Taylandda daşınmaz əmlaka necə sərfəli investisiya qoymaq olar

Tayland daşınmaz əmlakına investisiya qoymaq həm gəlir, həm də rahat yaşayış yeri axtaranlar üçün vacib bir seçimə çevrilir. Avropadakı investorlar tez-tez yüksək giriş xərcləri və məhdud gəlirlərlə qarşılaşsalar da, Asiya, xüsusən də Tayland yeni imkanlar təklif edir.

Bu məqalə yalnız bazara ümumi baxış deyil, həm də ölkənin investisiya cəlbediciliyinin sistematik təhlilini təqdim etməyi hədəfləyir: yaşayış imkanlarından və kirayə gəlirindən tutmuş beynəlxalq aktivlərin şaxələndirilməsi strategiyasındakı roluna qədər.

Mövzunun aktuallığı bir neçə amillə müəyyən edilir. Tayland bazarının əsas hərəkətverici qüvvələrindən biri olan turizm pandemiyadan sonra fəal şəkildə bərpa olunur və Çin, Rusiya və Avropadan gələn turist axını yenidən artır.

Eyni zamanda, rəqəmsal miqrasiya fenomeni inkişaf edir - İT və yaradıcı sənayedəki mütəxəssislər getdikcə daha çox iş və həyat üçün Banqkok və ya Çianq Mayı seçirlər.

Ölkə Şərq İqtisadi Dəhlizinin inkişafı və yeni hava limanlarının və magistral yolların tikintisi də daxil olmaqla genişmiqyaslı infrastruktur layihələri həyata keçirir ki, bu da əsas bölgələrdə daşınmaz əmlakın dəyərini qaçılmaz olaraq artırır.

Bu mövzuda ekspert rəhbərliyi xüsusilə vacibdir, çünki Taylanddakı hüquqi mühit Avropadakından daha mürəkkəbdir. Mən, Kseniya Levina, Aİ və Asiyada əməliyyatlar sahəsində təcrübəsi olan hüquqşünasam. Beynəlxalq mülkiyyət strukturlaşdırması və KYC/AML prosedurları üzrə ixtisaslaşmışam. Bu, mənə bazara yalnız inkişaf etdiricilərin marketinq vədləri baxımından deyil, həm də faktiki hüquq-mühafizə təcrübələri baxımından baxmağa imkan verir.

Taylandın istiqamətini daha yaxşı başa düşmək üçün onu ənənəvi olaraq sabit olan Avstriya ilə müqayisə etmək faydalıdır. Avstriyanın daşınmaz əmlakı hüquqların qorunması və tənzimləyici proqnozlaşdırma üçün əlverişli bir meyar təklif edir. Müqayisə iki fərqli dünyanı ortaya qoyur. Avstriya etibarlılığın simvolu olaraq qalır: proqnozlaşdırıla bilən qaydalar, mülkiyyət hüquqlarının qorunması, eyni zamanda aşağı gəlirlilik - nadir hallarda illik 2-3%-dən çoxdur.

Digər tərəfdən, Tayland tamamilə fərqli bir model təklif edir: yüksək gəlirlilik və aşağı giriş həddi (bəzən mənzil başına 70.000 dollardan 100.000 dollara qədər), ölkə isə dinamik Asiya kontekstində yerləşir və burada artım templəri Avropadakından daha yüksəkdir.

Taylandın daşınmaz əmlak bazarı mürəkkəb, çoxqatlı bir orqanizmdir. O, miqyasına görə aparıcı qlobal paytaxtlarla müqayisə edilə bilən böyük Banqkok metropolunu Asiya turizminin simvolu hesab edilən Phuket və Koh Samui kimi inkişaf etmiş kurort əraziləri ilə birləşdirir. Həmçinin xüsusi istiqamətlər də mövcuddur:

• Çianq May, tələbələrin və rəqəmsal köçərilərin evidir
• Hua Hin, varlı Taylandlılar və daha rahat həyat tərzini sevən əcnəbilər üçün məşhur bir yerdir.

Bu şaxələndirmə bazarı sabit edir: o, tək bir tələb mənbəyindən asılı deyil.

Taylanddakı hüquqi mühit müəyyən məhdudiyyətlər qoyur. Əcnəbilər birbaşa torpaq sahibi ola bilməzlər, lakin uzunmüddətli icarə müqavilələri bağlaya və ya korporativ strukturlardan istifadə edə bilərlər.

49%-ə qədərinin xarici mülkiyyətinə icazə verilir ki bu da mənzil seqmentini ən əlçatan edir. Bir çox investor üçün Banqkokdakı mənzillər və ya çimərlikdəki kondominiumlar ilk giriş nöqtəsidir.

Taylanda maraq yalnız onun iqlimi və mədəniyyəti ilə məhdudlaşmır. Burada yaşayış xərcləri Avropadakından xeyli aşağıdır və turist bölgələrində ingilis dilində geniş danışılır ki, bu da adaptasiyanı asanlaşdırır. Buna əlavə olaraq cəlbedici viza proqramları da mövcuddur: uzunmüddətli Elite Visa-dan tutmuş LTR (Uzunmüddətli Rezident) və Smart Visa-ya qədər, bunlar investorlar, mütəxəssislər və təqaüdçülər üçün nəzərdə tutulub.

Tayland daşınmaz əmlak bazarının tarixi böhranlar və bumların növbələşməsi ilə xarakterizə olunur. 1997-ci ildəki ağır Asiya böhranından sonra ölkə bazarı həddindən artıq istiləşmədən qorumaq üçün nəzərdə tutulmuş tənzimləyici sistem qurdu.

2010-cu illərdə, xüsusən də Banqkokda və yeni yaşayış komplekslərinin, kondominium otellərinin və villaların tikildiyi kurortlarda sürətli artım müşahidə edildi. 2020-2021-ci illərdə baş verən COVID-19 pandemiyası ciddi bir problem yaratdı: turizm kəskin şəkildə azaldı və bununla da investorların marağı azaldı.

Lakin Bangkokpost-un məlumatına görə, 2022-ci ildən bəri sürətli canlanma başlayıb. Phuket və Koh Samui bir daha beynəlxalq kapital üçün maqnitə çevrilib, Bangkok isə dayanıqlılıq və qiymət sabitliyi nümayiş etdirib.

İnkişaf müxtəlif bölgələrdə qeyri-bərabərdir. Banqkok əsas biznes mərkəzi olaraq qalır və metro stansiyaları və biznes rayonlarının yaxınlığında premium kondominiumlar tikilir.

Phuket, xüsusilə pik mövsümdə yüksək tələbat olan dənizkənarı villalara və mənzillərə diqqət yetirir. Samui, uzaqdan yaşamaq və işləmək istəyən insanlar üçün həyat tərzi yeri kimi qəbul edilir. Çianq May tələbələri və İT mütəxəssislərini cəlb edir, Pattaya və Hua Hin isə daha əlverişli bazar seqmentini təmsil edir.

əmlak növləri baxımından . Kondominiumlar ən populyardır, çünki onlar əcnəbilər üçün ən asan əlçatandır. Villalar əksər hallarda icarə müqavilələri və ya korporativ strukturlar vasitəsilə əldə edilir. Kondominium otelləri investorların zəmanətli gəlir əldə etdiyi və onları özləri idarə etməli olmadığı xüsusi bir seqmentdir.

Tələbi üç qrup kirayəçi idarə edir. Birincisi, qısamüddətli mənzilləri və ya villaları seçən turistlərdir. İkincisi, birgə iş məkanlarında işləmək seçimi ilə uzunmüddətli kirayələrə üstünlük verən rəqəmsal köçərilərdir. Üçüncüsü, beynəlxalq şirkətlərdə işləyən və illərlə kirayə verən əcnəbilərdir.

Avstriya ilə müqayisə edildikdə, fərqlər daha aydın olur. Tayland fərqli kurort xüsusiyyətlərinə və güclü mövsümiliyə malik bir bazardır. Yüksək mövsümdə gəlirlər iki rəqəmli rəqəmlərə çata bilər, aşağı mövsümdə isə kəskin şəkildə azala bilər.

Digər tərəfdən, Avstriya demək olar ki, əks model təqdim edir: uzunmüddətli icarə müqavilələri, sabit qiymətlər və aşağı dəyişkənliyə malik şəhər bazarları. İnvestorlar üçün seçim aydındır: Tayland yüksək gəlir əldə etmək şansı, Avstriya isə sülh və proqnozlaşdırıla bilənlik təklif edir.

Asiya kontekstində Tayland Vyetnam (ətraflı məlumat üçün "Vyetnamda Daşınmaz Əmlak " məqaləsinə baxın), İndoneziya və Malayziya ilə rəqabət aparır. Vyetnamın iqtisadi artım tempi daha yüksəkdir, lakin onun hüquqi sistemi əcnəbilər üçün daha az proqnozlaşdırıla biləndir.

İndoneziya və Bali adaları əcnəbilər arasında populyardır, lakin mülkiyyət qaydaları daha mürəkkəbdir. HMLF-ə görə, Malayziya cəlbedici viza seçimləri təklif edir, lakin turist cəlbediciliyi baxımından Taylanddan geri qalır. Nəticədə, Tayland balanslaşdırılmış seçim təklif edir: inkişaf etmiş bazar, əlverişli icarə şərtləri və möhkəm beynəlxalq imic.

Avropa ilə fərqləri anlamaq üçün Avstriyaya nəzər salmaq faydalıdır . Vyana və Zalsburqda icarə gəlirliliyi nadir hallarda illik 2-3%-i keçsə də, Banqkok və ya Pxuketdə 5-10%, bəzən isə daha yüksək göstərici gözləmək olar.

Avstriya bazarı şəffaf və sabitdir və torpaq mülkiyyəti əcnəbilər üçün asandır, lakin yüksək giriş xərcləri (300.000 avrodan 400.000 avroya qədər) onu bir çox özəl investor üçün əlçatmaz edir. Lakin Taylandda giriş xərcləri xeyli aşağıdır və yüksək turist axını kirayə tələbatını qoruyur.

Taylandın hüquqi mühiti Avropanınkından fərqlənir və əməliyyat planlaşdırarkən bu nəzərə alınmalıdır. Əsas fərq ondan ibarətdir ki, əcnəbilər birbaşa torpaq sahibi ola bilməzlər və bu qadağa fundamental qayda olaraq qalır. Lakin, praktikada qanuni və təhlükəsiz daşınmaz əmlak investisiyasına imkan verən bir neçə model mövcuddur.

Əsas mülkiyyət formaları

Condominium Freeho ən sadə və ən populyar formatdır. Əcnəbi birbaşa mənzilə sahib ola bilər, lakin onun binadakı payı ümumi sahənin 49%-i ilə məhdudlaşır. Əksər özəl investorlar üçün bu, optimal seçimdir.

İcarə müqaviləsi (uzunmüddətli icarə) – torpaq və ya villa 30 ilə qədər müddətə icarəyə verilir və müddəti uzatmaq imkanı verilir. Təcrübədə əmlaka 90 ilə qədər mülkiyyət hüququ verən müqavilələr zənciri tərtib olunur.

Şirkət mülkiyyəti – əcnəbinin azlıq payına (49%-ə qədər) sahib olduğu və nəzarətin hüquqi mexanizmlər (namizəd səhmdarlar, müqavilələr) vasitəsilə təmin edildiyi Tayland şirkətinin yaradılması. Bu model ən çox torpaq və villaların alınması üçün istifadə olunur.

Kondominium-otel və ya inşaatçıdan zəmanətli gəlir – investor mənzil alır və heç bir idarəetmə məsuliyyəti olmadan sabit və ya dəyişkən gəlir əldə edir. Bu, Taylandda yaşamağı planlaşdırmayanlar arasında populyardır.

Aydınlıq üçün, Tayland və Avstriyada mövcud mülkiyyət formatlarını müqayisə edək:

Beləliklə, Tayland bazarı alətlər baxımından daha çevikdir, lakin hüquqi hazırlıq tələb edir. Avstriya sistemi daha sadə və daha sabitdir, lakin yüksək gəlirliliyin "ekzotik" xüsusiyyətlərindən məhrumdur.

İnvestorlar məqsədlərindən asılı olaraq müxtəlif strategiyalar seçə bilərlər:

• Kirayə gəliri – Banqkokda mənzil və ya kurort kondominiumu almaq, qısa və ya uzunmüddətli icarəyə vermək.
• Həyat tərzi investisiyası – mövsüm ərzində icarəyə vermək imkanı ilə şəxsi istifadə üçün Phuket/Samuidə villa və ya mənzil almaq.
• Spekulyativ strategiyalar – tikinti mərhələsindəki investisiyalar (plandan kənar), layihə başa çatdıqdan sonra sonrakı satış.
• Aktivlərin diversifikasiyası – beynəlxalq portfelin bir hissəsi kimi daşınmaz əmlaka sahib olmaq, valyuta riskləri olan ölkələrdən olan investorlar üçün xüsusilə vacibdir.

Müqayisə üçün, Avstriyada sabitliyə yönəlmiş uzunmüddətli icarə modeli demək olar ki, həmişə üstünlük təşkil edir. Spekulyativ sövdələşmələr nadir hallarda olur və gəlirlilik nadir hallarda illik 3%-i keçə bilər. Taylandda qısamüddətli icarələr 7-10%, uğurlu kurort layihələrində isə daha da yüksək gəlir gətirə bilər.

Taylandda daşınmaz əmlak almağın əcnəbilərin hüquqi statusu və mülkiyyət strukturu ilə bağlı özünəməxsus çətinlikləri var. Əsas çətinlik ondan ibarətdir ki, əcnəbilər birbaşa torpaq sahibi ola bilməzlər, yalnız mənzillərə və ya icarə və ya korporativ strukturlar vasitəsilə sahib ola bilərlər. Buna görə də, alış prosesi diqqətli araşdırma və peşəkar vəkilin köməyini tələb edir.

Əməliyyatın addım-addım prosesi belədir: əvvəlcə investor əmlakı saxlayır və depozit qoyur, bundan sonra qiyməti və şərtləri müəyyən edən ilkin alqı-satqı müqaviləsi bağlanır.

Daha sonra əsas məbləğ, valyuta məhdudiyyətləri və Taylanda xarici valyutanın köçürülməsi tələbləri nəzərə alınmaqla köçürülür. Son mərhələ, əməliyyatın Torpaq Departamentində qeydiyyata alınmasıdır və burada rəsmi mülkiyyət sənədi və ya icarə müqaviləsi verilir.

Əməliyyatın təhlükəsizliyi üçün lazımi araşdırma

• Mülkiyyət sənədi,
• əmlak üzərində yüklülük və ya borcların olması,
• tikinti şirkətinin hüquqi statusu və tikinti icazələri,
• satınalma torpaq sahəsini əhatə edirsə, icarə müqavilələrinin düzgün icrası.

Plandankənar (tikinti mərhələsində) bina alarkən investorların ödəniş cədvəli və zəmanətlər barədə razılığa gəlməsi vacibdir. Əksər hallarda əməliyyatlar mərhələli şəkildə qurulur: sifariş mərhələsində 10-30%, layihənin tamamlanmasından asılı olaraq sonrakı ödənişlər və mülkiyyətin təhvil verilməsi zamanı son ödəniş. Tikinti şirkətləri adətən tikinti gecikmələri halında geri ödəmə zəmanəti verirlər, lakin lazımi araşdırmalar məcburidir.

Sahil xüsusiyyətlərinə bina hündürlüyünü, tikinti sıxlığını və torpaq istifadəsini tənzimləyən rayonlaşdırma məhdudiyyətləri və şəhərsalma qaydaları daxildir. Bu, Phuket və ya Koh Samuidəki villalar üçün nəzərə alınmalıdır, çünki qanunvericilik və yerli bələdiyyə qaydaları potensial yenidənqurma və genişləndirməni məhdudlaşdıra bilər.

Daşınmaz əmlakın alınması üçün addım-addım proses

Ümumiyyətlə, Taylandda hüquqi təhlükəsizlik hərtərəfli araşdırma və düzgün mülkiyyət strukturlaşdırması yolu ilə əldə edilir, Avstriyada isə proses daha sadə və daha rəsmiləşdirilib, lakin gəlir daha aşağıdır.

Taylandda daşınmaz əmlak almağın maliyyə tərəfi Avropadakından xeyli asandır, lakin bir sıra amilləri nəzərə almağı tələb edir.

Əmlak alarkən investorlar qeydiyyat haqları və köçürmə vergiləri ilə qarşılaşırlar. Orta hesabla qeydiyyat haqqı əmlakın dəyərinin təxminən 2%-ni təşkil edir və köçürmə vergisi 2-3% arasında dəyişir. Alış-veriş tikinti şirkəti vasitəsilə həyata keçirilirsə, yeni binalara 7% ƏDV də əlavə olunur.

Siamlegal- a görə daşınmaz əmlaka sahib olmaq yüksək vergi yükü yaratmır . İllik vergilər aşağıdır (yaşayış obyektlərinin kadastr dəyərinin 0,02-0,1%-i), lakin investorlar kommunal xərcləri və xidmət haqlarını (təmir haqları, kompleks təmir, təhlükəsizlik və ümumi sahələrin təmizlənməsi) nəzərə almalıdırlar.

Kapital mənfəəti vergisi satışlara tətbiq olunur rəsmi kadastr dəyəri və əmlakın mülkiyyət müddəti əsasında hesablanır. Əksər hallarda vergi 1%-dən 3%-ə qədər dəyişir, lakin mülkiyyət növündən (icarə və ya sərbəst sahiblik) və satış üsulundan asılı olaraq tənzimlənə bilər.

Qeyri-rezidentlər üçün icarə gəliri 15-20% dərəcəsi ilə vergiyə cəlb olunur. Əgər mülk sahibi korporativ strukturdan istifadə edirsə və ya əmlakı idarəetmə şirkəti vasitəsilə idarə edirsə, əlavə sosial və korporativ vergilər tətbiq oluna bilər.

Avstriya ilə müqayisə

Avstriya daşınmaz əmlak vergilərini araşdırmağa dəyər - onlar xalis gəlirə və mülkiyyət strategiyasına birbaşa təsir göstərir.

Beləliklə, Taylandın vergi mühiti investorlara yüksək xalis gəlir əldə etməyə imkan verir, lakin valyuta köçürmələri və əməliyyatların strukturlaşdırılmasına diqqətlə yanaşmağı tələb edir. Avstriya şəffaflıq və proqnozlaşdırıla bilənlik təklif edir, lakin gəlirlilik xeyli aşağıdır.

Obyekt: BTS stansiyasının yaxınlığında (Banqkok mərkəzi) müasir bir mənzildə 40 m² sahəsi olan 1 yataq otaqlı mənzil.

Alış qiyməti: 5.000.000 THB (≈ $140.000).

1. Alış xərcləri

2. Kirayə gəliri

• Bu ərazidə 1 yataq otaqlı mənzilin orta kirayə haqqı ayda 25.000 THB-dir.
• İllik gəlir = 300.000 THB.

3. İllik xərclər

4. Xalis icarə gəliri

• Gəlir: 300.000 THB
• Daha az xərc: 101.000 THB
• Xalis gəlir = ildə 199.000 THB (≈ $5,600)
• Xalis Gəlir = 199.000 / 5.500.000 ≈ illik 3.6%

5. 7 ildən sonra çıxmaq (təkrar satış)

Tutaq ki, Banqkokda qiymətlər ildə orta hesabla 3% artır.

• 7 ildən sonrakı qiymət: 5.000.000 × (1.03)^7 ≈ 6.150.000 THB.

Satış xərcləri:

• Agentlik komissiyası: 3% = 185.000 THB
• Kapital mənfəəti vergisi (təxminən 2%): 120.000 THB

Xalis satış gəliri: ≈ 5,845,000 THB

6. Gəlirliliyin son hesablanması

İnvestisiya: 5.500.000 THB

Geri ödəmə: 7.238.000 Tayland bahtıdır

Mənfəət: 1,738,000 THB (~$49,000)

IRR (orta gəlirlilik) ≈ illik 6.2%

Nəticə:

• Xalis icarə gəliri illik təxminən 3,5-4% təşkil edir.
• Qiymət artımı və təkrar satış nəzərə alınmaqla, yekun gəlirlilik illik 6-7% təşkil edir.
• Üstünlükləri aşağı vergilər və nisbətən ucuz girişdir. Mənfi cəhətləri isə yerdən asılılıq və icarə haqlarının mövsümi olmasıdır.

Tayland daşınmaz əmlakına investisiya qoymaq birbaşa daimi yaşayış icazəsi vermir, lakin ölkə uzun müddət ölkədə yaşamağa və işləməyə imkan verən bir neçə uzunmüddətli viza proqramı təklif edir.

Tayland Elite Visa, 5 ildən 20 ilə qədər müddətə etibarlı olan premium proqramdır. Bu proqram, əcnəbilərə məhdudiyyətsiz, müntəzəm viza yeniləmələrinə ehtiyac olmadan Taylanda girməyə imkan verir və sürətləndirilmiş immiqrasiya rəsmiləşdirilməsi, səhiyyə və həyat tərzi xidmətləri kimi imtiyazlara çıxış təmin edir.

Bu, investorlar üçün əlverişlidir, çünki əmlak viza məhdudiyyəti olmadan şəxsi yaşayış və kirayə üçün istifadə edilə bilər.

Uzunmüddətli Yaşayış Vizası (LTR) investorlar, rəqəmsal köçərilər və ixtisaslı mütəxəssislər üçün nəzərdə tutulub. Bu, ölkədə 10 ilə qədər qalmağa imkan verir, eyni zamanda vergi güzəştləri və iş azadlığı təklif edir.

Smart Visa İT mütəxəssisləri, startaplar və yüksək ixtisaslı işçilər üçün nəzərdə tutulub. O, dörd ilə qədər rezidentura təmin edir, məşğulluğu asanlaşdırır və vergi endirimləri də daxil olmaqla bir sıra güzəştlərə çıxış imkanı yaradır.

Qeyd etmək lazımdır ki, bəzi Avropa ölkələrində olduğu kimi, daimi yaşayış icazəsi birbaşa daşınmaz əmlak almaqla əldə edilə bilməz. Bunun əvəzinə, əcnəbilər yuxarıda qeyd olunan vizalardan uzunmüddətli qalmaq və ölkənin həyat tərzinə inteqrasiya olmaq üçün istifadə edirlər - rahat yaşayış, yüksək keyfiyyətli səhiyyə, aşağı cinayətkarlıq səviyyəsi və il boyu çimərliklər və fəaliyyətlər olan iqlim.

Tayland vs Avstriya

Tayland, investisiya və rahat həyatı birləşdirməyə imkan verən canlı həyat tərzi komponenti olan vizalar təklif edir, Avstriya isə gəlir və ya biznesin məcburi sənədli sübutu olan rəsmi yaşayış kateqoriyalarına diqqət yetirir.

Taylandın kirayə bazarı, xüsusən də kurort ərazilərində və böyük şəhərlərdə olduqca dinamikdir. O, iki əsas seqmentə bölünür: qısamüddətli kirayə (turistlər, Airbnb, Rezervasiya) və uzunmüddətli kirayə (ekspatlar, rəqəmsal köçərilər).

Qısamüddətli kirayə evləri yüksək gəlirlilik ilə investorları cəlb edir, lakin mövsümiliyə tabedir. Phuket və Koh Samui kurort ərazilərində gəlir qışda ildə 12%-ə qədər arta bilər, lakin mövsümdənkənar dövrdə yarıya qədər azalır. Kirayə evləri çox vaxt marketinq, təmizlik və qonaq ödənişlərini həyata keçirən idarəetmə şirkətləri vasitəsilə idarə olunur.

Uzunmüddətli kirayə müqavilələri Banqkok və Çianq Mayda tipikdir. Burada tələbat daha sabitdir, lakin gəlirlilik daha aşağıdır - orta hesabla ildə 4-6%. Rəqəmsal köçərilər və əcnəbilər mövsümi riskləri minimuma endirərək il boyu kirayəçi axınını təmin edirlər.

Yerləşməyə görə gəlirlilik diapazonu

Avropa şəhərlərində gəlirlilik 2-3% təşkil edir, lakin onlar sabitdir və mövsümilikdən praktik olaraq təsirlənmir. Taylandda gəlirlilik 2-3 dəfə yüksəkdir, lakin investorlar riskləri nəzərə almalıdırlar: mövsümilik, əmlakın keyfiyyəti, idarəetmə və icarənin hüquqi aspektləri.

Yer seçimi investisiya məqsədindən — kirayə gəlirindən, həyat tərzindən və ya birləşdirilmiş strategiyadan asılıdır. Müxtəlif bölgələr gəlir, əmlak növləri, giriş xərcləri və kirayə tələbi baxımından fərqlənir.

Banqkok Taylandın ən böyük metropolu və biznes və mədəniyyət mərkəzidir. Burada əsas tələbat uzunmüddətli kirayəçilər - əcnəbilər, beynəlxalq şirkətlərin işçiləri və İT və maliyyə sektoru mütəxəssisləri tərəfindən təmin edilir.

Daşınmaz əmlak növləri: kondominiumlar, göydələnlərdəki mənzillər, şəhərətrafı ərazilərdə nadir villalar.

Minimum qiymətlər: studiyalar – 60-70 min dollardan, 1 yataq otaqlı mənzillər – 80-100 min dollardan, premium mənzillər – 200-250 min dollardan başlayır.

Populyar ərazilər:

• Sukhumvit (Thonglor, Ekkamai): aktiv həyat tərzi, restoranlar, ticarət mərkəzləri, əcnəbilər arasında məşhurdur.
• Silom / Sathorn: biznes rayonları, ofis işçiləri üçün prestijli kirayə evləri.
• Ari / Phrom Phong: sakit yaşayış yerləri, uzunmüddətli kirayələrə yüksək tələbat.

Phuket, turistləri və mənzil sahiblərini cəlb edən dənizkənarı mülkləri olan premium kurort bazarıdır. Yüksək qısamüddətli icarə gəliri potensialı təklif edir, lakin mövsümi xarakter daşıyır.

Əmlak növləri: hovuzlu villalar, dəniz mənzərəli kondominiumlar, turizm zonalarındakı mənzillər.

Minimum qiymətlər: kondominiumlar – 100.000–120.000 dollardan, villalar – 250.000 dollardan, premium villalar – 500.000 dollar və daha yuxarı.

Populyar ərazilər:

• Patong / Karon / Kata: turist axını, yüksək qısamüddətli gəlirlilik.
• Kamala / Surin / Bang Tao: premium villalar, sakit ərazilər, həyat tərzi investisiyaları üçün çox uyğundur.

Samui rəqəmsal köçərilər üçün həyat tərzi və orta müddətli kirayələrə yönəlib. Məhsuldarlıq Phuketdəkindən bir qədər aşağıdır, lakin bazar il boyu sabitdir.

Əmlak növləri: çimərliklərin yaxınlığındakı kondominiumlar, villalar, studiyalar və mənzillər.

Minimum qiymətlər: studiyalar – 80 min dollardan, 1 yataq otaqlı mənzillər – 120 min dollardan, villalar – 200 min dollardan başlayır.

Populyar ərazilər:

• Çavenq / Lamai: turistlər üçün aktiv kirayə yerləri olan mərkəzi çimərliklər.
• Bophut / Maenam: Həyat tərzi və uzunmüddətli kirayəçilərin yaşadığı sakit ərazilər.

Çianq May uzunmüddətli kirayələrə tələbatın yüksək olduğu tələbə və İT mərkəzidir. Mövsümilik aşağı, məhsuldarlıq orta və giriş maneələri aşağıdır.

Əmlak növləri: mənzillər və şəhər evləri, şəhərətrafı ərazilərdəki ayrıca evlər.

Minimum qiymətlər: studiyalar – 50–60 min dollardan, 1 yataq otaqlı mənzillər – 70–80 min dollardan, evlər – 150 min dollardan başlayır.

Populyar ərazilər:

• Nimman / Santitham: İT və birgə iş, tələbat artan rəqəmsal köçərilər.
• Köhnə Şəhər / Riverside: universitetlərə və turistik ərazilərə yaxın.

Pattaya və Hua Hin əlverişli daşınmaz əmlaka malik kütləvi bazar seqmentidir. Onlar məhdud büdcəli, yüksək rəqabətli və orta gəlirli investorlar üçün uyğundur.

Əmlak növləri: kondominiumlar, çoxmərtəbəli mənzillər, kiçik villalar.

Minimum qiymətlər: kondominiumlar – 50-70 min dollardan, 1 yataq otaqlı mənzillər – 60-80 min dollardan, villalar – 150-180 min dollardan.

Populyar ərazilər:

• Pattaya Mərkəzi / Jomtien: turizm mərkəzləri, yüksək qısamüddətli kirayəliklər.
• Hua Hin Şəhəri / Khao Takiab: sakit ərazilər, ailə həyatı üçün çox uyğundur.

Regionların və xüsusiyyətlərin müqayisə cədvəli:

Tayland daşınmaz əmlak bazarı ikinci dərəcəli və ilkin (yeni tikililər) olmaqla iki yerə bölünür və hər bir kateqoriya investor baxımından özünəməxsus xüsusiyyətlərə malikdir.

İkinci dərəcəli bazar daha əlverişli qiymətlər və tamamlanmış əmlaklarla xarakterizə olunur ki, bu da dərhal icarə gəliri əldə etməyə imkan verir. Burada investorun əsas vəzifəsi əmlakı hərtərəfli yoxlamaqdır: kommunal xidmətlərin vəziyyəti, tikinti materiallarının aşınması və təmir xərclərinə və gələcək gəlirə təsir edə biləcək qüsurların və ya qüsurların mövcudluğu.

Yerləşməni və infrastrukturu qiymətləndirmək də vacibdir — kirayəçilərin dərhal axını və müəyyən tələbat səbəbindən Banqkok və ya Phuketin nüfuzlu ərazilərində təkrar satışlar yeni tikililərdən daha sərfəli ola bilər.

Yeni inkişaflar (plandankənar) daşınmaz əmlakı daha aşağı qiymətə almaq imkanı təqdim edir, lakin risklərlə əlaqələndirilir: tikinti gecikmələri, çatdırılma tarixlərində dəyişikliklər, ödəniş cədvəlinə riayət etmək zərurəti və layihədə mümkün dəyişikliklər.

Ödənişlər adətən mərhələli şəkildə həyata keçirilir: ilkin depozit, tikinti başa çatdıqca bir neçə tranş və əmlak təhvil verildikdən sonra son ödəniş. Riskləri azaltmaq üçün tikinti şirkətinin və müqavilənin şərtlərinin lazımi şəkildə yoxlanılması vacibdir.

Bazardakı qiymət diapazonu müxtəlifdir: Banqkok və Çianq Mayda studiyalar və kiçik kondominiumların qiyməti 50.000-70.000 dollardan başlayır, Phuket və Koh Samuidə isə villaların qiyməti 300.000 dollar və daha yüksəkdir.

Tayland vs Avstriya

Ümumilikdə, təkrar bazar gəlir əldə etməyə və əsas ərazilərdə tamamlanmış əmlakları seçməyə daha tez başlamağa imkan verir, yeni inkişaflar isə gözləməyə və layihə risklərini idarə etməyə hazır olan strateji investorlar üçün uyğundur.

Taylandda, standart kondominium və ya villa mülkiyyətindən kənarda investisiya portfelinizi şaxələndirmək üçün bir çox seçim var.

kondominium otelləri, inşaatçı və ya idarəetmə şirkətinin bir neçə il müddətinə sabit gəlir təmin etdiyi əmlaklardır. Bu, əməliyyat risklərini azaldır, lakin gəlirlilik adətən müstəqil icarə əmlaklarına nisbətən daha aşağıdır.

İdarə olunan villalar qısamüddətli icarələr vasitəsilə daha yüksək gəlir təklif edir, lakin peşəkar idarəetmə və texniki xidmət tələb edir. İnvestor gəlirin bir hissəsini alır və şirkət marketinq, təmizlik və icarə idarəetməsi ilə məşğul olur.

tələbə kirayələri tələbələrə və gənc mütəxəssislərə yönəlib. Kirayəçilərin sabit axını gəlirləri mövsümi olaraq azaldır, baxmayaraq ki, əmlaklar daha tez-tez daxili təmir və texniki xidmət tələb edir.

kommersiya daşınmaz əmlakına böyük şəhərlərdə tələbat var, lakin daha dərin bazar təhlili və uzunmüddətli idarəetmə tələb edir.

Torpaq SPV vasitəsilə əcnəbiyə birbaşa torpaq mülkiyyətinə qoyulan məhdudiyyətləri aşmağa imkan verir. İnvestor Tayland şirkəti (SPV) yaradır və torpağı onun vasitəsilə satın alır. Bu, elastiklik təmin edir, lakin hüquqi və vergi təsirlərini artırır.

Avstriya ilə müqayisə

Tayland investorlara gəlirliliyin daha yüksək ola biləcəyi, lakin əməliyyat və hüquqi risklərin daha yüksək olduğu geniş çeşiddə qısamüddətli və ixtisaslaşmış formatlar təklif edir. Digər tərəfdən, Avstriya sabitliyə və uzunmüddətli icarələrə diqqət yetirir, burada gəlirlilik daha aşağı, lakin hüquqi və bazar riskləri minimaldır.

Taylanddakı müasir daşınmaz əmlak bazarı xarici investorlar üçün çox uyğunlaşıb və əməliyyatların əhəmiyyətli bir hissəsi alıcının ölkədə fiziki olaraq olmasına ehtiyac olmadan uzaqdan həyata keçirilir. Bu, xüsusilə COVID-dən sonrakı dövrdə, onlayn proseslərin demək olar ki, hazır şəkildə qurulduğu dövrdə aktuallaşıb.

Proses əmlak seçimi ilə başlayır: inşaatçılar və agentliklər 3D turlar, video icmallar və mənzillərin və ya villaların ətraflı planlarını təqdim edirlər. Bir çox şirkət Zoom və ya WhatsApp vasitəsilə "virtual nümayişlər" təşkil edir, burada agent əmlakı real vaxt rejimində göstərir və sualları cavablandırır. Satın almaq qərarına gəldikdən sonra investor beynəlxalq bank köçürməsi vasitəsilə depozit ödəyərək onlayn rezervasiya müqaviləsi imzalayır.

Uzaqdan hüquqi dəstək də Taylandda notariat nümayəndəliyi məcburi deyil, ona görə də müqavilələr etibarnamə əsasında fəaliyyət göstərən vəkil tərəfindən tərtib edilə bilər. Müştəri etibarnaməni öz ölkəsindəki notariusla imzalayır (sonradan apostil və ya konsulluq leqallaşdırması ilə) və Taylanddakı vəkil onların maraqlarını torpaq departamentində təmsil etmək səlahiyyətinə malikdir.

Maliyyə hesablaşmaları xaricdən bank köçürməsi yolu ilə həyata keçirilir. Qanuna əsasən, xarici mənzil alıcıları ölkəyə xarici valyutada vəsait gətirməli və sonra onları bata çevirməlidirlər. Vəsaitlərin mənbəyini təsdiqləmək və valyuta qaydalarına riayət etmək üçün Xarici Valyuta Əməliyyatı Forması (XVƏ) doldurulur. Bu sənəd olduqca vacibdir: onsuz mənzilin mülkiyyəti qeydiyyata alına bilməz.

Əməliyyat Torpaq Departamentində qeydiyyata alınır . İnvestorun iştirakına ehtiyac yoxdur: vəkil və ya nümayəndə prosesi tamamlayır, Chanote (mülkiyyət sənədi) alır və onu müştəriyə ötürür.

Buna görə də, Taylandda daşınmaz əmlakın uzaqdan alınması, əmlakın növündən (tamamlanmış və ya tikilməkdə olan) və bank köçürmələrinin sürətindən asılı olaraq 4-8 həftə

Avstriya ilə müqayisə

Tayland daşınmaz əmlakına investisiya qoymaq yüksək gəlir və aşağı giriş maneələri təklif edir, lakin satın almadan əvvəl nəzərə alınması vacib olan bir sıra spesifik risklərlə gəlir.

Torpaq məhdudiyyətləri – əcnəbilər torpağa birbaşa sahib ola bilməzlər. Mülkiyyət yalnız icarə müqaviləsi (30-90 illik icarə) və ya SPV (Tayland şirkəti) vasitəsilə mümkündür. Bu, hüquqi nüanslar yaradır və sənədlərin diqqətlə yoxlanılmasını tələb edir.

Valyuta nəzarəti – xaricdən böyük məbləğdə köçürmələr, xarici valyutanın Tayland Bankında qeydiyyata alınması üçün bəyannamə və vəsait mənbəyinin sübutu ilə müşayiət olunmalıdır. Səhvlər əmlakın qeydiyyatında gecikmələrə və hüquqi çətinliklərə səbəb ola bilər.

Tikinti şirkətlərinin riskləri xüsusilə yeni (plandankənar) tikinti layihələri üçün aktualdır. Tikinti gecikmələri, ödəniş cədvəlindəki dəyişikliklər və ya layihənin keyfiyyətinin aşağı olması mümkündür.

Turizm mövsümiliyi – qısamüddətli kirayə evləri turist axınından çox asılıdır. Phuket və Koh Samuidə yay kirayə gəlirləri pik aylarla müqayisədə 30-50% azala bilər.

Tayland təkcə investorları deyil, həm də investisiyanı rahat həyat tərzi ilə birləşdirmək istəyənləri cəlb edir. Ölkə tropik iqlim, dənizkənarı sahil xətti, aşağı yaşayış xərcləri və əcnəbilər üçün inkişaf etmiş infrastrukturun unikal birləşməsini təklif edir.

Mart ayından maya qədər isti mövsüm, iyun ayından oktyabr ayına qədər yağışlı mövsüm və noyabr ayından fevral ayına qədər sərin və quru mövsüm olan tropik iqlim Taylandı il boyu yaşamaq üçün cəlbedici edir. Regional fərqlər də rahatlığa təsir göstərir: ölkənin şimalı (Çiang Mai) daha sərin və yaşıl, cənubu (Phuket, Koh Samui) isə dənizə və çimərliklərə çıxışı təmin edir, lakin yüksək rütubətə malikdir. Dəniz və tropik meşələr təbiət həvəskarları və açıq hava həvəskarları üçün unikal bir həyat tərzi yaradır.

Taylandda beynəlxalq klinikalar və xəstəxanaların inkişaf etmiş şəbəkəsi mövcuddur. Banqkok, Phuket və Koh Samui yüksək standartlara cavab verən tibbi xidmət, ingilisdilli işçi heyəti və müasir avadanlıqlarla təchiz olunmuş imkanlara malikdir. Sakinlər və uzunmüddətli viza sahibləri üçün tibbi xərclər Avropa ölkələrinə nisbətən xeyli aşağıdır və eyni zamanda xidmətlərin keyfiyyəti müqayisə edilə bilər. Əcnəbilər üçün özəl sığorta müalicəni və mütəxəssislərlə məsləhətləşmələri əhatə edir.

Taylandda yaşamaq Qərbi Avropaya nisbətən xeyli ucuzdur. Banqkok və ya Çianq Mayda rahat mənzil və ya kondominiumun kirayəsi ayda 400-800 dollar arasında dəyişə bilər, Phuket və ya Koh Samuidə villanın kirayəsi isə 1200-2500 dollardır. Ərzaq, nəqliyyat, kommunal xidmətlər, internet və ev işləri hamısı AB-yə nisbətən daha ucuzdur. Bu xərc səviyyəsi investorlara nəinki rahat yaşamağa, həm də gəlirlərinin böyük hissəsini icarə əmlaklarından almağa imkan verir.

Tayland Rusiya, Avropa, Çin və ABŞ-dan olan əcnəbiləri fəal şəkildə cəlb edir. Banqkok, Phuket, Koh Samui və Çianq May kimi böyük turizm və biznes mərkəzlərində böyük əcnəbi icmaları formalaşıb. Onlar gündəlik məsələlərdə dəstək verir, hüquqi və bank məsələlərində kömək edir, əcnəbilərin uşaqları üçün klublar və məktəblər yaradırlar. Bu, uyğunlaşmanı asanlaşdırır və həyatı rahat edir.

Ölkə, Avropanın böyük şəhərləri ilə müqayisədə cinayətkarlıq səviyyəsinin aşağı olması ilə təhlükəsiz və dinc atmosferi ilə məşhurdur. Yerli əhali, xüsusən də turist və əcnəbi ərazilərdə əcnəbilərə qarşı mehriban və nəzakətlidir. Uşaqlı ailələr üçün ingilis dilində proqramlar təklif edən beynəlxalq məktəblər mövcuddur və bu da inteqrasiyanı asanlaşdırır.

Böyük şəhərlər və kurort əraziləri yaxşı inkişaf etmiş yol şəbəkəsinə, ictimai nəqliyyata, hava limanlarına və dəniz limanlarına malikdir. Banqkokda həm BTS, həm də MRT var ki, bu da rahat nəqliyyat imkanı təmin edir. Phuket və Koh Samui turizm bölgələrində geniş taksi, avtomobil icarəsi və bərə xidmətləri mövcuddur.

Tayland geniş istirahət imkanları təklif edir: çimərliklər, su idman növləri, qolf, yoqa, fitnes, beynəlxalq restoranlar, spa mərkəzləri və mədəni tədbirlər. Songkran (Tayland Yeni ili) və Loy Krathong kimi mədəni tədbirlər və festivallar xüsusi bir atmosfer yaradır.

Daşınmaz əmlak investisiyasından çıxmaq investorun strategiyasında əsas mərhələdir. Bu, əmlak növündən, regiondan, mülkiyyət strukturundan və bazar şəraitindən asılıdır. Taylandda bazar həm yüksək gəlirlilik, həm də likvidlik və mövsümiliklə bağlı müəyyən çətinliklər təklif edir, Avstriya isə sabitlik, lakin aşağı gəlir potensialı təklif edir.

Taylandda daşınmaz əmlak satışları, xüsusən də sahibi xaricdədirsə, agentliklər vasitəsilə həyata keçirilir. Agentliklər əmlakın qiymətini mövsümiliyə, tələb dinamikasına və icarə növünə (uzunmüddətli və ya qısamüddətli) əsasən qiymətləndirməyə kömək edir.

Banqkok və Çianq Mayda əmlaklar əcnəbilərin və rəqəmsal köçərilərin sabit tələbi sayəsində daha sürətli satılır. Phuket və Koh Samui kurort adalarında turist axınındakı mövsümi dalğalanmalar səbəbindən orta satış müddəti daha uzun ola bilər.

Taylandda daşınmaz əmlakın ikincil bazarda orta ekspozisiya müddəti:

• Banqkok: 3-6 ay, uzunmüddətli kirayə üçün kondominiumlara və mənzillərə yüksək maraq.
• Phuket/Samui: 6-12 ay, daha yüksək gəlirlilik, lakin mövsümi bazar.
• Çianq May: 3-6 ay, uzunmüddətli kirayə, tələbələr və İT mütəxəssisləri tərəfindən sabit tələbat.
• Pattaya/Hua Hin: 4-8 ay, kütləvi seqment, yüksək rəqabət.

Müqayisə üçün, Avstriyada likvidlik daha bərabər paylanmışdır: Vyana – 2-4 ay, Zalsburq – 3-5 ay, İnsbruk – 3-6 ay. Daha aşağı gəlirliliyə baxmayaraq, bazar daha az dəyişkəndir.

Taylandda qeyri-rezidentlər üçün kapital mənfəəti vergisi əmlak kateqoriyasından və mülkiyyət müddətindən asılı olaraq təxminən 5-10%, üstəgəl 2%-ə qədər möhür rüsumudur. SPV sahibləri üçün vergilər fərqli ola bilər və hüquqi məsləhət tələb edir. Avstriyada fiziki şəxslər üçün kapital mənfəəti vergisi təxminən 25% təşkil edir ki, bu da gəlirləri azaldır, lakin satış prosesini şəffaf və proqnozlaşdırıla bilən edir.

İnvestisiyadan çıxmaq miras və ya hədiyyə ilə bağlı ola bilər. Taylandda, xüsusən də SPV vasitəsilə sahib olduqda, mülkiyyət hüququnun düzgün qeydiyyata alınması vacibdir. Bunsuz aktivlərin köçürülməsi çətin ola bilər. Avstriyada birbaşa mülkiyyət və notariat sistemi əmlakın köçürülməsini daha sadə və daha təhlükəsiz edir.

Tayland yüksək potensial çıxış gəliri təklif edir - qısamüddətli icarəyə götürülmüş kurort mülkləri üçün illik 12%-ə qədər. Banqkok və Çianq May kimi şəhər yerlərində gəlir bir qədər aşağı (3-6%), lakin daha sabitdir. Avstriyada çıxış gəliri aşağıdır - 2-3%, lakin kapital itkisi riski minimaldır.

Uğurlu Çıxışa Təsir Edən Faktorlar

• Yerləşmə: Turizm və biznes sahələri daha sürətli və daha baha qiymətə satılır.
• Mövsümilik: Kurort əraziləri turist axınından asılıdır; ən yüksək satışlar noyabr-fevral ayları arasında mövsümün yüksək dövründə baş verir.
• Əmlak növü: Mənzillər və kondominiumlar kurort villalarından daha sürətli satılır.
• Hüquqi aydınlıq: aydın bir başlığa və təsdiqlənmiş SPV-yə sahib olmaq prosesi əhəmiyyətli dərəcədə sürətləndirir.
• Gəlirlərin idarə edilməsi: Kirayə gəliri sübut olunmuş əmlaklar daha çox alıcı cəlb edir.

Çıxış İnvestisiyaları: Tayland və Avstriya

Taylanda investisiya qoymaq potensial olaraq daha sərfəlidir, lakin mövsümilik, hüquqi aspektlər və düzgün regionun seçilməsi planlaşdırma və nəzərə alınmasını tələb edir. Avstriya minimal risklər və sürətli likvidlik təklif edir, lakin gəlirlilik aşağıdır və qısamüddətli strategiyalar üçün daha az cəlbedicidir.

Nümunə 1: Banqkok – 60 m² mənzil, 4.8% gəlir

Bir investor, Suxumvit ərazisində, BTS Skytrain yaxınlığında yeni yaşayış kompleksində mənzil alıb. Əmlak, inşaatçı tərəfindən tam təchiz olunub və İT sektorundan olan bir əcnəbiyə uzunmüddətli icarəyə verilib.

Orta icarə haqqı illik 4,8% gəlir təmin edir, beynəlxalq şirkətlərin mütəxəssisləri tərəfindən mənzilə sabit tələbat olduğuna görə isə ərazinin likvidliyi yüksəkdir. Bu hal "aşağı risklərlə paytaxta konservativ investisiya" strategiyasını göstərir.

Nümunə 2: Phuket – hovuzlu 250 m² villa, gəlirlilik 9,5%

Dubaydan olan bir müştəri, adanın qərb sahilində, lüks kurortların yerləşdiyi Banq Tao bölgəsində bir villaya investisiya qoyub. Əmlak, Airbnb və Booking vasitəsilə qısamüddətli kirayə təklif edən beynəlxalq bir şirkət tərəfindən idarə olunur.

Yüksək turist axını və premium seqment sayəsində əmlak illik 9,5% gəlir gətirir və yüksək mövsümdə gəlir 12%-i aşır. Bu, aqressiv strategiyanın bir nümunəsidir - "qısamüddətli icarəyə verilən kurort daşınmaz əmlakı".

Nümunə 3: Samui – 45 m² mənzil, 7.1% gəlir

Gənc bir avropalı investor Çavenq çimərliyinin yaxınlığında kiçik bir mənzil alıb. Əmlak tam mebellə təchiz olunmuş və təmir olunmuş şəkildə alınıb, kirayə cəlbediciliyini artırmaq üçün dizayn paketinə əlavə investisiya qoyulub.

Mənzil rəqəmsal köçərilərə və turistlərə 3-6 ay müddətinə icarəyə verilir və illik 7,1% gəlir gətirir. Koh Samui bazarı il boyu sabitdir və əmlak gəlir və həyat tərzi xüsusiyyətlərini özündə birləşdirir.

Nümunə 4: Çianq May – 35 kv.m studiya, 5.4% gəlir

Sinqapurlu investor Çianq May Universiteti və İT Parkının yaxınlığındakı müasir bir mənzildə studiya satın aldı. Tələbat əsasən İT sektorunda çalışan tələbələr və frilanserlər arasındadır.

Gəlirlilik illik 5,4% təşkil etmişdir və əmlaka turizm mövsümü təsir göstərməmişdir, doluluq il boyu yüksək olaraq qalır. Tədqiqatın strategiyası "təhsil və texnologiya mərkəzində sabit pul axını"dır.

Məsələn 5: Pattaya – 40 m² kondominium-otel, 6% zəmanətli gəlir

Qazaxıstandan olan bir müştəri idarəetmə şirkətindən zəmanətli gəlir əldə etməklə kondominium-otel kompleksində mənzil alıb. İdarəetmə şirkəti marketinq və icarə əməliyyatları ilə məşğul olur və ilk beş il ərzində sabit 6% illik faiz ödəyir.

Zəmanətli müddət bitdikdən sonra gəlirlilik yaşayış yerindən asılı olacaq, lakin əmlak Pattayanın mərkəzində, çimərliyə piyada məsafədə yerləşir və bu da riskləri azaldır.

Nümunə 6: Hua Hin – 180 m² ev, 4.2% məhsuldarlıq

Avropalı bir ailə qolf meydançasının yaxınlığındakı qapalı bir icmada bir ev alıb. Onlar bu əmlakdan qismən öz yaşayış yeri, qismən də idarəetmə şirkəti vasitəsilə kirayə kimi istifadə edirlər.

Orta gəlirlilik illik 4,2% təşkil edir, lakin alışın əsas məqsədi həyat tərzinə investisiya qoymaqdır: qışı Taylandda keçirmək və ev boş olduqda əlavə gəlir əldə etmək imkanı.

Mən on ildən çoxdur ki, Asiya və Avstriyada daşınmaz əmlak sahəsində çalışıram və bu bazarların struktur, risklər və investisiya yanaşmaları baxımından necə çox fərqləndiyini görürəm. Tayland həmişə mənim üçün maraqlı bir platforma olub - yüksək gəlirlilik və həyat tərzi amillərini özündə birləşdirir, lakin diqqətli hazırlıq və hüquqi mülahizələr tələb edir.

Müştərilərimə həmişə məsləhət verdiyim ilk şey hərtərəfli araşdırma aparmaqdır. Taylandda, xüsusən də villalar və icarəyə götürülmüş binalar üçün mülkiyyət sənədini, tikinti icazələrini və mülkiyyət şərtlərini yoxlamaq vacibdir. İkinci əsas amil turist axınının və kirayə tələbinin təhlilidir: bu, investisiyanın gəlirliliyini və çıxış müddətini müəyyən edir.

Əmlak seçərkən müştərinin strategiyasına əsaslanıram. Mühafizəkar bir model arzuolunandırsa, xarici vətəndaşlar və beynəlxalq mütəxəssislər üçün uzunmüddətli kirayə təklif edən Banqkoku nəzərdən keçirmək daha yaxşıdır. Gəlirlilik və sabitlik arasında tarazlıq arzuolunandırsa, bazarın mövsümi dalğalanmalara daha az həssas olduğu Koh Samui və ya Çianq Mayı seçin. Daha aqressiv strategiyaya hazır olanlar üçün qısamüddətli kirayələrin 10-12%-ə qədər gəlir təklif etdiyi, lakin mövsümilik və tənzimləyici risklər nəzərə alınmalı olduğu Phuketi tövsiyə edirəm.

Həmçinin müştərilərimin diqqətini mülkiyyət strukturlarına və vergi optimallaşdırmasına yönəldirəm. Taylandda mənzilə birbaşa sahib olmaqdan tutmuş villa altında şirkət qeydiyyatına qədər müxtəlif strukturlar mövcuddur. Hər bir strukturun öz vergi nəticələri var və onları əvvəlcədən başa düşmək vacibdir.

Mənim üçün ağıllı strategiya tez-tez iki dünyanın birləşdirilməsini nəzərdə tutur: Avstriyanın sabitliyi və Taylandın gəlirliliyi. Vyana kapitalın qorunması və proqnozlaşdırıla bilənlik təklif edir, Phuket və ya Koh Samui isə gəlirləri artırmağa və portfelinizə həyat tərzi komponenti əlavə etməyə imkan verir. Bu balans həm ailə investorları, həm də beynəlxalq portfel quranlar üçün ən yaxşı şəkildə işləyir.

Tayland və Avstriya arasında seçim investorun məqsədlərindən asılıdır. Əgər əsas məqsəd kapitalı proqnozlaşdırıla bilən qaydalarla sabit bir yurisdiksiyada qorumaqdırsa, Avstriya daha yaxşı seçimdir. Lakin, investor regionun inkişaf edən turizmi və inkişafı ilə əlaqəli gəlir axtarırsa, Tayland daha geniş imkanlar təklif edir.

Tayland vergi yükü, giriş xərcləri və gəlirlilik potensialı baxımından qalib gəlir . Bununla belə, bu, hüquqi aspektlərə və peşəkar dəstəyə daha çox diqqət yetirməyi tələb edir. Avstriya mühafizəkar investorlar üçün təhlükəsiz bir sığınacaqdır, burada gəlirlər aşağı, lakin risklər minimaldır.

Mütəxəssis məsləhəti üç əsas qaydaya əsaslanır:

1. Asiyada təcrübəsi olan bir vəkillə işləmək vacibdir.
2. Tikinti şirkətini və əmlakın hüquqi tarixini yoxlayın.
3. İcarə idarəetmənizi və çıxış strategiyanızı əvvəldən planlaşdırın.

2030-cu il üçün proqnoz Taylanda üstünlük verir: turizmin ildə 80-90 milyon nəfərə qədər artacağı, genişmiqyaslı infrastruktur layihələri (aeroportlar, sürətli qatarlar, yollar) və daha sərt qısamüddətli icarə qaydaları ilə yanaşı, gözlənilir. Bütün bunlar əsas bölgələrdə (Phuket, Banqkok və Koh Samui) qiymətlərin artmasına səbəb olacaq, lakin daha mürəkkəb sövdələşmə strukturlaşdırması tələb edəcək.

1. Hüquqi hissə

Mülkiyyətin təsdiqlənməsi: Əcnəbilər 49% kvota daxilində bir mənzilə sahib ola və ya torpaq/villanı 30 ilə qədər müddətə icarəyə götürə bilərlər (müddətini uzatmaq imkanı ilə). Torpaq üçün daha çox SPV (özəl tərəfdaşlıq) və ya Tayland tərəfdaşı olan bir quruluş istifadə olunur.

Kondominium Kvotası: Layihədəki xarici kvotanın aşılmadığından əmin olun (əks halda satın alma mümkün olmayacaq).

Tikinti şirkəti və əmlak: layihənin hüquqi təmizliyini, icazələrin mövcudluğunu, tamamlanmış layihələrin tarixini və məhkəmə iddialarının olmamasını yoxlayın.

Müfəssəl araşdırma: Mülkiyyət sənədini (Chanote), qeydiyyatdan keçmiş yüklülükləri və ödənilməmiş vergi və ya kommunal ödənişləri yoxlamaq üçün bir vəkil tutun.

Müqavilə: müqavilənin şərtlərini diqqətlə nəzərdən keçirin – gecikmiş ödənişlərə görə cərimələr, geliştirici zəmanətləri, depozitin qaytarılması şərtləri.

2. Maliyyə hissəsi

Valyuta nəzarəti: vəsaitlər xaricdən xarici valyutada düzgün ödəniş məqsədi ilə köçürülməlidir (Xarici Valyuta Əməliyyatı Forması), əks halda əmlak əcnəbiyə qeydiyyata alınmayacaq.

Xidmət haqları: kompleksin saxlanmasının nə qədər başa gəldiyini əvvəlcədən öyrənin (adətən ayda 1-3 dollar/m²).

Təmir və mebel: Yeni tikililər çox vaxt çılpaq örtüklü və ya sadə bir görünüşə malikdir, lakin kirayə evlər üçün mebel tələb olunur. Bunun üçün büdcə hesablayın.

Vergilər:

• Kirayə gəliri – qeyri-rezidentlər üçün 15%.
• Satış zamanı – kapital mənfəəti vergisi və möhür rüsumu (5-10%).
• Mülkiyyət – minimal vergi (kadastr dəyərinin 0,01-0,1%-i), lakin xidmət haqları daha əhəmiyyətli ola bilər.

Sığorta: əmlak üçün sığorta (yanğın, daşqın, təbii fəlakətlər).

3. İdarəetmə və gəlirlilik

Kirayə modelinin seçimi: qısamüddətli (Airbnb, Booking), ortamüddətli (rəqəmsal köçərilər) və ya uzunmüddətli (ekspatlar, tələbələr).

İdarəetmə şirkəti: əmlak idarəetmə şirkəti ilə müqavilə bağlayın (komissiya adətən kirayə haqqının 20-30%-ni təşkil edir). Şirkətin təcrübəsini və rəylərini yoxlayın.

Mənfəət: Faktiki gəliri yalnız geliştiricinin sənədlərinə deyil, həm də müstəqil məlumatlara əsaslanaraq qiymətləndirin. Digər bölgələrlə müqayisə edin (Banqkok 3-6%, Phuket 7-12%, Samui 6-10%).

Mövsümilik: Nəzərə alın ki, kurort yerlərində (Phuket, Samui) gəlir mövsümdən asılı olaraq çox dəyişir.

4. Əməliyyat riskləri

Qısamüddətli icarə qaydaları: Taylandda qanunlar gündəlik icarələri məhdudlaşdırır, lakin praktikada onlar həmişə tətbiq olunmur. Yerli riskləri anlamaq və nüansları başa düşən idarəetmə şirkətləri ilə işləmək vacibdir.

Tikinti keyfiyyəti: əmlakı, xüsusən də təkrar bazarı (nəmlik, kondisionerlər, elektrik sistemləri) diqqətlə yoxlayın.

Rəqabət: kütləvi seqmentlərdə (Pattaya, Hua Hin) yüksək təklif mövcuddur ki, bu da gəlirliliyi azaldır.

İnvestisiyadan çıxmaq: Məkanın likvidliyini əvvəlcədən qiymətləndirin - Banqkok və Pxuketdə satış Pattaya və ya kiçik şəhərlərdə olduğundan daha asandır.

5. Strategiya və çıxış planı

İnvestisiya ssenarisi: strategiyanızı müəyyənləşdirin (mühafizəkar Banqkok, balanslaşdırılmış Samui/Çianq May, aqressiv Phuket).

Mülkiyyət müddəti: Əmlakı 5, 10 və ya 15 il saxlamağı planlaşdırırsınız? Bu, vergilərə və gəlirliliyə təsir göstərir.

Giriş: agentlik və ya özəl müqavilə vasitəsilə. Kurort yerlərində məruz qalma müddəti 12-18 ay çəkə bilər.

Vərəsəlik: Vəsiyyətnamənin tərtib edilməsi (Taylandda mümkündür) varislərin hüquqlarını qeydiyyata almasını asanlaşdıracaq.

Kapitalın repatriasiyası: Bütün ödənişlərin düzgün şəkildə emal olunduğundan əmin olun, əks halda pulu xaricə geri köçürmək çətin olacaq.