كيفية شراء العقارات في النمسا السفلى عام 2026: الأسعار والقوانين والنصائح

تُعدّ النمسا السفلى (Niederösterreich) أكبر ولاية في النمسا من حيث المساحة وعدد السكان (حوالي 1.7 مليون نسمة)، وتشكل حلقة حول فيينا. وتشمل كل شيء من ضواحي العاصمة (مثل مودلينغ وتولن) إلى المنتجعات الصحية (بادن) ووديان النبيذ الخلابة في فاخاو وفينرتال.

بفضل موقعها المتميز، تقع النمسا السفلى على بُعد 30 دقيقة فقط من براتيسلافا، وساعتين إلى ثلاث ساعات من لينز وسالزبورغ. أسعار المساكن فيها أقل بكثير من فيينا، مما يجعلها خيارًا مناسبًا لمن يقارنون بين خيارات السكن في ضواحي العاصمة والعقارات في لينز كبديل عن المدن الكبرى.

اكتسبت النمسا السفلى سمعة طيبة كـ"حزام الحدائق" لفيينا، وذلك بفضل أراضيها الخصبة وكرومها وبساتينها؛ وتنتشر فيها المنازل ذات الحدائق الخاصة أكثر من فيينا نفسها. إنها مثالية لمن يقدرون البيئة والمساحة مع الحفاظ على سهولة الوصول إلى مرافق المدينة.

• اقتصاد واعد
• بنية تحتية متطورة (الطرق السريعة A1 و A2 وشبكة قطارات S-Bahn إلى فيينا والمطار الدولي)
• مدارس ممتازة، ومناطق ترفيهية متنوعة

يأتي العديد من المشترين من الولايات الفيدرالية المجاورة ومن الخارج، نظراً لجودة المدارس المحلية وأمان المناطق.

أنا مقتنع بأن مزيج الطبيعة والراحة والظروف القانونية المستقرة هو ما يجعل النمسا السفلى مكاناً جذاباً للعيش والاستثمار.

فيما يلي، سنلقي نظرة مفصلة على وضع السوق الحالي في عام 2025، والأنواع الرئيسية للمساكن والمناطق التي يمكن البحث فيها عن منزل أو شقة، وسنشرح عملية شراء المنازل للمواطنين النمساويين والأجانب.

بعد سنوات من النمو السريع، شهدت أسعار المساكن في النمسا السفلى تصحيحاً. استناداً إلى بيانات عام 2023، تشير هيئة الإحصاء النمساوية إلى انخفاض بنسبة 4.9% في أسعار المنازل مقارنةً بعام 2022، وانخفاض بنسبة 3.0% في أسعار الشقق. بالنسبة لمن يقارنون أسعار الشقق في النمسا حسب المنطقة، يبرز هذا التصحيح بشكل خاص في قطاع الإسكان حول فيينا.

بشكل عام، انكمش سوق الإسكان النمساوي بنسبة 2.6% تقريبًا. وتصدرت فيينا قائمة المدن الأكثر تضررًا (حيث انخفضت أسعار المنازل بنسبة 6.7%)، بينما شهدت بعض الولايات الغربية (ستيريا، سالزبورغ، وتيرول) ارتفاعًا طفيفًا في أسعار المساكن. لذا، عند مقارنة المناطق في جميع أنحاء البلاد، من المفيد النظر في سوق العقارات في ستيريا مقارنةً بضواحي فيينا.

مع ذلك، بحلول نهاية عام 2024، استقر السوق. ووفقًا لأبحاث رايفايزن ، انخفضت أسعار المساكن بنسبة 1% تقريبًا على أساس سنوي، وتشير الأشهر الأولى من عام 2025 إلى نمو معتدل في بعض القطاعات.

تشير التقارير المصرفية إلى زيادة في قروض الرهن العقاري (قروض النمسا السفلى/فيينا +1% مقارنةً بشهر مارس 2025)، ويلاحظ المشترون أن خفض سعر الفائدة الرئيسي يجعل الرهون العقارية في متناول شريحة أوسع من المشترين. ويساهم انخفاض التضخم والتحسن التدريجي في الاقتصاد في الحفاظ على القدرة الشرائية.

في الوقت نفسه، انخفض المعروض الجديد بشكل ملحوظ. ووفقًا لـ WKO ، انخفضت عمليات بدء بناء المساكن بنسبة 17.3% في عام 2024، ومن المتوقع حدوث نقص إضافي يقارب 7700 شقة في عام 2025.

يُحدّ انخفاض المعروض من انخفاض الأسعار حتى مع الطلب المعتدل. بعد تخفيف القيود المفروضة على الإسكان ( رفع لائحة KIM-Verordnung ) بحلول نهاية عام 2024، ارتفع عدد معاملات بيع المنازل بشكل حاد في العديد من المقاطعات، مما يشير إلى وجود طلب مكبوت. فيما يلي لمحة موجزة عن الاتجاهات:

يشهد الإقراض نمواً. بدأت قروض الرهن العقاري في النمسا السفلى بالزيادة (+1% في الربع الأول من عام 2025)، مما يشير إلى انتعاش الطلب.

نقص في المساكن الجديدة. انخفاض في قطاع البناء (-17.3% لعام 2024) يحد من انخفاض الأسعار.

العمل عن بُعد. ينتقل العديد من سكان فيينا إلى النمسا السفلى بحثًا عن مساحات مكتبية إضافية وأوقات فراغ. ويعمل الكثيرون الآن من منازلهم عدة أيام في الأسبوع، مما يزيد الطلب على المنازل الريفية.

التأجير مقابل الشراء. انخفض الطلب على الإيجار مؤقتًا، وبعض العقارات شاغرة، مما يجعل الشراء خيارًا بديلًا. ويتجه المستثمرون مجددًا بشكل متزايد نحو العقارات السكنية.

الطلب الإقليمي. تشهد المناطق القريبة من مراكز النقل الرئيسية (محطات السكك الحديدية والطرق السريعة) طلباً متزايداً، حيث يتم تطوير المشاريع الجديدة فيها بأسرع وتيرة.

ونتيجة لذلك، وبحلول نهاية عام 2024، يمكننا الحديث عن توازن المصالح: حيث يُجبر البائعون على أن يكونوا أكثر واقعية في تسعيرهم، ويتوفر للمشترين الآن نطاق أوسع من الخيارات للاختيار من بينها.

يرى العديد من الخبراء أن هذا هو الوقت الأمثل للشراء: فقد تعافى السوق بالفعل من التصحيح، وهو مهيأ لنمو معتدل إذا ما تحسنت الأوضاع الاقتصادية أكثر. ونتيجة لذلك، قد تبدأ أسعار المساكن في النمسا السفلى بالارتفاع قليلاً (+1-2%) خلال عامي 2025-2026، لا سيما إذا استمر الاتجاه التنازلي لأسعار الفائدة.

يُقدّم سوق العقارات في النمسا السفلى ثلاثة أنواع أساسية من المساكن: المنازل الخاصة، والشقق، وقطع الأراضي المخصصة للبناء. دعونا نلقي نظرة على خصائص كل نوع:

تُعدّ المنازل المستقلة الخيار الأكثر شيوعًا للعائلات. وتشتهر النمسا السفلى بمنازلها الريفية ذات الطراز المعماري التقليدي، ومنازلها الحديثة المكونة من طابق واحد أو طابقين مع قطع أراضٍ خاصة. ووفقًا لإحصاءات النمسا ، فإن حوالي 51% من الوحدات السكنية في المنطقة عبارة عن منازل مستقلة (شقة واحدة في كل مبنى).

عادةً ما تحتوي المنازل على حديقة أو فناء، وهو أمرٌ ذو قيمة عالية لدى العائلات التي لديها أطفال. في المناطق الريفية، يمكنك العثور على بيوت المزارع القديمة (Bauernhäuser): وهي أرخص من المنازل الريفية الجديدة، ولكنها تتطلب ترميمات كبيرة، وغالبًا ما تُباع مع الأراضي الزراعية المجاورة.

يُعدّ هذا خيارًا عمليًا لمن لا يحتاجون إلى مساحة كبيرة أو لمن يسافرون إلى المدينة بشكل متكرر. وتنتشر المباني متعددة الشقق في النمسا السفلى: فبحسب الإحصاءات، تضم 13% من المباني شقتين، و17% منها تضم ​​من ثلاث إلى تسع شقق، و12% منها تضم ​​من عشر إلى تسع عشرة شقة.

غالباً ما تشتري الشقق عائلات شابة بدون أطفال، أو كبار السن، أو الأزواج العاملين. فهي أقل تكلفة من المنازل، ولا تتطلب عناية كبيرة بالحديقة، وعادةً ما تتميز بسهولة الوصول إلى مراكز المدن: فمثلاً، تضم مدن مثل سانت بولتن وكريمز وغيرها شققاً حديثة. غالباً ما تحتوي هذه المباني على مصعد، وموقف سيارات تحت الأرض، ونظام تدفئة جيد، وخدمات قريبة.

إذا كنت ترغب في بناء منزل وفقًا لتصميمك الخاص، فستحتاج إلى شراء أرض. تختلف أسعار الأراضي في النمسا السفلى باختلاف المنطقة : في عام 2024، بلغ متوسط ​​سعر أرض البناء حوالي 113 يورو/م² (أقل بقليل من المتوسط ​​النمساوي).

تُعدّ قطع الأراضي المجهزة بالخدمات الأساسية (الغاز والماء والكهرباء) والواقعة في مواقع مميزة أغلى ثمناً. وتحظى هذه القطع بشعبية خاصة في المناطق الريفية لزراعة العنب (مثل فاخاو وفينرتال) والضواحي، حيث يمكنك بناء منزل مصمم خصيصاً ليناسب جميع احتياجاتك.

كما توفر المنطقة منازل متعددة العائلات للبيع (وهي أبرز المشاريع السكنية الجديدة في المدن)، بالإضافة إلى المزارع وحتى القصور الفاخرة (الشاليهات والفلل). هذه الخيارات مناسبة للمستثمرين أو العائلات الكبيرة.

تنقسم النمسا السفلى إلى أربع مناطق رئيسية (أحياء)، لكل منها طابعها الخاص. إليكم أهمها:

وادي فينرتال (شمال شرق). منطقة زراعة العنب على طول الحدود مع سلوفاكيا. تتميز بتلالها المُعتنى بها جيدًا والمُغطاة بكروم العنب، وقراها الصغيرة الهادئة، ومساحاتها الخضراء الواسعة. يختار سكان وادي فينرتال هذه المنطقة لما تتمتع به من مساحات مفتوحة وهواء نقي ومناخ ملائم لزراعة العنب، مع سهولة الوصول إلى المدينة.

• وتشمل المدن الرئيسية كورنيوبورغ وميستلباخ، بالإضافة إلى البلديات الموجودة في وادي الدانوب.
• أسعار المساكن هنا أقل عموماً من ضواحي فيينا: فالعديد من المنازل والأراضي بأسعار معقولة أكثر.
• ترتبط المنطقة بشكل جيد بفيينا: بالقطار (S-Bahn) تبعد العاصمة حوالي ساعة واحدة.

فالدفيرتل (شمال غرب). منطقة ريفية مُغطاة بالأشجار على طول الحدود مع جمهورية التشيك. تتميز بقرى هادئة وغابات شاسعة وبحيرات. تُعدّ المنطقة مثاليةً لعشاق منتجعات التزلج الشتوية (مثل هوخفيشت) والعطلات الصيفية، ولا يمانعون التنقل لمسافات أطول إلى المدن الكبرى (تبعد فيينا حوالي ساعة ونصف إلى ساعتين).

• المدن الرئيسية هي زفيتل، غموند وهورن.
• تعتبر أسعار المساكن في منطقة فالدفيرتل من بين الأدنى في المنطقة: وفقًا لأبحاث رايفايزن، يبلغ متوسط ​​سعر المنازل في مقاطعة تسفيزيل حوالي 1845 يورو/م² فقط.
• البنية التحتية أبسط، لكن الناس هنا يستمتعون بالعزلة والقرب من الطبيعة.

موستفيرتل (وسط وجنوب غرب). منطقة صناعية وزراعية عاصمتها سانت بولتن، مدينة عصرية تضم جامعة وحياة ثقافية نابضة. يمر عبرها الطريق السريع A1 (فيينا-سالزبورغ) وخط السكة الحديدية المتجه غربًا.

إنه توازن جيد بين فرص المدينة (العمل، التعليم، الترفيه) والطبيعة: توجد بالقرب منه بحيرة ترايزنبرغ وغابات للمشي.

• المدن الكبرى: سانت بولتن، أمستيتن، ميلك، إلخ.
• أصحاب العمل: المصانع المحلية، والمؤسسات الزراعية، والمراكز التعليمية والبحثية.
• أسعار المساكن متوسطة: ليست مرتفعة كما هي في فيينا، ولكنها أعلى من المناطق الشمالية.

الحي الصناعي (جنوب شرق). تُعدّ ضواحي فيينا والمناطق الجنوبية من النمسا السفلى الأغلى ثمناً. إذا كنت تعمل في فيينا أو تُفضّل السكن في قلب المدينة، فإن هذه المنطقة تُوفّر لك أكبر قدر من الخدمات، ولكن بتكلفة باهظة.

• وهذا يشمل مناطق مودلينج وبادن ووينر نويشتات.
• بنية تحتية متطورة (مستشفيات، جامعات، شركات) وإمكانية وصول ممتازة إلى فيينا (20-30 دقيقة).
• الأسعار مرتفعة: على سبيل المثال، في مودلينغ يبلغ متوسط ​​سعر المنزل حوالي 5420 يورو/م² (أغلى بمرتين إلى ثلاث مرات من فالدفيرتل).

المدن الرئيسية. تشمل المستوطنات الشائعة ما يلي:

• سانت بولتن (عاصمة النمسا السفلى)
• وينر نويشتات (المركز الصناعي في الجنوب)
• بادن (منتجع صحي حراري في الغرب)
• مودلينغ وضواحي فيينا الأخرى.
• في الشمال، تبرز مدن ريتز، وميستيلباخ، وكريمز (مدينة جامعية)، وأمشتيتن، وغيرها.

تقع معظم المدن الكبرى على طول الطرق الرئيسية (A1، A2) أو الأنهار (نهر الدانوب).

يعتمد اختيار المنطقة على أولوياتك: سواء كنت تريد الهدوء والسكينة والطبيعة (ثم فالدفيرتل أو فينرتال) أو خدمات المدينة والقرب من المراكز الاقتصادية (الحي الصناعي، سانت بولتن).

فعلى سبيل المثال، غالباً ما تختار العائلات التي لديها أطفال مناطق قريبة من المدن الكبيرة (سانت بولتن، كريمز) من أجل المدارس، بينما يختار عشاق النبيذ كروم العنب في منطقة فاخاو.

كل مشترٍ فريد من نوعه. إليك بعض التوصيات بناءً على أهدافك وأسلوب حياتك:

العائلات التي لديها أطفال: عادةً ما يختارون منزلاً مع قطعة أرض في منطقة هادئة. تحتوي هذه المنطقة على مساحة كافية لملعب وحديقة بأشجار مثمرة، كما يُفضل وجود مدرسة أو روضة أطفال جيدة في الجوار.

عند اختيار منزل، ضع في اعتبارك خطط تطوير الحي (مدارس جديدة، مواقف سيارات) وتأكد من أن المساحة تتناسب مع خططك طويلة الأجل. ضع في اعتبارك النفقات المستقبلية أيضًا: قارن أسعار الخدمات حسب الحي (أو تعرف على الضرائب الأخرى).

الأزواج الشباب والمهنيون. إذا كنت شابًا، وتعمل لساعات طويلة، ولا تخطط للعيش مع والديك، فإن الشقة القريبة من المواصلات والخدمات خيار مناسب. عادةً ما تكون الشقة أرخص في الشراء والصيانة، وعلى عكس المنزل، لا تحتاج إلى صيانة حديقة.

إذا كنت تبحث عن قدر من الخصوصية، ففكر في منزل تاون هاوس (Reihenhaus) - وهو أشبه بـ "شقة كوخ" صغيرة: غالبًا ما يكون في الضواحي مع فناء خاص صغير، ولكنه أرخص من المنزل المنفصل.

بالنسبة للأزواج الشباب الذين يستأجرون منزلاً، يمكن أن يكون شراء شقة صغيرة استثمارًا أيضًا: فمن خلال المشاركة في برنامج ملكية المنازل لأول مرة (Eigenheim-Förderung)، تقوم الدولة بسداد جزء من القرض.

المتقاعدون وكبار السن. يُقدّر كبار السن الراحة وسهولة الصيانة. وغالبًا ما يختارون الشقق أو المنازل في مجمعات سكنية مسوّرة مزودة بمصاعد ومواقف سيارات وقربها من العيادات.

على سبيل المثال، توجد في المناطق المحيطة بسانت بولتن وفيينا مجمعات سكنية لكبار السن ودور رعاية المسنين. ويُعدّ قرب الصيدليات والعيادات ووسائل النقل العام أمراً بالغ الأهمية. إذا كنت ترغب في السكن خارج المدينة، فابحث عن منازل من طابق واحد بدون سلالم وسهلة الوصول، وفكّر في إمكانية تخفيض الأقساط الشهرية عند التقاعد ضمن عقد الرهن العقاري.

للمستثمرين: إذا كنتم تشترون بغرض الاستثمار (للتأجير أو إعادة البيع)، فضعوا في اعتباركم سيولة العقار. غالباً ما تكون هذه العقارات عبارة عن شقق في ضواحي المدن أو مبانٍ حديثة بالقرب من محطات القطار والطرق السريعة. ومن الخيارات الشائعة منطقة سانت بولتن ومنطقة فيينا، حيث يوجد طلب مرتفع على العقارات المؤجرة.

قبل الشراء، حلل ظروف السوق: ادرس إحصائيات عائدات الإيجار (على سبيل المثال، العائد ≈3-4% من السعر) وقارنها بالبدائل. ستساعدك شركة فيينا للاستثمار العقاري في تحديد نوع العقار الأنسب لاستراتيجيتك.

. يفضل الطلاب عادةً السكن بالإيجار، ولكن يمكن لمن يرغبون في الاستثمار في مستقبلهم النظر في شقق بأسعار معقولة بالقرب من الحرم الجامعي. قد يكون الاستوديو الرخيص أو الشقة الصغيرة استثمارًا مربحًا إذا استمرت الأسعار في الارتفاع وتوفرت الشقق للإيجار.

للعاملين خارج منازلهم، إذا كنت تتنقل يوميًا إلى فيينا أو أي مدينة أخرى، فضع في اعتبارك سهولة الوصول إلى وسائل النقل المباشر. تُعدّ المنازل والشقق القريبة من محطات قطار الأنفاق (S-Bahn) والطرق السريعة الرئيسية مطلوبة بشدة. على سبيل المثال، تُعتبر البلدات الصغيرة المحيطة بمحطة تولن أو Wien إر نويشتات خيارًا مناسبًا للتنقل اليومي إلى فيينا.

محبو الحيوانات. يحتاج مُربّو الكلاب والقطط إلى فناء أو حديقة منفصلة. غالبًا ما تحتوي المنازل الجديدة على مساحات صغيرة من الحدائق حيث يمكن للحيوانات الأليفة التجول بحرية. تجنبوا الشقق منخفضة الارتفاع التي لا تطل على الشارع أو التي تمنع فيها قوانين جمعية الملاك تربية الحيوانات الكبيرة.

لعشاق البيئة. يتزايد الطلب على المنازل الموفرة للطاقة في المنطقة. إذا كانت التكنولوجيا الخضراء مهمة بالنسبة لك، فابحث عن منازل حاصلة على شهادة "المنزل السلبي" أو مزودة بألواح شمسية. صحيح أن هذه العقارات أغلى ثمناً، لكنها توفر مئات اليورو سنوياً على التدفئة والمرافق.

الإيجارات قصيرة الأجل والمنازل الصيفية. إذا كنت تخطط لاستخدام عقارك كمنزل صيفي أو عبر منصة Airbnb، فتحقق من اللوائح المحلية. فرضت العديد من البلديات ضرائب على المنازل الثانية ( Zweitwohnsitzsteuer ) أو قيودًا على الإيجارات قصيرة الأجل. تحظى المنازل الصيفية في المناطق السياحية (مثل فاخاو Wien ) بشعبية كبيرة، ولكن قد تُفرض عليها رسوم إضافية.

تعتمد أسعار المساكن في النمسا السفلى على عوامل عديدة. كمؤشر، بلغ متوسط ​​سعر المنزل في النمسا السفلى عام 2024 حوالي 2515 يورو للمتر المربع، بينما بلغ متوسط ​​سعر الشقة 2941 يورو للمتر المربع. وللمقارنة، يبلغ متوسط ​​سعر المساكن في النمسا عموماً 2709 يورو للمتر المربع (للمنازل) و4000 يورو للمتر المربع (للشقق)، بينما في فيينا، يبلغ متوسط ​​السعر 5492 يورو للمتر المربع و4941 يورو للمتر المربع على التوالي. ويعكس هذا التفاوت قرب المساكن من العاصمة ومساحة العقار.

للحصول على صورة كاملة، يقارن الكثيرون ليس فقط فيينا والنمسا السفلى، ولكن أيضًا الأسواق الغربية - على سبيل المثال، العقارات في تيرول ، حيث يكون لنقص الأراضي والطلب السياحي تأثير أكبر على الأسعار.

الحي والموقع. هما العاملان الأكثر أهمية. فالقرب من فيينا والمدن الكبرى يرفع الأسعار بشكل ملحوظ. على سبيل المثال، في الأحياء الواقعة جنوب فيينا، تكون الأسعار أعلى بمرتين إلى ثلاث مرات من شمالها. ففي مودلينغ، على سبيل المثال، يبلغ متوسط ​​سعر المنزل حوالي 5420 يورو للمتر المربع، بينما في تسفيتلي يبلغ حوالي 1845 يورو للمتر المربع فقط.

كما أن إطلالات المياه أو الجبال والمساحات الخضراء ومكانة المنطقة (نايتسبريدج في المنطقة) تساهم في رفع السعر.

نوع العقار وحجمه. عادةً ما يكون البناء الجديد أغلى من المساكن القائمة، خاصةً إذا كان "منزلًا سلبيًا" يتميز بكفاءة عالية في استهلاك الطاقة. يزيد المنزل الأكبر حجمًا أو ذو الغرف الكثيرة من التكلفة الإجمالية، على الرغم من أن سعر المتر المربع قد يكون أقل.

توفر المساحات الإضافية مثل العلية أو الشرفة أو القبو أو المرآب أو موقف السيارات الخاص ميزة كبيرة - فهي تزيد من راحة وقيمة المنزل.

حالة المبنى وسنة بنائه. تُقيّم المباني الجديدة أو التي تم تجديدها مؤخراً بقيمة أعلى. أما المنازل القديمة فتكون أحياناً أرخص، ولكنها غالباً ما تتطلب استثمارات (إصلاحات، عزل)، مما يخفض سعرها المبدئي.

انتبه لجودة النوافذ والسقف ونظام التدفئة: فالنمسا لديها العديد من المباني ذات التاريخ، لذا فإن التحقق من حالتها قبل الشراء أمر ضروري.

البنية التحتية. يزيد قرب رياض الأطفال والمدارس ومراكز النقل والمتاجر والمستشفيات والحدائق من قيمة العقارات. على سبيل المثال، قد يكلف المنزل في منطقة مدارس جيدة ما بين 10 و15% أكثر من منزل مماثل لا توجد به مدرسة قريبة.

لاتخاذ القرار الصحيح، ضع في اعتبارك "راحة الموقع": كما ذكرنا، فإن موقع المنزل لا يقل أهمية عن تصميمه.

المرافق الإضافية، مثل الشرفة أو البلكونة ذات الإطلالة المميزة، والحديقة الخاصة، والمصعد، والساونا، أو حوض السباحة في المبنى، بشكل كبير على السعر. أما المنازل الجديدة المزودة بتقنيات ذكية (أنظمة تهوية لاستعادة الحرارة، وألواح شمسية) فهي أغلى ثمناً، لكنها تزيد من القيمة طويلة الأجل للعقار.

العوامل الاقتصادية. تؤثر أسعار الفائدة والتضخم على توافر الائتمان والقدرة الشرائية. كما يجب مراعاة الضرائب والنفقات غير المتوقعة عند الشراء: ضريبة العقارات (3.5% من سعر الشراء)، ورسوم التسجيل العقاري، ورسوم كاتب العدل (حوالي 1%).

قامت الحكومة مؤقتاً بإلغاء رسوم التسجيل لما يصل إلى 500,000 يورو (توفير يصل إلى 5,500 يورو)، وهو أمر يستحق أخذه في الاعتبار عند الحساب.

التغييرات المستقبلية. قد تؤدي خطط التطوير في المنطقة إلى زيادة (أو انخفاض) الأسعار. على سبيل المثال، يُحفز الإعفاء من رسوم التسجيل حتى 500,000 يورو والحوافز السكنية الطلب حاليًا. راقبوا مشاريع الطرق والمدارس ومحطات توليد الطاقة والمراكز التجارية في المنطقة، فغالبًا ما يُسهم تطويرها في زيادة جاذبية السكن.

يرجى العلم بأن الأسعار متغيرة وقد تختلف عن المتوسط. لتقييم عقار معين، يُنصح بإجراء تحليل مقارن بمساعدة خبراء. سيساعدك مستشارونا في شركة فيينا للاستثمار العقاري على تقييم القيمة الحقيقية للعقار الذي اخترته مع مراعاة جميع العوامل.

بالنسبة لسكان الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية، فإن شراء منزل في النمسا يشبه إلى حد كبير شراء منزل محليًا: لا يلزم الحصول على تصريح خاص .

يتعين على مواطني الدول الأخرى الحصول على موافقة رسمية (Genehmigung) من الإدارة المحلية قبل الشراء، وفقًا لقانون العقارات. هذه إجراءات رسمية للتحقق مما إذا كان العقار سيُستخدم كمسكن رئيسي. لم تُفرض أي قيود جديدة على الأجانب في النمسا السفلى.

عملية الشراء قياسية. بعد اختيار منزل أو شقة، يتم توقيع عقد مبدئي (Vorkaufsvertrag) ودفع دفعة أولى (عادةً ما تكون 5-10٪ من سعر الشراء).

ثم يتم إضفاء الطابع الرسمي على المعاملة بواسطة كاتب عدل (Notar) - حيث يقوم بصياغة عقد البيع النهائي وتسجيل نقل الحقوق في السجل العقاري (Grundbuch).

يجب على الأجانب تقديم جواز سفر، وإثبات دخل، ومبلغ كافٍ لإتمام عملية الشراء. عادةً ما تطلب البنوك ترجمة الوثائق إلى الألمانية، وغالبًا ما تطلب شهادات عائلية أو شهادات إقامة/تأشيرة. إذا كنت لا تتحدث الألمانية، فمن الأفضل أن يرافقك مترجم أو محامٍ لإتمام المعاملة.

عند التسجيل، يُرجى مراعاة جميع التكاليف، بما في ذلك ضريبة الـ 3.5% ورسوم التسجيل. بالنسبة للمعاملات التي تقل قيمتها عن 500,000 يورو والتي تشمل مسكنًا، تُعفى رسوم التسجيل، ولكن تبقى رسوم كاتب العدل (حوالي 1-1.5%).

يلجأ العديد من الأجانب إلى الحصول على قروض عقارية من البنوك النمساوية: أسعار الفائدة مماثلة تقريبًا لتلك التي يقدمها العملاء المحليون، لكن مبلغ القرض عادةً ما يكون أقل (نسبة القرض إلى القيمة تتراوح بين 50 و70%). هذا يعني أنهم سيحتاجون إلى مدخرات شخصية تتراوح بين 30 و50%.

من المفيد فتح حساب مصرفي نمساوي والحصول على رقم ضريبي (Stuernummer) مسبقًا، لأنه بدون هذه الأرقام، لن تصدر البنوك قرضًا عقاريًا.

السوق الأولية أو الثانوية. يفضل الأجانب عادةً المباني الجديدة (مع مواعيد تسليم واضحة من المطور)، ولكن تتوفر أيضًا عقارات معاد بيعها (Altbau). المباني الجديدة أغلى ثمنًا، لكنها تأتي مع ضمانات جودة من المطور؛ أما العقارات المعاد بيعها فغالبًا ما تكون أرخص، ولكنها تتطلب التحقق من المستندات والحالة.

وضع غير المقيم. عند القيام باستثمارات كبيرة، قد يكون من المفيد أحيانًا للأجنبي تسجيل شركة أو مؤسسة نمساوية لغرض الشراء. في هذه الحالة، تبلغ ضريبة نقل الملكية العقارية 3.5% من قيمة العقار (كما هو الحال في المعاملات العادية)، وتكون إجراءات التسجيل أبسط من منظور الملكية، ولكن معدل الضريبة يرتفع.

الحساب المصرفي والوثائق. قبل توقيع العقد، افتح حسابًا مصرفيًا نمساويًا واحصل على رقم تعريف ضريبي (Steuer-ID) - وهو مطلوب من البنوك والسلطات. بدون هذه الوثائق، سيكون الحصول على قرض عقاري وتسجيل العقار أمرًا صعبًا.

أوصي بالاستعانة بمحامين أو سماسرة عقارات محليين: في شركة فيينا للاستثمار العقاري، نتعاون مع موثقين ومستشارين ذوي خبرة يمكنهم التعامل مع المعاملة باللغتين الروسية والألمانية.

شهد الإطار القانوني للعقارات تغييرات جوهرية خلال عامي 2024 و2025. اعتبارًا من 1 أبريل 2024، المشترين من رسوم تسجيل العقارات السكنية التي تصل قيمتها إلى 500,000 يورو (للسكن الشخصي). وهذا يوفر لهم ما يصل إلى 5,500 يورو. ويُطبق دعم GrESt بنسبة 0.5% على معاملات البيع والشراء داخل العائلة حتى هذا الحد، بينما تخضع المعاملات الأخرى لضريبة بنسبة 3.5%.

بالإضافة إلى ذلك، تستمر برامج الدعم في العمل؛ فعلى سبيل المثال، تقدم النمسا السفلى منحة بنسبة 5% من قيمة قرض الرهن العقاري لبناء منازل جديدة (بحد أقصى 10,000 يورو لكل عائلة). وهذا يقلل من التكاليف الفعلية للعائلات التي تحصل على قروض سكنية. كما تقدم السلطات الفيدرالية إعانات للمنازل الموفرة للطاقة والتقنيات الصديقة للبيئة.

تنتظر المستثمرين من الشركات تغييرات جوهرية : فابتداءً من 1 يوليو 2025، عند نقل الملكية بين شركات العقارات، سيتم احتساب الضريبة بناءً على القيمة السوقية الحقيقية للعقار، وستبلغ 3.5%. وكان معدل الضريبة على نقل حصص الملكية داخل العائلة قد انخفض سابقًا إلى 0.5%، ولكن سيقتصر هذا الإعفاء قريبًا على المعاملات بين الأقارب المقربين فقط. وبينما لا تُلاحظ هذه التغييرات بشكل كبير بالنسبة للمشترين العاديين للشقق والمنازل، فإنها تؤثر على شركات الاستثمار والشركات القابضة.

بشكل عام، يُعدّ عامي 2024-2025 فترةً مناسبةً لإجراء تعديلات وتقديم حوافز: سيحصل المشترون الذين يستفيدون من هذه الفرص (حوافز GrESt، ودعم البناء) على مزايا إضافية. ومن الجدير بالذكر أيضاً متابعة التحديثات المتعلقة بتقييمات ضريبة الأملاك (Grundstückswertverordnung) والمبادرات المحلية، فعلى سبيل المثال، تقوم العديد من المدن بفرض ضريبة على المنازل الثانية (Zweitwohnsitzsteuer) وتطوير منح بيئية.

تعرّف على العقار بنفسك. لا تشترِ بناءً على النظرة الأولى. تجوّل بالسيارة في المنطقة التي اخترتها في أوقات مختلفة من اليوم والسنة. تأكد من أن الحي والبنية التحتية ووسائل النقل مناسبة لك. أحيانًا قد يُقلّل وجود طريق موازٍ أو ضوضاء الطريق السريع من الراحة، بينما قد يُساهم المنظر الجميل في رفع السعر.

قدّر التكاليف. أعدّ ميزانية شاملة: بالإضافة إلى سعر المنزل، أضف رسوم الوكالة، ورسوم كاتب العدل، وضريبة القيمة المضافة (3.5%)، ورسوم التسجيل العقاري (التي قد يكون نصفها مخفّضًا)، فضلًا عن تكاليف التجديد والأثاث المحتملة. غالبًا ما يتم التقليل من تكلفة تجديد المنازل القديمة: اطلب عرض سعر من المقاول مسبقًا.

العمل مع وكيل ومحامٍ. يُنصح باستشارة وكيل وموثق عقاري ذي خبرة. سيساعدك الوكيل في إيجاد الخيارات والتفاوض على الصفقة، بينما سيتحقق المحامي/الموثق من سلامة المعاملة. يتمتع خبراء الاستثمار العقاري في فيينا بمعرفة متعمقة بالسوق المحلي ويمكنهم مساعدتك في مراعاة التفاصيل المحلية (مثل لوائح تسجيل الأراضي ولوائح التخطيط العمراني).

التحقق من المستندات. اطلب مستخرجًا من السجل العقاري (Grundbuch) للتأكد من خلو العقار من أي قيود (رهونات، حقوق ارتفاق). تحقق أيضًا من الرسوم المحلية المستحقة (ضريبة الأملاك، رسوم التخلص من النفايات). من الأفضل الاستعانة بموثق معتمد أثناء عملية التحقق بدلًا من اكتشاف المشاكل لاحقًا.

التمويل. قبل البحث عن منزل، احصل على موافقة مبدئية على قرض عقاري. قارن عروض البنوك: يُعدّ سعر الفائدة الثابت لمدة 10-15 عامًا حاليًا أفضل من سعر الفائدة المتغير، نظرًا لاحتمالية ارتفاع أسعار الفائدة. ضع في اعتبارك الدفعة المقدمة (حوالي 20-30%) والتكاليف الإضافية.

التفاوض. لا تتردد في التفاوض. إذا كان هناك وفرة من العروض المماثلة في السوق، فقد يكون البائع مستعدًا للتنازل. خلال فترات الركود، يُعدّ خصم 5-10% من السعر المطلوب أمرًا منطقيًا. ابحث عن عمليات البيع الأخيرة في نفس المنطقة لدعم عرضك.

التخطيط. فكّر في كيفية استخدامك للعقار خلال 5-10 سنوات. إذا كنت تخطط لتكوين أسرة، فضع في اعتبارك قرب المدارس. إذا كنت تشتري العقار بغرض تأجيره، فابحث عن متوسط ​​أسعار الإيجار في المنطقة. ولا تنسَ ضريبة المنزل الثاني إذا لم يكن العقار هو سكنك الرئيسي.

الصبر والاستعانة بالخبراء هما مفتاح إتمام الصفقة بنجاح. باتباع هذه التوصيات واستشارة خبراء موثوقين، يمكنك تقليل المخاطر واتخاذ قرار شراء مدروس.

البحث والتحقق. قبل شراء قطعة أرض، تحقق من البلدية بشأن تراخيص البناء (Flächenwidmungsplan). اطلب مخططًا مساحيًا (Katasterplan) - سيوضح هذا المخطط الحدود الدقيقة وأي حقوق ارتفاق. تأكد من عدم وجود ديون مستحقة على المالك السابق (Grundsteuer).

المرافق. يُفضّل أن يتوفر في العقار الماء والكهرباء والصرف الصحي. في حال عدم توفرها، استفسر عن المدة الزمنية اللازمة لتوصيلها. قد يستغرق تركيب المرافق أحيانًا شهورًا. كما يؤثر وجود طريق جيد وسهولة الوصول إلى العقار على السعر والراحة.

رخصة البناء. استعن بمهندس معماري لإعداد مخطط وفقًا للوائح المحلية (Bauordnung). بعد اكتمال التصميم، قدّم طلبًا للحصول على رخصة البناء (Baugenehmigung) إلى الإدارة المحلية (Bezirkshauptmannschaft). سيتطلب ذلك تقديم مخططات وحسابات فنية، وتستغرق العملية عدة أشهر.

التمويل. عادةً ما يُقدّم تمويل البناء بالتزامن مع شراء الأرض. بإمكان البنوك منح قرض بناء مضمون بقطعة الأرض، مع صرف الأموال تدريجيًا على مراحل. تجدر الإشارة إلى أن البنوك تشترط وجود جدول زمني وميزانية محددين للمشروع. تُخفّض الإعانات الحكومية (مثل منحة الـ 5% من النمسا السفلى) إجمالي مبلغ القرض.

الإشراف على أعمال البناء. تعاقد مع المقاولين على مراحل (الأساسات، الجدران، السقف، إلخ). لا تدفع المبلغ كاملاً مقدماً؛ ادفع فقط بعد إتمام العمل. أنصح بتعيين مشرف بناء (Bauüberwachung). ستساعد عمليات التفتيش الدورية على تجنب الأخطاء وإعادة العمل.

الموسمية. يُعدّ الربيع أو أوائل الصيف الوقت الأمثل لبدء البناء. من الأفضل صبّ الأساسات والجدران قبل حلول الطقس البارد. خطط بحيث يتوفر الوقت الكافي لتركيب السقف قبل حلول برد الشتاء.

بناء منزل عملية معقدة لكنها مثيرة. تتميز النمسا السفلى بمتطلبات بيئية صارمة (معايير توفير الطاقة، ومفهوم المنزل السلبي)، لذا يجب أن يلتزم المشروع بالمعايير البيئية منذ البداية. مع شركة فيينا للاستثمار العقاري، ستجد مقاولين موثوقين وستحصل على الدعم طوال العملية، بدءًا من اختيار الموقع وحتى تسليم المفاتيح.

شراء العقارات استثمار طويل الأجل يبدأ بقرار وخطوات أولى. توفر النمسا السفلى فرصاً ممتازة: ستجد فيها مزيجاً من جودة الحياة الأوروبية، والطبيعة الخلابة، والأسعار الجذابة.

ابدأ بتحليل احتياجاتك وميزانيتك، ثمّ تحرّك نحو هدفك خطوةً بخطوة. تذكّر أن التخطيط الذكي والدعم من الخبراء سيجعلان رحلتك نحو تحقيق حلمك أسهل وأكثر أمانًا. للبدء، أنصحك باتباع الخطوات التالية:

1. حدد الغرض (للسكن، للاستئجار، للاستثمار).
2. اختر المنطقة التي تناسبك.
3. احسب ميزانيتك ووضح الضرائب والمصروفات.
4. تحقق من الوضع القانوني للعقار وقم بإعداد المستندات.
5. إبرام اتفاقية بيع وشراء من خلال كاتب عدل.
6. قم بتسجيل العقار في السجل العقاري.

بإمكان شركة فيينا للاستثمار العقاري مساعدتك من الخطوة الأولى وحتى استلام المفاتيح، مما يوفر لك الوقت والجهد.