ضريبة جديدة على المنازل الثانية في فيينا 2026

تُعتبر فيينا من أكثر المدن ملاءمةً للعيش، لذا فإن الطلب على المساكن فيها مرتفع. مع ذلك، ظهرت مشكلة في السنوات الأخيرة: يتزايد عدد الأشخاص الذين يشترون الشقق والمنازل ليس للإقامة الدائمة، بل كـ"منازل ثانية" - يزورونها بين الحين والآخر أو يتركونها خالية تماماً.

وقد أدى ذلك إلى انخفاض عدد الشقق المتاحة بأسعار معقولة لمن يرغبون في الإقامة الدائمة في المدينة، واستمرار ارتفاع أسعار الإيجار والشراء، لا سيما في وسط المدينة. ويتجلى هذا بوضوح في المناطق المركزية، حيث المنازل في النمسا غالباً لاستخدامها مستقبلاً، ولا تُستخدم إلا في مناسبات متفرقة.

قررت سلطات مدينة فيينا فرض ضريبة إضافية على العقارات السكنية غير المأهولة بشكل دائم، وذلك بهدف تشجيع الملاك على إدارة شققهم ومنازلهم بكفاءة أكبر. ومن المقرر إنفاق عائدات هذه الضريبة على تحسينات حضرية، تشمل تطوير الطرق، وتوسيع شبكة النقل العام، ودعم المبادرات الثقافية التي تجعل فيينا مدينة مريحة للعيش ووجهة سياحية مميزة.

هذه المقالة إلى شرح كيفية تطبيق ضريبة الإسكان الجديدة في النمسا بعبارات بسيطة، ومن هم الملاك الذين ستطبق عليهم، وما هي المزايا والاستثناءات المقدمة، بالإضافة إلى مقارنة الوضع بالممارسات في المدن الأوروبية الأخرى ومناقشة التغييرات التي قد تحدثها في سوق الإسكان في فيينا.

شهدت فيينا في السنوات الأخيرة تزايداً في عدد الشقق التي تُبنى دون إشغال دائم. يشتري بعض الأشخاص هذه العقارات كاستثمار أو ينتقلون إليها لفترات قصيرة فقط. ونتيجة لذلك، يبقى جزء كبير من هذه العقارات شاغراً، مما يُفاقم أزمة السكن.

القضايا الرئيسية:

• ارتفاع تكاليف السكن.

بسبب ارتفاع الطلب وانخفاض العرض، ترتفع أسعار الإيجار والشراء، خاصة في المناطق المرغوبة مثل الدوائر الأولى والسابعة والثامنة.

• الفجوة بين الفئات الاجتماعية.

يستطيع السكان الأثرياء شراء العديد من الشقق أو المنازل، بينما تجد العائلات الشابة والطلاب صعوبة متزايدة في العثور على سكن بأسعار معقولة.

• شقق غير مستخدمة.

وبحسب السلطات، هناك آلاف الشقق الفارغة في فيينا، مما يؤثر سلباً على حياة المدينة ككل.

في عام 2024، اقترحت السلطات فرض ضريبة جديدة على المنازل الثانية في فيينا، أي تلك التي لا تُستخدم كمساكن أساسية. والهدف من هذا الإجراء هو الحد من الأرباح الناتجة عن امتلاك شقق "إضافية"، وبالتالي تشجيع الملاك على تأجيرها أو بيعها لمن يرغبون في السكن فيها بشكل دائم.

لقد حدث هذا الوضع من قبل، وفيينا ليست استثناءً. وقد فرضت العديد من المدن الأوروبية الكبرى ضرائب مماثلة بالفعل

الخلاصة: إن فرض ضريبة جديدة في فيينا يعكس اتجاهاً أوروبياً عاماً، يهدف إلى معالجة مشاكل الإسكان وحماية حقوق الأشخاص الذين يعيشون في المدينة بشكل دائم.

من المتوقع فرض ضريبة جديدة على المنازل الثانية في أوائل عام 2025، إذا تم إقرار القانون في النصف الأول من عام 2024. وسيتم حساب قيمتها سنوياً وتعتمد بشكل مباشر على حجم الشقة أو المنزل.

معدلات الضرائب

مثال: سيدفع مالك شقة مساحتها 75 مترًا مربعًا ضريبة سنوية قدرها 450 يورو. إذا كان يمتلك شقة أخرى مماثلة، فستزيد الضريبة على الشقة الثانية بنسبة 50%، لتصل إلى 675 يورو سنويًا.

تلعب آلية الرسوم الإضافية والخصومات دورًا محوريًا في تطبيق ضريبة المساكن الثانية الجديدة في فيينا بمرونة. فهي تتيح مراعاة مختلف أنواع الملاك وخصائص عقاراتهم، مما يجعل الضريبة أكثر عدلًا ويشجع على الاستخدام الأمثل للشقق.

تم فرض هذه الرسوم الإضافية للحد من امتلاك الأفراد لشقق ثانوية متعددة. فإذا امتلك شخص ما أكثر من عقار من هذا النوع، ستزيد الضريبة على كل شقة إضافية بنسبة 50%.

مبدأ التشغيل:

مثال: إذا كان شخص ما يمتلك ثلاث شقق مساحة كل منها 80 مترًا مربعًا، فإن ضريبته ستكون:

• للأول - 450 يورو
• أما بالنسبة للثاني، فكان سعره 675 يورو
• أما الثالث – 900 يورو.

سيبلغ إجمالي مبلغ الضريبة

الغرض من المكافأة:

• لمنع وصول كميات كبيرة من المساكن إلى أيدي المستثمرين الأفراد أو المضاربين.
• تشجيع الملاك على تأجير شققهم أو بيعها لأشخاص سيعيشون فيها بشكل دائم.

قدمت مصلحة الضرائب النمساوية خصومات في الحالات التي لا تدر فيها الشقة أو المنزل دخلاً للمالك ولا يتم استخدامها لأغراض تجارية أو مضاربة.

أنواع الخصومات:

عقار بدون كهرباء.

• إذا لم تكن هناك كهرباء في المنزل، فإنه يصبح غير صالح للسكن عملياً.
• بالنسبة لهذه العقارات، يتم تخفيض الضريبة إلى الحد الأدنى تقريباً، مما يخفف العبء المالي على الملاك.

مبانٍ مخصصة للطوارئ.

• في الحالات التي تعتبر فيها المساكن غير آمنة، يتم تخفيض الضريبة المفروضة على المالك بشكل كبير.
• وهذا يشجع إما على ترميم هذه المباني أو بيعها لأغراض التطوير الجديد.

خصم على القطع التي تخضع للترميم.

• يناقش مسؤولو المدينة إمكانية تخفيض الضرائب مؤقتاً لأصحاب العقارات الذين يستثمرون في ترميم المباني القديمة للحفاظ على التراث التاريخي لفيينا.

مثال على الحساب:

الغرض من الخصومات:

• عدم تحميل أصحاب المباني الفارغة أو غير الصالحة للسكن مؤقتاً أعباء الضرائب؛
• شجعهم على إصلاح هذه العقارات أو بيعها.

تُعفى بعض العقارات تماماً من الضرائب لأنها تؤدي وظائف اجتماعية أو عامة. وهذا يساعد على حماية السكان الأكثر ضعفاً ودعم المبادرات الحضرية.

ستخضع جميع الاستثناءات لمراقبة دقيقة من قبل سلطات المدينة لمنع الاحتيال. وسيُطلب من الملاك تقديم إثبات، مثل عقد مع جامعة أو مؤسسة خدمات اجتماعية.

تم إنشاء النظام الكامل للبدلات والمزايا والإعفاءات بهدف:

• الحد من المضاربة – كلما زاد عدد المنازل الثانية التي يمتلكها المالك، زادت الضريبة.
• شجعوا الاستخدام الفعال للمساكن – ينبغي تأجير الشقق الفارغة أو بيعها.
• ولحماية المرافق ذات الأهمية الاجتماعية ، تُعفى المباني التعليمية والطبية ومباني العمل تماماً من الضرائب.
• ادعموا ترميم المباني القديمة – فالحوافز المقدمة للمباني المهجورة والمتداعية ستساعد في الحفاظ على العمارة التاريخية لفيينا.

ستُفرض ضرائب جديدة على المنازل في النمسا على مالكي الشقق أو المنازل التي لا تُستخدم كمساكن دائمة، بل كعقارات ثانوية - لقضاء العطلات أو الاستثمار أو التأجير. ويأتي هذا الإجراء نتيجةً لتزايد عدد الشقق الشاغرة، مما يقلل من المعروض المتاح ويؤدي إلى ارتفاع أسعار الإيجارات.

الفئات الرئيسية للجهات الدافعة:

كيف نفهم أن العقار هو "منزل ثانٍ":

• تتم مقارنة المعلومات الواردة في Meldezettel - التسجيل الرسمي لمكان الإقامة - مع البيانات الواردة في Grundbuch (سجل الأراضي).
• إذا لم يتطابق عنوان الشقة مع مكان الإقامة المسجل الرئيسي، فسيتم اعتبار العقار تلقائيًا منزلًا ثانيًا.
• في الحالات المتنازع عليها، سيتعين على المالك إثبات أن العقار يستخدم كمقر إقامة دائم، على سبيل المثال من خلال فواتير الخدمات أو المستندات التي تؤكد الإقامة الدائمة.

سيناريوهات لأصحاب العقارات والمستثمرين:

ولضمان فعالية الضريبة، أنشأت حكومة فيينا منصة رقمية لحساباتها، مما سيقلل من البيروقراطية ويضمن مزيدًا من الشفافية.

عملية الدفع:

1. قم بتسجيل عقارك من خلال البوابة الإلكترونية الرسمية لمدينة فيينا (wien).

2. التحقق التلقائي من البيانات باستخدام Meldezettel و Grundbuch لتحديد ما إذا كان العقار يستخدم كمسكن رئيسي.

3. إصدار إشعار ضريبي سنوي قابل للدفع:

• عن طريق التحويل المصرفي،
• من خلال خدمة الحكومة الإلكترونية عبر الإنترنت،
• مباشرة في دوائر الضرائب بالمدينة.

4. يجب دفع الضريبة في موعد أقصاه نهاية الربع الأول من كل عام.

إذا تهرب المالك عمداً من دفع الضرائب، فسوف يواجه عقوبات صارمة:

• غرامة تصل إلى 5000 يورو في حالة عدم الامتثال للالتزامات.
• رسوم إضافية عن كل شهر تأخير (تصل إلى 5٪ من مبلغ الضريبة).
• خطر اتخاذ إجراءات قانونية من قبل مكتب المدعي المالي.

الشفافية والحكومة الإلكترونية

• سيتم ربط النظام الضريبي بالخدمات الرقمية للمدينة.
• سيتمكن الملاك من الوصول إلى معلومات حول الرسوم والمدفوعات من خلال حساباتهم الشخصية على الإنترنت.
• من المخطط إرسال تذكيرات عبر الرسائل النصية القصيرة والبريد الإلكتروني لضمان عدم تفويت الملاك لمواعيد الدفع.

تختلف معدلات ضريبة الدخل باختلاف أنواع المساكن. وقد أعفت السلطات بعض العقارات إعفاءً تاماً، بينما تم توفير إعفاءات ضريبية مؤقتة للمشاريع ذات الأهمية الاجتماعية.

إعفاء ضريبي كامل:

إغاثة مؤقتة:

• لا تدفع العقارات السكنية الاجتماعية الجديدة ضرائب خلال السنوات الثلاث الأولى بعد افتتاحها.
• وهذا يشجع المطورين على إنشاء مساكن بأسعار معقولة لسكان المدينة.
• بعد انتهاء فترة السماح، يتم تحصيل الضريبة وفقًا للقواعد المعتادة.

الإعفاءات الضريبية للأفراد:

يحق للمالك طلب منفعة شخصية إذا كانت هناك أسباب قاهرة:

• العجز المؤقت أو فقدان الدخل؛
• أعمال إصلاح تجعل العقار غير صالح للسكن مؤقتًا؛
• ظروف القوة القاهرة مثل الحرائق والفيضانات وغيرها من حالات الطوارئ.

عملية التقديم:

1. قم بتقديم الطلب باستخدام النموذج الموجود على بوابة الحكومة الإلكترونية.
2. أرفق الأدلة اللازمة (الشهادات الطبية، تقارير الأضرار، إلخ).
3. تقوم دائرة الضرائب في المدينة بمراجعة الطلب في غضون 30 يومًا.

سيُشكّل فرض ضريبة على المساكن الثانية في فيينا عاملاً رئيسياً في تغيير سوق العقارات خلال السنوات القادمة. ويُقدّر الخبراء أن هذا لن يزيد من إيرادات المدينة فحسب، بل سيؤدي أيضاً إلى استخدام أكثر كفاءة للمخزون السكني.

توقعات الخبراء:

• انخفاض في عدد الشقق الفارغة.

سيصبح من غير المجدي اقتصادياً لأصحاب العقارات ترك شققهم شاغرة معظم الوقت. سيؤدي هذا إلى زيادة المعروض من المساكن الإيجارية بأسعار معقولة، لا سيما في وسط المدينة، حيث يوجد نقص حالي.

• انخفاض في عمليات الشراء المضاربة.

سيصبح المستثمرون الأجانب والمشترون الكبار الذين يشترون الشقق فقط لإعادة بيعها أكثر حذراً بسبب زيادة الضرائب.

• تزايد الاهتمام بالإيجارات طويلة الأجل.

ولتغطية تكاليف الضرائب، من المرجح أن يبدأ مالكو الشقق الثانية في تأجيرها على المدى الطويل، مما سيكون له تأثير إيجابي على سوق الإيجار.

التأثير على الأسعار:

رأي المشاركين في السوق:

• وتعتقد وكالات العقارات أن هذا سيجعل السوق أكثر شفافية واستقراراً، مما يقلل من عدد الشقق الفارغة.
• المستثمرون بالقلق من احتمال انخفاض العائد على استثماراتهم، لكن الاستثمارات طويلة الأجل في المساكن عالية الجودة ستظل جذابة.
• سكان المدينة عموماً هذا الإصلاح، لأنه سيحسن القدرة على تحمل تكاليف السكن.

يتزامن تطبيق الضريبة المنزلية الثانية مع إلغاء ضريبة الدولة (GIS)، التي كانت تُدفع سابقًا للتلفزيون والراديو. ومن المقرر استبدالها بضريبة جديدة (ORF) اعتبارًا من عام 2025 لتمويل البث الوطني.

ونتيجةً لذلك، سيواجه سكان فيينا نظامًا ضريبيًا جديدًا في النمسا، يجمع بين أهداف دعم المجتمع والبنية التحتية الحضرية. لفهم السياق الأوسع (ما هي الضرائب الأخرى التي يدفعها أصحاب المنازل إلى جانب هذه الضريبة)، من المفيد النظر في كيفية تنظيم ضرائب العقارات في النمسا بشكل عام.

مقارنة بالممارسات الدولية:

مزايا النظام الجديد:

• الشفافية من خلال الأنظمة الرقمية وتكامل الحكومة الإلكترونية.
• ضريبة تصاعدية تشجع الملاك على تأجير شققهم.
• تؤكد التجارب الدولية أن مثل هذا الإجراء ينتج عنه تأثير إيجابي على المدى الطويل.

السلبيات:

• في المستقبل القريب، قد يواجه بعض الملاك زيادة في النفقات الضريبية.
• قد يصبح المستثمرون الأجانب أقل نشاطاً، مما سيؤدي إلى انخفاض تدفق رأس المال الأجنبي إلى سوق العقارات.

ينبغي على مالكي الشقق الثانية الاستعداد لفرض الضريبة مسبقاً لتجنب النفقات والغرامات غير الضرورية.

خطوات عملية:

1. تأكد من تسجيل محل إقامتك الرئيسي بشكل صحيح لدى Meldezettel.

إذا تم تقديم المعلومات بشكل غير صحيح، فقد يتم اعتبار العقار عن طريق الخطأ منزلاً ثانياً.

2. فكر في تأجير شقتك على المدى الطويل.

وبهذه الطريقة، من الممكن تغطية تكاليف الضريبة وفي الوقت نفسه المساهمة في زيادة المعروض من المساكن.

3. اطلب المشورة من خبير ضرائب.

سيقدم لك النصح بشأن كيفية تقليل النفقات الضريبية وتقديم إقرارك الضريبي بشكل صحيح.

4. متابعة التحديثات الرسمية والتعديلات المحتملة.

قد يتم تعديل مشروع القانون أثناء المناقشة.

تُعدّ ضريبة المساكن الثانية في فيينا عنصراً أساسياً في سياسة الإسكان. هدفها الرئيسي هو تنظيم سوق العقارات: تقليل عدد العقارات الشاغرة، وزيادة المعروض في سوق الإيجار طويل الأجل، وبالتالي زيادة القدرة على تحمل تكاليف السكن للمقيمين الدائمين.

الهدف الرئيسي من هذه التغييرات هو إيجاد حل وسط يرضي أصحاب الشقق والمستأجرين والمدينة نفسها. وهذا أمر ضروري لسوق إسكان مستقر وصحي.

يُنصح الملاك بترتيب كل شيء مسبقًا لتجنب الغرامات، بل ولجني الفوائد. على سبيل المثال، يمكنهم البدء بتأجير عقاراتهم، أو الاشتراك في برامج تفضيلية، أو إدارة عقاراتهم بكفاءة أكبر.

النصيحة الأساسية للجميع هي مواكبة القوانين الجديدة، واستشارة المختصين عند الضرورة. هذه هي الطريقة الأمثل للتكيف بسهولة وسلاسة مع المتطلبات الجديدة.