الاستثمار في العقارات المجرية: ما تحتاج إلى معرفته

في السنوات الأخيرة، أصبح سوق العقارات في المجر وجهةً بارزةً للمستثمرين الباحثين عن مزيج من الدخول الميسور والاستقرار الذي توفره بيئة أوروبية. تهدف هذه المقالة إلى تقديم تحليل شامل لجاذبية الاستثمار في البلاد: بدءًا من العقارات السكنية وإيجارات الطلاب في بودابست، وصولًا إلى الفيلات المطلة على بحيرة بالاتون، وفرص الحفاظ على رأس المال في الاتحاد الأوروبي.

الوضع السوقي مثير للاهتمام بشكل خاص في الوقت الراهن. فبحسب يوروستات، تشهد أوروبا الوسطى موجة جديدة من الهجرة العائلية والتجارية في أعقاب الجائحة: إذ ينتقل متخصصو تكنولوجيا المعلومات إلى المجر، وتفتتح الشركات العالمية مكاتب إقليمية، ويشهد قطاع السياحة نموًا ملحوظًا. وقد أصبحت بودابست واحدة من أسرع أسواق الإسكان نموًا في أوروبا خلال السنوات العشر الماضية، حيث تضاعفت الأسعار، لكنها لا تزال أقل من مثيلاتها في النمسا أو ألمانيا. كما تُعدّ أنظمة التأشيرات المرنة وتكاليف المعيشة المعقولة من العوامل المؤثرة أيضًا.

تُعدّ الخبرة وفهم القانون الدولي عنصرين أساسيين لدعم المعاملات في هذا السوق. أنا، كسينيا ليفينا، محاميةٌ ذات خبرة في الاتحاد الأوروبي وآسيا، أقدم الاستشارات للعملاء بشأن هيكلة المعاملات، والتحقق من سلامة المطورين، وإجراءات اعرف عميلك/مكافحة غسل الأموال منذ سنوات عديدة.

عند مقارنة المجر بالنمسا، يكون الفرق واضحًا: تقدم بودابست والمناطق السياحية عوائد أعلى مع حاجز دخول منخفض، بينما توفر النمسا الاستقرار والتنظيم المتوقع، ولكن بعائد أقل بكثير.

تقع المجر في قلب أوروبا الوسطى، عند ملتقى ممرات النقل والخدمات اللوجستية الرئيسية في الاتحاد الأوروبي. وقد أصبحت البلاد مركزاً للشركات التي تخدم الأسواق الغربية والشرقية على حد سواء، وهذا يعني بالنسبة للمستثمرين طلباً مستقراً على السكن من المغتربين والطلاب والسياح على حد سواء.

تحتل بودابست مكانة فريدة: فهي ليست العاصمة فحسب، بل مركزٌ للتعليم وقطاع تكنولوجيا المعلومات أيضاً. وتعمل فيها جامعات دولية، وتنتشر فيها مساحات العمل المشتركة ومراكز الشركات الناشئة، وقد تجاوز تدفق السياح بالفعل مستويات ما قبل جائحة كوفيد-19. وبعيداً عن العاصمة، لا تزال الأسواق الإقليمية جاذبة: فبحيرة بالاتون تجذب مشتري العقارات السياحية، وأصبحت مدينتا ديبريسين وسيجد مركزين جامعيين يشهدان طلباً مرتفعاً على الإيجارات، كما أن المدن الصغيرة القريبة من الحدود مع النمسا وسلوفاكيا تجذب أولئك الذين يجمعون بين الإقامة في المجر والعمل أو التجارة في دول أخرى من الاتحاد الأوروبي.

البيئة القانونية تتسم بالشفافية إلى حد كبير: إذ يُمكن للأجانب شراء العقارات مباشرةً، مع العلم أنه يلزم الحصول على موافقة الحكومة المحلية في بعض الحالات. وبالمقارنة مع جيرانها، تُعتبر المجر دولةً تنافسية: فبولندا وجمهورية التشيك تُقدمان اقتصادات أكثر تطوراً ولكن بأسعار مساكن أعلى، بينما تبقى رومانيا أرخص ولكن بلوائح أقل وضوحاً.

تُشير منصة Numbeo إلى أن أبرز مزايا الاستثمار في المجر تكمن في انخفاض سعر المتر المربع نسبياً، وكونها تابعة للاتحاد الأوروبي، وتدفق السياح والطلاب المستمر إليها. لكن بالمقارنة مع النمسا، يظهر اختلاف واضح في النهج: ففي المجر، يُمكنك دخول السوق باستثمار أقل وتوقع عوائد أعلى، بينما تُعدّ النمسا أنسب للمستثمرين الذين يُقدّرون الحفاظ على رأس المال وتقليل المخاطر.

المجر ضد النمسا

عند التفكير في الاستثمار العقاري في المجر، من المهم فهم موقعها في المنافسة الإقليمية. فقد أصبحت أوروبا الوسطى والشرقية مركزًا رئيسيًا لحركة رؤوس الأموال، جاذبةً المستثمرين الأوروبيين الباحثين عن عوائد عالية، والمشترين الدوليين الراغبين في تأمين أصول في دول الاتحاد الأوروبي ذات حواجز دخول أقل من أوروبا الغربية.

المنافسون الرئيسيون للمجر هم بولندا وجمهورية التشيك ورومانيا.

بولندا بسوق محلية كبيرة ومستويات نمو اقتصادي مرتفعة. الطلب على الإيجار قوي، لا سيما في وارسو وكراكوف، لكن الأسعار أعلى بكثير مما هي عليه في المجر، والعوائد تتراجع تدريجياً.

جمهورية التشيك، وخاصة براغ، واحدة من أكثر الأسواق استقراراً في المنطقة: مخاطر منخفضة، طلب إيجار مرتفع، لكن حاجز الدخول يكاد يكون مماثلاً للنمسا، مما يحد من مجموعة المستثمرين من القطاع الخاص.

رومانيا السوق الأسهل وصولاً في المنطقة، وخاصة بوخارست ومنتجعات البحر الأسود. ومع ذلك، فإن النظام القانوني فيها أقل قابلية للتنبؤ، كما أن بنيتها التحتية متأخرة عن نظيرتها في المجر.

النمسا أيضاً منافساً: فالسوق شفافة ومستقرة، لكن تكلفة الدخول أعلى بعدة مرات، والعائد يتراوح بين 2-3% سنوياً.

وهكذا، تبدو المجر بمثابة حلقة وصل وسيطة: فمن ناحية، هي أرخص وأكثر ربحية من جمهورية التشيك أو النمسا، ومن ناحية أخرى، تبدو أكثر قابلية للتنبؤ وأكثر جاذبية للأجانب من رومانيا.

على مدى السنوات العشرين الماضية، مر سوق العقارات المجري بعدة مراحل متميزة، تعكس العمليات الاقتصادية المحلية والاتجاهات العالمية.

منذ انضمامها إلى الاتحاد الأوروبي عام 2004، أصبحت المجر أكثر انفتاحاً وجاذبية للمستثمرين الأجانب. وقد دخل مشترون من ألمانيا والنمسا والمملكة المتحدة، بالإضافة إلى مستثمرين من روسيا وإسرائيل، السوق بنشاط.

كما ازداد الطلب على المساكن محلياً: إذ تمكنت الأسر المجرية من الحصول على منتجات تمويل عقاري جديدة، كانت محدودة سابقاً. وخلال هذه الفترة، ارتفعت أسعار المساكن في بودابست والمناطق السياحية (مثل بحيرة بالاتون) بنسب مضاعفة.

العالمية عام 2008 مثّلت نقطة تحوّل. فقد أدّى الانخفاض الحاد في السيولة وارتفاع معدلات البطالة إلى شلل شبه تام في سوق العقارات. وانخفضت أسعار الشقق والمنازل بنسبة تتراوح بين 20 و30% في المتوسط، وتوقفت بعض المشاريع التطويرية تماماً. وانسحب العديد من المستثمرين الأجانب من السوق، مفضلين اللجوء إلى مناطق أكثر استقراراً.

استمرت فترة الركود لعدة سنوات. ولم يظهر زخم جديد إلا في الفترة 2014-2015، عندما استقر الوضع الاقتصادي الكلي في المجر وأصبحت البلاد جذابة بسبب أسعارها المنخفضة نسبياً مقارنة بالنمسا المجاورة وأوروبا الغربية.

كانت المحركات الرئيسية للنمو الجديد هي:

• السياحة: أصبحت بودابست واحدة من أكثر المدن شعبية لدى السياح الأوروبيين، وقد ازداد الطلب على الإيجارات قصيرة الأجل بشكل حاد؛
• التعليم: تجذب جامعات المجر (بما في ذلك الكليات الطبية والتقنية) الطلاب من الاتحاد الأوروبي وآسيا، مما أدى إلى خلق سوق سكن طلابي قوي؛
• الاستثمار الأجنبي: أبدى كل من المستثمرين الأفراد والشركات التي تبحث عن عقارات مربحة للإيجار اهتماماً بهذا الاستثمار؛
• السياسة الحكومية: ساهمت الحوافز الضريبية وبرامج دعم الرهن العقاري في زيادة القدرة على تحمل تكاليف السكن للسكان المحليين.

منذ عام 2015، دخل السوق مرحلة نمو مطرد. ارتفعت أسعار العقارات السكنية في بودابست بنحو 100% خلال العقد (2010-2020)، مما جعل العاصمة المجرية واحدة من أسرع المدن نموًا في وسط وشرق أوروبا. كان النمو الإقليمي أكثر اعتدالًا، ولكن حتى هناك، لوحظ نمو مطرد بفضل تطوير البنية التحتية والاهتمام بالمناطق السياحية.

بحلول عام 2023، بلغ سوق العقارات المجري وأصبحت أسعار الشقق في وسط بودابست مماثلة لتلك الموجودة في مدن الدرجة الثانية النمساوية، مما يشير إلى ارتفاع الأسعار بشكل مفرط.

في ظل ارتفاع معدلات الرهن العقاري وانخفاض نشاط المشترين في الفترة 2024-2025، يتوقع الخبراء استقرار الأسعار مع احتمال حدوث تصحيح في السوق الثانوية، في حين أن العقارات السائلة في العاصمة وبالقرب من بحيرة بالاتون تحتفظ بجاذبيتها الاستثمارية.

سُجِّلَ أعلى معدل نمو في العاصمة. فعلى مدى العقد الماضي، ارتفعت أسعار المساكن في بودابست بنحو 100%، بينما كانت وتيرة النمو في المناطق الأخرى أكثر اعتدالاً، حيث تراوحت بين 40% و60% خلال الفترة نفسها. تباطأت معدلات النمو بين عامي 2020 و2023، إلا أن السوق ظلّ يشهد ارتفاعاً مفرطاً نتيجةً للطلب المرتفع والعرض المحدود. ومن المتوقع استقرار السوق بحلول عام 2025، مع احتمال حدوث تصحيح سعري في السوق الحالي.

بودابست السوق العقارية المركزية في المجر إذ تستحوذ على غالبية معاملات العقارات السكنية للمشترين المحليين والدوليين على حد سواء. وتجذب المدينة المستثمرين لعدة عوامل، منها: البنية التحتية المتطورة، والنشاط التجاري، والجاذبية السياحية، والتراث الثقافي الغني. ويتسم سوق العقارات داخل العاصمة بالتنوع، حيث يشكل المركز التاريخي والأحياء الواقعة على طول نهر الدانوب الشريحة الراقية.

أسعار الشقق هنا ، بل وتتجاوزها أحيانًا، نظرًا لمحدودية العرض ومكانة الموقع المرموقة. في الوقت نفسه، يشهد سوق الإسكان الشعبي نموًا ملحوظًا في المناطق السكنية، حيث يزداد الطلب على المباني الجديدة والشقق المعاد بيعها من قبل العائلات الشابة والطلاب والمستثمرين الباحثين عن إيجارات طويلة الأجل.

وبذلك تجمع بودابست بين قطاعي الفخامة والسوق الجماهيري، مما يوفر خيارات واسعة للمشترين ذوي الميزانيات المختلفة.

مركز بحيرة بالاتون ثاني أهم مراكز المعاملات العقارية . ومنذ مطلع الألفية الثانية، اجتذبت هذه المنطقة باستمرار مشترين أجانب، ولا سيما الألمان والنمساويين، الذين يرون فيها تجربة متوسطية بأسعار معقولة.

تشهد منطقة بالاتون إقبالاً كبيراً على شراء الفيلات والشقق لقضاء العطلات الصيفية، فضلاً عن تأجيرها لفترات قصيرة. وتُعتبر بالاتون "استثماراً سياحياً" ذا آفاق طويلة الأجل، حيث ترتفع الأسعار بوتيرة أبطأ من العاصمة، إلا أن السوق يبقى مستقراً بفضل التدفق المستمر للسياح والسيولة العالية.

أما الوجهة الثالثة المهمة فهي المدن الجامعية، وتبرز منها مدينتا ديبريسين وسيجد بشكل خاص. توفر هذه المراكز التعليمية والبحثية طلباً مستمراً على السكن للإيجار من الطلاب وأعضاء هيئة التدريس.

تحظى الشقق الصغيرة، التي يسهل تأجيرها خلال العام الدراسي، بشعبية كبيرة هنا. وتُعدّ الاستثمارات في هذه العقارات أكثر جدوى: إذ تتحقق الربحية من خلال الطلب المستقر، كما أن مخاطر انخفاض الأسعار أقل منها في سوق رأس المال المُفرط في النشاط.

القريبة من النمسا وسلوفاكيا، دورًا هامًا في جغرافية المعاملات العقارية وقد أصبحت هذه المدن جذابة نظرًا لإمكانية الجمع بين انخفاض أسعار المساكن ومزايا العمل والعيش في البلدان المجاورة.

يتجه العديد من سكان النمسا وسلوفاكيا إلى شراء العقارات هنا كمنزل ثانٍ أو كقاعدة لنمط حياة عابر للحدود. وقد شهد هذا القطاع نمواً سريعاً بشكل خاص منذ عام 2015، عندما جعلت الأسعار المرتفعة في العاصمة العقارات الإقليمية خياراً أكثر جاذبية.

يتميز سوق العقارات في المجر بتنوع كبير في أنواع العقارات، مما يجعله جذابًا لمختلف المستثمرين. وتمثل الشقق النسبة الأكبر، إذ لا تزال الأكثر سيولة وطلبًا. ويشهد كل من السوق الثانوي وعدد محدود من المشاريع الجديدة نشاطًا ملحوظًا.

يتطور السوق الأولي ببطء: على عكس النمسا، حيث يتم تنظيم بناء المجمعات الجديدة بشكل مؤسسي، فإن المشاريع الصغيرة التي يقوم بها المطورون المحليون هي السائدة في المجر.

الفيلات والمنازل شريحةً مهمةً من السوق لا سيما في المناطق السياحية مثل بحيرة بالاتون. ويستهدف هذا النوع من المساكن في المقام الأول الاستخدام الموسمي والتأجير قصير الأجل. ويشتري العديد من الأجانب منازل هنا لقضاء عطلاتهم الشخصية، مع اعتبارها أيضاً استثمارات طويلة الأجل.

تحتل المباني السكنية مكانة خاصة، لا سيما في بودابست والمدن الجامعية. وهي عبارة عن مبانٍ كاملة تضم شققًا متاحة للإيجار. يحظى هذا النوع من الاستثمار بشعبية واسعة بين المستثمرين المؤسسيين والشركات، كما أنه شائع بين المستثمرين الأفراد الساعين إلى تنويع محافظهم الاستثمارية.

وأخيرًا، لا تزال الأراضي المخصصة للبناء تشكل قطاعًا هامًا. ورغم أن إجراءات الاستحواذ على الأراضي بالنسبة للأجانب أكثر تعقيدًا وتتطلب موافقات إضافية، إلا أن الاهتمام بالأراضي لا يزال قائمًا، لا سيما في محيط بودابست والمناطق السياحية الرئيسية. فهذه أصول مصممة للاستثمار طويل الأجل، مدفوعة بالتوسع العمراني وتوسيع البنية التحتية في المستقبل.

يعكس تكوين المشترين في السوق الهنغارية طبيعتها الدولية. ويشمل المستثمرون الأجانب الأكثر نشاطاً تقليدياً مواطني ألمانيا والنمسا، الذين لطالما اعتبروا الهنغارية وجهة استثمارية ملائمة نظراً لقربها الجغرافي وروابطها اللغوية والثقافية.

يلعب المشترون الروس دوراً هاماً أيضاً، لا سيما في القطاعات الراقية في بودابست وبحيرة بالاتون، حيث ينظرون إلى العقارات كوسيلة للحفاظ على رأس المال. يدخل المستثمرون الصينيون السوق من خلال العقارات التجارية والمباني السكنية، بينما يتواجد المستثمرون الإسرائيليون بقوة في قطاع تأجير الوحدات السكنية.

من وجهة نظر المستأجرين، ينقسم السوق إلى عدة فئات رئيسية. إحدى أهم هذه الفئات هي فئة الطلاب، الذين يساهمون في توليد طلب مستقر في المدن الجامعية وبودابست. كما يساهم السياح في توليد تدفق كبير من الإيجارات قصيرة الأجل، لا سيما في العاصمة والمناطق السياحية.

وأخيرًا، يشغل المغتربون - موظفو الشركات والمنظمات الدولية العاملة في المجر - شريحة مهمة. وينصبّ طلبهم بشكل أساسي على المساكن المتوسطة والعالية الجودة في المناطق المرموقة من بودابست، حيث البنية التحتية ووسائل النقل متطورة للغاية.

وبالتالي، فإن سوق العقارات في المجر متعدد المستويات وموجه نحو الطلب المحلي والأجنبي على حد سواء. ويُضمن استقراره من خلال مجموعة من العوامل: جاذبيتها السياحية، وإمكانياتها التعليمية، وموقعها الاستراتيجي في وسط أوروبا.

المجر ضد النمسا

يُتيح سوق العقارات في المجر للمستثمرين خيارات واسعة من هياكل الملكية وأدوات الاستثمار، بما يتناسب مع أهدافهم وميزانيتهم ​​والاستخدام المقصود. ورغم سهولة عملية الشراء عموماً للأجانب، إلا أن هناك عدداً من الاعتبارات التي يجب أخذها في الحسبان في كل مرحلة.

الملكية المباشرة للشقة أو المنزل من أكثر الطرق شيوعاً يمكن للمواطنين الأجانب شراء العقارات السكنية، ولكن ذلك يتطلب تصريحاً خاصاً من السلطات المحلية.

عادةً ما تستغرق هذه العملية عدة أسابيع، ونادراً ما تُرفض، خاصةً بالنسبة للعقارات السكنية التي لا تتمتع بقيمة استراتيجية كبيرة. يحظى هذا الأسلوب بشعبية خاصة لدى المشترين الذين يفكرون في شراء منزل للاستخدام الشخصي، أو لقضاء العطلات الموسمية، أو للاستثمار طويل الأجل.

حيازة الأراضي فهي أكثر تعقيداً فالقانون المجري ينظم معاملات الأراضي بشكل أكثر صرامة: يُسمح للأجانب بشراء الأراضي، لكن الموافقات تستغرق وقتاً أطول بكثير، وفي بعض الحالات، قد تُفرض قيود، خاصةً فيما يتعلق بالأراضي الزراعية. ومع ذلك، إذا تم الحصول على التصريح بنجاح، فإن هذا الإجراء يتيح فرصاً لبناء عقارات سكنية أو تجارية.

بالنسبة للمستثمرين الذين يستهدفون المباني السكنية أو العقارات التجارية أو المشاريع الكبيرة، يُستخدم نموذج الكيان القانوني غالبًا. يُسهّل تسجيل شركة في المجر عملية المعاملات بشكل كبير، حيث تعمل الشركة كمشتري باسمها. كما يُعدّ هذا النهج مناسبًا لمن يخططون لإدارة محفظة عقارية وتقليل المخاطر الضريبية.

قضايا الملكية المشتركة وقانون الأسرة اهتماماً خاصاً ففي المجر، يُمكن شراء العقارات بشكل مشترك من قبل عدة مالكين، مما يُسهّل الاستثمار على الشركاء أو أفراد العائلة. كما تلعب اتفاقيات ما قبل الزواج وقانون الميراث دوراً هاماً: إذ يُساعد وجود وصية أو اتفاقية مُسبقة على تجنب النزاعات ويُبسّط عملية نقل الملكية.

فتح الحسابات المصرفية جزءًا لا يتجزأ من عملية الاستثمار . تشترط البنوك المجرية الشفافية فيما يتعلق بمصدر الأموال، وينبغي على المستثمرين الأجانب الاستعداد لإجراءات تدقيق إضافية وتقديم وثائق إضافية. ومع ذلك، يُعتبر النظام المصرفي في البلاد موثوقًا به ويتعامل بنشاط مع العملاء الدوليين.

مقارنة مع النمسا

تُعتبر عملية شراء العقارات في المجر عمليةً سهلةً نسبياً بشكل عام، إلا أنها تتطلب للأجانب الحصول على بعض الموافقات والاستعانة بمحامٍ. تبدأ المعاملة عادةً بتوقيع عقد مبدئي ودفع عربون، يُقدّر عادةً بنحو 10% من قيمة العقار.

تضمن هذه الخطوة نوايا المشتري وتضمن له العقار. بعد ذلك، يتم إعداد اتفاقية البيع والشراء الرئيسية وتصديقها من قبل محامٍ، وتحدد جميع شروط الصفقة، وإجراءات الدفع، والجدول الزمني لتسليم العقار.

يحتاج مواطنو الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي إلى تصريح إضافي من السلطات المحلية. وعادةً ما يكون هذا إجراءً رسميًا يستغرق من أربعة إلى ستة أسابيع، ونادرًا ما يُرفض، إلا إذا كان الأمر يتعلق بمنشآت استراتيجية.

تتمثل المرحلة الأخيرة في تسجيل حقوق الملكية في السجل العقاري. وبمجرد إتمام عملية التسجيل، يُعترف بالمشتري كمالك كامل للعقار، وتستغرق عملية التسجيل بأكملها في المتوسط ​​من شهر إلى شهرين.

يُعدّ التحقق من سلامة الإجراءات جزءًا أساسيًا من أي صفقة في المجر. يجب على المشتري ومحاميه التأكد من أن البائع هو المالك الوحيد للعقار، وأنه لا توجد ديون أو رهونات عقارية أو متأخرات ضريبية مستحقة.

يُعدّ التوفيق بين بيانات السجل العقاري والحالة الفعلية للعقار أمراً إلزامياً، إذ قد تحدث اختلافات في الواقع العملي. وفي حال كانت ملكية العقار مشتركة، يُشترط الحصول على موافقة موثقة من جميع المالكين لإتمام عملية البيع.

مقارنة مع النمسا

يُعدّ سوق العقارات الجديدة في المجر أقل تطوراً بكثير من نظيره في النمسا المجاورة. وتتركز غالبية العروض في سوق العقارات القائمة. ورغم إمكانية إتمام عمليات الشراء على الخارطة، إلا أنها، على عكس النمسا، لا تُصاحبها دائماً أنظمة حماية متطورة للمشتري، كحسابات الضمان. وهذا ما يجعل عملية التدقيق اللازم بالغة الأهمية.

شراء العقارات في المجر عن بُعد ممكن، ولكنه يتطلب عناية خاصة بالجوانب القانونية والتنظيمية. بالنسبة للمستثمر الأجنبي، تتمثل الخطوة الأساسية في الحصول على تصريح شراء، والذي يتم إصداره من خلال السلطات المحلية ويتطلب تقديم حزمة من المستندات التي تثبت مصدر التمويل ومشروعية الصفقة.

جميع المراحل، بما في ذلك اختيار العقار، والتحقق من سلامة الإجراءات، وتوقيع العقد، وتسجيل الملكية، من خلال وكيل موثوق أو وكالة عقارية محلية مزودة بخدمات كاتب عدل. من المهم اختيار شريك موثوق للدعم عن بُعد مسبقًا لتقليل مخاطر الأخطاء والاحتيال.

عند الشراء عن بُعد، يجب مراعاة الضرائب والمصاريف الإضافية، بما في ذلك رسوم كاتب العدل، ورسوم تسجيل المعاملة، ورسوم الوكالة المحتملة، وتكاليف إدارة العقار. تتوفر إمكانية إدارة العقار عن بُعد من خلال شركات تأجير وإدارة عقارات متخصصة، خاصةً إذا كنت تخطط لتأجير الشقة لفترة قصيرة أو طويلة.

وبالتالي، فإن الشراء عن بعد في المجر هو استراتيجية قابلة للتطبيق وقانونية، ولكنه يتطلب إعدادًا دقيقًا وشراكة موثوقة ونهجًا منهجيًا للإدارة وتخطيط الربحية.

يُعدّ النظام الضريبي في المجر أكثر تساهلاً بكثير من نظيره في النمسا، مما يجعل السوق جاذباً للمستثمرين. وتتمثل الضريبة الرئيسية على شراء العقارات في رسوم الاستحواذ العقاري التي تبلغ 4% من سعر الصفقة. وتشمل الرسوم الإضافية أتعاب المحاماة، والتي تبلغ عادةً حوالي 1%، ورسوم إدارية بسيطة، نادراً ما تتجاوز بضع مئات من اليورو.

تكاليف امتلاك العقارات ضئيلة. على عكس النمسا، حيث قد تكون ضرائب العقارات باهظة، فإنها في المجر رمزية وتختلف باختلاف البلدية، ونادراً ما تتجاوز 200 يورو سنوياً. هذا يجعل صيانة العقارات غير مكلفة، وتقتصر النفقات بشكل أساسي على فواتير الخدمات.

قد يكون بيع العقار مربحًا أيضًا: ضريبة أرباح رأس المال 15% من الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع، لكنها تتناقص تدريجيًا مع كل عام من الملكية وتُلغى تمامًا بعد خمس سنوات. وبالتالي، يمكن للمستثمرين على المدى الطويل تجنب ضريبة البيع كليًا.

أما بالنسبة لدخل الإيجار، فيُطبق معدل ضريبة دخل بنسبة 15%. وفي بعض الحالات، تُضاف اشتراكات الضمان الاجتماعي إذا كان نشاط التأجير منتظمًا. ومع ذلك، حتى مع أخذ هذه المدفوعات في الاعتبار، يظل العبء الضريبي معتدلًا، لا سيما بالمقارنة مع النمسا، حيث يُفرض على دخل الإيجار ضريبة تصاعدية تتراوح بين 20% و55%.

وبالتالي، تستفيد المجر من انخفاض الضرائب وتكاليف المعاملات، مما يجعلها وجهة جذابة للباحثين عن خيارات استثمارية ميسورة التكلفة ومرونة عالية. أما النمسا، فتُقدم نظامًا أكثر شفافية وقابلية للتنبؤ، وهو ما يُقدّره المستثمرون الراغبون في دفع أقصى قدر من المال مقابل الحماية القانونية القصوى وأقل قدر من المخاطر.

الموضوع: شقة في وسط بودابست (المنطقة السادسة، بجوار دار الأوبرا).

المساحة: 60 متر مربع.

سعر الشراء: €200,000.

الغرض: الإيجار (طويل الأجل وقصير الأجل).

إيجار طويل الأجل (12 شهرًا):

• متوسط ​​الإيجار في وسط بودابست: 12 يورو/م² → 720 يورو/شهريًا.
• الدخل السنوي: 8640 يورو.

الإيجارات قصيرة الأجل (Airbnb):

• بنسبة إشغال 65% وسعر 60 يورو في الليلة ← ~14000 يورو سنوياً.
• (لكن تكاليف التنظيف والخدمة والإدارة أعلى - تصل إلى 25٪ من الدخل).
• صافي الدخل: 10,500 يورو.

في المجر، تبلغ ضريبة الإيجار 15٪ من الدخل + مساهمة الضمان الاجتماعي (حتى حد أقصى).

لنفترض عقد إيجار طويل الأجل (في سيناريو متحفظ):

دخل: €8,640

الضريبة (15٪): €1,296

صافي الدخل: €7,344

تاريخياً، تشهد بودابست نمواً في الأسعار بنسبة تتراوح بين 5 و7% سنوياً.

إذا كانت قيمة الشقة 250 ألف يورو خلال 5 سنوات، فإن:

• أُوكَازيُون: €250,000
• ضريبة أرباح رأس المال: 0% (إذا تم الاحتفاظ بها لأكثر من 5 سنوات)
• صافي الربح: 39,300 يورو (النمو + دخل الإيجار).

وبالتالي، يحصل المستثمر على فائدة مزدوجة:

• تدفق نقدي مستقر من الإيجار (3.5-5% سنوياً)،
• زيادة في قيمة الأصول على مدى فترة تتراوح بين 5 و 10 سنوات.

شراء العقارات والحصول على تصريح إقامة. على عكس العديد من دول جنوب أوروبا (مثل البرتغال واليونان وإسبانيا)، لا تقدم المجر برنامج "التأشيرة الذهبية" المباشر. هذا يعني أن مجرد شراء شقة أو منزل، حتى لو كان سعره مئات الآلاف من اليورو، لا يمنح الإقامة تلقائيًا.

ومع ذلك، يمكن أن يكون امتلاك العقارات بمثابة ميزة غير مباشرة عند التقدم بطلب للحصول على فئات إقامة أخرى: فهو يوضح صلة مقدم الطلب بالبلد، وملاءته المالية، ووجود مركز اهتمام في المجر.

طرق بديلة للحصول على تصريح إقامة. بما أن العقارات ليست أساساً صالحاً لتسوية أوضاع الإقامة، فإن الأجانب عادةً ما يختارون قنوات أخرى لتسوية أوضاع إقامتهم:

• عن طريق تأسيس شركة في المجر وتسجيل نشاطك التجاري. إن امتلاك شركة حقيقية وموظفين ودفع الضرائب يزيد بشكل كبير من فرصك في الحصول على تصريح إقامة.
• من خلال الدخل والاستقلال المالي: يمكن للأجانب الأثرياء إثبات دخل سلبي (على سبيل المثال، من تأجير العقارات أو الاستثمارات) والحصول على الإقامة على هذا الأساس.
• برامج الرحالة الرقميين: من الأدوات الرئيسية في السنوات الأخيرة البطاقة البيضاء، التي تتيح لك العمل عن بُعد في المجر وأنت مقيم في الاتحاد الأوروبي. وهي مصممة للعاملين المستقلين، والمتخصصين في تكنولوجيا المعلومات، والموظفين الذين يعملون عن بُعد في الشركات الدولية.
• التأشيرات الوطنية: قد تُصدر فئات إقامة معينة للطلاب والباحثين ولم شمل الأسر. في مثل هذه الحالات، يلعب العقار دورًا داعمًا (كضمان للسكن).

نمط الحياة وجودتها. على الرغم من عدم وجود "تأشيرة ذهبية" مباشرة، إلا أن المجر لا تزال بلداً جذاباً للانتقال إليه.

• تكلفة المعيشة أقل بكثير مما هي عليه في النمسا أو ألمانيا: الإيجار والطعام والخدمات في بودابست أرخص بنسبة 20-40% في المتوسط.
• تتوفر الخدمات الطبية بشكل أسهل مما هي عليه في أوروبا الغربية، وتقدم العيادات الخاصة خدمات عالية الجودة بأسعار معقولة.
• إن الموقع الجغرافي للبلاد يجعله مناسبًا للسفر: ففيينا تبعد ساعتين ونصف فقط بالقطار أو السيارة، وتمر ممرات النقل الرئيسية في أوروبا الوسطى عبر بودابست.

المجر ضد النمسا

يتكون سوق العقارات في المجر من منطقتين رئيسيتين للإيجار:

الإيجارات قصيرة الأجل في المقام الأول السياح. تُعدّ بودابست من بين أفضل عشر عواصم أوروبية من حيث عدد الليالي السياحية، ولا تزال بحيرة بالاتون وجهة صيفية شهيرة. ويمكن للشقق في مركز المدينة أو المطلة على البحيرة أن تُدرّ دخلاً أعلى من الإيجارات طويلة الأجل خلال موسم الذروة.

إيجارات طويلة الأجل . أما موظفو الشركات والمنظمات الدولية فيفضلون السكن في المناطق الراقية بالعاصمة. يُعد هذا القطاع أكثر استقرارًا وقابلية للتنبؤ من الإيجارات قصيرة الأجل، ولكنه يُدرّ عوائد أقل.

إن العائد في المجر أعلى بكثير منه في النمسا، وهو ما يفسر بانخفاض سعر الدخول وزيادة الطلب على الإيجارات.

مقارنة مع النمسا

تُعتبر النمسا تقليدياً سوقاً "أكثر تحفظاً" للاستثمار في الإيجار:

• يبلغ العائد في المدن الكبيرة (فيينا، سالزبورغ، إنسبروك) 2-3% سنوياً.
• ومع ذلك، فإن الإيجارات هناك في الغالب طويلة الأجل، مع تقلبات منخفضة، مما يضمن إمكانية التنبؤ بالدخل بشكل كبير.
• أما المجر، من ناحية أخرى، فتسمح بعوائد أعلى بمقدار 1.5 إلى 2 مرة، ولكن على حساب الاعتماد الأكبر على السياحة وطلب الطلاب.

لذا، توفر المجر عوائد أعلى وعتبة دخول معقولة للمستثمرين، لكنها تتطلب اختيارًا دقيقًا للمنطقة واستراتيجية تأجير مناسبة. في المقابل، توفر النمسا استقرارًا ومخاطر منخفضة، لكن عوائدها أقل بكثير.

المجر ضد النمسا

بودابست هي السوق الرئيسية. بودابست هي عاصمة المجر وأكبر مدنها، وموطن الحياة الاقتصادية والثقافية للبلاد. تشهد العقارات فيها طلباً متزايداً، سواءً للإيجار طويل الأجل أو قصير الأجل للسياح. وتُعدّ الأحياء الخامسة والسادسة والسابعة (وسط المدينة والمناطق المحيطة بها) الأكثر نشاطاً من حيث السيولة.

يُعزى الطلب المرتفع إلى الطلاب والمغتربين والسياح. يوفر الاستثمار في الشقق في بودابست دخلاً ثابتاً وسيولة سريعة نسبياً عند إعادة البيع.

بحيرة بالاتون - عقارات المنتجعات. تُعد بحيرة بالاتون أكبر بحيرة في أوروبا الوسطى ووجهة سياحية شهيرة. تُشترى المنازل والفلل هنا لتأجيرها موسمياً وقضاء العطلات. خلال موسم الذروة، قد تكون العوائد أعلى من العاصمة، لكن الدخل ينخفض ​​خارج الموسم. تُعد عقارات المنتجعات مثالية للمستثمرين الذين يركزون على التأجير قصير الأجل وتنويع محافظهم الاستثمارية.

ديبريسين، سيجد – إيجارات طلابية. تُعدّ ديبريسين وسيجد مدينتين جامعيتين تشهدان طلبًا مستمرًا على الإيجارات الطلابية. يوفر الاستثمار في الشقق القريبة من الجامعات تدفقًا ثابتًا للمستأجرين، ومنافسة منخفضة، وعائدًا سريعًا على الاستثمار. المخاطر محدودة، لكن السيولة أقل منها في بودابست، والعوائد لا تعتمد على الموسم السياحي.

نمط الحياة الريفية. تجذب المدن والقرى الصغيرة في المجر المشترين الباحثين عن حياة هادئة، وبيئة خضراء، ومنازل ريفية. أسعار العقارات هنا أقل من المدن الكبرى، وغالبًا ما تتميز بمساحات واسعة. يُعد هذا خيارًا مناسبًا لمن يرغبون في الجمع بين الخصوصية وإمكانية تحقيق نمو رأسمالي طويل الأجل، إلا أن عوائد الإيجار منخفضة.

يتألف سوق العقارات في المجر هذه الشقق والمنازل متاحة للإيجار فوراً، مما يجعلها جذابة للمستثمرين. يوفر السوق القائم خيارات واسعة من حيث الجودة والموقع والسعر، مما يتيح تنوعاً في استراتيجيات الاستثمار. أما الجانب السلبي المحتمل فهو الحاجة إلى التجديد والتحديث لزيادة العائدات.

تمثل المباني الجديدة حصة سوقية أصغر، لكنها توفر تصاميم عصرية، وكفاءة عالية في استهلاك الطاقة، وتكاليف تشغيل منخفضة. تُباع المباني الجديدة بأسعار أعلى من العقارات القائمة، وقد تكون فترة استرداد رأس المال أطول. بالنسبة لبعض المستثمرين، يُعدّ هذا الأمر مُبرراً، إذ تجذب المباني والشقق الجديدة مستأجرين ومشترين ذوي جودة عالية.

الأسعار والأمثلة:

• شقق في بودابست: من 100 ألف يورو إلى 250 ألف يورو
• منازل بالقرب من بحيرة بالاتون: من 200 ألف يورو إلى 500 ألف يورو
• تعتبر العقارات المعاد بيعها أرخص من المباني الجديدة، ولكنها تتطلب الاهتمام بحالة العقار.

مقارنة مع النمسا

في المجر، يُعدّ دخول السوق أسهل، كما أن السوق الثانوية أكثر وفرة، مما يزيد من مرونة المستثمرين. أما في النمسا، فالأسعار أعلى وجودة البناء عالية باستمرار، مما يجعل السوق جذابة للاستثمارات الرأسمالية طويلة الأجل، لكن العوائد أقل.

المباني السكنية. توفر المباني متعددة الشقق مصادر دخل متنوعة وتقلل من مخاطر شغور الشقق. وتُعدّ بودابست والمدن الطلابية الأسواق الرئيسية لهذه العقارات. تتطلب الإدارة إشرافًا فعالًا على المستأجرين والصيانة، ولكن غالبًا ما تكون العوائد أعلى من عوائد المباني ذات الشقة الواحدة.

تأجير الشقق للطلاب. يوفر الاستثمار في الشقق القريبة من الجامعات طلبًا مستقرًا ودخلًا شبه ثابت. وتظل هذه العقارات مطلوبة بغض النظر عن فترات الركود الاقتصادي. أما عيوبها الرئيسية فتتمثل في التقلبات الموسمية وانخفاض قيمة إعادة البيع نسبيًا.

العقارات السياحية. تُعدّ العقارات الواقعة على بحيرة بالاتون وفي مناطق المنتجعات الصحية الحرارية في المجر مناسبةً للإيجار قصير الأجل للسياح. وتتمثل ميزتها في ارتفاع الدخل خلال موسم الذروة، بينما تتمثل عيوبها في الحاجة إلى إدارة العقار وعدم استقرار الدخل الموسمي.

العقارات التجارية. توفر المكاتب والمستودعات ومساحات البيع بالتجزئة في المجر فرصًا للتنويع وتحقيق دخل طويل الأجل. تتطلب هذه العقارات إدارة أكثر تعقيدًا واعتبارات قانونية، ولكنها غالبًا ما توفر تدفقًا ثابتًا لدخل الإيجار.

الأراضي في الريف. قطع الأراضي رخيصة نسبياً ومناسبة للاستثمار طويل الأجل أو البناء. الميزة الرئيسية هي إمكانية ارتفاع قيمتها مع مرور الوقت. أما العيب فهو انخفاض السيولة وعدم وجود دخل حتى اكتمال المشروع.

مقارنة الاستراتيجيات: المجر ضد النمسا

في المجر، تحظى استثمارات الطلاب والسياح بشعبية كبيرة، حيث تكون العوائد أعلى وتكاليف الدخول أقل.

في النمسا، تُعطى الأفضلية للمكاتب والمساكن الفاخرة، حيث يكون السوق أكثر استقراراً ولكن عوائد الإيجار أقل.

قبل اتخاذ قرار شراء عقار في المجر، من المهم دراسة المخاطر والعيوب المحتملة التي قد تؤثر على الإطار الزمني والربحية وسهولة التملك. وتتمثل التحديات الرئيسية في الإجراءات البيروقراطية، وعدم الاستقرار الاقتصادي والسياسي، والقيود المفروضة على الإيجارات قصيرة الأجل، لا سيما في المناطق السياحية. يساعد فهم هذه العوامل المستثمرين على تقييم فرصهم واتخاذ قرار مدروس.

يتطلب شراء العقارات في المجر إجراءات بيروقراطية معقدة، لا سيما بالنسبة للمواطنين الأجانب. لشراء عقار، يجب على الأجنبي الحصول على إذن من وزارة العدل المجرية.

قد تشمل هذه العملية التحقق من مصادر التمويل، والتنسيق مع السلطات المحلية لإتمام الصفقة، وإعداد العقود الموثقة. وقد تستغرق هذه العملية من عدة أسابيع إلى عدة أشهر، وذلك بحسب نوع العقار والمنطقة

في النمسا، تكون العملية أبسط بكثير بالنسبة لمواطني الاتحاد الأوروبي: فلا توجد قيود تقريبًا على شراء العقارات، بينما بالنسبة لمواطني الدول الأخرى، فإن الإجراء منظم أيضًا، ولكنه أكثر شفافية وقابلية للتنبؤ.

تتسم المجر بمستوى عالٍ نسبياً من عدم الاستقرار السياسي مقارنةً بالنمسا. وقد يتجلى هذا التقلب السياسي في تغييرات السياسة الضريبية، ولوائح الإيجار، وحوافز الاستثمار. كما يرتبط عدم الاستقرار الاقتصادي بتقلبات سعر صرف الفورنت مقابل اليورو، مما يؤثر على العوائد الحقيقية للاستثمارات الأجنبية.

وعلى النقيض من ذلك، تتمتع النمسا ببيئة سياسية واقتصادية مستقرة، مع انخفاض مخاطر التغييرات التشريعية وارتفاع مستوى القدرة على التنبؤ بالنسبة للمستثمرين.

تفرض بودابست لوائح صارمة على تأجير العقارات قصيرة الأجل، بما في ذلك منصات مثل Airbnb. تتطلب بعض المناطق تراخيص خاصة، وقد تفرض المناطق السياحية حصصًا على عدد الشقق المسموح بتأجيرها. مخالفة هذه اللوائح قد تؤدي إلى غرامات وحظر التأجير مستقبلًا.

في النمسا، توجد قيود أقل من هذا القبيل، لكن المدن الكبرى مثل فيينا تقوم أيضاً تدريجياً بفرض قيود على الإيجارات قصيرة الأجل لتنظيم سوق الإسكان.

تجمع الحياة في المجر بين راحة البنية التحتية الحديثة وتراث ثقافي وتاريخي غني. وتوفر المدن والبلدات شبكة نقل عام متطورة، وخدمات رعاية صحية حديثة، ومجموعة واسعة من المرافق والخدمات الترفيهية.

تكلفة المعيشة أقل عموماً من دول أوروبا الوسطى المجاورة، مما يسمح بأسلوب حياة أكثر حرية وتنوعاً بنفس الدخل.

تتميز الحياة هنا بوتيرة مريحة، ومزيج من العمل والترفيه، والمشاركة الفعالة في الحياة الثقافية: فالمسارح والمتاحف والحفلات الموسيقية والمهرجانات والفعاليات الرياضية متاحة على مدار السنة.

يتميز مجتمع المغتربين في المجر بنشاطه ودعمه المتبادل، مما يُسهّل عملية الاندماج، كما أن توفر مؤسسات رعاية صحية وتعليمية عالية الجودة يُهيئ بيئة مريحة للعائلات. وبشكل عام، تُقدم المجر مزيجًا متناغمًا من التكلفة المعقولة، والثراء الثقافي، ومستوى المعيشة المرتفع، مما يجعلها خيارًا جذابًا للإقامة الدائمة والإقامة طويلة الأمد.

المجر ضد النمسا

يُعدّ موقع المجر الجغرافي المتميز في قلب أوروبا وجهةً مثاليةً للاستثمار والإقامة على حدٍ سواء. فسهولة الوصول إلى وسائل النقل، والبنية التحتية المتطورة، وقربها من المراكز الاقتصادية الرئيسية في الاتحاد الأوروبي، تجعلها وجهةً جذابةً للمستثمرين، والرحالة الرقميين، والعائلات التي تبحث عن التوازن بين جودة الحياة والتكلفة.

تُتيح المجر فرصاً استثمارية عالية العائد بتكلفة دخول منخفضة نسبياً. ويمكن للشقق السكنية في بودابست والمناطق السياحية الشهيرة أن تُدرّ دخلاً إيجارياً ثابتاً، لا سيما في قطاع الإيجار قصير الأجل، على الرغم من القيود القائمة.

تجذب العقارات التجارية في المدن الكبرى الاستثمارات الأجنبية بفضل الطلب المستقر وفرص تطوير الأعمال. وتتمثل الميزة الرئيسية للمجر في إمكانية تحقيق عوائد مجزية باستثمار معقول، وهو أمر يصعب تحقيقه في دول أوروبا الوسطى الأكثر تكلفة واستقراراً.

يُتيح برنامج البطاقة البيضاء للمواطنين الأجانب الإقامة والعمل بشكل قانوني في المجر، مما يُهيئ بيئةً مواتيةً للمهنيين الذين يعملون عن بُعد، والشركات الناشئة، والعاملين لحسابهم الخاص. تُوفر المجر بنيةً تحتيةً متطورةً للعمل عبر الإنترنت، تشمل إنترنت فائق السرعة، ومساحات عمل مشتركة، ومقاهي مزودة بمساحات عمل مشتركة، ومجتمعًا نابضًا بالحياة من المغتربين، مما يجعل البلاد وجهةً جذابةً لمن يبحثون عن مزيج من التكاليف المنخفضة وفرصة العمل عن بُعد براحة.

تُوفر المجر مدارس وجامعات دولية بأسعار معقولة للعائلات، وهو أمرٌ بالغ الأهمية عند الانتقال مع الأطفال. كما أن تنوع الفعاليات الثقافية والرياضية، وأمان معظم الأحياء، وانخفاض تكلفة المعيشة نسبيًا، تجعل من المجر مكانًا مريحًا للعيش. علاوة على ذلك، تُولي البلاد اهتمامًا كبيرًا بتطوير البنية التحتية الخاصة بالأطفال، بما في ذلك رياض الأطفال، والنوادي الرياضية، والأنشطة الثقافية.

بالمقارنة مع النمسا، تتميز المجر بسهولة الوصول إليها وعوائدها الاستثمارية المرتفعة. فبينما توفر النمسا بيئة اقتصادية وسياسية أكثر استقرارًا، ومستوى معيشة مرتفعًا، ومكانة مرموقة، إلا أن تكلفة المعيشة والعقارات فيها أعلى بكثير. أما المجر، فتُقدم عوائد استثمارية أكبر بتكاليف أولية أقل، لكن المخاطر فيها أعلى نظرًا لتقلباتها السياسية والاقتصادية.

بالنسبة للرحالة الرقميين، توفر المجر ظروفًا أبسط وأكثر مرونة بفضل برنامج البطاقة البيضاء وتكاليف المعيشة المنخفضة نسبيًا، في حين أن برامج تأشيرة العمل الحر في النمسا متاحة ولكنها أكثر تكلفة، وتكلفة المعيشة والإيجار أعلى بكثير.

بالنسبة للعائلات، تجذب المجر بفضل مؤسساتها التعليمية ذات التكلفة المعقولة وتكاليف المعيشة المعتدلة، بينما توفر النمسا مستوى عالٍ من الراحة والهيبة والاستقرار، ولكنها تتطلب ميزانية أكبر بكثير.

وهكذا تبرز المجر كمركز ديناميكي وسهل الوصول إليه في أوروبا الوسطى مع إمكانية تحقيق الربحية، في حين أن النمسا خيار أكثر تحفظاً مع ضمان الاستقرار ومستوى معيشة مرتفع ومكانة مرموقة.

البيع. تعتمد سيولة سوق العقارات بشكل كبير على الموقع. في بودابست، يُعد بيع المنزل سهلاً نسبياً نظراً لارتفاع الطلب، ولكن في المناطق الأقل رواجاً، قد تستغرق العملية عدة أشهر.

مدة العرض. يبلغ متوسط ​​الوقت اللازم لبيع شقة في المجر من 3 إلى 6 أشهر، وذلك حسب حالة العقار وموقعه وظروف السوق.

الضرائب على البيع. عند بيع العقارات في المجر، تبلغ ضريبة أرباح رأس المال 15% للأفراد (إذا كانت ملكية العقار أقل من خمس سنوات، تُخفض الضريبة إلى 0%). أما في النمسا، فتبلغ ضريبة أرباح رأس المال 30%، ولكن توجد إعفاءات متاحة لعقود الإيجار طويلة الأجل أو لاستخدام العقار كمسكن رئيسي.

مقارنة مع النمسا

أنا مستشار عقاري بخبرة تزيد عن عشر سنوات في سوق الاتحاد الأوروبي. خلال هذه الفترة، شاركت في مجموعة واسعة من المعاملات، من العقارات السكنية إلى التجارية، بما في ذلك العمل مع مستثمرين أجانب وهياكل ملكية معقدة.

بحسب خبرتي، يكمن مفتاح الاستثمار الناجح في الإلمام بالتشريعات المحلية وخصوصيات الأسواق الإقليمية. وقد أتاح لي العمل في دول الاتحاد الأوروبي المختلفة صياغة قواعد عامة لتقييم العقارات، وتقليل المخاطر، وتخطيط الربحية.

عند اختيار عقار، أحرص دائمًا على إجراء فحص شامل ودقيق: التحقق من المستندات القانونية، وتاريخ الملكية، والرهونات، والديون، وما إذا كان العقار يحقق الدخل المستهدف المتوقع. أنصح بحساب دخل الإيجار المحتمل، مع مراعاة الموسمية، ونوع المستأجر، وتكاليف إدارة العقار، لفهم التوقعات المالية الحقيقية مسبقًا.

في المجر، تتعدد أشكال الملكية: الملكية الفردية، وملكية الشركات، والملكية المشتركة. ولكل شكل منها تبعاته الضريبية الخاصة: ضريبة الأملاك، وضريبة دخل الإيجار، وضريبة أرباح رأس المال. يتيح لك اختيار شكل الملكية المناسب تحسين الضرائب وتقليل التعقيدات الإدارية، وأضع هذا الأمر دائمًا في الحسبان عند التخطيط لأي صفقة.

سيناريوهات الاستثمار:

• في متحفظ ، أوصي عادةً بشراء شقق في بودابست بعقود إيجار طويلة الأجل - وهذا يعني الحد الأدنى من المخاطر، ودخل ثابت، وسيولة عالية.
• السيناريو المتوازن في الاستثمار في العقارات على بحيرة بالاتون، حيث يتم الجمع بين دخل الإيجار وفرصة استخدام العقار للترفيه أو الاستثمار في نمط الحياة.
• السيناريو العدواني مباني سكنية أو شققًا مخصصة لتأجير الطلاب - توفر هذه عوائد أعلى، ولكنها تتطلب إدارة نشطة واستعدادًا للتعامل مع تقلبات الطلب.

في رأيي، غالباً ما تتضمن الاستراتيجية المثلى الجمع بين سوقين: استقرار النمسا وربحية المجر. يتيح هذا النهج تقليل المخاطر وتحقيق عوائد عالية، جامعاً بين القدرة على التنبؤ والديناميكية.

تُقدّم المجر والنمسا نهجين مختلفين للاستثمار العقاري. تُناسب المجر المستثمرين الباحثين عن العائد، والتكلفة المعقولة، والإدارة الفعّالة للعقارات. بينما تُفضّل النمسا من قِبل الباحثين عن الاستقرار، والمكانة المرموقة، وسوق عقاري مستقر. لذا، العقارات في النمسا غالبًا كعنصر دفاعي في المحفظة الاستثمارية، بينما تُعتبر المجر خيارًا أكثر ربحية.

من أجل استثمار ناجح، من المهم الاستعانة بمستشار قانوني، وإجراء فحص دقيق وشامل، والتخطيط لاستراتيجية الخروج مسبقًا، مع مراعاة السيولة والضرائب وتوقيت البيع.

التوقعات حتى عام 2030 كالتالي: تتوقع المجر نموًا في قطاع السياحة، وتطويرًا للبنية التحتية، وزيادة في تنظيم الإيجارات قصيرة الأجل، مما يخلق فرصًا جديدة ومخاطر في آن واحد. أما النمسا، فتحافظ على سوق مستقرة مع نمو معتدل في الأسعار وتقلبات طفيفة في العائدات.