كيفية شراء عقار في فرنسا دون ارتكاب أي خطأ

في عام 2025، يشهد سوق العقارات الفرنسي انتعاشًا قويًا بعد تباطؤه في الفترة 2023-2024. ففي النصف الأول من العام وحده، ارتفع عدد الصفقات بنسبة 12% مقارنةً بالنصف الأول من العام الماضي. وبلغ متوسط ​​سعر المتر المربع على الصعيد الوطني 3,017 يورو. ولا تزال باريس أغلى سوق عقاري، حيث بلغ سعر المتر المربع 9,420 يورو، بزيادة قدرها 0.4% عن فبراير 2025.

تهدف هذه المقالة إلى مناقشة جاذبية الاستثمار في العقارات الفرنسية. سنحلل فيها اتجاهات السوق الرئيسية، ونقيّم الشروط القانونية والضريبية، ونناقش العقارات والمواقع التي تستحق اهتمام المستثمرين وفقًا لأهدافهم.

لماذا الان؟

• يشهد السوق نشاطًا متزايدًا. في الأشهر الستة الأولى من عام ٢٠٢٥، ارتفع عدد المعاملات بنسبة ١٢٪ مقارنةً بعام ٢٠٢٤.
• المناطق المتميزة الصاعدة: تستمر باريس، وكوت دازور، وبروفانس في تجربة نمو مطرد في الأسعار.
• تغييرات في لوائح الإيجار. تُشجّع القواعد الجديدة على العقود طويلة الأجل وتُقلّل من مخاطر الإيجارات قصيرة الأجل.
• أصل استثماري موثوق. في ظل عدم الاستقرار الاقتصادي العالمي، تظل فرنسا خيارًا آمنًا لحماية رأس المال.

اسمي أوكسانا زوشمان. أنا محامية بامتياز، ومتخصصة في الاستثمارات العقارية في دول الاتحاد الأوروبي، بما في ذلك فرنسا والنمسا وألمانيا. على مر السنين، دعمتُ المعاملات في جميع مراحلها: من اختيار العقار والعناية القانونية الواجبة إلى تحسين الضرائب وهيكل الملكية. هدفي الرئيسي هو حماية الاستثمارات وجعل عملية الاستثمار واضحة ومربحة للعملاء.

فرنسا للمستثمرين سيولةً عاليةً، ومجموعةً واسعةً من العقارات، وبنيةً تحتيةً متطورةً. فهي تُقدّم خياراتٍ متنوعةً، من شققٍ في باريس ومنازل في ضواحيها، إلى شاليهاتٍ في جبال الألب وفيلاتٍ ساحلية. تجمع فرنسا بين جاذبية استثمارات نمط الحياة وإمكانات دخلٍ مرتفعةٍ نسبياً، حيث يُتيح قطاع السياحة وارتفاع الطلب على الإيجارات إمكانيةَ تحقيق عوائدٍ مستدامة، لا سيما على المدى الطويل.

النمسا بنموذج سوق أكثر استقرارًا. فالمخاطر أقل، والتشريعات أكثر شفافية، وقواعد المستثمرين أكثر صرامة، مما يضمن حماية موثوقة لرأس المال. عادةً ما تقتصر عوائد الإيجار في النمسا على 2-3% سنويًا، إلا أن هذا النهج المحافظ يجعل السوق قابلًا للتنبؤ. ومن العوامل المهمة الطلب المرتفع باستمرار على العقارات النمساوية، مما يدعم الأسعار ويؤكد استمرار اهتمام المشترين. على عكس فرنسا، حيث تعتمد العوائد بشكل كبير على السياحة وتقلبات السوق، يُعدّ العقار في النمسا وسيلةً للحفاظ على رأس المال. لذلك، إلى الاستثمار في العقارات هنا على أنه استراتيجية آمنة وطويلة الأجل، وليس وسيلةً لكسب المال بكثافة.

وهكذا، فإن فرنسا مناسبة لأولئك الذين يبحثون عن فرص أكثر ديناميكية وعلى استعداد لقبول المخاطر مقابل عوائد مرتفعة، في حين أن النمسا أفضل للمستثمرين المحافظين الذين يقدرون الاستقرار والأمان القانوني والنمو الطويل الأجل في قيم العقارات.

لطالما احتلت فرنسا مكانةً راسخةً بين الأسواق الرائدة في أوروبا. فإطارها القانوني يحمي حقوق المستثمرين، وسيولتها العالية تُمكّن العقارات من إيجاد مشترين ومستأجرين.

وبحسب شركة Mordor Intelligence Source، تقدر قيمة سوق العقارات السكنية الفرنسية بـ 528.33 مليار دولار في عام 2025، ومن المتوقع أن تنمو إلى 697.52 مليار دولار بحلول عام 2030، وهو ما يمثل معدل نمو سنوي مركب (CAGR) بنسبة 5.92%.

يُعتبر سوق العقارات الفرنسي ناضجًا ومستقرًا: إذ تُرسى قواعد شفافة للمعاملات، ويحمي النظام القانوني مصالح المستثمرين بشكل موثوق. ونتيجةً لذلك، يتميز سوق العقارات في فرنسا بسيولة عالية. ويتجلى ذلك بشكل خاص في المدن الكبرى والمنتجعات السياحية الشهيرة، حيث نادرًا ما تبقى العقارات في السوق لفترة طويلة، وسرعان ما تجد ملاكًا أو مستأجرين جددًا.

بناءً على خبرتنا في العمل مع العملاء المهتمين بشراء مساكن بأسعار معقولة في فرنسا، فكّرنا كثيرًا في خيارات في ضواحي باريس، بالإضافة إلى شقق صغيرة على كوت دازور. ورغم أسعارها المنخفضة نسبيًا، حققت هذه العقارات عوائد جيدة، ويعود ذلك أساسًا إلى الطلب المستقر على الإيجارات طويلة الأجل.

وفقًا لتقارير تحليلية حديثة صادرة عن شركة برايس ووترهاوس كوبرز والبنك الدولي، تُصنّف فرنسا باستمرار بين الدول الأوروبية الرائدة من حيث أمن المعاملات العقارية وحماية حقوق الملكية. علاوة على ذلك، تتجاوز عائدات الإيجار في أكبر مدن البلاد متوسط ​​عائدات الاتحاد الأوروبي، حيث تصل إلى ما يقارب 4-5%.

يُقلل العديد من المستثمرين من أهمية الحماية القانونية. أنصح العملاء دائمًا بإيلاء اهتمام خاص للفحص القانوني الواجب للعقار الذي يشترونه، والتعامل حصريًا مع وكلاء وموثقين ذوي سمعة طيبة، خاصةً عند شراء شقة في فرنسا للإيجار.

تجمع فرنسا بين العوائد المرتفعة نسبيًا والاستقرار والقدرة على التنبؤ وأسلوب الحياة الجذاب للعديد من المشترين.

لطالما كانت باريس وجنوب فرنسا وجهتين رئيسيتين للاستثمار العقاري في فرنسا. وتعود جاذبيتهما إلى مزيج من السيولة العالية، والطلب المستقر، ونمط حياة مميز يُقدّره السكان المحليون والمشترون الأجانب على حد سواء.

تُعدّ باريس وجهةً جذابةً بشكلٍ خاص للمستثمرين الباحثين عن دخلٍ إيجاريّ مستقرّ وزيادةٍ في رأس المال على المدى الطويل. في المقابل، تجذب كوت دازور وبروفانس الراغبين في الجمع بين الاستثمار ومكانة المنطقة وإمكاناتها السياحية.

• تعد باريس أكبر مركز للأعمال والسياحة في أوروبا وتتمتع بمستوى عال من السيولة.
• تُعدّ كوت دازور وبروفانس منطقتين مميزتين تشهدان طلبًا متزايدًا على الفلل. كما تشهد المنطقة طلبًا موسميًا ثابتًا واهتمامًا متواصلًا من المستثمرين الأجانب.

حتى العقارات منخفضة السعر نسبيًا في هذه المناطق يمكن أن تُدرّ دخلًا كبيرًا. على سبيل المثال، اشترى أحد عملائي فيلا صغيرة في نيس: عوّض دخل الإيجار استثماره بالكامل في أول موسمين سياحيين فقط، مع أن الهدف الأولي كان العثور على منزل بأسعار معقولة في فرنسا.

تحافظ فرنسا عمومًا على مكانتها كواحدة من أكثر الأسواق استقرارًا وجاذبية في أوروبا. ووفقًا لمكتب الموثقين الفرنسيين، بِيعَ 892 ألف عقار في البلاد بين أبريل 2024 وأبريل 2025، بزيادة قدرها 50 ألف عقار عن العام السابق. وبلغ متوسط ​​سعر المتر المربع حوالي 2953 يورو.

يُظهر تاريخ السوق قدرته على تحمّل الأزمات الخطيرة. على سبيل المثال:

• ٢٠٠٨-٢٠١٠: في المدن الكبرى، انخفضت أسعار المساكن القائمة بمعدل ١٠-١٢٪. وحدث انتعاش تدريجي بفضل الطلب المستمر على الإيجارات طويلة الأجل.
• ٢٠٢٠-٢٠٢١: خلال جائحة كوفيد-١٩، أدت إجراءات الإغلاق والقيود السياحية إلى تراجع الإقبال على العقارات في المناطق السياحية. ومع ذلك، دعم الطلب المحلي، وخاصةً على المنازل الجديدة، السوق.

لقد أثبت قطاع العقارات الفرنسي تاريخيًا قدرته على الصمود في وجه الأزمات الاقتصادية. بالنسبة للمستثمرين الذين يتطلعون إلى شراء منزل في فرنسا بسعر مناسب، من المنطقي البحث عن خيارات في المناطق ذات الطلب المحلي القوي.

مثالٌ واضح: اشترى أحد عملائي منزلًا صغيرًا في بروفانس مباشرةً بعد أزمة عام ٢٠٢٠. وبحلول عام ٢٠٢٢، مكّنه دخل الإيجار طويل الأجل من استرداد استثماره بالكامل.

شهدت الأسعار في المدن الكبرى (باريس وليون وكوت دازور) نموًا مطردًا بنسبة 3-5% سنويًا. ومع ذلك، كان نمو سوق العقارات القائمة أبطأ من قطاع العقارات الجديدة، مما أتاح فرصًا إضافية للمستثمرين الراغبين في شراء عقارات في فرنسا لتنمية رأس مالهم.

حتى العقارات الأكثر تكلفة في المناطق المرغوبة في فرنسا غالبًا ما تظل سائلة وتولد دخلًا ثابتًا من الإيجار.

ومن المهم أن نفهم أن سوق البلاد متنوع إقليميًا للغاية، وأن اختيار العقار يعتمد بشكل مباشر على استراتيجية الاستثمار.

• باريس : مركز ثقافي؛ تتراوح أسعار المساكن بين 350,000 و900,000 يورو للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة إلى ثلاث غرف نوم؛ وتبدأ أسعار شقق البنتهاوس الفاخرة من 1.2 مليون يورو. وتتراوح عوائد الإيجارات قصيرة الأجل عبر Airbnb بين 4% و5% سنويًا.
• ليون : مركز جامعي وصناعي؛ شقق بأسعار تتراوح بين ٢٥٠ ألف و٦٠٠ ألف يورو، وشقق واسعة بأسعار تبدأ من ٧٠٠ ألف يورو. تُعدّ خيارًا شائعًا للإيجار طويل الأجل بين الطلاب والمهنيين.
• مرسيليا : مدينة ساحلية تجذب أعدادًا كبيرة من السياح؛ تتراوح أسعار المنازل بين ١٨٠ ألف و٤٥٠ ألف يورو، وتبدأ أسعار المنازل المطلة على البحر من ٥٠٠ ألف يورو. عائد الإيجارات الصيفية يتراوح بين ٥٪ و٦٪.
• كوت دازور : شقق تبدأ من ٣٠٠ ألف يورو، وفيلات تبدأ من مليون يورو. الإيجارات الموسمية مربحة للغاية، وتتميز بسيولة عالية.
• بوردو : شقق بأسعار تتراوح بين ٢٢٠ ألف و٥٥٠ ألف يورو، ومنازل بأسعار تبدأ من ٤٠٠ ألف يورو. تشهد المنطقة ارتفاعًا مطردًا في الأسعار، وتحظى بإقبال كبير من الطلاب والمستثمرين.
• تولوز : شقق بأسعار تتراوح بين ٢٠٠ ألف و٤٥٠ ألف يورو، ومنازل بأسعار تبدأ من ٤٠٠ ألف يورو. تحظى هذه المدينة بشعبية كبيرة بفضل تطور قطاعي الطيران وتكنولوجيا المعلومات.
• جبال الألب : شقق تبدأ من ٢٥٠ ألف يورو، وشاليهات تبدأ من مليون يورو. تحظى الإيجارات الموسمية بشعبية كبيرة بين سياح الشتاء، وتوفر دخلاً ثابتًا.

أكثر من 60% من المعاملات العقارية تتعلق بالمنازل القائمة. الشقق والمنازل في مراكز المدن وضواحيها مطلوبة للإيجار وإعادة البيع.

المشاريع العقارية الجديدة تحظى بشعبية كبيرة، لا سيما في المدن الكبرى وعلى السواحل. وتشمل مزاياها التصميمات العصرية والحوافز الضريبية (مثل برنامج بينيل). تتراوح أسعار العقارات بين 250,000 و700,000 يورو، وتبدأ أسعار العقارات الفاخرة من مليون يورو.

الشقق والاستوديوهات مثالية للإيجار قصير الأجل (Airbnb)، خاصةً في باريس وليون وكوت دازور. متوسط ​​العائد السنوي يتراوح بين 4% و5%.

الشاليهات والفيلات هي الأكثر رواجًا في جبال الألب وجنوب البلاد. تبدأ أسعارها من 250,000 يورو، بينما تصل أسعار العقارات الفاخرة إلى مليون يورو. وفي المناطق السياحية، تُدرّ هذه العقارات دخلًا موسميًا مرتفعًا.

يشكل المشترون الأجانب حوالي 2% فقط من إجمالي حجم المعاملات في سوق العقارات الثانوية في فرنسا، ولكنهم هم الذين يحركون الطلب الثابت على العقارات الفاخرة في المناطق السياحية.

الجنسيات الرئيسية:

• يُمثل البلجيكيون حوالي ٢٠٪ من المعاملات التي تشمل الأجانب. وينشطون بشكل خاص في منطقة فار وبروفانس ألب كوت دازور (PACA).
• يُفضّل البريطانيون، بنسبة ١٧٪ تقريبًا، منطقتي دوردوني وPACA. ويبلغ متوسط ​​ميزانيتهم ​​الشرائية حوالي ٥٠٠ ألف يورو.
• الأمريكيون هم رواد سوق باريس، حيث يمثلون ما يصل إلى ٢٥٪ من المعاملات الخارجية. يبلغ متوسط ​​ميزانيتهم ​​حوالي ٧١٥ ألف يورو. كما يُظهرون اهتمامًا بمنطقة كوت دازور.
• الهولنديون - شهد نمو النشاط من عام ٢٠٢٢ إلى عام ٢٠٢٥ زيادة بنسبة ٤٥٪. وقع اختيارهم على كروزيه وهوت سافوا، بميزانية متوسطة تبلغ حوالي ٢٩٨ ألف يورو.
• يشتري الألمان تقليديًا عقارات في منطقتي فار وألزاس بمبلغ يتراوح بين 400 ألف و600 ألف يورو.
• يُمثل المستثمرون الصينيون ما يصل إلى 10% من الصفقات في باريس وكوت دازور. وغالبًا ما تتجاوز ميزانياتهم مليون يورو.
• يُمثل اللبنانيون حوالي ١٢٪ من المعاملات الأجنبية في باريس. ويُعطون الأولوية للعقارات المرموقة في أهم مواقع العاصمة.

يستثمر الفرنسيون بشكل نشط في الإسكان الأساسي، مما يخلق أساسًا متينًا لاستقرار السوق على المدى الطويل.

سمات الطلب المحلي:

• تحظى الشقق والمنازل الصغيرة في ضواحي المدن الكبيرة بشعبية كبيرة؛
• هناك طلب كبير على الشقق في منطقة كوت دازور، وكذلك في باريس وليون وبوردو؛
• يتم شراء السكن ليس فقط للسكن، ولكن أيضًا كمصدر للدخل من الإيجار؛
• في المدن الكبرى، غالبا ما يتجاوز الطلب المحلي العرض، وخاصة في قطاع المباني الجديدة ذات التصميمات الحديثة.

عند شراء عقار في فرنسا، يُنصح بمراعاة التوازن بين مصالح المشترين المحليين والأجانب. يضمن هذا التوازن سيولة عالية وعوائد مستقرة، حتى في حال انخفاض حركة السياحة مؤقتًا.

يعتمد اختيار هيكل الملكية بشكل مباشر على أهداف المستثمر وميزانيته واستراتيجيته. هناك عدة طرق رئيسية للاستثمار العقاري في فرنسا، ولكل منها مزاياها وعيوبها.

الخيار الأبسط. مناسب للمستثمرين الأفراد أو الشركاء الراغبين في إدارة العقار مباشرةً دون تعقيدات قانونية.

مثال: اشترت إحدى العميلات شقة في ليون بقيمة 320,000 يورو باسمها الخاص لتأجيرها طويل الأجل. بلغ العائد السنوي حوالي 4%، بينما تولت إدارة العقار وكالة عقارية محلية.

شكل من أشكال الملكية المشتركة شائع بين العائلات والمجموعات الصغيرة من المستثمرين. يُبسّط هذا الشكل توزيع حصص الملكية ونقل الميراث.

مميزات SCI:

• إمكانية ملكية الشيء من قبل عدة مشاركين في آن واحد؛
• سهولة نقل الملكية عن طريق الميراث؛
• امتيازات ضريبية في بعض الحالات.

عيوب:

• المحاسبة والتقارير الإلزامية سنويا؛
• إجراءات التسجيل أكثر تعقيدًا مقارنة بالملكية المباشرة.

مثال: قررت عائلة شراء فيلا على ساحل كوت دازور عبر شركة استثمار عقاري، وقسمت الحصص بين الوالدين والأبناء. ساهم هذا في تبسيط إدارة العقار وحل مشاكل الميراث مسبقًا.

بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في توليد الدخل من العقارات في فرنسا دون إدارة العقار بشكل مباشر، هناك صناديق خاصة:

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) – استثمارات في العقارات السكنية والتجارية مع دفعات دخل منتظمة.
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) هو هيكل أكثر مرونة يسمح لك بدمج الاستثمارات في العقارات مع الأدوات المالية.

مثال: استثمر أحد العملاء 200,000 يورو في شركة SCPI، المتخصصة في المباني المكتبية والمجمعات السكنية في باريس. بلغ متوسط ​​العائد السنوي 4.2%.

خيار آخر هو شراء عقار بالأسهم بين عدة مستثمرين. في بعض الحالات، تُستخدم الصناديق الاستئمانية والهياكل العائلية الخاصة لتحسين الضرائب وتبسيط إجراءات الميراث. مع ذلك، تتطلب هذه المعاملات دعمًا قانونيًا مؤهلًا واتفاقيات شفافة بين المشاركين.

لا توجد أي عوائق قانونية أمام غير المقيمين في فرنسا. يمكن للمواطنين الأجانب شراء منزل أو شقة أو أي نوع آخر من العقارات في فرنسا بحرية.

الميزات الرئيسية:

• للأجانب الحق في شراء واستئجار وبيع العقارات دون قيود؛
• لا يوجد حد لعدد أو تكلفة الأشياء؛
• لشراء هذا المنتج، لا تحتاج إلى تصريح إقامة أو جنسية؛ جواز السفر يكفي.

يتطلب شراء العقارات في فرنسا اتباع إجراءات قانونية دقيقة. حتى لو بدا العقار مثاليًا، فإن عدم إجراء الفحص النافي للجهالة قد يؤدي إلى مخاطر مالية.

1. الحصول على رقم NIF (Numéro d'Identification Fiscale) هو رقم تعريف ضريبي مطلوب لجميع المشترين، بما في ذلك الأجانب.
2. اختيار كاتب العدل - في فرنسا، يعد كاتب العدل مشاركًا إلزاميًا في المعاملة؛ فهو يضمن شرعيتها وتسجيل حقوق الملكية.
3. اتفاقية البيع والشراء الأولية – اتفاقية شراء وبيع أولية، وعند التوقيع عليها يتم دفع وديعة تتراوح عادة بين 5-10% من السعر.
4. عقد البيع هو الصك النهائي، الموقَّع أمام كاتب العدل. بمجرد تسجيله، يصبح المشتري المالك الكامل.

اشترى أحد عملائي شقة في باريس بتوقيع عقد بيع بدفعة أولى قدرها 7%. بعد مراجعة دقيقة للوثائق، أصدر الموثق عقد البيع، وأصبح العقار جاهزًا للإيجار فورًا.

في فرنسا، يُعدّ التمثيل العدلي للمعاملات إلزاميًا بموجب القانون. ويلعب الموثق دورًا أساسيًا في ضمان سلامة المعاملة قانونيًا: فهو يتحقق من سند الملكية، ويحدد أي أعباء أو ديون، ويحرر عقد البيع وعقد البيع ، ثم يُسجّل نقل الملكية لدى مصلحة الإشهار العقاري . علاوة على ذلك، يحسب الموثق الضرائب والرسوم، مما يضمن حماية مصالح كلٍّ من البائع والمشتري.

ويلعب الوكيل دورًا مختلفًا بعض الشيء: فهو يختار العقارات، ويقيم قيمتها السوقية، وينظم المشاهدات، ويجري المفاوضات، ولكنه لا يستطيع أن يحل محل كاتب العدل.

لتوضيح ذلك، دعوني أعطيكم مثالاً: أراد عميل من ألمانيا شراء شقة في الريفييرا الفرنسية. ساعده الوكيل في التفاوض على تخفيض السعر بنسبة 5%، وتأكد الموثق من مراجعة شاملة للمعاملة وتسجيل سند الملكية.

• في المناطق الريفية والقرى الفرنسية الصغيرة، تنتشر المنازل ذات القيمة التاريخية. ومع ذلك، قد تكون مثقلة بحقوق ارتفاق أو ديون، مما يتطلب عناية خاصة.
• في منتجعات مثل كوت دازور أو جبال الألب، تكثر المنازل والشقق السكنية المستعملة للإيجار. من المهم مراعاة فواتير الخدمات ولوائح إدارة العقارات.

اشترى أحد العملاء منزلًا في الريف الفرنسي مقابل 180,000 يورو. للوهلة الأولى، بدا العقار مثاليًا، ولكن أثناء معاينة العقار، اكتشفتُ وجود ضريبة عقارية وفواتير خدمات عامة مستحقة. لولا المعاينة، لكان المشتري قد واجه نفقات غير متوقعة تصل إلى عدة آلاف من اليورو، بالإضافة إلى تعقيدات في تسجيل العقار.

يسمح القانون الفرنسي بشراء العقارات في فرنسا بالوكالة. وهذا يُسهّل على المستثمرين الأجانب الذين لا يستطيعون حضور المعاملة شخصيًا.

قرر عميل من الولايات المتحدة شراء شقة في ليون عن بُعد. رافقتُ الصفقة من البداية إلى النهاية: نظّمتُ توقيع المستندات لدى كاتب العدل، ودفع العربون، وتسجيل سند الملكية. ونتيجةً لذلك، أُتمّت الصفقة بنجاح دون الحاجة إلى زيارة العميل فرنسا شخصيًا.

قبل شراء أي عقار في فرنسا، من المهم التحقق بعناية من:

• وجود متأخرات ضريبية؛
• الوضع القانوني للأرض والأعباء المحتملة؛
• النظافة القانونية للملكية (حقوق الملكية، عدم وجود نزاعات قانونية).

حدثت حالةٌ فارقةٌ أثناء شراء منزلٍ في بروفانس. خلال معاينة العقار، تبيّن أن جزءًا من الأرض ملكٌ للبلدية، وليس للبائع. بعد تعديل الحدود، تمكّن العميل من شراء العقار دون المخاطرة بفقدان أيٍّ من الأرض.

الخطوة الأخيرة هي تسجيل العقار لدى دائرة . بعد هذا الإجراء فقط، يُصبح العقار مؤمّنًا قانونيًا للمشتري. يُعدّ توقيع سند الملكية لدى كاتب العدل أمرًا بالغ الأهمية، لكن التسجيل يحمي المالك من أي مطالبات محتملة من قِبل أطراف ثالثة.

لا يقتصر شراء العقارات في فرنسا على سعر العقار فحسب، بل يشمل أيضًا نفقات إضافية، وهي مهمة يجب أخذها في الاعتبار مسبقًا. يُمكّن التخطيط الجيد للضرائب والرسوم المستثمرين من توفير المال وتجنب النفقات غير المتوقعة.

شراء العقارات في فرنسا لا يقتصر على دفع ثمن العقار فحسب، بل يشمل أيضًا احتساب الضرائب والرسوم. التخطيط الجيد لهذه النفقات يُجنّبك المفاجآت غير السارة.

• الضريبة العقارية هي ضريبة عقارية سنوية، ويعتمد مقدارها على مساحة العقار وموقعه ونوعه.
• ضريبة الإقامة هي ضريبة على السكن. منذ عام ٢٠٢٣، أُلغيت تقريبًا بالكامل على المساكن الرئيسية، لكنها لا تزال تُطبق على المنازل الثانية، وخاصةً في المناطق السياحية.

مثال: اشترى أحد العملاء منزلًا في الريف مقابل 180,000 يورو. ضريبة الأملاك حوالي 1,200 يورو، بينما كانت ضريبة السكن شبه معدومة بفضل الحوافز الضريبية القائمة.

• ضريبة الدمغة ( ضرائب الدعاية العقارية ) في السوق الثانوية ما بين 5.09% إلى 5.8%، وفي بعض الحالات يمكن أن تصل إلى 8.9% من قيمة العقار المشتراة.
• بالنسبة للمباني الجديدة التي تم تشغيلها منذ أقل من خمس سنوات، تكون هذه الرسوم أقل بكثير - حوالي 2-3%.
• تتراوح عمولات الوكيل ما بين 2% إلى 6% ويتم دفعها عادة من قبل البائع.
• تعتمد رسوم كاتب العدل على قيمة العقار وتشمل الضرائب والرسوم الإلزامية.

في المجمل، تبلغ تكاليف شراء منزل معاد بيعه عادة حوالي 7-10% من قيمة المنزل.

عند شراء مبنى جديد عمره أقل من خمس سنوات، تُضاف ضريبة القيمة المضافة بنسبة ٢٠٪. هذا هو المعدل القياسي المطبق على جميع أنواع العقارات الجديدة، من شقق ومنازل وشقق.

ومع ذلك، هناك فوائد لفئات معينة من المشترين:

• يمكن للعائلات الشابة والمشترين لأول مرة للمنزل أن يعتمدوا على تخفيض جزئي في الأسعار؛
• وفي بعض المناطق (خاصة في جنوب فرنسا وضواحي المدن الكبرى)، توجد برامج تحفيزية لشراء المباني الجديدة، مما يخفف العبء الضريبي؛
• يمكن أن يوفر الاستثمار في الإسكان الاجتماعي أو برامج الإيجار فوائد ضريبية إضافية.

علاوة على ذلك، تُعدّ رسوم تسجيل المشاريع الجديدة أقل بكثير من رسوم تسجيل المنازل القائمة، حيث تبلغ حوالي 0.7% فقط من سعر العقار. وهذا يجعل الاستثمار في المشاريع الجديدة جذابًا بشكل خاص للراغبين في تحسين التكاليف.

في فرنسا، تُدفع ضريبة العقارات (IFI) فقط من قِبل المالكين الذين تتجاوز قيمة عقاراتهم الخاضعة للضريبة داخل البلاد 800,000 يورو اعتبارًا من الأول من يناير من كل عام. وتُطبق قاعدة خاصة على المستثمرين الأجانب: تُؤخذ العقارات الموجودة في فرنسا فقط في الاعتبار. وتُطبق أحكام المعاهدات الضريبية بين فرنسا وبلد الإقامة الضريبية للمالك.

تشمل أغراض الضرائب ما يلي:

• الشقق والمنازل، وكذلك المباني المساعدة (المرائب والأقبية ومواقف السيارات)؛
• المباني التي تتمتع بوضعية المعالم التاريخية؛
• الأشياء قيد الإنشاء؛
• الأراضي الزراعية والأراضي المخصصة للتنمية وغيرها من المناطق غير المطورة؛
• أسهم في الشركات التي تمتلك عقارات في فرنسا.

لا تخضع الأشياء التالية للضريبة:

• الأراضي الريفية المنقولة بموجب عقد إيجار طويل الأجل؛
• الغابات والحدائق؛
• فئات معينة من العقارات المهنية.

لتوضيح ذلك، لنأخذ مثالاً. إذا كانت القيمة السوقية للعقار في فرنسا 1.4 مليون يورو، يُحسب أساس الضريبة وفقًا لمقياس تصاعدي. هذا يعني أن أجزاءً مختلفة من القيمة تُفرض عليها ضريبة بمعدلات مختلفة:

• أول 800 ألف يورو معفاة من الضرائب؛
• المبالغ التي تتراوح بين 800 ألف يورو و1.3 مليون يورو تخضع للضريبة بمعدل 0.5% (أي 500 ألف يورو بمعدل 0.5%)؛
• يتم فرض ضريبة بمعدل 0.7% على المبلغ من 1.3 مليون يورو إلى 1.4 مليون يورو (أي 100 ألف يورو بمعدل 0.7%).

لمن يرغب في شراء عقارات في فرنسا بغرض التأجير، يُطبق نظام ضريبي خاص يُسمى LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). صُمم هذا النظام لمالكي العقارات المفروشة، ويسمح بتخفيض العبء الضريبي بشكل ملحوظ.

مزايا LMNP:

• القدرة على خفض تكلفة الممتلكات والأثاث، وبالتالي تقليل الدخل الخاضع للضريبة؛
• تأهيل الدخل كدخل تجاري (BIC)، مما يقلل من الضرائب الإجمالية؛
• القدرة على دمج الإيرادات من خصائص متعددة لتحقيق تحسين أكثر ربحية.

اشترى أحد عملائي شقة في باريس بقيمة 450,000 يورو لتأجيرها لاحقًا عبر Airbnb. سمح له تطبيق نظام LMNP بخفض دخله الخاضع للضريبة من 35,000 يورو إلى 20,000 يورو سنويًا، مما أدى إلى زيادة صافي دخل العقار بشكل ملحوظ.

غالبًا ما يُقارن المستثمرون فرنسا بالنمسا. يتميز سوق العقارات النمساوي بشفافية إجراءاته، وسيولته العالية، واستقراره، مما يجعله أكثر قابلية للتنبؤ. من ناحية أخرى، تجذب فرنسا المستثمرين بفرصة امتلاك عقارات فاخرة والجمع بين الاستثمار ونمط حياة شخصي. ومع ذلك، فإن العبء الضريبي وتكاليف التسجيل المرتبطة به أعلى هناك.

شراء عقار في فرنسا لا يمنح في حد ذاته حق الإقامة. مع ذلك، قد يُعتبر امتلاك منزل عاملاً إيجابياً عند التقدم بطلب للحصول على تأشيرة أو تصريح إقامة لأسباب أخرى.

يتيح لك برنامج Passeport Talent العمل في فرنسا، والاستفادة من الضمان الاجتماعي، والتقدم بطلب للحصول على الجنسية بعد خمس سنوات. للتقديم، ما عليك سوى:

• استثمر مبلغ 300 ألف يورو في شركة فرنسية قائمة؛
• افتح عملك الخاص برأس مال قدره 30.000 يورو، بما في ذلك الشركات الناشئة المبتكرة.

لمن يخططون للإقامة في فرنسا دون عمل، تتوفر تأشيرة زيارة. من شروط الحصول عليها امتلاك منزل مستأجر أو مملوك. تُعد هذه التأشيرة الخيار الأمثل للأجانب الذين يشترون منازل في فرنسا لقضاء العطلات أو التأجير.

التقليدي للاتحاد الأوروبي عن طريق الاستثمار ، والذي يُمنح فقط من خلال شراء العقارات، غير متاح في فرنسا. لذلك، لا يُمكن الحصول على تصريح إقامة في فرنسا من خلال شراء العقارات، ولكن يُمكن الحصول عليه من خلال العمل والاستثمار. أما في النمسا، فتُتاح بطاقات D وبطاقة الاكتفاء الذاتي، مما يُتيح لك الحصول على تصريح إقامة دون الحاجة إلى الاستثمار في مشروع تجاري، شريطة أن يكون لديك دخل ثابت وسكن.

1. منذ مارس 2024، تم تغيير اسم برنامج Passeport Talent رسميًا إلى Talent Residence Permit ، ولكن شروط الحصول على تصريح الإقامة تظل كما هي.
2. اعتبارًا من يونيو 2025، قلصت فرنسا وقت معالجة طلبات الحصول على تصاريح الإقامة ، بما في ذلك البطاقة الزرقاء للاتحاد الأوروبي.
3. تم تعزيز الضوابط المتعلقة بمدى شرعية مصدر الأموال المخصصة للاستثمار، وخاصة فيما يتعلق ببرامج الاستثمار.
4. وُضعت شروط جديدة للتحقق من الحد الأدنى للدخل لتأشيرات الزيارة. وبدءًا من عام ٢٠٢٥، سيُستكمل هذا الشرط بإثبات دخل يعادل الحد الأدنى للأجور الفرنسي (SMIC) - حوالي ١٤٥٠ يورو شهريًا للشخص الواحد.

يخضع سوق الإيجار الفرنسي لرقابة صارمة. وفيما يتعلق بالعوائد، فإنها تتفاوت بشكل كبير حسب المنطقة ونوع الإيجار.

في باريس والمناطق السياحية، تحظى الإيجارات قصيرة الأجل بشعبية خاصة، ولكن هناك قيود كبيرة: التسجيل الإلزامي للعقار لدى قاعة المدينة والحد الأقصى 120 يومًا في السنة لتأجير المسكن الرئيسي.

اشترى أحد عملائي شقةً بقيمة 480,000 يورو لتأجيرها عبر Airbnb. سجّلنا العقار رسميًا ووضعنا استراتيجية تأجير ضمن الشروط المعمول بها. بلغ العائد الناتج حوالي 3% سنويًا، وهو عائدٌ قانونيٌّ تمامًا وخالٍ من أي غرامات، وإن كان أقل من المتوقع في البداية.

عقود الإيجار طويلة الأجل أكثر استقرارًا وقابلية للتنبؤ، إلا أن المالك يتمتع بحماية كبيرة للمستأجر. لذلك، لا يُسمح بتغيير المستأجر إلا بموجب القانون، مع وجود حد أقصى للإشعار الإلزامي وزيادات الإيجار.

اشترى عميلي منزلًا في ريف فرنسا مقابل 320,000 يورو، ووقّع عقد إيجار طويل الأجل. بلغ العائد السنوي حوالي 4%، مع تدخل إداري محدود.

تُعدّ خدمات إدارة العقارات ذات أهمية خاصة للمستثمرين الأجانب، حيث تُوفّر:

• اختيار المستأجرين؛
• السيطرة على المدفوعات؛
• الصيانة والإصلاح.

تتراوح عمولات شركة الإدارة عادة ما بين 8-12% من دخل الإيجار أو مبلغ ثابت لكل موسم (على سبيل المثال، للإيجارات قصيرة الأجل).

لا تزال عوائد الاستثمار العقاري في فرنسا والنمسا منخفضة نسبيًا. ومع ذلك، فإن الاختلافات بين البلدين واضحة:

• توفر النمسا قدرًا أكبر من الاستقرار والسيولة؛
• تظل فرنسا جذابة لأولئك الذين يتطلعون إلى الجمع بين الاستثمار والاستخدام الشخصي للسكن وأسلوب حياة متميز.

للمستثمرين الباحثين عن الاستقرار والحد الأدنى من المخاطر، تُعدّ النمسا الخيار الأمثل. أما لمن يفكرون في الاستثمار العقاري كجزء من مشروع نمط حياة شخصي، فتُعدّ فرنسا خيارًا أكثر جاذبية.

فرنسا ليست مجرد باريس وكوت دازور. عند اختيار منطقة للاستثمار أو السكن الشخصي، من المهم فهم هدفك: توليد دخل من الإيجار، أو شراء منزل للاستخدام الشخصي، أو تحقيق رأسمال طويل الأجل، أو الانتقال إلى الريف لحياة أكثر هدوءًا.

باريس - قطاع مميز وسيولة مستقرة

لا تزال العاصمة الفرنسية أكبر مركز مالي وثقافي في البلاد. وتشهد الشقق في وسط باريس وبالقرب من الأحياء التجارية طلبًا مطردًا من المغتربين والطلاب والشركات. وحتى في أوقات الأزمات، توفر العقارات الباريسية دخلًا ثابتًا لمالكيها.

• أسعار المساكن: 10,000-15,000 يورو للمتر المربع في وسط المدينة، 7,000-9,000 يورو للمتر المربع في الضواحي.
• البيئة: البنية التحتية الحضرية، والحدائق، ونهر السين، والوصول إلى الضواحي الخضراء.
• الربحية: 2-3% سنويا للإيجار طويل الأجل.

كوت دازور – أسلوب حياة مرموق وحاجز دخول مرتفع

نيس وكان وأنتيب مدنٌ تشهد طلبًا على العقارات، خاصةً للإيجارات الموسمية. يسهل العثور على إيجارات صيفية، وتُدرّ الشقق الفاخرة دخلًا كبيرًا لمالكيها.

• أسعار المساكن: 8000-12000 يورو للمتر المربع في كان ونيس، 6000-8000 يورو للمتر المربع في المدن الأقل شعبية في المنطقة.
• البيئة: مناخ البحر الأبيض المتوسط ​​المعتدل والبحر ووفرة المساحات الخضراء.
• الربحية: 4-6% لكل موسم للإيجارات قصيرة الأجل.

ليون هي مركز للأعمال والطلاب

ليون هي إحدى أبرز مراكز الأعمال والجامعات في فرنسا. تضمن حرمها الجامعي الكبير ومجمعاتها المكتبية طلبًا مستقرًا على الإيجارات.

• تكلفة السكن: حوالي 5000 يورو للمتر المربع.
• البيئة: أفضل من باريس، وتشتهر المدينة بحدائقها الخضراء وثقافتها الطهوية.
• الربحية: 3-4% سنويا للإيجار طويل الأجل.

بوردو هي مدينة صناعة النبيذ والسياحة

تجذب المدينة بنشاط السياح ورجال الأعمال. ويشهد الطلب على العقارات في وسطها وبالقرب من مناطق إنتاج النبيذ إقبالاً متزايداً.

• تكلفة السكن: حوالي 4500 يورو للمتر المربع.
• البيئة: نهر جارون، المركز التاريخي، مزارع الكروم ومناطق المشي.
• الربحية: 3-4% سنويا.

تولوز – مركز الفضاء والطيران

تولوز مدينة رائدة في صناعة الطيران والفضاء الأوروبية. تضم مقر شركة إيرباص، وتشهد طلبًا كبيرًا على السكن بين المهنيين والطلاب.

• تكلفة السكن: حوالي 4000 يورو للمتر المربع.
• البيئة: مناخ معتدل، القرب من جبال البرانس، المناطق الخضراء.
• الربحية: 3-4% سنويا.

جبال الألب (شامونيكس، ميريبيل) - مركز للرياضات الشتوية

تُعدّ جبال الألب الفرنسية مركزًا سياحيًا شتويًا. وتحظى الشقق والشاليهات بشعبية خاصة خلال موسم الذروة، عندما تصل أسعار الإيجارات إلى ذروتها.

• تكاليف السكن: 6000-12000 يورو لكل متر مربع في المنتجعات الشعبية.
• البيئة: هواء الجبل، ومنحدرات التزلج، والبحيرات والمناظر الجميلة.
• الربحية: 5-7% في الموسم، وتصل إلى 3% خارج الموسم.

تعتبر المناطق الريفية في فرنسا منطقة هادئة ذات سيولة منخفضة.

تتميز المناطق الريفية في البلاد بجاذبيتها بفضل أسعارها المنخفضة وبيئتها البيئية. وتحظى منازل القرى بشعبية واسعة بين الباحثين عن نمط حياة أكثر استرخاءً أو الراغبين في استكشاف خيارات السياحة الزراعية.

• تكاليف السكن: 1200-2500 يورو لكل متر مربع حسب المنطقة.
• البيئة: الطبيعة النظيفة والغابات والأنهار والحياة الريفية التقليدية.
• الربحية: 1-2% سنويا.

ينبغي على المستثمرين إيلاء اهتمام خاص لاتجاهات الأسعار. يشهد قطاع العقارات الحالي تعافيًا تدريجيًا من التراجع الملحوظ بين عامي 2021 و2024. في الوقت نفسه، يُظهر سوق العقارات الجديدة مزايا أخرى: تُباع العقارات بضمانات الجودة، وتُتيح فرصة تطبيق حلول تصميم مُخصصة. كما ينبغي مراعاة القيود الإقليمية المفروضة على شراء المنازل الثانية. وقد اتخذت السلطات المحلية هذه التدابير لتخفيف النقص في المساكن وتحسين القدرة على تحمل التكاليف.

اليوم، تُجرى حوالي 90% من المعاملات في السوق الثانوية. ويُعزى ذلك إلى تقدير المشترين للعمارة التاريخية والمواقع المركزية والبنية التحتية القائمة. وتحظى المباني ذات الطراز الهوسماني في باريس، وغيرها من المباني المماثلة في المدن الكبرى، بشعبية خاصة، حيث توفر إمكانات إيجارية عالية وسيولة جيدة.

تتمتع المنازل القديمة بأسلوب فريد من نوعه، ولكنها غالبًا ما تتطلب استثمارات جادة:

• غالبًا ما تتطلب الأنظمة الكهربائية والسباكة تحديثًا كاملاً؛
• كفاءة الطاقة لا تفي بالمعايير الحديثة، مما يزيد من تكاليف الصيانة.

نصيحة: عند شراء منزل قديم، يجب عليك تخصيص ميزانية مسبقة للتجديدات بما يعادل حوالي 10-20% من قيمة العقار.

تشغل المباني الجديدة حصة أصغر في السوق، ولكن لها مزاياها الخاصة:

• - رسوم توثيق مخفضة (2-3% بدلاً من 7-8% للسكن الثانوي)؛
• الإعفاءات الضريبية المحتملة، بما في ذلك الإعفاء المؤقت من ضريبة الأملاك؛
• الالتزام بمعايير كفاءة الطاقة الحديثة (RT 2012 وRE 2020)، مما يقلل من تكاليف المرافق؛
• ضمانات من المطور وإمكانية تخصيص التصميم والتشطيب.

في عام ٢٠٢٤، لم يُبنَ سوى ٥٩,٠١٤ منزلًا جديدًا في فرنسا، أي أقل بنسبة ٢٩٪ عن العام السابق، وما يقارب نصف أرقام عام ٢٠٢٢. وتشمل الأسباب ارتفاع أسعار الرهن العقاري وتراجع القدرة الشرائية. ومن المتوقع أن تستقر معدلات البناء عند ٢٨,٠٠٠-٣٣,٠٠٠ وحدة سنويًا في الفترة ٢٠٢٦-٢٠٢٧.

من الاتجاهات المهمة الأخرى في السنوات الأخيرة التحول إلى معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية وكفاءة الطاقة. بالنسبة للمستثمرين، هذا يعني:

• زيادة سيولة المرافق المزودة بأنظمة توفير الطاقة الحديثة؛
• إمكانية الاستفادة من المزايا الضريبية؛
• زيادة اهتمام المستأجرين بالمساكن المريحة والصديقة للبيئة.

حتى عند شراء عقار تاريخي، فإن الاستثمار بحكمة في التحديث يمكن أن يزيد من قيمته السوقية ويضمن القدرة التنافسية في سوق الإيجار.

تُلبي المباني النمساوية الجديدة معايير جودة أكثر صرامة، وتتميز السوق الثانوية بسهولة التنبؤ. أما في فرنسا، فتتمتع العقارات التاريخية بمكانة خاصة: فهي تُتيح فرصًا فريدة للمستثمرين المتميزين، ولكنها تتطلب دراسة متأنية.

لا يقتصر الاستثمار في العقارات الفرنسية على شراء شقة واحدة في باريس. فهناك طرق متنوعة لزيادة العائدات، وتقليل المخاطر، والتكيف مع خصائص السوق المحلية.

على سبيل المثال، قرر أحد عملائي عدم شراء شقة كبيرة في وسط باريس، واختار توزيع رأس ماله على ثلاثة استوديوهات، يتراوح سعر كل منها بين 180,000 و200,000 يورو. وقد وفّر هذا الخيار العديد من المزايا:

• كانت المخاطر متنوعة - عندما كانت إحدى الشقق خاملة، استمرت الشقق الأخرى في توليد الدخل؛
• لقد تبين أن العائد الإجمالي كان أعلى من امتلاك عقار واحد كبير؛
• إدارة الإيجار أصبحت أسهل من خلال منصات قصيرة الأجل.

تشجع فرنسا بنشاط ترميم مبانيها التاريخية. وبموجب برنامجي مالرو ودينورماندي، يحصل المستثمرون على خصومات ضريبية كبيرة عند تجديد العقارات القديمة.

مثال: اشترى عميل منزلًا يعود للقرن التاسع عشر في ليون مقابل 450,000 يورو، واستثمر 120,000 يورو إضافية في أعمال التجديد، وحصل على مزايا ضريبية كبيرة. ونتيجةً لذلك، انخفضت القيمة الحقيقية للاستثمار، بينما ارتفع عائد الإيجار.

لا يزال قطاع السياحة وجهةً جذابة. تُدرّ الشقق الفندقية والفنادق الصغيرة والمنتجعات السكنية على ساحل كوت دازور دخلاً من خلال الإيجارات قصيرة الأجل.

على سبيل المثال، اشترى عميلي شقة في نيس مقابل 600,000 يورو، ويؤجرها عبر Airbnb وBooking. يصل العائد السنوي إلى 6%، وتتولى شركة إدارة متخصصة إدارة العقار. مع ذلك، يجب مراعاة العوامل الموسمية، وتكاليف العمولة، والقيود القانونية الصارمة (على سبيل المثال، في باريس، يبلغ الحد الأقصى للإيجار السنوي 120 يومًا للسكن الرئيسي).

تتيح لك صناديق الاستثمار العقاري الفرنسية (SCPIs) (المشابهة لصناديق الاستثمار العقاري) الاستثمار في العقارات دون الحاجة إلى إدارة مباشرة. يبدأ الحد الأدنى للاستثمار من 5000 يورو، ويتراوح متوسط ​​العائد السنوي بين 4% و5%.

استثمر مستثمر أمريكي 50 ألف يورو في SCPI وحصل على أرباح بالإضافة إلى مزايا ضريبية، متجنباً بذلك المتاعب الإدارية.

نادرًا ما تحقق الاستثمارات العقارية في فرنسا عوائد عالية دون بناء.

مثال: اشترى عميل قطعة أرض في منطقة ريفية مقابل 60,000 يورو، ولم يتمكن من بيعها إلا بعد ثلاث سنوات مقابل 75,000 يورو. لذلك، يُعد هذا النموذج أنسب لمن يخططون لمزيد من التطوير.

العقارات في فيينا بقابلية أكبر للتنبؤ واستقرار أكبر، وغالبًا ما يُنظر إلى العقارات في فيينا على أنها ملاذ آمن. ومع ذلك، فإن عوائق الدخول أعلى، وعوائد الإيجار أقل. أما سوق العقارات الفرنسي، فهو أكثر تنوعًا: فهناك فرص للاستفادة من المعالم السياحية والمواقع المميزة، إلا أن المخاطر أعلى بكثير، وخاصةً عند الاستثمار في المنازل القائمة.

وتتمثل الاستراتيجية المثلى في الجمع بين أدوات مختلفة: توجيه جزء من رأس المال إلى SCPI، وجزء آخر إلى تجديد المباني التاريخية، وبعضها إلى العقارات السياحية.

يُعدّ الاستثمار في فرنسا خيارًا جذابًا، ولكن من المهم فهم التحديات والمخاطر المحتملة لتقليل الخسائر وتحقيق ربحية حقيقية. بناءً على خبرتي وتجارب عملائي، حددتُ النقاط الرئيسية التي يجب مراعاتها.

الضرائب الفرنسية معقدة ومتعددة الطبقات: ضريبة الأملاك، ورسوم الدمغة، وضريبة دخل الإيجار، وضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة. مثال: اشترى أحد العملاء منزلًا في الريف مقابل 320,000 يورو، ودون تخطيط ضريبي مناسب، ارتفعت النفقات الإضافية بما يقارب 20,000 يورو عن الميزانية المتوقعة.

يركز القانون الفرنسي على حماية حقوق المستأجرين. لذلك، قد تستغرق إجراءات الإخلاء بسبب التأخر في السداد وقتًا طويلاً. واجه أحد عملائي حالةً لم يدفع فيها المستأجر الإيجار لمدة ثلاثة أشهر، ولم يُنهَ العقد إلا عن طريق المحكمة.

النصيحة: قم دائمًا بتوقيع عقود مفصلة، ​​وتحقق جيدًا من المستأجرين، واستخدم شركات الإدارة كلما أمكن ذلك.

تخضع Airbnb وغيرها من المنصات لرقابة صارمة في فرنسا. في باريس ونيس، يتطلب تأجير العقار التسجيل، ويقتصر على 120 يومًا في السنة. كان أحد العملاء يخطط لتأجير شقته في مرسيليا على مدار العام، لكنه اضطر إلى تقصير مدة الإيجار لتجنب الغرامات.

ومن المهم أن نتذكر أن الغرامات المفروضة على المخالفات قد تصل إلى 50 ألف يورو.

تستغرق عملية شراء العقارات في فرنسا ما بين 6 و12 شهرًا. وتشمل هذه العملية اختيار العقار، والتحقق القانوني اللازم، والحصول على الموافقات اللازمة، والتوثيق. على سبيل المثال، استغرق شراء شقة في بوردو لأحد العملاء ما يقرب من 10 أشهر.

تختلف سرعة إعادة البيع باختلاف المنطقة. ففي باريس، تُباع العقارات المميزة بسرعة (في المتوسط، خلال شهر إلى ثلاثة أشهر). أما في المناطق الريفية، فالعكس صحيح، إذ قد تستمر عمليات البيع لسنوات. اشترى أحد العملاء منزلًا في قرية صغيرة مقابل 180,000 يورو، ولم يتمكن من بيعه إلا بعد عامين.

تُقدّم فرنسا للمستثمرين فرصًا واعدة. ومع ذلك، فإنّ شراء منزل في فرنسا ينطوي أيضًا على مخاطر كبيرة: الضرائب، والبيروقراطية، وضعف السيولة خارج المدن الكبرى. في المقابل، يستفيد السوق النمساوي من الاستقرار، وأمن المستثمرين العالي، والعوائد المتوقعة، لا سيما في المدن الكبرى مثل فيينا.

ينجذب المستثمرون إلى فرنسا ليس فقط لإمكانات دخلها، بل أيضًا لمستوى معيشتها المتميز، وبنيتها التحتية المتطورة، ومناخها المعتدل، وتنوعها الثقافي. بالنسبة للعديد من المشترين، لا يُعدّ العقار في فرنسا مجرد استثمار، بل فرصةً للعيش براحة والاستمتاع بأسلوب الحياة الفريد في البلاد.

يشتهر جنوب فرنسا، بما في ذلك كوت دازور وبروفانس، بشتائه المعتدل وصيفه الحار ووفرة أشعة الشمس (حتى 300 يوم في السنة). أما باريس، فتتميز بشتائها البارد وخريفها الممطر، لكنها تعوّض هذه التقلبات المناخية بمشهد ثقافي نابض بالحياة وبنية تحتية متطورة.

فرنسا بلدٌ يتمتع بمستوى معيشة مرتفع، ولكنه باهظ الثمن أيضًا. تبلغ نفقاته الشهرية التقريبية:

• الطعام: 300-450 يورو لعائلة مكونة من 3-4 أشخاص؛
• المرافق: 150-250 يورو؛
• النقل (المترو والحافلات): 70-120 يورو؛
• السكن: في باريس – حوالي 3500 يورو/م²، في ليون – 5000 يورو/م²، في جنوب البلاد – 4500 يورو/م².

مثال عملي: زبونة بميزانية قدرها 500,000 يورو فكرت في باريس، ولكن بعد تحليل نفقاتها، استقرت على بوردو. كانت تكلفة المعيشة والخدمات هناك أقل بكثير، مما سمح لها بتخصيص أموالها بشكل أفضل.

المدارس الحكومية في فرنسا مجانية ومتاحة حتى لغير المقيمين، ولكن التدريس باللغة الفرنسية. تقدم المدارس الخاصة والدولية برامج باللغتين الإنجليزية والألمانية ولغات أخرى. وتشمل هذه البرامج خيارات تلبي المعايير الدولية (البكالوريا الدولية، المنهج البريطاني، الدبلوم الأمريكي).

تتراوح الرسوم الدراسية في المدارس الخاصة بين 5000 و15000 يورو سنويًا، حسب المستوى والمنطقة. كما يتوفر التعليم العالي للطلاب الدوليين: جامعة السوربون، ومعهد العلوم السياسية، والمعهد الأوروبي لإدارة الأعمال (INSEAD)، وغيرها من المؤسسات المرموقة تقبل الطلاب من مختلف البلدان. ​​ومع ذلك، يُشترط في أغلب الأحيان إثبات إجادة اللغة الفرنسية أو اجتياز امتحانات القبول بنجاح.

يعتمد نظام الرعاية الصحية الفرنسي على برنامج التأمين الصحي الحكومي (Assurance Maladie)، الذي يغطي حوالي 70% من تكلفة الخدمات الطبية. أما الـ 30% المتبقية، فتُغطى من خلال التأمين التكميلي (Mutuelle).

متوسط ​​النفقات:

• استشارة طبيب عام - حوالي 30 يورو؛
• استشارة مع أخصائي - من 50 يورو؛
• طب الأسنان: الحشوة 20-50 يورو، التنظيف – حوالي 30 يورو.

بالنسبة لغير المقيمين المقيمين في فرنسا لمدة تقل عن ثلاثة أشهر، يوصى بالتأمين الدولي، وتبدأ التكاليف من حوالي 35 يورو شهريًا.

لا تزال مستويات الأمان في البلاد مرتفعة نسبيًا، وخاصةً في المناطق الريفية والضواحي. أما في المدن الكبرى، فلا تزال السرقات البسيطة وجرائم الشوارع قائمة، لكن الشرطة تعمل بنشاط للحفاظ على النظام.

تتمتع فرنسا ببنية تحتية متطورة، تشمل شبكة مواصلات عامة، وقطارات فائقة السرعة، ومطارات دولية وإقليمية، وطرقًا سريعة حديثة، وخطوط عبارات. وتوفر المدن مرافق ثقافية ورياضية، ومراكز تسوق، ومرافق رعاية صحية. أما في المناطق الريفية، فالبنية التحتية محدودة، ولكنها تشمل مرافق أساسية كالمتاجر والمدارس ومراكز النقل.

تتميز فرنسا بأسلوب حياتها الجذاب: مناخها المعتدل، وبحرها، وجبالها، وتنوعها الثقافي والمأكولاتي. أما النمسا، فتُعرف بالنظام والأمان والقدرة على التنبؤ.

إذا كان المستثمر يبحث عن الراحة والهدوء والأمان، فإن الاستثمار في العقارات النمساوية خيارٌ أفضل. أما إذا كانت أولوياته هي التنوع الثقافي، والوصول إلى البحر، والبنية التحتية السياحية المتطورة، ونمط الحياة النابض بالحياة، فإن فرنسا هي الخيار الأمثل.

إن السوق الفرنسي لا يثير اهتمام المستثمرين فحسب، بل أيضًا أولئك الذين يبحثون عن جودة حياة عالية.

بالنسبة لمواطني الدول التي تعاني من عدم استقرار سياسي أو اقتصادي، يُعدّ شراء العقارات في فرنسا وسيلةً للحفاظ على رأس المال وحماية الأسرة. المناطق الواعدة هي باريس، وكوت دازور، وبوردو: حيث السيولة أعلى، ومعدلات إعادة البيع أسرع بكثير.

يختار المتقاعدون المناطق الجنوبية لما تتمتع به من مناخ معتدل، ورعاية صحية عالية الجودة، ونمط حياة مريح. عند شراء منزل بأسعار معقولة في فرنسا، من المهم مراعاة قرب المراكز الطبية والبنية التحتية للنقل.

يُقدّر رواد الأعمال الرقميون والرحّالة فرنسا لبنيتها التحتية المتطورة للإنترنت، ومساحات العمل المشترك، وسهولة الاتصال الدولي. وتُعدّ المدن متوسطة الحجم، مثل ليون وتولوز، مثاليةً لهذا النمط من الحياة.

على سبيل المثال، اشترى أحد عملائي، وهو رائد أعمال من الولايات المتحدة، شقة في ليون مقابل 350 ألف يورو. يجمع بين العمل عن بُعد والإقامة في فرنسا، ويؤجر العقار خلال الموسم السياحي، مما يزيد دخله.

تجذب فرنسا المستثمرين بأسلوب حياتها المريح وسيولة عقاراتها، بينما تجذب النمسا المستثمرين باستقرارها وسوقها المحافظ. للباحثين عن استثمارات فعّالة وفرص إيجار، تُعدّ فرنسا الخيار الأمثل. أما للباحثين عن استثمار أكثر أمانًا وثباتًا، فتُعدّ النمسا الخيار الأمثل.

يتطلب إتمام صفقة عقارية في فرنسا عناية خاصة، خاصةً لمن يخططون لتحسين ضرائبهم أو نقل أصولهم إلى أقاربهم. فهم قواعد البيع يُمكّنك من تجنب النفقات غير المتوقعة والحفاظ على أكبر قدر ممكن من دخلك.

ينص القانون الفرنسي على إعفاء كامل من ضريبة أرباح رأس المال فقط بعد 22 عامًا من الملكية. وحتى ذلك الحين، تبلغ النسبة 19%، بالإضافة إلى مساهمة في الضمان الاجتماعي بنسبة 17.2%. وينتج عن ذلك عبء ضريبي إجمالي قدره 36.2% من الأرباح.

أحد الطرق الفعالة لتحسين الضرائب هو نقل الملكية لأفراد العائلة (البيع أو الميراث).

مثال عملي: نقلت عائلة مستثمرين شقة في بوردو إلى أبنائهم. ونتيجةً لذلك، تمكّنوا من تجنب دفع ضريبة أرباح رأس المال كاملةً عند البيع اللاحق، مما قلّص إجمالي نفقاتهم.

في المدن الفرنسية الكبرى - باريس وليون وبوردو وكوت دازور - لا يزال السوق العقاري يتمتع بسيولة عالية. تُباع العقارات في هذه المناطق بسرعة نظرًا لارتفاع الطلب. أما في المناطق الريفية والبلدات الصغيرة، فقد تستغرق عمليات البيع من عدة أشهر إلى عام.

يتراوح متوسط ​​مدة بيع شقة في باريس عادةً بين 3 و6 أشهر. في المناطق السياحية، تزيد هذه المدة إلى 9 أشهر، وفي القرى والمدن الريفية، تتراوح مدة إعادة البيع بين ستة أشهر وسنة.

لا يؤثر بيع العقارات بشكل مباشر على حالة الإقامة. مع ذلك، عند استخدام برنامجي Passeport Talent أو VLS-TS Visiteur، من المهم الاحتفاظ بالأصول أو إثبات الدخل لإثبات الملاءة المالية.

في النمسا، عادةً ما تكون إجراءات الخروج من الاستثمار أبسط. ضرائب أرباح رأس المال أقل، والأصول أكثر سيولة، وفترات إعادة البيع أقصر، وضرائب الميراث ونقل الملكية أقل تعقيدًا من فرنسا.

على مر السنين، أشرفتُ على عشرات المعاملات في فرنسا: من شقق صغيرة في باريس إلى فيلات فاخرة على كوت دازور ومنازل ريفية. وتُظهر التجربة أن نجاح الاستثمار يعتمد، قبل كل شيء، على العناية الواجبة الدقيقة.

أُولي دائمًا اهتمامًا خاصًا لوثائق اتفاق البيع وعقد البيع. من المهم التأكد من عدم وجود ضرائب أو فواتير خدمات مستحقة، والتحقق من حالة الأرض، وقيود الإيجار، وأي أعباء. هذا النهج يحمي العميل من أي مفاجآت غير سارة بعد الشراء.

أعتقد أن الاستراتيجية الأمثل هي التنويع: مزيج من الاستثمارات المستقرة في النمسا والمشاريع الأكثر ربحية في فرنسا. على سبيل المثال، يمكن استثمار جزء من المحفظة في فيينا، حيث السوق موثوقة وقابلة للتنبؤ، بينما يمكن استثمار الجزء الآخر في باريس أو كوت دازور، حيث تتوفر إمكانية نمو رأس المال وفرصة الجمع بين الدخل وأسلوب حياة راقٍ.

لو فكّرتُ في تفضيلاتي الشخصية، لاخترتُ فرنسا للحفاظ على رأس المال وحياةٍ رغيدة، والنمسا للاستقرار والأمان. هذا التوازن يوفر للمستثمرين دخلاً وراحةً في آنٍ واحد.

يُعدّ شراء العقارات في فرنسا خيارًا مثاليًا للمستثمرين الباحثين عن مزيج من الدخل والسيولة وأسلوب حياة راقٍ. يمكن أن تُشكّل باريس، أو كوت دازور، أو حتى قرية صغيرة استثمارًا مربحًا، حسب أهدافك.

النمسا خيارٌ مثاليٌّ لمن يبحثون عن الأمان والقدرة على التنبؤ. فهي تُوفّر مخاطر أقل، ونظامًا ضريبيًا أبسط، ودرجةً عاليةً من حماية حقوق الملكية.

قبل إبرام أي معاملة، من المهم للغاية التحقق من الحزمة الكاملة من المستندات مسبقًا: عقد البيع، وعقد البيع، بالإضافة إلى التسجيل في خدمة الدعاية العقارية.

ويعتبر فهم هيكل الطلب أمراً بالغ الأهمية: إذ يشكل الجمع بين الاهتمام من جانب السكان المحليين والمستثمرين الأجانب عاملاً رئيسياً في سيولة العقار واستقرار الاستثمارات.

التوقعات حتى عام ٢٠٣٠ : سيشهد السوق الفرنسي نموًا تدريجيًا في السنوات القادمة. وتشمل الاتجاهات الرئيسية فرض ضرائب جديدة ومتطلبات كفاءة الطاقة، وزيادة الرقابة الحكومية على الاستثمارات، وزيادة الاهتمام بالعقارات الفاخرة، والتطوير النشط للمراكز الإقليمية.

سيتمكن المستثمرون الذين يفكرون في شراء منزل في فرنسا اليوم من الاستفادة من ارتفاع الأسعار والتغييرات في النظام الضريبي في المستقبل.

1. تحديد الهدف

• السكن: للسكن أو الإيجار أو إعادة البيع.
• استثمارات قصيرة الأجل أو طويلة الأجل.
• المالية: حساب الميزانية والربحية المتوقعة.

2. الجانب القانوني

• التحقق من الوضع القانوني للعقار: السجل العقاري، وعدم وجود ديون وأعباء.
• الشروط للأجانب: لا توجد قيود بالنسبة لمواطني أوكرانيا ورابطة الدول المستقلة، ولكن العملية أكثر تعقيدًا.
• اتفاق مبدئي (تسوية البيع) ودفعة أولى تتراوح بين 5-10%.
• يجب أن يكون هناك كاتب عدل (Notaire).

3. المالية والضرائب

عند الشراء:

• رسوم وواجبات كاتب العدل – حوالي 7-8% (السوق الثانوية).
• ضريبة القيمة المضافة (TVA) 20% – عند شراء المباني الجديدة.

سنويا:

• Taxe foncière – ضريبة الأملاك.
• ضريبة السكن – ضريبة على الإقامة (تم إلغاؤها بالنسبة للمقيمين، ولكنها تنطبق على المنازل الثانية).
• القروض العقارية للأجانب: عادة ما تصل إلى 70-80% من التكلفة.

4. الموقع والسوق

• باريس: أسعار مرتفعة، نمو مستقر، عائد الإيجار 2-3%.
• كوت دازور: سيولة عالية وطلب سياحي.
• ليون، بوردو، نانت: التوازن بين السعر والربحية.
• منتجعات التزلج: الطلب الموسمي مرتفع.

5. الإدارة والتأجير

• التسليم: بشكل مستقل أو عن طريق وكالة إدارة محلية.
• ضريبة الإيجار:
  • Régime réel – محاسبة النفقات.
  • Micro-foncier / micro-BIC – خصم ثابت.
• التأمين الإلزامي على المنزل ( تأمين السكن ).

6. فحص الكائن

• التشخيص: كفاءة الطاقة، الأسبستوس، الرصاص، الخ.
• حالة المبنى (خاصة المنازل القديمة).
• تكاليف المرافق (رسوم الملكية المشتركة).

7. الخروج من الاستثمارات

• يتم تخفيض ضريبة مكاسب رأس المال بعد 22 عامًا من الملكية.
• التسجيل من خلال SCI ( Société Civile Immobilière ) - تحسين الضرائب والميراث.

1. مستثمر بمبلغ 500,000 يورو

الهدف: الحصول على دخل ثابت من الإيجارات قصيرة الأجل والحفاظ على رأس المال.

ما وجدته: شقة بمساحة 80 مترًا مربعًا في قلب باريس. تحتوي على ثلاث غرف نوم، وقد جُددت بشكل عصري، وجاهزة للتأجير عبر Airbnb.

النتيجة: بلغ متوسط ​​العائدات السنوية 4-5%. وقد ضمن الموقع المتميز تدفقًا ثابتًا للمستأجرين، كما أتاحت السيولة العالية في وسط باريس للمستثمر إعادة بيع العقار بعد ثلاث سنوات فقط، بزيادة في السعر بنسبة 15%.

2. متقاعد براتب 300 ألف يورو

الهدف: حياة مريحة في التقاعد وأمان الأموال المستثمرة.

ما وجدته: منزل صغير في منطقة هادئة من قرية بروفنسال هادئة مع غرفتي نوم وحديقة خاصة.

النتيجة: كانت تكاليف المرافق زهيدة - حوالي ٢٠٠ يورو شهريًا. كما أتاح المبنى فرصة التأجير طويل الأجل للجيران أو السياح خلال فصل الصيف (بعائد ٣٪). على مدار خمس سنوات، ارتفعت قيمة العقار بنسبة ١٠٪.

3. عائلة لديها أطفال بمبلغ 500,000 يورو

الهدف: السكن والتعليم للأطفال والاستثمار.

ما وجدته: شقة مكونة من 3 غرف في ليون بالقرب من المدارس والجامعات الجيدة والبنية التحتية المتطورة ومواقف السيارات.

النتيجة: حصلت العائلة على سكن مريح مع إمكانية الوصول إلى مدارس حكومية وخاصة. تم تأجير الشقة بانتظام على المدى الطويل، بعائد سنوي يقارب 3.5%. علاوة على ذلك، ارتفعت قيمة العقار بنسبة 12% على مدى أربع سنوات، مؤكدةً نجاح استراتيجيتهم.