كيف ولماذا تشتري العقارات في اليونان: تحليل منهجي لجاذبية الاستثمار

في السنوات الأخيرة، شهد الطلب على العقارات في اليونان تزايدًا مطردًا. ووفقًا لبنك اليونان، سترتفع أسعار الشقق والمنازل بمعدل 13.8% على الصعيد الوطني و15.9% في أثينا عام 2024. وهذا النمو مستمر منذ سنوات عديدة. وتُظهر الأرقام أن السوق العقاري نابض بالحياة، وأن الاستثمار في البلاد مُربح لأسباب أخرى غير السياحة.

تهدف هذه المقالة إلى فهم سبب كون شراء عقار في اليونان فكرة جيدة الآن. سنغطي جميع الخيارات: الانتقال، الاستئجار، أو الحصول على تصريح إقامة.

لماذا الان؟

✓ التعافي الاقتصادي . بعد أزمة طويلة، تشهد اليونان انتعاشًا اقتصاديًا: فقد نما اقتصادها بنسبة 2.4% في عام 2023، ومن المتوقع أن يكون النمو في عام 2025 أعلى من نمو أوروبا ككل. كما أن البطالة آخذة في الانخفاض، وظروف المستثمرين آخذة في التحسن.

✓ التأشيرة الذهبية . يتميز برنامج التأشيرة الذهبية في اليونان بمرونة عالية. باستثمار مبلغ لا يقل عن 250,000 يورو، يمكنك الحصول على تصريح إقامة دون الحاجة إلى الإقامة الدائمة في البلاد. مع أن المبلغ قد يكون أعلى في بعض الدول، إلا أن الشروط لا تزال أكثر جاذبية من البرتغال وإسبانيا، وخاصةً النمسا.

✓ الاتجاهات العالمية . يتزايد عدد الأشخاص الذين يشترون عقارات في أماكن دافئة وهادئة، تتمتع برعاية صحية جيدة ومستوى معيشة مرتفع. بعد الجائحة، ازدادت شعبية الرغبة في امتلاك منزل ثانٍ أو الابتعاد عن المدن الكبيرة.

في هذه المقالة، سنستكشف سبب رواج العقارات في اليونان اليوم. إنها ليست مجرد منزل على شاطئ البحر، بل استثمار مربح وموثوق: كل شيء واضح، والقانون في صالحك، ويمكنك البدء بمبلغ صغير. سأشرح مزايا التأشيرة الذهبية، وكيفية العثور على عقار سيرتفع سعره، والمناطق التي تقدم عروضًا مميزة، وما الذي يجب البحث عنه عند الشراء لضمان عملية شراء آمنة.

أعمل في هذا المجال منذ سنوات عديدة، حيث أساعد العملاء على شراء شقق في اليونان والنمسا وقبرص ودول أخرى في الاتحاد الأوروبي. تجمع خبرتي بين المعرفة القانونية والاستثمار الدولي والإنشاءات. خلال هذه الفترة، طورتُ نهجي الخاص: أحل المشكلات بشكل منهجي، وأهتم بالتفاصيل، وأفهم احتياجات المستثمرين. وهذا يشمل الربح، والأمان المالي، والانتقال، ونمط حياة جديد. آمل أن تساعدك معرفتي على التعامل مع شراء منزل في اليونان بوعي، مع خطة واضحة وفهم لجميع التفاصيل المهمة.

لماذا لا النمسا؟

النمسا بلد متطور وجذاب، لكن الاستثمار فيها أصعب. فمتطلبات الإقامة الدنيا أعلى، والمتطلبات أكثر صرامة، وأسعار السوق غالبًا ما تكون مبالغًا فيها. أما اليونان، فتوفر شروطًا أكثر ملاءمة:

• مبلغ ابتدائي أصغر (250 ألف يورو مقابل 500 ألف يورو+ في النمسا)،
• قواعد أبسط للتحرك،
• ارتفاع دخل الإيجار في المنتجعات (ما يصل إلى 6-8٪ سنويًا)،
• هناك فرصة كبيرة لارتفاع الأسعار بسبب الطرق الجديدة وزيادة السياحة.

في الوقت نفسه، تتمتع النمسا بمزاياها: سوقها أكثر استقرارًا، وإجراءاتها القانونية أفضل تنظيمًا، وعقاراتها أغلى ثمنًا وأكثر جودة. هذا يجذب المستثمرين الباحثين عن الأمان طويل الأجل. بالنسبة للمستثمرين المحافظين، من المنطقي التفكير في الاستثمار في سوق العقارات ، مع التركيز على حماية رأس المال بدلًا من تحقيق أقصى عوائد.

ازداد الاهتمام باليونان بشكل ملحوظ في السنوات الأخيرة، بينما لا تزال الاستفسارات عن النمسا مرتفعة باستمرار، فهي لا تزال ملاذًا آمنًا لرأس المال. أسلوبي: أتعامل مع المشاكل بشكل منهجي، وأهتم بالتفاصيل، وأفهم احتياجات المستثمرين. وهذا يشمل الربح، والأمان المالي، والانتقال، ونمط حياة جديد. آمل أن تساعدك معرفتي على اتخاذ قرار شراء منزل في اليونان بوعي، مع خطة واضحة وفهم لجميع التفاصيل المهمة.

اليوم، أصبحت اليونان أكثر من مجرد وجهة سياحية ذات تاريخ عريق. إنها سوق متنامية تُعدّ وجهة استثمارية رائدة منذ سنوات عديدة. فهي توفر عوائد مجزية، وقوانينها مُيسّرة للمستثمرين، والبدء فيها سهل للغاية.

عندما بدأتُ العمل في مجال العقارات اليونانية، كان الجميع ينظر إليها ببساطة على أنها "منزل على شاطئ البحر" - وجهة لقضاء العطلات، وليست مكانًا لكسب المال. أما الآن، فقد اختلف الوضع. أرى بشكل متزايد عملاء يتخلون عمدًا عن الأسواق البرتغالية أو القبرصية أو الإسبانية ويختارون اليونان. احتياجاتهم واضحة: دخل ثابت في المستقبل، وفرصة للانتقال، وثقة في صفقة آمنة.

تُعدّ اليونان من أفضل دول الاتحاد الأوروبي من حيث دخل الإيجار قصير الأجل (ما يصل إلى 7.5-8.3% سنويًا). ويُعدّ هذا الدخل مربحًا بشكل خاص في الوجهات السياحية الشهيرة مثل أثينا، وسالونيك، ورودس، وكريت.

وفقًا لتصنيف البنك الدولي لممارسة أنشطة الأعمال، تُصنّف اليونان الآن ضمن أفضل 30 دولة من حيث سهولة تسجيل العقارات. ويتجلى ذلك عمليًا: فالمعاملات تتم بسلاسة، خاصةً عندما يتعاون الوكيل العقاري والموثق والمحامي.

وفقًا لموقع نومبيو، تُعدّ الرشاوى أقل شيوعًا عند تسجيل العقارات في اليونان مقارنةً بتركيا أو قبرص. على مدار السنوات الخمس الماضية، أصبحت العملية أسرع وأكثر موثوقية وشفافية.

في كثير من الأحيان، يأتي إليّ مستثمرون سبق لهم تجربة الشراء في بلدان أخرى. واجهوا مشاكل: انخفاض أسعار الإيجار، وتغير القوانين، أو ببساطة سئموا من الأسواق ذات الأسعار المبالغ فيها. لذا، اختاروا الآن اليونان.

على سبيل المثال، بحث زوجان من كوبنهاغن في البداية عن سكن في فالنسيا، لكنهما اشتريا شقتين في أثينا. لماذا؟ لأنها أكثر ربحية: مرونة في اللوائح، وضرائب أقل، وزيادات معقولة في الأسعار، ومجال للتحسين.

مثال آخر: باع عميل إسرائيلي شقة في ليماسول، قبرص، واستثمر المال في أثينا. اشترى مبنى قديمًا وجدّده للإيجار. قال: "في قبرص، السوق راكد، لكن هنا، الحياة تزدهر: إنهم يبنون، والسياح يأتون - أرى تطورًا".

لا أقول إن اليونان مثالية للجميع. ولكن إذا كنت تبحث عن المزيج الأمثل: عطلة على شاطئ البحر + دخل + إقامة، فالآن هو الوقت الأمثل. خاصةً إذا تصرفت بذكاء، دون تسرع، وباستراتيجية واضحة.

كثيرًا ما يُسألني: "هل من الآمن شراء عقار في اليونان الآن؟" أشرح دائمًا كيف كان الوضع سابقًا. ففي النهاية، لفهم اتجاه السوق، عليك أن تعرف من أين جاء. 

بعد أزمة ٢٠٠٨، انخفضت أسعار المساكن انخفاضًا حادًا، في بعض المناطق إلى النصف. وتجمّدت مشاريع البناء، ورفضت البنوك منح القروض، وباع الناس شققهم في اليونان بأبخس الأثمان لسداد ديونهم.

لقد رأيتُ ذلك بنفسي، أثناء حديثي مع محامين محليين وملاك شقق: المنازل التي كانت تُباع سابقًا بـ ١٨٠ ألف يورو، أصبحت تُباع الآن بما يتراوح بين ٩٠ ألفًا و١٠٠ ألف يورو فقط. أما من اشتروا آنذاك، وخاصةً الأجانب الهادئين والحذرين، فهم الآن في وضعٍ مُميز للغاية.

منذ عام ٢٠١٨، تحسّنت الأمور تدريجيًا. تحسّن اقتصاد اليونان، وعاد السياح، وأُطلق برنامج التأشيرة الذهبية. وبدأ سوق العقارات ينتعش وينمو.

إحصائيات حول انخفاض/ارتفاع الأسعار في اليونان منذ عام 2001
(المصدر https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

وفقًا لبنك اليونان، شهد سوق العقارات نموًا مطردًا بين عامي 2018 و2025، بمعدل 5-8% سنويًا. وفي عام 2024 وحده، بلغ النمو 6.6%. وشهدت أسعار الشقق ارتفاعًا ملحوظًا في أثينا وسالونيك، بالإضافة إلى جزر شهيرة مثل كريت ورودس وباروس وسانتوريني. والأهم من ذلك، أن هذا الارتفاع، على عكس الأسواق المتضخمة، طبيعي. فهو لا يعتمد على المبالغة الزائفة، بل على الانتعاش الاقتصادي، وارتفاع الطلب على الإيجارات، واهتمام المستثمرين.

نمو أسعار العقارات في اليونان من 2022 إلى 2025
(المصدر https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

عمليًا، أعمل غالبًا مع أربع مناطق رئيسية. لكل منها قواعدها الاستثمارية الخاصة، ووتيرة سوقها، وجمهورها المستهدف.

أثينا - نشاط تجاري وإيجاري على مدار العام

أثينا هي السوق الأكثر استقرارًا وسهولةً في الفهم. فهي تتميز بمستوى ممتاز من المعيشة الحضرية، والتعليم، والرعاية الصحية، والمواصلات، وإيجارات المساكن. العاصمة هي أسهل مكان في اليونان لشراء شقة تُدرّ دخلًا فوريًا.

• في مناطق بانجراتي، كوكاكي، نيوس كوزموس، كيبسيلي - شقق جيدة في المباني الجاهزة من 130-180 ألف يورو؛
• على البحر (غليفاذا، فولا، عليموس) - أغلى ثمناً، من 250 ألف يورو، ولكن يمكنك العثور على مساكن فاخرة هنا.

يبدأ العديد من عملائي في أثينا لأنها "خطوة أولى آمنة": مستأجرون مستقرون، وعملية شراء سهلة، ومعاملات قانونية شفافة.

تسالونيكي هي سوق متنامية مع الطلب المحلي

تسالونيكي هي ثاني أهم مدينة بعد أثينا. يتزايد عدد المشترين القادمين إليها. ومن أهم مميزاتها أن اليونانيين أنفسهم أكثر ميلاً للشراء (سواءً للسكن أو بالدين)، مما يجعل السوق أقل تقلباً.

• تتطور المدينة: تظهر المزيد والمزيد من خطوط الترام والمترو، ويجري ترميم المركز باستمرار.
• يمكن أن يحل هذا الخيار محل أثينا إذا كنت تبحث عن سكن أرخص في اليونان، فضلاً عن العقارات التي لديها القدرة على ارتفاع الأسعار.
• الأسعار: يمكن شراء شقة بغرفة نوم واحدة بمساحة تتراوح بين 45 و50 مترًا مربعًا مع تجديدات تجميلية بسعر يتراوح بين 95,000 و110,000 يورو. أما الشقق الجديدة الأكبر (80-90 مترًا مربعًا) في مناطق مثل كالاماريا أو بالقرب من الميناء، فتبدأ أسعارها من 190,000 إلى 230,000 يورو.

لديّ حالة واقعية: اشترت عائلة من فيينا شقة من طابقين بشرفة في وسط مدينة سالونيك مقابل 178,000 يورو. راجعنا جميع الوثائق، وأتممنا عملية الشراء عن بُعد (باستخدام توكيل رسمي)، وحصلوا على تأشيرة الإقامة الذهبية فورًا. يؤجرون الشقة الآن يوميًا، بشكل أساسي لطلاب برنامج إيراسموس وطلاب الطب. تُدرّ عليهم الشقة حوالي 6% من دخلهم السنوي، وهي مطلوبة بشدة (لأنها سائلة)، ومؤجرة دائمًا تقريبًا.

الجزر – العواطف والسياحة والربحية الموسمية

تختلف وتيرة الحياة في مدن مثل كريت ورودس وكورفو وباروس اختلافًا كبيرًا، وبالتالي تختلف أنواع الاستثمارات. يشتري الناس العقارات لقضاء العطلات، أو للتأجير الموسمي، أو للانتقال.

• تحظى المنازل في جزيرة كريت بشعبية خاصة بين الفرنسيين والألمان، الذين غالبًا ما يبحثون عن الفيلات بجانب البحر.
• باروس: يطلق على هذه الجزيرة بشكل متزايد اسم "اليونان، مثل جزر البليار، ولكنها أرخص".
• يقوم الأشخاص من الدول الإسكندنافية وإسرائيل بشراء العقارات في رودس باستمرار.
• الأسعار: تتراوح أسعار الشقق البعيدة عن البحر بين ١٠٠,٠٠٠ و١٣٠,٠٠٠ يورو. أما الشقق القريبة من الساحل، فتبدأ أسعار المنازل مع الأراضي من ٢٥٠,٠٠٠ يورو.

لقد أظهرت لي تجربتي في الجزر أهمية فهم ثلاثة أمور: الموسم، وسهولة الوصول إليها، وما يشتريه السكان المحليون. إذا اخترت المكان الخطأ، فستواجه مشاكل. أما إذا أحسنت الاختيار، فستكون أرباحك أعلى مما هي عليه في أثينا.

يعتبر البر الرئيسي بديلاً للجزر التي تتمتع بإمكانية الوصول إلى البحر.

تُعدّ بيلوبونيز وهالكيديكي وفولوس وجهاتٍ عائليةً رائعة. صحيحٌ أن عدد السياح فيها أقل، لكن مستوى المعيشة فيها جيد، ويتزايد إقبال اليونانيين على قضاء العطلات فيها.

• ينشط المشترون من صربيا وبلغاريا ورومانيا بشكل كبير في هالكيديكي، ويركزون بشكل رئيسي على الفلل والشقق الفندقية.
• تتمتع منطقة البيلوبونيز بالعديد من المنازل التاريخية المناسبة للتجديد - وهي فرص استثمارية جذابة. 

هنا يشتري الناس في أغلب الأحيان منازل للعيش فيها (بشكل دائم أو موسمي) أو لتأجيرها (من 3 إلى 6 أشهر في السنة).

تُظهر تجربتي أن الطلب في اليونان يتركز في السوق الحالية. يبحث المشترون عن شقق ومنازل جاهزة للسكن، يمكن تشغيلها بسرعة: إما بالتأجير أو بالنقل. ويُلاحظ الإقبال الأكبر على العقارات المُجدّدة (بجميع أنواعها)، والمُزوّدة بوثائق كاملة وتاريخ واضح. فهذه المشتريات أكثر أمانًا، وتتيح توليد دخل أسرع (سواءً بالتأجير أو إعادة البيع).

نظرًا لأن السوق ليس ثابتًا، أصبحت التنسيقات الأخرى أكثر وأكثر شعبية:

مشاريع عقارية جديدة. المشاريع الجديدة في اليونان قليلة، لكنها جذابة. في أثينا (وخاصة في المناطق النامية)، يجري بناء مساكن حديثة مزودة بوسائل الراحة وكفاءة الطاقة. تقع مجمعات سكنية فاخرة ومتكاملة بالقرب من البحر في مواقع راقية، بأسعار تبدأ من 250,000 يورو لمساحة 70-80 مترًا مربعًا. تشمل المزايا العامة انخفاض تكاليف التشغيل، وخدمات المرافق الموثوقة، والضمان، وإمكانية الحصول على التأشيرة الذهبية.

قطاع العقارات الفاخرة. في اليونان، تُباع المنازل بأسعار تبدأ من 500,000 يورو فأكثر، غالبًا في الجزر أو في أرقى ضواحي أثينا. وتحظى العقارات في كيفالونيا وميكونوس وباروس وكريت بشعبية خاصة. المشترين الرئيسيون هم مستثمرون من الإمارات العربية المتحدة والولايات المتحدة وإسرائيل، الذين يرون أن الخصوصية والإطلالات الواسعة والتشطيبات عالية الجودة أمر بالغ الأهمية. غالبًا ما تُعرض هذه المنازل مع إدارة وخدمات، مما يُسهّل امتلاكها من بلد آخر.

الشقق الفندقية. تُعدّ المجمعات السكنية المُدارة بمفاتيح خاصة وسيلةً مثاليةً للاستثمار السلبي. باستثمارات تبدأ من 300,000 يورو، يُمكن للمستثمرين تحقيق عائد يتراوح بين 6% و8% سنويًا، مع الاختيار بين الإيجارات قصيرة الأجل، أو الإدارة المهنية، أو الاستخدام الشخصي.

الفنادق الصغيرة المُدارة. تُعدّ الفنادق البوتيكية الصغيرة (5-10 غرف) في المدن اليونانية الشهيرة (ريثيمنو، رودس، خانيا، نافبليو) استثمارات جذابة. غالبًا ما تقع هذه الفنادق في مبانٍ تاريخية، وتجذب عملاءً مخلصين. مع أن النجاح يتطلب إدارة فعّالة ونهجًا عمليًا، إلا أن هذه الفنادق قادرة على تحقيق عوائد مرتفعة (8-10% سنويًا) مع إدارة سليمة. يبدأ سعر الشراء من 400,000 يورو. كما يتيح امتلاك مثل هذا العقار فرصة إنشاء وتطوير علامتك التجارية الفندقية الفريدة.

من واقع خبرتي: اشترى عميل من بيرو شقة فندقية (ستة استوديوهات) في باروس مقابل 620,000 يورو. بعد التعاقد مع مدير محلي والمساعدة في التسجيل الضريبي، يُحقق العقار دخلاً سنويًا يُقارب 52,000 يورو، مع تدخل ضئيل من المالك في الإدارة التشغيلية.

الجدول حسب نوع الكائن: عتبة الاستثمار، المخاطر، الربحية:

شهد التركيب الوطني للمستثمرين تغيرًا جذريًا خلال السنوات العشر الماضية. حاليًا، أبرز اللاعبين في السوق هم:

• الصين: الرائدة في عدد طلبات التأشيرة الذهبية.
• روسيا وأوكرانيا وبيلاروسيا: يشترون بنشاط في أثينا والجزر، وغالبًا ما يبحثون عن الشقق كـ "خيار احتياطي" في حالة حدوث ظروف غير متوقعة.
• أوروبا (الفرنسيون والألمان والنمساويون): يختار عدد متزايد من الناس اليونان بدلاً من سوق العقارات الإسبانية المحمومة (المكلفة والتنافسية).
• وتستثمر الإمارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية بشكل أساسي في الفنادق والعقارات الفاخرة والمباني الجديدة.

من واقع خبرتي، اشترى العديد من العملاء الذين تخلّوا عن سوقي ليماسول (قبرص) وماربيا (إسبانيا) منازل في اليونان. وكان قرارهم مبنيًا على الآفاق الجذابة واللوائح الأقل صرامة هناك.

هذه ميزة مهمة، وغالبًا ما يُستهان بها. في العديد من الأسواق "المشمسة" (قبرص والجبل الأسود)، تُحرك الأسعار بشكل رئيسي الاستثمارات الأجنبية. أما اليونان، فتتمتع بأساس متين - طلبها الخاص والمستقر. ينشط سكان أثينا وسالونيك ومدن أخرى في شراء المنازل.

بفضل هذا، حتى في ظلّ هجرة مؤقتة للأجانب (بسبب الأوضاع الجيوسياسية أو تعديلات على برامج مثل التأشيرة الذهبية)، لا تشهد السوق اليونانية انخفاضات حادة في الأسعار. ويُشكّل الطلب المحلي شبكة أمان موثوقة.

• العائلات الشابة : تحصل على قرض عقاري (أسعار الفائدة الحالية تتراوح بين 3.7% و4.2%) لشراء شققها الخاصة. غالبًا ما تختار الأحياء السكنية أو الجديدة.
• اليونانيون من الخارج (الولايات المتحدة الأمريكية، أستراليا، ألمانيا): العودة إلى وطنهم أو شراء العقارات "إلى جذورهم"، ومساعدة أقاربهم.
• الطبقة المتوسطة (الأطباء والمحامون وتكنولوجيا المعلومات): الادخار تدريجيا لشراء السكن - الطلب ينمو على الشقق الصغيرة (1-2 غرفة) التي يصل سعرها إلى 150-200 ألف يورو.
• الطلاب وأولياء أمورهم شققًا صغيرة في أثينا وسالونيك بدلًا من استئجارها خلال دراستهم (4-5 سنوات). فهي أرخص من الإيجار.

وفقًا لبنك اليونان (2024):

• أغلبية عمليات الشراء (حوالي 68%) كانت من قِبَل مشترين محليين. ويظل هذا الوضع قائمًا رغم تزايد اهتمام الأجانب باليونان.
• وفي سالونيك والبيلوبونيز، هناك عدد أكبر من المشترين المحليين - يصل إلى 75٪.

عند اختيار عقار في اليونان، من المهم مراعاة ليس فقط ما تشتريه، بل أيضًا كيفية تسجيل الملكية. يؤثر هذا النظام بشكل مباشر على ضرائبك، ومستوى الحماية القانونية، وقواعد الميراث، وحتى ربحيتك النهائية. عمليًا، أساعد العملاء في العثور على الخيار الأمثل، سواءً شقة للاستخدام الشخصي أو منزل للإيجار.

يمكنك شراء عقار في اليونان باسمك الخاص (كفرد). يُعد هذا الخيار الأكثر شيوعًا للشراء لأول مرة.

مناسب إذا كنت بحاجة إلى شراء شقة أو منزل لنفسك أو تأجيره، أو الحصول على تصريح إقامة من خلال التأشيرة الذهبية، أو الحصول على قرض عقاري من أحد البنوك اليونانية.

يشتري العديد من عملائي عقارات في اليونان عبر شركة أجنبية (في إستونيا، أو قبرص، أو بلغاريا). وغالبًا ما يتم ذلك إذا كانوا يمتلكون بالفعل أعمالًا تجارية. وهذا مناسب للمستثمرين المحترفين، والشركات التي تمتلك أصولًا في الخارج، وأصحاب الفنادق أو العقارات المتعددة.

الحالة: اشترى عميل من فيينا فندقًا في جزيرة كريت عبر شركة إستونية. مكّنه هذا الترتيب من دفع ضرائب أقل على أعمال التجديد، وتحصيل أرباح بسهولة، ونقل جزء من الشركة بسهولة إلى أبنائه عبر الأسهم.

الحالة: اشترى عميل من فيينا فندقًا في جزيرة كريت عبر شركة إستونية. مكّنه هذا الترتيب من دفع ضرائب أقل على أعمال التجديد، وتحصيل أرباح بسهولة، ونقل جزء من الشركة بسهولة إلى أبنائه عبر الأسهم.

شركة الاستثمار العقاري (REIC) هي وسيلة للاستثمار في العقارات دون الحاجة إلى إدارتها بنفسك. تشتري حصة في شركة، فتتولى الشركة امتلاك وإدارة العقارات. هذا الخيار مناسب لمن يرغبون في تحقيق دخل دون إدارة العقارات، مع تقليل المخاطر في الوقت نفسه.

شراء عقار في اليونان مع شريك أو أحد أبنائك أو من خلال صندوق عائلي يوفر راحة أكبر. غالبًا ما تختار العائلات هذا الخيار للمشاركة في ملكية العقار، أو تبسيط الميراث مقدمًا، أو الاستثمار المشترك مع الأبناء والآباء والأصدقاء. يمكنك تحديد من سيملك أي حصة وكيفية تقسيم دخل الإيجار مسبقًا - كل شيء واضح وقانوني.

في اليونان، لا توجد قيود تُذكر على شراء الأجانب للعقارات، باستثناء بعض المناطق الحدودية والمنشآت العسكرية (مثل بعض جزر بحر إيجة). ومع ذلك،:

• إذا كنت من دولة خارج الاتحاد الأوروبي وكان العقار يقع في منطقة محمية، فستحتاج إلى تصريح خاص.
• تخضع كل معاملة لتدقيق من قبل كاتب العدل، والتدقيق الضريبي، والتسجيل - من المهم أن يتم توثيق كل شيء بشكل صحيح مع محامٍ.

نصيحتي : قبل شراء منزل أو شقة في اليونان، احرص على استشارة محامٍ ومستشار ضريبي حول كيفية تسجيل العقار. سيؤثر ذلك على الضرائب، ومسائل الميراث، وسعر البيع المستقبلي. إذا كنت تخطط لتأجير العقار أو تسجيله باسم العائلة، ففكّر في الشراء من خلال شركة أو كمساهم.

شراء العقارات في اليونان غالبًا ما يكون أسهل من المتوقع، خاصةً مع وجود محامٍ كفؤ ووكيل عقاري موثوق. من تجربتي، تتم المعاملات بسلاسة عند اتباع جميع الخطوات وإدراك الجميع لمسؤولياتهم.

تتكون عملية شراء العقارات في اليونان من عدة مراحل رئيسية:

1. الحصول على رقم تعريف ضريبي يوناني (AFM) هو الخطوة الأولى. مع محامٍ، تستغرق هذه العملية عادةً يومًا واحدًا.
2. اختيار المحامي - فهو الذي سيحمي مصالحك، ويقوم بمعاينة العقار وإعداد العقد.
3. معاينة العقار. يضمن المحامي عدم وجود ديون مستحقة أو أعباء عقارية أو إعادة تطوير غير قانونية.
4. اتفاقية مبدئية ودفع عربون. يتم توقيع الاتفاقية ودفع ٥-١٠٪ من سعر الشراء.
5. كاتب العدل. يتم توقيع العقد الرئيسي أمام كاتب العدل، الذي يُسجل أيضًا نقل الحقوق.
6. السجل العقاري. بعد الشراء، يقوم محامٍ بتسجيل العقار في السجل العقاري للدولة.

بدون محامٍ، من غير المرجح أن تتم معاملتك. هو:

• يتحقق من أن الكائن على ما يرام،
• يقوم بإعداد العقد،
• يصدر توكيلًا رسميًا إذا كنت تقوم بالشراء عن بعد،
• موجود في مكتب كاتب العدل،
• يقوم بتسجيل الممتلكات في السجل العقاري.

الوكيل في اختيار العقار، وإجراء المفاوضات، وجمع مستندات البائع، وتنسيق المعاملة. من المهم أن يتعاون مع المحامي، لا أن يحل محله.

كما تُظهر الممارسة، فإنّ التقصير في الاستعانة بمحامٍ عند شراء عقار غالبًا ما يؤدي إلى فواتير خدمات أو مستندات مُعقّدة. إنّ دفع تكاليف المساعدة القانونية يعني دفع ثمن راحة البال.

لشراء شقة أو منزل في اليونان سوف تحتاج إلى:

• العمر : من 18 سنة .
• -امتلاك جواز سفر دولي صالح.
• الحصول على رقم التعريف الضريبي اليوناني (AFM).
• فتح حساب بنكي في اليونان أو دولة أخرى من دول الاتحاد الأوروبي.
• تقديم دليل على المصدر القانوني للأموال.

إذا كنتَ من دولة خارج الاتحاد الأوروبي وترغب في شراء عقار في مناطق "حساسة" (مثل المناطق القريبة من الحدود أو في جزر معينة)، فقد تحتاج إلى موافقة وزارة الدفاع. في أثينا، وسالونيك، وكريت، وكورفو، لا يُشترط الحصول على هذه الموافقة.

في الجزر الشهيرة مثل كريت، باروس، كورفو، رودس، هناك الفروق الدقيقة الخاصة بها:

• من الضروري التحقق بعناية من حدود الموقع - غالبًا ما يتم إعداد المستندات القديمة بأخطاء.
• تقع بعض المنازل والأراضي في مناطق سياحية أو محمية حيث تنطبق عليها لوائح بناء خاصة.
• سيقوم المحامي بالتحقق بشكل منفصل عما إذا كان الموقع يتمتع بإمكانية الوصول إليه والمياه وحالته الموثقة.

نصيحة: قبل شراء منزل في الجزيرة، اطلب دائمًا الحصول على مخطط معماري، ورخصة بناء، واستخراج سجل أرضي، وشهادة أداء الطاقة.

يقوم معظم عملائي بإتمام المعاملات دون الحاجة إلى الحضور شخصيًا، باستخدام توكيل موثق صادر في اليونان أو بلدهم الأصلي وموثق بتصديق.

محاميك:

• يصدر لك رقمًا ضريبيًا،
• يجري فحصًا للممتلكات،
• يوقع العقد بمشاركتك أو بالوكالة،
• يفتح حسابًا مصرفيًا،
• يقوم بإضفاء الطابع الرسمي على تسجيل المعاملة.

يعد هذا مفيدًا بشكل خاص إذا كنت خارج البلاد أو غير قادر على السفر للتوقيع.

من أهم المراحل، يتحقق المحامي من:

• ملكية البائع،
• لا يوجد ديون مستحقة (للضرائب والمرافق)،
• - مطابقة الكائن لمعايير التنمية الحضرية،
• تاريخ الملكية،
• سواء كان هناك أي أعباء أو دعاوى قضائية.

هذه مرحلة أساسية في المعاملة. يُحدد المحامي ما يلي:

• هل البائع هو المالك حقا؟
• هل هناك أي ديون مستحقة للضرائب وفواتير المرافق؟
• هل يتوافق العقار مع لوائح التخطيط الحضري؟
• ما هو تاريخ المالكين؟
• إذا كان هناك أي أعباء أو إجراءات قانونية.

أنصح دائمًا بإجراء فحص قبل دفع الوديعة، حتى لو كان العقار يبدو نظيفًا.

بعد أن يتم توثيق المعاملة من قبل كاتب العدل، يتم تسجيل العقار في السجل العقاري، ويتم إصدار:

• المستخرج الرسمي من العنوان،
• المستندات المطلوبة للحصول على تصريح إقامة بموجب برنامج التأشيرة الذهبية (إن وجد)،
• الحق في إعداد عقود المرافق باسمك.

تستغرق العملية برمتها من توقيع العقد حتى التنفيذ الكامل عادة ما بين شهر إلى شهرين.

عند اختيار عقار في اليونان (شقة أو منزل)، من المهم مراعاة أكثر من مجرد سعر العقار. تأكد أيضًا من مراعاة جميع الضرائب والنفقات الإضافية. من تجربتي، يتخذ المستثمرون الذين يدركون التكلفة الكاملة مسبقًا القرارات الصائبة ويتجنبون التكاليف غير المتوقعة لاحقًا.

في اليونان، يُطلب من جميع مالكي المنازل والأراضي دفع ضريبة عقارية سنوية (ENFIA). ويعتمد مبلغ الضريبة على القيمة العقارية للعقار ومساحته وموقعه.

• السعر الأساسي: ما يقرب من 0.1-0.3% من القيمة المقدرة للممتلكات سنويًا.
• في الممارسة العملية، يدفع مالك شقة في أثينا (70 مترا مربعا) في عام 2024 ما معدله 250-350 يورو.
• الخصم المحلي: في المحافظات والجزر تكون الضريبة أقل من تلك الموجودة في المدن الكبرى.

تُحصّل هذه الرسوم من قِبل السلطات المحلية (في منطقتك أو مدينتك). ويعتمد المبلغ على موقع العقار، ويتراوح بين 0.2% و0.3% تقريبًا من قيمته العقارية.

سعر العقار ليس كل شيء. عند شراء عقار في اليونان، يدفع المشتري رسومًا إضافية إلزامية:

• الرسوم الحكومية: 3% من القيمة.
• رسوم التوثيق: 1-1.5% من قيمة المعاملة.
• -المحاماة/الخدمات القانونية: حوالي 1%.
• عمولة الوكيل: 2-3%.

خلاصة القول: إن هذه التكاليف المرتبطة غالباً ما تصل إلى 7-10% من سعر شراء العقار.

ميزة مهمة الآن: عند شراء شقة جديدة في مبنى جديد، لن تضطر إلى دفع ضريبة القيمة المضافة (24%) حتى نهاية عام 2025. هذه فرصة رائعة للتوفير!

بعد 2025: ستعود ضريبة القيمة المضافة (24%)، وسيصبح السكن في المباني الجديدة أكثر تكلفة بهذا القدر.

في النمسا، عند شراء العقارات، يجب عليك دفع:

• Grunderwerbssteuer - ضريبة الشراء 3.5%؛
• ضريبة دخل الإيجار (Einkommenssteuer) – يمكن أن تصل إلى 55% اعتمادًا على دخلك؛ بالإضافة إلى الرسوم والتكاليف الأخرى، والتي يمكن أن تصل إلى 10-12% أخرى.

في اليونان، الضرائب أقل في المتوسط، وهناك أيضًا طرق قانونية مختلفة لتحسينها.

لمن يعيشون أو يقضون وقتًا طويلًا في الخارج، تُقدّم اليونان نظامًا ضريبيًا خاصًا بغير المقيمين، حيث يدفعون ضريبة ثابتة قدرها 100,000 يورو سنويًا على جميع الدخل من الخارج. يُسهم هذا في خفض الضرائب على أرباح الإيجارات أو بيع العقارات بشكل ملحوظ.

الاتجاهات في معالجة طلبات التأشيرة الذهبية
(المصدر https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

تُعد التأشيرة الذهبية اليونانية من أكثر الطرق سهولةً وشعبيةً للحصول على إقامة الاتحاد الأوروبي من خلال شراء عقار. على مدار السنوات القليلة الماضية، تعاملتُ مع عشرات المعاملات التي كان الحصول على التأشيرة الذهبية فيها هو الهدف الرئيسي للعملاء، خاصةً للعائلات ورواد الأعمال والمستقلين والمستثمرين الذين يُقدّرون حرية التنقل ولا يرغبون في الارتباط بدولة واحدة.

يعتمد مبلغ الاستثمار على المنطقة ويتراوح من 250 ألف يورو إلى 800 ألف يورو.

منذ عام 2023، أصبح الحد الأدنى مختلفًا بالنسبة للأقاليم المختلفة في اليونان.

في الممارسة العملية:

- استثمر العديد من عملائي مبلغ 250-270 ألف يورو واشتروا شقة في اليونان يمكن تأجيرها بشكل مربح.

- في أثينا، وخاصة في وسط المدينة، تحتاج بالفعل إلى حوالي 500 ألف يورو، وخاصة إذا كان الأمر يتعلق بمنزل أو شقة بنتهاوس.

• من الممكن العيش في اليونان دون الإقامة هناك بشكل دائم.
• يمكنك السفر بحرية داخل دول شنغن.
• يمكنك فتح مشروع تجاري، وتعليم الأطفال (في المدارس/الجامعات)، واستخدام الطرق الأوروبية والمستشفيات، وما إلى ذلك.
• من الممكن الحصول على تصريح إقامة لجميع أفراد العائلة مرة واحدة: الزوج/الزوجة، والأطفال دون سن 21 عامًا، والوالدين.

• لا تسمح لك هذه التأشيرة بالعمل لدى شركة يونانية، ولكن يمكنك إدارة عملك الخاص أو ببساطة امتلاك العقارات.
• إنها لا تضمن الحصول على الجنسية، ولكنها قد توفر في نهاية المطاف مثل هذه الفرصة من خلال عملية التجنس.

إذا كنت تعيش في البلاد لأكثر من ١٨٣ يومًا في السنة، وتدفع الضرائب، وتتعلم اللغة، وتنخرط في الحياة المحلية، فيمكنك التقدم بطلب للحصول على الجنسية بعد سبع سنوات. مع ذلك، هذه عملية منفصلة وليست تلقائية.

من واقع خبرتي، يُعد برنامج التأشيرة الذهبية من أبسط الخيارات وأكثرها فائدةً لمن يخططون لشراء عقار في اليونان والسفر بحرية. أما في النمسا، فالمتطلبات أكثر صرامةً، وتتضمن إثباتًا إلزاميًا للاندماج في المجتمع.

• لا يتم احتساب شراء العقارات التي لا تلبي متطلبات التأشيرة الذهبية (على سبيل المثال، عدة شقق بقيمة 150 ألف يورو لكل مالك).
• تحويل الأموال من خارج الحساب الشخصي للمستثمر.
• مجموعة غير كاملة من المستندات - غالبًا ما تكون الترجمات أو التصديقات مفقودة.
• أخطاء عند التقدم بطلب تأشيرة للعائلة بأكملها، خاصة إذا كان الأبناء أكبر من 21 عامًا.

• تعتمد رسوم الدخول الآن على المنطقة: في المناطق السياحية المركزية والشعبية، ارتفع الحد الأدنى للمبلغ إلى 500 ألف يورو.
• تم تعزيز التحقق من مصدر الأموال، وخاصة بالنسبة لمواطني البلدان غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي.
• تم تقليص أوقات المعالجة: بعد توقيع العقد، يجب إكمال عملية الشراء ضمن الإطار الزمني الذي ينص عليه القانون.

شراء العقارات في اليونان لا يقتصر على جمال المنظر، بل هو وسيلة رائعة لتحقيق دخل ثابت. منذ عدة سنوات، أساعد العملاء ليس فقط في شراء الشقق، بل أيضًا في تأسيس شركات تأجير، سواءً كانوا سياحًا لفترات قصيرة أو مستأجرين لفترات طويلة.

الإيجارات قصيرة الأجل: دخل مرتفع، ولكن أكثر خطورة

• المنصات: Airbnb، Booking، خدمات الحجز المحلية.
• الدخل: ما يصل إلى 8-10٪ ربحًا سنويًا، وخاصة في الوجهات السياحية الشهيرة (أثينا، كريت، باروس، رودس).
• عوامل النجاح: موقع العقار، الطلب الموسمي، جودة الإدارة، السمعة والتقييمات، توافر التصاريح.
• المخاطر: المنافسة القوية، وزيادة التكاليف، وانخفاض الإشغال خلال فترة خارج الموسم.

لنفترض أن عقارًا في أثينا، يقع بالقرب من محطة مترو، يمكن أن يولد دخلاً يصل إلى 1100 يورو شهريًا خلال فترة الصيف، مع سعر شراء يبلغ 160 ألف يورو.

الإيجار طويل الأمد: موثوق به وخالٍ من المتاعب

• يتم إبرام العقود عادة لمدة تتراوح من سنة إلى ثلاث سنوات.
• الربح أقل - حوالي 3-5% سنويًا، ولكنه يتطلب مشاركة شخصية أقل.
• هناك طلب كبير على الشقق بين الطلاب والمقيمين المحليين والأجانب الذين انتقلوا إلى اليونان.
• خيار جيد للمستثمرين الذين لا يرغبون في إدارة العقار بأنفسهم.

الربحية حسب المنطقة (في المتوسط، بناءً على تجربتي):

قواعد وقيود جديدة

دخلت اللوائح الجديدة للإيجارات قصيرة الأجل حيز التنفيذ في اليونان في عدد من المناطق منذ عام 2023:

• في أجزاء معينة من أثينا والجزر، هناك قيود أو حصص على تأجير أماكن الإقامة من خلال منصات مثل Airbnb.
• وتشجع السلطات التحول إلى الإيجارات طويلة الأجل، وخاصة في المناطق التي تعاني من نقص السكن للسكان المحليين.
• يتطلب التأجير القانوني للعقارات الحصول على ترخيص من المنظمة الوطنية للسياحة اليونانية (EOT).

من هو المسيطر؟

بالنسبة لأصحاب العقارات المقيمين خارج اليونان، يمكن الاستعانة بشركة متخصصة لإدارة الإيجار.

• وتبلغ رسوم الخدمات عادة ما بين 10% إلى 20% من الدخل.
• تتضمن الخدمات تنظيم عمليات تسجيل الوصول والتنظيف ودعم الضيوف وإعداد التقارير.
• ويعمل في السوق كل من المشغلين المحليين من القطاع الخاص والشبكات الدولية.

الضرائب على دخل الإيجار في اليونان

تقديم الإقرار الضريبي إلزامي. يمكن تحسين الوضع الضريبي من خلال وضع غير المقيمين أو من خلال شراء العقارات من خلال شركة. يخضع غير المقيمين لمعدل ضريبة ثابت قدره 15% على دخل الإيجار، بغض النظر عن حجمه.

مقارنة مع النمسا

الخلاصة: تأجير العقارات في اليونان أكثر ربحية وأسهل من النمسا. لزيادة دخلك، من المهم تحديد نوع العقار ونوع الإيجار بدقة، وتقليل المخاطر المحتملة، والالتزام الصارم بالمتطلبات القانونية المعمول بها..

لكن بصفتي خبيرًا في العقارات النمساوية وذا خبرة واسعة، أستطيع القول إنه على الرغم من جاذبية اليونان، من المهم إدراك أن النمسا تقدم استراتيجية مختلفة: فهي لا تركز على العوائد السريعة، بل على الحفاظ على رأس المال، والنمو المستقر، والمكانة المرموقة. يُعتبر سوق فيينا من أكثر الملاذات أمانًا للمستثمرين في أوروبا. إذا كانت حماية رأس المال أولوية، فمن المنطقي شراء شقة في فيينا كأصل أساسي. صحيح أنك تدفع مبلغًا أكبر مقابل هذا العقار وتخضع لإجراءات أكثر تعقيدًا، لكنك في المقابل تحصل على حقوق مضمونة، وسوق مستقرة، وعقارات تزداد قيمتها بمرور الوقت.

إذا كنت تخطط لشراء منزل في اليونان، فعليك مراعاة عوامل عديدة، مثل التكلفة، والبنية التحتية، وطلب المستأجرين، وإمكانيات النمو، والسيولة. أشرح لعملائي بانتظام أنه بنفس السعر، يمكنك شراء شقة في قلب أثينا أو منزل على ساحل خالكيذيكي - فالاختيار يعتمد على أولوياتك.

أثينا هي سوق العقارات الأكبر والأكثر نشاطًا في اليونان.

• تشهد أسعار المساكن في أثينا ارتفاعًا مطردًا، وخاصة في المناطق المركزية، وكذلك في غليفاذا وكيفيسيا وباليو فاليرو.
• تعتبر المدينة مثالية للاستثمار في الإيجارات قصيرة أو طويلة الأجل، وكذلك لشراء العقارات للسكن الشخصي.
• يعد شراء شقة في أثينا مفيدًا سواء لتوليد الدخل أو للحصول على التأشيرة الذهبية.

على سبيل المثال، في منطقة بانجراتي، يمكن شراء المساكن ابتداءً من 2500 يورو لكل متر مربع، مع عائدات إيجار محتملة تصل إلى 7%.

تسالونيكي هو بديل أرخص

• ثاني أهم سوق عقاري في اليونان.
• الطلب يأتي في المقام الأول من السكان المحليين، وتكاليف السكن أقل من تلك الموجودة في أثينا.
• خيار مثالي لمن يبحث عن عقارات بأسعار معقولة في مدينة كبيرة.

بسبب وجود الجامعات، هناك طلب كبير على الشقق المخصصة للإيجار للطلاب في إطار برنامج إيراسموس.

الجزر اليونانية - عقارات فاخرة ومنتجعات

• تتمتع الجزر الشهيرة مثل سانتوريني وميكونوس ورودس وكريت وكورفو بإمكانيات تأجير عالية.
• مثالية لشراء منزل على الساحل أو الاستثمار في الشقق الفندقية.
• أسعار العقارات أعلى وقد تكون الخدمات اللوجستية أكثر تعقيدًا، ولكن خلال موسم الذروة، تتراوح العائدات بين 9% و10% سنويًا.

على سبيل المثال، ستكلف فيلا مطلة على البحر في ميكونوس ما يبدأ من 800 ألف يورو، ولكن مع الإدارة الفعالة يمكن أن تدر ما يصل إلى 100 ألف يورو في الموسم الواحد.

البيلوبونيز هي سوق مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية

• أسعار العقارات معقولة، والمناظر الطبيعية الخلابة، والبنية التحتية سريعة التطور مع الفنادق الجديدة ومجمعات الجولف.
• تحظى بشعبية كبيرة بين العائلات التي تخطط لقضاء عطلة صيفية في اليونان.
• إمكانات عالية لمشاريع الشقق الفندقية، وخاصة في منطقة كوستا نافارينو.

إبيروس، ثيساليا، مقدونيا - القطاع الاقتصادي

في هذه المناطق، من الممكن شراء عقارات بقيمة تبدأ من 30 ألف يورو، ولكن:

• الطلب على الإيجارات منخفض،
• إمكانية الوصول إلى وسائل النقل محدودة،
• إن احتمالات تحقيق نمو كبير في القيمة معتدلة.

المعايير الرئيسية عند اختيار الموقع:

اتجاهات الاستثمار الحالية: أين يستثمر الناس الآن؟

عند التخطيط لشراء عقار في اليونان، لا يكمن السؤال الرئيسي في "أين الأرخص؟"، بل في "أين الأفضل". يشهد السوق العقاري تطورًا مستمرًا: بعض المواقع أصبحت مناطق نمو جديدة، بينما وصلت أسعار أخرى بالفعل إلى ذروتها.

أين يمكنك الشراء الآن:

• وسط أثينا (كوكاكي، بانغراتي، كيراميكوس) - لا يزال المستثمرون من إسرائيل وفرنسا وأمريكا يشترون الشقق هنا بنشاط. يشترون بشكل رئيسي لأغراض التأجير. وقد ارتفعت الأسعار هنا بمقدار الثلث خلال السنوات الثلاث الماضية.
• غليفاذا وفولا وفولياغميني هي مناطق يرتادها المشترون الأثرياء من الإمارات العربية المتحدة وألمانيا. يشترونها للاستخدام الشخصي وللتأجير (غالبًا ما يوكلون ذلك إلى وكالات الإدارة).
• تسالونيكي مدينة جذابة بفضل مشتريها المحليين، وتطورها، وانخفاض أسعارها حاليًا. إنها خيار جيد إذا كنت تبحث عن سعر أرخص، مع توقع ارتفاع الأسعار.
• ميكونوس وسانتوريني وكورفو هي وجهاتٌ للأثرياء من الولايات المتحدة الأمريكية وكندا ولبنان. يشترون فيلاتٍ فاخرةً ومنازل ساحليةً لتأجيرها للسياح لفتراتٍ قصيرة أو لقضاء عطلاتهم العائلية.

أين من المتوقع النمو:

• بيلوبونيز (كوستا نافارينو، تولو، كالاماتا) : يتطور قطاع السياحة هنا بشكل نشط، مع ظهور فنادق فاخرة من فئة الخمس نجوم ومنتجعات الجولف، مما يجعل المنطقة واعدة للاستثمار في العقارات السكنية والشقق الفندقية.
• بيرايوس وغرب أثينا : تظل هذه المناطق مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية ولكنها تتطور بسرعة بفضل قربها من الميناء وخطوط المترو الجديدة ومشاريع إعادة تطوير الواجهة البحرية.
• وسط وشمال اليونان (فولوس، يوانينا) : السكن هنا أرخص، وتزداد شعبيته بسبب السياحة الداخلية وبرامج التنمية التي يدعمها الاتحاد الأوروبي.

هل ترغب في شراء شقة بسعر مناسب في اليونان؟ ضع في اعتبارك ثلاثة أمور: تطور المنطقة، ومن ستؤجر له، وخطط الحكومة المحلية. سترتفع الأسعار حتى عام ٢٠٢٧، ليس فقط في أثينا، بل أيضًا على الساحل الجنوبي (بيلوبونيز) وفي الجزر السياحية الأكثر ازدحامًا، حيث يكثر المصطافون.

تُشكل المنازل القائمة غالبية عمليات شراء العقارات في اليونان (أكثر من 65%). ويعود ذلك إلى ممارسات البناء العريقة في البلاد، بالإضافة إلى خصائص السوق: توافر العقارات، ومواقعها الملائمة، وقلة مشاريع البناء الجديدة.

تهيمن العقارات المُعاد بيعها على سوق العقارات اليوناني، وخاصةً الشقق في أثينا والمنازل المطلة على الشاطئ في الجزر. عادةً ما تكون هذه العقارات مُجهزة بجميع المرافق الضرورية، وتقع في مناطق مُعتنى بها جيدًا، وغالبًا ما تُؤجر. في بعض الحالات، تكون هذه الشقق مُجددة بالكامل وجاهزة للسكن الفوري للإيجار أو للاستخدام الشخصي.

على سبيل المثال: شقة بمساحة 65 مترًا مربعًا في منطقة بانجراتي في أثينا مع عمليات تجديد تجميلية تكلف ما يقرب من 145.000 يورو إلى 160.000 يورو ويمكن أن تولد دخلًا من الإيجار فورًا بعد الشراء.

شُيّد جزء كبير من المنازل في اليونان قبل تطبيق معايير البناء الجديدة في ثمانينيات القرن الماضي. ونتيجةً لذلك، غالبًا ما تعاني هذه المباني من انخفاض كفاءة الطاقة، وضعف عزل الصوت، وتتطلب تجديدًا، وأحيانًا إصلاحاتٍ جذرية. في عام ٢٠٢٣، بدأت السلطات اليونانية بتقديم دعمٍ لتحديثات المباني الموفرة للطاقة، إلا أن هذه الإجراءات متاحةٌ فقط للسكان المحليين.

على الرغم من الحجم المحدود للبناء الجديد في اليونان، إلا أنه يجري تنفيذ مشاريع واعدة في عامي 2024 و2025:

• في أثينا (مناطق غليفاذا، وفولا، ونيا سميرني)، يتم بناء المباني الحديثة ذات التقنيات الموفرة للطاقة والمصاعد وأماكن وقوف السيارات.
• وتتراوح تكلفة المتر المربع في المجمعات الجديدة ما بين 3000 إلى 6000 يورو، بحسب الموقع وجودة التشطيب.
• المباني الجديدة في اليونان معفاة من ضريبة القيمة المضافة حتى نهاية عام 2025، مما يجعلها أكثر جاذبية للمشترين.

مثال: شقة واسعة بمساحة 90 مترًا مربعًا، بتراس واسع وإطلالات بانورامية على البحر، معروضة للبيع في فولا، بسعر يقارب 520,000 يورو. يؤهلك هذا الشراء للحصول على التأشيرة الذهبية.

الخلاصة: هل تخطط لشراء شقة في اليونان؟ ابدأ بعقار مُعاد بيعه - إنه أسرع وأسهل، خاصةً إذا كنت ترغب في تأجيره أو الانتقال إليه فورًا. المباني الجديدة أقل شيوعًا، لكنها ذات جودة أفضل وتوفر في فواتير الخدمات. كلا الخيارين مربحان حاليًا، بفضل إلغاء ضريبة المباني الجديدة وارتفاع الطلب.

يشهد سوق العقارات اليوناني ازدهارًا ملحوظًا، لكن المشاريع الجديدة نادرة. وهذا يفتح الباب ليس فقط للاستثمارات التقليدية، بل أيضًا للأساليب غير التقليدية، خاصةً إذا كنت تبحث عن عوائد أعلى أو خيارات مرنة.

بدلاً من شراء شقة كبيرة واحدة في اليونان، يمكنك الاستثمار في شقتين أو ثلاث شقق استوديو صغيرة. هذا سيسمح لك بما يلي:

• احصل على المزيد في المجموع - ما يصل إلى 7-9٪ سنويًا؛
• إدارة مرنة للإيجار: تأجير يومي، لعدة أشهر، أو بيع بشكل فردي؛
• تقسيم المخاطر من خلال امتلاك المنازل في مناطق مختلفة.

على سبيل المثال: بدلاً من شقة بقيمة 300 ألف يورو، يمكنك شراء ثلاثة استوديوهات بقيمة 100 ألف يورو لكل منها في أجزاء مختلفة من أثينا والحصول على دخل أكثر استقرارًا.

في اليونان، عادةً ما تكون الشقق المبنية قبل عام ١٩٨٠ أقل من المتوسط. إذا جُددت ورُشِّحت لتوفير الطاقة، يُمكن بيعها بسعر أعلى، محققةً ربحًا يتراوح بين ٢٠٪ و٤٠٪.

• إضافة إلى ذلك: تتوفر مثل هذه الخيارات في كل المناطق تقريبًا؛
• السلبيات: سيكون عليك قضاء بعض الوقت والبحث عن محترفين مثبتين؛
• وفي أثينا وسالونيك، يتم استخدامها غالبًا باعتبارها "استراتيجية الانقلاب".

بالنسبة للمستثمرين الذين يبحثون عن الدخل، يمكن استخدام العقارات في اليونان كعمل تجاري:

• يمكنك شراء فندق صغير يعمل بالفعل ويحتوي على 10 إلى 20 غرفة؛
• تحويل مبنى سكني إلى فندق شقق؛
• احصل على ما يصل إلى 10-12% سنويًا، خاصة في الجزر الشهيرة - كريت، سانتوريني، باروس.

يتطلب هذا ترخيصًا وتسجيلًا لدى منظمة السياحة اليونانية (EOT).

إذا كنت ترغب في الاستثمار في العقارات في اليونان دون إدارتها، يمكنك الاستثمار من خلال الصناديق المتخصصة:

• REIC (شركات الاستثمار العقاري) هي النسخة المحلية من REIT مع الإعفاءات الضريبية؛
• AEEAP - الشركات المنظمة، والتي يمكن الدخول فيها باستثمار أدنى قدره 250 ألف يورو.

الإيجابيات: يتم توزيع الاستثمارات بين العقارات المختلفة، وإدارتها من قبل متخصصين، والدخل سلبي.

أصبح الاستثمار في الأراضي في اليونان يحظى بشعبية متزايدة، على الرغم من أنه خيار أكثر تعقيدًا:

• تحظى قطع الأراضي في محيط أثينا والمناطق السياحية في البيلوبونيز بطلب خاص؛
• يمكن استخدامها لبناء فيلا أو مجمع سكني أو شقق للبيع لاحقًا؛
• الشيء الرئيسي هو التأكد من أن المستندات "نظيفة" ومتوافقة مع لوائح البناء.

إذا كنت تتطلع إلى أكثر من مجرد شراء شقة في اليونان، بل إلى تحقيق دخل أكبر وروح المبادرة، يمكنك اختيار استراتيجيات أخرى. ستساعدك هذه الاستراتيجيات على زيادة دخلك والاستفادة من الفرص المرنة في السوق اليونانية، الأقل تقييدًا من النمسا مثلًا.

رغم رواج سوق العقارات في اليونان وربحيته، إلا أن هناك بعض المخاطر، خاصةً إذا كنت تفضل القواعد الصارمة (كما هو الحال في النمسا). إليك أهم المخاطر التي يجب مراعاتها قبل شراء شقة أو منزل.

نعم، اليونان عضو في الاتحاد الأوروبي، مع عملة اليورو، وبدون قيود على رأس المال. لكن استعدوا للتعقيدات البيروقراطية: الحصول على رقم تعريف ضريبي، وتصديق مستندات المعاملات، والتسجيل، كلها إجراءات تستغرق وقتًا طويلاً وتتطلب الصبر ومساعدة محامٍ.

أنصح بشدة بعدم المضي قدمًا دون محامٍ يوناني. فبدون محامٍ، أي معاملة، حتى لو كانت بسيطة، قد تُعثّر. تذكر: قوانين العقارات والإيجار والضرائب تُحدَّث باستمرار. على سبيل المثال، تتغير لوائح الإيجار قصير الأجل كل موسم تقريبًا، لذا تأكد من مراعاة ذلك في خططك.

في اليونان، تعمل منصات مثل Airbnb وBooking بشكل جيد، لكن السلطات فرضت لوائح:

• لا يجوز لك تأجير عقارك لمدة تزيد عن 90 يومًا في السنة.
• هناك قيود في المباني السكنية.
• يجب عليك تسجيل العقار والحصول على رقم EOT.

قبل الاستئجار، وخاصة في أثينا أو على الجزر، تحقق من القوانين والشروط المحلية.

ويظهر ذلك بوضوح في المنتجعات (كريت، سانتوريني، ميكونوس): حيث تكون المنازل مكتظة بالسياح من مايو إلى أكتوبر، ولكن من نوفمبر إلى مارس يكون المكان هادئا، ويكاد يكون من المستحيل تأجيره.

أنصح عملائي دائمًا: احسبوا دخلكم للعام بأكمله، وليس لفصل الصيف فقط. إذا كنتم تؤجرون عقاركم بانتظام (أو اشتريتموه في مدينة مثل أثينا)، فسيكون دخلكم من الإيجار أكثر استقرارًا، ولن يكون انخفاضه في الشتاء بنفس القدر.

إذا كنت تخطط لشراء منزل في جزيرة يونانية، يرجى مراعاة

• يتم توصيل المياه في بعض الأحيان عن طريق صهاريج.
• في فصل الشتاء، يمكن للعواصف والرياح القوية أن تعيق النقل.
• خلال موسم الذروة، قد تتعرض شبكات الطاقة إلى التحميل الزائد.

إن هذه المشكلات ليست قاتلة، ولكنها تتطلب فهم الظروف المحلية والتخطيط السليم لتكاليف الصيانة.

بيع شقة في أثينا أو سالونيك أمر سهل. أما في الجزر أو الريف، فقد يستغرق الأمر من ستة أشهر إلى عام، خاصةً إذا كان المبنى فريدًا من نوعه.

أنصح بشراء شقق في أثينا، حيث يوجد المترو والمتاجر والمدارس. سيكون بيعها أسهل لاحقًا، وستكون المتاعب أقل.

ويظهر ذلك بوضوح في المنتجعات (كريت، سانتوريني، ميكونوس): حيث تكون المنازل مكتظة بالسياح من مايو إلى أكتوبر، ولكن من نوفمبر إلى مارس يكون المكان هادئا، ويكاد يكون من المستحيل تأجيره.

أنصح عملائي دائمًا: احسبوا دخلكم للعام بأكمله، وليس لفصل الصيف فقط. إذا كنتم تؤجرون عقاركم بانتظام (أو اشتريتموه في مدينة مثل أثينا)، فسيكون دخلكم من الإيجار أكثر استقرارًا، ولن يكون انخفاضه في الشتاء بنفس القدر.

اليونان هي أكثر دول أوروبا إشراقًا، حيث تتمتع بما يصل إلى 300 يوم صافٍ ودافئ سنويًا. البحر والهواء النقي وشتاؤها المعتدل يجعلها مثالية للانتقال الدائم أو ملاذًا شتويًا من البرد.

يتوفر العلاج في كلٍّ من المستشفيات الحكومية والعيادات الخاصة. يقدم القطاع الخاص معايير عالية وأسعارًا معقولة، وهو بالتأكيد أرخص من النمسا.

بالنسبة للأطفال، توجد مدارس دولية. تُقدم الجامعات برامج باللغة الإنجليزية. تسجيل الطفل في مدرسة خاصة مسألة ميزانية، وليست فرصة.

أما بالنسبة للسلامة، فالحياة هنا هادئة، لا سيما في المدن الصغيرة والجزر. الجريمة نادرة، ويُعامل الزوار بانفتاح.

يتساءل الكثيرون: "هل المعيشة في اليونان مكلفة؟". إجابتي: التكاليف هنا أقل منها في النمسا أو ألمانيا أو فرنسا. أسعار الطعام والخدمات والإيجار معقولة. في الوقت نفسه، الحياة مريحة، خاصةً بالمقارنة مع المدن الأوروبية الكبرى. هذه ميزة أساسية عند اختيار الموقع ونوع السكن.

يمكن لزوجين تناول الطعام في مقهى أو مطعم بمنطقة مزدحمة بمدينة يونانية أن يتوقعا دفع ما بين 25 و30 يورو. تتراوح تكاليف السكن الشهرية (فواتير الخدمات) عادةً بين 80 و120 يورو. أما تكلفة رحلة تاكسي قصيرة في أثينا فتبلغ 3.50 يورو على الأقل.

فيما يتعلق بالبنية التحتية للاتصالات والنقل والخدمات المصرفية، فإن العاصمة والمدن الكبرى والجزر الشهيرة مجهزة تجهيزًا جيدًا، فكل ما تحتاجه متوفر بسهولة. ومع ذلك، إذا سافرت إلى المناطق الريفية، فقد تقلّ إمكانية الحصول على الخدمات، بما في ذلك الخدمات اللوجستية والرعاية الصحية، بشكل كبير. وهذا جانب بالغ الأهمية يجب مراعاته قبل شراء منزل في الريف اليوناني.

بعد شراء عقار في اليونان والحصول على تصريح إقامة عبر برنامج التأشيرة الذهبية، ستحصل فعليًا على نفس حقوق المواطنين اليونانيين في الخدمات الحكومية، بما في ذلك الاستفادة من المدارس ومرافق الرعاية الصحية والبرامج الاجتماعية.

• الرعاية الصحية: يوفر نظام الرعاية الصحية الوطني (EOPYY) الرعاية الطبية الأساسية. ويقدم القطاع الخاص خدمات عالية الجودة بأسعار معقولة نسبيًا - على سبيل المثال، تبلغ تكلفة زيارة طبيب عام حوالي 30 يورو، وتكلفة فحص الموجات فوق الصوتية من 40 إلى 50 يورو. يتوفر تأمين صحي خاص ابتداءً من 500 يورو سنويًا.
• التعليم: تُقدّم أثينا، وغليفادا، وسالونيك، وكريت مدارس دولية ومدارس باللغة الإنجليزية، برسوم دراسية سنوية تتراوح بين 5000 و10000 يورو. المدارس الحكومية مجانية، لكن التدريس باللغة اليونانية.
• التصديق: يمنح تصريح الإقامة الحق في الإقامة الرسمية في البلاد، وفتح حسابات مصرفية، والحصول على خدمات المرافق، وإبرام عقود طويلة الأجل. ويمكن إتمام معظم الإجراءات عن بُعد بتوكيل رسمي.

بالنسبة للعديد من المستثمرين، أصبحت العقارات في اليونان ليست مجرد أصل، بل أصبحت أيضًا وسيلة للتحرك دون بيروقراطية غير ضرورية أو قضاء جزء كبير من وقتهم هنا في ظروف مريحة.

كوكيل، أقول عادة أن النمسا دولة ذات نظام وقواعد واضحة، في حين أن اليونان دولة ذات حرية وفرص حياة أكثر.

في النمسا منظمة للغاية: كل شيء واضح، وقواعده واضحة، ومدنه مريحة وبنيته التحتية مصممة بعناية. لكن هذا النظام له ثمن: الإيجار، والمرافق، والخدمات، والضرائب باهظة.

في اليونان ، وخاصةً إذا كنت تملك عقارًا خاصًا، تكون الحياة أكثر راحة. تتراوح فواتير المرافق عادةً بين 100 و150 يورو شهريًا، والبقالة طازجة وأسعارها معقولة، والمناخ معتدل، خاصةً بعيدًا عن المدن الكبرى. بالطبع، قد تكون الإجراءات الورقية معقدة، والخدمات ليست دائمًا موثوقة، لكن الطقس الدافئ والبحر والناس الودودين يجعلون الحياة اليومية أكثر راحة وهدوءًا بشكل ملحوظ.

بعض الكلمات عن السلامة. من حيث التنظيم والرعاية الطبية، تتفوق النمسا بوضوح على اليونان. ومع ذلك، توفر المدن والمناطق اليونانية الأصغر جوًا آمنًا ومريحًا نسبيًا. يكمن الاختلاف الرئيسي في الأولويات: شغف اليونان ومناظرها البحرية مقابل نظام النمسا.

أرى بشكل متزايد أن الناس لا يحتاجون فقط إلى عوائد استثمارية، بل يحتاجون أيضًا إلى مساحة شخصية - مكان هادئ وآمن للعيش، يتنفسون فيه من ضغوطات الحياة، ويستقرون في أوروبا. من هذا المنطلق، يبدو شراء عقار في اليونان خيارًا منطقيًا للغاية.

بشراء عقار في اليونان بقيمة 250,000 يورو أو أكثر، يمكنك الحصول على تصريح إقامة. يُعد هذا خيارًا جيدًا للقادمين من دول غير مستقرة والراغبين في العيش في أوروبا دون إجراءات مطولة وتكاليف باهظة مرتبطة بالدول الأخرى.

المتقاعدون مساكن هنا نظرًا لمناخها الدافئ وبساطة حياتها وانخفاض أسعارها. فالغذاء والأطباء والكهرباء والماء أرخص من النمسا مثلًا. في الوقت نفسه، يسود الهدوء هنا، وكل ما يلزم للحياة متوفر، تمامًا كما هو الحال في أوروبا.

إذا كنتَ من رواد الأعمال الرقمية ، فإن اليونان توفر لك كل ما تحتاجه: إنترنت موثوق، وأسعار إيجار وشراء معقولة، وخدمات مصرفية سلسة، وأجواء فريدة ومريحة. بالإضافة إلى ذلك، يمكنك الاستفادة من تأشيرة إقامة خاصة.

عند المقارنة مع فيينا، يُحدد الاختيار بناءً على التفضيل الشخصي: فالعاصمة النمساوية تتميز ببنية تحتية متينة وموثوقية عالية، بينما تُقدم اليونان مناخًا دافئًا وحرية وأسلوب حياة أكثر استرخاءً. يُنصح من يفكرون في النمسا بالتوازي باستكشاف أحياء فيينا - من المركز التاريخي إلى المناطق السكنية الهادئة - لمقارنة المواقع بوعي وفهم كيفية اختلاف البنية الفيينية عن السوق اليونانية الأكثر مرونة. نهجي: لا تزال فيينا هي أساس عملي وتحليل السوق، لكن اليونان أصبحت بشكل متزايد مكانًا أستمتع فيه بالاسترخاء الحقيقي، جسديًا ونفسيًا.

قد يستغرق بيع العقارات في اليونان ما بين شهرين إلى أكثر من عام، حسب الموقع ونوع العقار واستراتيجية البيع المُتبعة. في المدن الكبرى مثل أثينا وسالونيك، تُباع العقارات أسرع، خاصةً إذا جُدّدت وتُدرّ دخلاً جيدًا. أما في الجزر والمدن الصغيرة، فيصعب العثور على مشترٍ، خاصةً خارج موسم السياحة أو إذا كان السعر مُبالغًا فيه.

إذا اشتريت شقة في اليونان عبر برنامج التأشيرة الذهبية، فمن المهم مراعاة شروط الإقامة عند بيعها. لكي يتأهل المالك الأجنبي الجديد للحصول على التأشيرة، يجب أن تستوفي معاملته الحد الأدنى للاستثمار الحالي - من 250,000 يورو إلى 800,000 يورو، حسب المنطقة. في حال بيع العقار قبل مرور خمس سنوات، ستنتهي صلاحية تصريح إقامتك، ما لم تشتري عقارًا آخر مناسبًا مكانه.

غالبًا ما تُورث العائلات العقارات اليونانية لأقاربها، على سبيل المثال، عن طريق التبرع بها أو بيعها بثمن زهيد. هذا يُساعد على التحكم في الأصول وتبسيط الميراث.

من واقع تجربتي: بيع شقة في النمسا (وخاصةً فيينا) أسهل. كل شيء واضح هناك: الطلب متوقع، والأسعار مستقرة، والسوق مفتوح. أما في اليونان، فكل شيء يعتمد على موقع العقار وحالته. ولكن إذا استعديت جيدًا، وعرضت العقار جيدًا، وفهمت خصائص السوق المحلية، فسيكون البيع مربحًا لاستثمارك.

بصفتي أعمل في مجال الاستثمارات العقارية في جميع أنحاء الاتحاد الأوروبي، أشارك في صفقات في دول مستقرة، مثل النمسا، وأسواق أكثر ديناميكية وتقلبًا، مثل اليونان. يتطلب كلٌّ منهما نهجًا مختلفًا، سواءً في عملية العناية الواجبة بالعقارات أو في تخطيط استراتيجية الاستثمار.

في اليونان، أنصح دائمًا بالبدء بإجراء فحص قانوني شامل. نظرًا لكثرة المباني القديمة، وخاصةً في أثينا والجزر، من الضروري مراجعة سجل الأراضي والتصاريح وأي أعباء عقارية بدقة. فبدون دعم محامٍ ومهندس محلي، قد تزداد المخاطر بشكل كبير. يختلف الوضع هنا عن النمسا، حيث تُعدّ جميع الوثائق وفقًا لمعايير موحدة وواضحة.

غالبًا ما أقترح على العملاء تخصيص رأس المال على النحو التالي: ثلثا رأس المال تقريبًا في أسواق هادئة وقابلة للتنبؤ مثل فيينا، والثلث المتبقي في وجهات أكثر ديناميكية مثل أثينا أو كريت. بهذه الطريقة، يمكنهم الحفاظ على التوازن بين الدخل والأمان. في اليونان، يمكن أن تصل العوائد إلى 7-8% سنويًا، ولكن يجب المشاركة. في النمسا، العوائد أقل، ولكن المخاطر شبه معدومة.

إذا كان ادخار المال، أو كسب دخل ثابت، أو الحصول على إقامة مريحة أمرًا مهمًا بالنسبة لك، فاختر النمسا. إنها ملاذ آمن: كل شيء مُنظّم، والحياة مريحة، والأسعار متقلبة بشكل متوقع.

إذا كنت مستعدًا للمخاطرة من أجل النمو، والاستفادة من فروق الأسعار، وبذل الجهد، فإن اليونان تقدم عائدًا أفضل بكثير. وينطبق هذا بشكل خاص إذا قمت بإحياء منزل قديم، أو تأجيره لفترة قصيرة، أو افتتاح فندق صغير.

تُقدّم اليونان الإثارة والمرونة وفرصة تحقيق عوائد مجزية. فهي تُقدّم فرصًا واعدة، ولكنّها في الوقت نفسه مليئة بالتحديات. أما النمسا، فتتميّز بالموثوقية، والإجراءات الواضحة، والاستراتيجية المُتّبعة لعقود. يُعدّ كلا البلدين خيارين جيّدين إذا كانت لديك رؤية واضحة لأهدافك وكنت مستعدًا لتحقيقها.

عندما تكون اليونان هي الخيار الأفضل

العقارات في اليونان مناسبة لمن يُقدّرون العوائد المرتفعة، والقدرة على إدارة العقارات بشكل مستقل، ويرغبون في مزيد من حرية الاستثمار. وهي جذابة بشكل خاص لـ:

• الحصول على تصريح الإقامة من خلال برنامج التأشيرة الذهبية؛
• الاستثمارات في قطاع السياحة - من الفيلات والشقق الفندقية إلى إيجارات Airbnb؛
• شراء العقارات مع توقع نمو القيمة وبيعها لاحقًا؛
• المتقاعدين والمهنيين البعيدين الذين يقدرون المناخ الدافئ والمعيشة المريحة والأسعار المعقولة.

عندما تكون النمسا أفضل

النمسا مثالية لمن يُعطون الأولوية للحفاظ على أصولهم بشكل آمن، وإمكانية التنبؤ بقيمتها، ولا يخططون لإدارة ممتلكاتهم بنشاط. إنها خيار مثالي بشكل خاص لـ:

• العائلات التي لديها أطفال وتقدر جودة الحياة العالية؛
• المستثمرون الذين يفضلون الدخل السلبي دون تدخل شخصي؛
• أولئك الذين يريدون تقليل المخاطر القانونية ويكونوا واثقين من استقرار القواعد.

نصائح عامة من محامي الاستثمار:

1. الوثائق هي درعك. في اليونان، تحقق من كل شيء ثلاث مرات: المنازل القديمة، وقطع الأراضي غير المكتملة، والتصاريح غير المكتملة، كلها مصادر لمشاكل مستقبلية.
2. لا تأخذ الربح في الاعتبار فحسب، بل السيولة أيضًا. فالفيلا الجميلة المطلة على البحر ليست دائمًا أصلًا سائلًا.
3. تنويع أصولك: ضمن بلد واحد، يمكنك الجمع بين العقارات السكنية والتجارية والأراضي.
4. خطط لتوفير احتياطي مالي للضرائب والإصلاحات والفترات التي لا يوجد فيها مستأجرون - وهذا مهم بشكل خاص للإيجارات اليومية.
5. اشرك الخبراء المحليين بدلاً من الاعتماد فقط على الوكالات الدولية الكبيرة - فهم يفهمون تفاصيل وفروق السوق بشكل أفضل.

رؤية 2030:

• ومن المتوقع أن يستمر الطلب على تصاريح الإقامة في بلدان الاتحاد الأوروبي في النمو، وستظل اليونان وجهة مفضلة لدى المستثمرين من خارج الاتحاد الأوروبي.
• ومن المتوقع فرض قواعد تنظيمية أكثر صرامة، حيث تم بالفعل فرض قيود على الإيجارات قصيرة الأجل، وتم رفع الحد الأدنى للاستثمار للحصول على التأشيرات الذهبية.
• وستشهد المواقع الرئيسية، وخاصة أثينا والجزر الشهيرة، زيادات في الأسعار، في حين ستبقى الأسعار في المحافظات متوسطة.
• يتزايد الاهتمام بالعقارات الصديقة للبيئة والمشاريع التي تأخذ مبادئ ESG في الاعتبار، حيث تقود النمسا هذا الطريق بالفعل.

خلاصة القول : على الراغبين في التغيير والاستفادة من النمو أن يفكروا في اليونان. أما من يبحثون عن أصول موثوقة وشفافة، فالنمسا خيار أفضل. الخيار الأمثل هو الجمع بين النهجين والاستفادة من مزايا كل دولة.

1. تحديد الأهداف والميزانية

• افهم سبب شرائك: للاستخدام الشخصي، أو التأجير، أو الحصول على التأشيرة الذهبية، أو إعادة البيع.
• احسب الميزانية المقبولة، بما في ذلك الضرائب والنفقات ذات الصلة.

2. اختر الموقع ونوع العقار

• مقارنة بين مناطق مختلفة: أثينا، سالونيك، الجزر أو البر الرئيسي.
• حدد نوع العقار - عقار سكني، مبنى جديد، فيلا، شقق فندقية، وما إلى ذلك.

3. إجراء تحليل السوق والعقارات

• استكشف اتجاهات الأسعار ومستويات العائد في مجال اهتمامك
• تعرف على المعلومات الكاملة حول العقار: التاريخ، الحالة، والأعباء المحتملة.

4. التحقق من النقاء القانوني

• التقدم بطلب للحصول على رقم التعريف الضريبي (AFM)
• إجراء تقييم قانوني كامل للعقار مع محامٍ
• تأكد من صحة البيانات الموجودة في السجل العقاري، ووجود التصاريح اللازمة، وعدم وجود ديون أو قيود.

5. تنظيم التمويل

• اختر طريقة الدفع: أموالك الخاصة، أو قرض عقاري، أو الشراء من خلال شركة
• احسب الضرائب الخاصة بك واكتشف الإعفاءات الضريبية التي يمكنك توقعها.

6. إبرام الاتفاقية والدفع المسبق

• لا تقم بإعداد اتفاق أولي إلا بمساعدة محامٍ.
• نقل الوديعة المتفق عليها - عادة ما تكون 10-30٪ من سعر العقار

7. تسجيل المعاملة لدى كاتب العدل

• تأكد من مراجعة العقد النهائي وتوثيقه.
• تنفيذ إجراءات نقل الملكية
• إدخال معلومات عن العقار في السجل العقاري للدولة

8. التشغيل والإدارة

• عند التخطيط لاستئجار عقار، اختر شركة إدارة أو وكالة موثوقة مسبقًا.
• قم بإعداد ميزانية للنفقات المنتظمة مثل الضرائب والصيانة والإصلاحات والمرافق.

9. الحصول على التأشيرة الذهبية (إذا لزم الأمر)

• جمع مجموعة كاملة من المستندات المطلوبة.
• تأكد من أن الاستثمارات تتوافق مع مبلغ البرنامج والإطار الزمني.

10. استراتيجية الخروج من الاستثمار

• فكر مسبقًا في كيفية ومتى ستبيع ممتلكاتك.
• ترتيب الممتلكات: إجراء الإصلاحات، وإعداد جميع الوثائق
• استكشاف خيارات نقل الملكية إلى أفراد الأسرة

1. مستثمر بمبلغ 250,000 يورو

• الأهداف: الحصول على تصريح إقامة بموجب برنامج التأشيرة الذهبية، وتشكيل حزمة استثمارية أساسية، والحصول على دخل منتظم من تأجير المساكن
• ماذا تشتري: شقة في أثينا أو سالونيك (50-70 مترًا مربعًا)، أو فيلا مدمجة في البر الرئيسي
• المميزات: مساكن قابلة لإعادة البيع مع تجديدات عالية الجودة، جاهزة للتسليم السريع؛ للحصول على تنوع استثماري، اختر الاستوديوهات أو الشقق الفندقية
• الربحية: الربح السنوي المتوقع - 5-7٪
• المخاطر: التقلبات الموسمية في الطلب، والإجراءات الإدارية المعقدة، والتأخيرات المحتملة أثناء مرحلة العناية الواجبة

اشترى عميل بميزانية قدرها 250,000 يورو عقارًا بمساحة 65 مترًا مربعًا من خلالنا في سوق إعادة البيع. كل ما كان مطلوبًا هو تجديدات تجميلية، مما أدى إلى خصم على سعر الشراء وزيادة في إيرادات الإيجار من السياح قصيري الأمد. جوهر استراتيجيتنا: إيجاد عقار ذي إمكانات وتحقيقها.

2. متقاعد لديه 500,000 يورو

• الأهداف: العيش بشكل مريح في مسكن جيد لسنوات عديدة، وكذلك الحصول على دخل ثابت من خلال تأجير جزء من المساحة
• ماذا تشتري: منزل/فيلا كبير في الجزر الشهيرة (كريت، رودس) أو شقة فاخرة في أثينا (غليفاذا، باليو فاليرو)
• المميزات: أهم شيء هو جودة البناء والبنية التحتية المتطورة (المدارس والمحلات التجارية والنقل) والقرب من المستشفيات والخدمات
• العائد: ٤-٦٪ سنويًا. الموثوقية وراحة البال أهم من الحد الأقصى للدخل.
• المخاطر: تكاليف الصيانة والضرائب الكبيرة والانخفاضات الموسمية في الطلب على الإيجار (خاصة في فصل الشتاء)

لمتقاعد بميزانية قدرها 500,000 يورو، وجدنا منزلًا مريحًا بمساحة 110 أمتار مربعة في جزيرة كريت، يقع بالقرب من المرافق الطبية والبنية التحتية الأساسية. العقار صالح للسكن بالكامل، ويُدرّ دخلًا إيجاريًا طويل الأجل بنسبة تقارب 4.5% سنويًا. إنه مزيج مثالي بين ظروف معيشة مريحة ودخل استثماري موثوق.

3. عائلة لديها أطفال

• الأهداف: الانتقال الدائم، مدارس قوية للأطفال، بيئة آمنة، الاستثمار في المستقبل
• ماذا تشتري: شقة أو منزل في مناطق هادئة بالقرب من أثينا (كيفيسيا، ماروسي) أو سالونيك - بالتأكيد بالقرب من المدارس والمتنزهات
• المميزات: مدارس على مسافة قريبة سيرًا على الأقدام، وسائل نقل مريحة، حدائق/ساحات قريبة، فرصة للحصول على تصريح إقامة
• الربحية: ثانوية؛ القدرة على البيع بسرعة والراحة للحياة اليومية هي أولوية
• المخاطر: كثير من الناس يريدون الحصول على أفضل العقارات، وتعديلات القوانين (الضرائب، تصاريح الإقامة)

عرضنا شقة عصرية بمساحة 90 مترًا مربعًا في كيفيسيا، إحدى ضواحي أثينا المرموقة، لعائلة لديها أطفال بميزانية تزيد عن 500,000 يورو. تقع الشقة في مبنى جديد مزود بمرافق مريحة، وهي قريبة من المدارس والحدائق، مما يوفر بيئة معيشية مريحة وآمنة. علاوة على ذلك، يتميز العقار بسيولة عالية ومناسب لإعادة بيعه مربحًا في المستقبل.