شراء العقارات في بورغنلاند: الأسعار والضرائب وإرشادات المستثمرين

بورغنلاند هي أقصى منطقة في جنوب النمسا، حيث تخلق أشعة الشمس الدافئة وبحيرة نويزيدل الشهيرة أجواءً فريدة. موقعها مثالي للغاية، إذ لا تبعد فيينا سوى ساعة واحدة بالقطار. قربها من العاصمة يجعل الحياة فيها جذابة للغاية، حيث يستفيد العديد من السكان من فرص العمل والفعاليات الثقافية المتاحة، إلى جانب الاستمتاع بالهدوء والسكينة التي توفرها منطقتهم.

تتميز المنطقة بوتيرة حياة هادئة، وهواء نقي، ومناظر طبيعية خلابة. وتزخر بالعديد من مزارع الكروم والمنتجعات الصحية الحرارية، كما أن أسعار المساكن في بورغنلاند أقل بكثير من أسعارها في فيينا أو سالزبورغ. ومع ذلك، فإن جودة الحياة فيها لا تقل بأي حال من الأحوال عن المناطق الأكثر تكلفة في البلاد.

إحصائياً، تُعدّ العقارات في بورغنلاند أرخص بكثير. فعلى سبيل المثال، يبلغ متوسط ​​سعر المنازل فيها 1804 يورو للمتر المربع، مقارنةً بـ 5492 يورو للمتر المربع في فيينا. وينطبق الأمر نفسه على الشقق: حوالي 1921 يورو للمتر المربع في بورغنلاند مقابل 4941 يورو للمتر المربع في العاصمة. وللحصول على صورة أشمل، العقارات في لينز ، كمؤشر على الأسعار في مدينة رئيسية خارج منطقة فيينا الكبرى. وتُعدّ أراضي البناء في بورغنلاند الأرخص في النمسا: حوالي 70 يورو للمتر المربع في المتوسط. وبالمقارنة، فإن الأسعار في المناطق الجبلية أعلى بكثير، مما يجعل هذه المنطقة خياراً جذاباً للغاية.

ومن المثير للاهتمام أن مستويات دخل السكان المحليين مرتفعة للغاية، وأن انخفاض الأسعار منذ عام 2022 كان طفيفًا، إذ لم يتجاوز 2.6%. ونتيجة لذلك، يُعدّ شراء العقارات أقل تكلفةً مقارنةً بمناطق أخرى. كل هذا يجعل بورغنلاند وجهةً جذابةً للانتقال إليها والاستثمار فيها على حدٍ سواء: فالنفقات أقل، وجودة الحياة فيها تُضاهي مثيلاتها في الولايات الفيدرالية الأخرى.

غالباً ما ينجذب المشترون إلى المنطقة لما توفره من مزيج من الأسعار المعقولة والأنشطة الترفيهية المتنوعة. تتميز المنطقة بانخفاض الضرائب، وكثرة الأيام المشمسة، وبفضل قربها من فيينا، يسهل الوصول إلى خدمات المدينة. فلا عجب أن تُطلق على المنطقة نفسها لقب "قلب النمسا المشمس".

حالياً، تتركز معظم المعاملات على المنازل الريفية والشقق، بالإضافة إلى الأكواخ والأراضي الزراعية. في عام 2022، ارتفعت الأسعار على مستوى البلاد، لكن في بورغنلاند، كان الانخفاض في عام 2023 أقل حدةً مقارنةً بالمناطق الأخرى. ومن المتوقع أن ينتعش السوق مجدداً في عام 2025، مما يجعل الوقت الحالي مناسباً للعثور على عرضٍ جذاب.

المنازل. تُعدّ هذه العقارات الأكثر طلبًا، وتتراوح بين الأكواخ الصغيرة والفلل الفسيحة. في عام 2022، شكّلت المنازل ما يقارب ثلث إجمالي المعاملات (27%). ويبلغ متوسط ​​سعر المتر المربع حوالي 2517 يورو، ما يعني أن سعر منزل مساحته 100 متر مربع يتراوح بين 250,000 و300,000 يورو.

الشقق. تتواجد هذه الشقق بشكل رئيسي في المدن الكبيرة (مثل آيزنشتات) وفي المجمعات السكنية الحديثة القريبة من البحيرة. يبلغ متوسط ​​سعر المتر المربع 2040 يورو، لكن السعر يختلف باختلاف الموقع، لذا من المهم لمن يخطط لشراء شقة في النمسا مقارنة الأسعار في مناطق محددة. في نويزيدل أو آيزنشتات، قد تصل الأسعار إلى 2700-3000 يورو للمتر المربع، بينما في المناطق الريفية، لا تتجاوز 1500 يورو للمتر المربع.

الفيلات والمنازل الفاخرة. تتركز هذه العقارات في المناطق المطلة على البحيرات في الجنوب، مثل تيراسكيرشن أو بيوشايت. يشتري هذه العقارات أثرياء نمساويون وأوروبيون، غالباً عائلات أو أزواج مسنون يحلمون بمنزل على ضفاف الماء. تتفاوت أسعار الفيلات بشكل كبير: من 500 ألف يورو للفيلات الجيدة إلى عدة ملايين للقصور الفخمة.

قطع الأراضي. هي أقل شيوعًا في المدن والقرى، لكنها لا تزال متوفرة. يبلغ متوسط ​​سعرها حوالي 110 يورو للمتر المربع، لكنه قد يرتفع إلى 300-330 يورو للمتر المربع في آيزنشتات أو نويزيدل آم سي. أما أسعار الأراضي الزراعية فهي مختلفة تمامًا، إذ قد تنخفض أحيانًا إلى 20-50 يورو للمتر المربع، لكن هذه القطع غالبًا ما تكون غير مناسبة للتطوير السكني.

بورغنلاند، التي يبلغ عدد سكانها حوالي 300 ألف نسمة، منطقة قليلة السكان. ومع ذلك، فهي تضم أعلى نسبة من المنازل للفرد بين الولايات النمساوية، ويعود ذلك إلى النشاط العمراني المكثف للمنازل الريفية والمنازل المتلاصقة.

يمكن شراء المنازل القديمة هنا بأسعار معقولة، وتظهر مشاريع جديدة بانتظام. وتشارك الشركات المحلية وجمعيات الإسكان العامة، مثل جمعية الإسكان العامة (OSG)، بنشاط في أعمال البناء. وتُبنى معظم المباني الجديدة في منطقة البحيرة وضواحي فيينا.

بينما ارتفعت الأسعار في النمسا ككل من عام 2019 إلى عام 2022، بدأ السوق في مرحلة استقرار اعتبارًا من عام 2023، بل وتم تسجيل انخفاض في الأسعار في بعض الولايات الفيدرالية.

تتميز بورغنلاند عن غيرها في هذا السياق: فقد كان انخفاض الأسعار فيها طفيفاً. فعلى سبيل المثال، بينما بلغ المتوسط ​​الوطني في عام 2023 -2.6%، لم تفقد العقارات في بورغنلاند سوى 2.6% من قيمتها، ما يعني أنها ظلت ثابتة تقريباً.

الوضع بالنسبة للشقق مختلف: فالسعر الأساسي لا يزال منخفضاً، وقد شهد ارتفاعاً طفيفاً في عام 2024. علاوة على ذلك، في النصف الأول من عام 2025، ارتفعت أسعار المنازل في بورغنلاند بنسبة 0.3% على أساس سنوي - على عكس السنوات السابقة، عندما انخفضت.

أسباب هذه الديناميكية واضحة: فالأسعار هنا أقل في البداية من المتوسط ​​النمساوي، بينما تكون دخول الأسر أعلى. على سبيل المثال، غالبًا ما يُعادل شراء منزل في المنطقة دخل الأسرة لمدة تتراوح بين خمس وثماني سنوات، وهو ما يُعتبر في متناول اليد.

علاوة على ذلك، يلعب القرب من فيينا دورًا رئيسيًا: فالعديد من المشترين يعملون في العاصمة لكنهم يفضلون العيش في بورغنلاند الأكثر هدوءًا وسهولة في الوصول إليها.

أين تكون أسعار السكن أرخص؟

• لا تزال المناطق الشمالية من الإقليم، القريبة من الحدود المجرية، هي الأقل تكلفة. ففي جينرسدورف، يبلغ سعر المتر المربع حوالي 2227 يورو، وفي أوبرفارت 2260 يورو.
• أما الولايات الجنوبية، بما في ذلك منطقة نويزيدل آم سي، فتتميز بأسعار أعلى.

من المهم مراعاة ما يلي: بالنسبة لمن لا يعتمدون على مكان عمل محدد، تُعدّ المناطق الشمالية أكثر ملاءمة. أما بالنسبة للمشترين الذين يبحثون عن مزيج من البنية التحتية الجيدة والموقع المرموق، فإن المناطق المتوسطة والعليا شمال البحيرة تُناسبهم.

اليوم، تبرز ثلاث مجموعات رئيسية ذات أهمية في بورغنلاند:

مدينة آيزنشتات والمناطق المحيطة بها. تُعرف هذه المنطقة بعاصمة صناعة النبيذ. تتمتع ببنية تحتية متطورة، تشمل مدارس وجامعة وشبكة طرق جيدة. أسعارها أعلى من المتوسط ​​الإقليمي، لكنها لا تزال وجهة مفضلة للعائلات والمستثمرين.

منطقة البحيرة (نويزيدل آم سي وروست) وجهةً مرغوبةً للغاية للعقارات لما تتمتع به من مكانة مرموقة وفرص ترفيهية متنوعة. وغالبًا ما تُشترى العقارات المطلة على البحيرة كمنازل ثانية. ويختار السكان المحليون والأجانب على حد سواء هذه المنطقة لما توفره من نمط حياة منتجعي، وبنية تحتية متطورة، ومرافئ لليخوت، ومنتجعات صحية حرارية.

شمال شرق بورغنلاند (ماترسبورغ، نويزيدل). قربها من منطقة فيينا الكبرى يجعلها منطقة جذابة بشكل خاص لمن يرغبون بالعمل في العاصمة مع السكن في ضاحية هادئة. ويتزايد الطلب على المنازل المتلاصقة والمنازل العائلية الصغيرة بسرعة في هذه المنطقة.

يُعدّ قطاع المنازل المجهزة تجهيزًا جيدًا والتي يقل سعرها عن 400 ألف يورو، والشقق عالية الجودة في آيزنشتات ونويزيدل، الأكثر طلبًا في سوق العقارات في بورغنلاند. في الوقت نفسه، أدى انخفاض البناء الجديد إلى زيادة اهتمام المشترين بالمنازل القائمة.

يخضع شراء العقارات من قبل الأجانب لقانون خاص. ومن المهم مراعاة فئة المشتري.

مواطنو الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية. لا يتطلب شراء العقارات أو الأراضي تصاريح منفصلة. إجراءات التقديم مماثلة لتلك الخاصة بالمواطنين النمساويين.

لمواطني الدول الأخرى، فالوضع أكثر تعقيداً: إذ يتطلب الأمر الحصول على تصريح. يقدم المشتري طلباً إلى هيئة الأراضي (Grundverkehrsbehörde) في المنطقة التي يقع فيها العقار.

شروط إصدار التصريح. يجب أن تتوافق الصفقة مع مصالح الدولة - الاجتماعية أو الاقتصادية أو الثقافية. كما يُؤخذ الأمن في الاعتبار، لذا قد تتدخل الشرطة أحيانًا.

لا توجد استثناءات من هذه القواعد في بورغنلاند: فبحسب قانون بورغنلاند ، يُشترط على جميع الأجانب الحصول على موافقة رسمية. يُقدّم الطلب إلى إدارة المقاطعة، وقد تستغرق العملية ما بين شهرين إلى ثلاثة أشهر.

من الصعوبات الشائعة أن قائمة المستندات المطلوبة طويلة جدًا، ومن السهل الوقوع في الأخطاء دون خبرة. لذا، ينصح المحامون بالتواصل مع كاتب عدل في وقت مبكر. في بعض الحالات، تُبسط الإجراءات، مثلاً عند الزواج من مواطن نمساوي، لكن القواعد العامة تبقى صارمة.

المحظورات والحصص. لا توجد حصص رسمية، لكن يمكن للسلطات رفض أي صفقة إذا لم يكن غرضها في مصلحة المنطقة. على سبيل المثال، إذا كنت ترغب في شراء أرض في بورغنلاند لإعادة بيعها، فمن غير المرجح الموافقة على الصفقة.

أنواع العقارات. تُطبق شروط صارمة بشكل خاص على الأراضي الزراعية، والتي غالباً ما يكون شراؤها مستحيلاً بالنسبة للأجانب. أما العقارات السكنية فهي أبسط: يكفي تبرير الغرض من الشراء - سواء كان سكناً دائماً أو استثماراً.

الخصائص الإقليمية. لا تُقدم بورغنلاند أي مزايا خاصة للأجانب في هذا الصدد. على عكس بعض المدن (غراتس، فيينا)، لا توجد إعفاءات تلقائية. ينص القانون على أنه يجب على جميع المشترين (باستثناء مواطني الاتحاد الأوروبي) الحصول على موافقة لشراء العقارات في بورغنلاند.

لا يقتصر دور كاتب العدل على صياغة العقد والإشراف على المعاملة، بل يشمل أيضاً التحقق من العقار نفسه: تاريخه القانوني، وأي قيود أو ديون عليه. ولا يمكن إتمام عملية الشراء هنا دون وجود كاتب عدل، فهو المسؤول عن تقديم المستندات إلى دائرة نقل الملكية.

إعداد العقار. يُجرى فحص السجل العقاري دائمًا قبل إتمام أي معاملة. من المهم التأكد من تسجيل حقوق الملكية بشكل صحيح، وأن السجل العقاري خالٍ من أي رهونات أو عقود إيجار أو قيود أخرى. يمكن الحصول على مستخرج السجل العقاري (Grundbuchsauszug) عبر الإنترنت أو من خلال سجلات المحكمة.

التصديق الرسمي. عند توقيع العقد، يتحقق الموثق من حسن نية المشتري (بما في ذلك عدم وجود متأخرات ضريبية) ومن مطابقة العقار لخطط التنمية العمرانية المحلية. ويشمل العقد جميع الشروط الأساسية: السعر، وشروط الدفع، والضمانات. ثم يقدم الموثق المستندات إلى هيئة الأراضي (إذا لزم الأمر) ويسجل الملكية الجديدة في السجل العقاري.

الضرائب والرسوم. كما هو الحال في بقية أنحاء النمسا، يدفع المشترون ضريبة اقتناء عقاري (Grunderwerbsteuer) بنسبة 3.5% من قيمة العقار، ورسوم سند ملكية تبلغ حوالي 1.1%. تفرض بورغنلاند أيضًا ضريبة على ارتفاع قيمة الأراضي (Speculationssteuer)، ولكنها تُفرض فقط على إعادة البيع السريع ولا تؤثر على مشتري المنازل للاستخدام الشخصي.

التسجيل العقاري. تُسجّل جميع قطع الأراضي في المنطقة في السجل العقاري المحلي. يستغرق تسجيل معاملة جديدة عادةً من أسبوعين إلى أربعة أسابيع. في حال تغيّر شكل قطعة الأرض، يلزم إجراء مسح حدودي إضافي.

وكلاء العقارات. تعمل في بورغنلاند وكالات عقارية كبيرة (مثل رايفايزن إيموبيلين، وإنجل وفولكرز، وريماكس، وغيرها). يتخصص العديد منها في التعامل مع الأجانب، ولديها خبرة واسعة في استخراج التصاريح اللازمة. يُنصح بالتواصل مع وسطاء عقاريين مرخصين ذوي سجل حافل بالنجاح.

مستشارون قانونيون. سيساعدك محامٍ ذو خبرة في القانون الدولي على فهم تفاصيل القانون. من المفيد أن يكون المتخصص متحدثًا باللغة الإنجليزية أو الروسية لتجنب سوء الفهم عند صياغة الوثائق.

مراكز الاستشارات. في المدن الكبرى، مثل آيزنشتات أو نويزيدل، توجد مراكز معلومات حكومية. تُقيم هذه المراكز أحيانًا ندوات لمن يخططون للاستثمار في المنطقة. شركة فيينا للاستثمار العقاري ، حيث يبدأ العديد من العملاء بمكالمة مجانية.

قبل الشراء، من المهم تحديد الغرض: هل سيكون سكنًا دائمًا، أم منزلًا لقضاء العطلات، أم استثمارًا؟ تقدم بورغنلاند مجموعة متنوعة من الخيارات، كل منها يناسب احتياجات محددة.

المنازل. غالباً ما تختارها العائلات التي لديها أطفال. يتيح لك المنزل تخصيص المساحة، وتربية الحيوانات الأليفة، وزراعة حديقة. تحظى المنازل بشعبية خاصة في مدن مثل سبيتالكامير، ونويزيدل، وإيزنشتات، حيث تقع المدارس والمتاجر والمرافق الطبية.

الشقق. توفر مدن مثل آيزنشتات وأوبربولندورف العديد من المجمعات السكنية الحديثة. تُعد الشقق خيارًا مناسبًا للأزواج الشباب وكبار السن، نظرًا لسهولة صيانتها. ومن عيوبها المحتملة قلة الأراضي الخاصة.

البنية التحتية. عند اختيار عقار، من المهم دائمًا مراعاة توفر وسائل النقل (القطار أو الحافلة إلى فيينا)، والمدارس (بما في ذلك المدارس التي تقدم دروسًا باللغتين الألمانية والمجرية)، وفرص العمل القريبة (مزارع العنب، والمصانع، والسياحة الزراعية). وتُعدّ مناطق آيزنشتات، ونويزيدل آم زي، وماترسبرغ من أفضل المناطق من حيث البنية التحتية.

لا تجذب بورغنلاند العائلات فحسب، بل تجذب أيضاً الباحثين عن منزل لقضاء العطلات. فالمناظر الطبيعية الخلابة، وجولات النبيذ، والمنتجعات الصحية الحرارية (مثل ستيغرزباخ ولوتزمانسبورغ) تجعل المنطقة وجهةً شهيرةً بين النمساويين والأجانب.

وجهات سياحية شهيرة. يُعدّ الجزء الجنوبي من المنطقة المحيطة ببحيرة نويزيدل، وتحديداً بلدات نويزيدل وروست وبريتنبرون، وجهةً سياحيةً رائجةً للغاية. وتشهد هذه المنطقة إقبالاً متزايداً، حيث تُبنى فيها منازل فاخرة وبيوت عائلية واسعة، مما يجعلها ملاذاً صيفياً وعطلات نهاية أسبوع مميزة. كما تُعدّ البحيرة وجهةً مفضلةً لدى المتقاعدين الذين يرغبون في قضاء المزيد من الوقت فيها.

فلل وشقق. تشمل العقارات المعروضة للبيع في بورغنلاند شققًا في مجمعات فندقية ذات طابع نبيذي، بالإضافة إلى فلل خاصة مع قطع أراضٍ مستقلة. تبدأ أسعار هذه العقارات من 500,000 يورو. صُممت العديد من المنازل لتناسب عائلات متعددة، وتضم مسابح وساونا وشرفات واسعة.

الميزات. عند شراء منزل ريفي، من المهم مراعاة الموسم. ففي الشتاء، قد تكون تكاليف التدفئة والصيانة مرتفعة. لذا، يقوم بعض الملاك بتأجير منازلهم في أوقات فراغهم لتغطية هذه التكاليف. تتوفر معلومات إضافية في قسم التأجير.

يُعتبر شراء الأراضي في بورغنلاند استثماراً طويل الأجل. وتتوفر قطع الأراضي هنا لأغراض متنوعة: للمنازل الخاصة، والمشاريع التجارية (عادةً في ضواحي المدن)، والاستخدام الزراعي.

الأراضي السكنية. تُباع الأراضي المخصصة للتطوير السكني من قِبل ملاكها من القطاع الخاص وصناديق الاستثمار الخاصة. غالبًا ما تكون هذه الأراضي مزودة ببنية تحتية قائمة، مثل الطرق المعبدة والمياه والكهرباء. وتختلف الأسعار اختلافًا كبيرًا: من حوالي 40 يورو للمتر المربع في المدن النائية (مثل ينرسدورف) إلى 300 يورو للمتر المربع في المناطق الراقية قرب آيزنشتات. من المهم دائمًا التحقق من نوع البناء المسموح به: إذ تحدد الخطة المحلية نوع المبنى وعدد الطوابق المسموح بها.

إمكانات هائلة. لا تزال الأراضي من أكثر الأصول سيولةً عند شرائها بحكمة. فعلى سبيل المثال، يمكن أن ترتفع قيمة قطعة أرض في منطقة نويزيدل آم سي بشكل ملحوظ خلال 5 إلى 10 سنوات، خاصةً مع تطوير الطرق أو البنية التحتية الاجتماعية. مع ذلك، قد تنشأ بعض التعقيدات في المناطق الريفية، إذ يتطلب تحويل الأراضي الزراعية إلى مشاريع سكنية في بعض الأحيان الحصول على موافقات إضافية.

القيود وخطط التطوير. تسعى سلطات بورغنلاند إلى تنظيم سوق الأراضي لمنع المضاربة، حيث تُناقش فكرة ربط أسعار الأراضي بمتوسط ​​الأسعار خلال السنوات الخمس الماضية. وفي الوقت نفسه، حوافز لتشجيع "البناء الأخضر" ، إذ يُشترط تركيب ألواح الطاقة الشمسية عند تشييد العقارات التجارية. وهذا بدوره يؤثر على الجدول الزمني والتكلفة النهائية للمشروع.

الخلاصة: غالباً ما ينطوي شراء الأراضي للبناء في بورغنلاند على إجراءات رسمية مطولة وتكاليف توصيل المرافق. ومع ذلك، في المقابل، يحصل المشتري على حرية كاملة في اختيار التصميم.

في هذا القسم، سنلقي نظرة على الأسعار الحالية لأنواع مختلفة من المساكن ونقارن المناطق الشائعة لفهم أين سيكون الشراء هو الخيار الأمثل.

حسب نوع الكائن:

• المنازل. في عام 2023، كان متوسط ​​سعر منزل عائلي منفرد غير مكتمل في منطقة جيدة حوالي 280,000 يورو (حوالي 2,700 يورو / متر مربع).
• الشقق. في المدن الإقليمية، يكلف المتر المربع حوالي 1500 يورو، بينما في آيزنشتات أو بالقرب من البحيرة، يمكن أن يصل إلى 2500-3000 يورو/م².
• قطع الأراضي. كما ذكرنا، تبدأ الأسعار من حوالي 50 يورو/م² وتصل إلى 300 يورو/م².
• الفيلات. في قطاع العقارات الفاخرة، تتفاوت الأسعار بشكل كبير - من نصف مليون إلى عدة ملايين من اليورو.

حسب المنطقة:

• منطقة آيزنشتات (آيزنشتات-أومجيبونج). أغلى منطقة، حيث تتراوح أسعار المنازل هنا من 3000 إلى 4000 يورو للمتر المربع.
• شمال بورغنلاند (ماترسبورغ، نويزيدل) والمنطقة الجنوبية المطلة على البحيرة. متوسط ​​نطاق الأسعار: من 2000 إلى 2500 يورو/م².
• المقاطعات الجنوبية (أوبربولندورف، جيسينغ، جينرسدورف). غالباً ما تكون العروض الأكثر اقتصادية أقل من 2200 يورو/م².

مقارنة بفيينا. حتى في أغلى مناطق بورغنلاند، تُعدّ الأسعار أقل بكثير - حوالي النصف - مقارنةً بضواحي فيينا، مثل نويدلاو-أومغيبونغ أو فينر نويشتات. هذا يعني أن شراء منزل صغير في بورغنلاند قد يكون أرخص من استئجاره في ضواحي فيينا.

تكاليف الصيانة. في النمسا، تُعتبر ضرائب الأراضي والمنازل منخفضة نسبيًا، حيث تبلغ حوالي 0.2% من القيمة العقارية المسجلة سنويًا. وتتمثل النفقات الرئيسية في المرافق العامة: التدفئة، والماء الساخن، والكهرباء، والرسوم البلدية.

كما أن الغاز أرخص قليلاً في المجر منه في النمسا. مع ذلك، إذا كان المنزل في بورغنلاند يُستخدم على مدار العام، فقد يكون التدفئة الكهربائية ضرورية. لذا، يُنصح بحساب تكاليف الطاقة مسبقاً.

الضرائب على البيع. إذا بعت عقارًا خلال أقل من عشر سنوات من شرائه، ستخضع لضريبة أرباح المضاربة بنسبة ٢٥٪. هذا هو القانون العام في النمسا. بعد عشر سنوات من الملكية، تُعفى من الضريبة. عادةً ما تُمنح قروض الرهن العقاري لمدة تتراوح بين ١٠ و١٥ عامًا، لذا يُنصح بأخذ هذا العامل في الاعتبار.

دخل الإيجار. عند تأجير منزل، يمكنك توقع ربح يتراوح بين 1500 و2000 يورو شهريًا، وذلك بحسب الموقع والمرافق. في المتوسط، يُغطي هذا الاستثمار تكلفته خلال 20 إلى 25 عامًا، مع الأخذ في الاعتبار جميع النفقات.

آفاق نمو الأسعار. تعتمد قيمة العقارات في بورغنلاند على مستوى التنمية في المنطقة. فالطرق الجديدة، والمصانع، والمرافق الاجتماعية (مثل العيادة المزمع إنشاؤها في غولز) من شأنها أن تعزز السوق. في الوقت نفسه، يمكن لمبادرات مثل "برنامج التنمية الإقليمية" ووضع سقوف للأسعار أن تمنع ارتفاعها بشكل كبير. لذا، عند الشراء، من المهم مراعاة كيفية تطور المنطقة خلال السنوات الخمس إلى العشر القادمة. فإذا تم التخطيط لإنشاء مدارس جديدة، أو مشاريع سياحية، أو صناعات، فسترتفع قيمة العقارات مع مرور الوقت.

في النمسا، تخضع عملية شراء العقارات لرقابة صارمة، وقد طرأت تغييرات كبيرة على هذا المجال في السنوات الأخيرة.

قواعد خاصة بالأجانب. بين عامي 2023 و2025، طبّقت السلطات الفيدرالية حلولاً رقمية لتبسيط الإجراءات. وقد أطلقت عدة ولايات فيدرالية، من بينها بورغنلاند، بوابات إلكترونية لتقديم طلبات الشراء، مما يجعل العملية أكثر سهولة وسرعة. مع ذلك، يبقى الشرط الأساسي كما هو: على الأجانب تبرير عملية الشراء والحصول على تصريح. ويجري حالياً مناقشة إجراءات مبسطة لمواطني الاتحاد الأوروبي، ولكن في الوقت الراهن، تُطبّق القواعد السابقة في بورغنلاند.

مزايا وضرائب جديدة. تم استحداث إعانات لتركيب الألواح الشمسية وتحديث المنازل القائمة. يمكن لمن يبنون منازلهم من الصفر الحصول على قروض بشروط تفضيلية، بأسعار فائدة تبدأ من 0.9% سنوياً للمساكن الموفرة للطاقة.

وفي الوقت نفسه، يجري النظر في فرض ضريبة على العقارات الشاغرة. والهدف من ذلك هو تشجيع الملاك على تأجير عقاراتهم بدلاً من تركها فارغة.

تداعيات الجائحة. كان لفيروس كورونا تأثير كبير على السوق: فقد ارتفع الطلب على المساكن خارج المدن بشكل كبير. في عام 2020، ارتفعت أسعار الشقق بنسبة تقارب 26%، بينما زادت أسعار المنازل بنسبة 9% تقريبًا.

اليوم، استقر الوضع تدريجياً، لكن النتيجة واضحة: المساكن عالية الجودة ذات المساحات الواسعة والمناطق الخضراء لا تنخفض أسعارها، حيث أصبح العمل عن بعد هو الوضع الطبيعي الجديد للكثيرين.

مشاريع البنية التحتية. تعمل بورغنلاند بنشاط على تطوير منطقتها. في الجنوب، يجري بناء عيادة جديدة في غولز (مشروع المستشفى الأخضر)، مما سيخلق فرص عمل ويجذب سكانًا جددًا.

في الوقت نفسه، تشهد صناعات النبيذ والسياحة نمواً متزايداً، حيث يجري تحديث المنتجعات الصحية الحرارية، وتطوير بيوت الضيافة. إضافةً إلى ذلك، تعمل السلطات على إعداد قانون لحماية الأراضي للحد من التوسع العمراني المفرط والحفاظ على الموارد الطبيعية.

يُعد شراء منزل أو شقة قراراً هاماً. سيساعدك التحضير المسبق على تجنب الأخطاء وتبسيط العملية.

احسب ميزانيتك. من المهم أن تأخذ في الاعتبار ليس فقط سعر العقار ولكن أيضًا أي مصاريف مرتبطة به: ضريبة التسجيل، وعمولة السمسرة العقارية (حوالي 3٪)، ورسوم كاتب العدل.

اختيار وكيل عقاري: من الأفضل التعامل مع متخصص محلي مُلِمّ بمنطقة بورغنلاند. على سبيل المثال، تساعد شركة فيينا للاستثمار العقاري في العثور على عقارات لا تُدرج عادةً في قواعد البيانات العامة. ونظرًا لصغر حجم سوق العقارات في بورغنلاند نسبيًا، فمن المهم اختيار وكيل عقاري موثوق.

قم بزيارة العقار. الصور المعروضة على الإنترنت لا تغني عن الزيارة الشخصية. فقط عند معاينة الموقع يمكنك تقييم الجيران، ووسائل النقل، وجودة البناء. عند فحص المنزل، انتبه جيدًا للسقف، والأنابيب، والجدران، والأساسات، والعزل. في فصل الشتاء (حيث تنخفض درجات الحرارة غالبًا إلى ما بين 0 و5 درجات مئوية)، قد يكون ضعف العزل عيبًا خطيرًا.

التحقق القانوني اللازم. قبل دفع دفعة أولى كبيرة، تأكد من سلامة الوضع القانوني للعقار. اطلب مستخرجًا من السجل العقاري (Grundbuch) واطلع على مخطط التنمية العمرانية (Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan) . سيحميك هذا من المفاجآت غير السارة، مثل شراء قطعة أرض غير مناسبة للبناء السكني.

وصف العقار غير مكتمل. غالبًا ما تنشر المواقع الإلكترونية معلومات محدودة. تحقق من المساحة (هل تشمل الشرفات والمساحات غير السكنية) والحالة الفنية. كلما كان المبنى أقدم، زادت الحاجة إلى فحص المرافق بعناية أكبر.

تصاريح الإقامة للأجانب. إذا لم تكن مواطنًا من الاتحاد الأوروبي، فقد تستغرق عملية الموافقة وقتًا. في بعض الأحيان، لا يرغب البائعون في الانتظار، لذا تحقق من الإطار الزمني مسبقًا، وإذا لزم الأمر، احجز العقار بدفع عربون صغير.

تكاليف خفية. في النمسا، تُفرض رسوم إضافية على تسجيل الأراضي والتأمين وعدد من الرسوم الإلزامية. استشر وكيلك العقاري لمعرفة الرسوم المشمولة في السعر والرسوم التي يجب دفعها بشكل منفصل.

حاجز اللغة. جميع الوثائق الرسمية تُعدّ باللغة الألمانية. إذا كنت لا تتحدثها، فاستعن بمترجم. على سبيل المثال، لدى شركة فيينا للاستثمار العقاري مستشارون يتحدثون الروسية لمساعدة العملاء في كل مرحلة من مراحل الصفقة.

تنقسم عملية الشراء في النمسا إلى عدة مراحل:

1. العقد المبدئي (Kaufsanbot). يوقع البائع والمشتري اتفاقية بشأن السعر والشروط. وعادةً ما يُطلب دفع عربون بنسبة 10% تقريبًا من سعر الشراء.
2. الحصول على تصريح. بالنسبة للأجانب، يقوم كاتب العدل بتقديم المستندات إلى مكتب نقل الملكية العقارية. تستغرق الموافقة من شهر إلى ثلاثة أشهر. بعد ذلك، يصبح العقد ساري المفعول.
3. العقد الرئيسي والتسجيل. في هذه المرحلة، يُوقّع العقد النهائي أمام كاتب عدل، وتُسدّد المدفوعات والضرائب المتبقية. ثم يُسجّل كاتب العدل المالك الجديد في السجل العقاري. تُسمى هذه اللحظة "المعاملة"، وهي تُشير إلى الإتمام الرسمي للمعاملة.
4. بعد إتمام عملية البيع، يجب الحصول على تأمين وتوقيع عقود خدمات جديدة (الماء والكهرباء). في المناطق الريفية، من الضروري أيضاً إخطار البلدية أو شركة المياه بتغيير الملكية.

نظّم كل شيء خطوة بخطوة. عادةً ما يعمل وكيل العقارات والمحامي معًا: يساعد الوكيل في البحث والتفاوض، ويتولى كاتب العدل مسؤولية المستندات الرسمية. من المهم ألا تتردد في طرح الأسئلة، فهذا استثمارك وحمايتك.

تتمتع العقارات في بورغنلاند بإمكانية تأجير عالية، لا سيما بالنسبة للمشاريع الجديدة. وعادةً ما تجد هذه العقارات مستأجرين بسرعة، حيث يقوم العديد من المستثمرين بنقلها مباشرةً إلى وكالات إدارة التأجير.

• تحظى المنطقة بإقبال كبير من المستأجرين من مختلف الفئات. وفي مدينة آيزنشتات، حيث تقع الجامعة، تحظى مساكن الطلاب بشعبية واسعة. كما يلعب قطاع السياحة دوراً هاماً في المنطقة.
• في منطقة نويزيدل، تكون العقارات مشغولة دائمًا تقريبًا، حيث يأتي المصطافون إلى هنا في الصيف والشتاء على حد سواء.
• تشغل العائلات والسكان العاملون الشقق في منطقة آيزنشتات بشكل مستمر، مما يجعل هذا السوق موثوقًا به بشكل خاص للمالكين.

الإيجار قصير الأجل مقابل الإيجار طويل الأجل. تُعدّ العقارات السياحية الواقعة بالقرب من البحيرات أو المنتجعات الصحية الحرارية مثالية للإيجار قصير الأجل. قانونيًا، يُسمح بالإيجار لمدة تصل إلى 180 يومًا في السنة، ولكن التسجيل ودفع ضريبة السياحة إلزاميّان.

إذا كنت تخطط لاستئجار عقار لفترة طويلة - لمدة عام أو أكثر - فمن المهم إبرام عقد إيجار رسمي. كما يجب تسجيل المستأجرين. قد يؤدي عدم الالتزام بهذه القواعد إلى مشاكل مع الشرطة.

تشريعات خاصة بالمالكين. يخضع الدخل الناتج عن تأجير المنزل للضريبة. تصل نسبة الضريبة إلى 25% بعد خصم النفقات المؤهلة.

علاوة على ذلك، لا تفرض بورغنلاند قيودًا مماثلة لـ"سعر الإيجار" في فيينا. وهذا يعني أن الإيجارات تُحدد بحرية، بناءً على جودة العقار وظروف السوق. ويُعد هذا ميزةً واضحةً لأصحاب العقارات، إذ يُمكنهم تحديد سعر عادل مع مراعاة المزايا التنافسية لعقاراتهم.

سيكون الاستثمار في العقارات المؤجرة في بورغنلاند أكثر موثوقية إذا انتبهت إلى البنية التحتية المحيطة (المدارس والمتاجر والطرق المريحة).

تُعتبر بورغنلاند اليوم سوقاً ذات قيمة منخفضة تتمتع بإمكانيات هائلة. فهي تجمع بين الأسعار المعقولة، ومستوى معيشة عالٍ، وآفاق نمو واعدة.

الطلب على المساكن مستقر لأغراض السكن والترفيه على حد سواء، والمشاريع الجديدة (العيادات والطرق والمبادرات البيئية) لا تزيد إلا من جاذبية المنطقة.

عند شراء منزل هنا، يُنصح بالتعامل مع محترفين. سيساعدك وسيط عقاري وموثق ذو خبرة في اختيار العقار المناسب، وإتمام الصفقة من البداية إلى النهاية، وحمايتك من المخاطر.

بشراء عقار في بورغنلاند، لن تحصل على منزل أو شقة فحسب، بل على حياة جديدة: هواء نقي، وهدوء، وتقاليد عريقة في صناعة النبيذ، وبحيرة قريبة. إنه ليس مجرد استثمار، بل استثمار في راحة وصحة عائلتك.