قبل توقيع عقد الشراء، نتحقق مما إذا كانت الشقة التي شاهدها المشتري أثناء المعاينة مطابقة للعقار الموصوف في المستندات. هل المساحة المذكورة بالمتر المربع مشمولة في مساحة الاستخدام؟ هل تم تأكيد أعمال التجديد؟ هل تم تخصيص القبو للشقة؟ ما هي مصاريف البناء التي تم الاتفاق عليها مسبقًا ولكن لم يتم سدادها بعد؟
تُجري شركة فيينا بروبرتي مقارنة بين مستخرج السجل العقاري، والمخططات، ووثائق ملكية الشقة، وتقارير إدارة المبنى. أي اختلافات يتم رصدها تؤثر على تقدير السعر، وميزانية الشراء، وشروط العقد. على سبيل المثال، يتطلب عدم كفاية الاحتياطي لإصلاحات السقف حساب دفعة مقدمة محتملة، بينما قد يمنع عقد الإيجار الحالي السكن في الوقت المحدد.
سنوضح هذه العملية باستخدام مثال شقة من ثلاث غرف في حي ألت باو بفيينا: ما هي المستندات التي نراجعها، وما نوضحه مع البائع، وما هي الشروط التي نتفق عليها قبل التوقيع. المواصفات والمبالغ الواردة في هذا المثال تقريبية.
1. توضيح الغرض من الشراء والشروط الأولية
في مثالنا، تفكر عائلة في استئجار شقة بسعر 420,000 يورو. يذكر الإعلان أن مساحة الشقة 80 مترًا مربعًا، وتضم شرفة وقبوًا. وقد أُجريت عليها بعض التجديدات التجميلية، وتبلغ الأقساط الشهرية 360 يورو. وبحسب البائع، فإن الشقة متاحة.
يشترط المشتري وجود غرفتي نوم منفصلتين، وإمكانية السكن الدائم، والانتقال خلال المدة المتفق عليها. نوضح هذه الشروط قبل تحديد السعر. لن يحل عرض شقة أرخص لا تناسب العائلة المشكلة.
نوضح أيضًا وضع المشتري والحاجة إلى التصاريح. تعتمد قدرة الأجنبي على الشراء على جنسيته، والولاية التي يقيم فيها، وظروف الصفقة. ولا يُعدّ الحصول على تصريح إقامة كافيًا للشراء تلقائيًا. لذا، ينبغي توضيح القيود المفروضة على شراء الأجانب للعقارات في النمسا قبل اتخاذ أي قرار
إذا كانت هناك حاجة إلى تراخيص أو تمويل مصرفي، فإن ذلك يؤثر على توقيت ومضمون العرض المقدم للبائع. ولا تكفي الاتفاقات الشفهية بشأن هذه الشروط.
2. اجمع المستندات قبل Kaufanbot
تطلب شركة فيينا بروبرتي المستندات من البائع وإدارة العقارات، وتقارن المعلومات الواردة، وتدوّن أي تأكيدات مفقودة. ويتم منح حق الوصول إلى ملف البناء والمستندات الفردية بموجب التفويض اللازم.
بالنسبة للشقة في مبنى قائم، تتضمن المجموعة عادةً ما يلي:
✓ مستخرج من دفتر الأستاذ العام الحالي ووثائق حول الإدخالات الأساسية
✓ Wohnungseigentumsvertrag — اتفاقية ملكية الشقة
✓ Nutzwertgutachten — استنتاج بشأن القيمة التقديرية للأشياء والأسهم
✓ خطط البناء ووثائق التغيير
✓ Energieausweis — جواز سفر الطاقة
✓ التقارير السنوية وإشعارات الدفع الحالية
✓ معلومات حول الاحتياطي، والعمل القادم، والقروض المنزلية
✓ محاضر اجتماعات الملاك المتاحة للسنوات العديدة الماضية
نميز بين الخطة الإعلانية وخطة البناء. نتحقق من الاحتياطي المتبقي لتاريخ محدد، ولا نعتبر مناقشة التجديد في محضر الاجتماع بمثابة قرار نهائي أو ميزانية محددة.
إذا كانت المعلومات الأساسية مفقودة، يبقى الأمر محل تساؤل. ولا يُعدّ الوعد بتقديم المستندات بعد التوقيع كافيًا لاعتبار عملية التدقيق اللازم مكتملة. كما ينعكس نطاق التدقيق اللازم الأساسي في توصيات غرفة العمال لشراء شقة.
3. تحقق من كتاب الحقوق الأساسية (Grundbuch) وتكوين الحقوق المكتسبة
في Grundbuch، نربط بين المالك، والحصة، ونوع الشقة مع عرض البائع. ولأغراض التحقق، يُعدّ كلٌّ من رقم السجل العقاري (EZ) ورقم المنطقة العقارية (KG) مهمين. ولا يُغني العنوان وحده عن هذه التفاصيل.
يُظهر المستخرج الحقوق والقيود المسجلة. بالنسبة للإدخالات الهامة، يلزم تقديم مستندات داعمة: فالإدخال الموجز في السجل لا يكشف دائمًا عن مضمون القيد.
إذا كان هناك رهن مصرفي مسجل على حصة البائع، فإننا نحدد إمكانية إزالته. قد يختلف مبلغ الرهن المسجل عن الدين الحالي. يجب أن تتضمن المعاملة معلومات الدائنين الحالية والوثائق اللازمة لإزالة الرهن.
نحدد القيود التي يجب إزالتها والحقوق التي ستبقى بعد الشراء. ويتم تحديد إجراءات الإزالة والدفع أثناء التنفيذ القانوني للمعاملة.
ينطبق النهج نفسه على القبو. يُؤكد المفتاح المُقدم حق الوصول، لكنه لا يُوضح الغرض من استخدامه. من الضروري التحقق مما إذا كان هذا المكان مُخصصًا للشقة، وتحت أي شروط. يجب أن يُحدد العقد نطاق الحقوق التي تدعمها الوثائق.
4. تحقق من مساحة الشقة والشرفة
في مثالنا، تتكون مساحة 80 مترًا مربعًا من 72 مترًا مربعًا من المساحة الداخلية و8 أمتار مربعة من الشرفة المفتوحة. يجمع الإعلان هذه الأرقام، لذا فإن مقارنة الأسعار الأولية تتطلب تعديلًا.
بقسمة 420,000 يورو على 80 مترًا مربعًا، نحصل على 5,250 يورو/متر مربع. وبربط السعر الإجمالي بالمساحة الداخلية، نحصل على رقم يقارب 5,833 يورو/متر مربع.
مع ذلك، تحتفظ الشرفة بقيمتها السوقية. ولا يُعدّ أي اختلاف في الحسابات دليلاً على تضخيم السعر، ولا يعني أن المشتري يستحق خصماً على كامل المساحة البالغة ثمانية أمتار. عند مقارنة العروض، يجب مراعاة المساحة الداخلية والمساحات الإضافية بشكل منفصل.
تقوم شركة فيينا بروبرتي بمقارنة العرض التوضيحي، والخطة، وحساب المساحة، وقيمة الاستخدام. في حال وجود اختلافات جوهرية، يتم ترتيب معاينة إضافية أو قياس احترافي. لا تمثل قيمة الاستخدام نفسها مساحة الشقة.
وفقًا لقواعد حساب المساحة المُستغَلّة (Nutzfläche)، تُعامل الشرفات المفتوحة واللوجيا بشكل مختلف. وتُناقش هذه الاختلافات في دليل مدينة فيينا للمساحة المُستغَلّة. لذا، من المهم تحديد نوع المساحة والمنهجية المُطبقة قبل حساب المساحة بالمتر المربع.
5. نقوم بفحص حالة إعادة التطوير والحالة الفنية
أثناء المعاينة، نقارن التصميم الفعلي للمكان بالوثائق. يتطلب تغيير موقع المطبخ، أو دمج الغرف، أو تعديل الحمام توضيحاً: ما الذي تم إنجازه وكيف تمت الموافقة على العمل.
يتم التحقق من الموافقات الإنشائية والتصاريح اللازمة بموجب لوائح ملكية الشقق بشكل منفصل. ولا يغطي تصريح واحد بالضرورة كلا الأمرين.
في حال عدم وجود مستندات، نقوم بتوضيح نطاق التغييرات وجمع المعلومات لتقييم جدواها. إلى حين توضيح هذه المسألة، لا يمكن اعتبار الشقة عقاراً بعد التأكد من قانونية جميع التعديلات.
يشمل الفحص الفني فحص علامات الرطوبة الظاهرة، وحالة النوافذ، وأنظمة التدفئة والكهرباء والتهوية. عند شراء شقة في مبنى قديم في فيينا، نأخذ في الاعتبار أيضًا حالة الهيكل العام للمبنى وأنظمة المرافق. ولا تدل الجدران المطلية حديثًا على العمر المتبقي للسقف.
إذا تم اكتشاف علامات عيوب تتطلب استنتاجًا خاصًا، يتم استدعاء متخصص. ولا يحل الفحص الروتيني محل فحص الهياكل المخفية.
قبل الاتفاق على السعر، من المهم تقييم أعمال التجديد اللازمة في فيينا: قم بإعداد قائمة بالمهام واحصل على تقدير لتكلفة المشروع. متوسط السعر للمتر المربع تقريبي للغاية في هذه الحالة.
6. اقرأ نظام معلومات الطاقة وقم بتقييم نظام التدفئة الخاص بك
في شهادة أداء الطاقة، نتحقق من العنوان وتاريخ الإصدار والمبنى أو المنشأة التي ينطبق عليها الحساب. أحد المؤشرات، وهو مؤشر استهلاك الطاقة الحرارية (HWB)، يحدد الطلب المتوقع على التدفئة. يساعد هذا المؤشر في مقارنة كفاءة الطاقة، ولكنه لا يُظهر فاتورة العميل المستقبلية باليورو.
تعتمد التكاليف الفعلية أيضًا على نظام التدفئة، والتعريفات، وموقع الشقة، وأنماط الاستخدام. لذلك، نقارن بيانات جدول البيانات بفواتير التدفئة المتاحة وحالة النوافذ والمعدات.
من المستحيل تحديد الفئة بناءً على مصطلح "ألت باو": فقد يختلف المنزل بعد تجديد شامل عن المبنى غير المُجدد اختلافًا كبيرًا.
كقاعدة عامة، يجب على البائع تقديم شهادة كفاءة الطاقة، على ألا يتجاوز عمرها عشر سنوات، قبل إعلان المشتري نيته شراء العقار. وبعد إبرام العقد، يجب على البائع تقديم شهادة كفاءة الطاقة أو نسخة كاملة منها خلال 14 يومًا. ويمكن الاطلاع على تفاصيل الالتزامات والاستثناءات على بوابة الحكومة النمساوية.
7. راجع إيجارك ونفقاتك المستقبلية في المنزل
نقارن تقرير إدارة المبنى بمحاضر الاجتماعات وخطة العمل. ونهتم بالاحتياطيات المتاحة، والالتزامات التي تم التعهد بها، والنفقات القادمة.
يتناول مثال الحساب إصلاح سقف بتكلفة 210,000 يورو، والاحتياطي المتاح 75,000 يورو. إذا استُخدم الاحتياطي بالكامل لهذا العمل، فسيكون العجز 135,000 يورو. مع مفتاح تخصيص مؤكد بنسبة 3.2%، يكون الحمل التقديري على الشقة هو 4 320 €.
لا يمكن اعتبار هذا المبلغ دفعةً إلزاميةً من قِبل المشتري فورًا. أولًا، نتحقق مما إذا كان العمل قد تمت الموافقة عليه، ومدى وضوح الميزانية، وما إذا كانت هناك التزامات أخرى، وكيف يُتوقع تمويل العجز. ويتم التحقق من مفتاح التخصيص تحديدًا لفئة المصروفات ذات الصلة.
تخضع عملية توفير وتوزيع التكاليف على وجه الخصوص لأحكام المادة 31-32 من قانون تنظيم الأعمال لعام 2002. وتؤخذ الاتفاقيات القائمة والاستثناءات القانونية في الاعتبار بشكل منفصل.
ثم نناقش مع البائع كيفية توزيع المصاريف. ولا يُغيّر التعويض المتفق عليه في العقد بالضرورة الالتزام بالدفع لجمعية مُلّاك المنازل. لذا، يجب أن تتضمن شروط الشراء بنودًا واضحة وآلية دفع بين الطرفين.
8. تحليل Betriebskosten وميزانية الاستحواذ
يتكون المبلغ الشهري البالغ 360 يورو في المثال من 245 يورو مصاريف تشغيلية، و85 يورو مساهمات احتياطية، و30 يورو رسوم أخرى. نتحقق من محتويات كل بند، بما في ذلك ما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة مشمولة، وما إذا كانت تكلفة التدفئة مشمولة. تسمية المبلغ الإجمالي بـ "Betriebskosten" غير صحيحة.
نقارن الدفعات المقدمة الحالية مع فترة التقرير المكتملة. كما نحدد ما إذا كان من الممكن إعادة الحسابات، وما إذا كانت هناك خطة لزيادة الدفعات، وما إذا كان المبنى يسدد قرضه حاليًا.
عند وضع ميزانية الشراء، نأخذ في الحسبان الرسوم الإلزامية. في حالة الشراء العادي، تُطبق عادةً ضريبة بنسبة 3.5%. في حساباتنا، وبناءً على مبلغ 420,000 يورو، تصل هذه الضريبة إلى 14,700 يورو. أما رسوم تسجيل العقار، فتبلغ عادةً 1.1% من قيمة الحق المراد تسجيله، وبناءً على نفس الأساس، تبلغ هذه الرسوم 4,620 يورو.
التكلفة الإجمالية 19,320 يورو، باستثناء المصاريف الأخرى. يتم التحقق من المزايا المحتملة ومعايير الحساب على أساس كل معاملة على حدة؛ ولا يمكن تطبيق الميزة المؤقتة، السارية حتى 1 يوليو 2026، تلقائيًا على عملية شراء جديدة في أكتوبر.
نُدرج بشكل منفصل الدعم القانوني، والعمولات المطبقة، والتمويل، والتجديدات. أما البنود المتبقية، فتُناقش في مقال الرسوم الإضافية والتكاليف الخفية عند شراء العقارات في النمسا.
بالنسبة لعمليات الشراء الممولة بأموال مقترضة، نتفق مسبقاً على شروط قرار البنك وصرف القرض. ولا يضمن التقدير الأولي للقرض المتاح لشراء العقارات في النمسا الموافقة على شقة محددة
9. تأكد من أن الشقة متاحة بالفعل
نطلب معلومات حول عقد الإيجار الحالي، وحقوق الإشغال، وحقوق الاستخدام الأخرى. ولا يعني وجود شقة فارغة أثناء المعاينة بالضرورة عدم وجود حقوق لأطراف ثالثة.
إذا كان عقد الإيجار محميًا بموجب MRG )، فإن شراء العقار لا يضمن إنهاءه. أما بالنسبة للعقود المشمولة بقانون القيمة الإيجارية (Richtwert)، فإن الإيجار المسموح به محدود باللوائح المعمول بها. ويتم التحقق من إمكانية الإنهاء بشكل منفصل: فارتفاع سعر الشراء لا يمنح المستأجر الحق في زيادة الإيجار أو المطالبة بالإخلاء.
مع وجود عقد إيجار دائم ومضمون، قد يكون إخلاء الشقة في الموعد الذي ترغب فيه العائلة أمراً غير ممكن. بالنسبة للمشتري الذي يتطلع إلى السكن في العقار لاستخدامه الشخصي، يُعدّ هذا سبباً لإعادة النظر. وتعتمد إمكانية تطبيق القيود على العقار والعقد، وليس فقط على عمر المبنى.
يتم تحديد تاريخ النقل المجاني، وحالة المباني، وتكوين العقار المتبقي في شروط الصفقة.
10. ترجمة النتائج إلى شروط وأحكام شركة كوفانبوت والعقد
تُعدّ شركة فيينا بروبرتي قائمةً بالاختلافات والأسئلة العالقة للمشتري وجميع الأطراف المعنية، وتربط كل خطر مُحدد بالوثيقة أو الشرط المطلوب.
| سؤال | ما الذي يجب تأكيده أو الاتفاق عليه |
|---|---|
| مربع | المنطقة الداخلية والشرفة منفصلتان |
| إعادة التطوير | الوثائق ومدى قبول التغييرات التي تم إجراؤها |
| الضمانات المصرفية | إجراءات إزالة العبء المتفق عليه |
| إصلاح السقف | التمويل وتخصيص التكاليف |
| إذاعة | تاريخ وحالة عقد الإيجار وعدم وجود عقد إيجار ساري المفعول |
| المدفوعات | تكوين الاستحقاقات والبيانات للفترة المحاسبية المكتملة |
بإمكان شركة كاوفانبوت إلزام المشتري حتى قبل توقيع عقد مفصل. لذلك، يتم الاتفاق على شروط التمويل والتصاريح وعمليات التفتيش الهامة قبل التوقيع، مع تحديد مواعيد نهائية وعواقب محددة في حال عدم الالتزام بها.
يتولى صياغة الصياغة القانونية والإجراءات الخاصة ببرنامج "Treuhand" متخصص معتمد. ويُعد التقارير الفنية متخصصون في المجالات ذات الصلة. وتتمثل مهمة الفريق في جمع أسس القرار، وتنسيق أعمال المشاركين، وضمان مراعاة النتائج الجوهرية للتدقيق في التقرير النهائي.
ماذا يحصل عليه المشتري بعد المعاينة؟
في المثال المذكور، يتطلب قرار الشراء التأكد من جواز إعادة التطوير، والموافقة على رفع الحجز المصرفي، وتوضيح ترتيبات تمويل إصلاحات السقف، وتحديد أسباب نقل ملكية الشقة مجاناً. ينبغي تقدير السعر بناءً على مساحة داخلية تبلغ 72 متراً مربعاً وشرفة منفصلة.
لكل مشكلة جوهرية، يجب توضيح الوثيقة الداعمة للإجابة، والنفقات المحتملة، والجهة التي ستتحملها. إذا لم يُحدد المبلغ بعد، فسيظل غير واضح في الميزانية. إذا وعد البائع بحل المشكلة، فيجب أن تتضمن شروط الصفقة التزامًا محددًا، وموعدًا نهائيًا، وعواقب الإخلال به.
تُعتبر عملية التدقيق النافي للجهالة مكتملة عندما تكون الأدلة المُجمّعة كافية لدعم قرار مدروس. يُمكن التوصية بالشراء عندما يسمح الوضع القانوني للشقة وحالتها الفنية وتكاليفها وشروط نقل الملكية باستخدامها المُراد. إذا لم يتحقق ذلك، فينبغي تأجيل التوقيع، حتى لو بدا السعر مغريًا.
