Misir Daşınmaz Əmlakı: 2026-cı ildə almağa dəyərmi? İnvestor Məsləhəti

Ölkə iqtisadi islahatlar həyata keçirdikcə, turizm artdıqca və hökumət xarici investisiyaları təşviq etdikcə Misir daşınmaz əmlakına investorların marağı artır.

Mən, Vienna Property Investment şirkətinin investisiya məsləhətçisi və hüquqşünası Kseniya Levina, Misirdə daşınmaz əmlak almaqla bağlı ətraflı məlumat hazırlamışam. Qanunları, vergiləri və gəlirliliyi araşdıracaq, Avstriya (Vyana) ilə müqayisə aparacaq və Misirin nə vaxt daha sərfəli, nə vaxt Avropada sabitliyin vacib olduğunu vurğulayacağıq.

Bu məqalənin məqsədi Misirin investisiya cəlbediciliyini sistematik şəkildə təhlil etməkdir. Misirdə mənzil almağın mümkün olub-olmadığını, xaricilərlə əməliyyatları hansı qanunlarla tənzimlədiyini və bundan kimlərin faydalandığını öyrənəcəksiniz.

Qlobal və regional kontekstə nəzər salacağıq: niyə indi Afrika/Yaxın Şərqə diqqət yetirməyə dəyər, Misir iqtisadiyyatında nələr baş verir və hansı qlobal trendlər bazara təsir göstərir.

Məsələn, kurort mənzillərinə tələbat bütün dünyada artır: Misiri digər "isti" istiqamətlərlə (Türkiyə, Yunanıstan, Mərakeş), eləcə də sabit Avstriya ilə müqayisə etmək məntiqlidir.

Avstriya burada "baza" rolunu oynayır: meyarların 70%-i (sabitlik, qiymət artımı, etibarlılıq) üzrə qalib gəlir, lakin Misirin harada daha yüksək gəlir və ya daha aşağı xərc təklif edə biləcəyini görəcəyik.

Niyə indi? Bir neçə illik qeyri-sabitlikdən (2011-ci ildən sonrakı siyasi qarışıqlıq və son valyuta böhranları) sonra Misir iqtisadiyyatı tədricən bərpa olundu: 2016-cı ildən başlayaraq hökumət devalvasiya sistemini tətbiq etdi və 2022-ci ildə uzun sürən böhrandan çıxmağı bacardı; 2023-cü ildə inflyasiya orta hesabla 30-35% təşkil edərkən (ilin sonuna doğru düşsə də) ÜDM artımı təxminən 3,8% təşkil etdi.

Təəssüf ki, dövlət büdcəsi xarici kreditlərdən çox asılıdır, lakin eyni zamanda, MİSİR investorları cəlb etməkdə daha fəal olub: 2023-cü ildə xaricilər tərəfindən alınan əmlakların sayına məhdudiyyətlər qaldırılıb, investorlar üçün "qızıl viza" tətbiq edilib, yeni meqalayihələr (Yeni Paytaxt, Süveyş kanalı üzərindəki Misir körpüsü) tikilir və kurortlar inkişaf etdirilir.

"Mavi iqtisadiyyat"ın (dəniz turizmi, limanlar, infrastruktur) qlobal trendi Misirə çatmaqdadır. Lakin nəzərə alın ki, Misirdə hələ də çoxlu islahatlara ehtiyac var və orada investisiya qoymaq Aİ-yə nisbətən daha risklidir.

Misirin nüfuzuna qısa baxış: agentliklər və jurnallar onu "sabit, lakin dəyişkən" kimi təsvir edirlər. Qlobal reytinqlərdə (məsələn, Dünya Bankının "Doing Business" reytinqi) Misir 2020-ci ildə 114-cü yerdədir, Avstriya isə ilk otuzluqdadır. Misir həmçinin korrupsiya/şəffaflıq indeksində Aİ-dən geri qalır.

Digər tərəfdən, Misirin əhalisi (110+ milyon, gənc və artan) mənzilə yerli tələbatı artırır, azad zonalar və turizm isə investorlar üçün vergi yükünü azaldır. Bu, PWC/Numbeo statistikasına görə, Misiri "artım bazarı"na çevirir, lakin daha az sabitliyə malikdir.

Misir əhalisi və daşınmaz əmlak bazarına görə ən böyük ərəb ölkəsidir. İqtisadi cəhətdən Misir öz üstünlükləri və çatışmazlıqları ilə "Yaxın Şərqin inkişaf etməkdə olan iqtisadiyyatı" hesab olunur.

Avropa ilə müqayisədə onu "yeni bazar" adlandırmaq olar - çox demokratik və potensial olaraq gəlirli (gəlirlilik və qiymət artımı yüksəkdir), lakin bu, səbir və risk götürməyə hazırlıq tələb edir.

Regional kontekst (MENA). Aralıq dənizi zonasındakı rəqiblər - Türkiyə və Mərakeş:

• Türkiyə daha yüksək gəlirlər təklif edir, lakin hiperinflyasiya və qeyri-sabit siyasətə malikdir (lirə, Misir kimi, 2021/22-ci illərdə düşəcək).
• Mərakeş daha mühafizəkardır, lakin bazar daha kiçikdir.
• Misirdə güclü əhali (110 milyondan çox insan) və turizm var: Süveyş kanalı, iki dəniz, piramidalar və münasib yaşayış xərcləri var.
• Üstəlik, hökumət fəal şəkildə yeni şeylər tikir (məsələn, Avropa tipli məhəllələrin artıq planlaşdırıldığı Yeni İnzibati Mərkəz).

Qlobal reytinqlər. Biznesin Asanlığına görə, Misir 2020-ci ildə 114-cü yerdə (bütün parametrlər üzrə orta göstərici), Avstriya isə təxminən 27-ci yerdə qərarlaşıb. Bu o deməkdir ki:

• Avstriyada biznes aparmaq (və əmlak almaq) 70% daha asandır - daha az prosedur var, pul köçürmələri daha şəffafdır və qanunlar yaxşı qurulmuşdur.
• Misir tez-tez icazələr (məsələn, artıq qeyd edildiyi kimi, hər hansı bir əmlakın alınması üçün Nazirlər Kabinetinin təsdiqi tələb olunur) və valyuta qaydalarına riayət etməyi tələb edir.
• Mənfi cəhətlərə əhəmiyyətli bürokratiya və siyasi dəyişiklik potensialı daxildir (onlar həmçinin qaydaları dəyişdirə biləcək BVF islahatlarına uyğunlaşmalı olacaqlar).

İqtisadi fon. Son illərdə Misir iqtisadiyyatı əvvəlki böhranlardan sonra sabit artım nümayiş etdirib. Misir İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin məlumatına görə, ölkənin ÜDM-i 2021/22-ci illərdə ~6,6%, 2022/23-cü illərdə isə 3,8% artıb.

İnflyasiya hələ də ikirəqəmli səviyyədədir (2023-cü ildə ~35%), lakin yavaşlamağa başlayıb. Bu vəziyyət iki əsas nəticəyə gətirib çıxarır: birincisi, Misirdə daşınmaz əmlak sabit Avropaya nisbətən daha sürətli bahalaşır (2023-cü ildə bəzi kurort ərazilərində mənzil qiymətləri 20-40% artıb); ikincisi, məzənnənin qeyri-sabitliyi o deməkdir ki, investorlar bütün vəsaitlərini funt sterlinqdə saxlamamalıdırlar.

Cənubi Avropa. Misir bəzən Türkiyə və ya Yunanıstan (və ya Kipr) ilə müqayisə edilir:

• Yunanıstan 250.000–500.000 avroya "qızıl viza" təklif edir. Avropa Birliyinin üzvüdür, lakin bazar kiçikdir. Yunanıstanda ayrıca əmlak almaq yollarını - müxtəlif prosedurları sadə bir yoxlama siyahısına salmaq kömək edir.
• Misir AB-də deyil, lakin qiymətləri daha aşağıdır (Qahirədə və ya Hurghadada mənzil almaq Afinadakı oxşar mənzildən daha ucuzdur) və gəlirləri bir qədər yüksəkdir (məsələn, müqayisə edin: Qahirədə orta kirayə mənzil illik 5-7% gəlir gətirir, Avstriyanın əksər şəhərlərində isə 2-3%).
• Kipr və Türkiyə də Avstriyadan daha ucuzdur, lakin Misir daha böyükdür və maraqlı kurort yerləri (Qırmızı dəniz) təklif edir.

İnvestorlar niyə Misirə diqqət yetirirlər? Cavab sadədir: hazırda onun dəyəri aşağı salınıb. Böhranlar zamanı investorlar Misirdən qaçdılar (məsələn, 2011-ci il inqilabı və ya funt sterlinqin dəyərdən düşməsi səbəbindən) və qiymətlər düşdü.

Ölkə maliyyə çətinliklərini dəf etdiyindən, xarici kapital axını müşahidə olunur: son xəbərlər göstərir ki, Əmirliklər və Səudiyyə Ərəbistanı kurort zonalarının inkişafına on milyardlarla dollar investisiya qoymağı planlaşdırır (məsələn, 35 milyard dollarlıq Ras Əl-Hekma layihəsi). Bu, Misirə investisiyaların növbəti onillikdə artacağını göstərir.

Bunu Vyana ilə müqayisə edin. Avstriyada investisiya mühitinin təxminən 70%-i daha yaxşıdır: Avropa hüquq sistemi, aşağı inflyasiya və proqnozlaşdırıla bilən siyasətlər. Avstriyada investisiya gəliri (ROI) qiymət artımı səbəbindən daha zəifdir ( burada qiymətlər 2022-2023-cü illərdə demək olar ki, sabitləşəcək ). Lakin, icarə gəliri (faiz limitləri yoxdur, lakin tələb orta səviyyədədir) təxminən 2-3% gəlir gətirir. Misirdə böyümə potensialı daha yüksəkdir, lakin oradakı risklər daha aktiv risk monitorinqini tələb edir.

Misir daşınmaz əmlak bazarı son 15 ildə diqqətəlayiq bir təkamül keçirib.

2011-ci il inqilabından sonra bir çox alıcı bazarı tərk etdi və bu da qiymətlərin aşağı düşməsinə səbəb oldu (xüsusən də 2012-2015-ci illər arasında). Hökumət nəzarəti möhkəmləndirdikcə qiymətlər tədricən artmağa başladı. Buna tikinti nəhəngləri (Talaat Mustafa Group, Palm Hills, Orascom, SODIC) və dövlətə məxsus layihələr (məsələn, Misra sosial mənzil layihəsi) dəstək verdi.

2016-cı ildə daha bir şok baş verdi - lirənin kəskin devalvasiyası (8 funt sterlinqdən 30 funt sterlinqə qədər) - islahat səbəbindən inflyasiya kəskin şəkildə artdı və bu çətin fonda təkrar bazarın dominantlığı kütləvi sektorda yeni tikililərə sürətlə yayıldı.

2023-cü ildə nominal olaraq təxminən 15-40% artıb. 2024-cü ildə temp sürətləndi: ilk aylarda yeni ərazilərdə (Yeni Qahirə) artım illik 24%-ə çatdı.

CAPMAS statistikasına görə , özəl tikinti sektoru 2022/23-cü illərdə rekord sayda yaşayış vahidi tikib (təxminən 1,3 milyon, əvvəlki illə müqayisədə 21% artım). Bu, bazarın hazırda həm inşaatçıların, həm də alıcıların diqqət mərkəzində olduğunu göstərir.

Mərkəzlər hamısı böyük şəhərlər və kurortlardır:

Qahirə və onun ətraf əraziləri. Əhalinin əksəriyyəti burada yaşayır (metropoliten ərazisində təxminən 20 milyon). Köhnə məhəllələrdə (Şubra, Zamanih, Masr əl-Adima) ikinci dərəcəli bazarda qiymətlər aşağıdır, lakin tələbat da zəifdir.

Lakin Qahirə ətrafındakı yeni şəhərlərdə (Yeni Qahirə, 6 oktyabr, Şeyx Zayed, Mədinəti və s.) təklif sürətlə artır: burada Qahirədə istənilən büdcəyə - bir otaqlı studiyadan tutmuş üzgüçülük hovuzu olan malikanəyə qədər mənzil ala bilərsiniz.

Şəhərətrafı ərazilərdə qiymətlər adətən Qahirənin özündəkindən 1,5-2 dəfə yüksəkdir (bir yataq otaqlı mənzil üçün təxminən 60.000-100.000 dollar). Qahirədəki yaşayış daşınmaz əmlak bazarı ənənəvi olaraq daxili tələbat (yerli əhali özləri üçün ev alır) və tələbə kirayəsi (60 universitet, üstəgəl xarici tərəfdaşlar və konsaltinq şirkətləri də daxil olmaqla bir çoxu var) ilə idarə olunur.

Qırmızı dəniz kurortları. Hurghada və Şarm əl-Şeyx əsas turizm mərkəzləridir. Onlar avropalıları və varlı Yaxın Şərq sakinlərini cəlb edir. Bir çox yeni binalar və kondominiumlar (otel infrastrukturuna malik inkişaf etmiş komplekslər) mövcuddur.

Hurghadada təvazökar bir studiya üçün 50.000 dollardan 80.000 dollara qədər mənzil ala bilərsiniz; daha prestijli bir villanın qiyməti 300.000 dollardan 500.000 dollara qədərdir.

Qiymətlər Qahirədəkindən xeyli yüksəkdir: burada insanlar dəniz mənzərəsi üçün pul ödəməyə hazırdırlar. Funt sterlinq daha çox zəiflədiyindən, dollarla almaq daha yaxşıdır (qiymətlər valyutaya bağlıdır).

Şimal Sahil (Yeni Əl-Ələmeyn və İsgəndəriyyə ərazisi). 2017-2019-cu illərdə bum burada başladı. Marassi, Dünələr və Sidi Əbdülrəhman kompleksləri, ardınca yeni Alameyn Yüksəklikləri və Şimal Sahil də bunlar arasındadır. İnfrastruktur hələ də məhduddur, lakin tikinti sürətlə davam edir.

Qiymətlər: bir yataq otaqlı mənzillər 60.000 dollardan, villalar isə 200.000 dollara qədər. Bazar əsasən spekulyativdir və bir çox mənzillər hazırda mövsümdənkənar boşdur.

Yeni inzibati paytaxt və digər layihələr. Hökumət Qahirə yaxınlığında nəhəng bir "peyk" paytaxt tikir. Yaşayış məntəqələri hələ tam məskunlaşmasa da (yollar və metro hələ də tikilməkdədir), bir çox investoru dövlət məmurlarına torpaq icarəyə vermək perspektivi cəlb edir.

Burada qiymətlər yüksəkdir (startapların qiyməti 300.000–600.000 dollardır) və təklif hündürmərtəbəli binalar və ofislərdir.

Digərləri. İsgəndəriyyədə və Aralıq dənizi sahili boyunca (məsələn, qərbdə Hurghada, Əl-Əriş) qiymətlər daha aşağıdır, lakin tələbat da azdır. Xüsusiyyətləri: Şimali Misir Avropaya daha yaxındır və qışda daha istidir; Qahirədə daha çox iş və təhsil imkanları var; Qırmızı dəniz aktiv turizmi ilə tanınır.

Misirdə təkrar bazar hələ də dominant mövqedədir (əməliyyatların 60%-dən çoxu). Bir çox misirli hələ də "köhnə əmlak"ı (1980-ci illərdən əvvəl tikilmiş evlər), xüsusən də Qahirənin daha kasıb ətraflarındakı alçaqmərtəbəli mənzilləri mübadilə edir.

Yeni tikililər (yeni məhəllələr, kottec kompleksləri) daha bahalı mənzillər və turist mənzilləri üçün yer tutur. Yeni tikililər arasında biznes sinifli layihələr (Qahirədə SODIC One, Palm Hills Madinaty) və lüks layihələr (Marassi villaları) var.

tərəfindən idarə olunan otellər də investisiya layihələri təklif edir: məsələn, Qahirədəki Sofitel otelinin yaxınlığındakı Hotel Apartments-də mənzillər və ya El Gounadakı villa layihələri.

Alıcılar əsasən yerlidir: orta və yuxarı təbəqə, bank işçiləri, həkimlər və təqaüddə olan hərbçilər. Xarici investorlar ənənəvi olaraq Çin işçiləri və şirkətlərini (əvvəllər tikintidə iştirak etmiş), Avropa təqaüdçülərini (çox vaxt Britaniya, Fransa kirayəsi ilə), Rusiya kapitalını (xüsusilə şimalda və Hurghada) əhatə edir və indi BƏƏ və Səudiyyə Ərəbistanından (infrastruktur investisiyaları ilə yanaşı) nəzərəçarpacaq maraq var.

Maraqlıdır ki, region daxilində bir tendensiya mövcuddur : məsələn, bu yaxınlarda məlum oldu ki, Misir regional ölkələrdən olan ev alıcılarına güzəştlər təklif edir (vergi tətilləri və Səudiyyə Ərəbistanı və BƏƏ üçün oxşar şərtlər).

Ümumilikdə, əməliyyatların əksəriyyətini daxili tələbat (asiyalılar, afrikalılar və misirlilərin özlərindən) təşkil edir. Xaricilərin ümumi alış-verişdəki payı azdır, lakin onlar ən bahalı əmlaklar üçün əsas amillərdir.

Misir daşınmaz əmlakı hələ də Avropa daşınmaz əmlakına cəlbedici "büdcə alternativi" hesab olunur: qiymətlər inkişaf etmiş infrastrukturu olan qlobal şəhərlərə nisbətən xeyli aşağıdır. Bir sözlə, Misir bazarı özünəməxsus xüsusiyyətlərinə (turizmə və daxili istehlakçılar üçün mənzilə yönəlmiş) malik gənc, sürətlə böyüyən bir bazardır və bu, mahiyyət etibarilə "sabit" Avstriya bazarından daha spekulyativdir.

Fərdlər. İstənilən vətəndaş (xarici və ya Misirli) yaşayış mülkü və ya torpaq sahəsi ala bilər. 2023-cü ildən bəri "iki mülkiyyət limiti" qaldırılıb və bu da fərdlərə istədikləri qədər mənzil və ya ev almağa imkan verib (hər biri barədə dövlət qurumlarına məlumat verməlidirlər).

Şirkət. Çox vaxt bir şirkət — Misir korporasiyası (LTD/GPSC) və ya xarici bir şirkətin filialı vasitəsilə satın alınır. Bu, müəyyən vergi üstünlükləri təmin edir: təşkilat gəlir əldə edirsə (məsələn, icarə haqqından), bəzən fərdi dərəcələrdən aşağı olan korporativ vergi ödəyir.

Lakin nəzərə alın ki, əksər əcnəbilərin Misir şirkəti açmaq üçün nümayəndə və ya həmtəsisçiyə ehtiyacı var (ən azı EGX-də qeydiyyatdan keçmiş). Vergiləri minimuma endirmək üçün bəziləri Kipr və ya Estoniya şirkəti vasitəsilə alış-veriş edir və əməliyyatı bu yurisdiksiyalar vasitəsilə idarə edir, lakin əmlak rəsmi olaraq Misir törəmə şirkətinə qeydiyyatdan keçib.

REIT-lər (fondlar). Misirdə Bank və Birja (FRA) tərəfindən tənzimlənən qanuni kollektiv investisiya vasitələri olan REIT-lər (Daşınmaz Əmlak İnvestisiya Trestləri) mövcuddur. Lakin onların seqmentdəki payı azdır.

Şərtlər belədir: qanuna görə, REIT aktivlərinin ən azı 80-90%-ni icarəyə götürülmüş daşınmaz əmlaka investisiya etməli və mənfəətindən 22,5% vergi ödəməlidir (investorlar üçün heç bir təşviq yoxdur). 2018-2020-ci illərdə birja ticarəti ilə məşğul olan REIT-lərin (Misr Insurance və Banque du Caire-in bir neçə fondu) işə salınması cəhdləri olub, lakin onların kapitallaşması hələ də azdır.

Əgər bürokratiyaya hazırsınızsa və "dolayı yolla" investisiya qoymaq istəyirsinizsə (daha çox likvidlik, eyni zamanda bir struktur barədə razılığa gəlmək riski), yerli REIT-ləri nəzərdən keçirə bilərsiniz (bazarlar davamlı olaraq böyüyərsə, onlar dəyər qazanmağa başlayacaq).

Öz adınıza (tək və ya evli) alış-veriş. Ən asan yol alış-verişi fərdin və ya hər iki həyat yoldaşının adına qeydiyyatdan keçirməkdir. Vərəsəlik və hədiyyə məsələlərini nəzərə almaq vacibdir: əgər ana öz adına mənzil alırsa, sonradan onu uşaqlarına verə bilər (lakin Misir qanunlarına görə, bunun üçün düzgün şəkildə tərtib edilməli olan vəsiyyətnamə tələb olunur).

2018-ci ildən bəri Misir nikahdan əvvəlki müqavilələri əmlakın bölünməsi vasitəsi kimi tanıyır və bu da ailələr üçün "iki nəfərə ev almaq"ı adi bir təcrübəyə çevirir.

İnvestisiya tresti və ya fondu vasitəsilə. Demək olar ki, yoxdur: Qərb tipli ailə trestləri (Avstriyada olduğu kimi) Misirdə mövcud deyil.

Lakin, "əmlak planlaşdırması" üçün seçimlər mövcuddur: daşınmaz əmlak bir şirkətə və ya əmlakı idarə edən "xüsusi fonda" (maliyyə tənzimləyicisinin nəzarəti altında) qeydiyyata alına bilər. Bu, mürəkkəb bir tənzimləmədir və ümumiyyətlə təxminən 1 milyon avroya qədər xarici investisiyalar üçün tələb olunmur.

Vəkalətnamə (etibarnamə) vasitəsilə alış-veriş. Bir çox əcnəbi dərhal ölkəyə gələ bilmir, ona görə də alış-verişi notariusla birlikdə ümumi etibarnamə əsasında vəkalətnamə (Misir vətəndaşı və ya şirkət) vasitəsilə həyata keçirir.

Qanun buna icazə verir: notarius Misirdə və ya xaricdə (apostildən sonra) etibarnamə verir. Faktiki vəkil ilkin razılaşma (müşahisə) bağlayır, depozit qoyur və sonra yekun əməliyyatı rəsmiləşdirir.

Qeyri-rezident və rezident. Heç bir hüquqi məhdudiyyət yoxdur: əcnəbi (qeyri-rezident) Xarici İşlər Nazirliyindən/İnvestisiya Komissiyasından təsdiq aldığı təqdirdə, misirli ilə eyni şərtlər altında daşınmaz əmlak ala bilər.

Təsdiq demək olar ki, həmişə verilir (sadəcə hər hansı bir pozuntu olub olmadığını yoxlayırlar). Avropalı olmayanlar alış zamanı avtomatik viza almırlar, lakin investisiya proqramı çərçivəsində yaşayış icazəsi (1-5 il) verilir.

Misirdə satınalma prosesi bir neçə məcburi addımdan ibarətdir:

Vergi Şəxsiyyət Nömrəsinin (Muhsid/Vergi Kartı) Əldə Edilməsi. Bir çox Yaxın Şərq və Şimali Afrika ölkələrində olduğu kimi, əcnəbilər əvvəlcə Misir Vergi Orqanından yerli şəxsiyyət nömrəsi (NIN) almalıdırlar. Bu, sadədir və adətən bankçılıq yolu ilə (kart almaq üçün pasportunuzdan istifadə edin) edilir. Bu nömrə olmadan əməliyyatlar qeydə alına bilməz.

Niyyət Məktubu (Müşahəsə) və Depozit. Əmlak seçdikdən sonra tərəflər ilkin müqavilə imzalayırlar (adətən 10-15 gün müddətinə), bu müqaviləyə əsasən alıcı təminat depoziti (adətən alış qiymətinin 5-10%-i) ödəyir. Bu müqavilə hər iki tərəfi qoruyur: satıcı əmlakı başqa heç kimə satmayacağına söz verir və alıcı onların almaq niyyətinə zəmanət verir.

Hüquqi yoxlama. Demək olar ki, məcburidir. Misirli daşınmaz əmlak vəkili əmlakın sənədlərini: satıcının mülkiyyət hüququnu, hər hansı bir yüklülüyü və düzgün qeydiyyatı yoxlayır. Bu proses çox vaxt "vacib yoxlama" adlanır. Son satış müqaviləsi burada, agentin ofisində və ya vəkillə imzalanır.

Notarius və qeydiyyat. Son addım sənədləri notariusa təqdim etməkdir (adətən yerli Mülkiyyət Qeydiyyatı Ofisində). Daha sonra notarius tam məbləği depozitə qoyur (tercihen Misirdə bank köçürməsi ilə). Notarius alış-verişi rəsmiləşdirir və mülkiyyət hüququnu alıcının adına qeydiyyata alır.

Vaxt çərçivəsi: Bütün lazımi sənədlərlə proses adətən 1-2 həftə çəkir. Ödəniş vacibdir. 2025-ci ilin sonuna qədər , lakin rüsumlar hələ də tutulur: möhür rüsumu (~2,5%), 1-3%-ə qədər notariat haqları və vəkil/agent haqları (adətən 2%-dən çox deyil).

Yeni sahiblər üçün qeydiyyat. Notariusdan sonra mülkiyyət sənədi alıcının adına qeydiyyata alınır.

Vəkil və Agentin Rolü. Yerli bir vəkil və təcrübəli agent və ya rieltor işə götürməyi şiddətlə tövsiyə edirəm. Vəkil əməliyyatın bütövlüyünü yoxlayacaq, sənədləşmə işlərində kömək edəcək və vacib sənədlərin ərəb dilinə tərcüməsini təsdiqləyəcək. Agent ərazinin riskləri və real qiymət barədə məsləhət verəcək (reklam olunmuş qiymətlər çox vaxt şişirdilir).

Alıcı tələbləri. Formal olaraq, buraya kifayət qədər vəsaitin olması və heç bir məhdudiyyətin olmaması (məsələn, əmlakın hərbi zonada olması) daxildir. Alıcının qanuni yetkinlik yaşına çatdığı və qanuni olaraq səlahiyyətli olduğu güman edilir.

Əcnəbilər Xarici Əmlak Reyestrində qeydiyyata alınırlar. 230/1996 saylı Qanun əcnəbilərin "strateji əhəmiyyətli" yerlərdə daşınmaz əmlaka sahib olmasını qadağan edirdi, lakin 2023-cü il düzəlişləri yaşayış əmlakları üçün bu məhdudiyyəti aradan qaldırdı (əmlak qapalı hərbi hissə olmadığı təqdirdə).

Ada daşınmaz əmlakı ilə bağlı mülahizələr. Bəzi məşhur kurortlar (Helmondib adası, Qırmızı dəniz adaları) xüsusi mühafizə olunan ərazilərdə yerləşir. Bu ərazilər əməliyyatdan əvvəl tez-tez hərbi hakimiyyət orqanlarından ayrıca icazə tələb edir. Bu nadir haldır, lakin əvvəlcədən vəkillə məsləhətləşmək vacibdir.

Uzaqdan alış-veriş. Qeyd edildiyi kimi, bunu etibarnamə ilə edə bilərsiniz. Müştərilər mənə tez-tez "səyahət etmək istəmirəm" deyirlər, amma ən azı bir dəfə ziyarət etməyi məsləhət görürəm - əmlakı görmək və ətrafı anlamaq vacibdir. Bununla belə, bütün rəsmiyyətlər uzaqdan həyata keçirilə bilər: vəkillər sizin adınızdan imza ata bilər və notarius təsdiq edilmiş etibarnamə ilə işləyir.

Lazımi araşdırma. Misirdə aşağıdakı məqamlar yoxlanılmalıdır: heç kim əmlakın mülkiyyətinə etiraz etmir (məsələn, başqasının mirası ilə bağlı heç bir yurisdiksiya yoxdur), əmlak ipoteka qoyulmayıb (bu halda ödənilməmiş borcun olmaması barədə arayış tələb etməlisiniz) və bütün kommunal xidmətlər ödənilib. Dövlət qurumları satmazdan əvvəl ödənilməmiş borcun olmaması barədə arayış təqdim etməlidirlər.

Mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı. Notariat təsdiqindən sonra alıcı Qeydiyyat Sertifikatı — Misir "mülkiyyət sertifikatı" alır.

Misirdə daşınmaz əmlak alarkən investor aşağıdakı xərcləri nəzərə almalıdır:

Möhür rüsumu. Adətən əməliyyat qiymətinin 2,5%-i (müqaviləyə daxildir). Satıcı tərəfindən ödənilir, lakin danışıqlar zamanı qiymətə tez-tez daxil edilir.

Notariat və qeydiyyat haqları. Notariat və əmlak qeydiyyatı haqları əməliyyat dəyərinin təxminən 1-3%-ni təşkil edir.

Vəkil/Agent. Alış qiymətinin təxminən 2–3%-i (məbləğ agentlə müzakirə olunur). Bu, dövlət rüsumu deyil, alıcı tərəfindən ödənilir və ya razılaşma əsasında satıcı ilə bölüşdürülür.

ƏDV. Yaşayış minimumu – yeni yaşayış binaları 2025-ci ilin sonuna qədər (iqtisadi islahatlar haqqında qanunda nəzərdə tutulduğu kimi) ƏDV-dən azaddır – yəni yaşayış layihəsindəki mənzilinizə görə əlavə ƏDV ödəməyəcəksiniz.

Vahid Daşınmaz Əmlak Vergisi. icarə əmlaklarına Daşınmaz Əmlak və rəsmi icarə dəyərinin 10%-i (üstəgəl 30% endirim) dərəcəsi ilə tutulur. Bu o deməkdir ki, əmlakınızı icarəyə versəniz, dövriyyənizin 10%-i (30% endirimdən sonra) büdcəyə gedir.

Bələdiyyə vergisi (yerli, Avstriya Gemeindesteuer-ə bənzər). Bu vergi əhəmiyyətsizdir və adətən sahiblərinin illik texniki xidmət haqqına daxil edilir və kirayəçilərə ötürülür.

İnvestisiya vergisi. Misirdə bəzi ölkələrdə olduğu kimi (məsələn, Avstriyanın Özünə Təminat Sxemi) xüsusi "yaşayış yeri olmayan" və ya "təxirə salınmış" vergi rejimi yoxdur.

Burada vergilər ənənəvi olaraq ödənilir; xarici gəlir şəxsi büdcə səviyyəsində nəzərə alınmır (yəni, Misir sakini yalnız "Misirə gələn" və ya buradan alınan gəlirə görə vergi ödəyir). Lakin bu, qeyri-rezidentlər üçün əhəmiyyətsizdir.

Ümumilikdə, alış-veriş edərkən əməliyyat qiymətinin 7-10%-ə qədərini müxtəlif ödənişlər və komissiyalar üçün xərcləməyə hazır olun.

Avstriya ilə müqayisə. Avstriyada alıcılar 3,5% Grunderwerbsteuer (GrESt), təxminən 1,1% qeydiyyat haqqı və təxminən 1,5% notariat haqqı ödəyirlər ki, bu da ümumilikdə təxminən 6-7% təşkil edir. Onlar həmçinin yeni bina alarkən 20% ƏDV ödəyirlər (əgər siz sakinsinizsə və böyük bir layihə alırsınızsa, lakin xarici vətəndaşlar qismən azad ola bilərlər).

Beləliklə, Avstriya vergiləri ümumiyyətlə daha yüksəkdir (xüsusilə ƏDV), lakin xidmətlər də daha səmərəlidir (şəffaf, dərhal daxil edilir).

Kapital Mənfəəti Vergisi. Misirdə bu, adətən satış və alış qiyməti arasındakı fərqin 10%-ni təşkil edir (fiziki şəxslər üçün). Bununla belə, bir xəbərdarlıq var: əgər mənzilə iki ildən çox müddətdir sahibsinizsə, köhnə əmlakların satışı standart vergi uçotuna tabe olmadığı üçün əlavə vergi faktiki olaraq ləğv edilir. Qeyri-rezidentlər üçün köçürmə adətən alıcı tərəfindən tutulur.

Avstriyada qaydalar fərqlidir. Əsas yaşayış yeriniz olan mənzili satsanız, vergi tutulmur. Əks halda, tikintidən sonrakı 10 il ərzində satsanız, mənfəətə 30% vergi dərəcəsi tətbiq olunur. 10 ildən sonra isə istisna mövcuddur.

Misir daşınmaz əmlak investorları üçün yaşayış proqramı təklif edir. Əsasən, bu, Qızıl Vizaya bənzəyir: daşınmaz əmlak almaq üçün 1, 3 və ya 5 il müddətinə yaşayış icazəsi verən tələblər var. Qaydalar (sonuncu dəfə 2023-cü ildə islah edilib) aşağıdakılardır:

• 1 il: ən azı 50.000 dollar dəyərində daşınmaz əmlak və ya 50.000 dollarlıq bank depoziti (Misir bankında).
• 3 il: 100.000 dollardan başlayan alış-verişlər və ya 100.000 dollarlıq depozit.
• 5 il: 200.000 dollarlıq daşınmaz əmlakdan.

Hər bir halda, bank təsdiqiniz və ya tələb olunan əmlaka sahib olduğunuz müddətcə viza müddətsiz olaraq uzadılır. Yaşayış tələbi yoxdur (bonus!).

Yeganə məsələ odur ki, əmlak milli reyestrdə qeydiyyata alınmalıdır, yəni tikinti mərhələsində olan layihədə satınalma qeydiyyat olmadan mümkün olmaya bilər (lakin bunun yumşaldılması gözlənilir).

Avstriya ilə müqayisə: Avstriya daşınmaz əmlak alışı üçün "qızıl viza" təklif etmir. Varlı şəxslər üçün yaşayış icazəmiz var (İşsiz Yaşayış Qanununun 56-cı maddəsi), lakin bunun üçün çox yüksək illik gəlir (fərd üçün aylıq təxminən 2550 avro və əhəmiyyətli maliyyə təminatı) tələb olunur.

Bizim "Aufenthalt" kartımız alış-verişlə bağlı deyil, daha çox pensiya və ya əmanət yaşayış icazəsinə bənzəyir. Avstriyada investorlar üçün özünüməşğul şəxslər üçün Qırmızı-Ağ-Qırmızı Kart bir seçimdir: bu, biznes planı, təxminən 100.000 avro investisiya və iş yerlərinin yaradılmasını tələb edir. Buna görə də, investisiya qoymaq və qalmaq üçün avstriyalı sadəcə mənzil almaq deyil, ya biznes açmalı, ya da sərvətini sübut etməlidir.

Səhvlər. Bir çox yeni gələnlər "turist vizaları" və "investisiya rezidentliyi"ni səhv salırlar:

• Misirdə mənzil almaq avtomatik olaraq daimi yaşayış icazəsi vermir; əməliyyat başa çatdıqdan sonra investor "əmlak sahibi üçün yaşayış icazəsi" üçün müraciət edir.
• Misal üçün, vəkillər konsorsiumu artıq müəyyən edib ki, əcnəbilər vizasız Misirdə altı aydan çox yaşaya bilməzlər və İmmiqrasiya Xidmətində qeydiyyatdan keçməlidirlər. Buna görə də, avtomatik yaşayış icazələri yalnız əmlak əsasında, ərizə olmadan əldə edilə bilməz.
• Digər məhdudiyyətlər: Qahirənin yeni rayonunda 100 m²-ə qədər yaşayış binası üçün yaşayış icazəsi ala bilməzsiniz - onu ən azı 50.000 dollara almalısınız.

Nə dəyişib (2023–2025): İnvestisiya yolu ilə yaşayış proqramı rəsmi olaraq 2023-cü ilin yayında təsdiqlənib (parlament hələ də vətəndaşlıq qanunlarına edilən dəyişiklikləri təsdiqləmək prosesindədir).

Əsas yenilik "2 əmlak" limitinin birbaşa aradan qaldırılması, eləcə də depozitlərlə bağlı dəqiqləşdirmələrdir. Beləliklə, iqtisadiyyata (və ya daşınmaz əmlaka) 250.000 dollar investisiya qoyuluşu ilə xarici investor rezident statusu alır.

Avstriya ilə müqayisə. Avstriyada daimi yaşayış icazəsi, məsələn, D-vizası (təhsil/iş vizası) və ya Deka Kartı (təqaüd vizası) vasitəsilə verilir. Bu o deməkdir ki, siz "sadəcə ev alıb Avstriyada yaşaya" bilməzsiniz - standart immiqrasiya kanallarına əməl etməlisiniz.

Qısamüddətli kirayə evləri (Airbnb, Booking və s.) çox yüksək gəlir gətirə bilər - ən yaxşı hallarda, illik 6-8% və ya daha yüksək (yerli valyutada), xüsusən də qışda və tətillər zamanı məşhur kurortlarda.

Misal üçün, 300.000 dollarlıq dənizkənarı villa mövsümün bir neçə ayı üçün 20.000 dollar gəlir gətirə bilər ki, bu da ümumi gəlirin 6-7%-nə qədərdir.

Lakin əhəmiyyətli risklər və məhdudiyyətlər mövcuddur: yeni qanunlar qaydaları sərtləşdirir. Məsələn, Misir hökuməti, bir çox ölkələrin nümunəsini izləyərək, qonaqlardan otellər kimi qeydiyyatdan keçmələrini və vergi ödəmələrini tələb edir. Qahirədə şəhər şurası 30 günə qədər kirayəyə icazə verib və turist vergisinin ödənilməsini ; Qırmızı dənizdə isə oxşar qaydalar hazırlanır - "təsnif olunmamış" mənzillərə tam qadağa artıq tətbiq edilib (sahiblərdən və turizm agentliklərindən cərimələr).

Nəticədə, qısamüddətli icarələr hazırda "qanunilik həddindədir": bazarın bir çox seqmenti hələ də qanunsuzdur. Airbnb-də əmlak icarəyə götürsəniz, cərimələrə və ya yeni məhdudiyyətlərə hazır olun (Turizm Nazirliyində qeydiyyat tələb oluna bilər).

Uzunmüddətli kirayə müqavilələri daha az risklidir. 3-5 illik kirayə müqavilələri üçün (Qahirədəki mənzillər çox vaxt dövlət işçiləri, həkimlər və əcnəbilər tərəfindən kirayəyə götürülür) gəlirlilik daha sabit, lakin daha aşağıdır - ildə təxminən 4-6% (rubl investisiyaları inflyasiya səbəbindən daha yüksək gəlir gətirəcək, lakin "real olaraq" adətən təxminən 5% təşkil edir).

Misal üçün, Qahirənin özündə 80-100 kvadrat metrlik mənzilin orta kirayə haqqı ayda təxminən 400-600 dollardır, mənzili isə 50.000-70.000 dollara almaq olar və bu da ümumi gəlirin təxminən 6-7%-ni təşkil edir. Şarm əl-Şeyxdə oxşar mənzillər daha bahadır (ayda 1000 dollara qədər) və oradakı kirayə gəliri nəzəri olaraq 8%-ə qədərdir.

Amma praktikada bu cür mənzillər çox vaxt sahiblərinin özləri tərəfindən istifadə olunur, ona görə də onları yalnız mövsüm ərzində kirayəyə vermək populyardır.

Əmlak menecerləri və agentlikləri. Böyük şəhərlərdə icarə əmlaklarını idarə edən ixtisaslaşmış şirkətlər ("Əmlak İdarəetməsi") mövcuddur (adətən 20-25% komissiya alırlar).

Misal üçün, Qahirədəki Al Burouj və ya Hurghadadakı Egyptian Homes. Onlar kirayəçilərin tapılması, ödənişlərin yığılması və xidmətlərin saxlanılması ilə məşğul olurlar, lakin müəyyən faiz götürürlər. Mən tez-tez yeni başlayanlara əvvəlcə agentlikdən istifadə etməyi məsləhət görürəm, baxmayaraq ki, bu, gəlirliliyi azaldır.

Kirayə gəliri vergisi. Standart dərəcə rəsmi kirayə haqqının 10%-ni təşkil edir (30% çıxıldıqdan sonra). Beləliklə, ayda 600 dollara kirayə götürsəniz (və bu gəliri bəyan etsəniz), vergi ildə 720 dollar (ayda 60 dollar) olacaq.

Avstriya ilə müqayisə: Avstriyada icarə gəliri digər gəlirlərə əlavə olunur və tədricən (50%-ə qədər) vergiyə cəlb olunur, lakin kommunal xərclər və amortizasiya çıxılır.

Vergi səmərəliliyi baxımından Misir daha ədalətli görünür: ümumi gəlirin 10%-i Avropadakından daha aşağıdır. Bunu Avstriya əmlak sahibləri ilə müqayisə edin, onlar da 30%-i xırda pul və bələdiyyə vergiləri ödəyirlər ki, bu da ümumilikdə gəlirlərinin 30%-dən çoxunu təşkil edir.

Gəlirlərin müqayisəsi. Təxmini rəqəm: Misirdə təxminən 7%, Avstriyada isə 3%. Əlbəttə ki, bu, nominaldır; Misirdə gəlirin böyük bir hissəsi inflyasiya/işçilərin əmək haqqının artması səbəbindən itirilə bilər, lakin xarici valyuta ilə alış-veriş edərkən gəlir yenə də daha yüksəkdir. Lakin Vyanada və ya Qratsda kirayə haqqının düşməsi demək olar ki, heç vaxt müşahidə olunmur və əmlaklar müqavilə əsasında asanlıqla tanınmış alman kirayəçilərinə icarəyə verilir.

Misirin əsas biznes mərkəzi olan Qahirə

• İnfrastruktur. Aeroportlar, metro (metro xətləri 2), yüksək səviyyəli xəstəxanalar, beynəlxalq məktəblər (Yeni Qahirə Məktəbi, Qahirədəki Amerika Məktəbi) – hamısı böyük şəhərlərlə eyni səviyyədədir.
• Memarlıq. Sadə yaşayış yerlərindən yaşayış yerlərinə.
• İnvestisiya üçün məhəllələr. Maadi, Nubaria və Nexus Bay (Cənubi Qahirə) parkları və yaxşı məktəbləri olan prestijli şəhərətrafı ərazilərdir; Zamalek və Garden City (Nil Adası, şəhər mərkəzində) yüksək səviyyəlidir, lakin qiymətlər həddindən artıq yüksəkdir (kvadrat metrə 7000-10000 dollar). Yeni Qahirə və yeni şəhər olan Madintydə bir çox yeni məhəllələr və hazır evlər var. Əksinə, köhnə mərkəz (İzzetlmamplit, Şubra) tövsiyə edilmir, çünki o, zəif saxlanılır və aşağı keyfiyyətli mənzil təklif edir.
• Kirayə verilir. Tələbələr və xarici vətəndaşlar Maadi, Yeni Qahirə və Heliopolis ilə maraqlanırlar. AB və ya ABŞ-dan olan alıcılar Yeni Qahirə ərazisini və Maadini nəzərdən keçirməlidirlər, burada mənzillərin qiyməti 100.000 dollardan başlayır.

Misirin ikinci ən böyük bazarı olan Saloniki İsgəndəriyyədir. Burada qiymətlər Qahirədəkindən 20-30% aşağıdır.

• İsgəndəriyyənin "İsveçrə zonası" (Ziziniya, Sidi Bişr) Aralıq dənizi Avropasını xatırladır: sakit, yaşıl, lakin daha az iş.
• İnvestorlar bəzən tikinti işlərinin hazırda sürətlə davam etdiyi Şimal Sahilini (Yeni Əl-Əlameyn, Marsa Matruh) nəzərdən keçirirlər. Orada qiymətlər aşağıdır (villalar 70.000 dollardan başlayır), lakin infrastruktur hələ də zəifdir.
• İskəndəriyyədə əcnəbilərdən çox tələbat yoxdur (bir az Yaxın Şərq kimi), amma yerli sakinlər dairələr şəklində kirayə verirlər (İskəndəriyyədə çox turist yoxdur).

Adalar və Qırmızı dəniz:

• Şarm əl-Şeyx bahalı bir yerdir. Burada mənzillərin qiyməti təxminən 100.000 dollardan başlayır (yaxşı bir kompleksdə 50 kvadrat metrlik mənzil üçün), villaların qiyməti isə 300.000–400.000 dollardan 1 milyon dollara qədər və daha çoxdur. Yüksək mövsüm (dekabr-fevral) bu evləri mənzillərlə doldurur, lakin yayda boş ola bilər.
• Hurghada Şarm əl-Şeyxdən bir qədər ucuzdur, lakin inkişaf etmiş "düz sahili" (Sahl Hasheesh, Safaga) sayəsində daha əlçatandır. Qiymətlər: studiyalar 50.000 dollardan, villalar 150.000–300.000 dollardan başlayır. Yayda turistlərlə dolu olduqları üçün (qışda endirimli) kirayə evlər tapmaq daha asandır.
• Dahab kiçik bir turist şəhəridir, lakin eyni zamanda turizm zonasının bir hissəsidir və daha ucuzdur (studiyaların qiyməti 30.000 dollardan başlayır). Şimali Qırmızı dənizin çimərlikləri (Taba, Raş əl-Hekma) unikal yerlər təklif edir (İordaniya və İsrail yaxınlığında), lakin tələbat daimi yaşayış yerlərindən daha çox müvəqqəti yaşayış yerlərinədir.

Peloponnes yarımadası. Burada alternativ yoxdur: söhbət Misirin daxili əyalətlərindən gedir, burada hər şey inanılmaz dərəcədə ucuzdur (mənzil üçün 300 dollara qədər):

• Əl Minya, Fayum və ya Qenada evlər Avropa Birliyi ilə müqayisədə çox ucuzdur. Lakin tələbat yalnız yerli səviyyədədir.
• Oradakı investisiyalar əsasən misirlilər, çox nadir hallarda isə əcnəbilər tərəfindən nəzərdən keçirilir.
• Bu cür əmlaklara çox asanlıqla çatmaq mümkündür (kənddəki ev üçün 3-5 min dollar), lakin sonradan onları satmaq çətin olacaq - satmaq üçün heç bir yer yoxdur.

İnfrastruktur. Rabitə haqqında bir az daha ətraflı məlumat. Qahirə və böyük şəhərlərdə (İsgəndəriyyə, Hurghada) beynəlxalq hava limanları, sürətli yollar, otellər və dünya səviyyəli xəstəxanalar (Qahirədə Deutsche Bank Clinic və Agouza Xəstəxanası, eləcə də Hurghada Xəstəxanası) mövcuddur. Bu, investorlar üçün bir üstünlükdür: hətta özünüz orada yaşamasanız belə, turistlər və kirayəçilər hər şeyin yaxınlıqda olmasını istəyirlər.

Məsələn, uşaqları olan avropalı alıcı Qahirədə beynəlxalq məktəbin mövcudluğunu, dənizə səyahətləri (dalğıc kursları mövcuddur), münasib uçuş vaxtlarını və yaxşı tibbi xidmətləri qiymətləndirəcək.

Avstriya ilə müqayisə. Vyana və ümumiyyətlə Avstriyanın həyat səviyyəsi, şübhəsiz ki, daha yüksəkdir: təmiz hava, əla xəstəxanalar, pulsuz ali təhsil, lakin bütün bunlar Misirdən iki-üç dəfə baha başa gəlir.

Bu gün ən populyar alış-verişlər bunlardır:

Qahirə. Kirayə verilən ailə mənzilləri (insanlar sabit kirayə gəlirində israr edirlər) və spekulyativ "indeks alışları" (məsələn, infrastruktur tamamlandıqdan sonra onları yenidən satmaq ümidi ilə yeni layihədə nisbətən ucuz mənzillər).

Hurghada/Şarm. Adətən, sahiblər qısamüddətli kirayə haqqı hesabına gəlir əldə edirlər və "dəniz kənarında daimi yaşayış" üçün pul ödəyirlər.

Yeni El Alamein. Böyük inşaatçıların sərmayə qoyduğu sürətlə böyüyən bir ərazi. Mənzil və villa paketləri - sırf investisiya məqsədilə, sahil inkişafı ümidi ilə satılır.

Daxili regional şəhərlər. İnvestisiyaların yalnız 5%-i ucuz torpaqları şəhərətrafı ərazilərin tikintisi üçün qızıl mədəni kimi görən nadir spekulyantlardan gəlir.

İkinci dərəcəli bazar (əməliyyatların >65%-i) əsasən 2000-ci ildən əvvəl tikilmiş, bəzən hələ də təmirə ehtiyacı olan mənzillərdən və evlərdən ibarətdir. Onların bir çoxunun təmirə ehtiyacı var (vanna otağının təmiri, internetə çıxış).

Təcrübə göstərir ki, Misirin "köhnə məhsulları" adətən yalnız yerli sakinlər üçün uyğundur - Qahirənin tarixi məhəllələri, İsgəndəriyyədəki xarabalıq binalar. Lakin, bu seqmentdə böyük bir mənzil üçün 30.000-40.000 avroya sərfəli qiymətlər tapa bilərsiniz (amma bəzən onlarda kondisioner belə olmur!).

Təkrar bazarın xüsusiyyətləri. 1980-ci ildən əvvəl tikilmiş bu əmlakların enerji səmərəliliyi aşağıdır. Yayda evlər qızır və kondisionerlər çox enerji sərf edir.

Buna görə də, müştərilərə ya bu cür evləri izolyasiya və yeni pəncərələrlə təmir etməyi (effektiv investisiya deyil), ya da onları yalnız qısamüddətli kirayə kimi icarəyə verməyi məsləhət görürəm (turistlər artıq "Aralıq dənizi romantikasına" dözməyə hazırdırlar).

Bonus: təkrar satışa çıxarılan əmlaklar adətən yeni tikililərdən (oxşar kvadrat metrlər üçün) 20-30% ucuzdur. Lakin, likvidlik daha aşağıdır: alıcı tapmaq bir və ya iki ay çəkə bilər, xüsusən də uzaqdan alırsınızsa. Rahatlıqla, ən bahalı ərazilərdə (Maadi, Yeni Qahirə) qiymətlər inflyasiyadan sonra yalnız bir qədər aşağı düşüb və orada təkrar satışa çıxarılan əmlaklar hələ də bahadır (yeni tikililərlə eyni qiymətə).

Yeni inkişaflar. Bazarın ən azı 35%-i. Buraya tikinti şirkətlərinin yaşayış kompleksləri (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom və s.), eləcə də xüsusi aparthotel layihələri daxildir.

Misirdə tikinti tempi bizim standartlarımıza görə orta səviyyədədir, lakin yerli sakinlər üçün olduqca sürətlidir. Tikinti mərhələsində olan əmlak alarkən, tamamlanma tarixini (məsələn, 1-2 il) nəzərə alın. Tikinti şirkətləri tez-tez hissə-hissə ödəniş planları təklif edirlər (5 ildən 10 ilə qədər 0% faiz) — bu, investorlar üçün əlverişlidir: hissə-hissə ödəyin və əmlakı bir il ərzində əldə edin.

Keyfiyyət müqayisəsi. Bəzi layihələr (Marassi, El Gouna) Avropa standartlarına uyğun olaraq (infrastruktura xüsusi diqqət yetirilməklə) inşa edilir.

Ümumilikdə, yeni tikintilərin keyfiyyəti orta hesabla Avstriyadan aşağıdır: materialların işlənməsi və keyfiyyəti ilə bağlı şikayətlər var.

Məsələn, bir SODIC kompleksində plitələrin zəif quraşdırıldığı və su yalıtımının qeyri-səlis aparıldığı, nəticədə bir illik yağışdan sonra bazaltlarda kif əmələ gəldiyi barədə şikayətlər eşitdim.

Lakin Avstriya tikintidə ciddi standartlar müəyyən edir və Vyanadakı layihələr Misirdəkindən daha yaxşı enerji səmərəliliyi, səs izolyasiyası və yanğın təhlükəsizliyi nəzərə alınmaqla inşa edilir.

Buna görə də, Misirdə yeni bir bina alarkən, dərhal "qüsurlar" üçün xərcin 5-10%-ni ayırmağı məsləhət görürəm - hətta ən müasir Misir evinin belə 5 ildən sonra yerli təmirə ehtiyacı olacaq (yeni kondisioner quraşdırmaq, fasadın rənglənməsi və s.).

Obyektlərin nümunələri:

• 100.000 dollara qədər: Tez-tez təklif olunan qiymətlərə Qahirədə kiçik studiyalar və ya 1 yataq otaqlı mənzillər, eləcə də Hurghadada xətti mənzillər (60 m²-ə qədər) daxildir.
• 100–250.000 dollar: “Orta səviyyəli” sinif: Qahirədə 2–3 otaqlı mənzillər (80–120 m²), və ya Qahirə/Yeni Qahirədə şəhər evləri (kiçik kottec 150 m²), və ya Hurghada/Sharmda 2 otaqlı yaxşı mənzillər.
• 250–500.000+ dollar: Qahirənin ən yaxşı məhəllələrində 120–150 m² mənzillər, böyük şəhər evləri və villalar, üzgüçülük hovuzları olan komplekslər.

Yeni binaların Avstriya ilə müqayisəsi. Avstriyada yeni binalar ağıllı ev sistemi, lift, dayanacaq, tam təmirli və qapalı həyətlə standart olaraq təqdim olunur.

Misirdə bu standartlar universal deyil. Keyfiyyət, xüsusən də miqrant işçilərin yaşadığı ərazilərdə (dəniz yaxınlığında, yoxsullara daha yaxın) daha pis ola bilər. Bununla belə, yeni yaşayış məntəqələrində (Madinti, Yeni Qahirə, El Quna) kifayət qədər yüksək səviyyədə infrastruktur (məktəblər, ticarət mərkəzləri) mövcuddur və orada yeni tikintiyə tələbat var.

Misirin bir üstünlüyü var: sahil ərazilərində torpaq hələ də Avropadakından daha ucuzdur, buna görə də Qırmızı dəniz sahilində mürəkkəb bir alış-veriş (məsələn, hər birində mətbəx olan 100 otaqlı aparthotel) Mərkəzi Avropadakı kiçik bir qonaq evi ilə müqayisə edilə bilən qiymətə tapıla bilər.

Ümumiyyətlə, Misirdə yeni tikinti ilə bağlı risk gecikmələr və mümkün dəyişikliklərdir. Avstriyalı inşaatçılar nadir hallarda son tarixləri qaçırırlar, Misirli inşaatçılar isə fors-major halında tədarükü bir il gecikdirə bilərlər (pandemiyaya baxın).

"Klassik" mənzil investisiyalarına əlavə olaraq, bir neçə qeyri-ənənəvi yanaşmanı nəzərdən keçirək:

Bir böyük mənzil əvəzinə bir neçə studiya mənzili. Asiya və Avropadan olan müştərilərimizin çoxu (xüsusilə pandemiya dövründə) bir böyük mənzil əvəzinə iki və ya üç bitişik studiya mənzili almağı seçiblər. Bu, gəlirliliyi artırır (hər studiya ayrıca satılır, iki studiya üçün kirayə haqqı adətən tək iki yataq otaqlı mənzil üçün birlikdə kirayə haqqından yüksəkdir və boşalma riski azalır).

Dezavantaj: birdən çox müqavilə, ehtimal ki, iki ipoteka məhsulu ilə işin ikiqat ağırlığı. Əsas odur ki, əlavə ödənişlər də daxil olmaqla iki yataq otaqlı mənzilin qiyməti üç studiya mənzilin qiymətindən çox olmasın.

Misirdə mənzili satmaq

Lakin, burada bazar 2022-ci ildən bəri (valyuta məzənnələri və pandemiya səbəbindən) kəskin şəkildə aşağı düşüb və hər şey funta çevrilməlidir. Misir funtu ilə mənzil alıb ucuz bir mənzil tapsanız, təmirdən sonra mükafat 15-30% ola bilər.

Apart-otellər və mini-otellər. Turizm layihələri çox vaxt "otel mənzilləri" kimi satılır — siz otelçilərin icarəyə verib idarə etdikləri bir studiya mənzilinə sahibsiniz. Burada üstünlük hazır xidmətdir, lakin mənfi cəhət gəlir üzərində daha az nəzarətdir.

Bəzən bu cür mənzillər bazar qiymətlərindən yüksək qiymətə satılır (otelin brendinə görə). Həll yolu: yaxşı bir komplekslə otelin mənfəətinin sabit bir faizini (~5%) gözləyə bilərsiniz; lakin, əgər məsul şəxs sahibi-menecerdirsə, mən birbaşa, müstəqil kirayələrə üstünlük verirəm.

Torpaq və uzunmüddətli tikinti layihələrinə investisiyalar. Misirdə (mühafizə olunan ərazilərdən kənarda) torpaq alışına hələ də icazə verilir. Məsələn, Qahirənin kənarında və ya Şimal sahilində təkliflər var (kvadrat metrə görə 10-20 dollardan başlayır). Bu, yüksək riskli bir aktivdir: bölgənin inkişafını gözləməlisiniz.

Misal: hökumət bu yaxınlarda "Yeni Luksor"un inkişaf planlarını açıqladı və icma 2024-cü ildə yeni səhra yolları üçün tender gözləyir. Yaxınlıqdakı torpaqları alsanız, sonradan böyük qazancla tikinti edə (və ya tikinti şirkətinə sata) bilərsiniz. Lakin layihə uğurlu olarsa, alıcı tapmaq çətin olacaq.

Fondlar və alətlər (REIT-lər və s.) vasitəsilə. Qeyd etdiyimiz kimi, Misirdə yalnız bir neçə REIT var və onlar hələ də kapital toplayırlar. Bu tip investisiyanın üstünlüyü diversifikasiyadır (kommersiya daşınmaz əmlak portfelinə investisiya qoyursunuz). Dezavantajı, artıq qeyd edildiyi kimi, REIT-lərə vergilərin daha yüksək olmasıdır (10% əvəzinə 22,5%).

Yaşayış layihələrində qeyri-hökumət fondları və səhmdarlar da mövcuddur (bəzən tikinti şirkəti "investor hovuzu" təklif edir - bir neçə mənzilin alınması və onların menecerə tam icarəyə verilməsi).

Vienna Property şirkətində bu cür sxemlər üzrə tez-tez məsləhətləşmələr aparmırıq, lakin böyük kapital (1 milyon dollardan çox) üçün onlar məntiqli ola bilər: tək bir əmlakdan asılılıq azalır və gəlir "hamarlanır".

Vyanadakı strategiyalarla müqayisə. Avstriyada insanlar tez-tez əlverişli yerdə yaxşı bir əmlak alır və onu onilliklər ərzində saxlayırlar (sabit icarə gəliri ilə təqaüdə çıxmağı planlaşdırırlar). Fərziyyələr nadir hallarda olur: aşağı qiymət artımı səbəbindən burada qiymət dəyişikliyi cəlbedici deyil - vergi güzəştləri yoxdur.

Portfel üçün şəxsən mən 70%-i mühafizəkar seçimdə (Vyanada mənzil, daşınmaz əmlak investisiya fondu) və 30%-i isə inkişaf etməkdə olan seçimdə (Qahirə və ya Misir kimi yeni bazarlar) saxlamağı məsləhət görürəm.

Biz bu strategiyanı bir neçə müştəriyə təklif edirik: pulun bir hissəsini böhran əleyhinə fondlara (Avrobondlar, sabitləşdirmə fondları, Almaniya daşınmaz əmlakı), qalan hissəsini isə daha aqressiv layihələrə (ABŞ, Misir, Kipr) yatırırıq.

Bütün üstünlüklərə baxmayaraq, dürüst olmaq vacibdir: Misir ciddi risklərlə üzləşir. Əsas olanlar milli və təbii risklərdir:

Bürokratiya və dəyişən qanunlar. 2023-cü ildə əcnəbilər kölgədən çıxarıldı, amma sabah onlar yenidən vəziyyəti dəyişə bilərlər (bu yaxınlarda banklar vasitəsilə funt sterlinqlə ödəniş tələbi ilə olduğu kimi). Unutmayın ki, cəmi beş il əvvəl Qızıl Viza üçün 15 ildən yuxarı olmayan pasport tələb olunurdu.

Buna görə də, hər bir investorun dəyişiklikləri (məsələn, gəlirin necə dəqiq sənədləşdirilə biləcəyi və s.) izləyən etibarlı bir vəkili olmalıdır. Səfirliyiniz və ya konsulluğunuz vasitəsilə də daxil olmaqla, mövcud qaydaları mütəmadi olaraq yoxlayın.

Qısamüddətli kirayə. Qaydalar tez-tez dəyişir: 2023-cü ildə hökumət lisenziyasız Airbnb-yə qarşı sərt qanunlar qəbul etməyə başladı. Buna görə də, bu gün qısamüddətli kirayələrdən super mənfəət əldə etməyə ümid etmək risklidir: sabah seyf kirayəçilərinə 100.000 funt sterlinq cərimə tətbiq etmək əmri verilə bilər.

Mövsümilik. Misirin ən böyük çatışmazlığı onun ekstremal iqlimidir. Qahirədə kirayə tələbatı demək olar ki, mövsümi xarakter daşıyır: yayda bir çox insan cənuba və ya Avropaya gedir. Digər tərəfdən, kurort şəhərləri qışda (Avropa və Yaxın Şərqdən gələn turistlərlə) dolu olur və yayda istilər səbəbindən boşalır.

Gəliriniz mövsümdənkənar dövrdə "azalır". Avstriyada kirayə tələbi ümumiyyətlə il boyu sabitdir.

İnfrastruktur riskləri. Bəzi bölgələr yol və su çatışmazlığından əziyyət çəkir.

Misal üçün, Əl-Haram piramidasına gedən yolun üstündəki cənub Qahirə vaxtaşırı tıxaclarla dolur; şimali Afrika sahilləri yayda etibarlı su təchizatına çox ehtiyac duyur - əgər şimal səhrasında villa almısınızsa, ekoloji su planları ilə təchiz olun (duzlu quyular içmək üçün uyğun olmasa da, yaxınlıqdakı yaşayış məntəqələrində açıq-aydın su anbarları yoxdur).

Təbii fəlakətlər. Yağıntılar nadir hallarda olur, lakin güclü leysan yağışlar cənubda kirayə tətillərinə səbəb ola bilər. Zəlzələlər ehtimalı azdır, lakin kiçik seysmik zonalar mövcuddur. Nildən uzaq ərazilər daşqınlara meyllidir.

Likvidlik. Əgər bir adada və ya kiçik bir bölgədə almış olsanız, onu satmaq çətin ola bilər (yerli infrastrukturdan asılı olaraq). Qahirədə bir mənzil 2-3 aya, səhrada bir villa isə bir ilə qədər vaxt apara bilər.

Valyuta riskləri. Dollarla alış-veriş etmək yaxşıdır, amma funtla xərcləmək dividentlərinizə zərər vura bilər. Bunu əvvəlcədən nəzərə alın: avro ilə ifadə olunmuş əmlak alarkən, valyuta məzənnəsindəki dalğalanmaların faktiki gəlirinizə təsir etməsinə hazır olun.

İpoteka götürərkən kreditləri dollarla götürmək daha yaxşıdır (baxmayaraq ki, Misir bankları əsasən kreditləri funtla verirlər). Konversiya kanalları inkişaf edib, amma unutmayın ki, dalğalanmalar nadir deyil. Avstriya burada qalib gəlir: avro ən sabit valyutalardan biridir.

Avstriya ilə müqayisə. Avstriyanın əsas üstünlükləri onun sabitliyidir. Mövsümilik (hər il eyni tələbə dalğası gəlir), hüquqi sürprizlər (kirayə qaydaları çox nadir hallarda dəyişir) və təhlükəsizlik problemləri yoxdur.

Sabitliyə öyrəşmiş müştərilər üçün Avstriya təxminən 70%-də üstünlük təşkil edir (daha az risk, binada zəmanətli lift və istilik, aydın mülkiyyət sənədləri). Lakin Misir qalan 30%-i təmsil edir: maraq, Yaxın Şərq bazarının gələcəyinə qarşı uzunmüddətli hedcinq və daha sürətli, lakin daha riskli gəlir.

Daşınmaz əmlak almaq təkcə pulla bağlı deyil, həm də əmlakın içərisində yaşamaqla bağlıdır. Misirdə yaşayış səviyyəsi və gündəlik həyat Avstriyadakından əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənir və bu nəzərə alınmalıdır.

İqlim. Misir kontinental-subtropik ölkədir. Qışlar isti (Qahirədə 15–25°C), yaylar isə çox isti (hər il kölgədə 40–45°C). Qırmızı dəniz sahillərində yay bir qədər sərin (35°C-yə qədər), Sina dağlarında isə gecələr 30°C-yə çatır.

Əgər uşaqlı və ya yaşlı insanları olan bir ailəsinizsə, iqlim əsas amildir. Avstriyada yay ayları mülayimdir (+20…+25°C) və qış ayları mülayimdir (Vyanada -5…+5°C), şiddətli istilər isə yoxdur. Lakin dənizə piyada getmək mümkün deyil.

Səhiyyə və sığorta. Misirdə yaxşı özəl klinikalar var (Kleopatra Xəstəxanası, MedStar). Sakinlər yüksək keyfiyyətli xəstəxanalara çıxış əldə edə bilirlər, lakin bunlar pulsuz deyil. Məcburi sığorta yoxdur, ona görə də avropalılar adətən köçərkən özəl beynəlxalq tibbi sığorta alırlar.

Avstriyada səhiyyə dövlət tərəfindən idarə olunur (Krankenkasse sistemi) və ən yaxşılarından biri hesab olunur: dünyanın hər yerindən insanlar müalicə üçün buraya axın edirlər.

Təhsil. Qahirədə beynəlxalq məktəblər var (məsələn, Egypt Marriott School, Cairo American College), lakin onların ödənişləri əhəmiyyətlidir (hər uşaq üçün ildə 6000–15000 dollar). Müsbət cəhətləri: ingilis və ya fransız dillərində təhsil, beynəlxalq diplom.

Avstriya keyfiyyətinə daha yaxın məktəblərə (Steirische və s.) nadir hallarda rast gəlinir. Avstriyada təhsil dövlətdir; siz yalnız dil kursları və ya özəl alman məktəbləri üçün pul ödəyirsiniz, lakin ümumilikdə uşağınız pulsuz və yüksək keyfiyyətli təhsil alacaq.

Təhlükəsizlik. Misir son illərdə rəsmi olaraq terrorizmlə mübarizə aparır (xüsusən də kurort ərazilərini izləyir). Polis turist zonalarında (Hurqada, Şarm) təhlükəsizliyi təmin edir.

Lakin risklər hələ də qalmaqdadır: Qahirə metrosu yaxınlığında cib oğruları adi hal ola bilər, amma bu nadir haldır. Avstriya istənilən standarta görə çox təhlükəsiz bir ölkədir (cinayətkarlıq minimum səviyyədədir, polis nəzakətlidir).

Həyat səviyyəsi və qiymətlər. Misirdə məişət xidmətlərinin qiyməti Avropadakından xeyli aşağıdır. Kafe hesabı beş dəfə, qaz və kommunal xidmətlər isə üç-dörd dəfə ucuzdur. Bu arada, supermarketlərdəki brendlərin (Carrefour, Metro) keyfiyyəti Avropa brendləri ilə müqayisə edilə bilər.

Vyanada kirayə haqqı yüz dəfə bahadır, yemək (eyni keyfiyyətlə) daha bahadır, amma maaşlar da yüksəkdir.

Nəqliyyat və rabitə. Qahirədə uzun müddətdir fəaliyyət göstərən metro sistemi (iki xətt), yaxşı avtobuslar və yeni pullu yollar (Qahirə ilə İsgəndəriyyə şossesi arasında magistral yol var) mövcuddur. Digər şəhərlərdə ictimai nəqliyyat daha məhduddur (avtomobil tələb olunur).

Bank sistemi inkişaf edir: artıq banklara dollar yatıra, kartla kirayə haqqını ödəyə bilərsiniz və ipoteka kreditləri (kredit qabiliyyətiniz varsa) hələ də köhnə şərtlərlə (illik 5-6%-ə qədər) təklif olunur. Misirdə telefon və internet əhatə dairəsi yaxşıdır (4G demək olar ki, bütün ölkəni əhatə edir).

Müqayisə üçün, Avstriya əla nəqliyyat və rabitəyə malik bir ölkədir, eyni zamanda bahalı bir zövqdür.

Sadələşdirilmiş leqallaşdırma və köçürülmə. Qeyd etmək lazımdır ki, daşınmaz əmlak alarkən investor ailəsi (həyat yoldaşı və azyaşlı uşaqları) ilə yaşamaq hüququnu özündə ehtiva edən yaşayış icazəsi (yuxarıda təsvir olunduğu kimi) ala bilər. Bununla belə, Misirdə dil və bürokratik maneələr mövcuddur: gəlişinizi qeydiyyatdan keçirməlisiniz (ehtiyacı olanlar üçün Misir konsulluğu sadəcə pasportunuza möhür vurur).

Nümunələr: bir çox insan Misirə qısamüddətli köçməkdən (viza ilə altı ay) məmnundur - hava və qiymətlər əlverişlidir, lakin uzunmüddətli seçimlər barədə suallar var. Uşaqlı ailələr bilməlidirlər ki, yaxşı beynəlxalq uşaq bağçaları və məktəblər yalnız Qahirədə/İsgəndəriyyədə mövcuddur. Şarm əl-Şeyxdə alış-veriş etsəniz, uşaqlarınız məktəb üçün Qahirəyə və ya sözdə "Şarm Britaniya Məktəbi"nə köçməli olacaqlar.

Avstriya ilə müqayisə:

• Təhlükəsizlik: Vyana ümumilikdə Qahirədən təxminən 10 dəfə təhlükəsizdir.
• Mənzil keyfiyyəti: Avstriya evləri daha enerjiyə qənaətli və səs izolyasiyasına malikdir.
• Rahatlıq: Misir iqlim və istirahət imkanlarında (dənizlər, səhralar) qalib gəlir - bu, təbiətsevərlər üçün həyat keyfiyyətini artırır.
• Gündəlik həyat: Avropa həftəsonları, xidmətlər və dil mühiti ilə daha balanslı bir həyat təmin edir - bu, artıq şəxsi prioritetlər məsələsidir.

Digər ölkələrdəki məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla, Misir daşınmaz əmlakının alınması kimlər üçün həll yolu ola bilər?

Qeyri-sabit bölgələrin vətəndaşları. Əgər Avropa vətəndaşlığına və ya daimi yaşayışa asanlıqla çıxışınız yoxdursa (məsələn, siyasi baxımdan gözlənilməz olan AB xaricində bir ölkədənsinizsə), Misir heç olmasa mənzil çevikliyi təklif edə bilər.

Misir turist vizaları və yaşayış icazələri verir və onlar sizi digər ölkələrdən (AB) buraxmır. Bu arada, Avstriyanın qırmızı-ağ-qırmızı kartı çox bahadır (hesabınızda minimum bir milyon rubl, sübut olunmuş biznes fəaliyyəti və ya xüsusi proqram çərçivəsində 1 milyon avro investisiya tələb olunur).

Təqaüdçülər. Misirin isti iqlimi onu avropalı təqaüdçülər üçün cəlbedici edir (təxminən 100.000–200.000 dollar sərvətləri olduqda). Buradakı səhiyyə xidmətləri qonşuları ilə müqayisə edilə bilər (yaxşı inkişaf etmiş özəl sektorla).

Ayda 1500 dollara adekvat mənzil kirayəyə götürə və ya ala (daha doğrusu, ipoteka götürə) və yaxşı yaşaya (şəxsi sürücü və ev qulluqçusu da daxil olmaqla). Avstriyada təqaüdçülər hər şey üçün pul ödəməlidirlər: kirayə, yemək və səhiyyə xərcləri ildə iki dəfə baha başa gələcək.

Rəqəmsal köçərilər. Misir frilanserlər və rəqəmsal köçərilər üçün maraqlı bir yerdir. Qahirədə/İsgəndəriyyədə çoxlu sayda birgə iş məkanı, əlverişli ofis sahəsi (və ya sadəcə dəniz kənarında interneti olan əla kafe) mövcuddur.

Avstriyada viza qaydaları olduqca sərtdir: iş icazəsi olmadan hər altı ayda maksimum 90 gün işləyə bilərsiniz, bundan sonra problemlərlə qarşılaşacaqsınız. Lakin Misirdə daşınmaz əmlak sakini qeyri-rəsmi olaraq onlayn işləyə bilər (və ya yerli olaraq fərdi sahibkarlıq qura bilər).

Bəli, Misirdə xarici gəlir xaricdən gəlmədiyi təqdirdə vergi ödənilmir (yeri gəlmişkən, Aİ-nin bəzi ölkələr üçün yaşayış yeri olmayan rejim var, lakin Misir belə bir tənzimləmə tətbiq etməyib - bu məsələ sadəcə burada o qədər də aktual deyil).

Vyana – keyfiyyət və nizam. Etibarlı qanunvericilik, təmiz küçələr, Şərqi Avropa əmək haqqı səviyyələri və demək olar ki, tam investisiya zəmanəti. Alman dəqiqliyi, çox sabit faiz dərəcələri (illik 1-2%) olan ipoteka kreditləri və yaxşı qurulmuş əmlak idarəetmə sistemi.

Əslində, bu, kiçik gəlirli, lakin tam təhlükəsiz "kərpicli Avrobond" almaq kimidir.

Misir – həyat tərzi və azadlıq. Əgər cənub həyat tərzini yaşamaq, həftədə bir dəfə mayo geyinmək və 100.000 avrodan çox sərmayə qoymadan suya düşmək istəyirsinizsə, Misir sizə üfüqlərinizi genişləndirmək şansı verir. Risklər (valyuta məzənnələri, bürokratiya, mövsümilik) burada daha yüksəkdir, lakin mükafatlar iki-üç dəfə çox ola bilər.

Misir "aktiv investor" olmağa hazır olanlar üçün uyğundur: vəziyyəti izləmək, muzdlu menecerlərlə ünsiyyət qurmaq və müstəqil şəkildə əmlak axtarmaq və satmaq. Əgər "al və unut" tipli bir insansınızsa, Avstriya Misirdən daha yaxşıdır.

5-10 il ərzində təqaüdə çıxmağı planlaşdırırsınız? Çıxış ssenarinizi bilmək vacibdir:

Əmlakınızı satmaq. Qahirədə, mənzil likviddirsə (çox güman ki, şəhər mərkəzində və ya yaxşı metro stansiyasının yaxınlığında), nisbətən tez (2-6 ay) sata bilərsiniz. Kurort ərazilərində, xüsusən də qiymətlər düşübsə, bu, daha uzun çəkə bilər. Pulunuzu avro ilə qaytarmağı planlaşdırırsınızsa, satdığınız valyutanı nəzərə alın: 2020-25-ci illər üçün məzənnədən (hazırda 1 € = 35 EGP) itirəcəksiniz.

Yaşayış icazənizi satdıqdan sonra. Əgər yaşayış icazəniz bu əmlak üçün verilibsə, onu satmaq yaşayış icazənizi (EGP Flexible) dərhal ləğv etmir. Lakin, yeniləmə üçün mülkiyyət sübutu və ya depozit tələb olunduğundan, satışdan sonra onu başqa bir müddətə yeniləyə bilməzsiniz.

Mövcud qaydalara əsasən, statusunuzu qorumaq üçün başqa bir əmlak və ya depozit tapmalı olacaqsınız. Bunu etməsəniz, yaşayış icazənizin müddəti bir-iki ildən sonra bitəcək.

Yaşayış yerinin qohumlara verilməsi. Misirdə yaşayış yerinin "miras yolu ilə" şərti olaraq verilməsi kimi bir şey yoxdur. Əmlakın bir hissəsini başqa bir şəxsə ötürsəniz, bu, adi alqı-satqı əməliyyatı olacaq və yaşayış icazəniz saxlanılmayacaq.

Bəli, hüquqların ötürülməsi mərhələsindəki qanunvericilik vətəndaşlar üçün olduğu kimi qaldı - hər şey İslam qanunlarına (Şəriət) görə bağışlama/miras yolu ilə.

Əlavə edim: vəfat etmiş investorların qohumlarının miraslarını qeydiyyata aldıqları və əslində "varislərin" özləri üçün yaşayış icazələrini uzatdıqları nümunələr gördük, lakin bu, uzun bir gözləmə tələb edən mürəkkəb bir prosedurdur (ailə kateqoriyası altında yaşayış icazəsi üçün istənilən ölkədə olduğu kimi).

Likvidlik – Avstriya və Misir. Avstriya daşınmaz əmlakı adətən daha sürətli satılır (beynəlxalq tələbat və ümumi bazar sabitliyi səbəbindən). Misirdə hər şey bölgədən asılıdır: Qahirədəki mənzillər bir neçə ay ərzində alıcı tapacaq, lakin Neve əl-Alamein-də ev və ya Fayumdakı kənd villası illərlə satıla bilər.

Bundan əlavə, əgər sizə tez bir zamanda investisiya lazımdırsa, Avstriyada onu idarə etmək (agentlik və ya hərrac vasitəsilə satmaq) üçün daha çox sərbəstliyiniz var, Misirdə isə sənədləşmə və yoxlama çox vaxt aparır.

AB-yə (Almaniya, Avstriya, Kipr) və Misirə investisiya qoymaqla bağlı şəxsi təcrübəmə əsasən bir neçə əsas dərs hazırladım:

Kapitalın ayrılması. Mən heç vaxt hər şeyi bir qazana yatırmağı məsləhət görmürəm. Əgər müştərinin məqsədi kapitalı qorumaqdırsa, biz həmişə yüksək likvidli valyutalarda və ya aktivlərdə ehtiyat saxlamağı məsləhət görürük. Bundan əlavə, mən hesab edirəm ki, fərqli bazarlara diqqət yetirmək vacibdir.

Məsələn, məndən tez-tez soruşurlar: "2025-ci ildə hansını seçərdiniz, 300 min avroluq investisiya - Misir, yoxsa Vyana?" Mən cavab verirəm: "Fərqi bölmək ağlabatandır - 200 min avroluq uzunmüddətli Vyana daşınmaz əmlakına investisiya qoyun (daha az artım, lakin sabit gəlir) və yüksək gəlir əldə etmək üçün Misirdə 100 min avroluq risk edin. Əgər əcnəbi və ya rusdilli hər şeyi bir karta qoymağı üstün tutursa, qoy bunun üçün rahatlığından imtina etməyə hazır olub-olmadığını düşünsünlər."

Əmlak yoxlaması. Vəkilin işi satıcının kifayət qədər sənədləşməsini təmin etməkdir. Təcrübədə yeni sahiblərin tikinti qaydalarının pozulmasını (mənzillər yuxarı mərtəbədəki qonşular tərəfindən su altında qalmışdı!) və ya natamam qeydiyyatı (sahibkar torpağı əslində tam olaraq almamışdı) aşkar etdiyi hallar görmüşəm.

Bəzən əcnəbilər riski görməzdən gəlirlər və düşünürlər: "Heç kimin vecinə deyil, qoy olsun, sonra icarəyə verərəm ". Məsləhətim: Misirdə qanun mürəkkəbdir və sünni irsindən asılıdır, ona görə də həmişə yerli təcrübəsi olan bir vəkil tutun. Vienna Property müştərinin tam nəzarətə malik olduğundan əmin olmaq üçün hər bir tərəfdaş vəkili yoxlamalar yolu ilə diqqətlə yoxlayırıq.

Sabit və böyüyən bazarlar arasında bölgü. Mən adətən strategiyamı bu şəkildə bölürəm: 30% – potensialı olan yüksək riskli bazarlar (Misir, Türkiyə, Meksika və s.); 70% – ənənəvi aktivlər (AB daşınmaz əmlakı, AB və ABŞ istiqrazları).

Özüm üçün nəyi seçərdim? Sabit böyümə ssenarisinə üstünlük verirəm: Misir səhmlərimin bir hissəsini satıb Avstriyada "rahat" bir fonda yatırardım. Məqsədlərim ailəmi və gələcək təqaüdümü təmin etməkdir, ona görə də əsasən Avstriyaya etibar edirəm.

Amma açıq deyəcəyəm: əgər bazar kəskin şəkildə düşərsə və endirimlər yaranarsa, Misirə yenidən girməyi istisna etmirəm - o zaman ölkə iqtisadiyyatının həqiqətən sabitləşdiyinə əmin olan kimi girəcəyəm.

Misir böyük perspektivlərə və yüksək risklərə malik bir bazardır.

Misiri nə vaxt seçməlisiniz? İnvestisiyalarınızı idarə etməyə hazır olduğunuz zaman: əmlakları diqqətlə təhlil edin, valyuta dəyişkənliyini nəzərə alın və sürprizlərə hazır olun. Bu halda, yüksək gəlir və əlverişli şərtlərdən (aşağı ilkin qiymətlər, 50.000–100.000 dollarlıq alış-verişlər üçün "qızıl viza") zövq alacaqsınız.

Avstriya nə vaxt ən yaxşı seçimdir? Sabitlik və təhlükəsizlik sizin üçün maksimum mənfəətdən daha vacib olduqda. Avstriya 70% baxımdan daha üstündür: əməliyyat şəffaflığı, təhlükəsiz mülkiyyət hüquqları, yavaş, lakin sabit qiymət artımı və minimal bürokratik risklər.

İnvestisiya hüquqşünasından ümumi məsləhət:

1. Həmişə yerli bir vəkil cəlb edin (ən azı sənədləri yoxlamaq və hazırlamaq üçün).
2. Heç bir halda bütün əmanətlərinizi bir investisiyaya yatırmamalısınız (investisiyalarınızı ölkəyə və aktivə görə bölün).
3. İqtisadiyyata və siyasətə (inflyasiya, məzənnə, qanunvericilik) diqqət yetirin - bu, Misirdə gəlirinizə birbaşa təsir edən amildir.
4. Yaxşı tələbat olan, likvid bir yerə investisiya qoyun. Şübhəniz varsa, Qahirədəki və ya kurort şəhər mərkəzindəki əmlaklardan başlayın.
5. Sığorta və əmlakın saxlanılması haqqında unutmayın (istənilən mənzil ildə bir və ya iki dəfə təmirə ehtiyac duya bilər).

2030-cu ilə qədər perspektiv. 2030-cu ilə qədər Misirə turizmin davamlı artımını, eləcə də böyük layihələrin (yeni Süveyş kanalı portalı, Qırmızı dənizin inkişafı) həyata keçirilməsini gözləyirik. Bu, daşınmaz əmlak bazarını daha 10-20% artıra bilər.

Eyni zamanda, Misir xarici investisiyaların cəlb edilməsinə diqqət yetirəcək (yeni daimi yaşayış proqramları, ehtimal ki, bank əməliyyatlarının liberallaşdırılması). Biz bu tendensiyaları izləyəcəyik: Vienna Property şirkəti müştərilərin avropalı mütəxəssislərin nəzarəti altında investisiya edə bilməsi üçün Misirdə xüsusi layihələrə (yerli inşaatçılarla əməkdaşlıq çərçivəsində) başlamağı planlaşdırır.