حق الشفعة للعقارات في النمسا

حق الشفعة (Vorkaufsrecht) للعقارات في النمسا هو آلية قانونية تُمكّن فردًا أو جهةً معينةً من شراء عقارٍ بنفس شروط المشتري الخارجي. لا ينشأ هذا الحق تلقائيًا، بل يجب أن يُنص عليه في عقد، وأن يُسجل في سجل الأراضي لحماية مصالح المستفيد.

يُستخدم هذا الحق الشفعي لكلٍّ من الشقق السكنية والعقارات التجارية. فهو يحمي مصالح المستأجرين والمستثمرين والجيران، ويساعد على منع تغييرات الملكية غير المرغوب فيها، ويتيح لك فرصة "وضع نفسك مكان" المشتري المحتمل مع الحفاظ على سيطرتك على الصفقة.

يُحدد قانون حق الشفعة النمساوي حقوق والتزامات الطرفين. وتُحدد مبادئ هذا القانون في القانون المدني النمساوي (ABGB، الفقرات 1072-1079)، ويمكن إثبات هذا الحق عن طريق العقد أو الهبة أو التبادل أو التأجير مع الشراء اللاحق.

هناك ثلاثة أشكال رئيسية للقانون:

التعاقدي (schuldrechtlich) إلا بين الطرفين المعنيين. وهو لا يحمي المستفيد من أي طرف ثالث، وهو مناسب للحالات التي يثق فيها الطرفان ببعضهما البعض ولا يخططان لنقل الملكية. على سبيل المثال، يجوز للمستأجر إبرام اتفاقية مع المالك بشأن حق شراء الشقة عند انتهاء عقد الإيجار.

صك الملكية المسجل في سجل الأراضي (دينجليش) حماية أكبر بكثير. فهو ساري المفعول تجاه جميع المشترين المستقبليين، ويُسجل في السجل العقاري الأساسي (C-Blatt Grundbuch)، مما يجعل سند الملكية علنيًا وملزمًا لأي شخص يشتري العقار لاحقًا. عمليًا، غالبًا ما يستخدم المستثمرون والكيانات القانونية هذا النموذج لضمان أولوية الشراء في عمليات إعادة البيع أو المعاملات العقارية المعقدة.

هذا الحق القانوني في حالات خاصة، مثل التعاونيات السكنية، والبرامج الاجتماعية، أو بعض المبادرات البلدية. وهو يحمي مصالح المستأجرين والمجتمعات المحلية، ويتيح لهم فرصة شراء منازلهم بشروط تفضيلية.

الإيجار بالتملك في النمسا اهتمامًا خاصًا . في بعض الحالات، قد يتمتع المستأجرون طويلو الأمد بحق الأولوية في شراء شقة أو منزل إذا عُرض العقار للبيع. تُعد هذه أداةً مهمةً لحماية المستأجرين، وفي الوقت نفسه، عاملًا مؤثرًا في قرارات المستثمرين عند شراء عقارات مُدرة للدخل.

في النمسا، غالبًا ما تتمتع البلديات والسلطات العامة بحق الرفض الأول للعقارات في إطار برامج التنمية الحضرية أو الاجتماعية أو الاستراتيجية. هذا الحق مُكرّس في اللوائح المحلية، وهو جزء من قانون حق الرفض الأول النمساوي.

يهدف هذا الحق إلى الحفاظ على البنية التحتية الاجتماعية، وضمان توفير مساكن بأسعار معقولة، ومراقبة مشاريع التنمية الحضرية، ومنع ارتفاع أسعار العقارات أو المباني الرئيسية بشكل مضاربي. عند بيع عقار، يُطلب من المالك إخطار البلدية كتابيًا بالمعاملة، موضحًا شروط الشراء. تُمنح البلدية مهلة زمنية قياسية لاتخاذ القرار، وهي عادةً 30 يومًا للعقارات. في حال موافقة البلدية، تُبرم المعاملة بنفس شروط الطرف الثالث.

عمليًا، يُطبّق هذا الحق بفعالية في المناطق السكنية القديمة بفيينا، حيث يمكن للبلدية شراء شقق لتحويلها إلى مساكن اجتماعية، وكذلك عند بيع الأراضي لإنشاء البنية التحتية البلدية، وهو ما يتوافق مع حق الشفعة في الشراء في النمسا. ينبغي على المستثمرين النظر في إمكانية تدخل البلدية عند التخطيط لمعاملات العقارات السكنية والتجارية. قد يؤدي عدم الامتثال لإجراءات الإخطار إلى التقاضي وإبطال المعاملة.

وفي الممارسة العملية، أرى أن المعرفة والإعداد المناسب للوثائق يسمح بتجنب الصراعات وتوقع القيود المحتملة عند شراء المسكن أو الأرض.

يمكنك التحقق من وجود Vorkaufsrecht (حق الأولوية) لشقة أو قطعة أرض في النمسا من خلال C-Blatt Grundbuch (حق الأولوية) - وهو قسم من سجل الأراضي الذي يسجل جميع حقوق الأولوية والأعباء الأخرى على العقارات.

• أطراف المعاملة: البائعون، المشترين، المستأجرون، المستفيدون من الحق.
• الممثلون القانونيون والموثقون الذين يعملون بموجب توكيل رسمي للأطراف.
• السلطات الحكومية، إذا لزم الأمر رسميًا (على سبيل المثال، البلديات التي تراقب الامتثال لحق الأولوية في شراء المساكن في النمسا).

• يتطلب الطلب تأكيد المصلحة المشروعة.
• تتضمن البيانات الصحيحة شروط التنفيذ ومدة الصلاحية والاستثناءات (مثل التحويلات العائلية والهدايا).
• يعتبر التحقق مهمًا بشكل خاص في المعاملات التي تنطوي على قطع أرض متجاورة (حق الرفض الأولي على قطعة أرض في النمسا) أو أشياء أرضية (حق الأولوية لشراء الأراضي في النمسا) لتجنب النزاعات القانونية.
• لا يظهر السجل وجود الحق فحسب، بل يظهر أيضًا شروط تنفيذه: مدة الصلاحية، ودائرة المستفيدين، والاستثناءات (على سبيل المثال، التحويلات العائلية أو الهدايا).

تساعد العناية الواجبة في هذه المرحلة على التخطيط للمعاملات مسبقًا، وتقليل المخاطر، وضمان الامتثال لجميع الإجراءات القانونية، خاصة عند الاستثمار في العقارات المعاد بيعها أو التجارية.

لفهم كيفية عمل حق شراء العقارات في النمسا، من المهم النظر في العملية برمتها من لحظة تقديم طرف ثالث للعرض حتى إغلاق الصفقة.

1. تبدأ العملية بتلقي المالك عرضًا حقيقيًا من مشترٍ خارجي. وحتى هذه المرحلة، لا يُفعّل حق إعادة الشراء للمالك المستفيد، ويظل المالك حرًا في التصرف في العقار. على سبيل المثال، إذا عُرضت شقة في فيينا للبيع وتلقّى مستثمر عرضًا محددًا، فعند هذه المرحلة، تتاح للمستأجر أو المستفيد المسجل فرصة ممارسة حق إعادة الشراء.
2. الخطوة التالية هي إخطار المستفيد . يُطلب من البائع إخطار حامل سند الملكية كتابيًا بنيته بيع العقار، مع توضيح السعر وشروط الدفع والمواعيد النهائية لاتخاذ القرار. عمليًا، قد تؤدي أخطاء الإشعار، مثل السعر أو الموعد النهائي غير الصحيح، إلى عرقلة بدء فترة الرد. لقد واجهتُ حالاتٍ أدى فيها إشعار غير صحيح إلى تأخير المعاملات لعدة أسابيع، مما استلزم تصحيحًا من قِبل كاتب عدل.
3. بموجب القانون، يُمنح المستفيد 30 يومًا لاتخاذ قرار بشأن العقارات . ومع ذلك، قد ينص العقد على تمديد هذه المهلة، خاصةً في معاملات الاستثمار التي تشمل عقارات تجارية أو أطرافًا متعددة. على سبيل المثال، عند بيع مبنى إداري لمستثمر، غالبًا ما تُمدد فترة اتخاذ القرار إلى 60 يومًا للسماح بالتحقق من الشروط المالية والالتزامات الائتمانية.
4. نموذج ممارسة هذا الحق بسيط : ما على المستفيد سوى تقديم بيان خطي أحادي الجانب بنية شراء العقار. وفي حال الاتفاق على ذلك في العقد، يُسمح أيضًا بالإشعار الإلكتروني، مما يُسرّع العملية ويُقلّل من الإجراءات البيروقراطية.
5. في المعاملات المتعلقة بالعقارات الكبيرة، حساب الضمان ودعم كاتب العدل . في هذه الحالات، لا تبدأ فترة ممارسة الحق إلا بعد تأكيد الإيداع أو تعيين كاتب عدل موثوق. على سبيل المثال، عند شراء مجمع سكني في إحدى ضواحي فيينا، يجب على المستفيد أولاً تحويل الأموال إلى حساب الضمان، وبعد ذلك تبدأ فترة الثلاثين يومًا.

وفقًا للمحامين وغرف التوثيق النمساوية، تُعدّ حقوق الشفعة نادرة نسبيًا، إذ تظهر في حوالي 10-15% من معاملات العقارات السكنية، وتزداد في المشاريع التجارية أو الاستثمارية. في قطاع الإيجار المنتهي بالتملك، تزداد شعبية هذه الاتفاقيات، لا سيما في فيينا والولايات الفيدرالية الكبرى، حيث تتحول المساكن الإيجارية تدريجيًا إلى عقارات مملوكة للمالكين.

تبلغ تكلفة تسجيل حق الملكية في السجل العقاري حوالي 500 يورو، شاملةً رسوم التوثيق ورسوم إدخال البيانات. وقد تختلف التكلفة تبعًا لتعقيد المعاملة. عادةً ما يتحمل صاحب حق الملكية هذه التكاليف، كونه المستفيد، ولكن يمكن التفاوض على ترتيبات أخرى.

وعلى الرغم من التكاليف الإضافية، يظل قانون Vorkaufsrecht أداة مفيدة لحماية المصالح، وخاصة بالنسبة للمستثمرين والمستأجرين.

حق الشفعة (Vorkaufsrecht) أداة فعّالة لحماية المصالح، ولكنه لا يدوم إلى الأبد. فهناك حالات يتوقف فيها سريان هذا الحق.

• تنازل صاحب الحق: حرية الاختيار. يجوز للمستفيد التنازل طواعيةً عن حقه بتقديم إقرار كتابي. في هذه الحالة، لا يعود مالك العقار ملزمًا بعرضه للبيع. غالبًا ما يستخدم المستثمرون هذا التنازل عند رفضهم المشاركة في أي معاملة إذا لم تكن الشروط مناسبة.
• انقضاء المدة: في حال عدم الالتزام، يفقد الحق . بموجب القانون، يُمنح حامل الحق 30 يومًا لممارسة حقه في العقار. إذا انقضت هذه المدة دون اتخاذ أي إجراء، ينتهي الحق تلقائيًا. عمليًا، يجوز تمديد هذه المدة في العقود، وخاصةً في المعاملات الكبيرة المتعلقة بالعقارات الاستثمارية.
• وفاة المستفيد: لا يُورث الحق. حق التوكيل حق شخصي، فلا ينتقل إلى الورثة إلا إذا نصّ العقد على خلاف ذلك. هذا يعني أنه بوفاة صاحب الحق، ينتهي الحق، ويصبح للمالك حرية بيع العقار.
• التعويض: اتفاقٌ يُستبدل بحق. في بعض الأحيان، يُمكن "شراء" الحق، إذ يوافق حامله على التعويض بدلاً من مُمارسته. وهذا مُناسبٌ في الحالات التي يرغب فيها الطرفان في إتمام الصفقة بسرعة.
• محاولات التحايل على القانون. يحاول البائعون أحيانًا التحايل على قانون "فوركوفسريخت" في النمسا من خلال معاملات وهمية، أو نقل الملكية إلى شركة أو قريب، أو إبرام اتفاقيات تبادل. وتشير السوابق القضائية إلى إمكانية إعلان بطلان هذه الإجراءات، ويحق للمستفيد المطالبة باسترداد المبلغ أو التعويض.

المستأجرون ذوو الامتيازات. في النمسا، لا يوجد حق عام لجميع المستأجرين، ولكن قد تُمثل الشقق المدعومة أو برامج الإيجار المنتهي بالتملك خيارًا أوليًا. تمنح هذه الآلية المستأجرين القدامى فرصة حقيقية للتملك بشروط مُيسّرة.

الميراث وانتقال الحقوق . إذا كانت الملكية موروثة، يجوز أن يستمر حق الشفعة للورثة إذا نصّ العقد على ذلك.

يمنح حق الأولوية في شراء المسكن في النمسا المستفيد عددًا من المزايا، ولكنه يحمل في الوقت نفسه مخاطر معينة.

• الحماية من المنافسين: يتمتع صاحب الحق بفرصة شراء العقار قبل أي مشترٍ خارجي. ويكتسب هذا أهمية خاصة نظرًا للطلب الكبير على العقارات في فيينا وغيرها من المدن الكبرى.
• إمكانية التنبؤ بالسعر والشروط: يشتري المستفيد العقار بموجب نفس الشروط التي يشتريها طرف ثالث، مما يتجنب زيادات الأسعار المضاربية.
• تخطيط الاستثمار: يسمح لك القانون بالتخطيط للاستراتيجيات المالية والاستثمارية مسبقًا، بما في ذلك شراء الشقق أو المنازل أو الأراضي.
• طلب الإيجار: يمكن للمستأجرين على المدى الطويل الاستفادة من خيار الإيجار للتملك للعقارات المعاد بيعها في النمسا، مما يمنحهم ميزة على المشترين من جهات خارجية.

• انخفاض سيولة العقار: قد تكون العقارات التي تحمل حق الرفض الأول المسجل أقل جاذبية للمستثمرين الآخرين.
• الرسوم القانونية والرسوم التوثيقية: يتطلب تسجيل الملكية تكاليف، خاصة عندما يتعلق الأمر بالعقارات المعاد بيعها أو قطع الأراضي.
• الحد من حرية البائع: لا يستطيع مالك العقار التصرف فيه بحرية، مما قد يؤدي إلى تأخير إتمام المعاملة.
• من المهم الالتزام الصارم بالمواعيد النهائية والإجراءات: عدم الالتزام بالفترة المحددة بـ 30 يومًا أو الأخطاء في الإخطار قد يؤدي إلى فقدان الحقوق.

عمليًا، أرى أن معدل العائد على الاستثمار في النمسا غالبًا ما يُقلل من شأنه، وخاصةً من قِبل المستأجرين وصغار المستثمرين. يعتقد الكثيرون أن القانون يحمي مصالحهم تلقائيًا، لكن الواقع يُشير إلى أنه بدون الإخطار والتسجيل والالتزام بالمواعيد النهائية، قد تُفقد هذه الميزة. لذلك، يُعدّ اتباع نهج مُحنّك للتحقق من القانون وتطبيقه أمرًا أساسيًا لنجاح أي معاملة.

إن حق الأولوية في النمسا ليس مجرد حق كلاسيكي في الشفعة، بل هو أيضًا أداة تتطور مع السوق وتتكيف مع الظروف الجديدة:

الحد من الحقوق "الدائمة" وحماية المستأجرين . في مدن مثل فيينا، تُقيّد التشريعات تدريجيًا حقوق الشفعة طويلة الأجل أو "الدائمة" لحماية المستأجرين ومنع احتكار السوق. ومع ذلك، لا يزال بإمكان المستأجرين طويلي الأجل الاستفادة من حقوق الإيجار وحق الشراء في النمسا، مما يسمح لهم بشراء الشقق بشروط تفضيلية.

الاستخدام في إجراءات المزاد الجبري (Zwangsversteigerung). في حالات البيع بالمزاد، يمكن للمستفيد ممارسة حق إعادة الشراء عند بيع منزل في النمسا بعد المزاد. هذه استراتيجية غير مألوفة ولكنها فعّالة، إذ تتيح للمشتري شراء العقار بالسعر الذي يعرضه طرف ثالث، حتى لو كان قد شارك في المزاد بالفعل.

قضايا الشركات والاستثمار. حقوق الشفعة لشراء الأراضي في النمسا  بنشاط في عمليات إعادة هيكلة الشركات، والتبادلات، ومعاملات الأراضي. تستخدم الشركات حقوق الشفعة للسيطرة المبكرة على الأصول والحد من المنافسة.

حق الشفعة للأراضي المجاورة في النمسا. في بعض الحالات، يُمنح مالكو الأراضي حق الشفعة للأراضي المجاورة، وهو أمر بالغ الأهمية للمستثمرين الذين يخططون لدمج أو توسيع عقاراتهم.

البيع الجزئي وحق الشراء. يبيع بعض الملاك جزءًا من ممتلكاتهم، مع الاحتفاظ بحق شراء الأسهم المباعة. يتيح لهم هذا تحرير رأس مالهم مع الاحتفاظ بحق إرجاع العقار. على سبيل المثال، إذا بِيعَت 10% أو 25% أو 50% من العقار، يُمكن للمالك إعادة شراء هذه الأسهم بسعر السوق الحالي.

يُعدّ حق الشفعة العقارية في النمسا أداةً فعّالة تحمي مصالح المستفيد، مع فرض قيودٍ مُعيّنة على المالك في الوقت نفسه. وينطبق هذا الحق على الشقق والمنازل والأراضي على حدٍ سواء، ويتطلب الالتزام الدقيق بالإجراءات الرسمية، والتسجيل في السجل العقاري، وإخطار جميع الأطراف فورًا.

يُسهم حق الشفعة في جعل سوق العقارات أكثر شفافيةً وقابليةً للتنبؤ، مما يحمي مصالح المستأجرين والمستثمرين طويلي الأمد. عمليًا، تعتمد فعالية هذا الحق بشكل مباشر على الالتزام الصارم بالمواعيد النهائية، والتنفيذ السليم للعقود، والتحقق الأولي من السجلات. من المهم للمستثمرين والوسطاء العقاريين والمستأجرين الاستفادة من هذا الحق دون خطر التضارب.