Vyananın 11-ci rayonu - sənaye qaynağı və gələcəyi

Vyanaya gələn turistlərin çoxu əvvəlcə Müqəddəs Stefan Katedralini, Şönbrunn Sarayını və şəhər mərkəzinin klassik imperiya küçələrini görür. Ancaq şəhərin başqa bir üzü var - sənaye, fəhlə sinfi, sərt keçmişə işarə edən və təəccüblü müasir layihələr. Paytaxtın cənub-şərqində yerləşən Vyananın 11-ci məhəlləsi olan Simmering özünü sakinlərə və qonaqlara Simmering belə təqdim edir

İlk baxışdan “Vyanadan açıqca” obrazından çox uzaqdır. Burada fabriklər yaşayış massivlərinin yanında yerləşir, dəmir yolu xətləri rayonun mərkəzindən keçir və küçələr daha çox burjua rayonlarına nisbətən daha faydalı görünür.

Ancaq daha yaxından baxın və Simmering tamamilə fərqli bir tərəfi ortaya qoyur: köhnə qaz anbarlarının futuristik yaşayış və mədəniyyət kompleksinə çevrildiyi və sənaye sahələrinin yanında yaşıl parkların yerləşdiyi bir rayon.

Rayon 23,3 kvadrat kilometr - Vyana üçün əhəmiyyətli bir ərazi. Burada 105.000-dən çox insan və bu rəqəm durmadan artır. Sıxlıq kvadrat kilometrə təxminən 4500 nəfərdir, bu da Simmeringi sıx məskunlaşan Favoriten rayonundan daha az "sıxılmış", lakin kənar rayonlardan daha canlı edir.

Qaynama təzadlar yeridir. Bir tərəfdən, bu, "fəhlə sinfi şəhərətrafı" kimi tanınır və bəzən Vyananın "imtiyazlı bölgələrindən" biri hesab olunur. Digər tərəfdən, burada şəhərin ən böyük parkı olan Zentralfriedhof, Qazometr yaxınlığında müasir yaşayış kompleksləri və strateji əhəmiyyətli nəqliyyat qovşaqları (U3 metro xətti, Schwechat hava limanı və Simmering ) yerləşir.

Beləliklə, 11-ci məhəlləni "şəhər daxilində şəhər" kimi təsvir etmək olar: burada yaşayış, məşğulluq, nəqliyyat, parklar, mədəniyyət obyektləri və hətta öz turistik yerləri təklif olunur. Bəziləri üçün bura “cinayətkar məhəllə” kimi stereotipləşən yerdir, bəziləri üçün isə yaşamaq üçün əlverişli və sərfəli yerdir.

Bölgənin tarixi orta əsrlərə qədər uzanır. İndiki Simmering yerində yaşayış məntəqəsi haqqında ilk qeyd 13-cü əsrə aiddir. O vaxt bura sakinlərin əkinçilik və üzümçülüklə məşğul olduğu kiçik bir kənd idi.

19-cu əsr: sənayeləşmə

19-cu əsrdə vəziyyət kəskin şəkildə dəyişdi. Vyana sürətlə böyüdü və onun şərq kənarları sənaye zonasına çevrilməyə başladı. Kərpic zavodları, emalatxanalar, fabriklər və xüsusən də məşhur Qazometrlər - küçə işıqlandırması və evin istiləşməsi üçün qaz saxlayan, təxminən 70 metr hündürlüyündə nəhəng silindrlər - Simmeringdə peyda oldu.

1892-ci ildə Simmering rəsmi olaraq Vyananın bir hissəsi oldu. Bundan sonra o, Çexiya, Macarıstan, Xorvatiya və Avstriya-Macarıstanın digər yerlərindən gələn miqrantları cəlb edən tipik bir fəhlə rayonuna çevrildi. Rayon sürətlə böyüyür, yeni evlər, mağazalar və məktəblər tikilirdi.

20-ci əsrin birinci yarısında Simmering fəhlə rayonu statusunu möhkəmləndirdi. "Qırmızı Vyana" dövründə burada aztəminatlı ailələri əlverişli qiymətə mənzillə təmin edən kommunal hoflar (evlər) tikilirdi. Rayon on minlərlə işçinin çalışdığı sənaye mərkəzi kimi şöhrət qazanmışdı.

İkinci Dünya Müharibəsi zamanı Simmering hava hücumlarının hədəfi : fabriklər, qaz anbarları və elektrik stansiyası strateji maraq kəsb edirdi. Bir çox məhəllə dağıdıldı, lakin müharibədən sonrakı illərdə yenidən quruldu.

20-ci əsrin sonlarında qaz anbarları köhnəlmişdi: onlar artıq qaz anbarı üçün istifadə edilməmişdir. Sual yarandı: sökmək, yoxsa saxlamaq? Nəhayət, onların yenidən qurulması qərara alındı.

Gasometer City çevrildi . Burada mənzillər, tələbə yataqxanaları, ofislər, mağazalar, kinoteatr və konsert meydançası yerləşirdi. Fasadlar öz tarixi görkəmini saxlamış, interyerlər isə müasir memarlığın embleminə çevrilmişdir. Bu layihə rayonun əsl “rebrendinqinə” çevrildi: ilk dəfə olaraq Simmerinq təkcə fəhlə kəndi kimi deyil, həm də gələcəyin zonası kimi qəbul olunmağa başladı.

Simmering Vyananın cənub-şərq hissəsini tutur və şəhərə giriş qapısı hesab olunur. Rayon qərbdən 10-cu Favoriten, şimaldan 3-cü Landstrasse və 2-ci Leopoldstadt ilə həmsərhəddir və şərqdə paytaxtın sərhəddinə qədər uzanır. Məhz buradan Schwechat Beynəlxalq Hava Limanına gedən magistral yollar başlayır və sənaye zonaları yerləşir.

Rayonun ümumi sahəsi 23,3 kvadrat kilometr , onu şəhər daxilində ən geniş rayonlardan birinə çevirir. Əhali təxminən 105.000 və bu, yeni yaşayış məskənləri və miqrasiya sayəsində artır.

Qaynama çətin ki, homojendir. Onun daxilində, hər birinin fərqli atmosferi, memarlığı və yaşayış səviyyəsi olan bir neçə fərqli sahə müəyyən edilə bilər:

1. 1. Şimal zonası (Qazometr, Erdbergstraße, Nähe U3).
      Bu, "yeni Simmering"in simasıdır. Burada yaşayış və mədəniyyət komplekslərinə çevrilmiş dörd məşhur qaz anbarı, eləcə də yeni binalar, ofislər və ticarət mərkəzləri olan müasir məhəllələr yerləşir. Rayonun bu hissəsi rayon daxilində "Vyananın prestijli rayonları" anlayışına ən yaxındır.
   2. Mərkəzi hissə (Enkplatz, Geiselberg, Simmering er Hauptstraße). 20-ci əsrin kommunal binalarının, köhnə yaşayış binalarının, bazarların və ucuz dükanların qorunub saxlanıldığı klassik fəhlə rayonu. Sıx məskunlaşmışdır, çoxlu miqrant və tələbələr yaşayır.
      Bu ərazi Vyanada tez-tez "multikultural" və ya hətta "əlverişsiz" hesab olunur, baxmayaraq ki, bir çox ailələr üçün mənzil baxımından ən münasib olaraq qalır.
   3. Cənub hissəsi (Zentralfriedhof, Albern, Laaer Wald).
      Yaşıl və sakit ərazi, Zentralfriedhof, şəhərin ən böyük parkı və qəbiristanlığı, meşəlik ərazilər və aşağı sıxlıqlı yaşayış sahələri. Bu ərazi uşaqlı ailələri və sülh və sakitliyi qiymətləndirən, lakin şəhər mərkəzindən uzaqlığa dözməyə hazır olanları cəlb edir.

Simmerinqin müəyyənedici xüsusiyyəti onun bir rayon daxilindəki kəskin ziddiyyətidir. Şimalda və qərbdə Gasometer City yaxınlığında futuristik binalar və yeni məhəllələri görmək olar: parıldayan şüşə fasadlar, klublar, konsert salonları və müasir mənzillər.

Bu “Simmering” parçası gənclər, əcnəbilər və şık və rahat komplekslərdə yaşamaq istəyənlər üçün nəzərdə tutulmuş “yeni Vyana” kimi qəbul edilir.

Ancaq rayona cəmi bir neçə kilometr piyada getsəniz, mənzərə dəyişir. 19-cu əsrin sonu və 20-ci əsrin əvvəllərinə aid tikililəri olan köhnə fəhlə məhəllələri rayonun keçmişini xatırladır. Burada hələ də fasadları soyulmuş fermalara, dar həyətlərə, kiçik mağazalara və ucuz kafelərə rast gəlmək olar. Bəziləri üçün bu, "əsl Vyananın atmosferi", bəziləri üçün isə bütün rayonun təmirdən sağ çıxmadığını xatırladır.

Simmerinqin cənub hissəsi həqiqətən sakit, demək olar ki, kənd atmosferinə malikdir. Zentralfriedhof və ona bitişik parklar rahatlıq və əmin-amanlıq hissi yaradır. Burada uzun prospektlərdə gəzə, velosiped sürə və ya piknik edə bilərsiniz. Bir çox ailələr rayonun bu hissəsini seçir, çünki burada sərfəli mənzil və təbiətə yaxınlıq birləşir.

Şəhər sakinləri çox vaxt Simmerinqi “mini-Vyana” adlandırırlar. Burada hər şey var: sənaye, yaşayış sahəsinin inkişafı, yaradıcı məkanlar və geniş yaşıl sahələr. Rayonu bir sözlə təsvir etmək çətindir: çoxqatlıdır, canlıdır və daim dəyişir. Bu birləşmə onu sakinlər, investorlar və turistlər üçün cəlbedici edir.

105.000 insan yaşayır və bu say ildən-ilə artır. Rayon orta sıxlıqlı inkişafa - hər kvadrat kilometrə təxminən 4500 sakin. Bu, onu qonşu Favoritendən daha az sıx məskunlaşdırır, lakin yenə də olduqca canlıdır. Rayon əsas küçələr boyu inkişaf edən sıx inkişaf və yerli əhalinin yaratdığı multikultural mühit sayəsində özünü canlı hiss edir.

Simmering Vyananın həqiqətən çoxmədəniyyətli rayonudur .

Tarixən buraya Bohemiya, Moraviya və Macarıstandan olan işçilər köçüblər. İkinci Dünya Müharibəsindən sonra burada Balkanlardan olan miqrant icmaları qurulmuş və 1960-cı illərdən başlayaraq türklər və yuqoslavlar kütləvi şəkildə əraziyə gəlmiş, fabriklərdə və tikinti sahələrində işləmək üçün qonaq işçi kimi dəvət olunmuşlar.

Son onilliklərdə yeni miqrasiya dalğaları : suriyalılar, əfqanlar, ərəblər və Şərqi Avropalılar. Schwechat hava limanına və əsas logistika mərkəzlərinə yaxınlığı sayəsində ərazi nəqliyyat və xidmət sahələrində çalışan əcnəbilər üçün əlverişli yerə çevrilmişdir.

Simmering er Hauptstraße boyunca gəzinti dünya üzrə mini səyahətə çevrilir: siz türk, serb və xorvat ləhcələrini, ərəb dilini və əlbəttə ki, alman dilini eşidə bilərsiniz. Halal restoranlar, şərq ədviyyat mağazaları, ənənəvi Vyana "beissels" (çörək dükanları) və çörəkxanalar hamısı burada yerləşir. Bu mədəniyyət qarışığı rayon üçün həm xəzinə, həm də problemdir.

Innere Stadt ) və ya 19-cu ( Döbling kimi "burjua" rayonları ilə müqayisədə Simmering nəzərəçarpacaq dərəcədə gəncdir .

• Gənclər kirayə qiymətləri aşağı olduğundan bura gəlirlər.
• Tələbələr U3 metro stansiyasının yaxınlığında və ya FH Campus Wien yaxınlığında yerləşən mənzilləri seçirlər.
• Uşaqlı gənc ailələr burada qiymət və rahatlıq arasında kompromis tapırlar: ərazidə çoxlu məktəblər, uşaq bağçaları və yaşıllıqlar var.

Eyni zamanda, Simmering onilliklər ərzində eyni fermalarda yaşayan təqaüdçülərin evi olaraq qalır. Bu nəsil təzadları məhəllənin fərqli xarakterini formalaşdırır: tələbələr və yaşlı Vyanalılar bir binada, böyük immiqrant ailələri isə növbəti binada yaşaya bilər.

Gəlir səviyyəsinə görə rayon şəhərin “orta üçüncüsü” hesab olunur. Yalnız zəngin və ya yalnız kasıb insanların konsentrasiyası yoxdur, lakin fərq nəzərə çarpır:

• Köhnə ərazilərdə kirayə haqqı €11-12/m²-dən başlaya bilər ki, bu da mənzili tələbələr və işçilər üçün əlverişli edir.
• Gasometer City yaxınlığındakı yeni komplekslərdə qiymətlər prestijli ərazilərdəki qiymətlərə yaxınlaşır: kirayə üçün €16–18/m², alış qiymətləri isə m² üçün 6,000–7,000 avroya çatır.

Bu qiymət diapazonu onu göstərir ki, Simmering nə Vyananın tamamilə əlverişsiz ərazisi, nə də prestijli bir ərazidir. Bu, əlverişli qiymətə mənzilləri olan sadə beş mərtəbəli binanın dizayner mənzilləri olan müasir yaşayış kompleksi ilə yan-yana dura biləcəyi bir məhəllədir.

Rayon əhalisini qruplara bölsək, maraqlı mənzərə yaranır:

1. Sakinlərin əsas hissəsini işçilər və miqrantlar
   Bir çoxları fabriklərdə (Siemens, LEO Pharma), logistika və ya tikintidə işləyir. Onların ailələri çoxdan ərazidə qurulub və Simmerinqin "gündəlik həyatını" formalaşdırır: bazarlar, kiçik mağazalar, kafelər.
2. Tələbələr və gənc mütəxəssislər.
   Universitetlərin yaxınlığı və aşağı kirayə haqqı sayəsində kirayə verənlərin əhəmiyyətli bir hissəsini onlar təşkil edir. Onları Gasometer City, tələbə yataqxanaları və metroya yaxın mənzillərdə tapmaq olar.
3. Orta gəlirli ailələr.
   Onlar tez-tez şəhərin cənub hissəsində, Zentralfriedhof və yaşıl ərazilərə yaxın yerlərdə məskunlaşırlar. Onlar sakitliyi, parkları və məktəblərə girişi qiymətləndirirlər.
4. Ekspatlar və investorlar.
   Qazometrdən prestijli komplekslərdə mənzil alan yeni sakinlər. Onlar müasir mənzilləri və şəhər mərkəzinə və hava limanına rahat nəqliyyatı yüksək qiymətləndirirlər.

tarixi təbəqələrin və yeni inkişafların xüsusilə aydın şəkildə bir-birinə qarışdığı bir məhəllədir Bir məhəllədə siz ailələrin üç nəsildən bəri məskunlaşdığı kommunal yaşayış binalarını, digərində isə gənc İT mütəxəssislərinin və beynəlxalq mütəxəssislərin məskunlaşdığı şüşə Qazometr qüllələrini tapa bilərsiniz.

Bu təzad müxtəliflik atmosferi : rayon səs-küylü, hətta xaotik görünə bilər, lakin onun enerjisi məhz buradadır. Bəziləri üçün bu, çatışmazlıqdır - Simmering özünü "işçi sinfi şəhərətrafı" kimi hiss edir. Digərləri üçün bu, bir artıdır: o, böyük bir Avropa şəhərinin əsl həyatının ritmini parıltısız, lakin vədlə təqdim edir.

Simmering-in mənzil fondu Vyana üçün nadir bir müxtəlifliyə malikdir. Burada siz köhnə işçi məhəllələrindən və "Qırmızı Vyana" dövründən tutmuş, Gasometer City yaxınlığındakı müasir biznes səviyyəli yaşayış komplekslərinə qədər hər şeyi tapa bilərsiniz. Buna görə də rayon həm əlverişli, həm də perspektivli investisiya imkanı hesab olunur.

Onun inkişafı tarixlə sıx bağlıdır: bir vaxtlar işçilərin köçdüyü sənaye ucqarları idisə, bu gün köhnənin ultra-müasirlə yanaşı yaşadığı rayonlardan biridir.

bələdiyyə mənzillərinin - Gemeindebau - əhəmiyyətli bazar payını tutduğu rayonlar arasındadır Wien -ə görə , rayonun mənzil fondunun təxminən 20-22%-i şəhərə məxsusdur və sakinlərə güzəştli qiymətlərlə kirayə verilir.

Bu komplekslər hələ 1920-1930-cu illərdə, “Qırmızı Vyana” dövründə tikilib. Həyətləri, yaşıllıqları, rahat infrastrukturu olan böyük yaşayış bloklarıdır. Bu mənzillərə bu gün də tələbat var: burada təqaüdçülər, tələbələr, uşaqlı gənc ailələr və işçilər yaşayır.

yaxşı nəqliyyat əlaqələri ilə aşağı kirayə haqqı axtaranlar üçün cəlbedici edir .

Simmerinqin yaşayış fondunun əhəmiyyətli bir hissəsi 19-cu əsrin sonu və 20-ci əsrin ortalarına aid tikililərdən . Onların çoxu yaşayış binaları və ya fabrik və dəyirman işçiləri üçün yaşayış yeri kimi tikilmişdir. Buradakı memarlıq əsasən utilitardır, lazımsız ornamentlər olmadan, rayonun fəhlə xarakterini əks etdirir.

Bununla belə, son onilliklərdə şəhər hakimiyyəti köhnə binaların təmirinə . Proqrama daxildir:

• fasadların bərpası,
• izolyasiya və enerji səmərəliliyinin artırılması,
• həyətlərin və ictimai yerlərin abadlaşdırılması,
• birinci mərtəbələrdə kafe və mağazaların açılması.

Bu cür layihələr “pis məhəllə” reputasiyasını itirməyə və köhnə mənzil fondunu müasir şəraiti olan rahat mənzilə çevirməyə kömək edir.

Son iki onillikdə Simmering, ərazinin qavrayışını tamamilə dəyişdirən böyük şəhərsalma təcrübələrinin yerinə çevrildi. Bir vaxtlar o, yalnız fabriklər və fəhlə məhəllələri ilə əlaqəli olsa da, bu gün paytaxtın ən qeyri-adi və prestijli yaşayış komplekslərinin bir hissəsidir.

• Gasometer City dörd keçmiş qaz anbarını təmir etmək üçün unikal layihədir. İçəridə mənzillər, tələbə yataqxanaları, kinoteatr, mağazalar, fitnes mərkəzi, konsert zalı var. Burada həm tələbələr, həm də varlı mütəxəssislər yerləşir.
• Simmering Bahnhof və Enkplatz yaxınlığındakı yaşayış kompleksləri yeraltı qarajları, yaşıl terrasları və biznes səviyyəli mənzilləri olan müasir binalardır.
• Grenze Albern-in layihələri ailələrə yönəlmiş yaşıl ərazilərə yaxın yerləşən azmərtəbəli yaşayış kompleksləridir.

Beləliklə, Simmering tədricən "fəhlə sinfi şəhərətrafı" kateqoriyasından çıxır. Yeni inkişaflar onu zəngin Vyanalılar və investorlar üçün cəlbedici edir, baxmayaraq ki, ərazinin ümumi imici qarışıq olaraq qalır: köhnə işçi məhəllələri prestijli yeni inkişaflarla yanaşı oturur.

Simmeringdəki daşınmaz əmlak bazarı çox heterojendir.

• Ev almaq:
  • 19-20-ci əsrlərin köhnə fermalarında və evlərində - m² üçün 4900 avrodan,
  • Qazometrdə yeni komplekslərdə - hər m² üçün € 6000–7000.
• İcarəyə verilən mənzil:
  • köhnə evlərdə - 11-12 €/m²,
  • yeni mənzillərdə - 15–18 €/m².

Maraqlı fakt: 2024-cü ildə Simmeringdə orta ev qiyməti Vyanadakı orta qiymətdən yüksək olaraq 6,8% artıb. Mütəxəssislər bunu ərazinin “Gazometr” mənzillərinə daha çox etibarlı aktiv kimi baxan investorları cəlb etməsi ilə əlaqələndirirlər.

Beləliklə, köhnə və yeni seqmentlər arasındakı fərq 40-50% -ə çata bilər. Bu, Simmering-in unikal xüsusiyyətidir: o, eyni zamanda əlverişli yaşayış sahəsi və perspektivli investisiya zonası olaraq qalır.

Rayon sakinlərinin sosial profili müxtəlifdir və bu, əraziyə özünəməxsus dinamizmi verir.

1. Tələbələr və gənc mütəxəssislər Qazometr və metro stansiyalarının yaxınlığında mənzil kirayə verirlər. Onlar universitetlərə yaxınlığı və nisbətən münasib qiymətə (yataqxana və ya tələbə mənzillərində) müasir məhəllədə yaşamaq imkanını yüksək qiymətləndirirlər.
2. Fəhlələr və miqrantlar ənənəvi olaraq bələdiyyə mənzillərində və köhnə tikililərdə məskunlaşırlar. Bir çox ailə nəsillər boyu burada yaşayır və yerli mağazalar, kafelər və atelyelərə dəstək olur.
3. Orta gəlirli ailələr cənub məhəllələrini, Zentralfriedhof və yaşıl ərazilərə daha yaxın olanları seçirlər. Bura daha sakit, daha sakitdir və daha çox məktəb və parka malikdir və bu əraziləri uşaqlar üçün əlverişli edir.
4. İnvestorlar və əcnəbilər U3 və Gasometer City yaxınlığındakı yeni inkişaflara üstünlük verirlər. Onlar rahatlıq, status və şəhər mərkəzinə və hava limanına rahat nəqliyyatdan zövq alırlar.

Simmering təzadlar bölgəsidir və burada mənzil seçiminiz həyat tərzinizdən çox asılıdır. Səhv etməmək üçün bir mənzildən və rayondan nə gözlədiyinizi əvvəlcədən başa düşmək vacibdir.

1. Tələbələr və gənc mütəxəssislər Gasometer və Simmering Bahnhof yaxınlığındakı mənzilləri yüksək qiymətləndirəcəklər . Bu ərazilər U3 xətti ilə şəhər mərkəzinə yaxşı bağlıdır və çoxsaylı tələbə evləri və mənzillər təklif edir. Axşamlar bu ərazi canlıdır, barlar, kinoteatrlar və konsert yerləri çoxlu əyləncəni təmin edir.
2. Uşaqlı ailələr rayonun cənub hissəsini , Zentralfriedhof və parklara daha yaxın olan ərazini düşünməlidirlər Orada daha sakitdir, hava daha təmizdir və yaxşı məktəblər var. Bir çox valideynlər uşaqlarla gəzinti üçün əlverişli və axşamlar təhlükəsiz olan Herderpark və Hyblerpark yaxınlığındakı məhəllələri seçirlər.
3. İnvestorlar Gasometer City və U3 boyunca yeni inkişaflara baxmaqdan yaxşıdır Bu komplekslər yüksək kirayə gəlirləri təklif edir və mənzillərin qiymətləri Vyanadakı orta qiymətdən daha sürətlə yüksəlir. Kiçik studiyalar və iki otaqlı mənzillər xüsusilə cəlbedicidir, çünki onlar asanlıqla tələbələrə və əcnəbilərə kirayə verilir.
4. Təqaüdçülər Grenze Albern sərhədinə daha yaxın olan sakit məhəllələrdə özlərini ən rahat hiss edəcəklər . Bu ərazilər daha yavaş həyat sürəti, yaşıl sahələr və daha az trafik təklif edir. Yaşlı sakinlər bu binaları atmosferinə və rahatlığına görə qiymətləndirirlər - mağazalar və apteklər həmişə yaxınlıqdadır.
5. Tez-tez səyahət edənlər və ya şəhərdən kənarda işləyənlər üçün Simmering Bahnhof yaxınlığında və ya A4 magistralına yaxın olan mənzillər Buradan Schwechat hava limanı cəmi 15 dəqiqəlik məsafədədir və bu ərazini aviaşirkət işçiləri, pilotlar, stüardessalar və işgüzar səyahət edənlər üçün əlverişli edir.

İpucu: Satın almadan əvvəl, Simmering-in müxtəlif yerlərində bir neçə gün keçirin. Gasometer-dən, sonra isə cənub məhəllələrinə yaxın olan mənzil kirayə verməyə çalışın. Atmosferdəki fərq dramatik olacaq: birinci zona daha dinamik və müasirdir, ikincisi isə yaşıl və sakitdir.

Simmering təkcə sənaye məhəlləsi deyil, həm də güclü təhsil strukturuna malik bir yerdir. Rayonda Favoriten kimi bir universitet olmasa da, canlı yerli icma yaradan bir çox məktəb və gimnaziya var. Bundan əlavə, FH Wien kampusunun və digər universitetlərin yaxınlığı onu sərfəli mənzil axtaran tələbələr üçün cəlbedici edir.

Rayonda həm dövlət, həm də özəl qurumlar var. Əsası tələbələri universitetə ​​qəbul üçün hazırlayan dövlət məktəbləri və gimnaziyalar təşkil edir.

Cədvəl: Simmerinqdəki əsas təhsil müəssisələri

Bir çox ailələr üçün yaşayış yeri seçərkən məktəblərin yaxınlığı əsas amildir. Təhsil müəssisələrinin ətrafında kafeləri, mağazaları və kitabxanaları olan kiçik icma mərkəzləri formalaşır.

Simmerinqdə təhsilin rolu məktəb kurrikulumundan çox kənara çıxır. Onilliklər ərzində Vyananın sənaye kənarı hesab edilən bir rayon üçün güclü təhsil bazası onun çevrilməsində əsas amil olmuşdur.

1. Yeni Şəxsiyyətin formalaşması.
   Simmering bir vaxtlar fabriklər, tramvay təmiri sexləri və qaz anbarları ilə əlaqələndirilirdi. Amma bu gün yerli məktəblər və gimnaziyalar fərqli bir reallıq formalaşdırır: uşaqların daha “burjua” rayonlarındakılarla bərabər keyfiyyətli təhsil ala biləcəyi bir məhəllə. Valideynlər övladlarının müasir təhsil proqramlarından yararlana bilməsi üçün getdikcə daha çox məktəblərə yaxın mənzillər seçirlər.
2. Multikulturalizm bir artıdır.
   Simmering-də bir çox dərslər çoxdillidir: burada türk, serb, ərəb və Şərqi Avropa ailələrindən olan uşaqlar təhsil alır. Bəziləri üçün bu problemdir (müxtəlif alman dili biliyi və inteqrasiya ehtiyacı), digərləri üçün isə bu, böyük bir artıdır. Uşaqlar çox erkən yaşlarından tolerantlığın və mədəniyyətlərarası dialoqun öyrədildiyi mühitdə böyüyürlər.
3. Böyüklər üçün kurslar.
   VHS Simmering sosial siyasətin mühüm elementidir. Miqrantlar üçün alman dili kursları yeni sakinlərin inteqrasiyasına kömək edir və peşə proqramları (İT, mühasibatlıq, dizayn, kulinariya) böyüklərə karyeralarını dəyişməyə və ya bacarıqlarını təkmilləşdirməyə imkan verir. Bir çox ailələr üçün bu, maddi vəziyyətlərini yaxşılaşdırmaq və buna görə də ərazidə möhkəmlənmək şansıdır.
4. Təhsilin mədəni ölçüsü.
   Musiqi məktəbi və kitabxanalar Simmerinqi təkcə "təhsil rayonu" deyil, əsl mədəniyyət mərkəzinə çevirir. Burada tələbə konsertləri, ədəbi gecələr, yeniyetmələr üçün klublar keçirilir. Bütün bunlar rayonun “yumşaq gücü”nü artırır: bura təkcə fabriklərin fəaliyyət göstərdiyi yerə deyil, həm də canlı mədəniyyət səhnəsinə çevrilir.
5. Ailələr və investorlar üçün cəlbedicilik.
   Uşaqlı ailələr üçün "yaxınlıqdakı məktəblər" amili vacibdir. Güclü məktəbləri və liseyləri olan məhəllələr avtomatik olaraq ev alanlar üçün daha dəyərli olur. İnvestorlar bunu da nəzərə alır: təhsil müəssisələrinin yaxınlığındakı mənzilləri icarəyə vermək daha asandır.

Burada bütün nəqliyyat növləri birləşir: metro, tramvay, avtobus və dəmir yolu, A4 avtomobil yolu və Schwechat hava limanı isə bir neçə dəqiqəlik məsafədədir. Nəqliyyat rayonun inkişafını formalaşdırıb və onun tələbələr, miqrant işçilər və beynəlxalq şirkətlərin işçiləri arasında populyarlığının əsas səbəblərindən biridir.

Favoriten sıx məskunlaşan "şəhər daxilində şəhər" kimi tanınsa da, Simmerinqi "hub" - şəhər həyatının logistika və beynəlxalq axınlarla iç-içə olduğu yer kimi təsvir etmək olar.

Nəqliyyat sisteminin əsasını Simmeringdə bitirən U3 xətti təşkil edir. Bu, sadəcə olaraq rahatlıq deyil, strateji üstünlükdür:

• Gasometer City sakinləri Stephansplatzda Vyananın mərkəzinə 12-15 dəqiqəyə çata bilərlər.
• Enkplatzdan olan məktəblilər və tələbələr tez bir zamanda mərkəzi rayonlardakı universitetlərə çatırlar.
• Simmering ətrafındakı məhəllələrdən olan işçilər və işçilər əlverişli qiymətə mənzilləri biznes rayonlarına birbaşa metro çıxışı ilə birləşdirir.

U3 terminalı Simmering nəqliyyat mərkəzinə çevrildi: metro, avtobus və şəhərətrafı qatar xidmətləri burada kəsişir. Bu, ərazinin təcrid olunmamasını, əksinə, şəhərin ritminə inteqrasiyasını təmin edir.

Tramvaylar həyatın vacib hissəsi olaraq qalır. 71-ci xətt xüsusilə simvolikdir: hətta 20-ci əsrdə Vyanalılar zarafatla deyirdilər ki, “hər bir Vyanalı nə vaxtsa 71-ə minəcək” – axır ki, tramvay insanları birbaşa Mərkəzi Qəbiristanlığa aparır. Bu gün marşrut şəhərin mərkəzini Simmerinqin yaşayış məntəqələri ilə birləşdirir və rayonun mədəni kimliyinin bir hissəsi olaraq qalır.

Avtobuslar ətraf ərazilərə xidmət edir və rayonu sənaye zonaları, hava limanı və qonşu rayonlarla birləşdirir. Cənub yaşayış komplekslərini metro ilə birləşdirən 76A/B və 79A/B xətləri

Dəmir yolu. Wien Simmering Bahnhof stansiyası metro və şəhərətrafı qatarları birləşdirir. Bu, sakinlərə paytaxtdan kənarda işləyənlər üçün vacib olan Aşağı Avstriyaya sürətlə çatmağa imkan verir.

Simmering məhz yerləşdiyi yerə görə Vyananın nəqliyyat sistemində xüsusi rol oynayır. Rayon sözün əsl mənasında şəhərin cənub-şərq hissəsini “bağlayır” və magistral yolun giriş nöqtələrinə nəzarət edir.

Əsas magistral Vyananı təkcə Schwechat Beynəlxalq Hava Limanına deyil, həm də Macarıstan sərhədinə birləşdirən A4 Ost avtobanıdır Bu, sakinlər və müəssisələr üçün böyük üstünlükdür:

• hava limanına cəmi 10-15 dəqiqəyə çatmaq olar,
• Bratislavaya səyahət təxminən 40-45 dəqiqə çəkir,
• A4 Aşağı Avstriya kəndlərinə asan girişi təmin edir.

Təsadüfi deyil ki, Simmerinqdə logistika mərkəzləri və anbarlar sürətlə inkişaf edir: şirkətlər hava limanının yaxınlığını və yükləri xaricə sürətlə daşımaq imkanını yüksək qiymətləndirirlər. Ərazi beynəlxalq biznes üçün cəlbedici olur, lakin bunun mənfi tərəfi var.

Sakinlər üçün mənfi cəhətlər: Magistral yolun yaxınlığında yaşamaq səs-küy və daimi yük maşını hərəkəti ilə gəlir. Bu, xüsusilə mahalın şərq hissəsində, sənaye zonalarının və yük terminallarının yerləşdiyi Albernə yaxında nəzərə çarpır. Şəhərin fəal şəkildə səs-küy baryerlərinin tətbiqinə və yaşıl buferlərin yaradılmasına baxmayaraq, sakinlər hələ də nəqliyyat problemləri ilə üzləşirlər.

Beləliklə, Simmering-in nəqliyyat əlçatanlığı ikitərəfli qılıncdır: o, iqtisadi artımı və biznes üçün rahatlığı təmin edir, eyni zamanda “sənaye kənarı” imicini yaradır.

Simmering-də dayanacaq həmişə aktual məsələdir. Bir tərəfdən, bu, yüksək trafik həcminə malik sənaye sahəsidir. Digər tərəfdən, burada sakinlərin sadəcə qarajlara ehtiyacı olmadığı zaman kütləvi avtomobil sahibliyi dövründən əvvəl tikilmiş bir çox köhnə yaşayış binaları var.

Parkinq Simmerinqin köhnə məhəllələrində xüsusilə aktual problemdir. Bu, xüsusilə bina sıxlığının ən yüksək olduğu Simmeringparalel olan küçələrdə doğrudur. 19-cu və 20-ci əsrin əvvəllərində tikilmiş binalar heç kimin avtomobilinin olmadığı dövr üçün nəzərdə tutulmuşdu. Bu binaların həyətlərində yaşıllıq zolaqları və yardımçı tikililər üçün kifayət qədər yer yoxdur, bu da orada avtomobillərin saxlanmasını sadəcə olaraq mümkünsüz edir.

Köhnə fermaların və yaşayış binalarının sakinləri tez-tez bildirirlər ki, “axşam evə qayıtmaq lotereyaya çevrilir” – istər evlərinin yaxınlığında boş yer tapsınlar, istərsə də 20-30 dəqiqə maşınla məhəllə ətrafında gəzməli olacaqlar. Şəhərin mərkəzində işləyən və küçələrin artıq maşınlarla tıxandığı saat 18:00-dan sonra əraziyə qayıdanlar üçün xüsusilə çətindir.

Bir çox sakinlərin arabir istifadə etdikləri avtomobilləri saxlaması vəziyyəti daha da gərginləşdirir. Köhnə "qaraj avtomobilləri" yer tutur, baxmayaraq ki, sahibləri onlardan yalnız həftə sonları istifadə edirlər. Yüksək sıxlıqlı ərazi üçün bu, əsl baş ağrısına çevrilir.

Digər problem dar küçələrdir . Simmerinqin tarixi hissəsində yollar tramvay və piyadaların hərəkəti üçün tikilmişdir, ona görə də indi hər park edilmiş avtomobil ikitərəfli hərəkəti demək olar ki, qeyri-mümkün edir. Avtobuslar və yük maşınları tez-tez sürücülər nəqliyyat vasitələrini hərəkət etdirə bilməyənə qədər ilişib qalırlar.

Bir çox gənc ailələr üçün yeraltı qarajları olan yeni yaşayış komplekslərinə köçməsinin səbəbi budur. Köhnə məhəllələr qiymət baxımından cəlbedici olaraq qalır, lakin parkinq əksər hallarda bütün digər üstünlüklərdən üstündür.

Şəhər sakinlər üçün xüsusi icazə olan Parkpickerl

• İcazənin qiyməti nisbətən aşağıdır,
• Bu, sakinlərə cərimə almaqdan qorxmadan məhəllələrinin küçələrində maşın saxlamağa imkan verir,
• Bununla belə, bir seçicinin olması boş yerə zəmanət vermir.

Simmering-də demək olar ki, bütün ərazi vəziyyətə nizam-intizam gətirir, lakin tıxacları aradan qaldırmır.

Gasometer City və cənub kənarlarında yeni tikililərdə mənzərə tamamilə fərqlidir Orada müasir standartlar dizayn mərhələsindən etibarən nəzərə alınır:

• yeraltı qarajlar,
• həyətdə şəxsi parkinq,
• elektrik avtomobilləri doldurma stansiyaları.

Bu yanaşma sakinlərin axşamlar parkinq yeri axtarmağa vaxtına qənaət edir və onların avtomobillərinin və velosipedlərinin təhlükəsiz olmasını təmin edir. Bəzi komplekslər, məsələn, Enkplatz, həmçinin əlavə xidmətlər, o cümlədən parkinqin idarə edilməsi üçün ağıllı ev sistemləri, video nəzarət və avtomobil paylaşma zonaları tətbiq edir.

Bu, ailələr üçün xüsusilə vacibdir: evə stress olmadan qayıtmaq, park etmək və dərhal mənzilə daxil olmaq imkanı yaşayış rahatlığını artırır. İnvestorlar üçün bu, daha yüksək icarə haqqı üçün bir arqumentdir: kirayəçilər rahat şəraiti olan müasir mənzillər üçün daha çox ödəməyə hazırdırlar.

“daha ​​az avtomobil, daha çox ictimai yer ” siyasətinə doğru irəliləyir Bu, xüsusilə Simmering-də nəzərə çarpır: bəzi köhnə dayanacaqlar artıq mini parklara və uşaq meydançalarına çevrilib.

Bu yanaşma gənc ailələrə müraciət etsə də, yer tapmaqda getdikcə çətinləşən sürücüləri qıcıqlandırır.

Simmerinqi "tək hakim inanclı" rayon adlandırmaq olmaz. Bütün Vyanada olduğu kimi burada da dini mənzərə əhalinin çoxmillətliliyini əks etdirir. Katoliklik, pravoslavlıq, islam, protestantlıq və hətta buddizm nisbətən kiçik bir ərazidə birlikdə yaşayır. Bu müxtəliflik rayonu maraqlı edir, eyni zamanda onun imicində də öz izini qoyur.

Katolik kilsələri əsas memarlıq vurğuları olaraq qalır.

• Pfarrkirche St. Laurenz "köhnə Simmering"in inkişaf etdiyi ən qədim kilsələrdən biridir. Yerli sakinlər üçün bura təkcə ibadət yeri deyil, həm də ərazinin mədəni simvoludur.
• Mərkəzi qəbiristanlıqdakı Müqəddəs Karl Borromaus kilsəsi Bu Art Nouveau kilsəsi bir xatirə kimi düşünülmüşdür və hələ də monumentallığı ilə heyran qalır.

Pravoslav kilsələri Serb və Rumıniya diasporasının güclü iştirakı sayəsində meydana çıxdı. Onlar mühüm cazibə mərkəzlərinə çevrildilər: orada xidmətlər, uşaq bazar günləri məktəbləri və milli bayramlar keçirilir, miqrantlara mədəni kimliklərini qoruyub saxlamağa kömək edir.

İslam mərkəzləri və məscidlər xüsusi yer tutur. Türk və ərəb toplumları üçün onlar təkcə mənəvi məkanlar deyil, həm də sosial mərkəzlərdir. Onlar dil kursları təklif edir, inteqrasiya məsələlərini müzakirə edir və yeni gələnlərə sənədlərlə köməklik göstərirlər. Bu qurumlar tez-tez yeni sakinlər və Avstriya cəmiyyəti arasında "körpü" rolunu oynayır.

Buddist Mərkəzi kiçik, lakin əhəmiyyətli bir detaldır. Bu, Simmerinqin Vyanada hətta ekzotik ənənələrə açıqlığını simvollaşdırır. Burada meditasiyalar, mədəni tədbirlər, Tayland yeməkləri və musiqi festivalları keçirilir.

Simmering tədricən sənaye keçmişini mədəni irsə çevirməyi öyrənir. Bir vaxtlar zavodların və qaz sahiblərinin dayandığı yerdə indi konsertlər, sərgilər və festivallar keçirilir.

Gasometer City rayonun əsas mədəniyyət mərkəzidir. Bu dörd nəhəng qaz anbarı 21-ci əsrin əvvəllərində unikal təmirə məruz qaldı, mənzillər, tələbə yataqxanaları, konsert zalı, kinoteatr və mağazalar. Bu gün bu yer təkcə yerli sakinləri deyil, həm də qeyri-adi memarlığı və canlı atmosferi ilə buraya gələn turistləri cəlb edir.

Simmering er Hauptstraße Vyana ləzzəti ilə qarışan kiçik bir şərq bazarını xatırladır. Burada türk kabab kafesi, serb qrili və bir az irəlidə klassik Avstriya xəmir dükanı tapa bilərsiniz. Küçənin atmosferi qeyri-rəsmidir, bir az səs-küylüdür, lakin ona xalq cazibəsini verən məhz budur.

Schloss Neugebäude tarixi saytın müasir şəkildə necə istifadə oluna biləcəyinə bir nümunədir. 16-cı əsr qalası yay kinoteatrı, festivallar və konsertlər üçün bir məkana çevrildi. Bu, təkcə mədəni deyil, həm də bölgə üçün turistik bir cazibədir.

Baggerpark Wien Simmeringi digər rayonlardan fərqləndirən unikal attraksiondur. Əsl ekskavatoru idarə etmək şansı həm uşaqlar, həm də böyüklər üçün həyəcandır və rayon üçün əlamətdar bir cazibə halına gəldi.

İnsanlar Simmering haqqında düşünəndə, çoxları dərhal zavod bacalarını və məşğul magistralları təsəvvür edirlər. Ancaq az adam bilir ki, rayonun demək olar ki, 40%-i yaşıllıqlarla əhatə olunub. Və bunlar yalnız rəsmi "həyətdəki parklar" deyil, tam hüquqlu istirahət yerləridir.

Ən məşhur yer Wien qəbiristanlığıdır . Bu, qəbiristanlıqdan daha çox şeydir: onun ərazisi bütöv bir məhəllə (2,5 kvadrat kilometr) ilə müqayisə edilə bilər və buradakı atmosfer parkı xatırladır. Vyanalılar uzun prospektlərdə gəzməyə, quşların nəğməsinə qulaq asmağa, velosiped sürməyə və hətta gəzintiyə çıxmağa gəlirlər. Nekropolda Bethoven, Şubert və Brahms dəfn olunub, Motsart üçün simvolik kenotaf ucaldılıb.

Digər yaşıl sahələr də mühüm rol oynayır:

• Herderpark və Hyblerpark uşaq meydançaları və idman sahələri olan ailə parklarıdır;
• Laaer Wald, evdən dörddə bir saat ərzində meşə yollarına qaça biləcəyiniz bir yerdir;
• Lobau təbiət kompleksinə sakinlərə Dunay çəmənliklərinin unikal ekosisteminə çıxış imkanı verir.

Vyananın Mərkəzi Qəbiristanlığı rəsmi olaraq ekoloji qoruq kimi tanınıb. Nadir bayquşlar da daxil olmaqla 30-dan çox quş növünə ev sahibliyi edir və florasına şəhərin başqa yerlərində rast gəlinməyən onlarla bitki daxildir.

Simmering tez-tez "Cənub-Şərqi Vyananın sənaye ürəyi" adlanır. O, hələ də güclü sənaye və logistika imkanlarına malikdir:

• Siemens AG avadanlıq və elektrik mühəndisliyi istehsal edən regionun ən böyük işəgötürəni olaraq qalır.
• LEO Pharma qlobal əczaçılıq bazarında fəaliyyət göstərir və həm də burada yerləşir.
• A4 avtomobil yolu və hava limanına yaxınlıq ərazini əsas logistika mərkəzinə çevirir.

Lakin 21-ci əsr iqtisadi strukturu dəyişdi. Ərazi tədricən sırf fəhlə rayonuna çevrilir: Gasometer City-də və U3 boyunca müasir ofis binaları yaranıb, İT şirkətləri, konsaltinq firmaları və təhsil startapları yerləşir.

Rayonun iqtisadi strukturu (təxmini hesablama):

Beləliklə, Simmering iqtisadiyyatı "qarışıq" oldu: mavi yaxalıq sənayesi qalır, lakin onunla yanaşı, mədəniyyət və ofis sektorları da böyüyür. Bu tarazlıq həm mavi, həm də ağ yaxalıları cəlb edir.

Simmering uzun müddət fabrikləri, anbarları və sıx yaşayış məskənləri ilə Vyananın fəhlə sinfinin ətrafı hesab olunurdu. Ancaq son iki onillikdə bu görüntü dəyişir. Rayon yaşayış, ticarət və mədəni məkanlar üçün yeni formatları fəal şəkildə sınaqdan keçirən şəhər memarları və inşaatçıları üçün laboratoriyaya çevrilib.

Bu layihə rayonun və bütövlükdə Vyananın imza xüsusiyyətinə çevrildi. Əvvəllər şəhəri koks qazı ilə təmin edən 19-cu əsrə aid dörd nəhəng qaz anbarı tamamilə yenidən quruldu. Binaların eksteryerləri tarixi görkəmini qoruyub, interyeri isə aşağıdakılarla yenilənib:

• müxtəlif kateqoriyalı mənzillər (tələbə yataqxanalarından tutmuş biznes sinfinə qədər),
• konsert zalı və kinoteatr,
• mağazalar, idman zalları və ofis binaları.

Gasometer City təkcə memarlıq eksperimentinə deyil, həm də sənaye irsinin bir rayonun inkişafının sürücüsünə çevrilə biləcəyinə dair bir nümunə oldu. Bu gün tələbələr, gənc ailələr və imkanlı mütəxəssislərin yaşadığı Simmerinqin ən prestijli ünvanlarından biridir.

U3 metro xətti boyunca biznes səviyyəli komplekslər fəal şəkildə tikilir. Onların fərqləndirici xüsusiyyətlərinə yeraltı dayanacaq, enerjiyə qənaət edən fasadlar, yaşıl terraslar və istirahət üçün həyətlər daxildir. Memarlar "insan miqyasını" vurğulayırlar: geniş mənzillər ictimai yerlərlə - bağlar, uşaq meydançaları və birinci mərtəbədəki kafelərlə birləşir.

Simmering Bahnhof ətrafında inkişaf : bu nəqliyyat qovşağı investisiya üçün bir maqnit halına gəldi. Yaxınlıqda ofislər, mağazalar, təhsil mərkəzləri yaranır və oradakı mənzillər həm kirayəçilər, həm də alıcılar arasında tələbatdır.

Rayonun kənarında, Dunay çayına yaxın yerlərdə aşağı mərtəbəli inkişaf inkişaf edir. Albern, parklara və məktəblərə çıxışı olan, lakin mərkəzi rayonların yüksək qiymətləri olmadan mənzil axtaran ailələrin ehtiyaclarına cavab oldu. Burada müasir şəhərciklər, uşaq bağçaları, idman meydançaları tikilir. Gələcək üçün məhəlləni daha da cəlbedici edən nəqliyyat əlçatanlığının təkmilləşdirilməsi planlaşdırılır.

Simmering Vyananın çoxdan diqqətdən kənarda qalan rayonlarından biridir. Bu, Siemens fabrikləri, A4 boyunca anbarlar və Mərkəzi Qəbiristanlıq ilə əlaqəli idi. Bir çox Vyanalılar onu daha çox tranzit ərazi kimi görürdülər - hava limanına, Dunay Çayır Parklarına və ya şəhərin kənarına gedərkən oradan keçərək. Lakin 2025-ci ilə qədər vəziyyət əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdi. Rayon fəhlə sinfi ərazisi olaraq qalmasına baxmayaraq, getdikcə daha çox transformasiya zonası və bu, daşınmaz əmlak investorları üçün son dərəcə cəlbedici edir.

Simmering-in əsas xüsusiyyəti onun müxtəlif qiymətləridir . Burada həm köhnə fermalarda sərfəli mənzillər, həm də Gasometer City-də ultra müasir mənzillər tapa bilərsiniz.

• Köhnə yaşayış fondu. 19-cu və 20-ci əsrlərə aid binalar, bələdiyyə mənzilləri (“sosial mənzil”) və standart yaşayış binaları. Qiymət: m² üçün 4900 €-dan.
• Yeni layihələr. Simmering Bahnhof və Enkplatz, Gasometer City yaxınlığında müasir komplekslər Qiymət: €6,000-7,000/m².
• Kirayə. Köhnə binalarda: 11–12 €/m², yeni binalarda: 15–18 €/m².

Simmeringer Hauptstraße və ya Zentralfriedhof yaxınlığındakı köhnə məhəllələrdə hər kvadrat metr üçün 4900-5200 avroya mənzil tapa bilərsiniz. Bunlar əsasən 19-cu əsrin sonu və 20-ci əsrin əvvəllərində tikilmiş köhnə tikililərdir. Mənzillər genişdir, lakin təmirə ehtiyacı var; liftlər tez-tez çatışmır, istilik və kommunal xidmətlər həmişə müasir standartlara cavab vermir. Bu seqment tələbələr, miqrantlar və təqaüdçülər arasında populyar olaraq qalır.

Simmering Bahnhof kimi yeni inkişaflarda vəziyyət tamamilə fərqlidir hər kvadratmetr üçün 6000-7000 avroya , bəzən isə daha yüksəklərə çatır Bu komplekslərə yeraltı dayanacaq, terraslar, enerjiyə qənaət edən sistemlər və ağıllı ev sistemləri olan mənzillər daxildir. Tamamilə fərqli bir demoqrafik köçür: gənc mütəxəssislər, əcnəbilər, orta səviyyəli ailələr və investorlar.

başa düşmək vacibdir və bu, çevik investisiya strategiyası üçün unikal imkandır.

Simmering-i axtaran investorlar gənc özəl alıcılardan beynəlxalq fondlara qədərdir. Hər bir qrupun öz əsaslandırması və məqsədləri var və bu sahəni unikal edən məhz budur: büdcə və investisiya üfüqünə əsaslanan müxtəlif strategiyalara imkan verir.

1. Məhdud kapitallı özəl investorlar

Bazara yeni girənlər üçün Simmering ideal bir giriş nöqtəsidir. Simmeringer Hauptstraße yaxınlığında və ya Zentralfriedhof ətrafındakı məhəllələrdə bələdiyyə binaları və yaşayış evlərində köhnə mənzilləri kvadrat metri 5000 avrodan aşağı qiymətə almaq olar. Bu əmlaklar xüsusilə cəlbedici olmasa da, onlar ardıcıl olaraq icarəyə verilir: kirayəçilərə tələbələr, miqrantlar və təqaüdçülər daxildir.

Strategiya: başlanğıcda minimal investisiya, €11-12/m² icarə haqqı, sabit gəlir və ərazi təmir edildikdən sonra gələcəkdə daha yüksək qiymətə satış imkanı.

2. Orta səviyyəli investorlar

U3 və Gasometer metro stansiyaları yaxınlığındakı yeni inkişafları nəzərdən keçirən insanlar bunlardır. Burada artıq fərqli bir ssenari oynanır: mənzillər daha bahadır (kvadrat metr üçün 6000 avrodan), lakin kirayə qiymətləri daha yüksəkdir – hər kvadrat metr üçün 18 avroya qədər. Üstəlik, belə mənzilləri 5-10 ildən sonra satmaq daha asandır, çünki əcnəbilər və ailələr tərəfindən tələbat davamlı olaraq yüksəkdir.

Strategiya: Enkplatz, Simmering Bahnhof və ya Gasometer City məhəllələrində yeni evlər alın. Köhnə əmlaklara nisbətən yüksək likvidlik və daha yüksək dəyər qiymətləndirməsi.

3. Beynəlxalq investorlar və fondlar

Alberndə sənaye zonalarının yenidən qurulması və ya azmərtəbəli yaşayış komplekslərinin tikintisində iştirak kimi irimiqyaslı layihələrdə maraqlıdırlar Bu oyunçular üçün vacib olan təkcə icarə gəliri deyil, həm də bir neçə onilliklər ərzində kapitallaşmadır.

Strategiya: bütün binaları satın almaq, inkişaf layihələrində iştirak etmək, torpaq və mənzil qiymətlərində uzunmüddətli artıma diqqət yetirmək.

4. Gənc ailələr

Ailələr həmişə ənənəvi mənada “investor” hesab edilməsə də, onların qonşuluq bazarında rolu böyükdür. Onlar mənzilə uzunmüddətli tələbi artırırlar. Albern və Simmerinqin cənub məhəllələrini seçirlər Landstraße yə sərfəli alternativdir .

Strategiya: Yaşamaq üçün ev alın, ancaq mənzilin gələcəkdə dəyərinin artacağını və qazanclı satıla biləcəyini anlayaraq.

5. Ekspatlar və mütəxəssislər

Bu kirayəçilər və alıcılar qrupu rayon üçün xüsusilə vacibdir. Schwechat hava limanının yaxınlığı, rahat U3 metro çıxışı və Gasometer yaxınlığındakı ofis binaları Simmering-i beynəlxalq şirkətlərdə işləyən və ya tez-tez səyahət edənlər üçün rahat edir. Ekspatlar rahat və müasir mənzil üçün mükafat ödəməyə hazırdırlar.

Strategiya: Gasometer və Enkplatz-dan yeni binaların icarəsi. İnvestorlar üçün bu, yüksək dərəcələr (€16-€18/m²) və kirayəçilər arasında minimal fasilələr deməkdir.

6. Tələbələr və gənc mütəxəssislər

Bu kateqoriya mənzil almır, lakin kirayələrə davamlı tələbat . Kampusların yaxınlığı, münasib qiymətlər və yaxşı nəqliyyat əlaqələri Simmeringi tələbələr arasında məşhur edir. Rahat infrastrukturu gənclik atmosferi ilə birləşdirən Gasometer City-də yataqxanalar və tələbə mənzilləri

İnvestor strategiyası: qısa və orta müddətli kirayə üçün kiçik studiya mənzillərinin alınması. Yüksək icarəçi dövriyyəsi sabit tələblə kompensasiya edilir.

Simmering hər kəs üçün tam olaraq qonşuluq deyil. Onun sənaye keçmişi, hava limanına yaxınlığı və çoxlu sayda fabrikləri onun fərqli xarakterini formalaşdırır. Lakin məhz “işçi sinfi” və “yeni inkişaflar”ın qarışığı onu geniş sosial qruplar üçün cəlbedici edir.

Uşaqlı ailələr

Simmering, ailələrin qiymət və rahatlıq arasında tarazlıq tapdığı rayonlardan biridir. Bir tərəfdən çoxlu yaşıl sahələr təklif edir: Zentralfriedhof, Herderpark, Hyblerpark və Laaer Wald-a giriş. Digər tərəfdən, Albern və Enkplatz yaxınlığındakı yeni inkişaflar geniş həyətləri, yeraltı dayanacaqları və piyada məsafədə məktəbləri olan mənzillər təklif edir. Valideynlər uşaq bağçalarına, idman meydançalarına, tibb mərkəzlərinə yaxınlığı yüksək qiymətləndirirlər.

Tələbələr və gənclər

Qazometrlər uzun müddətdir ki, "gənc qaynama" simvolu olmuşdur. Onlarda yataqxanalar, tələbə mənzilləri, kinoteatr, konsert zalı və klublar var. Sizi 15 dəqiqəyə Vyananın mərkəzinə aparan U3 metrosunu da əlavə edin və siz hələ də şəhərin bir hissəsi olmaqla tələbələrin sərfəli qiymətə yaşaya biləcəyi bir məhəlləyə sahibsiniz.

İşçilər və miqrantlar

Rayonun sənaye xarakteri və Siemens və LEO Pharma-nın mövcudluğu onu işçilər və miqrantlar üçün cəlbedici edir. O, hələ də çoxlu bələdiyyə mənzilləri və köhnə təsərrüfatları ilə öyünür, burada kirayə haqqı hər kvadratmetr üçün 11-12 avro arasında dəyişir. Bu onu Vyanada ən sərfəli seqmentlərdən birinə çevirir.

Ekspatlar və mütəxəssislər

Beynəlxalq şirkətlərdə çalışan əcnəbilər üçün Simmering əlverişli yerdir. O, metronun yaxınlığında və şəhər mərkəzindən cəmi 15 dəqiqəlik məsafədə, hava limanı isə yaxınlıqda yerləşir. Bir çox əcnəbi müasir memarlığı və yaxşı inkişaf etmiş infrastrukturu yüksək qiymətləndirərək, Gasometer City və ya Simmering Bahnhof kimi yeni inkişaflarda mənzilləri icarəyə götürür və ya alır.

İnvestorlar

İnvestor nöqteyi-nəzərindən Simmering indi “keçid zonasıdır”. Qiymətlər Landstraße və ya Favoritendaha aşağıdır, lakin şəhərin orta qiymətindən daha sürətlə yüksəlir. Yüksək icarə gəlirləri (təxminən 4,5%) və 2030-cu ilə qədər 7500 avro/m²-ə qədər proqnozlaşdırılan qiymət artımı onu "artım dalğasını tutmaq" istəyənlər üçün cəlbedici edir.

Harada yaşamağın daha yaxşı olduğunu başa düşmək üçün Simmering-i qonşu və ziddiyyətli rayonlar kontekstində nəzərdən keçirməyə dəyər. Favoriten (10-cu rayon) və Landstrasse (3-cü rayon) ilə müqayisə etmək ən məntiqlidir . Bu üç rayon bitişikdir, lakin Vyana daxilində tamamilə fərqli "dünyaları" təmsil edir.

Simmering (11-ci rayon)

Simmering, ilk növbədə, keçid bölgəsidir. O, fabrikləri və logistikası olan sənaye kənarından müasir yaşayış klasterinə çevrildi. Bu dəyişikliyin əsas simvolu sənaye keçmişinin mədəni və yaşayış məskəninə çevrildiyi Gasometer City-dir.

Burada mənzil qiymətləri şəhər mərkəzindəkindən xeyli aşağıdır: köhnə binalarda 4900 avrodan yeni tikililərdə 7000 avroya qədər İcarənin kvadrat metri 11 avrodan 18 avroya qədərdir. Simmering hazırda mərkəzi rayonları üstələyən investisiya gəlirləri baxımından liderlərdən biridir.

Əsas üstünlüklər nəqliyyat əlçatanlığı (U3, hava limanı, A4), yaşıl sahələr (Zentralfriedhof, Herderpark), multikulturalizm və sürətli inkişafdır. Dezavantajlara magistral səs-küy, anbarlara yaxınlıq və "işçi sinfi şəhərətrafı" stereotipləri daxildir.

Sevimli (10-cu rayon)

Favoriten, 210.000-dən çox əhalisi olan Vyananın ən sıx məskunlaşdığı rayondur. Bu, mahiyyətcə "şəhər daxilində şəhər"dir. Ərazi uzun müddət fəhlə məhəlləsi hesab olunurdu, lakin Hauptbahnhof tikildikdən sonra şəhər inqilabı baş verdi. Bu gün Sonnwendviertel və Belvedere məhəllələri artıq prestijli hesab olunur.

Favoritendə mənzil qiymətləri Simmeringdəkindən daha yüksəkdir: hər kvadratmetr üçün 5500 avrodan 7500 avroya qədər, kirayə isə kvadrat metrə görə 13-16 avro arasında dəyişir . Ərazi tələbələr, ailələr və mərkəzə yaxın yaşamaq istəyən, lakin 1-4-cü rayonlara nisbətən daha aşağı qiymətə yaşayan əcnəbilər arasında məşhurdur.

Güclü tərəflər arasında multikulturalizm, yaxşı inkişaf etmiş nəqliyyat şəbəkəsi (U1, Hauptbahnhof) və qatar stansiyasının yaxınlığındakı müasir yaşayış yerləri var. Zəif tərəflərə tıxac, səs-küylü küçələr və şəhərin köhnə hissəsində "əlverişsiz" olması ilə bağlı reputasiya daxildir.

Landstrasse (3-cü rayon)

Landstrasse tamamilə yeni səviyyədir. Ərazi prestijli sayılır: burada diplomatik nümayəndəliklər, Belvedere, Hundertwasserhaus və böyük şirkətlərin ofisləri yerləşir. Qürbətçilər və varlı ailələr üçün 3-cü rayon "klassik, yüksək səviyyəli Vyana" üçün seçimdir.

Burada qiymətlər münasibdir: hər kvadratmetr üçün 8500 avrodan 9000 avroya qədər , hər kvadrat metr üçün 14-16 avro icarə haqqı ilə. Landstrasse-ə investisiya qoymaq uzunmüddətli perspektivdə sərfəlidir, lakin giriş maneəsi çox yüksəkdir. Kirayə gəlirləri aşağıdır (3%), lakin ərazi sabitlik və yüksək status təklif edir.

Güclü tərəflərə mərkəzi yer, prestij, memarlıq və mədəni attraksionlar daxildir. Zəif tərəflərə yüksək mənzil xərcləri və "sərfəli" seçimlərin məhdud seçimi daxildir.

Yekun müqayisə

Bu üç ölkəyə yaşayış və ya investisiya variantları kimi baxdıqda aşağıdakı mənzərə ortaya çıxır:

• Qaynama balans axtaranlar üçün seçimdir: sərfəli qiymətlər, rahat nəqliyyat və yüksək inkişaf potensialı. Ərazi hələ də bir qədər kobuddur, lakin bu, onun gücüdür: bu gün nisbətən ucuz qiymətə ala bilərsiniz və 5-10 ildən sonra əhəmiyyətli qiymət artımını görə bilərsiniz. Tələbələr, gənc ailələr, investorlar və hava limanına yaxınlıq axtaran əcnəbilər üçün idealdır.
• Favoriten dinamik nəhəngdir. O, həyatla doludur: marketlər, restoranlar və qatar stansiyasının yaxınlığındakı yeni məhəllələr. Bu, işçilərin, miqrantların, iş adamlarının və tələbələrin birgə yaşadığı "əsl Vyanada" yaşamaq istəyənlər üçün yerdir. Ərazi Simmeringdən daha bahalı və səs-küylüdür, həm də mərkəzə daha yaxındır.
• Landstrasse prestij və sabitlik deməkdir. Bu rayon varlı ailələr, diplomatlar və maksimum gəlir əldə etmək əvəzinə təhlükəsizlik axtaran investorlar üçün əlverişlidir. Bu, statusun qiymətdən daha vacib olduğu və Vyananın “klassik üzünü” ortaya qoyduğu bir məhəllədir.

Biz Vyananın 11-ci rayonu haqqında danışarkən, bir daşınmaz əmlak mütəxəssisi kimi, mən həmişə vurğulayıram: bu, təkcə bugünkü stereotiplərlə deyil, 5-10 il irəliyə baxa bilənlər üçün bir rayondur .

Simmering uzun müddət "işçi sinfi şəhərətrafı" etiketini daşıyırdı. Fabriklər, magistral yol və hava limanının yaxınlığındakı anbarlar - bütün bunlar logistikanın rahat yaşayışdan daha vacib olduğu bir məhəllə obrazı yaratdı. Lakin son 20 il ərzində burada onun perspektivlərini kökündən dəyişdirən dəyişikliklər baş verdi.

Gasometer City bu transformasiyanın simvoluna çevrildi: əvvəllər qaz və sənaye ilə əlaqəli olan şey indi dəbdə olan mədəni və yaşayış kompleksi kimi qəbul edilir.

Ərazi kimə uyğundur?

• Uşaqlı ailələr yaşıl əraziləri (Zentralfriedhof, Herderpark), məktəbləri və cənub hissəsindəki nisbi sakitliyi qiymətləndirəcəklər. Qiymətlər Landstrasse və ya hətta Favoritendəkindən aşağıdır, infrastruktur isə bir o qədər yaxşıdır.
• Gasometer yaxınlığındakı yataqxanalar və kirayələr sayəsində tələbələr və gənclər Gənclik enerjisi bölgəni nəzərəçarpacaq dərəcədə canlandırdı.
• Xaricilər və işgüzar səyahət edənlər üçün hava limanına və U3 metro xəttinə yaxınlıq əvəzolunmazdır. Tez-tez uçan və ya beynəlxalq şirkətlərdə işləyənlər üçün Simmering bir çox yüksək səviyyəli rayonlardan daha əlverişlidir.
• İnvestorlar üçün bu, hazırda gəlir və əlverişliliyin ən yaxşı birləşməsidir. Ərazidə kirayə gəlirləri təxminən 4,5% təşkil edir ki, bu da şəhər mərkəzindəkindən yüksəkdir. Və qiymətlər hələ də “burjua” məhəllələrindən 20-30% aşağıdır.

İnvestor nə gözləməlidir?

Əgər siz 2025-ci ildə Simmering-də ev alırsınızsa, bazara böyümə sürəti ilə daxil olursunuz, lakin hələ pik nöqtəsində deyilsiniz . Kvadrat metr üçün 4,900-7,000 avro qiymətlər Landstrasse (8,500-9,000 avro) ilə müqayisədə mülayim görünür. 2030-cu ilə qədər qiymətlərin 7200-7500 avroya, hətta premium inkişaflarda 8000 avroya qədər yüksələcəyi proqnozlaşdırılır. Bu o deməkdir ki, sərmayəniz təkcə icarə hesabına deyil, həm də kapital artımı hesabına özünü ödəyəcək .

Ancaq yadda saxlamaq vacibdir: ərazi homojen deyil. Simmeringer Hauptstraße ətrafındakı köhnə məhəllələrdə hələ də işçi sinfi hissi var. Onlar daha ucuzdur, eyni zamanda daha səs-küylüdür. Bu arada, Gasometer və Enkplatz ətrafındakı yeni binalar artıq yüksək səviyyəli məhəllələrlə müqayisə edilir.

Risklər və məhdudiyyətlər

Təbii ki, mənfi cəhətləri nəzərdən qaçırmaq olmaz. A4 avtomobil yolu səs-küy və havanı çirkləndirir. Köhnə fermalar bəzən bərbad vəziyyətdə olur və təmirə ehtiyac duyur. Və "pis qonşuluq" stereotipi Simmering haqqında söhbətlərdə çoxdan mövcud olacaq.

Lakin Vyana təcrübəsinin göstərdiyi kimi, məhz bu məhəllələr 10-15 il ərzində şəhər həyatının yeni mərkəzlərinə çevrilir. Favoriten eyni transformasiyaya məruz qaldı və bu gün onun yeni məhəllələri ən çox axtarılanlar arasındadır.

prestij və status axtarırsınızsa , Landstrasse-i seçin. Dinamizm və multikultural mühit axtarırsınızsa , Favoriten idealdır. "bahalaşmadan" bazara girmək istəyirsinizsə , o zaman Simmering sizin seçiminizdir.

Bunu deyərdim:

• Həyat üçün "burada və indi" Simmering nəqliyyatı, yaşıl əraziləri və əlçatanlığı qiymətləndirənlər üçün uyğundur.
• İnvestisiya üçün bu, 2025-ci ildə Vyanada ən yaxşı yerlərdən biridir.

Mütəxəssis proqnozum: 10 ildən sonra biz bu gün Favoriten haqqında danışdığımız kimi Simmering haqqında danışacağıq – “bir vaxtlar fəhlə sinfi rayonu, indi isə prestijli klaster”.