Vyananın 9-cu rayonu – Alsergrund: prestij, rahatlıq və sabit investisiya

Vyananın nüfuzlu və axtarılan rayonları dedikdə, ən çox sarayları olan mərkəzi 1-ci rayon və ya dinamik və dəbli 7-ci rayon . Bununla belə, şəhəri daha dərindən tanıyanlar 9-cu rayonu - Alserqrundu da nəzərdən keçirirlər.

Bir çox investor və şəhəri daimi yaşayış yeri hesab edən insanlar Vyananın Alserqrund rayonu ilə maraqlanırlar, çünki bura "ağıllı" infrastruktur və mənzilə davamlı tələbatın unikal birləşməsini təmsil edir.

Buradakı kirayəçi və alıcıların daimi axını tələbələr, gənc mütəxəssislər, müəllimlər və həkimlər tərəfindən formalaşdırılır və bu da bazarı mümkün qədər sabit edir.

Vyananın 9-cu rayonu tarixi mərkəzdən cəmi bir neçə dəqiqəlik piyada məsafəsində, sözün əsl mənasında Halqanın xaricində yerləşir. Ölkənin ən böyük elmi və tibb müəssisələri olan Vyana Universiteti, Tibb Universiteti və məşhur Vyana Ümumi Xəstəxanası (AKH) burada yerləşdiyindən, əsasən "universitet və xəstəxana rayonu" kimi tanınır. Lakin Alsergrundun rolu bundan daha da genişlənir.

Burada şəhərin mərkəzində hiss etmək üçün "hər kəs üçün mərkəz"ə müraciət etməyə ehtiyac yoxdur. Elmi atmosfer, mədəni müəssisələr, teatrlar, muzeylər və güclü tibbi baza illərdir kirayə və ya almaq üçün mənzil axtaran insanların davamlı axınını yaradır.

Universitet və klinikaların cəmləşdiyi ərazilərdə "tələb vakuumu" adlanan vəziyyətin yaşanma riskinin olduqca aşağı olduğunu vurğulamaq vacibdir. Akademik və tibbi infrastruktur mövcud olduğu müddətcə həmişə sakinlər, kirayəçilər və xidmət istehlakçıları olacaq.

Lakin Alserqrund təkcə elm və tibb deyil. Burada həmçinin baxımlı parklar, yaşıl meydanlar və 19-cu və 20-ci əsrlərin ziyalılarını xatırladan zərif fasadları olan qədim binalar var.

Rayonun ərazisi nisbətən kiçikdir - cəmi 2,99 kvadrat kilometr - lakin burada kafe, mağaza və tramvayların olduğu çoxsaylı küçələr var. Həmçinin yayda güllərin çiçək açdığı tənha həyətlər də var.

Alsergrund bir neçə cəhətdən maraqlıdır:

• intellektual və təhsil mərkəzi kimi,
• şəhər mərkəzinə yaxın yaşıllıq zonası kimi,
• yüksək tələb və məhdud təklif ilə xarakterizə olunan sabit daşınmaz əmlak bazarı kimi.

Məqsədim bu məqalənin oxucusuna səthi baxış deyil, ətraflı və praktik təhlil təqdim etməkdir. Hansı küçələrin və mənzil növlərinin yaşayış və investisiya üçün ən cəlbedici olduğunu, nəqliyyat şəbəkəsinin və yaşıl sahələrin necə qurulduğunu, hansı təhsil və tibb müəssisələrinin tələbatı artırdığını və hansı layihələrin Vyananın bu rayonundakı bazara artıq təsir etdiyini və ya təsir edəcəyini araşdıracağıq.

Həmçinin "insan" səviyyəsinə xüsusi diqqət yetiriləcək: sakinlərin rəyləri, konkret kirayə və alış halları, eləcə də müxtəlif alıcı kateqoriyaları - uşaqlı ailələr, investor-ev sahibləri və tibb və ya elmi sahələrdə çalışan mütəxəssislər üçün tövsiyələr.

Alserqrund, 19-cu əsrdə sürətlə inkişaf edən Vyananın şəhər ritmini tədricən mənimsəyən keçmiş kənd və şəhərətrafı yaşayış məntəqələrinin yerində böyüdü.

Əvvəlcə bunlar yollar və bulaqlar boyunca formalaşan ayrı-ayrı məhəllələr və yaşayış məntəqələri idi. 19-cu əsrdə inzibati islahatlardan və şəhərsalmanın inkişafından sonra bu ərazilər üzvi şəkildə şəhərin bir hissəsinə çevrildi.

Rayonun xüsusi funksiyası 18-ci əsrin əvvəllərində özünü göstərməyə başladı. 1784-cü ildə burada Allgemeines Krankenhaus (Allgemeines Krankenhaus) — gələcək AKH Klinikası — təsis edildi və onun ətrafında tibb müəssisələri, tədqiqat institutları və həkimlər və müəllimlər üçün yaşayış sahələri inkişaf etməyə başladı.

Tibbi klaster mütəxəssislərin, tələbələrin və əlaqəli xidmətlərin axınını təmin etdiyi üçün regionun iqtisadi və sosial həyatının əsas hərəkətverici qüvvəsidir.

Vyananın 9-cu rayonunun memarlığına gəldikdə, 19-cu əsrin sonu və 20-ci əsrin əvvəllərində intensiv şəhərləşmə dövründə burada Gründerzeit binaları - bəzəkli fasadları, geniş mənzilləri və hof həyətləri olan nəhəng mənzil binaları fəal şəkildə tikilmişdir.

Bu günə qədər onlar Alsergrund-un yaşayış fondunun əsasını təşkil edir və bazarın premium seqmentində olduqca tələb olunan "əzəmətli antik" atmosferi yaradır.

Əsrin əvvəlində Vyanada Ayrılma bədii hərəkatının yaranması ilə əlamətdar oldu və onun əsas ikonası olan Ayrılma Binası rayondan kənarda yerləşsə də, Art Nouveau ideyaları və yeni estetik prinsiplər burada da öz əksini tapdı.

Alsergrund, Gründerzeit-in bəzəkli binalarından tutmuş daha funksional və sadə müasir fasadlara qədər keçid formalarını nümayiş etdirir. Ayrı-ayrı memarlar da gigiyena, işıqlandırma və məkan təşkili üçün yeni tələbləri nəzərə alan xəstəxana binaları, məktəblər və yaşayış binalarını dizayn edərək əhəmiyyətli bir rol oynamışlar.

Alserqrundun tarixi 20-ci əsrin qarışıq hadisələri (müharibələr, inqilablar və siyasi rejimlərdəki dəyişikliklər) ilə sıx bağlıdır ki, bu da rayonun görünüşündə nəzərəçarpacaq izlər buraxmışdır. Ötən əsrin ilk onilliklərində burada görkəmli həkimlər və elm adamları yaşayıb və işləyiblər. Yəhudi icması Alserqrund rayonunun mədəni və intellektual həyatının əhəmiyyətli bir hissəsini, xüsusən də ətrafdakı tibb institutlarında və mədəniyyət mərkəzlərində tuturdu.

Nasist işğalı və İkinci Dünya Müharibəsi ciddi itkilərə səbəb oldu. Rayon memarlığının böyük bir hissəsini itirdi, bir çox bina dağıdıldı və ya zədələndi. Lakin ən faciəli aqibət sakinlərin taleyi ilə bağlı oldu, çünki bir çoxu evlərini tərk etmək məcburiyyətində qaldı və ya deportasiya edildi.

Müharibədən sonra Alserqrund yenidənqurma mərhələsinə qədəm qoydu. Şəhərin kəskin mənzil çatışmazlığı problemini həll etməyə kömək edən bələdiyyə mənzilləri də daxil olmaqla, yeni yaşayış sahələri sürətlə tikildi.

Alsergrund xarakterik "hoflar" (həyətlər), dar küçələr və gözlənilməz yaşıl park və meydanların kombinasiyası kimi təsvir edilə bilər.

Binaların əksəriyyəti dövlət tərəfindən qorunur. Bərpa işləri xarici görünüşün tarixi orijinallığını qorumaq və daxili məkanları müasir standartlara (istilik izolyasiyası, ventilyasiya və s.) uyğunlaşdırmaq üçün böyük diqqətlə aparılır.

Bu, investorlar üçün müəyyən üstünlüklər yaradır, çünki ənənəvi hoflu evlər atmosferi və cazibəsi ilə qiymətləndirilir. Lakin, bu cür əmlaklar təmir üçün əhəmiyyətli investisiya tələb edir.

Vyananın 9-cu rayonunun əsas xüsusiyyəti əsrlər boyu inkişaf etmiş mədəni kimliyidir. Musiqi, ədəbiyyat, universitetlər və tibb elmi Alserqrundun ziyalılar və biliklər məkanı kimi qalıcı bir imicini yaratmışdır.

Frans Şubert və Ziqmund Freyd də burada yaşayırdılar. Freydin Berqqas 19 ünvanındakı evi bu gün muzey kimi xidmət edir və dünyanın hər yerindən turistləri cəlb edir.

İnvestorlar üçün bu mədəni "brend" praktik dəyərə malikdir. Bu, yüksək ödəmə qabiliyyətinə malik kirayəçilərdən sabit tələb yaratmağa kömək edir və ərazinin qısamüddətli icarə gəlirindən asılılığını azaldır.

Kompakt ölçüsünə - təxminən 2,99 km²-ə baxmayaraq, Alserqrund yüksək əhali sıxlığına malikdir. Ən son bələdiyyə və statistik hesablamalara görə, hazırda burada təxminən 40.000-42.000 insan yaşayır ki, bu da hər kvadrat kilometrə on minlərlə əhali deməkdir.

Bu rəqəmlər ərazinin kiçik, lakin yaşayış məntəqələrindən tutmuş böyük tibb komplekslərinə və təhsil müəssisələrinə qədər funksiyalarla zəngin olduğunu açıq şəkildə göstərir.

Coğrafi mövqeyi və sərhədləri. Alsergrund həm Vyananın mərkəzi rayonları, həm də şimaldakı yaşıl ərazilərlə həmsərhəd olmaqla əlverişli bir yerə malikdir. Bura "birləşdirici" ərazi kimi xidmət edir. Sakinlər şəhər mərkəzindəki əsas mədəni görməli yerlərə piyada məsafədə olmaqdan, eyni zamanda parklara və sakit yaşayış sahələrinə yaxınlıqdan zövq alırlar.

Nəqliyyat baxımından ərazidən mühüm şəhər oxları keçir, tramvay və avtobus xətləri fəaliyyət göstərir, ətraf ərazilərdə isə metro stansiyaları həm şəhər mərkəzinə, həm də biznes rayonlarına sürətli çıxış təmin edir.

Bu, xüsusilə avtomobili olmayan və ya şəhərdə hər gün maşından istifadə etmək istəməyən tələbələr və gənc mütəxəssislər üçün dəyərlidir.

Əsas məhəllələr və funksional zonalar. Rayon daxilində funksiyalarına görə bir neçə "mikrozon" fərqləndirilə bilər:

• Universitet və tibb zonası kampuslar, tədqiqat institutları və klinikalar ətrafında yerləşir. Qısamüddətli və orta müddətli kirayələrə daim yüksək tələbat var. Zona stomatoloji klinikalar, apteklər və ixtisaslaşmış mağazalarla tamamlanır.
• Tarixi yaşayış mərkəzi — tarixi binaları və qorunan fasadları ilə seçilən Gründerzeit məhəllələri — Vyana yaşayış memarlığının klassik nümunəsidir. Hündür tavanları və geniş planı ilə seçilən mənzillər, xüsusilə ailələr və orijinallığı qiymətləndirənlər üçün cəlbedicidir.
• Ticarət və kiçik biznes zonası kafe, şirniyyat dükanları, kiçik restoranlar və mağazalarla əhatə olunmuş küçələrlə əhatə olunmuşdur. Rayonun bu hissəsi həm sakinlər, həm də qonaqlar üçün rahat məkan yaradaraq onun "canlı toxumasını" təşkil edir.
• yaşıl məkanlar — meydanlar, xiyabanlar və mini-parklar — şəhər ərazisinin təxminən 10%-ni tutur, lakin həyat keyfiyyətinin formalaşmasında mühüm rol oynayır.

Vyananın bu rayonu olduqca ziddiyyətlidir: məsələn, Alserstrasse və Wöhringerstrasse-nin səs-küylü və canlı küçələri rahat həyətlərdə gizlənmiş sakit yaşayış küçələrinin yanında yerləşir. Məhz bu kombinasiya yaşayış üçün rahat bir tarazlıq yaradır.

Zonalaşdırma: Qarışıq Funksiyalar və Şəhərsalma Qaydaları. Rayonun şəhər strukturu tək funksiyalı deyil: yaşayış sahələri, universitet binaları, xəstəxana kompleksləri və mədəniyyət obyektləri bir-biri ilə əlaqəlidir.

Eyni zamanda, yerli rayonlaşdırma qaydaları (Bauordnung) və abidələrin qorunması standartları tarixi ərazilərdə yenidənqurma və hündürmərtəbəli tikinti işlərini ciddi şəkildə məhdudlaşdırır. Yerli sakinlər və şəhər sakinləri üçün bu, danılmaz bir üstünlükdür: ərazi memarlıq unikallığını və xüsusi statusunu qoruyub saxlayır. Bu, investorlar üçün də bir üstünlük ola bilər, çünki yeni tikinti məhduddursa, qiymət artımları keyfiyyətli təchizat çatışmazlığından qaynaqlanır.

Alsergrund, Vyanadakı elə məhəllələrdən biridir ki, içəri girdiyiniz ilk andan etibarən xüsusi bir atmosfer hiss edə bilərsiniz. Burada mərkəzi rayonlarda turistlər üçün muzeyə bənzər "təbiət" və bəzi ətraf ərazilərə xas olan səs-küylü, çoxdilli səs-küy yoxdur.

Bu gün Vyananın 9-cu rayonunda təxminən 43.000 nəfər yaşayır və onun demoqrafik strukturu şəhərin həyatındakı akademik və peşəkar rolunu aydın şəkildə əks etdirir.

Əsas rezident qrupu tələbələr və gənc mütəxəssislərdir. Vyana Universiteti və Vyana Tibb Universiteti hər il dünyanın hər yerindən minlərlə tələbə cəlb edir. Onların bir çoxu məzun olduqdan sonra Alserqrundda qalır, klinikalarda, universitetlərdə və ya yüksək texnologiya sahələrində iş tapır.

Bu, geniş yaş aralığına malik əhali yaradır və gənc və əmək qabiliyyətli əhali arasında nəzərəçarpacaq dərəcədə "pik" göstəriciyə malikdir. Bu amil mənzil bazarına birbaşa təsir göstərir, çünki burada kiçik mənzillərin - bir və iki yataq otaqlı mənzillərin - xüsusilə yüksək nisbəti, eləcə də qısa və orta müddətli kirayə evlərinə güclü tələbat mövcuddur.

Eyni zamanda, ərazi uşaqlı ailələr üçün də cəlbedicidir. Buna yaşıl sahələr, dinc mühit, təhlükəsizlik və inkişaf etmiş infrastruktur kömək edir. Alsergrundda gəlir səviyyəsi şəhər orta səviyyəsindən yüksək hesab olunur. Və, təxmin etdiyiniz kimi, sakinlər arasında ən çox yayılmış peşələr təhsil, tibb, İT və mədəniyyətlə bağlıdır.

Rayonun etnik tərkibi də diqqətəlayiqdir. Rayon sakinlərinin təxminən 20-25%-i əcnəbilərdir . Bunlar əsasən Almaniya, İtaliya və Şərqi Avropadan olan tələbələr, eləcə də ABŞ və Asiyadan olan tədqiqatçılardır. Bu, Alsergrundu miniatür "beynəlxalq kampus" kimi hiss etdirir, çünki burada hər gün onlarla dildə danışılır.

Bu müxtəliflik spesifik xidmətlərə tələbat yaradır: beynəlxalq mağazalar, dil kursları, etnik mətbəx təklif edən kafelər və müxtəlif diasporlar üçün mədəni tədbirlər.

Bir gün AKH klinikasının yaxınlığındakı kiçik bir kafedə qəhvə içirdim və maraqlı bir mənzərənin şahidi oldum: qonşu masada Hindistandan olan həkimlər, Polşadan olan tələbələr və Almaniyadan olan professorlar birgə layihəni müzakirə edirdilər. Məhz bu kimi anlar sizi anlamağa vadar edir: Alsergrund sadəcə bir məhəllə deyil, həm də mədəniyyətlərin və biliklərin əsl kəsişməsidir.

Rayonun sosial-iqtisadi profilini "yüksək təhsilli və peşəkar yönümlü" kimi təsvir etmək olar. Sakinlərin əhəmiyyətli bir hissəsi təhsil, tibb, elmi tədqiqatlar, mədəniyyət və xidmət sektorunda çalışır. Bunlara professorlar, həkimlər, tədqiqatçılar, beynəlxalq təşkilatların nümayəndələri və yaradıcı mütəxəssislər daxildir.

Rayonda orta gəlir

İnvestorlar üçün bu, eyni anda bir neçə bazar seqmentində fəaliyyət göstərmək imkanı deməkdir: sabit orta təbəqədən tutmuş yüksək ödəmə qabiliyyətinə malik bahalı mənzillərə qədər.

Miqrasiya axınları və Vyananın 9-cu rayonuna beynəlxalq tələbələrin axını iki sabit tələbat "hovuzu" yaradır. Birincisi, qısamüddətlidir: mübadilə tələbələri, təcrübəçilər, klinik xəstələr və onları müşayiət edən ailələr. İkincisi, uzunmüddətlidir: gənc mütəxəssislər və akademik ailələr.

Bu struktur gündəlik və mövsümi kirayələrin, eləcə də xarici vətəndaşlar üçün xidmətlərin inkişafını stimullaşdırır: ixtisaslaşmış agentliklər, çoxdilli məsləhətləşmələr və mebelli mənzillərin kirayəsi üçün peşəkar xidmətlər.

Bu cür əmlakları aktiv şəkildə idarə etmək istəyən investorlar üçün bu, marketinq və xidmətə daha çox diqqət tələb etsə də, yüksək doluluq nisbəti deməkdir.

Teatrlar, muzeylər, qalereyalar, qəhvəxanalar və kiçik mağazalar məşğulluq təmin edən və canlı qonşuluq atmosferi yaradan canlı yerli iqtisadiyyat təşkil edir.

Sabitliyin ayrıca bir amili tibb sənayesidir. Klinikalar və ixtisaslaşmış mərkəzlər işçilərin və xəstələrin daimi axınını təmin edir ki, bu da mənzilə sabit tələbat yaradır və rayon iqtisadiyyatına multiplikator təsirini artırır.

Mənzil seçənlər üçün praktik bir fikir: ailələr və sakit, uzunmüddətli ev axtaranlar daha çox yaşayış sahələrinə və yaşıl sahələrə malik olduqları üçün rayonun şimal və qərb hissələrinə diqqət yetirmələri daha yaxşıdır. Kirayə əmlak almaq istəyirsinizsə, universitet kampusları və nəqliyyat mərkəzləri yaxınlığındakı əmlaklara baxmağı məsləhət görərdim, çünki burada tələbələr və gənc mütəxəssislər tərəfindən kirayə tələbi daim yüksəkdir.

Alserqrund Vyananın ən maraqlı yaşayış yerlərindən biri hesab olunur. Burada iki dünya bir arada mövcuddur: suvaqlı və geniş otaqları olan klassik 19-cu əsr evləri və geniş təmirlər nəticəsində yaradılan yeni yaşayış komplekslərindəki müasir mənzillər.

Tarixi Gründerzeit mənzil binaları və onların rahat həyətləri rayonun əsas memarlıq simvolları olaraq qalır. Bu mənzillər hündür tavanları, geniş otaqları və şəhər cazibəsi ilə qiymətləndirilir.

Lakin nəzərə almaq lazımdır ki, onlar müasir standartlara cavab vermək üçün tez-tez izolyasiya və liftlərin quraşdırılması kimi əhəmiyyətli investisiyalar tələb edir.

Vyanada tarixən xüsusilə güclü olan bələdiyyə mənzil tikintisi (Wiener Wohnen) də mühüm rol oynayır. Alsergrundda 20-ci əsrin əvvəllərinə aid yaşayış kompleksləri və müharibədən sonrakı dövrə aid layihələrə rast gəlmək olar.

Bu binaların bəziləri memarlıq abidələri kimi tanınır. Bu, xarici dəyişiklikləri məhdudlaşdırır, eyni zamanda sabit yaşayışı və tarixi mühitin qorunmasını təmin edir.

İnvestorlar üçün bu o deməkdir ki, əlverişli kirayə seqmentində bələdiyyə mənzilləri ilə rəqabət olduqca güclüdür. Lakin, rayonun sosial siyasəti sayəsində tələb qəfil artım olmadan proqnozlaşdırıla bilən olaraq qalır.

Son illərdə təmir işlərində böyük artım müşahidə olunur. Köhnə mənzil binaları panoramik pəncərələri, yeraltı dayanacağı və enerjiyə qənaət edən texnologiyalara malik müasir komplekslərə çevrilir.

Əmlak Halqaya və ya əsas parklara nə qədər yaxındırsa, qiyməti bir o qədər yüksəkdir. Premium seqment tarixi binalarda təmir olunmuş mənzillərdən və yeni tikintiyə icazə verilən ərazilərdə yerləşən kiçik müasir yaşayış komplekslərindən ibarətdir.

Immopreice-ə görə, Alsergrundda əmlak qiymətləri şəhərin orta göstəricisindən xeyli yüksəkdir: ən yaxşı yerlərdə onlar kvadrat metrə görə 7000-9000 avroya çatır.

Məsələn, Wörtingpark və ya universitet rayonu yaxınlığındakı mənzilləri kvadrat metri təxminən 5500-6000 avroya almaq olar. Bu, Vyananın daha prestijli məhəllələri ilə müqayisə edilə bilər və məhdud təklif səbəbindən tələbat daim yüksək olaraq qalır.

Daha aydın olmaq üçün mənzillə bağlı təxmini məlumatlar verəcəyəm:

Vyananın 9-cu rayonundakı kirayə bazarı iki istiqamətə əsaslanır: ailələr və peşəkarlar üçün uzunmüddətli kirayə və tələbələr, təcrübəçilər və tibb xəstələri üçün qısamüddətli kirayə.

Kvadrat metrə görə kirayə haqqı köhnə binalar və müasir komplekslər arasında dəyişir. Buna görə də, strategiya seçərkən hədəf auditoriyanı nəzərə almaq vacibdir.

Məsələn, kampus yaxınlığındakı kompakt bir və ya iki otaqlı mənzil tələbələr arasında həmişə tələbat olacaq, ərazinin sakit bir hissəsindəki geniş üç və ya dörd otaqlı mənzil isə uzunmüddətli kirayə götürməyə hazır olan, lakin kirayəçi dövriyyəsi az olan ailələri daha çox cəlb edəcək.

Küçələrdən nümunə götürərək:

AKH və Alserstrassedəki universitet kampusu ətrafındakı ərazi. Klinikaların və akademik binaların yaxınlığı səbəbindən burada kirayə tələbatı yüksəkdir. Kiçik mənzillər idealdır. Yaşayış kompleksi qarışıqdır və həm əlverişli mənzillər, həm də yeni yaşayış kompleksləri təklif edir.

Gründerzeit rayonları. Tarixi cazibə və status axtaran alıcıları cəlb edirlər. Burada kvadrat metrə düşən qiymətlər daha yüksəkdir, lakin təmir keyfiyyəti standartları xüsusilə sərtdir.

Park və meydanların yaxınlığındakı küçələr. Ailələr arasında məşhur olan bu ərazilər sabit qiymətlər və tələbat təklif edir, lakin əmlak seçimi məhduddur.

Wöhringerstrasse, əlverişli köhnə mənzillər tapa biləcəyiniz işlək bir alış-veriş küçəsidir.

Berngasse. Freud Muzeyinin yaxınlığındakı prestijli ünvan; qiymətlər orta səviyyədən yuxarıdır.

İnvestorlar üçün əsas risklər köhnə binalara kapital qoyuluşlarına ehtiyacla bağlıdır: izolyasiya, elektrik naqilləri və kommunal xidmətlərin təkmilləşdirilməsi. Əlavə məhdudiyyət binaların konservasiya statusu ola bilər ki, bu da yenidənqurma və fasad dəyişikliklərini qadağan edir. Əlverişli kirayə seqmentində bələdiyyə mənzillərinin rəqabəti də nəzərə alınmalıdır.

İnvestorlar üçün tövsiyələrim: təmir ehtiyatları üçün əvvəlcədən plan qurun; yerli memarlarla əməkdaşlıq edin və fasadın qorunması qaydaları ilə tanış olun; qarışıq strategiyadan istifadə edin: sabit mənzil axını üçün kiçik mənzillər və uzunmüddətli kapitallaşdırma üçün bir və ya iki geniş mənzil.

Vyanalılardan 9-cu rayonla nəyi əlaqələndirdiklərini soruşsanız, əksəriyyəti "universitetlər" cavabını verəcək. Həqiqətən də, şəhərin təhsil ürəyi burada döyünür.

Alsergrund, Avropanın ən qədim və ən böyük universitetlərindən biri olan Vyana Universitetinə, eləcə də dünya səviyyəli mütəxəssislər yetişdirməsi ilə tanınan Tibb Universitetinə ev sahibliyi edir.

Rayonun əhəmiyyətli bir hissəsi Avropanın ən böyük klinik təcrübə, tədqiqat və təhsil mərkəzi olan AKH tibb kompleksi tərəfindən işğal olunur. Bu, tələbələri, müəllimləri və tədqiqatçıları Alsergrund-a cəlb edir.

Bundan əlavə, burada İncəsənət Akademiyası fəaliyyət göstərir və əraziyə yaradıcı bir atmosfer yaradır. Çoxsaylı dil məktəbləri, özəl liseylər və davamlı təhsil kursları da rol oynayır.

Bütün bunlar həm tələbələr, həm də əcnəbilər, eləcə də mənzil seçərkən övladlarının təhsilinin vacib olduğu ailələr üçün cəlbedici olan tam hüquqlu bir təhsil ekosistemini yaradır.

Vyana şəhərinin bu rayonu dövlət tərəfindən idarə olunan Neue Mittelschulen (NMS) və gimnaziyalardan tutmuş özəl məktəblərə və beynəlxalq proqramlara qədər geniş təhsil müəssisələri təklif edir. Daha böyük beynəlxalq müəssisələr qonşu rayonlarda yerləşir, lakin rahat nəqliyyat sayəsində rayon sakinləri üçün asanlıqla əlçatandır.

Yaşayış yeri seçərkən valideynlər yalnız təhsilin keyfiyyətini deyil, həm də nəqliyyatın rahatlığını da nəzərə alırlar. Çox vaxt mənzil alarkən məktəbə 10-20 dəqiqə ərzində piyada getmək imkanı həlledici amildir.

Dil kursları da eyni dərəcədə populyardır. Bir çox ailə uşaqlarının Vyana mühitinə uyğunlaşmasını və inteqrasiyasını sürətləndirmək üçün onları ora yazdırır.

Alserqrund həm də elm və tədqiqat mərkəzi kimi tanınır. Burada onlarla laboratoriya, tədqiqat institutu və beynəlxalq mərkəz fəaliyyət göstərir. Bir çox tələbə təhsil aldıqdan, iş tapdıqdan sonra ərazidə qalır və alimlər müqavilə ilə buraya gəlirlər. Bu, əraziyə xüsusi canlılıq verir.

Vyana Tibb Universiteti (MedUni) və onun qonşu institutları beynəlxalq tərəfdaşlarla birgə layihələr hazırlayır. Bu əməkdaşlıq formatı Alsergrundun elmi klaster kimi statusunu artırır və təkcə tədqiqatçıları deyil, həm də laboratoriyalara və klinik müəssisələrə çıxış əldə etməkdə maraqlı olan hüquqi şəxsləri cəlb edir.

Ərazinin "akademik sıxlığını" artıran Mariannengassedəki yeni kampus əlamətdar bir layihədir. Daşınmaz əmlak bazarı üçün bu, ixtisaslaşmış mənzil və əlaqəli xidmətlərə artan tələbat deməkdir.

Bir çox ailə təhsil üçün qəsdən Alsergrundu seçir. İtaliyadan olan müştərilərimdən biri mənə dedi: "Uşaqlarımızın Vyanada təhsil almasını istədiyimiz üçün burada mənzil almağa qərar verdik. Onlar kiçik ikən əmlakı tələbələrə icarəyə vermək olar - bu, ideal bir investisiyadır."

Alsergrund nəqliyyat əlaqələri ilə seçilir. Kompakt ölçüsünə (təxminən 3 km²) baxmayaraq, əsas marşrutlar rayondan keçir və onu həm tarixi mərkəz, həm də şəhərin digər hissələri ilə birləşdirir.

Metro. U6 əsas xətti şimal Alsergrunddan keçir. Alser Straße və Michelbeuern universitet binalarına, xəstəxanalara və şəhərin digər ərazilərinə sürətli çıxış təmin edir.

Metroya yaxınlıq həyatı daha rahat edir, avtomobillərdən asılılığı azaldır və stansiyanın yaxınlığındakı yaşayış yerlərinin cəlbediciliyini artırır.

Düzünü desəm, bu xətt mənim üçün ən əlverişli xətlərdən biridir: şəhərin digər ucuna tez bir zamanda çatmaq olar və bu da çox vaxta qənaət etməyə imkan verir.

Tramvaylar. 9-cu rayonun əsl simvolu olan 2, 43 və 44-cü xətlər, sərnişinləri cəmi bir neçə dayanacaqda şəhər mərkəzinə - Bələdiyyə binasına və ya Halqaya aparan işlək küçələrdən keçir. Axşam saatlarında tramvaylar dərslərdən qayıdan tələbələrlə dolur və atmosfer həqiqətən də kampus avtobusuna bənzəyir.

Sakinlər üçün bu, transfer olmadan 10-20 dəqiqə ərzində onlarla istiqamət deməkdir və investorlar üçün avtobus dayanacaqlarının yaxınlığındakı mənzillər üçün yüksək likvidlik təmin edir.

Velosiped və piyada infrastrukturu. Əsas küçələr boyunca velosiped yolları uzanır və elektrikli skuter icarəsi məntəqələri də mövcuddur.

Bir çox sakin bu nəqliyyat növünü seçir. Mən şəxsən AKH klinikasından Ringstrasse-yə getmək üçün bir neçə dəfə skuterdən istifadə etmişəm — səyahət təxminən 10 dəqiqə çəkir və tıxac yoxdur.

ADDIM 2025. Şəhərin nəqliyyat inkişaf proqramı Vyananın 9-cu rayonunda da fəal şəkildə həyata keçirilir. Yeni piyada zonaları yaradılır, velosiped infrastrukturu genişləndirilir və tramvay dayanacaqları təkmilləşdirilir.

Bu yaxınlarda Wöhringerstrasse küçəsində daha təhlükəsiz keçidlər edildi və dinamik işarələri olan müasir dayanacaqlar quraşdırıldı.

Aydınlıq üçün ərazinin nəqliyyat imkanlarının cədvəlini təqdim edəcəyəm:

Nəqliyyat investorlar üçün əsas amil olmalıdır. Metro və ya tramvay xəttinin yaxınlığındakı mənzil daha sürətli və daha yüksək qiymətə kirayəyə verilir. Alsergrundda bu cür "cəlbedici yerlər" çoxdur və bu da onu şəhərətrafı ərazilərdən daha cəlbedici edir.

9-cu rayonda parklanma mürəkkəb bir məsələdir. Küçələr dar, binalar isə sıx olduğundan, şəhər fəal şəkildə düşünülmüş tənzimləmə sistemini tətbiq edir.

Parkpickerl. Əsas vasitə bələdiyyə tərəfindən verilən yaşayış icazəsi olan Parkpickerl-dir. Bu, daimi qeydiyyatı olan sakinlərə öz zonalarında park etməyə imkan verir. İcazəni Magistrat və ya Bezirksamt .

Parkinqə inzibati ödəniş və illik ödəniş daxildir. Həmçinin hər ünvan üçün icazələrin sayına məhdudiyyət qoyulub. Sakinlər üçün illik icazə ayda təxminən 10 avroya başa gəlir ki, bu da Vyana standartlarına görə ucuzdur. Ziyarətçilər yalnız saatda təxminən 2,20 avro qiymətinə qısamüddətli dayanacaqdan istifadə edə bilərlər.

Avtomobili olan kirayəçilər üçün bu məsələ çox vacibdir. Buna görə də investorların mənzilin təsvirinə bütün detalları daxil etməsi vacibdir: şəxsi qarajın olub-olmaması, dayanacaq seçiminin olub-olmaması və qonaqlara hansı məhdudiyyətlərin tətbiq olunması. Aydın dayanacaq məlumatları əmlakın cəlbediciliyinə birbaşa təsir göstərir.

Parklanma ilə bağlı müqayisəli məlumatlar:

Uşaqlı ailələrin tez-tez yeraltı dayanacağı olan binalarda mənzillər seçdiyini dəfələrlə müşahidə etmişəm. Belə əmlaklar daha bahalı olsa belə, bazar qiymətləri yenə də daha yüksəkdir.

İnnovasiya. Son illərdə Vyana getdikcə daha çox rəqəmsal parklanma həllərini tətbiq edir. Məsələn, rayonda yaxınlıqdakı dayanacaqlarda boş yerlərin sayını göstərən dinamik lövhələr peyda olub. Parklanma sistemi həmçinin mobil tətbiqlərə inteqrasiya olunub. Bu, sürücülərin vaxtına qənaət edir və küçə parklanma yükünü azaldır.

Məkanın dəyişdirilməsi. Son illərdə bəzi dayanacaq yerləri skamyaları və yaşıllıqları olan kiçik meydanlara çevrilib. Bu qərar əvvəlcə sakinlər arasında mübahisələrə səbəb olsa da, indi bir çoxları bu həyətlərin daha sakit, daha rahat və gəzinti üçün daha xoş hala gəldiyini qeyd edir.

Bunun daşınmaz əmlak alıcıları üçün birbaşa təsiri var: məhdud dayanacaq və yaşıl sahələri olan küçələr ailələr və piyadalar üçün daha cəlbedici olur. Belə ərazilərə yaxın evlərin qiymətləri daha yüksəkdir.

İnvestorlar üçün tarazlığı qorumaq vacibdir: dayanacağı olan mənzil ən etibarlı investisiya seçimi olaraq qalsa da, nəqliyyat və şəhər infrastrukturuna piyada məsafədə yerləşən dayanacağı olmayan mənzillər də sabit qiymət artımı göstərir.

Elektrikli avtomobillər. Şəhər ictimai doldurma stansiyaları şəbəkəsini gücləndirir . Hal-hazırda Vyana boyunca, o cümlədən Alsergrundda yüzlərlə belə stansiya var.

Yeraltı dayanacağı olan əmlakların sahibləri özəl şarj məntəqəsi quraşdırmağı və ya operatorla müqavilə imzalamağı düşünməlidirlər. Bu, artıq rəqabət üstünlüyünə çevrilir və gələcəkdə şübhəsiz ki, əhəmiyyətli bir amil olacaq.

Operatorlar yaşayış kompleksləri üçün hazır həllər təklif edirlər: dinamik yük idarəetməsi, avtomatlaşdırılmış ödəniş və rahat xidmətlər. Bu, enerji doldurma stansiyalarının tətbiqini asanlaşdırır və bu cür mənzilləri xüsusilə cəlbedici edir.

Güclü akademik və elmi xarakterinə baxmayaraq, Alsergrund zəngin mənəvi komponenti də qoruyub saxlayır. Rayonun dini həyatı tarixi Vyananın müxtəlifliyini əks etdirir: katolik kilsələri, pravoslav və protestant kilsələri, yəhudi icmasının qalıqları və İslam mərkəzləri burada təmsil olunur.

Buraya köçən ailələr üçün dini infrastruktur mühüm rol oynayır. Buraya təkcə ibadət yerləri deyil, həm də inteqrasiyanı və yeni əlaqələrin yaradılmasını asanlaşdıran mədəni, təhsil və sosial mərkəzlər daxildir.

9-cu rayondakı ən məşhur katolik kilsəsi Servitenplatzdakı Servite Kilsəsidir. Bu, barokko memarlığının şah əsəri olmaqla yanaşı, yerli icma üçün orqan konsertlərinə, mədəni toplantılara və xeyriyyə tədbirlərinə ev sahibliyi edən bir mərkəzdir. Rahat kafeləri və fəvvarəsi ilə meydanın atmosferi rayondakı ən "Avropa" məkanlarından biridir.

Digər bir memarlıq şah əsəri Ringstraße üzərindəki neo-qotik üslubunda tikilmiş Votivkirche kilsəsidir. Bu kilsə təkcə ibadət yeri deyil, həm də şəhərin mədəni simvolu kimi xidmət edir, konsertlərə, sərgilərə və turlara ev sahibliyi edir.

Böyük kilsələrlə yanaşı, ərazidə mühüm sosial funksiyaları yerinə yetirən kiçik kilsələr də mövcuddur. Onlar klublar, məktəblər təşkil edir və ehtiyacı olanlara kömək etməklə yerli icmanı gücləndirir və ailələr üçün əlavə xidmət şəbəkəsi yaradırlar.

Alserqrund və ətraf rayonlar bir neçə pravoslav icmasına — rus, yunan, serb və rumın icmalarına ev sahibliyi edir. Bu icmalar təkcə dindarları deyil, həm də bütün miqrant ailələrini birləşdirir, icma və dəstək mərkəzləri kimi xidmət göstərir.

Burada həmçinin bölgənin mədəni və ictimai həyatında fəal iştirak edən protestant qrupları da fəaliyyət göstərir.

1938-ci ilə qədər Alserqrundda bütöv bir məhəlləni əhatə edən əhəmiyyətli bir yəhudi icması var idi.

Nasist rejiminin faciəli hadisələri şəhər həyatının bu hissəsini məhv etsə də, onun xatirəsi əbədidir. Bu gün bu, Vyananın mərkəzi rayonlarındakı abidələrdə, muzeylərdə və canlı dini həyatda özünü göstərir. Stadttempel də daxil olmaqla, əsas sinaqoqlar yaxınlıqda yerləşir və piyada getmək mümkündür.

Bu ərazi həmçinin müsəlman icmalarının da evinə çevrilib. Burada əsasən miqrantları və tələbələri hədəf alan mədəni birliklər və kiçik məscidlər fəaliyyət göstərir. Onlar təhsil proqramları və dinlər arasında dialoqlar həyata keçirirlər.

Vyana şəhərinin bu rayonunun güclü tərəflərindən biri də tolerantlığı və müxtəlif dini ənənələri inteqrasiya etmək qabiliyyətidir. Burada müntəzəm olaraq dinlərarası görüşlər, sərgilər və konsertlər keçirilir. Bu tədbirlər sakinlərin bir-birini daha yaxşı başa düşməsinə və birlik hissini inkişaf etdirməsinə kömək edir.

Yeni sakinlər üçün bu, rituallarda və bayramlarda iştirakdan tutmuş klublar və sosial təşəbbüslər vasitəsilə inteqrasiyaya qədər geniş çeşiddə çoxdinli xidmətlər deməkdir.

Müştərilərimə tez-tez dediyim kimi, kilsələrin, mədəniyyət mərkəzlərinin və dini tədbirlərin olması məhəlləni geniş əhali qrupları üçün daha qonaqpərvər edir. Bu o deməkdir ki, oradakı daşınmaz əmlak həm kirayəçilər, həm də alıcılar üçün daha cəlbedici olur.

Vyananın bəzi rayonlarını "sakit, ailəvi" adlandırmaq mümkün olsa da, Alsergrund ideyalar, təcrübələr və mədəni araşdırmalar məhəlləsidir. Universitetlərin enerjisi burada hiss olunur və bütün mədəni səhnə üçün ton müəyyən edir.

Teatrlar və konsert zalları. Rayonda eksperimental formatların üstünlük təşkil etdiyi bir neçə kiçik teatr və məkan var. Theater im Zentrum və Rabenhof Teatrları minimalist rejissorluq və cəsarətli interpretasiyalarla istehsalları ilə tanınırlar.

Bu cür tamaşaların atmosferi tamaşaçıları intellektual dialoqa cəlb edir. Məsələn, mən bir dəfə Rabenhofda müasir bir romanın tamaşasına baxdım: səhnə demək olar ki, boş, dekorasiya minimal idi, amma aktyorların çıxışları bütün auditoriyanı sona qədər valeh etdi.

Bunlara əlavə olaraq, ərazidə aşağıdakıları tapa bilərsiniz:

• Theater am Alsergrund – kabare teatrı;
• Schauspielhaus Wien – dram teatrı;
• Volksoper, Burgtheater və Musikverein hamısı piyada məsafədə və ya nəqliyyatla asan giriş məsafəsindədir.

Muzeylər və qalereyalar. Rayonun qüruru, rayonun son iki əsrdə kənd kənarlarından tələbə mərkəzinə qədər olan tarixini əks etdirən Alserqrund Muzeyidir

Həmçinin şəhərin ən böyük muzeyləri olan İncəsənət Tarixi Muzeyi və Təbiət Tarixi Muzeyinin bir neçə dəqiqəlik məsafədə olduğunu da unutmamağa dəyər. Ərazi sakinləri zarafatla deyirlər: "Biz universitetlə muzey arasında yaşayırıq " və bunda müəyyən qədər həqiqət var.

Film nümayişləri və festivallar. Yayda Alsergrundun həyətləri və meydanları açıq hava kinoteatrlarına çevrilir. Servite Kilsəsinin qarşısında ekran qurulub; giriş pulsuzdur və tələbələr, uşaqlı ailələr və turistlər ora axın edirlər. Atmosfer bütün məhəllənin küçələrə çıxdığı Cənubi Avropa axşamlarını xatırladır.

İlin əsas tədbiri Servitenfest-dir. Bu, Servitenplatz-ı musiqi, sənətkarlıq və küçə yeməkləri sərgisinə çevirir. Şəxsən mən bu tədbiri 9-cu rayonun ruhunu yaşamağın ən yaxşı yollarından biri hesab edirəm.

Mühazirələr və elmi tədbirlər. Vyana Universiteti ilə tibb kampusunun yaxınlığı Alsergrundu mədəniyyət və elmin sıx bir-biri ilə əlaqəli olduğu bir məkana çevirir. Rayon kitabxanaları və universitet zallarında biotibbdən fəlsəfəyə və müasir ədəbiyyata qədər mühazirələr, sərgilər və ictimai müzakirələr keçirilir.

Birə bazarları və bazarlar. Həftəsonları kiçik məkanlarda birə bazarları açılır. Burada köhnə kitablar, zərgərlik əşyaları və ya mebel tapa bilərsiniz. Bu məkanlar həmişə yaradıcı bir icmanı cəlb edir ki, bu da ərazidəki əmlak dəyərlərinə müsbət təsir göstərir.

Yerli sakinlər və tələbələr tərəfindən sevilən Altes AKH Milad Bazarını da unutmayın.

Müştərilərimə mədəni zənginliyin investisiya cəlbediciliyinə birbaşa təsir etdiyini deyəndə, hamı dərhal buna inanmır. Amma təcrübə təsdiqləyir: mədəniyyət mərkəzlərinin yaxınlığındakı mənzilləri, xüsusən də əcnəbilər və tələbələr üçün kirayə vermək daha asandır. Alsergrund bunun bariz nümunəsidir.

Vyana ərazisinin təxminən 50%-nin yaşıllıqlarla örtülməsi ilə məşhurdur. Alsergrund bu sistemə mükəmməl uyğunlaşır: sıx inkişafına baxmayaraq, parklar və meydanlar ərazinin təxminən 10%-ni təşkil edir ki, bu da mərkəzi rayon üçün hörmətəlayiq bir rəqəmdir.

Altes AKH. Keçmiş xəstəxana kompleksi indi universitet kampusuna və yaşıl həyətə çevrilib. Burada gəzinti yerləri, tələbə toplantıları və mövsümi bazarlar, o cümlədən yuxarıda adı çəkilən Milad bazarı yerləşir. Bunlar məhəllənin əsl "ağciyərləri"dir.

Votivpark. Votivkirxe yaxınlığındakı kiçik park tələbələr və ofis işçiləri arasında qısa fasilələr və nahar fasilələri üçün məşhurdur. Bu park, təbii olaraq universitetin ətrafındakı akademik sahəni tamamlayır.

Prater. Prater Parkı inzibati cəhətdən qonşu rayonda yerləşsə də, onun yaşıl sahələri yaxınlıqdan başlayır. Alserqrund sakinləri tez-tez burada piyada və ya velosipedlə gəzirlər - cığırlar şəhər şəbəkəsinə qoşulub birbaşa Dunaya aparır.

Vörtinq Parkı. Yerli sakinlər onu "məhəllənin sakit ürəyi" adlandırırlar. Atmosfer köhnə Vyana bağlarını xatırladır: böyük ağacların kölgəsindəki səliqəli cığırlar və ailələr və yaşlı sakinlər tərəfindən dinc gəzintilər.

Hedviqsqarten və kiçik parklar. Ərazi sözün əsl mənasında miniatür yaşıllıqlarla doludur. Rahat bir atmosfer yaradır və şəhərin səs-küyündən piyada məsafədə bir istirahət təklif edir.

Yeni şəhərsalma layihələri. STEP 2025 proqramı və Ağıllı Şəhər , rayonda yeni yaşıllıq sahələri fəal şəkildə inkişaf etdirilir. Bəzi dayanacaq yerləri ağaclar və skamyalar olan "yaşıl adalara" çevrilib. Uşaq meydançaları təkmilləşdirilir, yağış suyu toplama sistemləri quraşdırılır və həyətlər abadlaşdırılır.

Sosial aspektlər. Müasir layihələr sosial aspektləri də nəzərə alır: təhlükəsiz axşam gediş-gəlişləri, yaxşı işıqlandırma, uşaqlar üçün inklüziv oyun meydançaları və məhdud hərəkətliliyi olan insanlar üçün uyğunlaşdırılmış ictimai yerlər. Bütün bunlar Alsergrundun rahat bir məhəllə kimi qəbul edilməsinə kömək edir.

Şəxsən mən bunu vacib bir məqam hesab edirəm: müasir ailələr getdikcə mənzilləri yalnız sahəsinə və qiymətinə görə deyil, həm də parklara və əlverişli yaşıllıq ərazilərinə yaxınlığına görə seçirlər.

Vyananın 9-cu rayonu təkcə mədəni və universitet rayonu deyil, həm də canlı biznes icmasıdır. Burada kiçik bizneslər, innovativ startaplar və aparıcı tədqiqat institutları təəccüblü şəkildə bir arada yaşayır.

Kiçik və orta ölçülü müəssisələr. Rayonun küçələri ailə tərəfindən idarə olunan kafelər, kitab mağazaları, antikvar dükanları və çörəkçixanalarla doludur. Onlar "ev üslubunda Vyana" atmosferini yaradırlar. Məsələn, Lichtentalstrasse-də hələ də reseptlərin nəsildən-nəslə ötürüldüyü müəssisələr mövcuddur.

Bu cür bizneslər tələbələrin, klinika xəstələrinin və mədəni tədbirlərin iştirakçılarının daimi axını sayəsində inkişaf edir. İnvestorlar üçün bu, yerli şirkətlər üçün kiçik pərakəndə satış məkanlarına və ofislərə davamlı tələbat deməkdir.

Vyana Biznes Agentliyi vasitəsilə dəstək biznesin qeydiyyatını, maliyyələşdirməni və ofis sahəsini tapmağı asanlaşdırır.

Startaplar. Universitet mühiti İT və biotibbi layihələrinin inkişafı üçün münbit zəmin yaradır. Bir çox startap burada birgə iş yerləri və kiçik ofislər icarəyə götürərək və şəhər hakimiyyətinin məsləhət dəstəyindən yararlanaraq fəaliyyətə başlayır.

Ofislər və tədqiqat institutları. Vyana Tibb Universitetinin kampusu və beynəlxalq təşkilatlarla əməkdaşlıq edən tədqiqat mərkəzləri burada yerləşir. Onların mövcudluğu tələbələr, tədqiqatçılar və işçilər üçün həm qısamüddətli, həm də uzunmüddətli mənzilə daimi tələbat yaradır.

Beynəlxalq iştirak. Vyana dünyanın diplomatiya mərkəzlərindən biridir. Burada BMT Şəhəri, onlarla beynəlxalq təşkilatın ofisləri, səfirliklər və konsulluqlar yerləşir. Bu infrastrukturun bir hissəsi Alserqrund yaxınlığında yerləşir.

Məsələn, ABŞ səfirliyi burada yerləşir ki, bu da ərazinin statusunu vurğulayır. Beynəlxalq mütəxəssislərin və diplomatik heyətin olması yüksək keyfiyyətli mənzillərə və beynəlxalq səviyyəli xidmətlərə tələbatı daim artırır.

Vyanadakı kommersiya . Kommersiya sahəsinə tələbat sabitdir. Mərkəzi küçələrdəki kiçik ofislər, birgə iş məkanları və pərakəndə satış məntəqələri davamlı maraq doğurur. Son illərdə bir trend hibrid formatlar olmuşdur: qismən ofisdaxili və qismən uzaqdan iş. Bu, kompakt və çevik həllərin dəyərini artırır.

Startap planlaşdıran investorlar üçün vacib bir məqam, piyadaların sıx olduğu yerlərdir: universitet binalarına, kampuslara və nəqliyyat mərkəzlərinə yaxınlıq. Əlavə bir üstünlük, böyüməni stimullaşdıran Vyana Biznes Agentliyi kimi gənc müəssisələr üçün dəstək proqramlarına yaxınlıqdır.

Daşınmaz əmlak bazarı birbaşa yerli iqtisadiyyatdan asılıdır. Alsergrund üç əsas kirayəçi qrupuna malikdir: tələbələr, tədqiqatçılar və beynəlxalq mütəxəssislər. İnvestorlar üçün bu, sabitlik və artımın nadir bir kombinasiyasıdır.

Alsergrund tarixi bir rayon olsa da, 21-ci əsrin ehtiyaclarını ödəmək üçün fəal şəkildə yenilənir. Buradakı müasir şəhərsalma inkişafları daşınmaz əmlak bazarına və investorlar üçün cəlbediciliyinə birbaşa təsir göstərir.

Son illərin ən böyük layihələrindən biri 22-ci rayonda yerləşən Seestadt Aspern- . Şəhər mərkəzindən uzaqda yerləşməsinə baxmayaraq, o, bütün Vyanada standartlar müəyyən edir: davamlı texnologiyalar, enerji səmərəliliyi və qarışıq istifadə. Onun təsiri ağıllı və ekoloji cəhətdən təmiz təşəbbüslərin getdikcə daha çox tətbiq olunduğu Alsergrundda da hiss olunur.

Universitet infrastrukturunun inkişafı rayon üçün xüsusi əhəmiyyət kəsb edir. Vyana şəhərinin bu rayonundakı ən böyük layihə Vyana Tibb Universitetinin Mariannengasse Kampusudur. Bu mərkəzləşdirilmiş klinik və təhsil müəssisəsi yüz milyonlarla avroya başa gələcək. Tikintisi 2020-ci illərin birinci yarısına planlaşdırılır.

Bu cür layihələr yeni mütəxəssisləri cəlb edir, kirayə mənzillərə əlavə tələbat yaradır və yaxınlıqdakı xidmətlərin inkişafını stimullaşdırır.

Son illərdə ərazidə günəş panelləri və yaşıl dam örtükləri daxil olmaqla daha çox yeni ekoloji cəhətdən təmiz yaşayış binaları meydana çıxmışdır. Onların dəyəri müasir standartlara tam uyğun olaraq tarixi mərkəzdə qalmaları ilə bağlıdır.

STEP 2025 proqramının bir hissəsi olaraq, rayon yeni velosiped yolları, piyada marşrutları və elektrikli nəqliyyat vasitələri üçün doldurma stansiyaları ilə təmin ediləcək. Getdikcə daha çox insan ətraf mühitə uyğunluq və avtomobilsiz hərəkətin asanlığı əsasında mənzil seçdiyindən, bu amillər kirayəçilər üçün kritik hala gəlir.

Alsergrund, üç amilin unikal birləşməsi sayəsində Vyananın investorlar üçün ən cəlbedici rayonlarından biri olaraq qalır: sabit kirayə tələbi, məhdud keyfiyyətli mənzil təchizatı və yaxşı inkişaf etmiş şəhər infrastrukturu.

Buraya investisiya qoymağın əsas üstünlükləri güclü təhsil və tibb infrastrukturu, binaların tarixi görünüşü və mərkəzdən piyada məsafədə yaşıl sahələrin olmasıdır.

Mənzil qiymətləri. Şəhər hesabatlarına görə, Alsergrundda kvadrat metrin qiyməti 5500 avrodan 6000 avroya qədər dəyişir. Bir yataq otaqlı mənzilin kirayəsi ayda orta hesabla 800 avrodan 1000 avroya qədər, iki yataq otaqlı mənzilin kirayəsi isə ayda 1200 avrodan 1500 avroya qədərdir.

Bu rəqəmlər rayonun Vyananın daha bahalı və sabit mikrobazarlarından biri kimi statusunu təsdiqləyir. Burada orta qiymət şəhər üzrə qiymətdən xeyli yüksəkdir ki, bu da yüksək kapitallaşmanı və yeni investorlar üçün müəyyən giriş maneələrini göstərir.

Niyə investisiya qoymaq yaxşıdır:

• Sabit tələb. Universitetlər və tibb mərkəzləri tələbələrdən və professorlardan tutmuş həkimlərə və klinika xəstələrinə qədər daimi kirayəçi axını təmin edir. Bu, tələbatın turizmdən və ya ofis fəaliyyətindən asılı olduğu ərazilərdən fərqli olaraq, iş yerlərinin dayanma riskini azaldır.
• Yeni mənzillərin məhdud təchizatı. Tarixi binalar ciddi qaydalarla qorunur və məhəllələrin sıx quruluşu genişmiqyaslı tikinti işlərinin aparılmasına mane olur. Sabit tələbatla bu, mövcud mənzillərin qiymətlərini dəstəkləyir.
• Gəlir şaxələndirilməsi. Vyananın bu ərazisi ailələr üçün uzunmüddətli kirayələri tələbələr üçün qısa və ya orta müddətli kirayələrlə uğurla birləşdirir. Bu yanaşma balanslaşdırılmış portfel yaratmağa imkan verir: bəzi əmlaklar sabit gəlir gətirir, digərləri isə tələbələrin və turistlərin yüksək axını səbəbindən daha yüksək gəlir təklif edir.
• Şəhər investisiyaları. STEP 2025 proqramları, kampus inkişafı və Aspern kimi layihələr Vyananın ümumi cəlbediciliyini artırır və mərkəzi rayonlarda qiymət artımını daha da sürətləndirir. İnfrastrukturdakı hər hansı bir inkişaf qaçılmaz olaraq daşınmaz əmlak dəyərlərində əks olunur.

İnvestorlar üçün risklər və tövsiyələr. Əsas maneə yüksək giriş qiymətidir. Bundan əlavə, köhnə binalar təmir investisiyaları tələb edir: izolyasiya, kommunal sistemlərin təkmilləşdirilməsi və bəzən hətta Denkmalsschutz-dan təsdiq almaq.

Əməliyyat nüansları da var: vergitutma, mebelli mənzillərin kirayə qaydaları və dayanacaq siyasəti (Parkpickerl) son gəlirliliyə birbaşa təsir göstərir.

Praktik məsləhətlər:

• yerli memarlar və mühəndislərlə lazımi araşdırma aparmaq
• abidələrin qorunması standartlarına uyğunluq üçün əvvəlcədən büdcə ayırmaq;
• həm premium mənzilləri, həm də daha yüksək həcmli əmlakları əhatə edəcək şəkildə portfel yaratmaq;

Nəticə etibarilə, Alzerqrund sürətli gəlirlər üçün bir bölgə deyil, orta risklər və yüksək aktiv keyfiyyəti olan sabit bir mikrobazardır.

Vyananın 9-cu rayonu tarix və müasirliyin ahəngdar qarışığını nümunə göstərir. Bura intellektual atmosferi, şəhər həyatının rahatlığını və şəhər mərkəzinə yaxınlığı qiymətləndirənlər üçün idealdır.

Tələbələr və gənc mütəxəssislər üçün. Universitetə ​​yaxın yaşamaq minimal iş vaxtı və akademik tədbirlərə çıxış deməkdir. Buradakı mənzillər tez bir zamanda satılır.

Ailələr üçün. Parklar, məktəblər, sakit küçələr və təhlükəsiz məhəllə uşaqlı ailələr üçün rahatlıq yaradır. Vyananın şəhər mərkəzi cəmi on dəqiqəlik məsafədədir.

Yaradıcı və beynəlxalq icmalar üçün. Festivallar, mədəni tədbirlər və startap mərkəzləri eyni düşüncəli insanları asanlıqla tapmağın mümkün olduğu bir mühit yaradır.

İnvestorlar üçün. Sabit tələb, artan qiymətlər və uzunmüddətli kirayəçilər möhkəm təməl yaradır. Bura ən ucuz sahə olmasa da, gəlir baxımından ən proqnozlaşdırıla bilən sahələrdən biridir.

İnvestorlar üçün praktik yoxlama siyahısı:

• Hədəf auditoriyanızı müəyyənləşdirin: tələbələr, ailələr və ya premium müştərilər.
• Binanın vəziyyətini yoxlayın: qorunan əmlak, enerji səmərəliliyi, texniki vəziyyət.
• Parkpickerl vergiləri və qaydalarına müraciət edin.
• Təmir və marketinq üçün büdcə ayırın (xüsusən də qısamüddətli kirayələri hədəfləyirsinizsə).

daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq üçün Vyananın ən yaxşı məhəllələrindən biridir . Hər şey yaxınlıqdadır: universitetlər, parklar, muzeylər, kafelər və məktəblər. Amma ən əsası, təhsilli və aktiv insanlar tərəfindən bəyənilən unikal atmosfer və həyat tərzi təklif edir.

Alsergrund haqqında düşünəndə nadir bir tarazlıq görürəm: nüfuzlu qalmaq üçün kifayət qədər mərkəzi, eyni zamanda yaşana biləcək qədər rahatdır. İnvestor üçün rahatlıq və maliyyə qazancı üçün mükəmməl bir uyğunluqdur.