كم ستبلغ تكلفة العقارات في ألمانيا في عام 2025؟

يُظهر سوق العقارات الألماني بوادر نمو مستقر بحلول عام 2025، بعد التراجع الذي شهده في السنوات الأخيرة. ووفقًا لـ "يوروبايس"، يبلغ متوسط ​​سعر شراء الشقق في البلاد حوالي 3400 يورو للمتر المربع، وتتجاوز الأسعار في المدن الرئيسية مثل ميونيخ 7000 يورو للمتر المربع، بينما قد تكون أقل بمرتين أو ثلاث مرات في المناطق الأقل طلبًا.

وبحسب تقرير صادر عن معهد الاقتصاد الألماني (IW Consult)، فإن 82% من المناطق الألمانية ستشهد زيادات في الأسعار من عام 2024 إلى عام 2025، بمعدل 2.3% في المتوسط، وهو ما يؤكد التعافي التدريجي للسوق.

في ظل هذه الظروف، تظل ألمانيا واحدة من أكثر الوجهات جاذبية للمستثمرين الباحثين عن حماية طويلة الأجل لرأس المال ودخل مستقر. فهي تجمع بين الحماية القانونية العالية لمالكي العقارات، وإجراءات المعاملات الشفافة، والطلب المحلي القوي على المساكن الإيجارية، لا سيما في أكبر مدنها - برلين وميونيخ وفرانكفورت.

وعلى عكس بلدان جنوب أوروبا ذات الأسواق الأكثر تقلباً، تتميز السوق الألمانية بالاستقرار والقدرة على التنبؤ، مما يجعلها "مرساة" في محفظة المستثمر الدولي.

أنا، أوكسانا زوشمان، محامية ذات خبرة دولية في مجال العقارات والاستثمار. أعمل على مشاريع في جميع أنحاء أوروبا، بما في ذلك دعم المعاملات ومشاريع البناء. في هذه المقالة، سأناقش تفاصيل شراء العقارات في ألمانيا، وجاذبيتها الاستثمارية، وجوانبها القانونية والضريبية، وأقارن السوق مع النمسا.

تتميز كل من ألمانيا والنمسا بالاستقرار وحماية الاستثمار العالية، لكنهما تختلفان في الأعباء الضريبية وديناميكيات السوق. ألمانيا ، وخاصةً برلين، المستثمرين بفضل حجمها وتنوع عقاراتها وارتفاع الطلب على الإيجارات، ولكن يتعين على المستثمرين مراعاة اللوائح الأكثر تعقيدًا، وتكاليف الضرائب، وتقلبات الأسعار الدورية.

النمسا نموذجًا أكثر توازنًا: فالتشريعات أكثر شفافية، والمخاطر أقل، والسوق يشهد نموًا مستمرًا في قيمة العقارات. تتفوق فيينا على برلين ليس فقط من حيث الاستقرار، ولكن أيضًا من حيث نمو الأسعار المتوقع والطلب - حيث لا تزال استفسارات العقارات في النمسا مرتفعة باستمرار. وهذا يجعل البلاد جذابة بشكل خاص للمستثمرين المحافظين الذين يُقدّرون الحفاظ على رأس المال والمنظور طويل الأجل.

بالنسبة للمستثمرين الذين يبحثون عن سوق أكثر قابلية للتنبؤ والاستقرار، فإن شراء شقة في فيينا يأتي في كثير من الأحيان بشكل طبيعي: حيث تجمع المدينة بين الطلب المستقر على السكن واللوائح الواضحة والنمو المعتدل ولكن الثابت في أسعار العقارات.

لطالما اعتُبرت ألمانيا سوق العقارات "المحورية" في الاتحاد الأوروبي. وهذا ليس مصادفة: إذ تجمع البلاد بين سوق كبير، واقتصاد مستقر، ولوائح واضحة للمستثمرين. وتُعد الحماية العالية لحقوق الملكية والعوائد المتوقعة عاملين أساسيين يجعلان من العقارات الألمانية أصلًا قيّمًا للاستثمار طويل الأجل.

عمليًا، أرى عملاءً يختارون برلين أو ميونيخ تحديدًا لهذه الأسباب: فرغم أن الشقق في ألمانيا أغلى من نظيراتها في العديد من الدول المجاورة، إلا أن مخاطر خسارة رأس المال ضئيلة. على سبيل المثال، اشترى أحد عملائي شقة بغرفتي نوم في برلين مقابل 4300 يورو للمتر المربع، وفي غضون عامين، غطّى دخل الإيجار أقساط الرهن العقاري والضرائب باستمرار.

وفقًا لشركة PWC والبنك الدولي وNumbeo، تُصنّف ألمانيا من بين أفضل الدول الأوروبية من حيث شفافية المعاملات وحماية المستثمرين. في مؤشر شفافية العقارات (PWC، 2024)، حصلت ألمانيا على 84/100، مما يضعها على قدم المساواة مع هولندا والنمسا، بينما حصلت إسبانيا والبرتغال على ما بين 65 و70/100، وحصلت اليونان على حوالي 58/100.

وبحسب تقرير البنك الدولي حول ممارسة أنشطة الأعمال 2023، تحتل ألمانيا المرتبة الأولى في الاتحاد الأوروبي من حيث سهولة تسجيل الملكية، بدرجة 97/100، مما يعكس سرعة وشفافية المعاملات.

بالنسبة للمستثمرين، يعني هذا مخاطر خفية أقل، وعبء ضريبي أكثر قابلية للتنبؤ، وإجراءات واضحة. عمليًا، أنصح عملائي بالتحقق من السجل العقاري بدقة والاستعانة بموثق محلي لتجنب المشاكل القانونية، وخاصةً عند شراء شقق في مناطق راقية في ألمانيا.

كثيرًا ما أرى المستثمرين يبدأون الاستثمار في المدن الألمانية الصغيرة (لايبزيغ، دريسدن)، حيث تكون تكاليف السكن أقل من برلين أو ميونيخ، ولكن إمكانيات النمو فيها أكبر. هذا يسمح بسعر دخول أقل مع تحقيق دخل ثابت من الإيجار.

• اقتصاد وتشريعات مستقرة. حتى خلال سنوات الأزمة، انخفضت أسعار العقارات في المدن الكبرى بشكل معتدل.
• الطلب على الإيجار مرتفع، وخاصة في المدن الجامعية ومراكز الأعمال الكبرى.
• الشفافية والحماية. يُقلل النظام القانوني من مخاطر الاحتيال والمشاكل الخفية.
• آفاق استثمارية طويلة الأجل. حتى مع انخفاض عوائد الإيجار نسبيًا، فإن الاستثمار في العقارات في ألمانيا يستحق الاستثمار في حماية رأس المال.

نصيحتي: عند اختيار عقار، لا تأخذ بعين الاعتبار سعر الشقة في ألمانيا فحسب، بل أيضًا الطلب المحتمل على الإيجار، والبنية التحتية، والخطط التنموية في المنطقة. إحدى تجاربي: شراء شقة في لايبزيغ مقابل 2800 يورو للمتر المربع. بعد ثلاث سنوات، ارتفع السعر بنسبة تقارب 15%، بينما ظل سعر الإيجار ثابتًا، مما يؤكد سلامة استراتيجيتي.

يُعتبر سوق العقارات في ألمانيا تقليديًا من أكثر الأدوات موثوقية للحفاظ على رأس المال وزيادته في أوروبا. يتميز هذا السوق بمرونته حتى في فترات التقلبات الاقتصادية، كما أن استقرار الطلب المحلي يجعله جذابًا بشكل خاص للمستثمرين على المدى الطويل.

مرّ سوق العقارات الألماني بمراحل رئيسية عديدة على مدار الخمسة عشر عامًا الماضية. فبعد أزمة 2008-2010، بدأت أسعار المساكن بالارتفاع بشكل مطرد، وبلغت ذروتها في عامي 2021-2022. وخلال هذه الفترة، من المتوقع أن ترتفع أسعار الشقق في المدن الألمانية الشهيرة بنسبة تتراوح بين 10% و15% سنويًا.

لوحظ تصحيح معتدل في الفترة 2023-2024، حيث انخفضت الأسعار بنسبة 10-15% في المتوسط ​​على مستوى البلاد. ومع ذلك، استقر السوق بحلول الربع الأول من عام 2025، ويتوقع الخبراء ارتفاعًا سلسًا بنسبة 1-3% في معظم المناطق.

عمليًا، أرى أن فرص شراء شقة في ألمانيا بسعر مغرٍ تحديدًا خلال فترات تصحيح الأسعار، لا سيما عند النظر في عقارات إعادة البيع ذات سجل ملكية مُثبت. على سبيل المثال، اشترى أحد عملائي شقة بغرفتي نوم في لايبزيغ خلال فترة انخفاض الأسعار مقابل 2800 يورو للمتر المربع، وبعد عام، ارتفع السعر بنسبة 8%، وبدأ العقار يُدرّ دخلًا ثابتًا من الإيجار.

يتم ملاحظة أكبر نشاط في المدن الكبرى:

• برلين هي العاصمة ومركز النشاط الاقتصادي، مع السيولة العالية والطلب المستقر على الإيجار.
• ميونيخ قطاعًا متميزًا، مع شقق باهظة الثمن، وعائدات إيجارية منخفضة، ولكن رأس المال موثوق به.
• فرانكفورت وهامبورغ مركزين ماليين ولوجستيين يثيران اهتمام المستثمرين المؤسسيين.
• لايبزيج، دريسدن، دوسلدورف هي مدن ذات طلب متزايد وأسعار أكثر معقولية.

أنصح المستثمرين بالتطلع إلى ما هو أبعد من المدن الكبرى. على سبيل المثال، شراء منزل في مدينتي لايبزيغ أو دريسدن الألمانيتين يوفر سعر دخول منخفضًا وإمكانات نمو عالية، وهو نهج مناسب بشكل خاص للمستثمرين الذين يتطلعون إلى تنويع محافظهم الاستثمارية.

السوق الألمانية متنوعة:

السوق الثانوي هو القطاع الرئيسي، إذ يوفر خيارات بأسعار معقولة وعوائد إيجار متوقعة.
المشاريع الجديدة نادرة، لا سيما في المدن الكبرى؛ الأسعار أعلى، لكن العقارات موفرة للطاقة وتتميز بتصميمات عصرية.
القطاع الفاخر ميونيخ وفرانكفورت وبرلين؛ حيث تتميز برأس مال مرتفع وفترة سداد طويلة.
المباني السكنية (Mehrfamilienhaus) المستثمرين من المؤسسات والأفراد؛ إذ توفر تدفقًا ثابتًا من مدفوعات الإيجار.

أرى في كثير من الأحيان المستثمرين يبدأون بشراء العقارات الموجودة في ألمانيا لقياس الطلب على الإيجار وتوسيع محفظتهم تدريجيًا من خلال المباني الجديدة ومنازل Mehrfamilienhaus.

يظل سوق العقارات الألماني من أكثر الأسواق توازناً في أوروبا. ووفقاً للبنك المركزي الألماني، سيُنجز الألمان حوالي 82% من جميع معاملات العقارات السكنية بحلول عام 2024، بينما يُمثل المستثمرون الأجانب حوالي 18% من السوق.

• يشتري الألمان العقارات في المقام الأول من أجل إقامتهم الخاصة واستثمار طويل الأجل، وغالبًا ما يختارون العقارات أو المنازل المعاد بيعها في ألمانيا.
• ينشط المستثمرون الأجانب في قطاعي العقارات الفاخرة والإيجارية. ومن أبرزهم مشترون من النمسا وسويسرا وهولندا والصين والشرق الأوسط.
• تظل الصناديق المؤسسية (صناديق التقاعد وشركات التأمين) هي اللاعب الرئيسي في سوق المباني السكنية (Mehrfamilienhaus).

غالبًا ما يركز المشترون الأجانب على التطورات الجديدة في برلين وفرانكفورت، حيث يمكن أن تبدأ أسعار الشقق الفاخرة في ألمانيا من 8000 إلى 10000 يورو/متر مربع، ولكنهم على استعداد لدفع مبلغ إضافي لضمان الطلب المستقر على الإيجار.

العامل الرئيسي في استقرار السوق هو الطلب المحلي القوي. حتى في فترات انخفاض النشاط الدولي، يدعم الألمان السوق.

• وفي الفترة 2023-2024، وعلى الرغم من انخفاض الأسعار بنسبة 10-15%، انخفض عدد المعاملات المحلية بنحو 5% فقط، مما يشير إلى استمرار نشاط المشترين.
• في المدن الكبرى، ترتفع الإيجارات بوتيرة أسرع من أسعار المساكن. على سبيل المثال، في برلين وميونيخ، ارتفعت الإيجارات بمعدل 6-8% سنويًا، مما زاد من اهتمام المشترين المحليين.

في عام ٢٠٢٣، اشترى عملاء فرانكفورت شقةً بسعر ٦٢٠٠ يورو للمتر المربع، متوقعين عائدًا من الإيجار. وفي غضون عام، بلغ العائد ٣.٨٪، وهي نتيجة ممتازة لألمانيا نظرًا لانخفاض المخاطر.

عندما يتعلق الأمر بشراء العقارات في ألمانيا، من المهم فهم ليس فقط سعر الشقة في ألمانيا، ولكن أيضًا هيكل الملكية القانونية، والذي يؤثر بشكل مباشر على حقوق المستثمر ومخاطره.

هذا هو الخيار الأكثر شيوعًا، وهو الشكل التقليدي لملكية المنازل أو الشقق في ألمانيا. يمتلك المالك المبنى نفسه والأرض الواقعة تحته. ويمكن التصرف في العقار بحرية: تأجيره، أو بيعه، أو توريثه.

بالنسبة للمستثمرين على المدى الطويل، يُعد هذا الخيار الأمثل - قيود بسيطة ونمو متوقع في القيمة. اشترى أحد عملائي منزلًا في ميونيخ مقابل 1.2 مليون يورو عام 2018. واليوم، تتجاوز قيمته السوقية 1.8 مليون يورو، والعقار خالٍ من أي حقوق ملكية لأطراف ثالثة.

في جوهره، هو عقد إيجار أرض لمدة تصل إلى 99 عامًا، مع حق بناء واستخدام العقار. يدفع المالك بدل الإيجار السنوي (Erbbauzins). في نهاية مدة الإيجار، تُعاد الأرض إلى المالك، ويعتمد مصير المباني على العقد.

عمليًا، تُعدّ هذه المعاملات أكثر شيوعًا في المدن التي ترتفع فيها أسعار الأراضي بشكل ملحوظ (مثل فرانكفورت أو هامبورغ). أنصح العملاء عادةً بحساب عائد الاستثمار بعناية: فأحيانًا، يُعوّض انخفاض سعر شقة في ألمانيا بموجب برنامج إيرباورخت بمدفوعات سنوية مرتفعة.

• إن الملكية المشتركة هي ملكية مشتركة حيث يكون لكل مالك حصة مئوية.
• ملكية الشقق هي شكل من أشكال ملكية الشقق الفردية في مبنى سكني مع حصة في المناطق المشتركة (السلالم والسقف والطابق السفلي).

عند شراء شقة في برلين، أُشير دائمًا إلى تكلفة صيانة المساحات المشتركة لعملائي. فبينما قد تبدو أسعار المساكن في ألمانيا جذابة، إلا أن صيانتها قد تكون مكلفة (خاصةً في المباني التاريخية).

• حق الإقامة (Wohnrecht) – يستخدم غالبًا في الميراث: على سبيل المثال، يحتفظ الآباء بالحق في العيش في منزل حتى لو نقلوه إلى أطفالهم.
• التعاونيات السكنية (Genossenschaften): المسكن ملكٌ للتعاونية، وليس للأفراد. يحق للأعضاء استخدام الشقة، لكن لا يمكنهم بيعها بحرية.

قد يكون السكن التعاوني مناسبًا في بعض الأحيان للطلاب أو المتقاعدين، لكنه نادرًا ما يثير اهتمام المستثمرين: شراء شقة في ألمانيا بهذا الشكل يعني تحكمًا أقل وسيولة صفرية عند البيع.

بالإضافة إلى الشراء المباشر، أصبحت الأمور التالية تحظى بشعبية متزايدة:

• تعد الاستثمارات من خلال الصناديق (Immobilienfonds) ملائمة لأولئك الذين يريدون تقليل مشاركتهم في الإدارة.
• تشكل المشتريات المشتركة والصناديق العائلية حلولاً لرأس المال العائلي، حيث يتم نقل الممتلكات إلى الأجيال القادمة.

دعمتُ مؤخرًا معاملةً لعائلةٍ من نورمبرغ، تضمنت تسجيل منزلهم في ألمانيا عبر صندوقٍ عائلي. مكّنهم هذا من توفير الميراث فورًا وتجنّب الضرائب الباهظة على التحويلات اللاحقة لأبنائهم.

بخلاف النمسا أو سويسرا، حيث يخضع الأجانب لحصص وتصاريح صارمة، يمكن لغير المقيمين في ألمانيا شراء العقارات بحرية. ومع ذلك، هناك شرط: فبدون تصريح إقامة أو دخل، تتردد البنوك في إصدار قروض عقارية في ألمانيا، ويكون العبء الضريبي أعلى منه على السكان المحليين. علاوة على ذلك، يُطلب من البنوك والموثقين التحقق من مصدر الأموال والتحقق من قوائم العقوبات الدولية للمشترين.

كان لديّ عميل من أوكرانيا اشترى شقة في ألمانيا (بسعر 420,000 يورو في دوسلدورف) بأمواله الخاصة، لكنه لم يتمكن من الحصول على قرض عقاري لعدم حصوله على الإقامة الألمانية. في مثل هذه الحالات، أنصح بالتخطيط المسبق لهيكل الشراء، على سبيل المثال، من خلال إنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة أو مؤسسة عائلية إذا كانت محفظة الاستثمار كبيرة.

شراء العقارات في ألمانيا - سواءً كانت شقة في برلين، أو منزلًا في بافاريا، أو عقارًا للإيجار في لايبزيغ - يخضع دائمًا لإجراءات قانونية صارمة. ورغم أن الأمر قد يبدو معقدًا للوهلة الأولى، إلا أن هذا النظام يوفر حمايةً عاليةً لكلٍّ من البائع والمشتري.

تتضمن العملية عدة مراحل رئيسية:

• اتفاق مبدئي – يتفق الطرفان على الشروط الرئيسية: سعر الشقة في ألمانيا، والشروط، ومصادر التمويل.
• قم بإعداد الاتفاقية لدى كاتب العدل - فبدون توثيق لا تكون المعاملة صالحة.
• العناية الواجبة المالية – يقوم البنك أو المحامي بتقييم مصدر رأس المال واستعداد المشتري للمعاملة.
• التوقيع الموثقة – يقوم الموثق بتصديق الاتفاقية ويشرح عواقبها.
• يعد الدخول إلى Grundbuch (سجل الملكية) الخطوة التي تجعل المشتري المالك القانوني للعقار في ألمانيا.

أراد عميل من جمهورية التشيك شراء شقة في ألمانيا عن بُعد. بفضل التوكيل الرسمي الصحيح، تمت المعاملة بسرعة، لكن البنك طلب أيضًا مستندات تثبت مصدر الأموال. نصيحة: جهّز حزمة من المستندات المالية مسبقًا.

• الوكيل في العثور على العقار وإجراء المفاوضات.
• المحامي بالتأكد من نقاء المعاملة من الناحية القانونية: وجود أي التزامات، وحالة المالك، وشفافية جميع الشروط.

أنصح العملاء دائمًا بعدم التهاون في الاستشارات القانونية: ففي إحدى المرات، كشف فحص أن المنزل الذي كانوا يفكرون في شرائه في هامبورغ كان عليه نزاع قانوني مفتوح. وقد ساعدهم ذلك على تجنب مخاطر كبيرة.

لشراء شقة في ألمانيا، يجب على المستثمر إثبات:

• الأصل القانوني للأموال،
• رأس مال كافٍ (عادةً ما لا يقل عن 20-30% من قيمة العقار للدفعة الأولى إذا تم استخدام الرهن العقاري)،
  وعدم وجود عقوبات أو قوائم سوداء.

يمكن للأجانب إتمام المعاملة حتى دون حضورهم شخصيًا، وذلك من خلال توكيل. يجب توثيق التوكيل وتصديقه في بلد المشتري.

عمليًا، غالبًا ما يختار هذا الخيار المستثمرون الآسيويون الذين لا يستطيعون السفر لحضور حفل التوقيع. مع ذلك، يشترط الموثقون في ألمانيا بشكل متزايد إثبات الهوية عبر الفيديو للحد من مخاطر الاحتيال.

الوثيقة الرئيسية هي Grundbuchauszug (مقتطف من سجل الأراضي). وهي تعكس:

• مالك،
• الأعباء (الرهون العقارية، وعقود الإيجار بموجب Erbbaurecht، وحقوق الارتفاق)،
• القيود على الاستخدام.

اكتشف أحد العملاء في لايبزيغ، في جروندبوش، وجود حق ارتفاق على جزء من حديقته، وهو حق مرور للجيران. أخذنا هذا في الاعتبار أثناء المفاوضات، وخفضنا السعر بنسبة 4%.

عند شراء عقار في ألمانيا، من المهم مراعاة ليس فقط أسعار المساكن، بل أيضًا التكاليف الإضافية. قد تزيد هذه التكاليف بنسبة 10-15% من سعر العقار، خاصةً في العقارات الفاخرة أو المباني السكنية.

• يعتمد مبلغ الضريبة على الولاية الفيدرالية: من 3.5% إلى 6.5% من قيمة الشقة أو المنزل.
• وفي بافاريا وساكسونيا - 3.5%، وفي برلين وهامبورغ وهيسن - ما يصل إلى 6.5%.

من واقع خبرتي، عندما اشترى عميلٌ شقةً في برلين مقابل 450,000 يورو، بلغت الضريبة حوالي 29,000 يورو. وهذا أحد البنود التي غالبًا ما يُقلّل المستثمرون الأجانب من شأنها.

• كاتب العدل + التسجيل في Grundbuch: ~1٪ من سعر العقار.
• الوكيل: عادة ما يكون 3-7% بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، اعتمادًا على المنطقة وشروط الاتفاقية.
• المحامي: بشكل فردي، اعتمادًا على مدى تعقيد التدقيق ودعم المعاملات.

أنصح دائمًا بتوضيح نسبة عمولة الوكيل مسبقًا وإضافتها إلى ميزانية الشراء. على سبيل المثال، عند شراء منزل في ميونيخ مقابل 1.2 مليون يورو، أضافت العمولات ورسوم التوثيق ما يقارب 60,000 يورو إلى الإجمالي.

• في ألمانيا، يُطلب من أصحاب العقارات دفع رسوم أساسية (Grundsteuer)، عادةً ما تكون 0.26-0.35% من القيمة العقارية للعقار.
• إنها تكلفة صغيرة مقارنة بالضرائب على دخل الإيجار أو مكاسب رأس المال، ولكن من المهم أخذها في الاعتبار عند حساب عائد الاستثمار.

بالنسبة لاستثمار محفظة في عدة شقق في دوسلدورف، بلغ إجمالي الضرائب العقارية السنوية حوالي 4500 يورو، وهو ما يتناسب بسهولة مع ميزانية العقارات المدرة للدخل.

• إذا قمت بتأجير شقة في ألمانيا، فإن دخل الإيجار يخضع لضريبة الدخل بمعدل تصاعدي يصل إلى 45%.
• لا يتم فرض الضرائب على غير المقيمين إلا على الدخل الناتج عن العقارات الألمانية.

احسب دائمًا صافي الدخل بعد الضرائب. على سبيل المثال، شقة في برلين بدخل شهري قدره 2000 يورو، بمعدل ضريبة 30%، تُدرّ دخلًا حقيقيًا قدره 1400 يورو شهريًا.

• يُطبق هذا عند بيع شقة في ألمانيا خلال عشر سنوات من تاريخ الشراء. يتوافق معدل الضريبة مع شريحة دخل المالك، ويصل إلى ٤٥٪ لأصحاب الدخول المرتفعة.
• إذا تم الاحتفاظ بالملكية لمدة تزيد عن 10 سنوات، فلن يتم فرض أي ضرائب.

تُحتسب الضريبة على أساس الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء، مع مراعاة تكاليف اقتناء العقار وتحسينه. اشترى أحد العملاء شقة في لايبزيغ مقابل 300,000 يورو، وقام بتجديدها مقابل 30,000 يورو، ثم باعها بعد ثماني سنوات مقابل 400,000 يورو. حُسبت ضريبة أرباح رأس المال على أساس 70,000 يورو (400,000 - 300,000 - 30,000 يورو)، مما أدى إلى صافي ربح يقارب 50,000 يورو.

عمليًا، أرى فيينا خيارًا رابحًا بفضل استقرارها، وتوقعات نمو الأسعار، ومستوى الطلب، خاصةً لمن يخططون لإعادة البيع خلال 5-7 سنوات. تُعدّ ألمانيا أكثر جاذبية للمستثمرين الباحثين عن إيجارات طويلة الأجل وحماية رأس المال، ولكن بالنسبة للمضاربات قصيرة الأجل، غالبًا ما تبدو النمسا أكثر ملاءمة.

بخلاف اليونان أو البرتغال، لا يُؤهلك شراء عقار في ألمانيا تلقائيًا للحصول على الإقامة. حتى لو اشتريت شقةً بمبلغ 500,000 يورو أو منزلًا بمبلغ مليون يورو، فإن هذا لا يؤهلك تلقائيًا للحصول على تأشيرة أو إقامة.

لا يربط القانون الألماني امتلاك منزل بحق الإقامة. تتطلب الإقامة أساسًا قانونيًا: العمل، الدراسة، الاستثمار التجاري، لمّ شمل الأسرة، أو إثبات الاستقلال المالي.

إن امتلاك العقارات يمكن أن يدعم طلبك من خلال إظهار استثمارك في الاقتصاد وتخطط للبقاء في الدولة، لكنه لا يوفر أي فوائد بحد ذاته.

• الاستثمار التجاري: يمكن لغير المقيمين الحصول على تصريح إقامة عن طريق الاستثمار في شركة ألمانية وخلق فرص العمل.
• العاملون لحسابهم الخاص / المستقلون / البدو الرقميون: تسمح لك تأشيرات العاملين لحسابهم الخاص بالعيش والعمل في ألمانيا، ولكنها تتطلب إثبات الدخل والفائدة الاقتصادية للبلد.

في عام ٢٠٢٥، ستُبسّط ألمانيا إجراءات الحصول على تصاريح الإقامة والجنسية للمهنيين المهرة وعائلاتهم. وقد أُطلقت مسارات أسرع للحصول على الإقامة الدائمة، وحُدِّثت متطلبات الرواتب للحصول على بطاقات الاتحاد الأوروبي الزرقاء، ووُضعت قواعد جديدة للمهنيين ذوي الخبرة العملية.

افتتح أحد عملائي الآسيويين شركة تكنولوجيا معلومات في برلين، وفي الوقت نفسه اشترى شقة في حي برينزلاور بيرغ. وقد أظهرت الشقة جديته، ولكنه حصل على تصريح إقامة من خلال تسجيل شركة.

تُقدّم النمسا الفئة د (الاكتفاء الذاتي)، وهي تصريح إقامة للأفراد المستقلين ماليًا، حيث يُمكن استخدام العقار كدليل على الملاءة المالية. لا تُقدّم ألمانيا برنامجًا مباشرًا كهذا. هنا، يعتمد كل شيء على المؤهلات الاقتصادية أو المهنية الحقيقية، وليس على تكلفة الشقة.

عند شراء شقة في ألمانيا، من المهم أن تفهم أن سوق الإيجار منظم بشكل صارم، وتختلف العائدات حسب نوع الإيجار والمنطقة والقيود القانونية.

• Airbnb، الحجز: في المدن الكبرى، وخاصة برلين وميونيخ، تكون الإيجارات قصيرة الأجل مقيدة بشكل صارم بالقوانين البلدية المحلية.
• في كثير من الأحيان، يتعين على المستثمرين من القطاع الخاص الحصول على إذن أو يواجهون غرامات.

غُرِّمَ عملاءٌ حاولوا تأجير شققٍ في برلين عبر Airbnb دون إذنٍ بمبلغٍ يصل إلى 10,000 يورو. لذلك، أنصحُ دائمًا بالتحقق من اللوائح المحلية مُسبقًا.

لا معنى للإيجارات قصيرة الأجل إلا في المدن الصغيرة أو المناطق السياحية المسجلة رسميًا.

• القطاع الرئيسي للسوق هو العقود طويلة الأجل.
• العائد المتوسط ​​هو 2-4% سنويًا من قيمة الشقة.
• إن الحماية القوية للمستأجرين من خلال قانون Mietspiegel وقانون Mietendeckel تحد من زيادات الإيجار، وخاصة في المناطق الحضرية.

شقة في برلين، قيمتها 400,000 يورو، تُؤجر بمبلغ 1,500 يورو شهريًا. العائد الصافي بعد الضرائب والرسوم حوالي 3%.

تُقدم ألمانيا الشرقية (لايبزيغ، دريسدن) عوائد أعلى - تصل إلى 4% سنويًا - إلا أن العقارات هناك أقل سيولة، ويصعب العثور على مستأجرين. أما المدن الكبرى، مثل برلين وميونيخ وفرانكفورت وهامبورغ، فتتميز بطلب مستقر وسيولة عالية، لكن عوائدها محدودة بنسبة 2-3%. للاستثمارات طويلة الأجل، يُفضل التركيز على المدن الكبرى، أما للاستثمارات ذات العوائد الأعلى، ففكّر في المناطق الشرقية.

عند شراء عقار في ألمانيا، تُعدّ الإدارة السليمة للعقار أمرًا بالغ الأهمية. حتى لو كانت شقة في برلين أو منزل في لايبزيغ بحالة جيدة، فبدون إشراف متخصص، قد تنشأ مشاكل، بما في ذلك تأخر سداد الإيجار، والإصلاحات غير المجدولة، والنزاعات مع المستأجرين.

Hausverwaltung هي شركة إدارة محترفة تتولى جميع المهام الإدارية والفنية:

• تحصيل الإيجارات ومراقبة الدفع؛
• تنظيم الإصلاحات والصيانة؛
• الحفاظ على الوثائق والتفاعل مع المستأجرين؛
• الالتزام بجميع المتطلبات القانونية والضريبية.

بالنسبة للمستثمرين الذين يمتلكون عقارات متعددة أو المقيمين في الخارج، تُعدّ إدارة العقارات الاحترافية أمرًا بالغ الأهمية، إذ تضمن الإدارة عن بُعد وتقلل المخاطر. تتراوح تكلفة هذه الخدمات عادةً بين 0.8% و1.5% من دخل الإيجار السنوي، والذي غالبًا ما يُغطّي تكاليفه تلقائيًا من خلال الاستقرار وتخفيف المخاطر.

يخضع دخل الإيجار لمعدل ضريبة دخل تصاعدي يصل إلى 45%؛ ويُفرض على غير المقيمين ضريبة على دخل العقارات الألمانية فقط. مع إمكانية خصم تكاليف الإصلاحات والإهلاك والإدارة.

إذا كان هدفك شراء شقة في ألمانيا للإيجار وتحقيق دخل طويل الأجل، فمن الأفضل التركيز على قطاع الإيجار طويل الأجل المستقر. تُعدّ النمسا أحيانًا خيارًا أكثر ملاءمةً للإيجار قصير الأجل والقطاع السياحي.

يؤثر اختيار المنطقة بشكل مباشر على سعر الشقة في ألمانيا، وعائد الإيجار، والسيولة. فيما يلي لمحة عامة عن المدن والمناطق الرئيسية.

برلين: محرك النمو وقواعد صارمة

• أسعار المساكن: 5000-7000 يورو/م² للشقق، والمنازل أكثر تكلفة.
• المناطق: ميته، برينزلاور بيرج، شارلوتنبورغ - الطلب مرتفع، فريدريششاين، نويكولن - واعدة للإيجار.
• الطلب: مرتفع باستمرار، وخاصة بالنسبة للإيجارات طويلة الأمد.
• المميزات: قيود صارمة على الإيجارات قصيرة الأجل، وينظم قانون Mietspiegel زيادات الإيجار.

تجد الشقق في ميتي مستأجرين بسرعة، ولكن تأجيرها على Airbnb دون إذن أمر مستحيل.

ميونيخ – الفخامة والاستقرار

• أسعار المنازل: 7000-10000 يورو/م²، ويمكن أن تتجاوز أسعار المنازل 12000 يورو/م².
• المناطق: شوابينج، ماكسفورستادت، بوجنهاوزن - أعلى مستوى للمتميز.
• الطلب: مرتفع، وخاصة بين المستأجرين الأثرياء والمغتربين.
• المميزات: سوق مستقر، عائد منخفض مقارنة بسعر الدخول.

من الأفضل التركيز على الإيجارات طويلة الأمد؛ فالإيجارات قصيرة الأمد تكاد تكون مستحيلة بسبب قوانين المدينة.

هامبورغ – مركز الميناء والعقارات التجارية

• أسعار المساكن: 5500-7500 يورو/م².
• المناطق: هافن سيتي، ألتونا، إيبندورف – اهتمام متزايد بالاستثمار.
• الطلب: مرتفع على الشقق في وسط المدينة، متوسط ​​في المناطق النائية.
• المميزات: قطاع الشركات قوي، جيد لتأجير الأعمال.

فرانكفورت هي مركز مالي

• أسعار المساكن: 6000-8000 يورو/م².
• المناطق: Westend، Nordend، Sachsenhausen - منطقة مرموقة ومرتفعة الطلب من موظفي البنك.
• الطلب: مرتفع باستمرار على الإيجارات طويلة الأجل للمحترفين والمغتربين.
• المميزات: الاستثمارات في الشقق لموظفي الشركات المالية تؤتي ثمارها بشكل أسرع.

اشترى العميل شقة في ويستيند بمبلغ 650.000 يورو، مع عائد إيجار طويل الأجل يبلغ حوالي 3٪ سنويًا.

لايبزيغ ودريسدن - ديناميكيات وسعر دخول منخفض

• أسعار السكن: 2500-4500 يورو/م².
• المناطق: زينتروم، سودفورشتات (لايبزيغ)، نويشتات، ألتشتات (دريسدن).
• الطلب: متزايد، وخاصة بين الطلاب والمهنيين الشباب.
• المميزات: عائد مرتفع يتراوح بين 3% و4%، ولكن السيولة أقل من تلك الموجودة في برلين أو ميونيخ.

إن شراء الشقق في لايبزيغ يسمح لك بالحصول على دخل أعلى من المتوسط، ولكن بيعها يستغرق وقتًا أطول.

شمال الراين-وستفاليا – الصناعة والجامعات

• أسعار المساكن: 3500-6000 يورو/م²، المدن: دوسلدورف، كولونيا.
• المناطق: إينينشتات (دوسلدورف)، إهرنفيلد (كولونيا).
• الطلب: مرتفع في المناطق الجامعية ومناطق الأعمال.
• المميزات: مزيج من الإيجار المستقر وآفاق نمو الأسعار.

موثوقة : ميونيخ، فرانكفورت، برلين – سيولة عالية، طلب مستقر، ولكن سعر دخول مرتفع.

واعدة : لايبزيج، دريسدن، بعض مناطق هامبورغ – سعر دخول منخفض، ربحية أعلى، ولكن فترة مبيعات أطول.

بالنسبة للاستثمارات، من الأفضل الجمع بين المدن الكبيرة من أجل الاستقرار والمناطق الديناميكية من أجل الربحية من أجل تحقيق التوازن بين السيولة والربحية.

في ألمانيا، يُعدّ الاختيار بين المباني الجديدة والمنازل القائمة قرارًا استراتيجيًا. يشهد قطاع البناء ركودًا، إذ يتراجع عدد التصاريح الجديدة، وترتفع أسعار المساكن. عمليًا، أرى أن المستثمرين يميلون أكثر لاختيار المنازل القائمة نظرًا لندرة المباني الجديدة وارتفاع تكلفتها وطول فترة انتظارها. في الوقت نفسه، لا تزال المنازل القديمة (Altbau) مطلوبة نظرًا لتميزها المعماري وموقعها.

أكثر من 70% من المعاملات في ألمانيا تتم في السوق العقارية الحالية. والسبب بسيط: ندرة المباني الجديدة، والبيروقراطية تُبطئ إصدار التصاريح. ففي برلين، على سبيل المثال، قد تستغرق إجراءات الموافقة سنوات.

في برلين، اشترى أحد العملاء شقة بثلاث غرف في منطقة ألتباو مقابل 550,000 يورو في حي برينزلاور بيرغ. بعد عامين، ارتفع السعر بنسبة 18%، ولا تزال الشقة مؤجرة.

ألتباو (المجمع السكني القديم) مبانٍ تاريخية ذات أسقف عالية ونوافذ كبيرة. الطلب عليها مرتفع باستمرار في برلين ولايبزيغ. اشترى أحد العملاء مؤخرًا شقة بثلاث غرف في ألتباو بوسط لايبزيغ مقابل 280,000 يورو، وأجّرها لمدة ستة أشهر مقابل 1,200 يورو شهريًا.

انخفض بناء المنازل الجديدة في ألمانيا بنسبة 30% منذ عام 2022. وتعود أسباب ذلك إلى ارتفاع تكاليف المواد، وارتفاع تكلفة القروض، ومعايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية الصارمة. وتُعد المباني الجديدة جذابة بفضل تصميماتها الحديثة وكفاءة استخدامها للطاقة (معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية)، إلا أن أسعارها أعلى بنسبة 20-30% من أسعار إعادة البيع. ففي ميونيخ، يتراوح سعر المتر المربع في مبنى جديد بين 10,000 و11,000 يورو، بينما يتراوح في برلين بين 6,500 و8,000 يورو.

ابتداءً من عام ٢٠٢٤، ستصبح معايير أداء الطاقة في المباني (EnEV) أكثر صرامة. عمليًا، يعني هذا ضرورة تحديث المباني القديمة، بما في ذلك واجهات معزولة، ونوافذ جديدة، وأنظمة تدفئة حديثة. يُقلل العديد من المستثمرين من شأن هذه التكاليف. لذا، احرص دائمًا على التحقق من شهادة أداء الطاقة للعقار (Energieausweis).

تتفوق ألمانيا من حيث نمو الأسعار على المدى الطويل، لا سيما في برلين وميونيخ ولايبزيغ. ومع ذلك، تُعدّ النمسا أكثر ملاءمةً لمن يبحثون عن بناء جديد دون مخاطر بيروقراطية، إذ تُقدّم فيينا عمليةً أكثر قابليةً للتنبؤ ومشاريع جاهزة عالية الجودة.

• إذا كان الهدف هو رأس المال والسيولة في غضون 5 إلى 10 سنوات، فإن ألمانيا أكثر إثارة للاهتمام (وخاصة الإسكان الثانوي في المدن الكبرى).
• إذا كانت المخاطر المنخفضة وكفاءة الطاقة أمران مهمان في الوقت الحالي، فإنني سأتطلع إلى النمسا.

عندما تبدو استراتيجية شراء شقة فردية في ألمانيا بديهية، يفكر المستثمرون في أساليب أكثر مرونةً وربحية. إليكم أبرز الاتجاهات التي ألاحظها عمليًا.

بدلاً من شراء شقة واحدة، يُعدّ الاستثمار في مبنى سكني كامل يضم من 4 إلى 10 شقق أكثر ربحية. في لايبزيغ، تبدأ أسعار هذه العقارات من 600,000 يورو، وفي برلين من 1.5 مليون يورو. هذا يُقلّل من خطر توقف العمل ويُتيح عوائد قابلة للتطوير. وهو مناسب للمستثمرين برأس مال يبدأ من 500,000 يورو. لقد دعمتُ صفقة في دريسدن: اشترى العميل مبنىً من ست شقق مقابل 720,000 يورو، بعائد 5.2%.

المباني القديمة (Altbau) شائعة في برلين ولايبزيغ ودريسدن. يمكن شراؤها بأقل من سعر السوق، ثم تجديدها، وبيعها بأعلى سعر. على سبيل المثال، شقة في برلين بسعر 3000 يورو للمتر المربع تُباع بسعر 4500 يورو للمتر المربع بعد التجديد. هذا النهج يُغطي تكاليفه خلال 18-24 شهرًا، شريطة أن تُحسن ميزانيتك وتختار مقاولًا موثوقًا.

تنمو مجمعات المستودعات والخدمات اللوجستية بفضل التجارة الإلكترونية، بينما يستقر قطاع التجزئة في المواقع الرئيسية. تتراوح الربحية عادةً بين 4% و6%، وهي أعلى من العقارات السكنية. هذا الخيار مناسب للمستثمرين ذوي الخبرة: فالمخاطر أعلى، لكن العوائد أسرع.

مناسب لمن لا يرغبون في إدارة ممتلكاتهم بأنفسهم. يبدأ الحد الأدنى للاستثمار من 50,000 يورو، ويمكن أن تشمل المحفظة مجموعة متنوعة من الأصول. عيبه هو ضعف التحكم والاعتماد على شركة الإدارة. غالبًا ما يختار هذا الخيار العملاء الذين يرغبون في الاستثمار في ألمانيا دون شراء شقة.

لا تزال أراضي التطوير العقاري نادرة في المدن الكبرى، ولكن تتوفر خيارات في الضواحي. في منطقة برلين، تبدأ الأسعار من 200 إلى 400 يورو للمتر المربع. هذه استراتيجية طويلة الأجل ذات إمكانات نمو.

فيينا أكثر تماسكًا وقابلية للتنبؤ، والطلب مستقر، والأسعار ترتفع باستمرار. تُتيح ألمانيا فرصًا أكبر للتوسع، لكن السوق أكثر تعقيدًا: البيروقراطية وقوانين الإيجار. يختار العملاء ألمانيا لحجمها وإمكاناتها، بينما يختارون النمسا لراحة البال.

ألمانيا هي أكبر سوق عقاري في الاتحاد الأوروبي، بخيارات واستراتيجيات أوسع (من الشقق إلى المباني السكنية والمستودعات). أما فيينا، فتتميز بخيارات أقل، لكن أسعار وطلبات العقارات فيها أكثر قابلية للتنبؤ.

يبدو الاستثمار العقاري في ألمانيا أداةً موثوقةً، إلا أن الواقع أكثر تعقيدًا. فوفقًا لمكتب الإحصاء الاتحادي، انخفض حجم المعاملات بنسبة تقارب 30% في عام 2023 نتيجةً لانخفاض الأسعار وارتفاع أسعار الفائدة. وقد دفع هذا العديد من المستثمرين إلى إعادة النظر في استراتيجياتهم. ولا تزال ألمانيا وجهةً جذابةً بفضل اقتصادها القوي وطلبها على المساكن، إلا أن هناك عوامل عديدة تؤثر بشكل مباشر على العوائد والسيولة.

عند شراء شقة في ألمانيا، يواجه المستثمرون ضريبة شراء (Grunderwerbsteuer، تتراوح بين 3.5% و6.5% حسب الولاية)، وضريبة عقارية سنوية، وضريبة دخل الإيجار. هذا يُقلل بشكل كبير من صافي العائد. يُقلل الكثيرون من شأن تأثير الضرائب ويحسبون الدخل الإجمالي. نصيحتي: خصص 30% على الأقل للضرائب وتكاليف الصيانة منذ البداية.

يكاد يكون من المستحيل إخلاء مستأجر لا يدفع الإيجار أو فسخ عقد الإيجار من جانب واحد. حتى بيع شقة في ألمانيا مع بقاء المستأجر لا يُعفي المالك الجديد من عقد الإيجار.

كانت لديّ حالة في برلين: اشترى عميل عقارًا بعقد إيجار طويل الأجل ولم يتمكن من إعادة تأجيره بسعر السوق. كان الحل هو التحقق من المستأجر وإعداد عقود مؤقتة إذا كان يخطط لإعادة بيعه.

قد يستغرق تسجيل عملية شراء عبر Grundbuch من 3 إلى 6 أشهر. هذا الإجراء متبع في ألمانيا. أما في النمسا، فالإجراء أسرع قليلاً، ولكنه ليس فورياً. إذا كان هدفك شراء شقة في ألمانيا بسرعة، فمن المهم التخطيط بناءً على ذلك.

في برلين وميونيخ، يُحظر تأجير Airbnb بشكل شبه كامل. تجربتي: خاب أمل العملاء الذين كانوا يأملون في ربح المال من الإيجارات اليومية. لتحقيق الربح، يُفضل الاعتماد على العقود طويلة الأجل.

في الفترة 2023-2024، انخفضت أسعار العقارات في ألمانيا بنسبة 10-15% في عدة مناطق. وهذا يُظهر أن النمو ليس متواصلاً. يشهد السوق حاليًا استقرارًا، ولكن من المهم تحليل موقعه وآفاق انتعاشه.

أثبتت النمسا أنها أكثر استقرارًا: انخفاضات الأسعار كانت ضئيلة، وحظي المستأجرون بحماية أكبر. مع ذلك، أسعار الشقق في فيينا أعلى وعوائدها أقل. تُتيح ألمانيا فرصًا أكبر لنمو رأس المال، لكنها تتطلب إدارةً أكثر فعاليةً وتحملًا للمخاطر.

الاستثمار في العقارات الألمانية ليس فقط وسيلةً للحفاظ على رأس مالك وتنميته، بل هو أيضًا فرصةٌ للعيش في بلدٍ يتمتع بمستوى عالٍ من الراحة. الرعاية الصحية والتعليم والمواصلات والأمان تجعل الحياة هنا مريحةً وواضحةً. شراء شقة في ألمانيا يتيح لك الجمع بين أهدافك الاستثمارية وجودة الحياة.

العيادات العامة والخاصة مجهزة بأحدث المعدات، ويغطي التأمين معظم النفقات. بالنسبة للأجانب غير المشمولين بالتأمين، تتراوح تكلفة زيارة طبيب عام بين 50 و80 يورو، والاستشارة التخصصية بين 100 و150 يورو، وخدمات طب الأسنان بين 70 و250 يورو، وتبدأ تكلفة الإقامة في المستشفى من 350 يورو. من واقع خبرتي، لاحظتُ أن المرضى يُقدّرون بشكل خاص إمكانية الحصول على رعاية صحية موثوقة، وهو أمر بالغ الأهمية للعائلات وكبار السن.

يتميز التعليم في ألمانيا بمستوى عالٍ. المدارس الحكومية مجانية للمقيمين، بينما تفرض المدارس الدولية رسومًا تتراوح بين 15,000 و25,000 يورو سنويًا. أما صالات الألعاب الرياضية الخاصة فتتراوح تكلفتها بين 10,000 و18,000 يورو، بينما الجامعات شبه مجانية - من 250 إلى 500 يورو للفصل الدراسي.

تتوفر العديد من البرامج باللغة الإنجليزية للطلاب الدوليين، وخاصةً في المدن الكبرى والجامعات التقنية. وكثيرًا ما تقدم المدارس والجامعات الدولية دوراتٍ دراسيةً مُكيّفةً ودعمًا للأطفال والطلاب من الخارج.

تُعدّ ألمانيا من أكثر الدول أمانًا في أوروبا، مع وجود بعض الأحياء الصعبة التي لا توجد إلا في المدن الكبرى. بالنسبة للمستثمرين الذين يخططون لتأجير عقاراتهم، من المهم اختيار أحياء ذات سمعة طيبة لتقليل المخاطر وضمان دخل ثابت من الإيجار.

تكلفة المعيشة في ألمانيا أعلى منها في أوروبا الشرقية، لكنها أقل منها في سويسرا. يتراوح إيجار شقة متوسطة الحجم في برلين بين 1200 و1800 يورو شهريًا، بينما يتراوح في ميونيخ بين 2000 و3000 يورو. تتراوح تكلفة البقالة لعائلة مكونة من أربعة أفراد بين 400 و600 يورو شهريًا، وتتراوح تكلفة الغداء في مقهى بين 12 و25 يورو، وتتراوح تكلفة القهوة بين 3 و4 يورو. تتفاوت أسعار العقارات بشكل كبير: 4500 و6000 يورو للمتر المربع في برلين، و2500 و3500 يورو للمتر المربع في لايبزيغ، و7000 و8500 يورو للمتر المربع في ميونيخ.

تتميز ألمانيا بتطور كبير في قطاع النقل والمواصلات. تُسهّل شبكات المترو والطرق السريعة والسكك الحديدية التنقل بين المدن، كما تُسهّل الخدمات المصرفية وخدمات الإنترنت للسكان والأجانب على حد سواء. أنصح المستثمرين بمراعاة توافر البنية التحتية عند اختيار شقة، خاصةً إذا كانوا يُخططون لتأجيرها.

ألمانيا أكثر ديناميكية: ففرص التقدم الوظيفي والاستثمار أكبر، والسوق أكثر تنوعًا، والعقارات متنوعة من حيث النوع والأسعار. النمسا تتفوق بفضل هدوءها وقدرتها على التنبؤ - لا سيما في فيينا، حيث ترتفع الأسعار ببطء وتستقر الإيجارات. غالبًا ما يختار المستثمرون الذين يسعون إلى نمو رأس المال والمرونة ألمانيا، بينما يفضلها من يقدرون الاستقرار وأسلوب الحياة المتوازن.

شراء العقارات في ألمانيا ليس مجرد استثمار، بل هو أيضًا وسيلة لحماية رأس المال وتحقيق الاستقرار والأمان في أوروبا. بالنسبة للمستثمرين الذين يبحثون عن حماية حقوق الملكية والأمان طويل الأمد، تظل ألمانيا خيارًا ممتازًا. السيولة أعلى في المدن الكبرى، والعقارات تحافظ على قيمتها بشكل جيد.

بالنسبة لمواطني الدول غير المستقرة، أصبح شراء شقة في ألمانيا وسيلةً لحماية مدخراتهم. فقواعد المعاملات الشفافة والنظام القانوني القوي يضمنان حماية رأس المال. عمليًا، أرى أن العقارات في برلين وميونيخ تحافظ على قيمتها حتى خلال فترات التقلبات الاقتصادية.

للمتقاعدين طويل الأجل مزايا ضريبية، وتُعفى المبيعات بعد 10 سنوات من ضريبة أرباح رأس المال.

الرحّال الرقميين والمستقلين بفضل بنيتها التحتية المتطورة وشبكة الإنترنت المستقرة، إلا أن اللوائح الضريبية تتطلب اهتمامًا خاصًا. كثيرًا ما يتشاور عملائي مع خبراء الضرائب للإبلاغ عن دخلهم من العمل والإيجار بشكل صحيح.

تُقدّم ألمانيا سوقًا أكثر ديناميكيةً وتنوعًا في العقارات، بينما تُوفّر فيينا الاستقرار والقدرة على التنبؤ. تُعدّ ألمانيا الخيار الأمثل للاستثمار النشط ونموّ رأس المال، بينما تُعدّ فيينا الخيار الأمثل لاستراتيجيّة استثمارية طويلة الأجل وأكثر مرونة.

إن الخروج من الاستثمار لا يقل أهمية عن شراء عقار. يتطلب نجاح البيع أو الميراث أو الهبة فهمًا للسوق المحلي واللوائح الضريبية وسيولة العقار. يساعد التخطيط المسبق على الحفاظ على رأس المال وتعظيم العوائد، بالإضافة إلى تجنب النفقات غير المتوقعة والتعقيدات المرتبطة بنقل الملكية.

تُباع الشقق في ألمانيا، وخاصةً في برلين وميونيخ وفرانكفورت، بسرعة نسبية بفضل استقرار الطلب وشفافية المعاملات. ووفقًا لموقع ImmobilienScout24، يبلغ متوسط ​​مدة بيع شقة في برلين عام 2025 حوالي 4-5 أشهر، بينما في ميونيخ 3-4 أشهر، وقد ارتفع متوسط ​​سعر البيع بنسبة 2-3% مقارنةً بالعام الماضي.

عمليًا، أرى أن العقارات في المناطق الشعبية غالبًا ما تجد مشتريًا خلال 3-6 أشهر. أما المدن والمناطق الأصغر في شرق ألمانيا فتستغرق وقتًا أطول، ولكن حتى هنا، يمكن بيع العقارات بالتسويق المناسب.

إذا بعت شقة في ألمانيا بعد أقل من عشر سنوات من الشراء، تُطبق ضريبة أرباح رأس المال (Speculationssteuer). من المهم مراعاة هذه الضريبة عند التخطيط لخروجك، خاصةً إذا تم شراء العقار كاستثمار بقصد إعادة بيعه.

يخضع نقل ملكية الشقة بالوراثة أو الهبة أيضًا للضرائب، والتي تعتمد على درجة القرابة وقيمة العقار. أنصح بالتخطيط لمثل هذه المعاملات مسبقًا لتقليل العبء الضريبي وتجنب المشاكل المتعلقة بحقوق الورثة.

تتمتع ألمانيا بميزة السيولة مقارنةً بالمدن الكبرى: فالعقارات تُباع بسرعة، والطلب يبقى مستقرًا. أما في النمسا، وخاصةً فيينا، فالسوق أكثر اعتدالًا وقابلية للتنبؤ، لكن المبيعات قد تستغرق وقتًا أطول أحيانًا نظرًا لقلة عدد المشترين.

نصيحتي للعملاء: إذا كانت سرعة الخروج والحفاظ على القيمة مهمين، فإن المدن الألمانية الكبيرة ستكون مفضلة، في حين أن النمسا مناسبة لاستراتيجية طويلة الأجل أكثر هدوءًا.

خلال ممارستي العملية، تعاملتُ مع أسواق أوروبية متنوعة: من المدن الألمانية النابضة بالحياة إلى فيينا المستقرة. على سبيل المثال، تُظهر ألمانيا أن المدن الكبرى، مثل برلين وميونيخ وفرانكفورت، توفر طلبًا مستقرًا ومعاملات شفافة. كثيرًا ما يتواصل معي العملاء لشراء شقة في ألمانيا وتأجيرها فورًا، مما يتيح لهم تحقيق دخل تقريبًا منذ اليوم الأول للملكية.

عند شراء عقار في ألمانيا، من المهم التحقق بدقة من الوضع القانوني للعقار: شهادة ضريبة الأرض (Grundbuchauszug)، وشهادة الضمان (Belastungen)، ومدى توافقه مع معايير كفاءة الطاقة. تُباع العقارات المُوثّقة بشكل صحيح بشكل أسرع، ويقل احتمال تسببها في نزاعات مع سلطات الضرائب أو التأمين.

يعتمد نهجي في تخصيص رأس المال على مزيج من الأسواق المستقرة والمتنامية. على سبيل المثال، يمكن استثمار بعض الأموال في شقق في برلين أو ميونيخ لتحقيق استقرار طويل الأجل، والباقي في لايبزيغ أو دريسدن لتحقيق عوائد أعلى وإمكانات نمو واعدة. هذا النهج يقلل المخاطر ويحقق توازنًا بين الربحية والأمان.

إذا كان الهدف هو نمو رأس المال والاستثمار النشط، فسأختار ألمانيا : مدنها الكبيرة، وسيولتها، وتنوعها العقاري. أما إذا كان الهدف استراتيجية طويلة الأجل أكثر مرونةً مع مخاطر منخفضة وعوائد مستقرة، فإن النمسا هي الخيار الأمثل: فالسوق أكثر تنظيمًا، والإيجارات مستقرة، والإجراءات البيروقراطية أبسط.

ألمانيا هي الخيار الأمثل للمستثمرين الذين يُقدّرون الاستقرار وحماية حقوق الملكية والسيولة. تضمن المدن الكبرى، مثل برلين وميونيخ، طلبًا مرتفعًا وشفافية في المعاملات، مما يجعل شراء شقة في ألمانيا استثمارًا موثوقًا.

النمسا أكثر ملاءمةً للاستثمارات العقارية طويلة الأجل، حيث تتمتع بدخل متوقع وسوق مستقرة، وخاصةً في فيينا، حيث ترتفع الأسعار تدريجيًا وتظل الإيجارات مستقرة. علاوةً على ذلك، تتميز النمسا بسهولة الإجراءات البيروقراطية وانخفاض تقلبات السوق، مما يجعلها خيارًا مناسبًا للمستثمرين المحافظين.

قبل شراء عقار، من المهم التحقق بدقة من الوضع القانوني للعقار، ومراعاة الضرائب وتكاليف الإدارة والعوائد المحتملة. وزّع رأس المال بين الأسواق المستقرة والناشئة لتقليل المخاطر. عمليًا، لاحظتُ أن التخطيط السليم والدعم القانوني الاحترافي يُبسّط المعاملات بشكل كبير ويحمي المستثمرين.

بحلول عام ٢٠٣٠، سيتطور سوق العقارات الألماني تحت تأثير التوسع الحضري والهجرة ومعايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية الصارمة. قد تؤثر إصلاحات الضرائب ولوائح الإيجار السكني على العائدات، لذا من المهم مراعاة هذه الاتجاهات عند التخطيط لشراء شقة أو عقار آخر في ألمانيا. سيتمكن المستثمرون الذين يُكيّفون استراتيجيتهم بشكل استباقي مع اللوائح الجديدة والمعايير المستدامة من الحفاظ على العائدات وتقليل المخاطر.

١. حدد غرض استثمارك. حدد الغرض من شراء العقار: الإيجار طويل الأجل، أو العقارات المدرة للدخل، أو رأس المال، أو الاستخدام السكني، أو مزيج من هذه الأغراض.

٢. اختر منطقة ومدينة. ابحث عن أسعار الشقق في ألمانيا، وعوائد الإيجار، والسيولة. قارن المدن الكبرى (برلين، ميونخ، فرانكفورت) بالأسواق الواعدة (لايبزيغ، دريسدن).

٣. شكل الملكية. حدد نوع الملكية: حق مطلق (Freies Eigentum)، حق بناء وراثي (Erbbaurecht)، ملكية مشتركة، أو تعاونية.

٤. التدقيق القانوني. اطلب إجراء تدقيق قانوني وتدقيق ضريبي عقاري للتأكد من عدم وجود أعباء أو ديون.

٥. الميزانية والضرائب. احسب جميع النفقات: ضريبة الأرض، ورسوم التوثيق، والوكيل، والتسجيل، وضريبة الأرض السنوية، وضريبة دخل الإيجار، وضريبة المضاربة في حال البيع خلال ١٠ سنوات.

٦. التمويل والتحقق الائتماني. تحقق من أهلية الحصول على قرض عقاري لغير المقيمين، وقيّم عائد الإيجار، وقيّم قدراتك المالية.

٧. اختيار العقارات. إعادة بيع أو بناء جديد، شقق أو مباني سكنية (Mehrfamilienhaus)، تقييم حالة المبنى، كفاءة الطاقة، معايير ESG.

٨. إدارة العقارات. قرر ما إذا كنت ستدير العقار بنفسك أو تستعين بوكالة عقارية، خاصةً إذا كنت تقيم في الخارج أو تستثمر في عدة عقارات.

٩. استراتيجية الخروج. ضع في اعتبارك سيناريوهات البيع: السيولة في منطقتك، والضرائب على البيع، وإمكانية الميراث أو الهبة.

١٠. قارن مع الأسواق الأخرى. إن أمكن، قيّم النمسا كبديل: استقرار فيينا، الضرائب، عوائد الإيجار.

١١. استشر متخصصين. احرص على استشارة محامٍ ومستشار ضريبي لتقليل المخاطر وضمان سلامة المعاملة قانونيًا.

1. مستثمر بمبلغ 300,000 يورو

الهدف: شراء شقة للإيجار بدخل 4-5% سنويًا.

وجدتُ شقةً في لايبزيغ مقابل 295,000 يورو (65 مترًا مربعًا). استخدم العميل المبلغ المتبقي لتجديداتٍ بسيطة وتأثيث. بعد عام، تم تأجير الشقة بالكامل، وغطّى دخل الإيجار جميع النفقات، وارتفعت قيمة العقار بنسبة 5-6% تقريبًا.

2. متقاعد لديه 500,000 يورو

الهدف: استثمار آمن مع الحد الأدنى من المخاطر وإمكانية الإيجار على المدى الطويل.

وجدتُ شقةً في إحدى ضواحي ميونيخ مقابل 500,000 يورو (80 مترًا مربعًا). استخدم العميل جزءًا من الميزانية لتأثيث الشقة وتحديث نظام التدفئة. الشقة مؤجرةٌ على المدى الطويل، بعائدٍ يبلغ حوالي 2.5%، ويحافظ العقار على سيولةٍ عاليةٍ وقيمةٍ مستقرة.

3. عائلة لديها أطفال

الهدف: سكن مريح للعائلة مع إمكانية تأجير جزء من العقار.

وجدتُ منزلًا في إحدى ضواحي فرانكفورت مقابل ٥٥٠ ألف يورو (١٢٠ مترًا مربعًا). خُصص جزء من الميزانية لتنسيق الحديقة والتشطيبات الداخلية. انتقلت العائلة للعيش هنا، وجزء من المنزل مؤجر، ويغطي الدخل بعض النفقات، وقد ارتفعت قيمة المنزل بنسبة ٤-٥٪ خلال العام الماضي.