كيف ولماذا تشتري عقاراً في اليونان

شهدت اليونان في السنوات الأخيرة نمواً مطرداً في الطلب على العقارات. ووفقاً لبنك اليونان، من المتوقع أن ترتفع أسعار الشقق والمنازل بنسبة 13.8% في المتوسط ​​على مستوى البلاد، و15.9% في أثينا بحلول عام 2024. ويستمر هذا النمو منذ سنوات عديدة. وتشير هذه الأرقام إلى حيوية السوق، وأن الاستثمار في اليونان مربح لأسباب تتجاوز السياحة.

يهدف هذا المقال إلى توضيح أسباب كون شراء عقار في اليونان فكرة جيدة في الوقت الراهن. سنتناول جميع الخيارات المتاحة: الانتقال، أو التأجير، أو الحصول على تصريح إقامة.

لماذا الآن؟

✓ التعافي الاقتصادي . بعد أزمة طويلة، تشهد اليونان انتعاشًا اقتصاديًا: فقد نما اقتصادها بنسبة 2.4% في عام 2023، ومن المتوقع أن يكون النمو في عام 2025 أعلى من نمو أوروبا ككل. كما أن البطالة آخذة في الانخفاض، وظروف المستثمرين آخذة في التحسن.

✓ التأشيرة الذهبية . يتميز برنامج التأشيرة الذهبية في اليونان بمرونة عالية. باستثمار مبلغ لا يقل عن 250,000 يورو، يمكنك الحصول على تصريح إقامة دون الحاجة إلى الإقامة الدائمة في البلاد. مع أن المبلغ قد يكون أعلى في بعض الدول، إلا أن الشروط لا تزال أكثر جاذبية من البرتغال وإسبانيا، وخاصةً النمسا.

✓ الاتجاهات العالمية . يتزايد عدد الأشخاص الذين يشترون عقارات في أماكن دافئة وهادئة، تتمتع برعاية صحية جيدة ومستوى معيشة مرتفع. بعد الجائحة، ازدادت شعبية الرغبة في امتلاك منزل ثانٍ أو الابتعاد عن المدن الكبيرة.

في هذه المقالة، سنستكشف أسباب رواج العقارات في اليونان اليوم. فالأمر لا يقتصر على مجرد امتلاك "منزل على البحر"، بل هو استثمار مربح وموثوق: كل شيء واضح، والقانون في صفك، ويمكنك البدء بمبلغ صغير. سأشرح مزايا التأشيرة الذهبية، وكيفية إيجاد عقار يرتفع سعره مع مرور الوقت، والمناطق التي تقدم عروضًا مميزة، وما يجب مراعاته عند الشراء لضمان عملية شراء آمنة ومضمونة.

أعمل في هذا المجال منذ سنوات عديدة، وأساعد العملاء على شراء شقق في اليونان والنمسا وقبرص ودول أخرى في الاتحاد الأوروبي. تجمع خبرتي بين المعرفة القانونية والاستثمار الدولي والبناء. على مرّ هذه السنوات، طوّرتُ منهجيتي الخاصة: أحلّ المشكلات بشكل منهجي، وأولي اهتمامًا دقيقًا بالتفاصيل، وأفهم احتياجات المستثمرين. يشمل ذلك الربح والأمان المالي والانتقال ونمط حياة جديد. آمل أن تساعدك خبرتي في التفكير مليًا قبل شراء منزل في اليونان، من خلال خطة واضحة وفهم شامل لجميع التفاصيل المهمة.

لماذا لا تكون النمسا؟

النمسا دولة متطورة وجذابة، لكن الاستثمار فيها أكثر صعوبة. فمتطلبات الإقامة الدنيا فيها أعلى، والشروط أكثر صرامة، وأسعار السوق غالباً ما تكون مرتفعة. أما اليونان، فتُقدم ظروفاً أكثر ملاءمة

• مبلغ ابتدائي أصغر (250,000 يورو مقابل أكثر من 500,000 يورو في النمسا)،
• قواعد أبسط للانتقال،
• زيادة دخل الإيجار في المنتجعات (تصل إلى 6-8% سنوياً)،
• هناك احتمال كبير لارتفاع الأسعار بسبب الطرق الجديدة وزيادة السياحة.

في الوقت نفسه، تتمتع النمسا بمزاياها: سوقها أكثر استقرارًا، وإجراءاتها القانونية أفضل تنظيمًا، وعقاراتها أغلى ثمنًا وأكثر جودة. هذا يجذب المستثمرين الباحثين عن الأمان طويل الأجل. بالنسبة للمستثمرين المحافظين، من المنطقي التفكير في الاستثمار في سوق العقارات ، مع التركيز على حماية رأس المال بدلًا من تحقيق أقصى عوائد.

ازداد الاهتمام باليونان بشكل ملحوظ في السنوات الأخيرة، بينما لا تزال الاستفسارات عن النمسا مرتفعة باستمرار، فهي لا تزال ملاذاً آمناً لرؤوس الأموال. منهجي: أتعامل مع المشكلات بشكل منهجي، وأولي اهتماماً دقيقاً بالتفاصيل، وأتفهم احتياجات المستثمرين. يشمل ذلك الربح، والأمان المالي، والانتقال، ونمط حياة جديد. آمل أن تساعدك خبرتي في التفكير ملياً قبل شراء منزل في اليونان، من خلال خطة واضحة وفهم شامل لجميع التفاصيل المهمة.

اليوم، لم تعد اليونان مجرد وجهة سياحية ذات تاريخ عريق، بل هي سوق متنامية تُعدّ وجهة استثمارية رائدة منذ سنوات عديدة. فهي توفر عوائد مجزية، وقوانينها مواتية للمستثمرين، كما أن بدء الاستثمار فيها سهل للغاية.

عندما بدأت العمل في مجال العقارات اليونانية، كان الجميع ينظر إليها ببساطة على أنها "منزل على البحر" - مكان لقضاء العطلات، وليس مصدرًا للربح. لكن الوضع اختلف الآن. ألاحظ تزايدًا في عدد العملاء الذين يتخلون عن أسواق العقارات في البرتغال وقبرص وإسبانيا ويختارون اليونان. احتياجاتهم واضحة: دخل ثابت في المستقبل، وفرصة الانتقال، والثقة في إتمام صفقة آمنة.

تُعدّ اليونان من أفضل دول الاتحاد الأوروبي من حيث عائدات الإيجار قصير الأجل (تصل إلى 7.5-8.3% سنوياً). وتُعتبر هذه العائدات مربحة بشكل خاص في الوجهات السياحية الشهيرة مثل أثينا، سالونيك، رودس، وكريت.

بحسب تصنيف البنك الدولي لممارسة الأعمال، تُعدّ اليونان الآن من بين أفضل 30 دولة من حيث سهولة تسجيل العقارات. ويتضح ذلك جلياً على أرض الواقع، إذ تتم المعاملات بسلاسة، لا سيما عند تعاون الوسيط العقاري والموثق والمحامي.

بحسب موقع Numbeo، فإنّ الرشاوى أقل شيوعاً بكثير عند تسجيل العقارات في اليونان مقارنةً بتركيا أو قبرص. وعلى مدى السنوات الخمس الماضية، أصبحت العملية أسرع وأكثر موثوقية وشفافية.

يتزايد عدد المستثمرين الذين يأتون إليّ ممن سبق لهم تجربة الشراء في بلدان أخرى. لقد واجهوا مشاكل عديدة، منها انخفاض أسعار الإيجارات، وتغير القوانين، أو ببساطة سئموا من ارتفاع أسعار العقارات. لذا فهم يختارون اليونان الآن.

على سبيل المثال، بحث زوجان من كوبنهاغن في البداية عن سكن في فالنسيا، لكنهما اشتريا شقتين في أثينا. لماذا؟ لأن الوضع هناك أكثر ربحية: قوانين مرنة، ضرائب أقل، ارتفاعات أسعار معقولة، وإمكانية للتحسين.

مثال آخر: باع عميل من إسرائيل شقة في ليماسول، قبرص، واستثمر المال في أثينا. اشترى مبنى قديماً وجدده لتأجيره. قال: "في قبرص، السوق راكد، أما هنا، فالحياة مزدهرة: البناء مستمر، والسياح يتدفقون - أرى التطور".

لا أقول إن اليونان مثالية للجميع، ولكن إذا كنت تبحث عن مزيج مثالي: عطلة على شاطئ البحر + دخل + إقامة، فالآن هو الوقت الأمثل. خاصةً إذا تصرفت بتأنٍّ، دون تسرع، وباستراتيجية واضحة.

كثيرًا ما يُسألني الناس: "هل شراء العقارات في اليونان آمن الآن؟" ودائمًا ما أشرح لهم كيف كان الوضع سابقًا. ففي النهاية، لفهم اتجاه السوق، لا بد من معرفة أصوله. 

بعد أزمة عام 2008، انخفضت أسعار المساكن بشكل حاد، وفي بعض الأماكن انخفضت إلى النصف. وتوقفت مشاريع البناء، ورفضت البنوك منح القروض، وباع الناس شققهم في اليونان بأبخس الأثمان لسداد ديونهم.

لقد رأيت ذلك بنفسي، من خلال حديثي مع محامين محليين ومالكي شقق: منازل كانت تُباع سابقاً بـ 180 ألف يورو، أصبحت تُباع الآن بـ 90 ألف إلى 100 ألف يورو فقط. أولئك الذين اشتروا في ذلك الوقت، وخاصة الأجانب الهادئين والحذرين، يتمتعون الآن بوضع ممتاز.

منذ عام 2018، شهدت الأمور تحسناً تدريجياً. فقد تعزز الاقتصاد اليوناني، وعاد السياح، وتم إطلاق برنامج التأشيرة الذهبية. كما بدأ سوق العقارات بالانتعاش والنمو.

إحصائيات حول انخفاض/ارتفاع الأسعار في اليونان منذ عام 2001
(المصدر : https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

بحسب بنك اليونان، شهد سوق العقارات نموًا مطردًا بين عامي 2018 و2025، بمعدل يتراوح بين 5 و8% سنويًا. وفي عام 2024 وحده، بلغ النمو 6.6%. وقد ارتفعت أسعار الشقق بشكل ملحوظ في أثينا وسالونيك، فضلًا عن الجزر الشهيرة مثل كريت ورودس وباروس وسانتوريني. والأهم من ذلك، أن هذا الارتفاع، على عكس الأسواق المتضخمة، طبيعي. فهو لا يعتمد على ضجة مفتعلة، بل على الانتعاش الاقتصادي، وارتفاع الطلب على الإيجار، واهتمام المستثمرين.

نمو أسعار العقارات في اليونان من عام 2022 إلى عام 2025
(المصدر: https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

في الواقع العملي، أعمل في أغلب الأحيان مع أربع مناطق رئيسية. لكل منها قواعدها الاستثمارية الخاصة، ووتيرة السوق، وجمهور المشترين الخاص بها.

أثينا - نشاط تجاري وتأجيري على مدار السنة

تُعدّ أثينا السوق الأكثر استقراراً ووضوحاً. فهي تتميز بمستوى معيشي حضري ممتاز، وتعليم متميز، ورعاية صحية متطورة، ووسائل نقل متطورة، وتأجير عقارات سكنية ممتازة. وتُعتبر العاصمة أسهل مكان في اليونان لشراء شقة تُدرّ دخلاً فورياً.

• في مناطق بانغراتي، كوكاكي، نيوس كوسموس، كيبسيلي - شقق جيدة في مبانٍ مكتملة بأسعار تتراوح بين 130 و180 ألف يورو؛
• على البحر (غليفادا، فولا، أليموس) - أغلى ثمناً، ابتداءً من 250,000 يورو، ولكن يمكنك العثور على مساكن فاخرة هنا.

يبدأ العديد من عملائي في أثينا لأنها "خطوة أولى آمنة": مستأجرون مستقرون، وعملية شراء سهلة، ومعاملات قانونية شفافة.

تُعدّ مدينة سالونيك سوقاً متنامية ذات طلب محلي

تُعدّ سالونيك ثاني أهم مدينة بعد أثينا، ويتزايد إقبال المشترين عليها. ومن أهم مميزاتها أن اليونانيين أنفسهم أكثر ميلاً للشراء (سواء للسكن أو بالتقسيط)، مما يجعل السوق أقل تقلباً.

• المدينة تتطور: تظهر المزيد والمزيد من خطوط الترام والمترو، ويتم ترميم المركز باستمرار.
• يمكن أن يحل هذا الخيار محل أثينا إذا كنت تبحث عن مساكن أرخص في اليونان، بالإضافة إلى عقارات ذات إمكانية لارتفاع الأسعار.
• الأسعار: يمكن شراء شقة بغرفة نوم واحدة بمساحة 45-50 مترًا مربعًا مع تجديدات تجميلية مقابل 95,000 إلى 110,000 يورو. أما الشقق الجديدة الأكبر حجمًا (80-90 مترًا مربعًا) في مناطق مثل كالاماريا أو بالقرب من الميناء، فتبدأ أسعارها من 190,000 إلى 230,000 يورو.

كانت لديّ حالة واقعية: اشترت عائلة من فيينا شقة من طابقين مع شرفة في وسط مدينة سالونيك مقابل 178 ألف يورو. راجعنا جميع الوثائق، وأتممنا عملية الشراء عن بُعد (باستخدام توكيل رسمي)، وحصلوا على الفور على تأشيرة الإقامة الذهبية. يؤجرون الشقة الآن يوميًا، بشكل أساسي لطلاب برنامج إيراسموس وطلاب الطب. تُدرّ عليهم الشقة دخلًا سنويًا بنسبة 6% تقريبًا، وهي مطلوبة بشدة (سيولة مالية جيدة)، ومؤجرة في أغلب الأحيان.

الجزر – العواطف والسياحة والربحية الموسمية

تختلف وتيرة الحياة في مدن مثل كريت ورودس وكورفو وباروس اختلافاً كبيراً، وبالتالي تختلف أنواع الاستثمارات التي يقومون بها أيضاً. يشتري الناس العقارات لقضاء العطلات، أو للتأجير الموسمي، أو للانتقال إليها.

• تحظى المنازل في جزيرة كريت بشعبية خاصة بين الفرنسيين والألمان، الذين غالباً ما يبحثون عن فيلات على شاطئ البحر.
• باروس: تُطلق على هذه الجزيرة بشكل متزايد اسم "اليونان، مثل جزر البليار، ولكنها أرخص".
• يحرص الناس من الدول الاسكندنافية وإسرائيل على شراء العقارات في رودس باستمرار.
• الأسعار: تتراوح أسعار الشقق البعيدة عن البحر بين 100,000 و130,000 يورو. أما الشقق القريبة من الساحل، فيبدأ سعر المنزل مع الأرض من 250,000 يورو.

لقد أظهرت لي تجربتي في الجزر أهمية فهم ثلاثة أمور أساسية: الموسم، وسهولة الوصول، والمنتجات التي يشتريها السكان المحليون. إذا اخترت المكان الخطأ، ستواجه مشاكل. أما إذا أحسنت الاختيار، فستكون أرباحك أعلى مما هي عليه في أثينا.

تُعدّ البر الرئيسي بديلاً للجزر التي تطل على البحر

تُعدّ شبه جزيرة بيلوبونيز وخالكيديكي وفولوس وجهات سياحية مناسبة للعائلات. صحيح أنها أقل ازدحاماً بالسياح، إلا أن مستوى المعيشة فيها جيد، كما أن اليونانيين أنفسهم يتزايد إقبالهم على قضاء عطلاتهم فيها.

• ينشط المشترون من صربيا وبلغاريا ورومانيا بشكل كبير في منطقة خالكيذيكي. وهم مهتمون بشكل أساسي بالفيلات والشقق الفندقية.
• تضم منطقة البيلوبونيز العديد من المنازل التاريخية المناسبة للتجديد - وهذه فرص استثمارية جذابة. 

هنا يشتري الناس في أغلب الأحيان منازل للسكن فيها (بشكل دائم أو موسمي) أو لتأجيرها (من 3 إلى 6 أشهر في السنة).

تُظهر تجربتي أن الطلب في اليونان يتركز في السوق القائمة. يبحث المشترون عن شقق ومنازل جاهزة للسكن يمكن استخدامها بسرعة: إما للتأجير أو للسكن الفوري. ويُلاحظ اهتمام كبير بالعقارات المُجددة (بأي مستوى)، مع اكتمال الوثائق وسجل واضح. تُعدّ هذه المشتريات أكثر أمانًا وتتيح تحقيق دخل أسرع (عن طريق التأجير أو إعادة البيع).

وبما أن السوق ليس ثابتاً، فإن الصيغ الأخرى تزداد شعبيةً يوماً بعد يوم:

مشاريع تطويرية جديدة. المشاريع التطويرية الجديدة في اليونان قليلة، لكنها جذابة. في أثينا (خاصة في المناطق النامية)، يجري بناء مساكن عصرية مزودة بوسائل الراحة وكفاءة الطاقة. تقع مجمعات سكنية فاخرة صغيرة الحجم بالقرب من البحر في مواقع مرموقة، بأسعار تبدأ من 250,000 يورو لمساحة 70-80 مترًا مربعًا. تشمل المزايا العامة انخفاض تكاليف التشغيل، وخدمات مرافق موثوقة، وضمان، وإمكانية الحصول على تأشيرة الإقامة الذهبية.

قطاع العقارات الفاخرة، تبدأ أسعار المنازل في اليونان من 500 ألف يورو، وغالبًا ما تقع في الجزر أو في أرقى ضواحي أثينا. وتحظى العقارات في كيفالونيا وميكونوس وباروس وكريت بشعبية خاصة. أما المشترون الرئيسيون فهم مستثمرون من الإمارات العربية المتحدة والولايات المتحدة وإسرائيل، الذين يعتبرون الخصوصية والإطلالات البانورامية والتشطيبات عالية الجودة أمورًا بالغة الأهمية. وغالبًا ما تُعرض هذه المنازل مع خدمات الإدارة والصيانة، مما يُسهّل امتلاكها من خارج البلاد.

الشقق الفندقية. تُعدّ مجمعات الشقق المُدارة بشكل احترافي وسيلة مثالية للاستثمار السلبي. باستثمارات تبدأ من 300,000 يورو، يُمكن للمستثمرين تحقيق عائد سنوي يتراوح بين 6 و8%، مع إمكانية الاختيار بين التأجير قصير الأجل، أو الإدارة الاحترافية، أو الاستخدام الشخصي.

الفنادق الصغيرة المُدارة. تُعدّ الفنادق الصغيرة الفاخرة (من 5 إلى 10 غرف) في المدن اليونانية الشهيرة (ريثيمنو، رودس، خانيا، نافبليو) استثمارات جذابة. غالبًا ما تقع هذه الفنادق في مبانٍ تاريخية، ما يجذب إليها قاعدة عملاء مخلصين. ورغم أن النجاح يتطلب إدارة فعّالة ونهجًا تجاريًا، إلا أن هذه الفنادق قادرة على تحقيق عوائد عالية (من 8 إلى 10% سنويًا) مع الإدارة السليمة. يبدأ سعر الشراء من 400,000 يورو. كما يتيح امتلاك مثل هذه العقارات فرصة إنشاء وتطوير علامتك التجارية الخاصة والمميزة في قطاع الضيافة.

من واقع التجربة: اشترى عميل من بيرو فندق شقق (6 استوديوهات) في باروس مقابل 620 ألف يورو. بعد تعيين مدير محلي والمساعدة في التسجيل الضريبي، يحقق العقار باستمرار دخلاً سنوياً يبلغ حوالي 52 ألف يورو مع الحد الأدنى من تدخل المالك في الإدارة التشغيلية.

جدول حسب نوع الكائن: عتبة الاستثمار، المخاطر، الربحية:

شهدت التركيبة الوطنية للمستثمرين تغيراً جذرياً خلال السنوات العشر الماضية. حالياً، أبرز اللاعبين في السوق هم:

• الصين: تتصدر قائمة الدول من حيث عدد طلبات الحصول على التأشيرة الذهبية.
• روسيا وأوكرانيا وبيلاروسيا: إنهم يشترون بنشاط في أثينا وفي الجزر، وغالباً ما يبحثون عن شقق كخيار احتياطي في حالة الظروف غير المتوقعة.
• أوروبا (الفرنسيون والألمان والنمساويون): يختار المزيد والمزيد من الناس اليونان بدلاً من سوق العقارات الإسبانية المحمومة (باهظة الثمن والتنافسية).
• تستثمر الإمارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية بشكل أساسي في الفنادق والعقارات الفاخرة والمباني الجديدة.

بحسب خبرتي، قام العديد من العملاء الذين تخلوا عن أسواق ليماسول (قبرص) وماربيا (إسبانيا) بشراء منازل في اليونان. وقد استند قرارهم إلى الفرص الأكثر جاذبية واللوائح الأقل صرامة هناك.

هذه ميزة مهمة غالباً ما يتم التقليل من شأنها. ففي العديد من الأسواق المزدهرة (مثل قبرص والجبل الأسود)، تتأثر الأسعار بشكل أساسي بالاستثمار الأجنبي. أما اليونان، فتتمتع بأساس متين يتمثل في طلبها المحلي المستقر. إذ يُقبل سكان أثينا وسالونيك وغيرها من المدن على شراء المنازل بنشاط.

بفضل ذلك، حتى خلال فترات النزوح المؤقت للأجانب (نتيجةً للظروف الجيوسياسية أو تعديلات على برامج مثل التأشيرة الذهبية)، لا يشهد السوق اليوناني انخفاضات حادة في الأسعار. فالطلب المحلي بمثابة شبكة أمان موثوقة.

• العائلات الشابة إلى الحصول على قرض عقاري (تتراوح أسعار الفائدة الحالية بين 3.7% و4.2%) لشراء شقة خاصة بها. وغالبًا ما يختارون الأحياء السكنية أو الأحياء الجديدة.
• اليونانيون من الخارج (الولايات المتحدة الأمريكية، أستراليا، ألمانيا): يعودون إلى وطنهم أو يشترون عقارات "إلى جذورهم"، لمساعدة أقاربهم.
• الطبقة المتوسطة (الأطباء والمحامون وموظفو تكنولوجيا المعلومات): يدخرون تدريجياً لشراء السكن - يتزايد الطلب على الشقق الصغيرة (غرفة أو غرفتين) التي يصل سعرها إلى 150-200 ألف يورو.
• الطلاب وأولياء أمورهم غالباً إلى شراء شقق صغيرة في أثينا وسالونيك بدلاً من استئجارها خلال فترة دراستهم (4-5 سنوات). فهذا الخيار أقل تكلفة من الاستئجار.

بحسب بنك اليونان (2024):

• أُجريت غالبية عمليات الشراء (حوالي 68%) من قبل مشترين محليين. ولا يزال هذا صحيحاً على الرغم من تزايد اهتمام الأجانب باليونان.
• وفي سالونيك وشبه جزيرة بيلوبونيز، يوجد عدد أكبر من المشترين المحليين - يصل إلى 75٪.

عند اختيار العقارات في اليونان، من المهم مراعاة ليس فقط نوع العقار المراد شراؤه، بل أيضاً كيفية تسجيل الملكية. يؤثر هذا الإجراء بشكل مباشر على الضرائب، ومستوى الحماية القانونية، وقواعد الميراث، وحتى الربحية النهائية. عملياً، أساعد عملائي في إيجاد الخيار الأمثل، سواءً أكانت شقة للاستخدام الشخصي أو منزلاً للاستثمار العقاري.

تشتري العقارات في اليونان باسمك الشخصي (كفرد). هذا هو الخيار الأكثر شيوعاً للشراء لأول مرة.

مناسب إذا كنت بحاجة إلى شراء شقة أو منزل لنفسك أو لتأجيره، أو الحصول على تصريح إقامة من خلال التأشيرة الذهبية، أو الحصول على قرض عقاري من بنك يوناني.

يلجأ العديد من عملائي إلى شراء العقارات في اليونان عبر شركات أجنبية (في إستونيا أو قبرص أو بلغاريا). ويُفضل هذا الخيار عادةً لمن يمتلكون أعمالاً تجارية بالفعل. وهو مناسب للمستثمرين المحترفين، والشركات التي تمتلك أصولاً في الخارج، وأصحاب الفنادق أو العقارات المتعددة.

الحالة: اشترى عميل من فيينا فندقاً في جزيرة كريت من خلال شركة إستونية. وقد سمح له هذا الترتيب بدفع ضرائب أقل على أعمال التجديد، واستلام الأرباح بسهولة، ونقل جزء من العمل بسهولة إلى أبنائه من خلال الأسهم.

الحالة: اشترى عميل من فيينا فندقاً في جزيرة كريت من خلال شركة إستونية. وقد سمح له هذا الترتيب بدفع ضرائب أقل على أعمال التجديد، واستلام الأرباح بسهولة، ونقل جزء من العمل بسهولة إلى أبنائه من خلال الأسهم.

تُعدّ شركة الاستثمار العقاري (REIC) وسيلةً للاستثمار في العقارات دون الحاجة إلى إدارتها بنفسك. إذ تشتري حصةً في شركةٍ تتولى بدورها ملكية وإدارة المباني. يُناسب هذا الخيار من يرغبون في تحقيق دخلٍ دون إدارة العقارات، مع الحرص في الوقت نفسه على تقليل المخاطر.

يُتيح شراء العقارات في اليونان بالاشتراك مع شريك أو ابن أو من خلال صندوق عائلي مزيدًا من الراحة. غالبًا ما تختار العائلات هذا الخيار لرغبتها في تقاسم ملكية العقار، أو تبسيط عملية الميراث مسبقًا، أو الاستثمار المشترك مع الأبناء والآباء والأصدقاء. يُمكنكم تحديد حصص الملكية مسبقًا وكيفية تقسيم دخل الإيجار، فكل شيء واضح ومنظم قانونيًا.

في اليونان، لا توجد قيود تُذكر على شراء الأجانب للعقارات، باستثناء بعض المناطق الحدودية والمنشآت العسكرية (على سبيل المثال، بعض الجزر في بحر إيجة). ومع ذلك:

• إذا كنت من دولة خارج الاتحاد الأوروبي وكان العقار يقع في منطقة محمية، فستحتاج إلى تصريح خاص.
• تخضع كل معاملة للتوثيق والتدقيق الضريبي والتسجيل - من المهم إضفاء الطابع الرسمي على كل شيء بشكل صحيح مع محامٍ.

نصيحتي : قبل شراء منزل أو شقة في اليونان، تأكد من استشارة محامٍ ومستشار ضرائب بشأن كيفية تسجيل العقار. سيؤثر ذلك على الضرائب، وقضايا الميراث، وسعر البيع المستقبلي. إذا كنت تخطط لتأجير العقار أو تسجيله باسم العائلة، ففكر في شرائه من خلال شركة أو كمساهم.

شراء العقارات في اليونان أسهل مما يُتوقع في كثير من الأحيان، خاصةً مع وجود محامٍ كفء ووكيل عقاري موثوق. من واقع خبرتي، تتم المعاملات بسلاسة عندما تُتبع جميع الخطوات ويُدرك كل طرف مسؤولياته.

تتألف عملية شراء العقارات في اليونان من عدة مراحل رئيسية:

1. يُعدّ الحصول على رقم التعريف الضريبي اليوناني (AFM) الخطوة الأولى. وعادةً ما تستغرق هذه العملية يوماً واحداً بمساعدة محامٍ.
2. اختيار محامٍ - سيحمي مصالحك، ويفحص العقار، ويُعد العقد.
3. فحص العقار. يضمن المحامي عدم وجود ديون مستحقة أو رهونات أو إعادة تطوير غير قانونية.
4. اتفاقية مبدئية ودفعة مقدمة. يتم توقيع الاتفاقية ودفع ما بين 5% و10% من سعر الشراء.
5. كاتب العدل. يتم توقيع العقد الرئيسي أمام كاتب العدل، الذي يقوم أيضاً بتسجيل نقل الحقوق.
6. السجل العقاري. بعد الشراء، يقوم محامٍ بتسجيل العقار في السجل الحكومي.

بدون محامٍ، من غير المرجح أن تتم معاملتك. هو:

• يتحقق من سلامة الكائن،
• يقوم بإعداد عقد،
• يُصدر توكيلاً رسمياً إذا كنت تشتري عن بُعد،
• موجود في مكتب كاتب العدل،
• يسجل العقارات في السجل العقاري.

الوكيل العقاري في اختيار العقار، وإجراء المفاوضات، وجمع مستندات البائع، وتنسيق عملية البيع والشراء. من المهم أن يعمل الوكيل بتعاون وثيق مع المحامي، لا أن يحل محله.

كما تُظهر التجربة، فإن التوفير في الاستعانة بمحامٍ عند شراء عقار غالبًا ما يؤدي إلى فواتير خدمات أو مستندات مليئة بالمشاكل. إن دفع تكاليف المساعدة القانونية يعني دفع ثمن راحة البال.

لشراء شقة أو منزل في اليونان، ستحتاج إلى:

• العمر: من 18 سنة فما فوق.
• حيازة جواز سفر دولي ساري المفعول.
• الحصول على رقم تعريف ضريبي يوناني (AFM).
• فتح حساب مصرفي في اليونان أو أي دولة أخرى من دول الاتحاد الأوروبي.
• تقديم دليل على المصدر القانوني للأموال.

إذا كنت من دولة غير عضو في الاتحاد الأوروبي وترغب في شراء عقار في مناطق حساسة (مثل المناطق القريبة من الحدود أو في بعض الجزر)، فقد تحتاج إلى موافقة من وزارة الدفاع. أما في أثينا، وسالونيك، وكريت، وكورفو، فلا يُشترط الحصول على هذه الموافقة.

في جزر شهيرة مثل كريت وباروس وكورفو ورودس، توجد بعض الفروق الدقيقة:

• من الضروري التحقق بعناية من حدود قطعة الأرض - فالوثائق القديمة غالباً ما تكون مليئة بالأخطاء.
• تقع بعض المنازل والأراضي في مناطق سياحية أو محمية حيث تُطبق لوائح بناء خاصة.
• سيقوم المحامي بالتحقق بشكل منفصل مما إذا كان الموقع مزوداً بإمكانية الوصول إليه، والمياه، وحالته الموثقة.

نصيحة: قبل شراء منزل في الجزيرة، اطلب دائمًا مخططًا معماريًا، ورخصة بناء، ومستخرجًا من سجل الأراضي، وشهادة أداء الطاقة.

معظم عملائي يكملون المعاملات دون حضورهم شخصياً، باستخدام توكيل رسمي موثق صادر في اليونان أو بلدهم الأصلي ومصدق عليه بشهادة أبوستيل.

محاميك:

• يصدر لك رقمًا ضريبيًا،
• يقوم بإجراء فحص للممتلكات،
• يوقع العقد بمشاركتك أو بالنيابة عنك،
• يفتح حسابًا مصرفيًا،
• يُضفي الطابع الرسمي على تسجيل المعاملة.

يُعد هذا الأمر مفيدًا بشكل خاص إذا كنت خارج البلاد أو غير قادر على السفر للتوقيع.

إحدى أهم المراحل. يقوم المحامي بالتحقق مما يلي:

• ملكية البائع،
• لا توجد ديون مستحقة (للضرائب والمرافق العامة)،
• مدى توافق المشروع مع معايير التنمية الحضرية،
• تاريخ الملكية،
• سواء كانت هناك أي قيود أو دعاوى قضائية.

هذه مرحلة أساسية من مراحل الصفقة. يحدد المحامي ما يلي:

• هل البائع هو المالك فعلاً؟
• هل هناك أي ديون مستحقة متعلقة بالضرائب وفواتير الخدمات؟
• هل يتوافق العقار مع لوائح التخطيط العمراني؟
• ما هو تاريخ الملاك؟
• سواء كانت هناك أي قيود أو إجراءات قانونية.

أوصي دائمًا بإجراء فحص قبل دفع العربون، حتى لو كان العقار يبدو في حالة ممتازة.

بعد أن يُصدّق كاتب العدل على المعاملة، يتم إدخال العقار في السجل العقاري، ويتم إصدار ما يلي لك:

• مستخرج رسمي من سند الملكية،
• المستندات المطلوبة للحصول على تصريح إقامة بموجب برنامج التأشيرة الذهبية (إن وجدت)،
• الحق في صياغة عقود المرافق باسمك.

تستغرق العملية برمتها، من توقيع العقد إلى التنفيذ الكامل، عادةً من شهر إلى شهرين.

عند اختيار عقار في اليونان (شقة أو منزل)، من المهم مراعاة أكثر من مجرد سعر العقار. تأكد من احتساب جميع الضرائب والمصاريف الإضافية. من واقع خبرتي، يتخذ المستثمرون الذين يطلعون على التكلفة الكاملة مسبقًا القرارات الصائبة ويتجنبون الرسوم غير المتوقعة لاحقًا.

في اليونان، يُلزم جميع مالكي المنازل والأراضي بدفع ضريبة عقارية سنوية (ENFIA). ويعتمد مبلغ الضريبة على القيمة العقارية والمساحة وموقع العقار.

• المعدل الأساسي: حوالي 0.1-0.3% من القيمة المقدرة للعقار سنوياً.
• في الواقع، يدفع مالك شقة في أثينا (70 متر مربع) في عام 2024 ما متوسطه 250-350 يورو.
• الخصم المحلي: في الأقاليم والجزر تكون الضريبة أقل منها في المدن الكبيرة.

تُجبى هذه الرسوم من قبل السلطات المحلية (في منطقتك أو مدينتك). ويختلف المبلغ حسب موقع العقار، ويتراوح بين 0.2% و0.3% تقريبًا من قيمته العقارية.

لا يقتصر الأمر على سعر العقار فقط. عند شراء عقار في اليونان، يدفع المشتري رسومًا إضافية إلزامية

• الرسوم الحكومية: 3% من القيمة.
• رسوم كاتب العدل: 1-1.5% من مبلغ المعاملة.
• خدمات المحامين: حوالي 1%.
• عمولة الوكيل: 2-3%.

خلاصة القول: غالباً ما تصل هذه التكاليف المرتبطة إلى 7-10% من سعر شراء العقار.

ميزة مهمة في الوقت الحالي: عند شراء شقة جديدة في مبنى جديد، لن تضطر إلى دفع ضريبة القيمة المضافة (24٪) حتى نهاية عام 2025. هذه فرصة رائعة للتوفير!

بعد عام 2025: ستعود ضريبة القيمة المضافة (24٪)، وستصبح المساكن في المباني الجديدة أغلى بهذا القدر.

في النمسا، عند شراء العقارات، يجب عليك دفع ما يلي:

• Grunderwerbssteuer - ضريبة الشراء 3.5%؛
• ضريبة دخل الإيجار (Einkommenssteuer) - يمكن أن تصل إلى 55٪ حسب دخلك؛ بالإضافة إلى الرسوم والمصاريف الأخرى، والتي يمكن أن تصل إلى 10-12٪ أخرى.

في اليونان، تكون الضرائب أقل في المتوسط، وهناك أيضاً طرق قانونية مختلفة لتحسينها.

بالنسبة لمن يعيشون أو يقضون وقتاً طويلاً في الخارج، تقدم اليونان نظاماً ضريبياً خاصاً بغير المقيمين، حيث يدفعون ضريبة ثابتة قدرها 100,000 يورو سنوياً على جميع دخلهم من الخارج. وهذا يُسهم بشكل كبير في تخفيض الضرائب على أرباح تأجير أو بيع العقارات.

اتجاهات معالجة طلبات التأشيرة الذهبية
(المصدر: https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

تُعدّ التأشيرة الذهبية اليونانية إحدى أسهل وأشهر الطرق للحصول على الإقامة في الاتحاد الأوروبي عن طريق شراء العقارات. على مدار السنوات القليلة الماضية، أشرفتُ على عشرات المعاملات التي كان الحصول على التأشيرة الذهبية هدفًا رئيسيًا للعملاء، لا سيما العائلات، ورواد الأعمال، والعاملين لحسابهم الخاص، والمستثمرين الذين يُقدّرون حرية التنقل ولا يرغبون في الارتباط ببلد واحد.

يعتمد مبلغ الاستثمار على المنطقة ويتراوح بين 250,000 يورو و 800,000 يورو.

منذ عام 2023، أصبح الحد الأدنى مختلفاً بالنسبة لمختلف مناطق اليونان.

عملياً:

— استثمر العديد من عملائي ما بين 250 و270 ألف يورو واشتروا شقة في اليونان يمكن تأجيرها بشكل مربح.

— في أثينا، وخاصة في وسط المدينة، تحتاج بالفعل إلى حوالي 500 ألف يورو، خاصة إذا كان منزلًا أو شقة بنتهاوس.

• من الممكن العيش في اليونان دون الإقامة فيها بشكل دائم.
• يمكنك السفر بحرية داخل دول منطقة شنغن.
• يمكنك فتح مشروع تجاري، وتدريس الأطفال (في المدارس/الجامعات)، واستخدام الطرق الأوروبية والمستشفيات، وما إلى ذلك.
• من الممكن الحصول على تصريح إقامة لجميع أفراد الأسرة دفعة واحدة: الزوج/الزوجة، والأطفال دون سن 21 عامًا، والوالدين.

• لا تسمح لك هذه التأشيرة بالعمل لدى شركة يونانية، ولكن يمكنك إدارة عملك الخاص أو ببساطة امتلاك عقارات.
• لا يضمن ذلك الحصول على الجنسية، ولكنه قد يوفر في نهاية المطاف مثل هذه الفرصة من خلال عملية التجنيس.

إذا كنت تقيم في البلد لأكثر من 183 يومًا في السنة، وتدفع الضرائب، وتتعلم اللغة، وتشارك في الحياة المحلية، فيمكنك التقدم بطلب للحصول على الجنسية بعد سبع سنوات. مع ذلك، فإن هذه عملية منفصلة وليست تلقائية.

بحسب تجربتي، يُعدّ برنامج التأشيرة الذهبية من أبسط الخيارات وأكثرها فائدةً لمن يخططون لشراء عقار في اليونان والسفر بحرية. أما في النمسا، فالشروط أكثر صرامةً وتتضمن إثباتًا إلزاميًا للاندماج في المجتمع.

• لا يُحتسب شراء العقارات التي لا تفي بمتطلبات التأشيرة الذهبية (على سبيل المثال، عدة شقق بقيمة 150,000 يورو لكل منها لكل مالك).
• تحويل الأموال من غير الحساب الشخصي للمستثمر.
• مجموعة غير مكتملة من الوثائق - غالباً ما تكون الترجمات أو التصديقات مفقودة.
• أخطاء عند التقدم بطلب للحصول على تأشيرة لجميع أفراد الأسرة، خاصة إذا كان عمر الأطفال يزيد عن 21 عامًا.

• تعتمد رسوم الدخول الآن على المنطقة: ففي المناطق السياحية المركزية والشعبية، ارتفع الحد الأدنى للمبلغ إلى 500,000 يورو.
• تم تعزيز التحقق من مصدر الأموال، وخاصة بالنسبة لمواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي.
• تم تقليص أوقات المعالجة: بعد توقيع العقد، يجب إتمام عملية الشراء في غضون الأطر الزمنية التي يحددها القانون.

شراء العقارات في اليونان لا يقتصر على المناظر الخلابة فحسب، بل هو وسيلة رائعة لتحقيق دخل ثابت. منذ سنوات عديدة، أساعد العملاء ليس فقط في شراء الشقق، بل أيضاً في تأسيس مشاريع تأجير، سواء كانوا سياحاً لفترة قصيرة أو مستأجرين لفترة طويلة.

الإيجارات قصيرة الأجل: دخل مرتفع، ولكنها أكثر خطورة

• المنصات: Airbnb، Booking، خدمات الحجز المحلية.
• الدخل: يصل إلى 8-10% ربح سنويًا، خاصة في الوجهات السياحية الشهيرة (أثينا، كريت، باروس، رودس).
• عوامل النجاح: موقع العقار، والطلب الموسمي، وجودة الإدارة، والسمعة والتقييمات، وتوافر التصاريح.
• المخاطر: منافسة قوية، ارتفاع التكاليف، انخفاض نسبة الإشغال خلال موسم الركود السياحي.

لنفترض أن عقارًا في أثينا، يقع بالقرب من محطة مترو، يمكن أن يدرّ دخلاً يصل إلى 1100 يورو شهريًا خلال فصل الصيف، بسعر شراء يبلغ 160000 يورو.

الإيجار طويل الأجل: موثوق وخالٍ من المتاعب

• عادة ما يتم إبرام العقود لمدة تتراوح من سنة إلى ثلاث سنوات.
• الربح أقل - حوالي 3-5% سنوياً، ولكنه يتطلب مشاركة شخصية أقل.
• هناك طلب كبير على الشقق بين الطلاب والمقيمين المحليين والأجانب الذين انتقلوا إلى اليونان.
• خيار جيد للمستثمرين الذين لا يرغبون في إدارة العقار بأنفسهم.

الربحية حسب المنطقة (في المتوسط، بناءً على خبرتي):

قواعد وقيود جديدة

دخلت لوائح جديدة خاصة بالإيجارات قصيرة الأجل حيز التنفيذ في اليونان في عدد من المناطق منذ عام 2023:

• في بعض أجزاء أثينا وفي الجزر، توجد قيود أو حصص على تأجير أماكن الإقامة من خلال منصات مثل Airbnb.
• تشجع السلطات على التحول إلى الإيجارات طويلة الأجل، لا سيما في المناطق التي تعاني من نقص في المساكن للسكان المحليين.
• يتطلب تأجير العقارات بشكل قانوني الحصول على ترخيص من المنظمة الوطنية اليونانية للسياحة (EOT).

من يسيطر؟

بالنسبة للمالكين المقيمين خارج اليونان، يمكن الاستعانة بشركة متخصصة لإدارة الإيجارات.

• عادة ما تتراوح رسوم الخدمات بين 10-20% من الدخل.
• تشمل الخدمات تنظيم إجراءات تسجيل الوصول، والتنظيف، ودعم الضيوف، وإعداد التقارير.
• يعمل في السوق كل من المشغلين المحليين الخاصين والشبكات الدولية.

الضرائب على دخل الإيجار في اليونان

يُعدّ تقديم الإقرار الضريبي إلزاميًا. ويمكن تحقيق التحسين الضريبي من خلال الإقامة غير الدائمة أو من خلال امتلاك العقارات عبر شركة. ويخضع غير المقيمين لضريبة ثابتة بنسبة 15% على دخل الإيجار، بغض النظر عن حجمه.

مقارنة مع النمسا

خلاصة القول: يُعدّ تأجير العقارات في اليونان أكثر ربحية وأسهل منه في النمسا. ولتحقيق أقصى عائد ممكن، من المهم تحديد نوع العقار ونوع الإيجار بدقة، والحدّ من المخاطر المحتملة، والالتزام التام بالمتطلبات القانونية المعمول بها..

لكن بصفتي خبيرًا في العقارات النمساوية وذا خبرة واسعة، أستطيع القول إنه على الرغم من جاذبية اليونان، من المهم إدراك أن النمسا تقدم استراتيجية مختلفة: فهي لا تركز على العوائد السريعة، بل على الحفاظ على رأس المال، والنمو المستقر، والمكانة المرموقة. يُعتبر سوق فيينا من أكثر الملاذات أمانًا للمستثمرين في أوروبا. إذا كانت حماية رأس المال أولوية، فمن المنطقي شراء شقة في فيينا كأصل أساسي. صحيح أنك تدفع مبلغًا أكبر مقابل هذا العقار وتخضع لإجراءات أكثر تعقيدًا، لكنك في المقابل تحصل على حقوق مضمونة، وسوق مستقرة، وعقارات تزداد قيمتها بمرور الوقت.

إذا كنت تخطط لشراء منزل في اليونان، فعليك مراعاة العديد من العوامل، مثل التكلفة، والبنية التحتية، وطلب المستأجرين، وإمكانات النمو، والسيولة. أشرح لعملائي باستمرار أنه بنفس السعر، يمكنك شراء شقة في قلب أثينا أو منزل على ساحل خالكيذيكي - فالخيار يعتمد على أولوياتك.

تُعد أثينا أكبر وأنشط سوق عقاري في اليونان

• أسعار المساكن في أثينا ترتفع بشكل مطرد، وخاصة في المناطق المركزية، وكذلك في جليفادا وكيفيسيا وباليو فاليرو.
• تُعد المدينة مثالية للاستثمار في الإيجارات قصيرة الأجل أو طويلة الأجل، وكذلك لشراء العقارات للسكن الشخصي.
• شراء شقة في أثينا مفيد لكل من توليد الدخل والحصول على التأشيرة الذهبية.

فعلى سبيل المثال، في منطقة بانغراتي، يمكن شراء المساكن ابتداءً من 2500 يورو للمتر المربع، مع عوائد إيجار محتملة تصل إلى 7٪.

تُعتبر مدينة سالونيك بديلاً أرخص

• ثاني أهم سوق عقاري في اليونان.
• يأتي الطلب في الغالب من السكان المحليين، وتكاليف السكن أقل من مثيلاتها في أثينا.
• خيار مثالي لمن يبحثون عن عقارات بأسعار معقولة في مدينة كبيرة.

بسبب وجود الجامعات، هناك طلب كبير على الشقق المعروضة للإيجار للطلاب ضمن برنامج إيراسموس.

الجزر اليونانية - عقارات فاخرة ومنتجعات

• تتمتع الجزر الشهيرة مثل سانتوريني وميكونوس ورودس وكريت وكورفو بإمكانات تأجير عالية.
• مثالي لشراء منزل على الساحل أو الاستثمار في الشقق الفندقية.
• أسعار العقارات أعلى وقد تكون الخدمات اللوجستية أكثر تعقيداً، ولكن خلال موسم الذروة، تتراوح العوائد بين 9 و10% سنوياً.

فعلى سبيل المثال، ستكلف الفيلا المطلة على البحر في ميكونوس ما يصل إلى 800 ألف يورو، ولكن مع الإدارة الفعالة يمكن أن تدر أرباحًا تصل إلى 100 ألف يورو في الموسم الواحد.

تُعتبر منطقة البيلوبونيز سوقًا مُقوَّمة بأقل من قيمتها الحقيقية

• أسعار عقارات معقولة، ومناظر طبيعية خلابة، وبنية تحتية سريعة التطور تضم فنادق جديدة ومجمعات جولف.
• تحظى هذه الوجهة بشعبية كبيرة بين العائلات التي تخطط لقضاء عطلة صيفية في اليونان.
• إمكانات عالية لمشاريع الشقق الفندقية، وخاصة في منطقة كوستا نافارينو.

إبيروس، ثيساليا، مقدونيا - القطاع الاقتصادي

في هذه المناطق، من الممكن شراء العقارات ابتداءً من 30,000 يورو، ولكن:

• الطلب على الإيجارات منخفض،
• إمكانية الوصول إلى وسائل النقل محدودة،
• إن احتمالات تحقيق نمو كبير في القيمة معتدلة.

المعايير الأساسية عند اختيار الموقع:

اتجاهات الاستثمار الحالية: أين يستثمر الناس الآن؟

عند التخطيط لشراء عقار في اليونان، فإن السؤال الرئيسي ليس "أين الأرخص؟" بل "أين أفضل فرصة؟". السوق ديناميكي: بعض المواقع تتحول إلى مناطق نمو جديدة، بينما وصلت مواقع أخرى بالفعل إلى ذروة أسعارها.

أين يمكن شراؤه الآن؟

• وسط أثينا (كوكاكي، بانغراتي، كيراميكوس) - لا يزال المستثمرون من إسرائيل وفرنسا وأمريكا يشترون الشقق بنشاط هنا، ويشترونها في الغالب لأغراض التأجير. وقد ارتفعت الأسعار هنا بمقدار الثلث خلال السنوات الثلاث الماضية.
• جليفادا وفولا وفولياغميني مناطق يرتادها مشترون أثرياء من الإمارات العربية المتحدة وألمانيا. يشترون العقارات للاستخدام الشخصي ولتأجيرها (غالباً ما يوكلون هذه المهمة إلى وكالات إدارة العقارات).
• مدينة سالونيك جذابة لوجود مشترين محليين فيها، ولأنها تشهد نمواً متسارعاً، ولأن أسعار العقارات فيها منخفضة حالياً. إنها خيار جيد إذا كنت تبحث عن صفقة أرخص، مع توقع ارتفاع الأسعار مستقبلاً.
• ميكونوس وسانتوريني وكورفو وجهات مفضلة للأثرياء من الولايات المتحدة وكندا ولبنان. يشترون الفيلات والمنازل الفاخرة المطلة على البحر، إما لتأجيرها للسياح لفترات قصيرة أو لقضاء عطلاتهم العائلية.

حيث يُتوقع النمو:

• البيلوبونيز (كوستا نافارينو، تولو، كالاماتا) : يشهد قطاع السياحة نمواً نشطاً هنا، مع ظهور فنادق فاخرة من فئة الخمس نجوم ومنتجعات جولف، مما يجعل المنطقة واعدة للاستثمار في العقارات السكنية والشقق الفندقية.
• بيرايوس وغرب أثينا : لا تزال هذه المناطق ذات قيمة منخفضة ولكنها تتطور بسرعة بفضل قربها من الميناء وخطوط المترو الجديدة ومشاريع إعادة تطوير الواجهة البحرية.
• وسط وشمال اليونان (فولوس، يوانينا) : السكن هنا أرخص، والشعبية تتزايد بسبب السياحة الداخلية وبرامج التنمية التي يدعمها الاتحاد الأوروبي.

هل ترغب في شراء شقة بسعر مناسب في اليونان؟ ضع في اعتبارك ثلاثة أمور: تطور المنطقة، والمستأجر، وخطط الحكومة المحلية. من المتوقع ارتفاع الأسعار حتى عام ٢٠٢٧، ليس فقط في أثينا، بل أيضاً على الساحل الجنوبي (بيلوبونيز) وفي الجزر السياحية الأكثر ازدحاماً، حيث يكتظ المكان بالمصطافين على الدوام.

تُشكل المنازل القائمة غالبية عمليات شراء العقارات في اليونان (أكثر من 65%). ويعود ذلك إلى ممارسات البناء التاريخية في البلاد، فضلاً عن خصائص السوق: توافر العقارات، ومواقعها المتميزة، وقلة عدد مشاريع البناء الجديدة.

يهيمن على سوق العقارات اليونانية العقارات المعاد بيعها، وخاصة الشقق في أثينا والمنازل المطلة على الشاطئ في الجزر. عادةً ما تكون هذه العقارات مزودة بجميع الخدمات الأساسية، وتقع في مناطق جيدة الصيانة، وغالبًا ما تكون مؤجرة. في بعض الحالات، تكون هذه شققًا مُجددة بالكامل، جاهزة للسكن الفوري، سواءً للتأجير أو للاستخدام الشخصي.

مثال: تبلغ تكلفة شقة مساحتها 65 مترًا مربعًا في منطقة بانغراتي في أثينا مع تجديدات تجميلية حوالي 145000 يورو - 160000 يورو ويمكن أن تدر دخلًا من الإيجار فور شرائها.

شُيّد جزء كبير من المنازل في اليونان قبل تطبيق معايير البناء الجديدة في ثمانينيات القرن الماضي. ونتيجةً لذلك، غالبًا ما تتميز هذه المباني بانخفاض كفاءة الطاقة، وضعف العزل الصوتي، وتحتاج إلى ترميم، وأحيانًا إلى إصلاحات كبيرة. في عام ٢٠٢٣، بدأت السلطات اليونانية بتقديم دعم مالي لتحديث المباني لرفع كفاءة الطاقة، إلا أن هذه الإجراءات متاحة فقط للسكان المحليين.

على الرغم من محدودية حجم الإنشاءات الجديدة في اليونان، إلا أنه يجري تنفيذ مشاريع واعدة في الفترة 2024-2025:

• في أثينا (أحياء جليفادا، وفولا، وني سميرني)، يجري بناء مبانٍ حديثة مزودة بتقنيات موفرة للطاقة ومصاعد ومواقف سيارات.
• تتراوح تكلفة المتر المربع في المجمعات الجديدة من 3000 يورو إلى 6000 يورو، وذلك حسب الموقع وجودة التشطيبات.
• المباني الجديدة في اليونان معفاة من ضريبة القيمة المضافة حتى نهاية عام 2025، مما يجعلها أكثر جاذبية للمشترين.

مثال: شقة واسعة مساحتها 90 مترًا مربعًا مع شرفة كبيرة وإطلالات بانورامية على البحر معروضة للبيع في فولا، بسعر يقارب 520,000 يورو. يمنحك الشراء الحق في الحصول على تأشيرة ذهبية.

خلاصة القول: هل تخطط لشراء شقة في اليونان؟ ابدأ بشراء عقار مُعاد بيعه، فهو أسرع وأسهل، خاصةً إذا كنت ترغب في تأجيره أو الانتقال إليه فورًا. صحيح أن المباني الجديدة أقل شيوعًا، لكنها تتميز بجودة أفضل وتوفر في فواتير الخدمات. كلا الخيارين مُربحان حاليًا، بفضل إلغاء ضريبة المباني الجديدة وارتفاع الطلب.

يشهد سوق العقارات اليوناني ازدهاراً ملحوظاً، إلا أن المشاريع الجديدة قليلة. وهذا يتيح المجال ليس فقط للاستثمارات التقليدية، بل أيضاً للأساليب غير التقليدية، خاصةً إذا كنت تبحث عن عوائد أعلى أو خيارات مرنة.

بدلاً من شراء شقة كبيرة واحدة في اليونان، يمكنك الاستثمار في شقتين أو ثلاث شقق استوديو صغيرة. سيتيح لك هذا ما يلي:

• اربح المزيد إجمالاً - ما يصل إلى 7-9% سنوياً؛
• إدارة تأجير مرنة: تأجير يومي، لعدة أشهر، أو بيع فردي؛
• قسّم المخاطر بامتلاك منازل في مناطق مختلفة.

مثال: بدلاً من شراء شقة بمبلغ 300,000 يورو، يمكنك شراء ثلاثة استوديوهات بمبلغ 100,000 يورو لكل منها في مناطق مختلفة من أثينا والحصول على دخل أكثر استقرارًا.

في اليونان، عادةً ما تكون الشقق المبنية قبل عام 1980 أقل من المتوسط. أما إذا تم تجديدها وتكييفها مع معايير كفاءة الطاقة، فيمكن بيعها بسعر أعلى، محققةً ربحاً يتراوح بين 20 و40%.

• بالإضافة إلى ذلك: تتوفر هذه الخيارات في كل منطقة تقريبًا؛
• السلبيات: سيتعين عليك قضاء بعض الوقت والبحث عن محترفين ذوي خبرة؛
• في أثينا وسالونيك، غالباً ما يتم استخدامها كـ "استراتيجية قلب الطاولة".

بالنسبة للمستثمرين الذين يبحثون عن دخل، يمكن استخدام العقارات في اليونان كنشاط تجاري:

• يمكنك شراء فندق صغير قائم بالفعل يحتوي على 10-20 غرفة؛
• تحويل مبنى سكني إلى فندق شقق؛
• اربح ما يصل إلى 10-12% سنوياً، خاصة في الجزر الشهيرة - كريت، سانتوريني، باروس.

يتطلب ذلك الحصول على ترخيص وتسجيل لدى منظمة السياحة اليونانية (EOT).

إذا كنت ترغب في الاستثمار في العقارات في اليونان دون إدارتها، يمكنك الاستثمار من خلال صناديق متخصصة:

• شركات الاستثمار العقاري (REIC) هي نسخة محلية من صناديق الاستثمار العقاري (REIT) مع مزايا ضريبية؛
• الشركات الخاضعة لتنظيم AEEAP، والتي يمكن الدخول فيها بحد أدنى للاستثمار قدره 250,000 يورو.

المزايا: يتم توزيع الاستثمارات على عقارات مختلفة، ويديرها متخصصون، والدخل سلبي.

أصبح الاستثمار في الأراضي في اليونان خياراً شائعاً بشكل متزايد، على الرغم من أنه خيار أكثر تعقيداً:

• تحظى قطع الأراضي في محيط أثينا والمناطق السياحية في البيلوبونيز بطلب خاص؛
• يمكن استخدامها لبناء فيلا أو مجمع سكني أو شقق للبيع لاحقاً؛
• الأمر الأساسي هو التأكد من أن المستندات "نظيفة" وأن تتوافق مع لوائح البناء.

إذا كنت تطمح إلى تحقيق أكثر من مجرد شراء شقة في اليونان، بل إلى زيادة دخلك وتعزيز نشاطك، يمكنك اختيار استراتيجيات أخرى. ستساعدك هذه الاستراتيجيات على زيادة دخلك والاستفادة من الفرص المرنة التي يوفرها السوق اليوناني، والذي يتميز بقلة القيود مقارنةً بأسواق أخرى مثل النمسا.

رغم أن سوق العقارات في اليونان رائج ومربح، إلا أن هناك مخاطر، خاصةً إذا كنت تفضل القوانين الصارمة (كما هو الحال في النمسا). إليك أهم المخاطر التي يجب مراعاتها قبل شراء شقة أو منزل.

نعم، اليونان عضو في الاتحاد الأوروبي، وتستخدم اليورو ولا تفرض قيودًا على رأس المال. لكن توقع بعض الإجراءات البيروقراطية: فالحصول على رقم تعريف ضريبي، وتوثيق مستندات المعاملات، والتسجيل، كلها عمليات تستغرق وقتًا طويلاً وتتطلب الصبر والاستعانة بمحامٍ.

أنصح بشدة بعدم المضي قدماً في أي معاملة دون الاستعانة بمحامٍ يوناني. فبدون محامٍ، قد تتعثر أي معاملة، حتى البسيطة منها. تذكر أن قوانين العقارات والإيجار والضرائب تتغير باستمرار. على سبيل المثال، تتغير لوائح الإيجار قصير الأجل بشكل شبه دوري، لذا احرص على أخذ ذلك في الحسبان عند التخطيط.

في اليونان، تعمل منصات مثل Airbnb و Booking بشكل جيد، لكن السلطات فرضت لوائح تنظيمية:

• يمكنك تأجير عقارك لمدة لا تزيد عن 90 يومًا في السنة.
• توجد قيود في المباني السكنية.
• يجب عليك تسجيل العقار والحصول على رقم EOT.

قبل استئجار أي شيء، وخاصة في أثينا أو في الجزر، تحقق من القوانين والشروط المحلية.

ويتضح هذا الأمر بشكل خاص في المنتجعات (كريت، سانتوريني، ميكونوس): حيث تكتظ المنازل بالسياح من مايو إلى أكتوبر، ولكن من نوفمبر إلى مارس يكون الوضع هادئًا، ويكاد يكون من المستحيل تأجيرها.

أنصح عملائي دائماً بحساب دخلهم السنوي كاملاً، وليس فقط دخل فصل الصيف. فإذا كنت تؤجر عقارك بانتظام (أو اشتريته في مدينة مثل أثينا)، فسيكون دخلك من الإيجار أكثر استقراراً، ولن يكون انخفاضه في فصل الشتاء ملحوظاً.

إذا كنت تخطط لشراء منزل في جزيرة يونانية، فيرجى مراعاة

• يتم توصيل المياه أحياناً بواسطة صهاريج.
• في فصل الشتاء، يمكن أن تعيق العواصف والرياح القوية حركة النقل.
• خلال موسم الذروة، قد تتعرض شبكات الكهرباء لأحمال زائدة.

هذه المشكلات ليست قاتلة، ولكنها تتطلب فهم الظروف المحلية والتخطيط السليم لتكاليف الصيانة.

بيع شقة في أثينا أو سالونيك أمر سهل. أما في الجزر أو في الريف، فقد يستغرق الأمر من ستة أشهر إلى سنة، خاصة إذا كان المبنى فريداً من نوعه.

أنصح بشراء شقق في أثينا، حيث تتوفر محطات المترو والمتاجر والمدارس. سيكون بيعها أسهل لاحقاً، وستكون أقل متاعباً.

ويتضح هذا الأمر بشكل خاص في المنتجعات (كريت، سانتوريني، ميكونوس): حيث تكتظ المنازل بالسياح من مايو إلى أكتوبر، ولكن من نوفمبر إلى مارس يكون الوضع هادئًا، ويكاد يكون من المستحيل تأجيرها.

أنصح عملائي دائماً بحساب دخلهم السنوي كاملاً، وليس فقط دخل فصل الصيف. فإذا كنت تؤجر عقارك بانتظام (أو اشتريته في مدينة مثل أثينا)، فسيكون دخلك من الإيجار أكثر استقراراً، ولن يكون انخفاضه في فصل الشتاء ملحوظاً.

تُعدّ اليونان أكثر دول أوروبا سطوعاً للشمس، إذ تتمتع بما يصل إلى 300 يوم مشمس ودافئ في السنة. ويجعلها البحر والهواء النقي والشتاء المعتدل وجهة مثالية للاستقرار الدائم أو لقضاء عطلة شتوية هرباً من البرد.

يتوفر العلاج في كل من المستشفيات الحكومية والعيادات الخاصة. يقدم القطاع الخاص معايير عالية وأسعاراً معقولة، وهو بالتأكيد أرخص من النمسا.

تتوفر مدارس دولية للأطفال، وتقدم الجامعات برامج باللغة الإنجليزية. أما إلحاق الطفل بمدرسة خاصة فهو مسألة تتعلق بالميزانية لا بالفرصة.

أما فيما يتعلق بالأمان، فالحياة هنا هادئة، خاصة في البلدات الصغيرة وعلى الجزر. الجريمة نادرة، ويُعامل الزوار بانفتاح.

يتساءل الكثيرون: "هل تكلفة المعيشة في اليونان باهظة؟" إجابتي: التكاليف هنا أقل من النمسا أو ألمانيا أو فرنسا. الطعام والخدمات والإيجارات كلها بأسعار معقولة. وفي الوقت نفسه، الحياة مريحة، خاصةً بالمقارنة مع المدن الأوروبية الكبرى. وهذه ميزة أساسية عند اختيار الموقع ونوع السكن.

يمكن أن يتوقع الزوجان اللذان يتناولان الطعام في مقهى أو مطعم في منطقة حيوية بمدينة يونانية أن يدفعا ما بين 25 و30 يورو. أما تكاليف السكن الشهرية (الخدمات الأساسية) فتتراوح عادةً بين 80 و120 يورو. وتبلغ تكلفة رحلة قصيرة بسيارة أجرة في أثينا 3.50 يورو على الأقل.

فيما يتعلق بالاتصالات والنقل والبنية التحتية المصرفية، تتمتع العاصمة والمدن الرئيسية والجزر الشهيرة بتجهيزات ممتازة، حيث يتوفر كل ما تحتاجه بسهولة. مع ذلك، إذا سافرت إلى المناطق الريفية، فقد يقلّ الوصول إلى الخدمات، بما في ذلك الخدمات اللوجستية والرعاية الصحية، بشكل ملحوظ. هذا جانب بالغ الأهمية يجب مراعاته قبل شراء منزل في ريف اليونان.

بعد شراء عقار في اليونان والحصول على تصريح إقامة من خلال برنامج التأشيرة الذهبية، ستتمتع فعلياً بنفس حقوق المواطنين اليونانيين في الخدمات الحكومية، بما في ذلك الوصول إلى المدارس والمرافق الصحية والبرامج الاجتماعية.

• الرعاية الصحية: يوفر نظام الرعاية الصحية الوطني EOPYY الرعاية الطبية الأساسية. ويقدم القطاع الخاص مستوى عالٍ من الخدمة بأسعار معقولة نسبيًا، فعلى سبيل المثال، تبلغ تكلفة زيارة الطبيب العام حوالي 30 يورو، وتكلفة فحص الموجات فوق الصوتية ما بين 40 و50 يورو. ويتوفر التأمين الصحي الخاص ابتداءً من 500 يورو سنويًا.
• التعليم: تقدم أثينا، وجليفادا، وسالونيك، وكريت مدارس دولية ومدارس ناطقة باللغة الإنجليزية برسوم دراسية سنوية تتراوح بين 5000 و10000 يورو. المدارس الحكومية مجانية، ولكن التدريس فيها باللغة اليونانية.
• إضفاء الصفة القانونية: يمنح تصريح الإقامة الحق في الإقامة الرسمية في الدولة، وفتح حسابات مصرفية، والحصول على خدمات المرافق العامة، وإبرام عقود طويلة الأجل. ويمكن إنجاز معظم الإجراءات الرسمية عن بُعد بموجب توكيل رسمي.

بالنسبة للعديد من المستثمرين، لم تعد العقارات في اليونان مجرد أصول، بل أصبحت أيضاً وسيلة للتنقل دون بيروقراطية غير ضرورية أو لقضاء جزء كبير من وقتهم هنا في ظروف مريحة.

بصفتي وكيلاً، أقول عادةً إن النمسا تتمحور حول النظام والقواعد الواضحة، بينما تتمحور اليونان حول الحرية وفرص الحياة الأكثر تنوعاً.

في النمسا منظمة للغاية: كل شيء واضح، قائم على القواعد، مع مدن مريحة وبنية تحتية متطورة. لكن هذا النظام له ثمن: الإيجارات والمرافق والخدمات والضرائب باهظة.

في اليونان ، وخاصةً إذا كنت تملك عقارًا، تكون الحياة أكثر هدوءًا واسترخاءً. تتراوح فواتير الخدمات عادةً بين 100 و150 يورو شهريًا، والمواد الغذائية طازجة وأقل تكلفة، والمناخ معتدل، لا سيما بعيدًا عن المدن الكبرى. صحيح أن الإجراءات الورقية قد تكون معقدة والخدمات ليست دائمًا موثوقة، إلا أن الطقس الدافئ والبحر والناس الودودين يجعلون الحياة اليومية أكثر راحة وسكينة بشكل ملحوظ.

بضع كلمات عن السلامة. من حيث التنظيم والرعاية الطبية، تتفوق النمسا بوضوح على اليونان. مع ذلك، توفر المدن والمناطق اليونانية الصغيرة أجواءً آمنة وهادئة إلى حد كبير. يكمن الاختلاف الرئيسي في الأولويات: شغف اليونان ومناظرها البحرية الخلابة مقابل النظام النمساوي.

ألاحظ بشكل متزايد أن الناس لا يحتاجون فقط إلى عوائد استثمارية، بل يحتاجون أيضاً إلى مساحة شخصية - مكان هادئ وآمن للعيش فيه، والابتعاد عن عدم استقرار الوطن، والشعور بالأمان في أوروبا. من هذا المنطلق، يبدو شراء عقار في اليونان خياراً منطقياً للغاية.

بشراء عقار في اليونان بقيمة 250 ألف يورو أو أكثر، يمكنك الحصول على تصريح إقامة. يُعدّ هذا خيارًا مناسبًا للأشخاص القادمين من دول غير مستقرة والذين يرغبون في العيش في أوروبا دون الإجراءات المطوّلة والتكاليف الباهظة المرتبطة بدول أخرى.

المتقاعدون على شراء المساكن هنا غالبًا نظرًا للمناخ الدافئ، وبساطة الحياة، وانخفاض الأسعار. فتكاليف الطعام والأطباء والكهرباء والماء أرخص من مثيلاتها في النمسا، على سبيل المثال. وفي الوقت نفسه، يسود الهدوء هنا، وتتوفر جميع مقومات الحياة الضرورية، تمامًا كما هو الحال في أوروبا.

إذا كنت من الرحالة الرقميين ، فإن اليونان توفر لك كل ما تحتاجه: إنترنت موثوق، وأسعار إيجار وشراء معقولة، وخدمات مصرفية سهلة، وأجواء فريدة تبعث على الاسترخاء. بالإضافة إلى ذلك، يمكنك الاستفادة من تأشيرة إقامة خاصة.

عند المقارنة مع فيينا، يُحدد الاختيار بناءً على التفضيل الشخصي: فالعاصمة النمساوية تتميز ببنية تحتية متينة وموثوقية عالية، بينما تُقدم اليونان مناخًا دافئًا وحرية وأسلوب حياة أكثر استرخاءً. يُنصح من يفكرون في النمسا بالتوازي باستكشاف أحياء فيينا - من المركز التاريخي إلى المناطق السكنية الهادئة - لمقارنة المواقع بوعي وفهم كيفية اختلاف البنية الفيينية عن السوق اليونانية الأكثر مرونة. نهجي: لا تزال فيينا هي أساس عملي وتحليل السوق، لكن اليونان أصبحت بشكل متزايد مكانًا أستمتع فيه بالاسترخاء الحقيقي، جسديًا ونفسيًا.

قد تستغرق عملية بيع العقارات في اليونان من شهرين إلى أكثر من عام، وذلك بحسب الموقع ونوع العقار واستراتيجية البيع المختارة. في المدن الكبرى كأثينا وسالونيك، تُباع العقارات بسرعة أكبر، خاصةً إذا كانت مُجددة وتُدرّ دخلاً جيداً. أما في الجزر والبلدات الصغيرة، فيصعب إيجاد مشترٍ، لا سيما خارج موسم السياحة أو إذا كان السعر مُبالغاً فيه.

إذا اشتريت شقة في اليونان من خلال برنامج التأشيرة الذهبية، فمن المهم مراعاة تفاصيل الإقامة عند بيعها. لكي يكون المالك الأجنبي الجديد مؤهلاً للحصول على تأشيرة، يجب أن تستوفي معاملته الحد الأدنى للاستثمار المطلوب، والذي يتراوح بين 250,000 و800,000 يورو، حسب المنطقة. إذا بعت العقار قبل مرور خمس سنوات، ستنتهي صلاحية تصريح إقامتك، ما لم تشترِ عقارًا مناسبًا آخر بدلاً منه.

غالباً ما تنقل العائلات العقارات اليونانية إلى الأقارب، على سبيل المثال، عن طريق الهبة أو البيع بثمن بخس. وهذا يساعد على التحكم في الأصول وتبسيط عملية الميراث.

من واقع التجربة: بيع شقة في النمسا (وخاصة فيينا) أسهل. كل شيء واضح هناك: الطلب متوقع، والأسعار مستقرة، والسوق مفتوح. أما في اليونان، فالأمر يعتمد كلياً على الموقع وحالة العقار. ولكن إذا أحسنت الاستعداد، وعرضت العقار بشكل جيد، وفهمت الفروقات المحلية، فسيكون البيع مربحاً لاستثمارك.

أعمل في مجال الاستثمارات العقارية في جميع أنحاء الاتحاد الأوروبي، وأشارك في صفقات في دول مستقرة، مثل النمسا، وفي أسواق أكثر ديناميكية وتقلباً، مثل اليونان. ويتطلب كل سوق نهجاً مختلفاً، سواء في عملية التدقيق اللازم للعقار أو في تخطيط استراتيجية الاستثمار.

في اليونان، أنصح دائمًا بالبدء بإجراء فحص قانوني شامل. نظرًا لكثرة المباني القديمة، لا سيما في أثينا والجزر، فمن الضروري مراجعة سجلات الأراضي والتراخيص وأي قيود عليها بدقة. وبدون مساعدة محامٍ ومهندس محليين، قد تتفاقم المخاطر بشكل كبير. يختلف الوضع هنا عن النمسا، حيث تُعدّ جميع الوثائق وفقًا لمعيار موحد وواضح.

كثيراً ما أنصح عملائي بتوزيع رؤوس أموالهم على النحو التالي: ثلثان تقريباً في أسواق مستقرة وهادئة مثل فيينا، والثلث المتبقي في وجهات أكثر حيوية مثل أثينا أو كريت. بهذه الطريقة، يمكنهم تحقيق التوازن بين الدخل والأمان. في اليونان، قد تصل العوائد إلى 7-8% سنوياً، ولكن يتطلب ذلك استثماراً جاداً. أما في النمسا، فالعوائد أقل، لكن المخاطر تكاد تكون معدومة.

إذا كان توفير المال، أو الحصول على دخل ثابت، أو الحصول على تصريح إقامة سهل، أموراً مهمة بالنسبة لك، فاختر النمسا. إنها ملاذ آمن: كل شيء منظم، والحياة مريحة، والأسعار تتقلب بشكل متوقع.

إذا كنتَ على استعداد لتحمّل المخاطر من أجل النمو، والاستفادة من فروقات الأسعار، وبذل الجهد، فإن اليونان قد تُقدّم لك عائدًا أفضل بكثير. وينطبق هذا بشكل خاص إذا قمتَ بتجديد منزل قديم، أو تأجيره لفترات قصيرة، أو افتتاح فندق صغير.

تُقدّم اليونان بيئةً مثيرةً ومرنة، وفرصةً لتحقيق عوائد عالية. فهي تُتيح فرصًا وفيرة، ولكنها تُقدّم أيضًا تحدياتٍ جمّة. أما النمسا، فتُقدّم موثوقيةً وإجراءاتٍ واضحةً واستراتيجيةً تمتد لعقود. كلا البلدين خياران جيدان إذا كانت لديك رؤية واضحة لأهدافك وكنتَ مُستعدًا لتحقيقها.

عندما تكون اليونان هي الخيار الأفضل

يُعدّ الاستثمار العقاري في اليونان مناسبًا لمن يُقدّرون العوائد المرتفعة، والقدرة على إدارة العقارات بشكل مستقل، ويرغبون في مزيد من الحرية الاستثمارية. وهو جذاب بشكل خاص لمن:

• الحصول على تصريح إقامة من خلال برنامج التأشيرة الذهبية؛
• الاستثمارات في قطاع السياحة - من الفيلات والشقق الفندقية إلى تأجير Airbnb؛
• شراء العقارات بتوقع نمو قيمتها وبيعها لاحقاً؛
• المتقاعدون والمهنيون الذين يعملون عن بعد والذين يقدرون المناخ الدافئ والمعيشة المريحة والأسعار المعقولة.

عندما تكون النمسا أفضل

تُعدّ النمسا خيارًا مثاليًا لمن يُعطون الأولوية لحماية أصولهم بشكل آمن، وقيمة قابلة للتنبؤ، ولا ينوون إدارة ممتلكاتهم بأنفسهم. وهي خيار ممتاز بشكل خاص لمن:

• العائلات التي لديها أطفال والذين يقدرون جودة الحياة العالية؛
• المستثمرون الذين يفضلون الدخل السلبي دون تدخل شخصي؛
• أولئك الذين يرغبون في تقليل المخاطر القانونية والثقة في استقرار القواعد.

نصائح عامة من محامٍ متخصص في الاستثمار:

1. الوثائق هي درعك الواقي. في اليونان، تحقق من كل شيء ثلاث مرات: المنازل القديمة، والأراضي المتشابكة، والتراخيص غير المكتملة، كلها مصادر لمشاكل مستقبلية.
2. لا تنظر فقط إلى الربح، بل ضع في اعتبارك السيولة أيضاً. فالفيلا الجميلة المطلة على البحر ليست دائماً أصلاً سائلاً.
3. قم بتنويع أصولك: يمكنك الجمع بين العقارات السكنية والتجارية والأراضي داخل بلد واحد.
4. خطط لتوفير احتياطي مالي للضرائب والإصلاحات والفترات التي لا يوجد فيها مستأجرون - وهذا أمر مهم بشكل خاص للإيجارات اليومية.
5. استعن بالخبراء المحليين بدلاً من الاعتماد فقط على الوكالات الدولية الكبيرة - فهم يفهمون تفاصيل السوق وفروقاته الدقيقة بشكل أفضل.

رؤية 2030:

• سيستمر الطلب على تصاريح الإقامة في دول الاتحاد الأوروبي في النمو، وستظل اليونان وجهة مفضلة لدى المستثمرين من خارج الاتحاد الأوروبي.
• من المتوقع فرض لوائح أكثر صرامة - حيث يجري بالفعل تطبيق قيود على الإيجارات قصيرة الأجل، كما يجري رفع الحد الأدنى للاستثمار المطلوب للحصول على التأشيرات الذهبية.
• ستشهد المواقع الرئيسية، وخاصة أثينا والجزر الشهيرة، ارتفاعاً في الأسعار، بينما ستبقى الأسعار في المحافظات متوسطة.
• يتزايد الاهتمام بالعقارات الصديقة للبيئة والمشاريع التي تأخذ مبادئ الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية في الاعتبار، وتقود النمسا هذا التوجه بالفعل.

خلاصة القول : ينبغي على الراغبين في التغيير والاستفادة من النمو أن يضعوا اليونان في اعتبارهم. أما من يبحث عن أصول موثوقة وشفافة، فالنمسا خيار أفضل. والخيار الأمثل هو الجمع بين النهجين والاستفادة من مزايا كل دولة.

1. تحديد الأهداف والميزانية

• افهم سبب شرائك: للاستخدام الشخصي، أو التأجير، أو الحصول على تأشيرة ذهبية، أو إعادة البيع.
• قم بحساب ميزانية مقبولة، بما في ذلك الضرائب والنفقات ذات الصلة.

2. اختر موقع ونوع العقار

• قارن بين المناطق المختلفة: أثينا، سالونيك، الجزر أو البر الرئيسي.
• حدد نوع العقار - عقار سكني، مبنى جديد، فيلا، فندق شقق، إلخ.

3. إجراء تحليل السوق والعقارات

• استكشف اتجاهات الأسعار ومستويات العائد في مجال اهتمامك
• تعرف على معلومات كاملة عن العقار: تاريخه، حالته، والرهونات المحتملة.

4. التحقق من النقاء القانوني

• التقدم بطلب للحصول على رقم تعريف ضريبي (AFM)
• قم بإجراء تقييم قانوني كامل للعقار مع محامٍ
• تأكد من صحة البيانات الموجودة في السجل العقاري، ومن وجود التصاريح اللازمة، ومن عدم وجود ديون أو قيود.

5. تنظيم التمويل

• اختر طريقة الدفع: أموالك الخاصة، أو قرض عقاري، أو الشراء من خلال شركة
• احسب ضرائبك واكتشف الإعفاءات الضريبية التي يمكنك توقعها.

6. إبرام الاتفاقية والدفعة المقدمة

• لا تقم بصياغة اتفاقية مبدئية إلا بمساعدة محامٍ.
• تحويل العربون المتفق عليه - عادةً ما يتراوح بين 10% و30% من سعر العقار

7. تسجيل المعاملة لدى كاتب العدل

• تأكد من مراجعة العقد النهائي وتوثيقه
• تنفيذ إجراءات نقل الملكية
• أدخل معلومات عن العقار في السجل العقاري الحكومي

8. التشغيل والإدارة

• عند التخطيط للاستئجار، اختر شركة إدارة أو وكالة موثوقة مسبقاً
• ضع ميزانية للنفقات المنتظمة مثل الضرائب والصيانة والإصلاحات والمرافق

9. الحصول على التأشيرة الذهبية (إذا لزم الأمر)

• اجمع مجموعة كاملة من المستندات المطلوبة.
• تأكد من أن الاستثمارات تتناسب مع حجم البرنامج وإطاره الزمني

10. استراتيجية الخروج من الاستثمار

• فكّر مسبقاً في كيفية ووقت بيع عقارك
• جهّز العقار: قم بإجراء الإصلاحات، وأعدّ جميع الوثائق اللازمة
• استكشف خيارات نقل الملكية إلى أفراد العائلة

1. مستثمر برأس مال قدره 250,000 يورو

• الأهداف: الحصول على تصريح إقامة بموجب برنامج التأشيرة الذهبية، وتكوين حزمة استثمارية أساسية، ودخل منتظم من تأجير المساكن
• ما الذي يجب شراؤه: شقة في أثينا أو سالونيك (50-70 مترًا مربعًا)، أو فيلا صغيرة في البر الرئيسي
• المميزات: وحدات سكنية معاد بيعها مع تجديدات عالية الجودة، جاهزة للتسليم الفوري؛ وللاستثمار المتنوع، اختر الاستوديوهات أو الشقق الفندقية
• الربحية: الربح السنوي المتوقع – 5-7%
• المخاطر: تقلبات موسمية في الطلب، إجراءات إدارية معقدة، احتمالية حدوث تأخيرات خلال مرحلة التدقيق النافي للجهالة

اشترى أحد عملائنا، بميزانية قدرها 250,000 يورو، عقارًا مساحته 65 مترًا مربعًا عن طريقنا في سوق إعادة البيع. لم يكن العقار بحاجة إلا إلى بعض التجديدات التجميلية، مما أدى إلى خصم على سعر الشراء وزيادة في دخل الإيجار من السياح لفترات قصيرة. جوهر استراتيجيتنا: إيجاد عقار ذي إمكانات عالية وتحقيقها.

2. متقاعد يملك 500,000 يورو

• الأهداف: العيش براحة في مسكن جيد لسنوات عديدة، وكذلك كسب دخل ثابت من خلال تأجير جزء من المساحة
• ما الذي يجب شراؤه: منزل/فيلا كبيرة في الجزر الشهيرة (كريت، رودس) أو شقة فاخرة في أثينا (غليفادا، باليو فاليرو)
• المميزات: أهمها جودة البناء، والبنية التحتية المتطورة (المدارس، والمتاجر، ووسائل النقل)، والقرب من المستشفيات والخدمات
• العائد: 4-6% سنوياً. الموثوقية وراحة البال أهم من تحقيق أقصى دخل
• المخاطر: تكاليف صيانة وضرائب كبيرة وانخفاض موسمي في الطلب على الإيجار (خاصة في فصل الشتاء)

وجدنا منزلاً مريحاً بمساحة 110 أمتار مربعة في جزيرة كريت، مناسباً لمتقاعد بميزانية قدرها 500,000 يورو، ويقع بالقرب من المرافق الطبية والبنية التحتية الأساسية. المنزل جاهز للسكن بالكامل، ويدرّ دخلاً إيجارياً سنوياً يقارب 4.5% على المدى الطويل. إنه مزيج مثالي بين ظروف معيشية مريحة وعائد استثماري مضمون.

3. عائلة لديها أطفال

• الأهداف: الانتقال الدائم، مدارس قوية للأطفال، بيئة آمنة، الاستثمار في المستقبل
• ما الذي يجب شراؤه: شقة أو منزل في مناطق هادئة بالقرب من أثينا (كيفيسيا، ماروسي) أو سالونيك - بالتأكيد بالقرب من المدارس والحدائق
• المميزات: مدارس على مسافة قريبة سيرًا على الأقدام، مواصلات مريحة، حدائق/ساحات قريبة، إمكانية الحصول على تصريح إقامة
• الربحية: ثانوية؛ القدرة على البيع بسرعة والراحة في الحياة اليومية هما الأولوية
• المخاطر: يرغب الكثير من الناس في الحصول على أفضل العقارات، وتعديلات على القوانين (الضرائب، وتصاريح الإقامة)

عرضنا شقة عصرية بمساحة 90 مترًا مربعًا في كيفيسيا، إحدى ضواحي أثينا الراقية، على عائلة لديها أطفال وميزانية تزيد عن 500,000 يورو. تقع الشقة في مبنى حديث مزود بوسائل راحة متكاملة، وبالقرب من المدارس والحدائق، مما يوفر بيئة معيشية مريحة وآمنة. علاوة على ذلك، تتميز الشقة بسيولة عالية، مما يجعلها مناسبة لإعادة بيعها بربح في المستقبل.