Portuqaliyada investisiya və şəxsi yaşayış üçün daşınmaz əmlak

Əmlak Bazarı İndeksinə görə , Portuqaliya 2025-ci ilin birinci yarısında Aİ-də daşınmaz əmlakın qiymətinin ən yüksək artımını, illik müqayisədə 15,2%, Aİ orta göstəricisi isə cəmi 5,1% təşkil edib. Son on ildə Portuqaliyada orta mənzil qiymətləri 106% artıb. Bazarın qorunması və vergi güzəştləri (NHR (Non-Hbitual Rezident) rejimi kimi) Portuqaliyanı xarici rezidentlər və investorlar üçün daha da cəlbedici edib.

Bu məqalə Portuqaliyanın daşınmaz əmlak investisiya cəlbediciliyinin sistematik təhlilini təqdim edir. Biz hazırkı bazar vəziyyətini, onun dinamikasını, iqtisadi və vergi güzəştlərini araşdıracaq və Avropada alternativ investisiya variantı kimi Portuqaliyanı Avstriya ilə müqayisə edəcəyik.

Portuqaliya Avropanın ən cəlbedici bazarlarından biri olaraq qalır, rezidentlik proqramları və əcnəbilər və investorların marağı ilə dəstəklənən mənzilə güclü tələbat, Lissabon, Porto və sahilyanı bölgələrdə məhdud təklif qiymət artımı və sabit kirayə gəlirləri potensialını artırır.

Mən Oksana Jushman, investisiya və tikinti sahəsində geniş təcrübəyə malik hüquqşünasam. Mənim təcrübəm Avropada daşınmaz əmlak əməliyyatlarına dəstək, özəl və korporativ müştərilər üçün strategiyanın hazırlanması və bir çox yurisdiksiyalarda layihənin idarə edilməsini əhatə edir. İnvestorlara nəinki kapitalı qoruyub saxlamağa, həm də sürətlə dəyişən iqtisadiyyatda dəyəri maksimuma çatdırmağa kömək etmək üçün hüquqi təcrübəmi praktiki bazar bilikləri ilə birləşdirirəm.

Avstriya sabit və cəlbedici investisiya məkanıdır, lakin bu, mühafizəkar investorlar üçün daha uyğundur: burada daşınmaz əmlak bazarına investisiya yatırmaq ilk növbədə kapitalı mülayim, proqnozlaşdırıla bilən artımla qorumaq üçün bir yoldur. İnvestisiya daha mürəkkəbdir və tələblər daha sərtdir, lakin:

• Bazar sabitliyi və proqnozlaşdırıla bilənlik: qiymətlər qəfil sıçrayışlar olmadan rəvan yüksəlir;
• Əməliyyatların hüquqi təminatı və prosedurların şəffaflığı;
• Yüksək keyfiyyətli daşınmaz əmlak – müasir və etibarlı evlər, mənzillər və kommersiya obyektləri;
• Uzunmüddətli kapital təhlükəsizliyi – Avstriya investorlar üçün təhlükəsiz sığınacaq hesab olunur;
• İnkişaf etmiş infrastrukturun və mənzilə tələbatı daimi olaraq saxlayan yüksək həyat səviyyəsinin olması.

Portuqaliya , öz növbəsində, daha dinamik imkanlar təklif edir:

• İnvestisiyaya başlamaq üçün aşağı hədd (250.000 avrodan);
• Yaşayış icazəsi və Golden Visa proqramının alınması üçün çevik qaydalar;
• Turistlər və əcnəbilər hesabına mənzilə yüksək tələbat, bu da məşhur regionlarda kirayə gəlirlərinin 5-7%-ə qədər olması ilə nəticələnir;
• İnfrastrukturun inkişafı və ölkənin əcnəbilər arasında populyarlığı səbəbindən qiymət artımı potensialı.

Avstriya və Portuqaliya arasında seçim sizin məqsədlərinizdən asılıdır: risk və ya sabitlik elementləri ilə yüksək gəlir və dinamika, etibarlılıq və uzunmüddətli kapitalın qorunması.

Portuqaliya özünü Avropanın ən cəlbedici daşınmaz əmlak bazarlarından biri kimi möhkəm şəkildə təsdiq etmişdir. Daşınmaz əmlak investisiyalarının 2025-ci ildə 8% artaraq 2,5 milyard avroya çatacağı gözlənilir.

Portuqaliya turizm və rezidentura proqramları sayəsində inkişaf etmiş iqtisadiyyatın sabitliyini yüksək mənzil tələbatı ilə birləşdirir. Lissabon, Porto və Alqarve investisiya cəlbediciliyinə görə lider olaraq qalır.

PwC-nin Daşınmaz Əmlak Avropasında İnkişaf edən Trendlər 2024 hesabatına görə, Lissabon Avropada daşınmaz əmlak investisiyası üçün ən cəlbedici şəhərlər arasında 8-ci yerdədir.

Numbeo-ya görə, Lissabon 2025-ci ildə daşınmaz əmlak qiymətləri indeksinə görə qlobal şəhərlər arasında 25-ci yerdə olacaq ki, bu da güclü tələb və qiymət artımı potensialını göstərir. Təcrübəm bunu təsdiqləyir: Lissabon və Porto daşınmaz əmlakına sərmayə qoyan müştərilər sabit qiymət artımı və cəlbedici kirayə şərtləri, xüsusən də turizm bölgələrində hesabat verirlər.

Portuqaliya özünü şəffaf hüquq sisteminə malik ölkə kimi tanıyıb, bunu PwC və Dünya Bankının reytinqləri də təsdiqləyir. Bu, daşınmaz əmlakın alınması prosesini xarici investorlar üçün aydın və proqnozlaşdırıla bilən edir.

Xüsusilə İspaniya, Fransa və bəzi Şimali Avropa ölkələrindən olan bir çox investorlar, daşınmaz əmlak qiymətlərinin tarixi zirvələrə çatdığı və kirayə gəlirlərinin aşağı düşdüyü həddən artıq isti bazarlar fonunda yeni imkanlar axtarır. Portuqaliya onları güclü iqtisadi artım, şəffaf hüquq sistemi və mənzilə yüksək tələbatın birləşməsi ilə cəlb edir, xüsusən Lissabon, Porto və Alqarve və Madeyranın turizm bölgələrində.

Bundan əlavə, ölkə xarici investorlar üçün rezidentlik proqramları və vergi güzəştləri təklif edir ki, bu da daşınmaz əmlakın alınması prosesini daha sərfəli və proqnozlaşdırıla bilən edir. Bu, Portuqaliyada həm şəxsi yaşayış, həm də uzunmüddətli kirayə üçün mənzil almaq istəyənlər üçün xüsusilə aktualdır.

Portuqaliya daşınmaz əmlak bazarı böhrandan sonrakı bərpa tarixini, dinamik qiymət artımını və müxtəlif investisiya variantlarını özündə birləşdirir. Bu amilləri başa düşmək ev alarkən və Portuqaliya daşınmaz əmlakına sərmayə qoyarkən əsaslandırılmış qərarlar verməyə kömək edir.

2008-ci il maliyyə böhranından sonra Portuqaliyanın daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər, xüsusən də Lissabon və Portoda kəskin eniş baş verdi. Bununla belə, bərpa 2012-ci ildə başladı. Qızıl Viza kimi proqramlar, xüsusilə Lissabon və Portoda xarici investisiyaların cəlb edilməsində əsas rol oynadı. IZA Əmək İqtisadiyyatı İnstitutunun araşdırmasına görə, 2012-ci ildən bu yana 500 000 avro dəyərində daşınmaz əmlak əməliyyatlarının sayı proqramın tətbiqindən əvvəlki dövrlə müqayisədə 60% artıb.

Bazar 2015-ci ildən davamlı olaraq böyüyür. 2024-cü ildə orta artım tempi 7-8% təşkil edib, Lissabon və Alqarvenin populyar əraziləri daha da yüksək artım nümayiş etdirir. Portuqaliyada kirayə məqsədləri üçün mənzil almaq istəyirsinizsə, tələbin təklifi üstələdiyi bu dinamik bazarlara diqqət yetirməyə dəyər.

Bununla belə, 2023-cü ilin oktyabrında hökumət daşınmaz əmlak investisiyası vasitəsilə Qızıl Viza əldə etmək imkanını dayandırdı ki, bu da mərkəzi ərazilərdə qiymət dinamikasına təsir etdi.

Lissabon ölkənin paytaxtı və əsas biznes və turizm mərkəzidir. Burada ofis və yaşayış kompleksləri, tarixi rayonlar və Alfama, Baixa və Parque das Naçoes kimi prestijli məhəllələr yerləşir. Mərkəzi Lissabonda mənzilin orta qiyməti hər kvadratmetr üçün 4500 avrodan 6500 avroya qədər dəyişir, qısamüddətli kirayə gəlirləri illik 5-7%-ə çatır.

Porto ölkənin şimalındakı mədəni və iqtisadi mərkəzdir, inkişaf etmiş infrastruktura, beynəlxalq hava limanına və cəlbedici turizmə malik şəhərdir. Portoda mənzilin orta qiyməti hər kvadratmetr üçün 3000-4500 avro təşkil edir və kirayə gəliri təxminən 4-5% təşkil edir. Həm tarixi mərkəzdə satılan mənzillər, həm də uzunmüddətli kirayə üçün yeni inkişaflar burada məşhurdur.

Alqarve turist və lüks daşınmaz əmlaka yüksək tələbat olan sahil xəttidir. Villa və mənzillərin orta qiyməti 3500-7500 avro/m², mövsümi gəlirlilik isə 6-8%-ə çatır. Müştərilərim tez-tez Algarve'yi qısa müddətli icarə və yüksək mövsüm gəlirləri üçün, xüsusən də Laqos və Albufeyrada seçirlər.

Madeyra və Azor adaları premium mülklər, okean mənzərələri və sakit həyat tərzi axtaran investorlar üçün sakit bölgələrdir. Daşınmaz əmlakın orta qiyməti hər kvadratmetr üçün 2500-5000 avro arasında dəyişir. Madeyra xüsusilə şəxsi yaşayış yerləri və ya uzunmüddətli kirayələr üçün məşhurdur, Azor adaları isə təcrübəli investorlar üçün niş bazardır.

Portuqaliya bazarında məşhur:

• Daşınmaz əmlakın yenidən satışı çox vaxt gəlirliliyi artıra bilən təmir imkanı təklif edir.
• Yeni binalar və lüks seqment - premium bazara yönəlmiş investorlar üçün.
• Turist daşınmaz əmlakı - Airbnb üçün mənzillər və villalar və uzunmüddətli kirayələr.

İpucu : Portuqaliyada turistik ərazilərdə əmlak almaq riskləri minimuma endirmək və gəlirləri artırmaq üçün qısamüddətli icarə qaydalarının diqqətlə təhlilini tələb edir.

Əsas xarici alıcılar Fransa və Böyük Britaniya vətəndaşları, həmçinin ABŞ, Çin və Braziliyadan olan investorlardır. Onlar Portuqaliyada şəxsi istifadə, icarə məqsədləri və ya rezidentura proqramlarında iştirak üçün əmlak axtarırlar. Müştərilərlə təcrübəm göstərir ki, avropalılar çox vaxt böyük şəhərlərdə mövcud mülkləri seçirlər, Asiya və Amerikadan olan investorlar isə yeni tikililərə və lüks mülklərə üstünlük verirlər.

Daxili tələb Portuqaliyanın daşınmaz əmlak bazarında əsas rol oynayır. Yerli sakinlər, xüsusən də Lissabon, Porto və Alqarvedə aktiv şəkildə evlər alır, bazar sabitliyini qoruyur və hətta xarici amillərin dəyişməsi şəraitində belə qiymətlərin kəskin düşməsinin qarşısını alır.

İpoteka bazarının rolu xüsusilə diqqətəlayiqdir: faiz dərəcələri nisbətən aşağı (3,3-4%) olaraq qalır və bu, əhalinin əksəriyyəti üçün mənzil mülkiyyətini əlverişli edir. Qeyd etmək vacibdir ki, ipoteka faizləri iqtisadi vəziyyətdən və Avropa Mərkəzi Bankının siyasətindən asılı olaraq dəyişilə bilər.

Portuqaliyada əmlak almaq istəyən xarici investorlar üçün banklar adətən əmlakın dəyərinin 80%-nə qədər kredit təklif edirlər. Kreditorlar kredit şərtlərini təyin edərkən borcalanın gəlirini, kredit tarixçəsini və maliyyə sabitliyini nəzərə alırlar.

Əməliyyat metodunun seçimi birbaşa vergilərə, əmlakın idarə edilməsinə və çıxış strategiyasına təsir göstərir. Portuqaliya müxtəlif investor kateqoriyaları üçün optimal formatlarla çevik şərtlər təklif edir.

Bu, Portuqaliyada əmlak almaq üçün ən sadə və ən çox yayılmış yoldur. Bu, ən çox əmlakın uzunmüddətli sahibliyini və ya şəxsi istifadəsini planlaşdıran müştərilər tərəfindən seçilir. Məsələn, Fransadan olan müştərilərimdən biri inzibati xərcləri azaltmaq üçün Alqarvedə öz adına mənzil qeydiyyatdan keçirdi. İşin mənfi tərəfi, yenidən satış zamanı məhdud vergi optimallaşdırma variantlarıdır.

Portuqaliyada və ya Aİ yurisdiksiyasında şirkət yaratmaq (Portuqaliya və Maltanın birləşməsindən tez-tez istifadə olunur) böyük investorlar və bir çox əmlakı idarə etməyi planlaşdıranlar üçün uyğundur. Bu, vergi üstünlükləri təklif edir və aktivlərin köçürülməsini asanlaşdırır. Mən tez-tez bu formatı təkcə bir mənzili deyil, bütün əmlak paketini alan müştərilərə tövsiyə edirəm.

Daşınmaz əmlak fondları vasitəsilə investisiya etmək sizə əmlakı özünüz idarə etmədən bazarda iştirak etməyə imkan verir. Portuqaliya REIT-in vergi təşviqi ekvivalenti olan SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária) formatından istifadə edir. Bu üsul dividendlərə və uzunmüddətli artıma yönəlmiş investorlar tərəfindən seçilir.

Fraksiyalı mülkiyyət və etibar strukturları ailə sərmayələri üçün məşhurdur. Bu, varislər arasında mübahisə riskini azaldır və idarəetməni asanlaşdırır. Mənim Braziliyadan olan bir müştərim var idi, o, Alqarvedəki villanın mülkiyyətini aktivləri qorumaq və mirası strukturlaşdırmaq üçün ailə etimadına keçirdi.

Portuqaliyanın xarici alıcılara heç bir məhdudiyyət qoymaması ilə bir çox digər ölkələrə nisbətən üstünlüyü var. Qeyri-rezidentlər vətəndaşlarla eyni hüquqlara malikdirlər: onlar Portuqaliyada istənilən ölçüdə mənzillər, evlər və ya kommersiya obyektləri ala bilərlər. Əməliyyatı başa çatdırmaq üçün siz vergi identifikasiya nömrəsi (NIF) almalı və adətən kadastr dəyərinin 0,3-0,8%-ni təşkil edən illik əmlak vergisini (IMI) ödəməlisiniz.

Portuqaliyada daşınmaz əmlakın alınması prosesi kifayət qədər şəffafdır, lakin bu, bir sıra prosedurlara riayət etməyi və mütəxəssisləri cəlb etməyi tələb edir. Bu mərhələdəki səhvlər baha başa gələ bilər, ona görə də aid olan addımları və riskləri başa düşmək vacibdir.

1. NIF (1 gün) əldə etmək – vergi nömrəsi (Número de Identificação Fiscal) bütün əməliyyatlar, o cümlədən Portuqaliyada daşınmaz əmlakın alınması üçün məcburidir.
2. Əməliyyatı yerinə yetirmək üçün Portuqaliya bankında bank hesabı (1-3 gün) açmaq
3. Vəkil cəlb edin - o, əmlakı yoxlayacaq (5-10 gün), müqavilələr hazırlayacaq və maraqlarınızı qoruyacaq.
4. İlkin müqavilənin (CPCV) imzalanması (1-2 gün) və əmanətin ödənilməsi (adətən 10%).
5. Notariusda yekun əməliyyatın bağlanması
6. Mülkiyyət hüququnu rəsmiləşdirmək üçün Conservatória do Registo Predial-da (Əmlak Reyestrində) qeydiyyat

Orta müddət: 1,5-2 ay (3 aya qədər ipoteka üçün). Əgər şəxsən Portuqaliyadasınızsa, bütün sənədlər portuqal dilində olduğu üçün sizə tərcüməçi lazımdır.

Hüquqşünas əmlakın hüquqi vəziyyətini (borcları, ipotekaları və istifadə üçün icazələri) yoxlayır, müqavilələr hazırlayır və əməliyyatın bütün mərhələlərinə nəzarət edir. Agent əmlakın seçilməsinə kömək edir və danışıqları asanlaşdırır, lakin vəkili əvəz etmir.

Müştərilərimdən biri vəkilə pul qənaət etməyə çalışırdı, lakin əmlakın mövcud ipoteka ilə bağlı problemlə üzləşdi. Biz gec mərhələdə vəkil gətirdik, lakin o, müqaviləni iki ay gecikdirdi.

Mənim fikrim: Satıcı və ya agent tərəfindən tövsiyə ediləndən deyil, həmişə müstəqil vəkildən istifadə edin.

• Pasport və ya digər etibarlı şəxsiyyət sənədi.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – Portuqal vergi nömrəsi.
• Viza və ya yaşayış icazəsi – əcnəbilər yaşayış icazəsi olmadan daşınmaz əmlak ala bilsələr də, uzunmüddətli qalmaq və alışla bağlı məsələləri həll etmək üçün giriş vizası və ya rezident statusu tələb oluna bilər.
• Əməliyyatın həlli üçün Portuqaliya bank hesabı
• Pul vəsaitlərinin mənbəyinin təsdiqi (AML qaydaları çərçivəsində – çirkli pulların yuyulmasına qarşı mübarizə).
• Alqı-satqı müqaviləsi (hər iki tərəf tərəfindən imzalanmışdır).
• İpoteka üçün tələb olunan sənədlər (kreditlə alınarsa): gəlir haqqında arayış, vergi bəyannamələri, iş və ya biznesin sübutu, kredit tarixçəsi (bəzən tələb olunur).

Portuqaliyada ipoteka almaq üçün həm rezidentlər, həm də qeyri-rezidentlər yaxşı kredit tarixçəsinə, kifayət qədər gəlirə və əmlakın dəyərinin 30-50%-i həcmində ilkin ödənişə malik olmalıdırlar.

Qanuni olaraq, Madeyra və Azor adalarında daşınmaz əmlakın alınması prosesi materik Portuqaliyadakı əməliyyatlarla eynidir: NIF, ilkin müqavilə (CPCV), notariusda imza və Konservatoriyada qeydiyyat tələb olunur. Xarici investorlar üçün heç bir məhdudiyyət yoxdur və bütün hüquqlar tam qorunur.

Bununla belə, bir neçə xəbərdarlıq var. Birincisi, coğrafi uzaqlığa görə sənədlərin və təsdiqlərin alınması daha uzun çəkə bilər (xüsusilə Azor adalarında). İkincisi, Madeyra və Azor adalarında turistik mülklər və ya kirayə mənzillər alarkən, Alojamento Local (AL) lisenziyasını yoxlamalı və əmlakın yerli qaydalara uyğun olmasını təmin etməlisiniz. Bu lisenziyalar bələdiyyələr tərəfindən tənzimlənir və bəzi ərazilərdə yeniləri ilə bağlı məhdudiyyətlər var.

Portuqaliyada daşınmaz əmlakın uzaqdan alınması, xüsusən də xarici investorlar arasında adi bir təcrübədir. Əqd etibarnamə (Procuração) vasitəsilə rəsmiləşdirilir, alıcının yaşadığı ölkədəki notarius tərəfindən təsdiq edilir və apostillə leqallaşdırılır. Bu etibarnamə ilə vəkil və ya səlahiyyətli nümayəndə CPCV və yekun akt da daxil olmaqla bütün sənədləri imzalaya bilər.

Qeyri-rezidentlər üçün heç bir əlavə məhdudiyyət yoxdur, lakin etibarnamənin Portuqaliya şablonuna uyğun düzgün tərtib edilməsi və Portuqal dilinə tərcümə edilməsi vacibdir. Təcrübədə etibarnamənin bütün zəruri səlahiyyətləri əhatə etdiyini yoxlamağı məsləhət görürəm: bank hesabı açmaq, NIF əldə etmək, müqavilənin imzalanması və əmlakın qeydiyyatı. Bu, son mərhələdə gecikmələrin qarşısını alacaqdır.

Portuqaliyada əmlak alışını planlaşdırarkən, bütün vergi öhdəliklərini və əlaqədar xərcləri əvvəlcədən nəzərə almaq vacibdir. Bunlar əmlakın faktiki dəyərinə və investisiya strategiyasına təsir göstərir.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) ev alarkən ödənilir. Əmlakın dəyərindən və onun əsas yaşayış yeri kimi istifadə edilib-edilməyəcəyindən asılı olaraq, dərəcə proqressivdir, 1%-dən 7,5%-ə qədərdir. Məsələn, qiyməti 300.000 avro olan mənzil üçün vergi təxminən 8.000-9.000 avro olacaq.

İpucu: Əgər birdən çox əmlak alırsınızsa, məzənnəni azaltmaq üçün əməliyyatları müxtəlif tərəflərin adına qeyd etmək daha sərfəlidir.

Imposto do Selo (Imposto do Selo) əməliyyat qiymətinin sabit 0,8%-ni təşkil edir və müqavilənin notariat kontorunda imzalandığı gün ödənilir. Bu, əmlakın alış qiymətinə sabit vergidir. Əgər əmlak ipoteka ilə maliyyələşdirilirsə, kredit məbləğinə əlavə 0,6% möhür rüsumu əlavə edilir.

Əməliyyat başa çatdıqdan sonra, Portuqaliyada əmlak sahibi IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) ödəməlidir - əmlak vergisi ekvivalenti. Bu dərəcə əmlakın kadastr dəyərinin 0,3-0,45%-ni təşkil edir.

Kadastr dəyəri (CV) Vergilər İdarəsi (AT) tərəfindən əmlakın xüsusiyyətlərinə əsasən hesablanır: yerləşdiyi yer, ərazi, istifadə növü və digər parametrlər. Məsələn, Lissabonda CV-si 200.000 avro olan bir mənzil üçün illik vergi təxminən 600-900 avro olacaq.

Yeni binada mənzil alarkən, ƏDV artıq qiymətə daxildir və 23% təşkil edir (kommersiya obyektləri üçün). Yaşayış obyektləri üçün vergi qiymətə daxildir; heç bir əlavə ödəniş tələb olunmur.

NHR (Non-habitual Rezident) statusu 10 ilə qədər kirayə və xaricdən gələn gəlirlər daxil olmaqla, gəlirdən əhəmiyyətli dərəcədə vergi endiriminə imkan verir. Bu rejim Portuqaliya daşınmaz əmlakını yaşamaq və ya yaşayış icazəsi almağı planlaşdıran investorlar üçün xüsusilə cəlbedici edir. Müavinətlərə uyğunluğu itirməmək üçün yaşayışın ilk ili ərzində NHR statusu üçün müraciət etmək yaxşıdır.

Avstriya bazar sabitliyi və yüksək daşınmaz əmlak likvidliyi üçün qalib gəlir. Burada qiymətlər proqnozlaşdırılan şəkildə yüksəlir, əmlaklara tələb sabit qalır və mülkiyyətin satışı və ötürülməsi prosesi sürətli və sadədir. Portuqaliya isə daha yüksək gəlir və vergi güzəştləri ilə investorları cəlb edir, lakin bazar daha dinamik və mövsümi xarakter daşıyır və likvidlik regiona və əmlak növünə görə dəyişir.

Portuqaliyanın Qızıl Vizası uzun müddətdir ki, xarici investorlar üçün ən cəlbedici alətlərdən biri olmuşdur. 2024-cü ildən proqram öz şərtlərini dəyişib: daşınmaz əmlak alqı-satqısı artıq rezidenturaya birbaşa yol hesab edilmir. Bu, fondlara, bizneslərə və ya mədəni layihələrə investisiyalar vasitəsilə yeni imkanlar açır, lakin vaxt və pul itkisinə yol verməmək üçün diqqətlə düşünməyi tələb edir.

İnvestisiya fondları (Fond Vahidləri) – Portuqaliya investisiya fondlarına minimum €500,000 töhfə. Daşınmaz əmlak idarə etmədən passiv gəlir əldə etmək istəyən müştərilərə bu seçimi tövsiyə edirəm.

Bir şirkətə başlamaq və ya investisiya etmək – ya ən azı 10 yeni iş yeri yaratmaq, ya da mövcud biznesə 500.000 avro sərmayə qoymaq. Müştərilərimdən biri bu yolu seçdi, Lissabonda İT xidmətlərinə yönəlmiş bir iş açdı.

Mədəniyyətə ianələr – milli irsə və ya tədqiqat layihələrinə minimum 250.000 avro. Mədəniyyəti dəstəkləmək və eyni zamanda yaşayış icazəsi almaq üçün əla fürsət.

Rezidentlik statusunu qorumaq üçün Portuqaliyada ildə orta hesabla 7 gün keçirməlisiniz.

Məqsəd böyük investisiyalar olmadan yaşamaqdırsa, alternativ variantlar uyğundur:

• D7 vizası – xaricdən gələn sabit gəlirə əsaslanır.
• Digital Nomad Visa – uzaqdan iş üçün.

Portuqaliyada rezidentura almaq investor və onun ailəsi üçün geniş imkanlar açır:

• Portuqaliyada yaşayış hüququ bütün ailə üzvləri üçün ölkəyə sərbəst giriş və yaşamaq deməkdir.
• Şengen zonasına giriş – Avropanın 27 ölkəsinə vizasız səyahət etmək imkanı.
• Vergi güzəştləri və optimallaşdırma - NHR rejimi ilə birləşdirildikdə, xaricdən alınan gəlirlərin vergiyə cəlb edilməsini əhəmiyyətli dərəcədə azaltmaq mümkündür.
• Sabit hüquqi mühit – Portuqaliya Aİ-nin üzvüdür, şəffaf qanunvericiliyə malikdir və investorların hüquqları qorunur.
• Təhsil və səhiyyə – dövlət məktəblərinə və universitetlərə çıxış, sakinlər üçün keyfiyyətli tibbi xidmət.
• Sahibkarlar və rəqəmsal köçərilər üçün çeviklik – siz biznes idarə edə, investisiya edə və eyni zamanda Avropa rezidentlik proqramının üstünlüklərindən istifadə edə bilərsiniz.

İnvestorların Golden Visa üçün müraciət edərkən etdiyi ümumi səhvlər:

• 2024-cü ildən sonra daşınmaz əmlak almaq yolu ilə yaşayış icazəsi almağa cəhd.
• Portuqaliyada minimum qalma müddəti kifayət deyil (ildə 7 gün).
• Etibarnamələrdə və sənədlərin tərcümələrində səhvlər.
• Rüsumlar, hüquqi xidmətlər və vergilər üçün hesablanmayan xərclər.
• Gəlir mənbələrinin qanuniliyinin yanlış təsdiqi.

Hazırda beş il ərzində Portuqaliya Qızıl Vizasına sahib olduqdan sonra investor və onların ailəsi Portuqaliya vətəndaşlığı və Aİ pasportu üçün müraciət edə bilər. Bunun üçün tələb olunur:

• İldə ən azı 7 gün Portuqaliyada yaşamaq;
• Qanuni yaşayış icazəsinə malik olmaq və bütün proqram şərtlərinə riayət etmək;
• Portuqal dili biliklərinizi A2 səviyyəsində təsdiqləyin;
• Ciddi cinayət qeydinin olmaması;
• Gəlir mənbələrinin qanuniliyini təsdiqləyin.

Vətəndaşlıq almaq Şengen zonasına tam giriş, istənilən Aİ ölkəsində işləmək və təhsil almaq hüququ və vətəndaşlığı uşaqlara ötürmək imkanı verir. İnvestorlar üçün bu, strateji bir vasitədir: Portuqaliyaya sərmayə qoymaq eyni zamanda qanuni Avropa pasportu və NHR rejimi vasitəsilə vergi üstünlükləri təmin edir.

Golden Visa proqramı əsas dəyişikliklərə məruz qaldı:

• Yaşayış icazəsinə birbaşa yol kimi daşınmaz əmlakın istisna edilməsi (2024-cü ildən).
• Vəqflərə, bizneslərə və mədəniyyətə investisiyalara diqqət yetirin: minimum məbləğlər fondlar və şirkətlər üçün 500.000 avro, mədəni ianələr üçün 250.000 avrodur.

Vətəndaşlığa dair tələblərin sərtləşdirilməsi (23 iyun 2025-ci il tarixli qanun layihəsi):

• Onlar əksər ərizəçilər üçün minimum yaşayış müddətini 10 ilə (CPLP ölkələri üçün 7 il) artırmağı planlaşdırırlar;
• Məcburi Portuqal dili biliyi (A2 səviyyəsi);
• Mədəniyyət və Hüquqlar Testi;
• Cinayət qeydinin yoxlanılmasının sərtləşdirilməsi;
• Sefarad yəhudi mənşəli yolun bağlanması.
• Rüsumların və öhdəliklərin şəffaflığının artırılması – hüquqi olanlar da daxil olmaqla bütün ödənişlər yenilənib və indi müxtəlif investisiya növləri üçün müəyyən edilib.

Avstriya D-vizası və ya Özünü Təminat proqramı vasitəsilə vətəndaşlığa başqa bir yol təklif edir, lakin bu proses daha ciddi və uzundur:

• Sabit yüksək gəlir və ya böyük investisiyaların sübutu tələb olunur;
• Vətəndaşlıq üçün müraciət etməzdən əvvəl minimum yaşayış müddəti 10 ildir;
• Daha az çeviklik var: daşınmaz əmlaka investisiyalar birbaşa vətəndaşlıq vermir;
• Vətəndaşlığa qəbul prosesi daha mürəkkəb və bürokratikdir.

Avstriya sabitlik, proqnozlaşdırıla bilənlik və investorların hüquqlarının uzunmüddətli qorunması baxımından üstündür. Portuqaliya ilə müqayisədə daha az riskə, daha sərt və şəffaf qaydalara və yüksək daşınmaz əmlak likvidliyinə və daha sürətli vətəndaşlıq əldə etməyə malikdir.

Portuqaliyada kirayə bazarı sürətlə böyüyür, lakin buna diqqətli yanaşma tələb olunur. Qısamüddətli və uzunmüddətli icarələr arasındakı fərqləri anlamaq investorlara gəlirləri və riskləri optimal şəkildə balanslaşdıran strategiya seçməyə kömək edir.

Qısa müddətli kirayələr Lissabon, Porto, Alqarve və Madeyra kimi turizm bölgələrində populyar olaraq qalır. Qaytarmalar adətən illik 5-7% təşkil edir, lakin AL (Alojamento Local) lisenziyalarında məhdudiyyətlər var.

Yeni qaydalar: Şəhərlər bazarı tənzimləmək və yerli sakinlərin mənzilinə təzyiqi azaltmaq üçün lisenziyaların sayına kvotalar tətbiq edirlər. Müştəri nümunəsi: Alqarvedəki mənzilin sahibi onu Airbnb-də icarəyə verir, lakin əvvəlcədən lisenziya almışdır - bu, cərimələrdən yayınmağa və gəlir əldə etməyə davam etməyə kömək edir.

Uzunmüddətli müqavilələr öz sabitliyi ilə investorları cəlb edir: illik 3-5% gəlir və daha az mövsümi dalğalanmalar. Bu seçim proqnozlaşdırıla bilən gəlir axını və minimal riski qiymətləndirən müştərilərə müraciət edir.

Portfel investorları üçün gəlirliliyi və sabitliyi tarazlaşdırmaq üçün bir neçə əmlakı birləşdirmək məna kəsb edir - bəziləri qısamüddətli icarələr, bəziləri uzunmüddətli icarələr üçün.

İdarəetmə şirkətləri gəlirləri optimallaşdırmağa və vergi məsələlərini həll etməyə kömək edir.
İdarəetmə şirkətlərinin əsas funksiyaları bunlardır:

• Qısamüddətli icarə idarəetməsi və AL lisenziyası.
• Uzunmüddətli icarə üçün icarəçilərin seçilməsi və nəzarəti.
• İcarəyə götürmə və maliyyə hesabatı.
• Mənzilin təmizlənməsi, təmiri və saxlanmasının təşkili.
• Hüquqi məsələlərin həlli və vergi orqanları ilə qarşılıqlı əlaqə.
• Gəlirlərin optimallaşdırılması və risklərin minimuma endirilməsi üzrə məsləhətləşmələr.

Daşınmaz əmlakı icarəyə verərkən sakinlər illik gəlirindən asılı olaraq 14%-dən 48%-ə qədər mütərəqqi miqyasda gəlir vergisi ödəyirlər. Qeyri-rezidentlər 25% sabit dərəcəyə tabedir. Bununla belə, yalnız Portuqaliyada qazanılan gəlir vergiyə cəlb olunur.

Portuqaliya bazarında gəlirlər daha yüksəkdir, lakin icarə qaydaları daha sərtdir və dəyişdirilə bilər. Avstriyada məhsuldarlıq aşağıdır (2–3%), lakin bazar sabitdir, qaydalar proqnozlaşdırıla bilər və cərimə riski minimaldır. Bu fonda Almaniyanın böyük şəhərlərində daşınmaz əmlak qiymətləri çox vaxt mühafizəkar strategiyalar üçün çox yüksək kimi qəbul edilir.

Daşınmaz əmlakın alınması üçün region seçimi birbaşa gəlirliliyə, likvidliyə və riskə təsir göstərir. Gəlin əsas regionları tələbat, infrastruktur və investisiya potensialı baxımından araşdıraq.

Lissabon: Üst Seqment və Yüksək Tələb

Lissabon iqtisadi və turizm fəaliyyətinin mərkəzi olaraq qalır. Qısa və uzunmüddətli kirayələrə güclü tələb qiymətləri artırır.

• Orta qiymət: €4500–5500€/m²
• Kirayə gəliri: qısamüddətli 6-7%, uzunmüddətli 3-4%

Porto: Əlçatan və perspektivli bazar

Porto turistləri və tələbələri cəlb edir və uzunmüddətli kirayələrə tələb sabitdir. Qiymətlər Lissabondakından daha aşağıdır, lakin tələb artmaqda davam edir.

• Orta qiymət: €3500–4500€/m²
• Kirayə gəliri: qısamüddətli 5-6%, uzunmüddətli 3-4%

Algarve: lüks və mövsümi kirayələr

Rayon xüsusilə yay mövsümündə turistlər arasında populyardır. Mövsümi kirayələr yüksək gəlir gətirir, lakin tələb dəyişir.

• Orta qiymət: €3,000-€4,000/m²
• Kirayə gəliri: qısamüddətli 6-7%, uzunmüddətli 3-5%

Madeyra: İqlim və Vergi Faydaları

Bölgə qocalmış investorlar və rəqəmsal köçərilər üçün cəlbedicidir. Vergi güzəştləri və sabit turist axını bazarı perspektivli edir.

• Orta qiymət: €2500–3500€/m²
• Kirayə gəliri: qısamüddətli 5%, uzunmüddətli 3%

Azor adaları: Uzunmüddətli İnvestorlar üçün Niş

Bazar daha az doymuşdur və 5-10 illik üfüqlə uzunmüddətli investisiyalar üçün əlverişlidir. Qayıdışlar aşağıdır, lakin qiymətlər aşağıdır.

• Orta qiymət: €2,000-€3,000/m²
• Kirayə gəliri: qısamüddətli 4-5%, uzunmüddətli 2-3%

Portuqaliyada yenidən satış və yeni tikilən əmlaklar arasında seçim etmək investisiya məqsədlərinizdən, büdcənizdən və seçimlərinizdən asılıdır. Hər iki seqmentin öz üstünlükləri və məhdudiyyətləri var.

2024-cü ildə Portuqaliyada əvvəlki illə müqayisədə 14,5% artımla 156,325 yaşayış obyekti satılıb. Bunlardan 124 445-i (79,6%) mövcud, 31 880-i (20,4%) isə yeni əmlak olub.

Üstünlüklər : Təkrar bazar bütün əməliyyatların təxminən 80%-ni təşkil edir, əksər mülklər Lissabon, Porto və digər böyük şəhərlərin tarixi mərkəzlərində yerləşir. Bu mülklər həm turist kirayəsi, həm də uzunmüddətli yaşayış üçün cəlbedicidir.

Məhdudiyyətlər : Bu cür obyektlərin bərpası memarlıq qaydalarına riayət etməyi və yenidənqurma icazələrinin alınmasını tələb edir. Bəzi binalar geniş təmir tələb edir ki, bu da alış qiymətini artırır.

Müştərilərimdən biri Lissabonun tarixi mərkəzində 380.000 avroya mənzil aldı. Əlavə təmir xərclərinə baxmayaraq, əmlak qısamüddətli icarələrdən sabit gəlir əldə edir.

Xüsusiyyətlər : Yeni tikinti əməliyyatların təxminən 20%-ni təşkil edir. Yeni mənzillər və villalar müasir planlar, enerji səmərəliliyi və inkişaf etdirici zəmanətləri təklif edir.

İnvestorlar üçün üstünlük : Yeni binaları uzunmüddətli icarəyə vermək və ya dəyərinin artması ilə satmaq daha asandır.

Alqarvedə bir müştəri dəniz kənarında yeni mənzilə €600.000 investisiya qoydu və iki ildən sonra əmlak 15% bahalaşdı.

Üstünlüklər : Airbnb və ya Rezervasyon platformaları vasitəsilə qısa müddətli icarələr, xüsusilə Lissabon və Portoda illik 6-7%-ə qədər gəlir təmin edir.

Xüsusiyyətlər : Turistlərə qanuni olaraq mənzil kirayə vermək üçün AL lisenziyası tələb olunur. Bəzi bölgələrdə kvotalar məhduddur.

Portuqaliyadakı yeni inkişaflar, xüsusilə məşhur turizm bölgələrində və Lissabonda daha sərfəli qiymətlər və potensial olaraq daha yüksək kirayə gəlirləri təklif edir. Bununla belə, Avstriya qiymət sabitliyi, tikinti keyfiyyəti və enerji səmərəliliyi baxımından üstünlüklərə malikdir - əmlakları hətta qeyri-sabit illərdə satmaq və likvidliyi saxlamaq daha asandır.

Portuqaliya daşınmaz əmlakına investisiya yalnız kirayə mənzilin standart alınması ilə məhdudlaşmır. Gəlirləri optimallaşdıra, riskləri azalda və investisiya portfelinizi genişləndirə bilən bir neçə alternativ yanaşma var.

Köhnə mənzilləri və ya binaları almaq, sonra onları təmir etmək, icarəyə vermək və ya yenidən satmaq məşhur strategiya olaraq qalır. Mövcud bazar orta qiymətlərdən aşağı əmlak təklif edir və təmirdən sonra onların qiymətləri və gəlirliliyi əhəmiyyətli dərəcədə artır.

Məsələn, müştərilərimdən biri Lissabonun mərkəzində 320.000 avroya mənzil aldı, təmirə 50.000 avro sərmayə qoydu və bir ildən sonra onu Airbnb-də illik təxminən 6% gəlirlə icarəyə verə bildi. Memarlıq məhdudiyyətlərini və təmir icazələrinə ehtiyacı nəzərə almaq vacibdir.

Mini-otellərə, apartotellərə və qonaq evlərinə investisiya qoymaq Lissabonda, Alqarvedə və adalarda turistlərin yerləşdirilməsi üçün yüksək tələbat səbəbindən sabit gəlir əldə etməyə imkan verir.

Bir müştəri Alqarvedə apart otelə €700.000-a sərmayə qoydu, orta doluluq nisbəti təxminən 70%, nəticədə illik təxminən 7% gəlir əldə etdi. Gəlirləri optimallaşdırmaq və qısamüddətli icarə qanunlarına riayət etmək üçün idarəetmə şirkətlərindən istifadə etmək tövsiyə olunur.

Portuqal REIT-lərinə (SIGI) və ya daşınmaz əmlak investisiya fondlarına investisiya qoymaq, əmlakı birbaşa idarə etmədən bazardan gəlir əldə etməyə imkan verir və hüquqi riskləri azaldır.

Məsələn, bir müştəri Portuqaliyanın daşınmaz əmlak fonduna 500.000 avro sərmayə qoyub və rezidentliyini saxlayaraq dividendlərdən passiv gəlir əldə edir. İnvestisiya etməzdən əvvəl fondun nüfuzunu və ödəniş strukturunu yoxlamaq vacibdir.

Yaşayış və ya turistik daşınmaz əmlakın inkişafı üçün torpağın alınması perspektivli strategiya olaraq qalır, çünki torpaq dəyərinin artım potensialı tamamlanmış əmlaklardan daha yüksəkdir.

Müştərilərimdən biri Madeyrada 300 000 avroya torpaq sahəsi alıb və infrastruktur layihələri tamamlandıqdan sonra onun dəyəri hazırda 420 000 avro qiymətləndirilir. Sahə seçərkən, adalarda infrastrukturun mövcudluğunu, ekoloji məhdudiyyətləri və tikinti məhdudiyyətlərini nəzərə almaq vacibdir.

Portuqaliya qiymət dəyişkənliyi üçün yüksək potensial və yüksək gəlir əldə etmək imkanı təklif edir, lakin tənzimləyici və mövsümi risklər əhəmiyyətli olaraq qalır. Avstriya, əksinə, giriş maneəsi daha yüksək olsa da, bazar sabitliyi, proqnozlaşdırıla bilən likvidlik və gəlirlər təklif edir.

Çevik strategiyası və aktivlərini idarə etmək istəyi olan investorlar üçün Portuqaliya daha çox imkanlar təklif edir, mühafizəkar investorlar üçün isə Avstriya ən yaxşı seçim olaraq qalır.

Portuqaliya daşınmaz əmlakına investisiya qoymaq yüksək gəlir və cəlbedici imkanlar təqdim edir. Portuqaliyada ev və ya mənzil almağı düşünürsünüzsə, riskləri başa düşmək sizə gözlənilməz problemlərdən qaçmağa kömək edəcək.

Portuqaliyada daşınmaz əmlakın alınması və qeydiyyatı prosesi investorların gözlədiyindən daha uzun çəkə bilər. Vergi identifikasiya nömrəsinin (NIF) əldə edilməsi, hüquqi yoxlama və Konservatoriyada qeydiyyatdan keçmək bəzən gecikmələrlə müşayiət olunur.

Məsələn, müştərilərimdən biri Encargos auditləri və ipoteka yüklülüklərinə görə Lissabonda mənzil sövdələşməsini yekunlaşdırmaq üçün demək olar ki, iki ay gözlədi. Bürokratik riskləri minimuma endirmək üçün həmişə təcrübəli hüquqşünas və agentlə işləyin.

Airbnb və Booking kimi platformalar vasitəsilə qısa müddətli icarə üçün AL (Alojamento Local) lisenziyası tələb olunur və Lissabon və Porto kimi məşhur şəhərlərdə yeni icazələrin verilməsi üçün kvota var. Müştərilər tez-tez lisenziyalarını yeniləməkdə məhdudiyyətlərlə və ya qaydaları pozduqlarına görə cərimələrlə üzləşirlər.

Alqarve, Madeyra və Azor adaları kimi yüksək turist tələbi olan bölgələrdə kirayə gəliri mövsümdən asılı olaraq çox dəyişir. Məsələn, yayda məhsuldarlıq 7-8%-ə çata bilər, qışda isə 2-3%-ə düşür. Riski azaltmaq üçün müştərilər qısamüddətli və uzunmüddətli kirayələri birləşdirir və ya tələbin daha sabit olduğu Lissabon və Portodakı mülklərə diqqət yetirirlər. Portuqaliyada əmlak qiymətlərini və mövsümi dalğalanmalar nəzərə alınmaqla potensial gəlirləri qiymətləndirmək vacibdir.

Portuqaliyada yeni tikilmiş bazar məhduddur, xüsusən də populyar turizm bölgələrində. Bu, əmlak seçiminə təsir edir və AL lisenziyası ilə Portuqaliyada yeni mənzillər və evləri hədəfləyən investorlar üçün portfel artımını ləngidə bilər.

Kiçik şəhərlərdə və adalarda əmlakların satışı Lissabon, Porto və ya Alqarvedəkindən daha uzun çəkir. Məsələn, Azor adalarında bir mənzil bir ilə qədər bazarda qala bilər. Əmlak seçərkən likvidliyi nəzərə alın və daimi tələbat və ya turist axını olan ərazilərdə almağa çalışın.

Portuqaliya daha yüksək gəlir və bazar dinamikası təklif edir, lakin tənzimləyici və mövsümi risklərlə doludur. Avstriya sabitlik, proqnozlaşdırıla bilənlik və likvidlik təklif edir ki, bu da onu mühafizəkar investorlar üçün daha uyğun edir. Nəhayət, seçim strategiyanızdan asılıdır: Portuqaliyada risklərin idarə edilməsi ilə yüksək gəlir və ya Avstriyada sabit artım və kapitalın qorunması.

Portuqaliyada daşınmaz əmlaka investisiya qoyarkən ukraynalılar və digər xarici alıcılar təkcə gəlirliliyi deyil, həm də rahatlıq, infrastruktur və xidmət səviyyəsini nəzərə almalıdırlar. Yaşayış şərtlərini başa düşmək onlara Portuqaliyada ev və ya mənzil aldıqdan sonra gündəlik həyatın necə olacağını qiymətləndirməyə kömək edir.

Portuqaliya mülayim Aralıq dənizi iqlimi ilə məşhurdur, bu da həyatı il boyu rahat edir. Lissabonda orta qış temperaturu 12°C (53°F), yay temperaturu 28°C (82°F) və cənub Alqarve sahilində yaylar isti və qurudur.

səhiyyə xidməti . Sakinlərin əsas xidmətlərin pulsuz olduğu və ya nominal ödənişli olduğu ictimai səhiyyə sisteminə (SNS) çıxışı var. Qeyri-rezidentlər və xarici investorlar xəstəxanaya yerləşdirmə, ambulator müalicə və təcili müalicəni əhatə edən özəl sığorta ala bilərlər. Sığorta xərcləri adambaşına ayda 50-100 avrodan, ailələr üçün isə 150-250 avrodan başlayır.

Təhsil də müxtəlifdir: dövlət məktəbləri sakinlər üçün pulsuzdur, özəl və beynəlxalq məktəblər isə ingilis və digər dillərdə proqramlar təklif edir. Beynəlxalq məktəblər üçün qiymətlər səviyyə və yerdən asılı olaraq illik 5.000 avrodan 15.000 avroya qədər dəyişir.

Portuqaliyada orta yaşayış dəyəri Avstriyadan aşağıdır. Lissabonda ərzaq və xidmətlər adambaşına ayda təxminən 700-1000 avroya başa gəlir, şəhərin mərkəzində bir və ya iki otaqlı mənzilin kirayəsi 1000-1500 avroya başa gəlir və kommunal xidmətlər təxminən 150-200 avrodur. Adalarda və kiçik şəhərlərdə qiymətlər 10-20% aşağı ola bilər.

Portuqaliyanın bank sistemi çoxsaylı beynəlxalq banklar və onlayn bankçılıq xidmətləri ilə şəffafdır. Qeyri-rezidentlər bank hesabları aça və ipoteka ala bilərlər. Nəqliyyat infrastrukturu yaxşı inkişaf etmişdir: metro, tramvay, sürətli qatarlar və beynəlxalq hava limanları rahat səyahəti təmin edir. Portuqaliyada daşınmaz əmlak alan müştərilər tez-tez bu sistemlər sayəsində yerli həyata inteqrasiyanın asanlığını qeyd edirlər.

Xidmət və infrastruktur baxımından Avstriya qalib gəlir: sürətli qeydiyyat, yüksək keyfiyyətli səhiyyə və nəqliyyat. Portuqaliya isə özünəməxsus həyat tərzi təklif edir: isti iqlim, dəniz, aktiv sosial həyat və sahibliyin aşağı qiyməti. İnvestorlar üçün seçim onların prioritetlərindən asılıdır: Avstriya sabitlik və xidmətə üstünlük verir, Portuqaliya isə rahatlığa, iqlimə və həyat tərzinə üstünlük verir.

Portuqaliyada daşınmaz əmlakı kapitalın qorunması forması və “Avropa cənnəti ” hesab edirsinizsə, ölkə sabit bazar və hüquqi şəffaflıq təklif edir. Məsələn, ukraynalı müştərilərimin çoxu öz aktivlərini Avropa valyutalarında saxlamaq və təhlükəsiz ölkədə dinc yaşamaq azadlığından istifadə etmək üçün Portuqaliyada əmlak alırlar.

frilanserləri və rəqəmsal köçəriləri fəal şəkildə cəlb edir . Lissabon və Porto kimi şəhərlər kovorkinq məkanları, sabit internet və uzaqdan işləmək üçün rahat şərait təklif edir. Portuqaliyada mənzil və ya dəniz sahilində mülk almaq sizə istirahət və işi birləşdirməyə imkan verir və D7 vizası və ya rezidentlik statusunu əldə etməyin asanlığı ölkəni daha da cəlbedici edir.

Təqaüdçülər Portuqaliyanı isti iqlimi, aşağı yaşayış xərcləri və NHR rejimi də daxil olmaqla xüsusi vergi güzəştləri ilə seçirlər. Portuqaliyada ev və ya mənzil almaqla böyük investorlar Şengen zonasında qalaraq rahat və sərfəli qiymətə yaşamaq imkanı əldə edirlər.

Avstriya ümumiyyətlə sabitlik, xidmət səviyyəsi və infrastruktur baxımından qalib gəlir. Bununla belə, Portuqaliya özünəməxsus həyat tərzi təklif edir: azadlıq, rahatlıq, isti iqlim və daha aşağı yaşayış xərcləri. Əgər siz sakit sabitliyə və sərt qaydalara üstünlük verirsinizsə, Avstriyanı seçin.

Portuqaliyada daşınmaz əmlak investisiyasından çıxmaq bütün vergi və hüquqi nüansları planlaşdırmağı və başa düşməyi tələb edir. İnvestorlar əvvəlcədən satışın vaxtını, əmlakın köçürülməsi üsullarını və alış zamanı istifadə edilərsə, Qızıl Viza proqramının təsirini nəzərə almalıdırlar.

Portuqaliyada ev, Portuqaliyada mənzil və ya hər hansı digər əmlak satmaq vergi və sənədlərin diqqətlə nəzərdən keçirilməsini tələb edir. Lissabon və ya Porto kimi məşhur ərazilərdə orta satış müddəti 3 aydan 6 aya qədər, daha az likvid ərazilərdə isə bir ilə qədər çəkə bilər.

Satış, satıcının rezidentliyindən və əmlakın növündən asılı olaraq dəyişən kapital artımı vergisinə tabedir. Məsələn, müştərilərimdən biri öz NHR statusu vasitəsilə vergiləri ağıllı şəkildə optimallaşdıraraq, Portuqaliyanın Lissabon şəhərində yeddi ay ərzində əmlak satdı. Nəticədə o, standart 28% əvəzinə yalnız təxminən 14% kapital artımı vergisi ödədi.

Əgər əmlak Qızıl Viza proqramı üçün alınıbsa, satış zamanı proqramın qaydalarını nəzərə almaq vacibdir. Əvvəllər alınmış əmlak rezidenturanızı saxlamağa imkan verirdi, lakin çıxdığınız zaman statusunuzu saxlamaq üçün əməliyyatı düzgün rəsmiləşdirməlisiniz. Təcrübəm göstərir ki, vəkil və agentlə işləmək rezidenturanızın yenilənməsi ilə bağlı cərimələrdən və ağırlaşmalardan qaçmağa kömək edə bilər.

Portuqaliyada bir ev və ya mənzili qohumlara köçürmək hədiyyə və ya vəsiyyətlə mümkündür. Bu, aktivlərini ailə daxilində saxlamaq və vergitutmanı optimallaşdırmaq istəyən ailə investorları üçün xüsusilə aktualdır. Müştərilərimdən biri əmlakı etibarnamə ilə övladlarına keçirib və vergiləri minimuma endirməklə mülkiyyət hüququnu düzgün rəsmiləşdirib. O, əmlakın dəyərinə görə təxminən 0,8% möhür rüsumu (SD) ödəmişdir.

Avstriya bazarın likvidliyi və sabitliyi baxımından qalib gəlir. Orada əmlak satışı adətən daha sürətli olur və hüquqi və vergi prosesləri daha proqnozlaşdırıla biləndir. Portuqaliyada gəlirlər daha yüksəkdir, lakin əməliyyatlar xüsusilə kiçik bölgələrdə və ya adalarda daha uzun çəkə bilər.

Bu illər ərzində mən Portuqaliyada evlər, mənzillər və ticarət obyektləri ilə bağlı onlarla əməliyyatda iştirak etmişəm. Təcrübə göstərir ki, düzgün planlaşdırma və sənədlərin yoxlanılması Portuqaliyada daşınmaz əmlakın satışı zamanı alış prosesini sürətləndirə və riskləri minimuma endirə bilər.

Portuqaliyada daşınmaz əmlaka sərmayə qoyarkən hərtərəfli yoxlama aparmaq vacibdir: qanuna uyğunluğu, yüklülüyün olmaması, lisenziyalara uyğunluğu yoxlayın (əgər əmlak qısamüddətli icarə üçün nəzərdə tutulubsa, AL), texniki vəziyyət və enerji səmərəliliyi. Portuqaliyada bir əmlakı yoxlayarkən, on minlərlə avroya başa gələ biləcək səhvlərdən qaçmaq üçün təcrübəli hüquqşünas və rieltor cəlb etmək çox vacibdir. Müştərilərə müqavilə imzalamazdan əvvəl həmişə Encargos, Hipotecas və İstifadə Lisenziyasını yoxlamağı tövsiyə edirəm.

Mənim yanaşmam kapitalımın bir hissəsini Avstriya kimi yüksək likvidliyi olan sabit ölkələrə və bir hissəsini Portuqaliya kimi yüksək artım potensialına malik dinamik bazarlara yatırmağı əhatə edir. Portuqaliya daşınmaz əmlakı yüksək gəlir və üstünlüklər təklif edir (NHR, Golden Visa), lakin bazar aktiv idarəetmə tələb edir. Bu balans riskləri minimuma endirməyə və portfel gəlirlərini artırmağa imkan verir.

Portuqaliya və Avstriyada daşınmaz əmlak arasında seçim etmək məqsədlərinizdən asılıdır. Əgər dinamik həyat tərzi, daha sərfəli mənzil və mülayim iqlim axtarırsınızsa, Portuqaliya əla seçimdir. Okean kənarında ev ala və ya Portuqaliyada turistlərə kirayə vermək üçün mənzil seçə bilərsiniz. Bu bazar, xüsusən də Lissabon, Porto və Alqarvedə frilanserlərin və təqaüdçülərin miqrasiyası sayəsində böyüməyə davam edəcək.

Avstriya sabitlik və proqnozlaşdırıla biləndir. Məqsəd uzunmüddətli kapitalın qorunması və yüksək keyfiyyətli xidmətdirsə, Vyana bazarı idealdır və Vyanada mənzil almaq məntiqi olaraq belə mühafizəkar strategiyaya uyğun gəlir.

Satın almadan əvvəl həmişə əmlakın sənədlərini yoxlayın, torpaq reyestrindən çıxarış tələb edin və heç bir yükün olmadığından əmin olun. Portuqaliyada icarə məqsədləri üçün əmlak almağı planlaşdırırsınızsa, turist lisenziyaları və vergi təsirləri ilə bağlı qaydaları nəzərdən keçirin. Qızıl Viza və ya NHR rejimi ilə əməliyyat apararkən, satış zamanı vergiləri minimuma endirmək üçün mülkiyyət strukturunu düzgün qurmaq vacibdir.

Təcrübəmə görə, Portuqaliyanın daşınmaz əmlak bazarı rəqəmsal köçərilərin, təqaüdçülərin və Avropada ikinci ev axtaran investorların miqrasiyası hesabına böyüyəcək. Portuqaliya evlərinin və ən yaxşı yerlərdəki mənzillərin qiymətləri artıq davamlı olaraq ildə 5-7% artır. Avstriya sabit investisiya zonası olaraq qalacaq, lakin artım mülayim olacaq - ildə təxminən 2-3% - lakin likvidlik daha yüksəkdir.

1. İnvestisiya məqsədini müəyyənləşdirin

• Niyə almaq: kirayə, təkrar satış, "Avropa sığınacağı"?
• Büdcənizi hesablayın: Portuqaliyada mənzilin qiyməti kiçik şəhərlərdə 150.000 avrodan, Lissabonda isə 250.000 avrodan başlayır.

2. Məkan seçin

• Lissabon - yüksək likvidlik, lakin bahalı giriş.
• Porto – sabit tələbat və turizmin inkişafı.
• Alqarve kurort zonasıdır, icarə mövsümüdür.
• Təhlil edin: gəlirlilik, infrastruktur, qiymət artımı perspektivləri.

3. Əmlakı və satıcını yoxlayın

• Qanuni təmizlik: Registro Predial-dan çıxarış (daşınmaz əmlak reyestrindən).
• Vergi və kommunal borcların yoxlanılması.
• İcarəyə götürmə lisenziyalarınız olduğuna əmin olun (xüsusilə Airbnb üçün).

4. Vergi və xərcləri hesablayın

• IMT (alış vergisi): 7,5%-ə qədər.
• IMI (illik vergi): 0,3-0,45%.
• İcarə vergisi: 28% (qeyri-rezidentlər üçün).
• Vəkilin xərclərini (€1500-3000€) və əməliyyatın qeydiyyatını nəzərdən keçirin.

5. Maliyyə məsələsini həll edin

• Qeyri-rezidentlər üçün ipoteka: dəyərin 70% -ə qədər.
• 2025-ci ildə kredit dərəcəsi: illik 4–5%.

6. Kirayə və gəlir planı

• Orta gəlir: böyük şəhərlərdə 4-6%.
• Kurort bölgələrində daha yüksəkdir, lakin mövsümilik var.

7. İnvestisiyadan çıxmağa hazırlaşın

• Satış: Kapital mənfəət vergisi – 28%.
• Vaxtınızı planlaşdırın: Lissabonda çıxış 6-9 ay çəkir.

8. Alternativlərlə müqayisə edin

• Avstriya daha sabit iqtisadiyyata malikdir, lakin gəlirlilik aşağıdır.
• Portuqaliya – daha yüksək gəlir və çeviklik, lakin daha çox tənzimləmə riskləri.

1. €250,000 olan investor: icarə gəliri

Ukraynadan olan müştərim İT mütəxəssisi Portuqaliyada kirayə və “Avropa ehtiyatı” kimi mənzil axtarırdı.

• Tapdıqlarımız: Portoda (52 m²) universitet yaxınlığında yeni tikilidə 1+1 mənzil.
• Qiymət: €245.000.
• Nə əldə etdim: ayda 1100 avro orta icarə haqqı, 5,4% illik gəlir, Digital Nomad Visa üçün müraciət etmək və Portuqaliyada yaşamaq imkanı.

2. € 500,000 olan təqaüdçü: rahatlıq və okean mənzərəsi

Çexiyadan olan bir müştəri uşaqlarının yaşaması və dincəlməsi üçün Portuqaliyada dəniz kənarında ev istədi.

• Seçdiyimiz şey: Alqarvedə villa (160 m², 3 yataq otağı, okean mənzərəli terras).
• Qiymət: €495.000.
• Nə əldə etdim: təmiz hava, mülayim iqlim, NHR proqramı çərçivəsində vergi güzəştləri (10 il), daşınmaz əmlakı minimum vergilərlə uşaqlara ötürmək imkanı.

3. Uşaqlı ailə: həyat və təhsil

İki uşaqlı evli cütlük uşaqlarını beynəlxalq məktəbə köçmək və göndərmək üçün Portuqaliyada ev axtarırdılar.

• Tapdıqlarımız: Lissabon (Carcavelos) ətrafında bir ev, 150 m², bağ, 3 yataq otağı.
• Qiymət: €420.000.
• Nə əldə etdik: yaxınlıqda Britaniya beynəlxalq məktəbi, sakit ərazi, Lissabonun mərkəzinə 25 dəqiqəlik məsafə, evin bir hissəsini icarəyə vermək imkanı (ayda 1500 avroya qədər).