تصنيف المساكن في النمسا: ثلاثة محاور بدلاً من محور واحد

تسع كلمات من إعلانات فيينا - Altbau، Gründerzeit، Neubau، Dachgeschossausbau، Zinshaus، Genossenschaftswohnung، Gemeindebau، Vorsorgewohnung، Reihenhaus - لا تشكل تصنيفًا واحدًا. وهي تصف ثلاث خصائص مختلفة: عمر المبنى، ونوع ملكيته، والغرض الضريبي.

لكل عقار قيمة واحدة على كل محور. يمكن تصنيف الشقة على أنها مبنى سكني قديم (Altbau) بناءً على عمرها، أو شقة تمليك (condominium) بناءً على ملكيتها، أو مبنى سكني خاضع للضريبة (Vorsorgewohnung) بناءً على غرضها الضريبي. لذا، من المستحيل مقارنة الشقق في فيينا بناءً على كلمة إعلانية واحدة: فمصطلح "مبنى سكني قديم" (Altbau) يشير إلى عمره، وبالتالي إلى وضعه التأجيري، لكنه لا يوضح ما يحصل عليه المشتري؛ بينما يشير مصطلح "مبنى سكني خاضع للضريبة" (Vorsorgewohnung) إلى الغرض الضريبي، لكنه لا يوضح شيئًا عن المبنى نفسه.

لا يُعدّ العمر وحده عاملاً مهماً. فتاريخ رخصة البناء هو الذي يُحدد نظام الإيجار، وبالتالي الحد الأقصى للإيجار ونطاق حماية المستأجر. لا يُحدد القانون تاريخاً واحداً فقط، بل عدة تواريخ، ولكل منها دلالة مختلفة.

تصنيف سوقي للمباني القديمة. لا يوجد تاريخ قانوني محدد لهذا المصطلح.

ترتبط التبعات القانونية بتاريخ رخصة البناء، وليس بصياغة الإعلان. يمكن حساب قيمة البناء (Richtwert) إذا كان العقد خاضعًا لأحكام قانون البناء (MRG) بالكامل، وصدرت الرخصة قبل 8 مايو 1945، وكانت الشقة مصنفة ضمن الفئة (أ) أو (ب)، ولم تتجاوز مساحتها 130 مترًا مربعًا. أما الفئة (د) والمساحات التي تزيد عن 130 مترًا مربعًا، فتُستثنى من هذا الحساب.

الفترة المعمارية التي امتدت من النصف الثاني من القرن التاسع عشر إلى أوائل القرن العشرين.

يشير مصطلح "Gründerzeit" إلى زمن وأسلوب البناء، وليس إلى النظام القانوني أو حالة المباني. ويتم التحقق من حالة حفظ المعلم (Denkmalschutz) وموقعه داخل منطقة محمية (Schutzzone) بشكل منفصل: فمصطلح "Gründerzeit" لا يشير إلى أي منهما.

يشير الإعلان إلى مبنى تم بناؤه بعد الحرب، وليس إلى منزل تم الانتهاء من بنائه مؤخراً.

لأغراض التأجير، يُعد تاريخ الترخيص مهمًا. تخضع العقارات الواقعة في مبانٍ شُيّدت دون تمويل حكومي وحصلت على ترخيص بعد 30 يونيو 1953 لتطبيق جزئي لضريبة الإيجار المضمونة (MRG): حيث لا تُطبق قيود المعدل الأساسي لهذه الضريبة عليها عمومًا. كما تخضع الشقق السكنية المكتملة في مبانٍ حصلت على ترخيص بعد 8 مايو 1945 لتطبيق جزئي أيضًا. ويُصنّف المبنى الذي اكتمل بناؤه حديثًا على أنه "Erstbezug".

العلية أو البنية الفوقية هي عنصر له نمطه الخاص داخل نفس المنزل.

تخضع الشقة المُنشأة بتحويل العلية بموجب ترخيص بعد 31 ديسمبر 2001، والمُبرم عقد إيجارها بعد التاريخ نفسه، لتطبيق جزئي لقانون تنظيم البناء. وينطبق المنطق نفسه على التوسعات والمباني العلوية حتى 30 سبتمبر 2006. لذا، قد تخضع العلية في مبنى شُيّد عام 1890 لنظام مختلف عن الشقق في الطوابق السفلية من المبنى نفسه.

يجيب هذا المحور على سؤال ما الذي ينتقل بالضبط إلى المشتري. لا تحدد الكلمات الواردة في الإعلان أي شيء هنا: بل يحدد ذلك مستخرج السجل العقاري ووثائق ملكية الشقة.

مبنى سكني ككل، غير مقسم إلى وحدات سكنية.

يتم شراء المبنى وأرضه، بالإضافة إلى عقود الإيجار القائمة. ولا يؤدي تغيير الملكية إلى إنهاء هذه العقود، كما يمنع ارتفاع الإيجارات إلى مستويات السوق، إذ تخضع الزيادات لقواعد ربط الإيجارات بمؤشر التضخم. ويُحسب عائد هذا العقار بناءً على عقود الإيجار الفعلية، وليس على المعدلات المحلية. ولا يُحدد عمر المبنى في العقد نفسه، مع أن هذا المصطلح يُستخدم غالبًا في سوق فيينا للإشارة إلى المباني القديمة.

حق الانتفاع مقابل مساهمة مالية، وليس الملكية.

العقار مملوك لمنظمة إسكان غير ربحية، ويتصرف الساكن كمستأجر أو مستخدم. ولا يكون نقل الملكية لاحقًا ممكنًا دائمًا، إذ يشترط مشاركة هيئة الإسكان (Wohnbauförderung) في العقد، وحد أدنى لحجم الشقة، وعدم وجود حقوق تطوير من طرف ثالث على الأرض. تُقدّم الطلبات بعد خمس سنوات من بدء العقد، وتحديدًا في السنوات من 6 إلى 10، ومن 11 إلى 15، ومن 16 إلى 20؛ وينتهي حق الملكية بعد مرور 30 ​​عامًا من تاريخ السكن الأول.

صندوق الإيجار البلدي للمدينة.

في فيينا، يُمثل هذا حوالي 220,000 شقة في أكثر من 2,300 مبنى تُديرها شركة Wiener Wohnen". تُؤجر هذه الشقق وفقًا للوائح تخصيص المدينة، ولا يوجد سوق شراء لهذا القطاع. بالنسبة للمستثمرين، تُعدّ "Gemeindebau" مهمةً من حيث السياق المحيط بالعقارات المجاورة وعاملًا في هيكل الطلب على الإيجار، أكثر من كونها أصلًا تجاريًا.

منازل متلاصقة. هناك نوعان مختلفان من الملكية.

إما قطعة أرض منفصلة بملكية فردية، أو شقة ضمن قطعة أرض مشتركة. في الحالة الأخيرة، يُطبّق قانون الملكية المشتركة (WEG): حصة في الملكية المشتركة، ووحدة ملكية مشتركة، واحتياطي صيانة، وقرارات الاجتماع بشأن المناطق المشتركة. يُحدّد أيّ من الخيارين ينطبق من خلال مستخرج من السجل العقاري (Grundbuch) واتفاقية ملكية الشقة، وليس من خلال كلمة "Reihenhaus".

ليس نوع المنزل أو شكل الملكية، بل الهيكل الضريبي المتعلق بالإيجار طويل الأجل.

لا يتمتع هذا المصطلح بصفة قانونية مستقلة، فهو يشير إلى شقة عادية في عقار سكني، يتم شراؤها بغرض التأجير بهدف خصم ضريبة القيمة المضافة المدخلة والاستهلاك. هذه إحدى استراتيجيات الاستثمار في العقارات النمساوية، وليست نوعًا منفصلاً من العقارات، فالمصطلح بحد ذاته لا يؤكد الربحية ولا النتيجة الضريبية.

يعتمد الاعتراف بالدخل على الدخل الشامل المتوقع. بالنسبة لإيجارات المنازل العائلية الصغيرة، تبلغ فترة الدخل المتوقع 25 عامًا من تاريخ بدء الإيجار، وبحد أقصى 28 عامًا من تاريخ أول مصروف. تسري هذه الفترات على فترات التنبؤ التي تبدأ بعد 31 ديسمبر 2023؛ حيث كانت الفترات السابقة 20 و23 عامًا، وقد تم تمديد هذه الفترة خمس سنوات بموجب القانون الاتحادي رقم 89/2024.

إذا تم تصنيف النشاط كنشاط تجاري، يصبح عقد الإيجار معفيًا من ضريبة القيمة المضافة، ويتوقف الحق في خصم ضريبة القيمة المضافة المدخلة، ولا يتم تعويض الخسائر مقابل الإيرادات الأخرى. ولا تؤدي النتيجة السلبية في سنة معينة، في حد ذاتها، إلى هذا الاستنتاج.

يتم حساب التوقعات مع مستشار ضريبي قبل الشراء: وهي تستند إلى معدل الإيجار المسموح به لهذه العقارات المحددة، والذي يتم تحديده من خلال المحور الأول - نظام MRG.

يُحدد الإعلان الاسم التسويقي. أما الوضع القانوني والفني فيُحددان بالوثائق، وفق الترتيب التالي:

1. مستخرج من السجل العقاري. يوضح موضوع الحق: حصة في شقة، أو قطعة أرض منفصلة، ​​أو المبنى بأكمله. وهذا يُكمل محور شكل الملكية.
2. تاريخ رخصة البناء. مأخوذ من وثائق البناء، وليس سنة البناء المذكورة في الإعلان. يشمل ذلك عمر العقار وخيارات التأجير المتاحة.
3. وثائق ملكية الشقة. Nutzwertgutachten وWohnungseigentumsvertrag: حصة العقار وملحقاته والغرض منه.
4. العلية والامتداد والملحق منفصلة. ولكل منها تصريحها وتاريخها الخاص، وقد لا تتطابق لوائحها مع لوائح بقية المبنى.
5. يشترط وجود عقد إيجار ساري المفعول في حال كانت الشقة مأهولة. وتُحدد شروط الإيجار وقيمته بموجب هذا العقد، وليس بناءً على تصنيف المبنى.
6. حساب التوقعات – لأغراض الاستثمار. قبل الشراء، يعتمد على السعر المتاح، وليس السعر المرغوب.

يشير العنصران الأولان إلى فئة الشيء على طول المحاور الثلاثة. أما العناصر الأربعة المتبقية فتشير إلى القيمة النقدية لهذه الفئة.

ما هو مصطلح "Altbau" في النمسا؟ هو مصطلح سوقي يُطلق على المباني القديمة، وغالبًا ما تكون من فترة ما قبل الحرب. لا يوجد تاريخ محدد يُحدد جميع التبعات القانونية لهذا المصطلح. بالنسبة للتأجير، يُعتد بتاريخ رخصة البناء.

هل Neubauأن المنزل قد بُني حديثًا؟ لا. يشير الاستخدام الشائع إلى المباني التي شُيدت بعد الحرب، بما في ذلك تلك التي بُنيت في الستينيات والسبعينيات. أما المساكن التي تم الانتهاء منها حديثًا فتُسمى "Erstbezug".

كيف يختلف مفهوم "زينشهاوس" عن مفهوم "ألت باو"؟ يكمن الاختلاف في خصائصهما. فمصطلح "ألت باو" يصف عمر المبنى، بينما يصف "زينشهاوس" نوع الملكية: المبنى بأكمله دون تقسيمه إلى وحدات سكنية. ويمكن أن يكون المنزل ملكاً لكليهما.

هل يُمكن شراء سند ملكية عام (Genossenschaftswohnung)؟ يُكتسب حق الانتفاع بدفع مبلغ مالي، وليس الملكية. ويخضع نقل الملكية لشروط ومواعيد نهائية محددة، ولا ينطبق على جميع الشقق.

هل توجد شقق للبيع في جيمينديباو؟ لا يوجد سوق كهذا: يتم تأجير المساكن البلدية وفقًا لقواعد التوزيع الخاصة بالمدينة.

لماذا تُعدّ شقة العلية أغلى من شقة الطابق الثاني في نفس المبنى؟ أحد الأسباب قانوني. فالشقة التي يتم إنشاؤها بتحويل العلية بعد 31 ديسمبر 2001 تخضع جزئيًا لضريبة الحد الأدنى لإعادة التدوير عند تسليمها، بينما قد تظل الشقق في الطوابق السفلية مشمولة بالكامل بالقانون.

هل يضمن خصم ضريبة القيمة المضافة خصمًا آخر؟ لا. يعتمد الخصم على ما إذا كان عقد الإيجار سيحقق ربحًا تراكميًا خلال الفترة المتوقعة - 25 عامًا من بداية عقد الإيجار، وحتى 28 عامًا من تاريخ أول مصروف. في حال وجود حق امتياز، يُعفى من الخصم.

ما الذي يُشترى مع وحدة سكنية مشتركة (Reihenhaus)؟ إما قطعة أرض منفصلة أو حصة في قطعة أرض مشتركة مع حقوق استخدام مبنى محدد. يشمل الخيار الثاني مجتمعًا من الملاك، واحتياطي صيانة، واجتماعات لاتخاذ القرارات المتعلقة بالمناطق المشتركة.