أصبح شراء منزل في النمسا خيارًا شائعًا بين السكان المحليين والأجانب على حد سواء. في عام 2025، بلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري في البلاد حوالي 3.4% (وفقًا لبيانات البنك الوطني النمساوي)، مما يجعل قروض العقارات ميسورة التكلفة مقارنةً بدول الاتحاد الأوروبي الأخرى. مع ذلك، يتطلب الحصول على قرض عقاري معرفة باللوائح المحلية، وإعداد المستندات اللازمة، وفهم المصطلحات المصرفية.
بصفتي خبيرًا عقاريًا نمساويًا، أساعد عملائي على فهم جميع تفاصيل الحصول على قرض عقاري، بدءًا من اختيار البنك المناسب وصولًا إلى توقيع اتفاقية القرض. في هذه المقالة، سأشرح بالتفصيل المتطلبات السارية في عام ٢٠٢٥ وكيفية التقديم الصحيح للحصول على قرض سكني في النمسا.
أثر برنامج KIM-VO على الإقراض العقاري
أدى تطبيق نظام KIM-VO في عام 2022 إلى انخفاض ملحوظ في قروض الرهن العقاري في النمسا. ووفقًا للبنك الوطني النمساوي، ارتفعت نسبة القروض المستدامة من 12% في النصف الأول من عام 2022 إلى 84% في النصف الأول من عام 2024، مما يعكس تشديد معايير الجدارة الائتمانية للمقترضين.
مع ذلك، اعتبارًا من 1 يوليو 2025، لم يعد نظام KIM-VO ملزمًا، مما منح البنوك مرونة أكبر في تقييم الجدارة الائتمانية للمقترضين. وعلى الرغم من ذلك، لا تزال هيئة أسواق المال توصي بالالتزام بالمبادئ الأساسية لنظام KIM-VO لضمان الاستقرار المالي.
أهم أحكام قانون كيم-فو:
- الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV): 90%.
- الحد الأقصى لنسبة الدين إلى الدخل (DSTI): 40%.
- أقصى مدة للقرض: 35 سنة.
التغييرات اعتبارًا من 1 يوليو 2025:
- إلغاء المتطلبات الإلزامية: اكتسبت البنوك مزيدًا من المرونة في تقييم الجدارة الائتمانية للمقترضين.
- توصيات هيئة أسواق المال: تواصل هيئة أسواق المال التوصية بالالتزام بالمبادئ الأساسية لـ KIM-VO لضمان الاستقرار المالي.
- مرونة الرهن العقاري: إمكانية اتباع نهج فردي مع المقترضين، بما في ذلك إمكانية زيادة نسبة القرض إلى القيمة ونسبة الدين إلى الدخل، رهناً بالتبرير المناسب.
التأثير على شروط الحصول على قرض عقاري:
- قروض الرهن العقاري لشراء شقة في النمسا: قد تقدم البنوك شروطًا أكثر مرونة، ولكن من المهم مراعاة الوضع المالي الشخصي للمقترض. عند وضع ميزانيتك، ضع في اعتبارك أسعار الشقق الحالية في فيينا .
- الرهون العقارية لتأجير الشقق في النمسا: قد تختلف الشروط حسب ربحية العقار والتاريخ الائتماني للمقترض.
ملاحظة: على الرغم من إلغاء متطلبات KIM-VO الإلزامية، إلا أنه يوصى بالالتزام بمبادئها لضمان الاستقرار المالي وتقليل المخاطر عند الحصول على قرض عقاري في النمسا.
من يستطيع الحصول على قرض عقاري في النمسا؟
تتوفر قروض الرهن العقاري في النمسا لكل من المواطنين النمساويين والأجانب، وذلك وفقًا لشروط معينة.
- مواطنو النمسا والاتحاد الأوروبي. بالنسبة لهم، العملية أبسط: ما عليهم سوى إثبات دخل ثابت، ودفع دفعة أولى، واستيفاء المتطلبات القياسية للبنك.
- الأجانب الحاصلون على تصريح إقامة دائمة (VNZh). بإمكانهم الحصول على قرض عقاري وشراء عقار للسكن. يزيد امتلاكهم لصفة الإقامة الرسمية بشكل كبير من فرص حصولهم على الموافقة على القرض.
- الأجانب الذين لا يحملون تصريح إقامة. يُمكن الحصول على قرض عقاري، ولكن بشرط الحصول على موافقة البلدية. ولا تُمنح هذه الموافقة إلا إذا كان الشراء يخدم المصالح الاجتماعية أو الثقافية أو الاقتصادية للنمسا.
- للمستثمرين من دول خارج الاتحاد الأوروبي (بما في ذلك أوكرانيا وروسيا) الحصول على قروض عقارية، لكن البنوك تجري فحوصات أكثر دقة لوثائقهم وتاريخهم المالي ومصدر دخلهم.
المتطلبات الأساسية للمقترضين
شهدت عملية التمويل العقاري في النمسا تغييرات في عام 2025، لا سيما بالنسبة للمشترين الأجانب. ورغم أن قانون KIM-VO (قانون معهد الائتمان بشأن التمويل العقاري) أصبح إلزامياً اعتباراً من 1 يوليو 2025، إلا أن البنوك تتبنى نهجاً حذراً، آخذةً في الاعتبار الظروف المالية الفردية للمقترضين.
1. السن والأهلية القانونية
يجب أن يكون المقترض بالغاً وكامل الأهلية. في بعض البرامج، تحدد البنوك حداً أقصى للسن عند انتهاء القرض، وعادةً ما يكون بين 65 و70 عاماً.
2. الإقامة القانونية
يشترط الحصول على الجنسية النمساوية أو تصريح إقامة دائمة أو بطاقة إقامة. ويحتاج المستثمرون الأجانب الذين لا يحملون تصريح إقامة إلى موافقة البلدية لشراء العقارات. وتزيد الإقامة القانونية بشكل كبير من فرص الحصول على الموافقة على القرض.
3. الاستقرار المالي
تتحقق البنوك من دخل المقترض خلال الـ 12 إلى 24 شهرًا الماضية، آخذةً في الاعتبار جميع مصادر الدخل: الراتب، والأنشطة التجارية، والعقارات المؤجرة، والاستثمارات. كما تحلل تاريخه الائتماني، وتقيس نسبة خدمة الدين (DSR) نسبة الدخل إلى المدفوعات الإلزامية. عادةً، يجب ألا يتجاوز القسط الشهري للرهن العقاري 30-40% من الدخل.
غالباً ما يُطلب من المقترضين الأجانب تقديم تقارير ائتمانية من بلدانهم الأصلية. ويُسهم السجل الائتماني الجيد بشكل كبير في تسريع عملية الموافقة على قروض الرهن العقاري.
على سبيل المثال، لشراء شقة في فيينا بقيمة 400 ألف يورو، يحتاج مواطن من الاتحاد الأوروبي إلى دخل شهري يتراوح بين 2500 و3000 يورو، بينما يحتاج الأوكرانيون أو الروس إلى دخل شهري يتراوح بين 3500 و4000 يورو. أحد عملائي، بدخل شهري قدره 3800 يورو، حصل على قرض عقاري بقيمة 350 ألف يورو بدفعة أولى قدرها 30%.
4. دخل مؤكد
بالنسبة للمواطنين النمساويين ومواطني الاتحاد الأوروبي، عادةً ما يكفي عقد العمل وإثبات الدخل. أما رواد الأعمال، فيُطلب منهم تقديم إقرار ضريبي وبيانات مالية. وغالبًا ما يشترط المقترضون الأجانب ترجمة معتمدة للوثائق إلى الألمانية أو الإنجليزية.
5. الأموال الخاصة
منذ عام 2022، اشترطت البنوك دفع ما لا يقل عن 20% من قيمة العقار، بالإضافة إلى تغطية النفقات الإضافية (رسوم كاتب العدل، والتسجيل، والتأمين) من الأموال الشخصية. أما بالنسبة لغير مواطني الاتحاد الأوروبي (مثل الأوكرانيين والروس): فيتراوح المبلغ المطلوب بين 30% و50% من قيمة العقار.
كلما زاد مبلغ الدفعة المقدمة، زادت احتمالية الموافقة على القرض، وتحسنت شروط سعر الفائدة. عند وضع ميزانيتك، من المهم احتساب جميع نفقات شراء العقار . بالنسبة للعديد من البنوك، يُعدّ هذا مؤشرًا على الانضباط المالي للمقترض.
6. ضمانات إضافية
في بعض الحالات، تشترط البنوك وجود ضامن أو ضمانات أو تأمين على الحياة والممتلكات طوال فترة سداد القرض. وهذا الأمر بالغ الأهمية للمقترضين الأجانب الذين ليس لديهم سجل ائتماني طويل في النمسا.
عملية الحصول على قرض عقاري في النمسا
قد يبدو الحصول على قرض عقاري في النمسا أمرًا معقدًا، لا سيما بالنسبة للمشترين الأجانب. مع ذلك، يصبح الأمر واضحًا وسهلًا مع الإعداد الجيد ومعرفة الخطوات الأساسية. في عام ٢٠٢٥، ستواصل البنوك الأخذ بتوصيات KIM-VO عند تقييم المخاطر، مما سيؤثر على شروط الإقراض.
1. تقديم طلب إلى البنك
الخطوة الأولى هي اختيار بنك والتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري. ومن بين البنوك الرائدة التي تقدم قروضًا عقارية للمشترين الأجانب:
- يُعد بنك Erste أحد أكبر البنوك في النمسا، حيث يقدم مجموعة واسعة من منتجات الرهن العقاري.
- يشتهر بنك رايفايزن بموثوقيته وتنوع حلول الرهن العقاري التي يقدمها.
- يقدم بنك يونيكريديت النمساوي شروطاً تنافسية للعملاء الأجانب.
- تُعد Sparkassengruppe Österreich شبكة تضم أكثر من 700 فرع في جميع أنحاء البلاد، مما يضمن إمكانية الوصول إلى خدمات الرهن العقاري.
من المهم ملاحظة أنه بالنسبة لمواطني الدول الثالثة (مثل الأوكرانيين والروس)، قد تتطلب العملية خطوات إضافية، مثل الحصول على إذن لشراء العقارات من السلطات المحلية.
2. تقييم العقارات
بعد تقديم الطلب، يبدأ البنك عملية تقييم عقاري مستقلة. هذا التقييم ضروري لتحديد القيمة السوقية للعقار وحساب الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي يرغب البنك في تقديمه. عادةً ما يُجرى التقييم بواسطة خبراء معتمدين، ويتحمل المقترض تكاليفه.
تفرض بعض البنوك رسومًا ثابتة لتقييم العقار، والتي قد تصل إلى حوالي 0.5% من قيمة القرض. على سبيل المثال، في بنك النمسا، تبلغ رسوم التقييم حوالي 261 يورو لقرض بقيمة 400,000 يورو.
3. تقديم المستندات اللازمة
في هذه المرحلة، يجب على المقترض تقديم حزمة كاملة من المستندات، بما في ذلك:
- جواز سفر أو بطاقة هوية؛
- إثبات الدخل (شهادات الراتب، الإقرارات الضريبية)؛
- اتفاقية بيع وشراء أو اتفاقية تمهيدية؛
- مقتطف من السجل العقاري (Grundbuchauszug)؛
- تأكيد توفر الدفعة المقدمة.
يجب ترجمة جميع المستندات الصادرة خارج النمسا إلى اللغة الألمانية وتوثيقها رسميًا. ولن يتمكن البنك من متابعة الطلب بدون مجموعة كاملة من المستندات.
4. توقيع اتفاقية القرض
بعد الموافقة على الطلب وجميع المستندات، يوقع المقترض اتفاقية قرض مع البنك. تتضمن الاتفاقية شروط القرض، بما في ذلك سعر الفائدة، وفترة السداد، وغيرها من التفاصيل المهمة. يُنصح بمراجعة بنود الاتفاقية بعناية، واستشارة محامٍ عند الضرورة.
5. تسجيل المعاملة في السجل العقاري
الخطوة الأخيرة هي تسجيل المعاملة في السجل العقاري (Grundbuch). وهذا بمثابة تأكيد رسمي لملكية العقار. قد تستغرق عملية التسجيل من بضعة أسابيع إلى عدة أشهر، وذلك بحسب مدى تعقيد المعاملة والمنطقة. وبمجرد التسجيل، يصبح المقترض المالك الرسمي للعقار.
هام! يُعدّ التأمين على الممتلكات شرطًا إلزاميًا للحصول على قرض عقاري. فهو يغطي الأضرار التي تلحق بالمنزل أو الشقة، بالإضافة إلى مسؤولية المالك. كما يُنصح بشراء تأمين شامل على المنزل لحماية ممتلكاتك.
معدلات الرهن العقاري في النمسا عام 2025
معدل الفائدة على قروض الإسكان
(المصدر: https://www.oenb.at/en/Statistics/Charts/Chart-4.html )
تُعتبر معدلات الرهن العقاري في النمسا جذابة للغاية، حيث تتراوح عادةً بين 2% و5%. ووفقًا للبنك الوطني النمساوي، بلغ متوسط معدل الرهن العقاري في أبريل 2025 نسبة 3.42%، وهو أقل من معدل أكتوبر 2023 البالغ 4.17%، ولكنه أعلى من أدنى مستوى قياسي بلغ 1.18% في الفترة 2021-2022. وتعتمد ديناميكيات المعدلات بشكل مباشر على الاستقرار المالي للبنوك والموثوقية الائتمانية للمقترضين.
في عام 2025، ستظل قروض الرهن العقاري متاحة للمقيمين في النمسا والمشترين الأجانب، بمن فيهم الأوكرانيون والروس. وتختلف شروط الإقراض الأساسية باختلاف نوع العقار، ووضع المقترض، والمنطقة، والبنك المعني.
| بنك | نوع العقار | جنسية المقترض | دفعة مبدئية | مُنَاقَصَة (٪) | مدة القرض |
|---|---|---|---|---|---|
| بنك إرست | شقة | الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية | 20% | 2,10%- 3,60% | 25 سنة |
| بنك رايفايزن | منازل جديدة | الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية | 20% | 2,05%-3,55% | 30 سنة |
| بنك يونيكريديت النمسا | السكن الثانوي | دول ثالثة | 35% | 2,25%-3,50% | 20 عامًا |
| سباركاس | شقة | دول ثالثة | 30–40% | 2,20%-3,75% | 25 سنة |
| بنك النمسا | منازل جديدة | الأجانب | 30% | 2,15%-3,65% | 25 سنة |
كم يمكنني اقتراضه؟
في النمسا، يعتمد مبلغ القرض العقاري على قيمة العقار ونوع القرض. عادةً، وبسعر فائدة ثابت، يمكنك اقتراض ما يصل إلى 70% من قيمة العقار، وأحيانًا يصل إلى 80%. ويجب تغطية المبلغ المتبقي بدفعة أولى.
أمثلة:
- عادةً ما تتطلب عمليات البناء الجديدة دفعة أولى بنسبة 40%.
- للإسكان الثانوي - 50%.
- عادة ما تصل مدة سداد القرض إلى 35 عامًا، والحد الأدنى لمبلغ القرض هو 25000 يورو، ولا يوجد حد أقصى.
إذا كنت تملك عقارًا في النمسا، يمكنك استخدامه كضمان. من المهم مراعاة القاعدة التالية: يجب ألا تتجاوز المصاريف الشهرية بالإضافة إلى أقساط الرهن العقاري 40% من إجمالي دخلك. ويمكن لدخل الإيجار الإضافي أن يقلل هذه النسبة.
أنواع الرهون العقارية في النمسا
1. سعر فائدة ثابت. الخيار الأكثر شيوعاً. تتراوح مدة القرض عادةً من 15 إلى 30 عاماً، ولكنها قد تختلف باختلاف البنك.
2. سعر فائدة متغير. يُعرف أيضاً باسم الرهن العقاري ذي السعر المتغير. يرتبط سعر الفائدة بمؤشر يوريبور ويتم تعديله كل ثلاثة أشهر.
- الإيجابيات: قد ينخفض معدل الفائدة، مما سيسمح لك بسداد القرض في وقت مبكر.
- السلبيات: قد يرتفع سعر الفائدة بين البنوك الأوروبية (يوريبور)، مما يزيد من المدفوعات الزائدة.
3. الرهن العقاري المركب. يجمع بين الخيارين. على سبيل المثال:
- قرض بفائدة ثابتة 60% لمدة متفق عليها
- قرض بنسبة 40% بسعر فائدة متغير قدره 1.5% + يوريبور
مناسب للعقارات التجارية والسكنية، لإعادة البيع أو التجديد.
الرهون العقارية ذات الأغراض الخاصة والبرامج الخضراء
في النمسا، لا تقدم البنوك قروض الرهن العقاري لشراء مسكن رئيسي فحسب، بل تقدمها أيضاً لأغراض خاصة، بما في ذلك المشاريع الخضراء.
الخيارات الرئيسية:
- تتوفر قروض الرهن العقاري الثانية للمنازل الصيفية أو العقارات المؤجرة. فهي تتيح لك الاستثمار في العقارات وتحقيق دخل من الإيجار.
- قروض للتجديد وإعادة البناء - لتجديد المنازل أو الشقق القائمة، بما في ذلك الترقية إلى معايير كفاءة الطاقة.
- الرهون العقارية التجارية - للمكاتب والمتاجر والعقارات الصناعية.
برامج الرهن العقاري الأخضر:
- يقدم بنك UniCredit النمساوي سندات الرهن العقاري الخضراء، والتي تستخدم عائداتها لبناء مبانٍ صديقة للبيئة وموفرة للطاقة.
- يقدم بنك Erste Bank وبنك Sparkasse قروضًا بأسعار فائدة مخفضة للمنازل ذات الكفاءة العالية في استهلاك الطاقة.
المخاطر والقيود المفروضة على الأجانب
ينطوي شراء العقارات في النمسا بالنسبة للمواطنين الأجانب، بمن فيهم الأوكرانيون والروس، على عدد من الاعتبارات القانونية والمالية. ورغم سهولة الإجراءات، من المهم مراعاة ما يلي:
1. قيود على شراء العقارات. في النمسا، توجد قيود إقليمية على شراء الأجانب للعقارات. على وجه الخصوص، تفرض ولايتا تيرول وفورارلبرغ قيودًا على شراء الأجانب للعقارات، وتشترط الحصول على إذن من السلطات المحلية. أما في مناطق أخرى، مثل فيينا، فيُمكن الشراء بتصريح إقامة أو إثبات "مصلحة اجتماعية" في شراء العقارات.
٢. متطلبات الترخيص: يحتاج مواطنو الدول الأخرى إلى ترخيص من السلطات المحلية (Grundverkehrsbehörde) لشراء العقارات. قد تستغرق عملية الترخيص من ٣ إلى ٦ أشهر، وتعتمد على المنطقة ونوع العقار. ويُمكن رفض الطلب إذا لم يتوافق الشراء مع المصالح المحلية.
3. دفعات مقدمة مرتفعة. يُطلب من المشترين الأجانب عادةً دفع دفعة مقدمة تتراوح بين 30% و50% من قيمة العقار. وهذا أعلى بكثير مما هو عليه الحال بالنسبة لمواطني الاتحاد الأوروبي، حيث يبلغ الحد الأدنى للدفعة المقدمة 20%. وقد تُطلب أيضًا مستندات إضافية، مثل إثبات الملاءة المالية وسجل ائتماني.
4. صعوبة الحصول على قرض عقاري. يواجه المواطنون الأجانب صعوبة أكبر في الحصول على قرض عقاري في النمسا. تشترط البنوك إثبات دخل ثابت باليورو، وقد تشترط أيضًا تصريح إقامة أو وجود ضامن محلي. قد تستغرق عملية التقديم من 4 إلى 6 أشهر، وعادةً ما تكون نسبة القرض إلى قيمة العقار (LTV) محدودة بين 50% و70%.
أساليب تمويل بديلة
بالنسبة للمشترين الأجانب للعقارات في النمسا، توجد خيارات تمويل بديلة قد تكون مفيدة حسب الظروف والغرض من الشراء. دعونا نلقي نظرة على ثلاثة خيارات رئيسية:
1. استخدام شركة نمساوية: إحدى طرق تجاوز القيود المفروضة على شراء الأجانب للعقارات هي شراء العقار من خلال شركة نمساوية مسجلة. قد يكون هذا النهج مفيدًا للمستثمرين الراغبين في تأجير العقار أو ممارسة أنشطة تجارية. مع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن هذا يتطلب تسجيل شركة في النمسا، الأمر الذي يستلزم تكاليف وإجراءات إدارية إضافية.
٢. إشراك شريك محلي. يمكن أن يُسهّل شراء العقارات بالاشتراك مع مواطن من الاتحاد الأوروبي عملية الاستحواذ، لا سيما في المناطق التي تفرض قيودًا على مواطني الدول الأخرى. يمكن لهذا الشريك أن يكون مستثمرًا مشاركًا، يتقاسم معه التكاليف والمخاطر. مع ذلك، من المهم دراسة شروط الملكية المشتركة وتقاسم الأرباح بعناية لتجنب أي مشاكل قانونية ومالية محتملة في المستقبل.
3. استخدام برامج الادخار (باوسبار). يُعدّ نظام باوسبار في النمسا شكلاً من أشكال قروض الادخار المصممة لتجميع الأموال اللازمة لشراء أو بناء منزل. تتضمن العملية خطوتين: الادخار لفترة محددة، ثم الحصول على قرض بشروط تفضيلية. يبلغ الحد الأقصى لمبلغ القرض في إطار برنامج باوسبار 300,000 يورو، وتكون أسعار الفائدة عادةً أقل من أسعار السوق وثابتة طوال مدة القرض.
الخلاصة: خطوات نحو قرض عقاري آمن ومربح في النمسا
يتطلب الحصول على قرض عقاري في النمسا دراسة متأنية وإعداداً دقيقاً، لا سيما بالنسبة للمواطنين الأجانب، بمن فيهم الأوكرانيون والروس. ويعتمد النجاح بشكل كبير على اختيار البنك المناسب، وإعداد جميع المستندات اللازمة، وفهم اللوائح القانونية، مثل متطلبات الحكومة المحلية وإرشادات هيئة الرقابة المالية النمساوية.
حتى بعد إلغاء متطلبات نظام KIM-VO الإلزامي، لا تزال البنوك تأخذ مبادئه بعين الاعتبار عند تقييم الجدارة الائتمانية للمقترضين، مما يضمن الاستقرار المالي وأمان المعاملات. باتباع هذه التوصيات، والتخطيط المالي، والاستعانة بدعم قانوني كفؤ، ستتمكن من الحصول على قرض عقاري بشروط مواتية والاستثمار بثقة في العقارات النمساوية، سواءً للسكن الشخصي أو للتأجير.
