شراء العقارات في ستيريا عام 2025: الأسعار والقواعد والاستثمارات

إذا كنت هنا، فربما تفكر بالفعل في شراء عقار في ستيريا، إحدى أكثر مناطق النمسا جمالاً وأقلها شهرة. بصفتي مستشارًا استثماريًا، أرى غالبًا عملاءً سئموا من صخب المدن الكبرى مثل فيينا، ويبحثون عن الهدوء وجودة الحياة في أماكن مثل ستيريا.

تجمع هذه المنطقة بين المناظر الطبيعية لجبال الألب والثقافة الغنية وأسعار المساكن المعقولة، مما يجعلها مثالية للعائلات أو المتقاعدين أو المستثمرين الذين يبحثون عن دخل إيجار ثابت.

ستيريا أرض التلال الخضراء وكروم العنب والجبال، حيث الهواء نقي والناس مضيافون. تقع في جنوب شرق النمسا، وتحدها سلوفينيا والمجر، مما يضفي عليها سحراً خاصاً.

تُعدّ غراتس، العاصمة وثاني أكبر مدن البلاد، أكثر من مجرد مركز إداري، فهي مركز حيوي للتعليم والأعمال والسياحة. وفي عام 2025، استقر سوق العقارات فيها بعد انخفاض طفيف في عام 2024، ويتوقع الخبراء نموًا في الأسعار بنسبة 1-2%، بفضل الانتعاش الاقتصادي وتدفق السياح.

أولاً، الأسعار أقل من فيينا أو تيرول - يبلغ متوسط ​​سعر المتر المربع في غراتس حوالي 3000 يورو، وأقل من ذلك في المناطق الريفية.

ثانيًا، يُعدّ هذا خيارًا استثماريًا ممتازًا: عوائد إيجارية تتراوح بين 3 و4%، بالإضافة إلى إمكانية الحصول على تصريح إقامة للأجانب بشروط معينة. أخيرًا، هنا لا يمكنك شراء منزل فحسب، بل قطعة من الهدوء والسكينة، مع إطلالات على القلاع وأقبية النبيذ.

في هذه المقالة، سأشرح كل شيء بالتفصيل: بدءًا من التعرف على المنطقة وصولًا إلى الجوانب القانونية الدقيقة واستراتيجيات الاستثمار. ستتعلم كيفية اختيار شقة للبيع في ستيريا، أو شراء منزل، أو حتى أرض، وما هي أسعار المساكن المتوقعة في ستيريا عام 2025، وكيفية تقليل المخاطر.

إذا كنت أجنبيًا، فلا تقلق - سأخبرك كيف أصبح امتلاك العقارات في ستيريا للأجانب أمرًا واقعيًا. دعنا نستكشف لماذا قد يكون هذا أفضل قرار تتخذه في عام 2025.

ستيريا ليست مجرد بقعة على خريطة النمسا، بل هي عالمٌ زاخرٌ بالتناقضات، حيث تلتقي الجبال بالسهول، وتتداخل التقاليد مع الحداثة. إذا كنت تخطط لشراء عقار في ستيريا، فمن المفيد أولاً أن تفهم ما يُميّز هذه المنطقة.

تقع ولاية ستيريا في جنوب شرق النمسا، وتغطي مساحة تقارب 16400 كيلومتر مربع، وهي ثاني أكبر ولاية في البلاد. ويحدها من الشمال والغرب مناطق نمساوية أخرى، ومن الجنوب سلوفينيا، ومن الشرق المجر.

المناظر الطبيعية هنا متنوعة: ففي الشمال توجد جبال الألب المهيبة بقمم يصل ارتفاعها إلى 2700 متر، مغطاة بغابات كثيفة، حيث يذهب الناس للتزلج في الشتاء وركوب الدراجات في الصيف.

يتميز الجزء الأوسط بتضاريسه الجبلية، حيث تنتشر كروم العنب ويشق نهر موري المنطقة إلى قسمين. أما الجنوب، فيتمتع بمناخ أكثر اعتدالاً، مع وديان دافئة مثالية للزراعة. ووفقًا لإحصاءات النمسا ، تغطي الغابات 60% من مساحة ستيريا، مما يجعلها "الرئة الخضراء" للنمسا.

مناخ ستيريا بالاعتدال واللطف: تتراوح درجات الحرارة صيفاً بين 20 و25 درجة مئوية، بينما تتراوح شتاءً بين -5 و+5 درجات مئوية في المناطق المنخفضة، أما الجبال فتكون مغطاة بالثلوج والصقيع. وهذا يتيح الاستمتاع بفصول السنة الأربعة: الربيع، بمروجها المزهرة، والخريف، بموسم حصاد العنب (وتُعد ستيريا من أبرز منتجي النبيذ في النمسا).

بتراث ثقافي غني، إذ تضم مئات القلاع، مثل قلعة شيرنبرغ وقلعة رايزنبورغ، بالإضافة إلى المهرجانات، بما في ذلك مهرجان ستيريارت في غراتس. ويشهد قطاع السياحة ازدهاراً ملحوظاً، حيث زار المنطقة 5.5 مليون سائح في عام 2024، بزيادة قدرها 8% عن الهدف المحدد لعام 2023، وذلك بفضل السياحة البيئية ومسارات النبيذ.

تُعدّ غراتس، العاصمة، قلب ولاية ستيريا النابض. ويبلغ عدد سكانها حوالي 300 ألف نسمة (حسب إحصاءات عام 2025)، وهي مدينة جامعية تضم 60 ألف طالب، مما يخلق جوًا حيويًا. وقد اختيرت غراتس عاصمةً للثقافة الأوروبية (عام 2003)، وتضمّ مدينة قديمة مُدرجة على قائمة اليونسكو للتراث العالمي، وبرج ساعة (Uhrenturm)، ومتاحف حديثة مثل متحف كونستهاوس.

سوق العقارات هنا نشاطاً ملحوظاً، حيث بيع 4500 عقار في عام 2024، ومن المتوقع نمو بنسبة 5% في عام 2025 نتيجةً لتدفق المهنيين الشباب. وتُعدّ غراتس مركزاً تجارياً هاماً، إذ تضمّ مجمعات تقنية معلومات ومراكز لوجستية، مما يجعلها وجهة جذابة لشراء الشقق في ستيريا.

يتميز سوق العقارات في ستيريا بتنوعه، بدءًا من الشقق المريحة في المدينة وصولًا إلى الفيلات الجبلية الفاخرة. إذا كنت ترغب في شراء منزل في ستيريا، تتوفر خيارات للإقامة الدائمة أو للإيجار السياحي.

الشقق السكنية. تحظى بشعبية كبيرة في غراتس والمناطق المحيطة بها. يبلغ متوسط ​​مساحتها 70-100 متر مربع، وتتراوح أسعارها بين 2000 يورو للمتر المربع في الضواحي و4000 يورو للمتر المربع في مركز المدينة. وتُعد المباني الجديدة المزودة بأنظمة موفرة للطاقة (الفئة أ) خيارًا رائجًا في عام 2025، لا سيما للعائلات.

منازل وفيلات. هذه خيارات ريفية: بيوت ريفية تقليدية (باورنهاوس) في مورتال أو فيلات عصرية على ضفاف البحيرات. تبدأ أسعار المنازل في ستيريا من 300,000 يورو لمساحة 150 مترًا مربعًا، مع حديقة ومرآب. أما الفيلات الفاخرة، مثل تلك الموجودة في منطقة وايدهوف، فتبدأ أسعارها من 800,000 يورو، وتتمتع بإطلالات خلابة على الجبال.

قطع الأراضي طلباً متزايداً، حيث يمكن شراء الأراضي في ستيريا لأغراض البناء أو الزراعة، بأسعار تتراوح بين 50 و150 يورو للمتر المربع. وتُعدّ العقارات السياحية، في موراو أو بالقرب من الينابيع الحرارية، مثاليةً لتأجيرها للسياح. ووفقاً لتقديرات عام 2024، فإن 40% من المعاملات مخصصة لتأجير بيوت العطلات، مع زيادة بنسبة 10% في عام 2025 نتيجةً لنمو قطاع السياحة.

• أما بالنسبة للإقامة الدائمة، فيختار الناس شقق المدينة أو منازل الضواحي - بالقرب من المدارس ووسائل النقل.
• لقضاء العطلات، فكّر في الفيلات أو الشقق في الجبال. في عام 2025، يتجه التوجه نحو العقارات المستدامة: الألواح الشمسية والمساحات الخضراء.

اختيار العقار يشبه البحث عن الشريك المثالي: عليك مراعاة الميزانية والموقع والآفاق المستقبلية. أسعار المساكن في ستيريا معقولة، لكنها تختلف باختلاف المنطقة. دعونا نتعرف على كيفية تجنب الوقوع في الخطأ.

في عام 2025، ظلت أسعار العقارات في ستيريا من بين الأسعار الأكثر معقولية في النمسا، خاصة عند مقارنتها بالسوق المحموم في فيينا أو المنتجعات الفاخرة في تيرول.

وفقًا لبيانات حديثة من هيئة الإحصاء النمساوية ، يبلغ متوسط ​​سعر المتر المربع للمساكن هنا حوالي 2411 يورو - أي أقل بنسبة 50٪ من العاصمة، حيث يتجاوز بسهولة 5000 يورو.

غراتس. هنا، في قلب المنطقة، تتراوح أسعار الشقق بين 3000 و4500 يورو للمتر المربع. أما شقة مريحة بغرفتي نوم بمساحة 80 مترًا مربعًا في المركز، فتبلغ تكلفتها ما بين 250,000 و350,000 يورو. يُعد هذا خيارًا مناسبًا جدًا لعائلة شابة أو زوجين يرغبان في السكن في قلب المدينة النابض بالحياة، مع وجود الجامعات والمقاهي والمهرجانات على مقربة.

إذا كنت تفضل المنازل، فسيكلفك منزل عائلي كامل مع حديقة ومرآب في غراتس ما بين 400,000 و600,000 يورو، وذلك بحسب الحي وحالة العقار. ما السبب؟ غراتس مدينة نابضة بالحياة، حيث ترتفع أسعار العقارات فيها نتيجةً لتوافد الطلاب والمتخصصين في مجال تكنولوجيا المعلومات.

موراو جوهرة حقيقية لعشاق الطبيعة. كل شيء هنا أرخص وأكثر هدوءًا: تتراوح أسعار الشقق بين 1800 و2500 يورو للمتر المربع، ويمكن شراء منزل بمساحة 150 مترًا مربعًا مقابل 300 ألف يورو. لكن لا تظن أن هذا يعني "بؤسًا" - على العكس تمامًا، غالبًا ما تتميز هذه العقارات بإطلالات خلابة على جبال الألب، ومواقد، وحتى حمامات ساونا.

ستصل تكلفة الفيلات الفاخرة المزودة بمسبح وشرفة إلى 700 ألف يورو، لكنها مثالية لأولئك الذين يبحثون عن منزل ثانٍ لقضاء العطلات.

مورتال. هنا، في منطقة ريفية تضم كروم العنب ونهرًا، الأسعار أكثر جاذبية: تتراوح أسعار الشقق بين 2000 و2800 يورو للمتر المربع، والمنازل بين 220 ألفًا و350 ألف يورو. أما الأراضي، فالوضع مختلف: من 40 إلى 80 يورو للمتر المربع، مما يجعل ستيريا جنةً لمن يحلمون بامتلاك قطعة أرض خاصة بهم لمزرعة أو حديقة.

التوقعات إلى نمو معتدل في عام 2025، حيث يتوقع الخبراء ارتفاعًا في الأسعار بنسبة 2-3% على مستوى البلاد، بفضل انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري (من 4% إلى 3.5%) وانتعاش قطاع السياحة. وقد ارتفعت الأسعار بالفعل بنسبة 1.8% في النصف الأول من عام 2025 بعد انخفاضها بنسبة 2.1% في عام 2024، مما يتيح فرصة استثمارية مميزة للمشترين.

إذا كنت مستثمراً، فقد يكون النمو في المناطق الريفية أعلى - يصل إلى 4% - بفضل السياحة البيئية ومسارات النبيذ الجديدة. في الوقت نفسه، توفر غراتس استقراراً: تتراوح أسعار الأراضي بالقرب من المدينة بين 150 و300 يورو للمتر المربع، مما يتيح لك بناء مستقبلك من الصفر.

بشكل عام، تتسم الأسعار في ستيريا بالتوازن: فهي ليست منخفضة لدرجة تهدد بالانهيار، وليست باهظة كما هو الحال في أجزاء أخرى من أوروبا. يكمن السر في وضع ميزانية لهذه النفقات الإضافية، وستكون في وضع أفضل.

كل ركن من أركان المنطقة يقدم تجربة فريدة، من صخب المدينة إلى ملاذ هادئ وساحر. أنصح عملائي دائماً بالبدء بسؤال أنفسهم: "هل ترغبون بالعيش هنا طوال العام، أم تأجيره، أم الاستمتاع بالمناظر الخلابة في عطلات نهاية الأسبوع فقط؟"

تقدم ستيريا أفضل فرص الاستثمار التي تجمع بين السعر وجودة الحياة وإمكانات النمو، وهذا صحيح بشكل خاص في عام 2025 نظراً لتدفق السياح والمهنيين الشباب.

غراتس بلا شك المدينة الأبرز في ستيريا للمستثمرين. تنقسم المدينة إلى أحياء، ويعتمد الاختيار على أهدافك.

• مركز المدينة (Innenstadt) بمكانة مرموقة: مبانٍ تاريخية، وشوارع للمشاة، وقربه من دار الأوبرا والجامعات.
• الأسعار هنا أعلى - تصل إلى 4500 يورو/م² - لكن نسبة السعر إلى الجودة ممتازة، خاصة إذا كنت تشتري استوديو أو شقة صغيرة للطلاب.
• عائد الإيجار 3.5٪، مع معدلات إشغال تقارب 100٪ على مدار السنة، حيث تعتبر غراتس مركزًا تعليميًا يضم 60 ألف طالب.
• الضواحي مثل ستراسجانج أو ليبناو مثالية للعائلات: شوارع هادئة، ولكن لا يزال الوصول إلى مركز المدينة يستغرق 10 دقائق بالترام.
• الأسعار معقولة أكثر: 2500 يورو/م²، مع بنية تحتية ممتازة - مترو، حدائق، مدارس.
• آفاق الاستثمار عالية - ففي عام 2025، من المتوقع أن تنمو الأسعار في هذه المناطق بنسبة 5٪ بسبب التجمعات التكنولوجية الجديدة وتطوير الخدمات اللوجستية.

الريف. إذا كنت من محبي الطبيعة، ففكر في مورتال أو موراو المحيطة بها. هذه المناطق مثالية لمن يبحث عن صفقة مميزة: منازل بإطلالات على مزارع الكروم بسعر 300 ألف يورو، وهو سعر أقل من أسعارها في المدينة، لكن مع إمكانات نمو أعلى تصل إلى 4% سنوياً بفضل السياحة البيئية.

تخيل شراء فيلا على نهر مور ثم تأجيرها للعائلات في عطلات نهاية الأسبوع - الطلب على مثل هذه العقارات يتزايد، خاصة بعد افتتاح مسارات الدراجات الجديدة في عام 2024.

في مورتال، بمناخها الدافئ وقربها من سلوفينيا، تتميز العقارات بالسيولة: فهي سهلة البيع أو الإيجار، حيث تجمع بين السحر الريفي وسهولة الوصول إلى المدينة (تقع غراتس على بعد ساعة بالسيارة).

• للحصول على إقامة دائمة، اختر المناطق الواقعة على طول نهر مور - فهي تتمتع بهواء نقي ومدارس جيدة ومعدل جريمة منخفض.
• إذا كان هدفك هو التأجير، فركز على المناطق الجامعية في غراتس أو المنتجعات الجبلية في موراو: سيوفر الطلاب والسياح دخلاً ثابتاً.
• في عام 2025، سيشهد الاتجاه نحو المناطق المستدامة - تلك التي تحتوي على مساحات خضراء وبيئة جيدة - ارتفاعًا في الأسعار بنسبة 5-7%.
• لا تنسَ وسائل النقل: فالعقارات القريبة من الطريق السريع A2 أو خط السكة الحديد مطلوبة دائمًا.

شراء العقارات في النمسا ، وخاصة في ستيريا، ليس فوضى، بل عملية منظمة وسلسة، تشبه بناء منزل: لكل خطوة دورها. مع ذلك، قد تبدو بعض التفاصيل معقدة للوهلة الأولى بالنسبة للأجانب.

تتمتع ولاية ستيريا بقوانين أكثر مرونة من بعض الولايات الفيدرالية الأخرى، وفي عام 2025، أصبحت أكثر سهولة بفضل التحول الرقمي. دعونا نتعرف على من يحق له شراء عقارات في ستيريا للأجانب، وكيفية إتمام جميع الإجراءات، وتجنب أي مخاطر.

ستيريا مفتوحة للمشترين من جميع أنحاء العالم، ولكن مع وجود قيود تعتمد على جنسيتك.

مواطنو الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية. إذا كنت مواطنًا من الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية، فتهانينا – يمكنك شراء العقارات بحرية تامة، دون أي تصاريح إضافية. هذا يعني أن بإمكان أي مواطن بلجيكي أو ألماني أو سويدي اختيار عقار والتوجه إلى كاتب عدل – دون أي عوائق.

مواطني الاتحاد الأوروبي، بمن فيهم مواطنو روسيا وأوكرانيا والولايات المتحدة الأمريكية وآسيا، فالوضع أكثر تعقيدًا بعض الشيء: توجد قيود على شراء العقارات ، لكنها قابلة للإدارة. ستحتاج إلى تصريح من مكتب ولاية ستيريا ( Amt der Steiermärkischen Landesregierung ). هذا ليس "حظرًا" بل مجرد إجراء تدقيق: تريد السلطات التأكد من أن عملية الشراء لن تضر بالسوق المحلية وأن نواياك حسنة.

ما الذي يتم فحصه بالتحديد؟

• الاستقرار المالي (كشف حساب بنكي، إثبات الدخل)
• الغرض من الشراء (للسكن أو الاستثمار أو الأعمال التجارية)
• لا توجد مخاطر على اقتصاد المنطقة

في الفترة 2024-2025، تم تبسيط العملية: تستغرق الموافقة من 3 إلى 6 أشهر، وحالات الرفض نادرة - حوالي 5٪ من الحالات إذا كانت المستندات سليمة.

تختلف ولاية ستيريا عن باقي الولايات النمساوية. فلا توجد فيها "حظر صارم على الأجانب" كما هو الحال في بورغنلاند أو تيرول، حيث يُشترط أحيانًا إثبات الإقامة. وتركز ستيريا على التوازن، إذ سيشكل الأجانب 20% من إجمالي المعاملات في عام 2025، بزيادة قدرها 15% عن العام السابق، بفضل السياحة والأعمال.

فئات خاصة:

• إذا كان لديك بالفعل تصريح إقامة في النمسا (على سبيل المثال، البطاقة الحمراء والبيضاء والحمراء للمتخصصين المؤهلين)، فأنت لست بحاجة إلى تصريح - فأنت تعتبر مقيمًا.
• بالنسبة للعائلات التي لديها أطفال أو المستثمرين الذين يخططون لمشروع تجاري، يتم تسريع العملية: قدم خطة (على سبيل المثال، كيف ستؤجر العقار)، وستزداد فرصك في الحصول على الموافقة.
• إذا اشتريت أرضًا تزيد مساحتها عن 500 متر مربع، فسيتعين عليك التحقق من استخدامها الزراعي - ولكن في ستيريا، نادرًا ما تكون هذه مشكلة؛ فالمنطقة تفضل المزارعين وصانعي النبيذ.

أتذكر عميلًا من أوكرانيا كان قلقًا: "ماذا لو لم يسمحوا لي بالدخول؟" جهزنا له المستندات اللازمة - إثبات الدخل، ووصف الاستثمار - وحصلنا على التصريح في غضون شهرين. في Vienna Property للاستثمار العقاري، نقدم المساعدة دائمًا في كل شيء، بدءًا من ترجمة المستندات وحتى تقديم الطلب. السر يكمن في البدء مبكرًا، وستصبح ستيريا موطنك.

في ستيريا، يستغرق شراء عقار من شهرين إلى أربعة أشهر، وفي عام 2025، أصبحت العملية أسرع بفضل الخدمات الإلكترونية. خذ وقتك، فكل خطوة مهمة لتجنب الأخطاء.

ابحث عن عقار. ابدأ بمواقع مثل Immowelt ، التي تضم آلاف العقارات المعروضة في ستيريا. لكن بصراحة، من الأفضل التعامل مع وكالة محلية: في Vienna Property سنجد خيارات تناسب ميزانيتك وتفضيلاتك، وسنرتب لك معاينات (حتى المعاينات الافتراضية للأجانب).

المعاينة. هذا أمر أساسي: تحقق من حالة العقار، والجيران، والبنية التحتية. إذا لزم الأمر، اطلب تقييمًا مستقلًا (Gutachten) - يكلف هذا التقييم ما بين 500 و1000 يورو، ولكنه سيجنبك مفاجآت مثل الإصلاحات الخفية.

العقد المبدئي. أولاً، تقوم بتوقيع عقد مبدئي (Reservierungsvertrag)، حيث تحدد السعر وتدفع عربوناً - عادةً ما يكون 10% من سعر الشراء. هذا بمثابة "حجز" لضمان بقاء العقار في حوزتك.

العقد الرئيسي. يُوقّع عقد البيع والشراء الرئيسي (Kaufvertrag) أمام كاتب عدل. بالنسبة للأجانب، من المهم أن يكون كل شيء مكتوبًا بلغتين (الألمانية ولغتك الأم)، وسيقوم كاتب العدل بالتصديق على صحته. هنا يتم دفع الضرائب والرسوم - المزيد من التفاصيل لاحقًا.

تصريح تسجيل الأراضي. إذا لم تكن من دول الاتحاد الأوروبي، فيجب عليك التقدم بطلب للحصول على تصريح من دائرة تسجيل الأراضي: إلكترونيًا عبر البوابة الإلكترونية، مع إرفاق المستندات المطلوبة (جواز السفر، إثبات القدرة المالية، عقد الإيجار). سيتم رقمنة هذه العملية بحلول عام ٢٠٢٥، وستتلقى ردًا عبر البريد الإلكتروني.

يتم تسجيل الملكية في السجل العقاري (Grundbuch) بعد الموافقة. تستغرق هذه العملية من شهر إلى شهرين: يقوم كاتب العدل بتقديم المستندات، وتصبح أنت المالك الرسمي.

قم بسداد الدفعة النهائية (عن طريق التحويل البنكي)، وستكون المفاتيح ملكك! بالإضافة إلى ذلك، إذا كنت ستحصل على قرض عقاري، فسيقوم البنك بالتحقق من كل شيء في مرحلة إبرام العقد.

إليك الخطوات في قائمة بسيطة لتسهيل الأمر عليك:

1. البحث والمعاينة (1-2 أسبوع). معاينة 5-10 عقارات، واختيار 1-2 منها كعقارات مفضلة.
2. اتفاقية مبدئية ودفعة مقدمة (خلال أسبوع). تأكيد الصفقة بدفع 10%.
3. تصريح للأجانب (من شهر إلى ثلاثة أشهر). يشمل ذلك تقديم الطلب وفترة الانتظار، بالإضافة إلى خدمات كاتب العدل.
4. التوقيع على Kaufvertrag والتسجيل (2-4 أسابيع). الدفع، Grundbuch، المفاتيح.

نعم، البيروقراطية ليست ممتعة، لكنها في ستيريا تتسم بالشفافية وتحميك. دعونا نتحدث عن المخاطر وكيفية تجنبها - لقد رأيت كيف أدى تجاهل التفاصيل الصغيرة إلى تأخيرات، ولكن مع النهج الصحيح، يسير كل شيء بسلاسة.

• القيود المفروضة على العقار، مثل الرهن العقاري للبائع أو النزاعات مع الجيران (Hypothek in Grundbuch)
• عيوب خفية - العفن، مشاكل في السقف.

يُعدّ التحقق الدقيق أمراً بالغ الأهمية: استعن بمحامٍ أو مفتش (بتكلفة تتراوح بين 1000 و2000 يورو) لإجراء معاينة. في ستيريا، هذا إجراء معتاد، حيث يقومون بمعاينة العقار والوثائق في غضون أسبوع.

• جواز سفرك
• إثبات توفر الأموال (كشوفات الحسابات البنكية)
• اتفاق
• للأجانب – ترجمات إلى الألمانية
• تحقق من سلامة الصفقة في Grundbuch عبر الإنترنت : مجانًا، وسترى جميع القيود.

• الضرائب والرسوم – 5-7% من التكلفة
• الرئيسية – Grunderwerbsteuer (ضريبة الشراء) 3.5% من السعر
• كاتب العدل – 1-2%
• عمولة الوكالة – ​​3% (إذا كنت المشتري، فأنت تدفع حصتك)
• التسجيل في جروندبوخ – 1.1%
• في ستيريا، لا توجد ضريبة "مضاربة" إضافية إذا احتفظت بعقار لأكثر من عامين - وهذا ميزة للمستثمرين
• بالنسبة للقروض العقارية لغير مواطني الاتحاد الأوروبي، تشترط البنوك دفعة أولى تتراوح بين 30 و40%، لكن أسعار الفائدة منخفضة - 3.5% في عام 2025.

سيساعدك جدول المصروفات على حساب ما يلي:

تُقدّم ستيريا عقارات تناسب جميع الأذواق، بدءًا من الشقق الصغيرة للأزواج الشباب وصولًا إلى الفيلات الفسيحة للعائلات. ولكل نوع مزاياه وعيوبه وخصائصه.

في هذا القسم، سأشرح كيفية اتخاذ قرار مدروس عند شراء شقة أو منزل أو أرض. في عام ٢٠٢٥، يتميز السوق بتنوعه، والنوع المناسب سيُحسّن حياتك أو يزيد من ربحية استثمارك.

تُعدّ الشقق من أكثر العقارات رواجاً في ستيريا، وخاصةً في غراتس، حيث تُشكّل 60% من السوق العقارية لسهولة الوصول إليها في المدينة. تخيّل أن تدخل شقة مشرقة من غرفتين مع شرفة تُطلّ على المدينة القديمة، بسعر يتراوح بين 200,000 و400,000 يورو لمساحة تتراوح بين 70 و100 متر مربع.

تتنوع أنواع المباني: فالمباني الجديدة حديثة، وتتميز بكفاءة طاقة من الفئة أ (ألواح شمسية، منزل ذكي)، وتبدأ أسعارها من 3000 يورو للمتر المربع. أما المباني القديمة - وهي مبانٍ تاريخية في وسط مدينة غراتس، تتمتع بسحر خاص ولكنها قابلة للتجديد - فهي أرخص، حيث يبلغ سعرها 2500 يورو للمتر المربع.

ما الذي يجب البحث عنه؟ البنية التحتية أساسية: اختر شققًا بالقرب من محطة مترو غراتس هاوبتبانهوف، أو المدارس، أو الحدائق لتجنب قضاء ساعات في التنقل. وبحلول عام 2025، سيزداد الطلب على "الشقق الذكية" المزودة بخدمة الواي فاي ومرافق اللياقة البدنية بنسبة 10%، وخاصة بين الشباب.

الجوانب القانونية. غالبًا ما تقع الشقق ضمن مجمعات سكنية تعاونية (Wohnungseigentum)، والتي تخضع لقواعد خاصة (Hausordnung) تتعلق بالضوضاء والصيانة. يشمل العقد حصة من الأرض وموقف سيارة. يُشترط على الأجانب استئجار شقة عادية، لكن الشقق السكنية في المجمعات السكنية أبسط من المنازل.

شراء منزل في ستيريا، النمسا، يعني العثور على الحرية: حديقتك الخاصة، وحفلات الشواء في المساء، وهواء مليء برائحة أشجار الصنوبر.

متوسط ​​سعر المنازل التي تتراوح مساحتها بين 150 و200 متر مربع بين 250,000 و500,000 يورو، وذلك حسب الموقع. أما المنزل التقليدي (باورنهاوس) في مورتال، فهو منزل دافئ ذو عوارض خشبية مكشوفة، ويبلغ سعره 300,000 يورو. بينما تبدأ أسعار الفيلات الفاخرة في موراو، والتي تضم مسبحًا وشرفة وإطلالات خلابة على الجبال، من 500,000 يورو.

مزايا المنزل: الخصوصية، إمكانية التوسع، انخفاض فواتير الخدمات (إذا كان موفراً للطاقة).

السلبيات: الصيانة - الضرائب 0.5٪ سنوياً (1500 يورو لـ 300 ألف)، والإصلاحات 5-10000 يورو سنوياً، بالإضافة إلى إزالة الثلوج في فصل الشتاء.

تُضفي الفيلا مكانةً اجتماعيةً مرموقةً: فهي مثالية للعائلات أو للاستثمار العقاري، إلا أن ارتفاع تكاليفها يشمل التأمين وتكاليف البستاني. تتراوح تكاليف الصيانة بين 1% و2% من سعر العقار سنويًا، ولكن يتم تعويضها من خلال دخل الإيجار الذي يصل إلى 20,000 يورو سنويًا للفيلا.

ما هو الخيار الأمثل؟ للإقامة الدائمة، منزل في ضواحي غراتس: قريب من المدينة، لكنه هادئ. لقضاء العطلات، فيلا في الجبال: يسهل تأجيرها للسياح. في عام ٢٠٢٥، يتجه التوجه نحو المنازل "الخضراء" المزودة بألواح الطاقة الشمسية، فهي أقل تكلفة في التشغيل.

شراء أرض في ستيريا هو استثمار في حلم: قطعة أرض خاصة بك لبناء منزل، أو مزرعة، أو ببساطة لراحة البال. شراء أرض في ستيريا يعني الاستثمار في المستقبل، بأسعار تتراوح بين 20 و200 يورو للمتر المربع.

التصنيفات: أراضٍ زراعية (أكرلاند) – 20-50 يورو/م²، مناسبة للمزارع أو البساتين. أراضٍ للبناء (باولاند) – 100-200 يورو/م²، بالقرب من المدن. في مورتال – بأسعار معقولة، 40 يورو/م²، مع إمكانية إنشاء كروم عنب.

فرص التطوير. راجع خطة التطوير (Bebauungsplan) لدى مكتب التنمية الإقليمي (Bauamt) التابع لك لتحديد تراخيص البناء والارتفاعات والاعتبارات البيئية. التراخيص: بالنسبة لملاك الأراضي من خارج الاتحاد الأوروبي، تُصدر من مكتب الأراضي خلال شهر إلى شهرين، بالإضافة إلى تقييم بيئي للقطع الكبيرة (أكثر من 1000 متر مربع). التوقعات: نمو بنسبة 5% في الوديان عام 2025 نتيجة السياحة - الأراضي متوفرة بكثرة وسهلة إعادة البيع.

أين تشتري؟ بالقرب من غراتس - لأغراض البناء، وفي الجبال - لأغراض بيئية. ابدأ بفحص التربة وإمكانية الوصول (الطرق، الكهرباء).

شهد عام 2025 تحولاً جذرياً في ستيريا، حيث تتطور القوانين لضمان شفافية السوق واستدامته. وبصفتي مستشاراً، أتابع هذا التطور عن كثب، لأن اللوائح الجديدة تؤثر عليكم بشكل مباشر: هل تُسهّل الأمور أم تُضيف إليها تعقيدات؟

ضريبة نقل الملكية العقارية. اعتبارًا من 1 يوليو 2025، تم تحديث ضريبة نقل الملكية العقارية: الآن، يتم تطبيقها بنسبة 3.5٪ على المعاملات غير المباشرة، مثل عمليات الشراء من خلال أسهم الشركة، إذا كانت أكثر من 50٪ من الأصول عبارة عن أراضٍ.

لم يطرأ أي تغيير على عمليات الشراء المباشر، لكن إجراءات التحقق من مصدر الأموال أصبحت أكثر صرامة، لا سيما بالنسبة للمبالغ الكبيرة الواردة من الأجانب. وهذا يعني تقديم المزيد من الوثائق حول مصدر الأموال، لكن الهدف هو مكافحة غسيل الأموال، وليس خلق عائق أمام المشترين الشرفاء.

تجميد الإيجارات. تم رفع هذا التجميد في أبريل 2025، ويبلغ الآن +4.2%، مما يرفع العائدات إلى 3.8%.

• وهذا يُعد ميزة للمشترين: إذا كنت مستثمراً، فسوف يتم سداد الإيجار بشكل أسرع.
• هناك أخبار سارة بخصوص القروض: الحد الأدنى للدفعة المقدمة هو 20% للجميع، وأسعار الفائدة هي 3.5%، ويمكن الآن لمواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي الحصول على قرض عقاري بسهولة أكبر مع إثبات الدخل.

في ستيريا، لا توجد قيود جديدة على عمليات الشراء الأجنبية - يتم إصدار التصاريح، ولكن بالنسبة للأراضي التي تزيد مساحتها عن 1000 متر مربع، تمت إضافة تقييم بيئي (Umweltverträglichkeitsprüfung) للحفاظ على الوضع "الأخضر" للمنطقة.

النتائج. ارتفعت الأسعار بنسبة 2%، والمعاملات بنسبة 10% في النصف الأول من عام 2025 – وقد انتعش السوق:

• بالنسبة للمشترين، زادت إمكانية الوصول: الاتحاد الأوروبي - دون تغيير، خارج الاتحاد الأوروبي - المزيد من الأوراق المطلوبة قليلاً، ولكن الموافقة أسرع.
• يستفيد المستثمرون: فالاستقرار وارتفاع الإيجارات يجعلان من ستيريا منطقة جذابة.
• الجانب السلبي هو التأخير بالنسبة للمضاربين، ولكن بالنسبة للمستثمرين على المدى الطويل، فهو ربح كامل.

لا يتعلق الاستثمار في ستيريا بتحقيق ربح سريع، بل بنمو ذكي ومستدام. من المتوقع أن تصل العوائد في عام 2025 إلى 3-4%، أي أعلى من المتوسط ​​النمساوي، بفضل قطاع السياحة والاقتصاد. دعونا نستكشف كيفية تحويل عملية الشراء إلى مصدر دخل: من التأجير إلى الاستراتيجيات العملية. هذا ليس مجرد كلام نظري، فالعديد من عملائي يحققون أرباحًا بالفعل ويستمتعون بهذه العملية.

تُعدّ سوق الإيجارات في ستيريا فرصة استثمارية ذهبية، خاصةً مع توقعات بارتفاع الأسعار بنسبة 4.2% في عام 2025. تخيّل: شقتك في غراتس تُدرّ عليك ما بين 800 و1000 يورو شهريًا لشقة استوديو، مع نسبة إشغال تصل إلى 95%، فالطلاب والمغتربون دائمًا ما يبحثون عن سكن. أما في جبال موراو، فالأمر موسمي. يصل سعر الفيلا إلى 1500 يورو في الصيف، بينما تُتاح للعائلات على مدار العام لقضاء عطلات نهاية الأسبوع.

• العائد المتوقع: 3.2% في غراتس (مستقر)، 4% في المناطق الريفية – صافي العائد بعد التضخم 2.5-3.5%
• المخاطر: الموسمية في السياحة (في الشتاء، تبلغ نسبة الشواغر 10%)، ولكن في المدن - ضئيلة
• من المتوقع أن يرتفع الطلب بنسبة 8% في عام 2025 بسبب المهاجرين والسياح
• المستأجرون النموذجيون: الطلاب (60% في غراتس - موثوق بهم، على المدى الطويل)، والعائلات (30% - في الضواحي، يدفعون في الوقت المحدد)، والسياح (10% - من خلال Airbnb، ولكن مع الضرائب)
• مرتالا – صناع النبيذ والسياح البيئيون
• لتحقيق أقصى قدر من التوفير: قم بتأثيث عقارك واستخدم منصات مثل Immowelt للبحث. ستخسر ما بين 10 و15% من الضرائب والصيانة، لكن الربح الصافي قابل للتحقيق.

الاستراتيجيات تشبه البطاقات في اللعبة: اختر الاستراتيجية التي تناسبك.

فرصة استثمارية قصيرة الأجل (لإعادة البيع السريع). اشترِ، جدد، ثم بِع – ربح يتراوح بين 10 و15% في غراتس خلال 6 إلى 12 شهرًا. مثالية للعقارات سريعة التداول القريبة من وسائل النقل العام.

طويل الأجل ، فترة السداد من 7 إلى 10 سنوات، مع نمو في السعر بنسبة 2-3% سنوياً.

لإعادة البيع. التركيز على المباني الجديدة: دخول منخفض، وخروج سريع.

دخل سلبي. فلل Airbnb: ربح +20%، ولكن تتم إدارتها من خلال وكالة (عمولة 5%).

الأهمية. التنويع في عام 2025: 250,000 يورو لشقة + أرض للتوسع.

باختصار، تُعدّ ستيريا في عام 2025 أكثر من مجرد منطقة على الخريطة، بل فرصة لحياة نابضة بالحيوية واستثمارات ذكية. لقد غطينا كل شيء بدءًا من استكشاف التلال ومدينة غراتس، وصولًا إلى تفاصيل شراء الشقق والمنازل والأراضي، فضلًا عن القوانين الجديدة واستراتيجيات التأجير.

الأسعار معقولة (ابتداءً من 2000 يورو/م²)، والقواعد شفافة للأجانب، والعائد مستقر - كل هذا يجعل المنطقة مثالية للعائلات أو المتقاعدين أو المستثمرين.

أحدث النصائح:

• حدد ميزانية تتراوح بين 200,000 و 500,000 يورو، بما في ذلك 5-7% للرسوم
• ابدأ باستشارة – في Vienna Property سنختار لك العقار المناسب ونساعدك في إتمام الإجراءات الورقية.
• توقع نموًا: زيادة بنسبة 2-3% في الأسعار، وزيادة بنسبة 3-4% في الإيجارات
• إذا كان الهدف هو الحصول على تصريح إقامة، فقم بدمجه مع العمل التجاري لتبسيط الأمر

هل أنت مستعد لبدء فصل جديد في حياتك؟ تواصل معنا – ستيريا بانتظارك لتكون موطنك. إنها ليست مجرد عملية شراء، بل استثمار في السعادة!