Avstriyada daşınmaz əmlak kreditləri 2025: Krediti necə əldə etmək və müraciət etmək olar

Avstriyada ev almaq həm yerli, həm də əcnəbilər arasında getdikcə populyarlaşır. 2025-ci ildə ölkədə orta ipoteka dərəcəsi təqribən 3,4% təşkil edir (OeNB məlumatları, bu da daşınmaz əmlak kreditlərini digər Aİ ölkələri ilə müqayisədə əlverişli edir. Bununla belə, ipoteka almaq üçün yerli qaydaları bilmək, sənədlərin hazırlanması və bank şərtlərini başa düşmək lazımdır.

Avstriyalı daşınmaz əmlak eksperti kimi mən müştərilərə bank seçimindən tutmuş kredit müqaviləsinin imzalanmasına qədər bütün nüansları öyrənməyə kömək edirəm və ipoteka almaqda köməklik təklif edirəm. Bu yazıda mən 2025-ci ildə qüvvədə olan tələbləri və Avstriyada ev kreditinə necə düzgün müraciət etməyi ətraflı izah edəcəyəm.

2022-ci ildə KIM-VO-nun tətbiqi Avstriyada ipoteka kreditləşməsinin əhəmiyyətli dərəcədə azalmasına səbəb oldu. Avstriya Milli Bankının (OeNB) məlumatına görə, davamlı kreditlərin payı 2022-ci ilin birinci yarısında 12%-dən 2024-cü ilin birinci yarısında 84%-ə yüksəlib, bu da borcalanların kredit qabiliyyətinə dair daha sərt tələbləri əks etdirir.

Bununla belə, 1 iyul 2025-ci il tarixindən etibarən KIM-VO məcburiliyini dayandırdı və bu, banklara borcalanların kredit qabiliyyətini qiymətləndirməkdə daha çox çeviklik verdi. Buna baxmayaraq, FMA maliyyə sabitliyini təmin etmək üçün KIM-VO-nun əsas prinsiplərinə riayət etməyi tövsiyə etməyə davam edir.

KIM-VO-nun əsas müddəaları:

• Maksimum kredit-dəyər (LTV) nisbəti: 90%.
• Maksimum borcun gəlirə nisbəti (DSTI): 40%.
• Maksimum kredit müddəti: 35 il.

1 iyul 2025-ci il tarixindən dəyişikliklər:

• Məcburi tələblərin aradan qaldırılması: Banklar borcalanların kredit qabiliyyətinin qiymətləndirilməsində daha çox çeviklik əldə ediblər.
• FMA Tövsiyələri: FMA maliyyə sabitliyini təmin etmək üçün KIM-VO əsas prinsiplərinə riayət etməyi tövsiyə etməyə davam edir.
• İpoteka çevikliyi: Müvafiq əsaslandırma şərti ilə LTV və DSTI-nin artırılması imkanı daxil olmaqla, borcalanlara fərdi yanaşma imkanı.

İpoteka almaq şərtlərinə təsir:

• Avstriyada mənzil almaq üçün ipoteka: Banklar daha çevik şərtlər təklif edə bilər, lakin borcalanın fərdi maliyyə vəziyyətini nəzərə almaq vacibdir.
• Avstriyada mənzillərin kirayəsi üçün ipoteka: Şərtlər əmlakın gəlirliliyindən və borcalanın kredit tarixçəsindən asılı olaraq dəyişə bilər.

Qeyd: Məcburi KIM-VO tələblərinin ləğv edilməsinə baxmayaraq, Avstriyada ipoteka alarkən maliyyə sabitliyini təmin etmək və riskləri minimuma endirmək üçün onun prinsiplərinə riayət etmək tövsiyə olunur.

Avstriyada ipoteka həm Avstriya vətəndaşları, həm də əcnəbilər üçün müəyyən şərtlərlə verilir.

• Avstriya və Aİ vətəndaşları. Onlar üçün proses daha sadədir: sadəcə olaraq sabit gəliri sübut edin, ilkin ödəniş edin və bankın standart tələblərinə cavab verin.
• Daimi yaşayış icazəsi (VNZh) olan əcnəbilər. Onlar ipoteka götürə və öz yaşayışları üçün daşınmaz əmlak ala bilərlər. Rəsmi rezidentlik statusunun olması onların krediti təsdiqləmə şanslarını əhəmiyyətli dərəcədə artırır.
• Yaşayış icazəsi olmayan əcnəbilər. İpoteka almaq mümkündür, lakin bələdiyyənin razılığı tələb olunur. Bu, yalnız satınalma Avstriyanın sosial, mədəni və ya iqtisadi maraqlarına cavab verdikdə verilir.
• Aİ-yə daxil olmayan ölkələrin (Ukrayna və Rusiya daxil olmaqla) investorları da ipoteka almaq hüququna malikdirlər, lakin banklar onların sənədlərini, maliyyə tarixçələrini və gəlir mənbəyini daha ətraflı yoxlayırlar.

2025-ci ildə Avstriyada ipoteka prosesi xüsusilə xarici alıcılar üçün dəyişikliklərə məruz qaldı. KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) 1 iyul 2025-ci il tarixindən məcburi olsa da, banklar borcalanların fərdi maliyyə vəziyyətini nəzərə alaraq ehtiyatlı yanaşma nümayiş etdirirlər.

Borcalan qanuni yaşda və tam qabiliyyətli olmalıdır. Bəzi proqramlar üçün banklar kreditin sonunda yuxarı yaş həddi qoyurlar - adətən 65-70 yaş.

Avstriya vətəndaşlığı, daimi yaşayış icazəsi və ya yaşayış kartı tələb olunur. Yaşayış icazəsi olmayan xarici investorlar daşınmaz əmlak almaq üçün bələdiyyədən icazə tələb edirlər. Qanuni rezidentliyə malik olmaq kreditin təsdiqlənməsi şansını əhəmiyyətli dərəcədə artırır.

Banklar borcalanın son 12-24 ay ərzində gəlirlərini bütün gəlir mənbələrini nəzərə alaraq yoxlayır: əmək haqqı, biznes fəaliyyəti, kirayə əmlak və investisiyalar. Onlar həmçinin kredit tarixçələrini təhlil edirlər və borclara xidmət nisbəti (DSR) gəlirin məcburi ödənişlərə nisbətini ölçür. Tipik olaraq, aylıq ipoteka ödənişi gəlirin 30-40% -dən çox olmamalıdır.

Xarici borcalanlardan tez-tez öz ölkələrindən kredit hesabatları təqdim etmələri tələb olunur. Yaxşı kredit tarixçəsi ipotekanın təsdiqlənməsi prosesini əhəmiyyətli dərəcədə sürətləndirir.

Məsələn, Vyanada 400.000 avro dəyərində mənzil almaq üçün Aİ vətəndaşının ayda 2.500–3.000 avro, ukraynalıların və ya rusların isə ayda 3.500–4.000 avro gəliri lazımdır. Ayda 3800 avro gəliri olan müştərilərimdən biri 30% ilkin ödənişlə 350 000 avro ipoteka alıb.

Avstriya və Aİ vətəndaşları üçün əmək müqaviləsi və gəlir sübutu adətən kifayətdir. Sahibkarlardan vergi bəyannaməsi və maliyyə hesabatları tələb olunur. Xarici borc alanlar tez-tez sənədlərin alman və ya ingilis dilinə notarial qaydada təsdiq edilmiş tərcümələrini tələb edirlər.

2022-ci ildən banklar əmlak dəyərinin minimum 20%-nin və əlavə xərclərin (notariat rüsumu, qeydiyyat, sığorta) şəxsi vəsait hesabına ödənilməsini tələb edir. Qeyri-AB vətəndaşları (məsələn, ukraynalılar və ruslar): əmlak dəyərinin 30-50%-i.

İlkin ödəniş nə qədər yüksəkdirsə, kreditin təsdiqlənmə ehtimalı bir o qədər yüksəkdir və faiz dərəcəsi şərtləri daha əlverişlidir. Bir çox banklar üçün bu, həm də borcalanın maliyyə intizamının göstəricisidir.

Bəzi hallarda banklar kreditin qaytarılma müddəti üçün zamin, girov və ya həyat və əmlak sığortası tələb edirlər. Bu, Avstriyada uzun kredit tarixçəsi olmayan xarici borcalanlar üçün xüsusilə vacibdir.

Avstriyada ipoteka almaq xüsusilə xarici alıcılar üçün çətin görünə bilər. Bununla belə, düzgün hazırlıq və əsas addımları bilməklə, aydın və idarə olunan olur. 2025-ci ildə banklar kredit şərtlərinə təsir edəcək riskləri qiymətləndirərkən KIM-VO tövsiyələrini nəzərə almağa davam edəcəklər.

İlk addım bank seçmək və ipoteka üçün müraciət etməkdir. Xarici alıcılara ipoteka təklif edən aparıcı banklara aşağıdakılar daxildir:

• Erste Bank geniş çeşiddə ipoteka məhsulları təklif edən Avstriyanın ən böyük banklarından biridir.
• Raiffeisen Bank etibarlılığı və müxtəlif ipoteka həlləri ilə tanınır.
• UniCredit Bank Austria xarici müştərilər üçün rəqabətli şərtlər təklif edir.
• Sparkassengruppe Österreich ölkə üzrə 700-dən çox filial şəbəkəsidir və ipoteka xidmətlərinin əlçatanlığını təmin edir.

Qeyd etmək vacibdir ki, üçüncü ölkə vətəndaşları (məsələn, ukraynalılar və ruslar) üçün proses yerli hakimiyyət orqanlarından daşınmaz əmlak almaq üçün icazə almaq kimi əlavə addımlar tələb edə bilər.

Ərizə təqdim edildikdən sonra bank əmlakın müstəqil qiymətləndirilməsinə başlayır. Bu, əmlakın bazar dəyərini müəyyən etmək və bankın verməyə hazır olduğu maksimum kredit məbləğini hesablamaq üçün lazımdır. Qiymətləndirmə adətən sertifikatlı ekspertlər tərəfindən aparılır və borcalan tərəfindən ödənilir.

Bəzi banklar daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün sabit haqq alırlar ki, bu da kredit məbləğinin təxminən 0,5%-ni təşkil edə bilər. Məsələn, Bank Austria-da 400.000 avroluq kredit üçün qiymətləndirmə haqqı təxminən 261 avro təşkil edir.

Bu mərhələdə borcalan sənədlərin tam paketini təqdim etməlidir, o cümlədən:

• Pasport və ya şəxsiyyət vəsiqəsi;
• Gəlir sübutu (əmək haqqı arayışları, vergi bəyannamələri);
• Alqı-satqı müqaviləsi və ya ilkin müqavilə;
• Torpaq reyestrindən çıxarış (Grundbuchauszug);
• İlkin ödənişin mövcudluğunun təsdiqi.

Avstriyadan kənarda verilən bütün sənədlər alman dilinə tərcümə edilməli və notarial qaydada təsdiq edilməlidir. Sənədlərin tam dəsti olmadan bank ərizə ilə davam edə bilməyəcək.

Ərizə və bütün sənədlər təsdiqləndikdən sonra borcalan bankla kredit müqaviləsi imzalayır. Müqavilədə kredit şərtləri, o cümlədən faiz dərəcəsi, ödəmə müddəti və digər vacib detallar var. Müqavilənin şərtlərini diqqətlə nəzərdən keçirmək və zəruri hallarda vəkillə məsləhətləşmək tövsiyə olunur.

Son addım, əməliyyatın torpaq reyestrində (Grundbuch) qeydiyyata alınmasıdır. Bu, əmlakın mülkiyyət hüququnun rəsmi təsdiqidir. Qeydiyyat prosesi əməliyyatın mürəkkəbliyindən və regiondan asılı olaraq bir neçə həftədən bir neçə aya qədər davam edə bilər. Qeydiyyatdan keçdikdən sonra borcalan əmlakın rəsmi sahibi olur.

Vacibdir! Əmlak sığortası ipoteka almaq üçün məcburi tələbdir. O, evə və ya mənzilə dəyən ziyanı, habelə mülkiyyətçinin məsuliyyətini əhatə edir. Həmçinin əşyalarınızı qorumaq üçün Hauschaltsversicherung (ev sahiblərinin sığortası) almaq tövsiyə olunur.

Avstriyada ipoteka faizləri ənənəvi olaraq çox cəlbedici hesab olunur, adətən 2% ilə 5% arasında dəyişir. OeNB-nin məlumatına görə, 2025-ci ilin aprel ayına olan orta ipoteka dərəcəsi 3,42% təşkil edir ki, bu da 2023-cü ilin oktyabr ayında olan 4,17% nisbətindən aşağıdır, lakin 2021-2022-ci illərdə rekord minimum olan 1,18% səviyyəsindən yüksəkdir. Məzənnə dinamikası birbaşa bankların maliyyə sabitliyindən və borcalanların etibarlılığından asılıdır.

2025-ci ildə ipoteka həm Avstriya sakinləri, həm də xarici alıcılar, o cümlədən ukraynalılar və ruslar üçün əlçatan olacaq. Əsas kredit şərtləri əmlak növündən, borcalanın statusundan, regiondan və konkret bankdan asılıdır.

Avstriyada ipoteka məbləği əmlakın dəyərindən və kredit növündən asılıdır. Tipik olaraq, sabit faiz dərəcəsi ilə siz əmlakın dəyərinin 70%-ə qədərini, bəzən isə 80%-ə qədərini borc ala bilərsiniz. Qalan məbləğ ilkin ödənişlə ödənilməlidir.

Nümunələr:

• Yeni tikinti adətən 40% ilkin ödəniş tələb edir.
• İkinci dərəcəli mənzil üçün - 50%.
• Kreditin qaytarılma müddəti adətən 35 ilə qədərdir, minimum kredit məbləği 25.000 avrodur, yuxarı hədd yoxdur.

Əgər siz artıq Avstriyada daşınmaz əmlakınız varsa, onu girov kimi istifadə edə bilərsiniz. Qaydanı yadda saxlamaq vacibdir: aylıq xərclər və ipoteka ödənişləri ümumi gəlirinizin 40%-dən çox olmamalıdır. Əlavə icarə gəliri bu faizi azalda bilər.

1. Sabit tarif. Ən populyar variant. Şərtlər adətən 15 ildən 30 ilə qədərdir, lakin bankdan asılı olaraq dəyişə bilər.

2. Üzən dərəcə. Tənzimlənən faizli ipoteka kimi də tanınır. Faiz dərəcəsi Euribor ilə bağlıdır və hər üç aydan bir düzəliş edilir.

• Pros: Faiz azala bilər, bu da krediti daha tez ödəməyə imkan verəcəkdir.
• Eksiler: Euribor yüksələ bilər, bu da artıq ödənişi artırır.

3. Qarışıq ipoteka. Hər iki variantı birləşdirir. Məsələn:

• Razılaşdırılmış müddətə 60% sabit faizli kredit
• 1,5% üzən faiz dərəcəsi ilə 40% kredit + Euribor

Ticarət və yaşayış obyektləri, yenidən satış və ya təmir üçün uyğundur.

Avstriyada banklar ipoteka kreditlərini təkcə əsas yaşayış yerinin alınması üçün deyil, həm də xüsusi məqsədlər üçün, o cümlədən yaşıl layihələr üçün təklif edirlər.

Əsas variantlar:

• İkinci ipoteka tətil evləri və ya kirayə evlər üçün mümkündür. Onlar sizə daşınmaz əmlaka investisiya qoymağa və icarə gəliri əldə etməyə imkan verir.
• Təmir və yenidənqurma üçün kreditlər - mövcud evlərin və ya mənzillərin təmiri, o cümlədən enerji səmərəliliyi standartlarına yüksəldilməsi üçün.
• Kommersiya ipotekası – ofislər, pərakəndə satış və sənaye obyektləri üçün.

Yaşıl ipoteka proqramları:

• UniCredit Bank Austria yaşıl ipoteka istiqrazları təklif edir, onlardan əldə olunan gəlirlər ekoloji cəhətdən təmiz və enerjiyə qənaət edən binaların tikintisinə sərf olunur.
• Erste Bank və Sparkasse yüksək enerjiyə qənaət edən evlər üçün aşağı faiz dərəcələri ilə kreditlər təklif edir.

Xarici vətəndaşlar, o cümlədən ukraynalılar və ruslar üçün Avstriyada daşınmaz əmlakın alınması bir sıra hüquqi və maliyyə məsələlərini əhatə edir. Proses əlçatan olsa da, aşağıdakıları nəzərə almaq vacibdir:

1. Daşınmaz əmlak alışına məhdudiyyətlər. Avstriyada əcnəbilərin daşınmaz əmlak almasına regional məhdudiyyətlər qoyulub. Xüsusilə, Tirol və Vorarlberq federal əyalətləri yerli hakimiyyət orqanlarından icazə tələb etməklə əcnəbilərin daşınmaz əmlak almasını məhdudlaşdırır. Digər bölgələrdə, məsələn, Vyanada, yaşayış icazəsi və ya daşınmaz əmlakın alınmasında "sosial maraq" sübutu ilə alışlar mümkündür.

2. İcazə tələbi. Üçüncü ölkə vətəndaşları daşınmaz əmlak almaq üçün yerli hakimiyyət orqanlarından (Grundverkehrsbehörde) icazə tələb edirlər. İcazə prosesi 3 aydan 6 aya qədər davam edə bilər və bölgədən və əmlakın növündən asılıdır. Satınalma yerli maraqlara uyğun gəlmirsə, imtina mümkündür.

3. Yüksək ilkin ödənişlər. Xarici alıcılardan adətən əmlakın dəyərinin 30-50%-i həcmində ilkin ödəniş tələb olunur. Bu, minimum ilkin ödənişin 20% olduğu Aİ vətəndaşları ilə müqayisədə xeyli yüksəkdir. Maliyyə ödəmə qabiliyyətinin sübutu və kredit tarixçəsi kimi əlavə sənədlər də tələb oluna bilər.

4. İpoteka almaqda çətinlik. Xarici vətəndaşlar Avstriyada ipoteka almaqda daha çətinlik çəkirlər. Banklar avro ilə sabit gəlirin sübutunu tələb edir və həmçinin yaşayış icazəsi və ya yerli zamin tələb edə bilər. Müraciət prosesi 4-6 ay çəkə bilər və maksimum kredit-dəyər nisbəti (LTV) adətən 50-70% ilə məhdudlaşır.

Avstriyada daşınmaz əmlakın xarici alıcıları üçün vəziyyətdən və alışın məqsədindən asılı olaraq faydalı ola biləcək alternativ maliyyələşdirmə variantları mövcuddur. Üç əsas varianta baxaq:

1. Avstriya şirkətindən istifadə etməklə. Əcnəbilərin daşınmaz əmlak almasına qoyulan məhdudiyyətlərdən yayınmağın bir yolu daşınmaz əmlakı qeydiyyatdan keçmiş Avstriya şirkəti vasitəsilə almaqdır. Bu yanaşma əmlakı icarəyə vermək və ya kommersiya fəaliyyəti ilə məşğul olmaq istəyən investorlar üçün faydalı ola bilər. Bununla belə, qeyd etmək vacibdir ki, bunun üçün Avstriyada bir şirkətin qeydiyyatı tələb olunur və bu, əlavə xərclər və inzibati prosedurlar tələb edir.

2. Yerli tərəfdaşı cəlb edin. Aİ vətəndaşı ilə birgə daşınmaz əmlakın alınması, xüsusən üçüncü ölkə vətəndaşları üçün məhdudiyyətlərin olduğu bölgələrdə əldə etmə prosesini sadələşdirə bilər. Belə bir tərəfdaş, xərcləri və riskləri bölüşərək, birgə investor kimi çıxış edə bilər. Bununla belə, potensial hüquqi və maliyyə problemlərinin qarşısını almaq üçün birgə mülkiyyət və mənfəətin bölüşdürülməsi şərtlərini diqqətlə nəzərdən keçirmək vacibdir.

3. Əmanət sxemlərindən istifadə (Bauspar). Avstriyadakı Bauspar sistemi, evin alınması və ya tikintisi üçün vəsait toplamaq üçün nəzərdə tutulmuş əmanət kreditinin bir formasıdır. Proses iki mərhələdən ibarətdir: müəyyən müddətə qənaət etmək və sonra güzəştli şərtlərlə kredit almaq. Bauspar sxemi üzrə maksimum kredit məbləği 300.000 avrodur, faiz dərəcələri adətən bazar dərəcələrindən aşağıdır və bütün kredit müddəti üçün sabitdir.

Avstriyada ipoteka almaq, xüsusilə də ukraynalılar və ruslar da daxil olmaqla, xarici vətəndaşlar üçün diqqətlə düşünmə və ciddi hazırlıq tələb edən bir prosesdir. Müvəffəqiyyət əsasən düzgün bankın seçilməsindən, bütün lazımi sənədlərin hazırlanmasından və regional hökumətin tələbləri və FMA krediti üzrə təlimatlar kimi hüquqi tənzimləmələrin başa düşülməsindən asılıdır.

Məcburi KIM-VO tələbləri ləğv edildikdən sonra da, banklar borcalanların kredit qabiliyyətini qiymətləndirərkən, maliyyə sabitliyini və əməliyyat təhlükəsizliyini təmin edərkən onun prinsiplərini nəzərə almaqda davam edirlər. Bu tövsiyələrə əməl etməklə, büdcə planlaması və səriştəli hüquqi dəstək sizə sərfəli şərtlərlə ipoteka əldə etməyə və Avstriya daşınmaz əmlakına inamla sərmayə qoymağa imkan verəcək – həm öz yaşayış yeri, həm də icarə məqsədləri üçün.