شراء الأراضي في النمسا: دليل خطوة بخطوة ونصائح الخبراء

تُعدّ النمسا تقليدياً من أكثر الدول جاذبيةً لشراء العقارات بفضل اقتصادها المستقر، ومستوى المعيشة المرتفع، ومحيطها الطبيعي الخلاب. العقارات في النمسا على أنها أصول مستدامة وطويلة الأجل. يمكنك شراء أرض في الجبال أو على ضفاف البحيرات، أو حتى في قرية هادئة ذات هواء نقي وبنية تحتية اجتماعية متطورة.

يُقدّر المستثمرون النمسا كملاذ آمن لرؤوس أموالهم ومصدر لارتفاع قيمة الأراضي على المدى الطويل. مع ذلك، يتطلب شراء عقار في الخارج دراسة متأنية: من المهم مراعاة الجوانب القانونية الدقيقة والخصوصيات المحلية قبل توقيع العقد.

سنتناول في هذه المقالة كل شيء بدءًا من أنواع الأراضي وحتى تسجيل الملكية، حتى تعرف ما يمكن توقعه عند شراء أرض في النمسا.

شراء الأراضي في الخارج ليس بالأمر الهين، لذا أتعامل مع كل عميل على حدة، وأحدد أهداف الشراء والمخاطر المحتملة. توفر النمسا تشكيلة واسعة من قطع الأراضي، لذا أنصح دائمًا بتحليلها بدقة قبل اتخاذ قرار الشراء في النمسا.

تتميز أراضي النمسا بتنوعها الكبير. فبحسب إحصاءات النمسا ، تبلغ مساحة البلاد الإجمالية حوالي 8.36 مليون هكتار، منها أكثر من 3.50 مليون هكتار مغطاة بالغابات، وحوالي 2.57 مليون هكتار أراضٍ زراعية.

هذا يعني أن الغابات تغطي ما يقارب 42% من مساحة البلاد، بينما تشكل الأراضي الصالحة للزراعة حوالي 31%. أما الباقي فيتكون من جبال ومسطحات مائية ومدن وبنية تحتية. إذا قررت شراء أرض في النمسا، فإن أهم شيء هو تحديد الغرض من استخدامها.

هذه أراضٍ نمساوية مخصصة للبناء السكني أو التجاري. قبل الشراء، يجب التحقق منها وفقًا لخطط تقسيم المناطق: لكل بلدية خطة تقسيم الأراضي وخطة البناء، والتي توضح ما إذا كان البناء مسموحًا به على قطعة أرض معينة واللوائح التي تحكمه.

إذا كانت قطعة الأرض تقع في منطقة استخدام حر (فريلاند)، فيجب إعادة تصنيفها قبل البدء بالبناء، وهذه مسؤولية الإدارة المحلية. لذا، فإن الخطوة الأولى عند اختيار قطعة أرض في النمسا هي الحصول على معلومات حول مخططات تقسيم المناطق، والتي يمكن الحصول عليها عادةً مباشرةً من البلدية أو عبر موقعها الإلكتروني.

تشمل هذه الأراضي الأراضي الصالحة للزراعة (أكرلاند)، والمروج والمراعي (غرونلاند)، ومزارع الكروم/قطع الأراضي الزراعية (داويركولتورن). تُعدّ هذه الاستثمارات في الأراضي النمساوية أرخص عمومًا، ولكن لا يُمكن استخدام هذه القطع إلا للغرض المُخصص لها فقط: إذ لا يُمكن تحويلها لأغراض البناء دون تراخيص خاصة.

أسعار الأراضي الصالحة للزراعة في النمسا منخفضة للغاية؛ ففي عام 2023، بلغ متوسط ​​سعر المتر المربع للأراضي الصالحة للزراعة 3.70 يورو فقط، بينما بلغ سعر المتر المربع للأراضي العشبية 3.20 يورو. وبالمقارنة، يبلغ متوسط ​​سعر المتر المربع للأراضي المخصصة للبناء حوالي 406 يورو.

تخضع عملية شراء الأخشاب لرقابة صارمة للغاية. ففي العديد من الولايات الفيدرالية، تُخصص "الغابة" حصراً لأغراض الحراجة: ولا يُسمح بقطع الأشجار إلا بشروط صارمة للغاية، ويجب الحصول على موافقة لشراء الأخشاب (وخاصة الكميات الكبيرة).

غالباً ما تستحوذ شركات الغابات أو الصيد على هذه الأراضي. أما المشترون العاديون فلا يهتمون بالغابات، لصعوبة تحويلها إلى استخدامات أخرى.

هذه فئات خاصة، وغالبًا ما تكون باهظة الثمن. يهتم العديد من المستثمرين بشراء الأراضي المطلة على البحيرات في النمسا (وورثرسي، سيفيلد، زيل أم سي) أو في المناطق الجبلية (تيرول، سالزبورغ)، لأنها مثالية للمباني السكنية والفنادق والمجمعات السياحية.

الأسعار هنا أعلى بكثير، خاصةً بالقرب من مركز المنتجع أو المسطحات المائية. على سبيل المثال، قد تكلف قطعة أرض بالقرب من بحيرة سالزبورغ أضعاف سعر قطعة أرض مماثلة في الريف. علاوة على ذلك، قد تقع هذه الأراضي ضمن مناطق محمية حيث يُحظر البناء. لذلك، من المهم دائمًا مراجعة اللوائح المحلية لتحديد الأراضي المناسبة للبناء في النمسا.

لكل نوع من أنواع الأراضي قواعده الخاصة: على سبيل المثال، لا يمكن تحويل سوى الأراضي المدرجة بالفعل في سجل أراضي البناء (Bauland) لأغراض البناء. أما أنواع الأراضي الأخرى، فيجب إعادة تصنيفها، وهو ما قد يستغرق وقتاً طويلاً.

قد تخضع المناطق الترابية أو الحرجية لقيود بيئية إضافية. لذا، قبل الشراء، تأكد من البحث عن الاستخدام المقصود للموقع المحدد (أو مراجعة مخطط تقسيم المناطق).

وأخيرًا، من المهم أن نفهم أن الأجانب لا يستطيعون شراء أي أرض يرغبون بها. إذ يشترط قانون حيازة الأراضي النمساوي الحصول على تصريح خاص (Grundverkehrsgenehmigung) لغير المقيمين لشراء الأراضي.

تم تطبيق هذه الضوابط لمنع المضاربة والحفاظ على الأراضي الزراعية. ويجب أن تحظى معظم المعاملات التي تشمل الأجانب بموافقة السلطات المختصة (إدارة الموارد الأرضية).

مع ذلك، يتعين على مواطني "الدول الثالثة" (مثل روسيا أو أوكرانيا) تقديم طلب إلى اللجنة المحلية وانتظار الموافقة. فعلى سبيل المثال، غالباً ما يتطلب شراء الأراضي الزراعية أو قطع الأراضي في المناطق الجبلية الحصول على هذا التصريح .

جميع التفاصيل موجودة في مقال " القيود المفروضة على شراء العقارات من قبل الأجانب في النمسا ".

إذن، قررت شراء قطعة أرض في النمسا. أين يجب أن تبدأ؟ يعتمد الاختيار على أهدافك: هل تخطط للانتقال وبناء منزل، أم تبحث عن منزل صيفي، أم تبحث عن قطعة أرض استثمارية للاستخدام الترفيهي؟.

الموقع والبنية التحتية. أولاً وقبل كل شيء، ضع في اعتبارك مدى توفر وقرب ما يلي:

• الطرق
• إلى المتاجر
• المدارس
• المستشفيات
• محطات السكك الحديدية
• الحافلات
• المرافق (الكهرباء، إمدادات المياه، الصرف الصحي)

قد تكون قطعة أرض في قرية نائية أرخص، لكن أدنى أسعار الأراضي في النمسا لا تأخذ في الاعتبار تكاليف الاتصال والمسافة إلى البنية التحتية والخدمات الاجتماعية.

أُذكّر عملائي دائمًا: مع أن الحلم بقرية هادئة أمرٌ رائع، تأكدوا من سهولة الوصول إلى أقرب طريق على مدار السنة، ومن توفر الكهرباء والماء باستمرار. وإلا، فقد تواجهون نفقات إضافية ومتاعب أثناء إتمام الإجراءات.

تُعد تضاريس الموقع مهمة أيضاً هنا. قد يتطلب المنحدر الجبلي غير المستوي تسوية (وهو أمر مكلف)، ويجب فحص الموقع القريب من الماء للتأكد من عدم وجود مخاطر الفيضانات (التأكد من عدم وجود مناطق مشبعة بالمياه).

قبل شراء أرض في جبال النمسا، اطلب إجراء تقييم جيولوجي أو هيدروجيولوجي. غالبًا ما توفر مواقع سجلات الأراضي النمساوية ومواقع البلديات الإلكترونية معلومات موجزة عن قطعة الأرض (المساحة، والتضاريس، ووجود المباني).

تُتيح مناطق النمسا المختلفة فرصًا متنوعة. على سبيل المثال:

فيينا وضواحيها. داخل فيينا، نادراً ما تُعرض أراضي البناء للبيع (فالمدينة مكتظة بالمباني). مع ذلك، في المناطق المحيطة بها، في النمسا السفلى، يُمكن العثور على أراضٍ مناسبة للبناء السكني أو المشاريع التجارية.

الأسعار هناك أقل من أسعارها في العاصمة. ومع ذلك، ينبغي على أي شخص يشتري أرضًا للبناء أن يتحقق من خطط التنمية الحضرية (Flächenwidmungsplan) وأي قيود متعلقة بـ "المنطقة الخضراء".

تيرول وسالزبورغ. مناطق التزلج (إيشغل، كيتزبوهيل، سولدين، إلخ) هي في الأساس أراضٍ باهظة الثمن للفنادق والشقق والمنازل الريفية الفاخرة.

الأسعار هنا مرتفعة: ففي إنسبروك (عاصمة تيرول)، يبلغ متوسط ​​سعر المتر المربع من قطع الأراضي المخصصة للبناء 1043 يورو، وفي كيتزبوهيل، يصل السعر إلى أكثر من ذلك. وليس من قبيل المصادفة أن تظهر عروض قياسية في مثل هذه المواقع: أغلى المنازل في النمسا في منتجعات جبال الألب الفاخرة، مما يُسهم بشكل غير مباشر في زيادة الطلب على الأراضي في المنطقة. ومع ذلك، تتطلب مثل هذه المشاريع في كثير من الأحيان تراخيص بناء جبلية والامتثال للوائح المعمارية المحلية.

الأراضي المطلة على البحيرات. تُعتبر الأراضي المخصصة لبناء منزل في النمسا بالقرب من البحيرات الشهيرة (مثل بحيرة وورثرسي، وسيفيلد، وأخينسي) ذات قيمة عالية. على سبيل المثال، تُعدّ قطع الأراضي القريبة من بحيرة كونستانس في فورارلبرغ من بين أغلى الأراضي، لا سيما تلك التي تتمتع بإطلالة على البحيرة.

في القرى الصغيرة المطلة على البحيرات في كارينثيا (غروبل، وابريش) أو النمسا العليا (على جبال شلوسجيبيرج)، تُعد قطعة الأرض على الشاطئ موقعًا ممتازًا لبناء منزل أو فندق. غالبًا ما تكون هذه الأراضي محمية من قبل الدولة، لذا قد تُطبق عليها بعض القيود.

المناطق الريفية (ستيريا، بورغنلاند، النمسا السفلى). يقلّ عدد السياح فيها، لكنها تزخر بالحقول المفتوحة وكروم العنب. أسعار الأراضي فيها منخفضة (في ستيريا، يبلغ متوسط ​​سعر المتر المربع 360 يورو). يُعدّ هذا خيارًا ممتازًا لمن يرغب بشراء أرض في الريف النمساوي لحياة هادئة، أو للاستثمار في السياحة الزراعية أو صناعة النبيذ.

فعلى سبيل المثال، في بورغنلاند والنمسا السفلى المجاورة، الأسعار منخفضة، مما يوفر فرصة فريدة لشراء الأراضي في النمسا بسعر منخفض، مع إمكانية النمو في المستقبل.

أسعار الأراضي في جبال ووديان النمسا. وللمقارنة، يبلغ متوسط ​​سعر قطعة الأرض المخصصة لبناء منزل في إنسبروك حاليًا حوالي 1043 يورو للمتر المربع، بينما لا يتجاوز 188 يورو للمتر المربع في المناطق الريفية من مقاطعة رويتي المجاورة. أما في ستيريا، فيبلغ سعر المتر المربع في غراتس 360 يورو، بينما يتراوح بين 50 و70 يورو للمتر المربع في مقاطعة كليشايلين جنوب ستيريا. وهذا يُثبت أن أسعار الأراضي تعتمد بشكل كبير على الموقع والبنية التحتية.

ضع في اعتبارك خصوصيات العمارة المحلية. ففي المناطق الجبلية على وجه الخصوص، غالباً ما تكون هناك متطلبات خاصة بالواجهات والأسقف وكفاءة الطاقة (الامتثال لمعايير OIB النمساوية ومعايير Energoausweis).

تشجع السلطات النمساوية بناء منازل موفرة للطاقة: على سبيل المثال، يدعم برنامج Umweltförderung (التمويل البيئي) المباني الجديدة ذات الكفاءة العالية في استخدام الطاقة والمواد "الخضراء".

دعونا نلقي نظرة على الجوانب القانونية لشراء وبيع الأراضي في النمسا. لدى النمسا قوانين واضحة تنظم من يمكنه أن يصبح مالكًا للأراضي وكيف.

وضع المشتري. كما ذكرنا سابقاً، يُعامل مواطنو الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية معاملة مماثلة لمواطني النمسا: فهم لا يحتاجون إلى تصريح خاص لشراء الأراضي. أما مواطنو الدول الأخرى، فيُشترط عليهم الحصول على موافقة السلطات المحلية (Grundverkehrsgenehmigung) قبل إتمام الصفقة.

تسجيل الحقوق (السجل العقاري). يتم إتمام عملية شراء الأراضي في النمسا بإدخال بيانات المالك الجديد في السجل العقاري (السجل العقاري). عندها فقط تصبح المالك الكامل . من المهم أن تفهم: حتى اتفاقية الشراء الموقعة بموجب القانون النمساوي لا تمنح الملكية إلا بعد التسجيل.

لذلك، قبل تحويل المبلغ بالكامل، تأكد من عدم وجود أي أعباء غير متوقعة (رهون عقارية، قيود على حقوق الاستخدام، إلخ) في السجل العقاري وأن يتم تقديم طلب التسجيل (Grundbuchsantrag) في أسرع وقت ممكن.

اتفاقية بيع وشراء. يتم توقيعها كعقد موثق لدى كاتب العدل. تصف الاتفاقية قطعة الأرض بالتفصيل (عادةً رقمها وعنوانها)، والسعر المتفق عليه، وشروط الدفع، وشروط نقل الحقوق والالتزامات بين الطرفين.

يتضمن العقد عادةً بندًا يتعلق بـ"العربون" أو الدفعة المقدمة (مثلاً، 5-10% من المبلغ الإجمالي)، والتي يدفعها المشتري كضمان. ويجوز الاحتفاظ بهذا العربون إذا قرر الطرفان لاحقًا عدم إتمام الصفقة (عادةً في حالة انسحاب المشتري). تشمل عملية الموافقة فحصًا لخلو الأرض: حيث يتم الحصول على مستخرج من سجل الأرض، والتحقق من وجود أي رهونات أو قيود، ومراجعة مخطط التطوير.

كاتب العدل والمحامون. في النمسا، تتطلب معاملات العقارات مشاركة كاتب عدل أو محامٍ مرخص (من مكاتب كتاب العدل المحلية). يقوم كاتب العدل بصياغة/تصديق العقد، والتحقق من هوية الأطراف وصلاحياتهم، والتأكد من استيفاء جميع الإجراءات الشكلية.

تُفرض رسوم على كاتب العدل مقابل خدماته، وتتراوح هذه الرسوم في المتوسط ​​بين 1% و3% من قيمة الصفقة. ويساعد المحامي عادةً في إجراءات التدقيق اللازمة والحصول على جميع التصاريح المطلوبة.

ينطوي شراء الأراضي النمساوية على عدد من المدفوعات الهامة:

ضريبة نقل الملكية (Grunderwerbsteuer). تُفرض ضريبة بنسبة 3.5% على سعر المعاملة في معظم عمليات نقل الملكية (وفقًا للشروط العادية). لذا، إذا اشتريت قطعة أرض بمبلغ 100,000 يورو، فستكون الضريبة حوالي 3,500 يورو. في بعض الحالات، تُمنح إعفاءات (في المعاملات بين الأقارب المقربين، يُطبق معدل تصاعدي)، ولكن في الظروف العادية، يكون المعدل القياسي 3.5%.

رسوم التسجيل الحكومية. بالإضافة إلى الضريبة، يتم تحصيل 1.1% من سعر الشراء عند تقديم الطلب إلى محكمة الأراضي.

تجدر الإشارة إلى أن الإعفاء الضريبي سيدخل حيز التنفيذ في الفترة 2024-2025. بالنسبة للعقارات السكنية العادية، تم التنازل عن هذا الواجب حتى يوليو 2026 (شريطة أن يقوم المشتري بتسجيلها كمسكنه الرئيسي).

ضريبة البيع. إذا قرر المالك بيع العقار وحقق ربحًا، تُفرض ضريبة أرباح العقارات (Immobilienertragsteuer) على هذا الربح.

منذ عام 2016، أصبح المعدل 30% من الفرق بين سعر البيع والمصاريف المشمولة. مع ذلك، إذا استُخدم العقار كمسكن رئيسي (منزل وشقة) لمدة تتراوح بين سنتين وخمس سنوات، فقد يكون المالك مؤهلاً للحصول على إعفاء ضريبي كلي أو جزئي.

مصاريف أخرى. إذا كان وسيط عقاري يتولى الصفقة، فإن عمولته عادةً ما تبلغ 3-4% إضافية من السعر الإجمالي بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة. قد تكون هناك أيضًا تكاليف للتأمين الإلزامي على الأرض أو حساب الضمان (حساب تُحفظ فيه الأموال مؤقتًا حتى إتمام الصفقة) - هذه التكاليف ليست كبيرة، ولكن من الأفضل الاستعداد لها.

للمزيد من المعلومات، راجع مقالنا بعنوان " ضرائب العقارات في النمسا ".

التدابير الاحترازية. أثناء المفاوضات وإعداد الصفقة، يتم استخدام اتفاقية مبدئية (Kaufanbot) في كثير من الأحيان، إلى جانب دفع وديعة أو فتح حساب ضمان خاص.

يضمن هذا الإجراء سحب قطعة الأرض من البيع (أي حجزها لك)، وحفظ الأموال لدى طرف ثالث (ككاتب عدل مثلاً) إلى حين إتمام تنفيذ العقد. تحمي هذه الآلية مصالح المشتري بشكل موثوق: فهو يدفع المال دون أن يخاطر بفقدانه في حال فشل الصفقة لسبب وجيه.

دعونا نستعرض رحلة المشتري من البداية إلى النهاية، لضمان عدم إغفال أي تفصيل.

البحث عن قطعة أرض. يبدأ هذا بالتواصل مع وسيط عقاري أو تصفح قوائم العقارات على مواقع الإنترنت العقارية المحلية، مثل:

• ImmobilienScout24
• إيموويلت
• الصحف المحلية

عند الاختيار، من المهم زيارة العديد من الخيارات شخصيًا، وتقييم المنطقة والجيران والمدخل والإشعاع الشمسي (الإضاءة الشمسية).

يمكن أن يكون السجل العقاري الإلكتروني (Kataster) مفيدًا هنا، حيث يمكنك الاطلاع على الحدود الدقيقة للقطعة الأرضية والقطع المجاورة. لا تتردد في طلب الاطلاع على المستندات من المالك: خريطة للقطعة الأرضية ومستخرج من سند الملكية (Grundbuch)، وهو مستند ضروري لكل مشترٍ.

العرض والاتفاق. بمجرد العثور على عقار مناسب، تُقدّم عرضًا (Anbot) إلى البائع. في النمسا، يُوثّق هذا العرض عادةً كتابيًا - Kaufanbot، أو اتفاق مبدئي. يُحدّد هذا الاتفاق سعر الشراء، وشروط الدفع، ومبلغ الدفعة المقدمة.

في المصطلحات الروسية، يُشبه هذا اتفاقية بيع وشراء، لكن دون نقل الملكية النهائي. فهو يُثبت ببساطة التزامًا بإتمام الصفقة. وكضمان، يتم إيداع مبلغ تأمين (مثلاً 5-10% من سعر الشراء) في حساب أمانة (Treuhandkonto) لدى كاتب عدل أو محامٍ.

بمجرد توقيعك على عقد الشراء، تُعتبر قطعة الأرض "محجوزة" لك: إذا رفض البائع دون سبب وجيه، فإنه ملزم بإعادة ضعف مبلغ التأمين.

عمليات التفتيش والتصاريح. كما يجري إعداد تقرير تفتيش الموقع: حيث تقوم بتعيين متخصص (على سبيل المثال، مساح) أو محامٍ يقوم بتحليل ما يلي:

• السجل العقاري (Grundbuch) - يُستخدم للتحقق من الديون والرهونات (الرهونات العقارية، وحقوق الارتفاق)، وما إذا كان للغير مطالبات على العقار. هذه المعلومات متاحة على مواقع المحاكم الإقليمية.
• خطة تقسيم المناطق – ما إذا كان الموقع يفي بخططك. تعرف على المنطقة التي يقع فيها (باولاند، والد، ألم، إلخ) ونوع البناء المسموح به فيه.
• التمويل - يمكنك التقدم بطلب للحصول على قرض (إذا لزم الأمر) مع مراعاة حساب الضمان والموافقة الإلزامية من البنك.
• الحصول على تصاريح الدولة الخطوة الأكثر استهلاكًا للوقت بالنسبة لغير المقيمين. وبحسب موقع الأرض ونوعها، يلزم الحصول على موافقة دائرة تسجيل الأراضي (Grundverkehrsbehörde). فعلى سبيل المثال، إذا كانت الأرض تقع في منطقة جبلية أو مخصصة للاستخدام الزراعي، يجب على دائرة الأراضي المختصة أو إدارة المقاطعة منح الإذن للأجنبي بشرائها. ويتولى هذه المهمة عادةً محامٍ أو كاتب عدل، حيث يقومان بجمع المستندات (جواز السفر، إثبات الإقامة، الغرض من الشراء، إلخ) وتقديم الطلب.

تُجرى المعاملة الرئيسية أمام كاتب عدل. بعد استكمال جميع الإجراءات والحصول على التصاريح اللازمة، يتم تحديد موعد لإصدار عقد التوثيق (Beurkundung). في النمسا، يُعدّ عدم وجود عقد توثيق في معاملات العقارات مخالفًا للقانون.

في هذه المرحلة، تتوجه أنت والبائع إلى مكتب كاتب العدل (عادةً ما يكون الاجتماع علنيًا ويُقرأ العقد بصوت عالٍ). يتحقق كاتب العدل من هويتكما وتوقيعاتكما ويُصدّق على الصفقة. بعد التوقيع، تُحوّل المبلغ المتبقي إما عن طريق حساب الضمان أو مباشرةً، وفقًا لما تم الاتفاق عليه مسبقًا.

التسجيل واكتساب الحقوق. يقوم كاتب العدل أو محاميك بتقديم المستندات إلى المحكمة الإقليمية. هناك، يتم استكمال طلب التسجيل (Einverleibung) - وهو إدخال حقوق ملكيتك في السجل.

بعد قبول المستندات، تقوم المحكمة بتسجيلك كمالك جديد. من هذه اللحظة فصاعدًا، تصبح قطعة الأرض ملكًا لك رسميًا - يمكنك استلام المفاتيح (أو ببساطة البدء في البناء، إذا كان ذلك منصوصًا عليه في العقد).

الضرائب والتسويات. في هذه المرحلة، حان الوقت لإكمال جميع المدفوعات المتبقية: تحويل الأموال إلى البائع (عادةً بعد أو بالتزامن مع رفع الدعوى القضائية)، ودفع الضرائب، ورسوم كاتب العدل.

بمجرد تسجيل المحكمة لتغيير الملكية، ما عليك سوى دفع رسوم التسجيل (1.1% من قيمة العقار)، إلا إذا كانت قد حُجزت مسبقًا من حساب الضمان. وبعبارة أخرى، تُنقل مفاتيح العقار بمجرد التصديق على العقد الرئيسي واستلام العربون.

علاوة على ذلك، في مراحل مختلفة (التحويلات المالية، والتأمين، وما إلى ذلك)، يمكن للخبراء الإجابة على العديد من أسئلتك. ويمكنهم مساعدتك على الشعور بمزيد من الثقة، خاصة إذا كنت لا تتحدث الألمانية.

إذا اتبعت الخطوات الموضحة أعلاه، فسيكون شراء أرض في النمسا عملية سلسة. من المهم التريث، ومراجعة المستندات بعناية، والالتزام بإجراءات التسجيل النمساوية.

شهد سوق الأراضي النمساوي في السنوات الأخيرة توجهاً متزايداً نحو مراعاة البيئة. ولا يقتصر هذا على مجرد اتجاه عابر، بل إن أوروبا باتت أكثر صرامة في اشتراطها استخدام أساليب بناء واستخدام أراضٍ صديقة للبيئة. عند اختيار موقع، يولي العديد من المستثمرين اهتماماً متزايداً للأثر المحتمل لمشاريعهم الإنشائية على المناخ والبيئة.

أهمية هذا الأمر: تشير التقارير البيئية إلى أن حوالي 27% من إجمالي استهلاك الطاقة في النمسا يأتي من القطاع السكني (التدفئة والمياه الساخنة)، حيث تُنتج المباني حوالي 10% من انبعاثات ثاني أكسيد الكربون الوطنية. وفي العقود الأخيرة، انخفضت الانبعاثات الضارة بأكثر من الثلث.

في الوقت نفسه، يتعين على النمساويين بذل جهود أكبر للوفاء بالتزاماتهم بموجب اتفاقية باريس. وبناءً على ذلك، تشجع السلطات كفاءة الطاقة: فعلى سبيل المثال، غالباً ما تتطلب المباني الجديدة شهادة كفاءة الطاقة، ولا تُمنح الضرائب والإعانات إلا للمشاريع التي تتمتع بمعايير عالية في كفاءة الطاقة.

القوانين والقيود. تُكرّس لوائح استخدام الأراضي البيئية في قوانين البناء. عند التخطيط للبناء، يتم إجراء تقييم للأثر البيئي (Umweltverträglichkeitsprüfung).

في مناطق الحماية الخاصة (مثل الحدائق الوطنية)، قد يُفرض حظر تام على البناء. أما في مواقع البناء العادية، فقد وُضعت معايير تتعلق بالحد الأدنى المقبول للعزل الحراري، مع مراعاة إلزامية اكتساب الطاقة الشمسية.

يتم تشديد هذه المعايير بانتظام: بحلول عام 2025، يجب أن تحقق جميع المنازل الجديدة تقريبًا استهلاكًا شبه معدوم للطاقة (مما يتطلب مصدر حرارة خاص بها أو "أخضر").

البرامج الحكومية. لجذب المستثمرين، تقدم النمسا منحاً للمشاريع الخضراء. على سبيل المثال، يمول صندوق المناخ والطاقة (Klima- und Energiefonds) مبادرات ترشيد استهلاك الطاقة واستخدام مصادر الطاقة المتجددة في بناء المباني.

تتوفر إعانات لتركيب الألواح الشمسية، ومضخات التدفئة، والنوافذ الموفرة للطاقة، وما شابه ذلك. كما توجد حوافز للاستثمارات الخضراء، تشمل سداد جزء من فوائد الرهن العقاري للبناء الأخضر، وخصومات ضريبية على التقنيات الخضراء.

كل هذا يجعل المشاريع ذات التركيز البيئي أكثر ربحية.

في السنوات الأخيرة، أوصيت بشكل متزايد العملاء بتخطيط المشاريع مع مراعاة الجوانب البيئية منذ البداية.

على الصعيد العالمي، تشهد المباني الخضراء إقبالاً متزايداً في ألمانيا والنمسا، حيث تدعم الحكومة المنازل الموفرة للطاقة والألواح الشمسية، ويُقدّر المشترون التوفير في تكاليف التدفئة. فعلى سبيل المثال، تستهلك المنازل المصممة وفق معايير "باسيفهاوس" طاقة أقل بخمس إلى عشر مرات من المباني التقليدية، وهو عامل مهم عند اختيار الموقع والتصميم.

أمثلة على المشاريع الناجحة. في النمسا، هناك العديد من الحالات التي تم فيها شراء الأراضي لمشاريع "خضراء" - على سبيل المثال، مصنع نبيذ يستخدم الألواح الشمسية أو فندق مزود بنظام تدفئة حرارية أرضية.

ومن الاتجاهات الأخرى تطوير السياحة الزراعية. إذ يقوم المستثمرون بشراء الأراضي في جبال النمسا، وبناء منازل صديقة للبيئة، وتنظيم جولات بالدراجات. وتحظى هذه العقارات بشعبية كبيرة؛ فعلى سبيل المثال، غالباً ما تُباع بيوت المزارع في تيرول بأسعار أعلى من البيوت العادية إذا كانت حاصلة على شهادة المباني الخضراء (مثل شهادة المباني الخضراء).

والآن دعونا نلقي نظرة على خيارات محددة بمزيد من التفصيل.

أرض سكنية (Bauland-Wohngebiet). هذا هو الخيار القياسي للعائلات: قطعة أرض مناسبة لبناء منزل من طابق واحد أو طابقين. عادةً ما تتضمن هذه القطع المرافق (على الأقل الكهرباء والماء) وهي مصممة لعائلة واحدة.

يراعي تصميم المنزل اللوائح المحلية (مع الأخذ في الاعتبار المباني المجاورة والمظهر العام للحي). تتراوح أسعار الأراضي في النمسا لبناء منزل بين 240 يورو تقريبًا (كلاغنفورت) وأكثر من 1250 يورو (سالزبورغ) للمتر المربع.

تختلف الأسعار هنا: ففي كارينثيا، يمكن أن تكلف قطع الأراضي المطلة على البحيرة (Wörthersee) مئات اليورو للمتر المربع، بينما في النمسا العليا تكلف حوالي 200-300 يورو/م².

الأراضي الجبلية. تخضع العقارات الجبلية (مثل الشاليهات أو المنازل الجبلية) لأنظمة خاصة بها. وقد حددت العديد من المناطق "منطقة ارتفاع" (Bauzone) بناءً على ارتفاعها. وعادةً ما تُبنى المباني السكنية داخل حدود المستوطنات أو القرى فقط.

في المناطق الجبلية المفتوحة (Hochgebirge)، يُحظر البناء في معظم الأماكن. إذا كنت تبحث عن موقع في منطقة مرتفعة، فتأكد من معرفة ما إذا كان يُسمح بالبناء السكني هناك أصلاً.

من المهم أيضاً مراعاة قيود المناظر الطبيعية: ففي المنحدرات الشديدة، يلزم إجراء فحص إضافي للجدران الاستنادية.

تشمل مزايا شراء الأراضي في الجبال النمساوية المناظر الخلابة وإمكانات المنتجعات: يمكن أن تكون قطعة الأرض القريبة من مصعد التزلج أو منحدر التزلج استثمارًا مربحًا للغاية لبناء فندق أو مسكن.

القيود المعمارية. غالبًا ما تفرض المناطق النمساوية لوائح تلزم بالحفاظ على المظهر التقليدي للمباني. ويُحظر استخدام الأسقف المعدنية والقشية بشكل غير رسمي، ويُنصح باستخدام الخشب أو القرميد بدلاً منها. كما أن ارتفاع المباني في المناطق الريفية محدود للغاية (بحد أقصى طابق أو طابقين فوق سطح الأرض، ويُحدد أحيانًا بسبعة أمتار).

في غابات فيينا أو المستوطنات التاريخية، قد تكون هناك حاجة إلى موافقات على تصميم الواجهات. يجب الالتزام بهذه اللوائح بدقة حتى تتم الموافقة على مشروعك.

الأسعار التقريبية (2025). لنلخص:

• يبلغ متوسط ​​سعر قطعة أرض ريفية لبناء منزل في النمسا حوالي 400 يورو/م².
• في المناطق الجبلية (تيرول، سالزبورغ) في المنتجعات السياحية الشهيرة، يمكن أن تكون الأسعار أعلى بعدة مرات - إنسبروك 1043 يورو/م²، سالزبورغ 1256 يورو.
• تُعد قطعة الأرض الواقعة بجوار بحيرة أصلاً نادراً وباهظ الثمن: ففي بورغنلاند على بحيرة نويزيدلر، يمكن أن تصل تكلفتها إلى 250-400 يورو/م²، وعلى بحيرة وورثرسي (كارينثيا) - أكثر من 600 يورو/م².

يكاد يكون من المستحيل العثور على أرض بأسعار معقولة للشراء في النمسا. فكلما اقتربت الأرض من بحيرة، ارتفع سعرها. ولتوفير المال، يختار المستثمرون عادةً قطع أراضٍ أبعد قليلاً عن مركز المنتجع (2-5 كم)، ولكن ذلك يأتي على حساب فقدان إمكانية الوصول إلى المياه.

إن شراء الأراضي الزراعية (الأراضي الصالحة للزراعة، والمراعي) يختلف اختلافاً جوهرياً عن الاستثمار في الأراضي السكنية.

من يستطيع الشراء؟ كما ذكرنا سابقًا، حتى المواطنون النمساويون يحتاجون رسميًا إلى تصريح. أما الأجانب ففرصهم أقل: يُسمح فقط لمن سيشاركون مباشرةً في العمل الزراعي بشراء الأراضي الصالحة للزراعة. هذا يعني أن المستثمر الذي لا يخطط للزراعة لن يُسمح له على الأرجح بشراء الأراضي الصالحة للزراعة.

يهدف هذا القانون إلى الحفاظ على تداول الأراضي وضمان إنتاجها للغذاء بدلاً من بقائها مهملة في أيدي المضاربين. ويُستثنى من ذلك "البساتين الزراعية" وكروم العنب، إذ يسهل تحويلها إلى استخدامات تجارية، ويتم شراؤها أحيانًا كمشاريع استثمارية (مثل إنشاء مزرعة سياحية).

المزايا والمخاطر. تُعدّ الأراضي الزراعية أصولاً مستقرة نسبياً. يمكن تأجير الأراضي الصالحة للزراعة للشركات الزراعية أو الحصول على إعانات سنوية من الاتحاد الأوروبي (البرامج الزراعية). أسعار هذه الأراضي منخفضة: ففي النمسا، يبلغ سعر الهكتار الواحد من الأراضي الصالحة للزراعة بضعة يورو للمتر المربع.

الاتجاهات. تشهد أسعار المنتجات الزراعية في النمسا نمواً بطيئاً. تشير الإحصاءات إلى أن متوسط ​​سعر المتر المربع للأراضي الصالحة للزراعة ارتفع من 3.50 يورو إلى 3.70 يورو في عام 2023. وهذا يعني عدم وجود نمو مضاربي ملحوظ.

قد تكون أراضي زراعة العنب في ستيريا أغلى بكثير بسبب ارتفاع الطلب على مزارع الكروم.

شراء الأراضي في النمسا عملية منظمة بعناية، ولكن مع الإعداد المناسب يمكن إدارتها بسهولة تامة.

من المهم أن يتذكر الأجانب أنه على الرغم من جاذبية النمسا للاستثمار، إلا أنها تتمتع بنظام تراخيص صارم وحماية للمواطنين المحليين. ولذلك، من الضروري التخطيط المسبق واستشارة المختصين كالمحامين والموثقين والمهندسين المعماريين.

من جهة أخرى، تتعدد مزايا الاستثمار في النمسا، منها استقرار السوق، وأمان الاستثمار، وسهولة حفظ المستندات (بفضل قاعدة البيانات الموحدة للمحاكم الإقليمية). كما أن إتمام المعاملات مع كاتب العدل في النمسا يتسم بالشفافية، وعادةً ما يسير بسلاسة ودون مفاجآت، خاصةً إذا تم فحص العقار بدقة واستيفاء جميع الإجراءات الرسمية.

باختصار، قم بإجراء بحثك اللازم حول مخططات الأراضي والتشريعات، واستعن بمشورة الخبراء، وسيجلب لك شراء الأرض الفوائد التي تتوقعها دون ضغوط أو متاعب لا داعي لها.

الآن هو الوقت المثالي للاستفادة من العقارات النمساوية، التي تقدم كل شيء من المنحدرات الجبلية الخلابة إلى الريف الهادئ.