العقارات في البرتغال للاستثمار والإقامة الشخصية

وفقًا لمؤشر سوق العقارات ، شهدت البرتغال أعلى نمو في أسعار العقارات في الاتحاد الأوروبي في النصف الأول من عام 2025، بنسبة 15.2% على أساس سنوي، بينما لم يتجاوز متوسط ​​الاتحاد الأوروبي 5.1%. وارتفع متوسط ​​أسعار المساكن في البرتغال بنسبة 106% خلال العقد الماضي. وقد زادت حماية السوق والحوافز الضريبية (مثل نظام المقيمين غير الدائمين) من جاذبية البرتغال للمقيمين والمستثمرين الأجانب.

تقدم هذه المقالة تحليلاً منهجياً لجاذبية الاستثمار العقاري في البرتغال. سنتناول وضع السوق الحالي، وديناميكياته، والحوافز الاقتصادية والضريبية، ونقارن البرتغال بالنمسا كخيار استثماري بديل في أوروبا.

تظل البرتغال واحدة من الأسواق الأكثر جاذبية في أوروبا، مع الطلب القوي على السكن المدعوم من برامج الإقامة والاهتمام من جانب المغتربين والمستثمرين، في حين أن العرض المحدود في لشبونة وبورتو والمناطق الساحلية يزيد من إمكانية نمو الأسعار واستقرار عائدات الإيجار.

أنا أوكسانا زوشمان، محامية حاصلة على تدريب عملي، ولديّ خبرة واسعة في الاستثمار والإنشاءات. تشمل ممارستي دعم معاملات العقارات في أوروبا، وتطوير الاستراتيجيات للعملاء من الأفراد والشركات، وإدارة المشاريع في ولايات قضائية متعددة. أجمع بين الخبرة القانونية والمعرفة العملية بالسوق لمساعدة المستثمرين، ليس فقط على الحفاظ على رأس المال، بل أيضًا على تعظيم القيمة في ظل اقتصاد سريع التغير.

النمسا وجهة استثمارية مستقرة وجذابة، لكنها تُناسب المستثمرين المحافظين: فالاستثمار في سوق العقارات هو في المقام الأول وسيلة للحفاظ على رأس المال مع نمو معتدل وقابل للتنبؤ. الاستثمار أكثر تعقيدًا، والمتطلبات أكثر صرامة، ولكن:

• استقرار السوق والقدرة على التنبؤ: ترتفع الأسعار بسلاسة، دون قفزات مفاجئة؛
• الأمن القانوني للمعاملات وشفافية الإجراءات؛
• عقارات عالية الجودة - منازل وشقق وعقارات تجارية حديثة وموثوقة؛
• الأمن الرأسمالي على المدى الطويل - تعتبر النمسا ملاذًا آمنًا للمستثمرين؛
• - وجود بنية تحتية متطورة ومستوى معيشي مرتفع مما يحافظ على الطلب على السكن بشكل دائم.

البرتغال فرصاً أكثر ديناميكية:

• عتبة منخفضة للاستثمارات الأولية (من 250 ألف يورو)؛
• قواعد مرنة للحصول على تصريح الإقامة وبرنامج التأشيرة الذهبية؛
• - ارتفاع الطلب على السكن بسبب السياح والأجانب، مما يؤدي إلى عائدات إيجارية تصل إلى 5-7% في المناطق الشعبية؛
• هناك إمكانية لنمو الأسعار بسبب تطوير البنية التحتية وشعبية البلاد بين المغتربين.

يعتمد الاختيار بين النمسا والبرتغال على أهدافك: عوائد عالية وديناميكيات مع عناصر المخاطرة أو الاستقرار والموثوقية وحماية رأس المال على المدى الطويل.

رسّخت البرتغال مكانتها كواحدة من أكثر أسواق العقارات جاذبيةً في أوروبا. ومن المتوقع أن ينمو الاستثمار العقاري بنسبة 8% في عام 2025، ليصل إلى 2.5 مليار يورو.

تجمع البرتغال بين استقرار اقتصادها المتطور وارتفاع الطلب على السكن بفضل السياحة وبرامج الإقامة. وتظل لشبونة وبورتو والغارف من المدن الرائدة في جاذبية الاستثمار.

وفقًا لتقرير PwC حول الاتجاهات الناشئة في العقارات في أوروبا 2024، احتلت لشبونة المرتبة الثامنة بين المدن الأكثر جاذبية للاستثمار العقاري في أوروبا.

وفقًا لموقع نومبيو، ستحتل لشبونة المرتبة الخامسة والعشرين بين مدن العالم من حيث مؤشر أسعار العقارات عام ٢٠٢٥، مما يشير إلى طلب قوي وإمكانية نمو الأسعار. وتؤكد تجربتي ذلك: فالعملاء الذين استثمروا في عقارات لشبونة وبورتو أفادوا بنمو مستقر في الأسعار وظروف إيجار جذابة، لا سيما في المناطق السياحية.

لقد رسّخت البرتغال مكانتها كدولة ذات نظام قانوني شفاف، وهو ما تؤكده تقييمات PwC والبنك الدولي. وهذا يجعل عملية شراء العقارات واضحة وسهلة التنبؤ للمستثمرين الأجانب.

يسعى العديد من المستثمرين، وخاصةً من إسبانيا وفرنسا وبعض دول شمال أوروبا، إلى اغتنام فرص استثمارية جديدة في ظل أسواق محمومة، حيث وصلت أسعار العقارات إلى مستويات تاريخية، وانخفضت عائدات الإيجار. وتجذب البرتغال هؤلاء المستثمرين بفضل نموها الاقتصادي القوي، ونظامها القانوني الشفاف، وطلبها المرتفع على المساكن، لا سيما في لشبونة وبورتو، والمناطق السياحية في الغارف وماديرا.

علاوةً على ذلك، تُقدّم البرتغال برامج إقامة وحوافز ضريبية للمستثمرين الأجانب، مما يجعل عملية شراء العقارات أكثر ربحيةً وفعاليةً. وينطبق هذا بشكل خاص على الراغبين في شراء شقة في البرتغال سواءً للإقامة الشخصية أو للإيجار طويل الأجل.

يجمع سوق العقارات البرتغالي بين تاريخ من التعافي بعد الأزمة، ونموّ ديناميكيّ في الأسعار، ومجموعة متنوّعة من خيارات الاستثمار. يساعد فهم هذه العوامل على اتخاذ قرارات مدروسة عند شراء منزل والاستثمار في العقارات البرتغالية.

في أعقاب الأزمة المالية عام ٢٠٠٨، شهد سوق العقارات في البرتغال انخفاضًا حادًا في الأسعار، لا سيما في لشبونة وبورتو. إلا أن الانتعاش بدأ في عام ٢٠١٢. ولعبت برامج مثل التأشيرة الذهبية دورًا رئيسيًا في جذب الاستثمار الأجنبي، لا سيما في لشبونة وبورتو. ووفقًا لدراسة أجراها معهد IZA لاقتصاديات العمل، فقد ارتفع عدد معاملات العقارات التي بلغت قيمتها ٥٠٠ ألف يورو منذ عام ٢٠١٢ بنسبة ٦٠٪ مقارنةً بالفترة التي سبقت تطبيق البرنامج.

يشهد السوق نموًا مطردًا منذ عام ٢٠١٥. وفي عام ٢٠٢٤، سيبلغ متوسط ​​معدل النمو ٧-٨٪، مع تسجيل مناطق لشبونة والغارف الشهيرة نموًا أعلى. إذا كنت تبحث عن شراء شقة في البرتغال لأغراض التأجير، فمن المفيد التركيز على هذه الأسواق الحيوية، حيث يفوق الطلب العرض.

ومع ذلك، في أكتوبر/تشرين الأول 2023، علقت الحكومة إمكانية الحصول على التأشيرة الذهبية من خلال الاستثمار العقاري، مما أثر على ديناميكيات الأسعار في المناطق المركزية.

لشبونة هي عاصمة البلاد ومركزها الرئيسي للأعمال والسياحة. تضم مجمعات مكتبية وسكنية، وأحياء تاريخية، وأحياء راقية مثل ألفاما، وبايكسا، وبارك داس ناسويس. يتراوح متوسط ​​سعر المتر المربع للشقق في وسط لشبونة بين 4,500 و6,500 يورو، مع عوائد إيجارية قصيرة الأجل تتراوح بين 5% و7% سنويًا.

بورتو مركز ثقافي واقتصادي في شمال البلاد، وتتميز ببنية تحتية متطورة، ومطار دولي، وجاذبية سياحية. يتراوح متوسط ​​سعر المسكن في بورتو بين 3000 و4500 يورو للمتر المربع، مع عوائد إيجارية تتراوح بين 4% و5% تقريبًا. وتحظى الشقق المعاد بيعها في المركز التاريخي والمشاريع الجديدة للإيجار طويل الأجل بشعبية كبيرة هنا.

منطقة الغارف ساحلٌ ذو طلبٍ كبير على العقارات السياحية والفاخرة. يتراوح متوسط ​​سعر الفلل والشقق بين 3,500 و7,500 يورو للمتر المربع، مع عوائد موسمية تتراوح بين 6% و8%. غالبًا ما يختار عملائي منطقة الغارف للإيجارات قصيرة الأجل وتحقيق دخلٍ في موسم الذروة، وخاصةً في لاغوس وألبوفيرا.

ماديرا وجزر الأزور منطقتان هادئتان للمستثمرين الباحثين عن عقارات فاخرة وإطلالات بحرية خلابة ونمط حياة هادئ. يتراوح متوسط ​​أسعار العقارات بين 2500 و5000 يورو للمتر المربع. وتُعد ماديرا وجهةً رائجةً للسكن الشخصي أو الإيجار طويل الأجل، بينما تُعدّ جزر الأزور سوقًا متخصصةً للمستثمرين ذوي الخبرة.

الأكثر شعبية في السوق البرتغالية:

• غالبًا ما يوفر إعادة بيع العقارات إمكانية التجديد، مما قد يزيد الربحية.
• المباني الجديدة وقطاع العقارات الفاخرة – للمستثمرين الذين يركزون على السوق المتميزة.
• العقارات السياحية - الشقق والفيلات للإيجار عبر Airbnb والإيجارات طويلة الأمد.

نصيحة : شراء العقارات في البرتغال في المناطق السياحية يتطلب تحليلًا دقيقًا للوائح الإيجار قصيرة الأجل لتقليل المخاطر وتعظيم العائدات.

المشترون الأجانب الرئيسيون هم مواطنو فرنسا والمملكة المتحدة، بالإضافة إلى مستثمرين من الولايات المتحدة والصين والبرازيل. يبحثون عن عقارات في البرتغال للاستخدام الشخصي، أو للتأجير، أو للمشاركة في برامج الإقامة. تُظهر تجربتي مع العملاء أن الأوروبيين غالبًا ما يختارون العقارات القائمة في المدن الكبرى، بينما يُفضل المستثمرون من آسيا وأمريكا المباني الجديدة والعقارات الفاخرة.

يلعب الطلب المحلي دورًا محوريًا في سوق العقارات البرتغالي. ينشط السكان المحليون في شراء المنازل، لا سيما في لشبونة وبورتو والغارف، مما يحافظ على استقرار السوق ويحول دون انخفاض الأسعار بشكل حاد حتى في ظل تقلبات العوامل الخارجية.

يكتسب سوق الرهن العقاري أهمية خاصة، إذ لا تزال أسعار الفائدة منخفضة نسبيًا (3.3-4%)، مما يجعل امتلاك المنازل في متناول غالبية السكان. تجدر الإشارة إلى أن أسعار الرهن العقاري قابلة للتغيير تبعًا للوضع الاقتصادي وسياسات البنك المركزي الأوروبي.

للمستثمرين الأجانب الراغبين في شراء عقارات في البرتغال، تقدم البنوك عادةً قروضًا تصل إلى 80% من قيمة العقار. ويراعي المُقرضون دخل المقترض وسجله الائتماني واستقراره المالي عند تحديد شروط القرض.

يؤثر اختيار طريقة المعاملة بشكل مباشر على الضرائب وإدارة الممتلكات واستراتيجية الخروج. تقدم البرتغال شروطًا مرنة، مع صيغ مثالية لمختلف فئات المستثمرين.

هذه هي أبسط وأكثر الطرق شيوعًا لشراء العقارات في البرتغال. وغالبًا ما يختارها العملاء الذين يخططون لامتلاك العقار على المدى الطويل أو للاستخدام الشخصي. على سبيل المثال، قامت إحدى عميلاتي من فرنسا بتسجيل شقة في منطقة الغارف باسمها الخاص لتقليل التكاليف الإدارية. لكن الجانب السلبي هو محدودية خيارات تحسين الضرائب عند إعادة البيع.

يُعد تأسيس شركة في البرتغال أو إحدى ولايات الاتحاد الأوروبي (غالبًا ما يُستخدم مزيج من البرتغال ومالطا) خيارًا مناسبًا لكبار المستثمرين ومن يخططون لإدارة عقارات متعددة. يوفر هذا مزايا ضريبية ويُبسّط عمليات نقل الأصول. غالبًا ما أوصي بهذا النموذج للعملاء الذين لا يشترون شقة واحدة فحسب، بل باقة عقارية متكاملة.

يتيح لك الاستثمار من خلال صناديق العقارات المشاركة في السوق دون الحاجة إلى إدارة العقار بنفسك. تستخدم البرتغال نموذج SIGI (شركات الاستثمار وإدارة العقارات)، وهو نموذج مُكافئ لصناديق الاستثمار العقاري (REIT) من حيث الحوافز الضريبية. يختار المستثمرون الذين يركزون على توزيعات الأرباح والنمو طويل الأجل هذا النموذج.

تُعدّ الملكية الجزئية وهياكل الصناديق الاستئمانية شائعةً في الاستثمارات العائلية. فهي تُقلّل من خطر النزاعات بين الورثة وتُبسّط الإدارة. كان لديّ عميل من البرازيل نقل ملكية فيلا في الغارف إلى صندوق استئماني عائلي لحماية الأصول وتنظيم الميراث.

تتميز البرتغال عن العديد من الدول الأخرى بعدم فرضها أي قيود على المشترين الأجانب. يتمتع غير المقيمين بحقوق المواطنين نفسها: يمكنهم شراء شقق أو منازل أو عقارات تجارية في البرتغال مهما كانت مساحتها. لإتمام المعاملة، يجب الحصول على رقم تعريف ضريبي (NIF) ودفع ضريبة عقارية سنوية (IMI)، والتي تتراوح عادةً بين 0.3% و0.8% من القيمة العقارية.

عملية شراء العقارات في البرتغال شفافة نسبيًا، لكنها تتطلب اتباع عدد من الإجراءات والاستعانة بمتخصصين. قد تكون الأخطاء في هذه المرحلة مكلفة، لذا من المهم فهم الخطوات والمخاطر المترتبة عليها.

1. يعد الحصول على NIF (يوم واحد) – الرقم الضريبي (Número de Identificação Fiscal) إلزاميًا لأي معاملة، بما في ذلك شراء العقارات في البرتغال.
2. فتح حساب بنكي (1-3 أيام) في أحد البنوك البرتغالية لتسوية المعاملة.
3. قم بتعيين محامي - سوف يقوم بفحص العقار (5-10 أيام)، وإعداد العقود وحماية مصالحك.
4. توقيع العقد الأولي (CPCV) (1-2 يوم) ودفع وديعة (عادة 10٪).
5. إتمام المعاملة النهائية لدى كاتب العدل ودفع المبلغ المتبقي (30-60 يومًا).
6. التسجيل في Conservatória do Registo Predial (سجل الملكية) لإضفاء الطابع الرسمي على الملكية (2-5 أيام).

متوسط ​​المدة: شهر ونصف إلى شهرين (للقروض العقارية التي تصل مدتها إلى ثلاثة أشهر). إذا كنتَ في البرتغال شخصيًا، فستحتاج إلى مترجم، لأن جميع الوثائق باللغة البرتغالية.

يقوم المحامي بفحص الوضع القانوني للعقار (الديون، والرهون العقارية، وتصاريح الاستخدام)، ويُعدّ العقود، ويُشرف على جميع مراحل المعاملة. يُساعد الوكيل في اختيار العقار ويُسهّل المفاوضات، ولكنه لا يُغني عن المحامي.

كان أحد عملائي يحاول توفير المال على محامٍ، لكنه واجه مشكلةً تتعلق برهن عقاري قائم. تعاقدنا مع محامٍ في مرحلة متأخرة، لكن ذلك أدى إلى تأخير الصفقة شهرين.

رأيي: استخدم دائمًا محاميًا مستقلًا، وليس محاميًا موصى به من قبل البائع أو الوكيل.

• جواز السفر أو أي وثيقة هوية صالحة أخرى.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) - الرقم الضريبي البرتغالي.
• تأشيرة أو تصريح إقامة - على الرغم من أن الأجانب يمكنهم شراء العقارات دون تصريح إقامة، إلا أنه قد تكون هناك حاجة إلى تأشيرة دخول أو وضع إقامة للإقامة طويلة الأمد ولحل القضايا المتعلقة بالشراء.
• حساب بنكي برتغالي لتسوية المعاملة.
• - التأكد من مصدر الأموال (في إطار أنظمة مكافحة غسل الأموال).
• اتفاقية البيع والشراء (موقعة من قبل الطرفين).
• المستندات المطلوبة للحصول على قرض عقاري (في حالة الشراء بقرض): شهادة الدخل، الإقرارات الضريبية، إثبات التوظيف أو العمل، التاريخ الائتماني (يُطلب أحيانًا).

للحصول على قرض عقاري في البرتغال، يجب على المقيمين وغير المقيمين أن يكون لديهم تاريخ ائتماني جيد، ودخل كافٍ، ودفعة أولى تتراوح بين 30 إلى 50% من قيمة العقار.

من الناحية القانونية، تتطابق إجراءات شراء العقارات في ماديرا وجزر الأزور مع المعاملات في البر الرئيسي للبرتغال: يتطلب الأمر نموذج NIF، وعقدًا تمهيديًا (CPCV)، وتوقيعًا أمام كاتب عدل، وتسجيلًا لدى المعهد الملكي للملكية. لا توجد قيود على المستثمرين الأجانب، وجميع الحقوق محفوظة بالكامل.

مع ذلك، هناك بعض المحاذير. أولًا، نظرًا للبعد الجغرافي، قد يستغرق الحصول على الوثائق والموافقات وقتًا أطول (خاصةً في جزر الأزور). ثانيًا، عند شراء عقارات سياحية أو شقق للإيجار في ماديرا وجزر الأزور، يُنصح بالتحقق من وجود ترخيص Alojamento Local (AL) والتأكد من امتثال العقار للأنظمة المحلية. تُنظّم البلديات هذه التراخيص، وتفرض بعض المناطق قيودًا على التراخيص الجديدة.

في البرتغال، يُعدّ شراء العقارات عن بُعد ممارسةً شائعة، لا سيما بين المستثمرين الأجانب. تُوثّق المعاملة رسميًا من خلال توكيل رسمي (Procuração)، مُصدّق من كاتب عدل في بلد إقامة المشتري، ومُصادق عليه بختم أبوستيل. بموجب هذا التوكيل، يُمكن للمحامي أو الممثل المُفوّض توقيع جميع المستندات، بما في ذلك شهادة تسجيل العقار (CPCV) والعقد النهائي.

لا توجد قيود إضافية على غير المقيمين، ولكن من المهم صياغة التوكيل بشكل صحيح وفقًا للنموذج البرتغالي وترجمته إلى البرتغالية. عمليًا، أنصح بالتأكد من أن التوكيل يغطي جميع الصلاحيات اللازمة: فتح حساب مصرفي، والحصول على رقم تعريف وطني (NIF)، وتوقيع العقد، وتسجيل العقار. هذا سيجنب التأخير في المرحلة النهائية.

عند التخطيط لشراء عقار في البرتغال، من المهم مراعاة جميع الالتزامات الضريبية والتكاليف المرتبطة بها مسبقًا، فهي تؤثر على القيمة الفعلية للعقار واستراتيجية الاستثمار.

تُدفع ضريبة النقل البلدي (IMT) عند شراء منزل. وتتراوح نسبتها التصاعدية بين 1% و7.5%، حسب قيمة العقار وما إذا كان سيُستخدم كمسكن رئيسي. على سبيل المثال، بالنسبة لشقة بقيمة 300,000 يورو، تتراوح الضريبة بين 8,000 و9,000 يورو تقريبًا.

نصيحة: إذا كنت تشتري عدة عقارات، فمن الأفضل تسجيل المعاملات بأسماء أطراف مختلفة لتقليل السعر.

ضريبة الدمغة العقارية (Imposto do Selo) هي ضريبة ثابتة بنسبة 0.8% من سعر الصفقة، تُدفع يوم توقيع العقد لدى كاتب العدل. وهي ضريبة ثابتة تُفرض على سعر شراء العقار. في حال تمويل العقار برهن عقاري، تُضاف ضريبة دمغة عقارية بنسبة 0.6% إلى مبلغ القرض.

بعد إتمام المعاملة، يُطلب من مالك العقار في البرتغال دفع ضريبة عقارية (IMI) (Imposto Municipal sobre Imóveis)، وهي ضريبة عقارية معادلة. وتتراوح نسبتها بين 0.3% و0.45% من القيمة العقارية للعقار.

تُحسب القيمة العقارية (CV) من قِبل مكتب الضرائب (AT) بناءً على خصائص العقار: الموقع، والمساحة، ونوع الاستخدام، وغيرها من المعايير. على سبيل المثال، لشقة في لشبونة بقيمة عقارية قدرها 200,000 يورو، تتراوح الضريبة السنوية بين 600 و900 يورو تقريبًا.

عند شراء شقة في مبنى جديد، تُضاف ضريبة القيمة المضافة إلى السعر، وتبلغ ٢٣٪ (للعقارات التجارية). أما بالنسبة للعقارات السكنية، فتُضاف الضريبة إلى السعر، دون الحاجة إلى أي دفعات إضافية.

يتيح وضع "مقيم غير معتاد" (NHR) تخفيضات ضريبية كبيرة على الدخل، بما في ذلك الإيجار والدخل من الخارج، لمدة تصل إلى عشر سنوات. هذا النظام يجعل العقارات البرتغالية جذابة بشكل خاص للمستثمرين الذين يخططون للعيش أو الحصول على تصريح إقامة. يُفضل التقدم بطلب للحصول على وضع "مقيم غير معتاد" خلال السنة الأولى من الإقامة لتجنب فقدان أهلية الحصول على المزايا.

النمسا باستقرار السوق العقاري وسيولة العقارات العالية. هنا، ترتفع الأسعار بشكل متوقع، ويبقى الطلب على العقارات مستقرًا، وتكون عملية البيع ونقل الملكية سريعة ومباشرة. البرتغال المستثمرين بفضل عوائدها المرتفعة وحوافزها الضريبية، إلا أن السوق أكثر ديناميكية وموسمية، وتختلف السيولة باختلاف المنطقة ونوع العقار.

لطالما كانت التأشيرة الذهبية البرتغالية من أكثر الأدوات جاذبيةً للمستثمرين الأجانب. منذ عام ٢٠٢٤، تغيّرت شروط البرنامج: لم يعد شراء العقارات يُعتبر طريقًا مباشرًا للحصول على الإقامة. يفتح هذا البرنامج فرصًا جديدة من خلال الاستثمار في الصناديق أو الشركات أو المشاريع الثقافية، ولكنه يتطلب دراسةً متأنيةً لتجنب إهدار الوقت والمال.

صناديق الاستثمار (وحدات الصندوق) - مساهمة لا تقل عن 500,000 يورو في صناديق الاستثمار البرتغالية. أنصح بهذا الخيار للعملاء الراغبين في تحقيق دخل سلبي دون الحاجة إلى إدارة العقارات.

تأسيس شركة أو الاستثمار فيها - سواءً بتوفير 10 وظائف جديدة على الأقل أو استثمار 500,000 يورو في مشروع قائم. اختار أحد عملائي هذا المسار، فافتتح مشروعًا في لشبونة يُركز على خدمات تكنولوجيا المعلومات.

تبرعات للثقافة - بحد أدنى ٢٥٠,٠٠٠ يورو لمشاريع التراث الوطني أو البحث العلمي. فرصة ممتازة لدعم الثقافة والحصول على تصريح إقامة في آنٍ واحد.

للحفاظ على وضع الإقامة، يجب عليك قضاء ما معدله 7 أيام سنويًا في البرتغال.

إذا كان الهدف هو العيش بدون استثمارات كبيرة، فإن الخيارات البديلة مناسبة:

• تأشيرة D7 – تعتمد على دخل ثابت من الخارج.
• تأشيرة الرحالة الرقمي – للعمل عن بعد.

إن الحصول على الإقامة في البرتغال يفتح مجموعة واسعة من الفرص للمستثمر وعائلته:

• حق الإقامة في البرتغال يعني الدخول والإقامة المجانية في البلاد لجميع أفراد الأسرة.
• الدخول إلى منطقة شنغن – فرصة السفر إلى 27 دولة أوروبية بدون تأشيرة.
• الحوافز الضريبية والتحسين - عندما يتم دمجها مع نظام NHR، فمن الممكن خفض الضرائب على الدخل المستلم في الخارج بشكل كبير.
• بيئة قانونية مستقرة - البرتغال عضو في الاتحاد الأوروبي، وتتمتع بتشريعات شفافة، وحقوق المستثمرين محمية.
• التعليم والرعاية الصحية - الوصول إلى المدارس العامة والجامعات، والرعاية الصحية الجيدة للسكان.
• المرونة لرجال الأعمال والبدو الرقميين - يمكنك إدارة الأعمال والاستثمار والاستمتاع في نفس الوقت بفوائد برنامج الإقامة الأوروبية.

الأخطاء الشائعة التي يرتكبها المستثمرون عند التقدم بطلب للحصول على التأشيرة الذهبية:

• محاولة الحصول على الإقامة عن طريق شراء العقارات بعد عام 2024.
• عدم كفاية الحد الأدنى لفترة الإقامة في البرتغال (7 أيام في السنة).
• أخطاء في توكيلات وترجمة الوثائق.
• النفقات غير المحاسبية للرسوم والخدمات القانونية والضرائب.
• تأكيد غير صحيح على شرعية مصادر الدخل.

حاليًا، بعد الحصول على التأشيرة الذهبية البرتغالية لمدة خمس سنوات، يمكن للمستثمر وعائلته التقدم بطلب للحصول على الجنسية البرتغالية وجواز سفر الاتحاد الأوروبي. ويشترط ذلك:

• الإقامة في البرتغال لمدة 7 أيام على الأقل في السنة؛
• - أن يكون حاصلاً على إقامة قانونية ويستوفي جميع شروط البرنامج؛
• تأكيد معرفتك باللغة البرتغالية على المستوى A2؛
• ليس لديك سجل جنائي خطير؛
• التأكد من شرعية مصادر الدخل.

يمنح الحصول على الجنسية حق الوصول الكامل إلى منطقة شنغن، والحق في العمل والدراسة في أي دولة من دول الاتحاد الأوروبي، وإمكانية نقل الجنسية إلى الأبناء. يُعدّ هذا الأمر أداةً استراتيجيةً للمستثمرين: إذ يوفر الاستثمار في البرتغال جواز سفر أوروبيًا قانونيًا ومزايا ضريبية من خلال نظام NHR.

لقد خضع برنامج التأشيرة الذهبية لتغييرات رئيسية:

• استبعاد العقارات كمسار مباشر للحصول على تصريح الإقامة (ابتداءً من عام 2024).
• التركيز على الاستثمارات في المؤسسات والشركات والثقافة: الحد الأدنى للمبالغ هو 500 ألف يورو للمؤسسات والشركات، و250 ألف يورو للتبرعات الثقافية.

تشديد شروط الحصول على الجنسية (مشروع قانون 23 يونيو 2025):

• ويخططون لزيادة الحد الأدنى لفترة الإقامة لمعظم المتقدمين إلى 10 سنوات (7 سنوات لدول مجموعة البلدان الناطقة باللغة البرتغالية)؛
• المعرفة الإلزامية باللغة البرتغالية (المستوى A2)؛
• اختبار الثقافة والحقوق؛
• تشديد إجراءات التحقق من السجل الجنائي؛
• إغلاق الطريق من خلال الأصول اليهودية السفاردية.
• زيادة الشفافية فيما يتعلق بالرسوم والمسؤوليات - تم تحديث جميع الرسوم، بما في ذلك الرسوم القانونية، وأصبحت الآن ثابتة لأنواع الاستثمار المختلفة.

تقدم النمسا طريقًا آخر للحصول على الجنسية من خلال تأشيرة D أو برنامج الاكتفاء الذاتي، ولكن العملية أكثر صرامة وتستغرق وقتًا طويلاً:

• يُشترط إثبات الدخل المرتفع المستقر أو الاستثمارات الكبيرة؛
• الحد الأدنى لمدة الإقامة قبل التقدم بطلب الجنسية هو 10 سنوات؛
• هناك قدر أقل من المرونة: الاستثمارات في العقارات لا تمنح الجنسية بشكل مباشر؛
• إن عملية التجنس أكثر تعقيدا وبيروقراطية.

تتميز النمسا بالاستقرار والقدرة على التنبؤ، والحماية طويلة الأمد لحقوق المستثمرين. فهي توفر مخاطر أقل، ولوائح تنظيمية أكثر صرامة وشفافية، وسيولة عقارية أعلى، وسرعة في الحصول على الجنسية مقارنةً بالبرتغال.

يشهد سوق الإيجار في البرتغال نموًا سريعًا، ولكنه يتطلب دراسة متأنية. يساعد فهم الفروق بين الإيجارات قصيرة الأجل وطويلة الأجل المستثمرين على اختيار استراتيجية تحقق التوازن الأمثل بين العوائد والمخاطر.

لا تزال الإيجارات قصيرة الأجل تحظى بشعبية كبيرة في المناطق السياحية مثل لشبونة وبورتو والغارف وماديرا. تتراوح العائدات عادةً بين 5% و7% سنويًا، ولكن هناك قيود على تراخيص AL (الإيجارات المحلية).

قواعد جديدة: تُطبّق المدن حصصًا على عدد التراخيص لتنظيم السوق وتخفيف الضغط على سكن السكان المحليين. مثال على ذلك: يؤجّر مالك شقة في منطقة الغارف شقته عبر Airbnb، ولكنه حصل على ترخيص مُسبق، مما يُساعده على تجنّب الغرامات ومواصلة توليد الدخل.

تجذب العقود طويلة الأجل المستثمرين بفضل استقرارها: عوائد سنوية تتراوح بين 3% و5%، وتقلبات موسمية أقل. يجذب هذا الخيار العملاء الذين يقدرون تدفق دخل ثابتًا ومخاطر منخفضة.

بالنسبة لمستثمري المحافظ الاستثمارية، من المنطقي الجمع بين عدة عقارات - بعضها للإيجار قصير الأجل، وبعضها للإيجار طويل الأجل - لتحقيق التوازن بين الربحية والاستقرار.

تساعد شركات الإدارة على تحسين الدخل وحل المشكلات الضريبية.
وتتمثل وظائفها الرئيسية فيما يلي:

• إدارة الإيجارات قصيرة الأجل وترخيص AL.
• اختيار ومراقبة المستأجرين لعقود الإيجار طويلة الأجل.
• تحصيل الإيجارات والتقارير المالية.
• تنظيم أعمال التنظيف والإصلاح والصيانة للمساكن.
• حل القضايا القانونية والتفاعل مع السلطات الضريبية.
• استشارات بشأن تحسين الدخل وتقليل المخاطر.

عند تأجير العقارات، يدفع المقيمون ضريبة دخل تصاعدية تتراوح بين 14% و48%، حسب الدخل السنوي. أما غير المقيمين، فيخضعون لضريبة بنسبة ثابتة قدرها 25%. مع ذلك، تُفرض الضريبة فقط على الدخل المكتسب في البرتغال.

العوائد في السوق البرتغالية أعلى، لكن لوائح الإيجار أكثر صرامة وقابلة للتغيير. أما في النمسا، فالعوائد أقل (2-3%)، لكن السوق مستقر، واللوائح قابلة للتنبؤ، وخطر الغرامات ضئيل. في ظل هذه الظروف، غالبًا ما تُعتبر أسعار العقارات في المدن الألمانية

يؤثر اختيار منطقة شراء العقارات بشكل مباشر على الربحية والسيولة والمخاطر. دعونا نتناول المناطق الرئيسية من حيث الطلب والبنية التحتية وإمكانات الاستثمار.

لشبونة: القطاع الأعلى والطلب المرتفع

لا تزال لشبونة مركزًا للنشاط الاقتصادي والسياحي. ويؤدي الطلب القوي على الإيجارات قصيرة وطويلة الأجل إلى ارتفاع الأسعار.

• متوسط ​​السعر: 4,500–5,500 يورو/متر مربع
• عائد الإيجار: قصير الأجل 6-7%، طويل الأجل 3-4%

بورتو: سوق متاحة وواعدة

تجذب بورتو السياح والطلاب، ويشهد الطلب على الإيجارات طويلة الأجل استقرارًا. الأسعار أقل من أسعار لشبونة، لكن الطلب في ازدياد مستمر.

• متوسط ​​السعر: 3,500–4,500 يورو/متر مربع
• عائد الإيجار: قصير الأجل 5-6%، طويل الأجل 3-4%

الغارف: إيجارات فاخرة وموسمية

تحظى المنطقة بشعبية كبيرة بين السياح، خاصةً خلال فصل الصيف. توفر الإيجارات الموسمية عوائد مرتفعة، إلا أن الطلب يتذبذب.

• متوسط ​​السعر: 3000-4000 يورو/متر مربع
• عائد الإيجار: قصير الأجل 6-7%، طويل الأجل 3-5%

ماديرا: فوائد المناخ والضرائب

المنطقة جذابة للمستثمرين كبار السن والبدو الرقميين. الحوافز الضريبية واستقرار تدفق السياح يجعلان السوق واعدة.

• متوسط ​​السعر: 2500-3500 يورو/متر مربع
• عائد الإيجار: قصير الأجل 5%، طويل الأجل 3%

جزر الأزور: وجهة مثالية للمستثمرين طويلي الأجل

السوق أقل تشبعًا، وهو مناسب للاستثمارات طويلة الأجل بأفق زمني يتراوح بين 5 و10 سنوات. العوائد أقل، لكن الأسعار منخفضة.

• متوسط ​​السعر: 2000-3000 يورو/متر مربع
• عائد الإيجار: قصير الأجل 4-5%، طويل الأجل 2-3%

يعتمد الاختيار بين العقارات المُعاد بيعها والعقارات الجديدة في البرتغال على أهدافك الاستثمارية وميزانيتك وتفضيلاتك. ولكلٍّ من هذين القطاعين مزاياه وعيوبه.

في عام ٢٠٢٤، بِيعَ ١٥٦,٣٢٥ عقارًا سكنيًا في البرتغال، بزيادة قدرها ١٤.٥٪ مقارنةً بالعام السابق. من بين هذه العقارات، كان ١٢٤,٤٤٥ عقارًا قائمًا (٧٩.٦٪)، و٣١,٨٨٠ عقارًا جديدًا (٢٠.٤٪).

المزايا : يُشكّل السوق الثانوي حوالي 80% من إجمالي المعاملات، وتقع معظم العقارات في المراكز التاريخية في لشبونة وبورتو والمدن الكبرى الأخرى. تُعدّ هذه العقارات جذابةً للتأجير السياحي والسكن طويل الأمد.

القيود : يتطلب ترميم هذه العقارات الالتزام باللوائح المعمارية والحصول على تراخيص إعادة الإعمار. بعض المباني تتطلب تجديدات واسعة النطاق، مما يزيد من سعر الشراء.

اشترى أحد عملائي شقة في المركز التاريخي لشبونة مقابل 380,000 يورو. ورغم تكاليف التجديد الإضافية، يُدرّ العقار دخلاً ثابتاً من الإيجارات قصيرة الأجل.

المميزات : تُشكّل المباني الجديدة حوالي ٢٠٪ من إجمالي المعاملات. تتميز الشقق والفلل الجديدة بتصميمات عصرية، وكفاءة عالية في استخدام الطاقة، وضمانات من المطور.

ميزة للمستثمرين : المباني الجديدة أسهل في التأجير على المدى الطويل أو بيعها مع زيادة قيمتها.

في منطقة الغارف، استثمر أحد العملاء 600 ألف يورو في شقة جديدة على البحر، وبعد عامين ارتفع سعر العقار بنسبة 15%.

المزايا : توفر الإيجارات قصيرة الأجل من خلال Airbnb أو منصات الحجز دخلاً يصل إلى 6-7٪ سنويًا، خاصة في لشبونة وبورتو.

المميزات : يلزم الحصول على رخصة قيادة لتأجير الشقق للسياح بشكل قانوني. في بعض المناطق، تكون الحصص محدودة.

تُقدّم المشاريع العقارية الجديدة في البرتغال أسعارًا أكثر ملاءمةً وعوائد إيجارية أعلى، لا سيما في المناطق السياحية الشهيرة ولشبونة. مع ذلك، تتمتّع النمسا بمزايا من حيث استقرار الأسعار وجودة البناء وكفاءة الطاقة، حيث يسهل بيع العقارات والحفاظ على السيولة حتى في سنوات التقلبات.

لا يقتصر الاستثمار في العقارات البرتغالية على شراء شقة للإيجار فحسب، بل هناك العديد من الطرق البديلة التي تُحسّن العوائد، وتُقلل المخاطر، وتُوسّع محفظة استثماراتك.

لا يزال شراء الشقق أو المباني القديمة، ثم تجديدها وتأجيرها أو إعادة بيعها، استراتيجية شائعة. يوفر السوق العقاري الحالي عقارات بأسعار أقل من المتوسط، وبعد التجديد، ترتفع أسعارها وربحيتها بشكل ملحوظ.

على سبيل المثال، اشترى أحد عملائي شقة في وسط لشبونة مقابل 320,000 يورو، واستثمر 50,000 يورو في أعمال التجديد، وبعد عام واحد، تمكن من تأجيرها عبر Airbnb بعائد سنوي يقارب 6%. من المهم مراعاة القيود المعمارية وضرورة الحصول على تصاريح التجديد.

يتيح لك الاستثمار في الفنادق الصغيرة والشقق الفندقية وبيوت الضيافة توليد دخل ثابت بسبب الطلب المرتفع على أماكن الإقامة السياحية في لشبونة والغارف والجزر.

استثمر أحد العملاء في شقق فندقية في منطقة الغارف بقيمة 700,000 يورو، بمتوسط ​​إشغال يقارب 70%، مما أدى إلى عائد سنوي يقارب 7%. يُنصح بالاستعانة بشركات إدارة العقارات لتحسين الدخل والامتثال لقوانين الإيجار قصير الأجل.

يتيح لك الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري البرتغالية (SIGI) أو صناديق الاستثمار العقاري توليد الدخل من السوق دون إدارة العقار بشكل مباشر ويقلل من المخاطر القانونية.

على سبيل المثال، استثمر أحد العملاء 500,000 يورو في صندوق عقاري برتغالي، وحصل على دخل سلبي من أرباح الأسهم مع احتفاظه بإقامته. قبل الاستثمار، من المهم التحقق من سمعة الصندوق وهيكل رسومه.

ويظل شراء الأراضي لتطوير العقارات السكنية أو السياحية استراتيجية واعدة، حيث أن إمكانية نمو قيمة الأراضي أعلى من العقارات المكتملة.

اشترى أحد عملائي قطعة أرض في ماديرا مقابل 300,000 يورو، وتُقدر قيمتها الآن بـ 420,000 يورو بعد اكتمال مشاريع البنية التحتية. عند اختيار قطعة أرض، من المهم مراعاة توفر البنية التحتية، والقيود البيئية، وقيود البناء في الجزر.

تتمتع البرتغال بإمكانيات عالية لتقلبات الأسعار وفرصة لتحقيق عوائد مرتفعة، إلا أن المخاطر التنظيمية والموسمية لا تزال كبيرة. في المقابل، تتميز النمسا باستقرار السوق، وسيولة متوقعة، وعوائد، على الرغم من أن عوائق الدخول أعلى.

بالنسبة للمستثمرين الذين يتمتعون باستراتيجية مرنة والرغبة في إدارة الأصول، توفر البرتغال المزيد من الفرص، بينما تظل النمسا الخيار الأفضل بالنسبة للمستثمرين المحافظين.

يوفر الاستثمار في العقارات البرتغالية عوائد مرتفعة وفرصًا واعدة. سواء كنت تفكر في شراء منزل أو شقة في البرتغال، فإن فهم المخاطر سيساعدك على تجنب المشاكل غير المتوقعة.

قد تستغرق عملية شراء وتسجيل العقارات في البرتغال وقتًا أطول مما يتوقعه المستثمرون. وقد يصاحب الحصول على رقم التعريف الضريبي (NIF)، وإجراءات العناية الواجبة القانونية، والتسجيل لدى الهيئة الملكية للعقارات تأخيرات أحيانًا.

على سبيل المثال، انتظر أحد عملائي قرابة شهرين لإتمام صفقة شقة في لشبونة بسبب تدقيقات Encargos وتراكم أعباء الرهن العقاري. احرص دائمًا على التعاون مع محامٍ ووكيل عقاري ذي خبرة لتقليل المخاطر البيروقراطية.

تتطلب الإيجارات قصيرة الأجل عبر منصات مثل Airbnb وBooking ترخيص AL (Alojamento Local)، وتفرض مدن شهيرة مثل لشبونة وبورتو حصصًا محددة لإصدار تصاريح جديدة. غالبًا ما يواجه العملاء قيودًا على تجديد تراخيصهم أو غرامات لمخالفة اللوائح.

في المناطق ذات الطلب السياحي المرتفع، مثل الغارف وماديرا وجزر الأزور، يتفاوت دخل الإيجار بشكل كبير تبعًا للموسم. على سبيل المثال، قد تصل العائدات في الصيف إلى 7-8%، بينما تنخفض في الشتاء إلى 2-3%. لتقليل المخاطر، يجمع العملاء بين الإيجارات قصيرة وطويلة الأجل أو يركزون على العقارات في لشبونة وبورتو، حيث يكون الطلب أكثر استقرارًا. من المهم تقييم أسعار العقارات في البرتغال والعوائد المحتملة نظرًا للتقلبات الموسمية.

سوق العقارات الجديدة في البرتغال محدود، وخاصةً في المناطق السياحية الشهيرة. يؤثر هذا على اختيار العقارات، وقد يُبطئ نمو محفظة المستثمرين الذين يستهدفون شققًا ومنازل جديدة في البرتغال حاصلة على ترخيص AL.

في المدن الصغيرة والجزر، يستغرق بيع العقارات وقتًا أطول من لشبونة أو بورتو أو الغارف. على سبيل المثال، قد تبقى شقة في جزر الأزور معروضة للبيع لمدة تصل إلى عام. ضع السيولة النقدية في اعتبارك عند اختيار عقار، وحاول الشراء في مناطق ذات طلب مستمر أو حركة سياحية نشطة.

تُقدم البرتغال عوائد أعلى وديناميكيات سوقية نشطة، لكنها محفوفة بالمخاطر التنظيمية والموسمية. أما النمسا، فتتميز بالاستقرار والقدرة على التنبؤ والسيولة، مما يجعلها أكثر ملاءمة للمستثمرين المحافظين. في النهاية، يعتمد الاختيار على استراتيجيتك: عوائد مرتفعة مع إدارة مخاطر في البرتغال، أو نمو مستقر وحماية لرأس المال في النمسا.

عند الاستثمار في العقارات في البرتغال، ينبغي على الأوكرانيين وغيرهم من المشترين الأجانب مراعاة الربحية، بالإضافة إلى مستوى الراحة والبنية التحتية والخدمات. ففهم ظروف المعيشة يُمكّنهم من تقييم حياتهم اليومية بعد شراء منزل أو شقة في البرتغال.

تشتهر البرتغال بمناخها المتوسطي المعتدل، مما يجعل الحياة مريحة على مدار العام. يبلغ متوسط ​​درجات الحرارة في لشبونة شتاءً ١٢ درجة مئوية (٥٣ درجة فهرنهايت)، وفي الصيف ٢٨ درجة مئوية (٨٢ درجة فهرنهايت)، أما على ساحل الغارف الجنوبي، فالصيف حار وجاف.

رعاية صحية . يتمتع المقيمون بإمكانية الوصول إلى نظام الرعاية الصحية العام (SNS)، حيث تُقدم الخدمات الأساسية مجانًا أو برسوم رمزية. يمكن لغير المقيمين والمستثمرين الأجانب الحصول على تأمين صحي خاص، يغطي تكاليف الاستشفاء والرعاية الخارجية والعلاج في حالات الطوارئ. تبدأ تكاليف التأمين من 50 إلى 100 يورو شهريًا للشخص الواحد، ومن 150 إلى 250 يورو للعائلات.

التعليم متنوع أيضًا: المدارس الحكومية مجانية للمقيمين، بينما تقدم المدارس الخاصة والدولية برامج باللغة الإنجليزية ولغات أخرى. تتراوح أسعار المدارس الدولية بين 5000 و15000 يورو سنويًا، حسب المستوى والموقع.

متوسط ​​تكلفة المعيشة في البرتغال أقل منه في النمسا. تتراوح تكلفة البقالة والخدمات في لشبونة بين 700 و1000 يورو شهريًا للشخص الواحد، بينما يتراوح إيجار شقة بغرفة نوم واحدة أو غرفتين في وسط المدينة بين 1000 و1500 يورو، وتتراوح تكاليف المرافق بين 150 و200 يورو. أما في الجزر والمدن الصغيرة، فقد تكون الأسعار أقل بنسبة 10% إلى 20%.

يتميز النظام المصرفي البرتغالي بالشفافية، ويضم العديد من البنوك الدولية والخدمات المصرفية عبر الإنترنت. ويمكن لغير المقيمين فتح حسابات مصرفية والحصول على قروض عقارية. كما أن البنية التحتية للنقل متطورة للغاية: المترو والترام والقطارات فائقة السرعة والمطارات الدولية تضمن سفرًا مريحًا. وكثيرًا ما يلاحظ العملاء الذين يشترون عقارات في البرتغال سهولة اندماجهم في الحياة المحلية بفضل هذه الأنظمة.

من حيث الخدمات والبنية التحتية، تتفوق النمسا: سرعة التسجيل، وجودة الرعاية الصحية، ومستوى المواصلات. أما البرتغال، فتتميز بأسلوب حياة فريد: مناخ دافئ، وبحر، وحياة اجتماعية نشطة، وتكلفة تملّك منخفضة. بالنسبة للمستثمرين، يعتمد اختيارهم على أولوياتهم: النمسا تُفضّل الاستقرار والخدمات، بينما تُفضّل البرتغال الراحة والمناخ وأسلوب الحياة.

إذا كنت تعتبر العقارات في البرتغال بمثابة حماية لرأس المال و "ملاذ أوروبي "، فإن البلاد توفر سوقًا مستقرًا وشفافية قانونية. على سبيل المثال، يشتري العديد من عملائي الأوكرانيين عقارات في البرتغال للحفاظ على أصولهم بالعملات الأوروبية والتمتع بحرية العيش بسلام في بلد آمن.

تجذب البرتغال بنشاط العاملين المستقلين والرحّال الرقميين . توفر مدن مثل لشبونة وبورتو مساحات عمل مشتركة، وإنترنت مستقر، وظروفًا مريحة للعمل عن بُعد. يتيح لك شراء شقة أو عقار على شاطئ البحر في البرتغال الجمع بين الترفيه والعمل، كما أن سهولة الحصول على تأشيرة D7 أو الإقامة تزيد من جاذبية البلاد.

المتقاعدون البرتغال لما تتمتع به من مناخ دافئ، وانخفاض تكاليف المعيشة، وحوافز ضريبية خاصة، بما في ذلك نظام NHR. بشراء منزل أو شقة في البرتغال، تتاح لكبار السن فرصة العيش براحة وبأسعار معقولة مع البقاء ضمن منطقة شنغن.

النمسا عمومًا تتفوق من حيث الاستقرار ومستوى الخدمات والبنية التحتية. مع ذلك، تُقدم البرتغال نمط حياة فريدًا: حرية، راحة، مناخ دافئ، وانخفاض تكلفة المعيشة. إذا كنت تُولي أولوية للاستقرار الهادئ والقواعد الصارمة، فاختر النمسا.

يتطلب الخروج من استثمار عقاري في البرتغال تخطيطًا وفهمًا دقيقًا لجميع الجوانب الضريبية والقانونية. ينبغي على المستثمرين دراسة توقيت البيع، وطرق نقل الملكية، وتأثير برنامج التأشيرة الذهبية، في حال استخدامه أثناء الشراء.

يتطلب بيع منزل أو شقة في البرتغال أو أي عقار آخر دراسةً دقيقةً للضرائب والوثائق. تتراوح مدة البيع في المتوسط ​​في المناطق السياحية مثل لشبونة أو بورتو بين 3 و6 أشهر، بينما قد تصل إلى عام في المناطق الأقل سيولةً.

يخضع البيع لضريبة أرباح رأس المال، والتي تختلف باختلاف مكان إقامة البائع ونوع العقار. على سبيل المثال، باع أحد عملائي عقارًا في لشبونة، البرتغال، خلال سبعة أشهر، مستغلًا وضعه الضريبي غير المقيم بذكاء. ونتيجةً لذلك، دفع ضريبة أرباح رأس المال بنسبة 14% فقط، بدلاً من النسبة القياسية البالغة 28%.

إذا تم شراء عقار ضمن برنامج التأشيرة الذهبية، فمن المهم مراعاة قواعد البرنامج عند البيع. كان العقار الذي تم شراؤه سابقًا يسمح لك بالاحتفاظ بالإقامة، ولكن عند الخروج، عليك إتمام المعاملة بشكل رسمي لتجنب فقدان إقامتك. تُظهر تجربتي أن العمل مع محامٍ ووكيل عقاري يمكن أن يساعد في تجنب الغرامات والتعقيدات المتعلقة بتجديد إقامتك.

يمكن نقل ملكية منزل أو شقة في البرتغال إلى الأقارب من خلال هبة أو وصية. وينطبق هذا بشكل خاص على المستثمرين العائليين الراغبين في الاحتفاظ بأصولهم داخل العائلة وتحسين الضرائب. قام أحد عملائي بنقل ملكية عقار لأبنائه بموجب توكيل رسمي، وسجل الملكية بشكل صحيح، مما قلل الضرائب إلى أدنى حد. وقد دفع حوالي 0.8% ضريبة دمغة على قيمة العقار.

تتميز النمسا بسيولة السوق واستقراره. عادةً ما تكون مبيعات العقارات أسرع، والإجراءات القانونية والضريبية أكثر قابلية للتنبؤ. أما في البرتغال، فترتفع العائدات، لكن المعاملات قد تستغرق وقتًا أطول، خاصةً في المناطق الصغيرة أو الجزر.

على مر السنين، شاركتُ في عشرات المعاملات المتعلقة بالمنازل والشقق والعقارات التجارية في البرتغال. وتُثبت التجربة أن التخطيط السليم والتحقق من الوثائق يُسرّع عملية الشراء ويُقلّل من المخاطر عند بيع العقارات في البرتغال.

عند الاستثمار في العقارات في البرتغال، من المهم إجراء فحص دقيق وشامل: التحقق من الامتثال القانوني، وعدم وجود أعباء، والالتزام بالتراخيص (AL إذا كان العقار مخصصًا للإيجار قصير الأجل)، والحالة الفنية، وكفاءة الطاقة. عند معاينة عقار في البرتغال، من الضروري الاستعانة بمحامٍ ووكيل عقارات خبير لتجنب الأخطاء التي قد تكلف عشرات الآلاف من اليورو. أنصح العملاء دائمًا بالتحقق من رخص الاستخدام (Encargos) والرهن العقاري (Hipotecas) ورخصة الاستخدام قبل توقيع العقد.

نهجي هو استثمار جزء من رأس مالي في دول مستقرة ذات سيولة عالية، مثل النمسا، وجزء آخر في أسواق ديناميكية ذات إمكانات نمو عالية، مثل البرتغال. يوفر سوق العقارات البرتغالي عوائد ومزايا عالية (مثل NHR وGolden Visa)، إلا أن السوق يتطلب إدارة فعّالة. هذا التوازن يسمح بتقليل المخاطر وزيادة عوائد المحفظة.

يعتمد اختيار العقارات في البرتغال والنمسا على أهدافك. إذا كنت تبحث عن نمط حياة نابض بالحياة، وسكن بأسعار معقولة، ومناخ معتدل، البرتغال خيار رائع. يمكنك شراء منزل على شاطئ البحر أو اختيار شقة في البرتغال لتأجيرها للسياح. سيستمر هذا السوق في النمو، لا سيما في لشبونة وبورتو والغارف، بفضل هجرة المستقلين والمتقاعدين.

من ناحية أخرى، تتميز النمسا وشراء شقة في فيينا يتوافق منطقيًا مع هذه الاستراتيجية المحافظة.

قبل الشراء، تأكد دائمًا من مستندات العقار، واطلب استخراج سجل عقاري، وتأكد من عدم وجود أي أعباء. إذا كنت تخطط لشراء عقار في البرتغال لأغراض التأجير، فضع في اعتبارك قواعد التراخيص السياحية والآثار الضريبية. عند التعامل من خلال نظام التأشيرة الذهبية أو نظام NHR، من المهم هيكلة هيكل الملكية بشكل صحيح لتقليل الضرائب عند البيع.

من واقع خبرتي، سينمو سوق العقارات البرتغالي بفضل هجرة الرحّل الرقميين والمتقاعدين والمستثمرين الباحثين عن منزل ثانٍ في أوروبا. وتشهد أسعار المنازل والشقق البرتغالية في أفضل المواقع ارتفاعًا مطردًا بنسبة 5-7% سنويًا. وستظل النمسا منطقة استثمارية مستقرة، لكن النمو سيكون معتدلًا - حوالي 2-3% سنويًا - مع ارتفاع السيولة.

1. تحديد هدف الاستثمار

• لماذا تشتري: الإيجار، إعادة البيع، "الملجأ الأوروبي"؟
• احسب ميزانيتك: تبدأ تكلفة الشقة في البرتغال من 150 ألف يورو في المدن الصغيرة ومن 250 ألف يورو في لشبونة.

2. حدد موقعًا

• لشبونة - سيولة عالية، ولكن الدخول باهظ الثمن.
• بورتو – الطلب المستقر وتطور السياحة.
• الغارف هي منطقة منتجع، موسم الإيجار.
• تحليل: الربحية، والبنية التحتية، وآفاق نمو الأسعار.

3. التحقق من العقار والبائع

• النقاء القانوني: مستخرج من السجل العقاري.
• التحقق من ديون الضرائب والمرافق.
• تأكد من حصولك على تراخيص الإيجار (خاصة بالنسبة لـ Airbnb).

4. حساب الضرائب والنفقات

• ضريبة الشراء (IMT): تصل إلى 7.5%.
• IMI (الضريبة السنوية): 0.3-0.45%.
• ضريبة الإيجار: 28% (لغير المقيمين).
• خذ في الاعتبار تكاليف المحامي (1500 يورو إلى 3000 يورو) وتسجيل المعاملة.

5. حل مشكلة التمويل

• الرهن العقاري لغير المقيمين: ما يصل إلى 70٪ من التكلفة.
• معدل القرض في عام 2025: 4-5٪ سنويا.

6. التخطيط للإيجار والدخل

• متوسط ​​العائد: 4-6% في المدن الكبيرة.
• في المناطق السياحية يكون السعر أعلى، ولكن هناك موسمية.

7. الاستعداد للخروج من الاستثمار

• البيع: ضريبة مكاسب رأس المال – 28%.
• خطط لتوقيتك: في لشبونة، يستغرق الخروج من 6 إلى 9 أشهر.

8. قارن مع البدائل

• تتمتع النمسا باقتصاد أكثر استقرارا، ولكن الربحية أقل.
• البرتغال - عوائد أعلى ومرونة، ولكن مخاطر تنظيمية أكبر.

1. مستثمر بقيمة 250,000 يورو: دخل الإيجار

كان موكلي، وهو متخصص في تكنولوجيا المعلومات من أوكرانيا، يبحث عن شقة في البرتغال للإيجار و"كأحد المحميات الأوروبية".

• ما وجدناه: شقة 1 + 1 في بورتو (52 مترًا مربعًا) في مبنى جديد بالقرب من الجامعة.
• السعر: 245,000 يورو.
• ما حصلت عليه: متوسط ​​إيجار 1100 يورو شهريًا، وعائد سنوي بنسبة 5.4%، وفرصة التقدم بطلب للحصول على تأشيرة Digital Nomad والعيش في البرتغال.

2. متقاعد بدخل 500 ألف يورو: الراحة وإطلالات على المحيط

أرادت إحدى العميلات من جمهورية التشيك الحصول على منزل في البرتغال على البحر ليعيش فيه أطفالها ويسترخون فيه.

• ما اخترناه: فيلا في الغارف (160 مترًا مربعًا، 3 غرف نوم، تراس مع إطلالات على المحيط).
• السعر: 495,000 يورو.
• ما حصلت عليه: هواء نقي، ومناخ معتدل، وإعفاءات ضريبية في إطار برنامج NHR (لمدة 10 سنوات)، والقدرة على نقل العقارات إلى الأطفال مقابل ضرائب ضئيلة.

3. الأسرة مع الأطفال: الحياة والتعليم

كان الزوجان اللذان لديهما طفلان يبحثان عن سكن في البرتغال للانتقال إليه وإرسال أطفالهما إلى مدرسة دولية.

• ما وجدناه: منزل في ضواحي لشبونة (كاركافيلوس)، 150 مترًا مربعًا، حديقة، 3 غرف نوم.
• السعر: 420,000 يورو.
• ما حصلنا عليه: مدرسة دولية بريطانية قريبة، منطقة هادئة، على بعد 25 دقيقة من وسط لشبونة، وإمكانية تأجير جزء من المنزل (حتى 1500 يورو / شهر).