شراء شقة في مبنى تاريخي قديم في فيينا: هل يستحق المبنى التاريخي الاستثمار فيه؟

تُعدّ فيينا واحدة من المدن الأوروبية القليلة التي لم يقتصر فيها الحفاظ على العمارة التاريخية فحسب، بل أصبحت جزءًا أساسيًا من هوية المدينة. عند التجول في شوارعها المركزية، ستشاهد عشرات المباني التي تعود إلى عصر التأسيس، والواجهات الفخمة التي تعود إلى القرن التاسع عشر، والسلالم الأنيقة، والأسقف العالية، والأرضيات الخشبية، والأبواب المزدوجة - وكلها تُعرف اليوم باسم "العمارة القديمة".

بالنسبة لمشتري العقارات والمستثمرين، يبقى السؤال مطروحاً: هل يستحق الأمر شراء شقة في مبنى قديم في فيينا؟

وهناك العديد من الأسئلة الملحة الأخرى:

- ما مدى أمان هذا الاستثمار؟

– ما هي التغييرات التي طرأت على سوق فيينا في الفترة 2024-2025؟

– كيف تغيرت التشريعات المحلية؟

– ما هي المخاطر والمزالق؟

– والأهم من ذلك كله، ما الذي يجب عليك التحقق منه قبل الشراء؟

إذا كنت تخطط لشراء شقة في فيينا ، فستساعدك هذه المقالة في إنشاء قائمة مرجعية وتحديد المخاطر النموذجية للمباني القديمة مسبقًا.

في هذه المقالة، سنغطي جميع جوانب شراء Altbau بالتفصيل: من الفروق الدقيقة الفنية والقيود القانونية إلى تكاليف الإصلاح وكفاءة الطاقة والزيادات المحتملة في الأسعار.

في النمسا، لا يوجد ترجمة حرفية لكلمة "Altbau". في اللغة الدارجة، قد نصف أي مبنى بواجهة رثة أو شقة لم تُرمم منذ زمن طويل بأنها "قديمة". مع ذلك، في سوق العقارات الفيينية، يحمل هذا المصطلح معنى أعمق وأكثر رسمية. فهو لا يصف العمر، بل طبقة كاملة من الثقافة الحضرية، وتقنيات البناء، والتشريعات التي تحدد القيمة، والقيمة السوقية، والقيود المفروضة على الملاك المستقبليين.

ولهذا السبب ستجد دير ستاندارد

"Altbau ist kein Alter, sondern eine Kategorie."
(التباو ليس عصرًا، بل فئة).

تحدد هذه الفئة حقوقك كمستأجر، والتزاماتك تجاه جمعية أصحاب العقارات، وتكاليف التشغيل، والقيود المفروضة على التحديث، وحتى قيمة الإيجار الذي يمكنك تحصيله في المستقبل.

فيما يتعلق بنظام البناء والإسكان النمساوي، يشير مصطلح Altbau بشكل عام إلى المباني التي تم بناؤها قبل عام 1953. ومع ذلك، ضمن هذه الفترة الطويلة، يوجد مقياس مميز لـ "القيمة".

• المنازل قبل عام 1945

هذا الحد الزمني هو ما يحمل الأهمية القانونية. تخضع المنازل التي بُنيت قبل نهاية الحرب العالمية الثانية لمعايير مختلفة تمامًا عن تلك التي بُنيت بعد الحرب. قد تتمتع هذه المنازل بوضع الحفاظ على التراث، وتخضع لمتطلبات ترميم وتشطيب خاصة، كما أن معظم عقود الإيجار في هذه المباني تخضع لقانون MRG.

• عصر غروندرزيت (1870–1914)

هذا هو قمة طراز "ألتباو" الفييني – المنازل التي تحظى بأعلى سعر في السوق.

تتميز مباني عصر التأسيس بأسلوب معماري مميز: واجهات عريضة، وسلالم ضخمة، وزخارف فنية، وأعمال طوب عالية الجودة تثير دهشة حتى المهندسين المعاصرين.

يوفر هذا النوع من المساكن إحساسًا بالمساحة لا يمكن لأي مبنى جديد أن يضاهيه: تصل الأسقف إلى 3.2-3.8 متر، وغالبًا ما تحتوي الغرف على هيكل متصل، وتسمح النوافذ بدخول كمية هائلة من الضوء، وتخلق الجدران التي يتراوح سمكها بين 50 و80 سم مناخًا محليًا فريدًا وعزلًا صوتيًا طبيعيًا.

يقع معظم الأجانب في خطأ عند محاولتهم التمييز بين هذين المفهومين.

"شقة قديمة" ( alte Wohnung ) هو مصطلح عامي يشير فقط إلى حالة العقار. قد تقع هذه الشقة في:

• في منزل يعود تاريخه إلى سبعينيات القرن الماضي،
• في هيكل لوحي،
• في مبنى إعادة الإعمار بعد الحرب.

قد يكون المنزل مهملاً، ذو أسلاك كهربائية رديئة، ولم يُرمم منذ عقود، لكنه قانونياً لا يُعتبر من طراز "ألت باو". المعيار الأساسي لتحديد طراز "ألت باو" ليس عمر المنزل، بل طابعه المعماري.

في النمسا، تختلف المفاهيم المتعلقة بـ"المساكن القديمة" اختلافاً واضحاً من الناحية القانونية والثقافية. فما يبدو متشابهاً للأجنبي قد يكون فئات عقارية مختلفة تماماً بالنسبة للنمساوي.

الشيء الرئيسي الذي يجب فهمه هو أن مصطلح "Altbau" لا يتعلق بالعمر، بل بالوضع المعماري والقانوني.

عندما يرى نمساوي هذه الكلمة في إعلان على موقع Willhaben أو ImmoScout24، فإنه يفهم على الفور أنه ينظر إلى عقار ذي خصائص معينة: أسقف عالية، وجدران سميكة، ولوائح تجديد صارمة، وقيود محتملة على التدفئة، ونظام تأجير محدد.

من التفاصيل اللافتة للنظر أن العديد من النمساويين لا يعتبرون المباني القديمة مجرد عقارات، بل رمزاً للجودة المعمارية. ولذلك، غالباً ما يُقدّر المشترون هذه العقارات لما تتمتع به من أجواء مميزة ولما تتمتع به المنطقة من مكانة مرموقة. مع ذلك، من المهم التذكير بأنه إلى جانب هذا السحر، يتحمل المشتري أيضاً التزامات قانونية وفنية إضافية.

لا يقتصر الأمر على الجمال فحسب، بل يشمل أيضاً تصميم المبنى. فقد شُيّدت المباني التاريخية وفقاً لمبادئ مختلفة، وهذا ما يجعل هذه الشقق فريدة من نوعها.

في مبنى ألتباو في فيينا، يمكنك أن تتوقع ما يلي:

• الأسقف العالية جداً . إذ يتراوح ارتفاعها بين 320 و 380 سم، مما يخلق شعوراً بالاتساع.
• النوافذ الخشبية الضخمة - غالباً ما تحتاج إلى إصلاح، لكنها تُغير شكل الغرفة بصرياً وتسمح بدخول الكثير من الضوء الطبيعي.
• أرضيات باركيه مرصوفة بالقطع - تم وضعها منذ 100-120 عامًا، ولا تزال قابلة للترميم.
• أبواب مزدوجة – بل توجد أبواب ثلاثية بين الغرف.
• الزخارف الجصية من الميداليات البسيطة إلى الورود المعقدة على طراز الكلاسيكية الفيينية.
• سلالم واسعة – درجات خشبية أو حجرية، درابزين من الحديد المطاوع، نوافذ في قاعة المدخل.
• الجدران السميكة - أعمال الطوب توفر سعة حرارية طبيعية وعزلاً صوتياً جيداً.

كل هذا يخلق شعوراً بـ "سحر فيينا"، وهو ما يدفع المشترين إلى دفع مبالغ أكبر بكثير مقابله.

إذا كنت تزور شقة، فانتبه إلى ثلاث سمات نادراً ما توجد في المباني التي شُيّدت بعد الحرب:

1. عمق عتبة النافذة - إذا كانت عتبة النافذة أكثر من 40 سم، فمن المؤكد تقريبًا أنها مبنية من الطوب قبل الثورة.
2. ارتفاع الأبواب - في Altbau غالبًا ما يكون 2.4-2.8 متر، وليس الارتفاع القياسي 2.0 متر.
3. التفاصيل غير المباشرة المقابض القديمة، والزخارف البرونزية، والفسيفساء في قاعة المدخل، وأجراس الأبواب التاريخية، وصناديق البريد على طراز Gründerzeit.

إن شعبية المباني القديمة في فيينا ظاهرة يصعب تفسيرها بالأرقام وحدها. يُطلق عليها المعماريون النمساويون اسم " Wien " ، أي جوهرها العاطفي والثقافي. بالنسبة للعديد من سكان المدينة، لا تُعدّ هذه المباني مجرد "مبانٍ قديمة"، بل هي جزء لا يتجزأ من هوية المدينة، وامتداد مادي للتاريخ، ونمط حياة معين.

لهذا السبب قد تكون الشقق الفاخرة في مبنى "غروندرزايثاوس" أغلى من الشقق فائقة الحداثة في المباني الجديدة. ليس لأنها أكثر تطوراً من الناحية التكنولوجية، بل لأنها توفر مزيجاً فريداً من المساحة والجمال والأجواء التي لا يمكن محاكاتها بأساليب البناء الحديثة.

تكمن الميزة الرئيسية لمشروع "ألت باو إحساسه بالاتساع. تُعد فيينا من المدن الأوروبية القليلة التي قد يصل فيها ارتفاع الأسقف في المباني السكنية التي شُيدت أواخر القرن التاسع عشر إلى أربعة أمتار. يُضفي هذا التصميم شعورًا بالرحابة، وتبدو الغرف فسيحة حتى مع مساحة قياسية تتراوح بين 80 و100 متر مربع، كما تُخلق نسب الغرف إحساسًا بالانسجام يفتقر إليه المباني الحديثة ذات القيود المفروضة على الارتفاع ومعايير كفاءة الطاقة والتصاميم المدمجة.

تُضفي الأبواب العالية، والممرات الواسعة، والنوافذ الكبيرة، والمناور، وشرفات الفناء، إحساسًا بـ"مسرح معماري"، حيث تبدو حتى الحياة اليومية العادية أكثر رصانة وجمالًا. يُقدّر العديد من المشترين طابع "ألتباو" المميز - إحساس بالزمن، وتاريخ فريد - لا يُمكن شراؤه من مبنى خرساني حديث.

أما السبب الثاني فهو جودة المباني القديمة.

كثيراً ما يقول البناؤون النمساويون إن الطوب المستخدم في بناء المنازل في تسعينيات القرن التاسع عشر وعشرات القرن العشرين لا يزال يتفوق في الجودة على معظم المواد الحديثة

• أكثر كثافة،
• يمتص الحرارة بشكل أفضل،
• مقاوم للرطوبة،
• يوفر عزلًا صوتيًا طبيعيًا.

تخلق الجدران السميكة مناخاً محلياً لطيفاً: لا ترتفع درجة حرارة Altbau بشكل مفرط في الصيف وتبرد ببطء في الشتاء.

ليس من قبيل المصادفة أن يعترف العديد من المهندسين المعماريين المعاصرين بأن متانة هذه المنازل تتفوق في نواحٍ عديدة على متانة المباني الجديدة المصممة للاستخدام القياسي لمدة 50-70 عامًا.

لقد صمدت منازل العصر التأسيسي لأكثر من 120-150 عامًا، بما في ذلك القصف، وفترات انقطاع التدفئة، وإعادة التطوير، وعشرات عمليات التجديد الرئيسية - ولا تزال هياكل مستقرة.

تقع معظم المباني التاريخية في فيينا في أحياء تُعتبر اليوم من أكثر الأحياء جاذبية. وهذه الأحياء هي:

• الدائرة السابعة (Neubau),
• الثامن (Josefstadt),
• التاسع (Alsergrund),
• الجزءان 3 و 4،
• معظم الفترة السادسة،
• خطوط راقية في المنطقتين الثانية والخامسة.

تطورت هذه المناطق مع النمو السريع للمدينة، وفيها ازدهرت الحياة الثقافية والفكرية في فيينا. فهي تضم أفضل المدارس والمسارح والحدائق والمقاهي والجامعات ومراكز النقل، ما يخلق طلباً مرتفعاً من المغتربين والعائلات والمبدعين والمستثمرين.

ليس من قبيل المصادفة أن تتركز أغلى منزل في النمسا

غالباً ما تقع المشاريع التطويرية الجديدة في ضواحي المدينة بسبب نقص الأراضي المتاحة، لكن ألتباو تقع في مناطق "يخدمها الموقع نفسه". ويتزايد الطلب على هذه المناطق كل عام، بينما يظل العرض محدوداً بسبب الحدود التاريخية للمدينة.

يُعتبر قطاع "ألتباو" الأكثر استقراراً في سوق العقارات الفيينية. فحتى في فترات عدم الاستقرار الاقتصادي، تنخفض أسعار الشقق التاريخية بوتيرة أبطأ وتتعافى بسرعة أكبر. والسبب بسيط: لا يمكن استنساخ "ألتباو".

يُطلق الاقتصاديون على هذه الأشياء اسم "الأصول الفريدة".

علاوة على ذلك، ترتفع قيمة الشقق التاريخية بعد عمليات التجديد عالية الجودة بوتيرة أسرع بكثير من المباني الجديدة. وتؤدي عمليات التجديد في ألت باو إلى زيادة الأسعار بشكل ملحوظ لأن المشترين على استعداد لدفع مبلغ إضافي مقابل عقار يجمع بين:

• جماليات منزل قديم،
• راحة عصرية،
• موقع تاريخي.

ترتفع الأسعار أيضاً لأن العديد من شقق "غروندرزايت" باهظة الثمن. ونادراً ما تُباع، وغالباً ما تُورّث، ويحتفظ بها أصحابها لعقود.

يؤدي نقص العرض إلى ضغط مستمر على نمو الأسعار - مما يجعل Altbau أصلاً استثمارياً جذاباً، خاصة بالمقارنة مع المباني الجديدة، التي يتم بناؤها بكميات كبيرة كل عام وتفقد حصريتها بمرور الوقت.

على الرغم من مكانتها وقيمتها المعمارية، فإن مبنى ألتباو ليس دائمًا "شقة الأحلام". يمكن أن تخفي المباني التاريخية مشاكل فنية وقانونية خطيرة لا تظهر دائمًا عند الفحص ولكنها يمكن أن تزيد بشكل كبير من تكلفة الملكية.

غالباً ما تؤكد الصحافة الألمانية والنمساوية على أن المباني القديمة "جميلة، ولكنها ليست عملية دائماً". لذلك، يجب على المشتري الذكي أن يفهم أن رومانسية فيينا القديمة والحالة الفعلية لمبنى معين هما في بعض الأحيان حقيقتان مختلفتان.

فيما يلي قائمة موسعة بالحالات التي قد يكون فيها شراء Altbau محفوفًا بالمخاطر المالية أو غير ملائم.

إذا لم يتم تحديث الواجهة أو السقف أو المرافق الداخلية لفترة طويلة، فمن شبه المؤكد أن المنزل سيتم تضمينه في خطة Eigentümergemeinschaft (الأعمال الرأسمالية).

تكمن المشكلة في أن هذا النوع من العمل لا يُموّل عادةً من ميزانية المدينة، بل من أموال الاحتياطي الخاصة بالمالكين. وإذا كانت هذه الاحتياطيات منخفضة، يُطلب من المالكين دفع رسوم إضافية (رسوم خاصة).

التكاليف التقديرية في مثل هذه الحالات:

لماذا تُعدّ هذه مشكلة؟ لأنّ مشتري Altbau غالباً ما يفقدون ميزانيتين في وقت واحد:

1. ثمن الشقة نفسها،
2. الأموال للمشاركة في تجديد المبنى بأكمله.

في بعض الحالات، تكون التكلفة الإجمالية للعمل أكثر من تكلفة العقار نفسه.

في عام 2025، شددت النمسا متطلبات أنظمة التدفئة بالغاز. سيتم التخلص التدريجي من غلايات الغاز، وسيتم حظر توصيلات الغاز الجديدة بالمباني السكنية.

بالنسبة لمالك شركة Altbau، هذا يعني أنه قد يكون من الضروري في السنوات القادمة التحول إلى:

• التدفئة المركزية،
• مضخة حرارية،
• الأنظمة الهجينة.

تكلفة الاستبدال:

بالنسبة لبعض المباني، يصبح هذا الأمر شبه حتمي، خاصة إذا كانت المدينة تخطط لتحديث مناطق بأكملها.

لماذا قد يكون هذا عيباً؟

– تشتري شقة جميلة، ولكن بعد عام تكتشف أن المبنى بحاجة إلى التحديث إلى نظام جديد؛
– وهذا يزيد من نفقاتك دون القدرة على تأجيل هذه النفقات أو تجنبها.

تنتشر هذه المشكلة بشكل خاص في منطقة ألت باو، حيث خضعت هذه المباني لعشرات عمليات التجديد على مر تاريخها. ففي سبعينيات وتسعينيات القرن الماضي، قام العديد من الملاك بتوسيع المطابخ، ودمج الغرف، وإعادة ترتيب الجدران، ونقل الحمامات - وكل ذلك تم بسرعة، دون تقديم أي أوراق رسمية إلى السلطات المحلية.

لماذا يُعد هذا الأمر بالغ الأهمية في فيينا؟

السلطات التنظيمية النمساوية – Magistrat و Baupolizei – تعمل بصرامة.

في حالة إعادة التطوير:

• غير مُدرج في الخطط،
• يؤثر على المناطق الرطبة،
• ينتهك البنية الثابتة،
• أو لا يلتزم بلوائح السلامة من الحرائق..

قد يواجه الملاك الجدد عواقب حتى لو تم إجراء التغييرات قبل 30 عامًا.

1. المطالبة بإعادة الشقة إلى حالتها الأصلية.
نعم، هذا أمرٌ واقعي. خاصةً إذا تم نقل المطبخ إلى الغرفة فوق غرفة نوم الجيران.

2. الغرامات.
تتراوح الغرامات عادةً بين 1000 يورو و 10000 يورو، ولكن يمكن أن تكون أعلى من ذلك.

3. حظر تسجيل المستأجرين.
إذا تم استخدام العقار بشكل غير لائق، يجوز للمدينة حظر تأجيره مرة أخرى.

4. مشاكل تتعلق بسجل الأراضي.
إذا لم يتوافق هيكل المبنى مع معايير تقييم الاستخدام، فقد تنشأ نزاعات قانونية.

أكثر عمليات إعادة التطوير الإشكالية شيوعًا في ألت باو

إن امتلاك شقة في مبنى تاريخي ينطوي دائماً على مسؤولية أكبر من شراء شقة في مبنى جديد. ولا تقتصر الأهمية على الميزانية الأولية فحسب، بل تشمل أيضاً التكاليف الجارية، والتي قد تختلف اختلافاً كبيراً عن متوسط ​​التكاليف في فيينا.

هذا ليس مجرد "ادخار للمستقبل"، بل هو دفع إلزامي من جميع مالكي المباني. في شركة ألت باو، يكتسب هذا الصندوق أهمية خاصة لأن هذه المباني تتطلب تجديدات دورية

• تجديد الواجهة،
• إصلاح السقف،
• استبدال أنابيب الرفع،
• تحديث لوحات الكهرباء،
• تركيب أو صيانة المصعد،
• جعل المبنى متوافقاً مع معايير السلامة من الحرائق الحديثة.

إذا كان الإصلاح بسيطًا، فإن أي عملية إصلاح تتحول تلقائيًا إلى دفعة خاصة كبيرة لمرة واحدة. هذا يعني أن دفعتك الشهرية قد تُستكمل بفواتير تتراوح قيمتها بين 3000 و20000 يورو، وأحيانًا أكثر من ذلك.

قد تكون فواتير الخدمات في شقق "ألت باو" في فيينا أعلى منها في المباني الحديثة لعدة أسباب:

• تتطلب السلالم الكبيرة مزيداً من التنظيف والإضاءة،
• تُعد المباني القديمة أكثر تكلفة في التأمين
• تُعد صيانة العناصر التاريخية (الأبواب والنوافذ والدرابزينات) أكثر تكلفة
• غالبًا ما يكون لدى Hausverwaltung قائمة موسعة من الأعمال.

توفر المباني الجديدة فواتير خدمات أقل بفضل كفاءة الطاقة، والمصاعد من الجيل الجديد، وأنظمة التدفئة الحديثة، والواجهات المعزولة.

يمكن تدفئة المنازل القديمة:

• سخانات المياه التي تعمل بالغاز،
• غلايات فردية،
• أنظمة التدفئة الأقل كفاءة في القرن العشرين.

بسبب انخفاض فئة كفاءة الطاقة (غالباً G أو F)، يمكن أن تكون تكاليف التدفئة أعلى بكثير مما هي عليه في مبنى جديد في منطقة Seestadt أو Sonnwendviertel.

علاوة على ذلك، تتطلب البرامج الحكومية التخلص التدريجي من الغاز. وهذا يعني أنه في السنوات القادمة، قد يصبح التحديث إلزاميًا، وسيتم تقاسم تكلفته بين جميع مالكي المنازل.

غالباً ما تكون الحقائق الرئيسية مخفية في محاضر الاجتماعات:

• هل هناك خطة لإصلاح السقف؟
• هل توجد أي مشاكل في الواجهة؟
• هل أنابيب الرفع مسدودة؟
• هل تتم مناقشة تركيب مصعد؟
• هل من المتوقع إجراء عمليات تفتيش للسلامة من الحرائق؟
• هل تراكمت على المستأجرين ديون؟
• ما هي الشركات التي عملت في الماضي؟
• هل توجد أي نزاعات قانونية داخل المنزل؟.

في بعض الأحيان، تعني جملة واحدة مثل "Discussion über notwendige Sanierung des Daches" نفقات مستقبلية تبلغ عشرات الآلاف من اليورو.

يُعدّ هذا أحد أهمّ جوانب شراء شقة في مبنى قديم في فيينا. يجب التأكد من شراء عقار مسجّل قانونيًا (Eigentumswohnung) ، وليس حصة أو غرضًا ذا وضع غير واضح.

في عام 2025، شهد سوق فيينا نقاشًا حادًا حول حالات لم يشترِ فيها المشترون شقة، بل "حصة في مبنى" تم تحويلها إلى مساحة منفصلة. للوهلة الأولى، يبدو هذا وكأنه عقار كامل، لكنه قانونيًا لا يمتلك أيًا مما يلي:

• الحق في التسجيل الذاتي في السجل العام (Grundbuch)،
• قيمة واضحة (حصة الملكية)،
• القدرة على تأجير العقار أو إعادة بيعه بحرية.

ما يجب عليك التحقق منه دائمًا:

1. الإدخال في السجل العقاري - توفر شقة كوحدة منفصلة (رقم علوي) برقمها المساحي الخاص (EZ).

2. Nutzwertgutachten – وثيقة تحدد حصتك في الملكية المشتركة للمنزل.

3. لا توجد قيود:

• يتعهد،
• ديون صندوق المنزل،
• التقاضي،
• قيود على الاستخدام.

4. التطابق الفعلي للشقة مع المخططات الموجودة في باوكت.

إذا كانت الشقة مؤجرة سابقًا (Mietwohnung)، فإن تحويلها إلى ملكية خاصة (Eigentum) عملية طويلة ومعقدة. إذا كان البائع يخطط للقيام بذلك في اللحظة الأخيرة قبل البيع، فيجب عليك مراجعة المستندات بعناية فائقة.

عند شراء شقة في مبنى قديم في فيينا، لا تحصل فقط على أسقف عالية وأبواب ضخمة وأرضيات باركيه، بل أيضاً على مجموعة من القيود التي تحمي سلامة المبنى المعمارية. تتبنى فيينا نهجاً صارماً للغاية تجاه مساكنها القديمة: فهي تُعتبر موقعاً للتراث الثقافي، وأي تغييرات فيها تخضع لضوابط أكثر صرامة بكثير من تلك المفروضة على المباني التي شُيّدت بين سبعينيات القرن الماضي وأوائل الألفية الجديدة.

علاوة على ذلك، فإن Altbau لديه منطق معماري مختلف تمامًا: يمكن أن تكون الجدران حاملة للأحمال حتى في الأماكن التي لا تتوقعها، وترتبط المناطق التقنية ارتباطًا وثيقًا بالتصميم التاريخي.

لذلك، عمليات التجديد في ألتباو إلى فئتين: تلك التغييرات التي يمكن إجراؤها بحرية، وتلك التي تتطلب تصاريح أو على الأقل موافقة من إدارة المبنى ومجلس المدينة.

الأعمال التي تعتبر تغييرات داخلية ولا تؤثر على العناصر الثابتة ولا تؤثر على هيكل المبنى مسموح بها.

1. إصلاحات تجميلية

طلاء الجدران، واستبدال ورق الجدران، وترميم أرضيات الباركيه، وإعادة تشطيب الألواح الزخرفية - يمكنك القيام بكل هذا دون قيود. المهم هو الالتزام بقواعد المنزل العامة، مثل تلك المتعلقة بالأعمال التي تُصدر ضوضاء.

2. تحديث المطبخ أو الحمام في المناطق القائمة

سواء تركت المطبخ كما هو تمامًا في مخططات باواكت، أو استبدلت الأجهزة، أو قمت بتركيب خزائن جديدة، فإن كل هذا مسموح به.

لكن من المهم أن يبقى المطبخ في مكان متصل منطقياً بنظام التهوية والأنابيب الصاعدة.

3. استبدال الأسلاك الكهربائية الداخلية داخل الشقة

يُسمح بتركيب مقابس جديدة، واستبدال الكابلات، ولوحات كهربائية حديثة طالما أنك لا تغير مسارات الأسلاك المنزلية الشائعة.

عادةً، لا يلزم سوى فني كهربائي مرخص (Konzessionierter Elektriker).

4. استبدال غطاء الأرضية دون تغيير مستوى الأرضية

يمكنك تجديد أرضيات الباركيه، أو تركيب الفلين أو البلاط - والشيء الرئيسي هو عدم رفع مستوى الأرضية فوق المستوى الطبيعي، حتى لا تنتهك متطلبات السلامة من الحرائق.

5. إعادة ترتيب الأثاث وتغيير القواطع غير الحاملة للأحمال

يمكن تفكيك وتركيب فواصل ألواح الجبس الخفيفة دون الحاجة إلى موافقة.

لكن من المهم معرفة ذلك: في Altbau، حتى الجدران "السميكة" يمكن أن تتحول إلى جدران حاملة للأحمال، لذلك من الأفضل التحقق من المخطط الثابت.

تشرف على الأعمال التي تؤثر على هيكل Altbau أو المناطق الرطبة أو أنظمة المرافق المشتركة أو الجزء الخارجي من المبنى كل من Baupolizei و Hausverwaltung وأحيانًا مكتب الحفاظ على التراث التاريخي.

1. نقل المطبخ إلى غرفة أخرى

هذا أحد أكثر التدخلات إشكالية.

المطبخ متصل بـ:

• تهوية،
• أنابيب رفع المياه،
• الصرف الصحي.

إذا تم نقلها إلى غرفة نوم سابقة أو غرفة معيشة، فإن ذلك سيخالف التصميم الفني للمبنى، ومن شبه المؤكد أن القاضي سيطلب إعادة كل شيء إلى حالته الأصلية.

2. توسيع الحمام أو نقله

هذه هي المنطقة "الأكثر خطورة" للأسباب التالية:

• المناطق الرطبة في ألتباو تخضع لرقابة صارمة؛
• تتميز المنازل القديمة بحمولة محدودة على الأرضيات؛
• توجد أنابيب الصرف الصحي فقط على طول جدران معينة؛
• قد يتسبب النقل في حدوث تسريبات في الشقق المجاورة.

تتدخل شرطة البناء بشكل متكرر في مثل هذه الحالات، وخاصة في المباني التي تم بناؤها قبل عام 1945.

3. تركيب أنابيب جديدة، أو أنابيب رأسية، أو أنظمة تهوية أو تدفئة

أي تدخل في اتصالات المنزل المشتركة يستوجب ما يلي:

• بموافقة مالكي المنزل،
• تقرير هندسي عن التدفئة أو السباكة،
• إذن القاضي.

لا نتحدث فقط عن أنابيب الرفع، ولكن أيضاً عن خطوط الغاز، وفتحات التهوية، والمداخن.

4. دمج الغرف عن طريق إزالة الجدران

في ألتباو، توجد الجدران الحاملة في أكثر الأماكن غير المتوقعة.

حتى لو بدا الجدار "رقيقًا"، فقد يكون في الواقع مصنوعًا من الطوب بسمك يتراوح بين 15 و30 سم ويلعب دورًا مهمًا في الاستاتيكية العامة للمبنى.

لهدم جدار، أنت بحاجة إلى:

• طلب تقرير إحصائي ( Statikgutachten
• الحصول على الإذن،
• تنسيق العمل مع المنزل.

في بعض المباني، يُحظر إجراء مثل هذه التغييرات تماماً.

5. التغييرات التي تؤثر على مظهر المبنى

إذا كان المنزل يتمتع بوضع محمي، فيجب حتى الموافقة على استبدال النوافذ من قبل مكتب حماية المباني الفيدرالي (Bundesdenkmalamt).

تعتبر واجهات المباني التاريخية بمثابة "وجه" فيينا، وتراقب المدينة بدقة عدم تعرضها للتلف.

تنطبق القواعد التالية هنا:

في المباني القديمة، قد يؤدي أي تدخل إلى تعطيل سير العمل في المبنى بأكمله. يختلف هيكل هذه المباني عن هيكل المباني الحديثة: حتى الجدار الرقيق قد يكون حاملاً، ونقل المطبخ أو الحمام غالباً ما يؤدي إلى تسربات وأضرار في المباني المجاورة. تمتد أنظمة التهوية والأنابيب الرأسية والأسقف عبر عدة طوابق في آن واحد، لذا فإن خطأ مالك واحد يؤثر على المبنى بأكمله.

تحافظ فيينا أيضاً على المظهر التاريخي لمبانيها التي تعود إلى حقبة التأسيس. وتُعتبر الواجهات والنوافذ والأبواب والجص جزءاً من تراثها الثقافي، لذا تخضع أي تغييرات لضوابط صارمة للغاية.

ولهذا السبب تولي المدينة وشرطة البناء اهتماماً بالغاً بأي تجديدات: فالعمارة القديمة جميلة، لكنها تتطلب أقصى درجات الدقة والاحترام للهيكل الأصلي.

قبل شراء عقار من طراز "ألت باو"، من الضروري التأكد من أن الجانب القانوني للمعاملة شفاف ويعكس الحالة الفعلية للشقة. ولا يكفي استخراج مستخرج من السجل العقاري وحده، فهو يؤكد الملكية، لكنه لا يعكس تاريخ العقار.

من الضروري دراسة سجل المباني (Bauakt) - وهو أرشيف لجميع تصاريح إعادة التطوير والتجديد وأي تعديلات أُجريت على المبنى. من خلاله يمكنك معرفة ما إذا كان التصميم الحالي قانونيًا وما إذا كانت هناك أي تغييرات قد تُسبب مشاكل في المستقبل.

لا تقل أهمية عن ذلك وثيقة "Nutzwertgutachten" ")، وهي وثيقة تحدد حصتك في العقار وتؤثر على مدفوعاتك الشهرية، ومشاركتك في أعمال الصيانة، وحقوقك في التصويت في اجتماعات الملاك. وتوضح هذه الوثيقة مدى عدالة توزيع النفقات، وما إذا كانت هناك أي تفاصيل خفية قد يكون البائع قد أغفلها.

من المفيد أيضاً قراءة قواعد المنزل بعناية . فهي تنظم مستويات الضوضاء، واستخدام المناطق المشتركة، والتخزين، والصيانة، وحتى التفاصيل الصغيرة مثل أماكن تخزين الدراجات. أحياناً تلعب هذه القواعد دوراً أكثر أهمية مما قد تتصور، خاصةً إذا كان المبنى يتمتع بنظام إدارة صارم بين الملاك.

في هذه المرحلة، قد يكون الاستعانة بخبير عقاري أو محامٍ متخصص في سوق العقارات النمساوية أمرًا بالغ الأهمية. فهم على دراية بالوثائق التي غالبًا ما تسبب مشاكل، وما يستدعي الانتباه، وكيفية تفسير بيانات سجلات البناء (Bauakt) وسجلات الأراضي (Grundbuch) بشكل صحيح لضمان عدم ندمك على قرار شراء شقة في مبنى قديم في فيينا.

لا تقتصر شقق "ألت باو" على مجرد الهندسة المعمارية والأسلوب والأجواء التي تميز فيينا القديمة، بل هي أيضاً كيانات تقنية معقدة تتطلب مستوى عالٍ من العناية والمعرفة والتحضير. يمكن أن تكون المباني التاريخية استثماراً رائعاً ومصدراً للمتعة الجمالية، ولكن فقط لمن هم على استعداد لإنجاز جميع الإجراءات الورقية، وفحص حالة المبنى بدقة، والتواصل مع سلطات المدينة.

إذا كنت تُقدّر العمارة الكلاسيكية، وتُدرك إمكاناتها المستقبلية، وترغب في الاستثمار في ترميمها، فإنّ "ألت باو" ستُصبح أكثر من مجرد منزل، بل عقارًا فريدًا بطابعه الخاص وتاريخه العريق. مع ذلك، عليك التعامل مع عملية الشراء بأقصى درجات الحذر والتكتم، فحينها سيُصبح سحر المنزل القديم ميزةً لا مصدرًا للمفاجآت.