Vyana İcarəsi İndeksasiyası: 2025-ci il üçün qiymət artımları, qanunlar və məsləhətlər

2024-cü ildə ölkədə kommunal xidmətlər daxil olmaqla orta kirayə haqqı , Vyana isə ortadan yuxarıdır.

Bir çox ailələr üçün bu o deməkdir ki, kirayə haqqı onların yaşayış səviyyəsinə birbaşa təsir edən əsas büdcə maddəsidir.

2025-ci ilə qədər vəziyyət daha da pisləşdi: qiymətlər maaşlardan daha sürətlə artdı və hökumət hətta 2026-cı ilin aprel ayına qədər kirayə haqqının avtomatik indeksləşdirilməsinə müvəqqəti moratorium qoydu. Bu, kirayəçilər üçün möhlət, lakin mənzil sahibləri üçün gəlir itkisidir.

Bu yazıda Vyanada kirayə bazarının necə işlədiyini, qiymətlərin niyə artdığını, indeksləşdirmənin necə işlədiyini və ona nə vaxt etiraz edilə biləcəyini sadə dillə izah edəcəyəm. Biz real rəqəmlərə, hesablama nümunələrinə, real hadisələrə və yeni qanunlara baxacağıq. Bu məqalə həm Avstriyaya köçməyi planlaşdıranlar, həm də əmlaklarını icarəyə vermək istəyən investorlar üçün faydalı olacaq.

İndeksləşmədən danışmazdan əvvəl gəlin baxaq ki, hazırda bazarda hansı qiymətlər var və niyə onlar artmaqda davam edir.

Vyanada kirayə haqqı qonşuluqdan və əmlak növündən asılı olaraq çox dəyişir. Orta hesabla kirayə haqqı hər kvadratmetr üçün 9 avrodan 13 avroya qədər dəyişir (kommunal xidmətlər istisna olmaqla). Bununla belə, faktiki xərc konkret əmlakdan asılı olaraq dəyişəcək.

Mənzil növünə görə Vyanada orta kirayə haqqı (2025)

Rayonları müqayisə etsək, fərq də göz qabağındadır. Mərkəzdə (1-ci rayon, İçəri Şəhər) qiymətlər 27 €/m²-ə çata bilər, kənarda, məsələn, Floridsdorf və ya Liesingdə siz €9-11/m² üçün seçim tapa bilərsiniz.

Mən tez-tez müştərilərə xatırladıram ki, mərkəzi Vyanada qiymətlər demək olar ki, həmişə mənzilin vəziyyətinə görə deyil, ünvana görə yüksək olur. Sual, yerin sizin üçün nə qədər vacib olmasıdır.

Əhali artımı. 2024-cü ildə Vyananın əhalisi təxminən 22.500 nəfər artıb. Bu artım ilk növbədə miqrasiya ilə bağlıdır: təkcə 2024-cü ildə Avstriyaya 180 000-ə yaxın insan gəlib, onlardan təxminən 68 000-i paytaxtda məskunlaşıb.

Yeni mənzillərin çatışmazlığı. Vyananın hər il ən azı 10.000-11.000 yeni mənzilə ehtiyacı var. Bununla belə, yalnız 5,000-6,000 tikilir . Bu arada, söküntü və əsaslı təmir işləri ilə əlaqədar mövcud mənzil fondu daralır.

Elit yeni binalar. Getdikcə daha çox premium mənzil tikilir, kirayə haqqı orta səviyyədən xeyli yüksəkdir. Bu, ümumi statistikaya təsir göstərir.

İnflyasiya və indeksasiya. Qiymətlərin dondurulması ilə belə, bəzi müqavilələr (məsələn, boş olan yeni binalar) inflyasiya ilə indeksləşməyə davam edir.

Artan tələb və təklif çatışmazlığı qaçılmaz olaraq kirayə qiymətlərini artırır. Rəqəmlərdəki dinamikaya nəzər salaq: 2024-cü ilin sonuna qədər ölkə üzrə orta kirayə haqqı (bütün mənzil ölçüləri daxil olmaqla) 4,5% artıb (əvvəlki 7,4% ilə müqayisədə).

Vyanada artım da ikirəqəmli (illik bir neçə faiz) milli inflyasiyanı əhəmiyyətli dərəcədə üstələyir. Göründüyü kimi, heç bir kəskin dalğalanma olmasa belə, tendensiya davamlı olaraq yüksəlir.

İndeksləşdirməyə başlamazdan əvvəl başa düşmək lazımdır ki, Avstriyada icarə qiymətləri öz-özünə işləmir; onlara qanunla nəzarət edilir.

Əsas sənəd İcarə Aktıdır ( Mietrechtsgesetz , qısaldılmış MRG). O, demək olar ki, hər şeyi tənzimləyir: icarə məbləğindən tutmuş kirayəçilərin və ev sahiblərinin hüquqlarına qədər.

Avstriyada iki əsas bazar seqmenti var:

Köhnə yaşayış fondu (1945-ci ildən əvvəl və bəzi binalar sonra tikilmişdir). Burada qanun tam şəkildə tətbiq olunur. Qiymət “baza dərəcəsi” kimi tanınan dövlət tərəfindən müəyyən edilmiş standartlara əsasən hesablanır. Hazırda Vyanada bu, hər kvadratmetr üçün 6,67 avro təşkil edir (moratorium səbəbindən 2026-cı ilin aprel ayına qədər sabitdir).

Yeni yaşayış fondu (müasir binalar, xüsusən 2000-ci illərdən sonra tikilənlər). Burada sahiblər sərt məhdudiyyətlər olmadan qiymətləri sərbəst təyin edə bilərlər.

Köhnə mənzil fondunda naviqasiya etmək üçün mənzil kateqoriyaları sistemindən istifadə olunur:

A-C kateqoriyaları üçün qiymət həddi var. D kateqoriyası praktikada nadir hallarda istifadə olunur; bu daha çox tarixi normadır.

Mən tez-tez müştərilərimə məsləhət görürəm: uzunmüddətli sabitlik istəyirsinizsə, MRG qanununun əhatə etdiyi köhnə binalarda mənzil axtarın. Orada qiymət artımı həmişə məhduddur.

Xaricilər üçün qaydalar yerli sakinlərlə demək olar ki, eynidir. Qanun açıq şəkildə vətəndaşlığa əsaslanan ayrı-seçkiliyi qadağan edir - sadəcə avstriyalı olmadığınız üçün ölkəyə girişdən imtina edə bilməzsiniz.

Ancaq praktikada nüanslar var:

• adətən Avstriyada gəlir və ya məşğulluq sübutu tələb olunur;
• Onlar əvvəlki ev sahibindən tövsiyə məktubu istəyə bilər;
• Çox vaxt onlar 3 aylıq ödəniş məbləğində (bəzən 6-a qədər) əmanət götürürlər.

Xaricilər üçün əsas problem rəqabətdir. Vyanada mənzillərə tələb təklifdən yüksəkdir, ona görə də yaxşı variantlar tez satılır.

İndi keçək ən vacib məsələyə: indeksləşdirmə. İcarəçilər və investorlar arasında ən çox sual doğuran budur.

İndeksasiya icarə haqqının inflyasiya əsasında avtomatik tənzimlənməsidir. Düzəliş üçün əsas demək olar ki, həmişə müqavilədə göstərilir.

Statistik Avstriya tərəfindən nəşr olunan istehlak qiymətləri indeksi (CPI) . Məsələn, 2025-ci ilin iyul ayında indeks əvvəlki illə müqayisədə 3,6% artım göstərdi.

Hesablama nümunəsi:

• əsas icarə haqqınız 1000 avrodur;
• indeks 3,6% artıb;
• yeni icarə = 1,000 × 1,036 = 1,036 avro.

Kirayəçi hər hansı bir icarə artımı barədə əvvəlcədən bildiriş alır (ilk yeni ödənişin vaxtından ən azı 14 gün əvvəl). Artım heç vaxt geriyə təsir etmir.

Müqaviləni imzaladığınız zaman indeksləşdirmə haqqında bənd axtarın. Deməlidir:

• hansı xüsusi indeksdən istifadə olunur (ən çox CPI);
• təkrar hesablama nə qədər tez-tez aparılır (adətən ildə bir dəfə);
• indeksləşdirmənin qüvvədə olduğu tarix.

Bu bənd yoxdursa, ev sahibinin səbəbsiz olaraq qiyməti qaldırmağa haqqı yoxdur. Yeganə seçim yeni müqavilə bağlamaqdır.

Xeyr. Qanun ev sahibinin kirayəçini xəbərdar etməsini və hesablamanı izah etməsini tələb edir. İncə havadan yeni bir məbləği "qoparmaq" mümkün deyil. Artım barədə bildiriş alsanız:

• müqavilədəki formulla uyğunluğunu yoxlamaq;
• artımın inflyasiya səviyyəsindən artıq olmamasına əmin olun;
• Şübhə varsa, Mənzil Arbitrajı ilə əlaqə saxlayın (

İndeksləşdirmə mövzusunun quru nəzəriyyə olaraq qalmamasını təmin etmək üçün onun praktikada necə göründüyünə baxaq.

Real həyatdan iki misal götürək.

40 m² mənzil. Avstriyada belə bir mənzilin orta xalis kirayə haqqı ayda təxminən 405 avro təşkil edir. Kommunal xidmətlərə 100 avro əlavə edin, cəmi 505 avro. 4% inflyasiya ilə əsas icarə haqqı 421 avroya, kommunal xidmətlərlə isə təxminən 521 avroya yüksələcək.

Mənzil 80 m²-dir. Bu ölçü üçün ölkə üzrə orta icarə haqqı €796,50 təşkil edir (kommunal xidmətlər istisna olmaqla). Tutaq ki, xərclər daxil olmaqla, icarə haqqı 880 avrodur. 5% indeksasiya ilə icarə haqqı 924 avroya qədər artacaq.

Artım həmişə təxminən inflyasiyaya bərabərdir. Mağaza qiymətləri 5% artarsa, kirayə də 5% artacaq.

Bəzən inflyasiya indeksi kifayət etmir - ev sahibi əmlaka sərmayə qoyub və xərcləri kompensasiya etmək istəyir. Qanun "təmir müavinəti" ( Erhaltungsbeitrag ) əlavə etməyə imkan verir. Məsələn:

• 60 m² mənzil üçün əsas icarə haqqı – €600;
• sahibi mətbəxi əsaslı təmir etdi və +30 € ilə razılaşdı;
• bir il sonra, 4% indeksi başqa +24 € verdi;
• Son icarə haqqı 654 avro idi.

Lüks mənzillərdə indeksləşdirmə eyni şəkildə işləyir, lakin başlanğıc qiymət daha yüksəkdir. 5% inflyasiya ilə 2000 avro dəyərində mənzil bir ildən sonra 2100 avroya başa gələcək.

Biz adətən qiymətlərin qalxmasından danışırıq, lakin kirayə haqqının azaldıla biləcəyi vəziyyətlər də var.

Avstriya qanunvericiliyi, əgər mənzil müqavilənin şərtlərinə uyğun gəlmirsə və ya yaşayış üçün yararsız hala düşübsə, icarə haqqının azaldılmasına icazə verir. Tipik hallara aşağıdakılar daxildir:

• İstilik və isti su yoxdur. Qazan və ya radiator xarab olarsa, ev qismən yaşayış üçün yararsız sayılır.
• Kalıp və rütubət təkcə kosmetika deyil, həm də sağlamlıq üçün əsl təhlükədir.
• Daimi səs-küy. Məsələn, aylarla davam edərsə, qonşunun yerində təmir və ya həyətdə tikinti.
• Struktur qüsurları. Damın sızması, sınıq lift, elektrik problemləri.

Azalmanın miqdarı problemdən asılıdır. Əgər istilik tamamilə yoxdursa, məhkəmələr çox vaxt kirayə haqqını 30-50% azaldır. Müvəqqəti narahatçılıqdırsa, azalma 10-20% təşkil edir.

1. Problemi sənədləşdirin. Şəkillər çəkin və təmir hesabatları və ya qəbzləri toplayın.
2. Ev sahibini xəbərdar edin. Yazılı (e-poçt və ya sifarişli poçt) üstünlük verilir.
3. Düzəliş üçün vaxt verin. Adətən 2-3 həftə kifayətdir.
4. Müvəqqəti ödənişin azaldılmasını istəyin. Müəyyən bir faizi təyin edin.
5. Əgər imtina etsəniz , Mənzil Arbitraj Məhkəməsinə və ya məhkəməyə müraciət edin.

Mən həmişə müştərilərimə deyirəm: əgər mənzildə ciddi qüsurlar varsa, siz kirayə haqqını tam ödəməyə borclu deyilsiniz. Əsas odur ki, qanuni fəaliyyət göstərib problemi sənədləşdirək.

İndeksləşdirmə məsələsi təkcə kirayəçilər üçün deyil, həm də əmlakını icarəyə verənlər üçün vacibdir. İnvestorlar üçün bu, onların gəlirliliyinə birbaşa təsir göstərir.

Kirayə artımları, inflyasiya şəraitində belə sahiblərə mənfəətlərini qorumağa kömək edir.

Misal:

• mənzil 1200 avroya icarəyə verilir;
• inflyasiya 4%;
• bir ildə kirayə haqqı 1248 avroya qədər artacaq.

Kiçik bir dəyişiklik kimi görünür - ayda cəmi 48 avro. Ancaq bir il ərzində bu, demək olar ki, 600 avro, 10 il ərzində isə 6000 avrodan çoxdur.

Buna görə də düzgün indeksləşdirmə kapitalın qorunması vasitəsidir. Bu, təmir, kommunal xidmətlər və vergilər üçün artan xərcləri kompensasiya etməyə kömək edir.

Həmişə qanuni hərəkət edin. İndeksləşdirmənin müqavilədə göstərilməsinə və razılaşdırılmış məbləğdən artıq olmamasına əmin olun. Kirayəçini geniş bildirişlə təmin edin (tələb olunandan bir və ya iki gün çox vaxt vermək yaxşıdır). Bu, inamı artırır və münaqişə riskini azaldır.

Təmir və təkmilləşdirmələri nəzərdən keçirin. İcarəyə verməzdən əvvəl təmir etməyi planlaşdırırsınızsa, bunu müqaviləyə və ya birdəfəlik icarə ödənişinə daxil edin. Kirayəçi nə üçün ödədiyini dəqiq bilməlidir. Təmirdən sonra xərclərin kompensasiyasını müzakirə edin - amma unutmayın ki, hər şey qanuni şəkildə rəsmiləşdirilməlidir.

Yaxşı ünsiyyət qurun. Artımları aydın şəkildə izah edin və icarəçi hesablamaları görsün. Ən yaxşı strategiya, qəfildən yeni bir qanun layihəsi atmaqdansa, icarə haqqının niyə artdığını izah etməkdir. Şəffaflıq tez-tez kirayəçiləri saxlayır və "məşğul" mənzillərdə dövriyyəni azaldır.

Ödəmə qabiliyyətini yoxlayın. Müqavilə imzalamazdan əvvəl zaminlik və ya əmanəti (üç aylıq ödənişə qədər) nəzərdən keçirin - bu, az ödəniş riskini azaldacaq. Ancaq əcnəbi kirayəçidən qorxaraq həddindən artıq zəmanət tələb etməyin: artıq qeyd edildiyi kimi, qanun ayrı-seçkiliyi qadağan edir.

Əmlak menecerlərindən istifadə edin. Bir neçə mənziliniz varsa və ya məhdud boş vaxtınız varsa, peşəkar əmlak idarəçiliyi xidmətini (Hausverwaltung) işə götürün. Onlar yerli nüansları başa düşür, qanunvericilik yeniləmələrinə (məsələn, indeksləşdirməyə moratoriumda edilən dəyişikliklər) nəzarət edir və cərimələrdən yayınmağa kömək edir.

Mən həmişə ev sahiblərinə deyirəm: sabit kirayəçi işin yarısıdır. Kirayəni itirib aylarla boş qalmaqdansa, qanunun tələb etdiyi kimi kirayə haqqını 3% artırıb icarədarı saxlamaq daha yaxşıdır.

Şəkili tamamlamaq üçün son dəyişiklikləri qeyd etmək lazımdır: onlar artıq bu gün bazara təsir edir.

Kirayə moratorium. 2026-cı ilin aprel ayına qədər əksər tənzimlənən mənzillər üçün avtomatik kirayə artımlarını donduran qanun qəbul etdi.

• Vyanada baza tarifi (“göstərici tarif” adlanır) 6,67 €/m² səviyyəsində müəyyən edilmişdir;
• 2025-ci ilin aprelində adi artım baş vermədi;
• 2026-cı ilin aprelindən artım məhdudlaşdırılacaq: inflyasiyanın yalnız 5%-ə qədəri nəzərə alına bilər və ondan yuxarı olan hər şey iki dəfə azalacaq.

Kirayəçilər üçün bu, rahatlıqdır. İnvestorlar üçün bu, gələn ildə daha az mənfəət deməkdir.

Avstriya və Avropa: Kirayələrin ən bahalı olduğu yer. Vyana kirayə haqqı baxımından Avropanın ən bahalı paytaxtları sırasındadır. Eurostat-a görə , 2023-cü ildə əcnəbilər üçün orta hesabla iki otaqlı mənzil ayda təxminən 2050 avroya başa gəlir (kommunal xidmətlər istisna olmaqla). Bu, Brüssel və ya Praqadan bahadır və Berlinlə müqayisə edilə bilər.

2010-cu ildən bəri Avstriyada kirayə haqqı təxminən 70% artıb, Aİ orta göstəricisi isə daha az artıb.

Bazar üçün növbəti nə var? Ekspertlər proqnozlaşdırırlar. Onlar razılaşırlar: Vyanada mənzil çatışmazlığı daha da pisləşəcək. Şəhərin hər il ən azı 4000-5000 yeni mənzilə ehtiyacı var.

Bu o deməkdir ki, kirayə qiymətləri yüksək olaraq qalacaq. Moratorium olsa belə, uzunmüddətli tendensiya aydındır: tələb təklifi üstələyəcək.

Mən həmişə müştərilərimə deyirəm: Vyanada pis məhəllələr yoxdur. Böyük inkişaf potensialı olan məhəllələr var. Bəzən prestijli mərkəzdən kənara investisiya qoymaq daha sərfəlidir.

Vyanada kirayəlik həmişə qaydalar, qiymətlər və şəxsi vəziyyətlər arasında tarazlıq aktıdır. Bir tərəfdən, qanun kirayəçiləri qoruyur: kirayə haqqı birdən-birə artırıla bilməz, nöqsanlar aşkar edilərsə, kirayə haqqı azaldıla bilər. Digər tərəfdən, indeksasiya qaçılmazdır və qiymətlər inflyasiyaya uyğun olaraq artacaq.

Həddindən artıq ödəniş etməmək və inamlı hiss etmək üçün bir neçə qaydanı yadda saxlayın:

• Məhəllələri müqayisə edin. 10-15 dəqiqəlik metro ilə ayda yüzlərlə avroya qənaət edə bilərsiniz.
• Müqaviləni oxuyun. İndeksləşdirmə bəndi aydın olmalıdır: hansı indeks, nə qədər tez-tez və hansı tarixdən.
• Problemləri bildirin. Bir şey qırılırsa, dərhal sahibi ilə əlaqə saxlayın. Qanun sizin tərəfinizdədir.
• Dəstək axtarın. Vyanada Wohnbeihilfe adlı mənzil yardımı proqramı var. Müəyyən bir gəlir həddinə çatsanız, şəhərdən təzminat ala bilərsiniz.
• İnvestorlar üçün. Şəffaflıq və dürüstlük sürətli qazancdan daha vacibdir. Boş mənzili riskə atmaqdansa, kirayəçini illərlə saxlamaq daha yaxşıdır.
• Nüfuzlu agentlərdən istifadə edin. Təcrübəli agentlər incəlikləri bilirlər və tez-tez həyat hiylələri təklif edə bilərlər - məsələn, qiyməti razılaşdıra biləcəyiniz kiçik mənzillərin sahiblərindən kirayələri axtarmaq və ya son aylarda yeni binaları yoxlamaq - onların çox vaxt xüsusi təklifləri var (məsələn, ilk ay pulsuz və ya endirimli depozit).

Və əsas məsləhət: icarəyə uzunmüddətli strategiya kimi yanaşın. Sonra, hətta qiymətlər yüksəlsə də, siz axınla sürünməkdənsə, vəziyyəti idarə edə biləcəksiniz.