Səhv etmədən Fransada əmlakı necə almaq olar

2025-ci ildə Fransa daşınmaz əmlak bazarı 2023-2024-cü illərdəki yavaşlamadan sonra güclü canlanma nümayiş etdirir. Təkcə ilin birinci yarısında keçən ilin birinci yarısı ilə müqayisədə əməliyyatların sayı 12% artıb. Ölkə üzrə hər kvadratmetrin orta qiyməti 3017 avroya çatıb. Paris ən bahalı bazar olaraq qalır, qiymətlər 2025-ci ilin fevralından 0,4% artaraq 1 kvadratmetr üçün 9 420 avro təşkil edir.

Bu məqalənin məqsədi fransız daşınmaz əmlakının investisiya cəlbediciliyini müzakirə etməkdir. Bu yazıda biz əsas bazar tendensiyalarını təhlil edəcəyik, hüquqi və vergi şərtlərini qiymətləndirəcək və məqsədlərindən asılı olaraq hansı əmlak və yerlərin investorların diqqətinə layiq olduğunu müzakirə edəcəyik.

Niyə indi?

• Bazar aktivliyi artır. 2025-ci ilin ilk altı ayında əməliyyatların sayı 2024-cü illə müqayisədə 12% artıb.
• Artan premium bölgələr: Paris, Kot d'Azur və Provans sabit qiymət artımını yaşamağa davam edir.
• İcarə qaydalarına dəyişikliklər. Yeni qaydalar uzunmüddətli müqavilələri təşviq edir və qısamüddətli icarə risklərini azaldır.
• Etibarlı investisiya aktivi. Qlobal iqtisadi qeyri-sabitlik fonunda Fransa kapitalı qorumaq üçün təhlükəsiz seçim olaraq qalır.

Mənim adım Oksana Zhuşmandır. Mən təhsillə hüquqşünasam və Fransa, Avstriya və Almaniya da daxil olmaqla Aİ ölkələrində daşınmaz əmlak investisiyaları üzrə ixtisaslaşmışam. İllər ərzində mən hər mərhələdə əməliyyatları dəstəkləmişəm: əmlakın seçilməsi və hüquqi yoxlamadan tutmuş vergilərin optimallaşdırılmasına və mülkiyyət strukturuna qədər. Əsas məqsədim investisiyaları qorumaq və investisiya prosesini müştərilər üçün aydın və sərfəli etməkdir.

Fransa investorlara yüksək likvidlik, geniş əmlak seçimi və yaxşı inkişaf etmiş infrastruktur təklif edir. Parisdəki mənzillərdən və şəhərətrafı ərazilərdəki evlərdən tutmuş Alp dağ evlərinə və sahil villalarına qədər hər şeyi təklif edir. Fransa həyat tərzi investisiyalarının cəlbediciliyini nisbətən yüksək gəlir potensialı ilə birləşdirir, çünki turizm və yüksək icarə tələbi xüsusilə uzun müddət ərzində davamlı gəlir potensialı yaradır.

Avstriya isə daha stabil bazar modelinə malikdir. Risklər daha azdır, qanunvericilik daha şəffafdır və investor qaydaları daha sərtdir, kapitalın etibarlı qorunmasını təmin edir. Avstriyada kirayə gəlirləri adətən illik 2-3% ilə məhdudlaşır, lakin bu mühafizəkarlıq bazarı proqnozlaşdırıla bilən edir. Mühüm amil qiymətləri dəstəkləyən və alıcıların davamlı marağını təsdiqləyən Avstriya daşınmaz əmlakına davamlı yüksək tələbatdır. Gəlirlərin əsasən turizmdən və bazarın dəyişməsindən asılı olduğu Fransadan fərqli olaraq, Avstriyada daşınmaz əmlak kapitalın qorunması vasitəsi kimi xidmət edir. Buna görə də, daşınmaz əmlaka sərmayə qoymaq çox vaxt aqressiv pul qazanma yolu deyil, təhlükəsiz, uzunmüddətli strategiya kimi qəbul edilir.

Beləliklə, Fransa daha dinamik imkanlar axtaranlar və yüksək gəlirlər üçün riskləri qəbul etməyə hazır olanlar üçün uyğundur, Avstriya isə sabitliyi, hüquqi təhlükəsizliyi və əmlak dəyərlərində uzunmüddətli artımı qiymətləndirən mühafizəkar investorlar üçün daha yaxşıdır.

Fransa uzun müddətdir ki, Avropanın aparıcı bazarları arasında güclü mövqe tutur. Onun qanunvericilik bazası investorların hüquqlarını qoruyur və yüksək likvidliyi əmlaka alıcı və kirayəçilər tapmağa imkan verir.

Mordor Intelligence Source-a görə, Fransanın daşınmaz əmlak bazarı 2025-ci ildə 528,33 milyard dollar dəyərində qiymətləndirilir və 2030-cu ilə qədər 697,52 milyard dollara qədər artacağı proqnozlaşdırılır ki, bu da mürəkkəb illik artım tempini (CAGR) 5,92% təşkil edir.

Fransanın daşınmaz əmlak bazarı yetkin və sabit hesab olunur: şəffaf əməliyyat qaydaları qurulur, hüquq sistemi investorların maraqlarını etibarlı şəkildə qoruyur. Nəticədə, Fransada daşınmaz əmlak kifayət qədər likviddir. Bu, xüsusilə böyük şəhərlərdə və məşhur kurortlarda nəzərə çarpır, burada əmlak nadir hallarda uzun müddət bazarda qalır, tez bir zamanda yeni sahiblər və ya kirayəçilər tapır.

Fransada münasib qiymətə mənzil almaqda maraqlı olan müştərilərlə iş təcrübəmizdə biz tez-tez Parisətrafı ərazilərdə, eləcə də Kot d'Azurda kiçik mənzillərdə olan variantları nəzərdən keçirirdik. Nisbətən aşağı qiymətlərə baxmayaraq, bu əmlaklar, ilk növbədə, uzunmüddətli kirayələrə sabit tələbat sayəsində yaxşı gəlirlər nümayiş etdirdi.

PwC və Dünya Bankının son analitik hesabatlarına görə, Fransa daşınmaz əmlak əməliyyatlarının təhlükəsizliyi və mülkiyyət hüquqlarının qorunması baxımından ardıcıl olaraq Avropa liderləri arasında yer alır. Üstəlik, ölkənin ən böyük şəhərlərində kirayə gəlirləri Avropa İttifaqı üzrə orta göstəricini üstələyir və təxminən 4-5%-ə çatır.

Bir çox investor hüquqi müdafiənin əhəmiyyətini düzgün qiymətləndirmir. Mən həmişə müştərilərə tövsiyə edirəm ki, aldıqları əmlakın hüquqi yoxlanılmasına xüsusi diqqət yetirsinlər və xüsusilə də Fransada kirayə məqsədilə mənzil alarkən müstəsna olaraq nüfuzlu agentlər və notariuslarla işləsinlər.

Fransa nisbətən yüksək gəlirləri, sabitliyi və proqnozlaşdırıla bilənliyi və bir çox alıcılar üçün cəlbedici olan həyat tərzini özündə birləşdirir.

Paris və Fransanın cənubu ənənəvi olaraq Fransada daşınmaz əmlak investisiyası üçün əsas istiqamətlər olaraq qalır. Onların cəlbediciliyi yüksək likvidlik, sabit tələbat və həm yerli, həm də xarici alıcılar tərəfindən bəyənilən fərqli həyat tərzinin birləşməsindən qaynaqlanır.

Paris sabit kirayə gəliri və uzunmüddətli kapital artımı axtaran investorlar üçün xüsusilə cəlbedicidir. Kot d'Azur və Provans isə investisiyaları regionun nüfuzu və turizm potensialı ilə birləşdirməyə çalışanları cəlb edir.

• Paris Avropanın ən böyük biznes və turizm mərkəzidir və yüksək likvidlik səviyyəsinə malikdir.
• Côte d'Azur və Provence villalara tələbat olan premium bölgələrdir. Həmçinin sabit mövsümi tələb və xarici investorların davamlı marağı var.

Hətta bu ərazilərdə nisbətən aşağı qiymətə malik mülklər də əhəmiyyətli gəlir əldə edə bilər. Məsələn, mənim müştərilərimdən biri Nitsada kiçik bir villa aldı: ilkin məqsəd Fransada münasib qiymətə ev tapmaq olsa da, kirayədən əldə olunan gəlir yalnız ilk iki turizm mövsümündəki sərmayəni tam kompensasiya etdi.

Fransa ümumilikdə Avropanın ən sabit və cəlbedici bazarlarından biri statusunu qoruyub saxlayır. Notaires de France-a görə, 2024-cü ilin aprelindən 2025-ci ilin aprelinə qədər ölkədə 892.000 əmlak satılıb ki, bu da əvvəlki ildən 50.000 çoxdur. Evin orta qiyməti hər kvadratmetr üçün təxminən 2953 avroya çatdı.

Bazar tarixi göstərir ki, o, ciddi böhranlara tab gətirə bilir. Məsələn:

• 2008–2010: Böyük şəhərlərdə mövcud mənzil qiymətləri orta hesabla 10-12% azalıb. Uzunmüddətli kirayələrə davamlı tələbat səbəbindən tədricən bərpa baş verdi.
• 2020–2021: COVID-19 pandemiyası zamanı karantinlar və turizm məhdudiyyətləri turizm bölgələrində mülklərə marağın azalmasına səbəb oldu. Bununla belə, daxili tələbat, xüsusən də yeni evlərə olan tələbat bazarı dəstəklədi.

Fransanın daşınmaz əmlakı tarixən iqtisadi böhranlara davamlılıq nümayiş etdirib. Fransada sərfəli qiymətə ev almaq istəyən investorlar üçün daxili tələbatın güclü olduğu regionlarda seçimlər axtarmaq məntiqlidir.

Ən yaxşı nümunə: müştərilərimdən biri 2020-ci il böhranından dərhal sonra Provansda kiçik bir ev aldı. 2022-ci ilə qədər uzunmüddətli icarə gəliri ona sərmayəsini tam şəkildə geri qaytarmağa imkan verdi.

Böyük şəhərlərdə (Paris, Lion və Kot d'Azur) qiymətlər davamlı olaraq ildə 3-5% artıb. Bununla belə, mövcud bazar yeni tikilən sektordan daha yavaş böyüdü və kapital artımı üçün Fransada əmlak almaq istəyən investorlar üçün əlavə imkanlar açdı.

Hətta Fransanın axtarılan bölgələrindəki ən münasib əmlaklar çox vaxt likvid olaraq qalır və sabit kirayə gəliri yaradır.

Başa düşmək lazımdır ki, ölkə bazarı yüksək dərəcədə regional şaxələnmişdir və əmlak seçimi birbaşa investisiya strategiyasından asılıdır.

• Paris : mədəniyyət mərkəzi; birdən üç otaqlı mənzillər üçün 350.000 avrodan 900.000 avroya qədər mənzil; €1,2 milyondan başlayan premium penthauslar. Airbnb vasitəsilə qısamüddətli icarələr illik 4-5% gəlir gətirir.
• Lyon : universitet və sənaye mərkəzi; €250.000-dən €600.000-a qədər mənzillər, €700.000-dan böyük mənzillər. Tələbələr və peşəkarlar arasında məşhur uzunmüddətli kirayələr.
• Marsel : böyük turist axını olan liman şəhəri; evlər €180,000 ilə €450,000 arasında dəyişir, dənizkənarı evlər isə 500,000 avrodan başlayır. Yay kirayələri 5-6% gəlir gətirir.
• Côte d'Azur : €300,000-dan mənzillər, €1 milyondan villalar. Mövsümi icarələr yüksək likvidliklə xüsusilə gəlirlidir.
• Bordo : €220,000-dən €550,000-a qədər mənzillər, €400,000-dan evlər. Bölgə davamlı olaraq bahalaşır və tələbələr və investorlar arasında tələb olunur.
• Tuluza : €200,000-dan €450,000-a qədər mənzillər, €400,000-dan evlər. Aviasiya və İT sənayesinin inkişafı sayəsində məşhur uzunmüddətli icarələr.
• Alp dağları : 250.000 avrodan başlayan mənzillər, 1 milyon avrodan başlayan dağ evləri. Qış turistləri arasında populyar olan mövsümi kirayələr sabit gəlir gətirir.

Əməliyyatların 60%-dən çoxu mövcud evləri əhatə edir. Şəhər mərkəzlərində və şəhərətrafı qəsəbələrdə mənzillər və evlər həm kirayə, həm də təkrar satış üçün tələb olunur.

Yeni inkişaflar , ilk növbədə, böyük şəhərlərdə və sahillərdə populyar olaraq qalır. Onların üstünlüklərinə müasir planlar və vergi güzəştləri (məsələn, Pinel proqramı) daxildir. Qiymətlər 250.000 avrodan 700.000 avroya qədər, premium mülklər isə 1 milyon avrodan başlayır.

Mənzillər və studiyalar , xüsusən Paris, Lion və Kot d'Azurda qısamüddətli kirayə (Airbnb) üçün idealdır. Orta gəlirlilik illik 4-5% təşkil edir.

Dağ evləri və villalar Alp dağlarında və ölkənin cənubunda ən populyardır. Qiymətlər 250.000 avrodan başlayır, premium mülklər isə 1 milyon avroya çatır. Turizm bölgələrində yüksək mövsümi gəlir əldə edirlər.

Xarici alıcılar Fransanın təkrar daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatların ümumi həcminin cəmi 2%-ni təşkil edir, lakin onlar turizm bölgələrində premium mülklərə davamlı tələbat yaradırlar.

Əsas millətlər:

• Belçikalılar əcnəbilərin iştirak etdiyi əməliyyatların təxminən 20%-ni təşkil edir. Onlar ən çox Var bölgəsində və Provence-Alp-Kot d'Azurda (PACA) aktivdirlər.
• İngilislər, təxminən 17% ilə Dordogne və PACA-ya üstünlük verirlər. Onların orta alış büdcəsi təxminən 500.000 avrodur.
• Xarici əməliyyatların 25%-ə qədəri Parisdə amerikalılar liderdir. Orta büdcə təxminən 715.000 avrodur. Onlar Kot d'Azura da maraq göstərirlər.
• Hollandiya - 2022-ci ildən 2025-ci ilə qədər fəaliyyət artımı +45% təşkil edib. Onların seçimi təxminən €298,000 orta büdcə ilə Creuset və Haute-Savoiedir.
• Almanlar ənənəvi olaraq Var və Elzasda 400.000-600.000 avroya əmlak alırlar.
• Paris və Kot d'Azurdakı sövdələşmələrin 10%-ə qədəri çinli investorların payına düşür. Onların büdcələri çox vaxt 1.000.000 avronu keçir.
• Parisdəki xarici əməliyyatların təxminən 12%-i livanlıların payına düşür. Onlar paytaxtın əsas yerlərindəki prestijli mülklərə üstünlük verirlər.

Fransızlar uzunmüddətli bazar sabitliyi üçün möhkəm zəmin yaradan ilkin mənzillərə fəal şəkildə sərmayə qoyurlar.

Daxili tələbatın xüsusiyyətləri:

• böyük şəhərlərin ətraflarında kiçik mənzillər və evlər məşhurdur;
• mənzillərə Kot d'Azurda, eləcə də Paris, Lion, Bordoda tələbat var;
• mənzil təkcə yaşamaq üçün deyil, həm də kirayə gəliri mənbəyi kimi alınır;
• Meqapolislərdə daxili tələb çox vaxt təklifi üstələyir, xüsusən də müasir planlara malik yeni tikililər seqmentində.

Fransada daşınmaz əmlak alarkən yerli və xarici alıcıların maraqları arasındakı tarazlığı nəzərə alın. Bu birləşmə, turist axını müvəqqəti olaraq azalsa belə, yüksək likvidlik və sabit gəlir təmin edir.

Mülkiyyət strukturunun seçimi birbaşa investorun məqsədlərindən, büdcəsindən və strategiyasından asılıdır. Fransada daşınmaz əmlaka sərmayə qoymağın bir neçə əsas üsulu var, hər birinin öz üstünlükləri və məhdudiyyətləri var.

Ən sadə variant. Mürəkkəb hüquqi strukturlar olmadan əmlakı birbaşa idarə etmək istəyən fərdi investorlar və ya tərəfdaşlar üçün uyğundur.

Nümunə: Müştəri uzunmüddətli kirayə üçün Lionda öz adına 320.000 avro dəyərində mənzil aldı. Gəlir illik təxminən 4% təşkil edirdi, idarəetmə isə yerli daşınmaz əmlak agentliyi tərəfindən həyata keçirilirdi.

Ailələr və kiçik investor qrupları arasında məşhur olan birgə mülkiyyət forması. O, mülkiyyət paylarının bölüşdürülməsini və mirasın ötürülməsini asanlaşdırır.

SCI-nin üstünlükləri:

• bir obyektə eyni anda bir neçə iştirakçı tərəfindən sahiblik imkanı;
• əmlakın vərəsəlik yolu ilə asanlıqla ötürülməsi;
• müəyyən hallarda vergi güzəştləri.

Qüsurlar:

• Hər il məcburi mühasibat uçotu və hesabat;
• birbaşa mülkiyyətlə müqayisədə daha mürəkkəb qeydiyyat proseduru.

Nümunə: Bir ailə SCI vasitəsilə Kot d'Azurda villa almağa qərar verdi, payları valideynlər və uşaqlar arasında bölüşdürdü. Bu, idarəetməni sadələşdirdi və miras məsələlərini əvvəlcədən həll etdi.

Fransada daşınmaz əmlakı birbaşa idarə etmədən gəlir əldə etmək istəyənlər üçün xüsusi fondlar var:

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) – müntəzəm gəlir ödənişləri ilə yaşayış və kommersiya daşınmaz əmlakına investisiyalar.
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) daşınmaz əmlaka investisiyaları maliyyə alətləri ilə birləşdirməyə imkan verən daha çevik strukturdur.

Nümunə: Bir müştəri Parisdə ofis binaları və yaşayış kompleksləri üzrə ixtisaslaşan SCPI-yə 200.000 avro investisiya qoydu. Orta illik gəlirlilik 4,2% təşkil edib.

Başqa bir seçim, bir neçə investor arasında səhmlərdə əmlak almaqdır. Bəzi hallarda vergiləri optimallaşdırmaq və vərəsəlik prosedurlarını sadələşdirmək üçün trastlardan və xüsusi ailə strukturlarından istifadə olunur. Bununla belə, bu cür əməliyyatlar ixtisaslı hüquqi dəstək və iştirakçılar arasında şəffaf razılaşmalar tələb edir.

Fransada qeyri-rezidentlər üçün heç bir hüquqi maneə yoxdur. Xarici vətəndaşlar Fransada sərbəst şəkildə ev, mənzil və ya hər hansı digər daşınmaz əmlak ala bilərlər.

Əsas Xüsusiyyətlər:

• Əcnəbilərin məhdudiyyətsiz daşınmaz əmlak almaq, icarəyə vermək və satmaq hüququ var;
• obyektlərin sayı və ya qiymətində məhdudiyyət yoxdur;
• Satın almaq üçün sizə yaşayış icazəsi və ya vətəndaşlıq lazım deyil; pasport kifayətdir.

Fransada daşınmaz əmlakın alınması hüquqi prosedurlara diqqətli yanaşma tələb edir. Mülk mükəmməl görünsə belə, lazımi araşdırmanın aparılmaması maliyyə risklərinə səbəb ola bilər.

1. NIF (Numéro d'Identification Fiscale) əldə etmək bütün alıcılar, o cümlədən xaricilər üçün tələb olunan vergi identifikasiya nömrəsidir.
2. Notariusun seçilməsi – Fransada notarius əməliyyatın məcburi iştirakçısıdır; onun qanuniliyinə və mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatına zəmanət verir.
3. Compromis de vente – ilkin alqı-satqı müqaviləsi, imzalandıqdan sonra adətən qiymətin 5-10%-i məbləğində depozit ödənilir.
4. Acte de vente notarius tərəfindən imzalanmış son aktdır. Qeydiyyatdan keçdikdən sonra alıcı tam mülkiyyətçi olur.

Müştərilərimdən biri 7% depozitlə Compromis de Vente müqaviləsi imzalayaraq Parisdə mənzil aldı. Notarius sənədləri hərtərəfli yoxladıqdan sonra Acte de Vente sənədini verib və əmlak dərhal icarəyə hazır olub.

Fransada əməliyyatın notarial qaydada təqdim edilməsi qanunla məcburidir. Notarius əməliyyatın hüquqi bütövlüyünün təmin edilməsində əsas rol oynayır: onlar başlığı yoxlayır, hər hansı yüklülükləri və borcları müəyyən edir, Compromis de vente və Acte de vente və sonra mülkiyyətin ötürülməsini Publicité Foncière Xidmətində . Bundan əlavə, notarius həm alıcının, həm də satıcının maraqlarının qorunmasını təmin edərək vergi və rüsumları hesablayır.

Agent bir qədər fərqli rol oynayır: əmlakları seçir, onların bazar dəyərini qiymətləndirir, baxışları təşkil edir və danışıqlar aparır, lakin notariusu əvəz edə bilməzlər.

Nümunə üçün sizə bir misal verim: Almaniyadan olan bir müştəri Fransız Rivierasında mənzil almaq istəyirdi. Agent qiymətin 5% azaldılması ilə bağlı danışıqlara kömək etdi və notarius əməliyyatın tam nəzərdən keçirilməsini təmin etdi və mülkiyyət hüququnu qeydə aldı.

• Kənd yerlərində və kiçik Fransız kəndlərində tarixi dəyəri olan evlər çox yayılmışdır. Bununla belə, onlar xüsusi diqqət tələb edən servitutlar və ya borclarla yüklü ola bilərlər.
• Kot d'Azur və ya Alp dağları kimi kurortlarda ikinci əl kirayə evlər və kondominium mənzillər çox yayılmışdır. Kommunal ödənişləri və əmlakın idarə edilməsi qaydalarını nəzərə almaq vacibdir.

Müştəri €180,000-a Fransanın kəndlərində ev alıb. İlk baxışdan əmlak mükəmməl görünürdü, lakin yoxlama zamanı mən ödənilməmiş torpaq vergisi və kommunal ödənişləri aşkar etdim. Yoxlama olmasaydı, alıcı bir neçə min avro dəyərində gözlənilməz xərclərlə və əmlakın qeydiyyatı ilə bağlı çətinliklərlə üzləşəcəkdi.

Fransa qanunları vəkalətnamə ilə Fransada daşınmaz əmlakın alınmasına icazə verir. Bu, əməliyyatda şəxsən iştirak edə bilməyən xarici investorlar üçün xüsusilə əlverişlidir.

ABŞ-dan olan müştəri uzaqdan Lionda mənzil almaq qərarına gəlib. Mən əməliyyatı başdan-ayağa dəstəklədim: notariusda sənədlərin imzalanmasını, depozitin ödənilməsini, mülkiyyət sənədinin qeydiyyatını təşkil etdim. Nəticədə, müştəri Fransaya şəxsən səfər etmədən əməliyyat uğurla bağlandı.

Fransada hər hansı bir əmlak almazdan əvvəl diqqətlə yoxlamaq vacibdir:

• vergi borclarının olması;
• torpağın hüquqi vəziyyəti və mümkün yüklülüklər;
• əmlakın hüquqi təmizliyi (mülkiyyət hüququ, hüquqi mübahisələrin olmaması).

Provansda bir ev alarkən maraqlı bir hadisə baş verdi. Əmlakın yoxlanılması zamanı məlum olub ki, torpağın bir hissəsi satıcıya deyil, bələdiyyəyə məxsusdur. Sərhədləri tənzimlədikdən sonra müştəri heç bir torpaq sahəsini itirmə riski olmadan əmlakı ala bildi.

Son addım əmlakın Service de Publicité Foncière (İctimai Əmlak Xidməti ) ilə qeydiyyatdan keçməsidir. Yalnız bu prosedurdan sonra əmlak alıcı üçün qanuni olaraq təmin edilir. Notariusla aktın imzalanması vacibdir, lakin qeydiyyat sahibini üçüncü şəxslərin potensial iddialarından qoruyur.

Fransada daşınmaz əmlakın alınması təkcə əmlakın qiymətini deyil, həm də əvvəlcədən nəzərə alınması vacib olan əlavə xərcləri əhatə edir. Vergi və ödənişlərin düzgün planlaşdırılması investorlara pula qənaət etməyə və gözlənilməz xərclərdən qaçmağa imkan verir.

Fransada daşınmaz əmlak almaq təkcə əmlakın qiymətini ödəməyi deyil, həm də vergi və rüsumların uçotunu əhatə edir. Bu xərclərin düzgün planlaşdırılması xoşagəlməz sürprizlərdən qaçmağa kömək edir.

• Taxe foncière illik əmlak vergisidir. Onun miqdarı əmlakın ölçüsündən, yerindən və növündən asılıdır.
• Yaşayış vergisi yaşayış vergisidir. 2023-cü ildən bəri, ilkin yaşayış yerləri üçün demək olar ki, tamamilə ləğv edildi, lakin ikinci evlərə, xüsusən də turizm bölgələrində tətbiq olunmağa davam edir.

Misal: Müştəri €180.000-a kənd yerində ev alıb. İllik əmlak vergisi təqribən 1200 avro təşkil edirdi, yaşayış vergisi isə mövcud vergi güzəştləri sayəsində praktiki olaraq sıfır idi.

• möhür rüsumu ( taxes de publicité foncière ) 5,09%-dən 5,8%-ə qədər dəyişir və bəzi hallarda alınmış əmlakın dəyərinin 8,9%-nə çata bilər.
• Beş ildən az müddət əvvəl istifadəyə verilmiş yeni binalar üçün bu ödəniş xeyli aşağıdır – təxminən 2-3%.
• Agent komissiyaları 2% ilə 6% arasında dəyişir və adətən satıcı tərəfindən ödənilir.
• Notarius rüsumları əmlakın dəyərindən asılıdır və vergilər və məcburi ödənişlər daxildir.

Ümumilikdə, yenidən satılan evin alınması xərcləri adətən evin dəyərinin təxminən 7-10%-ni təşkil edir.

Beş ildən az olan yeni bina alındıqda əlavə 20% ƏDV tutulur. Bu, bütün növ yeni əmlaklara – mənzillərə, evlərə və mənzillərə tətbiq edilən standart tarifdir.

Bununla belə, müəyyən kateqoriyalı alıcılar üçün üstünlüklər var:

• gənc ailələr və ilk dəfə ev alanlar qismən faiz endiriminə arxalana bilərlər;
• Bəzi bölgələrdə (əsasən Fransanın cənubunda və böyük şəhərlərin ətraflarında) vergi yükünü azaldan yeni binaların alınması üçün təşviq proqramları mövcuddur;
• Sosial mənzil və ya kirayə proqramlarına investisiya əlavə vergi güzəştləri təklif edə bilər.

Bundan əlavə, yeni inkişaflar üçün qeydiyyat rüsumları mövcud evlərə nisbətən əhəmiyyətli dərəcədə aşağıdır və əmlak qiymətinin cəmi 0,7%-ni təşkil edir. Bu, xərcləri optimallaşdırmaq istəyənlər üçün yeni layihələrə investisiya qoymağı xüsusilə cəlbedici edir.

Fransada IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) əmlak vergisi yalnız ölkə daxilində vergi tutulan əmlakı hər il yanvarın 1-nə 800.000 avrodan çox olan sahiblər tərəfindən ödənilir. Xarici investorlar üçün xüsusi qayda tətbiq olunur: yalnız Fransada yerləşən əmlak nəzərə alınır. Fransa ilə sahibin vergi rezidenti olduğu ölkə arasında vergi müqavilələrinin müddəaları tətbiq edilir.

Vergitutma obyektlərinə aşağıdakılar daxildir:

• mənzillər, evlər, habelə köməkçi binalar (qarajlar, zirzəmilər, dayanacaqlar);
• tarixi abidə statusuna malik tikililər;
• tikilməkdə olan obyektlər;
• kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlar, inkişaf üçün torpaqlar və digər abad olmayan ərazilər;
• Fransada daşınmaz əmlaka sahib olan şirkətlərin səhmləri.

Aşağıdakılar vergiyə cəlb edilmir:

• uzunmüddətli icarəyə verilmiş kənd torpaqları;
• meşələr və bağlar;
• peşəkar daşınmaz əmlakın müəyyən kateqoriyaları.

Nümunə üçün bir misala baxaq. Fransada daşınmaz əmlakın bazar dəyəri 1,4 milyon avrodursa, vergi bazası mütərəqqi şkala ilə hesablanır. Bu o deməkdir ki, dəyərin müxtəlif hissələri müxtəlif dərəcələrlə vergiyə cəlb olunur:

• ilk 800.000 avro vergidən azaddır;
• 800.000 avrodan 1.3 milyon avroya qədər olan məbləğlər 0.5% dərəcəsi ilə vergiyə cəlb edilir (yəni 0.5% dərəcəsi ilə 500.000 avro);
• 1,3 milyon avrodan 1,4 milyon avroya qədər olan məbləğ 0,7% dərəcəsi ilə vergiyə cəlb olunur (yəni 0,7% dərəcəsi ilə 100,000 avro).

Fransada kirayə məqsədilə daşınmaz əmlak almaq istəyənlər üçün LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) adlı xüsusi vergi rejimi mövcuddur. O, əşyalı əmlak sahibləri üçün nəzərdə tutulmuşdur və vergi yükünü əhəmiyyətli dərəcədə azaltmağa imkan verir.

LMNP-nin üstünlükləri:

• əmlakın və mebelin dəyərini amortizasiya etmək və bununla da vergi tutulan gəliri azaltmaq imkanı;
• Ümumi vergitutmanı azaldan gəlirin biznes gəliri (BIC) kimi təsnifləşdirilməsi;
• daha sərfəli optimallaşdırma üçün bir çox əmlakdan əldə edilən gəliri birləşdirmək imkanı.

Müştərilərimdən biri Airbnb vasitəsilə sonradan kirayə vermək üçün Parisdə 450.000 avroya mənzil aldı. LMNP rejiminin tətbiqi ona vergi tutulan gəlirini ildə 35.000 avrodan 20.000 avroya qədər azaltmağa imkan verdi və əmlakın xalis gəlirini əhəmiyyətli dərəcədə artırdı.

İnvestorlar tez-tez Fransanı Avstriya ilə müqayisə edirlər. Avstriya daşınmaz əmlak bazarı şəffaf prosedurlara, yüksək likvidliyə və sabitliyə görə qiymətləndirilir ki, bu da onu daha proqnozlaşdırıla bilən edir. Fransa isə premium mülklər əldə etmək və sərmayəni şəxsi həyat tərzi ilə birləşdirmək imkanı ilə investorları cəlb edir. Bununla belə, burada vergi yükü və bununla bağlı qeydiyyat xərcləri daha yüksəkdir.

Fransada daşınmaz əmlakın alınması özlüyündə yaşayış icazəsi hüququ vermir. Bununla belə, başqa səbəblərdən viza və ya yaşayış icazəsi üçün müraciət edərkən ev sahibi olmaq müsbət amil sayıla bilər.

Passeport Talent proqramı sizə Fransada işləmək, sosial təminatdan yararlanmaq və beş ildən sonra vətəndaşlıq üçün müraciət etmək imkanı verir. Müraciət etmək üçün sadəcə olaraq:

• Mövcud bir Fransız şirkətinə 300.000 avrodan investisiya qoyun;
• İnnovativ startaplar da daxil olmaqla 30.000 avro nizamnamə kapitalı ilə öz biznesinizi açın.

Fransada işləmədən yaşamağı planlaşdıranlar üçün ziyarətçi vizası mövcuddur. Onu əldə etmək üçün tələblərdən biri icarəyə götürülmüş və ya mülkiyyətdə olan evə sahib olmaqdır. Bu viza Fransada tətil və ya kirayə məqsədi ilə ev alan əcnəbilər üçün ən yaxşı seçimdir.

Yalnız daşınmaz əmlakın alınması yolu ilə əldə edilən klassik Aİ yaşayış icazəsi Buna görə də, Fransada daşınmaz əmlak alqı-satqısı yolu ilə yaşayış icazəsi almaq mümkün deyil, ancaq biznes və investisiya yolu ilə yaşayış icazəsi ala bilərsiniz. Digər tərəfdən Avstriyada D-kartları və Self-Sufficiency mövcuddur ki, bu da sabit gəliriniz və mənziliniz olması şərti ilə biznesə investisiya qoymadan yaşayış icazəsi əldə etməyə imkan verir.

1. 2024-cü ilin mart ayından etibarən Passeport Talent proqramının adı rəsmi olaraq Talent Yaşayış İcazəsi olaraq dəyişdirilib , lakin yaşayış icazəsi almaq üçün şərtlər eyni qalır.
2. , o cümlədən Aİ Mavi Kartı üçün müraciətlərə baxılma müddətini azaldıb
3. Xüsusilə investisiya proqramları üzrə investisiyalar üçün vəsaitlərin mənşəyinin qanuniliyinə dair yoxlamalar gücləndirilib
4. Ziyarətçi vizaları üçün yeni minimum gəlirin yoxlanılması tələbləri müəyyən edilmişdir. 2025-ci ildən başlayaraq bu tələb Fransa minimum əmək haqqına (SMIC) ekvivalent gəlir sübutu ilə əlavə olunacaq – bir nəfər üçün ayda təxminən 1450 avro.

Fransanın kirayə bazarı ciddi şəkildə tənzimlənir. Və məhsuldarlığa gəldikdə, onlar bölgədən və kirayə növündən asılı olaraq çox dəyişir.

Parisdə və turizm bölgələrində qısa müddətli kirayələr xüsusilə populyardır, lakin əhəmiyyətli məhdudiyyətlər var: əmlakın şəhər meriyasında məcburi qeydiyyatı və əsas yaşayış yerinin icarəyə verilməsi üçün ildə 120 gündən çox olmayan limit.

Müştərilərimdən biri Airbnb-də kirayə vermək üçün 480.000 avroya mənzil aldı. Biz əmlakı rəsmi olaraq qeydiyyata aldıq və müəyyən edilmiş məhdudiyyətlər çərçivəsində icarə strategiyasını hazırladıq. Nəticədə əldə edilən gəlir illik təxminən 3% təşkil edirdi ki, bu da ilkin gözləniləndən aşağı olsa da, tamamilə qanuni və cəriməsiz idi.

Uzunmüddətli icarələr daha sabit və proqnozlaşdırıla biləndir, lakin ev sahibi icarəçinin əhəmiyyətli müdafiəsi ilə üzləşir. Buna görə də, icarəçinin dəyişdirilməsi yalnız qanun çərçivəsində mümkündür, məcburi xəbərdarlıq və icarə artımları məhdudlaşdırılır.

Müştərim Fransanın kəndlərində 320.000 avroya ev aldı və uzunmüddətli icarə müqaviləsi imzaladı. Rəhbərliyin minimal iştirakı ilə gəlir illik təxminən 4% təşkil edirdi.

Əmlakın idarə edilməsi xidmətləri xüsusilə xarici investorlar üçün aktualdır. Onlar təmin edir:

• kirayəçilərin seçilməsi;
• ödənişlərə nəzarət;
• texniki qulluq və təmir.

İdarəetmə şirkətinin komissiyaları adətən icarə gəlirinin 8-12%-i və ya hər mövsüm üçün sabit məbləğ arasında dəyişir (məsələn, qısamüddətli icarələr üçün).

Fransa və Avstriyada daşınmaz əmlak investisiyalarının gəlirləri nisbətən aşağı olaraq qalır. Bununla belə, ölkələr arasındakı fərqlər aydındır:

• Avstriya daha çox sabitlik və likvidlik təmin edir;
• Fransa sərmayəni mənzildən şəxsi istifadə və premium həyat tərzi ilə birləşdirmək istəyənlər üçün cəlbedici olaraq qalır.

Sabitlik və minimal risk axtaran investor üçün Avstriyaya üstünlük verilir. Daşınmaz əmlakı şəxsi həyat tərzi layihəsinin bir hissəsi kimi düşünənlər üçün Fransa daha cəlbedici seçimdir.

Fransa təkcə Paris və Kot d'Azur deyil. İnvestisiya və ya şəxsi yaşayış üçün region seçərkən məqsədinizi anlamaq vacibdir: kirayə gəliri əldə etmək, şəxsi istifadə üçün ev almaq, uzunmüddətli kapitallaşma və ya daha sakit həyat üçün kəndə köçmək.

Paris - premium seqment və sabit likvidlik

Fransanın paytaxtı ölkənin ən böyük maliyyə və mədəniyyət mərkəzi olaraq qalır. Parisin mərkəzində və biznes rayonlarının yaxınlığındakı mənzillərə əcnəbilər, tələbələr və korporativ kirayəçilər tərəfindən davamlı tələbat var. Hətta böhran dövründə də Paris daşınmaz əmlakı sahiblərinə proqnozlaşdırıla bilən gəlir gətirir.

• Mənzil qiymətləri: şəhərin mərkəzində hər m² üçün €10,000-€15,000, şəhərətrafı ərazilərdə 7000-€9,000/m².
• Ekologiya: şəhər infrastrukturu, parklar, Sena çayı və yaşıl ətraf ərazilərə çıxış.
• Gəlirlilik: uzunmüddətli icarə üçün illik 2-3%.

Côte d'Azur - prestijli həyat tərzi və yüksək giriş maneəsidir

Nitsa, Kann və Antiblər əmlakın əsasən mövsümi tətil icarələri üçün tələb olunduğu şəhərlərdir. Yay kirayələri tapmaq asandır və premium mənzillər sahiblərinə əhəmiyyətli gəlir gətirir.

• Mənzil qiymətləri: Kann və Nitsada hər m² üçün 8 000-€ 12 000, regionun daha az populyar şəhərlərində m² üçün 6 000 - 8 000 avro.
• Ekologiya: mülayim Aralıq dənizi iqlimi, dəniz və yaşıllıqların bolluğu.
• Gəlirlilik: Qısa müddətli icarələr üçün mövsümdə 4-6%.

Lyon biznes və tələbə mərkəzidir

Lyon Fransanın aparıcı biznes və universitet mərkəzlərindən biridir. Onun böyük kampusları və ofis parkları sabit kirayə tələbini təmin edir.

• Mənzilin qiyməti: m² üçün təxminən € 5.000.
• Ətraf mühit: Parisdən daha yaxşıdır; şəhər yaşıl parkları və qastronomik mədəniyyəti ilə məşhurdur.
• Gəlirlilik: uzunmüddətli icarə üçün illik 3-4%.

Bordo şərab sənayesi və turizm şəhəridir

Şəhər turistləri və işgüzar immiqrantları fəal şəkildə cəlb edir. Mərkəzi hissədə və şərab rayonlarının yaxınlığında daşınmaz əmlaka davamlı tələbat var.

• Mənzilin qiyməti: m² üçün təxminən €4500.
• Ətraf mühit: Garonne çayı, tarixi mərkəz, üzüm bağları və gəzinti sahələri.
• Mənfəətlilik: illik 3-4%.

Tuluza - kosmos və aviasiya mərkəzi

Tuluza Avropanın aerokosmik sənayesində liderdir. Airbus qərargahının yerləşdiyi yer, peşəkarlar və tələbələr arasında mənzilə əhəmiyyətli tələbat yaradır.

• Mənzilin qiyməti: hər m² üçün təxminən € 4,000.
• Ekologiya: mülayim iqlim, Pireneylərə yaxınlıq, yaşıl ərazilər.
• Mənfəətlilik: illik 3-4%.

Alp dağları (Chamonix, Meribel) - qış idman mərkəzi

Fransız Alp dağları qış turizm mərkəzidir. Mənzillər və dağ evləri xüsusilə yüksək mövsümdə, kirayə qiymətləri pik həddə çatdıqda məşhurdur.

• Mənzil qiymətləri: məşhur kurortlarda hər m² üçün €6,000-€12,000.
• Ekologiya: dağ havası, xizək enişləri, göllər və gözəl mənzərələr.
• Gəlirlilik: mövsümdə 5-7%, mövsümdənkənarda 3% -ə qədər.

Kənd Fransa likvidliyi aşağı olan sakit bir ərazidir.

Ölkənin kənd rayonları ucuz qiymətləri və ekoloji mühiti ilə cəlbedicidir. Kənd evləri daha rahat həyat tərzi axtaranlar və ya aqroturizm variantlarını araşdıranlar arasında populyardır.

• Mənzil xərcləri: regiondan asılı olaraq hər m² üçün € 1200–2500€.
• Ekologiya: təmiz təbiət, meşələr, çaylar və ənənəvi kənd həyatı.
• Mənfəətlilik: illik 1-2%.

İnvestorlar qiymət meyllərinə xüsusi diqqət yetirməlidirlər. Mövcud daşınmaz əmlak seqmenti 2021 və 2024-cü illər arasında müşahidə olunan tənəzzüldən tədricən bərpa olunur. Eyni zamanda, yeni tikililər bazarı digər üstünlükləri də nümayiş etdirir: əmlaklar keyfiyyət zəmanəti ilə satılır və fərdi plan həllərini həyata keçirmək imkanı təklif edir. İkinci evlərin alınması ilə bağlı regional məhdudiyyətlər də nəzərə alınmalıdır. Bu cür tədbirlər yerli hakimiyyət orqanları tərəfindən mənzil çatışmazlığını aradan qaldırmaq və əlçatanlığı yaxşılaşdırmaq üçün həyata keçirilir.

Bu gün əməliyyatların təxminən 90%-i təkrar bazarda baş verir. Bu, alıcıların tarixi memarlığa, mərkəzi yerlərə və mövcud infrastruktura verdiyi qiymətlə izah olunur. Parisdəki Haussmann tipli binalar və digər böyük şəhərlərdəki oxşar binalar yüksək icarə potensialı və yaxşı likvidlik təklif etməklə xüsusilə məşhurdur.

Köhnə evlərin özünəməxsus üslubu var, lakin çox vaxt ciddi investisiya tələb edir:

• Elektrik və santexnika sistemləri tez-tez tam modernləşdirmə tələb edir;
• Enerji səmərəliliyi müasir standartlara cavab vermir və bu, texniki xidmət xərclərini artırır.

İpucu: Köhnə ev alarkən, əmlakın dəyərinin təxminən 10-20%-i qədər təmir işləri üçün əvvəlcədən büdcə ayırmalısınız.

Yeni binalar daha kiçik bazar payına malikdir, lakin öz üstünlüklərinə malikdir:

• azaldılmış notariat rüsumları (təkrar mənzil üçün 7-8% əvəzinə 2-3%);
• mümkün vergi güzəştləri, o cümlədən əmlak vergisindən müvəqqəti azadolma;
• kommunal xərcləri azaldan müasir enerji səmərəliliyi standartlarına (RT 2012 və RE 2020) uyğunluq;
• tərtibatçıdan zəmanətlər və tərtibatı fərdiləşdirmək və bitirmək imkanı.

2024-cü ildə Fransada cəmi 59 014 yeni ev tikilib ki, bu da əvvəlki ilə nisbətən 29% azdır və 2022-ci il rəqəmlərinin demək olar ki yarısıdır. Səbəblərə yüksək ipoteka faizləri və alıcılıq qabiliyyətinin azalması daxildir. Tikinti templərinin 2026-2027-ci illərdə ildə 28,000-33,000 ədəd səviyyəsində sabitləşməsi gözlənilir.

Son illərdə digər mühüm tendensiya ESG standartlarına və enerji səmərəliliyinə keçiddir. İnvestorlar üçün bu o deməkdir:

• müasir enerji qənaət sistemləri ilə obyektlərin likvidliyinin artırılması;
• vergi güzəştlərindən istifadə etmək imkanı;
• kirayəçilərin rahat və ekoloji cəhətdən təmiz mənzillərə marağı artdı.

Hətta tarixi əmlakı alarkən belə, modernləşdirməyə ağıllı şəkildə investisiya qoymaq onun bazar dəyərini artıra və kirayə bazarında rəqabət qabiliyyətini təmin edə bilər.

Avstriyanın yeni tikililəri daha ciddi keyfiyyət standartlarına cavab verir və təkrar bazar yüksək proqnozlaşdırıla biləndir. Fransada isə tarixi mülklər xüsusi yer tutur: onlar yüksək səviyyəli investorlar üçün unikal imkanlar təklif edir, lakin diqqətlə nəzərdən keçirilməsini tələb edir.

Fransız daşınmaz əmlakına investisiya yalnız Parisdə bir mənzil almaqla məhdudlaşmır. Gəlirləri artırmaq, riskləri minimuma endirmək və yerli bazarın xüsusiyyətlərinə uyğunlaşmaq üçün müxtəlif yanaşmalar mövcuddur.

Məsələn, müştərilərimdən biri Parisin mərkəzində böyük bir mənzil almaqdan imtina etdi və kapitalını hər birinin qiyməti 180.000-200.000 avro olan üç studiya arasında yaymağı seçdi. Bu seçim bir sıra üstünlüklərə malikdir:

• risklər şaxələndirildi - bir mənzil boş qaldıqda, digərləri gəlir əldə etməyə davam etdi;
• ümumi gəlir bir böyük əmlaka sahib olmaqdan daha yüksək oldu;
• İcarənin idarə edilməsi qısamüddətli platformalar vasitəsilə asanlaşdırıldı.

Fransa öz tarixi binalarının bərpasını fəal şəkildə təşviq edir. Malraux və Denormandie proqramları çərçivəsində investorlar köhnə əmlakların təmiri üçün əhəmiyyətli vergi güzəştləri ala bilərlər.

Nümunə: Müştəri 450.000 avroya Lionda 19-cu əsrə aid bir ev aldı, təmirə əlavə 120.000 avro investisiya etdi və əhəmiyyətli vergi güzəştləri aldı. Nəticədə, sərmayənin real dəyəri aşağı olub, icarə gəliri isə artıb.

Turizm sektoru cəlbedici istiqamət olaraq qalır. Kot d'Azurda apart otellər, mini-otellər və kurort rezidensiyaları qısamüddətli kirayələr hesabına gəlir əldə edirlər.

Məsələn, mənim müştərim Nitsada 600.000 avroya mənzil alıb və onu Airbnb və Booking vasitəsilə icarəyə verir. Gəlir illik 6% -ə qədərdir və əmlakı ixtisaslaşmış idarəetmə şirkəti idarə edir. Bununla belə, mövsümilik, komissiya xərcləri və ciddi qanuni məhdudiyyətlər (məsələn, Parisdə əsas yaşayış yeri üçün 120 günlük illik kirayə limiti var) nəzərə alınmalıdır.

Fransız SCPI-ləri (REIT-lərə bənzər) birbaşa idarəçiliyə ehtiyac olmadan daşınmaz əmlaka investisiya qoymağa imkan verir. Minimum investisiya € 5,000-dan başlayır və orta gəlirlilik illik 4-5% təşkil edir.

ABŞ investoru SCPI-yə 50.000 avro investisiya qoydu və inzibati əngəldən qaçaraq vergi üstünlükləri ilə birlikdə dividendlər aldı.

Fransada torpaq investisiyaları nadir hallarda tikinti olmadan yüksək gəlir gətirir.

Misal: Müştəri kənd ərazisində 60.000 avroya torpaq sahəsi alıb və yalnız üç ildən sonra onu 75.000 avroya sata bildi. Buna görə də, bu model gələcək inkişafı planlaşdıranlar üçün daha uyğundur.

Vyana bazarı daha proqnozlaşdırıla bilən və sabitdir və Vyanadakı daşınmaz əmlaka çox vaxt təhlükəsiz sığınacaq kimi baxılır. Bununla belə, giriş maneəsi daha yüksəkdir və icarə gəlirləri aşağıdır. Fransanın daşınmaz əmlak bazarı daha müxtəlifdir: turistik yerlərdən və əsas yerlərdən qazanc əldə etmək imkanları var, lakin xüsusilə də mövcud evlərə investisiya edərkən risklər də xeyli yüksəkdir.

Optimal strategiya müxtəlif alətlərin birləşməsidir: paytaxtın bir hissəsi SCPI-yə, bir hissəsi tarixi binaların təmirinə, bir hissəsi isə turistik daşınmaz əmlaka.

Fransada investisiya cəlbedicidir, lakin itkiləri minimuma endirmək və alışı həqiqətən sərfəli etmək üçün potensial çətinlikləri və riskləri başa düşmək vacibdir. Təcrübəmə və müştəri nümunələrinə əsaslanaraq, nəzərə alınmalı olan əsas məqamları qeyd etdim.

Fransız vergiləri mürəkkəb və çoxqatlıdır: əmlak vergisi, möhür rüsumu, icarə gəlir vergisi və yeni əmlaklar üçün ƏDV. Nümunə: Müştəri kənd yerində 320 000 avroya ev aldı və düzgün vergi planlaması olmadan əlavə xərclər gözlənilən büdcədən təxminən 20 000 avro artdı.

Fransa qanunvericiliyi kirayəçilərin hüquqlarının qorunmasına yönəlib. Buna görə də, gecikmiş ödənişlər üçün çıxarılma prosesi uzun ola bilər. Müştərilərimdən biri kirayəçinin üç aydır ödəniş etmədiyi bir vəziyyətlə üzləşdi və müqaviləyə yalnız məhkəmə yolu ilə xitam verildi.

Məsləhət: Həmişə ətraflı müqavilələr imzalayın, kirayəçiləri hərtərəfli yoxlayın və mümkün olduqda idarəetmə şirkətlərindən istifadə edin.

Airbnb və digər platformalar Fransada ciddi şəkildə tənzimlənir. Paris və Nitsada əmlakınızı icarəyə vermək qeydiyyat tələb edir və ildə 120 günlə məhdudlaşır. Müştərilərdən biri Marseldəki mənzilini ilboyu icarəyə verməyi planlaşdırırdı, lakin cərimələrdən yayınmaq üçün kirayə müddətini qısaltmalı oldu.

Yadda saxlamaq lazımdır ki, pozuntulara görə cərimələr 50.000 avroya çata bilər.

Fransada daşınmaz əmlakın alınması prosesi 6 ilə 12 ay arasında davam edir. Buraya əmlak seçimi, qanuni yoxlama, təsdiqlər və notarial təsdiq daxildir. Məsələn, Bordoda bir müştəri üçün mənzil almaq təxminən 10 ay çəkdi.

Yenidən satış sürəti bölgəyə görə dəyişir. Parisdə birinci dərəcəli mülklər sürətlə satılır (orta hesabla 1-3 ay ərzində). Kənd yerlərində isə bunun əksi doğrudur: satış illərlə uzana bilər. Bir müştəri kiçik bir kənddə 180.000 avroya ev aldı və yalnız iki ildən sonra onu sata bildi.

Fransa investorlara geniş imkanlar təklif edir. Bununla belə, Fransada ev almaq da əhəmiyyətli risklər daşıyır: vergilər, bürokratiya və böyük şəhərlərdən kənarda yavaş likvidlik. Avstriya bazarı, əksinə, xüsusilə Vyana kimi böyük şəhərlərdə sabitlik, yüksək investor təhlükəsizliyi və proqnozlaşdırıla bilən gəlirlərdən faydalanır.

İnvestorları Fransa təkcə gəlir potensialına görə deyil, həm də yaşayış səviyyəsinə, inkişaf etmiş infrastruktura, mülayim iqlimə və mədəni müxtəlifliyə görə cəlb edir. Bir çox alıcı üçün Fransada daşınmaz əmlak təkcə investisiya deyil, həm də rahat yaşamaq və ölkənin fərqli həyat tərzindən həzz almaq şansıdır.

Fransanın cənubu, o cümlədən Kot d'Azur və Provans mülayim qışı, isti yayı və bol günəş işığı (ildə 300 günə qədər) ilə tanınır. Parisdə daha soyuq qışlar və daha yağışlı payızlar var, lakin bu iqlim uyğunsuzluqlarını canlı mədəniyyət səhnəsi və yaxşı inkişaf etmiş infrastruktur ilə kompensasiya edir.

Fransa yüksək, lakin eyni zamanda bahalı həyat səviyyəsi olan bir ölkədir. Təxmini aylıq xərclər:

• yemək: 3-4 nəfərlik ailə üçün 300-450 avro;
• kommunal xidmətlər: €150–250;
• nəqliyyat (metro, avtobuslar): €70-120;
• Mənzil: Parisdə – təxminən €3500/m², Lionda – 5000€/m², ölkənin cənubunda – 4500€/m².

Praktik bir nümunə: büdcəsi 500.000 avro olan bir müştəri Paris hesab etdi, lakin xərclərini təhlil etdikdən sonra Bordoda məskunlaşdı. Orada yaşayış və kommunal xərclər xeyli aşağı idi və bu, ona öz vəsaitlərini daha yaxşı yerləşdirməyə imkan verirdi.

Fransada dövlət məktəbləri pulsuzdur və hətta qeyri-rezidentlər üçün əlçatandır, lakin tədris fransız dilindədir. Özəl və beynəlxalq məktəblər ingilis, alman və digər dillərdə proqramlar təklif edir. Bunlara beynəlxalq standartlara cavab verən variantlar daxildir (IB, Britaniya kurikulumu, Amerika diplomu).

Özəl məktəblərdə təhsil səviyyəsi və regiondan asılı olaraq illik 5000-15000 avro arasında dəyişir. Ali təhsil beynəlxalq tələbələr üçün də mövcuddur: Sorbonne, Sciences Po, INSEAD və digər nüfuzlu institutlar müxtəlif ölkələrdən tələbələri qəbul edir. Bununla belə, demək olar ki, həmişə fransız dili biliyinin sübutu və ya qəbul imtahanlarının uğurla başa çatması tələb olunur.

Fransanın səhiyyə sistemi tibbi xidmətlərin dəyərinin təxminən 70%-ni əhatə edən dövlət tərəfindən idarə olunan Assurance Maladie proqramına əsaslanır. Qalan 30% əlavə sığorta (mutuelle) ilə əhatə olunur.

Orta xərclər:

• Ümumi praktikant konsultasiyası – təxminən €30;
• bir mütəxəssislə məsləhətləşmə - 50 avrodan;
• stomatologiya: doldurma 20–50 avro, təmizlik – təxminən 30 avro.

Fransada üç aydan az müddətə yaşayan qeyri-rezidentlər üçün ayda təxminən 35 avrodan başlayan xərclərlə beynəlxalq sığorta tövsiyə olunur.

Ölkədə təhlükəsizlik səviyyəsi, xüsusən də kənd və şəhərətrafı ərazilərdə kifayət qədər yüksək olaraq qalır. Böyük şəhərlərdə xırda oğurluq və küçə cinayətləri hələ də baş verə bilər, lakin polis asayişi qorumaq üçün fəal işləyir.

Fransanın infrastrukturu yaxşı inkişaf etmişdir və ictimai nəqliyyat şəbəkəsi, yüksək sürətli TGV qatarları, beynəlxalq və regional hava limanları, müasir magistral yollar və bərə marşrutları daxildir. Şəhərlər mədəniyyət və idman obyektləri, ticarət mərkəzləri və səhiyyə obyektləri təklif edir. Kənd yerlərində infrastruktur məhduddur, lakin dükanlar, məktəblər və nəqliyyat mərkəzləri kimi əsas şəraiti ehtiva edir.

Fransa öz həyat tərzi ilə diqqəti cəlb edir: mülayim iqlim, dəniz, dağlar, mədəni və qastronomik müxtəliflik. Digər tərəfdən Avstriya nizam, təhlükəsizlik və proqnozlaşdırıla bilənliklə əlaqələndirilir.

İnvestor rahatlıq, əmin-amanlıq və zəmanətli təhlükəsizlik axtarırsa, Avstriya daşınmaz əmlakına investisiya qoymaq daha yaxşı seçimdir. Əgər mədəni müxtəliflik, dənizə çıxış, inkişaf etmiş turizm infrastrukturu və canlı həyat tərzi prioritetdirsə, Fransa optimal seçimdir.

Fransa bazarı təkcə investorlar üçün deyil, həm də yüksək həyat keyfiyyəti axtaranlar üçün maraqlıdır.

Siyasi və ya iqtisadi qeyri-sabitliyi olan ölkələrin vətəndaşları üçün Fransada daşınmaz əmlak almaq kapitalı qorumaq və ailəni qorumaq vasitəsinə çevrilir. Ən perspektivli bölgələr Paris, Kot d'Azur və Bordodur: burada likvidlik daha yüksəkdir və yenidən satış dərəcələri əhəmiyyətli dərəcədə sürətlidir.

Təqaüdçülər cənub bölgələrini mülayim iqlimi, yüksək keyfiyyətli səhiyyəsi və rahat həyat tempi üçün seçirlər. Fransada münasib qiymətə ev alarkən tibb mərkəzlərinin və nəqliyyat infrastrukturunun yaxınlığını nəzərə almaq vacibdir.

Rəqəmsal köçərilər və sahibkarlar Fransanı inkişaf etmiş internet infrastrukturuna, kovorkinq məkanlarına və rahat beynəlxalq əlaqələrə görə yüksək qiymətləndirirlər. Lion və Tuluza kimi orta ölçülü şəhərlər belə bir həyat tərzi üçün idealdır.

Məsələn, müştərilərimdən biri, ABŞ-dan olan bir sahibkar, Lionda 350.000 avroya mənzil aldı. O, uzaqdan işləməyi Fransada yaşamaqla birləşdirir və turizm mövsümündə mülkü icarəyə verir ki, bu da gəlirini daha da artırır.

Fransa öz həyat tərzi və daşınmaz əmlak likvidliyi ilə diqqəti cəlb edir, Avstriya isə sabitliyi və mühafizəkar bazarı ilə diqqəti cəlb edir. Aktiv investisiyalar və kirayə imkanları axtaranlar üçün Fransa seçimdir. Ən təhlükəsiz və ən proqnozlaşdırıla bilən investisiya axtaranlar üçün Avstriya ən yaxşı seçimdir.

Fransada daşınmaz əmlak əməliyyatından çıxmaq xüsusi diqqət tələb edir. Bu, xüsusilə vergilərin optimallaşdırılmasını planlaşdıranlar və ya aktivləri qohumlarına ötürənlər üçün doğrudur. Satış qaydalarını başa düşmək, gözlənilməz xərclərdən qaçmağa və gəlirinizi mümkün qədər çox saxlamağa imkan verir.

Fransa qanunvericiliyi yalnız 22 illik mülkiyyətdən sonra kapital artımı vergisindən tam azad olmağı nəzərdə tutur. O vaxta qədər bu nisbət 19% üstəgəl 17,2% sosial sığorta haqqıdır. Bu, mənfəətin 36,2%-ni təşkil edən ümumi vergi yükü ilə nəticələnir.

Vergilərin optimallaşdırılmasının effektiv üsullarından biri əmlakın ailə üzvlərinə verilməsidir (satış və ya miras).

Praktik bir nümunə: bir investor ailəsi Bordoda bir mənzili uşaqlarına köçürdü. Nəticədə, onlar sonrakı satışda tam kapital mənfəət vergisini ödəməkdən yayına bildilər və bununla da ümumi xərcləri azalda bildilər.

Fransanın böyük şəhərlərində - Paris, Lion, Bordo və Kot d'Azurda bazar kifayət qədər likvid olaraq qalır. Bu ərazilərdəki əmlaklar tələbat çox olduğundan tez satılır. Bu arada, kənd yerlərində və kiçik şəhərlərdə satışlar bir neçə aydan bir ilə qədər davam edə bilər.

Parisdə mənzil satmaq üçün orta müddət adətən 3-6 aydır. Turizm bölgələrində bu müddət 9 aya, kənd və əyalət şəhərlərində isə təkrar satış altı aydan bir ilə qədər davam edir.

Daşınmaz əmlakın satışı rezidentlik statusuna birbaşa təsir etmir. Bununla belə, Passeport Talent və ya VLS-TS Visiteur sxemlərindən istifadə edərkən, maliyyə ödəmə qabiliyyətini nümayiş etdirmək üçün aktivləri saxlamaq və ya gəliri sübut etmək vacibdir.

Avstriyada investisiyadan çıxma prosesi ümumiyyətlə daha sadədir. Kapital mənfəət vergiləri daha azdır, aktivlər daha likviddir, təkrar satış müddətləri daha qısadır, vərəsəlik və əmlak transferi vergiləri Fransa ilə müqayisədə daha az mürəkkəbdir.

Bu illər ərzində mən Fransada onlarla əməliyyat aparmışam: Parisdəki kiçik mənzillərdən tutmuş Kot d'Azurdakı lüks villalara və kənd yerlərindəki bağ evlərinə qədər. Təcrübə göstərir ki, investisiya uğuru, hər şeydən əvvəl, hərtərəfli yoxlamadan asılıdır.

Mən həmişə kompromis de vente və acte de vente sənədlərinə xüsusi diqqət yetirirəm. Ödənilməmiş vergilərin və ya kommunal ödənişlərin olmadığını təmin etmək və torpağın vəziyyətini, icarə məhdudiyyətlərini və hər hansı yükü yoxlamaq vacibdir. Bu yanaşma müştərini alışdan sonra hər hansı xoşagəlməz sürprizlərdən qoruyur.

Hesab edirəm ki, optimal strategiya diversifikasiyadır: Avstriyaya sabit investisiyalar və Fransada daha sərfəli layihələrin birləşməsidir. Məsələn, portfelin bir hissəsi bazarın etibarlı və proqnozlaşdırıla bilən olduğu Vyanada, digər hissəsi isə kapital artımı üçün potensialın və gəliri prestijli həyat tərzi ilə birləşdirmək imkanının olduğu Paris və ya Kot d'Azurda ola bilər.

Əgər şəxsi üstünlüklərimi nəzərə alsaydım, kapitalın qorunması və rahat həyat üçün Fransanı, sabitlik və təhlükəsizlik üçün isə Avstriyanı seçərdim. Bu balans investorlara həm gəlir, həm də rahatlıq verir.

Fransada daşınmaz əmlak almaq gəlir, likvidlik və premium həyat tərzini birləşdirən investorlar üçün uyğundur. Paris, Côte d'Azur və ya hətta kiçik bir kənd, məqsədlərinizdən asılı olaraq sərfəli bir investisiya ola bilər.

Avstriya təhlükəsizlik və proqnozlaşdırıla bilənlər üçün seçimdir. O, daha az risk, daha sadə vergi sistemi və yüksək dərəcədə mülkiyyət hüquqlarının qorunmasını təklif edir.

Əməliyyatı bağlamazdan əvvəl, sənədlərin tam paketini əvvəlcədən yoxlamaq son dərəcə vacibdir: Compromis de vente, Acte de vente, həmçinin Service de publicité foncière-də qeydiyyat.

Tələbin strukturunu başa düşmək eyni dərəcədə vacibdir: həm yerli sakinlər, həm də xarici investorlar tərəfindən maraqların birləşməsi əmlakın likvidliyi və investisiyaların sabitliyi üçün əsas amildir.

2030-cu ilə baxış : Fransa bazarı növbəti illərdə tədricən artım nümayiş etdirəcək. Əsas tendensiyalara yeni vergilər və enerji səmərəliliyi tələbləri, sərmayələrə dövlət nəzarətinin artırılması, premium mülklərə marağın artması və regional mərkəzlərin fəal inkişafı daxildir.

Bu gün Fransada ev almağı düşünən investorlar gələcəkdə artan qiymətlərdən və vergi sistemindəki dəyişikliklərdən yararlana biləcəklər.

1. Məqsədin müəyyən edilməsi

• Mənzil: yaşamaq, kirayə vermək və ya yenidən satmaq üçün.
• Qısamüddətli və ya uzunmüddətli investisiyalar.
• Maliyyə: büdcənin hesablanması və gözlənilən gəlirlilik.

2. Hüquqi tərəf

• Əmlakın hüquqi vəziyyətinin yoxlanılması: kadastr qeydiyyatı, borcların və yüklülüyün olmaması.
• Əcnəbilər üçün şərtlər: Ukrayna və MDB vətəndaşları üçün heç bir məhdudiyyət yoxdur, lakin proses daha mürəkkəbdir.
• İlkin razılaşma (Compromis de vente) və 5-10% depozit.
• Notarius tələb olunur (Notarius).

3. Maliyyə və vergilər

Satın alarkən:

• Notarius rüsumları və rüsumları - təxminən 7-8% (ikinci dərəcəli bazar).
• ƏDV (TVA) 20% – yeni binaların alınması zamanı.

İllik:

• Taxe foncière - əmlak vergisi.
• Taxe d'habitation – yaşayış vergisi (sakinlər üçün ləğv edilib, lakin ikinci evlərə aiddir).
• Xaricilər üçün ipoteka: adətən dəyərin 70-80%-i qədər.

4. Yeri və bazarı

• Paris: yüksək qiymət, sabit artım, icarə gəliri 2-3%.
• Cote d'Azur: yüksək likvidlik, turist tələbi.
• Lyon, Bordo, Nantes: qiymət və gəlirlilik balansı.
• Xizək kurortları: yüksək mövsümi tələb.

5. İdarəetmə və icarə

• Çatdırılma: müstəqil olaraq və ya yerli agentlik vasitəsilə.
• İcarə vergisi:
  • Régime réel – xərclərin uçotu.
  • Micro-foncier / micro-BIC – sabit tutulma.
• Evin icbari sığortası ( yaşayış zəmanəti ).

6. Obyektin yoxlanılması

• Diaqnostika: DPE (enerji səmərəliliyi), asbest, qurğuşun və s.
• Binanın vəziyyəti (xüsusilə köhnə evlər).
• Kommunal xərclər (copropriété ödənişləri).

7. Çıxan investisiyalar

• Kapital mənfəət vergisi 22 illik mülkiyyətdən sonra azaldılır.
• SCI ( Société Civile Immobilière ) vasitəsilə qeydiyyat – vergi və vərəsəliyin optimallaşdırılması.

1. € 500,000 olan investor

Məqsəd: qısamüddətli icarələrdən sabit gəlir əldə etmək və kapitalı qorumaq.

Tapdıqlarım: Parisin mərkəzində 80 m² mənzil. Üç yataq otağı var, müasir şəkildə təmir olunub və Airbnb-də icarəyə verilməyə hazırdır.

Nəticə: illik orta məhsuldarlıq 4-5% təşkil edir. Əsas yer kirayəçilərin davamlı axını təmin etdi və mərkəzi Parisin yüksək likvidliyi investora əmlakı cəmi üç ildən sonra 15% qiymət artımı ilə yenidən satmağa imkan verdi.

2. €300,000 olan təqaüdçü

Məqsəd: pensiyada rahat həyat və yatırılan vəsaitlərin təhlükəsizliyi.

Tapdıqlarım: iki yataq otağı və şəxsi bağçası olan dinc Provencal kəndinin sakit bir yerində kiçik bir ev.

Nəticə: kommunal xərclər minimal idi – ayda təxminən 200 avro. Bina həm də yay mövsümündə qonşulara və ya turistlərə uzunmüddətli icarəyə vermək imkanı təklif edirdi (3% gəlirlə). Beş il ərzində əmlakın dəyəri 10% artıb.

3. €500.000 uşaqlı ailə

Məqsəd: Yerləşdirmə, uşaqların təhsili və investisiya.

Tapdıqlarım: Lionda yaxşı məktəblərə və universitetlərə yaxın 3 otaqlı mənzil, yaxşı inkişaf etmiş infrastruktur, parkinq.

Nəticə: ailə dövlət və özəl məktəblərə çıxışı olan rahat mənzil aldı. Mənzil davamlı olaraq uzunmüddətli icarəyə verilib, illik təxminən 3,5% gəlir gətirir. Bundan əlavə, əmlakın dəyəri dörd il ərzində 12% artaraq, seçdikləri strategiyanın uğurunu təsdiqləyir.