شراء العقارات في أوروبا باستخدام العملات المشفرة: دليل شامل

حتى وقت قريب، كان دفع ثمن العقارات بالعملات المشفرة يبدو فكرةً مستقبلية. ففي الفترة من 2017 إلى 2019، كانت هذه المعاملات نادرة، ورفض الموثقون في أوروبا تسجيل المدفوعات بالبيتكوين أو الإيثيريوم أو العملات المستقرة. ولكن بحلول عام 2025، تغير كل شيء: أصبحت الأصول الرقمية شائعة، وأصبح العديد من البائعين على استعداد لقبول العملات المشفرة، وطورت بعض الدول الأوروبية آليات خاصة لتوثيق معاملات العملات المشفرة.

يتزايد إقبال المستثمرين والشركات الناشئة واللاعبين في مجال Web3 ومالكي الأصول الرقمية الكبيرة على شراء العقارات في أوروبا باستخدام العملات المشفرة - سواء كانت شقة على شاطئ البحر في إسبانيا، أو فيلا في البرتغال، أو شقة في مدينة برلين، أو عقار استثماري في جمهورية التشيك.

ومع ذلك، تتطلب مثل هذه المعاملات التزامًا صارمًا بالتشريعات: مكافحة غسل الأموال/اعرف عميلك، والتحقق من مصادر الأموال، والتخطيط الضريبي، بالإضافة إلى الاختيار الصحيح للبلد.

يشرح هذا الدليل الشامل كيفية عمل شراء العقارات باستخدام العملات المشفرة في عام 2025، وما هي الدول الأوروبية المستعدة لمثل هذه المعاملات، وما يمكن توقعه من قوانين الاتحاد الأوروبي الجديدة، وما يجب الانتباه إليه عند الدفع باستخدام BTC أو ETH أو USDT أو USDC.

إن شراء العقارات بالعملات المشفرة في أوروبا ليس مثل شراء شقة بالبيتكوين، بل هو عملية قانونية معقدة تتضمن كاتب عدل وحساب ضمان وفحوصات امتثال.

ثلاثة نماذج للدفع بالعملات المشفرة

يُلزم كاتب العدل في أوروبا بتسجيل قيمة المعاملة باليورو، حتى لو تم الدفع الفعلي بالعملات الرقمية. وينبع هذا الشرط من حقيقة أن سجلات الأراضي في جميع الدول الأوروبية تعمل حصراً بالعملات الورقية، ويجب أن تنعكس قيمة العقار بالعملة الوطنية.

قبل توقيع الاتفاقية، يتم التحقق من مصدر العملة المشفرة بشكل مفصل وفقًا للوائح مكافحة غسل الأموال: يقوم كاتب عدل أو أخصائي امتثال معين بتحليل تقارير حركة الأصول على منصات التداول، وتاريخ التحويلات بين المحافظ، والوثائق التي تؤكد مصدر الأموال.

أصبحت هذه التقارير جزءًا إلزاميًا من أي معاملة بعد تحديثات 2024-2025، وبدونها لا يُسمح لأي كاتب عدل في الاتحاد الأوروبي بتسجيل نقل الملكية.

يخضع المشتري أيضًا لعملية "اعرف عميلك" (KYC)، حيث يقدم جواز سفره، وإثبات عنوانه، ومعلومات عن أنشطته التجارية. وتفرض بعض الدول الأوروبية متطلبات إضافية؛ ففي ألمانيا والنمسا وجمهورية التشيك، على سبيل المثال، يجب تحويل العملات المشفرة إلى عملات ورقية قبل تسجيل المعاملة لضمان شفافية المعاملة وإنشاء سجل مصرفي قابل للتحقق.

شهدت معاملات العقارات باستخدام العملات المشفرة هذا العام انتشاراً واسعاً. بات من الواضح بالفعل في أي البلدان تتم هذه المعاملات بسرعة وبشكل قانوني، وفي أيها تُستخدم العملات المشفرة كأداة مساعدة فقط.

يتزايد النظر إلى شراء العقارات باستخدام العملات المشفرة ليس فقط كاستثمار، بل أيضاً كوسيلة للحصول على إقامة مؤقتة أو دائمة أو حتى الجنسية في أوروبا من خلال برامج الاستثمار المتاحة. ولتسهيل الأمر عليكم، إليكم ملخص لأهم الخيارات المتاحة.

أصبحت إسبانيا إحدى الدول الرائدة في سوق العقارات الأوروبية للعملات الرقمية. لطالما كانت المناطق السياحية نشطة لدى المشترين الأجانب، لذا كان التحول إلى الدفع بعملات البيتكوين والإيثيريوم والتيثريوم أسرع من غيرها من الدول.

• ماربيا
• مالقة
• أليكانتي
• توريفايجا
• برشلونة
• مدريد

هذه هي المجالات التي تكيف فيها السوق بالفعل مع احتياجات مستثمري العملات المشفرة، وتعلمت الوكالات العمل مع الأصول الرقمية على مستوى قانوني كامل.

في هذه المدن، يمكنك العثور على سماسرة عقارات لا يقبلون العملات المشفرة "بالاتفاق" فحسب، بل لديهم في الواقع بنية تحتية راسخة: التعاون مع كتاب العدل الذين يعرفون كيفية تسجيل مدفوعات العملات المشفرة في العقود؛ والشراكات مع شركات معالجة العملات المشفرة المرخصة؛ وإجراءات مكافحة غسل الأموال/اعرف عميلك الواضحة؛ والأهم من ذلك كله، الخبرة في المعاملات المكتملة.

تعتمد إسبانيا نموذجًا هجينًا: حيث تُحوّل العملات المشفرة عبر مزود مرخص، ثم تُحوّل إلى اليورو، وتُودع في حساب موثق. هذا النموذج ملائم للبائع، إذ يحصل على العملة الورقية. وهو ملائم أيضًا للمشتري، حيث يكون سعر الصرف ثابتًا مسبقًا، ويصدر المزود تقريرًا كاملاً عن مكافحة غسل الأموال.

• ارتفاع الطلب على تأجير أماكن الإقامة السياحية - عوائد أعلى من متوسط ​​الاتحاد الأوروبي؛
• اعتاد البائعون على العمل برأس مال أجنبي؛
• العديد من العقارات مؤهلة للحصول على التأشيرة الذهبية ← 500,000 يورو بعد التحويل؛
• يعرف الموثقون بالفعل كيفية توثيق هذه المعاملات بشكل صحيح.

لطالما اعتُبرت البرتغال دولة صديقة للعملات المشفرة، خاصة بعد الزيادة الكبيرة في الاهتمام بمدينة لشبونة كمركز أوروبي لتقنية Web3.

هنا، لا يُنظر إلى العملات المشفرة على أنها مخاطرة، بل كوسيلة دفع حديثة. ولذلك، تتم معالجة المعاملات التي تتضمن أصولاً رقمية بشكل أسرع من أي دولة أخرى في الاتحاد الأوروبي.

أصبحت البرتغال مركزًا أوروبيًا رائدًا لمعاملات العملات الرقمية بفضل مزيج من الأنظمة المتساهلة والاستعداد الحقيقي للسوق للأصول الرقمية. ولا تزال اللوائح الضريبية المحلية من بين الأكثر ملاءمة في الاتحاد الأوروبي: إذ تُعفى حيازات العملات الرقمية طويلة الأجل من الضرائب تقريبًا، مما يجعل البلاد جذابة للمستثمرين الراغبين في الدفع باستخدام USDT أو Bitcoin دون تكبد خسائر إضافية.

سوق العقارات في البرتغال، سواء للاستثمار أو السكن الشخصي، تقليدياً من أكثر الأسواق ربحية في أوروبا. وتتميز مناطق الغارف ولشبونة وبورتو بميزتين رئيسيتين: عوائد إيجارية مستقرة للمستثمرين، ومستوى عالٍ من الراحة لمن يخططون للانتقال إلى البلاد. يشهد السوق نمواً متسارعاً، ويجري تحديث البنية التحتية، ويظل الطلب من الأجانب مستقراً حتى في ظل التقلبات الاقتصادية في الاتحاد الأوروبي.

أصبح الموثقون في البرتغال معتادين على تقارير العملات المشفرة ويتعاملون معها كما يتعاملون مع كشوفات الحسابات المصرفية، مما يجعل عملية التحقق من مصدر الأموال أسرع وأسهل مما هي عليه في ألمانيا أو النمسا. يقبل العديد من المطورين، وخاصة في لشبونة ومنطقة الغارف، العملات المستقرة رسميًا، ويثبتون سعر الصرف من خلال منصات معالجة العملات المشفرة، مما يسمح بإتمام المعاملات في غضون أيام قليلة.

وبفضل ذلك، أصبحت البرتغال أول دولة في أوروبا حيث لا يبدو شراء العقارات بالعملات المشفرة استثناءً، بل ممارسة راسخة ومثبتة.

على عكس إسبانيا، لا تشترط البرتغال عادةً تحويل العملات المشفرة إلى اليورو. يمكن للمشتري دفع ثمن العقار بعملة البيتكوين أو الدولار الأمريكي (USDT)، وسيقوم كاتب العدل بتسجيل السعر وقت إتمام المعاملة.

لا تزال مالطا واحدة من أكثر الدول الأوروبية ملاءمةً للعملات الرقمية. فقد كانت أول دولة تُنشئ منطقة قانونية منفصلة لشركات العملات الرقمية، ولذلك تكيّف سوق العقارات المحلي بشكل طبيعي مع معاملات الأصول الرقمية.

على لقب "جزيرة البلوك تشين" محض صدفة. فقد كانت من أوائل الدول الأوروبية التي أدركت أن مستقبل البنية التحتية المالية يكمن في الأصول الرقمية، وقررت إنشاء بيئة منظمة رسمياً لها. ولم يقتصر الأمر على السماح لمنصات تداول العملات المشفرة وشركات البلوك تشين بالعمل، بل وضعت الحكومة أيضاً مجموعة قوانين منفصلة تنظم عمل مزودي هذه الخدمات، وأمناء حفظ الأصول الرقمية، وخدمات دفع العملات المشفرة، وحتى إجراءات المعاملات التي تستخدم الرموز الرقمية.

بفضل ذلك، أصبحت معاملات العملات المشفرة جزءًا من نظام مالي شفاف بدلًا من كونها منطقة رمادية. أما ما يثير جدلًا قانونيًا في دول أخرى، فقد حدده القانون في مالطا منذ زمن طويل: أي شركات العملات المشفرة ملزمة بالحصول على تراخيص، وكيف يجب على كاتب العدل تسجيل قيمة الأصل، وما هي الوثائق التي تثبت مصدر الأموال، وما هي التقارير التي يجب تقديمها إلى الجهات الحكومية بعد إتمام المعاملة.

لهذا السبب كان سوق العقارات في مالطا من أوائل الأسواق الأوروبية التي تبنت العملات المشفرة. ففي مالطا، لا يُنظر إلى الأصول الرقمية على أنها مخاطرة أو موضة عابرة، إذ توفر التشريعات قواعد واضحة، وتتبنى الشركات العملات المشفرة بحرية، لعلمها بأن المسؤولية القانونية محددة بوضوح.

في مالطا، غالباً ما تُباع العقارات عبر وكالات عقارية لها خبرة طويلة في التعامل مع العملات الرقمية ولديها عشرات الصفقات الناجحة. لا يستغرب البائعون عندما يعرض المشترون الدفع بعملة البيتكوين أو الإيثيريوم، فهم يعتبرون ذلك أمراً طبيعياً كالتحويل المصرفي.

يُعد السوق نشطًا بشكل خاص في سليما وفاليتا وسانت جوليان، حيث تتواجد العديد من شركات تكنولوجيا المعلومات، لذا أصبحت العملات المشفرة أداة شبه قياسية.

في مالطا، يتم شراء العقارات باستخدام العملات المشفرة وفق ثلاثة أنظمة معترف بها رسمياً، وكلها قانونية تماماً. ويعتمد اختيار النظام المناسب على متطلبات البائع، وتفضيلات المشتري، وتوصيات المحامي المسؤول عن الصفقة.

على الرغم من اختلاف أشكال المعاملات، إلا أن جميعها تُعامل على قدم المساواة من قبل كُتّاب العدل في مالطا، فالمهم هو أن يمتلك المشتري مجموعة كاملة من تقارير العملات المشفرة. تُعد هذه الوثائق بمثابة إثبات رسمي لمصدر الأموال، وتُدرج في ملف كاتب العدل، تمامًا مثل كشوفات الحسابات البنكية في عمليات الشراء العادية.

ولهذا السبب تعتبر مالطا واحدة من أكثر الدول ملاءمة في أوروبا لأولئك الذين يتطلعون إلى شراء العقارات باستخدام العملات المشفرة: الإطار القانوني راسخ، وجميع المشاركين في السوق يعرفون كيفية إضفاء الطابع الرسمي على مثل هذه المعاملات بشكل صحيح.

إذا وافق البائع على قبول العملات الرقمية مباشرةً، فتأكد من تحديد سعر الصرف عبر منصة معالجة مرخصة، وليس من خلال اتفاق شفهي بسيط. تسجل هذه الخدمات قيمة البيتكوين (BTC) أو الإيثيريوم (ETH) أو الدولار الرقمي (USDT) وقت المعاملة، وتُصدر تقريرًا رسميًا يمكن للموثق إدراجه في مستندات المعاملة.

هذا الأمر مهم ليس فقط لحماية المشتري، وتجنب المدفوعات الزائدة في حالة حدوث انخفاض حاد في سعر الصرف، ولكن أيضًا من أجل سلامة البائع، الذي يحتاج إلى مبلغ مكافئ مؤكد قانونيًا باليورو.

إن استخدام معالجة العملات المشفرة يحول مدفوعات العملات المشفرة إلى أداة مالية متكاملة، محمية من تقلبات السوق، والتأخيرات التقنية في سلسلة الكتل، أو النزاعات المحتملة حول سعر الصرف الذي تم به تنفيذ المعاملة.

يُعدّ العبء الضريبي أحد العوامل الرئيسية التي يجب مراعاتها عند شراء العقارات في أوروبا باستخدام العملات المشفرة. من المهم فهم أن كل دولة تنظر إلى العملات المشفرة بشكل مختلف: فبعضها يعتبرها أصلاً، والبعض الآخر عملة أجنبية، وفي بعض الدول، تُعفى المعاملات بها من الضرائب تماماً.

في معظم الدول الأوروبية، تحويل العملات الرقمية إلى اليورو عملية خاضعة للضريبة. هذا يعني أنه إذا احتفظت بالعملات الرقمية لفترة طويلة وارتفعت قيمتها، فقد تفرض عليك السلطات الضريبية ضريبة أرباح رأس المال. على سبيل المثال، في ألمانيا، يعتمد معدل الضريبة على مدة الاحتفاظ بالعملة، بينما في البرتغال، لا يزال الاحتفاظ بالعملات الرقمية لفترة طويلة يخضع لنظام ضريبي متساهل.

تولي السلطات الضريبية اهتماماً خاصاً بالمعاملات الكبيرة. وتجذب العقارات دائماً اهتماماً متزايداً من الجهات التنظيمية، ولذلك من المهم للمشترين إعداد المستندات مسبقاً: سجل المعاملات، وتقارير التداول، وإثبات شراء العملات الرقمية ومصدرها. إن استخدام معالجة العملات الرقمية مع التحويل التلقائي إلى اليورو يُسهّل شفافية المعاملات ويقلل من احتمالية عمليات التدقيق الإضافية.

في أوروبا، لا تتعامل السلطات الضريبية مع العملات المشفرة كأموال، بل كأصول. لذا، يُسجّل بيعها أو استبدالها باليورو تلقائيًا كربح محتمل. هذا يعني أنه حتى لو اشترى المشتري عقارًا مباشرةً بعملة USDT أو BTC، فإنه مُلزم بتقديم تقارير توضح سعر شراء العملة المشفرة.

على سبيل المثال، المستثمر الذي اشترى عملة البيتكوين بمبلغ 20000 يورو وأنفقها بمبلغ 35000 يورو سيتعين عليه تفسير الفرق على أنه ربح - وسيتم فرض ضريبة على هذا الربح وفقًا لقواعد الدولة المعنية.

تُعدّ البرتغال الأقل صرامةً في هذا الشأن، حيث يتجنّب المستثمرون على المدى الطويل الضرائب تمامًا في كثير من الأحيان. أما ألمانيا فهي الأكثر وضوحًا، فإذا كنت ترغب في الحصول على عائد صفري، عليك الاحتفاظ بالعملات الرقمية لأكثر من عام. وتفرض إسبانيا وبولندا ضريبة على جميع الأرباح، بغض النظر عن مدة الاستثمار. وتُعتبر مالطا الخيار الأكثر مرونة، لا سيما لغير المقيمين.

يُعدّ قانون MiCA لائحةً رئيسيةً من لوائح الاتحاد الأوروبي غيّرت قواعد اللعبة بالنسبة لجميع مستثمري العملات الرقمية. ومع دخول أحكامه الرئيسية حيز التنفيذ في الفترة 2024-2025، أصبحت معاملات العقارات أكثر شفافيةً وأمانًا.

قامت مبادرة MiCA بتوحيد منهجية التحقق من مصدر الأموال: حيث باتت جميع دول الاتحاد الأوروبي تتبنى منهجية موحدة لتحليل مكافحة غسل الأموال فيما يخص العملات المشفرة. ولم يعد الموثقون يفسرون تقارير العملات المشفرة بشكل مختلف، إذ يستخدم الجميع نفس نموذج التحقق. وقد ساهم ذلك بشكل كبير في تقليل وقت إتمام المعاملات وخفض مخاطر رفضها.

ومن التغييرات المهمة الأخرى ظهور مزودي خدمات الدفع بالعملات المشفرة المرخصين رسمياً في الاتحاد الأوروبي. ويمكن لهذه الشركات أن تعمل كحلقة وصل بين العملات المشفرة والنظام المصرفي، مما يضمن أمان المعاملات في كل مرحلة.

بالنسبة للمشترين، هذا يعني أن العملات المشفرة أصبحت أداة شرعية تمامًا لشراء العقارات، بدلاً من كونها "منطقة رمادية" تسبب مشاكل للموثقين أو البنوك.

على الرغم من أن العملات الرقمية أصبحت تخضع لتنظيمات أكثر صرامة، إلا أن التداول بها في أوروبا لا يزال ينطوي على بعض المخاطر. ومع ذلك، يمكن تجنب معظم هذه المخاطر بسهولة من خلال الاستعداد الجيد.

قد تشهد أسعار البيتكوين والإيثيريوم تقلبات حادة خلال ساعات قليلة. لتجنب الخسائر، يُنصح بتثبيت سعر الصرف قبل إجراء أي عملية تداول باستخدام منصات معالجة العملات الرقمية.

إذا كانت التقارير غير مكتملة أو كان سجل المعاملات غير واضح، فقد يقوم كاتب العدل بتعليق المعاملة. يستهين العديد من المشترين بهذه النقطة، على الرغم من أهميتها البالغة.

في بعض دول الاتحاد الأوروبي، لا يُحظر استخدام العملات المشفرة، ولكن الإجراءات المتعلقة بها غير محددة بشكل كامل. لذلك، تتطلب المعاملات دعماً قانونياً إضافياً.

يحدث هذا إذا اعتبرت المنصة عملية سحب العملات الرقمية مشبوهة. سيقوم محامٍ مختص بفحص المنصة مسبقًا وتقديم المشورة بشأن كيفية سحب الأموال بشكل صحيح.

على مدى السنوات الثلاث الماضية، تطورت معاملات العملات المشفرة في أوروبا من كونها ظاهرة جديدة إلى ممارسة سوقية راسخة. وقد طورت العديد من مكاتب التوثيق وشركات المعالجة والبنوك خوارزميات للتعامل مع الأصول الرقمية، حتى أنه بحلول عام 2025، ثلاثة أنظمة تشغيل رسمية - وهي الأنظمة المستخدمة في المعاملات الحقيقية والتي تضمن الحماية القانونية للمشترين.

يعكس كل مخطط مدى نضج سوق معين: تطور البنية التحتية للعملات المشفرة، ونهج كتاب العدل، ومتطلبات البنوك، ومستوى الثقة في المدفوعات الرقمية.

النموذج الأكثر استقراراً وأماناً وقانونية. وقد أصبح هذا النظام هو المعيار في معظم دول الاتحاد الأوروبي. وهو يرضي جميع الأطراف المعنية: المشتري، والموثق، والبائع، والبنك.

كيفية عمل المعالجة:

1. يقوم المشتري بإرسال العملات المشفرة (BTC، ETH، USDT، USDC) إلى محفظة مشغل مرخص.
2. يقوم المشغل بتحديد السعر لحظة استلام الأموال.
3. تقوم عملية المعالجة بتحويل العملات المشفرة إلى يورو تلقائيًا.
4. يتم تحويل اليورو إلى حساب ضمان لدى كاتب العدل.

لماذا يُعد هذا المخطط الأكثر شعبية؟

• يلتزم تماماً بمتطلبات مكافحة غسل الأموال (AML5) وقانون مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب (MiCA) ومتطلبات الرقابة المصرفية؛
• يتلقى كاتب العدل العملة ← يتم تقليل المخاطر القانونية؛
• لا يواجه البائع تقلبات في سعر الصرف؛
• يتلقى المشتري تقريراً رسمياً عن المصدر القانوني للأموال.

أصبح هذا النموذج هو المعيار في الدول التي تتمتع فيها أنظمة التوثيق بدرجة عالية من الرسمية ، وتُؤخذ فيها مخاطر التقلبات وانتهاكات مكافحة غسل الأموال على محمل الجد. ولهذا السبب، اعتمدت ألمانيا والنمسا وإسبانيا ربطًا صارمًا بين معاملات العملات المشفرة والعملات الورقية.

أسرع الطرق، ولكنها ليست الأنسب دائمًا. يُعد الدفع المباشر بالعملات المشفرة صيغةً شائعةً بشكل خاص في الدول التي اعتادت أسواقها منذ زمن طويل على التعامل مع الأصول الرقمية.

هذا ليس تجربة أو استراتيجية محفوفة بالمخاطر - إنه نموذج عملي ومثبت يستخدمه كل من البائعين الأفراد والوكالات.

يقوم المشتري ببساطة بتحويل العملات المشفرة إلى محفظة البائع - لا بنوك، ولا وسطاء، ولا شيكات مطولة.

يقوم كاتب العدل بتسجيل قيمة المعاملة باليورو (على سبيل المثال، "325000 يورو")، حتى لو تمت المعاملة بأكملها بعملة USDT أو BTC.

ثم يتصرف البائع وفقاً لتقديره الخاص:

• يحول العملات المشفرة فوراً؛
• يحتفظ بها كاستثمار؛
• يتم توزيعها بين عدة محافظ؛
• ينقل الإدارة إلى مشغل أسهم أو مشغل سوق خارج البورصة.

وهذا يناسب البائعين، حيث أن العديد منهم يعملون بالفعل بالأصول الرقمية ويرونها وسيلة لتنويع رأس مالهم.

لا توجد رسوم بنكية، ولا انتظار لمدة يومين أو ثلاثة أيام لإتمام التحويل الدولي، ولا حاجة لأي وسيط. من حيث السرعة، هذه هي أسرع طريقة لشراء العقارات في أوروبا.

تبرز المزايا بشكل خاص في الدول التي لا تزال تتبنى نهجًا متحفظًا تجاه العملات الرقمية. فعلى سبيل المثال، في فرنسا، تختلف إجراءات شراء العقارات ، وهنا تحديدًا يرتكب المستثمرون الأجانب معظم الأخطاء. إذ يشترط الموثقون الفرنسيون في أغلب الأحيان تحويل العملات الرقمية إلى اليورو مسبقًا، وتقديم إثبات مفصل لمصدر الأموال، والامتثال التام للوائح المصرفية.

لذلك، يُنصح أولئك الذين يخططون لإجراء معاملات في فرنسا بجمع التقارير من البورصات، وإعداد المستندات الضريبية، واختيار محامٍ على دراية بالممارسات المحلية مسبقًا - وإلا فقد تستغرق المعاملة شهورًا.

إن هذا التناقض تحديداً هو ما يجعل المدفوعات المباشرة بالعملات المشفرة أكثر فائدة: فالمشتري يتجاوز تماماً إجراءات الامتثال المصرفي، ولا يضطر إلى شرح مصدر الأموال عدة مرات، كما هو الحال في ألمانيا أو النمسا أو فرنسا، والمعاملة نفسها أسرع بكثير.

عندما "تختفي" العملات المشفرة من الصورة، وتتم المعاملة كالمعتاد. يُفضّل هذا الأسلوب في الدول الأوروبية التي لم تُدمج فيها العملات المشفرة بعد في الممارسة القانونية.

قد لا يفهم الموثقون آليات معاملات العملات المشفرة، وقد تطلب البنوك إجراءات تحقق إضافية، وقد لا توفر التشريعات لوائح واضحة. لذلك، يفضل المشترون سحب العملات المشفرة مسبقًا لضمان أن تكون المعاملة قابلة للتنبؤ قدر الإمكان.

في الواقع، لا يتم تضمين العملة المشفرة في المستندات - يتم تحويلها إلى اليورو حتى قبل معالجة عملية الشراء.

يبدو الرسم التخطيطي كالتالي:

1. يقوم المشتري ببيع العملة المشفرة على منصة تداول - غالباً ما تكون Binance أو Kraken أو Bitstamp - حيث تتوفر تقارير مفصلة عن مكافحة غسل الأموال.
2. يقوم الصراف بتحويل اليورو إلى الحساب المصرفي للمشتري. عادةً ما يكون هذا تحويلاً عبر نظام المدفوعات الأوروبي الموحد (SEPA)، والذي يستغرق من بضع ساعات إلى يوم أو يومين.
3. يرسل المشتري اليورو إلى كاتب العدل، ثم تتم المعاملة كمعاملة شراء عادية.

بالنسبة للموثق وسجل الأراضي، لا يختلف هذا الشراء عن أي عملية شراء عادية. لا يوجد ذكر للعملات المشفرة في العقد، ولا سعر صرف ثابت، ولا أصول رقمية - مجرد دفعة مصرفية عادية.

فهو يخلق شعوراً بالشفافية القانونية الكاملة:

• يرى كاتب العدل حوالة مصرفية عادية ويقوم بمعالجة المستندات بهدوء؛
• لا يحتاج البائع إلى فهم العملات المشفرة؛
• تقوم الوكالات الحكومية بإجراء مراجعة قياسية للمعاملة دون أي أسئلة إضافية.

يحظى هذا المخطط بشعبية خاصة بين أولئك الذين لا يرغبون في شرح أصل عملاتهم المشفرة لكاتب العدل أو الذين يخشون رفض تسجيل معاملاتهم.

تتشابه عملية شراء العقارات باستخدام العملات الرقمية في الاتحاد الأوروبي إلى حد كبير، على الرغم من اختلاف القواعد من دولة لأخرى. من المهم فهم المنطق العام: أولاً، يتم تجهيز المستندات اللازمة، ثم اختيار العقار وطريقة الدفع، وبعد ذلك فقط يتم إتمام المعاملة لدى كاتب العدل.

1. حدد الدولة التي ترغب في الشراء فيها وما هي الضرائب المفروضة عليها

أول ما عليك تحديده هو مكان إقامتك الضريبية وكيفية تعامل ذلك البلد مع دخل العملات المشفرة. أحيانًا يكون من الأفضل البقاء مقيمًا في البرتغال أو مالطا وشراء عقار هناك. وأحيانًا يكون العكس هو الأنسب: خصم دخلك أولًا في ألمانيا (حيث لا تُفرض ضرائب على العملات المشفرة بعد مرور عام على امتلاكها) ثم شراء العقار.

يساعد هذا في تجنب المشاكل مع السلطات الضريبية بعد عام أو عامين من إتمام الصفقة.

2. تجهيز المستندات مسبقاً

أي صفقة عقارية تتضمن عملات مشفرة تتطلب الشفافية. لذلك، من المهم جمع المعلومات التالية مسبقًا:

• سجل المعاملات من البورصة،
• تقارير المحفظة،
• شرح موجز لأصول القبو.

إذا حاولت جمع كل شيء في اللحظة الأخيرة، فسيؤجل الموثق أو البنك المعاملة ببساطة. أما المشترون الأذكياء فيُعدّون دائمًا حزمة المستندات مسبقًا.

3. ابحث عن محامٍ أو وكالة سبق لها التعامل في معاملات العملات المشفرة

هذه إحدى أهم الخطوات. يعرف المتخصص الذي أجرى مثل هذه المعاملات عدة مرات على الأقل ما يلي:

• أي كاتب عدل هو الأفضل للاختيار؟
• ما هي الصياغة المطلوبة في العقد؟
• ما هي التقارير المناسبة للبنك أو مسجل السجلات؟

إن استخدام وكالة ليس لديها خبرة في معاملات العملات المشفرة يكاد يضمن التأخير والارتباك.

4. اختر خطة الدفع

توجد حاليًا ثلاثة خيارات شائعة في أوروبا:

1. تحويل العملات المشفرة عبر المعالجة ← اليورو ← كاتب العدل.
   الخيار الأكثر أماناً ورسمية.
2. الدفع المباشر بالعملات المشفرة إلى التاجر.
   هذا النظام فعال في دول مثل البرتغال ومالطا، حيث اعتاد الموثقون على التعامل بالعملات المشفرة.
3. بيع العملات الرقمية مقدماً ← الدفع باليورو.
   نموذج كلاسيكي للدول التي لا تحظى فيها العملات الرقمية بشعبية أو لا تُفهم جيداً.

يحدد الاختيار المستندات المطلوبة، ومن يحدد سعر الصرف وكيف، والمدة التي ستستغرقها المعاملة.

5. احجز العقار ووقع الاتفاقية المبدئية

بعد اختيار العقار، يتم توقيع وثيقة حجز تحدد السعر وشروط المعاملة. في معاملات العملات الرقمية، من المهم بشكل خاص تحديد كيفية معالجة الدفع ومتى يُعتبر العقار مدفوعًا بالكامل.

من المهم أيضاً تحديد من يتحمل مخاطر تغيرات سعر الصرف مسبقاً - فبدون ذلك، قد يتغير المبلغ في اليوم التالي مباشرة، وستواجه الأطراف سوء فهم.

6. يقوم محامٍ بفحص العقار

وبالتوازي مع ذلك، يتم إجراء تدقيق قانوني للعقار:

• من هو المالك؟
• هل هناك أي ديون أو اعتقالات؟
• هل العقار مرهون للحصول على قرض؟
• ما إذا كانت هناك أي معاملات مثيرة للجدل أو غير مسجلة في الماضي.

هذه المرحلة هي نفسها في جميع البلدان - العملات المشفرة لا علاقة لها بها حتى الآن.

7. الاستعداد للدفع

إذا تم الدفع من خلال المعالجة، يتم فتح حساب، ويتم إجراء التحقق، ويتم إجراء تحويل تجريبي.

في حالة الدفع المباشر، يتم الاتفاق على محفظة البائع، ويتم تحديد سعر الصرف وإجراءات تأكيد الدفع.

8. يوم إتمام المعاملة في مكتب كاتب العدل

في يوم توقيع الصفقة، تسير الأمور ببساطة تامة، ولكن يتم اتباع الإجراءات بدقة. يبدأ كاتب العدل بمراجعة وثائق الأطراف وشروط العقد، ثم يسجل رسمياً قيمة العقار باليورو، حتى لو تم الدفع بعملة مشفرة.

بعد ذلك، ينتظرون تأكيد الدفع: قد يكون هذا التأكيد إشعارًا من البنك أو من جهة معالجة العملات الرقمية، أو صورةً توضح نجاح العملية إذا كان الطرفان يستخدمان مدفوعات مباشرة بالعملات الرقمية بسعر صرف متفق عليه مسبقًا. بمجرد استلام كاتب العدل التأكيد، يوقع على اتفاقية البيع والشراء، ثم يقدم المستندات إلى دائرة تسجيل الأراضي لتسجيل المالك الجديد.

في الدول التي اعتادت على معاملات العملات الرقمية، تتم العملية برمتها بسرعة فائقة، ففي بعض الأحيان تكفي زيارة واحدة وبضع ساعات. أما في الدول ذات القوانين الأكثر تقييداً، فقد يقوم كاتب العدل بإجراء التسجيل على مراحل: أولاً، التحقق من البيانات والتوقيعات، ثم تأكيد الدفع وتقديم الطلب إلى السجل خلال يوم أو يومين.

9. تسجيل الملكية

بعد الدفع، يرسل كاتب العدل البيانات إلى السجل.

من المهم جداً أن نفهم أن سجل الأراضي لا يشير إلى أنك دفعت باستخدام العملات المشفرة.

لن يكون هناك سوى:

• السعر باليورو،
• بياناتك كمشتري،
• بيانات البائع،
• معلومات عن كاتب العدل.

لا توجد العملة المشفرة إلا في شكل تقارير محفوظة في أرشيف كاتب العدل. ويبدو هذا بالنسبة للدولة معاملة عادية.

بينما تتصدر البرتغال وإسبانيا ومالطا وتركيا المشهد، ظهرت ولايات قضائية جديدة أصبحت تدريجياً صديقة للعملات المشفرة في عام 2025. هذه دول لم يتم فيها بعد إلزام المدفوعات بالعملات المشفرة قانونياً، ولكنها أصبحت بالفعل جزءاً من المعاملات الواقعية - من خلال الوكالات أو المعالجات أو الاتفاقيات المباشرة.

الدول التي تسعى إلى زيادة معاملات العملات المشفرة

لا تزال هذه الدول لا تروج لصفقات العملات المشفرة بنشاط مثل مالطا أو البرتغال، لكن السوق يتغير بالفعل من جذوره، من خلال ممارسات الوكالات والعملاء.

لطالما برز اتجاه واضح في معاملات العملات الرقمية: فأنواع العقارات المختلفة تجذب فئات مختلفة من مستثمري العملات الرقمية. وقد رسّخ السوق هذا العام بالفعل قطاعاته "المفضلة"، وهي تلك التي يسهل شراؤها بالأصول الرقمية، ويسهل تأجيرها، وتكون أكثر ربحية على المدى الطويل.

تُعد الشقق المطلة على الشاطئ أفضل استثمار في العملات المشفرة على الإطلاق.

والسبب بسيط: هذه العقارات مناسبة لكل من الترفيه الشخصي والتأجير، وقد اعتاد البائعون في المناطق السياحية على العملات المشفرة منذ فترة طويلة.

أماكن الشراء الأكثر شيوعاً:
البرتغال (الغارف)، إسبانيا (كوستا ديل سول، كوستا بلانكا)، تركيا (أنطاليا)، الجبل الأسود (بودفا، كوتور)، قبرص (ليماسول).

لماذا هم؟

• تدفق مستقر للسياح ← دخل إيجار يومي مرتفع؛
• سيولة واضحة - يسهل إعادة بيع هذه الشقق؛
• يتمتع البائعون والمطورون العقاريون على الساحل بمرونة أكبر مقارنة بالعواصم الكبرى؛
• معالجة العملات المشفرة مدمجة بالفعل في المعاملات.

كثير من مشتري العملات المشفرة لا يخططون للعيش في هذه العقارات على الإطلاق - فهم يستخدمون العقار كـ "تدفق نقدي هادئ" ووسيلة لتنويع رأس مالهم.

في عام 2025، شهدت منطقة الغارف وبودفا أعدادًا كبيرة بشكل خاص من المعاملات، حيث دفع ما يصل إلى 60٪ من المشترين ثمن الشقق بعملة USDT أو BTC.

المطورون هم الفئة الأكثر تقدماً من الناحية التكنولوجية بين البائعين.

كانوا أول من قام بتطبيق مدفوعات العملات المشفرة رسمياً، وغالباً ما كان ذلك من خلال معالجات أوروبية مرخصة.

الجغرافيا:
البرتغال، إسبانيا، مالطا، تركيا، قبرص، والإمارات العربية المتحدة (إذا كان المشتري مقيمًا في الاتحاد الأوروبي).

لماذا تُعدّ المباني الجديدة ملائمة لإجراء معاملات العملات المشفرة؟

• لدى المطورين محامون خاصون بهم يعملون بالفعل في مجال العملات المشفرة؛
• يمكن إجراء الدفع على مراحل البناء (وهذا مناسب بشكل خاص في العملات المشفرة)؛
• يمكن تحديد السعر مسبقاً، مما يقلل من التقلبات؛
• الهيكل القانوني واضح: من الحجز إلى تسليم المفاتيح.

في مالطا والبرتغال، يُعلن المطورون رسميًا عن مدفوعات USDT في كتيباتهم، حيث يدرجون العملة المشفرة إلى جانب اليورو. وقد أصبح هذا الأمر معيارًا، وليس أمرًا غير مألوف.

يدخل مشتري العملات المشفرة بنشاط إلى الأسواق الحضرية التقليدية. ويتجلى ذلك بشكل خاص في العواصم والوجهات السياحية الرئيسية، حيث يفوق الطلب العرض دائماً.

هنا، لا يشتري الناس من أجل الإثارة، بل من أجل نمو رأس المال على المدى الطويل - وهذا هو السبب في أن المستثمرين يحللون في الوقت نفسه الأسواق المجاورة، وينظرون إلى أغلى الشقق في النمسا ، ويقارنون الاتجاهات الإقليمية، ويقررون أين يستثمرون بشكل مربح على مدى 5-10 سنوات.

يتم اختيار هذه العقارات من قبل المستثمرين الذين يرغبون في الاستثمار ليس في الإيجارات قصيرة الأجل، ولكن في النمو طويل الأجل في القيمة.

الأسباب:

• المدن الكبيرة دائماً ما تكون سائلة؛
• ارتفاع مستمر في الأسعار - حتى خلال سنوات الركود؛
• يوفر الإيجار دخلاً ثابتاً على مدار السنة؛
• يسهل على المستثمرين الأجانب إدارة العقار من خلال شركات الإدارة.

في عام 2025، أصبحت لشبونة المدينة الأولى في معاملات العملات المشفرة في الاتحاد الأوروبي: حيث تتم معالجة ما يقرب من 15٪ من جميع المشتريات من غير المقيمين من خلال معالجة العملات المشفرة.

كان أصحاب المنازل الذين جمعوا رؤوس أموالهم في قطاع Web3 نشطين بشكل خاص في معاملات العملات المشفرة - بالنسبة لهم، أصبحت العملات المشفرة شكلاً طبيعياً للدفع.

في قطاع العقارات الفاخرة، يتم استخدام العملات المشفرة بشكل أكثر تكراراً مما هو عليه الحال في قطاع العقارات الاقتصادية.

ويرجع ذلك إلى أن مالكي الفيلات الكبيرة غالباً ما يكونون مستثمرين في العملات المشفرة أو قاموا بجمع رأس المال في أسواق Web3.

أين يمكن شراء الفيلات باستخدام العملات المشفرة؟

• إسبانيا - ماربيا، ملقة، كوستا ديل سول؛
• إيطاليا - ليغوريا، توسكانا، سردينيا؛
• فرنسا - كوت دازور، نيس، كان؛
• مالطا - دينجلي، مدينا، سليما؛
• قبرص - بافوس، ليماسول.

عادةً ما يقوم البائعون المتميزون بما يلي:

• لقد سبق لي العمل مع مشتري العملات المشفرة؛
• جاهزون لتحديد السعر من خلال منصات التداول خارج البورصة؛
• قبول كميات كبيرة من البيتكوين أو الإيثيريوم أو الدولار الأمريكي دون نقاش.

إحدى المخططات الشائعة هي الدفع الجزئي بالعملات المشفرة والدفع الجزئي بالعملات الورقية.

على سبيل المثال، يمكن دفع ثمن فيلا بقيمة 2.5 مليون يورو:

• 1.8 مليون يورو من خلال معالجة العملات المشفرة،
• 700,000 يورو عن طريق التحويل المصرفي.

وبهذه الطريقة، يقلل البائع من المخاطر، ويستخدم المشتري مصادر رأس المال المختلفة بمرونة.

لم يعد شراء العقارات بالعملات المشفرة في أوروبا عام 2025 تجربةً، بل أصبح أداةً واضحةً ومنظمة. فما كان يتطلب من المحامين الارتجال قبل بضع سنوات، أصبح الآن قائماً على لوائح واضحة لقانون المعاملات العقارية الدولية (MiCA)، وخبرة الموثقين، وأنظمة معالجة العملات المشفرة المعتمدة.

أصبحت العملات الرقمية جزءًا طبيعيًا من السوق: تُدفع ثمن الشقق المطلة على المحيط بعملة USDT، وتقبل المباني الجديدة الدفع عبر منصات مرخصة، وغالبًا ما تُشترى الفيلات الفاخرة في ماربيا أو ليماسول بالكامل بعملة BTC. توقفت البنوك الأوروبية عن الذعر عند رؤية التحويلات الكبيرة، وتلقى الموثقون تعليمات حول كيفية تحديد سعر الصرف والتحقق من مصدر الأموال.

لكن على الرغم من بساطتها الظاهرية، تظل معاملات العملات الرقمية حساسة من الناحية القانونية. لا مجال للتسرع: فإعداد المستندات بشكل سليم، وتحديد سعر الصرف بدقة، واختيار طريقة الدفع المناسبة، والأهم من ذلك كله، التعاون مع محامين ووكالات متخصصة في فهم تفاصيل معاملات العملات الرقمية، أمورٌ بالغة الأهمية. فالأخطاء قد تكون مكلفة، تصل أحيانًا إلى مئات آلاف اليورو.

إذا التزمت بالقواعد، فإن شراء العقارات في أوروبا باستخدام العملات المشفرة لا يختلف عن دفع رسوم عادية. علاوة على ذلك، يتيح اختيار البلد والعقار المناسبين للمستثمرين ما يلي:

• تحسين الضرائب؛
• الحفاظ على رأس المال في ولاية قضائية يمكن التنبؤ بها؛
• احصل على أصول سائلة دون تحويل جميع عملاتك المشفرة إلى عملات ورقية؛
• قم بتنويع محفظتك الاستثمارية واحمي نفسك من تقلبات السوق.

لقد تكيّف السوق الأوروبي بالفعل مع مشتري العملات الرقمية، ولن يزداد هذا التوجه إلا قوة. فالمزيد من الوكالات تُنشئ أقسامًا خاصة بالعملات الرقمية، والمطورون يُنشئون حلول معالجة خاصة بهم، ودول مثل البرتغال ومالطا والجبل الأسود تُصبح مراكز رئيسية لمستثمري العملات الرقمية.

بالنسبة لأولئك الراغبين في العمل بشفافية، وإعداد المستندات مسبقاً، واختيار الدعم الاحترافي، تفتح العملات المشفرة واقعاً جديداً: يمكن شراء العقارات بسرعة وسهولة ودون عوائق غير ضرورية.