Xorvatiyada daşınmaz əmlakı necə və niyə almaq olar

Xorvatiyanın daşınmaz əmlak bazarı hazırda tarixinin ən dinamik dövrlərindən birini yaşayır. Ölkənin 2023-cü ildə Avrozona və Şengen zonasına qoşulması əcnəbilər üçün əməliyyatları əhəmiyyətli dərəcədə sadələşdirib, valyuta risklərini aradan qaldırıb və bazarı daha proqnozlaşdırıla bilən və şəffaf edib. Xorvatiya Avropa xəritəsində Xorvatiyada mənzil, dənizkənarı ev almaq və ya turistlərin kirayə evlərinə investisiya qoymaq istəyən investorlar üçün cəlbedici bir məkan kimi möhkəm yer tutub.

Bu məqalənin məqsədi Xorvatiyanın investisiya cəlbediciliyinin hərtərəfli təhlilini təqdim etməkdir: niyə indi almağı düşünməyin vaxtı olduğunu izah etməkdən tutmuş daşınmaz əmlakın sabitlik meyarı kimi qəbul edildiyi Avstriya ilə müqayisəyə qədər. Bütün aspektləri əhatə edəcəyik: hüquqi nüanslar, qiymət tendensiyaları, əmlak seçimləri və Xorvatiyanın mənzil axtarmaq üçün ən yaxşı bölgələri.

Avstriya sabitlik meyarı olaraq qalır. Burada hər şey aydın və proqnozlaşdırıla biləndir: qanunlar başa düşüləndir, məhkəmələr əmlak sahiblərinin hüquqlarını qoruyur və Vyanadakı qiymətlər yavaş-yavaş, lakin davamlı olaraq artır. Kirayə gəlirləri adətən ildə 2-3%-i keçmir, lakin tələb sabitdir və likvidlik yüksəkdir - buna görə də Avstriyada mənzillər çox vaxt portfeldə əsas aktiv kimi seçilir. Avstriyada daşınmaz əmlak vasitəsilə yaşayış icazəsi almaq üçün 500.000 avro və ya daha çox investisiya tələb olunur və prosesin özü əhəmiyyətli bürokratiya ilə doludur. Lakin bunun müqabilində siz etimad və uzunmüddətli kapital qorunması əldə edirsiniz.

Digər tərəfdən, Xorvatiya

• giriş həddi daha aşağıdır - Xorvatiyada 120–150 min avrodan ucuz qiymətə mənzil ala bilərsiniz;
• gəlir daha yüksəkdir - dəniz kənarında icarə illik 5-7% verir;
• vergilər daha sadədir - işlənmiş əmlak alarkən 3% və minimal bürokratiya;
• Turizm inkişaf edir və mənzilə tələbatı dəstəkləyir.

Lakin bazar daha az proqnozlaşdırıla biləndir: qiymətlər mövsümdən və iqtisadi vəziyyətdən asılıdır və sahil bölgələrində likvidlik ən yüksəkdir.

Xorvatiyanın daşınmaz əmlak bazarı avronun qəbul edilməsindən və 2023-cü ildə Şengen zonasına qoşulmasından sonra sürətlə böyüməyə davam edir. Avrostat və Xorvatiya Milli Bankının məlumatına görə, ölkədə mənzil qiymətləri 8,3% , sahildə isə illik artım 10%-i keçib. Zaqreb, Split və Dubrovnikdə əməliyyatların sayı rekord səviyyələrə çatıb, həm xarici, həm də yerli alıcıların, xüsusən də dəniz kənarındakı mənzillərə və evlərə tələbat durmadan artıb.

Təcrübəmdə, Xorvatiya əlverişli dənizkənarı mənzil almaq, Xorvatiya yaşayış icazəsi almaq və kirayə gəliri əldə etmək istəyənlər üçün ən populyar ölkələrdən birinə çevrilib. Təbii gözəllik, AB statusu və orta vergilərin birləşməsi onu Almaniya, Avstriya, Sloveniya və Skandinaviyadan olan investorlar üçün cəlbedici edir.

• 🇩🇪 Almaniyadan olan bir müştəri 2024-cü ilin əvvəlində Splitdə mənzil alıb. Yay mövsümündə kirayə gəliri illik təxminən 6% və əmlakın bazar dəyəri illik müqayisədə 9% artıb.
• 🇬🇧 Rus ailəsi öz tətilləri və Airbnb-də kirayə vermək üçün sahil yaxınlığındakı İstriyada bir ev alıb. İnvestisiya onlara Xorvatiyada yaşayış icazəsi və gəlir gözləntiləri aşıb: əmlak yay ərzində demək olar ki, istifadədə olub.
• 🇸🇮 Sloveniyadan olan gənc investor Zaqrebdə 125.000 avroya studiya mənzil seçdi. Paytaxtdakı tələbələr və mütəxəssislərin davamlı tələbi sayəsində əmlak iki həftə ərzində tamamlandı və illik 4,5% gəlir əldə ediləcəyi proqnozlaşdırılır.

• Giriş maneələri azdır – mənzillər 120.000–150.000 avrodan, dəniz kənarındakı evlər isə 200.000–250.000 avrodan başlayır.
• Məhsuldarlıq Avstriya və ya İtaliyadakından daha yüksəkdir - orta hesabla 4-6%, sahildə isə 7%-ə qədər.
• Aİ əməliyyatlarının şəffaflığı – hüquqi müdafiə və dövlət reyestri vasitəsilə qeydiyyat.
• Daşınmaz əmlak üçün Xorvatiyada yaşayış icazəsi – uzunmüddətli yaşayış və əmlak mülkiyyəti ilə bütün ailə üçün yaşayış icazəsi mövcuddur.
• , xüsusən də təklifin məhdud olduğu və tələbin daim onu ​​üstələdiyi sahil zonalarında artır

Xorvatiyada uğurlu investisiya qoyuluşunun açarı yalnız dərhal gəlir təklif edən mənzil deyil, həm də gələcək potensiala malik bir yer seçməkdir. Yeni infrastruktur layihələri, yollar, universitetlər və turizm klasterləri (Split, Zadar, Rijeka) orta səviyyədən yuxarı dəyər artımı yarada bilər.

İnsanlar məndən Xorvatiyada daşınmaz əmlak almağa dəyərmi deyə soruşanda, mən həmişə cavab verirəm: perspektivləri anlamaq üçün bazarın tarixini bilmək lazımdır. Xorvatiya AB-yə qoşulduqdan sonra və xüsusən də avronu qəbul edib 2023-cü ildə Şengen zonasına qoşulduqdan sonra 2008-ci ildən sonrakı böhrandan sürətli qiymət artımına keçib. Bu gün Cənubi Avropada, xüsusən də Xorvatiyada dənizkənarı mənzil və ya tətil üçün ev almaq istəyənlər üçün ən cəlbedici bazarlardan biridir.

• 2008–2014: Qlobal böhran Xorvatiyaya ağır zərbə vurdu, xüsusən də sahil ərazilərində əmlak qiymətləri 20%-dən çox düşdü.
• 2015–2019: tədricən bərpa, xaricilərdən (xüsusilə almanlar, avstriyalılar və skandinaviyalılar) artan tələbat.
• 2020: Pandemiya müvəqqəti olaraq əməliyyatların sayını azaltdı, lakin daxili tələbat sayəsində qiymətlər artmağa davam etdi.
• 2023–2025: Avro və Şengen zonasına keçiddən sonra ev qiymətləri orta hesabla 8,3% artıb, sahil zonasında isə artım 10%-i keçib

Xorvatiyanın daşınmaz əmlak bazarının gələcəyini anlamaq üçün onun son iyirmi ildə keçdiyi mərhələləri anlamaq lazımdır. Xorvatiya gözəl sahil xəttinə, yüksək turizm potensialına və Avropa Birliyinə sürətli inteqrasiyaya malik bir ölkədir. Lakin onun bazarı çətin bir yol keçmişdir: partlayıcı böyümədən böhrana və sonra yenidən bərpaya qədər.

2000-ci illərin əvvəllərində Xorvatiya Adriatik bölgəsində xarici alıcılar üçün ən populyar istiqamətlərdən birinə çevrildi. Almanlar, avstriyalılar, britaniyalılar və skandinaviyalılar dəniz kənarında aktiv şəkildə evlər və mənzillər alırdılar. Səbəblər aydın idi: İtaliya və Yunanıstanla müqayisədə nisbətən aşağı qiymətlər, möhtəşəm sahil xətti və artan turist axını. Bu dövrdə bir çox özəl əməliyyatlar baş verdi: xaricilər Hvar, Braç, Split və Dubrovnik adalarında kiçik villalar və mənzillər aldılar. Qiymətlər sürətlə artdı və illik artım 10-15%-ə çatdı.

Qlobal maliyyə böhranı Xorvatiyaya ağır zərbə vurdu. Banklar kredit verməyi dayandırdı, tikinti kəskin şəkildə yavaşladı və daşınmaz əmlaka tələbat kəskin şəkildə kəskin şəkildə aşağı düşdü. Qiymətlər 20-30% , xüsusilə 2007-2008-ci illərdə qiymətlərin həddindən artıq yüksək olduğu sahil əraziləri daha çox zərər gördü. Bir çox inşaatçı layihələri təxirə saldı və zirvədə əmlak alan investorlar onları satmaqda çətinlik çəkdilər.

Lakin məhz bu dövrdə yeni bir alıcı sinfi - Xorvatiyanı spekulyativ bazar kimi deyil, uzunmüddətli strategiya kimi görən ehtiyatlı investorlar meydana çıxdı. 2009-2012-ci illər arasında əmlak alanlar bir neçə il ərzində sabit qiymət artımı gördülər və əmlaklarını turistlərə yaxşı qazancla icarəyə verə bildilər.

Xorvatiya 2013-cü ildə AB-yə qoşulduqdan sonra bazar tədricən bərpa olundu. 2015-ci ildən bəri əməliyyatların sayı durmadan artıb və əcnəbilər yenidən aktiv şəkildə, xüsusən də sahil zonalarında əmlak almağa başlayıblar. Xorvatiya Milli Bankının məlumatına görə, bəzi sahil bölgələrində əcnəbilərin payı bütün alıcıların 15-20%-nə çatıb.

Bu zaman yeni infrastruktur layihələri — yollar, hava limanları və yaxta marinaları inkişaf etməyə başladı. Turizm rekord səviyyələrə çatdı və ildə 20 milyondan çox ziyarətçi qəbul etdi. Bütün bunlar dəniz kənarındakı mənzillərə və evlərə marağı artırdı. Zaqrebdə tələbat tələbələr, İT mütəxəssisləri və biznes icması tərəfindən idarə olunurdu.

avronun qəbul edilməsi və Xorvatiyanın Şengen zonasına dönüş nöqtəsi oldu. O vaxtdan bəri bazar Aİ investorları üçün daha şəffaf və başa düşülən hala gəldi. Valyuta dəyişkənliyi riskləri aradan qalxdı və hüquqi prosedurlar sadələşdirildi.

Nəticələr artıq 2024-cü ilin sonuna qədər nəzərə çarpırdı: Avrostat-a görə, mənzil qiymətləri orta hesabla 8,3% , turizm bölgələrində (Dalmatiya, İstriya və Dubrovnik) artım 10-12%-ə . Xarici tələbat artmış, Almaniya, Avstriya və Skandinaviyadan olan alıcılar, eləcə də Mərkəzi Avropadan yeni investorlar xüsusilə fəallaşmışlar.

Xorvatiyada fərqli yerlər fərqli məqsədlərə xidmət edir: bəzi yerlərdə dəniz kənarında mövsümi kirayə evləri daha uğurlu olur, digərlərində isə paytaxtda və universitetlər ətrafında il boyu kirayə evləri daha populyardır, premium villalar və butik mənzillər isə status və nadirlik əlamətidir. Ən gəlirli əmlakı seçmək üçün tələbatın harada cəmləşdiyini və orada hansı kirayə formatının davamlı olacağını anlamaq vacibdir.

Burada sabit və uzunmüddətli kirayə evləri açmaq ən asandır: paytaxt tələbələri, İT mütəxəssislərini, həkimləri, dövlət işçilərini və korporasiyaları cəlb edir.

• 1-2 yataq otaqlı mənzillər (təxminən 45-75 m²): təxmini qiymət 150.000-240.000 avro.
• Gündəlik/orta müddətli kirayə üçün kompakt studiyalar: 120.000–170.000 avro.
• Şəhərətrafı ərazilərdə ev/taunhaus: 250–400 min avrodan başlayır.

Kimlər üçün: gözlənilən məşğulluğa və mövsümilik olmadan orta gəlirə ehtiyacı olan investorlar.

Yay mövsümündə yüksək tələbat, işgüzar və tibbi səyahətlər səbəbindən mövsümdənkənar dövrlə birlikdə şəhər mərkəzi və çimərlik ərazilərində tələbatın azalması deməkdir.

• Dəniz kənarında 1-2 yataq otaqlı mənzillər: 200.000–370.000 avro (nadir hallarda daha ucuzdur)
• Mənzərəli tarixi mərkəz/mənzillər: çox vaxt bazar üçün premiumdur
• Sahəsi/mənzərəsi olan evlər: 400.000–700.000 avro və daha yuxarı

Həyat tərzi və mövsümi gəliri birləşdirmək istəyənlər üçün; qısamüddətli kirayələri idarə etməyə hazır olanlar üçün.

Məhdud tarixi inkişaf və yüksək turist tanınması qiymətdə "kəsir" yaradır.

• Yaxşı yerlərdə yerləşən mənzillər: 250–450 min avro.
• Dəniz kənarında/panoramalı villalar: 700.000 avrodan 1.5 milyon avroya qədər+

Kimin üçün: status və dəniz kənarında "təhlükəsiz sığınacaq" axtaran alıcılar; kapitallaşmaya yönəlmiş daha mühafizəkar sahiblər.

Almanlar və avstriyalılar ənənəvi olaraq İstriyanı iqliminə, yol əlçatanlığına və güclü qastronomik/şərab turizminə görə sevirlər.

• Torpaqlı evlər/villalar: 280–600 min avrodan başlayır.
• Dəniz kənarında/mərkəzdə mənzillər: 180–300 min avro.

Kimin üçün: ailə həyat tərzi + mövsümi kirayə, Dalmatiyanın "poçt kartları"ndan daha az izdihamlı.

Sabit yay tələbatı, inkişaf etmiş sahilboyu ərazilər, tibbi və biznes turizmi.

• Mənzillər: 170.000–300.000 avro (yerləşmə vacibdir)
• Körfəz mənzərəli villalar/evlər: 400.000–800.000 avrodan başlayır.

İnfrastruktur və proqnozlaşdırıla bilənliyə dəyər verən, lakin dənizin sərhədə daha yaxın olmasını istəyənlər üçün.

Yaxşı qiymət/keyfiyyət kompromissi və əlverişli coğrafiya; hava limanları, yaxt marinaları və artan otel bazası.

• Studiyalar və 1 yataqlı otaqlar: 120–220 min avro.
• Dənizə yaxın evlər: 250–450 min avro.

Kimin üçün: Adriatik dənizində böyümə perspektivləri olan ilk investisiya mülkü.

Yay aylarında yüksək tələbat və nəqliyyat/yük daşımaları üçün əlavə ödəniş. Logistika daha mürəkkəbdir, lakin xərclər daha yüksəkdir.

• Mənzillər: adətən 220.000–400.000 avro arasında.
• Evlər/villalar: 500.000 avrodan başlayaraq və "cəbhə xəttində" xeyli yüksəkdir

Mövsümilik və logistika anlayışını başa düşən təcrübəli sahiblər; nadir, kolleksiya əşyalarının alıcıları üçün.

• Almaniya, Avstriya və Sloveniya ənənəvi liderlərdir və İstriyada, Kvarnerdə və mərkəzi Dalmatiyada aktiv şəkildə alış-veriş edirlər.
• Skandinaviya, Benilüks və Böyük Britaniya — insanlar adaları və premium kurortları seçirlər, çox vaxt ikinci evlər və mövsümi kirayə evləri üçün.
• Rusdilli investorlar – Dalmatiya (Split, adalar), Dubrovnik, İstriya; bəzi sövdələşmələr şəxsi istifadəyə yönəlib.

Niyə alırlar: dəniz kənarında ikinci bir ev, 5-7% gəlirli mövsümi kirayə evləri, Avrozonada inflyasiyadan kapital qorunması.

Yerli ailələr Zaqrebdə və çimərlik kənarındakı sahil şəhərlərində mənzil kirayələyirlər. Sahibkarlar üçün məşhur bir strategiya yay aylarında bir neçə kompakt mənzil alıb gündəlik kirayəyə verməkdir.

• Zaqreb tələbələr, həkimlər və İT mütəxəssisləri arasında populyardır.
• Split, Zadar, Opatija – mövsümdənkənar müddətdə sahibinə yaşayış yerini saxlamağa imkan verən birləşdirilmiş yaşayış və kirayə formatı.

Ekspatlar, xüsusən də yaxşı infrastrukturu olan sahil şəhərlərində mövsümi gəlir dalğalanmalarının qarşısını almağa kömək edirlər.

Xorvatiyada daşınmaz əmlak alarkən - istər dənizkənarı mənzil, istər İstriyada ev, istərsə də Zaqrebdə mənzil olsun - yalnız əmlakın yerini və sinfini deyil, həm də mülkiyyət strukturunu, xarici vətəndaşlar üçün qaydaları və seçilmiş investisiya strategiyasını nəzərə almaq vacibdir. Bu amillər vergilərə, gəlirliliyə və çıxış sürətinə təsir göstərir.

AB və AİB vətəndaşları yerli vətəndaşlar kimi sərbəst şəkildə mənzillər, evlər və mənzillər ala bilərlər. Mülkiyyət hüququ torpaq reyestrində (katastar və zemljišna knjiga) qeydiyyata alınır. Əmlak məhdudiyyət olmadan icarəyə verilə, satıla və ya vəsiyyət edilə bilər.

AB-yə üzv olmayan ölkələrin vətəndaşları da daşınmaz əmlak ala bilərlər, lakin yalnız "qarşılıqlılıq" şərti ilə — əgər onların ölkəsi xorvatlara orada əmlak almağa icazə verərsə. Bu cür əməliyyatlar üçün Xorvatiya Ədliyyə Nazirliyinin razılığı tələb olunur. Bu prosedur 3 aydan 6 aya qədər çəkir, lakin standartdır.

Misal: Almaniyadan olan bir müştəri Splitdə mənzil alıb və dərhal Airbnb vasitəsilə kirayəyə verib. İllik gəlir 6% olub. Ukraynadan olan bir ailə Ədliyyə Nazirliyinin təsdiqini alaraq vəkil vasitəsilə İstriyada ev ala bilib. Əmlak ikinci ev kimi istifadə olunur və yay aylarında turistlərə kirayəyə verilir.

Xorvatiyada şirkət qurmaq sizə aşağıdakıları etməyə imkan verir:

• icarə biznesi üçün bir neçə əmlak əldə etmək;
• yeni binalar alarkən ƏDV hesablamalarını aparmaq;
• Əmlak biznesin bir hissəsi kimi istifadə olunursa (mənzillər, mini-otellər, kirayə evlər), vergi yükünü optimallaşdırın.

Xarici şirkətlər Xorvatiyada daşınmaz əmlak da ala bilərlər. Bu seçim tez-tez otellər, apart-otellər və ya qısamüddətli kirayə üçün bir neçə mənzil alan investorlar tərəfindən seçilir.

Misal: Avstriyalı investor özəl məhdud məsuliyyətli cəmiyyət (DOO) qeydiyyatdan keçirmiş və tələbələrə kirayə vermək üçün Zaqrebdə üç mənzil almışdır. Əmlak idarəetmə şirkəti vasitəsilə idarə olunur ki, bu da onun şəxsi iştirakını azaldır.

Xorvatiya investorlara yaşayış mənzilləri, apart-otellər və ofislər də daxil olmaqla əmlak portfelinə investisiya qoymağa imkan verən daşınmaz əmlak investisiya fondları (REIF) inkişaf etdirir. Bu, özəl investorlar üçün riskləri şaxələndirmək və passiv gəlir əldə etmək üçün bir yol təqdim edir.

Aİ-də geniş yayılmış ailə trastları aktivlərin qorunması və varislik planlaşdırılması üçün istifadə edilə bilər. Bu, xüsusilə İstriyada dənizkənarı villa və ya torpaq sahəsi olan ev alan xarici ailələr üçün aktualdır.

Xorvatiyada daşınmaz əmlak birdən çox sahibin adına qeydiyyata alına bilər. Bu, ailə alış-verişi üçün əlverişlidir - məsələn, valideynlər və uşaqlar bir mənzilin ortaq sahibləri ola bilərlər.

Miras notarius vasitəsilə rəsmiləşdirilir və torpaq reyestrində qeydiyyata alınır. Əgər əmlak əcnəbi tərəfindən satın alınıbsa, varislər də mülkiyyət hüquqlarını saxlayırlar (Aİ olmayan ölkələr üçün qarşılıqlı şərtlə).

Misal: Sloveniyalı bir ailə Opatijada valideynlərinin və oğullarının adına bir ev alıb. Atanın ölümündən sonra miras prosesi sürətlə davam edib: notarius səhmlərin köçürülməsini rəsmiləşdirib və əmlak ailədə qalıb.

Mülkiyyət və icarə zonalarına malik Dubaydan fərqli olaraq, Xorvatiya vahid Aİ qanunları ilə idarə olunur. Bununla belə, bir sıra xüsusiyyətlər mövcuddur:

1. Əcnəbilər üçün qaydalar

• AB/AİB: məhdudiyyət olmadan istənilən mənzillərin, evlərin və mənzillərin alınması.
• AB üzvü olmayan ölkə: Ədliyyə Nazirliyinin razılığı tələb olunur (qarşılıqlılıq prinsipi).
• Torpaq sahələri: Xarici şəxslər kənd təsərrüfatı torpaqlarını birbaşa ala bilməzlər. Həll yolu onu şirkət vasitəsilə almaq və ya hüquqi şəxsə təhvil verməkdir.

2. Kommersiya daşınmaz əmlakı

Xaricilər ofislərə, mağazalara və otellərə sahib ola bilərlər. Daha böyük əmlaklar və müəssisələr üçün DOO daha çox istifadə olunur.

3. Kirayə

İstənilən mülk sahibi əmlakı icarəyə verə bilər, lakin qısamüddətli icarələr (turistlər üçün) üçün lisenziya (turist kateqoriyası) tələb olunur. Uzunmüddətli icarələr notariat qaydasında təsdiqlənmiş müqavilə ilə rəsmiləşdirilir və qeydiyyata alınır.

4. İpoteka

Xaricilər Xorvatiya banklarından ipoteka krediti ala bilərlər, lakin şərtlər yerli banklardan daha sərtdir. Banklar adətən gəlir sübutu tələb edir və faiz dərəcələri 1-2% daha yüksəkdir. AB sakinləri əmlakın dəyərinin 70%-ə qədərini maliyyələşdirə bilərlər.

• Qısamüddətli icarələr (turistlər): yüksək gəlirlilik (5–7%), lakin mövsümi. Xüsusilə Split, Dubrovnik və İstriya üçün aktualdır.
• Uzunmüddətli icarələr (paytaxt və şəhərlər): daha aşağı gəlirlilik (3–5%), lakin sabit tələbat və hamar pul axını.
• Birləşdirilmiş strategiya: yayda gündəlik kirayə, qışda isə uzunmüddətli kirayə. Split, Opatija və Zadarda mövcuddur.

Praktikada bir çox investor əməliyyatın hüquqi detallarına kifayət qədər diqqət yetirmir. Mən həmişə vurğulayıram: əsas vəzifə sadəcə dəniz kənarında mənzil və ya ev almaq deyil, həm də mülkiyyət sənədlərinin dəqiq olmasını təmin etməkdir. Düzgün qeydiyyat riskləri azaldır, vaxta qənaət edir və dərhal əmlakı kirayəyə götürməyə və ya orada yaşamağa başlamağa imkan verir.

1. Əmlak seçimi – Zaqrebdə mənzil, Splitdə dənizkənarı mənzil və ya İstriyada ev. Bu mərhələdə yalnız qiyməti deyil, həm də gəlirliliyi, kirayə icazələrini və infrastrukturu qiymətləndirmək vacibdir.

2. İlkin razılaşma – Predugovor (Predugovor Veb Saytı) – əməliyyatın şərtlərini rəsmiləşdirir və əmlakı alıcı üçün təmin edir. Depozit adətən alış qiymətinin 10%-ni təşkil edir.

3. Əsas alqı-satqı müqaviləsi – Ugovor o kupoprodaji – tərəflərin qiymətini, ödəniş qaydasını, hüquqlarını və vəzifələrini göstərir.

4. Ödəniş – adətən təkrar satış əməliyyatları üçün tək ödəniş. Yeni tikililər üçün ödəniş cədvələ uyğun olaraq hissə-hissə edilə bilər.

5. Notariat təsdiqi – müqavilə notarius tərəfindən təsdiqlənməlidir (javni bilježnik).

6. Torpaq reyestrində qeydiyyat – Zemljišne knjige – mülkiyyət hüququnun təmin edildiyi yerdir.

Məsləhətim: Əmlakın torpaq reyestrində qeydiyyata alındığından və heç bir yük olmadığından əmin olun.

• Vəkil hüquqi təmizliyi yoxlayır: torpaq reyestrindəki məlumatlar uyğundur, heç bir yük yoxdur (ipoteka, borc, həbs) və müqavilənin düzgünlüyü.
• Agent mənzil və ya ev tapmağa, danışıqlar aparmağa və qiymət barədə razılığa gəlməyə kömək edir.

Əgər əvvəldən bir vəkil və agent cəlb etsəniz, problemlərin riski ən azı 70% azalır.

Xorvatiyada daşınmaz əmlak almaq üçün nə lazımdır:

• 18 yaşdan yuxarı və etibarlı pasport.
• Aİ vətəndaşları birbaşa satın alırlar; Aİ üzvü olmayan ölkələrin vətəndaşları Ədliyyə Nazirliyinin razılığını tələb edirlər (qarşılıqlılıq prinsipi).
• Böyük əməliyyatlar üçün vəsaitlərin mənşəyi haqqında sənədlər.
• Xorvatiyada vergi nömrəsi (OIB — osobni identifikacijski broj).
• Şirkətlər üçün - qanuni sənədlər, məhdud məsuliyyətli cəmiyyətin (DOO) və ya xarici hüquqi şəxsin qeydiyyatı.

Yeni binalar (yeni mənzillər, mənzillər):

Qiymətlər daha yüksəkdir, lakin onlar artıq ƏDV-ni əhatə edir (adətən 25%). 3% alış vergisini ödəməli deyilsiniz. Tikinti icazəsini və yaşayış sənədini yoxlamaq vacibdir.

İkinci dərəcəli bazar:

Buraya mənzillər və mülkiyyət tarixi olan evlər daxildir. Daşınmaz əmlakın transfer vergisi (alış qiymətinin 3%-i) satın alındıqda ödənilir. Ödənilməmiş borclar və sahənin/mənzilin dəqiq sərhədləri üçün kadastr yoxlaması məcburidir.

Əcnəbilər Xorvatiyada şəxsən iştirak etmədən mənzil və ya ev ala bilərlər. Bunun üçün notarius tərəfindən etibarnamə verilir, apostil qoyulur və xorvat dilinə tərcümə olunur. Vəkil etibarnamədən istifadə edərək müqaviləni imzalayır və mülkiyyət hüququnu torpaq reyestrində qeydiyyata alır.

Müqavilə imzalamazdan əvvəl həmişə yoxlayıram:

• Does the seller have legal title to the property in Zemljišne knjige.
• Borclar, girovlar və ya ipotekalar varmı?.
• Kadastr reyestrindəki əmlakın sahəsi və məqsədi faktiki sahə ilə uyğun gəlirmi?.
• Tikinti və istismara vermə üçün icazə varmı (evlər/yeni tikililər üçün).
• Əmlak turistlərə təhvil verilərkən bütün lisenziyalar yerində olmalıdır.

Misal: Bir müştəri Şibenikdə dəniz kənarında bir ev almaq istəyirdi, lakin vəkil əmlakın bir hissəsinin kənd təsərrüfatı torpaqları kimi qeydiyyata alındığını aşkar etdi. Əməliyyat dayandırıldı və müştəri qeydiyyat problemlərindən yayındı.

Son mərhələ Zemljišne knjige-də qeydiyyatdır .

Torpaq reyestrindən çıxarışda (Vlasnički siyahısı) mülkiyyətçi, əmlak və hər hansı yüklülük haqqında məlumatlar qeyd olunur

Orta hesabla, alış və qeydiyyat prosesi 6-10 həftə çəkir. Vaxt çərçivəsi sənədlərin hazırlığından və Ədliyyə Nazirliyinin təsdiqinin tələb olunub-olunmamasından asılıdır (Aİ-yə üzv olmayan ölkələrdən olan alıcılar üçün).

İnvestorlar tez-tez Xorvatiyanı əmlak sahibləri üçün nisbətən yumşaq vergi sistemi səbəbindən seçirlər. Bir çox Cənubi Avropa ölkələrindən fərqli olaraq, dərəcələr sadə və şəffafdır. Bu, dəniz kənarında yerləşən mənzil və ya ev üçün kirayə gəlirinin daha dəqiq proqnozlaşdırılmasına imkan verir.

Xorvatiyada daşınmaz əmlak alarkən aşağıdakı məcburi xərcləri nəzərə almalısınız:

• Property transfer tax (Porez na promet nekretnina) — ikinci dərəcəli bazarda əmlakın dəyərinin 3%-i.
• ƏDV (PDV) 25% təşkil edir, lakin qiymətə daxildir, ona görə də alıcı əlavə vergisiz ödəyir.
• Hüquqi, notariat və agentlik xidmətləri əməliyyat dəyərinin orta hesabla 3-5%-ni təşkil edir (torpaq qeydiyyatı yoxlaması, müqavilənin icrası və dəstək).
• kommunal xidmətlər və təmir xərcləri ayda orta hesabla hər m² üçün 1,2-2 avrodur; dəniz kənarındakı evlər üçün isə torpaq baxımı xərcləri daha yüksəkdir.

Eyni qaydalar Aİ sakinləri və xarici investorlar üçün də tətbiq olunur. Praktikada tövsiyə edirəm:

• Nəzərə alın ki, əmlak icarəyə verilərkən yalnız xalis gəlir vergiyə cəlb olunur (vergi sistemindən asılı olaraq 10–20%);
• Birdən çox əmlak alarkən, özəl məhdud məsuliyyətli cəmiyyətin (DOU) qeydiyyatdan keçirilməsini nəzərdən keçirin — bu, xərcləri nəzərə almağa və turizm sənayesində rəsmi olaraq fəaliyyət göstərməyə imkan verir;
• Xüsusilə enerji səmərəliliyi aşağı olan köhnə binalarda kommunal xidmət haqlarını əvvəlcədən hesablayın.

Avstriyada investorlar 3,5% isə 55% vergi

Xorvatiyada vəziyyət daha yumşaqdır:

• alış vergisi yalnız 3% təşkil edir (və ya yeni binadırsa ƏDV),
• sadələşdirilmiş sistemdə icarə gəliri 10-20% dərəcəsi ilə vergiyə cəlb olunur,
• 2 illik mülkiyyətdən sonra satışda kapital mənfəəti vergisi yoxdur.

Bu, investisiyaların daha sürətli qaytarılmasına imkan verir, lakin bazar mövsümiliyə və turist axınına daha həssasdır.

Bir çox müştəri Xorvatiyada mənzil və ya ev alarkən yaşayış icazəsi almağın mümkün olub-olmadığını soruşur. Bəli, bu mümkündür, amma bəzi nüanslar var. Xorvatiyada daşınmaz əmlak almaq avtomatik olaraq yaşayış icazəsinin təsdiqlənməsinə zəmanət vermir, lakin müraciət etmək üçün əsaslı səbəb təqdim edir. Əsas məsələ əmlakın sadəcə "kağız üzərində" alınmadığını və əslində yaşayış məqsədləri üçün istifadə olunduğunu sübut etməkdir.

• Əgər ölkədə həqiqətən yaşayırsınızsa, qısamüddətli yaşayış icazəsi (1 ilə qədər)
• Uzatma - əmlakın yaşayış məqsədləri üçün istifadə edildiyinin təsdiqini tələb edir.
• Daimi yaşayış və vətəndaşlıq, inteqrasiya və dil biliklərindən asılı olaraq, müvəqqəti yaşayış icazəsi ilə 5 illik yaşayışdan sonra əldə edilə bilər.

Praktik bir nümunə: Avstriyadan olan bir ailə İstriyada 320.000 avro dəyərində bir ev alıb, müvəqqəti yaşayış yeri əldə edib, uşaqlarını ora gətirib və kiçik bir biznes açıb. Onlar bir neçə ildən sonra daimi yaşayış üçün müraciət etməyi planlaşdırırlar.

Vacibdir: Əmlak mülkiyyəti ilə əldə edilən yaşayış icazəsi ayrıca icazə olmadan işləmək hüququ vermir. İş tapmaq üçün iş icazəsi almalı və ya şirkət qeydiyyatdan keçirib sahibkar kimi çalışmalısınız.

Xorvatiyada yaşayış icazəsi yaşamaq, təhsil almaq və bizneslə məşğul olmaq üçün geniş imkanlar açır, lakin iş vizası əvəzinə yaşayış vasitəsi olaraq qalır. Buna görə də, investorun əsas gəliri artıq Xorvatiyadan kənarda və ya öz biznesi vasitəsilə əldə edilirsə, "ev al və köç" strategiyası yaxşı işləyir.

Müvəqqəti yaşayış icazənizi uzatmaq üçün aşağıdakıları etməlisiniz:

• əmlakın mülkiyyət hüququnu qorumaq;
• vaxtının çox hissəsini Xorvatiyada yaşayır;
• sənədləri təqdim edin və dövlət rüsumlarını vaxtında ödəyin.

Mən həmişə müştərilərə əmlakın vəziyyətini əvvəlcədən yoxlamağı və qeydiyyatı vaxtında yeniləməyi məsləhət görürəm.

• Kənd təsərrüfatı torpaqlarının birbaşa alınması (xarici şəxslər üçün bu qadağandır).
• Müqavilənin torpaq reyestrində qeydiyyata alınmaması.
• Turistlərə mənzillər kirayəyə verilərkən vergilərin az göstərilməsi.

Xorvatiya Avstriyaya nisbətən daşınmaz əmlak alışı və mülkiyyəti üçün daha aşağı vergilər təklif edir və ailə yaşayışı təklif edir. Bununla belə, uzunmüddətli yaşayış üçün inteqrasiya və ölkədə yaşayış tələb olunur. Bu, mövsümi riskləri olan bir bazardır, lakin giriş maneəsi və vergi yükü Qərbi Avropaya nisbətən daha aşağıdır.

• Daşınmaz əmlak vasitəsilə yaşayış icazəsi. Xorvatiyada mənzil və ev sahibləri müvəqqəti yaşayış icazəsini bir il müddətinə uzada bilərlər və bu icazəni uzatmaq hüququ var. Əmlak yaşayış üçün yararlı olmalı və torpaq reyestrində qeydiyyata alınmalıdır. Beş illik yaşayışdan sonra daimi yaşayış, səkkiz ildən sonra isə vətəndaşlıq üçün müraciət etmək olar.
• Rəqəmsal Köçəri Vizası. Xorvatiya rəqəmsal köçərilər üçün viza tətbiq edən ilk AB ölkələrindən biri olub. Bu viza 12 aya qədər etibarlıdır və xarici şirkətdə uzaqdan işləməyə imkan verir. Müraciət etmək üçün ayda ən azı 2500 avro gəlir və ya bank hesabınızda kifayət qədər vəsait olduğunu sübut etməlisiniz. İlk vizanın müddəti bitdikdən altı ay sonra yenidən müraciət edə bilərsiniz.
• Ailənin yenidən birləşməsi. Xorvatiyada yaşayış icazəsi sahibləri həyat yoldaşlarını və yetkinlik yaşına çatmayan uşaqlarını özləri ilə gətirə bilərlər. Gəlir və mənzil sübutu tələb olunur. Ailə investorla eyni səhiyyə və təhsil hüquqlarına malikdir.
• İş Axtaran Vizası. Xorvatiya universitetlərinin məzunları iş axtarmaq üçün ölkədə 12 aya qədər qalmaq hüququna malik ola bilərlər. Bu proqram, xüsusən də valideynləri Zaqreb və ya Splitdə mənzil almış tələbələr arasında populyardır.
• Yaşayış icazəsinin yenilənməsi üçün yeni qaydalar. 2024-cü ildən etibarən e-Građani onlayn sistemi sayəsində yeniləmələr daha asanlaşıb. Sənədlər artıq uzaqdan təqdim edilə bilər və məlumatlar biometrik yaşayış kartında avtomatik olaraq yenilənir. Yeniləmə üçün gəlir sübutu tələb olunur: tək nəfər üçün ayda 560 avrodan və dörd nəfərlik ailə üçün təxminən 1200–1300 avrodan.

Bu dəyişikliklər Xorvatiyaya immiqrasiyanı daha şəffaf və rahat etdi: daşınmaz əmlak alan investorlar və ailələr artıq daha tez status əldə edə bilərlər və rəqəmsal köçərilər dəniz kənarında yaşamaq və AB-də uzaqdan işləmək üçün qanuni bir yol qazandılar.

Gəlirlilik investorların Xorvatiyada əmlak almağı düşünməsinin əsas səbəblərindən biridir. Qərbi Avropa ölkələrindən fərqli olaraq, xüsusilə sahil bölgələrində daha yüksək turist icarəsi qiymətləri mümkündür. Diqqətli yerləşmə və əmlak idarəçiliyi ilə dənizkənarı əmlaklar öz xərclərini daha tez ödəyir.

Xorvatiyada Airbnb və ya Booking vasitəsilə mənzil və evlərin kirayəyə verilməsi Split, Dubrovnik və Rovinj kimi turizm mərkəzlərində illik 6-10% gəlir Pik mövsümdə (iyul-avqust) doluluq nisbəti 90-95%-ə çatır ki, bu da investisiyadan tez bir zamanda gəlir əldə etməyə imkan verir.

Misal: Bir müştəri Splitdə 210.000 avroya mənzil alıb və onu turistlərə gündəlik olaraq kirayəyə verib. Xalis illik gəlir vergilər və idarəetmə haqları çıxıldıqdan sonra 8,5%

Sabit gəlir axtaranlar üçün mənzilləri altı aydan bir ilə qədər müddətə kirayəyə vermək uyğun seçimdir. Zaqreb və Rijekada orta gəlirlilik illik 3-5% təşkil edir. Bu format xüsusilə tələbələr, İT mütəxəssisləri və səhiyyə işçiləri arasında populyardır.

Misal: Bir investor Zaqrebdə 160.000 avroya mənzil alıb və onu universitet tələbələrinə kirayəyə verir. İllik gəlir təxminən 6500 avro təşkil edirdi ki, bu da 4% gəlirlilik, minimal risk və sabit yaşayış şəraiti ilə təmsil olunur.

Xorvatiyada kirayə bazarı bölgədən və mövsümdən asılı olaraq çox dəyişir. Dubrovnik əmlak çatışmazlığı və premium seqment səbəbindən daha yüksək gəlir təklif edir, lakin giriş maneəsi də orada ən yüksəkdir. Split turist və tələbə tələbatını birləşdirir və bu da onu daha balanslı bir bazara çevirir. Zaqreb daha aşağı qiymətlər təklif edir, lakin il boyu gəlir kirayə axınını daha az riskli edir.

İstriya qarşılanır - bu, "səssiz investisiyaları" ilə tanınan bir bölgədir. Zadar və Şibenik hələ də Dalmatiya və Dubrovnikdən daha ucuzdur, lakin turist axınında və yeni layihələrdə davamlı artım müşahidə olunur. adalar ən yüksək icarə gəliri təklif edir, lakin onların əsas çatışmazlığı qısa mövsümləri və turist axınından yüksək asılılıqlarıdır.

Xarici investorların əksəriyyəti əmlak idarəçiliyini agentliklərə həvalə edir. Onlar aşağıdakılarla məşğul olurlar:

• qısamüddətli icarə lisenziyası (turistička kategorizacija);
• kirayəçilərin axtarışı və saxlanılması;
• təmizlik, marketinq və ödənişlər.

Komissiya gəlirin 20-25%-ni təşkil edir, lakin bu, xarici sahiblərə daimi monitorinq olmadan mənfəət əldə etməyə imkan verir.

• Qısamüddətli icarə: 10% vergi + turist vergisi (gecələmə sayına əsasən).
• Uzunmüddətli kirayə haqqı: 12% + yerli vergi (şəhərdən asılı olaraq 18%-ə qədər əlavə ödəniş).
• Kommunal xərclər: orta hesabla hər m² üçün 1,2–2 avro.

Şəxsi ev sahibləri üçün sadələşdirilmiş vergi sistemi sayəsində Xorvatiyada faktiki vergi xərcləri Avstriya və ya Almaniyaya nisbətən daha aşağıdır.

Müştərilərimdən biri Splitdə 210.000 avroya mənzil alıb və Airbnb-də qısamüddətli kirayə müqavilələri sayəsində illik təxminən 8,5% 4% idi, lakin üç ildən sonra əmlakın dəyəri 28% artıb və bu da təkrar satış zamanı ümumi gəlirin xeyli yüksək olmasına səbəb olub.

Məndən məsləhətlər:

• sabitlik və minimal risk sizin üçün vacibdirsə Zaqreb və ya Rijekanı seçin — kirayə evlər il boyu mövcuddur.
• artan turist qiymətlərinə güvənirsinizsə Split, Zadar və ya İstra şəhərlərini nəzərdən keçirin.
• prestij və nadirliyə investisiya qoymaq istəyirsinizsə Dubrovnik və Hvar və ya Brač kimi adalar yaxşı seçimlərdir.
• Həmişə yalnız mövcud məhsuldarlığı deyil, həm də ərazinin inkişaf planlarını yoxlayın: yeni yollar, hava limanları və ya marinalar mənzil xərclərini dərhal artırır.

Xorvatiya daşınmaz əmlakının əsas üstünlüklərindən biri, xüsusən də turizm mərkəzlərində və paytaxtda yüksək keyfiyyətli infrastrukturudur.

• Nəqliyyat əlçatanlığı. Zaqreb Avropaya birbaşa uçuşlarla bağlıdır və Split, Zadar və Dubrovnikdə beynəlxalq hava limanları var ki, bu da turistlərin davamlı axınını təmin edir. Yaxşı magistral yollar sahili daxili ərazilərlə birləşdirir.
• Kommersiya və sosial infrastruktur. Sahil şəhərləri sürətlə inkişaf edir və ticarət mərkəzləri, restoranlar, tibb klinikaları və beynəlxalq məktəblər açılır ki, bu da onları təkcə turistlər üçün deyil, həm də əcnəbilər üçün cəlbedici edir.
• Ekologiya. Xorvatiya təmiz dənizi, yaşıl məkanları və qorunan milli parkları ilə məşhurdur. Bu, xüsusilə ekoturizmin qiymətləri artırdığı İstriyada və adalarda doğrudur. Zaqrebdə isə ekologiya aşağı səviyyədədir, lakin bu, biznes fəaliyyəti və mənzilə sabit tələbatla kompensasiya olunur.

Split, Dubrovnik və İstriyada cəmləşib . Eyni zamanda, ekspertlər Zadar və Şibenikdə — hazırda orada qiymətlər daha aşağıdır, lakin hava limanlarının və dəniz limanlarının inkişafı bazarı getdikcə daha perspektivli edir.

Proqnozlar göstərir ki, növbəti 2-3 ildə ən əhəmiyyətli qiymət artımları İstriyada və adalarda gözlənilir, burada premium mənzillərə tələbat təklifi daim üstələyir.

Xorvatiyada yeni tikilmiş və mövcud əmlaklar arasında seçim etmək alıcılar üçün əsas suallardan biridir. Son illərdə sahil boyunca getdikcə daha çox müasir komplekslər tikilir, lakin təkrar satış bazarı hələ də əməliyyatların əksəriyyətini təşkil edir. Optimal seçim investorun məqsədlərindən asılıdır: sürətli icarə gəliri və ya uzunmüddətli qiymət artımı.

• Müasir planlar, enerjiyə qənaət edən materiallar və yeni mənzil standartları (A+/A sinfi).
• İzolyasiya və müasir istilik/soyutma sistemləri sayəsində kommunal xərclərin azaldılması.
• Hüquqi şəxslər üçün tikinti şirkətindən alış-veriş zamanı ƏDV-nin (25%) geri qaytarılması imkanı.
• Tikinti başa çatdıqdan sonra qiymət artımı: dəniz kənarındakı mənzillərin qiyməti ilk 2-3 ildə 10-20% artır.

Misal: Almaniyadan olan bir müştəri Pula yaxınlığındakı yeni binada 240.000 avroya mənzil alıb. Cəmi iki il sonra turist tələbi və infrastrukturun inkişafı səbəbindən qiymət 290.000 avroya yüksəlib.

• Xüsusilə əmlak turizm mərkəzində (Split, Dubrovnik) yerləşirsə, onu dərhal icarəyə götürə bilərsiniz.
• Əmlakların əksəriyyətində artıq mövcud infrastruktur - məktəblər, mağazalar, nəqliyyat var.
• Şəhər mərkəzlərində və ya adalarda geniş çeşiddə köhnə daş evlər və mənzillər.
• Dezavantaj: mümkün təmir xərcləri (pəncərələrin dəyişdirilməsi, izolyasiya, daxili təmir).

Misal: Avstriyalı bir ailə Rovinjdə 1970-ci illərdə tikilmiş bir evi 380.000 avroya alıb. Əla yerləşməsi sayəsində dərhal onu turistlərə icarəyə verməyə başlayıblar və bəzi təmir işlərinə ehtiyac olsa da, ildə təxminən 7% gəlir əldə edirlər.

Xorvatiyada yeni tikintilərin payı Vyana və ya Zalsburqdakından daha aşağıdır, lakin onlara maraq, xüsusən də xarici investorlar tərəfindən artır. Sahildəki müasir yaşayış kompleksləri və Zaqrebdəki yeni evlərə ən çox tələbat var. Bu layihələr təkmilləşdirilmiş planlar, enerjiyə qənaət edən materiallar və rahat infrastruktur təklif edir ki, bu da onları mövcud əmlaklarla müqayisədə daha rəqabətli edir.

Xorvatiya hələ də bir sıra göstəricilərdə Avstriyadan geri qalır, lakin tədricən bu fərqi aradan qaldırır.

• Enerji səmərəliliyi. Xorvatiyada yeni layihələr A+/A enerji səmərəliliyi standartlarına uyğun olaraq qurulur və bu da kommunal xərcləri əhəmiyyətli dərəcədə azaldır. Avstriyada bu standartlar daha yüksəkdir və qanunla təsbit olunub.
• Tikinti sürəti. Xorvatiyada yaşayış kompleksinin tikintisi üçün orta müddət 18-36 aydır, Avstriyada isə, xüsusən də böyük şəhərlərdə bu temp daha yüksəkdir.
• ESG standartları. Xorvatiyada, əsasən sahil zonalarında, onlar yeni tətbiq olunmağa başlayır, lakin Avstriyada onlar artıq bütün layihələr üçün məcburidir.
• Kvadrat metrə görə qiymət. Xorvatiya sahillərində yeni binaların qiyməti 2200–4500 avro, Zaqrebdə isə 2000–2800 avro arasında dəyişir. Müqayisə üçün, Avstriyada qiymətlər daha yüksəkdir: kvadrat metrə görə 5000–9000 avro.
• Yeni tikintinin payı. Xorvatiyada əməliyyatların təxminən 25%-i yeni layihələr üçün nəzərdə tutulub, Avstriyada isə bu pay 30%-ə çatır, baxmayaraq ki, ümumilikdə bazar ikinci dərəcəli olaraq qalır.

Nəticə: Xorvatiya daha əlverişli qiymətlər və böyüyən yeni tikinti bazarı təklif edir, Avstriya isə standartlar və sabitlik baxımından qalib gəlir.

Son illərdə Xorvatiyadakı investorlar getdikcə ənənəvi "dəniz kənarında mənzil alıb yayda kirayəyə vermək" modelindən uzaqlaşırlar. Onlar gəlirləri artırmaq və riskləri azaltmaq üçün birləşdirilmiş strategiyalardan istifadə edirlər.

• Bir villa əvəzinə bir neçə mənzil. İnvestorlar Dubrovnikdəki bir bahalı villa əvəzinə Split və ya Zadarda iki və ya üç mənzil alırlar. Bu yanaşma rahatlıq təmin edir: əgər bir əmlak boşdursa, digərləri gəlir əldə etməyə davam edir.
• Apart-otellər və mənzillər. Sahib gəlirin bir hissəsini alır və otel şirkəti onu idarə edir. Bu həll xüsusilə başqa ölkədə yaşayan əcnəbilər üçün əlverişlidir.
• Köhnə daş evlər təmir olunur. İstriyada və adalarda ənənəvi evlər alınır, bərpa olunur və lüks turistlərə kirayə verilir. Təmirdən sonra gəlir 8-10%-ə çata bilər.
• Birgə investisiyalar. İnvestor qrupları Dubrovnikdəki villalar və ya sahildəki mənzil kompleksləri kimi yüksək səviyyəli əmlaklar almaq üçün qüvvələrini birləşdirirlər.

Bu yanaşma bizə yalnız bir formatdan asılılıqdan qaçmağa və riskləri daha yaxşı bölüşdürməyə imkan verir.

Xorvatiya daşınmaz əmlak bazarı cəlbedicidir, lakin nəzərə alınması vacib olan özünəməxsus xüsusiyyətləri var. Əsas olan mövsümilikdir. Sahildəki mənzillərin doluluq nisbəti yayda demək olar ki, 100%-ə çatsa da, qışda tələbat kəskin şəkildə azalır və bu da birbaşa gəlirliliyə təsir göstərir. Zaqrebdə vəziyyət daha sabitdir, lakin orada kirayə gəlirliliyi daha aşağıdır.

Digər bir amil bürokratiyadır. Bütün torpaqlar, xüsusən də kənd təsərrüfatı torpaqları əcnəbilər üçün əlçatan deyil, ona görə də gələcək problemlərin qarşısını almaq üçün satın almadan əvvəl torpaq qeydiyyatı sənədlərini diqqətlə yoxlamaq vacibdir.

Tikinti keyfiyyəti də bir tələ ola bilər. Yeni binalar bəzən qeyri-kafi istilik və ya səs izolyasiyasından əziyyət çəkir, mövcud evlər isə tez-tez köhnəlmiş kommunal xidmətlər və təmirə ehtiyacla üzləşirlər.

Kommunal xərclər də nəzərə alınmalıdır. Mərkəzi istilik sistemi olan köhnə evlərdə qış xərcləri olduqca yüksək ola bilər və xalis kirayə gəlirini əhəmiyyətli dərəcədə azalda bilər.

Xorvatiya mülayim iqlim, dəniz və təhlükəsizliyi özündə birləşdirir və bu da burada daşınmaz əmlakı təkcə investisiya kimi deyil, həm də yaşayış yeri kimi cəlbedici edir.

• Yaşayış xərcləri. Avstriyadakından daha aşağı: Zaqrebdə mənzil kirayəsi 600–900 avro, dəniz kənarında mənzil kirayəsi isə 800–1200 avrodur. Ərzaq və nəqliyyat da daha ucuzdur.
• Səhiyyə. Əlçatan dövlət xidmətləri və inkişaf etmiş özəl sektor; klinikaya baş çəkmək 30 avrodan başlayır.
• Təhsil. Zaqreb və Split universitetləri AB tərəfindən tanınır və beynəlxalq məktəblər mövcuddur.
• Nəqliyyat. Zaqreb, Split, Dubrovnik və Zadar hava limanları; yaxşı inkişaf etmiş magistral yollar və bərə şəbəkəsi.
• Təhlükəsizlik. Avropada, xüsusən də kiçik şəhərlərdə və adalarda ən yüksək göstəricilərdən biridir.

Bu, Xorvatiyanı Avropa həyat keyfiyyəti və münasib qiymətlərin birləşməsini axtaran təqaüdçülər, ailələr və əcnəbilər üçün təhlükəsiz bir sığınacağa çevirir.

Bir çox müştəri Xorvatiyanı kapital üçün təhlükəsiz bir sığınacaq kimi görür. Bu, yalnız gözəl mənzərələrə və əlverişli iqlimə malik bir ölkə deyil, həm də investisiyaların qorunması və artırılması üçün bir platformadır. Bazarın yavaş və sabit şəkildə hərəkət etdiyi Avstriya və ya Almaniyadan fərqli olaraq, Xorvatiya mövsümi dalğalanmalara məruz qalsa da, Avropa təhlükəsizliyini daha yüksək gəlirliliklə birləşdirir.

Təqaüdçülər ikinci ev və ya daimi yaşayış yeri almaq üçün getdikcə Xorvatiyanı seçirlər. Mülayim iqlim, əlverişli mənzil qiymətləri və rahat həyat tempi onlar üçün həlledici amillərdir. Eyni zamanda, yaxşı tibb mərkəzlərinin olması və digər Aİ ölkələrinə yaxınlıq rahatlıq və təhlükəsizlik hissini təmin edir.

Rəqəmsal köçərilər Xorvatiyanı biznes və istirahəti birləşdirmək üçün bir fürsət kimi görürlər. Rəqəmsal köçərilər üçün xüsusi vizanın tətbiqi ilə ölkə İT və yaradıcı sənaye mütəxəssisləri üçün populyar bir seçimə çevrilib. Dəniz mənzərəsi ilə işləmək, Splitdə və ya adalarda mənzillərdə yaşamaq və hələ də AB infrastrukturuna çıxışı olanlar kirayə və alış mənzillərinə tələbatın yeni bir seqmentini yaradır.

Ailələr Xorvatiyanı sabitliyinə, Avropa təhsilinə çıxışına və Aİ-yə inteqrasiya imkanlarına görə qiymətləndirirlər. Çoxları dəniz kənarında mənzillər və ya evlər yalnız yay kirayəsi üçün deyil, həm də şəxsi səyahət və ya gələcək köç üçün alırlar. Beynəlxalq məktəblərin, universitetlərin və təhlükəsiz mühitin olması ölkəni uzunmüddətli yaşayış üçün əlverişli edir.

Beləliklə, Xorvatiya Avropanın sabitliyi ilə turizm bazarının dinamizmi arasında tarazlıq yaradır. Burada Avstriyaya nisbətən daha yüksək gəlir gözləmək olar (5-8% vs 2-3%), lakin mövsümiliyə hazır olmaq lazımdır: yayda tələb demək olar ki, məhdudiyyətsizdir, qışda isə gəlir yerləşmə yerindən və əmlakların diqqətlə seçilməsindən asılıdır.

Satış müddətləri bölgədən və əmlakın növündən asılıdır.

• Zaqreb və Splitdə yaxşı yerlərdə yerləşən mənzillər 1-2 aya satılır.
• Dubrovnikdə və adalarda bahalı villalar və köhnə evlər alıcı üçün 6-12 ay gözləyə bilər.

Torpaq Reyestri (ZK) vasitəsilə qeydə alınır Əmlakın hüquqi yoxlanılması məcburidir — bu, investoru xoşagəlməz sürprizlərdən qoruyur.

Təcrübəm göstərir ki, Xorvatiya bazarının fərqli regional xüsusiyyətləri var. Sahil və adalarda məhsuldarlıq daha yüksəkdir, lakin mövsümilik daha çox nəzərə çarpır. Zaqrebdə və daha böyük şəhərlərdə qiymətlər daha azdır, lakin tələb il boyu sabitdir. Mən həmişə sənədləri Torpaq Reyestri (ZK) vasitəsilə yoxlayır, torpağın statusunu (xüsusilə kənd təsərrüfatı torpaqları üçün vacibdir) araşdırıram və yalnız bundan sonra müştəriyə əməliyyatı tövsiyə edirəm. Bu yanaşma riskləri minimuma endirir və təhlükəsizliyi təmin edir.

Məncə, kombinasiya optimal strategiyadır. Müştərilərimdən biri mövsümi kirayə üçün Splitdə mənzil alıb, eyni zamanda Zaqrebdə "təhlükəsiz sığınacaq" kimi mənzil alıb. Nəticədə, o, yayda yüksək gəlir, qışda isə sabit kirayəçi axını əldə edir. Bu balans həm gəlirlilik, həm də təhlükəsizlik istəyən investorlar üçün xüsusilə vacibdir.

Əgər özüm üçün portfel yaratsaydım, onu aşağıdakı kimi bölərdim: bir hissəsini turist tələbatı yüksək olan sahil əmlaklarına ayırar, qalanını isə Zaqrebin şəhər daşınmaz əmlakına yatırardım. Bu yanaşma mənə eyni zamanda mövsümi turizmdən qazanc əldə etməyə və il boyu sabit gəlir mənbəyinə sahib olmağa imkan verir.

Əsas məsləhətim: həmişə məqsədlərinizdən başlayın. İstər sahildə tez bir zamanda gəlir əldə etmək, istər kapitalınızı etibarlı bir aktivdə saxlamaq, istərsə də ailəniz üçün bir ev tapmaq istəsəniz, hər bir məqsəd fərqli bir strategiya tələb edir.

Prioritetləri müəyyənləşdirin, kapitalı ölkənin müxtəlif bölgələri arasında bölüşdürün, Torpaq Reyestri vasitəsilə hüquqi audit apardığınızdan əmin olun və bazar xüsusiyyətlərini nəzərə alın: sahil mövsümiliyi və şəhərlərdə sabit tələb.

Xorvatiya ən yaxşı seçim olduqda

• Avstriya və ya Almaniyadan daha yüksək gəlir axtaranlar üçün.
• Dənizə çıxış, mülayim iqlim və gəlirin əsas hərəkətverici qüvvəsi kimi turizm vacibdir.
• Mövsümiliklə işləməyə və tələbdəki dalğalanmaları nəzərə almağa hazır olan investorlar üçün uyğundur.
• Şəffaf qeydiyyatı və yaşayış icazəsi almaq imkanı olan AB əmlakına dəyər verən alıcılar üçün.

Avstriyanı nə vaxt nəzərdən keçirməli

• Maksimum sabitliyə və proqnozlaşdırıla bilənliyə dəyər verənlər üçün.
• Əsas məqsəd mövsümi risklər olmadan uzunmüddətli kapital saxlamadırsa.
• Bütün mümkün hüquqi nüansları minimuma endirmək və uzunmüddətli davamlı böyümə tarixinə malik bir bazar seçmək istəyən investorlar üçün.

2030-cu ilə qədər perspektivləri nikbindir. Şengen zonasına və Avrozonaya qoşulmaq xarici alıcılar arasında etimadı artırıb, turist axını artmaqda davam edir və almanlar, avstriyalılar və skandinaviyalılar tərəfindən sahilə maraq daim yüksək olaraq qalır. Düzgün seçilmiş strategiya icarə gəlirlərinin və Aİ daşınmaz əmlakında kapitalın qorunmasının təmin edilməsinə imkan verəcək.

1. İnvestisiya hədəfinizi formalaşdırın

• Sahildə qısamüddətli kirayə evləri (Airbnb, Booking) və ya Zaqrebdə uzunmüddətli kirayə evləri.
• Kirayədən gəlir əldə etmək, aktivin dəyərini artırmaq və ya yaşayış icazəsi almaq.

2. Müvafiq obyekt tipini seçin

• Zaqreb və ya Splitdə mənzil.
• İstriyada və ya Dalmatiyada dəniz kənarında ev.
• Adadakı Villa (Hvar, Brac, Korcula).
• Turizm kompleksindəki mənzillər (kondominium formatında).

3. Büdcənizi və minimum giriş həddini dəqiqləşdirin

• Zaqrebdəki mənzillər: 120.000 avrodan başlayaraq.
• Sahildəki mənzillər: 150.000–200.000 avrodan başlayır.
• Dubrovnikdəki villalar: 600.000 avrodan başlayaraq.
• Əlavə xərclər: əməliyyat üzrə 3% vergi, notariat və qeydiyyat 1–2%, kommunal xərclər.

4. Məkan seçin

• Sahil (Dubrovnik, Split, Zadar, İstriya) – yüksək mövsümi gəlirlilik.
• Zaqreb – il boyu sabit tələbat.
• Adalar (Hvar, Brač, Korčula) – güclü mövsümiliyə malik premium seqment.

5. Obyektin təhlili

• Torpaq Reyestrinə (ZK) baxın.
• Mərhələ: yeni bina və ya təkrar bazar.
• Torpaq statusu (bütün kənd təsərrüfatı torpaqları xaricilər üçün mövcud deyil).
• Binanın vəziyyəti və enerji səmərəliliyi (istilik xərcləri əsas amildir).

6. Müqavilənin tərtib edilməsi

• 10% ilkin ödənişlə ilkin razılaşma (predugovor).
• Əsas müqavilə notariusun ofisindədir.
• Ödəniş: dərhal və ya tranşlarla (yeni tikililər).

7. Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı

• Torpaq Reyestrinə (Torpaq Reyestrinə) Qeyd.
• Kadastr reyestrinə giriş.
• Əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun alınması.

8. İnvestisiyaların qiymətləndirilməsi

• Kirayə gəliri: sahildə 5–8%, Zaqrebdə 3–5%.
• Kommunal xərclər: mənzil üçün ayda 100–300 avro, evlər üçün daha yüksək.
• Kirayə vergisi: 2024-cü ildən 10%.

9. İcarəyə və ya yenidən satışa planlaşdırma

• Dalmatiyadakı idarəetmə şirkətləri qısamüddətli icarələr üçün 20-30% vergi alırlar.
• Zaqrebdə təkbaşına (uzunmüddətli müqavilələrlə) kirayə vermək daha asandır.
• Təkrar satış - Split, Zadar, Dubrovnikdə daha yüksək likvidlik.

10. İnvestisiya portfelinin diversifikasiyası

• "Turist yaşayış yeri" (Split, adalar) sözünü "şəhər" (Zaqreb) sözləri ilə birləşdirin.
• Müxtəlif formatlar: mənzillər + dəniz kənarındakı ev.
• Fərqli mövsümiliyə malik bölgələr seçməklə riskləri azaldın.

1. €150,000 olan investor

Məqsəd: yayda minimal investisiya ilə bazara daxil olmaq və icarə gəliri əldə etmək.

Seçimlər: Zadar, Šibenik və ya Splitdə kiçik mənzillər.

Qısamüddətli icarələr üçün gəlirlilik:

Risklər: mövsümilik, turizmdən asılılıq.

Misal: Almaniyadan olan bir müştəri Zadarda 145.000 avroya studiya mənzili alıb. Yay aylarında onu Booking vasitəsilə kirayəyə vermək illik 7% faiz təmin edirdi və mövsümdənkənar dövrdə mənzil tələbələrə kirayəyə verilir ki, bu da sabitlik təmin edir.

2. 600.000–1 milyon avroluq ailə

Məqsəd: şəxsi istirahət və kirayə gəliri üçün dəniz kənarında ev almaq.

Seçimlər: İstriyadakı villalar (Rovinj, Pula), Hvar və ya Brač adalarındakı evlər, Dubrovnikdəki premium mənzillər.

Mənfəətlilik: İllik 5–6% + dəyər artımı.

Risklər: yüksək texniki xidmət xərcləri və icarə vergiləri.

Misal: Avstriyadan olan bir ailə Rovinjdə 720.000 avroya villa alıb. Yayda o, turistlərə gecəsi 400 avroya kirayəyə verilir, qışda isə ev şəxsi yaşayış yeri kimi istifadə olunur. Ümumi gəlir illik təxminən 5% təşkil edir.

3. Kommersiya daşınmaz əmlakı

Məqsəd: sabit icarə gəliri və dəyər artımı.

Seçimlər: Split və Dubrovnikin turizm bölgələrində mağazalar və restoranlar, Zaqrebdəki ofislər və apart-otellər.

Mənfəətlilik: İllik 7–9%.

Risklər: mövsümi trafik, yüksək rəqabət.

Misal: Hollandiyadan olan bir müştəri Split şəhərinin mərkəzində 400.000 avroya kafe tipli bir məkan alıb. İl boyu turist axını sayəsində kirayəçi ayda sabit 2800 avro ödəyir və illik faiz dərəcəsi 8,4% təşkil edir.

Xorvatiya daşınmaz əmlak investisiyaları müxtəlif məqsədlərə uyğunlaşdırıla bilər. Zadar və ya Splitdəki mənzillər passiv gəlir üçün, İstriya və ya Dubrovnikdəki villalar ailə və status üçün, şəhər mərkəzlərindəki kommersiya mülkləri isə biznes üçün idealdır.