يزداد الإقبال على شراء منزل في النمسا، سواءً للسكان المحليين أو الأجانب. وبحلول عام ٢٠٢٥، سيبلغ متوسط سعر الرهن العقاري في البلاد حوالي ٣.٤٪ (وفقًا لبيانات البنك الوطني النمساوي)، مما يجعل قروض العقارات في متناول الجميع مقارنةً بدول الاتحاد الأوروبي الأخرى. ومع ذلك، يتطلب الحصول على قرض عقاري معرفةً باللوائح المحلية، وإعدادًا للوثائق، وفهمًا للمصطلحات المصرفية.
بصفتي خبيرًا عقاريًا نمساويًا، أساعد العملاء على فهم جميع التفاصيل الدقيقة وأقدم لهم المساعدة في الحصول على قرض عقاري، بدءًا من اختيار البنك وحتى توقيع اتفاقية القرض. في هذه المقالة، سأشرح بالتفصيل المتطلبات السارية بحلول عام ٢٠٢٥ وكيفية التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري في النمسا بشكل صحيح.
تأثير KIM-VO على الإقراض العقاري
أدى تطبيق برنامج KIM-VO في عام ٢٠٢٢ إلى انخفاض ملحوظ في الإقراض العقاري في النمسا. ووفقًا للبنك الوطني النمساوي (OeNB)، ارتفعت حصة القروض المستدامة من ١٢٪ في النصف الأول من عام ٢٠٢٢ إلى ٨٤٪ في النصف الأول من عام ٢٠٢٤، مما يعكس تشديد متطلبات الجدارة الائتمانية للمقترضين.
مع ذلك، اعتبارًا من 1 يوليو 2025، لم يعد قانون KIM-VO مُلزمًا، مما يمنح البنوك مرونة أكبر في تقييم الجدارة الائتمانية للمقترضين. ومع ذلك، لا تزال هيئة الأسواق المالية توصي بالالتزام بالمبادئ الأساسية لقانون KIM-VO لضمان الاستقرار المالي.
الأحكام الرئيسية لـ KIM-VO:
- الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV): 90%.
- الحد الأقصى لنسبة الدين إلى الدخل (DSTI): 40%.
- الحد الأقصى لمدة القرض: 35 سنة.
التغييرات اعتبارًا من 1 يوليو 2025:
- إزالة المتطلبات الإلزامية: اكتسبت البنوك المزيد من المرونة في تقييم الجدارة الائتمانية للمقترضين.
- توصيات هيئة الأسواق المالية: تواصل هيئة الأسواق المالية التوصية بالالتزام بالمبادئ الأساسية لـ KIM-VO لضمان الاستقرار المالي.
- مرونة الرهن العقاري: إمكانية التعامل بشكل فردي مع المقترضين، بما في ذلك إمكانية زيادة نسبة القرض إلى القيمة ونسبة عائد الاستثمار على القرض، مع مراعاة التبرير المناسب.
التأثير على شروط الحصول على الرهن العقاري:
- الرهن العقاري لشراء شقة في النمسا: قد تقدم البنوك شروطًا أكثر مرونة، ولكن من المهم مراعاة الوضع المالي الفردي للمقترض.
- الرهن العقاري لتأجير الشقق في النمسا: قد تختلف الشروط اعتمادًا على ربحية العقار والتاريخ الائتماني للمقترض.
ملاحظة: على الرغم من إلغاء متطلبات KIM-VO الإلزامية، فمن المستحسن الالتزام بمبادئها لضمان الاستقرار المالي وتقليل المخاطر عند الحصول على قرض عقاري في النمسا.
من يمكنه الحصول على قرض عقاري في النمسا؟
الرهن العقاري في النمسا متاح للمواطنين النمساويين والأجانب على حد سواء، مع مراعاة شروط معينة.
- مواطنو النمسا والاتحاد الأوروبي. العملية أسهل بالنسبة لهم: إثبات دخل ثابت، ودفع دفعة أولى، واستيفاء المتطلبات المصرفية.
- الأجانب الحاصلون على إقامة دائمة (VNZh). يمكنهم الحصول على قرض عقاري وشراء عقارات خاصة بهم. الحصول على إقامة رسمية يزيد بشكل كبير من فرصهم في الحصول على قرض.
- للأجانب بدون تصريح إقامة. يُمكن الحصول على قرض عقاري، ولكن يتطلب موافقة البلدية. ولا تُمنح هذه الموافقة إلا إذا كان الشراء يتوافق مع المصالح الاجتماعية والثقافية والاقتصادية للنمسا.
- للمستثمرين من بلدان خارج الاتحاد الأوروبي (بما في ذلك أوكرانيا وروسيا) أيضًا الحصول على قروض عقارية، ولكن البنوك تجري فحوصات أكثر شمولاً على مستنداتهم وتاريخهم المالي ومصدر دخلهم.
المتطلبات الأساسية للمقترضين
في عام ٢٠٢٥، طرأت تغييرات على إجراءات الرهن العقاري في النمسا، خاصةً للمشترين الأجانب. ورغم أن نظام KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) أصبح إلزاميًا اعتبارًا من ١ يوليو ٢٠٢٥، إلا أن البنوك تتوخى الحذر في التعامل مع الظروف المالية الفردية للمقترضين.
1. السن والأهلية القانونية
يجب أن يكون المقترض بالغًا السن القانونية وكامل الأهلية. في بعض البرامج، تحدد البنوك حدًا أقصى للعمر عند نهاية القرض، يتراوح عادةً بين 65 و70 عامًا.
2. الإقامة القانونية
يُشترط الحصول على الجنسية النمساوية، أو تصريح إقامة دائمة، أو بطاقة إقامة. أما المستثمرون الأجانب الذين لا يحملون تصريح إقامة، فيحتاجون إلى موافقة البلدية لشراء العقارات. وتزيد الإقامة القانونية بشكل كبير من فرص الموافقة على القروض.
3. الاستقرار المالي
تتحقق البنوك من دخل المقترض خلال الـ ١٢-٢٤ شهرًا الماضية، مع مراعاة جميع مصادر الدخل: الراتب، والأنشطة التجارية، والعقارات المؤجرة، والاستثمارات. كما تُحلل سجله الائتماني، وتقيس نسبة خدمة الدين (DSR) نسبة الدخل إلى الأقساط الإلزامية. عادةً، يجب ألا تتجاوز قسط الرهن العقاري الشهري ٣٠-٤٠٪ من الدخل.
غالبًا ما يُطلب من المقترضين الأجانب تقديم تقارير ائتمانية من بلدهم الأصلي. يُسرّع السجل الائتماني الجيد عملية الموافقة على الرهن العقاري بشكل كبير.
على سبيل المثال، لشراء شقة في فيينا بقيمة 400,000 يورو، يحتاج مواطن الاتحاد الأوروبي إلى دخل شهري يتراوح بين 2,500 و3,000 يورو، بينما يحتاج الأوكرانيون أو الروس إلى دخل شهري يتراوح بين 3,500 و4,000 يورو. حصل أحد عملائي، بدخل شهري يبلغ 3,800 يورو، على قرض عقاري بقيمة 350,000 يورو مع دفعة أولى بنسبة 30%.
4. الدخل المؤكد
بالنسبة لمواطني النمسا والاتحاد الأوروبي، عادةً ما يكفي عقد العمل وإثبات الدخل. ويُطلب من رواد الأعمال تقديم إقرار ضريبي وبيانات مالية. وغالبًا ما يطلب المقترضون الأجانب ترجمات موثقة للوثائق إلى الألمانية أو الإنجليزية.
5. الأموال الخاصة
منذ عام ٢٠٢٢، اشترطت البنوك تغطية ٢٠٪ على الأقل من قيمة العقار والنفقات الإضافية (رسوم التوثيق، والتسجيل، والتأمين) من أموالهم الشخصية. المواطنون من خارج الاتحاد الأوروبي (مثل الأوكرانيين والروس): ٣٠-٥٠٪ من قيمة العقار.
كلما زادت الدفعة المقدمة، زادت احتمالية الموافقة على القرض وزادت شروط أسعار الفائدة. ويُعد هذا، بالنسبة للعديد من البنوك، مؤشرًا على الانضباط المالي للمقترض.
6. ضمانات إضافية
في بعض الحالات، تشترط البنوك وجود كفيل أو ضمانة أو تأمين على الحياة والممتلكات طوال فترة سداد القرض. وهذا مهمٌّ بشكل خاص للمقترضين الأجانب الذين ليس لديهم سجل ائتماني طويل في النمسا.
عملية الحصول على الرهن العقاري في النمسا
قد يبدو الحصول على قرض عقاري في النمسا معقدًا، وخاصةً للمشترين الأجانب. ومع ذلك، مع التحضير الجيد ومعرفة الخطوات الرئيسية، يصبح الأمر واضحًا وسهل الإدارة. في عام ٢٠٢٥، ستواصل البنوك مراعاة توصيات KIM-VO عند تقييم المخاطر، مما سيؤثر على شروط الإقراض.
1. تقديم طلب إلى البنك
الخطوة الأولى هي اختيار بنك والتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري. من بين البنوك الرائدة التي تقدم قروضًا عقارية للمشترين الأجانب:
- يعد بنك Erste أحد أكبر البنوك في النمسا، ويقدم مجموعة واسعة من منتجات الرهن العقاري.
- يتميز بنك Raiffeisen بموثوقيته وتنوع حلول الرهن العقاري.
- يقدم بنك UniCredit Austria شروطًا تنافسية للعملاء الأجانب.
- مجموعة Sparkassengruppe Österreich هي شبكة تضم أكثر من 700 فرع في جميع أنحاء البلاد، مما يضمن إمكانية الوصول إلى خدمات الرهن العقاري.
ومن المهم ملاحظة أنه بالنسبة لمواطني الدول الثالثة (مثل الأوكرانيين والروس)، قد تتطلب العملية خطوات إضافية، مثل الحصول على إذن لشراء العقارات من السلطات المحلية.
2. تقييم العقارات
بعد تقديم الطلب، يُجري البنك تقييمًا مستقلًا للعقار. يُعدّ هذا التقييم ضروريًا لتحديد القيمة السوقية للعقار وحساب الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي يُقدّمه البنك. يُجري التقييم عادةً خبراء مُعتمدون، ويدفع المُقترض تكاليفه.
تفرض بعض البنوك رسومًا ثابتة على تقييم العقارات، قد تصل إلى حوالي 0.5% من قيمة القرض. على سبيل المثال، تبلغ رسوم التقييم في بنك النمسا حوالي 261 يورو لقرض بقيمة 400,000 يورو.
3. تقديم الوثائق اللازمة
في هذه المرحلة، يجب على المقترض تقديم حزمة كاملة من المستندات، بما في ذلك:
- جواز السفر أو بطاقة الهوية؛
- إثبات الدخل (شهادات الراتب، الإقرارات الضريبية)؛
- اتفاقية البيع والشراء أو الاتفاقية الأولية؛
- مقتطف من السجل العقاري (Grundbuchauszug)؛
- تأكيد توفر الدفعة المقدمة.
يجب ترجمة جميع الوثائق الصادرة خارج النمسا إلى الألمانية وتوثيقها. بدون هذه الوثائق، لن يتمكن البنك من إتمام الطلب.
4. توقيع اتفاقية القرض
بعد الموافقة على الطلب وجميع المستندات، يوقع المقترض اتفاقية قرض مع البنك. تتضمن الاتفاقية شروط القرض، بما في ذلك سعر الفائدة ومدة السداد وتفاصيل مهمة أخرى. يُنصح بمراجعة شروط الاتفاقية بعناية، واستشارة محامٍ عند الحاجة.
5. تسجيل المعاملة في السجل العقاري
الخطوة الأخيرة هي تسجيل المعاملة في السجل العقاري (Grundbuch). يُعد هذا التسجيل بمثابة تأكيد رسمي لملكية العقار. قد تستغرق عملية التسجيل ما بين بضعة أسابيع وعدة أشهر، حسب تعقيد المعاملة والمنطقة. بمجرد التسجيل، يصبح المقترض المالك الرسمي للعقار.
هام! يُعدّ تأمين الممتلكات شرطًا إلزاميًا للحصول على قرض عقاري. فهو يغطي الأضرار التي تلحق بالمنزل أو الشقة، بالإضافة إلى مسؤولية المالك. يُنصح أيضًا بشراء تأمين مالك المنزل (Hauschaltsversicherung) لحماية ممتلكاتك.
أسعار الرهن العقاري في النمسا في عام 2025
سعر الفائدة على قروض الإسكان
(المصدر: https://www.oenb.at/en/Statistics/Charts/Chart-4.html )
تُعتبر أسعار الرهن العقاري في النمسا جذابة للغاية، وتتراوح عادةً بين 2% و5%. ووفقًا للبنك الوطني النمساوي، يبلغ متوسط سعر الرهن العقاري في أبريل 2025 3.42%، وهو أقل من معدل أكتوبر 2023 البالغ 4.17%، ولكنه أعلى من أدنى مستوى قياسي له البالغ 1.18% في الفترة 2021-2022. وتعتمد ديناميكيات الأسعار بشكل مباشر على الاستقرار المالي للبنوك وموثوقية المقترضين.
في عام ٢٠٢٥، ستظل القروض العقارية متاحة للمقيمين النمساويين والمشترين الأجانب، بمن فيهم الأوكرانيون والروس. تعتمد شروط الإقراض الأساسية على نوع العقار، ووضع المقترض، والمنطقة، والبنك المعني.
| بنك | نوع العقار | جنسية المقترض | دفعة مبدئية | مُنَاقَصَة (٪) | مدة القرض |
|---|---|---|---|---|---|
| بنك إيرستي | شقة | الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية | 20% | 2,10%- 3,60% | 25 سنة |
| بنك رايفايزن | منازل جديدة | الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية | 20% | 2,05%-3,55% | 30 سنة |
| بنك يونيكريديت النمسا | السكن الثانوي | الدول الثالثة | 35% | 2,25%-3,50% | 20 سنة |
| سباركاس | شقة | الدول الثالثة | 30–40% | 2,20%-3,75% | 25 سنة |
| بنك النمسا | منازل جديدة | الأجانب | 30% | 2,15%-3,65% | 25 سنة |
كم يمكنني اقتراضه؟
في النمسا، يعتمد مبلغ الرهن العقاري على قيمة العقار ونوع القرض. عادةً، وبسعر فائدة ثابت، يمكنك اقتراض ما يصل إلى 70% من قيمة العقار، وأحيانًا يصل إلى 80%. ويجب تغطية الباقي بدفعة أولى.
أمثلة:
- يتطلب البناء الجديد عادة دفعة أولى قدرها 40٪.
- - للسكن الثانوي - 50%.
- تصل مدة سداد القرض عادة إلى 35 عامًا، ويبلغ الحد الأدنى لمبلغ القرض 25000 يورو، ولا يوجد حد أقصى.
إذا كنت تملك عقارًا في النمسا، يمكنك استخدامه كضمان. من المهم مراعاة القاعدة التالية: يجب ألا تتجاوز نفقاتك الشهرية، بالإضافة إلى أقساط الرهن العقاري، 40% من إجمالي دخلك. يمكن لدخل الإيجار الإضافي أن يُخفّض هذه النسبة.
أنواع الرهن العقاري في النمسا
١. سعر فائدة ثابت. الخيار الأكثر شيوعًا. تتراوح فترات السداد عادةً بين ١٥ و٣٠ عامًا، وقد تختلف باختلاف البنك.
٢. سعر فائدة متغير. يُعرف أيضًا باسم الرهن العقاري ذي سعر الفائدة المتغير. يرتبط سعر الفائدة بسعر فائدة اليوروبور، ويُعدّل كل ثلاثة أشهر.
- الإيجابيات: قد ينخفض السعر، مما سيسمح لك بسداد القرض مبكرًا.
- السلبيات: قد يرتفع سعر Euribor، مما يزيد من المبالغ المدفوعة الزائدة.
٣. الرهن العقاري المُركّب. يجمع كلا الخيارين. على سبيل المثال:
- قرض بمعدل فائدة ثابت 60% لمدة متفق عليها
- قرض 40% بسعر فائدة متغير 1.5% + يوريبور
مناسبة للعقارات التجارية والسكنية وإعادة البيع أو التجديد.
الرهن العقاري لأغراض خاصة والبرامج الخضراء
في النمسا، تقدم البنوك قروض الرهن العقاري ليس فقط لشراء المسكن الأساسي، ولكن أيضًا لأغراض خاصة، بما في ذلك المشاريع الخضراء.
الخيارات الرئيسية:
- الرهن العقاري الثاني متاح لمنازل العطلات أو العقارات المؤجرة. يتيح لك الاستثمار في العقارات وتحقيق دخل من الإيجار.
- قروض التجديد وإعادة البناء - لتجديد المنازل أو الشقق القائمة، بما في ذلك الترقية إلى معايير كفاءة الطاقة.
- الرهن العقاري التجاري – للمكاتب والتجزئة والعقارات الصناعية.
برامج الرهن العقاري الأخضر:
- يقدم بنك UniCredit Austria سندات الرهن العقاري الخضراء، والتي يتم استخدام عائداتها في بناء مبانٍ صديقة للبيئة وذات كفاءة في استخدام الطاقة.
- يقدم بنك Erste وSparkasse قروضًا بأسعار فائدة مخفضة للمنازل ذات الكفاءة العالية في استخدام الطاقة.
المخاطر والقيود على الأجانب
يتطلب شراء العقارات في النمسا للمواطنين الأجانب، بمن فيهم الأوكرانيون والروس، عددًا من الاعتبارات القانونية والمالية. ورغم سهولة الإجراءات، من المهم مراعاة ما يلي:
١. القيود المفروضة على شراء العقارات. في النمسا، توجد قيود إقليمية على شراء الأجانب للعقارات. على وجه الخصوص، تُقيّد ولايتا تيرول وفورارلبرغ الفيدراليتان شراء الأجانب للعقارات، وتشترطان الحصول على إذن من السلطات المحلية. في مناطق أخرى، مثل فيينا، يُمكن شراء العقارات بتصريح إقامة أو إثبات "مصلحة اجتماعية" في شراء العقارات.
٢. متطلبات الحصول على تصريح. يحتاج مواطنو الدول الأخرى إلى تصريح من السلطات المحلية (Grundverkehrsbehörde) لشراء العقارات. قد تستغرق عملية الحصول على التصريح من ٣ إلى ٦ أشهر، وتعتمد على المنطقة ونوع العقار. ويُمكن رفض الطلب إذا لم يكن الشراء متوافقًا مع المصالح المحلية.
٣. دفعات أولى مرتفعة. عادةً ما يُطلب من المشترين الأجانب دفع دفعة أولى تتراوح بين ٣٠٪ و٥٠٪ من قيمة العقار. وهذه النسبة أعلى بكثير من تلك المُخصصة لمواطني الاتحاد الأوروبي، حيث يبلغ الحد الأدنى للدفعة الأولى ٢٠٪. قد تُطلب أيضًا مستندات إضافية، مثل إثبات الملاءة المالية والتاريخ الائتماني.
٤. صعوبة الحصول على قرض عقاري. يواجه المواطنون الأجانب صعوبة في الحصول على قرض عقاري في النمسا. تشترط البنوك إثبات دخل ثابت باليورو، وقد تشترط أيضًا تصريح إقامة أو كفيلًا محليًا. قد تستغرق عملية التقديم من ٤ إلى ٦ أشهر، وعادةً ما تتراوح نسبة القرض إلى القيمة (LTV) القصوى بين ٥٠٪ و٧٠٪.
طرق التمويل البديلة
بالنسبة للمشترين الأجانب للعقارات في النمسا، تتوفر خيارات تمويل بديلة قد تكون مفيدة حسب حالة العقار والغرض من الشراء. دعونا نلقي نظرة على ثلاثة خيارات رئيسية:
١. التعامل مع شركة نمساوية. إحدى طرق الالتفاف على القيود المفروضة على شراء الأجانب للعقارات هي شراء عقار من خلال شركة نمساوية مسجلة. قد يكون هذا النهج مفيدًا للمستثمرين الذين يرغبون في تأجير العقار أو ممارسة أنشطة تجارية. مع ذلك، من المهم ملاحظة أن هذا يتطلب تسجيل شركة في النمسا، مما يستلزم تكاليف وإجراءات إدارية إضافية.
٢. إشراك شريك محلي. شراء عقار مشترك مع مواطن من الاتحاد الأوروبي يُبسط عملية الاستحواذ، خاصةً في المناطق التي تفرض قيودًا على مواطني الدول الثالثة. يمكن لهذا الشريك أن يكون مستثمرًا مشاركًا، ويتقاسم التكاليف والمخاطر. مع ذلك، من المهم دراسة شروط الملكية المشتركة وتقاسم الأرباح بعناية لتجنب أي مشاكل قانونية ومالية محتملة في المستقبل.
٣. استخدام برامج الادخار (باوسبار). نظام باوسبار في النمسا هو شكل من أشكال قروض الادخار المصممة لجمع الأموال اللازمة لشراء أو بناء منزل. تتضمن العملية خطوتين: الادخار لفترة محددة، ثم الحصول على قرض بشروط تفضيلية. يبلغ الحد الأقصى لمبلغ القرض في إطار برنامج باوسبار ٣٠٠,٠٠٠ يورو، بأسعار فائدة أقل من أسعار السوق عادةً، وثابتة طوال مدة القرض.
الخاتمة: خطوات للحصول على قرض عقاري آمن ومربح في النمسا
الحصول على قرض عقاري في النمسا عملية تتطلب دراسة متأنية وتحضيرًا دقيقًا، خاصةً للأجانب، بمن فيهم الأوكرانيون والروس. يعتمد النجاح بشكل كبير على اختيار البنك المناسب، وإعداد جميع المستندات اللازمة، وفهم اللوائح القانونية، مثل متطلبات الحكومة الإقليمية وإرشادات الإقراض الصادرة عن هيئة السوق المالية.
حتى بعد إلغاء متطلبات نظام KIM-VO الإلزامي، لا تزال البنوك تأخذ مبادئه في الاعتبار عند تقييم الجدارة الائتمانية للمقترضين، مما يضمن الاستقرار المالي وأمن المعاملات. باتباع هذه التوصيات، وتخطيط الميزانية، والدعم القانوني الكفؤ، ستتمكن من الحصول على قرض عقاري بشروط مواتية والاستثمار بثقة في العقارات النمساوية، سواءً لسكنك الخاص أو للتأجير.
