim tikililərin keyfiyyətidir.

Avstriyalı inşaatçılar tez-tez deyirlər ki, 1890-cı və 1910-cu illərə aid kərpic hələ də əksər müasir materiallardan keyfiyyətcə üstündür. O:

• daha sıx,
• istilik daha yaxşı yığılır,
• nəmə davamlı,
• təbii səs izolyasiyası təmin edir.

Qalın divarlar xoş bir mikroiqlim yaradır: Altbau yayda həddindən artıq istiləşmir və qışda yavaş-yavaş soyuyur.

Təsadüfi deyil ki, bir çox müasir memarlar bu cür evlərin davamlılığının bir çox cəhətdən standart 50-70 illik istismar müddəti üçün nəzərdə tutulmuş yeni binalardan daha üstün olduğunu etiraf edirlər.

Gründerzeit evləri bombalanmalar, istilik sisteminin olmaması dövrləri, yenidənqurma və onlarla əsaslı təmir işləri də daxil olmaqla 120-150 ildən çox müddətə tab gətirmiş və sabit tikililər olaraq qalmaqdadır.

Vyananın demək olar ki, bütün tarixi binaları bu gün ən cəlbedici hesab edilən rayonlarda yerləşir. Bunlar:

• 7-ci rayon (Neubau),
• 8-ci (Josefstadt),
• 9-cu (Alsergrund),
• 3 və 4-cü hissələr,
• 6-cı hissənin çox hissəsi,
• 2-ci və 5-ci rayonların nüfuzlu xətləri.

Şəhər sürətlə böyüdükcə bu ərazilər inkişaf etdi və Vyananın mədəni və intellektual həyatı məhz burada çiçəkləndi. Burada ən yaxşı məktəblər, teatrlar, parklar, kafelər, universitetlər və nəqliyyat mərkəzləri yerləşir - bunların hamısı əcnəbilər, ailələr, yaradıcı mütəxəssislər və investorlar arasında yüksək tələbat yaradır.

Avstriyanın ən bahalı evi hesab edilənlər də daxil olmaqla, ən nüfuzlu ünvanların tarixi rayonlarda cəmləşməsi təsadüfi deyil və bu, Altbaudakı "yerləşmənin" niyə tez-tez əsas aktiv olduğunu açıq şəkildə göstərir.

Yeni tikililər, mövcud torpaq sahələrinin olmaması səbəbindən tez-tez şəhərətrafı ərazilərdə yerləşir, lakin Altbau "yerləşmənin özünə uyğun olduğu" ərazilərdə yerləşir. Belə ərazilərə tələbat hər il artır, təklif isə şəhərin tarixi sərhədləri ilə məhdudlaşır.

Altbau Vyana daşınmaz əmlak bazarının ən sabit seqmenti hesab olunur. İqtisadi qeyri-sabitlik dövrlərində belə, tarixi mənzillərin qiymətləri daha yavaş düşür və daha tez bərpa olunur. Səbəb sadədir: Altbau təkrarlana bilməz.

İqtisadçılar bu cür obyektləri "unikal aktivlər" adlandırırlar.

Bundan əlavə, tarixi mənzillərin dəyəri yüksək keyfiyyətli təmirdən sonra - yeni binalardan daha tez - artmağa başlayır. Altbau-da təmir işləri qiymətləri daha əhəmiyyətli dərəcədə artırır, çünki alıcılar aşağıdakıları özündə birləşdirən əmlak üçün əlavə pul ödəməyə hazırdırlar:

• köhnə evin estetikası,
• müasir rahatlıq,
• tarixi yer.

Qiymətlər də artır, çünki Gründerzeitdəki bir çox mənzillər əlçatmazdır. Onlar nadir hallarda satılır, çox vaxt miras yolu ilə ötürülür və sahibləri bu cür əmlakları onilliklər boyu saxlayırlar.

Təchizat çatışmazlığı qiymət artımına davamlı təzyiq yaradır və bu da Altbau-nu, xüsusən də hər il böyük həcmdə tikilən və zamanla öz eksklüzivliyini itirən yeni binalarla müqayisədə cəlbedici investisiya aktivinə çevirir.

Prestijinə və memarlıq dəyərinə baxmayaraq, Altbau binası həmişə "xəyal mənzili" deyil. Tarixi binalar yoxlama zamanı həmişə aşkar olmayan, lakin mülkiyyət xərclərini kəskin şəkildə artıra biləcək ciddi texniki və hüquqi problemləri gizlədə bilər.

Alman və Avstriya mətbuatı tez-tez Altbaunun "gözəl, lakin həmişə praktik olmadığını" vurğulayır. Buna görə də, ağıllı bir alıcı köhnə Vyananın romantikasının və müəyyən bir binanın faktiki vəziyyətinin bəzən iki fərqli reallıq olduğunu başa düşməlidir.

Aşağıda Altbau-nun maliyyə baxımından təhlükəli və ya əlverişsiz bir alış ola biləcəyi vəziyyətlərin genişləndirilmiş siyahısı verilmişdir.

Əgər fasad, dam və ya daxili kommunal xidmətlər uzun müddətdir yenilənməyibsə, evin demək olar ki, Eigentümergemeinschaft (Əsaslı İşlər) planına daxil edilməsinə zəmanət verilir.

Problem ondadır ki, bu cür işlər adətən şəhər büdcəsindən deyil, sahiblərin ehtiyat fondlarından maliyyələşdirilir. Ehtiyatlar azdırsa, sahiblər əlavə ödənişlər etməlidirlər (Sonderumlagen).

Belə hallarda təxmini xərclər:

Bu niyə problemdir? Çünki Altbau alıcıları çox vaxt eyni anda iki büdcə itirirlər:

1. mənzilin özü üçün pul,
2. bütün binanın təmirində iştirak etmək üçün pul.

Bəzi hallarda, işin ümumi dəyəri əmlakın özünün dəyərindən çoxdur.

2025-ci ildə Avstriya qaz istilik sistemləri üçün tələbləri sərtləşdirdi. Qaz qazanları tədricən ləğv ediləcək və yaşayış binalarına yeni qaz qoşulmaları qadağan ediləcək.

Altbau sahibi üçün bu o deməkdir ki, yaxın illərdə aşağıdakılara keçmək lazım ola bilər:

• mərkəzi istilik sistemi,
• istilik nasosu,
• hibrid sistemlər.

Əvəzetmə dəyəri:

Bəzi binalar üçün bu, demək olar ki, qaçılmaz hala gəlir, xüsusən də şəhər bütün əraziləri modernləşdirməyi planlaşdırırsa.

Niyə bu bir dezavantaj ola bilər?

– Gözəl bir mənzil alırsınız, amma bir il sonra binanın yeni bir sistemə keçməli olduğunu öyrənirsiniz;
– Bu, xərclərinizi artırır və bu cür xərcləri təxirə salmaq və ya qarşısını almaq imkanı vermir.

Bu problem xüsusilə Altbauda daha çox yayılmışdır, çünki bu binalar tarixləri boyunca onlarla təmirə məruz qalıb. 1970-ci və 1990-cı illərdə bir çox sahiblər mətbəxləri genişləndirdilər, otaqları birləşdirdilər, divarları yenidən düzəltdilər və vanna otaqlarını köçürdülər - bütün bunlar yerli hakimiyyət orqanlarına sənədləşmə işləri aparmadan tez bir zamanda edildi.

Niyə bu, Vyanada vacibdir?

Avstriyanın tənzimləyici orqanları - Magistrat və Baupolizei - ciddi şəkildə hərəkət edirlər.

Yenidənqurma işləri aparılırsa:

• planlarda əks olunmayıb,
• nəm sahələrə təsir göstərir,
• statik quruluşu pozur,
• və ya yanğın qaydalarına əməl etmir..

Dəyişikliklər 30 il əvvəl edilsə belə, yeni sahiblər nəticələrlə üzləşə bilərlər.

1. Mənzili əvvəlki vəziyyətinə qaytarmaq tələbi.
Bəli, bu, reallıqdır. Xüsusilə də mətbəx qonşunun yataq otağının üstündəki otağa köçürülübsə.

2. Cərimələr.
Cərimələr çox vaxt 1000 ilə 10000 avro arasında olur, lakin daha yüksək də ola bilər.

3. Kirayəçi qeydiyyatının qadağan edilməsi.
Əgər əmlak düzgün istifadə olunmursa, şəhər rəhbərliyi sonrakı icarəni qadağan edə bilər.

4. Grundbuch ilə bağlı problemlər.
Əgər binanın strukturu Nutzwertgutachten-ə uyğun deyilsə, hüquqi münaqişələr yarana bilər.

Altbauda ən çox rast gəlinən problemli yenidənqurma işləri

Tarixi bir binada mənzilə sahib olmaq həmişə yeni bir bina almaqdan daha çox məsuliyyət daşıyır. Yalnız ilkin büdcə deyil, həm də Vyana orta göstəricisindən əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənə bilən davam edən xərclər

Bu, sadəcə "gələcək üçün qənaət" deyil, bütün bina sahibləri tərəfindən edilən məcburi ödənişdir. Altbau-da bu fond xüsusilə vacibdir, çünki bu cür binalar müntəzəm təmir tələb edir:

• fasad təmiri,
• dam təmiri,
• risers dəyişdirilməsi,
• elektrik panellərinin modernləşdirilməsi,
• liftin quraşdırılması və ya texniki xidməti,
• binanın müasir yanğın təhlükəsizliyi standartlarına uyğunlaşdırılması.

Əgər Rücklage kiçikdirsə, istənilən təmir avtomatik olaraq Sonderzahlung-a - böyük birdəfəlik ödənişə çevrilir. Bu o deməkdir ki, aylıq ödənişiniz 3000-20000 avro, bəzən isə daha çox məbləğlə tamamlana bilər.

Vyana Altbau mənzillərində kommunal xidmətlər bir neçə səbəbdən müasir binalara nisbətən daha yüksək ola bilər:

• Böyük pilləkənlər daha çox təmizlik və işıqlandırma tələb edir,
• Köhnə binaların sığortası daha baha başa gəlir
• Tarixi elementlərin (qapılar, pəncərələr, məhəccərlər) saxlanılması daha baha başa gəlir,
• Hausverwaltung tez-tez işlərin geniş siyahısına malikdir.

Yeni binalar enerji səmərəliliyi, yeni nəsil liftlər, müasir istilik sistemləri və izolyasiya olunmuş fasadlar sayəsində daha aşağı kommunal xidmət haqları təklif edir.

Köhnə evlər aşağıdakı kimi qızdırıla bilər:

• qaz su qızdırıcıları,
• fərdi qazanlar,
• 20-ci əsrin daha az səmərəli radiator sistemləri.

Enerji səmərəliliyi sinfinin aşağı olması (çox vaxt G və ya F) səbəbindən istilik xərcləri Seestadt və ya Sonnwendviertel ərazisindəki yeni binaya nisbətən xeyli yüksək ola bilər.

Bundan əlavə, dövlət proqramları qazın tədricən dayandırılmasını tələb edir. Bu o deməkdir ki, yaxın illərdə modernləşdirmə məcburi hala gələ bilər və onun dəyəri bütün ev sahibləri arasında bölüşdürüləcək.

Əsas faktlar çox vaxt protokollarda gizlənir:

• Damın təmiri planlaşdırılırmı?
• fasadla bağlı hər hansı bir problem varmı,
• dayaqlar tıxanıbmı?
• Liftin quraşdırılması müzakirə olunurmu?
• Yanğın təhlükəsizliyi yoxlamaları gözlənilirmi?
• Kirayəçilər borc yığıblarmı?
• keçmişdə hansı podratçılar işləyib,
• Evdə hər hansı hüquqi mübahisələr varmı?.

Bəzən “Discussion über notwendige Sanierung des Daches” kimi tək cümlə on minlərlə avroluq gələcək xərclər deməkdir.

Siz səhm və ya qeyri-müəyyən statuslu obyekt deyil, qanuni qeydiyyatdan keçmiş əmlak (Eigentumswohnung) aldığınızdan əmin olmalısınız

2025-ci ildə Vyana bazarında alıcıların mənzil deyil, ayrı bir məkana çevrilmiş "binadakı pay" aldığı hallar fəal şəkildə müzakirə olunurdu. İlk baxışdan bu, tam hüquqlu bir əmlak kimi görünsə də, qanuni olaraq aşağıdakılar yoxdur:

• Grundbuch-da özünü qeydiyyatdan keçirmək hüququ,
• clear Nutzwert (mülkiyyət payı),
• əmlakı sərbəst şəkildə icarəyə vermək və ya yenidən satmaq imkanı.

Həmişə yoxlamalı olduğunuz şeylər:

1. Grundbuch-a giriş – öz kadastr nömrəsinə (EZ) malik ayrıca bir mənzilin (Top-Nummer) mövcudluğu.

2. Nutzwertgutachten – evin ümumi əmlakındakı payınızı müəyyən edən sənəd.

3. Heç bir yük yoxdur:

• əhd,
• ev fondu üzrə borclar,
• məhkəmə çəkişmələri,
• istifadəyə məhdudiyyətlər.

4. Mənzilin Bauaktdakı planlara faktiki uyğunluğu.

Əgər mənzil əvvəllər kirayəyə götürülmüşdürsə (Mietwohnung), onu Eigentuma çevirmək uzun və mürəkkəb bir prosesdir. Satıcı bunu satışdan son anda etməyi planlaşdırırsa, sənədləri xüsusilə diqqətlə yoxlamalısınız.

Vyanada köhnə bir binada mənzil aldığınız zaman təkcə hündür tavanlar, nəhəng qapılar və parket döşəmələr deyil, həm də binanın memarlıq bütövlüyünü qoruyan bir sıra məhdudiyyətlər əldə edirsiniz. Vyana köhnə mənzil fonduna çox sərt yanaşır: o, mədəni irs obyekti hesab olunur və hər hansı bir dəyişiklik 1970-ci illərdən 2000-ci illərə qədər olan binalarla müqayisədə daha sərt nəzarətə məruz qalır.

Üstəlik, Altbau tamamilə fərqli bir memarlıq məntiqinə malikdir: divarlar gözləmədiyiniz yerlərdə belə yük daşıya bilər və texniki sahələr tarixi planla ciddi şəkildə bağlıdır.

Buna görə də, Altbau-da təmir işləri iki kateqoriyaya bölünür: sərbəst şəkildə edilə bilən dəyişikliklər və bina rəhbərliyi və şəhər şurasından icazə və ya ən azı təsdiq tələb edən dəyişikliklər.

Daxili dəyişikliklər hesab edilən, statik elementlərə təsir etməyən və bina konstruksiyasına təsir etməyən işlərə icazə verilir.

1. Kosmetik təmirlər

Divarları rəngləmək, divar kağızlarını dəyişdirmək, parket döşəmələri bərpa etmək və dekorativ panelləri yenidən cilalamaq — bütün bunları heç bir məhdudiyyət olmadan edə bilərsiniz. Əsas məsələ səs-küylü işlərlə bağlı ümumi ev qaydalarına riayət etməkdir.

2. Mövcud ərazilərdə mətbəx və ya vanna otağının yenilənməsi

İstər Bauakt planlarında olduğu kimi mətbəxdən çıxın, istər cihazları dəyişdirin, istərsə də yeni şkaflar quraşdırın, bütün bunlara icazə verilir.

Amma mətbəxin havalandırma və qaldırıcılarla məntiqi olaraq bağlı bir yerdə qalması vacibdir.

3. Mənzilin daxili elektrik naqillərinin dəyişdirilməsi

Evdəki ümumi naqil marşrutlarını dəyişdirmədiyiniz müddətcə yeni rozetkalara, kabellərin dəyişdirilməsinə və müasir elektrik panellərinə icazə verilir.

Adətən, yalnız lisenziyalı elektrikçi (Konzessionierter Elektriker) tələb olunur.

4. Döşəmə səviyyəsini dəyişdirmədən döşəmə örtüyünün dəyişdirilməsi

Parket döşəməsini yeniləyə, mantar və ya kafel quraşdıra bilərsiniz - əsas odur ki, yanğın təhlükəsizliyi tələblərini pozmamaq üçün döşəmə səviyyəsini normadan yuxarı qaldırmayın.

5. Mebellərin yenidən düzülməsi və yük daşımayan arakəsmələrin dəyişdirilməsi

Yüngül alçıpan arakəsmələri təsdiq olmadan sökülüb quraşdırıla bilər.

Amma bilmək vacibdir: Altbau-da hətta "qalın" divarlar da yük daşıya bilər, buna görə də statik planı yoxlamaq yaxşıdır.

Altbau strukturuna, yaş sahələrə, ümumi kommunal sistemlərə və ya binanın xarici görünüşünə təsir edən işlərə Baupolizei, Hausverwaltung və bəzən tarixi qoruma idarəsi nəzarət edir.

1. Mətbəxi başqa otağa köçürmək

Bu, ən problemli müdaxilələrdən biridir.

Mətbəx aşağıdakılara bağlıdır:

• ventilyasiya,
• su qaldırıcıları,
• kanalizasiya.

Əgər o, əvvəlki yataq otağına və ya qonaq otağına köçürülsəydi, bu, binanın texniki planını pozardı və magistrat, demək olar ki, hər şeyin ilkin vəziyyətinə qaytarılmasını tələb edərdi.

2. Hamam otağının genişləndirilməsi və ya köçürülməsi

Bu, ən "təhlükəli" zonadır, çünki:

• Altbaudakı nəm ərazilər ciddi şəkildə tənzimlənir;
• köhnə evlərin döşəmələrindəki yük məhduddur;
• kanalizasiya qaldırıcıları yalnız müəyyən divarlar boyunca yerləşir;
• Köçürmə qonşu mənzillərdə sızmalara səbəb ola bilər.

Baupolizei, xüsusilə 1945-ci ildən əvvəl tikilmiş binalarda, bu cür hallarda xüsusilə tez-tez müdaxilə edir.

3. Yeni boruların, qaldırıcıların, ventilyasiya və ya istilik sistemlərinin quraşdırılması

Ümumi ev rabitəsinə hər hansı bir müdaxilə tələb edir:

• ev sahiblərinin razılığı,
• istilik və ya santexnika üzrə mühəndislik hesabatı,
• magistratın icazəsi.

Söhbət təkcə qaldırıcılardan deyil, həm də qaz xətlərindən, ventilyasiya şaxtalarından və bacalardan gedir.

4. Divarları sökərək otaqları birləşdirmək

Altbauda yük daşıyan divarlar ən gözlənilməz yerlərdə yerləşir.

Divar "nazik" görünsə belə, əslində 15-30 sm qalınlığında kərpicdən hazırlana bilər və binanın ümumi statikasında mühüm rol oynaya bilər.

Divarı sökmək üçün sizə lazımdır:

• order Statikgutachten (statistical report),
• icazə almaq,
• işi evlə əlaqələndirin.

Bəzi binalarda bu cür dəyişikliklər tamamilə qadağandır.

5. Binanın görünüşünə təsir edən dəyişikliklər

Evin qorunan statusu varsa, hətta pəncərələrin dəyişdirilməsi belə Bundesdenklamalt tərəfindən təsdiqlənməlidir.

Tarixi binaların fasadları Vyananın "siması"dır və şəhər onların zədələnməməsinə ciddi şəkildə nəzarət edir.

Burada aşağıdakı qaydalar tətbiq olunur:

Altbauda istənilən müdaxilə bütün binanın fəaliyyətini poza bilər. Bu binaların strukturu yeni tikililərdən fərqlidir: hətta nazik divar belə yük daşıya bilər və mətbəxin və ya vanna otağının köçürülməsi çox vaxt sızmalara və qonşu əmlaklara ziyan vurur. Havalandırma sistemləri, qaldırıcılar və tavanlar eyni anda bir neçə mərtəbədən keçir, buna görə də tək bir sahibin səhvi bütün binaya təsir göstərir.

Vyana həmçinin Gründerzeit binalarının tarixi görünüşünü qoruyur. Fasadlar, pəncərələr, qapılar və suvaq onun mədəni irsinin bir hissəsi hesab olunur, buna görə də hər hansı bir dəyişiklik xüsusilə ciddi nəzarətə məruz qalır.

Buna görə də şəhər və Baupolizei istənilən təmirə bu qədər diqqətlə yanaşırlar: Altbau gözəldir, lakin orijinal quruluşa son dərəcə dəqiqlik və hörmət tələb edir.

Altbau almazdan əvvəl, əməliyyatın hüquqi hissəsinin şəffaf olduğundan və mənzilin faktiki vəziyyətini əks etdirdiyindən əmin olmaq vacibdir. Təkcə Grundbuch çıxarışı kifayət deyil: mülkiyyəti təsdiqləyir, lakin əmlakın tarixini əks etdirmir.

Bauakt-ı öyrənmək vacibdir . Burada mövcud planın qanuni olub-olmadığını və gələcəkdə problem yarada biləcək hər hansı bir dəyişiklik olub-olmadığını görə bilərsiniz.

Eyni dərəcədə vacib olan Nutzwertgutachten ) sənədi də əmlakdakı payınızı müəyyən edən və aylıq ödənişlərinizə, təmirdə iştirakınıza və sahiblərin iclaslarında səsvermə hüquqlarınıza təsir edən sənəddir. Bu sənəd xərclərin nə qədər ədalətli bölüşdürüldüyünü və satıcının gözardı edə biləcəyi gizli nüansların olub-olmadığını göstərir.

Hausordnung diqqətlə baxmağa dəyər . Onlar səs-küy səviyyələrini, ümumi sahələrin istifadəsini, saxlama yerlərini, təmir işlərini və hətta velosiped saxlama yerləri kimi kiçik detalları da tənzimləyir. Bəzən bu qaydalar, xüsusən də binanın ciddi sahiblər icması varsa, düşündüyünüzdən daha vacib rol oynayır.

Bu mərhələdə Avstriya daşınmaz əmlakı üzrə ixtisaslaşmış peşəkar rieltor və ya vəkilin köməyi çox vacib ola bilər. Onlar hansı sənədlərin ən çox problem yaratdığını, sizi nəyin xəbərdar etməli olduğunu və Vyanada köhnə bir binada mənzil almaq qərarınızdan peşman olmamağınız üçün Bauakt və Grundbuch-dan məlumatları necə düzgün şərh edəcəyinizi bilirlər.

Altbau mənzilləri yalnız Köhnə Vyana memarlığı, üslubu və atmosferindən daha çox şey təklif edir. Onlar həmçinin yüksək səviyyədə diqqət, bilik və hazırlıq tələb edən mürəkkəb texniki obyektlərdir. Tarixi binalar gözəl bir investisiya və estetik zövq mənbəyi ola bilər, lakin bu, yalnız bütün sənədləşmə işlərini idarə etməyə, binanın vəziyyətini diqqətlə yoxlamağa və şəhər rəhbərliyi ilə qarşılıqlı əlaqədə olmağa hazır olanlar üçündür.

Əgər klassik memarlığı sevirsinizsə, uzunmüddətli potensialı görürsünüzsə və təmirə investisiya qoymağa hazırsınızsa, Altbau sadəcə bir evdən daha çox, özünəməxsus xarakteri və tarixi olan unikal bir mülkə çevriləcək. Bununla belə, alış-verişə son dərəcə diqqətlə və ehtiyatla yanaşmalısınız: o zaman köhnə evin cazibəsi sürprizlər mənbəyindən daha çox bir aktivə çevriləcək.