عقارات في البرتغال للاستثمار والسكن الشخصي

بحسب مؤشر سوق العقارات ، شهدت البرتغال أعلى نمو في أسعار العقارات في الاتحاد الأوروبي خلال النصف الأول من عام 2025، بنسبة 15.2% على أساس سنوي، بينما بلغ متوسط ​​الاتحاد الأوروبي 5.1% فقط. وقد ارتفعت أسعار المساكن في البرتغال بنسبة 106% خلال العقد الماضي. وقد ساهمت حماية السوق والحوافز الضريبية (مثل نظام الإقامة غير الاعتيادية) في جعل البرتغال وجهةً أكثر جاذبية للمقيمين والمستثمرين الأجانب.

تقدم هذه المقالة تحليلاً منهجياً لجاذبية الاستثمار العقاري في البرتغال. سندرس الوضع الحالي للسوق، وديناميكياته، والحوافز الاقتصادية والضريبية، ونقارن البرتغال بالنمسا كخيار استثماري بديل في أوروبا.

لا تزال البرتغال واحدة من أكثر الأسواق جاذبية في أوروبا، مع وجود طلب قوي على المساكن مدعوم ببرامج الإقامة واهتمام المغتربين والمستثمرين، في حين أن العرض المحدود في لشبونة وبورتو والمناطق الساحلية يزيد من إمكانية نمو الأسعار وعوائد الإيجار المستقرة.

أنا كسينيا ليفينا، محامية متخصصة ذات خبرة واسعة في مجال الاستثمار والإنشاءات. تشمل خدماتي دعم معاملات العقارات في أوروبا، ووضع الاستراتيجيات للعملاء من الأفراد والشركات، وإدارة المشاريع في مختلف المناطق القضائية. أجمع بين الخبرة القانونية والمعرفة العملية بالسوق لمساعدة المستثمرين ليس فقط على الحفاظ على رؤوس أموالهم، بل أيضاً على تحقيق أقصى قيمة ممكنة في ظل اقتصاد سريع التغير.

النمسا وجهة استثمارية مستقرة وجذابة، لكنها تُناسب المستثمرين المحافظين: فالاستثمار في سوق العقارات هو في المقام الأول وسيلة للحفاظ على رأس المال مع نمو معتدل وقابل للتنبؤ. الاستثمار أكثر تعقيدًا، والمتطلبات أكثر صرامة، ولكن:

• استقرار السوق وإمكانية التنبؤ به: ترتفع الأسعار بسلاسة، دون قفزات مفاجئة؛
• الأمن القانوني للمعاملات وشفافية الإجراءات؛
• عقارات عالية الجودة – منازل وشقق وممتلكات تجارية حديثة وموثوقة؛
• أمن رأس المال على المدى الطويل – تعتبر النمسا ملاذاً آمناً للمستثمرين؛
• إن وجود بنية تحتية متطورة ومستوى معيشة مرتفع يحافظ على الطلب على السكن بشكل دائم.

وبدورها، توفر البرتغال

• حد أدنى منخفض لبدء الاستثمارات (من 250,000 يورو)؛
• قواعد مرنة للحصول على تصريح إقامة وبرنامج التأشيرة الذهبية؛
• ارتفاع الطلب على المساكن بسبب السياح والأجانب، مما يؤدي إلى عوائد إيجار تصل إلى 5-7% في المناطق الشهيرة؛
• إمكانية ارتفاع الأسعار نتيجة لتطوير البنية التحتية وشعبية البلاد بين المغتربين.

يعتمد الاختيار بين النمسا والبرتغال على أهدافك: عوائد عالية وديناميكية مع عناصر من المخاطرة أو الاستقرار والموثوقية وحماية رأس المال على المدى الطويل.

رسخت البرتغال مكانتها بقوة كواحدة من أكثر أسواق العقارات جاذبية في أوروبا. ومن المتوقع أن ينمو الاستثمار العقاري بنسبة 8% في عام 2025، ليصل إلى 2.5 مليار يورو.

تجمع البرتغال بين استقرار اقتصادها المتطور وارتفاع الطلب على السكن بفضل السياحة وبرامج الإقامة. ولا تزال لشبونة وبورتو ومنطقة الغارف من المدن الرائدة في جذب الاستثمارات.

وفقًا لتقرير شركة برايس ووترهاوس كوبرز حول الاتجاهات الناشئة في سوق العقارات الأوروبية لعام 2024، تحتل لشبونة المرتبة الثامنة بين أكثر المدن جاذبية للاستثمار العقاري في أوروبا.

بحسب موقع Numbeo، ستحتل لشبونة المرتبة الخامسة والعشرين بين المدن العالمية من حيث مؤشر أسعار العقارات في عام 2025، مما يشير إلى طلب قوي وإمكانية نمو الأسعار. وتؤكد تجربتي هذا الأمر: إذ أفاد العملاء الذين استثمروا في عقارات لشبونة وبورتو بنمو مستقر في الأسعار وشروط إيجار جذابة، لا سيما في المناطق السياحية.

رسّخت البرتغال مكانتها كدولة ذات نظام قانوني شفاف، كما تؤكد ذلك تصنيفات كل من شركة برايس ووترهاوس كوبرز والبنك الدولي. وهذا ما يجعل عملية شراء العقارات واضحة وقابلة للتنبؤ بالنسبة للمستثمرين الأجانب.

يسعى العديد من المستثمرين، لا سيما من إسبانيا وفرنسا وبعض دول شمال أوروبا، إلى اغتنام فرص جديدة في ظل أسواق العقارات المتضخمة التي بلغت فيها أسعار العقارات مستويات قياسية، بينما تتراجع عوائد الإيجار. وتجذب البرتغال هؤلاء المستثمرين بفضل مزيجها من النمو الاقتصادي القوي، والنظام القانوني الشفاف، والطلب المتزايد على السكن، وخاصة في لشبونة وبورتو والمناطق السياحية في الغارف وماديرا.

علاوة على ذلك، توفر الدولة برامج إقامة وحوافز ضريبية للمستثمرين الأجانب، مما يجعل عملية شراء العقارات أكثر ربحية وشفافية. وهذا الأمر بالغ الأهمية لمن يرغبون في شراء شقة في البرتغال للسكن الشخصي أو التأجير طويل الأجل.

يجمع سوق العقارات البرتغالي بين تاريخ من التعافي بعد الأزمة، ونمو ديناميكي في الأسعار، ومجموعة متنوعة من خيارات الاستثمار. يساعد فهم هذه العوامل على اتخاذ قرارات مدروسة عند شراء منزل والاستثمار في العقارات البرتغالية.

في أعقاب الأزمة المالية عام 2008، شهد سوق العقارات في البرتغال انخفاضًا حادًا في الأسعار، لا سيما في لشبونة وبورتو. إلا أن السوق بدأ بالانتعاش عام 2012. وقد لعبت برامج مثل التأشيرة الذهبية دورًا محوريًا في جذب الاستثمارات الأجنبية، خاصةً في لشبونة وبورتو. ووفقًا لدراسة أجراها معهد IZA لاقتصاديات العمل، فقد ارتفع عدد معاملات العقارات التي تبلغ قيمتها 500 ألف يورو بنسبة 60% منذ عام 2012 مقارنةً بالفترة التي سبقت إطلاق البرنامج.

يشهد السوق نموًا مطردًا منذ عام 2015. وفي عام 2024، بلغ متوسط ​​معدل النمو 7-8%، مع تسجيل مناطق شهيرة في لشبونة والغارف نموًا أعلى. إذا كنت ترغب في شراء شقة في البرتغال بغرض التأجير، فمن المفيد التركيز على هذه الأسواق النشطة، حيث يفوق الطلب العرض.

ومع ذلك، في أكتوبر 2023، علقت الحكومة إمكانية الحصول على التأشيرة الذهبية من خلال الاستثمار العقاري، مما أثر على ديناميكيات الأسعار في المناطق المركزية.

لشبونة هي عاصمة البلاد ومركزها الرئيسي للأعمال والسياحة. تضم المدينة مجمعات مكاتب وسكنية، وأحياء تاريخية، ومناطق راقية مثل ألفاما، وبايكسا، وبارك داس ناسويس. يتراوح متوسط ​​سعر الشقة في وسط لشبونة بين 4500 و6500 يورو للمتر المربع، مع عوائد إيجار قصيرة الأجل تصل إلى 5-7% سنوياً.

بورتو مركزًا ثقافيًا واقتصاديًا هامًا في شمال البلاد، وهي مدينة تتمتع ببنية تحتية متطورة، ومطار دولي، ووجهة سياحية جذابة. يتراوح متوسط ​​سعر المتر المربع للعقارات في بورتو بين 3000 و4500 يورو، مع عائد إيجاري يتراوح بين 4 و5%. وتحظى الشقق المعاد بيعها في المركز التاريخي، فضلًا عن المشاريع السكنية الجديدة المخصصة للإيجار طويل الأجل، بشعبية كبيرة في المدينة.

منطقة الغارف ساحلًا يشهد طلبًا متزايدًا على العقارات السياحية والفاخرة. يتراوح متوسط ​​سعر الفيلات والشقق بين 3500 و7500 يورو للمتر المربع، مع عوائد موسمية تصل إلى 6-8%. غالبًا ما يختار عملائي منطقة الغارف لتأجير العقارات لفترات قصيرة وللحصول على دخل إضافي خلال موسم الذروة، لا سيما في لاغوس وألبوفيرا.

ماديرا وجزر الأزور منطقتين هادئتين للمستثمرين الباحثين عن عقارات فاخرة، وإطلالات خلابة على المحيط، ونمط حياة هادئ. ويتراوح متوسط ​​أسعار العقارات بين 2500 و5000 يورو للمتر المربع. وتشتهر ماديرا بشكل خاص بالمساكن الشخصية أو الإيجارات طويلة الأجل، بينما تُعتبر جزر الأزور سوقًا متخصصة للمستثمرين ذوي الخبرة.

رائج في السوق البرتغالية:

• غالباً ما توفر العقارات المعاد بيعها إمكانية التجديد، مما قد يزيد من الربحية.
• المباني الجديدة وقطاع المنتجات الفاخرة - للمستثمرين الذين يركزون على السوق المتميز.
• عقارات سياحية - شقق وفيلات للإيجار عبر منصة Airbnb وللإيجارات طويلة الأجل.

نصيحة : يتطلب شراء العقارات في المناطق السياحية في البرتغال تحليلًا دقيقًا للوائح الإيجار قصير الأجل لتقليل المخاطر وزيادة العوائد إلى أقصى حد.

يُعدّ مواطنو فرنسا والمملكة المتحدة، بالإضافة إلى مستثمرين من الولايات المتحدة والصين والبرازيل، أبرز المشترين الأجانب. يبحثون عن عقارات في البرتغال للاستخدام الشخصي، أو التأجير، أو للمشاركة في برامج الإقامة. تُظهر تجربتي مع العملاء أن الأوروبيين غالباً ما يختارون العقارات القائمة في المدن الكبرى، بينما يُفضّل المستثمرون من آسيا وأمريكا المباني الجديدة والعقارات الفاخرة.

يلعب الطلب المحلي دوراً محورياً في سوق العقارات البرتغالية. إذ يُقبل السكان المحليون بنشاط على شراء المنازل، لا سيما في لشبونة وبورتو ومنطقة الغارف، مما يحافظ على استقرار السوق ويمنع انخفاض الأسعار بشكل حاد حتى في ظل تقلبات العوامل الخارجية.

يُعدّ دور سوق الرهن العقاري جديرًا بالملاحظة بشكل خاص، إذ تبقى أسعار الفائدة منخفضة نسبيًا (3.3-4%)، مما يجعل امتلاك منزل في متناول غالبية السكان. ومن المهم الإشارة إلى أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري قابلة للتغيير تبعًا للوضع الاقتصادي وسياسات البنك المركزي الأوروبي.

بالنسبة للمستثمرين الأجانب الراغبين في شراء عقارات في البرتغال، تقدم البنوك عادةً قروضاً تصل إلى 80% من قيمة العقار. ويأخذ المقرضون في الاعتبار دخل المقترض وتاريخه الائتماني واستقراره المالي عند تحديد شروط القرض.

يؤثر اختيار طريقة إتمام الصفقة بشكل مباشر على الضرائب وإدارة العقارات واستراتيجية التخارج. تقدم البرتغال شروطاً مرنة، مع صيغ مثالية لمختلف فئات المستثمرين.

هذه هي أبسط الطرق وأكثرها شيوعًا لشراء العقارات في البرتغال. غالبًا ما يختارها العملاء الذين يخططون لامتلاك العقار على المدى الطويل أو استخدامه الشخصي. على سبيل المثال، قامت إحدى عميلاتي من فرنسا بتسجيل شقة في منطقة الغارف باسمها لتقليل التكاليف الإدارية. أما الجانب السلبي فهو محدودية خيارات تحسين الضرائب عند إعادة البيع.

يُعدّ تأسيس شركة في البرتغال أو إحدى دول الاتحاد الأوروبي (غالباً ما يُستخدم مزيج من البرتغال ومالطا) خياراً مناسباً للمستثمرين الكبار ولمن يخططون لإدارة عقارات متعددة. يوفر هذا الخيار مزايا ضريبية ويُسهّل عمليات نقل الأصول. أنصح عادةً بهذا الشكل للعملاء الذين يشترون ليس شقة واحدة فقط، بل مجموعة عقارية متكاملة.

يُتيح لك الاستثمار عبر صناديق العقارات المشاركة في السوق دون الحاجة إلى إدارة العقار بنفسك. وتستخدم البرتغال نموذج SIGI (شركات الاستثمار والإدارة العقارية)، وهو نموذج مُكافئ لصناديق الاستثمار العقاري (REIT) من حيث الحوافز الضريبية. ويختار هذا النموذج المستثمرون الذين يركزون على توزيعات الأرباح والنمو طويل الأجل.

تُعدّ الملكية الجزئية وهياكل الصناديق الاستئمانية شائعةً للاستثمارات العائلية، إذ تُقلّل من مخاطر النزاعات بين الورثة وتُبسّط الإدارة. كان لديّ عميل من البرازيل نقل ملكية فيلا في منطقة الغارف إلى صندوق استئماني عائلي لحماية الأصول وتنظيم الميراث.

تتمتع البرتغال بميزة واضحة على العديد من الدول الأخرى، إذ لا تفرض أي قيود على المشترين الأجانب. يتمتع غير المقيمين بنفس حقوق المواطنين: بإمكانهم شراء شقق أو منازل أو عقارات تجارية في البرتغال بأي مساحة. لإتمام عملية الشراء، يجب الحصول على رقم تعريف ضريبي (NIF) ودفع ضريبة عقارية سنوية (IMI)، والتي تتراوح عادةً بين 0.3% و0.8% من القيمة العقارية المسجلة.

تتسم عملية شراء العقارات في البرتغال بالشفافية إلى حد كبير، ولكنها تتطلب اتباع عدد من الإجراءات والاستعانة بمتخصصين. قد تكون الأخطاء في هذه المرحلة مكلفة، لذا من المهم فهم الخطوات والمخاطر المحتملة.

1. يعد الحصول على NIF (يوم واحد) – الرقم الضريبي (Número de Identificação Fiscal) إلزاميًا لأي معاملة، بما في ذلك شراء العقارات في البرتغال.
2. فتح حساب مصرفي (1-3 أيام) في بنك برتغالي لتسوية المعاملة.
3. استعن بمحامٍ - سيقوم بمعاينة العقار (5-10 أيام)، وإعداد العقود، وحماية مصالحك.
4. توقيع العقد المبدئي (CPCV) (1-2 يوم) ودفع وديعة (عادة 10٪).
5. إتمام المعاملة النهائية لدى كاتب العدل ودفع المبلغ المتبقي (30-60 يومًا).
6. التسجيل في Conservatória do Registo Predial (سجل الملكية) لإضفاء الطابع الرسمي على الملكية (2-5 أيام).

متوسط ​​المدة: من شهر ونصف إلى شهرين (للقروض العقارية التي تصل مدتها إلى ثلاثة أشهر). إذا كنت في البرتغال شخصيًا، فستحتاج إلى مترجم، لأن جميع الوثائق باللغة البرتغالية.

يتولى المحامي التحقق من الوضع القانوني للعقار (الديون، والرهونات العقارية، وتصاريح الاستخدام)، وإعداد العقود، والإشراف على جميع مراحل الصفقة. أما الوكيل العقاري فيساعد في اختيار العقار ويسهل المفاوضات، ولكنه لا يحل محل المحامي.

كان أحد عملائي يحاول توفير المال على أتعاب المحامي، لكنه واجه مشكلة تتعلق برهن عقاري قائم. استعنّا بمحامٍ في مرحلة متأخرة، لكن ذلك أدى إلى تأخير الصفقة شهرين.

رأيي: استعن دائمًا بمحامٍ مستقل، وليس بمحامٍ يوصي به البائع أو الوكيل.

• جواز سفر أو وثيقة هوية سارية أخرى.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) - الرقم الضريبي البرتغالي.
• تأشيرة أو تصريح إقامة - على الرغم من أنه يمكن للأجانب شراء العقارات بدون تصريح إقامة، إلا أنه قد يلزم الحصول على تأشيرة دخول أو وضع إقامة للإقامة طويلة الأجل ولحل المشكلات المتعلقة بالشراء.
• الحساب المصرفي البرتغالي لتسوية المعاملة.
• تأكيد مصدر الأموال (في إطار لوائح مكافحة غسل الأموال).
• اتفاقية البيع والشراء (موقعة من كلا الطرفين).
• المستندات المطلوبة للحصول على قرض عقاري (في حالة الشراء بقرض): شهادة الدخل، والإقرارات الضريبية، وإثبات العمل أو النشاط التجاري، والسجل الائتماني (يطلب أحيانًا).

للحصول على قرض عقاري في البرتغال، يجب أن يتمتع كل من المقيمين وغير المقيمين بسجل ائتماني جيد، ودخل كافٍ، ودفعة أولى تتراوح بين 30 إلى 50% من قيمة العقار.

قانونياً، تُعدّ عملية شراء العقارات في ماديرا وجزر الأزور مماثلةً للمعاملات في البر الرئيسي للبرتغال: إذ تتطلب الحصول على رقم تعريف ضريبي (NIF)، وعقد مبدئي (CPCV)، والتوقيع أمام كاتب عدل، والتسجيل لدى المعهد الملكي للعقارات (Conservatorium). ولا توجد قيود على المستثمرين الأجانب، وتُحفظ جميع الحقوق بشكل كامل.

مع ذلك، توجد بعض المحاذير. أولًا، نظرًا لبُعدها الجغرافي، قد يستغرق الحصول على الوثائق والموافقات وقتًا أطول (خاصةً في جزر الأزور). ثانيًا، عند شراء عقارات سياحية أو شقق للإيجار في ماديرا وجزر الأزور، يجب التحقق من وجود ترخيص "ألوخامينتو لوكال" (AL) والتأكد من امتثال العقار للوائح المحلية. تُشرف البلديات على هذه التراخيص، وتفرض بعض المناطق قيودًا على إصدار تراخيص جديدة.

في البرتغال، يُعدّ شراء العقارات عن بُعد ممارسة شائعة، لا سيما بين المستثمرين الأجانب. تُوثّق هذه المعاملة من خلال توكيل رسمي (Procuração)، يُصدّق عليه كاتب عدل في بلد إقامة المشتري ويُصدّق عليه بتصديق أبوستيل. وبموجب هذا التوكيل، يُمكن لمحامٍ أو ممثل مُفوّض التوقيع على جميع الوثائق، بما في ذلك شهادة الملكية العقارية (CPCV) وسند الملكية النهائي.

لا توجد قيود إضافية على غير المقيمين، ولكن من المهم صياغة التوكيل الرسمي بشكل صحيح وفقًا للنموذج البرتغالي وترجمته إلى اللغة البرتغالية. عمليًا، أنصح بالتأكد من أن التوكيل الرسمي يشمل جميع الصلاحيات اللازمة: فتح حساب بنكي، والحصول على رقم التعريف الضريبي (NIF)، وتوقيع العقد، وتسجيل العقار. هذا من شأنه تجنب أي تأخير في المرحلة النهائية.

عند التخطيط لشراء عقار في البرتغال، من المهم مراعاة جميع الالتزامات الضريبية والتكاليف المرتبطة بها مسبقاً. فهذه الأمور تؤثر على القيمة الفعلية للعقار واستراتيجية الاستثمار.

تُدفع ضريبة النقل البلدية (IMT) عند شراء منزل. وتتفاوت نسبة هذه الضريبة تصاعديًا، حيث تتراوح بين 1% و7.5%، وذلك بحسب قيمة العقار وما إذا كان سيُستخدم كمسكن رئيسي. فعلى سبيل المثال، بالنسبة لشقة سعرها 300,000 يورو، ستكون الضريبة حوالي 8,000 إلى 9,000 يورو.

نصيحة: إذا كنت تشتري عقارات متعددة، فمن الأفضل تسجيل المعاملات بأسماء أطراف مختلفة لتقليل السعر.

تُفرض ضريبة "إمبوستو دو سيلو" (Imposto do Selo) بنسبة ثابتة قدرها 0.8% من سعر الصفقة، وتُدفع في يوم توقيع العقد لدى كاتب العدل. هذه ضريبة ثابتة على سعر شراء العقار. وفي حال تمويل العقار بقرض عقاري، تُضاف رسوم طوابع إضافية بنسبة 0.6% إلى مبلغ القرض.

بعد إتمام عملية البيع، يُلزم مالك العقار في البرتغال بدفع ضريبة العقارات (IMI)، وهي ضريبة تُعادل ضريبة العقارات المسجلة في السجل العقاري. وتتراوح نسبة هذه الضريبة بين 0.3% و0.45% من القيمة المسجلة للعقار.

تُحسب القيمة العقارية (CV) من قبل مصلحة الضرائب (AT) بناءً على خصائص العقار: الموقع، والمساحة، ونوع الاستخدام، وغيرها من المعايير. على سبيل المثال، بالنسبة لشقة في لشبونة بقيمة عقارية تبلغ 200,000 يورو، ستكون الضريبة السنوية حوالي 600 إلى 900 يورو.

عند شراء شقة في مبنى جديد، تكون ضريبة القيمة المضافة مشمولة في السعر وتبلغ 23% (للعقارات التجارية). أما بالنسبة للعقارات السكنية، فالضريبة مشمولة في السعر ولا توجد أي مدفوعات إضافية مطلوبة.

تتيح الإقامة غير الاعتيادية (NHR) تخفيضات ضريبية كبيرة على الدخل، بما في ذلك الإيجار والدخل من الخارج، لمدة تصل إلى عشر سنوات. هذا النظام يجعل العقارات البرتغالية جذابة بشكل خاص للمستثمرين الذين يخططون للإقامة أو الحصول على تصريح إقامة. يُنصح بالتقدم بطلب للحصول على الإقامة غير الاعتيادية خلال السنة الأولى من الإقامة لتجنب فقدان الأهلية للاستفادة من المزايا.

النمسا بفضل استقرار السوق وسيولة العقارات العالية. ففيها، ترتفع الأسعار بشكل متوقع، ويبقى الطلب على العقارات مستقراً، وتتميز عملية البيع ونقل الملكية بالسرعة والسهولة. البرتغال ، فتجذب المستثمرين بعوائد أعلى وحوافز ضريبية، لكن سوقها أكثر ديناميكية وموسمية، وتختلف السيولة باختلاف المنطقة ونوع العقار.

لطالما كانت التأشيرة الذهبية البرتغالية من أكثر الأدوات جاذبية للمستثمرين الأجانب. ومنذ عام 2024، طرأت تغييرات على شروط البرنامج، حيث لم يعد شراء العقارات يُعتبر طريقًا مباشرًا للحصول على الإقامة. يتيح هذا التغيير فرصًا جديدة من خلال الاستثمار في الصناديق والشركات والمشاريع الثقافية، ولكنه يتطلب دراسة متأنية لتجنب إهدار الوقت والمال.

صناديق الاستثمار (وحدات الصناديق) – الحد الأدنى للمساهمة في صناديق الاستثمار البرتغالية هو 500,000 يورو. أوصي بهذا الخيار للعملاء الذين يرغبون في تحقيق دخل سلبي دون إدارة العقارات.

تأسيس شركة أو الاستثمار فيها – إما عن طريق خلق ما لا يقل عن 10 وظائف جديدة أو استثمار 500 ألف يورو في شركة قائمة. اختار أحد عملائي هذا المسار، حيث افتتح شركة في لشبونة متخصصة في خدمات تكنولوجيا المعلومات.

التبرعات للثقافة – بحد أدنى 250,000 يورو لمشاريع التراث الوطني أو البحث العلمي. فرصة ممتازة لدعم الثقافة والحصول في الوقت نفسه على تصريح إقامة.

للحفاظ على وضع الإقامة، يجب عليك قضاء ما معدله 7 أيام في السنة في البرتغال.

إذا كان الهدف هو العيش بدون استثمارات كبيرة، فإن الخيارات البديلة مناسبة:

• تأشيرة D7 – تعتمد على دخل ثابت من الخارج.
• تأشيرة الرحالة الرقمي – للعمل عن بعد.

إن الحصول على الإقامة في البرتغال يفتح أمام المستثمر وعائلته مجموعة واسعة من الفرص:

• حق الإقامة في البرتغال يعني الدخول والإقامة الحرة في البلاد لجميع أفراد الأسرة.
• الوصول إلى منطقة شنغن – فرصة السفر إلى 27 دولة أوروبية بدون تأشيرة.
• الحوافز الضريبية والتحسين - عند دمجها مع نظام الإقامة غير الدائمة، يصبح من الممكن تقليل الضرائب المفروضة على الدخل المستلم في الخارج بشكل كبير.
• بيئة قانونية مستقرة – البرتغال عضو في الاتحاد الأوروبي، ولديها تشريعات شفافة، وحقوق المستثمرين محمية.
• التعليم والرعاية الصحية – إمكانية الوصول إلى المدارس والجامعات الحكومية، والرعاية الصحية الجيدة للسكان.
• المرونة لرواد الأعمال والرحالة الرقميين - يمكنك إدارة مشروع تجاري، والاستثمار، والتمتع في الوقت نفسه بمزايا برنامج الإقامة الأوروبي.

الأخطاء الشائعة التي يرتكبها المستثمرون عند التقدم بطلب للحصول على التأشيرة الذهبية:

• محاولة الحصول على تصريح إقامة من خلال شراء عقار بعد عام 2024.
• فترة الإقامة الدنيا غير كافية في البرتغال (7 أيام في السنة).
• أخطاء في ترجمات التوكيلات والوثائق.
• مصاريف غير مسجلة للرسوم والخدمات القانونية والضرائب.
• تأكيد غير صحيح لشرعية مصادر الدخل.

حالياً، بعد الحصول على تأشيرة الإقامة الذهبية البرتغالية لمدة خمس سنوات، يمكن للمستثمر وعائلته التقدم بطلب للحصول على الجنسية البرتغالية وجواز سفر من الاتحاد الأوروبي. ويتطلب ذلك ما يلي:

• الإقامة في البرتغال لمدة 7 أيام على الأقل في السنة؛
• يجب أن يكون حاصلاً على تصريح إقامة قانوني وأن يلتزم بجميع شروط البرنامج؛
• تأكد من معرفتك باللغة البرتغالية في المستوى A2؛
• ليس لديه سجل جنائي خطير؛
• تأكد من قانونية مصادر الدخل.

يمنح الحصول على الجنسية حق الوصول الكامل إلى منطقة شنغن، والحق في العمل والدراسة في أي دولة من دول الاتحاد الأوروبي، وإمكانية توريث الجنسية للأبناء. بالنسبة للمستثمرين، تُعدّ هذه أداة استراتيجية: فالاستثمار في البرتغال يوفر في الوقت نفسه جواز سفر أوروبيًا قانونيًا ومزايا ضريبية من خلال نظام الإقامة غير الدائمة.

شهد برنامج التأشيرة الذهبية تغييرات رئيسية:

• استبعاد العقارات كمسار مباشر للحصول على تصريح إقامة (ابتداءً من عام 2024).
• التركيز على الاستثمارات في المؤسسات والشركات والثقافة: الحد الأدنى للمبالغ هو 500,000 يورو للمؤسسات والشركات، و250,000 يورو للتبرعات الثقافية.

تشديد شروط الحصول على الجنسية (مشروع قانون بتاريخ 23 يونيو 2025):

• يخططون لزيادة الحد الأدنى لفترة الإقامة لمعظم المتقدمين إلى 10 سنوات (7 سنوات لدول CPLP)؛
• معرفة اللغة البرتغالية إلزامية (المستوى A2)؛
• اختبار الثقافة والحقوق؛
• تشديد إجراءات التحقق من السجلات الجنائية؛
• إغلاق الطريق عبر الأصول اليهودية السفاردية.
• زيادة الشفافية في الرسوم والمسؤوليات - تم تحديث جميع الرسوم، بما في ذلك الرسوم القانونية، وأصبحت الآن ثابتة لأنواع الاستثمار المختلفة.

تقدم النمسا مساراً آخر للحصول على الجنسية من خلال تأشيرة D أو برنامج الاكتفاء الذاتي، لكن العملية أكثر صرامة وتستغرق وقتاً أطول:

• يُشترط تقديم دليل على دخل مرتفع مستقر أو استثمارات كبيرة؛
• الحد الأدنى لفترة الإقامة قبل التقدم بطلب للحصول على الجنسية هو 10 سنوات؛
• هناك مرونة أقل: فالاستثمارات في العقارات لا تمنح الجنسية بشكل مباشر؛
• عملية التجنيس أكثر تعقيداً وبيروقراطية.

تتفوق النمسا من حيث الاستقرار، وإمكانية التنبؤ، وحماية حقوق المستثمرين على المدى الطويل. كما أنها توفر مخاطر أقل، وأنظمة أكثر صرامة وشفافية، وسيولة أعلى في سوق العقارات، وإمكانية الحصول على الجنسية بشكل أسرع من البرتغال.

يشهد سوق الإيجار في البرتغال نمواً سريعاً، ولكنه يتطلب دراسة متأنية. يساعد فهم الفروقات بين الإيجارات قصيرة الأجل وطويلة الأجل المستثمرين على اختيار استراتيجية تحقق التوازن الأمثل بين العوائد والمخاطر.

لا تزال الإيجارات قصيرة الأجل رائجة في المناطق السياحية مثل لشبونة وبورتو والغارف وماديرا. تتراوح العوائد عادةً بين 5 و7% سنوياً، ولكن توجد قيود على تراخيص الإيجار المحلي (AL).

قواعد جديدة: تفرض المدن حصصًا على عدد التراخيص لتنظيم السوق وتخفيف الضغط على مساكن السكان المحليين. مثال من أحد العملاء: مالك شقة في الغارف يؤجرها عبر منصة Airbnb، وقد حصل على ترخيص مسبقًا، مما ساعده على تجنب الغرامات والاستمرار في تحقيق الدخل.

تجذب العقود طويلة الأجل المستثمرين بفضل استقرارها، حيث توفر عوائد تتراوح بين 3 و5% سنوياً، مع تقلبات موسمية أقل. ويُناسب هذا الخيار العملاء الذين يُقدّرون تدفقاً ثابتاً للدخل ومخاطراً محدودة.

بالنسبة للمستثمرين في المحافظ الاستثمارية، من المنطقي الجمع بين عدة عقارات - بعضها للإيجار قصير الأجل، وبعضها للإيجار طويل الأجل - لتحقيق التوازن بين الربحية والاستقرار.

تساعد شركات الإدارة في تحسين الدخل وحل المشكلات الضريبية.
وتتمثل الوظائف الرئيسية لشركات الإدارة فيما يلي:

• إدارة الإيجارات قصيرة الأجل وترخيص AL.
• اختيار ومراقبة المستأجرين لعقود الإيجار طويلة الأجل.
• تحصيل الإيجارات وإعداد التقارير المالية.
• تنظيم أعمال التنظيف والإصلاح والصيانة للمساكن.
• حل المسائل القانونية والتواصل مع السلطات الضريبية.
• استشارات حول تحسين الدخل وتقليل المخاطر.

عند تأجير العقارات، يدفع المقيمون ضريبة دخل تصاعدية تتراوح بين 14% و48%، حسب الدخل السنوي. أما غير المقيمين فيخضعون لضريبة ثابتة بنسبة 25%. مع ذلك، لا تُفرض الضريبة إلا على الدخل المُكتسب في البرتغال.

العوائد في السوق البرتغالية أعلى، لكن لوائح الإيجار أكثر صرامة وقابلة للتغيير. أما في النمسا، فالعوائد أقل (2-3%)، لكن السوق مستقر، واللوائح قابلة للتنبؤ، وخطر الغرامات ضئيل. في ظل هذه الظروف، غالبًا ما تُعتبر أسعار العقارات في المدن الألمانية

يؤثر اختيار المنطقة المناسبة لشراء العقارات بشكل مباشر على الربحية والسيولة والمخاطر. دعونا نستعرض المناطق الرئيسية من حيث الطلب والبنية التحتية وإمكانات الاستثمار.

لشبونة: قطاع رائد وطلب مرتفع

لا تزال لشبونة مركزاً للنشاط الاقتصادي والسياحي. ويؤدي الطلب القوي على الإيجارات قصيرة الأجل وطويلة الأجل إلى ارتفاع الأسعار.

• متوسط ​​السعر: 4500 - 5500 يورو/م²
• عائد الإيجار: قصير الأجل 6-7%، طويل الأجل 3-4%

بورتو: سوق يسهل الوصول إليه وواعد

تجذب بورتو السياح والطلاب، والطلب على الإيجارات طويلة الأجل مستقر. الأسعار أقل من أسعار لشبونة، لكن الطلب مستمر في النمو.

• متوسط ​​السعر: 3500 - 4500 يورو/م²
• عائد الإيجار: قصير الأجل 5-6%، طويل الأجل 3-4%

الغارف: إيجارات فاخرة وموسمية

تحظى المنطقة بشعبية كبيرة بين السياح، وخاصة خلال فصل الصيف. توفر الإيجارات الموسمية عوائد عالية، لكن الطلب عليها متقلب.

• متوسط ​​السعر: 3000 - 4000 يورو/م²
• عائد الإيجار: قصير الأجل 6-7%، طويل الأجل 3-5%

ماديرا: مزايا المناخ والضرائب

تُعدّ المنطقة جذابة للمستثمرين المتقدمين في السن والرحالة الرقميين. وتساهم الحوافز الضريبية وتدفق السياح المستقر في جعل السوق واعدة.

• متوسط ​​السعر: 2500 - 3500 يورو/م²
• عائد الإيجار: 5% على المدى القصير، 3% على المدى الطويل

جزر الأزور: فرصة استثمارية مميزة للمستثمرين على المدى الطويل

السوق أقل تشبعاً ومناسب للاستثمارات طويلة الأجل التي تتراوح مدتها بين 5 و10 سنوات. العوائد أقل، لكن الأسعار منخفضة.

• متوسط ​​السعر: 2000 - 3000 يورو/م²
• عائد الإيجار: قصير الأجل 4-5%، طويل الأجل 2-3%

يعتمد اختيارك بين العقارات المعاد بيعها والعقارات الجديدة في البرتغال على أهدافك الاستثمارية وميزانيتك وتفضيلاتك. ولكل من هذين النوعين مزايا وعيوب.

في عام 2024، بيع 156,325 عقاراً سكنياً في البرتغال، بزيادة قدرها 14.5% مقارنة بالعام السابق. من بين هذه العقارات، كان 124,445 عقاراً (79.6%) عقارات قائمة، و31,880 عقاراً (20.4%) عقارات جديدة.

المزايا : يُمثّل السوق الثانوي حوالي 80% من إجمالي المعاملات، وتقع معظم العقارات في المراكز التاريخية لمدن لشبونة وبورتو وغيرها من المدن الكبرى. وتُعدّ هذه العقارات جذابةً لكلٍّ من تأجيرها للسياح والسكن طويل الأجل.

القيود : يتطلب ترميم هذه العقارات الالتزام باللوائح المعمارية والحصول على تراخيص إعادة البناء. بعض المباني تحتاج إلى تجديدات واسعة النطاق، مما يزيد من سعر الشراء.

اشترى أحد عملائي شقة في المركز التاريخي لمدينة لشبونة مقابل 380 ألف يورو. وعلى الرغم من تكاليف التجديد الإضافية، فإن العقار يدرّ دخلاً ثابتاً من الإيجارات قصيرة الأجل.

المميزات : تمثل المباني الجديدة حوالي 20% من المعاملات. توفر الشقق والفلل الجديدة تصاميم عصرية، وكفاءة في استهلاك الطاقة، وضمانات من المطور.

ميزة للمستثمرين : يسهل تأجير المباني الجديدة على المدى الطويل أو بيعها مع زيادة في قيمتها.

في منطقة الغارف، استثمر أحد العملاء 600 ألف يورو في شقة جديدة على شاطئ البحر، وبعد عامين ارتفع سعر العقار بنسبة 15٪.

المزايا : توفر الإيجارات قصيرة الأجل من خلال منصات Airbnb أو Booking دخلاً يصل إلى 6-7% سنوياً، خاصة في لشبونة وبورتو.

الميزات : يُشترط الحصول على ترخيص من ولاية ألاباما لتأجير الشقق للسياح بشكل قانوني. وفي بعض المناطق، تكون الحصص محدودة.

تُقدّم المشاريع الجديدة في البرتغال أسعارًا معقولة أكثر وعوائد إيجارية أعلى محتملة، لا سيما في المناطق السياحية الشهيرة ولشبونة. مع ذلك، تتمتع النمسا بمزايا من حيث استقرار الأسعار وجودة البناء وكفاءة الطاقة، ما يُسهّل بيع العقارات والحفاظ على سيولتها حتى في السنوات المتقلبة.

لا يقتصر الاستثمار في العقارات البرتغالية على شراء شقة للإيجار فحسب، بل توجد عدة طرق بديلة تُحسّن العوائد، وتقلل المخاطر، وتُوسّع محفظة استثماراتك.

لا يزال شراء الشقق أو المباني القديمة، ثم تجديدها وتأجيرها أو إعادة بيعها، استراتيجية شائعة. يوفر السوق الحالي عقارات بأسعار أقل من المتوسط، وبعد التجديد، ترتفع أسعارها وربحيتها بشكل ملحوظ.

على سبيل المثال، اشترى أحد عملائي شقة في وسط لشبونة بمبلغ 320 ألف يورو، واستثمر 50 ألف يورو في تجديدها، وبعد عام تمكن من تأجيرها عبر منصة Airbnb بعائد سنوي يقارب 6%. من المهم مراعاة القيود المعمارية وضرورة الحصول على تراخيص التجديد.

يتيح لك الاستثمار في الفنادق الصغيرة والشقق الفندقية وبيوت الضيافة تحقيق دخل ثابت نظراً للطلب المرتفع على أماكن الإقامة السياحية في لشبونة والغارف والجزر.

استثمر أحد العملاء في فندق شقق فندقية في منطقة الغارف بمبلغ 700 ألف يورو، بمعدل إشغال متوسط ​​يبلغ حوالي 70%، مما ينتج عنه عائد سنوي يقارب 7%. يُنصح بالاستعانة بشركات إدارة لتحسين الدخل والامتثال لقوانين الإيجار قصير الأجل.

يتيح لك الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري البرتغالية (SIGI) أو صناديق الاستثمار العقاري تحقيق دخل من السوق دون إدارة العقار بشكل مباشر ويقلل من المخاطر القانونية.

على سبيل المثال، استثمر أحد العملاء 500 ألف يورو في صندوق عقاري برتغالي، ويحصل على دخل ثابت من الأرباح الموزعة مع احتفاظه بالإقامة. قبل الاستثمار، من المهم التحقق من سمعة الصندوق وهيكل رسومه.

لا يزال شراء الأراضي لتطوير العقارات السكنية أو السياحية استراتيجية واعدة، حيث أن إمكانية نمو قيمة الأرض أعلى من إمكانية نمو قيمة العقارات المكتملة.

اشترى أحد عملائي قطعة أرض في ماديرا بمبلغ 300 ألف يورو، ويُقدّر سعرها الآن بنحو 420 ألف يورو بعد اكتمال مشاريع البنية التحتية. عند اختيار قطعة أرض، من المهم مراعاة مدى توفر البنية التحتية، والقيود البيئية، وقيود البناء في الجزر.

تُتيح البرتغال إمكانية عالية لتقلبات الأسعار وفرصة لتحقيق عوائد مرتفعة، إلا أن المخاطر التنظيمية والموسمية لا تزال كبيرة. في المقابل، تُوفر النمسا استقرارًا في السوق وسيولة متوقعة وعوائد جيدة، على الرغم من أن متطلبات الدخول إليها أعلى.

بالنسبة للمستثمرين ذوي الاستراتيجية المرنة والاستعداد لإدارة الأصول، توفر البرتغال المزيد من الفرص، بينما تظل النمسا الخيار الأفضل للمستثمرين المحافظين.

يُتيح الاستثمار في العقارات البرتغالية عوائد عالية وفرصًا جذابة. سواء كنت تفكر في شراء منزل أو شقة في البرتغال، فإن فهم المخاطر سيساعدك على تجنب المشاكل غير المتوقعة.

قد تستغرق عملية شراء وتسجيل العقارات في البرتغال وقتاً أطول مما يتوقعه المستثمرون. فقد يصاحب الحصول على رقم التعريف الضريبي (NIF) وإجراءات التدقيق القانوني والتسجيل لدى المعهد العقاري (Conservatorium) تأخيرات في بعض الأحيان.

على سبيل المثال، انتظر أحد عملائي قرابة شهرين لإتمام صفقة شقة في لشبونة بسبب عمليات التدقيق التي تجريها شركة Encargos وقيود الرهن العقاري. لذا، يُنصح دائمًا بالاستعانة بمحامٍ ووكيل عقاري ذوي خبرة لتقليل المخاطر البيروقراطية.

تتطلب تأجيرات العقارات قصيرة الأجل عبر منصات مثل Airbnb وBooking ترخيصًا محليًا (AL)، وتفرض مدن شهيرة مثل لشبونة وبورتو حصصًا محددة لإصدار التراخيص الجديدة. غالبًا ما يواجه العملاء قيودًا على تجديد تراخيصهم أو غرامات لمخالفة اللوائح.

في المناطق ذات الطلب السياحي المرتفع، مثل الغارف وماديرا وجزر الأزور، يتباين دخل الإيجار بشكل كبير تبعًا للموسم. فعلى سبيل المثال، قد تصل العوائد في الصيف إلى 7-8%، بينما تنخفض في الشتاء إلى 2-3%. وللحد من المخاطر، يجمع العملاء بين الإيجارات قصيرة الأجل وطويلة الأجل، أو يركزون على العقارات في لشبونة وبورتو، حيث يكون الطلب أكثر استقرارًا. من المهم تقييم أسعار العقارات في البرتغال والعوائد المحتملة في ضوء التقلبات الموسمية.

سوق العقارات الجديدة في البرتغال محدود، لا سيما في المناطق السياحية الشهيرة. يؤثر هذا على خيارات العقارات وقد يبطئ نمو محافظ المستثمرين الذين يستهدفون الشقق والمنازل الجديدة في البرتغال الحاصلين على ترخيص AL.

في المدن الصغيرة والجزر، يستغرق بيع العقارات وقتًا أطول مقارنةً بلشبونة أو بورتو أو الغارف. على سبيل المثال، قد تبقى شقة في جزر الأزور معروضة للبيع لمدة تصل إلى عام. لذا، ضع في اعتبارك سيولة السوق عند اختيار العقار، وحاول الشراء في مناطق ذات طلب مستمر أو حركة سياحية نشطة.

تُقدم البرتغال عوائد أعلى وديناميكية سوقية، لكنها محفوفة بالمخاطر التنظيمية والموسمية. أما النمسا، فتُوفر الاستقرار والقدرة على التنبؤ والسيولة، مما يجعلها أكثر ملاءمة للمستثمرين المتحفظين. في النهاية، يعتمد الاختيار على استراتيجيتك: عوائد عالية مع إدارة المخاطر في البرتغال، أو نمو مستقر وحماية رأس المال في النمسا.

عند الاستثمار في العقارات في البرتغال، ينبغي على المشترين الأوكرانيين والأجانب الآخرين مراعاة ليس فقط الربحية، بل أيضاً مستوى الراحة والبنية التحتية والخدمات. ففهم ظروف المعيشة يساعدهم على تقييم طبيعة الحياة اليومية بعد شراء منزل أو شقة في البرتغال.

تشتهر البرتغال بمناخها المتوسطي المعتدل، مما يجعل الحياة مريحة على مدار العام. يبلغ متوسط ​​درجات الحرارة في لشبونة شتاءً 12 درجة مئوية (53 درجة فهرنهايت)، وفي الصيف 28 درجة مئوية (82 درجة فهرنهايت)، أما على ساحل الغارف الجنوبي، فتكون فصول الصيف حارة وجافة.

رعاية صحية . يتمتع المقيمون بإمكانية الوصول إلى نظام الرعاية الصحية العامة (SNS)، حيث تُقدّم الخدمات الأساسية مجانًا أو برسوم رمزية. أما غير المقيمين والمستثمرون الأجانب، فيمكنهم الحصول على تأمين صحي خاص يُغطي تكاليف الاستشفاء والرعاية الخارجية والعلاج الطارئ. تبدأ تكاليف التأمين من 50 إلى 100 يورو شهريًا للفرد، ومن 150 إلى 250 يورو للعائلات.

التعليم أيضاً بتنوعه: فالمدارس الحكومية مجانية للمقيمين، بينما تقدم المدارس الخاصة والدولية برامج باللغة الإنجليزية ولغات أخرى. وتتراوح رسوم المدارس الدولية بين 5000 و15000 يورو سنوياً، وذلك بحسب المستوى والموقع.

متوسط ​​تكلفة المعيشة في البرتغال أقل منه في النمسا. تتراوح تكلفة البقالة والخدمات في لشبونة بين 700 و1000 يورو شهريًا للشخص الواحد، بينما يتراوح إيجار شقة من غرفة نوم واحدة أو غرفتين في مركز المدينة بين 1000 و1500 يورو، أما فواتير الخدمات فتتراوح بين 150 و200 يورو. وفي الجزر والمدن الصغيرة، قد تكون الأسعار أقل بنسبة تتراوح بين 10 و20%.

يتميز النظام المصرفي البرتغالي بالشفافية، حيث يضم العديد من البنوك الدولية وخدمات مصرفية إلكترونية. ويمكن لغير المقيمين فتح حسابات مصرفية والحصول على قروض عقارية. كما أن البنية التحتية للمواصلات متطورة للغاية، إذ تضمن شبكة المترو والترام والقطارات فائقة السرعة والمطارات الدولية رحلات مريحة. وغالبًا ما يُشير العملاء الذين يشترون عقارات في البرتغال إلى سهولة الاندماج في الحياة المحلية بفضل هذه الأنظمة.

من حيث الخدمات والبنية التحتية، تتفوق النمسا: سرعة التسجيل، وجودة الرعاية الصحية، ووسائل النقل. أما البرتغال، فتُقدم نمط حياة فريدًا: مناخ دافئ، وبحر، وحياة اجتماعية نشطة، وتكلفة ملكية منخفضة. بالنسبة للمستثمرين، يعتمد الاختيار على أولوياتهم: تُفضل النمسا الاستقرار والخدمات، بينما تُفضل البرتغال الراحة والمناخ ونمط الحياة.

إذا نظرنا إلى العقارات في البرتغال كشكل من أشكال حماية رأس المال وملاذ أوروبي آمن ، فإن البلاد توفر سوقًا مستقرة وشفافية قانونية. على سبيل المثال، يشتري العديد من عملائي الأوكرانيين عقارات في البرتغال للحفاظ على أصولهم بالعملات الأوروبية والتمتع بحرية العيش بسلام في بلد آمن.

تستقطب البرتغال بنشاط العاملين المستقلين والرحالة الرقميين . توفر مدن مثل لشبونة وبورتو مساحات عمل مشتركة، وإنترنت مستقر، وظروفًا مريحة للعمل عن بُعد. يتيح لك شراء شقة في البرتغال أو عقار على شاطئ البحر الجمع بين الترفيه والعمل، كما أن سهولة الحصول على تأشيرة D7 أو الإقامة تجعل البلاد أكثر جاذبية.

المتقاعدون البرتغال لما تتمتع به من مناخ دافئ، وانخفاض تكلفة المعيشة، وحوافز ضريبية خاصة، بما في ذلك نظام الإقامة غير الدائمة. بشراء منزل أو شقة في البرتغال، تتاح للمستثمرين من كبار السن فرصة العيش براحة وبتكلفة معقولة مع البقاء ضمن منطقة شنغن.

تتفوق النمسا عموماً من حيث الاستقرار ومستوى الخدمات والبنية التحتية. مع ذلك، توفر البرتغال نمط حياة فريداً: حرية وراحة ومناخ دافئ وتكلفة معيشة أقل. إذا كنت تُفضّل الاستقرار الهادئ والقوانين الصارمة، فاختر النمسا.

يتطلب الخروج من الاستثمار العقاري في البرتغال تخطيطًا دقيقًا وفهمًا شاملًا لجميع الجوانب الضريبية والقانونية. ينبغي على المستثمرين مراعاة توقيت البيع، وطرق نقل الملكية، وتأثير برنامج التأشيرة الذهبية، في حال استخدامه أثناء عملية الشراء، قبل اتخاذ أي قرار.

يتطلب بيع منزل أو شقة أو أي عقار آخر في البرتغال دراسة متأنية للضرائب والوثائق. يبلغ متوسط ​​فترة البيع في المناطق الرائجة مثل لشبونة وبورتو من 3 إلى 6 أشهر، بينما قد تصل المدة في المناطق الأقل سيولة إلى عام كامل.

تخضع عملية البيع لضريبة أرباح رأس المال، والتي تختلف باختلاف إقامة البائع ونوع العقار. على سبيل المثال، باع أحد عملائي عقارًا في لشبونة، البرتغال، في غضون سبعة أشهر، مستفيدًا بذكاء من وضعه كمقيم غير دائم (NHR) لتقليل الضرائب. ونتيجة لذلك، دفع حوالي 14% فقط من ضريبة أرباح رأس المال بدلًا من النسبة المعتادة البالغة 28%.

إذا تم شراء عقار ضمن برنامج التأشيرة الذهبية، فمن المهم مراعاة قواعد البرنامج عند بيعه. فقد كان العقار الذي تم شراؤه سابقًا يسمح لك بالاحتفاظ بالإقامة، ولكن عند المغادرة، عليك إتمام عملية البيع بشكل رسمي لتجنب فقدان وضعك القانوني. وتشير تجربتي إلى أن الاستعانة بمحامٍ ووكيل عقاري يمكن أن يساعد في تجنب الغرامات والمشاكل المتعلقة بتجديد الإقامة.

يُمكن نقل ملكية منزل أو شقة في البرتغال إلى الأقارب عن طريق الهبة أو الوصية. يُعدّ هذا الأمر بالغ الأهمية للمستثمرين العائليين الذين يرغبون في الاحتفاظ بالأصول داخل العائلة وتبسيط الضرائب. قام أحد عملائي بنقل ملكية عقار إلى أبنائه بموجب توكيل رسمي، وسجّل الملكية بشكل صحيح، مما قلّل من الضرائب. دفع ما يقارب 0.8% من قيمة العقار كرسوم طوابع.

تتفوق النمسا من حيث سيولة السوق واستقراره. فمبيعات العقارات فيها عادةً ما تكون أسرع، والإجراءات القانونية والضريبية أكثر قابلية للتنبؤ. أما في البرتغال، فالعوائد أعلى، لكن المعاملات قد تستغرق وقتاً أطول، خاصةً في المناطق الصغيرة أو الجزر.

على مر السنين، شاركت في عشرات الصفقات العقارية التي شملت منازل وشققًا وعقارات تجارية في البرتغال. وتُظهر التجربة أن التخطيط السليم والتحقق من المستندات يُمكن أن يُسرّع عملية الشراء ويُقلل المخاطر عند بيع العقارات في البرتغال.

عند الاستثمار في العقارات في البرتغال، من الضروري إجراء فحص دقيق وشامل: التحقق من الالتزام بالقوانين، وخلوّ العقار من أي قيود أو رهونات، وتوافر التراخيص (مثل رخصة التأجير، إذا كان العقار مخصصًا للتأجير قصير الأجل)، والحالة الفنية، وكفاءة استهلاك الطاقة. عند معاينة أي عقار في البرتغال، من الأهمية بمكان الاستعانة بمحامٍ ووسيط عقاري خبيرين لتجنب الأخطاء التي قد تكلف عشرات الآلاف من اليورو. أنصح عملائي دائمًا بالتحقق من عقود الإيجار (Encargos، Hipotecas، ورخصة الاستخدام) قبل توقيع أي عقد.

تعتمد استراتيجيتي على استثمار جزء من رأس مالي في دول مستقرة ذات سيولة عالية، مثل النمسا، وجزء آخر في أسواق ديناميكية ذات إمكانات نمو عالية، مثل البرتغال. يوفر سوق العقارات البرتغالي عوائد ومزايا عالية (مثل برنامج الإقامة الدائمة، والتأشيرة الذهبية)، لكن السوق يتطلب إدارة فعّالة. يتيح هذا التوازن تقليل المخاطر وزيادة عوائد المحفظة الاستثمارية.

يعتمد اختيارك بين العقارات في البرتغال والنمسا على أهدافك. إذا كنت تبحث عن نمط حياة نابض بالحيوية، وسكن بأسعار معقولة، ومناخ معتدل، فإن البرتغال خيار ممتاز. يمكنك شراء منزل على شاطئ البحر أو اختيار شقة في البرتغال لتأجيرها للسياح. سيستمر هذا السوق في النمو، لا سيما في لشبونة وبورتو ومنطقة الغارف، بفضل هجرة العاملين لحسابهم الخاص والمتقاعدين.

من ناحية أخرى، تتميز النمسا وشراء شقة في فيينا يتوافق منطقيًا مع هذه الاستراتيجية المحافظة.

قبل الشراء، تحقق دائمًا من وثائق العقار، واطلب نسخة من السجل العقاري، وتأكد من خلوه من أي قيود. إذا كنت تخطط لشراء عقار في البرتغال بغرض التأجير، فضع في اعتبارك قواعد التراخيص السياحية والآثار الضريبية المترتبة عليها. عند التعامل من خلال برنامج التأشيرة الذهبية أو نظام الإقامة غير السكنية، من المهم هيكلة ملكية العقار بشكل صحيح لتقليل الضرائب عند البيع.

بحسب خبرتي، سيشهد سوق العقارات البرتغالي نموًا ملحوظًا نتيجةً لهجرة الرحالة الرقميين والمتقاعدين والمستثمرين الباحثين عن منزل ثانٍ في أوروبا. وتشهد أسعار المنازل والشقق في أفضل المواقع البرتغالية ارتفاعًا مطردًا بنسبة 5-7% سنويًا. أما النمسا، فستبقى وجهة استثمارية مستقرة، لكن النمو سيكون معتدلًا - حوالي 2-3% سنويًا - مع سيولة أعلى.

1. تحديد هدف الاستثمار

• لماذا الشراء: الإيجار، إعادة البيع، "ملجأ أوروبي"؟
• احسب ميزانيتك: تبدأ تكلفة الشقة في البرتغال من 150,000 يورو في المدن الصغيرة ومن 250,000 يورو في لشبونة.

2. حدد موقعًا

• لشبونة - سيولة عالية، لكن الدخول مكلف.
• بورتو – طلب مستقر وتطور في قطاع السياحة.
• منطقة الغارف هي منطقة منتجعات، وموسم تأجيرها قد بدأ.
• تحليل: الربحية، البنية التحتية، احتمالات نمو الأسعار.

3. تحقق من العقار والبائع

• النقاء القانوني: مستخرج من سجل العقارات (Registro Predial).
• التحقق من ديون الضرائب والمرافق.
• تأكد من حصولك على تراخيص التأجير (خاصة بالنسبة لـ Airbnb).

4. حساب الضرائب والمصروفات

• ضريبة الشراء (IMT): تصل إلى 7.5%.
• IMI (الضريبة السنوية): 0.3–0.45%.
• ضريبة الإيجار: 28% (لغير المقيمين).
• ضع في اعتبارك تكاليف المحامي (1500-3000 يورو) وتسجيل المعاملة.

5. حل مشكلة التمويل

• الرهن العقاري لغير المقيمين: يصل إلى 70% من التكلفة.
• معدل القرض في عام 2025: 4-5% سنوياً.

6. التخطيط للإيجار والدخل

• متوسط ​​العائد: 4-6% في المدن الكبيرة.
• تكون الأسعار أعلى في المناطق السياحية، ولكن هناك تقلبات موسمية.

7. الاستعداد للخروج من الاستثمار

• البيع: ضريبة أرباح رأس المال – 28%.
• خطط لتوقيتك: في لشبونة، تستغرق عملية الخروج من 6 إلى 9 أشهر.

8. قارن مع البدائل

• تتمتع النمسا باقتصاد أكثر استقراراً، ولكن بربحية أقل.
• البرتغال - عوائد أعلى ومرونة أكبر، ولكن مخاطر تنظيمية أكثر.

1. مستثمر برأس مال قدره 250,000 يورو: دخل الإيجار

كان موكلي، وهو متخصص في تكنولوجيا المعلومات من أوكرانيا، يبحث عن شقة في البرتغال للإيجار كـ"احتياطي أوروبي".

• ما وجدناه: شقة من غرفة نوم واحدة وغرفة معيشة في بورتو (52 مترًا مربعًا) في مبنى جديد بالقرب من الجامعة.
• السعر: 245,000 يورو.
• ما حصلت عليه: متوسط ​​إيجار قدره 1100 يورو شهريًا، وعائد سنوي بنسبة 5.4%، وفرصة التقدم بطلب للحصول على تأشيرة الرحالة الرقمي والعيش في البرتغال.

2. متقاعد بدخل 500 ألف يورو: راحة وإطلالات على المحيط

أرادت عميلة من جمهورية التشيك منزلاً في البرتغال على شاطئ البحر ليعيش فيه أطفالها ويسترخوا.

• ما اخترناه: فيلا في منطقة الغارف (160 متر مربع، 3 غرف نوم، شرفة مطلة على المحيط).
• السعر: 495,000 يورو.
• ما حصلت عليه: هواء نقي، ومناخ معتدل، وإعفاءات ضريبية بموجب برنامج NHR (لمدة 10 سنوات)، والقدرة على نقل العقارات إلى الأطفال بأقل قدر من الضرائب.

3. الأسرة التي لديها أطفال: الحياة والتعليم

كان زوجان متزوجان ولديهما طفلان يبحثان عن سكن في البرتغال للانتقال إليه وإرسال أطفالهما إلى مدرسة دولية.

• ما وجدناه: منزل في ضواحي لشبونة (كاركافيلوس)، مساحته 150 متر مربع، وبه حديقة، و3 غرف نوم.
• السعر: 420,000 يورو.
• ما حصلنا عليه: مدرسة دولية بريطانية قريبة، منطقة هادئة، 25 دقيقة إلى مركز لشبونة، إمكانية تأجير جزء من المنزل (حتى 1500 يورو شهريًا).