أعمال التجديد في فيينا: الأسعار، والأنواع، وأفضل المقاولين

يشهد سوق العقارات في فيينا تغيرات ملحوظة. فبينما تم تسليم ما يقارب 16,000 شقة جديدة في المدينة عام 2023، انخفض هذا الرقم إلى 12,000 شقة بحلول عام 2024، وإلى حوالي 7,500 شقة في عام 2025. ومن المتوقع انخفاض إضافي في قطاع البناء عام 2026. وهذا يعني أن تجديد وتطوير العقارات القائمة بات يكتسب أهمية متزايدة.

في الوقت نفسه، تستثمر المدينة بنشاط في البنية التحتية. ففي عام 2024 وحده، تم إنفاق أكثر من 220 مليون يورو على تجديد خطوط الترام وتحديث المترو، وسيستمر البرنامج في عامي 2025 و2026: حيث سيتم استبدال عشرات الكيلومترات من السكك الحديدية، وإصلاح الجسور والشوارع المركزية.

بالنسبة للمقيمين والمستثمرين المستقبليين، هذه إشارة مهمة: حالة العقار وجودة التجديد أصبحتا عاملين أساسيين عند اختيار العقارات في فيينا .

في هذه المقالة، سنتناول أكثر أنواع التجديدات شيوعًا في فيينا، ومن يقوم بها، وتكلفتها، وكيف تؤثر التجديدات بشكل مباشر على جاذبية الاستثمار. كما سأشارككم ملاحظاتي الشخصية ونصائحي العملية.

لفهم سبب أهمية التجديد في فيينا، من المهم النظر إلى الصورة الكبيرة: حالة الإسكان، ووتيرة البناء، والمشاريع الحضرية.

يتناقص عدد المباني الجديدة في فيينا سنوياً، بينما يبقى الطلب على المساكن مرتفعاً. وهذا ما يدفع العديد من المستثمرين والمالكين إلى التركيز على تجديد المباني القديمة وتحسينها.

في الأحياء التاريخية، تحظى الشقق في مباني القرنين التاسع عشر والعشرين بطلب خاص، ولكن جميعها تقريباً تتطلب تحديثاً جاداً: من استبدال المرافق إلى عزل الواجهات.

تستثمر المدينة بكثافة في صيانة الطرق ووسائل النقل العام. ففي عام 2024، استبدلت شركة Wiener Linien" أكثر من 8.5 كيلومترات من خطوط الترام وأكثر من 50 محولاً، ومن المخطط تجديد العديد من الخطوط الرئيسية الأخرى في الفترة 2025-2026.

خصصت إدارة الطرق البلدية (MA 28) ما يقرب من 60 مليون يورو لإصلاح الشوارع والأرصفة والجسور في عام 2025.

تجمع فيينا بين سوق بناء جديد متطور بشكل ديناميكي وقطاع تجديد نشط.

يتميز سوق فيينا بعدد كبير من المباني التاريخية، ومخزون واسع من المساكن البلدية (تمتلك المدينة مئات الآلاف من الشقق)، وتقاليد الخدمات الشاملة (من عمليات تجديد المباني الرئيسية إلى مشاريع البنية التحتية الحضرية).

وهذا يخلق مجموعة متنوعة من الأعمال والخدمات، فضلاً عن منافسة كبيرة في مجال خدمات البناء والإصلاح.

في النمسا، تتولى شركات مرخصة ومهنيون معتمدون أعمال التجديد والبناء بشكل أساسي. وتوجد عدة أنواع من هذه المنظمات:

المقاولون العامون (Generalunternehmer). شركات كبيرة (مثل PORR و Strabag و Porr-König & Heinrich وما إلى ذلك) تتولى أعمال البناء المتكاملة والتجديدات الرئيسية للمباني.

تمتلك هذه الشركات جميع التراخيص اللازمة (Baufirma أو Baumeisterbetrieb - مصمم بناء مؤهل)، والمهندسين وفرق العمل من مختلف التخصصات.

الشركات الحرفية والحرفيون. يتخصص هؤلاء في أنواع محددة من الأعمال (الكهرباء، السباكة، النجارة، الدهان، النوافذ، إلخ). يجب أن يكون لكل شركة من هذه الشركات شهادة "Meisterbrief" أو "Befähigungsnachweis" خاصة بمجالها المحدد (على سبيل المثال، كهربائي معتمد، سباك معتمد).

الحرفي المتكامل (الحرفي الشامل). الحرفيون الخاصون أو الشركات الصغيرة التي تقدم خدمة كاملة "من الألف إلى الياء" (غالباً ما يكون هؤلاء مقاولين صغار يقومون بجميع أعمال تحسين الشقق الرئيسية).

تتنوع أعمال التجديد في فيينا بشكل كبير، بدءًا من التحسينات التجميلية البسيطة في الشقق الصغيرة وصولًا إلى التجديدات الشاملة للمباني بأكملها أو استبدال خطوط الترام. دعونا نلقي نظرة فاحصة على الأنواع الرئيسية.

تضم العاصمة النمساوية عددًا كبيرًا من المباني السكنية القديمة (ما يُعرف بمباني "غريندرشتاين" التي تعود إلى أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين)، ونسبة قليلة نسبيًا من المباني الحديثة قياسًا بعدد السكان. لذا، يُعدّ تجديد الشقق موضوعًا بالغ الأهمية. وتشمل أنواع التجديد الرئيسية ما يلي:

التجديدات التجميلية (Oberflächenrenovierung). أبسط أنواعها يشمل طلاء الجدران، واستبدال ورق الجدران والأرضيات، وتحديث المقابس والمفاتيح الكهربائية، وإصلاح الأبواب، وأعمال السباكة البسيطة. تُجرى هذه التجديدات عادةً لإضفاء مظهر جديد على الواجهة الخارجية.

يمكن أن تتراوح تكلفة الإصلاحات التجميلية لشقة صغيرة (30-50 متر مربع) من 5000 إلى 15000 يورو، ويمكن أن تتراوح المدة من عدة أسابيع إلى شهر (بما في ذلك تحضير الجدران ووقت تجفيف الطلاء).

التجديد الرئيسي (Komplettrenovierung). يتضمن ذلك استبدال أنظمة المرافق بالكامل (الكهرباء، والسباكة، والتدفئة)، وتسوية الجدران، واستبدال النوافذ، وإعادة تصميم أو هدم الجدران غير الحاملة بالكامل.

في المنازل القديمة، غالبًا ما تُستبدل غلايات الغاز القديمة بأنظمة حديثة مُدمجة، أو يُحوّل نظام التدفئة من الغاز إلى الكهرباء. تُشبه عملية التجديد الشاملة بناء منزل جديد متكامل في مساحة محدودة. تستغرق عادةً من شهرين إلى ستة أشهر، وتتطلب التزامًا صارمًا بقوانين البناء.

يبلغ متوسط ​​تكلفة التجديد الكامل لشقة قديمة في فيينا ما بين 800 و1200 يورو للمتر المربع (أو ما يقارب 80000 إلى 120000 يورو لشقة مساحتها 100 متر مربع). ويعتمد ذلك على حالة الجدران والأرضيات، ومدى تعقيد العمل، والمواد المختارة.

عند تجديد شقة في فيينا، غالباً ما تنشأ صعوبات إضافية:

قيودٌ تتعلق بالطقس والتصميم المعماري. فعلى سبيل المثال، يُمنع في وسط المدينة تغيير لون الواجهة، وتركيب أجهزة التكييف في أماكن ظاهرة، وما إلى ذلك. كما تتطلب النوافذ في المركز التاريخي أحيانًا الحفاظ على إطاراتها الأصلية (إطارات النوافذ القديمة)، وهو أمرٌ مكلف.

التنسيق والتصاريح. يجب الحصول على موافقة الجهات المختصة (DA27، MA 40) على أعمال التجديد (مثل دمج الغرف، أو نقل المطبخ/الحمام). في فيينا، قد يتطلب تجديد غرفة المعيشة دفع "ضريبة بيئية" أو الحصول على تصريح تقسيم المناطق.

المرافق القديمة. لا تزال العديد من المنازل القديمة تحتوي على أنابيب من الحديد الزهر أو الأسبستوس. وقد يكون استبدالها مشروع ترميم رئيسي منفصل.

الأسعار والأطر الزمنية التقريبية. وفقًا لأحدث تقديرات الخبراء، ستتكلف تجديدات الشقق في فيينا تقريبًا كما يلي:

• إصلاحات تجميلية (الطلاء، البلاط، الأرضيات) 30-50 متر مربع: 5000-10000 يورو، 2-4 أسابيع.
• تجديد رئيسي (100 متر مربع، بما في ذلك استبدال المطبخ / الحمام): 80,000 - 120,000 يورو، مدة 3 - 6 أشهر.
• استبدال النوافذ (وحدة 1 متر مربع) - 200-400 يورو/متر مربع.
• تركيب باب جديد (داخلي) - ابتداءً من 500 يورو للقطعة الواحدة.
• استبدال كامل لسباكة الحمام (مجموعة من الأعمال): 8000-15000 يورو.

تتبع المنازل الخاصة في فيينا (عادةً ما تقع في ضواحي المدينة وخارجها، وكذلك في المناطق المحيطة بها) جدولًا زمنيًا مختلفًا للتجديد: إذ تتضمن هذه التجديدات عادةً أعمالًا أكثر شمولًا. وتتمثل المراحل الرئيسية لعملية تجديد شاملة للمنزل ("Kapitalsanierung") فيما يلي:

التصميم والحصول على التراخيص. يُعدّ هذا الأمر بالغ الأهمية عند تجديد الأسقف، أو إضافة مبانٍ جديدة، أو استبدال الهياكل الداعمة. في النمسا، يُشترط الحصول على ترخيص ( Baubewilligung ) لمعظم المشاريع الكبرى. وغالبًا ما يُستعان بمهندس معماري أو مهندس إنشائي لإجراء الحسابات.

الهدم والإصلاحات الأولية (Rohbauarbeiten). يشمل ذلك تفكيك الهياكل القديمة (إزالة السقف والجدران القديمة، وتسوية الأسطح، وصب الأساس أو أساس التوسعة).

السقف والواجهة. إصلاح أو استبدال السقف (بلاط، معدن، قرميد قارّي - يؤثر نوع القرميد على التكلفة) وعزل الواجهة لتوفير الطاقة. على سبيل المثال، يتراوح سعر القرميد القارّي بين 20 و30 يورو/م²، وبلاط السيراميك التقليدي بين 10 و25 يورو/م²، وصفائح النحاس بين 80 و100 يورو/م².

أنظمة المرافق (تركيبات منزلية). إعادة تصميم كاملة للأنظمة: غلاية غاز جديدة أو مضخة حرارية، واستبدال الأنابيب والأسلاك. قد تصل تكلفة ذلك إلى عشرات الآلاف من اليورو (يتراوح سعر تركيب غلاية حديثة من نوع Buderus أو Vaillant بين 5000 و10000 يورو، بالإضافة إلى تكاليف التركيب).

العزل وكفاءة الطاقة (Sanierung der Gebäudehülle). يشمل ذلك عزل السقف والواجهة والأرضية، بالإضافة إلى استبدال النوافذ بنوافذ موفرة للطاقة (نوافذ ثلاثية الزجاج). غالبًا ما تدعم الدولة هذا العمل جزئيًا (سأناقش هذا بمزيد من التفصيل لاحقًا).

أعمال التشطيب (Innenausbau). بناء القواطع الداخلية، وتركيب المرافق، والأرضيات، والطلاء والتجصيص، وتركيب المطابخ والأجهزة.

تنسيق الحدائق والبناء النهائي (Fertigstellung). غالبًا ما تحتوي المنازل في منطقة فيينا على حدائق خاصة: يشمل تنسيق الحدائق وممرات الحدائق ومواقف السيارات المرحلة النهائية.

أعمال البناء الرأسمالية (Kapitalbau) تتجاوز مجرد التجديد؛ إذ يُشار إليها أحيانًا باسم "التجديد الكامل" أو إعادة البناء الشاملة. ومع ذلك، يمكن للتقنيات الحديثة، من خلال التخطيط السليم، تحويل منزل قديم إلى منزل موفر للطاقة: وذلك عن طريق استبدال الواجهة بالكامل، وتركيب ألواح الطاقة الشمسية، وعزل الأرضيات.

تفاصيل خاصة بالمنازل الريفية:

عمليات التجديد والتوسعة الرئيسية. قد تتطلب العديد من المباني إضافة علية أو مرآب؛ في مثل هذه الحالات، تتطلب قرارات التخطيط موافقة من سلطات الإسكان المحلية (خاصة إذا كانت الملكية مملوكة ملكية خاصة وليست مملوكة للبلدية).

متطلبات الصرف الصحي والمرافق. في المناطق الريفية، قد لا يكون هناك نظام صرف صحي مركزي (خزان صرف صحي)، لذلك يجب مراعاة المرافق المحلية عند التخطيط لأعمال التجديد.

التمويل. عادةً ما يكلف تجديد المنازل الكبيرة مئات الآلاف من الدولارات. يلجأ الكثيرون إلى تمويل هذه المشاريع بقروض عقارية مضمونة. وتساهم إعانات كفاءة الطاقة في خفض التكاليف.

مثال على مراحل تجديد المنزل:

*يعتمد على المنطقة ومستوى التجهيز.

كما ترون، يُعدّ تجديد منزل خاص مشروعًا ضخمًا ومكلفًا. ومع ذلك، يُستردّ الاستثمار بالكامل عند تنفيذ أعمال عالية الجودة: يصبح المنزل موفرًا للطاقة ومريحًا، ويسهل تأجيره أو بيعه بربح.

بالإضافة إلى ذلك، غالباً ما يلجأ الملاك إلى الحصول على قروض لإجراء التجديدات، حيث أن أسعار الفائدة تتراجع حالياً، مما يجعل هذه الاستثمارات في متناول اليد.

فيينا مدينة كبيرة ذات شبكة واسعة من الطرق والترام والأرصفة. ويتم تحديث البنية التحتية للشوارع والطرق في المدينة بانتظام

أعمال الصيانة الرئيسية للشوارع إزالة طبقات الأسفلت أو الحصى القديمة، وتدعيم الأساس، ووضع طبقات جديدة من الأسفلت أو الحصى. عادةً ما تقوم البلدية بصيانة الشارع بالكامل كل 20 إلى 30 عامًا.

تختلف معايير المشاريع: ففي الشوارع التي تمر بها خطوط الترام (مثل شارع هاوبشتراسه، وشارع رينغ)، يتم استبدال المسارات بالكامل. أما المشاريع الأكبر (الجسور، والأنفاق العلوية) فقد تصل تكلفتها إلى عشرات الملايين من اليورو.

الأرصفة ومسارات الدراجات. في السنوات الأخيرة، عملت فيينا بنشاط على توسيع شبكة مسارات الدراجات وتحسين مناطق المشاة. وتشمل هذه المشاريع استبدال الأرصفة والطرق المعبدة، وإضافة أنظمة تصريف المياه.

على سبيل المثال، يتضمن مشروع " Raus aus dem Asphalt " تشجير الساحات القديمة - وهذا أيضًا جزء من تجديدات الشوارع (انظر مبادرات تحسين المدينة).

تجديد الترام والمترو. كما ذكرنا، Wien er Linien بتنفيذ عشرات المشاريع الصغيرة والكبيرة سنوياً: في عام 2025، يخططون لاستبدال ما يقرب من 11 كيلومتراً من القضبان و45 محولاً.

يؤثر كل مشروع بناء من هذا القبيل على حركة المرور، حيث تحدث إغلاقات للطرق وتحويلات مرورية أثناء العمل. ويمكن للسكان متابعة حالة المرور الحالية من خلال مواقع وتطبيقات المدينة الإلكترونية (مثل ARBÖ أو VerkehrsInfo ).

تُراقَب الجداول الزمنية والتكاليف الخاصة بإنشاء الطرق في فيينا من خلال العقود والمناقصات العامة. وتُنظَّم جميع المراحل، من التصميم إلى التسليم، من قِبَل شرطة المرور (MA 37) ونقابة عمال الطرق (MA 28).

يتم تمويل المشاريع من ميزانية المدينة وغالباً ما يتم تمويلها جزئياً من الأموال الفيدرالية والأوروبية (على سبيل المثال، لجدران الحماية من الضوضاء أو المشاريع البيئية).

لماذا تُعدّ صيانة الطرق ضرورية؟ الأهم هو سلامة النقل واستدامته. فالأرصفة الجديدة تُقلّل من الحوادث وتُطيل عمر الطرق. على سبيل المثال، Wien er Linien" من تحسين دقة مواعيد الترام بعد استبدال القضبان القديمة (تمت الموافقة على الاستثمار في عام 2024، وقد غطّى تكلفته من خلال زيادة موثوقية الخدمة).

وتسعى المدينة أيضاً إلى تحقيق الاستدامة: فالعمل على توسيع شبكات الدراجات وزراعة المساحات الخضراء مرتبط بأهداف المناخ (تقليل استخدام الأسفلت يعني صيفاً أكثر برودة).

بشكل عام، تعتبر أعمال الطرق في فيينا عملية مستمرة، مصممة لدورة سنوية: في الصيف، يكون رصف الأسفلت هو الأكثر نشاطًا (حيث يكون الطقس مواتيًا)، وفي الشتاء، يتم تنفيذ مشاريع المدينة الداخلية.

لفهم الخيارات المتاحة لأصحاب العقارات في فيينا، من المهم الاطلاع على نطاق الخدمات المتوفرة. ستجد هنا خيارات تلبي جميع احتياجاتك تقريباً.

يُقدّم سوق التجديد في فيينا مجموعةً متكاملةً من الخدمات، بدءًا من الإصلاحات البسيطة وصولًا إلى التجديدات الشاملة واللمسات النهائية. تشمل أنواع الأعمال والخدمات الرئيسية ما يلي:

• أعمال تجديد عامة. أعمال الدهان (الطلاء، والنسيج)، والأرضيات (الباركيه، والصفائح، والصوف)، والتجصيص والجدران الجافة، وبناء جدران جديدة.
• السباكة (فني تركيب). تركيب وتجديد تجهيزات السباكة - استبدال الأنابيب، وتركيب أحواض الاستحمام وكبائن الاستحمام، والمراحيض، والأحواض، وتركيبات التدفئة.
• تركيبات كهربائية. نقل أو إضافة المقابس والمفاتيح والإضاءة، وتركيب لوحات التوزيع، وتوصيل الأجهزة المنزلية.
• التدفئة والتهوية (التدفئة/التهوية). تركيب وإصلاح الغلايات والمشعات وأنظمة التدفئة الأرضية؛ تركيبات المضخات الحرارية الحديثة أو المجمعات الشمسية.
• النجارة وصناعة الخزائن (Tischlerei/Schreiner). نقوم بتصنيع الأبواب، والخزائن المدمجة، والمطابخ المصممة حسب الطلب، والسلالم، وأرضيات الباركيه.
• خدمات متخصصة. عزل الواجهات، والعزل الصوتي، وتركيب أنظمة المنزل الذكي، وتنسيق الحدائق على الشرفات، وغيرها.
• أعمال التشطيب (Innenausbau). تشطيبات داخلية زخرفية – بلاط فسيفساء، ديكور جداري فني، جص عالي الجودة نادر (مثل الجص ذو الملمس الرخامي).

تقدم معظم شركات التجديد في فيينا هذه الخدمات إما بشكل مستقل أو من خلال مقاولين فرعيين. أما بالنسبة لتجديدات الشقق الكبيرة، فغالباً ما يقوم المقاول الرئيسي بتشكيل فريق من العمال والإشراف على جميع المراحل.

تستحق خدمات تحسين العقارات السكنية والتجارية تمتلك الشركات الكبيرة أقسامًا مخصصة لعملاء الأعمال، بدءًا من المكاتب وحتى المطاعم.

يقومون بإعادة تصميم المكاتب؛ إذ غالباً ما يشترط القانون السويسري إجراء تعديلات في أماكن العمل (مثل الحواجز والمصاعد لذوي الاحتياجات الخاصة). وفي فيينا، تحظى عمليات تجديد العلامات التجارية للمقاهي والمتاجر - بتصميمات داخلية مميزة - بشعبية كبيرة.

كما يقدم السوق خدمات خاصة إضافية:

• تركيب النوافذ والأبواب. غالباً ما يتم ذلك على أساس تسليم المفتاح، مع أخذ القياسات واختيار الزجاج.
• الأمن. تركيب كاميرات مراقبة، وأجهزة إنذار، وأبواب خزائن.
• خدمات التنظيف. بعد أعمال التجديد، تقدم العديد من الشركات خدمات تنظيف المواقع.
• خدمات النقل. تتوفر خدمات نقل مواد البناء ومعدات الهدم للإيجار.

لذا، تُعدّ أعمال التجديد في فيينا اليوم عملية معقدة تتطلب مشاركة العديد من المتخصصين والشركات. وتتمثل المزايا الرئيسية في الجودة والمسؤولية: ففي النمسا، يتحمل المقاول وشركة التأمين التابعة له مسؤولية أي أعمال ترميم رئيسية.

يُعدّ العثور على شركة بناء أو مقاول موثوق به مهمةً بالغة الأهمية لأصحاب المنازل. وكما ذُكر سابقًا، يُفضّل التركيز على الخبرة والسمعة. ورغم قلة التقييمات الرسمية، إلا أن هناك بعض الإرشادات التي يُمكن الاسترشاد بها:

أفضل الشركات. أكبر شركات المقاولات العامة في فيينا هي PORR Bau و Strabag (شركة قابضة دولية لها قسم في النمسا) و König & Heinrich و Wien erberger (شركة بناء بالطوب في المقام الأول، ولكن لديها أيضًا أقسام بناء) وعدد من الشركات الأصغر (مثل LeBe Bau و Obenauf و Rudolf Hödl).

غالباً ما يعملون في مشاريع كبيرة (مباني شاهقة، مكاتب)، لكن بعضهم يعمل أيضاً في عمليات التجديد الفاخرة.

شركات متخصصة. تركز بعض الشركات تحديداً على عمليات التجديد الرئيسية للمباني القديمة - على سبيل المثال، تتعاون Wohnfonds Wien مع مقاولين موثوق بهم في المشاريع الاجتماعية.

كما يوجد العديد من الشركات العائلية المحلية (التي تحمل كلمة "Baugeschäft" في اسمها) والتي تتمتع بتاريخ طويل ومعرفة بخصائص سوق فيينا.

من واقع الممارسة، يمكن التوصية بالخطوات التالية:

تحقق من التراخيص والعضويات في الجمعيات المهنية. يجب أن تكون جميع شركات المقاولات والشركات الكبيرة مسجلة لدى غرفة التجارة والصناعة (Wirtschaftskammer) وأن تحمل ترخيصًا لممارسة نشاطها المحدد. ومن علامات الجودة الإضافية العضوية في اتحاد مقاولي البناء ( Baumeisterinnung

استخدم قنوات موثوقة. على سبيل المثال، غرفة التجارة والصناعة Wien بقوائم شركات البناء المسجلة. كما يُنصح باستخدام مواقع الويب والأدلة المهنية (يصعب العثور على معلومات عن المنافسة في الأدلة المستقلة؛ على سبيل المثال، عادةً ما تُدرج الشركات النشطة على البوابة الرسمية zurzbauen.at).

اقرأ التقييمات واطرح الأسئلة. في المنتديات الألمانية، مثل Houzz ينشر الناس أمثلة على أعمال التجديد التي قاموا بها. تُعدّ التوصيات الشفهية مصدرًا قيّمًا. على سبيل المثال، يوصي السكان بالمقاولين الذين يستجيبون بسرعة للتعليقات ويلتزمون بالمواعيد النهائية.

اطلع على أعمالهم السابقة. ستمنحك زيارة مشاريع المقاول المنجزة (بموافقته) فكرة أفضل عن جودة العمل. بعض الشركات تُنتج تقارير فيديو عن أعمالها.

قارن بين العروض. اطلب عرضين أو ثلاثة عروض أسعار مستقلة. إذا كانت الفروقات كبيرة، فابحث عن السبب. أحيانًا يلجأ المقاول الأرخص إلى تقليل جودة المواد أو الالتزام بالجدول الزمني. من الأفضل أن تعمل عدة شركات ذات صلة (مثل شركات الإيبوكسي، والبلاط، والدهانات) معًا بتنسيق تام.

يغطي العقد المخاطر. يجب تضمين بنود واضحة في العقد: جدول زمني للدفعات لمراحل المشروع، وغرامات على التخلف عن المواعيد النهائية، وبند ضمان (في النمسا، يتم ضمان أعمال البناء لمدة تصل إلى ثلاث سنوات، مع إجراء فحص بعد عام واحد).

اعتبارات محلية. تتطلب العديد من أعمال التجديد في المباني السكنية رخصة بناء (Hausverwaltung) وموافقة من الجهات المختصة (على سبيل المثال، عند تغيير الواجهة، يلزم الحصول على "شهادة إيجابية" Begutachtung). سيساعدك مقاول ذو سمعة طيبة في إتمام جميع الأوراق اللازمة.

لا ترحب فيينا بالعمالة الوافدة غير الشرعية: فمعظم مالكي الشقق والمنازل ذوي السمعة الطيبة يشترطون التسجيل الرسمي. علاوة على ذلك، تتطلب المشاريع في المباني القديمة في كثير من الأحيان استشارة المهندسين المعماريين وهيئة التخطيط العمراني (على سبيل المثال، لتجنب إلحاق الضرر بالواجهة التاريخية).

شهادات الجودة ضرورية : يجب أن يحمل فني الكهرباء شهادة فني كهرباء معتمد، وفني تركيب الغاز شهادة فحص فني تركيب، والمقاولون شهادة فحص فني بناء أو شهادة مهنية. تأكد من إلمام المقاول باللوائح المحلية (تشترط سلطات المدينة MA37 الالتزام الصارم بها).

التوصية الرئيسية: لا تسعى وراء أقل سعر، بل ابحث عن التوازن بين السعر والمواعيد النهائية وموثوقية المقاول.

بشكل عام، تُعدّ الشركات المتخصصة أغلى ثمناً، لكنها أكثر موثوقية. أما المقاولون المحليون من القطاع الخاص، فعادةً ما يتقاضون أجوراً أقل، لكنهم لا يقدمون أي ضمانات. وقد يلجأون إلى صنع نوافذ خشبية بشكل عشوائي، بينما تتعامل الشركات الكبرى مع موردين موثوقين (أبواب أوروبية، أنابيب معتمدة).

عندما أنصح العملاء بالاستعانة بشركات بناء محترفة في فيينا، أوضح لهم أن هذا يضمن استيفاء أعمال التجديد لجميع المعايير. فعلى سبيل المثال، لا يعرف سوى فني كهرباء مرخص كيفية تركيب الأسلاك الكهربائية بأمان في منزل قديم.

وأخيرًا، الشركات الموصى بها: على الرغم من عدم وجود تصنيفات "رسمية" معتمدة، إلا أن التجربة تُظهر أن الثقة بالشركات ذات السمعة الطيبة أمر شائع. وتشمل هذه الشركات:

• تُعد شركة PORR Bau GmbH واحدة من الشركات الرائدة في سوق البناء النمساوي (مشاريع تتراوح من البنية التحتية إلى المناطق السكنية).
• شركة كونيغ وهاينريش هي شركة فييناوية كبيرة تقوم ببناء وتجديد المنازل والمكاتب، ولديها خبرة في بناء الشقق المتعددة.
• إن صندوق Wien السكني (الذي يمول المشاريع من خلال عمليات الشراء) ليس مقاولاً بحد ذاته، ولكنه يعمل بشكل وثيق مع شركات ذات سمعة طيبة لتحديث مساكن الطلاب في فيينا.

لإجراء إصلاحات طفيفة، يمكنك اللجوء إلى الحرفيين الفيينيين المشهورين: على سبيل المثال، الشركات "Allround Handwerker Wien" (جميع أنواع الأعمال) أو "Malermeister Wien" (أعمال الطلاء) - وغالبًا ما يقدمون ضمانات على العمل تصل إلى 3 سنوات.

تُعدّ تكاليف التجديد في النمسا مصدر قلق دائم لمن يخططون للمشاريع. ورغم أنها أعلى في فيينا مقارنةً بالدول المجاورة، إلا أن جودة الخدمات فيها عالية جداً.

تعتمد تكلفة الإصلاحات في فيينا على العديد من العوامل:

يعتمد الأمر على نطاق العمل وتعقيده. فكلما زادت المساحة وعدد المراحل (الهدم، إعادة التصميم، أعمال المرافق)، زادت التكلفة. إصلاح مصباح إضاءة خافت في غرفة ما أرخص بكثير من تجديد الشقة بأكملها.

جودة المواد. تختلف الأسعار باختلاف العلامة التجارية ونوع المواد. على سبيل المثال، تتراوح تكلفة بلاط السيراميك الاقتصادي بين 15 و30 يورو للمتر المربع، بينما تتراوح تكلفة بلاط السيراميك الفاخر بين 60 و100 يورو للمتر المربع. أما أرضيات الباركيه الكلاسيكية من خشب البلوط النمساوي، فقد تصل تكلفتها إلى 80-150 يورو للمتر المربع. وكلما زادت تكلفة المواد (كالنوافذ، والمدافئ، وأنابيب المياه)، ارتفع السعر النهائي.

موقع العقار. العمل في المناطق المركزية ( Innere Stadt ، Josefstadt ) أعلى نظرًا لزيادة خطر إلحاق الضرر بالمركز التاريخي، ومتطلبات الواجهات الخارجية، ومتطلبات الحصول على التراخيص. أما في الضواحي ( Favoriten ، Donaustadt ، النمسا السفلى)، فغالبًا ما تكون أسعار العمل نفسه أقل بنسبة 10-20%.

اختيار المقاول: تتقاضى الشركات الكبيرة أجورًا أعلى نظرًا لموثوقيتها وضماناتها، ولكنها قد تقدم أسعارًا أقل للمواد (عند الشراء بالجملة). قد يقدم المقاولون المستقلون أسعارًا أقل للعمل، ولكن دون عقد رسمي أو ضمان.

الظروف السوقية الحالية: تكاليف البناء في عام 2025 أعلى منها في عامي 2020 و2021 نتيجة التضخم وارتفاع أسعار الطاقة والمواد. وقد ارتفعت أسعار مواد البناء في النمسا بنسبة تتراوح بين 5 و10% خلال السنوات الثلاث الماضية. ويُلاحظ بشكل خاص ارتفاع أسعار الصلب والأخشاب (بسبب الأوضاع الاقتصادية العالمية).

في المتوسط، تُعتبر تكاليف العمالة المتخصصة في فيينا مرتفعة نسبيًا: يتراوح متوسط ​​أجر العامل الماهر (باستثناء المواد) بين 30 و60 يورو في الساعة (بحسب المهنة: فقد يتقاضى الكهربائي أجرًا أعلى من الدهان). هذا يعني أن تركيب باب واحد (ساعتان من العمل) يكلف ما لا يقل عن 100 إلى 150 يورو في الساعة، باستثناء سعر الباب نفسه.

فيما يلي متوسط ​​الأسعار الإرشادية لمساعدتك في تقدير تكلفة التجديدات في فيينا:

تجديد تجميلي لشقة (30-50 متر مربع):

• طلاء الجدران: 8-15 يورو/م² (يشمل الطلاء التمهيدي وطبقتين من الطلاء).
• الأرضيات الخشبية أو الباركيه: 30-50 يورو/م² (المواد + التركيب).
• البلاط (للمطبخ/الحمام): 25-40 يورو/م² (بالإضافة إلى الجص).

الإجمالي: ما يقارب 5000 إلى 10000 يورو للتجديد بأكمله (أجور العمال بالإضافة إلى المواد). مثال: طلاء غرفتين واستبدال أرضية شقة صغيرة - 6000 يورو؛ أعمال التجصيص وتركيب ورق الجدران - 3000 يورو.

تجديد شقة رئيسية (80-100 متر مربع):

• الكهرباء: 100-150 يورو لكل نقطة (مقبس/مصباح)، بالإضافة إلى 150-300 يورو للوحة التوزيع والتشغيل الآلي.
• أعمال السباكة: استبدال الأنابيب على خط أنابيب رأسي بطول 7-12 متر - حتى 3000 يورو، تركيب حوض استحمام/دش جديد - 1500-3000 يورو، مرحاض - 500-1000 يورو.
• المطبخ: الهيكل والواجهات - 3000-8000 يورو (نمط ايكيا أو اطلب من شراينر).
• الهدم والأعمال الخفية: حوالي 10-15 ألف يورو (تكاليف نفايات البناء، والمقاولين على المدى القصير).

إجمالاً، قد تتراوح تكلفة تجديد شقة متوسطة المستوى مساحتها 100 متر مربع، شاملةً جميع الخدمات، بين 80,000 و120,000 يورو. يشمل هذا المبلغ أجور العمال، والمواد، والأثاث. أما إضافة تصميم المشروع فقد تزيد التكلفة بمقدار 2,000 إلى 5,000 يورو.

تجديد شامل لمنزل خاص (150-200 متر مربع). تختلف التكاليف حسب نطاق التجديد، ولكنها تتراوح عادةً بين 150,000 و300,000 يورو (تسليم مفتاح). على سبيل المثال، غالبًا ما يكلف التجديد الشامل لمنزل مساحته 150 مترًا مربعًا، بما في ذلك استبدال السقف وعزل الواجهة واستبدال نظام المرافق بالكامل، حوالي 200,000 إلى 250,000 يورو. وبدون عناصر "فاخرة" (ألواح متطورة، تشطيبات فاخرة)، تبدأ التكلفة من 150,000 يورو.

إصلاح الطرق والشوارع:

• رصف كيلومتر واحد من شارع في المدينة (ممران مع تجديد كامل للقاعدة) - حوالي 1-2 مليون يورو.
• رصف رصيف (1000 متر مربع) - 50-100 ألف يورو (حسب نوع البلاط).
• استبدال مسارات الترام (1 كم) - حوالي 3-5 ملايين يورو (بما في ذلك تجهيز الأساسات والأعمال الكهربائية).
• يكلف إصلاح جزء صغير من شارع (يصل طوله إلى 100 متر) عشرات الآلاف من اليورو.

هذه الأرقام استرشادية. قد يختلف سعر المشروع النهائي في جميع الحالات. عند حساب التكلفة التقديرية، من المهم الحصول على تفصيل دقيق من المقاولين: تقديرات منفصلة للأعمال الأولية، والتشطيبات، وتكاليف إزالة المخلفات، ورسوم العمولة (على سبيل المثال، في المشاريع الصغيرة، غالبًا ما يحتفظ المقاولون بالمواد المتبقية لأنفسهم).

بالنسبة للمستثمرين، لا تقتصر عمليات التجديد على تحسين الراحة فحسب، بل تتعداها إلى تحقيق الربح أيضاً. فالتجديدات المتقنة قادرة على زيادة قيمة العقار بشكل ملحوظ وتسريع إمكانية تأجيره.

عند الاستثمار في العقارات في فيينا ، يُعدّ التجديد أحد العوامل الرئيسية، إذ يؤثر على سعر البيع وسرعة التأجير ومعدلات الإيجار. إليكم السبب:

ارتفاع أسعار العقارات. بعد عمليات التجديد عالية الجودة، ترتفع أسعار المنازل عادةً بشكل ملحوظ.

بحسب خبرتي، قد تزيد قيمة الشقة المُجددة في فيينا (بمطبخ وحمام جديدين) بنسبة تتراوح بين 10 و20% عن سعرها الأصلي. فعلى سبيل المثال، باستثمار 20 ألف يورو في تجديد شامل، يستطيع المالك رفع القيمة السوقية للشقة بمقدار يتراوح بين 30 و40 ألف يورو.

زيادة جاذبية الإيجار. المستأجرون الشباب والعائلات على استعداد لدفع المزيد مقابل مساكن عصرية خالية من متاعب الكهرباء والتدفئة والسباكة. الشقق المُجددة ذات النوافذ الموفرة للطاقة تجذب المستأجرين على المدى الطويل.

في النمسا، تعتبر كفاءة الطاقة مهمة أيضاً: يمكن استئجار الشقق الحاصلة على "جواز سفر أخضر" (Ecopassport) مقابل 5-10% أكثر.

عائد استثمار مُعجّل. إذا كان الهدف هو التأجير، فإن التجديدات تُقلل من فترة التوقف (حيث يبقى العقار شاغرًا لفترة أقصر في انتظار مستأجر) وتزيد من قيمة الإيجار الشهري. علاوة على ذلك، تُقلل التجديدات من تكاليف التشغيل (التدفئة الفعّالة)، وهو ما يُفيد المالك.

تلبية متطلبات السكن. تعمل فيينا بنشاط على تحديث قوانين البناء (على سبيل المثال، العزل الإلزامي للجدران وتركيب العدادات). المستثمرون الذين يقومون بالتجديد وفقًا للمعايير الجديدة يتجنبون الحاجة إلى تجديدات عاجلة ويحصلون على مساكن "تتسع للتوسع".

كثيراً ما يسألني العملاء: هل يستحق الأمر شراء شقة "مطلية حديثاً" أم شقة لا تزال بحاجة إلى طلاء؟

بالنسبة لأولئك الذين يخططون للانتقال إلى فيينا ويبحثون عن سكن، فإن التجديد يمثل مسألة مهمة:

خطط مسبقًا. إذا كنت تنتقل من بلد آخر، فمن الأفضل أن تفكر مسبقًا فيما إذا كنت ستجري تجديدات بعد الشراء أو الاستئجار. أنصحك بتحديد موعد انتقالك قبل شهر على الأقل من استعدادك للانتقال إلى شقتك النهائية.

على سبيل المثال، إذا استأجرت شقة "قيد التجديد"، فاتفق مع المالك على أنك ستنتقل إلى الشقة التي تم تجديدها بالفعل في غضون X شهرًا.

الجوانب القانونية. على عكس بعض دول رابطة الدول المستقلة، في النمسا، تُبرم عقود الإيجار عادةً بدون أثاث ("unmöbliert"). ونادراً ما يدفع الملاك تكاليف الإصلاحات؛ ففي عقود الإيجار طويلة الأجل، تقع هذه المسؤولية على عاتق المستأجر (وغالباً ما يتضمن العقد بنداً يتعلق بـ "koenergie" - التأمين السنوي ضد الحوادث).

الرهونات والقروض. عند شراء شقة بغرض التجديد، ضع في اعتبارك أن البنك سيصدر قرضًا مضمونًا بـ "المنزل المكتمل".

لذلك، قد يتطلب شراء شقة من غرفة واحدة بجدران عارية دفعة أولى أكبر أو يجبرك على استخدام قرض عقاري للشراء والتجديد (في النمسا، تكون البنوك متساهلة إلى حد كبير في شروط القروض للتجديدات، نظرًا لزيادة تكلفة السكن بعد العمل).

لاحظ العديد من عملائي الذين ينتقلون إلى فيينا: "من المهم وجود موقف سيارات ومعرفة مكان وكيفية تخزين مواد البناء بالضبط - لقد واجهنا عدة حالات لتأخر المعدات بسبب نقص مواقف السيارات بالقرب من المبنى".

ينبغي أيضًا مراعاة التفاصيل اليومية الصغيرة، مثل تشغيل المصعد أثناء الانتقال أو سكان الشقق الأخرى.

يخضع سوق فيينا لتنظيم صارم، ولكن مع النهج الصحيح، يمكن إنجاز التجديدات بسرعة: في تجربتي، يسمح التخطيط السليم (عمليات خطوة بخطوة، وشراء المواد مسبقًا) بإنجاز شقة مساحتها 50 مترًا مربعًا في غضون شهرين إلى ثلاثة أشهر بعد عملية تجديد رئيسية.

يكمن السر في التعاون مع منسق مشاريع ذي خبرة (قد يكون مهندساً معمارياً أو مديراً للمقاولات). عندها، عندما تنتقل إلى منزلك، ستجده جاهزاً ومريحاً، وليس منزلاً "غير مكتمل التجديد".

باختصار، يُعدّ تجديد المنازل في فيينا مهمة صعبة، لكنها قابلة للتنفيذ تماماً. فرغم التكلفة الباهظة والتعقيدات البيروقراطية، إلا أن كل ما تحتاجه متوفر هنا: حرفيون ماهرون، ومواد حديثة، ودعم حكومي.

ينبغي أن تبدأ أعمال الإصلاح وتنتهي في كثير من الأحيان خلال العام، مع مراعاة العوامل الموسمية (أعمال تجميلية بسيطة في الشتاء، ورصف الأسفلت والأسقف في الصيف).

نصيحة للقراء: استعدوا جيداً قبل البدء بأعمال التجديد. عند شراء أو استئجار منزل، استفسروا عن حالة الجدران والنوافذ والمرافق. خصصوا ما لا يقل عن 10-20% من ميزانيتكم لتغطية "النفقات غير المتوقعة" (غالباً ما يظهر الخشب القديم أو العفن أثناء عمليات التجديد الكبيرة للمنزل).

منذ البداية، اختر مقاولين ذوي سمعة طيبة (ويُفضل أن يكون ذلك عن طريق التوصيات بدلاً من الاختيار العشوائي) ووقّع عقدًا. وإذا لزم الأمر، استفد من الدعم الحكومي - حيث تساعد الدولة والمدينة في خفض تكاليف كفاءة الطاقة.

بهذه الطريقة، لن تضمن الموثوقية والراحة فحسب، بل ستحقق أيضًا استثمارًا مربحًا في رأس مالك المستقبلي. وتذكر: التجديدات استثمار في جودة حياتك في بلد جديد.