العقارات في فيتنام: ما يحتاج المستثمرون إلى معرفته

تستقطب الاستثمارات العقارية في فيتنام اهتماماً متزايداً من المشترين الأجانب. ولا يقتصر جاذبية هذا السوق على عائدات الإيجار فحسب، بل يشمل أيضاً كونه استثماراً قيّماً ووسيلة لتنويع رأس المال في آسيا.

على عكس الدول الأوروبية ذات الأنظمة الرقابية الراسخة، مثل النمسا، حيث يُعدّ الاستقرار والقدرة على التنبؤ من أهمّ مزاياها، تُقدّم فيتنام اليوم صورةً مختلفةً تماماً: فهي دولة نامية ديناميكية تتمتّع بإمكانات عالية لنمو الأسعار وحواجز دخول منخفضة نسبياً. بالنسبة للمستثمرين، يُتيح هذا فرصةً لدخول سوقٍ نشطة النمو، وبالتالي تحقيق عوائد أعلى من تلك المُتحققة في الدول ذات الأنظمة الراسخة.

يُعدّ الوقت الحالي فرصةً مثاليةً للنظر إلى فيتنام كوجهة استثمارية. فبعد الجائحة، أعادت البلاد فتح حدودها، ويشهد قطاع السياحة انتعاشاً متسارعاً، وتستثمر الحكومة في مشاريع بنية تحتية ضخمة، بدءاً من الطرق السريعة وصولاً إلى المطارات الدولية. كل هذا يُهيّئ الظروف لارتفاع أسعار المساكن وزيادة حركة السياحة، ما يُعزز جاذبية العقارات المُخصصة للإيجار.

أنا، كسينيا ليفينا، محاميةٌ ذات خبرةٍ في كلٍّ من آسيا (فيتنام، تايلاند) وأوروبا (دول الاتحاد الأوروبي). أعمل مع المستثمرين الأجانب، وأقدم لهم الدعم طوال العملية برمتها، بدءًا من إجراءات التدقيق النافي للجهالة وإجراءات اعرف عميلك/مكافحة غسل الأموال، وصولًا إلى إدارة العقارات. تُمكّنني هذه الخبرة الدولية من فهم نقاط القوة والضعف في الأسواق الآسيوية مقارنةً بالأسواق الأوروبية.

لطالما شكلت منطقة جنوب شرق آسيا وجهة جاذبة للسياحة والأعمال الدولية. وتبرز فيتنام بشكل متزايد على هذه الخريطة، إذ تجمع بين دورها كمركز صناعي ووجهة سياحية.

مدينتا هو تشي منه وهانوي، المدينتان الرئيسيتان، وجهتي الجذب الرئيسيتين تُعدّ هو تشي منه المركز المالي للبلاد، وموطنًا للشركات والبنوك والشركات الناشئة، بالإضافة إلى المجمعات السكنية الفاخرة. وهنا تحديدًا تبرز بوضوح ارتفاعات الأسعار وزيادة الطلب على الإيجارات من قِبل المغتربين. أما هانوي، فهي العاصمة والمركز الثقافي، حيث تتأثر أسعار الإيجارات فيها بشكل كبير بالمهنيين الدوليين والطلاب.

العقارات السياحية قطاعاً مستقلاً ويشمل نها ترانج، ودا نانغ، وجزيرة فو كوك. تشهد هذه المناطق نمواً متسارعاً كمراكز سياحية، ويرتبط ازدياد عدد الفنادق والشقق والفيلات فيها ارتباطاً وثيقاً بتدفق السياح. بالنسبة للمستثمرين، يُعد هذا نموذجاً مثالياً لنمط حياة مريح، حيث يُمكن تأجير العقار خلال موسم الذروة واستخدامه لقضاء العطلات الشخصية.

يختلف النظام القانوني في فيتنام عن نظيره في أوروبا. فبحسب جوواي، يمكن للأجانب امتلاك الشقق بنظام الإيجار طويل الأجل، والذي يمتد لخمسين عاماً مع إمكانية التجديد. أما الأراضي فتبقى مملوكة للدولة، مما يعكس النموذج الاشتراكي للحكم.

على عكس النمسا، حيث يحصل المالك على الملكية الكاملة للعقار ويعمل ضمن نطاق اختصاص الاتحاد الأوروبي المتوقع، فإن الإطار التعاقدي والدعم القانوني المناسب للمعاملة في فيتنام أمران بالغا الأهمية.

تشير المؤشرات الدولية إلى أن فيتنام تشهد نمواً مطرداً. ووفقاً للبنك الدولي ، فإن مؤشرات سهولة ممارسة الأعمال تتحسن، كما أن أسعار العقارات في المدن الكبرى ترتفع بنسبة تتراوح بين 5 و10% سنوياً. وتُعدّ عوائد الإيجار في المناطق السياحية والمناطق الحضرية أعلى بكثير مما هي عليه في النمسا، حيث تتراوح عادةً بين 2 و3% سنوياً.

يرى كيبلينجر أن تايلاند وكمبوديا وإندونيسيا يمكن اعتبارها منافسة لفيتنام. ومع ذلك، تبرز فيتنام حاليًا بفضل مزيجها من الازدهار الاقتصادي والنمو الصناعي والإمكانات السياحية.

يُعدّ سوق العقارات الفيتنامي فبحسب شركة Realtique، كان من شبه المستحيل على الأجانب شراء العقارات حتى عام 2015. وقد أدّى تحرير التشريعات إلى ارتفاع حاد في الإقبال، وخلال بضع سنوات، ارتفعت الأسعار في المدن الكبرى بنسبة تتراوح بين 50% و200%. وقد أبطأت الجائحة النمو مؤقتاً، لكن السوق يشهد انتعاشاً ملحوظاً منذ عام 2022.

تشهد مدينتا هو تشي منه وهانوي أعلى معدلات النمو، حيث يدعم الطلب على المساكن تدفقات الهجرة الداخلية، ونمو الطبقة المتوسطة، وتطور الشركات الدولية. أما في المناطق السياحية، فالوضع أقل استقراراً: إذ تعتمد مدن نها ترانج ودا نانغ وفوه كوك على الموسمية وتدفقات السياح، إلا أن هذه المناطق أصبحت وجهات رئيسية للاستثمار في نمط الحياة.

تتوزع المعاملات العقارية عادةً على النحو التالي: تشهد مدينة هو تشي منه مزيجًا من العقارات الفاخرة (الشقق السكنية الراقية) والعقارات ذات الأسعار المعقولة. أما هانوي، فهي سوق ذات طابع أكاديمي، حيث تضم عددًا كبيرًا من المستأجرين من الطلاب والمهنيين الدوليين. بينما تتطور مدن دا نانغ ونها ترانغ وفو كوك لتصبح مراكز سياحية، حيث يميل الأجانب إلى شراء الشقق في الفنادق أو الفيلات المطلة على البحر.

أنواع العقارات المتاحة للمشترين الأجانب محدودة: تشمل بشكل أساسي الشقق السكنية، والشقق العادية، وفيلات المنتجعات. ولا تتوفر الأراضي للأجانب للتملك الخاص، وهو اختلاف جوهري عن النمسا، حيث تتوفر الأراضي والمنازل للشراء المباشر.

يُعدّ مواطنو كوريا الجنوبية والصين واليابان، بالإضافة إلى الروس والأمريكيين، من أبرز مشتري العقارات في فيتنام. أما الطلب على الإيجار فيُعزى إلى السياح والمغتربين والطلاب والمهنيين العاملين في الشركات الدولية.

مقارنة نمو الأسعار والعوائد: فيتنام مقابل النمسا

عند النظر إلى سوق العقارات الفيتنامية، لا يمكن تجاهل منافسيها الإقليميين، وأبرزهم تايلاند وكمبوديا وإندونيسيا. لكل سوق من هذه الأسواق ديناميكياته وخصائصه المميزة، إلا أن الاتجاه العام هو جذب رؤوس الأموال الاستثمارية الأجنبية من خلال السياحة، وانخفاض تكاليف الدخول، ونمو الاقتصادات.

تُعتبر تايلاند سوقاً ناضجة نسبياً، حيث تتوفر فيها آليات تأجير قصيرة الأجل، وبنية تحتية سياحية متطورة، وعلامات تجارية قوية لوجهات سياحية مثل فوكيت، وكوه ساموي، وبانكوك. إلا أن هذا النضج يُترجم أيضاً إلى منافسة شديدة وتكاليف دخول مرتفعة، مما يقلل من إمكانية تحقيق أرباح طائلة.

لطالما جذبت كمبوديا المستثمرين بفضل قيود الملكية المحدودة ونظامها الضريبي المواتي، إلا أن بنيتها التحتية وهيكلها المؤسسي لا يزالان متأخرين عن فيتنام. غالباً ما تكون أسعار العقارات أرخص هنا، لكن المخاطر أعلى، لا سيما فيما يتعلق باللوائح والاستقرار السياسي.

تراهن إندونيسيا على المناطق السياحية، وخاصة بالي. لطالما كان هذا السوق رائجاً بين المغتربين والرحالة الرقميين والمستثمرين، لكن القيود المفروضة على الملكية الأجنبية المباشرة والهياكل القانونية المعقدة تجعله أقل شفافية.

تحتل فيتنام موقعاً وسطاً: فهي من جهة توفر عوائق دخول منخفضة ونمواً سريعاً، ومن جهة أخرى تتطلب خبرة قانونية عند هيكلة المعاملات. هذا التوازن بين الديناميكية وإمكانية التنويع هو ما يجعل البلاد قادرة على المنافسة في المنطقة.

في فيتنام ، لا يستطيع المستثمرون الأجانب شراء العقارات بنظام التملك الحر، على عكس المواطنين. ويبقى نظام الإيجار الخيار الرئيسي لغير المقيمين، بمدة تصل إلى 50 عامًا قابلة للتجديد.

من الناحية العملية، هذا يعني أن المشتري يصبح المالك الكامل للشقة في المجمع السكني، ولكن فترة الملكية محدودة، وبعد انتهاء عقد الإيجار، يعتمد التجديد على قرارات الدولة والمطور العقاري.

في النمسا، الوضع معاكس تماماً: إذ يُمكن للأجانب شراء العقارات بشكل مباشر (مع أن ذلك غالباً ما يتطلب موافقة السلطات الإقليمية)، ودون أي قيود زمنية. وهذا يُعطي المستثمرين شعوراً أكبر بالأمان، لكن تكاليف الدخول والتملك أعلى بكثير.

تُستخدم أشكال أخرى من هياكل الملكية على نطاق واسع في فيتنام يقوم بعض المستثمرين بتأسيس شركة محلية (عادةً مع شريك فيتنامي)، مما يسمح لهم بشراء الأراضي والعقارات كمالكين كاملين، ولكنه يتطلب دعماً قانونياً مكثفاً والتزاماً مستمراً بالقوانين.

ترتيبات الملكية المشتركة مطلوبة أيضاً ، على سبيل المثال، عند شراء شقة أو فيلا مع عدة مستثمرين. وهذا الأمر بالغ الأهمية بالنسبة للعقارات السياحية، حيث تُقسّم النفقات والإيرادات بالتناسب. كما تُعدّ مسائل الميراث مهمة أيضاً: يسمح القانون الفيتنامي بنقل الملكية إلى الورثة الأجانب، ولكنه يشترط توثيق ذلك ودفع الرسوم.

ينبغي إيلاء اهتمام إضافي للحسابات المصرفية والامتثال. سيحتاج المشتري الأجنبي إلى حساب مصرفي فيتنامي للدفع، بالإضافة إلى إثبات مصدر الأموال. هذا إجراء معتاد للحماية من غسل الأموال، ولكن قد تستغرق العملية نفسها وقتًا أطول مما هي عليه في النمسا، حيث يتمتع القطاع المصرفي بخبرة واسعة ويعمل ضمن لوائح الاتحاد الأوروبي الصارمة.

تتألف عملية شراء العقارات في فيتنام من عدة مراحل. أولاً، يتم اختيار العقار وتوقيع اتفاقية حجز مع دفع عربون بسيط. يلي ذلك مراجعة الوثائق، والتي تشمل تحليل تراخيص المطور، وسندات ملكية الأرض، وحالة المشروع. من صحة المعلومات ) بالغ الأهمية في هذه المرحلة، إذ بدونه يرتفع خطر الحصول على عقار غير مكتمل البناء أو قيود على استخدامه.

بعد إتمام عملية المعاينة بنجاح، يُبرم الطرفان اتفاقية البيع والشراء الرئيسية، والتي تُسجل لدى الجهات الحكومية المختصة. وعلى عكس النمسا، حيث يضمن التسجيل في السجل العقاري حماية مطلقة للحقوق، فإن حماية حقوق المشترين في فيتنام تعتمد إلى حد كبير على جودة الوثائق ونزاهة المطور العقاري.

ولهذا السبب يُنصح المستثمرون بشدة بالتعامل من خلال محامين ومستشارين مرخصين.

ينبغي إيلاء اهتمام خاص لعمليات الشراء على الخارطة (خلال مرحلة الإنشاء). يحظى هذا النوع من الشراء بشعبية كبيرة نظرًا لانخفاض سعره المبدئي وإمكانية ارتفاع قيمته بعد اكتماله. مع ذلك، فإنه ينطوي أيضًا على أكبر المخاطر: تأخيرات في الإنشاء، وعدم الحصول على التراخيص اللازمة، أو مشاكل في ربط العقار بالبنية التحتية.

في النمسا، تُعتبر معاملات البيع على الخارطة أكثر أماناً بفضل اللوائح الصارمة التي يفرضها المطورون العقاريون وحسابات الضمان الإلزامية. أما في فيتنام، فتكون هذه الضمانات أقل، مما يستلزم رقابة أكثر صرامة.

في السنوات الأخيرة، أصبحت عمليات شراء العقارات عن بُعد في فيتنام نموذجًا رئيسيًا للمستثمرين الأجانب. ويعود ذلك إلى الاهتمام المتزايد بالسوق والتطور الموازي للخدمات الرقمية التي تتيح إتمام المعاملات دون الحاجة إلى التواجد الدائم في البلاد. وتُعدّ هذه الطريقة الاستثمارية مناسبة بشكل خاص لمن يفكرون في فيتنام كجزء من محفظة استثمارية دولية ولا يخططون للانتقال إليها فورًا.

تتمحور عملية الشراء عن بُعد حول ممثل موثوق به ، عادةً ما يكون محامياً أو شركة استشارية متخصصة. وبموجب توكيل رسمي موثق، يتصرف الممثل نيابةً عن المستثمر، حيث يقوم بتوقيع اتفاقية الحجز، ومراجعة وثائق الملكية، والمشاركة في المفاوضات مع المطور العقاري، والإشراف على عملية تسجيل العقار. يقلل هذا النهج من المخاطر ويُغني عن الحاجة إلى زيارات متعددة.

يُطبّق المطورون العقاريون المعاصرون في فيتنام بنشاط الأدوات الإلكترونية، مثل الجولات الافتراضية للعقارات، وكتالوجات المخططات الإلكترونية، والعروض التقديمية المرئية، وحتى التوقيع الإلكتروني على الوثائق الفردية. وهذا يُمكّن المستثمرين من تقييم المشروع نفسه، بالإضافة إلى محيطه وبنيته التحتية وديناميكيات الحي، قبل البدء في تنفيذه.

للامتثال والشؤون المالية خلال المعاملات عن بُعد يفتح المشتري الأجنبي حسابًا مصرفيًا في فيتنام، تُجرى من خلاله جميع عمليات الدفع. يتحقق البنك من مصدر الأموال، وهو أمر إلزامي بموجب القانون المحلي.

على عكس النمسا، حيث يمكن إتمام المعاملات عبر الإنترنت بفضل النظام القانوني الرقمي الأوروبي والشفافية القانونية العالية، تتطلب عمليات الشراء عن بُعد في فيتنام رقابة قانونية أكبر. ومع ذلك، مع الدعم المناسب، تُصبح هذه العمليات أداةً ملائمةً لدخول سوقٍ نامية دون الحاجة إلى وجودٍ طويل الأمد في البلاد.

فيتنام ضد النمسا

يُعدّ العبء الضريبي على العقارات في فيتنام منخفضًا نسبيًا، وهو أحد العوامل الرئيسية التي تجعل السوق جذابة. تُفرض رسوم تسجيل بنسبة 0.5% من سعر الصفقة عند شراء العقارات. أما بالنسبة للمالكين، فالعبء الضريبي ضئيل للغاية: توجد ضرائب على الأراضي والعقارات، لكن معدلاتها منخفضة جدًا، وغالبًا لا تتجاوز بضع مئات من الدولارات سنويًا.

عند بيع العقارات، هناك ضريبة على الأرباح الرأسمالية بنسبة 2٪، وهي أقل بكثير مما هي عليه في النمسا، حيث يمكن أن تصل ضريبة الأرباح الرأسمالية إلى 25-30٪ اعتمادًا على هيكل الملكية وفترة الحيازة.

فيما يتعلق بدخل الإيجار، تتراوح نسبة الضريبة في فيتنام بين 5 و10% حسب الدخل، مما يسمح للمستثمرين بالاحتفاظ بمعظم الأرباح. أما في النمسا، فالعبء الضريبي على دخل الإيجار أعلى، حيث تُضاف إليه ضريبة الدخل ومساهمات الضمان الاجتماعي.

مقارنة مع النمسا

لا يمنح شراء العقارات في فيتنام الإقامة بحد ذاته. وهذا فرق جوهري عن بعض الدول الأوروبية، حيث يمكن أن تؤدي الاستثمارات العقارية مباشرةً إلى الإقامة أو حتى الجنسية. ففي النمسا، على سبيل المثال، لا يمنح شراء العقارات الإقامة أيضاً، لكن الدولة تقدم برامج خاصة للمستثمرين ورواد الأعمال، حيث يمكن أن يكون العقار جزءاً من حزمة الاستثمار.

فيتنام نظام تأشيرات طويل الأمد. يُمكن للأجانب الحصول على تأشيرات عمل، أو تأشيرات استثمار، أو تصاريح عمل، مما يسمح لهم بالإقامة لمدة تتراوح بين سنة وعدة سنوات مع إمكانية التمديد. كما يُمكن للمستثمرين الأثرياء التفكير في تسجيل شركة في فيتنام، الأمر الذي يُسهّل الحصول على تأشيرة دخول متعددة وإقامة رسمية.

من منظور نمط الحياة، تُعدّ فيتنام وجهة جذابة بفضل انخفاض تكلفة المعيشة فيها نسبياً: فالإيجارات والخدمات والمواصلات والطعام أرخص بكثير من النمسا أو غيرها من الدول الأوروبية. ويلعب المناخ دوراً حاسماً، إذ يتميز بدفئه على مدار العام، وفي المناطق السياحية مثل دا نانغ أو فو كوك، ترتبط الحياة ارتباطاً وثيقاً بالبحر.

يشهد قطاع السياحة نمواً متسارعاً، حيث يقدم باقة متنوعة من الخدمات والمقاهي والمطاعم والفعاليات الرياضية والثقافية. وبالنسبة للرحالة الرقميين والباحثين عن مناخ دافئ وأسعار معقولة، تُعدّ فيتنام من أفضل الخيارات في آسيا.

ينقسم سوق الإيجار في فيتنام إلى قسمين رئيسيين: الإيجار قصير الأجل والإيجار طويل الأجل.

الإيجارات قصيرة الأجل السياح بشكل أساسي. وقد أصبحت مدن وجزر مثل نها ترانج ودا نانغ وفوه كوك وجهات سياحية رائجة، حيث تشهد بناء الشقق الفندقية والشقق السكنية نموًا سريعًا، ويعتمد سوق الإيجار بشكل كبير على السياحة المحلية والدولية. يلعب الموسم دورًا في ذلك، ولكن بفضل المناخ المعتدل على مدار العام، يكون انخفاض الطلب خلال موسم الركود أقل حدة مقارنةً بأوروبا، على سبيل المثال.

الإيجارات طويلة الأجل شائعة في مدينتي هو تشي منه وهانوي، حيث تتمتعان بطلب مستقر من المغتربين والطلاب وموظفي الشركات الدولية. ويتميز سوق الإيجارات فيهما بانخفاض تقلباته مقارنةً بالمناطق السياحية، مما يتيح فرصة الاعتماد على دخل ثابت.

الربحية حسب المنطقة

وفقًا يوروستات والمصادر الوطنية، فإن نسبة المساكن المؤجرة في النمسا أقل بكثير، في حين أن ملكية المنازل أكثر شيوعًا؛ وتؤكد البيانات العالمية المتعلقة بالملكية هذا الاتجاه - حيث يعيش 69٪ من سكان الاتحاد الأوروبي في منازلهم الخاصة.

يعتمد اختيار الموقع بشكل مباشر على استراتيجية المستثمر.

مدينة هو تشي منه هي العاصمة الاقتصادية للبلاد وأكبر سوق عقاري فيها. بيئة الأعمال المزدهرة وقطاع الشركات الدولية النشط يضمنان استمرار ارتفاع الطلب على الإيجار من المغتربين. الاستثمارات في مدينة هو تشي منه مناسبة لمن يبحثون عن دخل ثابت وآفاق استثمارية طويلة الأجل.

الشقق الأساسية (استوديوهات، 35-5 متر مربع): من 60,000 دولار إلى 100,000 دولار.

• شقق مكونة من غرفتي نوم: 150,000 دولار - 240,000 دولار.
• العقارات المميزة (المنطقة 2، المنطقة 7): 150,000-600,000 دولار، السعر 2,200-6,500 دولار/م².

المجالات الواعدة:

• ثاو دين، ثو ثيم (المنطقة 2): نقطة جذب للمغتربين.
• فو مي هونغ (المنطقة 7): مجتمعات المغتربين الملائمة للعائلات، والبنية التحتية.
• بينه ثانه، ثو دوك (المنطقة 9): مشاريع جديدة، وتوقعات رأس المال تصل إلى 60-90% في غضون 5 سنوات.

هانوي، بصفتها عاصمة سياسية، ببنية طلب فريدة. إذ تتركز فيها الهيئات الحكومية والجامعات والسفارات. ويستهدف سوق الإيجار الطلاب وأعضاء هيئة التدريس وموظفي الحكومة والمنظمات الدولية. صحيح أن العائدات هنا أقل من المناطق السياحية، إلا أن استقرار الطلب يجعل من هانوي خياراً جذاباً للاستثمار طويل الأجل.

• السوق الأساسي: حوالي 2836 دولارًا أمريكيًا/م² (~72 مليون دونغ فيتنامي/م²).
• السوق الثانوية: 1900 دولار/م² (حوالي 48-49 مليون دونغ فيتنامي/م²).
• الحد الأدنى لأسعار الشقق: 120,000-180,000 دولار (السوق الثانوية).

المناطق السياحية الشهيرة:

• تاي هو (البحيرة الغربية): 2500-4000 دولار/م²، إيجار للمغتربين.
• با دينه، هوان كيم: 2000-3200 دولار/م²، مركز أعمال وإدارة.

تُعدّ دا نانغ، ونها ترانغ ، وفو كوك وجهات سياحية. وينصبّ التركيز الرئيسي فيها على تأجير الوحدات السكنية لفترات قصيرة للسياح. تُعتبر هذه الاستثمارات أكثر ربحية، ولكنها أيضاً أكثر خطورة: نظراً لتأثرها بالموسمية، واعتمادها على السياحة الدولية، ومنافستها مع قطاع الفنادق. من جهة أخرى، تُتيح المنتجعات فرصة الجمع بين الاستثمار والاستخدام الشخصي، وهو ما يُعرف باستثمارات نمط الحياة.

مواقع المنتجعات

• دا نانغ: 1800 - 3000 دولار/م²، استثمارات من 150,000 - 300,000 دولار.
• نها ترانج: 1500-2500 دولار/م²، من 120000-250000 دولار لكل عقار.
• فو كوك: 1600-3000 دولار/م²، من 130000-300000 دولار، تدفق سياحي مرتفع.
• التركيز: تأجير العقارات قصيرة الأجل للسياح، مع الجمع بين الربحية ونمط الحياة.

مدينة كبرى مقابل منتجع

المدن الثانوية والضواحي

• بينه دونج (بالقرب من مدينة هوشي منه): 1300 - 2200 دولار للمتر المربع.
• الحد الأدنى للاستثمار: من 100,000 دولار إلى 150,000 دولار.
• الإمكانات: النمو في البنية التحتية والطلب نتيجة لنقل الإنتاج.

بالمقارنة مع النمسا، يمكن القول إن المدينة الكبرى في فيتنام تشبه فيينا من حيث الاستقرار، ولكن بعائد أعلى، في حين أن المناطق السياحية أقرب إلى نموذج منتجعات جبال الألب أو البحيرات في النمسا، ولكن بعتبة دخول أقل بكثير ومخاطر أكبر.

• النمسا (فيينا، سالزبورغ): تبدأ الأسعار من 250,000 يورو حتى بالنسبة لشقة صغيرة في فيينا .
• الربحية: 2-4% سنوياً.
• فيتنام: الدخول من 60,000 إلى 100,000 دولار، والعائد من 5 إلى 9%، ولكن مع مخاطر قانونية وسوقية أعلى.

بالنسبة للمستثمرين الأجانب، يبدأ السوق الفيتنامي دائمًا تقريبًا بالمشاريع الجديدة: فهو القطاع الأساسي الذي يولد الجزء الأكبر من العقارات المتاحة للشراء (حصص للأجانب في الشقق السكنية، وإجراءات حجز شفافة ودفعات مرحلية، وعقود موحدة وخدمات المطورين).

يتم منح حق الملكية في شكل عقد إيجار، ويتم إصدار الوثائق الرئيسية (بما في ذلك "الكتاب الوردي" للشقة) بعد بدء تشغيل المبنى.

الشراء في وقت مبكر من مرحلة البناء تثبيت سعر دخول أقل والاستفادة من عمليات إعادة التقييم في وقت التسليم، ولكنه يتطلب بذل العناية الواجبة المنضبطة: التحقق من حقوق الأرض، وتصاريح البناء، وحالة حسابات الضمان/الحسابات الخاصة بالمشروع، وتاريخ المطور، وسلسلة التعاقد الخاصة به.

في الواقع، توفر العديد من المشاريع رحلة مريحة للعملاء: الحجز الإلكتروني، واتفاقية بيع وشراء موحدة، وجداول الدفع، ومسؤولية العيوب، والإدارة اللاحقة للمبنى من قبل شركة إدارة المطور.

السوق الثانوي أكثر صعوبة بالنسبة للأجانب لثلاثة أسباب. أولاً، هناك "حصة أجنبية" في المبنى: إذا تم الوصول إلى الحد الأقصى، لا يستطيع الأجانب الشراء، مما يؤثر على السيولة ومجموعة المشترين المحتملين أثناء إعادة البيع.

ثانياً، تتطلب إجراءات إعادة تسجيل حقوق الإيجار بين الأفراد عملاً قانونياً دقيقاً (التحقق من حالة "الكتاب الوردي"، وعدم وجود رهونات/قيود، ومتأخرات المرافق والضرائب، وتحديد السعر بشكل صحيح في العقد).

ثالثًا، تمويل العقارات القائمة لغير المقيمين محدود، لذا غالبًا ما تتم المعاملات نقدًا بالكامل أو عبر قروض مؤقتة قصيرة الأجل. تشمل مزايا العقارات القائمة وجود مستأجرين جاهزين، وإمكانية تقييم الأداء الفني والتشغيلي للمبنى (صندوق جمعية الملاك، ورسوم الصيانة، وتكاليف التشغيل الواقعية)، وانخفاض مخاطر تأخيرات البناء.

تكون إرشادات الأسعار كما يلي: تبدأ أسعار قطع الأراضي في مدينة هو تشي منه في المراحل المبكرة من المشروع من حوالي 80 ألف دولار (عادةً ما تكون شققًا صغيرة في المناطق/المجموعات النامية)، وفي مواقع المنتجعات (دا نانغ، نها ترانغ، فو كوك) يكون الحد الأدنى في كثير من الأحيان حوالي 120 ألف دولار للشقق المطلة على البحر.

بطبيعة الحال، تكون المناطق المركزية وتجمعات المغتربين الناشئة أكثر تكلفة؛ فالمهم هناك ليس "أقل سعر"، بل التوازن بين الموقع وجودة الإدارة وخصائص المستأجرين.

للمقارنة مع النمسا، تبدأ أسعار الشقق في مدينة فيينا، حتى تلك المخصصة للمبتدئين، عادةً من 250 ألف يورو فما فوق، لكن المستثمرين يحصلون على ملكية كاملة للأراضي وإجراءات تسجيل واضحة. في المقابل، يحصلون على عوائد أقل وفترة استرداد أطول.

المباني الجديدة مقابل إعادة البيع

في النمسا، يختلف الوضع: فالسوق الثانوية سائلة وموحدة، بينما السوق الأولية محمية بنماذج الضمانات الموثقة؛ والأسعار أعلى، والعوائد أقل، لكن اليقين القانوني في أعلى مستوياته.

إلى جانب خيار الشراء بغرض التأجير "الكلاسيكي"، تقدم فيتنام مجموعة من الاستراتيجيات المتخصصة التي تسمح بملف تعريف أكثر دقة للمخاطر والعوائد.

الشقق المدرة للدخل هي وحدات مفروشة بالكامل في مجمعات سكنية، تستهدف تأجيرها للمغتربين في المناطق الحضرية (مدينة هو تشي منه / هانوي).

المزايا: طلب يمكن التنبؤ به، القدرة على الدخول في عقود طويلة الأجل مع الشركات/الجهات التي تنتقل إلى مواقع أخرى، نسبة إشغال مستقرة نسبياً.

العيوب: الحاجة إلى مستوى عالٍ من الأثاث والخدمة، والحساسية لظروف المكتب وهجرة الموظفين.

تُعدّ فنادق الشقق الفندقية نموذجاً لإدارة الشقق من قِبل شركة فندقية، مع التركيز على الإقامات القصيرة. غالباً ما تُحقق هذه العقارات عوائد أعلى، لكن الاعتماد على تدفق السياح والموسمية يُشكّل خطراً رئيسياً.

من المهم التحقق من شروط تجميع الإيرادات، وشفافية التقارير، ورسوم التشغيل، وسيناريوهات المواسم المنخفضة. بالنسبة للمستثمر المنضبط، يمكن أن يصبح فندق الشقق جزءًا من محفظة استثمارية ذات عائد استثماري أكثر تنوعًا.

خدمات تأجير الفيلات في دا نانغ، ونها ترانغ، وفو كوك السياحة الفاخرة والمجموعات والعائلات. تتسم الإدارة بتعقيد أكبر (من حيث الموظفين، والخدمات، والتسويق)، لكن متوسط ​​الفاتورة أعلى، وتتميز المنتجات بتنوع أكبر. توفر المنتجعات التابعة للشركات، والتي تتمتع بخطة رئيسية متكاملة، سيولة أفضل من العقارات المستقلة.

يُعدّ قطاع العقارات التجارية (المكاتب والمتاجر) قطاعًا احترافيًا. في مدينة هو تشي منه، تحظى مجمعات المكاتب الصغيرة في المناطق التجارية ومتاجر الزاوية ذات المواقع المتميزة في المناطق ذات الحركة الكثيفة للمشاة باهتمام كبير. وهنا، يُعدّ تقييم أسعار الإيجار ونفقات التشغيل ومعدل التضخم والجدارة الائتمانية للمستأجر أمرًا بالغ الأهمية.

تُعدّ عوائق الدخول أعلى، والتدقيق اللازم إلزامي. بالمقارنة، في النمسا، توفر المكاتب الرئيسية ومتاجر التجزئة الرئيسية عوائد منخفضة ولكنها مستقرة للغاية، بينما في فيتنام، يكون هامش العائد أوسع، لكن المخاطر (بما في ذلك الشواغر وتأجيلات الإيجار) أعلى أيضًا.

ملفات تعريف الاستراتيجيات البديلة

*النطاقات إرشادية وتعتمد على الموقع، والمشغل، وجودة الأصول، وهيكل المعاملة.

يُعدّ نظام الإيجار طويل الأجل الخطر المفاهيمي الرئيسي في فيتنام . إذ يتمتع الأجانب بفترة إيجار محدودة (تصل عادةً إلى 50 عامًا) للشقة. ويمكن تمديد هذه الفترة، لكنها ليست مضمونة تلقائيًا. من المهم دائمًا معرفة الجهة المالكة للأرض التي يقع عليها المشروع، ومدة عقد الإيجار مع المطور، والآليات التنظيمية التي تضمن التمديد. وهذا يختلف اختلافًا جوهريًا عن النمسا، حيث تُعتبر ملكية الأرض ملكيةً مطلقةً ودائمةً، وهي محمية بموجب قانون الاتحاد الأوروبي.

تتمثل المجموعة الثانية من المخاطر في عدم اليقين القانوني والبيروقراطية. فالبيئة التنظيمية في تطور مستمر، لكن الإجراءات قد تختلف من محافظة إلى أخرى، وقد تتباين مدد الموافقة. لذا، يُعدّ التحقق الدقيق أمرًا بالغ الأهمية: من وضع الأرض، ورخصة البناء، والامتثال لحصة المقيمين الأجانب في المبنى، وإجراءات السجل العقاري، وخلوّ العقار من أي رهونات أو نزاعات، وصحة اتفاقيات الإدارة. وبدون محامٍ محلي خبير وخطة عمل واضحة، يسهل إضاعة الوقت وتقويض جدوى الصفقة الاقتصادية.

العامل الثالث هو تقلبات سوق السياحة. تتأثر المناطق السياحية بالصدمات العالمية (إغلاق الحدود، السفر الجوي)، والظواهر الجوية (الأعاصير)، والمنافسة من الفنادق ومشاريع الشقق الأخرى. بالنسبة للإيجارات قصيرة الأجل، يُعد التسويق، ومنصة وكالات السفر الإلكترونية، وتقييمات العقارات، وسياسات التسعير المرنة، ووجود مدير محلي قادر على التخفيف من تأثير الموسمية من خلال الباقات ومتوسط ​​مدة الإقامة، أمورًا بالغة الأهمية.

هناك أيضًا مخاطر مالية وتشغيلية: العملة (الدخل بالدونغ الفيتنامي / النفقات أو الأهداف بالدولار الأمريكي / اليورو)، وسيولة الخروج (الحصص المخصصة للأجانب تحد من دائرة المشترين أثناء إعادة البيع)، وجودة البناء / الصيانة (ميزانيات اتحاد الملاك، واستهلاك أنظمة MEP، والمصاعد، والواجهات)، والامتثال (تأكيد مصدر الأموال، والإجراءات المصرفية).

في النمسا، تكون هذه المخاطر أقل بفضل نموذج التوثيق الموحد وسجل الأراضي والممارسة القضائية المتوقعة؛ أما الجانب السلبي فهو انخفاض العوائد وارتفاع تكلفة الدخول.

خريطة المخاطر وتدابير التخفيف

مقارنة مع النمسا

• النموذج القانوني: فيتنام - نظام الإيجار وممارسات متنوعة عبر المقاطعات؛ النمسا - نظام الملكية الحرة، وأنظمة التوثيق والمسح العقاري الصارمة.
• اقتصاديات المعاملات: فيتنام - دخول منخفض، عوائد أعلى وإمكانات نمو؛ النمسا - دخول مرتفع، عائد منخفض ولكنه مستقر.
• العوامل التشغيلية: فيتنام - الإدارة والشريك المحلي مهمان؛ النمسا - العمليات الموحدة وإمكانية التنبؤ بالتكاليف.

إذا كان النمو والربحية هدفك، فإن فيتنام توفر فرصًا أكبر مع إدارة سليمة للمخاطر. أما إذا كان الحفاظ على رأس المال واليقين القانوني هما الأهم، فإن النموذج النمساوي أنسب، ولكن توقع عوائد أقل وعوائق دخول أعلى.

تخضع الحياة في فيتنام لنمطين رئيسيين: التوسع الحضري السريع في أكبر المدن، والحياة اليومية الهادئة والمريحة في المناطق السياحية. وتُعدّ مدينتا هو تشي منه وهانوي مدينتين نابضتين بالحياة، تتميزان بكثافة الأعمال التجارية العالية، وكثافة البناء، ووجود جاليات أجنبية متميزة.

بالنسبة لأولئك الذين اعتادوا على الإيقاع الحضري ويتطلعون إلى الجمع بين الاستثمار والوظيفة أو النشاط الريادي، فإن هذه المدن توفر كل ما يحتاجونه: شركات دولية، ومساحات عمل مشتركة، وعيادات ومدارس لتعليم اللغة الإنجليزية، وخدمات لوجستية متطورة، وبرنامج ثقافي غني.

مجتمعات المغتربين هنا بالحيوية والتوجه المهني، حيث تُسهّل فعاليات التواصل، ونوادي الأعمال، والمدارس الدولية، وخدمات الانتقال عملية الاندماج السريع نسبيًا. في الوقت نفسه، تعني الكثافة السكانية العالية والنمو السريع بنية تحتية أكثر تعقيدًا: ازدحام مروري، ومواقع بناء طويلة، وضوضاء؛ بالنسبة لمن يُقدّرون الهدوء والسكينة، فإن هذا لا يُعدّ دائمًا مريحًا.

تخلق المناطق السياحية - دا نانغ، ونها ترانغ، وفو كوك، وغيرها من المناطق الساحلية - نمط حياة مختلفًا تمامًا: مناخ بحري، وإمكانية الوصول إلى الشاطئ يوميًا، وبنية تحتية متطورة للخدمات للمصطافين، وتكاليف منخفضة نسبيًا للخدمات المنزلية.

بالنسبة للعديد من المستثمرين، تُعدّ المنتجعات السياحية مرادفاً لـ "الاستثمار في نمط الحياة" : حيث يتم شراء عقار يُستخدم كمكان لقضاء العطلات العائلية، ويُدرّ أيضاً دخلاً خلال موسم الذروة. وتتميز الحياة في المنتجعات ببساطتها وانخفاض تكاليفها الأساسية: فغالباً ما تكون أسعار البقالة والخدمات والترفيه أقل بكثير من مثيلاتها في المدن الأوروبية.

ومع ذلك، فإن هذا يأتي مصحوبًا بموسمية الخدمة ومجموعة محدودة من المؤسسات الطبية والتعليمية المتميزة داخل المنتجع نفسه - في معظم الحالات، للحصول على خدمات طبية أو تعليمية جادة، سيتعين عليك التوجه إلى المدن الكبرى.

الثقافة الفيتنامية مزيجاً متعدد الطبقات من التقاليد المحلية، والتراث الاستعماري، والحياة الحضرية المعاصرة سريعة النمو. ويُعدّ الطعام أحد أهمّ عوامل الراحة اليومية، حيث تتوفر أطعمة الشوارع عالية الجودة وبأسعار معقولة، بالإضافة إلى العديد من المقاهي والمطاعم التي تُقدّم أطباقاً عالمية في المدن الكبرى.

يقدّر المغتربون وعائلاتهم إمكانية الوصول إلى المدارس الدولية ومستوى موثوق من الرعاية الصحية الخاصة: إذ تفتخر مدينة هو تشي منه وهانوي بعيادات ومستشفيات دولية تقدم معايير قريبة من المعايير الغربية، ولكنها أرخص بكثير من تلك الموجودة في النمسا.

يتم توفير التعليم لأبناء الرعايا الأجانب عادةً من خلال المدارس الدولية الخاصة التي تستخدم اللغة الإنجليزية كلغة للتدريس؛ وتتوسع شبكتها، لكن المساحة والتكلفة يمكن أن تكون عوامل مقيدة، خاصة في المناطق المتميزة.

بالمقارنة مع النمسا، أود أن أشير إلى عدة اختلافات رئيسية: ففي النمسا، يكون مستوى الخدمات الحكومية والسلامة العامة والرعاية الصحية أعلى وأكثر استقرارًا بشكل عام؛ والبنية التحتية متطورة بشكل متوقع؛ وترتبط جودة الحياة بالمناخ البارد ونمط الحياة الأوروبي.

في فيتنام، ستحصل على مناخ أكثر دفئًا، وتكاليف ثابتة أقل، وديناميكيات ثقافية نابضة بالحياة، لكنك تدفع ثمن ذلك بدرجة أعلى من عدم اليقين في الخدمات العامة، وقدرة أقل على التنبؤ في بعض عوامل السلامة والعوامل الاجتماعية والبيئية.

في السنوات الأخيرة، تحولت فيتنام من سوق محلية إلى مركز إقليمي للرحالة الرقميين، والمتخصصين في تكنولوجيا المعلومات، ورواد الأعمال الذين يبحثون عن مزيج من قاعدة تشغيل منخفضة وسوق سريع النمو مع إمكانية الوصول إلى بقية دول جنوب شرق آسيا.

تُساهم سياسات التأشيرات المرنة، وظهور مساحات العمل المشتركة، وتوفر الإنترنت وخدمات الدفع عبر الهاتف المحمول، في جعل المدن الكبرى بيئة مثالية للعمل عن بُعد والشركات الناشئة. الرحالة الرقميين على انخفاض تكاليف الإقامة والطعام فحسب، بل يشمل أيضاً منظومة متكاملة من الخدمات: مقاهٍ مزودة بخدمة واي فاي سريعة، وفعاليات مجتمعية، وإمكانية الوصول إلى حاضنات الأعمال، وسهولة الوصول إلى الرحلات الجوية الدولية من مدينة هو تشي منه أو دا نانغ.

بالنسبة للمستثمرين ذوي التوجهات التنموية، تقدم فيتنام مزايا واضحة: سكان شباب، وتدفق الاستثمارات الأجنبية إلى المناطق الصناعية وقطاع تكنولوجيا المعلومات، ومشاريع بنية تحتية واسعة النطاق (طرق وممرات سكك حديدية وموانئ ومطارات)، وتوسع حضري نشط.

كل هذا يخلق طلباً متزايداً على السكن لموظفي الشركات الدولية ويخلق قاعدة مستأجرين مستقرة، مع زيادة آفاق الرسملة في الوقت نفسه.

توفر فيتنام للعائلات نمط حياة ميسور التكلفة: نفقات يومية أقل، مناخ دافئ، وفرصة لتوفير تعليم دولي للأطفال بتكلفة أقل بكثير من النمسا. مع ذلك، ينبغي على العائلات مراعاة أمور مثل التأمين، وجودة التعليم الحكومي، والبنية التحتية الاجتماعية طويلة الأجل، والتي تتفوق عليها النمسا.

من منظور استراتيجي، تعتبر فيتنام نقطة تنويع مثيرة للاهتمام: إذ يقوم المستثمرون من أوروبا وآسيا بإدراج الأصول المحلية في محافظهم الاستثمارية لزيادة العوائد وتقليل الارتباط بأسواق الاتحاد الأوروبي.

في هذا السياق، تعمل النمسا كـ "مرساة استقرار" للكثيرين - مكان يمكن فيه الحفاظ على رأس المال بأقل قدر من المخاطر القانونية؛ أما فيتنام، من ناحية أخرى، فهي "محرك نمو" حيث يمكن تحقيق عوائد أعلى مع تحمل مخاطر تشغيلية وتنظيمية إضافية.

يُعدّ التخطيط للخروج جزءًا لا يتجزأ من أي استراتيجية استثمارية، ويكتسب هذا الأمر أهمية خاصة في فيتنام نظرًا للنموذج القانوني وظروف السوق المحددة. أولًا وقبل كل شيء، يجب فهم طبيعة حق الانتفاع: ففي معظم الحالات، لا يحصل المستثمر على ملكية دائمة للأرض، بل يشتري حق انتفاع متجدد (عادةً لمدة تصل إلى 50 عامًا).

لذلك، يتمثل أحد التدابير العملية في التركيز على ملف تعريف للمعاملات يكون فيه الأفق الاستثماري المتوقع أقصر بكثير من مدة الإيجار، أو الاستحواذ على عقارات في مشاريع يكون لدى المطور فيها ضمانات طويلة الأجل للأراضي وسياسة تمديد شفافة.

يُعد بيع الشقة "قبل انتهاء مدة الإيجار" سيناريو خروج شائع؛ يفضل المستثمرون العقارات ذات مدة الإيجار المتبقية الطويلة لأن طلب المشترين والأسعار تنخفض مع تقصير مدة الإيجار.

تتسم فترات عرض المشاريع في السوق الفيتنامية عادةً بفترات أطول مقارنةً بالأسواق الأوروبية الراسخة. ويمكن بيع المشاريع الأكثر سيولة في المواقع المتميزة خلال بضعة أشهر مع التسعير والتسويق المناسبين؛ إلا أنه بالنسبة للعقارات الواقعة خارج تجمعات المغتربين أو التي تواجه مشكلات تتعلق بحصص الأجانب، غالباً ما تمتد دورة البيع إلى عام أو عامين.

يعود ذلك إلى محدودية عدد المشترين (بسبب الحصص المخصصة للأجانب)، وتقلب الطلب في السوق الثانوية، والحاجة إلى مشترين يدفعون نقدًا بالكامل في العديد من الصفقات. تجدر الإشارة إلى أن الموسمية في مشاريع المنتجعات تؤثر أيضًا على توقيت وسعر البيع؛ إذ قد يتطلب عرض قطعة أرض خلال "الموسم المنخفض" خصمًا كبيرًا.

إن الجوانب الضريبية للخروج بسيطة مقارنة بالنمسا - فالمعدلات أقل، لكن الإجراءات البيروقراطية ومتطلبات المستندات (تأكيد مصادر الأموال، والتحويلات المعتمدة، وأرقام الحسابات المحلية، وما إلى ذلك) تتطلب إعدادًا دقيقًا.

تشمل الضرائب النموذجية على عملية البيع ضريبة أرباح رأس المال (في فيتنام غالباً ما تكون حوالي 2٪ من سعر المعاملة أو معدل ثابت آخر حسب الهيكل)، بالإضافة إلى رسوم التسجيل ورسوم النقل المحتملة.

في النمسا، قد يكون العبء الضريبي على المبيعات أعلى، لكن عملية حساب الضريبة ودفعها أكثر توحيدًا وشفافية. أما في فيتنام، فمن المهم الاستعانة بمستشار ضرائب محلي لمساعدتك في تنظيم المعاملة بشكل سليم وتقليل المخاطر الضريبية ضمن حدود القانون.

فيتنام ضد النمسا

من الناحية العملية، من المنطقي للمستثمرين وضع سيناريوهات للخروج مسبقاً: النظر في تنويع القنوات (الوسطاء، والمنصات الدولية، والوكالات المحلية)، وتوفير احتياطي من الأموال للتسويق وتعديلات الأسعار المحتملة، والاحتفاظ بـ "مجموعة من المستندات" مرتبة - العقود، وسجلات الإيجار، وفواتير الخدمات، وإثبات دفع الضرائب - مما يزيد من ثقة المشترين المحتملين ويقلل من وقت الفحص النافي للجهالة.

الحالة 1: مدينة هو تشي منه – شقة مساحتها 45 مترًا مربعًا، عائد 5.5%

اشترى مستثمر سنغافوري شقة استوديو في المنطقة الثانية (ثاو دين)، وهي منطقة مرغوبة لدى المغتربين. بلغ سعر الشقة حوالي 95,000 دولار سنغافوري. تم شراء العقار على الخارطة، مما يتيح خصمًا بنسبة 12% على سعر السوق عند اكتمال البناء.

تم تأجير الشقة بعقد طويل الأجل لأخصائي تقنية معلومات يعمل في مدينة هو تشي منه. وبلغ متوسط ​​العائد 5.5% سنوياً. علاوة على ذلك، نما رأس المال بنسبة 15% خلال عامين.

الحالة الثانية: هانوي - شقة مساحتها 70 مترًا مربعًا، عائد 4.8%

اشترى مستثمر ألماني شقة من غرفتي نوم في حي كاو جياي، الذي يضم جامعات ومكاتب شركات دولية. يبلغ سعرها 110,000 دولار.

بعد تأثيث الشقة وإجراء بعض التجديدات البسيطة، تم تأجيرها لمجموعة من الطلاب الدوليين بعقد طويل الأجل، بعائد سنوي قدره 4.8%. تتمثل الميزة الرئيسية في الطلب المستقر من الطلاب وموظفي الحكومة، بينما يتمثل العيب في قلة المرونة مقارنةً بالمواقع السياحية.

الحالة 3: دا نانج - شقة سكنية بمساحة 55 مترًا مربعًا، بعائد 7.0%

استثمر مستثمر أسترالي في شقق سكنية بالقرب من شاطئ ماي خي، أحد أهم المناطق السياحية في دا نانغ. وبلغ سعر الشراء 120 ألف دولار.

نُقلت ملكية الشقق إلى شركة إدارة محلية، قامت بتأجيرها للسياح عبر منصتي Booking وAirbnb. وبلغ متوسط ​​العائد السنوي 7%، على الرغم من الموسمية. وخلال فترات الذروة (الشتاء والربيع)، وصلت نسبة الإشغال إلى 90%.

الحالة الرابعة: نها ترانج - شقق منتجع بمساحة 60 مترًا مربعًا، عائد 8.2%

اشترى مستثمر روسي شققاً في مجمع سكني جديد على شاطئ البحر في نها ترانج مقابل 125 ألف دولار. وتم نقل إدارة المجمع إلى المطور العقاري، الذي ضمن عائداً لا يقل عن 7% خلال السنوات الثلاث الأولى.

في الواقع، بلغ العائد 8.2%، حيث تعافى تدفق السياح إلى نها ترانج بسرعة بعد الجائحة. ويكمن الخطر الرئيسي في الاعتماد الكبير على السياح الصينيين والكوريين.

الحالة 5: فو كوك - فيلا مساحتها 120 مترًا مربعًا، عائد 9.5%

قام مستثمر من كوريا الجنوبية بشراء فيلا في مجمع سكني فاخر على شاطئ البحر مقابل 280 ألف دولار.

تم تأجير الفيلا عن طريق شركة تأجير دولية (أكور). ونظرًا للطلب المرتفع في فوكوكا، بلغ العائد 9.5% سنويًا. بالإضافة إلى ذلك، استخدم المستثمر الفيلا لقضاء إجازاته لمدة تصل إلى 30 يومًا في السنة. تمثلت المخاطر الرئيسية في الاعتماد الكبير على السفر الجوي والموسمية.

الحالة السادسة: مدينة هو تشي منه – مساحة تجارية تبلغ 90 مترًا مربعًا، عائد 6.3%

اشترى مستثمر نمساوي عقاراً في الطابق الأرضي ضمن مجمع سكني في المنطقة السابعة (فو مي هونغ)، وهي منطقة راقية تضم عدداً كبيراً من المغتربين والشركات. وبلغ سعر الشراء 210,000 دولار أمريكي.

تم تأجير العقار لمقهى ومتجر قهوة بموجب عقد طويل الأجل (خمس سنوات). بلغ العائد 6.3% سنوياً. تمثلت الميزة في استقرار المستأجر، بينما تمثلت العيوب في ارتفاع التكلفة الأولية والاعتماد على طلب المستهلكين.

الحالة 7: هانوي - شقة مساحتها 50 مترًا مربعًا، عائد 5.0%

اشترى مستثمر فرنسي شقة صغيرة بالقرب من بحيرة ويست ليك (هو تاي)، وهي منطقة سكنية شهيرة للمغتربين، مقابل 100 ألف دولار.

تم تأجير الشقة عبر منصة Airbnb لفترة قصيرة. بلغ متوسط ​​العائد السنوي 5.0%، وبسبب شهرة المنطقة، ارتفع سعر الشقة بنسبة 12% خلال عامين.

تشمل خبرتي معاملات في كل من آسيا وأوروبا (بما في ذلك النمسا). وهذا يُمكّنني من فهم ليس فقط الاختلافات في الأنظمة القانونية وشفافية السوق، بل أيضاً سيناريوهات العائد والمخاطر الواقعية للمستثمرين.

في آسيا - وخاصة فيتنام وتايلاند - لا تتمثل المهمة الرئيسية للمستثمر في اختيار عقار "بناءً على صورة"، بل في إجراء فحص دقيق وشامل: التحقق من المطور، وهيكل الملكية، وحقوق الأرض، وجاهزية المشروع للتشغيل.

في حين أن نظام المسح العقاري القوي في النمسا، واللوائح الصارمة للاتحاد الأوروبي، والمعاملات الموثقة تقلل من معظم المخاطر القانونية، إلا أن الخبرة القانونية في فيتنام أمر بالغ الأهمية للنجاح.

كيفية تحديد عنصر:

1. التحقق من سمعة المطور (المشاريع المكتملة، تقييمات العملاء، القضايا القانونية).
2. تحليل الإطار القانوني: الوثائق القانونية للمطور، وحقوق الأرض، والحصص المخصصة للأجانب.
3. الشفافية المالية: هيكل الدفع، والضمانات المصرفية أو حسابات الضمان (إن وجدت).
4. تحليل مقارنة الأسعار: مقارنة تكلفة المتر المربع للمشروع الحالي مع العقارات المماثلة التي تم بناؤها بالفعل في المنطقة.

نماذج الملكية والضرائب:

فيما يتعلق بأنظمة الملكية والضرائب، يحصل الأجانب في فيتنام عموماً على حق الانتفاع (إيجار طويل الأجل، عادةً لمدة تصل إلى 50 عاماً)، والذي يمكن تمديده. أما حق التملك الحر فهو محدود للغاية، على عكس النمسا، حيث تسود حقوق الملكية المطلقة التي يحميها الدستور.

تتميز الضرائب في فيتنام بالبساطة والانخفاض: فضريبة أرباح رأس المال ثابتة في الغالب (حوالي 2%)، وضريبة الإيجار مجتمعة حوالي 10% (ضريبة القيمة المضافة + ضريبة الدخل الشخصي). أما في النمسا، فقد تصل ضريبة دخل الإيجار إلى 25-30%، وتخضع ضريبة أرباح رأس المال (Immobilienertragsteuer) لرقابة صارمة وتعتمد على مدة الملكية.

بناءً على استراتيجية المستثمر، أقدم عدة سيناريوهات استثمارية:

• خيار استثماري آمن: شقة في مدينة هو تشي منه. الطلب المحلي القوي، بالإضافة إلى المغتربين والطلاب والموظفين الدوليين، يضمن إيجارات مستقرة. تتراوح العوائد بين 4 و6% سنوياً، مع مخاطر منخفضة.
• خيار متوازن: شقق في دا نانغ. السياحة + تجمع متزايد للمغتربين، عائد يتراوح بين 6-8% مع إمكانية نمو رأس المال.
• الاستثمار الجريء: فنادق الشقق الفندقية في فو كوك. يمكن أن تصل العوائد القصوى إلى 10-12%، ولكن هناك مخاطر عالية تتعلق بالموسمية واللوائح والأخطاء الإدارية.

إن مسألة ما إذا كان من الأفضل الاستثمار في فيتنام أو تايلاند تعتمد على أولويات المستثمر.

متى تكون فيتنام خياراً أفضل؟ إذا كان الهدف هو تحقيق عوائد أعلى، أو التركيز على نمو السياحة، أو الرغبة في "دخول السوق قبل أن يصبح مؤسسياً بالكامل". وهي مناسبة للمستثمرين الراغبين في إجراء دراسة متأنية ولديهم قدرة عالية على تحمل المخاطر.

متى تكون تايلاند أفضل: إذا كانت الشفافية، والبنية التحتية المتطورة لحياة المغتربين، والخروج السريع من الاستثمارات، والسيولة العالية للسوق الثانوية من الأولويات.

نصائح للمستثمرين:

• احرص دائماً على التعامل مع محامٍ يفهم القانون المحلي.
• إجراء الفحص النافي للجهالة للمشروع والمطور.
• قم بوضع استراتيجية للخروج حتى قبل الشراء (خطة بيع العقار المؤجر قبل 5-10 سنوات من نهايته).
• قارن بين النماذج الضريبية في مختلف البلدان لتحسين الدخل.

التوقعات حتى عام 2030 لفيتنام:

• سيستمر قطاع السياحة في النمو: من المتوقع أن يرتفع عدد المسافرين الدوليين إلى 50 مليون شخص.
• البنية التحتية – المطارات الجديدة (على سبيل المثال، مطار لونغ ثانه بالقرب من مدينة هو تشي منه)، والطرق السريعة والموانئ ستعزز جاذبية المنتجعات.
• سترتفع الأسعار في المناطق السياحية (دا نانغ، نها ترانغ، فو كوك) بشكل أسرع من المناطق الحضرية الكبرى بسبب محدودية الأراضي القريبة من البحر وتدفق رؤوس الأموال الأجنبية.
• سيصبح السوق أكثر مؤسسية، لكن نافذة "العوائد الأعلى مع المخاطر الأعلى" ستظل قائمة لعدة سنوات أخرى.

سيناريوهات الاستثمار العقاري في فيتنام

قائمة التحقق للمستثمرين

1. المرحلة التحضيرية

حدد أهدافك الاستثمارية: الدخل، نمط الحياة، التنويع، أو النمو المضارب.

اختر استراتيجية:

• مدينة كبرى (مدينة هو تشي منه، هانوي) → إيجار ثابت؛
• المنتجعات (دا نانغ، نها ترانغ، فو كوك) → ربحية عالية، ولكنها موسمية أكثر.

بالمقارنة مع البدائل في أوروبا: تتمتع النمسا بمخاطر أقل وبيئة قانونية واضحة، ولكن بها حواجز دخول أعلى وعوائد أقل.

2. المسائل القانونية

فهم أشكال الملكية:

• لا يُسمح للأجانب إلا بالحصول على حق الانتفاع لمدة تصل إلى 50 عامًا؛
• الملكية الحرة - مخصصة للمواطنين الفيتناميين فقط؛
• يمكن تحقيق الملكية من خلال شركة إذا كانت هناك حاجة إلى عقارات تجارية.

تحقق من الميراث والملكية المشتركة (الزواج أو الشراكة).

افتح حسابًا مصرفيًا في فيتنام للدفعات والإيجار (اتبع قواعد الامتثال).

استعن بمحامٍ ملمّ بالقانون المحلي - فالأخطاء في بذل العناية الواجبة قد تكلف أكثر من التوفير الناتج عن الاستشارات.

3. ابحث عن الشيء وتحقق منه

تحليل السوق: تحديد أماكن نمو الطلب والأسعار حاليًا (مقارنة المناطق الحضرية والمنتجعات).

اختيار مطور البرامج: ادرس سمعته، والمشاريع المنجزة، وتوافر التراخيص.

التحقق من صحة الأشياء (العناية الواجبة):

• حالة الأرض (حكومية، خاصة، مستأجرة)؛
• توافر تراخيص البناء؛
• الالتزام بالحدود المفروضة على الأجانب (لا يزيد عن 30% من الشقق في المبنى).

تقييم الربحية: مقارنة الإيجارات قصيرة الأجل وطويلة الأجل، والأسعار الحقيقية.

4. عملية الشراء

خطوات المعاملة:

• اتفاقية الحجز ودفع العربون.
• توقيع اتفاقية البيع والشراء.
• الدفع وفقًا للجدول الزمني (خاصة عند الشراء على الخارطة).
• تسجيل الحقوق في دائرة الأراضي.
• قم بتسجيل جميع المدفوعات من خلال البنك - وهذا شرط إلزامي للأجانب.
• احتفظ بجميع المستندات (وخاصة التصاريح وشهادات الملكية).

5. الضرائب والمصروفات

عند الشراء: رسوم التسجيل 0.5%.

عند امتلاك الأرض: تكون ضرائب الأرض والعقارات ضئيلة.

عند التأجير: الضريبة من 5 إلى 10% حسب الدخل.

تخفيضات: ضريبة أرباح رأس المال 2%.

مقارنة مع النمسا: تتمتع فيتنام بضرائب أقل، ولكنها تعاني من بيروقراطية أكبر وعدم يقين.

6. إدارة العقارات

حدد استراتيجية التأجير الخاصة بك:

• على المدى القصير ← السياحة، ربحية عالية، ولكن المزيد من العمل والموسمية؛
• على المدى الطويل ← المغتربون، والطلاب، وعملاء الأعمال، ربحية أقل، ولكن استقرار.

اختر شركة إدارة إذا كنت لا تخطط لإدارة عملية التأجير بنفسك.

الالتزام بالمتطلبات القانونية – يجب تحويل الدخل من خلال الحسابات الرسمية.

7. الخروج من الاستثمار

خطط مسبقاً: فترة الإيجار محدودة، ومن الأفضل البيع قبل 5-10 سنوات من نهايتها.

ضع في اعتبارك التعرض: في فيتنام، تستغرق العقارات وقتاً أطول للبيع مقارنة بأوروبا (حتى 6-12 شهراً).

حساب الضرائب عند البيع: ضريبة أرباح رأس المال ثابتة بنسبة 2٪ من سعر المعاملة.

مقارنة مع النمسا: في أوروبا، تكون مبيعات العقارات أكثر قابلية للتنبؤ، بينما في فيتنام، تكون تقلبات الطلب أكثر احتمالاً.

8. الراحة الشخصية ونمط الحياة

المدن الكبرى: النشاط التجاري، ومجتمعات المغتربين، وارتفاع الطلب على الإيجار.

المنتجعات: انخفاض تكلفة المعيشة، مناخ دافئ، استثمار في نمط الحياة.

لنأخذ البنية التحتية بعين الاعتبار: الطب، والتعليم، والنقل.

مقارنة مع النمسا: توفر أوروبا بنية تحتية ونظامًا قانونيًا أكثر استقرارًا، بينما توفر فيتنام فرصًا أكبر للنمو وحواجز دخول أقل.