Avstriyada daşınmaz əmlakın alınması təkcə əmlakın qiymətini deyil, həm də alış qiymətinin orta hesabla təxminən 10-12%-ni təşkil edən əlavə xərcləri nəzərə almağı tələb edir. Bu xərclər icbari ödənişlərə - vergilər, qeydiyyat rüsumları və notariat rüsumlarına və rieltor haqları və ya ipoteka əməliyyatı kimi əlavə ödənişlərə bölünür.
Xarici alıcılar üçün xüsusi qaydalar tətbiq oluna bilər. Bundan əlavə, 2025-ci ilin iyul ayından bəzi qeydiyyat rüsumlarını əhəmiyyətli dərəcədə azaltmaqla 500.000 avroya qədər əməliyyatlar üçün vergi güzəştləri tətbiq ediləcək.
Əsas ödənişlər və vergilər
Əsas ödənişlərə əmlakın köçürülməsi vergisi, torpaq reyestrinin qeydiyyatı, notariat və ya vəkil rüsumları, agentlik vasitəsilə alındıqda isə rieltorun komissiyası daxildir.
1. Əmlak transfer vergisi (Grunderwerbsteuer)
Bu, Avstriyada daşınmaz əmlak alarkən əsas vergidir. Bu, alqı-satqı müqaviləsində göstərilən əmlakın qiymətinin 3,5%-ni təşkil edir. Məsələn, 400.000 avroya mənzil alsanız, transfer vergisi 14.000 avro olacaq.
Qeyd etmək lazımdır ki, vergi faktiki alış qiymətinə əsasən hesablanır, lakin bəzi hallarda (məsələn, müqavilədə qiymət aşağı göstərilibsə) vergi orqanı bazar dəyərindən bələdçi kimi istifadə edə bilər.
2. Qeydiyyat haqqı (Grundbuchseintragungsgebühr)
Əməliyyatdan sonra mülkiyyət torpaq reyestrində qeydiyyata alınmalıdır. Bunun üçün əmlakın dəyərinin 1,1%-i məbləğində rüsum alınır. 400 000 avroya alınan əmlak üçün qeydiyyat 4 400 avroya başa gələcək.
2025-ci ilin iyul ayından başlayaraq, dəyəri 500.000 avro və ya daha az olan əmlaklar üçün mülkiyyət qeydiyyatı və depozit rüsumlarından imtina edilə bilər. €500,000-dan yuxarı olan məbləğlər üçün rüsum yalnız artıq olanlara şamil olunacaq. Bu dəyişiklik alıcılara xüsusilə ipoteka alarkən əhəmiyyətli dərəcədə qənaət etməyə imkan verəcək.
3. Notarius və ya vəkilin xidmətləri
Qanun əməliyyatın notarius və ya vəkil tərəfindən təsdiqlənməsini tələb edir. Bu mütəxəssis əmlakın hüquqi statusunu yoxlayır, alqı-satqı müqaviləsini hazırlayır və təhlükəsiz əməliyyatlar üçün etibarlı hesab (Treuhandkonto) açır.
Xidmətlərin dəyəri əməliyyatın mürəkkəbliyindən asılıdır və müqavilə məbləğinin 2%-dən 5%-ə qədər + 20% ƏDV arasında dəyişir. Məsələn, 400 000 avro dəyərində olan mənzil üçün hüquqi rüsumlar 9 600 avro ilə 24 000 avro arasında dəyişə bilər (ƏDV daxil).
4. Rieltor komissiyası
Əmlak agentliyi vasitəsi ilə satın alsanız, komissiya ödəməli olacaqsınız. Tipik olaraq, bu, əmlakın qiymətinin 3% üstəgəl 20% ƏDV-dir. € 400.000 əmlak qiyməti üçün rieltorun komissiyası € 14.400 olacaq.
Əlavə xərclər
Əsas vergi və ödənişlərə əlavə olaraq, alıcı həmişə dərhal görünməyən bir sıra əlavə xərclərlə üzləşir. Bu xərclər əməliyyatın şərtlərindən, maliyyələşdirmə metodundan və alıcının statusundan asılıdır.
1. İpoteka xərcləri
Daşınmaz əmlak bank krediti ilə alınırsa, nəzərə almağa dəyər:
- Kreditin rəsmiləşdirilməsi üçün bankın komissiyası konkret qurumun şərtlərindən asılıdır və adətən kredit məbləğinin 0,5%-dən 1,5%-ə qədərdir.
- Əmlakın və borcalanın həyatının sığortası adətən bankın məcburi tələbidir: əmlak sığortası - sığorta məbləğinin illik 0,1%-0,3%-i; borcalanın həyat sığortası - illik kredit qalığının təxminən 0,2%-0,5%-i.
- Girovun qeydiyyatı (Hypothekeneintragungsgebühr) yüklülüyün torpaq reyestrinə daxil edilməsi üçün kredit məbləğinin 1,2%-i həcmində birdəfəlik rüsumdur.
- İlkin ödəniş - Avstriyada bu, əmlakın dəyərinin 20-50% -ni təşkil edir, bu da başlanğıc büdcəyə əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərir.
2. Xarici vətəndaşlar üçün satınalma icazəsi
Qeyri-AB vətəndaşları yerli hakimiyyət orqanlarından xüsusi alış icazəsi almalı ola bilər ki, bu da əlavə xərclərə (adətən bir neçə yüz avro) səbəb olacaq.
3. Yeni tikililər üçün ƏDV və xüsusi xüsusiyyətlər
Yeni ev alarkən, xüsusən də əmlak inşaatçıdan alınarsa, əlavə dəyər vergisi (ƏDV) tətbiq oluna bilər. Bundan əlavə, rieltor və notarius haqları üçün ƏDV tutulur (20%), son dəyəri artırır.
4. Əməliyyat xərcləri (Betriebskosten)
Əməliyyat başa çatdıqdan sonra əmlak sahibi zibil toplama, kanalizasiya, ev sığortası, ümumi ərazilərin təmiri və saxlanması və idarəetmə şirkəti haqları daxil olmaqla aylıq Betriebskosten (icarə haqqı) ödəməyə borcludur. Orta hesabla, bu, ayda hər kvadrat metr üçün 2 avrodan 3,50 avroya qədər dəyişir.
5. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi və ekspert xidmətləri
İpoteka üçün müraciət edərkən banklar demək olar ki, həmişə əmlakın dəyərinin müstəqil qiymətləndirilməsini tələb edirlər. Bu xidmətin qiyməti qiymətləndirmənin mürəkkəbliyindən asılı olaraq 300-1000 avro arasında dəyişir.
Əlavə yoxlamalar da mümkündür, məsələn:
- zərərli maddələrin olması (asbest, qurğuşun, kif) — 200-600 avro;
- binanın texniki vəziyyəti (statik yoxlamalar, mühəndis sistemləri) — €300–800.
Bu xərclər ayrıca ödənilir və əmlakın ölçüsündən və vəziyyətindən, həmçinin seçilmiş mütəxəssisdən asılıdır.
6. Tərcümələr və notarial təsdiqlər
Əgər alıcı alman dilini bilmirsə, bütün hüquqi əhəmiyyətli sənədlər and içmiş tərcüməçi tərəfindən tərcümə edilməlidir. Müqavilənin tərcüməsinin orta qiyməti uzunluqdan asılı olaraq 100-300 avro arasında dəyişir. Notarial qaydada təsdiq edilmiş tərcümələr üçün tərcümə xidmətləri də ayrıca ödənilir.
7. Bank və inzibati haqlar
- Hesablaşmalar üçün hesabın aparılması ildə təxminən 30-60 avroya başa gəlir.
- Müqavilənin icrası üçün pul xərcləri və digər kiçik inzibati ödənişlər 50 avrodan 200 avroya qədərdir.
İcazələrin rəsmiləşdirilməsi, sənədlərin tərcüməsi, əlavə notariat xidmətləri və bank tələbləri nəzərə alınmaqla qeyri-rezidentlər üçün əsas xərclər rezidentlərə nisbətən təxminən 1-3% yüksəkdir. Məsələn, qiyməti 400.000 avro olan mənzil üçün bu, əlavə xərclərdə 4.000-12.000 avro təşkil edə bilər.
| Vergi/rüsum növü | Dərəcə / məbləğ | İzahat |
|---|---|---|
| Daşınmaz əmlak transfer vergisi (Grunderwerbsteuer) | əmlak dəyərinin 3,5%-i | Satın alındıqda dövlətə məcburi vergi |
| Mülkiyyətin qeydiyyatı (Grundbuchseintragungsgebühr) | əmlak dəyərinin 1,1%-i | Torpaq reyestrinə obyektin daxil edilməsi |
| Girovun qeydiyyatı (Hypothekeneintragungsgebühr) | kredit məbləğinin 1,2%-i | İpoteka maliyyələşdirilməsi, yüklülüyün torpaq reyestrində qeydə alınması üçün |
| Rieltor komissiyası | 3% + 20% ƏDV | Əmlak agentinin əmək haqqı |
| Notariat/vəkil xidmətləri (müqavilələrin tərtibi, etibar) | 2–5% + 20% ƏDV | Tranzaksiya dəstəyi, güvən hesabının açılması |
| Bank haqları | fərdi olaraq | Kreditin işlənməsi və hesabın idarə edilməsi üçün bank komissiyası |
| Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi | €300–1 000 | Bank və ya ekspert üçün müstəqil qiymətləndirmə |
| Əmlakın və borcalanın həyatının sığortası | 0,1-0,3% (struktur) + 0,2-0,5% (həyat) | İpoteka üçün məcburidir |
| Ekspert rəyləri | €200–800 | Statik xüsusiyyətlərin yoxlanılması, zərərli maddələrin olması, enerji sertifikatı |
| Sənədlərin tərcüməsi | €100–300 | Xarici dildə olan sənədlər üçün |
| Xaricilər üçün icazə (Aİ olmayan) | bir neçə yüz avro | Almaq üçün torpaq idarəsindən icazə almaq lazımdır. |
| Daşınmaz əmlak vergisi (Immobilienertragsteuer) | Mənfəətin 30%-i | Yalnız obyekt satıldıqda keçərlidir |
| Aylıq əməliyyat xərcləri (Betriebskosten) | €2-3,5/m² | Kommunal və istismar xərclərinin ödənilməsi |
Praktikada xərcləri necə minimuma endirmək olar
Avstriyada daşınmaz əmlak alarkən əlavə xərclər əmlakın dəyərinin 12%-ni təşkil edə bilsə də, onları optimallaşdırmağın bir neçə praktiki yolu var:
1. €500.000-a qədər daşınmaz əmlak alışları. 2025-ci ilin iyul ayından başlayaraq dəyəri 500.000 avroya qədər olan əmlaklar bəzi qeydiyyat rüsumlarından (Grundbuchseintragungsgebühr və ipotekanın qeydiyyatı) azad ediləcək. Bu, əməliyyatı tamamlayarkən əhəmiyyətli qənaət etməyə imkan verir.
2. Səhmlərin köçürülməsi və mərhələli köçürülməsi. Mülkiyyət bütün əmlaka görə deyil, 50%-ə qədər paya keçərsə və ya əməliyyat hissə-hissə həyata keçirilərsə, vergi ödənişlərinin məbləği azaldıla, hətta tamamilə azad edilə bilər.
3. Daşınmaz əmlakın qohumlara verilməsi. 2025-ci il iyulun 1-dən ər-arvad, uşaqlar, nəvələr, valideynlər və mülki tərəfdaşlar kimi yaxın qohumlar arasında daşınmaz əmlakın köçürülməsi üçün 0,5% dərəcəsi qalacaq. Bununla belə, güzəşt dərəcəsini təsdiqləmək üçün ailə münasibətlərinin düzgün sənədləşdirilməsi vacibdir.
4. İpoteka xərclərini optimallaşdırın. Fərqli bankların faiz dərəcələrini və kreditlərin işlənməsi komissiyalarını müqayisə edin. Həm əmlak, həm də borcalanın həyat sığortası üçün daha aşağı tariflərlə sığorta şirkəti seçməyi düşünün. Daha böyük ilkin ödənişin edilməsi (əmlak dəyərinin 20-50%-i) faiz ödənişlərini və ipoteka haqlarını azaldır.
5. Uzunmüddətli icarə müqavilələrindən istifadə (Erbpacht). Uzunmüddətli icarə müqavilələrinin bağlanması sərfəli ola bilər, çünki formal mülkiyyət ötürülmür və transfer vergisi tutulmur.
6. Ekspert və qiymətləndirmə xərclərini minimuma endirmək. Yalnız zəruri yoxlamaları sifariş edin: texniki vəziyyət, təhlükəli maddələrin olması və ya enerji səmərəliliyi. Bir neçə yoxlamanın bir ekspert səfərində birləşdirilməsi səyahət və sənədləşmə xərclərinə qənaət etməyə imkan verir.
7. Azaldılmış əməliyyat xərcləri (Betriebskosten). Səmərəli idarəetmə şirkəti və müasir kommunal sistemləri olan mənzilləri və ya evləri seçin. Az enerji istehlakı və optimallaşdırılmış kommunal xərcləri olan yeni binalar köhnə, orta mənzilli mənzillərlə müqayisədə aylıq ödənişləri 20-40% əhəmiyyətli dərəcədə azalda bilər.
Avstriyada xarici investorlar üçün ümumi tələlər
Dil maneələri Avstriyada xarici alıcılar üçün ən ümumi və bahalı problemlərdən biri olaraq qalır. Sənədlərin və qaydaların səhv başa düşülməsi əhəmiyyətli maliyyə itkilərinə səbəb ola bilər.
| Səhv növü | Baş vermə səbəbi | Tipik maliyyə təsiri |
|---|---|---|
| Müqavilənin şərtlərinin səhv başa düşülməsi | Bütün sənədlər yalnız alman dilindədir. | Hüquqi xərclər üçün €5,000-€15,000 |
| Gözlənilməz gizli xərclər | Xərclərin əvvəlcədən şəffaflığının olmaması | 8-10% əlavə xərclər |
| İstifadə şərtlərinin pozulması | Daşınmaz əmlakla bağlı yerli qaydaların səhv başa düşülməsi | 40.000 avroya qədər cərimələr + mümkün məcburi satış |
| Mədəni Fərqlərin Müzakirəsində Çətinliklər | Biznes təcrübələrində fərqlər | 10-20% artıq ödəniş |
| Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində səhvlər | Yerli yoxlamalar və tələblər haqqında məlumatın olmaması | €10,000-€50,000 itkilər |
| Təsdiq prosesində gecikmələr | Bürokratiyanı düzgün qiymətləndirmək | Əmanətlərin itirilməsi və ya buraxılmış imkanlar |
| Vergi planlaşdırma səhvləri | Çox yurisdiksiyalı vergi sisteminin mürəkkəb qaydaları | İkiqat vergitutma riski |
Bank və notariat sirləri: həddindən artıq ödənişdən necə qaçınmaq olar
Avstriyada daşınmaz əmlak alarkən əlavə xərclərin əhəmiyyətli hissəsi banklar və notariuslarla bağlıdır. Ancaq ağıllı bir yanaşma ilə bu xərcləri əhəmiyyətli dərəcədə azaltmaq olar.
1. Bankları və kredit şərtlərini müqayisə edin
- Ən azı 3-5 bankdan təkliflər tələb edin və kredit haqlarını, faiz dərəcələrini və sığorta tələblərini müqayisə edin.
- Girov və optimal sığorta paketi üçün qeydiyyat rüsumunun azaldılması imkanları ilə maraqlanın.
- Əgər bank qeyri-rezidentlər üçün daha yüksək ilkin ödəniş tələb edirsə, möhkəm maliyyə tarixçəniz varsa, daha aşağı məbləğlə danışıqlar aparmağa çalışın.
2. Sığortanın məcburiliyini iki dəfə yoxlayın
- İpoteka əməliyyatları üçün banklar əmlakın və borcalanın həyatının sığortasını tələb edirlər.
- Bankdan hansı sığorta polislərinin məcburi, hansının isteğe bağlı olduğunu yazılı şəkildə aydınlaşdırmasını xahiş edin.
- Qiymət və əhatə dairəsinin ən yaxşı birləşməsini tapmaq üçün bir çox sığorta şirkətlərini müqayisə edin.
3. Notarius və vəkillə sabit tarifləri müzakirə edin
- Əmlakın dəyərinin standart faizi əvəzinə, xidmətlər üçün sabit bir ödənişlə razılaşa bilərsiniz.
- Ən yaxşı qiyməti seçmək üçün bölgədəki 3-4 notarius və ya hüquqşünası müqayisə edin.
- Əgər əməliyyat standartdırsa və mürəkkəb beynəlxalq şərtləri nəzərdə tutmursa, məsləhətləşmələrin bir hissəsi azaldıla bilər.
4. Xərclərinizi əvvəlcədən planlaşdırın
- Sürprizlərin qarşısını almaq üçün ümumi alış büdcənizə notarius və bank haqlarını daxil edin.
- Eyni anda bir neçə xidmət üçün ödəniş edə biləcəyinizi yoxlayın (məsələn, notariat və qeydiyyat) - bu, bəzən əlavə ödənişləri azalda bilər.
5. Peşəkar yardımdan ağıllı istifadə edin
- Yalnız əməliyyatın əsas mərhələləri üçün bir vəkil və ya notarius cəlb edin.
- Standart prosedurlar (qeydiyyat, etibarnamələr) üçün həddindən artıq ödənişdən qaçınmaq üçün özünüzü minimum dəstəklə məhdudlaşdıra bilərsiniz.
Bu addımları yerinə yetirməklə siz bir neçə min avroya qənaət edə, lazımsız sığortadan qaça, hətta Avstriyada bahalı mənzil və ya ev alarkən belə hüquqi və ya notariat xidmətlərinə görə artıq ödənişdən qaça bilərsiniz.
