كيفية شراء عقار في تيرول - دليل مفصل للأسعار والإجراءات

تيرول منطقة جبلية في النمسا، حيث تجاوز متوسط ​​سعر المنزل فيها 4727 يورو للمتر المربع عام 2024. تشتهر المنطقة بمناظرها الجبلية الخلابة، وبنيتها التحتية المتطورة لمنتجعات التزلج، ومستوى المعيشة المرتفع فيها، ما يجعلها وجهةً مفضلةً لدى مشتري المنازل والمستثمرين على حدٍ سواء.

شهدت السنوات الأخيرة نمواً في الاهتمام بالعقارات في تيرول نتيجةً للطلب المطرد (خاصةً على الشقق المطلة على منحدرات التزلج) وتوقعات ارتفاع الأسعار. ومع ذلك، يتميز سوق المنطقة بخصائص فريدة، تتراوح بين محدودية الأراضي المتاحة ووجود قوانين خاصة بالمشترين الدوليين.

في هذه المقالة، سنغطي جميع الخطوات المتعلقة بشراء شقة أو منزل أو شاليه أو أرض في تيرول - من الأسعار والمواقع إلى الاعتبارات القانونية والمالية - حتى تتمكن من اتخاذ قرار مستنير إذا كنت تفكر في شراء عقار في النمسا ، وتحديداً تيرول.

يقدم سوق العقارات في تيرول مجموعة واسعة من العقارات - من الاستوديوهات الصغيرة والشقق المكونة من غرفتي نوم في المدن والمناطق الجبلية إلى الشاليهات الفسيحة والمنازل الخاصة بالقرب من المنتجعات، بالإضافة إلى الفيلات الحصرية والشقق الفاخرة.

يوجد كل من الشقق المعاد بيعها (في المباني القديمة، "Altbau") والشقق السكنية الجديدة ("Neubau") المزودة بتجهيزات حديثة.

تُبنى العديد من المنازل على الطراز الألبي التقليدي بزخارف خشبية، وهذه الشاليهات تحديداً هي التي تجذب المشترين. كما تتوفر أيضاً شقق للإيجار للسياح (بما في ذلك تلك التي تديرها شركات إدارة) وأكواخ للبيع في السوق.

شقق. أشكال متنوعة، من استوديوهات بغرفة واحدة إلى شقق علوية كبيرة. المدن (إنسبروك، كوفشتاين) لديها شقق أكثر تقليدية في مبانٍ شاهقة، بينما المنتجعات (كيتزبوهيل، لانديك) تقدم شققًا صغيرة الحجم للمتزلجين.

منازل وشاليهات خاصة. منازل منفصلة أو شبه منفصلة على أرض، غالباً ما تضم ​​حديقة ومرآباً. تُبنى الشاليهات عادةً بالقرب من الجبال، وأحياناً في قرى جبلية نائية. توفر هذه العقارات الخصوصية والمساحة، ولكنها غالباً ما تتطلب صيانة كبيرة (التدفئة، إزالة الثلوج، إلخ).

فلل وشقق فاخرة. تقع القصور الفخمة ذات الإطلالات الخلابة على جبال الألب، بالإضافة إلى الشقق الفاخرة في أعلى مستوياتها، في مواقع مرموقة (إنسبروك، كيتزبوهيل، سانت يوهان في تيرول). تبلغ قيمة هذه العقارات ملايين اليورو، وهي مخصصة في المقام الأول للعملاء الأثرياء أو كاستثمارات قيّمة.

الأراضي. الأراضي شحيحة في تيرول، مما يجعل قطع الأراضي السكنية المتاحة نادرة وباهظة الثمن. ينبغي على المشترين التحقق من الاستخدام المخصص للأرض (باوزون)، وتوافر تراخيص البناء، ومتطلبات التخطيط الفيدرالية/المحلية.

أسعار العقارات في تيرول أعلى تقليديًا من المتوسط ​​النمساوي: في عام 2024، متوسط ​​سعر الشقة هنا حوالي 4727 يورو للمتر المربع (بلغت ذروتها في عام 2022 - حوالي 5195 يورو/م²، وبعد ذلك تم تعديل الأسعار).

كانت أسعار المنازل العائلية المنفردة منخفضة (بضعة آلاف من اليورو للمتر المربع)، لكنها ارتفعت بشكل ملحوظ في السنوات الأخيرة. فعلى سبيل المثال، وفقًا لتقديرات السوق لعام 2022، بلغ متوسط ​​سعر المنزل العائلي المنفرد حوالي 4660 يورو للمتر المربع.

تم الحصول على البيانات من مراجعات تحليلية لسوق العقارات في تيرول؛ يرجى ملاحظة أن الأسعار الفعلية قد تختلف تبعًا لحالة العقار وموقعه الدقيق.

يشهد الطلب والأسعار في المنطقة نمواً متفاوتاً. وتُعدّ العقارات القريبة من منتجعات التزلج وفي المدن الكبرى الأكثر طلباً. ففي الفترة من 2016 إلى 2022، ارتفعت أسعار الشقق بنحو 60% (من 2850 يورو إلى 4573 يورو للمتر المربع)، بينما ارتفعت أسعار المنازل الخاصة بنحو 93%.

ومع ذلك، بحلول عامي 2023-2024، تباطأ النمو بسبب ارتفاع معدلات الإقراض: وفقًا لهيئة الإحصاء النمساوية ، انخفضت أسعار المساكن في النمسا بنسبة 2.6٪ في عام 2023 لأول مرة منذ عام 2010 (بسبب المساكن القائمة بشكل رئيسي).

في تيرول، يسير الاتجاه على نحو مماثل: فبعد أن بلغت الأسعار ذروتها في عام 2022، استقرت. فعلى سبيل المثال، شهدت أسعار الشقق تعديلاً طفيفاً في عام 2024، بينما ظلت أسعار الأراضي مرتفعة رغم استقرارها (يبلغ متوسط ​​سعر المتر المربع في تيرول 414 يورو في عام 2024، أي أكثر من ضعف مستوى عام 2016).

يلعب الموسم دورًا أيضًا. يزداد نشاط المشترين عادةً في الصيف والخريف (قبل موسم الشتاء)، مما قد يؤدي أحيانًا إلى ارتفاع الأسعار، خاصةً للعقارات القريبة من منتجعات التزلج الشهيرة. أما في الشتاء، فقد يتسم النشاط بانخفاضه بسبب العطلات والظروف الجوية.

يُعد الموقع عاملاً أساسياً. فالبنية التحتية المتطورة (الطرق والمدارس والمستشفيات) والقرب من منحدرات التزلج أو المعالم السياحية تؤثر بشكل مباشر على سعر العقار وقابليته للتسويق.

فعلى سبيل المثال، تشتهر إنسبروك (عاصمة تيرول) بجامعتها ومطارها ومراكز النقل فيها، لذا فإن متوسط ​​السعر هنا أعلى بشكل ملحوظ من الوديان النائية.

بحسب بيانات السوق، يبلغ متوسط ​​سعر الشقة في إنسبروك حوالي 5700 يورو للمتر المربع، بينما في المناطق الجبلية، مثل لانديك أو لينز، قد تكون الأسعار أقل بكثير (2000-3000 يورو للمتر المربع). وتتأثر الأسعار المرتفعة بما يلي:

• جاذبية سياحية. تجذب المناطق السياحية (كيتزبوهيل، أكسام، مايرهوفن، إلخ) المشترين المستعدين للدفع مقابل راحة التزلج.
• سهولة الوصول إلى وسائل النقل. إن قرب العقار من الطرق السريعة والطرق الدولية (على سبيل المثال، مخرج إنسبروك-سالزبورغ بالقرب من كيرشبرغ) يجعله جذابًا للسكن الدائم والأعمال التجارية.
• البنية التحتية والخدمات. المناطق ذات البنية التحتية الاجتماعية المتطورة (المدارس، المستشفيات، المتاجر) أغلى ثمناً من المناطق النائية. وعادةً ما تكون مراكز المدن أغلى ثمناً من المناطق المحيطة بها.

يمكنك مقارنة الأسعار والميزات حسب المنطقة في تيرول:

كيتزبوهيل (مقاطعة كيتزبوهيل). تُعدّ من أغلى المناطق، وتضمّ منتجعات فاخرة. أسعار الشقق فيها أعلى بمئات اليورو من المتوسط ​​الإقليمي. تحظى المنطقة بشعبية لدى المستثمرين، لكن الخيارات المتاحة بأسعار معقولة نادرة.

إنسبروك-لاند وإنسبروك (لاند وشتات). إنسبروك (المدينة) - أسعار مرتفعة بسبب كونها مدينة (حوالي 5760 يورو/م² للشقة).

المناطق النائية (إنسبروك-لاند) أرخص قليلاً، ولكنها مغلقة أيضاً أمام التطوير الضخم، لذا فإن مستوى الأسعار قريب من مستوى المدينة.

لانديك (منطقة لانديك). توجد العديد من البلدات الصغيرة بالقرب من المنحدرات ("قرى التزلج")، والأسعار معقولة: على سبيل المثال، يبلغ متوسط ​​سعر الشقة حوالي 3592 يورو/م².

لينز (مقاطعة لينز). أقصى مقاطعات تيرول شرقاً، وتتميز بأسعارها المنخفضة (حوالي 2090 يورو للمتر المربع للشقة). العقارات في لينز مناسبة لمن يبحثون عن خيارات بأسعار معقولة مع الحفاظ على البيئة الطبيعية للمنطقة.

تُعدّ أحياء شفاتس (شفاتس، كوفشتاين، رويتي، وغيرها) وجهات سياحية شهيرة، وتتميز بأسعار شقق متوسطة. أما رويتي فهي الأقل تطوراً، وتوفر أرخص المساكن (شقق تبدأ أسعارها من حوالي 3740 يورو للمتر المربع)، إلا أن فرص العمل والخدمات فيها محدودة أيضاً.

تبدأ العملية باختيار الموقع. وهنا، من المهم تحديد الأهداف بوضوح:

• عِشْ حياةً مستقلة. ابحث عن سكن في المدن أو البلدات الكبيرة ذات البنية التحتية الجيدة - بالقرب من أماكن العمل والمدارس.
• استثمر/استأجر. ضع في اعتبارك المناطق السياحية أو الأحياء الطلابية (إنسبروك). الشقق الصغيرة أو الشقق القريبة من منحدرات التزلج مناسبة للإيجار قصير الأجل للسياح.
• منزل ثانٍ (داتشا). ابحث عن مواقع جبلية منعزلة، ولكن ضع في اعتبارك إمكانية السياحة: حتى منزل الداتشا يستفيد من سهولة الوصول إليه وقلة المتاجر القريبة.

قائمة التحقق من البحث:

• حدد أهدافك وميزانيتك.
• استخدم البوابات الإلكترونية والوسطاء العقاريين، ولكن بعد ذلك قم بمعاينة العديد من العقارات شخصياً.
• اجمع معلومات عن المنطقة: الطلب على الإيجار، والضرائب العقارية، وأي قيود (ممنوع امتلاك منازل ثانية).
• استشر خبيرًا بشأن توقيت الصفقة: ففي بعض الأحيان تختفي العروض الجيدة من السوق بسرعة.

تخضع عملية الشراء في تيرول لقانون الولاية النمساوي (Grundverkehrsrecht)، وقد تختلف القواعد التفصيلية للأجانب باختلاف الولاية الفيدرالية. أهم الاعتبارات لغير المقيمين:

تصريح الشراء (Genehmigung). يُعامل مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية معاملة المواطنين النمساويين ولا يحتاجون إلى تصريح . أما بالنسبة لمواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية (مثل دول رابطة الدول المستقلة والولايات المتحدة الأمريكية وغيرها)، فتُطبق قيود على الأجانب الراغبين في شراء عقارات في النمسا : في معظم الحالات، يجب الحصول على موافقة مسبقة من هيئة الاستحواذ على الأراضي البلدية (Grundverkehrsbehörde) لإتمام الصفقة.

الإجراء: بعد توقيع الاتفاقية المبدئية، يقدم المشتري طلبًا؛ وعادة ما يتم اتخاذ القرار في غضون بضعة أسابيع.

التغييرات التشريعية. في عام 2024، تم اعتماد تعديلات على قانون نقل الأراضي المحلي في تيرول، مما أدى إلى إدخال ضوابط وقيود جديدة، لا سيما فيما يتعلق بالمعاملات التي تشمل الأراضي والعقارات الزراعية.

ابقَ على اطلاع دائم: أقترح عليك قراءة المنشورات الرسمية لـ"لاند تيرول" أو استشارة محامٍ للبقاء على اطلاع بأي تغييرات.

المستندات المطلوبة. تشمل المستندات الأساسية جواز السفر، ورقم التعريف الضريبي (Steuernummer) في النمسا، وإثبات الإقامة الحالية، ومستخرج من السجل العقاري (Liegenschaftskataster)، ورقم تعريف قطعة الأرض (KG, Grundbuchnummer). يقدم البائع شهادة ملكية (Grundbuchauszug).

في أغلب الأحيان، تتم المعاملة أمام كاتب عدل: ستحتاج إلى توكيل رسمي (إذا كان هناك ممثل يتصرف)، واتفاقية شراء سابقة، وما إلى ذلك.

التحقق من الوضع القانوني للعقار. يُنصح بالاستعانة بمحامٍ أو كاتب عدل محلي أثناء المفاوضات: حيث سيتحققون من عدم وجود أي قيود أو ديون أو دعاوى قضائية معلقة، بالإضافة إلى دقة البيانات العقارية والشكل القانوني للعقد.

على سبيل المثال، أطلب دائمًا من محامٍ التحقق مما إذا كان العقار حاصلًا على موافقة السجل العقاري وما إذا كان "مقرًا لقضاء العطلات"، والذي قد يخضع شراؤه لقيود.

ينطوي شراء العقارات في النمسا على عدد من النفقات الإلزامية بالإضافة إلى سعر شراء العقار نفسه. وأهمها ما يلي:

• ضريبة نقل الملكية (Grunderwerbsteuer). 3.5% من سعر الشراء.
• رسوم التسجيل (Eintragungsgebühr). 1.1% من القيمة المساحية (Einheitswert) أو سعر السوق - تُدفع عند إدخال الحقوق في السجل العقاري.
• رسوم كاتب العدل. حوالي 1-2% من تكلفة المعاملة، وذلك حسب مدى تعقيد المعاملة ورسوم كاتب العدل.
• عمولة وكيل العقارات. عادةً ما تصل إلى 3% + 20% ضريبة القيمة المضافة من سعر الشراء (يدفعها المشتري)، ولكن يمكن أن تكون هذه الرسوم مشروطة أو مختلطة (يدفع البائع نصفها، إذا تم تحديد ذلك).
• الأخرى تقييم العقار، وترجمة المستندات، والتأمين (التأمين المصرفي للرهون العقارية)، وضريبة العقار السنوية (Grundsteuer) - وهي عادةً ما تكون صغيرة، وتعتمد على حجم العقار وموقعه، ويتم تحصيلها سنويًا من المالك.

إجمالاً، تصل التكاليف الخفية عند شراء عقار إلى ما يقارب 9-11% من سعر الشراء. عند التمويل بقرض، يُنصح بدفع دفعة أولى لا تقل عن 20-30% (في النمسا، غالباً ما تُمنح قروض الرهن العقاري بنسبة تصل إلى 70-80% من سعر الشراء).

كما يجب عليك مراعاة النفقات الشهرية المستقبلية: المرافق (التدفئة، المياه، إزالة الثلوج، إلخ)، والتأمين على المنزل، وربما رسوم الشقق السكنية (للمنازل الجديدة).

مثال على توزيع النفقات عند الشراء (تقريبًا):

لتمويل مشترياتهم، يمكن للمشترين الأجانب اللجوء إلى البنوك النمساوية أو الدولية. ويحصل الأوروبيون عموماً على نفس الشروط التي يحصل عليها المواطنون النمساويون.

إذا كنت تخطط للحصول على قرض عقاري، فتحقق مسبقًا مع البنك من شروط القرض المقبولة ومتطلباته (قد تكون هناك معايير دخل أكثر صرامة نظرًا لمعايير هيئة أسواق المال الجديدة التي تم تطبيقها في عام 2022 ). كذلك، ضع في اعتبارك سعر صرف اليورو وأسعار الفائدة المستقبلية، لأنها تؤثر على ربحية استثمارك.

كما ذُكر، فإن الشرط القانوني الرئيسي هو الحصول على إذن من السلطات المختصة (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde) لغير المقيمين من غير مواطني الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية. في هذه الحالة:

• مواطنو الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية معاملة النمساويين ويمكنهم شراء العقارات بحرية دون أي موافقة إضافية (على الرغم من أنه في بعض الأحيان يلزم إخطار الإدارة المحلية بشأن المعاملة).
• من مواطني الدول الثالثة في أغلب الأحيان تقديم طلب للاستحواذ. وتختلف الإجراءات من حالة لأخرى، حيث يجب عليهم تبرير الغرض من الشراء (مثل السكن الشخصي أو الاستثمار) وتقديم مستندات إضافية (بيانات مالية، سيرة ذاتية).

في الأول من يناير/كانون الثاني 2023، قانون جديد ، يشدد القيود على عمليات الشراء الأجنبية. وبات من الممكن الآن رفض منح الإذن إذا لم تكن الصفقة في مصلحة المنطقة (على سبيل المثال، إذا كان العقار مخصصاً للسياحة بشكل أساسي أو إذا لم يكن المشتري مقيماً إقامة دائمة في النمسا).

لذا، من المهم لمواطني دول رابطة الدول المستقلة أو غيرها من "الدول الثالثة" الحصول على استشارة مهنية مسبقة. وتُعدّ الحجج المقنعة التي تُبرهن على "الضرورة الاجتماعية" أو "الفائدة الاقتصادية" للشراء أمراً بالغ الأهمية.

في بعض الأحيان، لا يُشترط الحصول على إذن، حتى لو كان المشتري من دولة ثالثة: فهناك اتفاقيات ثنائية (على سبيل المثال، مع سويسرا أو ليختنشتاين) أو مزايا محددة (مثل تغيير اسم الزوجة/الزوج إلى الجنسية النمساوية). مع ذلك، يُفضّل توضيح هذه التفاصيل جيدًا قبل إتمام الصفقة.

لتجنب الاحتيال والمشاكل القانونية، تأكد من توفر ما يلي لديك:

كاتب العدل. تُجرى المعاملات في النمسا من خلال كاتب عدل (موثق). يضمن ذلك سلامة الإجراءات القانونية، حيث يتحقق كاتب العدل من حقوق الملكية وشرعية العقد. من المهم اختيار كاتب عدل ذي خبرة في مجال العقارات.

المساعدة القانونية. أنصحك بالاستعانة بمحامٍ أو مستشار عقاري، خاصةً إذا كنت لا تتحدث الألمانية. بإمكانهم مساعدتك في إعداد وترجمة المستندات، والتحقق من التزامات البائع، وإعداد طلب الترخيص.

تأمين المعاملات. يمكنك التفكير في تأمين المخاطر (الضمان أو خدمة الإيداع الآمن)، حيث تُحفظ الأموال لدى طرف ثالث حتى الحصول على جميع الموافقات. هذا يحميك من خسارة الأموال في حال إلغاء المعاملة أثناء مرحلة الإغلاق.

احذر من عمليات الاحتيال. تشمل هذه العمليات الشائعة "البيع المزدوج" (بيع عقار واحد لمشترين اثنين في آن واحد) أو "بيع عقار مرهون" (حيث لم يسجل البائع العقار). اطلب دائمًا نسخة حديثة من سجل الأراضي (Grundbuchauszug) وتحقق من أسماء الأطراف.

بعد الشراء، من المهم أن يتبع الأجنبي قواعد الاستخدام:

المنزل الثاني (Zweitwohnsitz). كما ذكرنا سابقاً، يجب أن يكون العقار الذي تم شراؤه هو مكان إقامتك الأساسي أو "مكان عملك" (على سبيل المثال، إذا كنت تدرس أو تعمل مؤقتاً في تيرول)، وإلا فقد يُعتبر منزلاً ثانياً غير قانوني.

يُمنح الأطباء والمعلمون استثناءات في بعض الأحيان. على أي حال، تأكد من استكمال جميع إقرارات الإقامة وعدم انطباق قيود "البلديات المفضلة" (Vorbehaltsgemeinden) التي تحظر امتلاك منازل ثانية جديدة بشكل كامل.

التأجير. يُسمح للأجانب بتأجير عقاراتهم. مع ذلك، إذا كان العقار يُعتبر "مسكنًا لقضاء العطلات"، فقد تُقيّد اللوائح البلدية التأجير قصير الأجل (مثل Airbnb). قبل التأجير، يُرجى مراجعة اللوائح المحلية ودفع أي رسوم سياحية سارية.

الميراث وإعادة البيع. يتمتع الأجانب بنفس حقوق الميراث التي يتمتع بها المواطنون النمساويون. إذا رغبت لاحقًا في إعادة بيع العقار، تُطبق نفس الإجراءات (وخاصةً البيع عن طريق كاتب عدل).

بحسب شروط العقد، قد تحتاج إلى رد جزء من الضرائب أو دفع تقييم عقاري جديد، ولكن عادة ما يتم حل هذه التفاصيل تلقائيًا عند إعادة البيع.

الإشراف المنتظم. إذا لم تكن تقيم هناك بشكل دائم، يُنصح بتعيين شركة إدارة أو شخص موثوق به للإشراف على ممتلكاتك: فحص حالتها، ودفع فواتير الخدمات، وإزالة الثلوج، وما إلى ذلك. سيحمي هذا ممتلكاتك ويتجنب أي مشاكل.

أنواع الشقق من غرفة نوم واحدة إلى أربع غرف نوم، في مبانٍ شاهقة أو منازل متلاصقة، مع أو بدون شرفات. غالبًا ما تُبنى العقارات الجديدة في مجمعات مزودة بمواقف سيارات ومصاعد؛ أما الوحدات القائمة فهي أقدم، ولكنها تتميز أحيانًا بطابع فريد (عوارض خشبية، تشطيبات عتيقة).

ضع في اعتبارك أن أسعار المباني الجديدة عادة ما تكون أعلى (يدفع المستثمرون مقابل وسائل الراحة الحديثة)، في حين أن العقارات المعاد بيعها أرخص ولكنها قد تتطلب تجديدًا.

الأسعار والجمهور:

• بالنسبة للأزواج الشباب أو الطلاب، تعتبر الاستوديوهات والشقق المكونة من غرفة واحدة ذات أهمية (حالياً حوالي 4000-5000 يورو/م² في إنسبروك).
• تعتبر الشقق الفسيحة المكونة من غرفتين أو ثلاث غرف أكثر ملاءمة للعائلات، وخاصة في الضواحي أو المراكز الإقليمية (حوالي 3500 يورو/م²).
• يختار المستثمرون أو العائلات الشقق القريبة من المنتجعات (على سبيل المثال في كيتزبوهيل) على استعداد لدفع ثمن إطلالة على الجبل.
• إذا كنت ترغب في تأجير مكان إقامتك للسياح، فمن الأفضل اختيار وحدات صغيرة في مواقع شهيرة (مع مراعاة القوانين المتعلقة بالسكن الثانوي بالطبع).

المزايا: عادة ما تكون الشقق أرخص للمتر المربع من المنازل، وأسهل في الصيانة وأسهل في التأجير (لا توجد تكاليف لإزالة التربة والثلوج وما إلى ذلك).

السلبيات: قلة الخصوصية، وتكاليف المرافق (إدارة المنزل، والتجديدات)، وغالباً ما تكون الأسعار أعلى في وسط المدينة.

المنزل الخاص أو الشاليه عبارة عن عقار كبير على الأرض.

المزايا: مساحة أكبر وخصوصية تامة، حديقة/مرآب خاص، وطابع شخصي. غالبًا ما تُبنى هذه المنازل من مواد عالية الجودة (الحجر، الخشب الصلب)، وتحتفظ بالحرارة جيدًا (وهو أمر مهم في الجبال)، وتبدو فاخرة مع خلفية جبال الألب.

السلبيات: السعر والصيانة. يتطلب المنزل استثمارًا كبيرًا في التدفئة، وإصلاحات السقف، وإزالة الثلوج في الشتاء، وما إلى ذلك. كما يجب عليك التحقق من التراخيص: فبعض المناطق تحظر بناء الشاليهات الجديدة (خاصة في المناطق المحمية).

إذا كنت تخطط لتأجير منزلك (بما في ذلك عبر Airbnb)، فيرجى ملاحظة أن القانون النمساوي قد يقيد الإيجارات قصيرة الأجل (حدود Zweitwohnsitz).

اعتبارات الشراء: تنطبق نفس إجراءات إدارة نقل ملكية الأراضي على الفيلات والمنازل. ومع ذلك، غالباً ما تأتي المنازل الخاصة بشروط إضافية تتطلب من المالك الإقامة فيها لفترة معينة من السنة (لتجنب تفاقم أزمة السكن).

قبل شراء شاليه، اسأل عن "المصلحة الاجتماعية" - في بعض الأحيان يُطلب من المشترين تقديم خطط للاستخدام (سكن شخصي، استثمار).

إذا كنت تبحث عن الفخامة، فاستعد لأسعار باهظة للغاية، تبدأ من عدة ملايين من اليورو. غالبًا ما تجمع الفيلات بين التصميم العصري والعمارة الألبية، وتضم منتجعات صحية وساونا ونوافذ بانورامية. قد تتجاوز أسعار هذه العقارات (على سبيل المثال، في كيتزبوهيل أو أكسام) 10,000 إلى 15,000 يورو للمتر المربع.

تكون هذه الأشياء مناسبة في الحالات التالية:

• تريد منزلاً ثانياً في منتجع.
• أنت تنظر إلى العقار كاستثمار طويل الأجل في منطقة سكنية مستقبلية (على سبيل المثال، مشروع سكني جديد كبير).
• أنت تخطط لتأجير العقار لمستأجرين حصريين (العلامة التجارية الإقليمية مهمة هنا).

وينطبق الأمر نفسه على الشقق الفاخرة: إذ يمكن تقديمها مع خدمات فندقية، واستقبال، وما إلى ذلك. وهذا منتج متخصص.

اختيار قطعة أرض. ابحث عن قطع أراضٍ في المناطق المخصصة للبناء (Bauzone). تحظى قطع الأراضي السكنية بتقدير كبير في تيرول. إذا كنت تخطط لبناء منزل، فتأكد من أن قطعة الأرض معتمدة للاستخدام السكني، وليس فقط للاستخدام الزراعي. قد تقيّد لوائح التخطيط المكاني الجديدة ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) تحديد مناطق جديدة.

أسعار الأراضي. في تيرول، من المفيد شراء الأرض مبكراً: يُقدّر متوسط ​​السعر بـ 414 يورو/م² في عام 2024. في وسط إنسبروك وحولها، تصل أسعار قطع الأراضي إلى 786 يورو/م²، وفي وارماركت القريبة، 689 يورو/م²، بينما في معظم أنحاء البلاد، تكون الأسعار أقل بكثير.

يتوقع المستثمرون ارتفاع أسعار الأراضي مع ندرة المواقع الجديدة، وخاصة بالقرب من المنتجعات.

اعتبارات الشراء. غالباً ما تتطلب أي معاملة عقارية موافقات إضافية محددة (من أعمال السباكة إلى بناء الطرق).

بعد الشراء، ستحتاج على الأرجح إلى الحصول على وثائق التصميم وتصاريح البناء (Baubewilligung) - وهذه عملية طويلة ومكلفة في جبال الألب (بسبب فحوصات التأثير على المناظر الطبيعية والصرف وما إلى ذلك).

يخضع سوق تيرول لتغييرات تشريعية. وقد تم إدخال التغييرات المهمة التالية في السنوات الأخيرة:

ضرائب المنازل الثانية والمنازل الشاغرة (2023). في الأول من يناير/كانون الثاني 2023، دخل قانون ضريبة المنازل الشاغرة والإقامة في تيرول (TFLAG) حيز التنفيذ. ويلزم هذا القانون البلديات بفرض ضرائب إضافية على العقارات السكنية الشاغرة لأكثر من ستة أشهر، وعلى المنازل الثانية.

تُحدد البلديات الرسوم، ويبلغ الحد الأقصى 2500 يورو سنويًا للشقق الكبيرة. والهدف من ذلك هو تشجيع تأجير العقارات الشاغرة والحد من شراء المنازل الثانية غير المستخدمة.

ونتيجةً لذلك، أصبح تأجير المساكن الجديدة خيارًا أكثر ربحيةً نوعًا ما، بينما باتت المضاربة على "الشاليهات الخشبية" كمساكن ثانوية أكثر صعوبة. ينبغي على المشترين التحقق مسبقًا مع البلدية لمعرفة ما إذا كان العقار الذي يشترونه يقع ضمن المنطقة الضريبية (قد يختلف ذلك من قرية لأخرى!).

تعديلات على قانون العقارات. في عام 2025، اقتُرح تشديد اللوائح المتعلقة بالأراضي الزراعية والقطع الأرضية على المنحدرات. على سبيل المثال، من المخطط إعادة تفعيل مؤسسة "مراقب الأراضي" وتقييد تحويل الحقول إلى محطات طاقة شمسية للحفاظ على الأراضي الزراعية الصالحة للزراعة.

كما توجد ضمانات بأن يكون للمزارعين الأولوية في شراء الأراضي المجاورة. إذا كنت تخطط لشراء أرض أو مزرعة، فتابع التحديثات: قد تحد هذه التغييرات من حريتك في إدارة هذه الأرض.

إجراءات المعاملات. أصبحت معالجة المعاملات أكثر رقمية: تقوم العديد من الولايات الفيدرالية، بما في ذلك تيرول، بتحويل بعض الطلبات إلى نماذج إلكترونية. ومع ذلك، لا يزال التوقيع الورقي من كاتب العدل مطلوبًا. من المهم متابعة نماذج الطلبات الحالية على المواقع الإلكترونية الحكومية.

مصادر المعلومات. من السهل متابعة التغييرات على الموقع الإلكتروني الرسمي لهيئة الأراضي في تيرول وأنظمة المعلومات القانونية ( RIS ). كما أوصي بالاشتراك في النشرات الإخبارية لـ WKO Tirol وLK Tirol، حيث تنشران بانتظام أدلة وتحليلات حول التغييرات في سوق العقارات.

لا تبخل على الخبراء. الخطأ الأكثر شيوعًا هو التقليل من تكاليف الدعم القانوني والتدقيق. وجود محامٍ ومُقيّم مؤهل سيساعد في تجنب خسائر أكبر.

لا تنظر إلى الشقة الأولى التي تراها. سوق العقارات في تيرول مكتظ، وقد تجد عرضًا مشابهًا بسعر أرخص في مدينة مجاورة. قارن الخيارات وخذ وقتك الكافي لاتخاذ القرار.

ضع في اعتبارك جميع النفقات. لا تقتصر على سعر الصفقة فقط: بل قم بتضمين جميع الضرائب والنفقات (10% على الأقل)، بالإضافة إلى فواتير الخدمات العامة الدورية، خاصة إذا كنت تخطط لبيع العقار في سوق إعادة البيع أو تأجيره.

راجع تفاصيل العقد. قد يغفل الأجانب في كثير من الأحيان عن بند مهم فيه، أو يقللون من شأن بند الاستخدام الإلزامي (على سبيل المثال، أنه لا يجوز تأجيره كـ"شقة عطلات" دون إذن). استعن بمترجم إذا لزم الأمر.

سمعة الوسطاء العقاريين. لا تثق إلا بالوسطاء المعتمدين. يوجد في السوق سماسرة غير موثوقين ذوي سمعة مشبوهة. تحقق من التقييمات ورخصتهم (Maklerbefugnis - وثيقة تخول الوسيط إجراء المعاملات في النمسا).

تُقدّم تيرول سوقًا عقارية جذابة، وإن كانت معقدة. النقاط الرئيسية التالية مهمة:

• حدد هدفك وميزانيتك قبل أن تبدأ البحث (الانتقال، الاستئجار، الاستثمار).
• استكشف المناطق. تعرف على اختلافات الأسعار واللوائح (السكن أغلى في المدن الكبيرة، وأرخص في الجبال، ولكن هناك قيود على المنازل الثانية).
• قم بتقدير جميع النفقات. خصص ما لا يقل عن 10% من قيمة المعاملة للضرائب والرسوم والمعاملات الورقية.
• استشر المختصين. استعن بوكيل عقاري ومحامٍ محليين، خاصةً إذا كنت لا تتحدث الألمانية. سيحميك هذا من سوء الفهم ويسرّع الإجراءات.
• خطط للإجراءات القانونية. إذا لم تكن مواطنًا من الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية، فاحصل على إذن من مكتب نقل الملكية العقارية - فبدون ذلك، ستكون المعاملة مستحيلة. تأكد من أن جميع المستندات سليمة قبل توقيع العقد.

يمكنك البدء بخطوات بسيطة: تصفح الإعلانات على مواقع الويب الموثوقة، واشترك في النشرات الإخبارية للوكالات (على سبيل المثال، Vienna Property Investment، التي تنشر مراجعات إقليمية)، واجمع معلومات حول المنطقة.

ثم تواصل مع الخبراء المحليين - سيقدمون لك النصح بشأن العقارات التي تناسب احتياجاتك على أفضل وجه.