كيف ولماذا تشتري عقارًا في دبي

يشهد سوق العقارات في دبي حاليًا طفرةً هائلة. ووفقًا لـ"نايت فرانك" و"فاينانشيال تايمز"، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة هائلة بلغت 75% خلال السنوات القليلة الماضية. وفي النصف الأول من عام 2025 وحده، تم بيع عقارات بقيمة قياسية بلغت 117 مليار دولار. وهذا يُثبت أن دبي ليست مجرد سوق متنامية، بل هي واحدة من أكثر وجهات الاستثمار جاذبيةً ونشاطًا في العالم.

في هذه المقالة، سنلقي نظرةً مُفصّلةً على سبب كون الآن هو الوقت الأمثل لشراء عقار في دبي. سواءً كنت ترغب في الانتقال والعيش هناك، أو تأجيره لتحقيق دخل إضافي، أو كوسيلة مضمونة للاستثمار وتوفير المال.

وفقًا لـ Statista ، سيستمر سوق العقارات في دبي في النمو، بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ حوالي 2.28% سنويًا من عام 2025 إلى عام 2029.

بصفتي محاميًا، أساعد الناس على شراء العقارات في دول أخرى. هدفي هو ضمان أن يكون الشراء ليس استثمارًا مربحًا فحسب، بل آمنًا أيضًا ويلبي أهدافك الشخصية (مثلًا، المعيشة أو الحصول على تصريح إقامة). لديّ خبرة واسعة في العمل مع أسواق دبي والنمسا ودول أخرى.

في هذه المقالة سوف نغطي:

• ما الذي يجعل سوق دبي جذابًا لهذه الدرجة؟ ما هي مميزاته وفرصه الواعدة؟
• لماذا يُعدّ هذا الأمر مربحًا؟ ما هي الضرائب والقوانين التي تُساعد المستثمرين هنا؟
• كيفية اختيار العقارات ذات القيمة المرتفعة وإتمام عملية الشراء بشكل صحيح وآمن.
• ما هي أفضل المناطق للشراء للحصول على أقصى دخل وأفضل الظروف؟

تُقدّم النمسا استقرارًا ونموًا تدريجيًا، لكن سوقها متطورٌ بالفعل. أما دبي، فتُقدّم ديناميكيةً ونموًا سريعًا ومشاريع طموحة. سأساعدك في تحديد أيّ من هذه الاستراتيجيات (موثوقة أم أكثر مخاطرةً ولكن ذات إمكانات عالية) هي الأنسب لك ولماذا.

النمسا بلدٌ ترتفع فيه أسعار العقارات باستمرار، والاستثمارات فيه آمنة تمامًا. كل شيء هنا عادل وشفاف: القوانين واضحة، والمحاكم تحمي الحقوق بشكل موثوق. ترتفع الأسعار ببطء، ولكن بثبات وبشكل متوقع. يتطلب الحصول على تصريح إقامة من خلال شراء عقار استثمارًا أكبر من بعض الدول الأخرى. ولكن في المقابل، تضمن الاستقرار والثقة في المستقبل.

وهنا ما تقدمه دبي:

• يمكنك البدء في الاستثمار دون الالتزام كثيرًا - فالمنازل في دبي متاحة لمجموعة متنوعة من الميزانيات؛
• النظام الضريبي مفيد قدر الإمكان - لا توجد رسوم على الإيجار أو إعادة البيع؛
• في المناطق الشعبية، يمكنك الحصول على عوائد إيجارية عالية؛
• ترتفع أسعار العقارات بسبب تدفق السكان الجدد وتطور المدينة.

قد تكون هذه طريقة جيدة لكسب المال. تأجير العقارات في المناطق السياحية المميزة يُحقق أرباحًا عالية.

وتستمر أسعار العقارات في الارتفاع مع استمرار دبي في جذب سكان جدد وإطلاق مشاريع واسعة النطاق، مثل بناء الجزر والمناطق الجديدة.

لكن من المهم أن تتذكر: سوق دبي أكثر خطورة وأقل قابلية للتنبؤ. تتغير الأسعار بسرعة، لذا يُعد التخطيط والتحضير الدقيق لانخفاضات الأسعار المؤقتة أمرًا بالغ الأهمية. لذلك، إذا كنت تختار بناءً على الموثوقية، فإن النمسا هي الخيار الأمثل بلا منازع. إنها الخيار الأكثر استقرارًا وأمانًا للاستثمارات طويلة الأجل.

من واقع خبرتي، تُعدّ دبي حاليًا من أكثر الأسواق نشاطًا للمستثمرين الراغبين في شراء شقة أو فيلا أو تاون هاوس في الإمارات العربية المتحدة. على مدار السنوات الأربع الماضية، ارتفعت أسعار المساكن بنسبة تقارب 70%، وخاصةً الفلل والشقق. وهذا يُشير إلى ارتفاع الطلب وتزايد اهتمام المشترين الأجانب.

من خلال تجربتي، يختار العديد من العملاء في نهاية المطاف دبي بعد استكشاف أسواق أخرى بسبب دخلها المرتفع، وشفافية المعاملات، وأسعارها المعقولة، وإمكانية الحصول على تصريح إقامة، والنمو السريع لقيم العقارات.

قصص عملائي:

• اشترى عميل أوروبي شقة في دبي (دبي مارينا) مطلع عام ٢٠٢٤. بعد ثمانية أشهر من الإيجار، بلغ العائد السنوي ٦.٥٪، وارتفعت قيمة العقار بنسبة ١٢٪ في السنة الأولى. وقد ضمن الموقع المتميز وبنيته التحتية المتطورة استمرار الطلب على الإيجار.
• اختارت عائلة روسية فيلا في منطقة جميرا للسكن وتأجيرها عبر Airbnb. صممتُ العقار ليناسب احتياجاتهم، حيث يتميز بموقع قريب من المدارس ومراكز التسوق. فاق دخل الإيجار التوقعات، كما مكّن هذا الاستثمار العائلة من الحصول على الإقامة في الإمارات العربية المتحدة.
• اشترى مستثمر شاب أول عقار للإيجار، وهو تاون هاوس في منطقة دبي هيلز. بناءً على توصيتي، اختار موقعًا يتمتع ببنية تحتية واعدة (مدارس وحدائق ومواصلات قيد الإنشاء). ونتيجةً لذلك، تم تأجير العقار بسرعة، وارتفعت قيمته بنسبة 10% في السنة الأولى.

يختار المستثمرون دبي للأسباب التالية:

• عتبة دخول منخفضة - شقق من 400 ألف درهم إماراتي (109 آلاف دولار أمريكي)، وفلل من 1,500,000 درهم إماراتي (410 آلاف دولار أمريكي).
• عائدات عالية - خاصة في المناطق ذات الطلب المستقر على الإيجار.
• الشفافية والموثوقية - يتم تسجيل جميع المعاملات من قبل الدولة، والقوانين تحمي حقوق المستثمرين بشكل واضح.
• تصريح الإقامة - شراء العقارات يعطي الحق في الحصول على تأشيرة الإقامة.
• ويعتبر ارتفاع الأسعار ملحوظًا بشكل خاص في قطاعات الفلل والمنازل.

مفتاح نجاح الاستثمارات العقارية لا يكمن في عوائد الإيجار المرتفعة "الآنية" فحسب، بل في اختيار المنطقة ونوع العقار مع مراعاة الإمكانات المستقبلية. على سبيل المثال، غالبًا ما تشهد المناطق التي بها بنية تحتية قيد الإنشاء (مثل المترو والمدارس ومراكز الأعمال) ارتفاعًا في قيمتها على المدى الطويل.

عندما يسألني الناس عن جدوى شراء عقار في دبي أو الإمارات العربية المتحدة، أقول دائمًا: لفهم وضع السوق غدًا، عليك أن تعرف وضع السوق بالأمس. فبدون ذلك، يصعب تقييم المخاطر والفرص.

شهد سوق العقارات في دبي نموًا سريعًا في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، ثم أزمة حادة في عام ٢٠٠٨، لكنه سرعان ما تعافى. واليوم، يُعدّ من أكثر الأسواق شفافيةً وأسرعها نموًا في العالم. ويحصل عملائي بانتظام على دخل إيجار ثابت، وترتفع قيمة أصولهم.

العقد الأول من القرن الحادي والعشرين: شهدت دبي نموًا سريعًا، واستثمر الكثيرون في العقارات. لكن من اشتروا في ذروة ازدهارها تعلموا درسًا قاسيًا: من المهم النظر ليس فقط إلى العقارات، بل أيضًا إلى الوضع الاقتصادي العام.

أزمة ٢٠٠٨: انخفضت الأسعار، وتباطأ البناء. نصحت العملاء بالتروي والاستثمار في عقارات ذات إمكانات طويلة الأجل. وقد أثبت هذا النهج نجاحًا باهرًا.

الانتعاش (2012-2019): اجتذبت المناطق الجديدة في دبي المستثمرين، وبدأ أولئك الذين اشتروا العقارات هناك في تحقيق دخل من الإيجار في غضون بضع سنوات وتمكنوا من بيعها مقابل المزيد.

طفرة (2020-2025): تشهد أسعار العقارات في دبي ارتفاعًا ملحوظًا، مع ارتفاع ملحوظ في أسعار الفلل والمنازل. وقد شهد من اشتروا شققًا بأسعار مميزة زيادة في قيمتها بنسبة 15% خلال عام، إلى جانب استقرار في دخل الإيجار.

تُثبت تجربة دبي أن الاستثمارات الناجحة لا تتطلب فقط اختيار عقار جيد، بل أيضًا فهم دورات السوق. عمليًا، يعني هذا أنه من خلال الجمع بذكاء بين الشقق والمنازل والفلل بأسعار معقولة، يُمكنك إنشاء محفظة عقارية ترتفع قيمتها وتُدرّ دخلًا من الإيجار في آنٍ واحد.

منذ عام 2020، شهد سوق العقارات في دبي نمواً مطرداً: حيث ارتفعت أسعار الشقق بنحو 15-20% على أساس سنوي، في حين ارتفعت أسعار الفلل والمنازل بنسبة 10-15% سنوياً، وهو أمر ملحوظ بشكل خاص في المناطق المعروفة مثل دبي مارينا، ووسط مدينة دبي، ونخلة جميرا، وخليج الأعمال.

من خلال تجربتي، تمكن العملاء الذين استثمروا في الفلل في داماك هيلز أو الشقق في قرية جميرا سيركل في عامي 2021 و2022 ليس فقط من زيادة قيمة أصولهم بنسبة 12-18% في غضون 2-3 سنوات، بل تمكنوا أيضًا من توليد دخل ثابت من دخل الإيجار.

وفقًا لتوقعات ستاتيستا، سينمو سوق العقارات في دبي بمعدل 2.28% سنويًا في المتوسط ​​بين عامي 2025 و2029. عمليًا، ألاحظ أن أكبر الزيادات في الأسعار متوقعة في المناطق ذات البنية التحتية الجديدة والجزر الاصطناعية، مثل نخلة جميرا وميناء دبي. وهنا، يبقى الطلب على الفلل والشقق مرتفعًا باستمرار.

في دبي، تتنوع المناطق المناسبة لأغراض متنوعة: بعضها مثالي للإيجار، وبعضها الآخر للسكن، وأخرى لشراء فلل فاخرة. لاختيار العقار الأمثل، من المهم فهم أماكن تركز الطلب.

يوفر وسط مدينة دبي نشاطًا تجاريًا وإيجاريًا على مدار العام

من السهل بشكل خاص شراء شقة في دبي هنا، مما سيجلب لك الربح في أقصر وقت ممكن:

• شقق مكونة من غرفة نوم واحدة أو غرفتي نوم بمساحة 60-90 مترًا مربعًا - 1.5-2.2 مليون درهم إماراتي؛
• شقق فاخرة وبنتهاوس - ابتداءً من 3 مليون درهم إماراتي؛
• فلل/تاون هاوس - 4-6.5 مليون درهم إماراتي

مرسى دبي: الحياة على الواجهة البحرية والطلب السياحي

تتمتع منطقة دبي مارينا بإقبال كبير من السياح والمقيمين، مما يزيد من إيرادات الإيجار. المنطقة مناسبة لجميع أنواع العقارات للإيجار.

• شقق مكونة من غرفة نوم واحدة إلى غرفتي نوم بمساحة 50-80 مترًا مربعًا - 1.3-2 مليون درهم إماراتي؛
• - تاون هاوس - 3.5-5 مليون درهم إماراتي.

نخلة جميرا - فئة الفخامة والرقي

تتمتع منطقة دبي مارينا بإقبال كبير من السياح والمقيمين، مما يزيد من إيرادات الإيجار. المنطقة مناسبة لجميع أنواع العقارات للإيجار.

• الشقق - 2.5-3.5 مليون درهم إماراتي؛
• فلل - 6-10 مليون درهم إماراتي

الخليج التجاري هو حي الأعمال في دبي، ويضم مباني المكاتب والمجمعات السكنية الحديثة. وهو مثالي للتأجير طويل الأجل والاستثمار العقاري للعمال والوافدين. وكثيرًا ما تُشترى الشقق فيه لتأجيرها للمهنيين الأجانب.

• شقق مكونة من غرفة نوم واحدة أو غرفتين بمساحة 60-90 مترًا مربعًا - 1.4-2.1 مليون درهم إماراتي؛
• - المنازل - 3.8-5.5 مليون درهم إماراتي.

دبي هيلز استيت منطقة سكنية راقية تتميز بمساحاتها الخضراء. تُعدّ
دبي هيلز استيت مناسبة للعائلات والمقيمين الدائمين، وتشهد إقبالاً كبيراً على الفلل والتاون هاوس، وتتميز ببنية تحتية متطورة.

إنها مثالية للسكن العائلي والاستثمارات طويلة الأجل. تشهد الفيلات والمنازل المتلاصقة إقبالاً كبيراً هنا، والبنية التحتية تشمل كل ما تحتاجه.

• الشقق - 1.8-2.5 مليون درهم إماراتي؛
• فلل/تاون هاوس - 4.5-7.5 مليون درهم إماراتي

قرية جميرا الدائرية (JVC) و داماك هيلز هي مناطق بأسعار معقولة مع نمو متوقع

وتحظى هذه المواقع بطلب كبير بين المستثمرين الشباب والعائلات التي تبحث عن مساكن أكثر بأسعار معقولة مع إمكانية زيادة قيمتها.

• الشقق - 0.9-1.4 مليون درهم إماراتي؛
• - تاون هاوس - 2.5-3.5 مليون درهم إماراتي.

عند اختيار الحي، أُراعي دائمًا احتمالية ارتفاع سعره، وحجم الطلب على الإيجارات، وسعر المتر المربع، وأي مشاريع بناء مُخطط لها في الجوار. بهذه الطريقة، لا يحصل العميل على عقار جذاب فحسب، بل على أصل يُدرّ دخلًا.

في دبي، أكثر أنواع العقارات شيوعًا للبيع والشراء هي الشقق الجاهزة للإيجار، والتاون هاوس، والفلل ذات التجديدات الحديثة، والسجل القانوني النظيف. يمكن تأجير هذه العقارات بسرعة أو إشغالها فورًا. المناطق الأكثر طلبًا هي مرسى دبي، وأبراج بحيرات جميرا، ووسط مدينة دبي.

مشاريع جديدة . شقق سكنية في دبي مزودة بمجموعة متكاملة من المرافق: مواقف سيارات، مصاعد، نوادي رياضية، ومناطق ترفيهية. من المناطق الرائجة: الخليج التجاري، دبي هيلز، ونخلة جميرا. توفر هذه العقارات الراحة، وهي جاهزة للسكن، ومناسبة للاستثمار طويل الأجل.

فلل وتاون هاوس فاخرة . مواقع ساحلية فاخرة: خاصة ومريحة ومناسبة للسكن أو الإيجار. أمثلة: تلال الإمارات، جميرا، البراري، نخلة جميرا.

شقق بإطلالات بانورامية وبنتهاوس . أحياء ساحلية راقية توفر الخصوصية والراحة التامة. تلال الإمارات، جميرا، البراري، ونخلة جميرا مثالية للسكن والاستثمار الإيجاري.

عقارات تجارية وشقق فندقية . هذه المناطق مثالية للإيجار اليومي أو الإدارة الاحترافية. توفر أبراج بحيرات جميرا، ووسط مدينة دبي، ومركز دبي المالي العالمي عوائد استثمارية متنامية باستمرار، تبدأ من 500,000 دولار أمريكي.

مثير للاهتمام! في بداية عام ٢٠٢٥، بِيعَ ١١١ عقارًا فاخرًا في دبي، تجاوزت قيمتها ١٠ ملايين دولار أمريكي، بزيادة ٥.٧٪ عن الفترة نفسها من عام ٢٠٢٤. ورغم أن هذا الرقم أقل بقليل من الرقم القياسي البالغ ١٥٣ صفقة في نهاية عام ٢٠٢٤، إلا أنه كان الأعلى على الإطلاق في الربع الأول.

عند شراء عقار في دبي، يُفضّل اختيار العقارات المكتملة أو شبه المكتملة. هذا يُسرّع بدء الإيجار، ويُقلّل المخاطر، ويُولّد دخلاً أسرع. حتى الاستثمارات الصغيرة في التجديدات أو الأثاث يُمكن أن تزيد قيمة العقار بشكل ملحوظ.

على مدى السنوات العشر الماضية، شهد هيكل المستثمرين تغيرًا ملحوظًا. حاليًا، يهيمن على السوق:

• المملكة المتحدة - ينجذب المستثمرون إلى الاستقرار والأرباح المحتملة؛ وتشمل المناطق الشعبية جميرا جولف إستيت، والمرابع العربية، ودبي مارينا، وجولة قرية جميرا، ونخلة جميرا، ووسط مدينة دبي، ودبي هيلز إستيت، وداماك هيلز.
• الهند - من الأمور المثيرة للاهتمام النظام التفضيلي الخالي من ضرائب الدخل والعقارات؛ المناطق: قرية جميرا الدائرية، الخليج التجاري، دبي هيلز استيت.
• الصين - تشهد مناطق دبي الجنوب وميدان ووسط مدينة دبي النشاط الأكبر، مدفوعًا بالتوجهات المالية الجديدة ومشاريع البنية التحتية العالمية الكبرى.
• روسيا – تسعى إلى الحماية من الأعباء الضريبية ومخاطر عدم الاستقرار؛ المناطق الشعبية: نخلة جميرا، جزيرة جميرا باي، تلال الإمارات.
• باكستان - تحظى بتقدير كبير بسبب الربحية والحفاظ على رأس المال من تقلبات العملة؛ وتشمل المناطق المدينة العالمية، وحدائق ديسكفري، وواحة دبي للسيليكون، ووسط مدينة دبي، ودبي مارينا.
• المملكة العربية السعودية – يفضل المستثمرون من دول مجلس التعاون الخليجي الظروف الأكثر ملاءمة من تلك الموجودة في بلدانهم الأصلية: المرابع العربية، تلال الإمارات، نخلة جميرا.

لا يزال سوق العقارات في دبي يتمتع بجاذبية كبيرة للمستثمرين الأجانب. ويتزايد الطلب على المنازل والشقق الفاخرة في المشاريع الجديدة عامًا بعد عام. ولا يقتصر اهتمام المستثمرين على الربحية فحسب، بل يشمل أيضًا الراحة والمكانة المرموقة والأمان الاستثماري.

يشتري مواطنو الإمارات العقارات بمعدل أقل من الأجانب، إلا أن نشاطهم في قطاع العقارات الفاخرة يُسهم في استقرار السوق. فهم عادةً ما يختارون الفلل والمنازل ذات الحدائق الخاصة والمسابح. عمليًا، تُغلق صفقاتهم بسرعة بفضل شفافية إجراءات العناية الواجبة، وسداد أقساط بدون قروض عقارية، وانخفاض المخاطر.

تشتري العائلات والمستثمرون من الإمارات العربية المتحدة العقارات لغرضين: السكن الشخصي أو التأجير طويل الأجل. كما تستثمر الشركات المحلية غالبًا في العقارات لأغراض مؤسسية، مثل سكن الموظفين أو تأجيرها لاحقًا.

يعتمد سوق العقارات في دبي بشكل كبير على الوافدين، الذين يشكلون الغالبية العظمى من السكان (87%). فهم لا يستأجرون فحسب، بل غالبًا ما يصبحون مستثمرين، فيشترون عقارات للإيجار أو للاستخدام الشخصي.

• من المرجح أن يشتري الأوروبيون والعملاء الناطقون بالروسية شققًا للإيجار، سواء على المدى القصير أو الطويل.
• عادة ما تختار العائلات من الهند وآسيا الفلل أو المنازل المتلاصقة للعيش فيها.
• يستثمر المستثمرون العرب في العقارات الفاخرة، سواء من أجل المتعة الشخصية أو لكسب المال.

عمليًا، يشتري العديد من عملائي شققًا في دبي خصيصًا لتأجيرها للوافدين. هذا يضمن دخلًا ثابتًا يتراوح بين 6% و8% سنويًا، وبفضل السجل القانوني الشفاف، يسهل إعادة بيع العقارات عند الحاجة.

عند شراء عقار في دبي، سواءً شقة أو منزل أو فيلا، من المهم مراعاة ليس فقط موقع العقار ونوعه، بل أيضًا هيكل الملكية واستراتيجيات الاستثمار. فالنهج الصحيح لتسجيل العقار يُقلل المخاطر، ويُوفر الضرائب، ويُساعد على تحقيق دخل أسرع.

يمكن للأجانب التملك الكامل للعقارات في مناطق التملك الحر في دبي. هذا يتيح لهم تأجيرها أو بيعها أو توريثها لورثتهم بحرية. على سبيل المثال، اشترى عميل أوروبي شقة في مرسى دبي، وأجّرها للوافدين بعد شهر، ويحقق الآن دخلًا سنويًا يقارب 6%.

يُسهّل تأسيس شركة إدارة عقارات متعددة، وتحسين الضرائب، والتحكم في الأصول. على سبيل المثال، سجّل أحد العملاء شركة في المنطقة الحرة بدبي، واشترى شقتين في وسط مدينة دبي للإيجار من خلال شركة إدارة.

مثالي للدخل السلبي وتنويع الاستثمارات (شقق، فلل، عقارات تجارية). على سبيل المثال، يمتلك العملاء عدة عقارات في قرية جميرا الدائرية ودبي هيلز من خلال هيكل واحد.

يمكن تسجيل العقارات في دبي لعدة ملاك. تساعد الصناديق العائلية على حماية الأصول وتبسيط نقل الملكية إلى الورثة. وهذا مناسب بشكل خاص للعائلات التي تشتري فيلا للاستخدام السكني أو تخطط لتركتها.

يُسمح للأجانب بشراء العقارات في دبي، ولكن من المهم معرفة المناطق المسموح بها وفهم القوانين المحلية للتخطيط لاستراتيجية الاستثمار الخاصة بك بشكل صحيح:

1. مناطق التملك الحر والإيجار

• التملك الحر: ملكية كاملة للشقق والمنازل والفيلات في دبي (وسط مدينة دبي، نخلة جميرا، دبي مارينا، أبراج بحيرات جميرا، المرابع العربية، دبي هيلز استيت).
• عقد إيجار: حق الانتفاع بالعقار لمدة تصل إلى 99 عامًا دون الحصول على ملكية كاملة. خيارات إعادة البيع والتأجير محدودة.

2. نوع الملكية

• لا يجوز للأجانب شراء العقارات المكتملة (شقق، فلل) إلا في مناطق خاصة (تملك حر)، ولكن ليس الأراضي خارجها.
• العقارات التجارية والمناطق الصناعية في دبي متاحة في الغالب لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة أو الأجانب فقط من خلال تسجيل شركة محلية (برية).

3. الكيانات القانونية

• لا يجوز لشركات المنطقة الحرة امتلاك العقارات إلا داخل منطقتها؛ وتتطلب العمليات خارجها تصاريح إضافية.
• تتمتع الشركات الرئيسية بإمكانية الوصول إلى العقارات السكنية والتجارية في جميع أنحاء دبي، إلا أن عملية التسجيل أكثر تعقيدًا.

4. الرهن العقاري

• يمكن للأجانب الحصول على قرض عقاري في دبي لشراء شقة (حتى 75% من التكلفة) أو فيلا (50-60%)، ولكن بمعدل فائدة أعلى وبشرط إثبات الدخل والوضع القانوني.

5. الإيجار

• يتيح نظام التملك الحر للعقارات تأجير الشقق والفلل مجانًا. جميع عقود الإيجار مسجلة رسميًا لدى هيئة التنظيم العقاري (RERA).
• بعض المجمعات السكنية لديها قيود على الإيجارات قصيرة الأجل، والتي يتم تحديدها من قبل شركة الإدارة.

يُفضّل معظم عملائي عقارات التملك الحرّ للتحكّم الكامل بالعقار وحرية تأجيره. على سبيل المثال، اشترت عائلة نمساوية فيلا في دبي هيلز إستيت لتأجيرها طويل الأمد وعيش حياة مريحة.

عمليًا، لا يُولي العديد من المستثمرين اهتمامًا كافيًا للجوانب القانونية لشراء العقارات. أُشدد دائمًا على أن الهدف الأساسي ليس مجرد امتلاك عقار، بل ضمان الحماية الكاملة لحقوق الملكية. فالتحضير الجيد يُقلل المخاطر، ويُسرّع العملية، ويُتيح التحكم في ميزانية الصفقة.

١. اختيار عقار - شقة، فيلا في دبي، أو عقار تجاري في دبي. في هذه المرحلة، أقوم بتحليل الدخل المحتمل، والموقع، وإمكانية ارتفاع قيمته.

2. اتفاقية الحجز - تؤكد عملية الشراء وتؤمن العقار؛ وعادة ما تكون الوديعة 5-10% من سعر الشراء.

3. مذكرة التفاهم (MOU) - عقد مفصل يحدد السعر وشروط الدفع ومسؤوليات الأطراف.

4. الدفع – ​​خطوة بخطوة عند شراء العقارات على الخارطة أو دفعة واحدة في السوق الثانوية.

5. التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي هو المرحلة النهائية، ونتيجة لذلك يتم تأمين حقوق الملكية للمشتري.

نصيحتي: تأكد من تسجيل جميع المستندات لدى دائرة الأراضي والأملاك واستكمالها بشكل صحيح.

المحامي بالتأكد من أن مستندات الملكية سليمة وينظر إلى العقد (مذكرة التفاهم) وشروط الدفع.

الوكيل في اختيار الشقة أو الفيلا في دبي، ويتفاوض ويتواصل مع المطور.

إذا قمت بإشراك محامٍ ووكيل منذ البداية، فإن خطر المشاكل ينخفض ​​بنسبة 70% على الأقل.

ما تحتاجه لشراء عقار في دبي:

• العمر من 21 سنة (في بعض الحالات 18 سنة كافية) وجواز سفر ساري المفعول.
• إثبات الدخل ومصدر الأموال عند شراء العقارات باهظة الثمن.
• حساب بنكي في دبي وسجل ائتماني – إذا كنت تخطط للحصول على قرض عقاري.
• المستندات القانونية للشركات المشترية (المنطقة الحرة أو البر الرئيسي).
• التأكد من عدم خضوع المستثمر الأجنبي لأية قيود أو عقوبات.

البيع على الخارطة هو شراء عقار خلال مرحلة البناء. عادةً ما تكون أسعاره أقل من أسعار العقارات الجاهزة، ولكن من المهم التحقق بدقة من المطور، وتواريخ الإنجاز، والضمانات، وشروط الدفعة. أنصح العملاء دائمًا بتضمين جدول دفع وتواريخ إنجاز واضحة في العقد.

السوق الثانوي عقارات جاهزة مُجهزة بالكامل، مما يتيح لك الانتقال إليها بسرعة أو البدء بتأجيرها. ومن أهم الخطوات التأكد من الوضع القانوني للعقار وخلوه من أي التزامات.

يمكنك شراء منزل في دبي دون الحاجة إلى الحضور الشخصي باستخدام توكيل رسمي. يتولى المحامي مراجعة المستندات، والتأكد من صحة مذكرة التفاهم، وضمان إتمام عملية الدفع بشكل صحيح، وتسجيل العقار لدى دائرة الأراضي والأملاك. يتطلب التوكيل الرسمي توثيقًا وتصديقًا وترجمة.

قبل الشراء، أتأكد دائمًا من:

• لدى البائع ملكية قانونية للعقار؛
• في حالة عدم وجود ديون وغرامات وإجراءات قانونية؛
• في الحالة الحالية للكائن في DLD وتوافقه مع وثائق التصميم؛
• في صحة كافة التصاريح والشهادات (خاصة بالنسبة للتاون هاوس والفيلات).

عمليًا، يواجه العملاء الذين يبخلون في إجراءات العناية الواجبة مشاكل لاحقًا: إذ لا يتمكنون من تسجيل ملكيتهم أو تأجير عقاراتهم.
على سبيل المثال، أراد أحد العملاء شراء فيلا في داماك هيلز، لكن المحامي اكتشف تغييرات غير مسجلة في وثائق المطور. وقد ساعد ذلك في تجنب الخسائر المالية والدعاوى القضائية.

المرحلة الأخيرة من عملية شراء عقار هي تسجيل صك الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك. يُسجل هذا الصك بيانات المالك، ومواصفات العقار، وشروط المعاملة. بعد التسجيل، يصبح المشتري مالكًا كاملًا للعقار، ويحق له التصرف فيه بحرية: تأجيره، أو بيعه، أو توريثه للغير.

في المتوسط، تستغرق العملية من اختيار العقار إلى تسجيله ما بين 6 و12 أسبوعًا. ويعتمد الإطار الزمني على ما إذا كان العقار في دبي يُشترى على الخارطة أو في سوق إعادة البيع، بالإضافة إلى مدى جاهزية الوثائق.

غالبًا ما يختار المستثمرون دبي لعدم وجود ضرائب عقارية أو إيجارية. هذا يعني أنك تحتفظ بجميع أرباح تأجير شقتك أو فيلتك أو منزلك. صافي الدخل أعلى بكثير منه في أوروبا، حيث يمكن أن تستحوذ الضرائب على جزء كبير من أرباحك.

عند شراء عقار في دبي، يجب عليك أن تأخذ في الاعتبار عددًا من التكاليف الإلزامية:

• رسوم تسجيل دائرة الأراضي والأملاك 4% من سعر العقار، وتدفع عند تسجيل سند الملكية.
• الخدمات القانونية والتوثيقية والوكالات - في الممارسة العملية، ينفق عملائي عادة ما يقرب من 5-7٪ من قيمة المعاملة على الدعم القانوني وإعداد الوثائق.
• فواتير المرافق ورسوم الخدمة سنوياً بحسب نوع العقار والمنطقة: فبالنسبة لشقة في دبي مارينا، تكون حوالي 20-30 درهماً للمتر المربع، بينما بالنسبة لفيلا في نخلة جميرا، تكون أعلى، وتصل إلى 40-50 درهماً للمتر المربع.

يتمتع المقيمون في دولة الإمارات العربية المتحدة والمستثمرون الأجانب بإمكانية الاستفادة من برامج ملكية عقارية تفضيلية تُسهم في ترشيد النفقات الضريبية. عمليًا، أوصي بما يلي:

• خذ في الاعتبار عدم وجود ضريبة على الدخل عند تأجير العقار - وهذا يزيد من صافي الربح؛
• تسجيل الملكية من خلال شركة في المنطقة الحرة أو البر الرئيسي - وهذا يحمي الأصول ويبسط المحاسبة؛
• قم بتوضيح تكاليف التأمين والمرافق مقدمًا حتى لا تقلل من ربحيتك المتوقعة.

في النمسا، تُؤدي ضرائب العقارات المرتفعة (Grunderwerbssteuer وEinkommenssteuer) والرسوم الإضافية عند شراء العقارات إلى زيادة كبيرة في التكاليف الأولية للمستثمرين. مع ذلك، يتميز هذا السوق بالاستقرار: ترتفع الأسعار تدريجيًا، والتشريعات تحمي حقوق مالكي العقارات بشكل كامل.

في دبي، الوضع معاكس تمامًا: لا توجد ضريبة دخل على الإيجارات، ورسوم التسجيل الواحدة 4% فقط من قيمة العقار. هذا يسمح بتحقيق عائد استثماري أسرع، إلا أن السوق أكثر تقلبًا، حيث تعتمد الأسعار بشكل كبير على طلب المتخصصين الأجانب والعوامل الاقتصادية.

عندما يسألني الناس عن كيفية شراء عقار في دبي والحصول على الإقامة، أتحدث أولًا عن برامج التأشيرات. شراء شقة أو فيلا في دبي يتيح فرصة الحصول على إقامة ومزايا أخرى، ولكن من المهم فهم التفاصيل.

في دبي، يتيح شراء العقارات للأجانب الحصول على تأشيرات بفترات صلاحية مختلفة:

• 2 سنة – إذا كان سعر الشيء من 750 ألف درهم (~204 ألف دولار)؛
• 5 سنوات – للاستثمارات ابتداءً من مليون درهم؛
• 10 سنوات (التأشيرة الذهبية) - للمشتريات بقيمة 2 مليون درهم إماراتي أو أكثر.

مثال عملي: يختار الكثيرون التأشيرة الذهبية. على سبيل المثال، اشترى أحد العملاء شقتين في دبي مارينا وحصل على تأشيرة لعشر سنوات لجميع أفراد الأسرة، مما ساعده على فتح حساب مصرفي وإدارة أعماله بسهولة.

• - يمكن للمالك وأفراد عائلته الإقامة بشكل قانوني في دولة الإمارات العربية المتحدة؛
• يمكنك فتح مشروع تجاري وفتح حسابات بنكية؛
• الحصول على العلاج والتعليم بشروط تفضيلية.

لا تسمح التأشيرات التي يتم الحصول عليها من خلال الاستثمار العقاري بالعمل دون تصريح منفصل.

لتمديد تأشيرتك، يجب عليك الاحتفاظ بملكية العقار والحفاظ على قيمته عند الحد الأدنى المطلوب على الأقل. أنصحك بمراجعة حالة العقار بانتظام وتحديث جميع المستندات فورًا لتقليل خطر رفض التجديد.

• شراء شيء ما بمبلغ أقل من المبلغ المطلوب.
• تسجيل غير صحيح في السجل الرسمي (DLD).
• أخطاء في المستندات عند التقدم بطلب التأشيرة.

أرشد العملاء من اختيار العقار (مثلاً، شقة في الإمارات العربية المتحدة) إلى التقدم بطلب الحصول على التأشيرة الذهبية. هذا يضمن عدم وجود أي تأخير وإنجاز جميع الأوراق اللازمة لجميع أفراد الأسرة.

إذا كانت الموثوقية والاستقرار من أهم أولوياتك، فاختر النمسا. فهنا، السوق متوقع، والمخاطر ضئيلة، ورأس المال محمي. أما إذا كنت تسعى لتحقيق عوائد سريعة وإجراءات بسيطة، فدبي خيار أفضل: فالعوائد أعلى، ولكن هناك أيضًا مخاطر بسبب تقلبات السوق.

التأشيرة الذهبية. الآن، أصبحت التأشيرة الذهبية لمدة عشر سنوات في دبي متاحة ليس فقط لرجال الأعمال والمستثمرين، بل أيضًا للعاملين في العديد من المهن، كالأطباء والمعلمين ونشطاء البيئة والمتخصصين في المجال الرقمي. تتيح لك هذه التأشيرة الإقامة في الإمارات العربية المتحدة بدون كفيل، وإحضار عائلتك، والاستمتاع بخدمات متميزة.

التأشيرة الخضراء. صُممت "التأشيرة الذهبية" للمهنيين والعاملين لحسابهم الخاص والمستثمرين الراغبين في العيش في دولة الإمارات العربية المتحدة دون الارتباط بصاحب عمل. للحصول عليها، يجب على العاملين لحسابهم الخاص إثبات دخل شهري لا يقل عن 15,000 درهم إماراتي، وشهادة جامعية (بكالوريوس أو ما يعادلها).

كفالة عائلية. يمكن للمهنيين الأجانب الذين يبلغ دخلهم الشهري 4000 درهم إماراتي على الأقل التقدم بطلب للحصول على تأشيرات لعائلاتهم: الزوج/الزوجة، والأبناء (الأبناء دون سن 25 عامًا والبنات من جميع الأعمار)، والوالدين. في حال إلغاء تأشيرتك، سيكون أمام عائلتك ستة أشهر لتقديم طلب للحصول على تصريح إقامة جديد في دولة الإمارات العربية المتحدة.

تأشيرة الباحثين عن عمل. يمكن تمديد التأشيرة الذهبية لمدة 120 يومًا للخريجين الجدد من الجامعات الرائدة والمهنيين المؤهلين دون الحاجة إلى كفالة. أحد الشروط هو الحفاظ على رصيد حساب لا يقل عن 14,700 درهم إماراتي خلال الأشهر الستة الماضية.

• التجديد الإلكتروني عبر نظام سلامة. تم تطبيق نظام سلامة المُدعّم بالذكاء الاصطناعي، مما يُؤتمت تجديد التأشيرات ويُقلّص وقت معالجة الطلبات من شهر إلى خمسة أيام. تُحدّث المعلومات تلقائيًا في بطاقة هويتك الإماراتية.
• تمديدات تصاريح العمل. مُدّدت صلاحية تصاريح بعض الفئات من سنتين إلى ثلاث سنوات، مما قلّل الحاجة إلى التجديد المتكرر وخفّض التكاليف (الرسوم: ١٠٠ درهم إماراتي).
• تصريح العودة. يحق للمقيم في دولة الإمارات العربية المتحدة الذي سافر خارج البلاد لأكثر من ستة أشهر الاحتفاظ بإقامته إذا عاد خلال 30 يومًا من الموافقة.
• تمديد التأشيرات السياحية. يمكن تمديد التأشيرات لمدة 30 و60 يومًا لمدة 30 يومًا إضافية مقابل 600 درهم إماراتي، بينما يمكن تمديد التأشيرات لمدة 90 يومًا لمدة 90 يومًا إضافية دون مغادرة الدولة.

وقد أدت هذه التغييرات إلى جعل الإقامة طويلة الأمد في دبي أكثر سهولة وراحة بالنسبة للمستثمرين والمهنيين وعائلاتهم.

الدخل هو السبب الرئيسي لاختيار المستثمرين للعقارات في دبي. بخلاف أوروبا، يمكنك هنا تحقيق دخل ثابت من الإيجار فور الشراء، خاصةً مع اختيار الموقع ونوع العقار المناسبين.

يمكن أن يُدرّ تأجير الشقق عبر Airbnb أو Booking في دبي دخلاً سنوياً يتراوح بين 10% و12%، خاصةً في مناطق مثل دبي مارينا، ووسط المدينة، ونخلة جميرا. يتطلب هذا الحصول على ترخيص من هيئة السياحة في دبي والامتثال للأنظمة المحلية. على سبيل المثال، قام أحد العملاء في دبي مارينا بتأجير شقة يومياً وحقق دخلاً سنوياً بنسبة 11%.

هذا الخيار مناسب لمن يبحثون عن دخل ثابت يتراوح بين 5% و7% سنويًا مع مخاطرة معتدلة. إنه الحل الأمثل للاستثمارات العائلية أو تأجير العقارات للوافدين. المناطق الأكثر طلبًا هي قرية جميرا الدائرية (JVC) والخليج التجاري، حيث الطلب على الإيجارات ثابت ودوران المستأجرين منخفض.

نصيحتي: عند اختيار عقار، من المهم الموازنة بين المساحة ونوع العقار وطريقة التأجير. على سبيل المثال، غالبًا ما تُؤجر الفلل في نخلة جميرا للسياح لفترات قصيرة، بينما تُؤجر الشقق في مرسى دبي بشكل أكثر موثوقية للمغتربين لفترات طويلة.

لتقليل المخاطر وتبسيط إدارة العقارات، يلجأ العديد من العملاء، وخاصةً المقيمين في الخارج، إلى شركات إدارة العقارات. تتولى هذه الشركات البحث عن المستأجرين، وتحصيل الإيجارات، وصيانة العقارات.

وتجذب دبي المستثمرين بسبب غياب ضريبة الدخل الإيجاري، وهو ما يزيد من الأرباح الصافية بشكل كبير مقارنة بالأسواق الأخرى.

وبالمقارنة مع النمسا، حيث تبلغ عائدات الإيجار عادة 2-3% وتكون الضرائب واللوائح أكثر صرامة، تقدم دبي عوائد صافية أعلى وشروط إدارة عقارات مرنة.

وفي حين أن عائدات الإيجار أعلى والسوق أكثر نشاطاً في دبي، فإن النمسا توفر الاستقرار والقدرة على التنبؤ بالأسعار والطلب القوي، مما يوفر الأمن للمستثمرين الحذرين.

اشترى أحد عملائي شقة في منطقة قرية جميرا الدائرية بدبي مقابل 950,000 درهم إماراتي، وحصل على فائدة سنوية بنسبة 9% في السنة الأولى بفضل الإيجارات قصيرة الأجل. واختار عميل آخر فيلا في نخلة جميرا، حيث كان العائد الأولي 4% فقط، ولكن بعد عامين، ارتفعت قيمة العقار بنسبة 35%، مما أدى في النهاية إلى عائد إجمالي أعلى بكثير.

نصائح مني:

• إذا كان الدخل الثابت والحد الأدنى من المخاطر أمرين مهمين، فاختر منطقة الخليج التجاري أو مرسى دبي.
• ارتفاع المكانة والقيمة السوقية - نخلة جميرا أو وسط المدينة.
• إذا كنت تبحث عن شراء فيلا في دبي لعائلتك، ففكر في دبي هيلز.

قم دائمًا بتقييم البنية التحتية وخطط التطوير في المنطقة - فهذا يحدد بشكل مباشر نمو قيمة العقارات في المستقبل.

من أهم مزايا العقارات في دبي بنيتها التحتية المُخططة جيدًا والمتطورة باستمرار. وتوفر المناطق الأكثر رواجًا عادةً كل ما يلزم لحياة مريحة:

• سهولة الوصول إلى وسائل النقل: المترو، والترام، والحافلات، والطرق السريعة. على سبيل المثال، يرتبط وسط مدينة دبي وخليج الأعمال بشكل جيد بالمترو وشارع الشيخ زايد، كما يُمكن الوصول بسهولة إلى مرسى دبي بالترام أو العبّارة.
• بنية تحتية تجارية واجتماعية متكاملة: مراكز تسوق، مطاعم، مراكز طبية، ومدارس عالمية المستوى. يحرص كل من دبي هيلز وداماك هيلز على توفير الراحة العائلية، من خلال حدائق خضراء، وملاعب حديثة، ومدارس عالمية المستوى.
• صديقة للبيئة: تتميز أحياء دبي هيلز، وداماك هيلز، ونخلة جميرا بجاذبيتها بفضل وفرة المساحات الخضراء، وملاعب الجولف، والحدائق، وقربها من البحر. في المقابل، قد تكون المناطق التجارية، مثل الخليج التجاري، أقل مراعاةً للبيئة، لكنها تستفيد من موقعها الملائم وشبكة مواصلاتها الممتازة.

طلب المستأجر:

• وتتصدر مناطق دبي مارينا ووسط المدينة ونخلة جميرا قائمة مناطق الإيجار قصيرة الأجل
• الإيجارات طويلة الأجل - قرية جميرا الدائرية، وخليج الأعمال، ودبي هيلز - الموقع المفضل للعائلات والمهنيين الذين جعلوا دبي موطنهم.

إذا كنت تبحث عن ربح سريع، فاختر شققًا في دبي بالقرب من المترو والمعالم السياحية. أما إذا كنت تبحث عن دخل ثابت وطويل الأجل، فمن الأفضل الاستثمار في مناطق تضم حدائق ومدارس جيدة وبنية تحتية متطورة تناسب العائلات.

في الفترة 2024-2025، سينصبّ اهتمام المستثمرين الأكبر على منطقة قرية جميرا الدائرية، وخليج الأعمال، ودبي مارينا. ومع ذلك، يُتوقع أن تشهد مناطق خليج الأعمال ودبي هيلز نموًا ملحوظًا في الأسعار خلال العامين أو الثلاثة أعوام القادمة، حيث يجري تطوير بنية تحتية متطورة.

يُعدّ الاختيار بين العقارات الجديدة والمكتملة في دبي من أكثر الأسئلة شيوعًا لدى العملاء. لكلٍّ من الخيارين مزاياه ومخاطره واستراتيجياته. على مر السنين، ساعدتُ عملاءً على شراء شقق في المراحل الأولى من البناء وبيع عقارات بعقود إيجار سارية. باختصار، يعتمد الخيار الأمثل على أهدافك الاستثمارية وقدرتك على المخاطرة.

• تتضمن خيارات الدفع المريحة أقساطًا خالية من الفوائد حتى اكتمال العمل ولمدة 1-3 سنوات إضافية بعد اكتمال المشروع.
• فرصة الدخول في المشروع في المرحلة الأولية وبيع الأصول قبل اكتمالها بعائد يتراوح بين 20-40%.
• تخطيطات حديثة مدروسة ومواد موفرة للطاقة وصديقة للبيئة وأنظمة منزلية ذكية.

مثال: اشترى زوجان نمساويان شقة مكونة من غرفتي نوم في دبي هيلز بمبلغ 1.3 مليون درهم إماراتي، وفي غضون عامين فقط ارتفعت قيمتها إلى 1.75 مليون درهم إماراتي.

• يمكن وضع العقار على الفور في سوق الإيجار وتوليد دخل ثابت.
• الخطوة الأساسية هي التأكد من سلامة المعاملة من الناحية القانونية من خلال دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
• قد تتطلب العقارات التي يزيد عمرها عن 10 سنوات استثمارًا إضافيًا في الإصلاحات.
• غالبًا ما تقع الفيلات والمنازل الموجودة في السوق الثانوية في مناطق ذات بنية تحتية متطورة بالكامل.

مثال: اشترى عميل من أوكرانيا فيلا في حي جميرا جولف إستيتس المرموق، وكان مستأجروها موجودين بالفعل. مكّنه هذا من تحقيق دخل ثابت فورًا، تجاوز العوائد المحتملة للعديد من العقارات قيد الإنشاء.

في دبي، تشكل التطورات الجديدة المحرك الرئيسي للسوق: حيث يمكن للمستثمرين الدخول في مشروع ما في مرحلة مبكرة وتعظيم نمو القيمة بحلول الوقت الذي يكتمل فيه المشروع.

النمسا لديها عدد أقل من المباني الجديدة، ولكنها تركز على كفاءة الطاقة والامتثال لمعايير ESG، مما يجذب المستثمرين المحافظين على استعداد لتوقع عوائد مستقرة طويلة الأجل.

يتجه المستثمرون في دبي بشكل متزايد نحو الابتعاد عن النماذج التقليدية، والبحث عن استراتيجيات استثمارية مشتركة. فبدلاً من شراء شقة أو فيلا واحدة، يفكرون في الاستثمار في محافظ عقارية متنوعة، وعقارات تجارية، والمشاركة في مشاريع ضخمة. يساعد هذا النهج على توزيع المخاطر، وزيادة العائدات الإجمالية، والاستجابة بمرونة لتغيرات السوق.

يُفضّل العديد من عملائي شراء ثلاث أو أربع شقق استوديو في مناطق دبي الشهيرة بدلاً من فيلا كبيرة واحدة. هذا يُتيح لهم تنويع استثماراتهم، وضمان دخل ثابت على مدار العام، وتبسيط عملية بيع عقاراتهم عند الحاجة. على سبيل المثال، اشترى أحد المستثمرين أربع شقق استوديو في قرية جميرا الدائرية وخليج الأعمال، ويُحقق الآن دخلاً ثابتاً يتجاوز 9% سنوياً.

يتيح نظام الشراء للتأجير في المجمعات الفندقية دخلاً سلبياً دون أي تدخل شخصي: تتحمل شركة الإدارة المسؤولية الكاملة عن حجز العقار وتنظيفه وتسويقه. الشقق الفندقية في مرسى دبي ووسط المدينة هي الأكثر شعبية.

للمستثمرين ذوي الخبرة، يُمكن أن يُحقق شراء قطعة أرض وبناء تاون هاوس أو فيلا عليها في الإمارات العربية المتحدة عائدًا يتراوح بين 20% و30% عند إعادة البيع. ومن أهم عوامل النجاح اختيار موقع واعد ومقاول موثوق.

تتيح لك الاستثمارات العقارية المشتركة المشاركة في مشاريع أكبر، مثل شراء فيلا في نخلة جميرا أو مساحة تجارية في تلال دبي. أنصح بتحديد حصص كل شريك وشروط الخروج بوضوح لتجنب أي سوء فهم لاحقًا.

تجذب العقارات التجارية في دبي (المكاتب ومساحات البيع بالتجزئة والمستودعات) بشكل نشط الشركات الأوروبية والآسيوية بسبب الربحية العالية (أعلى من تلك الموجودة في النمسا) وعتبة الدخول المعقولة البالغة 300 ألف دولار.

إذا كنت تبحث عن نمو سريع لرأس المال وعوائد مرتفعة، فإن دبي توفر فرصًا ومرونة أكبر. ومع ذلك، بالنسبة للمستثمرين المحافظين الذين يركزون على الاستقرار طويل الأجل، تظل النمسا خيارًا موثوقًا.

يوفر شراء العقارات في دبي فرصًا عظيمة، ولكن من المهم فهم المخاطر لتجنب أي مفاجآت غير سارة.

للطلب الدولي تأثير كبير على السوق. خلال فترات الأزمات، ينخفض ​​عدد المستأجرين، وخاصةً في قطاع الإيجارات قصيرة الأجل. أنصح العملاء باختيار المناطق ذات الطلب المحلي القوي، مثل الخليج التجاري أو قرية جميرا الدائرية.

قد تنخفض قيم العقارات مؤقتًا بسبب الأزمات الاقتصادية الخارجية. مع ذلك، تشهد العقارات السائلة (مثل الشقق في دبي أو الفلل في المناطق الشعبية) انخفاضًا أقل في قيمتها، وتتعافى بسرعة أكبر بعد فترات الركود.

يقلّ إقبال المستأجرين خلال فصل الصيف. مع ذلك، يبقى الطلب على العقارات في داون تاون دبي، ودبي مارينا، ودبي هيلز إستيت مرتفعًا على مدار العام.

عند شراء عقار على الخريطة في الإمارات العربية المتحدة، من المهم التحقق جيدًا من سمعة المطور ومواعيد الإنجاز الواقعية. فالتعاون مع شركات ذات سمعة طيبة يقلل المخاطر بشكل كبير.

في بعض المشاريع، يمكن أن تصل التكلفة إلى 10-12% من مبلغ الإيجار، ومن المهم تضمين هذا العامل في الحسابات المالية.

تتميز النمسا بجاذبيتها بفضل استقرار أسعارها وسهولة التنبؤ بها: فسوقها لا يستجيب نسبيًا للأزمات الخارجية، كما تضمن أنظمتها القانونية والضريبية حماية المستثمرين. ويدعم الطلب القوي على المساكن، لا سيما في فيينا والمدن الكبرى، سيولة العقارات. أما العيب الرئيسي فيتمثل في انخفاض عوائدها نسبيًا، حيث تتراوح بين 2% و3%، مقارنةً بـ 5% و8% في دبي، بالإضافة إلى التنظيم الصارم لسوق الإيجارات وارتفاع ضرائب العقارات.

يتساءل عملائي غالبًا عما إذا كان شراء شقة أو فيلا في دبي خيارًا جيدًا لأسلوب الحياة. من واقع خبرتي، أستطيع القول إن عقارات دبي تجمع بين إمكانات الاستثمار وفرصة العيش والعمل وإدارة الأعمال براحة تامة.

مناخ دبي المشمس والدافئ على مدار العام يجعلها جذابة بشكل خاص للأوروبيين. كما توفر المدينة نظام رعاية صحية حديث: تتراوح تكلفة زيارة الطبيب في عيادة خاصة بين 250 و500 درهم إماراتي (68-136 دولارًا أمريكيًا)، ويبدأ التأمين العائلي من 15,000 درهم إماراتي (4,080 دولارًا أمريكيًا) سنويًا.

تكلف المدارس الدولية التي تقدم برامج البكالوريا الدولية أو الدبلوم البريطاني أولياء الأمور ما بين 50,000 و100,000 درهم إماراتي (13,600 و27,000 دولار أمريكي) سنويًا للطفل الواحد. ومع ذلك، تُعتبر دبي بجدارة واحدة من أكثر مدن العالم أمانًا: فمعدل الجريمة منخفض للغاية، والقوانين تُطبق بصرامة.

تكلفة المعيشة في دبي أعلى من متوسط ​​تكلفة المعيشة في الإمارات العربية المتحدة، لكنها تبقى أقل من بعض العواصم الأوروبية الكبرى. يتراوح الإيجار السنوي للشقة هنا بين 80,000 و180,000 درهم إماراتي تقريبًا (21,800 دولار أمريكي و49,000 دولار أمريكي)، بينما تتراوح أسعار الفلل بين 180,000 و500,000 درهم إماراتي (49,000 دولار أمريكي و136,000 دولار أمريكي)، حسب الموقع والمساحة. كما يجب مراعاة رسوم المرافق والخدمات: فبالنسبة للفلل والتاون هاوس، يتراوح متوسط ​​الإيجار الشهري بين 1,500 و4,000 درهم إماراتي (410 دولارات أمريكية و1,080 دولار أمريكي).

تتمتع المدينة ببنية تحتية متطورة للنقل. والنظام المصرفي مستقر، وفتح الحسابات التجارية والشخصية سهل. كما أن خدمات الهاتف المحمول والإنترنت عالية الجودة وموثوقة، وهو أمر بالغ الأهمية للعمل عن بُعد.

دبي مركزٌ دوليٌّ يضمّ جاليةً كبيرةً من المغتربين. من تجربتي، يُسهّل على العملاء بناء علاقاتٍ اجتماعيةٍ ومهنيةٍ هنا، من خلال حضور النوادي ومجموعات الأعمال والفعاليات المختلفة.

تتميز النمسا باستقرارها، وبنيتها التحتية المتطورة، ومراعاتها للبيئة، ومستوى أمنها العالي. أما دبي، فتجذب السياح بديناميكيتها، وانخفاض ضرائبها، وظروفها المريحة في مجتمع دولي.

نصيحتي: إذا كنتَ تُفضّل السلام والراحة الأوروبية، فاختر النمسا. أما إذا كنتَ تبحث عن فرص عمل، ودخل مرتفع، ونمط حياة نشيط، فدبي هي الخيار الأمثل.

في ممارستي العملية، كثيرًا ما أصادف عملاء يُقدّرون ليس فقط الاستثمارات، بل أيضًا بديلًا موثوقًا ومريحًا عن أوروبا. وفي هذا الصدد، تُعدّ دبي منطقةً قضائيةً فريدةً من نوعها: فبالنسبة لمواطني الدول غير المستقرة، يُعدّ شراء العقارات فيها وسيلةً للحفاظ على رأس المال وضمان الشفافية القانونية للمعاملات.

المتقاعدون إلى مناخ الشتاء المعتدل والخدمات الطبية عالية الجودة وفرصة العيش في فيلات أو شقق مريحة ذات بنية تحتية راسخة.

البدو الرقميون البنية التحتية المتطورة لتكنولوجيا المعلومات والمالية، والقدرة على الوصول إلى الأسواق العالمية، والمزايا الضريبية التي توفر لهم المرونة في إدارة دخلهم.

فيينا هي الخيار الأمثل لمن يُقدّرون الاستقرار وجودة الحياة العالية واللوائح الشفافة. سوقها العقاري راسخ منذ عقود، والقوانين والضرائب واضحة، والأسعار مستقرة. إنها مدينةٌ ذات تاريخٍ عريق، حيث تُؤمّن استثماراتك، وتُوفّر لك الراحة اليومية.

تُقدم دبي تجربة مختلفة تمامًا: سوق ديناميكي يتمتع بإمكانيات عوائد إيجارية عالية. من واقع خبرتي، غالبًا ما يختار العملاء الذين يُقدّرون الاستقرار والأمان طويل الأمد فيينا. أما من يبحثون عن عوائد مرتفعة ومرونة وأسلوب حياة نابض بالحياة، فعادةً ما يُفضّلون دبي.

يعتمد الوقت المستغرق لإنهاء استثمار عقاري في دبي بشكل كبير على موقع العقار ونوعه. على سبيل المثال، تُباع الشقق في وسط المدينة أو دبي مارينا، بعد تجهيزها جيدًا، في غضون 4-6 أسابيع في المتوسط، بينما قد تستغرق الفلل في نخلة جميرا أو قرية جميرا الدائرية وقتًا أطول. إذا كنتَ حاصلًا على تأشيرة إقامة من خلال شركة عقارية، فمن المهم مراعاة شروط برنامج التأشيرة وإخطار دائرة الأراضي والأملاك بالبيع المُخطط له. يتطلب نقل الملكية عن طريق الميراث أو إلى الأقارب دعمًا قانونيًا خاصًا، خاصةً إذا كان العقار مُسجلًا من خلال شركة أو صندوق استئماني.

يتميز سوق العقارات في فيينا بالثبات والاستقرار: فالعقارات تُباع بسرعة، والإجراءات القانونية مُبسّطة للغاية. أما في دبي، فتتفاوت السيولة بشكل كبير حسب موقع العقار ونوعه - على سبيل المثال، تُباع الفلل والاستوديوهات الفاخرة في المناطق الشعبية بسرعة، بينما قد تستغرق المشاريع الجديدة وقتًا طويلاً لاكتساب حصة سوقية.

أثبتت تجربتي في سوق العقارات في دبي وأوروبا أن كل سوق يتطلب نهجًا فريدًا. في دبي، يُعدّ التدقيق الواجب على المطورين والعقارات أمرًا بالغ الأهمية: أتحقق دائمًا من سمعة المطور، وتوافر جميع التصاريح، وامتثال المشروع لمتطلبات هيئة التنظيم العقاري (RERA)، وجاهزية البنية التحتية. هذا النهج وحده يسمح لك بشراء عقار فاخر في دبي أو شقة في الإمارات العربية المتحدة بأمان، مما يقلل من مخاطر استثمارك.

عند بناء محفظة استثمارية، أنصح بالجمع بين أسواق أكثر ديناميكية، مثل دبي، وأسواق مستقرة وقابلة للتنبؤ، مثل النمسا. على سبيل المثال، اشترى أحد عملائي شقة في الإمارات العربية المتحدة للإيجار، واستثمر في الوقت نفسه في عقارات سكنية في فيينا للحفاظ على رأس المال. يوفر هذا النهج عوائد مرتفعة وحماية من المخاطر.

لو كنت سأختار استراتيجية لنفسي، فسأقوم بتقسيم استثماراتي على النحو التالي: سأستثمر جزءاً منها في عقارات دبي لتوليد الدخل وزيادة قيمتها، وسأستثمر الجزء الآخر في عقارات أوروبية مستقرة، مثلاً في النمسا، معتبراً إياها "هامش أمان" موثوقاً والحفاظ على رأس المال.

نصيحتي الرئيسية: ركّز دائمًا على أهدافك، ووزّع رأس مالك على مختلف المجالات، وافحص العقارات بعناية قبل الشراء. هذا النهج سيجعل استثمارك موثوقًا ومربحًا، سواءً كان فيلا أو شقة فاخرة في الإمارات العربية المتحدة، أو شقة أو منزلًا في النمسا.

تحديد الأولويات، وتوزيع الاستثمارات على مختلف القطاعات، وإجراء العناية الواجبة على العقارات، ومراعاة متطلبات كل ولاية قضائية.

عندما تكون دبي الخيار الأمثل

• مناسب للمستثمرين الذين يبحثون عن نمو سريع لرأس المال وتحقيق ربحية عالية.
• ذات صلة عند التركيز على الإيجارات: الإيجارات قصيرة الأجل أو طويلة الأجل للشقق أو الفيلات في دبي.
• لأولئك الذين هم على استعداد للعمل مع سوق متغير بسرعة وتحليل العقارات بعناية.
• وسيكون من المثير للاهتمام معرفة ما إذا كانت برامج الإقامة والحوافز الضريبية للمستثمرين الأجانب مهمة.

عندما تكون النمسا هي الخيار الأفضل

• للمستثمرين الذين يركزون على الاستقرار والعوائد الموثوقة.
• إذا كانت الأولوية هي الاستثمار طويل الأجل مع انخفاض مستوى المخاطر.
• مناسب لأولئك الذين يقدرون الحفاظ على رأس المال والحماية المالية.
• وهذا أمر بالغ الأهمية عندما تكون المعاملات الشفافة، والطلب المحلي المستقر، والبنية الأساسية المتطورة مهمة.

تبدو التوقعات حتى عام ٢٠٣٠ متفائلة للغاية: تواصل دبي تطوير بنيتها التحتية بنشاط وتقديم حوافز ضريبية وهجرة جديدة، بينما تعزز النمسا مكانتها كسوق مستقرة ذات طلب ثابت ولوائح شفافة. ستتيح لك استراتيجية استثمارية مختارة بعناية تحقيق دخل ثابت، وتقليل المخاطر، والتكيف بسهولة مع تغيرات السوق.

1. صياغة هدفك الاستثماري

• الإيجارات طويلة الأجل أو اليومية (Airbnb)
• توليد الدخل، أو زيادة قيمة الأصول، أو الحصول على التأشيرة الذهبية

2. حدد نوع الكائن المناسب

• شقة في دبي
• منزل في دبي
• فيلا دبي
• تاون هاوس

3. توضيح ميزانيتك والحد الأدنى للدخول

• المبلغ المطلوب لشراء شقة أو منزل أو فيلا
• التكاليف المرتبطة: التسجيل، والدعم القانوني، ورسوم الخدمة

4. حدد موقعًا

• التملك الحر: طريق إلى التملك الكامل للأجانب
• عقد إيجار: عقد إيجار أرض طويل الأجل
• أمثلة: وسط مدينة دبي، مرسى دبي، نخلة جميرا، دبي هيلز استيت، الخليج التجاري، قرية جميرا الدائرية

5. تحليل الكائن

• مراجعة الشفافية القانونية (DLD، RERA)
• مرحلة المشروع: على الخارطة أو عقار جاهز
• سمعة المطور وتوافر التراخيص

6. وضع الاتفاقية

• حجز كائن
• توقيع مذكرة التفاهم/اتفاقية البيع والشراء
• شروط الدفع والإيداع

7. تسجيل العقارات

• دائرة الأراضي والأملاك في دبي
• التحقق من سند الملكية، سند الملكية العقارية

8. تقييم الاستثمار

• العائد الإيجاري المتوقع
• تكاليف المرافق والتشغيل
• الضرائب والرسوم الأخرى

9. التخطيط للتأجير أو إعادة البيع

• اختيار شركة إدارة
• الاستراتيجية: الإيجار قصير الأجل أو طويل الأجل
• وضع خطة خروج من الاستثمار

10. تنويع محفظة الاستثمار

• دمج العقارات في دبي مع الأصول في الأسواق المستقرة الأخرى
• تحليل المخاطر والسيولة

1. مستثمر بمبلغ 200,000 دولار

• الهدف: الدخول إلى السوق بأقل استثمار والحصول على دخل سلبي من الإيجارات.
• الخيارات المتاحة: شقق في دبي في منطقة قرية جميرا الدائرية، أو المدينة العالمية، أو حدائق ديسكفري. فكّر في السوق الثانوية أو المشاريع الصغيرة الجديدة.
• الربحية: في المتوسط ​​6-7٪ سنويا من الإيجار.
• المخاطر: احتمال تأخير الإيجار، والتقلبات الموسمية في الطلب، وعدم استقرار المستأجرين.

مثال على استثمار ناجح: لعميل بميزانية 200,000 دولار أمريكي، وجدنا شقة استوديو (55 مترًا مربعًا) في منطقة قرية جميرا الدائرية معروضة للبيع. كانت الشقة جاهزة تمامًا للسكن، مما سمح لنا بتأجيرها فورًا وتحقيق دخل سنوي يتراوح بين 6% و7%. يوضح هذا المثال كيف يمكنك البدء بالاستثمار بأقل قدر من المخاطر وتحقيق دخل سلبي مستقر بسرعة.

2. عائلة المليون دولار

• الهدف: شراء مسكن مريح من الدرجة الممتازة للإيجار طويل الأمد أو للاستخدام الشخصي.
• الخيارات: فلل في دبي هيلز استيت أو نخلة جميرا أو ميدوز، أو منازل تاون هاوس مع منطقة خاصة وحمام سباحة.
• الربحية: 5-6% سنويا من الإيجار + زيادة محتملة في قيمة العقار.
• المخاطر: تكاليف الصيانة المرتفعة والمرافق، وخطر الدفع الزائد عند إعادة البيع في سوق محمومة.

مثال ناجح لعائلة بميزانية مليون دولار: وجدنا فيلا في دبي هيلز إستيت (220 مترًا مربعًا) مُجددة جزئيًا ومُجهزة بالأثاث. العقار مناسب للسكن الشخصي والإيجار طويل الأجل بعائد سنوي يتراوح بين 5% و6%. توضح هذه الحالة كيفية الجمع بين الراحة والفخامة ومزايا الاستثمار في صفقة واحدة.

3. العقارات التجارية

• الهدف: دخل سلبي مستقر من خلال الإيجارات طويلة الأجل والنمو في قيمة العقار.
• الخيارات: مساحات مكتبية في منطقة الخليج التجاري، أو أبراج بحيرة جميرا، أو مرسى دبي؛ أو مساحات تجارية أو مواقع مقاهي/مطاعم في مناطق ذات حركة مرور كثيفة.
• الربحية: 7-9% سنويا (اعتمادا على الموقع ونوع المستأجر).
• المخاطر: المنافسة الشديدة، واحتمالية توقف المنشأة عن العمل، والاعتماد على الظروف الاقتصادية.

مثال ناجح على استثمار عقاري تجاري: لعميل بميزانية قدرها 450,000 دولار أمريكي، وجدنا مساحة مكتبية في أبراج بحيرات جميرا (80 مترًا مربعًا) بعقد إيجار طويل الأجل لمدة 5 سنوات. يُدرّ العقار دخلًا سنويًا بنسبة 8%، كما أن مدفوعات الإيجار الثابتة تُقلّل من المخاطر المالية. توضح هذه الحالة كيفية اختيار عقار ذي عوائد مضمونة ومخاطر منخفضة.