كيف يتشكل الإيجار في النمسا وعلى ماذا يعتمد؟

يحتل سوق الإيجارات في النمسا مكانةً محوريةً في نظام الإسكان في البلاد: إذ يُفضّل أكثر من 40% من السكان الاستئجار، وفي المدن الكبرى، وخاصةً فيينا، ترتفع هذه النسبة أكثر. ومع ذلك، لا يزال تحديد قيمة الإيجارات من أكثر التحديات التي تواجه المستأجرين والمؤجّرين على حدٍ سواء.

السبب هو أن أسعار الإيجار في النمسا لا تعتمد فقط على عوامل السوق - مثل الموقع، وحالة الشقة، وسنة البناء، والبنية التحتية - بل تعتمد أيضًا على اللوائح القانونية. ومن أهم هذه العناصر قانون الإيجار (MRG)، الذي يختلف تطبيقه باختلاف العقارات: ففي بعض الحالات، يُطبق كليًا، وفي حالات أخرى جزئيًا، وأحيانًا لا يُطبق إطلاقًا. وهذا يُحدد إمكانية تحديد سعر السوق الحر، أو ما إذا كان المؤجر مُلزمًا بالالتزام بالأسعار والقيود التنظيمية.

في هذه المقالة، باعتباري خبيرًا عقاريًا نمساويًا، سألقي نظرة تفصيلية على مكونات الإيجار، والعوامل التي تؤثر عليه، وكيفية تحديد سعر الإيجار العادل للسكن في النمسا بشكل صحيح.

لا يقتصر الإيجار في النمسا على السعر الصافي للشقة. ففي أغلب الأحيان، يتكون الإيجار الذي يدفعه المستأجر من عدة بنود.

الإيجار الأساسي (Hauptmietzins). هو المبلغ الأساسي الذي يدفعه المستأجر مقابل استخدام العقار. في الربع الأول من عام ٢٠٢٥، بلغ متوسط ​​الإيجار الأساسي ٥٠٢ يورو شهريًا، أي ٧.٥٠ يورو/متر مربع، بزيادة قدرها ٢.٧٪ عن الفترة نفسها من عام ٢٠٢٤ (إحصاءات النمسا، ٢٠٢٥). يعتمد مبلغ هذا الإيجار على نوع الشقة (مبنى جديد، مبنى قديم، إلخ)، وحالتها، وما إذا كانت خاضعة لقانون الإيجار القديم (MRG).

تكاليف التشغيل (Betriebskosten). تشمل هذه التكاليف المرافق وصيانة المبنى، مثل جمع القمامة، وإمدادات المياه، والصرف الصحي، وإضاءة المناطق المشتركة، وتنظيف الممرات، وصيانة المصاعد، وتأمين المبنى. في الربع الأول من عام ٢٠٢٥، بلغ متوسط ​​تكاليف التشغيل ١٦٥.٢٠ يورو شهريًا أو ٢.٥٠ يورو للمتر المربع، وهو ما يمثل حوالي ٣٠٪ من إجمالي الإيجار.

النفقات الخاصة. وهي تكاليف إضافية قد تشمل رسوم المصعد، وغسيل الملابس، والإصلاحات، وخدمات أخرى محددة. وعادةً ما تُحدد هذه التكاليف بشكل منفصل في عقد الإيجار.

رسوم الأثاث (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). في حال توفير أثاث في شقة مستأجرة، يجوز للمؤجر فرض رسوم إضافية لاستخدامه. تُحدد هذه الرسوم بناءً على قيمة الأثاث وعمره الافتراضي. على سبيل المثال، إذا كان سعر الأثاث 7000 يورو وعمره الافتراضي المقدر 20 عامًا، فقد تبلغ رسوم الأثاث الشهرية حوالي 29.60 يورو، بالإضافة إلى رسوم إضافية للمؤجر بنسبة 12%، ليصبح المجموع 33.10 يورو شهريًا.

ضريبة القيمة المضافة (Umsatzsteuer). تبلغ ضريبة القيمة المضافة في النمسا 10% على العقارات المؤجرة. ومع ذلك، يُطبق معدل ضريبة القيمة المضافة القياسي البالغ 20% على الأثاث ومواقف السيارات والتدفئة.

لذا، يتضمن استئجار شقة في النمسا عدة عناصر، لكل منها تفاصيله الخاصة، ويخضع للقوانين واللوائح ذات الصلة. يُعد فهم هذه العناصر أمرًا بالغ الأهمية لكل من المستأجرين والمؤجرين لضمان الشفافية والإنصاف في علاقات الإيجار.

صدر قانون إيجار السكن (MIetrechtsgesetz، MRG) في ١٢ نوفمبر ١٩٨١، وهو ينظم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في النمسا، ويضمن التوازن بين حقوق الطرفين. مع ذلك، لا ينطبق هذا القانون على جميع أنواع العقارات. فبناءً على عمر المبنى، والغرض منه، وعوامل أخرى، قد ينطبق قانون MRG كليًا أو جزئيًا أو لا ينطبق على الإطلاق.

ينطبق MRG بالكامل على الأنواع التالية من العقارات:

• المنازل التي تم بناؤها قبل عام 1945، بما في ذلك المباني التي تم بناؤها قبل عام 1953 بدعم حكومي.
• السكن بدعم من الدولة بغض النظر عن سنة البناء.

في مثل هذه الحالات، يتم تحديد الإيجار مع الأخذ بعين الاعتبار:

• فئات الإسكان: تحدد نوع العقار (على سبيل المثال الإسكان الاجتماعي، الإسكان المدعوم من الحكومة).
• أسعار الإيجار الإرشادية: مجموعة أسعار إيجار إرشادية لفئات معينة من المساكن.
• الإيجار المعقول: إيجار معقول يأخذ في الاعتبار ظروف السوق والميزات المحددة للعقار المحدد.

تهدف هذه التدابير إلى حماية المستأجرين من ارتفاع الإيجارات وعمليات الإخلاء غير المبررة. على سبيل المثال، يُؤجر شقة بمساحة 80 مترًا مربعًا في غراتس، في مبنى قديم (ألتباو)، مُجددة حديثًا، ومغطاة بالكامل من قِبل صندوق MRG، بحوالي 600 يورو شهريًا، وهو أقل بنسبة 25-30% من سعر السوق للمساكن المماثلة غير المشمولة بالصندوق.

ينطبق MRG جزئيًا على أنواع الممتلكات التالية:

• وحدات سكنية جديدة تم بناؤها بعد عام 1953 إذا كان المبنى يتكون من وحدات متعددة ولم يتلق مساعدة حكومية.
• العليات والإضافات المضافة إلى المباني القائمة بعد عام 1953.

في مثل هذه الحالات، يتم تعريف الإيجار بأنه "معقول" (angemessen)، وهذا يعني أن المالك والمستأجر يمكنهما الاتفاق بحرية على مبلغ الإيجار، مع الأخذ في الاعتبار ظروف السوق.

على سبيل المثال : يمكن استئجار شقة حديثة بمساحة 55 مترًا مربعًا في مجمع سكني في لينز، تم بناؤها في الستينيات، وتخضع للتطبيق الجزئي لضريبة المساكن الريفية، مقابل 650 يورو شهريًا، في حين تبلغ تكلفة المساكن المماثلة بدون ضريبة المساكن الريفية في السوق الخاصة حوالي 750 يورو شهريًا.

لا ينطبق MRG على أنواع الممتلكات التالية:

• المنازل الخاصة والشقق المزدوجة ، بغض النظر عن سنة البناء.
• المباني الجديدة بعد عام 2006 والتي لم تحصل على الدعم الحكومي.
• شقق سياحية وإيجارات قصيرة الأمد.

في هذه الحالات، يتمتع المالك والمستأجر بحرية كاملة في تحديد شروط عقد الإيجار، بما في ذلك مبلغ الإيجار.

المثال 1: يمكن تأجير منزل خاص بمساحة 100 متر مربع على مشارف فيينا، تم بناؤه في عام 2010، مقابل 1200 يورو شهريًا، بالاتفاق الكامل بين الطرفين.

المثال 2: شقة بمساحة 70 مترًا مربعًا في مبنى جديد في إنسبروك اعتبارًا من عام 2020 للإيجار طويل الأجل يمكن أن يكون لها معدل إيجار قدره 1050 يورو شهريًا، يتم تحديده دون قيود MRG، اعتمادًا على الطلب.

تعتبر هذه الاختلافات مهمة بشكل خاص لأولئك الذين يخططون لاستئجار شقة في فيينا على المدى الطويل أو المهتمين باستئجار عقار في النمسا بشكل عام.

في النمسا، يُحدَّد الإيجار وفق عدة أنظمة، يأخذ كلٌّ منها في الاعتبار عوامل مختلفة، مثل حالة العقار وموقعه وسنة بنائه. لنلقِ نظرة على أهمها:

يصنف نظام فئات الإيجار الشقق إلى أربع فئات (أ-د) حسب حالتها وتجهيزاتها وقت عقد الإيجار:

• الفئة أ: شقة حديثة الطراز، بتشطيبات وتجهيزات حديثة.
• الفئة ب: شقة بمستوى جيد وتشطيب عالي الجودة ولكن بدون التحسينات الأحدث.
• الفئة ج: مستوى متوسط، شقة بتشطيبات أساسية، ربما تحتاج إلى بعض التحسينات.
• الفئة د: مستوى منخفض، شقة بدون حمام داخلي، ربما مع تشطيب قديم.

تؤثر هذه الفئات على مبلغ الإيجار، حيث تتمتع الشقق ذات المستوى الأعلى بإيجارات أعلى.

أسعار الإيجار المرجعية هي أسعار إيجار مرجعية مُحددة لكل ولاية فيدرالية في النمسا، وتُراجع كل عامين.

دخل نظام جديد للتعديلات السنوية على معدلات التضخم ومعدلات الفئات في النمسا حيز التنفيذ في الأول من أبريل 2025. وقد تم تقديم هذه التغييرات كجزء من قانون التضخم السنوي الرابع (4. MILG) للتخفيف من تأثير التضخم المرتفع على المستأجرين.

مثال على حساب تعديل ريتشويرتميتزينز:

نقاط مهمة للمستأجرين:

• تجميد الأسعار: بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة قبل 1 أبريل 2025، ستبقى الأسعار عند مستوى عام 2023. هذا يعني أن الإيجارات لن ترتفع في عام 2025.
• الحد الأقصى لزيادة الأسعار: في عام ٢٠٢٦، سيُحدد الحد الأقصى لزيادات الأسعار بنسبة ٥٪ من السعر السابق. في عام ٢٠٢٧، سيُطبق متوسط ​​معدل التضخم للسنوات الثلاث الماضية، بحد أقصى ٥٪.
• الاستثناءات: لا تنطبق هذه القيود على العقارات الشاغرة، مثل المباني الجديدة أو المنازل الخاصة.

Angemessener Mietzins هو نظام لحساب الإيجار يعتمد على ظروف السوق وينطبق على أنواع معينة من العقارات:

• شقق كبيرة: عادة ما تكون مساحتها أكثر من 130 مترًا مربعًا، مثل شقة واسعة في مبنى فيينا القديم (Altbau) في الدائرة الأولى.
• العقارات في المباني المدرجة: المباني التاريخية المدرجة في سجل التراث الثقافي، حيث يجب أن يأخذ الإيجار في الاعتبار تكلفة الصيانة وإعادة البناء.
• المباني الجديدة: الشقق في المباني المشيدة حديثًا حيث يكون استخدام MRG محدودًا أو غائبًا.

على سبيل المثال، شقة بمساحة 140 مترًا مربعًا في مجتمع مسور في فيينا: السعر الإرشادي هو 6.70 يورو/م²، ولكن نظرًا للحالة والموقع والطلب في السوق، يمكن أن يكون سعر Angemessener Mietzins 9.50 يورو/م²، وهو أعلى من Richtwertmietzins.

هام: يمنح برنامج Angemessener Mietzins أصحاب العقارات الفرصة للحصول على إيجار السوق للعقارات الكبيرة والفريدة من نوعها، ولكن في الوقت نفسه، يتم حماية المستأجرين من الإيجارات المتضخمة - يجب تبرير الإيجار من خلال وضع السوق.

يُستخدم مصطلح "إرهوتر ميتزينس" عندما يُجري المالك إصلاحات أو تحسينات كبيرة على الشقة. قد يشمل ذلك:

• تجديد المطبخ أو الحمام بالكامل
• التحديث الحراري للمبنى (توفير الطاقة)
• تركيب المصاعد، تحسينات المناطق المشتركة، تحديث الواجهة

كيفية التثبيت:

• يتم تحديد مبلغ الزيادة في الإيجار من قبل لجنة التحكيم أو المحكمة.
• وتقتصر الزيادة على فترة زمنية محددة، غالبا 10 سنوات بالنسبة للسكن العادي وتصل إلى 20 سنة بالنسبة للسكن الاجتماعي.
• وتحمي هذه الإجراءات المستأجرين من الزيادات غير المبررة، في حين يستعيد المالك استثماره.

نصائح عملية: إذا كنت ترغب في استئجار شقة في النمسا لفترة طويلة، يُنصح بالتحقق من تطبيق ضريبة Erhöhter Mietzins على العقار لفهم سعر الإيجار الفعلي. على سبيل المثال، شقة في مبنى تاريخي في فيينا بعد تجديد التدفئة: السعر الأساسي 6.80 يورو/م² ← يرتفع إلى 8.20 يورو/م²، بموافقة لجنة التحكيم.

يخضع الإطار القانوني لإيجارات المساكن في النمسا لرقابة صارمة، ومن المهم للمستأجرين والملاك فهم القوانين الحالية وأي تغييرات حديثة. يُحدد قانون الإيجارات (MRG) وقانون الإيجارات (WGG) حدود الإيجارات المقبولة، وحماية المستأجرين، وإمكانية زيادتها قانونيًا.

تم تقديم تغييرات رئيسية في الفترة 2024-2025 للحد من ارتفاع الإيجارات وزيادة الشفافية وحماية المستأجرين، وخاصة في المدن الكبرى مثل فيينا.

بند تعديل الإيجار هو بند في عقد الإيجار يسمح للمالك بتعديل الإيجار بناءً على تغيرات مؤشر أسعار المستهلك. حتى عام ٢٠٢٤، قد تؤدي هذه التعديلات إلى زيادات في الإيجار بنسبة ١٠٪ أو أكثر.

ابتداءً من عام ٢٠٢٤، فُرض حد أقصى للزيادات السنوية في الإيجارات بناءً على مؤشر الأسعار: الحد الأقصى للزيادة هو ٥٪ سنويًا. يهدف هذا التغيير إلى حماية المستأجرين من زيادات الإيجار المفرطة في ظل ارتفاع التضخم.

هناك مواقف معينة حيث يمكن لمالك العقار زيادة الإيجار قانونيًا:

• الإصلاحات والتحديثات: في حال قيام المؤجر بإصلاحات أو تحسينات كبيرة على الشقة، يحق له زيادة الإيجار. تُحدد لجنة تحكيم أو محكمة مقدار الزيادة لفترة محدودة.
• نقل العقد إلى الأقارب: عند نقل عقد الإيجار إلى الأقارب، يمكن لمالك العقار تحديد إيجار جديد بما يتماشى مع ظروف السوق.
• إيجار ابتدائي منخفض للغاية: إذا كان الإيجار الابتدائي أقل بكثير من سعر السوق، فيجوز لمالك العقار أن يطلب زيادة إلى مستوى معقول وفقًا للمادة 45 من قانون الإيجار (MRG).

ينظم قانون إيجارات المساكن (WGG) إيجارات المساكن غير الربحية، مثل المساكن التي توفرها تعاونيات الإسكان. ويضع القانون حدًا أقصى للإيجارات، ويمكن تطبيق زيادات طويلة الأجل تصل إلى 20 عامًا، على سبيل المثال، لتغطية تكاليف الإصلاحات والتحديثات. وتوازن هذه الإجراءات بين مصالح المستأجرين والمُلّاك.

تتيح العديد من تعاونيات الإسكان والبرامج البلدية للأوكرانيين واللاجئين التقدم بطلب للحصول على سكن مدعوم. إذا كنت ترغب في استئجار شقة في فيينا للاجئين، فمن المهم مراعاة التسجيل وإثبات الإقامة. هذا يجعل الحصول على سكن تعاوني خيارًا أكثر واقعية وأمانًا للإقامة المؤقتة أو الدائمة.

يعتمد استئجار منزل في النمسا على عدة عوامل تؤثر بشكل كبير على التكلفة. لنلقِ نظرة على أهمها:

تُعتبر فيينا تقليديًا أغلى مدينة للإيجار في النمسا. كما أن فروق الأسعار داخل المدينة كبيرة أيضًا:

• وسط المدينة (Innere Stadt، Wieden، Währing، Döbling): ارتفاع أسعار الإيجار بسبب المكانة والبنية التحتية المتطورة.
• الضواحي (Favoriten، Donaustadt، Floridsdorf): أسعار أكثر معقولية، ولكن مع إمكانية الوصول إلى وسائل النقل والبنية الأساسية الأقل.

وبحسب شركة CBRE، فإن الإيجارات في وسط فيينا قد تصل إلى 16.5 يورو/متر مربع بحلول عام 2025، بينما ستبلغ في ضواحيها حوالي 12.2 يورو/متر مربع.

الشقق الصغيرة (أقل من 40 مترًا مربعًا) مطلوبة بشدة بين الطلاب والمهنيين الشباب. غالبًا ما تكون تكلفة المتر المربع فيها أعلى من الخيارات الأكبر. على سبيل المثال، يمكن استئجار شقق الاستوديو في فيينا بسعر يتراوح بين 630 و890 يورو شهريًا.

الشقق في المباني الجديدة أو التي خضعت لتجديدات حديثة (مثلاً، على طراز ألتباو) أغلى ثمناً. في عام ٢٠٢٥، سيبلغ متوسط ​​إيجار الشقق الجديدة حوالي ١٤.٨٧ يورو/متر مربع، بينما سيبلغ حوالي ١٠ يورو/متر مربع للشقق القديمة.

الشقق ذات تصنيف كفاءة الطاقة العالي (مثل الفئة أ) تتميز بتكاليف خدمات أقل، مما يجعلها أكثر جاذبية للمستأجرين. هذا قد يزيد أسعار الإيجار بنسبة 5-10% مقارنةً بالشقق المماثلة ذات تصنيف كفاءة الطاقة الأقل.

قد يؤدي وجود أثاث أو مصعد أو شرفة أو مرآب أو موقف سيارات إلى زيادة الإيجار بشكل كبير. أما الشقق المفروشة بالكامل مع وسائل راحة إضافية، فقد تزيد تكلفتها بنسبة تتراوح بين 10% و20%.

عادةً ما يرتفع الطلب على المساكن الإيجارية في النمسا خلال فصل الخريف، مع عودة الطلاب والمغتربين إلى المدينة. وهذا يؤدي إلى ارتفاع أسعار الإيجارات خلال هذه الفترة. في عام ٢٠٢٤، ارتفعت الإيجارات في فيينا بنسبة تتراوح بين ٦.٢٪ و٧.٧٪ في المتوسط.

إذا كنت تعتقد أنك تدفع إيجارًا زائدًا في النمسا، فلديك خيار الاعتراض عليه. في المباني الخاضعة لقانون الإيجارات النمساوي الكامل (MRG)، يمكن للمستأجرين الطعن أمام هيئة تحكيم أو محكمة للتحقق من قيمة الإيجار. إذا تجاوز الإيجار الحد المسموح به، يُمكن تخفيضه إلى الحد القانوني، واسترداد أي مبالغ زائدة.
من المهم الالتزام بالمواعيد النهائية التالية:

• بالنسبة للعقود المفتوحة، يمكن تقديم الطلب خلال 3 سنوات من تاريخ إبرام العقد؛
• بالنسبة للعقود محددة المدة - في موعد لا يتجاوز 6 أشهر بعد انتهاء صلاحيتها أو تحويلها إلى عقود مفتوحة.

بعد انقضاء هذه المواعيد النهائية، لم يعد من الممكن الطعن في الإيجار، ولكن يظل من الممكن الاعتراض على الزيادة غير المبررة في الإيجار عن طريق الفهرسة (Wertsicherung).

وفي المباني والعقارات الجديدة الواقعة خارج نطاق سلطة هيئة تنظيم سوق رأس المال، يكون الوضع أكثر تعقيداً: فهناك يتم تحديد السعر بحرية، ونادراً ما تكون أحكام المحكمة في صالح المستأجر.

خلال عملي، واجهتُ حالات اشتكى فيها مستأجرون من ارتفاع الإيجارات بشكل مبالغ فيه. على سبيل المثال، قررت عائلة لاجئة استئجار شقة في فيينا لفترة طويلة، وكانت تدفع ما يقارب 20% زيادة عن الإيجار القانوني للشقق القديمة. رفعنا شكوى إلى لجنة التحكيم، فتم تخفيض الإيجار واسترداد المبالغ المدفوعة الزائدة.

برأيي، أسعار الإيجار في النمسا ليست مجرد رقم في العقد، بل هي نتيجة مزيج معقد من ظروف السوق واللوائح القانونية وحالة العقار. من المهم للغاية أن يفهم المستأجرون ما إذا كانت الشقة خاضعة لقانون الإيجار القديم (MRG) وما هي الشروط الإضافية المدرجة في العقد - من فهرسة الإيجار إلى زيادات الإيجار المحتملة بسبب أعمال التجديد.

يُلاحَظ اتجاهٌ مثيرٌ للاهتمام في عام ٢٠٢٥: استمرار ارتفاع إيجارات المباني الجديدة، لا سيما في أحياء فيينا المرموقة، في حين تُعزِّز التشريعات حماية المستأجرين في المباني القديمة والمباني الخاضعة للتنظيم. وهذا يُؤمِّن توازنًا بين مصالح الملاك والمستأجرين. وينطبق هذا بشكل خاص على الراغبين في استئجار شقة في فيينا للاجئين: إذ قد تكون الإيجارات الخاضعة للتنظيم أقل بكثير من أسعار السوق، مما يجعل هذه الخيارات في متناول الجميع.

عند اختيار شقة، لا تنظر فقط إلى السعر، بل إلى فئة السكن، وكفاءة الطاقة، والبنية التحتية، وشروط العقد. أحيانًا يكون من الأفضل دفع مبلغ إضافي قليل مقابل تجديدات حديثة وموقع مناسب بدلًا من مواجهة تكاليف إصلاحات مستمرة أو فواتير خدمات باهظة.

بالنسبة لأولئك الذين يتطلعون إلى استئجار شقة في النمسا على المدى الطويل، من المهم مراجعة العقد بعناية وفهم حقوقك - وهذا يمكن أن يوفر المال وتجنب المفاجآت غير السارة.