Avstriyada əcnəbilər tərəfindən daşınmaz əmlak alınmasına qoyulan məhdudiyyətlər

Avstriyada daşınmaz əmlakın alınması Avropada ən sərt tənzimlənən əməliyyatlardan biridir və bu, təsadüfi deyil. Avstriya bazarının əsas xüsusiyyəti ondan ibarətdir ki, əcnəbilər sərbəst şəkildə daşınmaz əmlak əldə edə bilməzlər: əksər qeyri-rezidentlər üçün əməliyyatlara çıxış qanunla məhdudlaşdırılıb və yalnız yerli hakimiyyət orqanlarından xüsusi icazə alındıqdan sonra mümkündür.

Lakin vahid qaydalar yoxdur - hər bir federal ştat bir-birindən əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənə biləcək öz şərtlərini, prosedurlarını və məhdudiyyətlərini müəyyən edir.

Məhz bu xüsusiyyət Avstriyanı əksər Avropa ölkələri ilə müqayisədə unikal edir. Xarici alıcı İspaniya, Portuqaliya və ya Almaniyada asanlıqla əmlak ala bilsə də, Avstriyada onlar tələblərlə, əlavə yoxlamalarla və ya hətta birbaşa qadağa ilə üzləşəcəklər.

Tirol və ya Karintiya kimi ştatlarda, xüsusən də "ikinci evlər" və ya turizm və kurort ərazilərində yerləşən əmlaklar olduqda, əcnəbilər tərəfindən icazəsiz əmlak almaq ya demək olar ki, mümkün deyil, ya da tamamilə qadağandır.

Bu yanaşma müvəqqəti siyasət deyil - ölkənin hüquqi arxitekturasının fundamental bir hissəsidir. Avstriya daxili bazarını həddindən artıq istiləşmədən qorumağa, yerli sakinlər üçün əlverişli mənzil təmin etməyə və xarici kapitalın yüksək payının sosial və ya iqtisadi strukturu dəyişdirə biləcəyi bölgələrdə əmlak üzərində nəzarəti qorumağa çalışır. Buna görə də, lazımi vəsaitə, yaşayış icazəsinə və ya kapital mənşəyinin şəffaf sübutuna sahib olmaq icazənin verilməsinə zəmanət vermir.

Bir çox beynəlxalq investorun etdiyi əsas səhv, Avstriyada əməliyyata digər Aİ ölkələrində olduğu kimi yanaşmasıdır. Lakin Avstriya sistemi fərqli şəkildə işləyir - federal ştat və mülkiyyət növünün seçimindən tutmuş mülkiyyət formasına və müraciət prosesinə qədər.

Yaxşı düşünülmüş hüquqi və strateji yanaşma tələb olunur: statusunuzu anlamaq, sənədləri düzgün hazırlamaq, müəyyən bir bölgənin məhdudiyyətlərini təhlil etmək və bütün proseduru diqqətlə planlaşdırmaq.

Avstriyada daşınmaz əmlak alan əcnəbilər üçün hüquqi çərçivə Avropada ən mürəkkəb və ciddi şəkildə strukturlaşdırılmış sistemlərdən biridir. Qeyri-rezidentlər üçün əməliyyatların ya tamamilə pulsuz, ya da vahid milli qanunla məhdudlaşdırıldığı əksər Aİ ölkələrindən fərqli olaraq, Avstriya regional səlahiyyət prinsipini tətbiq edir: hər bir federal ştatın öz qanunları, öz səlahiyyətləri və əcnəbinin öz ərazisində daşınmaz əmlak ala biləcəyini müəyyən etmək üçün öz meyarları var.

Bu sistem hüquqi praktikada təsbit olunub və GEUER Rechtsanwälte OG . Onlar xarici vətəndaşlar tərəfindən daşınmaz əmlakın alınması ilə bağlı vahid "Avstriya qanunu"nun olmadığını vurğulayırlar - səkkiz fərqli hüquqi rejim mövcuddur (Vyananı ayrıca şəhər-dövlət kimi istisna olmaqla, ştatların sayına uyğundur).

Tarixən Avstriya daxili bazarını spekulyativ kapitaldan və həddindən artıq infrastruktur təzyiqindən qorumaq siyasəti yürüdüb. Daha böyük Avropa ölkələrindən fərqli olaraq, Avstriya məhdud torpaq ehtiyatları, yüksək nisbətdə qorunan ərazilər və xüsusilə həssas turizm bölgələri ilə üzləşir.

Buna görə də, müxtəlif federal ştatların qanunvericiliyi aşağıdakılara yönəlmiş maneələr yaradır:

• xüsusilə rəqabətin yüksək olduğu bölgələrdə yerli sakinlər üçün mənzilin əlçatanlığının qorunması;
• kurort ərazilərində, dağlıq bölgələrdə və təbii ərazilərdə xarici mülkiyyət üzərində nəzarət;
• təkrar mənzil bazarında spekulyasiyanın qarşısının alınması;
• yerli infrastruktura təzyiq yarada biləcək “ikinci evlərin” (Zweitwohnsitz) artımının məhdudlaşdırılması;
• xüsusilə kənd və alp bölgələrində mədəni və sosial tarazlığın qorunması.

Sənaye portallarına görə, məhdudiyyətlər ən sərt olanlar Tirol, Vorarlberg və Salzburq kimi turizm bölgələrindədir.

Beləliklə, məhdudiyyətlər müvəqqəti tədbir deyil, uzunmüddətli bazar sabitliyinə yönəlmiş dövlət siyasətinin fundamental hissəsidir.

Hər bir dövlət əcnəbilər üçün girişi müstəqil şəkildə tənzimlədiyindən, hüquqi rejim hətta qonşu bölgələr arasında da əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənə bilər.

Əhəmiyyətli olan odur ki, hətta tək bir ştat daxilində belə, məhdudiyyətlər bələdiyyələr arasında dəyişir. Tirolun bir rayonunda qanuni olan şey qonşu bir rayonda tamamilə qadağan edilə bilər.

Avstriyada daşınmaz əmlakın alınması üçün hüquqi çərçivə birbaşa alıcının kateqoriyasından asılıdır. Bu, əməliyyatın mürəkkəbliyini, icazələrə ehtiyacı, müxtəlif növ əmlakların mövcudluğunu və imtina ehtimalını müəyyən edən əsas amildir.

iki böyük qrupa bölür :

1. AB, AİB və İsveçrə vətəndaşları
2. Üçüncü ölkə (Aİ/AİB olmayan) vətəndaşları

Bu iki kateqoriya kökündən fərqli hüquqi şərtlərdədir.

AB ölkələri, Avropa İqtisadi Bölgəsi və İsveçrə vətəndaşları Avstriyada yerli sakinlərlə eyni mülkiyyət hüquqlarına malikdirlər.

Bu o deməkdir:

• onlar sərbəst şəkildə mənzil və kommersiya daşınmaz əmlakı ala bilərlər;
• səlahiyyətlilərdən icazə tələb olunmur;
• əməliyyat adi notariat proseduruna uyğun olaraq həyata keçirilir;
• əmlakın növünə (mənzil, ev, torpaq) heç bir məhdudiyyət yoxdur.

, bərabər münasibət prinsipi olan Gleichbehandlung prinsipində təsbit olunub

Bu cür alıcılar həmçinin üçüncü ölkələrin qeyri-rezidentləri üçün məcburi olan “əcnəbilərin təsdiqlənməsi” prosedurundan (Ausländergrundverkehr) avtomatik olaraq yayınırlar.

Bəzi nüanslar

Hətta Aİ vətəndaşları belə rəsmi məhdudiyyətlərlə üzləşə bilərlər, lakin bunlar nadir hallarda olur və əsasən kənd Alp bölgələrində mövcuddur:

• bələdiyyə əmlakın "ikinci ev" və ya turistik məkan kimi deyil, əsas yaşayış yeri kimi istifadə olunacağına dair təsdiq tələb edə bilər;
• Qoruq ərazilərində geniş torpaq sahələrinin alınması təsdiq tələb edə bilər.

Lakin bu hallar istisna haldır və Aİ vətəndaşının statusu ilə deyil, konkret obyektin təbiəti ilə bağlıdır.

AB/AİB/İsveçrə vətəndaşı olmayan alıcılar əcnəbilər tərəfindən daşınmaz əmlakın alınması ilə bağlı xüsusi dövlət qanunlarına tabedirlər.

Onlara aşağıdakı qayda tətbiq olunur: Torpaq orqanlarının xüsusi icazəsi olmadan əməliyyat qanuni olaraq mümkün deyil.

Bu o deməkdir:

• satınalma üçün rəsmi ərizə təqdim olunur;
• kapitalın mənşəyi yoxlanılır;
• səlahiyyətli orqan alışın yerli bazara təsirini təhlil edir;
• icazə vermək və ya imtina etmək barədə qərar qəbul edilir.

Və ən əsası:

Hətta mükəmməl hazırlanmış sənədlər paketi belə təsdiqə zəmanət vermir.

Səlahiyyətli orqanlar müraciətləri necə qiymətləndirir?

Komissiya (Grundverkehrsbehörde) aşağıdakı hallarda imtina edə bilər:

• satınalma yerli sakinlər üçün mənzilin əlçatanlığına təhdid hesab olunur;
• obyekt turizm zonasında yerləşir;
• əmlak "ikinci evə" çevrilə bilər;
• torpaq qorunma statusuna malikdir;
• investor Avstriya ilə əlaqəsini sübut edə bilmir;
• əməliyyatın iqtisadi və ya sosial "faydaları" barədə heç bir təsdiq yoxdur.

Hər bir dövlət "ictimai maraq" anlayışını özünəməxsus şəkildə formalaşdırır ki, bu da proseduru daha da fərdiləşdirir.

Avstriyanın əcnəbilər tərəfindən daşınmaz əmlak alışını tənzimləmə sistemi iki alıcı kateqoriyası arasında fundamental fərqə əsaslanır: AB/AİB vətəndaşları və sözdə "üçüncü ölkələrin" vətəndaşları. Bu fərq texniki formallıq deyil, milli bazarın, sosial tarazlığın və ərazi sabitliyinin qorunmasına yönəlmiş dövlət siyasətinin fundamental hissəsidir.

Avstriya AB vətəndaşlarına Vahid Avropa İqtisadi Məkanının iştirakçıları kimi baxır. Daşınmaz əmlak baxımından bu, Avstriya vətəndaşları ilə demək olar ki, tam bərabərlik deməkdir. Onların əməliyyatlara çıxışı AB-nin kapitalın sərbəst hərəkəti hüququna və dövlətin Birlik daxilində ayrı-seçkilikdən yayınmaq öhdəliyinə əsaslanır.

Avstriya üçün bu cür alıcılar xarici qüvvə deyil, ümumi iqtisadi, hüquqi və sosial normalara inteqrasiya olunmuş vahid bazarın genişləndirilməsidir. Dövlətin nöqteyi-nəzərindən onların bazar fəaliyyəti sabit Avropa hüquqi çərçivəsi daxilində fəaliyyət göstərdiyindən heç bir sistem riski yaratmır.

Hökumət Aİ/AİZ xaricindəki alıcılara tamamilə fərqli baxır. Bu investor qrupu artan bazar təzyiqinin mənbəyi kimi qəbul edilir: onlar daha yüksək alıcılıq qabiliyyətinə malik ola, qısamüddətli investisiyalarda fəal iştirak edə və məhdud təklifə təzyiqi artıra bilərlər, xüsusən də Alp dağları kimi tikinti sahələrinin son dərəcə məhdud olduğu bölgələrdə.

Avropa bazarlarının tarixi göstərir ki, tez-tez spekulyativ qiymət artımlarına, ikinci evlər üçün əmlakların alınmasına və yerli sakinlərin tədricən köçürülməsinə səbəb olan xarici kapitaldır. Kiçik bələdiyyələr üçün hətta kiçik bir xarici investor axını belə qiymət dinamikasını tamamilə dəyişdirə bilər.

Bu yanaşma Avstriyaya, xüsusən də yüksək sıxlıqlı şəhərlərdə mənzillərin əlçatanlığını qorumağa, qorunan əraziləri qorumağa, kurort ərazilərini idarə etməyə və sosial cəhətdən həssas ərazilərin dayanıqlığını dəstəkləməyə imkan verir. Alp bölgəsi daşınmaz əmlaka əmtəə kimi deyil, ərazisi genişləndirilə bilməyən mədəni və təbii irsin bir hissəsi kimi baxır.

Buna görə də, əcnəbilərə qoyulan məhdudiyyətlər bu ərazilərin tərk edilməsindən və ya həddindən artıq kommersiyalaşdırılmasından qorunması üçün istifadə olunan vasitələrdən biridir. Avstriya daşınmaz əmlakın əhəmiyyətli bir hissəsinin qeyri-rezidentlərə məxsus olduğu və ildə yalnız bir neçə həftə istifadə edildiyi ssenarilərin qarşısını almağa çalışır. Oxşar nümunələr artıq bir sıra Avropa ölkələrində müşahidə olunub və Avstriya şüurlu şəkildə bu cür riskləri minimuma endirən bir model qurur.

Məhz buna görə vətəndaşlığa əsaslanan diferensiasiya müvəqqəti tədbir və ya siyasi mövqe deyil. Bu, bazarın uzunmüddətli sabitliyini tənzimləyən qanunvericilik çərçivəsində diqqətlə inteqrasiya olunmuş bir mexanizmdir.

AB/AİB və İsveçrə xaricindəki ölkələrin vətəndaşları üçün Avstriyada daşınmaz əmlak almaq yalnız xüsusi icazə prosesi vasitəsilə mümkündür. Bu, əməliyyatın əsas mərhələsidir və əmlakın alınıb-alınmadığını müəyyən edir.

Satınalma proseduru avstriyalılarla demək olar ki, eyni olan Aİ alıcılarından fərqli olaraq, qeyri-rezidentlər yerli bazarın qorunması və ərazi dayanıqlığı prinsipləri ətrafında qurulmuş nəzarət sistemi ilə üzləşirlər.

Əməliyyatın qanuniliyini müəyyən edən əsas orqan Grundverkehrsbehörde - Daşınmaz Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Komissiyasıdır.

Onun rolu sadəcə inzibati sənəd yoxlaması deyil, həm də müəyyən bir əcnəbi tərəfindən satın almanın iqtisadi və sosial-ərazi baxımından məqbulluğunun qiymətləndirilməsidir.

O nəyi yoxlayır:

• alıcı bu tip əmlakı almaq hüququ olanlar kateqoriyasına uyğundurmu;
• alışın bazara və qiymət balansına təhlükə yaradıb-yaratmaması;
• əmlakın "ikinci ev", turist yaşayış yeri və ya qorunan torpaq kateqoriyasına aid olub-olmaması;
• alıcının Avstriya ilə etibarlı əlaqəsi varmı (yaşayış icazəsi, biznes fəaliyyəti, şəxsi maraqlar);
• satınalmanın regionun ictimai maraqlarına uyğun olub-olmaması.

Əslində, əməliyyatın baş tutub-tutmayacağını müəyyən edən komissiyadır və alqı-satqı müqaviləsi yalnız icazə ilə qüvvəyə minir.

Avstriya qanunvericiliyi "əcnəbi" terminini kifayət qədər geniş şəkildə tərif edir. Bu vacibdir, çünki məhdudiyyətlər bəzən təkcə fərdlərə deyil, həm də onların əmlak almağa çalışdıqları qurumlara da tətbiq olunur.

Grundverkehr qaydalarına tabe olan şəxslərin kateqoriyaları:

Beləliklə, şirkətin formal olaraq yaradılması həmişə məhdudiyyətləri aşmağa imkan vermir - strukturu kimin idarə etdiyini və onun real idarəetmə mərkəzinin harada yerləşdiyini müəyyən etmək vacibdir.

Avstriyada xarici əmlak alışı üçün Avropada ən sərt qaydalardan biri olsa da, prosesi asanlaşdıra və ya əməliyyatı mümkün edə biləcək hüquqi mexanizmlər mövcuddur.

Bunlar qanunu pozmağın yolları deyil, əksinə, investorları ölkənin hüquq sisteminə düzgün inteqrasiya etməyin yollarıdır. Hər bir seçim sənədli sübut tələb edir və konkret federal ştatdan asılıdır.

Ən çox yayılmış və eyni zamanda ən çətin yollardan biri Avstriyada və ya başqa bir AB ölkəsində qeydiyyatdan keçmiş hüquqi şəxs vasitəsilə daşınmaz əmlak əldə etməkdir.

Bu yanaşmanın arxasında duran ideya ondan ibarətdir ki, Avropa şirkətləri üçüncü ölkə vətəndaşları ilə eyni məhdudiyyətlərə məruz qalmırlar. Bəzi federal ştatlar aşağıdakı hallarda satınalmalara icazə verirlər:

• Avstriyada və ya AB-də qeydiyyatdan keçmiş,
• real kommersiya fəaliyyəti ilə məşğul olur,
• Avropada təsdiqlənmiş iqtisadi maraq mərkəzinə malikdir.

Lakin bu yanaşma yalnız bir neçə şərt yerinə yetirildikdə təsirli olur. Alıcı şirkətin yalnız əməliyyat məqsədi ilə yaradılan qabıqlı şirkət olmadığını sübut etməlidir. Torpaq orqanları şəffaf mülkiyyət strukturunun, vergi hesabatlarının və işçilərin və ya ofislərin mövcudluğunun təsdiqini tələb edir.

Avstriyada hər bir əməliyyat unikaldır: çox şey torpaq qanunvericiliyindən və investorun statusundan asılıdır. Biz müştərilərə düzgün mülkiyyət strategiyasını seçməyə, səhvlərdən qaçınmağa və icazə prosesində lazımsız risklər olmadan hərəkət etməyə kömək edirik. Əgər alış-veriş etməyi düşünürsünüzsə, mümkün variantları müzakirə edə və düzgün variantı tapa bilərik.

Yaşayış icazəsinin alınması daşınmaz əmlak bazarına çıxışı asanlaşdırmağın başqa bir yoludur. Bəzi federal ştatlarda yaşayış icazəsinin olması icazəyə olan ehtiyacı tamamilə aradan qaldırmasa da, prosesi xeyli asanlaşdırır və bəzi hallarda praktik olaraq müsbət qərarı təmin edir.

Aşağıdakı statuslar xüsusilə əhəmiyyətlidir:

• uzunmüddətli yaşayış icazəsi,
• İş və ya biznes üçün yaşayış icazəsi,
• ailənin yenidən birləşməsi,
• tələbə yaşayış icazəsi ilə birlikdə uzunmüddətli yaşayış icazəsi.

Sakin statusu şəxsin Avstriya ilə əlaqəsini effektiv şəkildə nümayiş etdirir: onlar burada yaşayır, vergi ödəyirlər və sistemə inteqrasiya olunublar. Buna görə də, torpaq komissiyaları bu cür alıcılara əmlakı yalnız investisiya aktivi kimi istifadə etməyi planlaşdıranlara nisbətən daha yumşaq yanaşırlar.

Bəzən komissiyanın qərarı ərizəçinin alış ehtiyacını nə qədər inandırıcı şəkildə izah edə bilməsindən asılıdır.

Aşağıdakı hallardan danışırıq:

• bir şəxs iş və ya biznes səbəbləri ilə Avstriyaya köçür;
• ailənin daimi yaşayış yeri üçün mənzil alır;
• müəyyən bir ərazi üçün faydalı olan fəaliyyətlər həyata keçirir (məsələn, iş yerləri yaradır);
• artıq bölgədə yaşayır və yerli icmaya inteqrasiya olunub.

Belə hallarda icazə adi haldan daha tez verilə bilər. Komissiya yalnız formal meyarları deyil, həm də investorun regionda mövcudluğunun potensial faydalarını qiymətləndirir.

Vacibdir! Yuxarıda göstərilən bütün mexanizmlər avtomatik təsdiqə zəmanət vermir, lakin şansları əhəmiyyətli dərəcədə artırır. Uğurlu əməliyyat boşluqlar tapmaqla deyil, bütün regional nüansları, alıcının statusunu və alıcının yaşayış və ya investisiya motivlərini nəzərə alaraq düzgün hüquqi və strateji yanaşma ilə əldə edilir.

Qeyri-rezident kimi daşınmaz əmlak almaq üçün icazə almaq sadə bir rəsmiyyət deyil. Bu, çox vaxt bir neçə ay çəkən və regionun, alıcının statusunun, əmlakın xüsusiyyətlərinin və hətta əməliyyatın yerli icmaya potensial təsirinin qiymətləndirilməsini əhatə edən hərtərəfli inzibati araşdırmanı əhatə edir.

Qeyri-rezidentlər ən çox aşağıdakı çətinliklərlə üzləşirlər.

Komissiyanın qərarının gözlənilməzliyi. Torpaq qurumları əhəmiyyətli dərəcədə muxtariyyətə malikdir və həmişə ətraflı açıqlanmayan səbəblərə görə müraciətləri rədd edə bilər. Komissiya təkcə qanunla deyil, həm də regionun maraqları ilə idarə olunur: sosial, iqtisadi, demoqrafik və ekoloji.

Uzun emal müddəti. Hətta düzgün doldurulmuş ərizə belə nadir hallarda tez bir zamanda emal olunur. Tipik emal müddəti iki aydan altı aya qədərdir, lakin Tirol və ya Salzburq kimi yüksək tələbat olan bölgələrdə proses bir ilə qədər çəkə bilər.

Bu aşağıdakılarla əlaqədardır:

• çoxmərhələli yoxlama,
• əlavə sorğulara ehtiyac,
• bələdiyyələrlə razılaşdırılaraq.

Turizm zonalarında xüsusilə sərt qaydalar mövcuddur. Alp bölgələri əcnəbinin hər hansı bir alışını yerli bazar üçün potensial risk kimi görürlər. Aşağıdakılarla əməliyyatlar:

• turizm komplekslərində mənzillər,
• ikinci ev əşyaları,
• kurort kəndlərindəki evlər,
• göllər və xizək sahələri yaxınlığındakı obyektlər.

Məhz bu bölgələrdə qeyri-rezidentlər arasında imtina nisbəti ən yüksəkdir.

Avstriya ilə kifayət qədər əlaqənin olmaması səbəbindən imtinalar. Federal ştatlar alıcının əmlakı yalnız investisiya kimi istifadə etmək niyyətində olmadığına dair sübut tələb edir.

Aşağıdakı hallarda imtina mümkündür:

• alıcı Avstriyada yaşamır;
• burada iqtisadi fəaliyyət göstərmir;
• alış üçün şəxsi ehtiyacı əsaslandıra bilməz.

Qaydalar federal ştatlar arasında dəyişir. Vyanadakı qaydalar Tirol, Karintiya və ya Vorarlberqdəkindən xeyli yumşaq ola bilər. Bir bölgədə uğurla ev alan qeyri-rezident gözlənilmədən digərində qəti şəkildə rədd edilə bilər.

Bütün bu amillər alış prosesini gözlənilməz edir və əmlak seçməzdən əvvəl belə diqqətli hüquqi planlaşdırma tələb edir.

Əcnəbilərə münasibətin yumşaqdan son dərəcə sərtə qədər dəyişməsinin səbəbləri bölgələrin xüsusiyyətləri ilə dərindən bağlıdır.

İqtisadi təzyiq və bazarın ölçüsü. Vyananın geniş, çevik və müxtəlif mənzil bazarı var. Tirolun daha kiçik dağ bələdiyyələrinin bazarı daha məhduddur və hər satış qiymətlərə təsir göstərə bilər.

Buna görə də, paytaxtda heç bir risk yaratmayan eyni qeyri-rezident kiçik bir Alp bölgəsində sabitliyə təhdid kimi qəbul edilə bilər.

Turizm zonalarının payı. Tirol, Zalsburq və Karintiyanın bəzi hissələri dünya səviyyəli kurortlardır. Orada mənzil tələbatı yerli əhali ilə qeyri-mütənasibdir və federal ştatlar "ikinci evlərin" yerli sakinləri tamamilə sıxışdırdığı bir ssenarinin qarşısını almağa çalışırlar.

Ətraf mühitin mühafizəsi amili. Alp əraziləri resurslarla məhdud ərazilərdir. Onların genişləndirilməsi mümkün deyil və həddindən artıq inkişaf ekoloji risklər yaradır. Buna görə də, bir çox torpaqlar xarici əməliyyatların faktiki olaraq mümkün olmadığı xüsusi mühafizə olunan əraziləri əhatə edir.

Kiçik bələdiyyələrin sosial dayanıqlığı. Kiçik kəndlərdə və kurort şəhərlərində daimi əhalinin, iş yerlərinin və infrastrukturun qorunması vacibdir. Qeyri-rezidentlər tərəfindən kütləvi şəkildə əmlak əldə edilməsi "boş kəndlərə" gətirib çıxarır ki, bu da artıq İtaliya və İsveçrədə baş verib - Avstriya bu vəziyyətin qarşısını proaktiv şəkildə alır.

Hər bir federal ştat ərazi, iqtisadi və sosial maraqlarına əsaslanaraq öz tənzimləmə modelini inkişaf etdirir. Buna görə də, investorlar təhlillərinə yalnız şəxsi statusları ilə deyil, həm də regional xəritə ilə başlamalıdırlar - Vyana və Tiroldakı qaydaların iki fərqli hüquqi reallığa aid olduğunu başa düşməlidirlər.

Bu cədvəl göstərir ki, bölgənin seçilməsi strateji cəhətdən vacib bir addımdır. Üçüncü ölkədən olan alıcı üçün Vyana və ya Qratsda mənzil almaq tamamilə mümkün ola bilər, Kitzbühel və ya Zeefelddə isə büdcəsindən asılı olmayaraq mənzil almaq demək olar ki, mümkün deyil.

Avstriyada xarici alıcının əmlaka çıxışı yalnız vətəndaşlıq və regionla deyil, həm də almaq istədiyi konkret əmlak növü ilə müəyyən edilir. Qanun müxtəlif əmlak kateqoriyalarına fərqli yanaşır, çünki hər bir növ bazar, sosial sabitlik və ya turizm zonaları üçün öz risk səviyyəsinə malikdir.

Buna görə də, eyni investor Vyanada asanlıqla şəhər mənzili ala bilər, lakin mövsümi yaşayış üçün Tirolda mənzil almağa çalışarkən demək olar ki, aşılmaz maneələrlə qarşılaşır.

Əsas yaşayış yeri (Hauptwohnsitz). Daimi yaşayış üçün nəzərdə tutulmuş əmlak ümumiyyətlə daha yumşaq qaydalara tabedir. Xarici alıcı Avstriyada uzunmüddətli iş, təhsil və ya biznes üçün mənzilə ehtiyac duyduğunu izah edərsə, təsdiq almaq şansı əhəmiyyətli dərəcədə artır.

Bu cür daşınmaz əmlak investisiya spekulyasiyasından daha çox sosial zərurət hesab olunur, ona görə də həssas bölgələrdə belə hakimiyyət orqanları bu cür alış-verişlərə daha müsbət baxmağa hazırdırlar.

İkinci dərəcəli mənzil, yay kottecləri və tətil evləri. Burada vəziyyət daha sərtdir. Avstriya turizm zonalarının mövsümi kəndlərə çevrilməsini ardıcıl olaraq məhdudlaşdırır və burada əmlaklar ilin çox hissəsində boş qalır. Buna görə də, qeyri-rezidentlər tərəfindən "ikinci ev"in alınması çox vaxt ya tamamilə qadağan edilir, ya da yalnız müəyyən şərtlər daxilində icazə verilir.

Alp bölgələrində (Tirol, Zaltsburq, Vorarlberq) sərt bir rejim mövcuddur, yəni əmlakların yalnız kiçik bir hissəsi rəsmi olaraq ikinci ev kimi istifadəyə icazə verilir (Nebenwohnsitz). Xarici vətəndaşın belə bir əmlak alması demək olar ki, mümkün deyil.

Turist daşınmaz əmlakı və xidmət göstərilən mənzillər. Bu, ən həssas seqmentdir. Turist mənzilləri (touristische Nutzung) həmişə xüsusi nəzarət altındadır. Əyalətlər nəzarətsiz kommersiyalaşmadan qorxurlar ki, bu da qiymətlərin artmasına və yerli sakinlər üçün əlverişli mənzillərin azalmasına səbəb ola bilər.

Buna görə də, əcnəbi tərəfindən turizm üçün nəzərdə tutulmuş əmlakın alınması üçün komissiyanın təsdiqi tələb olunmur, həm də çox vaxt rədd edilir. Əmlak rəsmi olaraq satılsa belə, "üçüncü ölkədən" olan alıcıdan regionla iqtisadi əlaqələrini sübut etməsi və ya biznes planı təqdim etməsi tələb oluna bilər.

Kommersiya daşınmaz əmlakı və şirkət vasitəsilə satın alma. Biznes əmlaklarına tamamilə fərqli bir yanaşma tətbiq olunur. Kommersiya daşınmaz əmlakı — ofislər, pərakəndə satış sahələri, anbarlar və sənaye binaları — çox vaxt daha çevik hüquqi rejimə tabe olur. Məntiq sadədir: bu cür əmlaklar iqtisadiyyatı stimullaşdırır, iş yerləri yaradır və mənzil bazarına təsir göstərmir.

Avstriyada və ya Aİ-də qeydiyyatdan keçmiş hüquqi şəxslər, şirkətin son sahibi qeyri-rezident olsa belə, kommersiya mülklərini özəl xarici vətəndaşlara nisbətən daha asan əldə edə bilərlər. Bununla belə, biznesin etibarlılığının və korporativ qaydalara uyğunluğunun sübutu tələb olunur.

Qeyri-rezidentlər üçün əmlak növlərinin mövcudluğu

Avstriyada sadəcə daşınmaz əmlak almaq üçün icazə almaq ipoteka maliyyələşdirməsinə çıxışı təmin etmir. Ölkənin bank sistemi ciddi tənzimləmə və risk qiymətləndirmə standartları altında fəaliyyət göstərir ki, kredit şərtlərinə alış qiymətindən və ya alıcının maliyyə vəziyyətindən daha çox təsir göstərir

İnvestorun hüquqi statusu — istər rezident, istərsə də qeyri-rezident, AB vətəndaşı və ya üçüncü ölkənin vətəndaşı olması — kredit almaq imkanını və onun parametrlərini müəyyən edən əsas amilə çevrilir.

Avstriya bankları borcalanları yalnız gəlirlərinə görə deyil, həm də problemlər yarandıqda borclarını nə qədər asanlıqla yığa biləcəklərinə görə qiymətləndirir. Yaşayış yeri ölkə ilə daha yüksək səviyyədə əlaqə deməkdir: məşğulluq, vergilər, bank tarixçəsi, qeydiyyatdan keçmiş yaşayış yeri və rəsmi məlumatların mövcudluğu. Lakin qeyri-rezidentlər üçün bu parametrlərin əksəriyyəti yoxdur və ya yoxlanılması daha çətindir və xaricdə borcların yığılması üçün hüquqi mexanizmlər əhəmiyyətli dərəcədə az təsirlidir.

Buna görə də yüksək gəlirli, nüfuzlu işi və əhəmiyyətli aktivləri olan xarici investor, orta gəlirli orta səviyyəli Avstriya sakininə nisbətən daha az əlverişli şərtlər alır. Bank müştərinin yalnız ödəmə qabiliyyətinə deyil, idarəolunmasına da üstünlük verir.

Qeyri-rezident statusunun ən nəzərə çarpan nəticələrindən biri tələb olunan ilkin ödənişin artmasıdır. Yerli sakinlər və Aİ vətəndaşları əmlakın dəyərinin 80-90%-ni maliyyələşdirməyi gözləsələr də, qeyri-rezidentlər öz vəsaitlərindən xeyli çox ianə etməlidirlər.

Qeyri-rezidentlər üçün standart şərtlər 40-50%, bəzən isə 60% təşkil edir. Yalnız təsdiqlənmiş Aİ gəliri, Avropa aktivləri və qüsursuz kredit tarixçəsi olan seçilmiş müştərilər 70% faiz dərəcəsi gözləyə bilərlər. Turistik əmlak və ya mövcud evlər alarkən banklar daha sərt yanaşma tətbiq edirlər, çünki bu əmlaklar daha yüksək likvidlik riski yaradır.

Bu yanaşma qismən qeyri-rezident üçün daşınmaz əmlakın faktiki olaraq kredit üçün yeganə girov olması ilə izah olunur. Bank alıcının "öz" vəsaitlərindəki payını artırmaqla öz riskini minimuma endirməyə çalışır.

Kredit təşkilatları qeyri-rezidentlər üzərində daha ətraflı araşdırma aparırlar. Bu, təkcə daxili bank qaydaları ilə deyil, həm də vəsaitlərin mənşəyinin və müştərinin maliyyə sabitliyinin ətraflı təsdiqini tələb edən pan-Avropa AML və KYC standartları ilə əlaqədardır.

Xarici alıcılar genişləndirilmiş sənədlər dəstini təqdim etməlidirlər: bir neçə illik gəlir sübutu, maliyyə hesabatlarının təsdiq edilmiş tərcümələri, mənşə ölkəsindən bank çıxarışları, vergi rezidentliyi və aktivlərin strukturu haqqında sənədlər.

Avstriyada yaşayış icazəsi olmayanlar üçün yoxlama tez-tez əlavə addımlar və sorğular tələb edir, çünki bankın adi daxili reyestrlərə çıxışı yoxdur.

Bəzi hallarda, maliyyə qurumu biznes fəaliyyətləri və ya kapital mənbələri ilə bağlı aydınlaşdırma tələb edə bilər ki, bu da ərizəyə baxılma müddətini əhəmiyyətli dərəcədə uzadır.

Əmlakın statusu bankın qərarına birbaşa təsir göstərir. Əsas yaşayış yerinin alınması məsələsinə gəldikdə, banklar adətən buna uyğunlaşmağa hazırdırlar: bu cür əmlaklar daha sabit və daha az riskli hesab olunur.

Lakin, ikinci dərəcəli mənzillər, yay kottecləri və mövsümi əmlaklar yüksək risk zonasına düşür, çünki onlar tez-tez nadir hallarda istifadə olunur və yenidən satış zamanı daha az dəyər saxlayır.

Turist mülkləri və xidmət göstərilən mənzillərlə bağlı daha ehtiyatlı yanaşma tətbiq olunur Bu cür mülklər mövsümiliyə, icarə məhdudiyyətlərinə və regional turizm siyasətlərindəki dəyişikliklərə məruz qalır. Banklar bu cür kreditləri yalnız sərt şərtlərlə təklif edə və ya tamamilə maliyyələşdirməkdən imtina edə bilərlər.

Kommersiya daşınmaz əmlakı fərqlidir: onun dəyəri biznesin gəlirliliyinə əsasən müəyyən edilir və qeyri-rezident investor üçün maliyyələşdirmə baxımından yaşayış əmlakına nisbətən daha əlverişlidir.

Qanuni icazənin alındığı, lakin maliyyələşdirmənin qəfildən mümkün olmadığı hallar çox yaygındır. Qeyri-rezidentlər üçün bunlar ən xoşagəlməz və riskli ssenarilərdən biridir.

Əgər alıcı ilkin müqavilə imzalayıb və ilkin ödəniş edibsə, bankın imtina etməsi alıcının əmlakı kreditsiz almaq məcburiyyətində qalması və ya depoziti itirməsi demək ola bilər. Buna görə də, əməliyyatın maliyyə aspekti əmlakın hüquqi yoxlanılması və konkret federal ştatda icazə tələblərinin ilkin təhlili ilə birlikdə nəzərdən keçirilməlidir.

hüquqi statusunuzu və əmlakın yerləşdiyi torpaq sahəsinin məhdudiyyətlərini dəqiq müəyyən etmək vacibdir

Daha sonra, vəziyyətinizə uyğun kredit şərtləri ilə bağlı bankdan ilkin rəy alın

Bu strategiya lazımsız xərclərə, imtinalara və ya məqbul şərtlərlə əməliyyatı başa çatdıra bilməməyə səbəb ola biləcək səhvlərin qarşısını almağa kömək edir.

Avstriya qanunvericiliyi sərt, lakin çevikdir və investor şəffaflığı və uyğunluğu təmin etmək istədikdə alış prosesini qanuni olaraq asanlaşdırmağa imkan verir.

Burada "boşluqlar"dan deyil, Avstriya hüquq sisteminin çərçivəsinə uyğun hüquqi strategiyalardan danışdığımızı başa düşmək vacibdir

Əgər investor şirkəti Avstriyada və ya başqa bir Aİ ölkəsində qeydiyyatdan keçirirsə, faktiki fəaliyyət göstərdiyi təqdirdə, bu qurum daxili bazarın subyekti hesab olunur. Bəzi federal ştatlarda bu halda əməliyyatlar daha tez, bəzən isə hətta dövlət komissiyasının iştirakı olmadan da emal olunur.

Lakin əsas tələb biznesin reallığıdır. Şirkət iqtisadi fəaliyyət göstərməli, hesablara, hesabatlara və faktiki əməliyyatlara malik olmalıdır.

Bu, ən başa düşülən və etibarlı strategiyalardan biridir.

Yaşayış icazəsi almaqla (məsələn, "İşləmək hüququ olmadan yaşayış icazəsi" proqramı vasitəsilə, əmək müqaviləsi və ya biznes vasitəsilə) alıcı uğurlu əməliyyat şansını əhəmiyyətli dərəcədə artırır.

Bəzi ştatlarda yaşayış icazəsinin olması alıcını daşınmaz əmlaka çıxış baxımından hüquqi olaraq AB vətəndaşı ilə bərabərləşdirir.

Avstriya vahid bazar deyil - bəzi ştatlarda məhdudiyyətlər son dərəcə sərtdir, digərlərində isə qanunvericilik kapital cəlb etməyə yönəlib.

Məsələn, Vyanada və ya Aşağı Avstriyada qeyri-rezident kimi mənzil almaq çox vaxt standart prosedur vasitəsilə mümkündür, halbuki Tirol və ya Zaltsburqda oxşar əmlak almaq demək olar ki, qeyri-mümkün ola bilər.

Avstriya qanunvericiliyi bazarı qoruyur, lakin investorları ruhdan salmağa çalışmır. Sistem ölkənin iqtisadi məkanına inteqrasiya etmək istəyənlərə yönəlib, kapital şəffaflığını və qaydalara uyğunluğu təmin edir. Buna görə də, proseduru sadələşdirmək üçün hüquqi variantlar həmişə investorun sistemə həqiqi inteqrasiyası ilə əlaqələndirilir - hüquqi, iqtisadi və ya sosial.

Avstriya daşınmaz əmlak bazarının əsas qaydaları ilə tanış olan yaxşı hazırlanmış investorlar belə, əməliyyat qiymətini, müddətini və hətta alışı başa çatdırmaq qabiliyyətini dəyişdirə biləcək gözlənilməz hallarla qarşılaşırlar. Avstriya yüksək strukturlaşdırılmış, lakin mürəkkəb torpaq əməliyyatları qanunlarına malik bir ölkədir, yəni sadəcə vəsaitə sahib olmaq və ya investisiya qoymaq istəyi uğurlu nəticəni təmin etmir.

Ən az qiymətləndirilən risklərdən biri Torpaq Komissiyası (Grundverkehrsbehörde) tərəfindən rədd edilmə ehtimalıdır. Bu, alıcının şəffaf gəliri, təmiz maliyyə profili və əmlakdan qanuni şəkildə istifadə etmək üçün ciddi niyyəti olsa belə baş verə bilər.

İmtina səbəbləri müxtəlifdir: regional kvotalar, xaricilərə satışa qoyulan məhdudiyyətlər, yerli bazarın qorunması, yerli sakinlər üçün mənzilin qorunması tələbləri və ya əmlakın turizm üçün istifadə olunacağına dair şübhələr. Bəzi federal ştatlarda, xüsusən də daşınmaz əmlakın strateji resurs hesab edildiyi məşhur xizək zonalarında və ya kurort ərazilərində imtina geniş yayılmış bir təcrübədir.

İcazə prosesi bir neçə həftədən bir neçə aya qədər davam edə bilər. Bu, xüsusilə də tələb olunan əmlakların tez satıldığı dinamik bir bazarda əhəmiyyətli risklər yaradır.

Problem ondadır ki, satıcılar çox vaxt əmlakı uzun müddət "saxlamaq" istəmirlər və bu da alıcını bürokratiya içində ilişib qalır. Bu müddət ərzində daha əlverişli bir alıcı, istər rezident, istərsə də AB şirkəti peyda olarsa, sahibi sövdələşmədən imtina edə bilər. Buna görə də, Avstriyada daşınmaz əmlak alarkən potensial gecikmələri qabaqcadan görmək və rezervasiya şərtlərini əvvəlcədən müzakirə etmək vacibdir.

Xüsusilə qısamüddətli turist yerləşmələrindən əldə edilən kirayə gəlirinə güvənən investorlar üçün qaydalar xoşagəlməz bir sürpriz ola bilər. Avstriya tənzimlənməyən Airbnb kirayələri ilə fəal şəkildə mübarizə aparır və bir sıra federal əyalətlərdə turist kirayələri qadağandır və ya yalnız xüsusi əmlak kateqoriyası ilə icazə verilir.

Bəzi bölgələrdə kirayələrə yalnız illik əsasda icazə verilir, digərlərində isə qısamüddətli yaşayış qəti qadağandır. Kirayə icazələri çox vaxt binanın növü, zonası, dizayn məqsədləri və ya hətta eyni kompleks daxilində otel infrastrukturunun mövcudluğu ilə əlaqələndirilir.

Bu o deməkdir ki, təkcə yüksək turist axını icarə gəlirini təmin etmir. Hər bir əmlakın və onun icazə verilən istifadəsinin hərtərəfli ilkin yoxlanılması zəruridir.

Avstriyada əcnəbilər tərəfindən torpaq və daşınmaz əmlakın satın alınmasını tənzimləyən vahid federal qanun yoxdur. Hər bir federal əyalət — Tirol, Vorarlberq, Zalsburq, Karintiya, Ştiriya, Aşağı Avstriya, Yuxarı Avstriya, Burgenland və Vyana — öz qaydalarını müəyyən edir.

Bəzən aralarındakı fərqlər o qədər əhəmiyyətli olur ki, qonşu ərazinin sərhədindən cəmi bir neçə kilometr məsafədə yerləşən bir obyekt tamamilə fərqli şəkildə tənzimlənir.

Bəzi hallarda qanunlar birmənalı şəkildə şərh edilə bilər və komissiyaların icrası təcrübələri şəhərdən şəhərə dəyişir. Bu, investorun bir şey gözlədiyi, əslində isə tamamilə fərqli tələblər və ya məhdudiyyətlər aldığı vəziyyətlərə gətirib çıxarır.

Əməliyyatın hüquqi hissəsi uğurlu olsa belə, alıcı ümumi büdcəyə əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərə biləcək əlavə xərclərlə üzləşir. Bunlara aşağıdakılar daxildir:

• daşınmaz əmlakın alınması vergisi (Grunderwerbsteuer);
• Torpaq Reyestrinin Qeydiyyatı haqqı (Grundbucheintragungsgebühr);
• notariat xərcləri;
• daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi xərcləri;
• vasitəçi komissiyaları;
• xaricdən kapital köçürüldükdə bank haqları;
• hüquqi dəstək xərcləri;
• bir şirkət vasitəsilə alış-veriş edərkən əlavə öhdəliklər (audit, vergi xidmətləri, hesabat).

Xoşagəlməz sürprizlərin qarşısını almaq üçün investorlar yalnız əmlakın qiymətinə etibar etmək əvəzinə, bütün əməliyyatın ətraflı smetasını əvvəlcədən hazırlamalıdırlar.

Avstriyada daşınmaz əmlak almaq hərtərəfli yanaşma tələb edən bir layihədir. Yalnız əmlakın özünü deyil, həm də alıcının hüquqi statusunu, əmlakın müəyyən bir torpaq zonasında yerləşməsini, istifadəyə qoyulan hər hansı məhdudiyyətləri və rəsmi hökumət veb saytında .

Xarici investorlar üçün hər bir səhv və ya buraxılma aylarla vaxta və əhəmiyyətli maliyyə itkilərinə səbəb ola bilər, buna görə də hazırlıq metodik və addım-addım olmalıdır.

İnvestorun etməli olduğu ilk şey əmlakın hansı federal ştata aid olduğunu və orada hansı qaydaların tətbiq olunduğunu müəyyən etməkdir. Avstriya xarici alışlar haqqında vahid qanunla idarə olunmur: hər ştatın öz tələbləri, öz əməliyyat icmalı komitələri və "xarici alıcı"nın nəyi təşkil etdiyinə dair öz tərifi var.

Çox vaxt bir-birindən cəmi bir neçə kilometr məsafədə yerləşən iki əmlak tamamilə fərqli qaydalara tabe olur: biri əcnəbi üçün məhdudiyyətsiz əlçatan ola bilər, digəri isə uzunmüddətli icazə tələb edə bilər və ya qeyri-rezidentlər üçün tamamilə qadağan edilə bilər.

Əvvəlcədən yoxlamaq üçün vacib olanlar:

• Grundverkehrsbehörde icazəsi tələb olunurmu?
• AB/AİB vətəndaşlığı olmayan şəxsin alış-veriş etməsinə icazə verilirmi?
• Xüsusilə turistlər üçün dəyişikliklə bağlı hər hansı bir məhdudiyyət varmı?
• Hauptwohnsitz-ə icazə verilirmi, yoxsa əmlak daimi yaşayışın qadağan olunduğu zonada yerləşir?
• ərazinin istirahət zonalarına və ya qorunan ərazilərə aid olub-olmaması;
• torpaq istifadə növünü necə təsnif edir (yaşayış, ikinci dərəcəli, turist, qarışıq və s.).

avans ödənişi edilməzdən əvvəl həll edilməlidir çünki onun qaytarılması adətən təmin edilmir.

Avstriyanın daşınmaz əmlak qanunvericiliyi Avropada ən ətraflı qanunvericilik aktlarından biri hesab olunur. Əcnəbinin, xüsusən də qeyri-rezidentin əmlakın kadastr reyestrindəki statusundan tutmuş gələcək istifadəsi qaydalarına və icazə prosesinə qədər bütün nüansları müstəqil şəkildə idarə etməsi faktiki olaraq mümkün deyil.

Vəkil əsas fiqura çevrilir, əməliyyatın düzgünlüyünü izləyir və yoxlama zamanı və ya satıcı ilə danışıqlar zamanı ortaya çıxa bilməyən risklərin qarşısını alır.

Səlahiyyətli bir mütəxəssis kömək edir:

• əmlakın hüquqi ekspertizası aparmaq;
• istifadə və ya təhvil vermə ilə bağlı gizli məhdudiyyətləri müəyyən etmək;
• icazə üçün ərizəni düzgün doldurun;
• torpaq komissiyası ilə qarşılıqlı əlaqə prosesini müşayiət etmək;
• müqavilə bağlayarkən alıcının maraqlarını qorumaq;
• hüquqi uyğunsuzluqlar səbəbindən müqavilənin pozulmasının qarşısını almaq.

Vəkil xidmətlərinin dəyəri, xarici alıcının səhvlərinin potensial nəticələrini nəzərə alsaq, özünü dəfələrlə ödəyən təhlükəsizliyə qoyulan bir sərmayədir

İnvestorun məqsədlərindən asılı olaraq, alternativ mülkiyyət strukturlarını nəzərdən keçirməyə dəyər ola bilər. Bəzi hallarda, bir şirkət (məsələn, Avstriya GmbH və ya Avropa holdinq strukturu) vasitəsilə satın alma, korporativ vergi və hesabat məsələlərini əlavə etsə də, dövlət orqanları və ya banklarla qarşılıqlı əlaqəni asanlaşdırır.

Müvəqqəti yaşayış icazəsi və ya sakin statusu almaq bankların münasibətini də dəyişə, icazə verilməsini sadələşdirə və satın alına bilən daşınmaz əmlak növlərini genişləndirə bilər. Lakin hər bir qərar ilkin hüquqi və vergi qiymətləndirməsini tələb edir.

Struktur faydalı ola biləcəyi zaman

Xarici investorların Avstriya proseslərinin nadir hallarda sürətli olduğunu başa düşmələri vacibdir, xüsusən də əməliyyat Grundverkehrsbehörde (Federal Əmlak İdarəsi) tərəfindən təsdiq tələb olunarsa və ya qeyri-adi hallarla əlaqəli olarsa. Vaxt dəyərli bir resursdur və hətta əmlak seçimi mərhələsində belə nəzərə alınmalıdır.

Tam dövrə aşağıdakıları əhatə edə bilər:

• 2 həftədən 16 həftəyə qədər - icazənin nəzərdən keçirilməsi;
• 2 həftədən 6 həftəyə qədər – notariat qeydiyyatı və köçürmələr;
• 1 aydan 3 aya qədər – əmlak hüquqlarının qeydiyyatı;
• əmlakın icarə və ya məqsəd məhdudiyyətləri varsa, əlavə şərtlər.

Əgər investor icarə gəlirinə güvənirsə, nəzərə alınmalıdır ki, bəzi bölgələr icarəyə vermək üçün icazə tələb edə bilər və ya tamamilə qadağan edə bilər.

Daşınmaz əmlak almaq yalnız başlanğıcdır. Aktivin gəlir əldə etməsi və ya dəyərini qoruması üçün onun gələcək istifadəsini nəzərdən keçirmək vacibdir. Bu, xüsusilə əmlakı gəlir mənbəyi kimi alan və ya bir neçə il ərzində yenidən satmağı düşünən investorlar üçün vacibdir.

Aşağıdakılar haqqında düşünmək vacibdir:

• icarəyə icazə verilməsi (uzunmüddətli və ya turist);
• əməliyyat xərclərinin hesablanması (Hausverwaltung, təmir, kommunal xərclər);
• gəlir vergisi rejimi və əmlak statusu;
• Çıxış strategiyası: satışın vaxtı, torpaq qaydalarının təsiri, kapital mənfəəti vergisi.

Alışdan sonrakı əməliyyata gedən yol nə qədər aydın düşünülürsə, gəlir bir o qədər sabit və risklər bir o qədər aşağı olur.

I. Hüquqi statusun müəyyən edilməsi

Xahiş edirik, AB/AİB/İsveçrə vətəndaşı və ya üçüncü ölkə vətəndaşı olduğunuzu dəqiqləşdirin. Əgər üçüncü ölkə vətəndaşısınızsa, zəhmət olmasa, aşağıdakıları əldə etmək imkanınızı və ya qabiliyyətinizi qiymətləndirin:

• Avstriyada yaşayış icazəsi,
• Başqa bir AB ölkəsində yaşayış icazəsi,
• Avstriyada biznes fəaliyyəti.

II. Müəyyən bir federal dövlətin təhlili

Əməliyyatın hansı ərazidə baş verəcəyini müəyyən edin.

Bu ştatda əcnəbilər üçün mövcud qanuni qaydaları öyrənin.

Yoxlayın:

• Grundverkehrsbehörde icazəsi tələb olunurmu?
• Turistlərin icarəsinə hər hansı bir məhdudiyyət varmı?
• obyektin Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz kateqoriyasına aid olub-olmaması,
• Xarici vətəndaşın bu tip əmlakı alması icazəlidirmi?

III. Əmlak növünün yoxlanılması

Obyektin məqsədini müəyyənləşdirin:

• əsas yaşayış yeri,
• ikinci ev,
• turist daşınmaz əmlakı,
• kommersiya daşınmaz əmlakı.

Statusunuzun bu tip əmlak almağa imkan verdiyinə əmin olun.

IV. Maliyyə hazırlığı

Bank təkliflərini müqayisə edin:

• ilkin ödəniş nə qədər tələb olunur,
• Yerli gəlirdən kənar kreditlərə hər hansı məhdudiyyət varmı?
• Vəsaitlərin mənşəyini sübut edən sənəd tələb olunurmu?

Daşınmaz əmlak axtarmazdan əvvəl bankdan ilkin qərar alın.

V. Hüquqi təlim

Beynəlxalq əməliyyatlar üzrə ixtisaslaşmış bir vəkil tapın.

Əmlakın sənədlərini yoxlayın:

• reyestrdən çıxarış,
• obyektin məqsədi,
• faktiki və qanuni istifadəyə uyğunluq,
• borcların və ya məhdudiyyətlərin olması.

Komissiya üçün sənədlər dəsti hazırlayın (lazım gələrsə).

VI. Risk qiymətləndirməsi

• Uğursuzluq ehtimalını qiymətləndirin.
• Satıcı ilə əməliyyat şərtlərini razılaşdırın (2-6 aylıq mümkün gecikmələr nəzərə alınmaqla).
• Alternativ variantları nəzərdən keçirin: hüquqi şəxs vasitəsilə satın alma, yaşayış icazəsi almaq və ya fərqli bir torpaq sahəsi seçmək.

VII. Qərar qəbuletmə

Üç şərt yerinə yetirildikdə müqavilə dəyərlidir:

1. torpaq sahəsinin satın alınmasına icazə verilir,
2. Komissiya ərizəni nəzərdən keçirməyə hazırdır,
3. Bank maliyyələşdirməni təsdiqləyir.

ehtiyatlı investisiya qoyuluşu üçün ən sabit və cəlbedici bazarlardan biri olaraq qalır : iqtisadi və siyasi sabitlik, inkişaf etmiş infrastruktur, böyük şəhərlərdə yüksək kirayə tələbi və kurort bölgələrinin populyarlığı uzunmüddətli kapital qorunması üçün möhkəm zəmin yaradır.

Lakin, xarici alıcılar və xüsusən də AB/AİB olmayan ölkələrin vətəndaşları üçün bu bazar mahiyyət etibarilə ikiqatlıdır: alış imkanı və şərtləri yalnız qiymətdən deyil, həm də alıcının hüquqi statusundan, əmlakın nəzərdə tutulan istifadəsindən və torpaq yurisdiksiyasından asılıdır. Bu amillər nəzərə alınmadan cəlbedici bir əməliyyat hüquqi cəhətdən qeyri-mümkün və ya iqtisadi cəhətdən səmərəsiz ola bilər.

Niyə Avstriya maraqlı, lakin tələbkar bir bazardır

Bir tərəfdən, Vyana və ya yaxşı yerləşmiş əyalət daşınmaz əmlakına investisiya qoymaq aşağı dəyişkənlik, sabit icarə tələbi və uzunmüddətli kapital qorunması təklif edir.

Digər tərəfdən, Avstriya tənzimləməsinin unikal xüsusiyyəti — federal ştatlar arasında səlahiyyətlərin bölüşdürülməsi və yerli maraqların qorunması üçün sərt təcrübələr — qeyri-rezidentlər üçün alış prosesini daha mürəkkəb və çoxşaxəli edir.

Avstriyanı bir çox digər ölkələrdən fərqləndirən əsas məqamlar:

• Alıcının hüquqi statusu həlledici rol oynayır: Aİ vətəndaşları effektiv şəkildə rezident kimi qəbul edilir, "üçüncü ölkələrdən" olan alıcılar isə ayrıca icazə prosedurundan keçirlər.
• Əmlakın növü və məqsədi (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz vs. turist mənzili vs. kommersiya əmlakı) təsdiq şanslarını və maliyyələşdirmə şərtlərini əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdirir.
• Regional fərqlər: Vyana və bəzi ştatlar daha yumşaqdır; Tirol, Zaltsburq və Vorarlberq xüsusilə sərtdir.
• Qeyri-rezidentlər üçün bank şərtləri çox vaxt daha sərt olur: daha böyük ilkin ödəniş, gücləndirilmiş yoxlama və riskli layihələr üçün məhdud kredit payı.

Avstriya daşınmaz əmlak investisiyaları üçün cəlbedici bir bazar olaraq qalır, lakin əcnəbi üçün uğurlu bir əməliyyat hərtərəfli hazırlıq olmadan mümkün deyil: torpaq yurisdiksiyasının hüquqi yoxlanılması, şəffaf mülkiyyət strukturu, yaxşı hazırlanmış maliyyələşdirmə planı və peşəkar dəstək. Bu yanaşma ilə məhdudiyyətlər daha az maneə, daha çox idarəolunan amildir və Avstriyada əmlak həqiqətən portfelin etibarlı bir hissəsinə çevrilə bilər.

• Xaricilər Avstriyada əmlak ala bilərlərmi?

Bəli, amma şərtlər vətəndaşlıqdan və konkret federal ştatdan asılıdır.

AB/AİB vətəndaşları demək olar ki, heç bir məhdudiyyətlə üzləşmirlər və avstriyalılarla demək olar ki, eyni şərtlərlə əmlak ala bilərlər.

"Üçüncü ölkələrin" (Rusiya, ABŞ, BƏƏ, Böyük Britaniya, Qazaxıstan və s.) vətəndaşları dövlət orqanından (Grundverkehrsbehörde) xüsusi icazə almalıdırlar. Belə bir icazə olmadan əməliyyat qanuni olaraq etibarsızdır.

• Niyə qeyri-rezidentlər üçün bu qədər sərt məhdudiyyətlər var?

Avstriya yerli bazar balansını qoruyur və spekulyasiyanın qarşısını alır. Turistik və dağlıq bölgələrdə mənzil təklifi məhduddur və bazar xarici tələbatla dolu olarsa, yerli sakinlər sadəcə olaraq onu ödəyə bilməyəcəklər.

Bundan əlavə, dövlət qorunan ərazilərin və sosial cəhətdən həssas bələdiyyələrin istifadəsinə nəzarət edir. Buna görə də, tənzimləmə xarici investorlara qarşı deyil, yerli dayanıqlılığın qorunmasına yönəlib.

• Xaricilər üçün hansı daşınmaz əmlak növlərini almaq daha asandır, hansıları isə daha çətindir?

ölkənin ən təmsil olunan bazarlarından biri olan Vyanada mövcud mənzil qiymətlərini nəzərə almaq məntiqlidir

Daha mürəkkəbi dağlıq ərazilərdə (Tirol, Zaltsburq, Vorarlberq) mövcud evlər, turist mənzilləri və mülklərdir. Bu zonalarda çox vaxt qeyri-rezidentlər tərəfindən ciddi məhdudiyyətlər olur və ya hətta alış-veriş qadağan olunur.

Kommersiya daşınmaz əmlakı, xüsusən də alış faktiki biznes fəaliyyəti ilə əlaqəlidirsə, ümumiyyətlə daha yumşaq şəkildə tənzimlənir.

• Üçüncü ölkə vətəndaşları üçün alış icazəsi almaq nə qədər vaxt aparır?

Daha mülayim bölgələrdə (məsələn, Vyana) 2-3 aydan turizm bölgələrində 6-12 aya qədər. Müddət əmlakın xüsusiyyətlərindən, komissiyanın iş yükündən və əlavə sənədlərin təqdim edilməsi ehtiyacından asılıdır.

Bəzən təsdiq tez verilir, lakin digər hallarda investorlar qərar üçün altı ay və ya daha çox vaxt gözləyirlər - buna görə də əməliyyatı əvvəlcədən planlaşdırmaq vacibdir.

• Komissiya imtina edə bilərmi - və niyə?

Bəli, və ətraflı izahat olmadan. Çox vaxt imtina torpaq sahibinin satınalmanı regionun maraqlarına zidd hesab etməsi ilə bağlıdır. Səbəblər müxtəlif ola bilər:

• əmlak yerli sakinlər üçün mənzilin əlverişli qalması lazım olan turistik ərazidə yerləşir;
• alıcının Avstriya ilə kifayət qədər əlaqəsi yoxdur;
• obyektin məqsədi göstərilən məqsədə uyğun gəlmir;
• Mülkiyyətin icazəsiz turistik məkan kimi istifadə olunma riski var.

• Yaşayış icazəsinə sahib olmaq və ya AB şirkəti vasitəsilə alış-veriş etmək kömək edirmi?

Bəli, əksər hallarda. Avstriya yaşayış icazəsi olan alıcı, tamamilə qeyri-rezident investordan daha çox dövlət tərəfindən daha müsbət qarşılanır.

AB və ya Avstriyada qeydiyyatdan keçmiş şirkət vasitəsilə satın alma da məhdudiyyətləri azalda bilər, lakin bu, yalnız şirkət həqiqətən aktiv olduqda və mülkiyyət strukturu şəffaf olduqda mümkündür. Bu cür həllər müvafiq hüquqi sənədləri tələb edir.

• Xarici vətəndaşlar hansı əlavə xərcləri nəzərə almalıdırlar?

Standart xərclərə (vergilər, notariat haqları, agent komissiyası) əlavə olaraq, qeyri-rezidentlər aşağıdakıları nəzərə almalıdırlar:

• sənədlərin tərcüməsi və təsdiqlənməsi;
• əcnəbilərlə əməliyyatlar üzrə ixtisaslaşmış vəkilin xidmətləri;
• icazələrin alınması ilə bağlı mümkün xərclər;
• daha yüksək ilkin ödəniş və daha sərt kredit şərtləri;
• əmlakın investisiya mülkiyyəti kimi istifadə edilməsi planlaşdırılırsa, icarə vergiləri.

Bütün bu xərclər, torpaqdan və mülkiyyət strukturundan asılı olaraq, əməliyyatın ümumi dəyərini 1-2%, bəzən isə daha çox artıra bilər.