كيف ولماذا تشتري عقارات في كرواتيا

يشهد سوق العقارات في كرواتيا حاليًا واحدة من أكثر فتراته حيويةً في تاريخه. وقد ساهم انضمام البلاد إلى منطقة اليورو ومنطقة شنغن في عام 2023 في تبسيط المعاملات بشكل كبير للأجانب، والقضاء على مخاطر تقلبات العملة، وجعل السوق أكثر استقرارًا وشفافية. وقد رسّخت كرواتيا مكانتها بقوة على الخريطة الأوروبية كوجهة جذابة للمستثمرين الراغبين في شراء شقة أو منزل على شاطئ البحر، أو الاستثمار في تأجير العقارات السياحية.

يهدف هذا المقال إلى تقديم تحليل شامل لجاذبية الاستثمار في كرواتيا: بدءًا من شرح أسباب كون الوقت الحالي مناسبًا للتفكير في الشراء، وصولًا إلى مقارنة مع النمسا، حيث يُنظر إلى العقارات كمعيار للاستقرار. سنغطي جميع الجوانب: الفروقات القانونية، واتجاهات الأسعار، وخيارات العقارات، وأفضل مناطق كرواتيا للبحث عن سكن.

النمسا مثالاً يُحتذى به في الاستقرار. كل شيء فيها واضح ويمكن التنبؤ به: القوانين مفهومة، والمحاكم تحمي حقوق مُلّاك العقارات، والأسعار في فيينا ترتفع ببطء ولكن بثبات. لا تتجاوز عوائد الإيجار عادةً 2-3% سنويًا، لكن الطلب ثابت والسيولة عالية، لذا الشقق في النمسا كأصل أساسي في المحفظة الاستثمارية. يتطلب الحصول على تصريح إقامة عن طريق العقارات في النمسا استثمارًا بقيمة 500,000 يورو أو أكثر، وتُعدّ العملية نفسها مليئة بالإجراءات البيروقراطية المعقدة. ولكن في المقابل، تحصل على الثقة وحماية رأس المال على المدى الطويل.

كرواتيا، من ناحية أخرى، فتتميز بمزيد من الحيوية:

• عتبة الدخول أقل - يمكنك شراء شقة في كرواتيا بسعر رخيص يتراوح بين 120 و150 ألف يورو؛
• العائد أعلى - تأجير العقارات المطلة على البحر يعطي 5-7% سنوياً؛
• الضرائب أبسط - 3% عند شراء عقار مستعمل وبيروقراطية ضئيلة؛
• يشهد قطاع السياحة نمواً متزايداً، مما يدعم الطلب على المساكن.

لكن السوق أقل قابلية للتنبؤ: فالأسعار تعتمد على الموسم والوضع الاقتصادي، وتكون السيولة في أعلى مستوياتها في المناطق الساحلية.

يواصل سوق العقارات في كرواتيا نموه السريع بعد اعتماد اليورو وانضمامها إلى منطقة شنغن عام 2023. ووفقًا لبيانات يوروستات والبنك الوطني الكرواتي، ارتفعت أسعار المساكن في البلاد بنسبة 8.3% ، مع نمو تجاوز 10% على أساس سنوي في المناطق الساحلية. وفي زغرب وسبليت ودوبروفنيك، بلغ عدد المعاملات مستويات قياسية، مع تزايد الطلب من المشترين الأجانب والمحليين على حد سواء، لا سيما على الشقق والمنازل المطلة على البحر.

بحسب تجربتي، أصبحت كرواتيا من أكثر الدول رواجاً لمن يرغبون بشراء شقة ساحلية بأسعار معقولة، والحصول على تصريح إقامة كرواتي ، وتحقيق دخل من الإيجار. فمزيج جمالها الطبيعي، وعضويتها في الاتحاد الأوروبي، وضرائبها المعتدلة، يجعلها وجهة جذابة للمستثمرين من ألمانيا والنمسا وسلوفينيا والدول الاسكندنافية.

• 🇩🇪 قام عميل من ألمانيا بشراء شقة في سبليت في أوائل عام 2024. وخلال موسم الصيف، بلغ دخل الإيجار حوالي 6٪ سنويًا، وزادت القيمة السوقية للعقار بنسبة 9٪ على أساس سنوي.
• اشترت عائلة روسية منزلاً في إستريا بالقرب من الساحل لقضاء عطلاتهم الخاصة ولتأجيره عبر منصة Airbnb. وقد مكّنهم هذا الاستثمار من الحصول على تصريح إقامة في كرواتيا، وتجاوز الدخل التوقعات: فقد كان المنزل مشغولاً بالكامل تقريباً خلال فصل الصيف.
• 🇸🇮 اختار مستثمر شاب من سلوفينيا شقة استوديو في زغرب مقابل 125 ألف يورو. وبفضل الطلب المستمر من الطلاب والمهنيين في العاصمة، تم الانتهاء من العقار في غضون أسبوعين، مع عائد متوقع بنسبة 4.5% سنوياً.

• حواجز دخول منخفضة - يمكن شراء الشقق بأسعار تتراوح بين 120,000 و 150,000 يورو، والمنازل المطلة على البحر بأسعار تتراوح بين 200,000 و 250,000 يورو.
• إن المحصول أعلى مما هو عليه في النمسا أو إيطاليا - 4-6% في المتوسط، ويصل إلى 7% على الساحل.
• شفافية معاملات الاتحاد الأوروبي – الحماية القانونية والتسجيل من خلال السجل الحكومي.
• تصريح الإقامة الكرواتي للعقارات - مع الإقامة طويلة الأجل وامتلاك العقارات، تتوفر الإقامة لجميع أفراد الأسرة.
• ترتفع الأسعار ، خاصة على الساحل، حيث يكون العرض محدوداً ويتجاوز الطلب العرض باستمرار.

يكمن سر الاستثمار الناجح في كرواتيا في اختيار ليس فقط شقة توفر دخلاً فورياً، بل أيضاً موقعاً يتمتع بإمكانيات مستقبلية واعدة. فمشاريع البنية التحتية الجديدة، والطرق، والجامعات، والمجمعات السياحية (مثل سبليت، زادار، ورييكا) قادرة على تحقيق نمو في القيمة يفوق المتوسط.

عندما يسألني الناس عما إذا كان شراء العقارات في كرواتيا مجديًا، أجيب دائمًا: لفهم الفرص المتاحة، يجب معرفة تاريخ السوق. فقد شهدت كرواتيا تحولًا جذريًا من أزمة ما بعد عام 2008 إلى نمو سريع في الأسعار بعد انضمامها إلى الاتحاد الأوروبي، ولا سيما بعد اعتمادها اليورو وانضمامها إلى منطقة شنغن في عام 2023. واليوم، تُعدّ كرواتيا واحدة من أكثر الأسواق جاذبية في جنوب أوروبا، خاصةً لمن يرغبون في شراء شقة مطلة على البحر أو منزل لتأجيره لقضاء العطلات.

• 2008–2014: أثرت الأزمة العالمية بشدة على كرواتيا، حيث انخفضت أسعار العقارات بأكثر من 20%، وخاصة في المناطق الساحلية.
• 2015–2019: تعافي تدريجي، طلب متزايد من الأجانب (وخاصة الألمان والنمساويين والإسكندنافيين).
• 2020: أدى الوباء إلى انخفاض مؤقت في عدد المعاملات، لكن الأسعار استمرت في الارتفاع بفضل الطلب المحلي.
• 2023-2025: بعد الانتقال إلى اليورو ومنطقة شنغن، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 8.3% في المتوسط، مع زيادات تجاوزت 10% على الساحل.

يتطلب فهم مستقبل سوق العقارات في كرواتيا فهم المراحل التي مرّ بها خلال العشرين عامًا الماضية. كرواتيا بلدٌ يتمتع بسواحل خلابة، وإمكانيات سياحية هائلة، واندماج سريع في الاتحاد الأوروبي. إلا أن سوقها العقاري مرّ برحلة مليئة بالتحديات: من نمو متسارع إلى أزمة، ثم انتعاش متجدد.

في أوائل العقد الأول من الألفية الثانية، أصبحت كرواتيا واحدة من أكثر الوجهات رواجًا للمشترين الأجانب في منطقة البحر الأدرياتيكي. فقد أقبل الألمان والنمساويون والبريطانيون والإسكندنافيون على شراء المنازل والشقق المطلة على البحر. وكانت الأسباب واضحة: أسعار منخفضة نسبيًا مقارنة بإيطاليا واليونان، وساحل خلاب، وتدفق سياحي متزايد. وخلال هذه الفترة، تمت العديد من الصفقات الخاصة، حيث اشترى الأجانب فيلات وشققًا صغيرة في جزر هفار وبراك وسبليت ودوبروفنيك. وارتفعت الأسعار بسرعة، حيث بلغت الزيادات السنوية 10-15%.

أثرت الأزمة المالية العالمية بشدة على كرواتيا. توقفت البنوك عن الإقراض، وتباطأ البناء بشكل حاد، وانخفض الطلب على العقارات بشكل كبير. انخفضت الأسعار بنسبة تتراوح بين 20 و30% حسب المنطقة، وتضررت المناطق الساحلية بشكل خاص، حيث كانت الأسعار مرتفعة للغاية في الفترة 2007-2008. علّق العديد من المطورين مشاريعهم، ووجد المستثمرون الذين اشتروا عقارات في ذروة الأزمة صعوبة في بيعها.

إلا أنه خلال هذه الفترة، ظهرت فئة جديدة من المشترين، وهم المستثمرون الحذرون الذين لم ينظروا إلى كرواتيا كسوق للمضاربة، بل كاستراتيجية طويلة الأجل. وشهد من اشتروا عقارات بين عامي 2009 و2012 نموًا مطردًا في الأسعار خلال بضع سنوات، وتمكنوا من تأجير عقاراتهم للسياح بربح جيد.

بعد انضمام كرواتيا إلى الاتحاد الأوروبي عام 2013، انتعش السوق العقاري تدريجياً. ومنذ عام 2015، ازداد عدد المعاملات العقارية باطراد، وعاد الأجانب إلى شراء العقارات بنشاط، لا سيما على الساحل. ووفقاً للبنك الوطني الكرواتي، بلغت نسبة الأجانب في بعض المناطق الساحلية ما بين 15 و20% من إجمالي المشترين.

في ذلك الوقت، بدأت مشاريع البنية التحتية الجديدة بالظهور، من طرق ومطارات ومرافئ لليخوت. وبلغت السياحة مستويات قياسية، حيث تجاوز عدد الزوار 20 مليون زائر سنوياً. كل هذا غذّى الاهتمام بالشقق والمنازل المطلة على البحر. وفي زغرب، كان الطلب مدفوعاً بالطلاب، والمتخصصين في تكنولوجيا المعلومات، وقطاع الأعمال.

شكّل اعتماد اليورو في يناير 2023 وانضمام كرواتيا إلى منطقة شنغن نقطة تحوّل. ومنذ ذلك الحين، أصبح السوق أكثر شفافية ووضوحاً لمستثمري الاتحاد الأوروبي. فقد تلاشت مخاطر تقلبات العملة، وتم تبسيط الإجراءات القانونية.

بدأت النتائج تظهر بوضوح بحلول نهاية عام 2024: فبحسب يوروستات، ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 8.3% ، مع نمو في المناطق السياحية (دالماسيا، وإستريا، ودوبروفنيك) وصل إلى 10-12% . وازداد الطلب الأجنبي، حيث برز بشكل خاص المشترون من ألمانيا والنمسا والدول الاسكندنافية، بالإضافة إلى المستثمرين الجدد من أوروبا الوسطى.

في كرواتيا، تخدم المواقع المختلفة أغراضًا متباينة: ففي بعض المناطق، تحظى الإيجارات الموسمية على شاطئ البحر بنجاح أكبر، بينما في مناطق أخرى، تحظى الإيجارات على مدار العام في العاصمة وحول الجامعات بشعبية أكبر، في حين تُعدّ الفيلات الفاخرة والشقق البوتيكية رمزًا للمكانة والندرة. ولاختيار العقار الأكثر ربحية، من المهم فهم أماكن تركز الطلب ونوع الإيجار الأمثل الذي سيُحقق الاستدامة في تلك المناطق.

من الأسهل إطلاق عقود إيجار مستقرة وطويلة الأجل هنا: فالعاصمة تجذب الطلاب، والمتخصصين في تكنولوجيا المعلومات، والأطباء، وموظفي الحكومة، والشركات.

• شقق من غرفة نوم واحدة أو غرفتين (مساحة تقريبية 45-75 متر مربع): السعر التقديري 150,000-240,000 يورو.
• استوديوهات صغيرة للإيجار اليومي/متوسط ​​الأجل: 120,000-170,000 يورو.
• منزل/منزل مستقل في الضواحي: من 250 إلى 400 ألف يورو.

لمن: المستثمرون الذين يحتاجون إلى إشغال متوقع وعوائد معتدلة دون موسمية واضحة.

إن ارتفاع الطلب خلال فصل الصيف، بالإضافة إلى انخفاض الموسم السياحي بسبب السفر لأغراض العمل والعلاج، يعني أن وسط المدينة والواجهة البحرية يعانيان من نقص في المعروض.

• شقق بغرفة نوم واحدة أو غرفتين على شاطئ البحر: 200,000 - 370,000 يورو (نادراً ما تكون أرخص)
• المركز التاريخي/الشقق ذات الإطلالة: غالباً ما تكون أغلى في السوق
• منازل مع قطعة أرض/إطلالة: من 400,000 إلى 700,000 يورو وما فوق

لأولئك الذين يرغبون في الجمع بين نمط الحياة والدخل الموسمي؛ وأولئك المستعدين لإدارة الإيجارات قصيرة الأجل.

يؤدي التطور التاريخي المحدود والاعتراف السياحي الكبير إلى خلق سعر "ناقص".

• شقق في مواقع جيدة: 250-450 ألف يورو.
• فلل مطلة على البحر/بإطلالات بانورامية: من 700,000 يورو إلى أكثر من 1.5 مليون يورو

لمن: المشترون الذين يسعون إلى المكانة الاجتماعية و"ملاذ آمن" على شاطئ البحر؛ الملاك الأكثر تحفظاً الذين يركزون على زيادة رأس المال.

لطالما أحب الألمان والنمساويون منطقة إستريا لما تتمتع به من مناخ جيد وسهولة الوصول إليها عبر الطرق، فضلاً عن السياحة الغذائية/النبيذية القوية.

• منازل/فلل مع أرض: من 280 إلى 600 ألف يورو.
• شقق مطلة على البحر/في وسط المدينة: 180-300 ألف يورو.

لمن: نمط حياة عائلي + إيجار موسمي، أقل ازدحاماً من تلك الموجودة في "البطاقات البريدية" لدالماسيا.

طلب صيفي مستقر، وتطوير السدود، والسياحة العلاجية والتجارية.

• الشقق: 170,000 - 300,000 يورو (الموقع مهم)
• فلل/منازل مطلة على الخليج: من 400,000 إلى 800,000 يورو.

لأولئك الذين يقدرون البنية التحتية والقدرة على التنبؤ، لكنهم يريدون البحر أقرب إلى الحدود.

حل وسط جيد بين السعر والجودة وموقع جغرافي ملائم؛ مطارات، مراسي لليخوت، وقاعدة فندقية متنامية.

• الاستوديوهات والشقق ذات غرفة النوم الواحدة: 120-220 ألف يورو.
• منازل قريبة من البحر: 250-450 ألف يورو.

لمن: أول عقار استثماري على البحر الأدرياتيكي يتمتع بآفاق نمو واعدة.

ارتفاع الطلب في فصل الصيف وارتفاع تكلفة وسائل النقل. تصبح الخدمات اللوجستية أكثر تعقيداً، لكن التكلفة تكون أعلى.

• الشقق: عادة ما تتراوح أسعارها بين 220,000 و 400,000 يورو.
• المنازل/الفيلات: تبدأ من 500,000 يورو وتصل إلى أسعار أعلى بكثير في "الخط الأمامي"

لـ: الملاك ذوي الخبرة الذين يفهمون الموسمية واللوجستيات؛ مشتري القطع النادرة والقابلة للتحصيل.

• ألمانيا والنمسا وسلوفينيا من الدول الرائدة تقليدياً، حيث تقوم بشراء العقارات بنشاط في إستريا وكفارنر ووسط دالماسيا.
• الدول الاسكندنافية ودول البنلوكس والمملكة المتحدة - يختار الناس الجزر والمنتجعات الفاخرة، غالباً كمساكن ثانية وإيجارات موسمية.
• المستثمرون الناطقون بالروسية – دالماتيا (سبليت، الجزر)، دوبروفنيك، إستريا؛ بعض الصفقات تهدف إلى الاستخدام الشخصي.

لماذا يشترون: منزل ثانٍ على شاطئ البحر، وإيجارات موسمية بعائد يتراوح بين 5 و7%، وحماية رأس المال من التضخم في منطقة اليورو.

تستأجر العائلات المحلية شققاً في زغرب والمدن الساحلية خارج منطقة الشاطئ. ومن الاستراتيجيات الشائعة لدى رواد الأعمال شراء عدة شقق صغيرة وتأجيرها يومياً خلال فصل الصيف.

• تحظى زغرب بشعبية كبيرة بين الطلاب والأطباء والمتخصصين في تكنولوجيا المعلومات.
• سبليت، زادار، أوباتيا - نموذج إقامة وتأجير مشترك، يسمح للمالك بالحفاظ على الإشغال خلال الموسم المنخفض.

يساعد المغتربون على تخفيف التقلبات الموسمية في الدخل، وخاصة في المدن الساحلية ذات البنية التحتية الجيدة.

عند شراء عقار في كرواتيا، سواءً كان شقة مطلة على البحر، أو منزلاً في إستريا، أو شقة في زغرب، من المهم مراعاة ليس فقط موقع العقار ونوعه، بل أيضاً هيكل الملكية، واللوائح الخاصة بالمواطنين الأجانب، واستراتيجية الاستثمار المختارة. تؤثر هذه العوامل على الضرائب، والربحية، وسرعة التخارج.

مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية شراء الشقق والمنازل والوحدات السكنية بحرية تامة، تمامًا كالمواطنين المحليين. ويتم تسجيل الملكية في السجل العقاري (katastar و zemljišna knjiga). ويمكن تأجير العقار أو بيعه أو توريثه دون قيود.

لمواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي شراء العقارات، ولكن بشرط المعاملة بالمثل، أي إذا سمحت دولهم للكرواتيين بشراء العقارات فيها. تتطلب هذه المعاملات موافقة وزارة العدل الكرواتية، وتستغرق هذه الإجراءات من ثلاثة إلى ستة أشهر، وهي إجراء معتاد.

مثال: اشترى عميل من ألمانيا شقة في سبليت وقام بتأجيرها فورًا عبر منصة Airbnb، محققًا عائدًا سنويًا قدره 6%. تمكنت عائلة من أوكرانيا من شراء منزل في إستريا عن طريق محامٍ، بعد الحصول على موافقة وزارة العدل. يُستخدم المنزل كمنزل ثانٍ ويتم تأجيره للسياح خلال فصل الصيف.

يُتيح لك تأسيس شركة في كرواتيا ما يلي:

• شراء عدة عقارات لأغراض التأجير؛
• الحفاظ على حسابات ضريبة القيمة المضافة عند شراء مبانٍ جديدة؛
• تحسين العبء الضريبي إذا تم استخدام العقار كجزء من عمل تجاري (شقق، فنادق صغيرة، تأجير).

بإمكان الشركات الأجنبية أيضاً شراء العقارات في كرواتيا. غالباً ما يختار المستثمرون هذا الخيار لشراء الفنادق أو الشقق الفندقية أو عدة شقق للإيجار قصير الأجل.

مثال: قام مستثمر نمساوي بتسجيل شركة ذات مسؤولية محدودة (DOO) واشترى ثلاث شقق في زغرب لتأجيرها للطلاب. تُدار العقارات من خلال شركة إدارة، مما يقلل من تدخله الشخصي.

تعمل كرواتيا على تطوير صناديق الاستثمار العقاري، التي تتيح للمستثمرين الاستثمار في محفظة عقارية متنوعة، تشمل الشقق السكنية والشقق الفندقية والمكاتب. ويوفر هذا للمستثمرين الأفراد وسيلة لتنويع المخاطر وتحقيق دخل سلبي.

تُستخدم الصناديق الاستئمانية العائلية، الشائعة في الاتحاد الأوروبي، لحماية الأصول وتخطيط الإرث. وهذا الأمر ذو أهمية خاصة للعائلات الأجنبية التي تشتري فيلا ساحلية أو منزلاً مع أرض في إستريا.

يمكن تسجيل العقارات في كرواتيا بأسماء عدة مالكين. وهذا أمر مريح لعمليات الشراء العائلية، فعلى سبيل المثال، يمكن للوالدين والأبناء أن يكونوا مالكين مشتركين لشقة.

تتم إجراءات الميراث عن طريق كاتب عدل ويتم تسجيله في السجل العقاري. إذا تم شراء العقار من قبل أجنبي، فإن الورثة يحتفظون أيضاً بحقوق الملكية (مع مراعاة مبدأ المعاملة بالمثل بالنسبة للدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي).

مثال: اشترت عائلة سلوفينية منزلاً في أوباتيا بأسماء والديها وابنها. بعد وفاة الأب، تمت عملية الميراث بسرعة: قام كاتب عدل بتوثيق نقل الأسهم، وبقيت الملكية في حوزة العائلة.

على عكس دبي، التي تضم مناطق تملك حر وأخرى بنظام الإيجار، تخضع كرواتيا لقوانين الاتحاد الأوروبي الموحدة. ومع ذلك، توجد بعض الخصائص المميزة:

1. قواعد للأجانب

• الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية: شراء أي شقق ومنازل ووحدات سكنية دون قيود.
• الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي: يلزم الحصول على موافقة وزارة العدل (مبدأ المعاملة بالمثل).
• قطع الأراضي: لا يستطيع الأفراد الأجانب شراء الأراضي الزراعية مباشرة. الحل هو شراؤها من خلال شركة أو نقل ملكيتها إلى كيان قانوني.

2. العقارات التجارية

يمكن للأجانب امتلاك مكاتب ومتاجر وفنادق. أما بالنسبة للعقارات والشركات الكبيرة، فيُستخدم عادةً اسم شركة ذات مسؤولية محدودة (DOO).

3. الإيجار

يحق لأي مالك تأجير عقاره، لكن التأجير قصير الأجل (للسياح) يتطلب ترخيصاً (فئة السياحة). أما التأجير طويل الأجل فيتم توثيقه باتفاقية موثقة وتسجيلها.

4. الرهن العقاري

بإمكان الأجانب الحصول على قروض عقارية من البنوك الكرواتية، لكن شروطها أكثر صرامة من شروط البنوك المحلية. عادةً ما تشترط البنوك إثبات الدخل، وتكون أسعار الفائدة أعلى بنسبة 1-2%. أما سكان الاتحاد الأوروبي فيمكنهم تمويل ما يصل إلى 70% من قيمة العقار.

• الإيجارات قصيرة الأجل (للسياح): عائد مرتفع (5-7%)، لكنها موسمية. ذات أهمية خاصة في سبليت، دوبروفنيك، وإستريا.
• الإيجارات طويلة الأجل (العاصمة والمدن): عوائد أقل (3-5٪)، ولكن الطلب مستقر والتدفق النقدي سلس.
• استراتيجية متكاملة: تأجير يومي في الصيف وتأجير طويل الأجل في الشتاء. متوفر في سبليت، أوباتيا، وزادار.

في الواقع، لا يولي العديد من المستثمرين اهتمامًا كافيًا بالتفاصيل القانونية للمعاملة. أؤكد دائمًا على أن المهمة الأساسية لا تقتصر على شراء شقة أو منزل على شاطئ البحر، بل تتعداها إلى ضمان سلامة سندات الملكية. فالتسجيل السليم يقلل المخاطر، ويوفر الوقت، ويتيح لك البدء فورًا في تأجير العقار أو السكن فيه.

1. اختيار العقار - شقة في زغرب، أو شقة مطلة على البحر في سبليت، أو منزل في إستريا. في هذه المرحلة، من المهم تقييم ليس فقط السعر، بل أيضًا الربحية، وتصاريح التأجير، والبنية التحتية.

٢. اتفاقية مبدئية – عبر موقع بريدوغوفور الإلكتروني – تُضفي الطابع الرسمي على شروط الصفقة وتضمن العقار للمشتري. عادةً ما تكون الدفعة المقدمة ١٠٪ من سعر الشراء.

3. يحدد اتفاق البيع والشراء الرئيسي – Ugovor o kupoprodaji – السعر وإجراءات الدفع وحقوق والتزامات الأطراف.

4. الدفع – عادةً ما يكون دفعة واحدة في معاملات إعادة البيع. أما بالنسبة للمباني الجديدة، فيمكن الدفع على أقساط وفقًا لجدول زمني محدد.

5. التوثيق - يجب أن يتم التصديق على العقد من قبل كاتب عدل (javni bilježnik).

6. التسجيل في السجل العقاري - Zemljišne knjige - وهذا هو المكان الذي يتم فيه تأمين حق الملكية.

نصيحتي: تأكد من تسجيل العقار في السجل العقاري وأنه لا توجد عليه أي قيود.

• المحامي بالتحقق من سلامة الإجراءات القانونية: البيانات الموجودة في سجل الأراضي متسقة، ولا توجد قيود (رهن عقاري، دين، حجز)، وصحة العقد.
• الوكيل في العثور على شقة أو منزل، والتفاوض، والاتفاق على السعر.

إذا قمت بإشراك محامٍ ووكيل منذ البداية، فإن خطر حدوث المشاكل ينخفض ​​بنسبة 70% على الأقل.

ما تحتاجه لشراء عقار في كرواتيا:

• العمر من 18 عامًا فما فوق، وجواز سفر ساري المفعول.
• يقوم مواطنو الاتحاد الأوروبي بالشراء مباشرة؛ أما مواطنو الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي فيحتاجون إلى موافقة وزارة العدل (مبدأ المعاملة بالمثل).
• وثائق تتعلق بمصدر الأموال للمعاملات الكبيرة.
• الرقم الضريبي في كرواتيا (OIB — osobni identifikacijski broj).
• بالنسبة للشركات - المستندات القانونية، وتسجيل شركة ذات مسؤولية محدودة (DOO) أو كيان قانوني أجنبي.

مبانٍ جديدة (شقق سكنية جديدة):

الأسعار مرتفعة، لكنها تشمل ضريبة القيمة المضافة (عادةً ٢٥٪). لا داعي لدفع ضريبة الشراء البالغة ٣٪. من المهم التحقق من رخصة البناء وشهادة الإشغال.

السوق الثانوية:

يشمل ذلك الشقق والمنازل ذات تاريخ ملكية سابق. تُدفع ضريبة نقل الملكية العقارية (3% من سعر الشراء) عند الشراء. ويُشترط إجراء فحص مساحي للتأكد من عدم وجود ديون مستحقة وتحديد الحدود الدقيقة للأرض/الشقة.

يمكن للأجانب شراء شقة أو منزل في كرواتيا دون الحاجة إلى الحضور شخصياً. وللقيام بذلك، يتم إصدار توكيل رسمي من كاتب عدل، وتصديقه، وترجمته إلى اللغة الكرواتية. ثم يقوم محامٍ، باستخدام هذا التوكيل، بتوقيع العقد وتسجيل الملكية في السجل العقاري.

قبل توقيع أي عقد، أتحقق دائماً مما يلي:

• هل يمتلك البائع سند ملكية قانوني للعقار في Zemljišne knjige؟.
• هل هناك أي ديون أو رهونات أو قروض عقارية؟.
• هل تتطابق مساحة العقار والغرض منه في السجل العقاري مع المساحة الفعلية؟.
• هل يوجد تصريح للبناء والتشغيل (للمنازل/المباني الجديدة)؟.
• يجب أن تكون جميع التراخيص سارية المفعول عند تسليم العقار للسياح.

مثال: أراد أحد العملاء شراء منزل على شاطئ البحر في شيبينيك، لكن المحامي اكتشف أن جزءًا من العقار مسجل كأرض زراعية. تم إيقاف الصفقة، وتجنب العميل مشاكل التسجيل.

المرحلة النهائية هي التسجيل في Zemljišne knjige.

يُسجّل مستخرج السجل العقاري (Vlasnički list) معلومات عن المالك والعقار وأي قيود عليه. وبمجرد التسجيل، يصبح المشتري المالك الكامل ويحق له تأجير العقار أو بيعه أو توريثه.

في المتوسط، تستغرق عملية الشراء والتسجيل من 6 إلى 10 أسابيع. ويعتمد الإطار الزمني على جاهزية المستندات وما إذا كانت موافقة وزارة العدل مطلوبة (للمشترين من خارج دول الاتحاد الأوروبي).

غالباً ما يختار المستثمرون كرواتيا نظراً لنظامها الضريبي المتساهل نسبياً لأصحاب العقارات. فعلى عكس العديد من دول جنوب أوروبا، تتميز الضرائب بالبساطة والشفافية، مما يسمح بتوقعات أكثر دقة لدخل الإيجار لشقة أو منزل مطل على البحر.

عند شراء عقار في كرواتيا، يجب مراعاة التكاليف الإلزامية التالية:

• ضريبة نقل الملكية (Porez na promet nekretnina) - 3% من قيمة العقار في السوق الثانوية.
• ضريبة القيمة المضافة (PDV) 25٪ على المباني الجديدة، ولكنها مضمنة في السعر، لذلك يدفعها المشتري بدون ضريبة إضافية.
• ​​تكاليف الخدمات القانونية وخدمات كاتب العدل وخدمات الوكالة 3-5% من قيمة المعاملة (التحقق من سجلات الأراضي، وتنفيذ العقود، والدعم).
• ​​تكاليف المرافق والصيانة 1.2-2 يورو للمتر المربع شهريًا للشقة في سبليت أو زغرب؛ أما بالنسبة للمنازل المطلة على البحر، فإن التكاليف أعلى بسبب صيانة الأرض.

تنطبق القواعد نفسها على المقيمين في الاتحاد الأوروبي والمستثمرين الأجانب. عمليًا، أنصح بما يلي:

• يرجى ملاحظة أنه عند تأجير العقارات، يتم فرض ضريبة على صافي الدخل فقط (10-20٪ حسب النظام الضريبي)؛
• عند شراء عقارات متعددة، فكر في تسجيل شركة ذات مسؤولية محدودة خاصة (DOU) - وهذا يسمح لك بحساب النفقات والعمل بشكل رسمي في صناعة السياحة؛
• احسب فواتير الخدمات مسبقًا، خاصة في المباني القديمة ذات الكفاءة المنخفضة في استخدام الطاقة.

في النمسا، يدفع المستثمرون ضريبة بنسبة 3.5% و 55% دخل

أما في كرواتيا فالوضع أقل حدة:

• تبلغ الضريبة على الشراء 3% فقط (أو ضريبة القيمة المضافة إذا كان المبنى جديدًا)
• تخضع إيرادات الإيجار للضريبة بنسبة تتراوح بين 10 و20% بموجب النظام المبسط
• لا تُفرض ضريبة على أرباح رأس المال عند البيع بعد سنتين من الملكية.

وهذا يسمح بتحقيق عائد أسرع على الاستثمار، لكن السوق أكثر حساسية للموسمية وتدفق السياح.

يتساءل العديد من العملاء عما إذا كان من الممكن الحصول على تصريح إقامة عند شراء شقة أو منزل في كرواتيا. نعم، هذا ممكن، ولكن هناك بعض التفاصيل الدقيقة. شراء عقار في كرواتيا لا يضمن الموافقة التلقائية على تصريح الإقامة، ولكنه يوفر سببًا وجيهًا للتقديم. يكمن الشرط الأساسي في إثبات أن العقار يُستخدم بالفعل لأغراض سكنية، وليس مجرد شراء "على الورق".

• تصريح إقامة قصير الأجل (حتى سنة واحدة) بناءً على ملكية العقارات، إذا كنت تقيم بالفعل في البلد.
• التمديد - يتطلب تأكيدًا على أن العقار يُستخدم لأغراض سكنية.
• الإقامة الدائمة والجنسية بعد 5 سنوات من الإقامة بتصريح إقامة مؤقت، بشرط الاندماج وإتقان اللغة.

مثال عملي: اشترت عائلة نمساوية منزلاً في إستريا بقيمة 320 ألف يورو، وحصلت على إقامة مؤقتة، وأحضرت أطفالها إلى هناك، وافتتحت مشروعاً تجارياً صغيراً. وتخطط العائلة للتقدم بطلب للحصول على الإقامة الدائمة في غضون بضع سنوات.

هام: تصريح الإقامة المُكتسب من خلال ملكية العقار الحق في العمل دون تصريح منفصل. للعثور على عمل، يجب الحصول على تصريح عمل أو تسجيل شركة والعمل كرائد أعمال.

تتيح الإقامة في كرواتيا فرصًا واسعة للعيش والدراسة وممارسة الأعمال، لكنها تبقى وسيلةً لإثبات الإقامة وليست تأشيرة عمل. لذا، تُعدّ استراتيجية "شراء منزل والانتقال" خيارًا مناسبًا إذا كان دخل المستثمر الأساسي مُستمدًا من خارج كرواتيا أو من خلال مشروعه الخاص.

لتمديد تصريح إقامتك المؤقتة، يجب عليك:

• الاحتفاظ بملكية العقار؛
• أعيش في كرواتيا معظم الوقت؛
• تقديم المستندات ودفع الرسوم الحكومية في الوقت المحدد.

أنصح العملاء دائماً بالتحقق من حالة العقار مسبقاً وتجديد التسجيل في الوقت المحدد.

• الشراء المباشر للأراضي الزراعية (هذا محظور على الأفراد الأجانب).
• عدم تسجيل الاتفاقية في السجل العقاري.
• التقليل من قيمة الضرائب عند تأجير الشقق للسياح.

تُقدم كرواتيا ضرائب أقل على شراء وتملك العقارات مقارنةً بالنمسا، كما تُتيح الإقامة العائلية. مع ذلك، تتطلب الإقامة طويلة الأمد الاندماج والإقامة الدائمة في البلاد. يُعدّ سوق العقارات في كرواتيا سوقًا موسميًا، لكنّ عوائق الدخول والعبء الضريبي أقلّ منه في أوروبا الغربية.

• تصريح الإقامة عن طريق العقارات. يمكن لمالكي الشقق والمنازل في كرواتيا الحصول على تصريح إقامة مؤقت لمدة عام واحد مع إمكانية تمديده. يجب أن يكون العقار صالحًا للسكن ومسجلًا في السجل العقاري. بعد خمس سنوات من الإقامة، يمكن التقدم بطلب للحصول على الإقامة الدائمة، وبعد ثماني سنوات، الحصول على الجنسية.
• تأشيرة الرحالة الرقميين. كانت كرواتيا من أوائل دول الاتحاد الأوروبي التي أصدرت تأشيرة للرحالة الرقميين. وهي صالحة لمدة تصل إلى 12 شهرًا، وتتيح لك العمل عن بُعد لصالح شركة أجنبية. للتقديم، يجب عليك إثبات دخل لا يقل عن 2500 يورو شهريًا أو وجود رصيد كافٍ في حسابك البنكي. يمكنك إعادة التقديم بعد ستة أشهر من انتهاء صلاحية التأشيرة الأولى.
• لمّ شمل الأسرة. يمكن لحاملي تصاريح الإقامة الكرواتية إحضار أزواجهم وأطفالهم القصر معهم. ويُشترط تقديم ما يُثبت الدخل والسكن. وتتمتع الأسرة بنفس حقوق المستثمر في الرعاية الصحية والتعليم.
• تأشيرة البحث عن عمل. قد يكون خريجو الجامعات الكرواتية مؤهلين للبقاء في البلاد لمدة تصل إلى 12 شهرًا للبحث عن عمل. يحظى هذا البرنامج بشعبية خاصة بين الطلاب الذين اشترى آباؤهم مساكن في زغرب أو سبليت.
• قواعد جديدة لتجديد تصريح الإقامة. منذ عام ٢٠٢٤، أصبح التجديد أسهل بفضل نظام e-Građani الإلكتروني. يُمكن الآن تقديم المستندات عن بُعد، ويتم تحديث البيانات تلقائيًا في بطاقة الإقامة البيومترية. يُشترط تقديم إثبات دخل للتجديد: يبدأ من ٥٦٠ يورو شهريًا للفرد، ويتراوح بين ١٢٠٠ و١٣٠٠ يورو تقريبًا لعائلة مكونة من أربعة أفراد.

وقد جعلت هذه التغييرات الهجرة إلى كرواتيا أكثر شفافية وسهولة: إذ يمكن للمستثمرين والعائلات الذين يشترون العقارات الآن الحصول على وضع قانوني بشكل أسرع، كما حصل الرحالة الرقميون على طريقة قانونية للعيش بجانب البحر والعمل عن بعد في الاتحاد الأوروبي.

تُعدّ الربحية أحد أهم الأسباب التي تدفع المستثمرين إلى التفكير في شراء العقارات في كرواتيا. فعلى عكس دول أوروبا الغربية، يُمكن تحقيق معدلات إيجار سياحية أعلى، لا سيما في المناطق الساحلية. ومع اختيار الموقع المناسب والإدارة الجيدة للعقار، تُصبح العقارات المطلة على البحر مُجدية اقتصادياً بشكل أسرع.

تأجير الشقق والمنازل عبر منصتي Airbnb أو Booking في كرواتيا عوائد سنوية تتراوح بين 6 و10%، لا سيما في المراكز السياحية مثل سبليت ودوبروفنيك وروفينج. وخلال موسم الذروة (يوليو-أغسطس)، تصل نسبة الإشغال إلى 90-95%، مما يُتيح عائدًا سريعًا على الاستثمار.

مثال: اشترى أحد العملاء شقة في سبليت بمبلغ 210,000 يورو، وقام بتأجيرها للسياح يومياً. بلغ صافي العائد السنوي حوالي 8.5% بعد خصم الضرائب ورسوم الإدارة.

بالنسبة لمن يسعون إلى دخل ثابت، يُعدّ تأجير الشقق لفترات تتراوح بين ستة أشهر وسنة خيارًا مناسبًا. ويبلغ متوسط ​​العائد في زغرب ورييكا ما بين 3 و5% سنويًا. ويحظى هذا النمط بشعبية خاصة بين الطلاب، والعاملين في مجال تكنولوجيا المعلومات، والعاملين في مجال الرعاية الصحية.

مثال: اشترى مستثمر شقة في زغرب بمبلغ 160 ألف يورو ويؤجرها لطلاب الجامعة. بلغ الدخل السنوي حوالي 6500 يورو، ما يمثل عائدًا بنسبة 4%، مع أدنى حد من المخاطر ونسبة إشغال مستقرة.

يختلف سوق الإيجار في كرواتيا اختلافًا كبيرًا باختلاف المنطقة والموسم. دوبروفنيك عوائد أعلى نظرًا لقلة العقارات ووجود شريحة العقارات الفاخرة، ولكن في المقابل، تُعدّ تكلفة الدخول إلى السوق فيها الأعلى. أما سبليت، فتجمع بين طلب السياح والطلاب، مما يجعل سوقها أكثر توازنًا. بينما زغرب أسعارًا أقل، إلا أن الدخل على مدار العام يجعل تدفق الإيجار أقل مخاطرة.

تشهد إستريا إقبالاً متزايداً من المشترين والمستأجرين من ألمانيا والنمسا، فهي منطقة معروفة باستثماراتها الهادئة. مدينتا زادار وشيبينيك أرخص من دالماسيا ودوبروفنيك، لكنهما تشهدان نمواً مطرداً في حركة السياحة والمشاريع الجديدة. أما جزر مثل هفار وبراك، فتُقدم أعلى عوائد الإيجار، إلا أن عيبها الرئيسي هو قصر موسمها السياحي واعتمادها الكبير على حركة السياحة.

يُسند معظم المستثمرين الأجانب إدارة ممتلكاتهم إلى وكالات متخصصة. وتتولى هذه الوكالات ما يلي:

• رخصة إيجار قصيرة الأجل (turistička kategorizacija)؛
• البحث عن المستأجرين وصيانتهم؛
• التنظيف والتسويق والمدفوعات.

تبلغ العمولة 20-25% من الدخل، لكن هذا يسمح للمالكين الأجانب بتحقيق الربح دون مراقبة مستمرة.

• الإيجار قصير الأجل: ضريبة 10% + ضريبة سياحية (بناءً على عدد الليالي).
• الإيجار طويل الأجل: 12% + الضريبة المحلية (prirez، تصل إلى 18% حسب المدينة).
• تكاليف المرافق: في المتوسط ​​1.2-2 يورو لكل متر مربع.

بفضل نظام ضريبي مبسط لأصحاب العقارات الخاصة، فإن التكاليف الضريبية الفعلية في كرواتيا أقل منها في النمسا أو ألمانيا.

اشترى أحد عملائي شقة في سبليت بمبلغ 210,000 يورو، وحقق عائدًا سنويًا قدره 8.5% بفضل تأجيرها قصير الأجل عبر منصة Airbnb. واختار مستثمر آخر منزلًا في روفينج بمبلغ 420,000 يورو. كان العائد الإيجاري الأولي 4% فقط، ولكن بعد ثلاث سنوات، ارتفعت قيمة العقار بنسبة 28%، مما أدى إلى عائد إجمالي أعلى بكثير عند إعادة بيعه.

نصائح مني:

• الاستقرار والحد الأدنى من المخاطر مهمين بالنسبة لك فاختر زغرب أو رييكا - حيث تتوفر خدمات التأجير على مدار السنة.
• إذا كنت تعتمد على ارتفاع أسعار السياحة، ففكر في سبليت أو زادار أو إسترا.
• إذا كنت تتطلع إلى الاستثمار في المكانة والندرة، فإن دوبروفنيك وجزر مثل هفار أو براك هي خيارات جيدة.
• تحقق دائمًا ليس فقط من العائد الحالي، ولكن أيضًا من خطط التنمية في المنطقة: فالطرق الجديدة أو المطارات أو المراسي تزيد على الفور من تكلفة السكن.

من أهم مزايا العقارات الكرواتية بنيتها التحتية عالية الجودة، وخاصة في المراكز السياحية والعاصمة.

• سهولة الوصول إلى وسائل النقل. ترتبط زغرب بأوروبا برحلات جوية مباشرة، كما تضم ​​سبليت وزادار ودوبروفنيك مطارات دولية، مما يضمن تدفقاً مستمراً للسياح. وتربط الطرق السريعة الجيدة الساحل بالداخل.
• البنية التحتية التجارية والاجتماعية. تشهد المدن الساحلية تطوراً سريعاً في مراكز التسوق والمطاعم والعيادات الطبية والمدارس الدولية، مما يجعلها جذابة ليس فقط للسياح ولكن أيضاً للمغتربين.
• البيئة. تشتهر كرواتيا ببحرها النظيف ومساحاتها الخضراء وحدائقها الوطنية المحمية. وينطبق هذا بشكل خاص على إستريا والجزر، حيث أدى ازدهار السياحة البيئية إلى ارتفاع الأسعار. في المقابل، تُعدّ البيئة في زغرب أقل جودة، ولكن يُعوّض ذلك النشاط التجاري والطلب المستقر على المساكن.

في الفترة 2024-2025، يتركز اهتمام المستثمرين الأكبر في سبليت ودوبروفنيك وإستريا، حيث يشهد قطاع السياحة نمواً متسارعاً. وفي الوقت نفسه، يشير الخبراء إلى إمكانات واعدة في زادار وشيبينيك، حيث الأسعار منخفضة حالياً، إلا أن تطوير المطارات والموانئ البحرية يجعل السوق أكثر جاذبية.

تشير التوقعات إلى أنه في العامين أو الثلاثة أعوام القادمة، من المتوقع حدوث أكبر الزيادات في الأسعار في إستريا والجزر، حيث يتجاوز الطلب على المساكن الفاخرة العرض باستمرار.

يُعدّ اختيار العقارات الجديدة أو القائمة في كرواتيا من أهمّ التحديات التي تواجه المشترين. ففي السنوات الأخيرة، ازداد عدد المجمعات السكنية الحديثة على طول الساحل، إلا أن سوق إعادة البيع لا يزال يستحوذ على غالبية الصفقات. ويعتمد الخيار الأمثل على أهداف المستثمر: تحقيق دخل إيجاري سريع أم زيادة قيمة العقار على المدى الطويل.

• تصاميم حديثة، ومواد موفرة للطاقة، ومعايير إسكان جديدة (فئة A+/A).
• انخفاض تكاليف المرافق بفضل العزل وأنظمة التدفئة/التبريد الحديثة.
• إمكانية استرداد ضريبة القيمة المضافة (25٪) عند الشراء من المطور للكيانات القانونية.
• زيادة الأسعار بعد الانتهاء: ترتفع أسعار الشقق المطلة على البحر بنسبة 10-20% في أول سنتين إلى ثلاث سنوات.

مثال: اشترى عميل من ألمانيا شقة في مبنى جديد بالقرب من بولا مقابل 240 ألف يورو. وبعد عامين فقط، ارتفع السعر إلى 290 ألف يورو بسبب الطلب السياحي وتطوير البنية التحتية.

• يمكنك تأجيره على الفور، خاصة إذا كان العقار يقع في مركز سياحي (سبليت، دوبروفنيك).
• معظم العقارات لديها بالفعل بنية تحتية قائمة - مدارس ومتاجر ووسائل نقل.
• مجموعة واسعة من المنازل والشقق الحجرية القديمة في مراكز المدن أو على الجزر.
• العيوب: تكاليف الإصلاح المحتملة (استبدال النوافذ، والعزل، والتجديد الداخلي).

مثال: اشترت عائلة نمساوية منزلًا يعود إلى سبعينيات القرن الماضي في روفينج مقابل 380 ألف يورو. وبفضل موقعه المتميز، بدأوا على الفور بتأجيره للسياح ويحققون عائدًا يبلغ حوالي 7٪ سنويًا، على الرغم من الحاجة إلى بعض التجديدات.

في كرواتيا، تقل نسبة الإنشاءات الجديدة عن مثيلتها في فيينا أو سالزبورغ، إلا أن الاهتمام بها يتزايد، لا سيما من جانب المستثمرين الأجانب. وتشهد المجمعات السكنية الحديثة على الساحل والمنازل الجديدة في زغرب أعلى مستويات الطلب. توفر هذه المشاريع تصاميم محسّنة، ومواد موفرة للطاقة، وبنية تحتية متطورة، مما يجعلها أكثر تنافسية مقارنة بالعقارات القائمة.

لا تزال كرواتيا متأخرة عن النمسا في عدد من المؤشرات، لكنها تعمل تدريجياً على تضييق هذه الفجوة.

• كفاءة الطاقة. تُبنى المشاريع الجديدة في كرواتيا وفقًا لمعايير كفاءة الطاقة A+/A، مما يقلل بشكل كبير من تكاليف المرافق. أما في النمسا، فالمعايير أعلى ومنصوص عليها في القانون.
• سرعة البناء. في كرواتيا، يبلغ متوسط ​​الوقت اللازم لبناء مجمع سكني 18-36 شهرًا، بينما في النمسا تكون الوتيرة أسرع، خاصة في المدن الكبيرة.
• معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية. في كرواتيا، بدأت هذه المعايير للتو في التطبيق، وخاصة على الساحل، ولكن في النمسا، أصبحت إلزامية بالفعل لجميع المشاريع.
• سعر المتر المربع. على الساحل الكرواتي، تتراوح تكلفة المباني الجديدة بين 2200 و4500 يورو، بينما تتراوح في زغرب بين 2000 و2800 يورو. وبالمقارنة، فإن الأسعار في النمسا أعلى: من 5000 إلى 9000 يورو للمتر المربع.
• حصة الإنشاءات الجديدة. في كرواتيا، تبلغ نسبة المعاملات المتعلقة بالمشاريع الجديدة حوالي 25%، بينما تصل هذه النسبة في النمسا إلى 30%، على الرغم من أن السوق بشكل عام لا يزال ثانوياً.

خلاصة القول: تقدم كرواتيا أسعارًا معقولة أكثر وسوقًا متناميًا للبناء الجديد، بينما تفوز النمسا من حيث المعايير والاستقرار.

في السنوات الأخيرة، اتجه المستثمرون في كرواتيا بشكل متزايد إلى الابتعاد عن النموذج التقليدي المتمثل في "شراء شقة على شاطئ البحر وتأجيرها في الصيف". وباتوا يستخدمون استراتيجيات متكاملة لزيادة العوائد وتقليل المخاطر.

• عدة شقق بدلاً من فيلا واحدة، حيث يشترون شقتين أو ثلاث في سبليت أو زادار بدلاً من فيلا واحدة باهظة الثمن في دوبروفنيك. يوفر هذا النهج مرونةً كبيرة، فإذا بقيت إحدى العقارات غير مستغلة، تستمر العقارات الأخرى في توليد الدخل.
• الشقق الفندقية والشقق السكنية. يحصل المالك على حصة من الدخل، وتتولى شركة الفنادق إدارته. يُعد هذا الحل مناسبًا بشكل خاص للمغتربين المقيمين في بلد آخر.
• منازل حجرية قديمة تخضع للترميم. في إستريا والجزر، تُشترى المنازل التقليدية، وتُرمم، ثم تُؤجر للسياح الباحثين عن الرفاهية. ويمكن أن تصل العوائد بعد الترميم إلى 8-10%.
• الاستثمارات المشتركة. تتحد مجموعات من المستثمرين لشراء عقارات راقية، مثل الفيلات في دوبروفنيك أو المجمعات السكنية على الساحل.

يتيح لنا هذا النهج تجنب الاعتماد على شكل واحد فقط وتوزيع المخاطر بشكل أفضل.

يُعدّ سوق العقارات الكرواتي جذابًا، لكنه يتميز بخصائص فريدة يجب أخذها في الاعتبار. أبرزها الموسمية. فبينما تصل نسبة إشغال الشقق على الساحل إلى ما يقارب 100% في الصيف، ينخفض ​​الطلب بشكل حاد في الشتاء، مما يؤثر سلبًا على العائدات. أما في زغرب، فالوضع أكثر استقرارًا، لكن عائدات الإيجار فيها أقل.

وثمة عامل آخر يتمثل في البيروقراطية. فليست كل الأراضي متاحة للأجانب، وخاصة الأراضي الزراعية، لذا من الضروري التحقق بدقة من وثائق تسجيل الأراضي قبل الشراء لتجنب المشاكل المستقبلية.

قد تشكل جودة البناء أيضاً مأزقاً. فالمباني الجديدة تعاني أحياناً من عدم كفاية العزل الحراري أو الصوتي، بينما غالباً ما تواجه المنازل القائمة مرافق مهترئة وحاجة إلى إصلاحات.

ينبغي أيضاً مراعاة تكاليف المرافق. ففي المنازل القديمة المزودة بنظام تدفئة مركزية، قد تكون فواتير الشتاء مرتفعة للغاية، مما يقلل بشكل كبير من صافي دخل الإيجار.

تجمع كرواتيا بين المناخ المعتدل والبحر والأمان، مما يجعل العقارات هنا جذابة ليس فقط كاستثمار ولكن أيضاً كمكان للعيش.

• تكلفة المعيشة أقل من النمسا: يتراوح إيجار الشقة في زغرب بين 600 و900 يورو، بينما يتراوح إيجار الشقة المطلة على البحر بين 800 و1200 يورو. كما أن أسعار البقالة والمواصلات أرخص.
• الرعاية الصحية. خدمات حكومية متاحة وقطاع خاص متطور؛ تبدأ تكلفة زيارة العيادة من 30 يورو.
• التعليم. جامعات زغرب وسبليت معترف بها من قبل الاتحاد الأوروبي، وهناك مدارس دولية.
• المواصلات. مطارات في زغرب، سبليت، دوبروفنيك، وزادار؛ شبكة متطورة من الطرق السريعة والعبارات.
• السلامة. من بين أعلى المستويات في أوروبا، وخاصة في المدن الصغيرة وعلى الجزر.

وهذا يجعل كرواتيا ملاذاً آمناً للمتقاعدين والعائلات والمغتربين الذين يبحثون عن مزيج من جودة الحياة الأوروبية والأسعار المعقولة.

ينظر العديد من العملاء إلى كرواتيا كملاذ آمن لرؤوس الأموال. فهي ليست مجرد بلد يتمتع بمناظر طبيعية خلابة ومناخ ملائم، بل هي أيضاً منصة مثالية لحفظ الاستثمارات وتنميتها. وعلى عكس النمسا أو ألمانيا، حيث يتحرك السوق ببطء وثبات، تجمع كرواتيا بين الأمان الأوروبي وعوائد أعلى، وإن كانت تخضع لتقلبات موسمية.

المتقاعدين على كرواتيا لشراء منزل ثانٍ أو سكن دائم. ويُعدّ المناخ المعتدل، وأسعار المساكن المعقولة، ونمط الحياة الهادئ عوامل حاسمة بالنسبة لهم. في الوقت نفسه، يضمن وجود مراكز طبية جيدة وقربها من دول الاتحاد الأوروبي الأخرى شعوراً بالراحة والأمان.

الرحالة الرقميون في كرواتيا فرصةً للجمع بين العمل والترفيه. ومع استحداث تأشيرة خاصة بهم، أصبحت كرواتيا وجهةً مفضلةً لدى العاملين في مجال تكنولوجيا المعلومات والصناعات الإبداعية. فالعمل بإطلالة بحرية، والسكن في شقق بمدينة سبليت أو جزرها، مع سهولة الوصول إلى البنية التحتية للاتحاد الأوروبي، كلها عوامل تُسهم في خلق شريحة جديدة من الطلب على السكن، سواءً للإيجار أو الشراء.

العائلات كرواتيا لاستقرارها، وإمكانية الوصول إلى التعليم الأوروبي، وفرص الانضمام إلى الاتحاد الأوروبي. ويشتري الكثيرون شققًا أو منازل مطلة على البحر ليس فقط لتأجيرها خلال فصل الصيف، بل أيضًا للسفر الشخصي أو الانتقال إليها مستقبلًا. كما أن وجود المدارس والجامعات الدولية، والبيئة الآمنة، يجعل من كرواتيا وجهة مثالية للإقامة طويلة الأمد.

وبذلك، تحقق كرواتيا توازناً بين استقرار أوروبا وديناميكية سوق السياحة. هنا، يمكن توقع عوائد أعلى من النمسا (5-8% مقابل 2-3%)، ولكن يجب الاستعداد للموسمية: ففي الصيف، يكون الطلب شبه غير محدود، بينما في الشتاء، تعتمد العوائد على الموقع والاختيار الدقيق للعقارات.

تختلف فترات البيع باختلاف المنطقة ونوع العقار.

• في زغرب وسبليت، تُباع الشقق في المواقع الجيدة في غضون شهر إلى شهرين.
• في دوبروفنيك والجزر، يمكن أن تنتظر الفيلات باهظة الثمن والمنازل القديمة من 6 إلى 12 شهرًا حتى يجد لها مشترٍ.

تُسجّل جميع المعاملات من خلال السجل العقاري (ZK). ويُعدّ التدقيق القانوني للعقار إلزاميًا، وذلك لحماية المستثمر من المفاجآت غير السارة.

تُظهر تجربتي أن السوق الكرواتية تتميز بخصائص إقليمية واضحة. ففي المناطق الساحلية والجزر، تكون العوائد أعلى، لكن الموسمية أكثر وضوحًا. أما في زغرب والمدن الكبرى، فتكون الأسعار أكثر اعتدالًا، لكن الطلب مستقر على مدار العام. أحرص دائمًا على التحقق من الوثائق من خلال دائرة تسجيل الأراضي (ZK)، ودراسة وضع الأرض (وهذا مهم بشكل خاص للأراضي الزراعية)، وبعد ذلك فقط أوصي العميل بإتمام الصفقة. هذا النهج يقلل المخاطر ويضمن الأمان.

أعتقد أن الجمع بين الاستراتيجيتين هو الأمثل. اشترى أحد عملائي شقة في سبليت لتأجيرها موسمياً، وفي الوقت نفسه اشترى شقة أخرى في زغرب لتكون ملاذاً آمناً. ونتيجة لذلك، يحصل على دخل مرتفع في الصيف وتدفق مستمر من المستأجرين في الشتاء. هذا التوازن مهم للغاية للمستثمرين الذين يسعون إلى الربحية والأمان معاً.

لو كنتُ بصدد بناء محفظة استثمارية خاصة بي، لقسمتها على النحو التالي: سأخصص جزءًا منها للعقارات الساحلية ذات الطلب السياحي المرتفع، وأستثمر الباقي في العقارات الحضرية في زغرب. يتيح لي هذا النهج الاستفادة من السياحة الموسمية والحصول على مصدر دخل ثابت على مدار العام.

نصيحتي الأساسية: ابدأ دائماً بأهدافك. سواء كنت ترغب في تحقيق دخل سريع على الساحل، أو الحفاظ على رأس مالك في أصل موثوق، أو إيجاد منزل لعائلتك، فإن كل هدف يتطلب استراتيجية مختلفة.

حدد الأولويات، ووزع رأس المال على مختلف مناطق البلاد، وتأكد من إجراء تدقيق قانوني من خلال سجل الأراضي، وراعِ خصوصيات السوق: الموسمية الساحلية والطلب المستقر في المدن.

عندما تكون كرواتيا هي الخيار الأفضل

• لأولئك الذين يبحثون عن عوائد أعلى مما هي عليه في النمسا أو ألمانيا.
• إذا كان الوصول إلى البحر والمناخ المعتدل والسياحة كمصدر رئيسي للدخل أموراً مهمة.
• مناسب للمستثمرين المستعدين للعمل مع الموسمية وأخذ تقلبات الطلب في الاعتبار.
• للمشترين الذين يقدرون العقارات في الاتحاد الأوروبي مع تسجيل شفاف وإمكانية الحصول على تصريح إقامة.

متى يجب التفكير في النمسا؟

• لأولئك الذين يقدرون أقصى درجات الاستقرار والقدرة على التنبؤ.
• إذا كان الهدف الرئيسي هو تخزين رأس المال على المدى الطويل دون مخاطر موسمية.
• للمستثمرين الذين يرغبون في تقليل جميع الفروق الدقيقة القانونية المحتملة واختيار سوق يتمتع بتاريخ طويل من النمو المستدام.

آفاق كرواتيا حتى عام 2030 واعدة. فقد عزز انضمامها إلى منطقة شنغن ومنطقة اليورو ثقة المشترين الأجانب، ولا يزال الإقبال السياحي في ازدياد، كما أن اهتمام الألمان والنمساويين والإسكندنافيين بالساحل مرتفع باستمرار. ومن شأن استراتيجية مدروسة بعناية أن تتيح الجمع بين دخل الإيجار والحفاظ على رأس المال في سوق العقارات الأوروبية.

1. حدد هدفك الاستثماري

• إيجارات قصيرة الأجل على الساحل (Airbnb، Booking) أو إيجارات طويلة الأجل في زغرب.
• الحصول على دخل من الإيجار، أو زيادة قيمة الأصل، أو الحصول على تصريح إقامة.

2. حدد نوع الكائن المناسب

• شقة في زغرب أو سبليت.
• منزل على شاطئ البحر في إستريا أو دالماتيا.
• فيلا على الجزيرة (هفار، براك، كوركولا).
• شقق في مجمع سياحي (بنظام الشقق السكنية).

3. حدد ميزانيتك والحد الأدنى للدخول

• شقق في زغرب: ابتداءً من 120,000 يورو.
• شقق على الساحل: من 150,000 إلى 200,000 يورو.
• فلل في دوبروفنيك: ابتداءً من 600,000 يورو فأكثر.
• تكاليف إضافية: ضريبة بنسبة 3% على المعاملة، ورسوم كاتب العدل والتسجيل بنسبة 1-2%، وفواتير الخدمات.

4. حدد موقعًا

• الساحل (دوبروفنيك، سبليت، زادار، إستريا) - ربحية موسمية عالية.
• زغرب – طلب مستقر على مدار العام.
• الجزر (هفار، براك، كورتشولا) – قطاع متميز ذو موسمية قوية.

5. تحليل الشيء

• تحقق من خلال سجل الأراضي (ZK).
• المرحلة: مبنى جديد أو سوق ثانوي.
• الوضع القانوني للأراضي (ليست كل الأراضي الزراعية متاحة للأجانب).
• حالة المبنى وكفاءة الطاقة (فواتير التدفئة عامل رئيسي).

6. صياغة اتفاقية

• اتفاقية مبدئية (predugovor) مع دفعة مقدمة بنسبة 10٪.
• العقد الرئيسي موجود في مكتب كاتب العدل.
• الدفع: فوري أو على دفعات (للمباني الجديدة).

7. تسجيل العقارات

• القيد في السجل العقاري (ZK).
• إدخال البيانات في السجل العقاري.
• الحصول على سند ملكية العقار.

8. تقييم الاستثمار

• عائد الإيجار: 5-8% على الساحل، 3-5% في زغرب.
• تكاليف المرافق: 100-300 يورو شهريًا للشقة، وأعلى بالنسبة للمنازل.
• ضريبة الإيجار: 10% ابتداءً من عام 2024.

9. التخطيط للتأجير أو إعادة البيع

• تتقاضى شركات إدارة العقارات في دالماتيا نسبة تتراوح بين 20 و30% مقابل الإيجارات قصيرة الأجل.
• في زغرب، من الأسهل تأجير العقار بنفسك (عقود طويلة الأجل).
• إعادة البيع - سيولة أعلى في سبليت، زادار، دوبروفنيك.

10. تنويع المحفظة الاستثمارية

• اجمع بين "أماكن الإقامة السياحية" (سبليت، الجزر) و"المدينة" (زغرب).
• خيارات متنوعة: شقق + منزل على البحر.
• قلل المخاطر عن طريق اختيار مناطق ذات مواسم مختلفة.

1. مستثمر برأس مال قدره 150,000 يورو

الهدف: دخول السوق بأقل قدر من الاستثمار وتحقيق دخل من الإيجار في فصل الصيف.

الخيارات: شقق صغيرة في زادار أو شيبينيك أو سبليت.

الربحية: 6-7% سنوياً للإيجارات قصيرة الأجل.

المخاطر: الموسمية، والاعتماد على السياحة.

مثال: اشترى عميل من ألمانيا شقة استوديو في زادار مقابل 145000 يورو. وقد وفر تأجيرها من خلال Booking خلال فصل الصيف فائدة سنوية بنسبة 7٪، وفي غير موسم الذروة، يتم تأجير الشقة للطلاب، مما يوفر الاستقرار.

2. عائلة تتراوح ثروتها بين 600 ألف ومليون يورو

الهدف: شراء منزل على شاطئ البحر للترفيه الشخصي ولتحقيق دخل من الإيجار.

الخيارات: فيلات في إستريا (روفينج، بولا)، منازل في جزيرتي هفار أو براك، شقق فاخرة في دوبروفنيك.

الربحية: 5-6% سنوياً + نمو في القيمة.

المخاطر: ارتفاع تكاليف الصيانة وضرائب الإيجار.

مثال: اشترت عائلة نمساوية فيلا في روفينج بمبلغ 720 ألف يورو. تُؤجَّر الفيلا للسياح في الصيف مقابل 400 يورو لليلة الواحدة، بينما تُستخدم كمسكن خاص في الشتاء. ويبلغ العائد الإجمالي حوالي 5% سنويًا.

3. العقارات التجارية

الهدف: دخل إيجار ثابت ونمو في القيمة.

الخيارات: المحلات التجارية والمطاعم في المناطق السياحية في سبليت ودوبروفنيك، والمكاتب والشقق الفندقية في زغرب.

الربحية: 7-9% سنوياً.

المخاطر: حركة المرور الموسمية، والمنافسة الشديدة.

مثال: اشترى عميل من هولندا مساحة تشبه المقهى في وسط مدينة سبليت مقابل 400,000 يورو. وبفضل حركة السياحة على مدار العام، يدفع المستأجر مبلغًا ثابتًا قدره 2,800 يورو شهريًا، مما ينتج عنه معدل فائدة سنوي قدره 8.4٪.

يمكن تصميم الاستثمارات العقارية في كرواتيا لتناسب مجموعة متنوعة من الأهداف. فالشقق في زادار أو سبليت مثالية لتحقيق دخل سلبي، والفيلات في إستريا أو دوبروفنيك مثالية للعائلات وللحفاظ على مكانة اجتماعية مرموقة، أما العقارات التجارية في مراكز المدن فهي مثالية للأعمال.