Qrazda daşınmaz əmlak yüksək artım potensialına malik əlverişli bazardır.

Qraz Ştiriya əyalətinin paytaxtı və Avstriyanın ikinci ən böyük şəhəridir. Burada təqribən 300.000 insan yaşayır və paytaxt ərazisi ilə birlikdə əhalisi yarım milyonu ötür. O, təkcə böyük regional mərkəz deyil, həm də Avstriyanın iqtisadi xəritəsində əsas nöqtədir: universitet şəhərciyi, sənaye mərkəzi və Ştiriyanın mədəni mərkəzi.

Qratsdakı daşınmaz əmlak uzun illərdir həm yerli, həm də əcnəbilər arasında davamlı olaraq tələb olunur. Səbəblər göz qabağındadır: qiymətlər Vyana və Salzburqdan aşağı olsa da, yaşayış səviyyəsi yüksək olaraq qalır. Qrats sürətlə böyüyür və bu, mənzil bazarında özünü göstərir: yeni məhəllələr tikilir, köhnə ərazilər modernləşdirilir və kirayə tələbatı çoxlu sayda tələbələr və beynəlxalq peşəkarlar tərəfindən dəstəklənir.

Graz onu müxtəlif kateqoriyalı alıcılar üçün cəlbedici edən bir neçə amili birləşdirir:

1. Universitetlər və tələbələr.
   Qrats Universiteti, Qrats Texniki Universiteti və Qrats Tibb Universiteti burada yerləşir. 60.000-dən çox tələbə kirayə evlərə davamlı tələbat yaradır. Kampusların yaxınlığında kiçik mənzillər və studiyalar həmişə mövcuddur.
2. Sənaye və iş yerləri.
   Magna Steyr kimi beynəlxalq şirkətlər, eləcə də onlarla maşınqayırma və İT şirkətləri iş yerləri yaradır. Mənzilə ehtiyacı olan mühəndislər, mütəxəssislər və onların ailələri buraya cəlb olunur.
3. Mədəniyyət mərkəzi olan
   Qrazın Köhnə Şəhəri UNESCO-nun Dünya İrsi Siyahısına daxildir. Musiqi festivalları, teatrlar və sərgilər onu turistlər və mədəniyyət həvəskarları üçün məşhur bir məkana çevirir.
4. Əlverişli qiymətlər.
   Avstriyada əlverişli mənzil almaq Qratsda daha asandır. Vyanada kvadrat metrə düşən qiymətlər çoxdan 6000-7000 avronu keçsə də, Qratsda hələ də 4000-5000 avroya keyfiyyətli mənzil tapmaq mümkündür.
5. Coğrafi mövqeyi.
   Qrats dəmir yolu və magistral yolları ilə Vyana, Sloveniya, Macarıstan və İtaliya ilə əlaqələndirilir. Biznes və səyahət üçün əlverişli bir mərkəzdir.

Qraz bir çox fərqli simaları olan bir şəhərdir. Burada sarayları və muzeyləri, tələbə həyatı ilə dolu gənc məhəllələri və yarpaqlı, daha sakit, daha geniş şəhərətrafı əraziləri olan tarixi mərkəz tapa bilərsiniz.

Hər bir rayon öz alıcı və kirayəçi auditoriyasını cəlb edir: bəziləri prestij və status axtarır, digərləri gəlirli kirayələr axtarır, üçüncüləri isə sakit, ailə üçün əlverişli mühit axtarır. Avstriyada mənzili haradan almaq lazım olduğunu daha yaxşı başa düşmək üçün Qrazın əsas məhəllələri arasındakı fərqləri nəzərə almaq vacibdir.

Innere Stadt UNESCO-nun Dünya İrsi Siyahısına daxil edilmiş tarixi mərkəzdir. Dar küçələr, tarixi binalar, fəvvarəli meydanlar və açıq hava restoranları onu təkcə turistik məkan deyil, həm də investisiya incisi edir. Buradakı mənzillər nadir hallarda bazara çıxır və hər bir əməliyyat bir hadisə hesab olunur.

Mərkəzi şəhər əmlakları, ilk növbədə, statuslarını vurğulamaq və tarixin bir parçasına sahib olmaq istəyən əcnəbilər tərəfindən alınır. İnvestorlar üçün bu, daha çox "sakit aktivdir" - icarə gəlirləri ən yüksək deyil, lakin prestij və sabit qiymət artımı təmin edilir.

Geidorf tələbə həyatı ilə dolu bir rayondur. On minlərlə tələbə Karl-Franzens Universiteti və Texniki Universitetdə təhsil almaq üçün buraya axın edir. Buna görə də burada kiçik mənzillər və studiyalar sözün əsl mənasında bahadır.

İnvestorlar Geidorfu sürətli dövriyyəsinə görə sevirlər: mənzillər demək olar ki, dərhal icarəyə verilir. Tələbat təkcə tələbələr tərəfindən deyil, həm də elmi və tibb mərkəzlərində çalışan gənc mütəxəssislər tərəfindən irəli sürülür. Bu, kirayələrin il boyu sabit olduğu və mənzillərin qiymətlərinin şəhərin orta qiymətindən daha sürətlə artdığı bir məhəllədir.

Son illərdə Lend sakit işçi məhəlləsindən yaradıcı gənclər üçün moda mərkəzinə çevrildi. Burada incəsənət qalereyaları, kovorkinq məkanları, xüsusi mətbəxlər təqdim edən kafelər və bar küçələri açılır. Məhəllənin atmosferi Berlinin yaradıcı qruplarını xatırladır və onu kirayəçilər arasında məşhur edir.

Burada qiymətlər hələ də şəhər mərkəzindəkindən aşağıdır, lakin artım tendensiyası aydındır: frilanserlər, dizaynerlər və İT mütəxəssislərinin mənzilə tələbatı bazarı getdikcə yüksəldir. İnvestorlar üçün Lend "elit olmamış əraziyə daxil olmaq" şansını təklif edir.

Jakomini yaşamaq üçün ən əlverişli məhəllələrdən biridir. Əsas qatar stansiyasına, tramvay xətlərinə və biznes rayonlarına yaxındır. Ərazi canlı, səs-küylü və dinamikdir, bu da onu ailələr və əlçatanlıq və şəraiti birləşdirən gənc cütlüklər üçün cəlbedici edir.

Burada məktəblər, mağazalar, idman mərkəzləri, parklar var. Mənzillər şəhər mərkəzindəkindən daha ucuzdur, lakin Lenddəkindən daha bahadır, bu da ərazini "qızıl orta" edir. Sabit və uzunmüddətli kirayə qiymətləri səbəbindən investorları Jakomini də cəlb edir.

Mariatrost şəhər mərkəzindən bir qədər uzaqda yerləşən sakit və yaşıl bir məhəllədir. Təbiətə yaxın yaşamaq istəyənlər üçün bura şəhərin abadlıq imkanlarından istifadə etmək imkanına malikdir. Bağları olan villalar, balkonlu geniş mənzillər və təpələrin mənzərəsi Mariatrost-u uşaqlı ailələr və təqaüdçülər arasında xüsusilə məşhur edir.

Burada qiymətlər şəhər mərkəzinə nisbətən daha münasibdir və atmosfer daha rahatdır. İnvestorlar üçün bu, uzunmüddətli icarə sahəsidir: evlər turistlərə deyil, illərdir orada yaşayan ailələrə kirayə verilir.

Puntigam sənaye və yaşayış sahələrinin qarışığıdır. Burada fabriklər, ticarət mərkəzləri və logistika şirkətləri yerləşir, buna görə də mənzilə tələbat bu şirkətlərin işçiləri və işçiləri tərəfindən təmin edilir.

Puntigamdakı mənzillər və evlər Qrazın digər ərazilərinə nisbətən daha ucuzdur və bu, bazara daha kiçik investisiya ilə daxil olmaq istəyən alıcılar üçün cəlbedici edir. İnvestorlar üçün bu, sabit, lakin ən prestijli seqment deyil: gəlirlər var, lakin qiymət artımı perspektivləri şəhərin mərkəzində və ya tələbə rayonlarından aşağıdır.

2025-ci ildə Qraz mənzil bazarı rayonlara görə aydın bölünməni göstərir. Şəhər mərkəzi ən bahalı seqment olaraq qalır: Innere Stadt və ətraf küçələrdə mənzillər hər kvadrat metri 6500-7500 avroya satılır və bəzi hallarda binanın vəziyyətindən, mənzərələrindən və mədəni dəyərindən asılı olaraq premium mülklər daha da baha satılır.

tərəfindən formalaşdırılır Geidorf və Jakomini, burada mənzillərin qiyməti kvadrat metrə görə 4800 ilə 6000 avro arasında dəyişir. Bu məhəllələr çox yönlü olması ilə qiymətləndirilir: ailələr üçün rahat yaşayış şəraiti təklif edir, eyni zamanda tələbələr və gənc mütəxəssislər kimi kirayəçilərdən yüksək tələbat yaradır.

Daha əlverişli yerlərə Puntigam və Mariatrost, burada orta qiymət kvadrat metrə görə 3500 avrodan 4500 avroya qədər dəyişir. Buradakı mənzillər və evlər o qədər də prestijli olmaya bilər, lakin bazara daha kiçik büdcə ilə daxil olmaq imkanı təqdim edirlər. Bu, xüsusilə yer axtaran ailələr və ya status üçün həddindən artıq pul ödəmədən "ilk ev" axtaran alıcılar üçün vacibdir.

Qrazdakı kirayə vəziyyəti investorlar üçün cəlbediciliyini daha da nümayiş etdirir.

• Mərkəzdə qiymət m² üçün 18 avroyavə bu cür mənzillər əksər hallarda xarici mütəxəssislər tərəfindən kirayə verilir və ya qısamüddətli formatlarda kirayə verilir.
• kirayə Geidorf və Jakominidə haqqı kvadrat metrə görə 15-16 avro civarında dəyişir. Tələbat tələbələr və ailələr tərəfindən idarə olunur, ona görə də mənzillər asanlıqla əldə edilə bilər.
• Lend təklif edir — hər m² üçün 14-15 avro — lakin likvidlik yüksəkdir və əmlaklar gənc kirayəçilər və yaradıcı auditoriya tərəfindən satın alınır.
• Ətraflarda və Puntigam kimi sənaye bölgələrində qiymətlər kvadrat metrə görə 11-13 avroya düşür. Bu, kirayəni sərfəli edir, lakin sahiblər də yadda saxlamalıdırlar ki, belə mənzillər tez kirayə verilir, lakin onlar daha baha satılmayacaqlar.

• Avstriyada orta qiymət: 13.5 avro/m².
• Qrats: €15.5/m².

Məsələn, Qrazda 70 m² mənzil sahibinə ayda oxşar əmlak üçün ölkə üzrə orta göstəricidən təxminən €140 çox qazanır. Bir il ərzində bu, təqribən 1600 avro əlavə gəlir deməkdir və on il ərzində bu, təmir xərclərinin və hətta ipoteka faizlərinin əhəmiyyətli hissəsini əhatə edə biləcək bir məbləğdir.

Səbəb odur ki, Qraz eyni vaxtda bir neçə amili birləşdirir: tələbələr və gənc mütəxəssislər sabit tələbat yaradır, turistlər və işgüzar səyahətçilər isə qısamüddətli kirayələri dəstəkləyir. Nəticədə kirayə bazarı tək gəlir mənbəyindən asılı deyil və bu onu Avstriyanın digər şəhərlərinə nisbətən daha davamlı edir.

İnvestorlar üçün bu o deməkdir ki, digər federal ştatlarda olduğu kimi eyni risklərlə belə, Qrazda gəlirlər daha yüksək və sabitdir.

Qrazda alıcıların və kirayəçilərin profili rayondan asılı olaraq geniş şəkildə dəyişir.

• Tələbələr və gənc mütəxəssislər ən çox 60 kvadrat metrə qədər mənzilləri seçirlər. Universitetlərin və canlı şəhər həyatının yaxınlığında yerləşən Geidorf və Lenddəki studiyalar və iki otaqlı mənzillər xüsusilə populyardır. Burada təmirin keyfiyyəti rahatlıq və ictimai nəqliyyata yaxınlıqdan daha vacibdir.
• Ailələr 85-100 kvadratmetrlik, üç və ya dörd otaqlı mənzillərə üstünlük verirlər. Onlar Jakomini və Mariatrost. Avstriyada həyat açıq hava ilə sıx bağlı olduğundan, balkon və ya terras vacibdir.
• Xarici investorlar kompakt mənzillər almağa meyllidirlər Innere Stadt. Bu əmlaklar qısamüddətli kirayə üçün (turistlər və biznes mütəxəssisləri üçün) idealdır və yenidən satış zamanı likvidliyini qoruyur.
• Təqaüdçülər daha sakit və yaşıl məhəllələrə üstünlük verirlər. Mariatrost onların ən sevdiyi yerdir: sakit küçələr, geniş mənzillər, təpələrin mənzərəsi və özəl bağda və ya terrasda istirahət etmək imkanı.

Maraqlıdır ki, Qrazdakı kirayəçilər liftin və ya qarajın mövcudluğuna daha az əhəmiyyət verirlər. Daha vacib olanları müasir mətbəx, gözəl mənzərə və ictimai nəqliyyata yaxınlıqdır.

Qrazda ev almaq prosesi alıcı üçün mümkün qədər şəffaf və təhlükəsiz olmaq üçün nəzərdə tutulub. Hər şey məqsəd qoymaqlaəmlak axtarırlar Innere Stadt.

Növbəti mərhələ əmlak seçimidir. Rieltorlar müxtəlif variantlar təklif edirlər və yalnız qiyməti və yeri deyil, həm də texniki xüsusiyyətləri qiymətləndirmək vacibdir: tikinti ili, enerji səmərəliliyi və kommunal xərcləri. 2025-ci ildə yaxşı istilik izolyasiyası və müasir istilik sistemləri olan evlərə xüsusilə tələbat olacaq, çünki bu, aylıq xərclərə birbaşa təsir göstərir.

Əmlak seçildikdən sonra hüquqi araşdırma. Avstriyada bütün əməliyyatlar Grundbuch- alıcının gizli borclardan və ya yüklülüklərdən qorunmasını təmin edən satış müqaviləsi bütün əsas şərtləri: qiymət, çatdırılma müddəti və tərəflərin öhdəliklərini göstərən

Əlavə xərcləri nəzərə almaq vacibdir: mənzilin qiymətinə təxminən 8-10% əlavə olunur. Buraya əmlak köçürmə vergisi (3,5%), mülkiyyətin qeydiyyatı (1,1%), hüquqi və ya notariat rüsumları (təxminən 1,5-2%) və 3,6%-ə çata bilən agentlik haqları daxildir.

Aİ vətəndaşları üçün satınalma proseduru nisbətən sadədir. Bununla belə, əgər alıcı Aİ-dən kənar bir ölkədən gəlirsə, xüsusilə qorunan ərazidə torpaq sahəsi və ya ev alarkən, torpaq komissiyasından xüsusi icazə tələb oluna bilər.

Qratsdakı daşınmaz əmlak uzun müddətdir ki, Avstriyanın ən etibarlı aktivlərindən biri hesab olunur. Vyana və eksklüziv Salzburq bazarlarından fərqli olaraq, burada qiymətlər sabit və qəfil artım olmadan artmışdır. Son on ildə ev qiymətlərində orta illik artım təxminən 4-6% təşkil etmişdir ki, bu da ənənəvi Avropa daşınmaz əmlak bazarları ilə olduqca müqayisə edilə bilər, Qrats isə daha aşağı giriş maneəsi təklif edir.

qeydə alınıb mərkəzi rayonlarda və universitet ərazilərində. Məhz burada tələbat iqtisadi dalğalanma dövrlərində belə sabit qalır. Tələbələr, tədqiqatçılar və qonaq mütəxəssislər daimi kirayəçi axını yaradır, turistlər və işgüzar qonaqlar isə mənzərəni tamamlayır. Nəticədə, investorlar təkcə mənzilin və ya evin dəyərində artımla deyil, həm də etibarlı kirayə gəliri ilə qarşılaşırlar.

Qrazda orta icarə gəliri illik 4-5% təşkil edir ki, bu da Avstriyanın orta göstəricisindən bir qədər yüksəkdir. Bununla belə, rayonlar üzrə diapazon olduqca genişdir:

• Tələbə məhəllələrində (Geidorf, Lend) gəlir 6%-ə çata bilər, xüsusən 60 m²-ə qədər yığcam mənzillər üçün. Bu mülklər tez kirayə verilir və nadir hallarda boş qalır.
• Premium seqmentdə (Altstadt, Innere Stadt) gəlirlər daha təvazökardır - təxminən 3-4% - lakin başqa bir amil də var: bu mənzillər yenidən satışdan sonra ən tez qiymət alır. İnvestorlar onlara zaman keçdikcə dəyəri artan “sakit kapital” kimi baxırlar.
• Ailə üçün əlverişli ərazilərdə (Jakomini, Mariatrost) kirayə qiymətləri sabit 4-5% təklif edir, lakin əsas üstünlük riskin aşağı olmasıdır: ailələr adətən aylarla deyil, illərlə kirayə verirlər.

Mənfəətliliyin yüksək mövsümi olduğu kurort zonalarından fərqli olaraq Qraz bazarı ilboyu fəaliyyət göstərir. Universitetlər və müəssisələr daimi tələbat yaradır və festivallar və mədəni tədbirlər onu daha da artırır.

Tədricən artım müşahidə edirik: 2025-ci ildə m² üçün 5200 avrodan təxminən 6300 avroya qədər. 2030-cu ildə m² üçünBu, kəskin bir sıçrayış deyil, sabit və uzunmüddətli perspektivə üstünlük verən investorlar üçün ideal olan davamlı yuxarıya doğru hərəkətdir.

Bu o deməkdir ki, əgər siz 300.000 avro dəyərində bir mənzilə investisiya qoysanız, onun qiyməti 360.000–370.000 avroya. Kirayə gəlirini əlavə edin (illik orta hesabla 4-5%) və əmlak təkcə kapitalı qoruyub saxlamır, həm də sahibi üçün aktiv şəkildə işləyir.

Bu ssenari xüsusilə sürətli qazanc axtarmayan, lakin aktivin dəyərinin tədricən artması üçün uzunmüddətli investorlar üçün maraqlıdır.

2025-ci ilin iyul ayında Ştiriyada Airbnb, Booking və oxşar platformalar. Bu əmlaklar artıq əlavə vergiyə cəlb olunur.

Sahibkarlar üçün bu o deməkdir ki, sadə “mənzil al və turistlərə kirayə ver” modeli artıq əvvəlki kimi işləmir. Mənfəət qalır, amma gəlirin bir hissəsi dövlətə verilməlidir. Nəticədə, bir çox sahiblər strategiyalarını dəyişməyə başlayır: bəziləri tələbələrə və ya ailələrə uzunmüddətli kirayə verilir, digərləri kirayə haqqını artırır, bəziləri isə hətta satmağı düşünür.

Bir tərəfdən, bu qanun bazarı daha nizamlı və ədalətli edir: şəhər sakinləri ucuz qiymətə mənzil alır, büdcəyə isə əlavə vergilər daxil olur. Digər tərəfdən, bu, çeviklik və ənənəvi gəlir modellərinin yenidən nəzərdən keçirilməsini tələb edən investorlar üçün bir problemdir.

2025-ci ildə Graz bazarını unikal edən məhz budur: artıq Salzburq və ya Vyana strategiyalarını kopyalamaq mümkün olmayacaq; yeni şəraitə uyğunlaşmalı olacaq.

Vyana və Qratsı müqayisə etdikdə aydın olur ki, Vyana yüksək qiymətlərə və böyük beynəlxalq maraqlara malik Avstriyanın ən böyük və ən nüfuzlu daşınmaz əmlak bazarı olaraq qalır. Paytaxtın mərkəzi rayonlarındakı mənzillər kvadrat metri 10.000-12.000 avroya satılır və bu da bazarı bir çox investor üçün əlçatmaz edir. Üstəlik, yüksək alış qiyməti mənfəətin bir hissəsini yediyindən, burada kirayə gəlirləri təxminən 3-4% aşağıdır.

Qrats, əksinə, Avstriya daşınmaz əmlakına daha əlverişli giriş nöqtəsi hesab olunur. Orta qiymətlər daha aşağı, icarə gəlirləri isə daha yüksəkdir, xüsusən də universitetlərin və tələbə həyatının cəmləşdiyi ərazilərdə. Sabit kapital artımı və etibarlı kirayəçi axını axtaranlar üçün Qrats məntiqi seçimdir.

Beləliklə, əgər Vyanastatus və nüfuzlu investisiyalar bazarıdırsa, Qrats praktik həllər və uzunmüddətli gəlirlər bazarıdır.

Müsbət cəhətləri:

• Vyana və ya Zalsburqdakı qiymətlərdən daha münasib qiymətlər
  Qrası daha kiçik investisiya ilə daşınmaz əmlak bazarına daxil olmaq üçün əla bir yerə çevirir. Bir çox investor onu Avstriyaya "pilləkən" kimi görür: burada münasib qiymətə mənzil və ya ev ala və ilkin olaraq milyonlarla pul xərcləmədən tədricən kapitalınızı artıra bilərsiniz.
• Sabit kirayə tələbi.
  Universitetlər, turistlər, gənc mütəxəssislər və işgüzar səyahətçilər daimi kirayəçi axını yaradır. Bu o deməkdir ki, Qrazda mənzillər demək olar ki, həmişə mövcuddur və sahiblər heç bir mövsümilik olmadan il boyu sabit gəlir əldə edə bilərlər.
• Əməliyyatların şəffaflığı.
  Hər bir alış-veriş mülkiyyət hüquqlarını və yüklülükləri sadalayan Grundbuch-da (torpaq reyestri) qeyd olunur. İnvestorlar üçün bu, əməliyyatın təhlükəsiz olmasını və mənzilin həqiqətən satıcıya məxsus olmasını təmin edir. Bu səviyyəli hüquqi müdafiə xüsusilə əcnəbilər üçün vacibdir.
• Şəhərin mədəni zənginliyi.
  Festivallar, konsertlər, teatrlar və zəngin memarlıq Qrası təkcə yaşayış yeri deyil, həm də Ştiriyanın mədəni paytaxtına çevirir. Bu, şəhər həm tələbələr, həm də varlı əcnəbilər üçün cəlbedici olduğundan, kirayə qiymətlərini və mənzillərin cəlbediciliyini artırır.

Mənfi cəhətləri:

• Şəhər mərkəzində yüksək qiymətlər.
  rayonunda Innere Stadt kvadrat metrə düşən qiymətlər asanlıqla 7500 avro və daha yuxarı səviyyəyə çatır. Çoxları üçün bu, bir maneədir və bu mənzillərin qiyməti ən sürətlə artsa da, giriş maneəsi hələ də çox yüksəkdir.
• Əcnəbilər üçün bürokratiya.
  Alıcı Aİ vətəndaşı deyilsə, torpaq komissiyasından icazə tələb olunacaq. Bu proses bir neçə ay çəkə bilər və əlavə sənədləşmə tələb edir. Əməliyyat mümkün olaraq qalır, lakin daha uzun və mürəkkəb olur.
• Qısamüddətli kirayələrə yeni vergi tətbiqi.
  2025-ci ildən etibarən Airbnb və oxşar xidmətlər vasitəsilə kirayə verilən mənzillər əlavə vergiyə cəlb olunacaq. Bu, xalis gəliri azaldır və sahibləri uzunmüddətli kirayələrə keçməyə və ya kirayə haqqını artırmağa məcbur edir.

Qrazdakı daşınmaz əmlak əlverişlilik və gəlirlilik arasında balans təklif edir. Burada qiymətlər Vyana və ya Salzburqdan aşağıdır, lakin artan qiymətlər və kirayə tələbatı bazarı heç də az cəlbedici etmir. İnvestorlar üçün Graz Avstriyaya daha az investisiya ilə daxil olmaq və illik 4-5%, tələbə bölgələrində isə daha yüksək gəlir əldə etmək imkanı təklif edir.

Digər tərəfdən, Vyana status bazarı olaraq qalır: oradakı mənzillər daha bahadır, gəlirlər aşağıdır, lakin paytaxtda ev sahibi olmaq faktının özü investisiyaya inam verir. Digər tərəfdən, Graz çox yönlü olmasından faydalanır - bu, tələbələr, ailələr, təqaüdçülər və kapitallarını qorumaq və artırmaq üçün praktik və effektiv vasitə axtaran investorlar üçün uyğundur.

Məhz buna görə Qrazı Avstriya bazarının "qızıl ortası" adlandırmaq olar: o, paytaxt şəhərinin həddindən artıq iddialılığına malik deyil, lakin sabit inkişaf, mədəniyyət, universitetlər və həyat keyfiyyəti təklif edir.