الاستثمار في العقارات في براغ: ما يجب فعله وكيفية القيام به

تُعدّ براغ واحدة من أكثر الأسواق جاذبية في أوروبا الوسطى للمستثمرين الأفراد الذين يسعون إلى تحقيق التوازن بين الاستقرار وإمكانات النمو القوية. وعلى عكس أسواق أوروبا الغربية، حيث بلغت الأسعار ذروتها منذ فترة طويلة وتراجعت عوائد الإيجار، تواصل براغ نموها، محافظةً على أسعار معتدلة وطلب مرتفع.

تتمتع جمهورية التشيك باقتصاد قوي مدعوم بالصناعة وقطاع تكنولوجيا المعلومات والقطاع المصرفي والسياحة. ويشهد الناتج المحلي الإجمالي للبلاد نموًا مطردًا، بينما لا يزال معدل البطالة فيها من بين الأدنى في الاتحاد الأوروبي. وهذا يُهيئ بيئةً مواتيةً لطلب طويل الأجل على المساكن، سواء من السكان المحليين أو من الأجانب الراغبين في شراء شقة في براغ أو منزل بأسعار معقولة في جمهورية التشيك دون وسطاء.

تُعد براغ مدينة مثيرة للاهتمام لعدة أسباب:

• تتمتع جمهورية التشيك باقتصاد مستقر. وعلى عكس العديد من دول الاتحاد الأوروبي، لا تشهد جمهورية التشيك تقلبات اقتصادية حادة. وتبقى عملتها الوطنية، الكرونة التشيكية، مستقرة نسبياً، ويتبع البنك المركزي سياسة نقدية حكيمة.
• يشهد تدفق السياح نمواً متزايداً. تُصنف براغ باستمرار ضمن أفضل عشر مدن أوروبية من حيث عدد الزوار. في عام 2024، زار المدينة أكثر من 9 ملايين سائح، مما يدعم الطلب المرتفع على الإيجارات قصيرة الأجل ومشاريع الفنادق.
• طلب محلي هائل. براغ مركز جامعي لأوروبا الوسطى. يدرس فيها عشرات الآلاف من الطلاب من جمهورية التشيك ودول أخرى، بالإضافة إلى عدد كبير من الرحالة الرقميين، مما يخلق طلباً قوياً على الإيجارات طويلة الأجل.
• أسعار معقولة مقارنة بالنمسا وألمانيا. يبلغ متوسط ​​سعر المتر المربع في براغ نصف سعره في فيينا، وأقل بثلاث مرات تقريبًا من سعره في ميونيخ، مما يجعل دخول السوق أقل تكلفة ويفتح آفاقًا للنمو.

أنا، كسينيا ليفينا، أقدم خدماتي في مجال دعم صفقات العقارات الدولية منذ أكثر من 15 عامًا، وأقدم الاستشارات للمستثمرين الأفراد وصناديق الاستثمار على حد سواء. تشمل خبرتي صفقات في جمهورية التشيك والنمسا وألمانيا وسويسرا. وبفضل خبرتي الواسعة، تمكنت من تحديد نقاط القوة والضعف في مختلف الأسواق.

أرى أن فيينا سوقٌ تحافظ على رأس المال: فهي مستقرة وموثوقة، لكنها لا تشهد نموًا ملحوظًا في الأسعار. أما براغ، فهي سوقٌ زاخرة بالفرص، حيث يمكنك العثور على عقارات ذات إمكانات نمو وعائد جيدين، بما في ذلك من خلال التأجير قصير الأجل ومشاريع التجديد.

تحتل براغ موقعاً استراتيجياً في قلب أوروبا، مما يجعلها مركزاً حيوياً للنقل والخدمات اللوجستية. تمر عبر المدينة طرق شحن رئيسية، ويربط مطار فاتسلاف هافيل الدولي العاصمة التشيكية بأكثر من 100 مدينة حول العالم. هذا الموقع الاستراتيجي يُسهّل نمو الأعمال والسياحة والاقتصاد ككل.

تُعدّ جمهورية التشيك عضواً في الاتحاد الأوروبي ومنطقة شنغن، ما يضمن مستوى عالياً من الحماية القانونية والشفافية للمستثمرين. وتتمتع البلاد بتصنيف أمان استثماري يُضاهي النمسا، مع كونها أقل تكلفةً من حيث تكاليف دخول السوق.

مقارنة مع عواصم أوروبا الوسطى الأخرى:

تقدم براغ أفضل ما في العالمين: فهي أكثر استقراراً وقابلية للتنبؤ من بودابست، ومع ذلك فهي توفر إمكانات نمو وربحية أكبر من فيينا أو برلين.

فيما يلي تصنيف مقارن للدول الأوروبية بناءً على معايير رئيسية - الاستقرار الاقتصادي، وشفافية المعاملات، وعائد الإيجار - استنادًا إلى بيانات من تقرير برايس ووترهاوس كوبرز للعقارات 2025 ، والبنك الدولي ، وموقع نومبيو . يساعدك هذا الجدول على فهم موقع براغ مقارنةً بمنافسيها، ولماذا يتزايد الاهتمام بسوق العقارات التشيكي.

تُعدّ براغ وجهة سياحية أوروبية جاذبة. فبفضل هندستها المعمارية وتراثها الثقافي ومطبخها المحلي، تستقطب المدينة ملايين الزوار سنوياً. في عام 2024، تجاوز عدد السياح الوافدين 9 ملايين، ومن المتوقع أن يرتفع هذا العدد إلى ما بين 11 و12 مليوناً بحلول عام 2030. وهذا يضمن طلباً مرتفعاً على الإيجارات قصيرة الأجل، وهو أمر بالغ الأهمية للمستثمرين العاملين في مجال العقارات في مركز المدينة أو في المناطق ذات البنية التحتية المتطورة.

إلى جانب السياحة، تتمتع براغ بطلب محلي قوي على المساكن للإيجار والتملك. وتشهد المدينة نموًا سريعًا بفضل الطلاب والمهنيين الشباب والشركات العالمية التي تفتتح مكاتب لها في جمهورية التشيك. يختار العديد من المهنيين الأجانب استئجار شقق في براغ على المدى الطويل، مما يدعم عوائد الإيجار طويلة الأجل بنسبة تتراوح بين 4.5% و6% سنويًا، وهي نسبة أعلى من فيينا، حيث نادرًا ما تتجاوز العوائد 3%.

في السنوات الأخيرة، بدأ العديد من المستثمرين بالانتقال من النمسا وألمانيا إلى جمهورية التشيك. وتشمل الأسباب الرئيسية انخفاض عوائق الدخول، وارتفاع معدل نمو الأسعار (بمعدل 6-8% سنوياً)، والعوائد الجذابة، وقيود الإيجار الأقل صرامة. يتميز سوق فيينا بنضجه وتنظيمه، بينما توفر براغ مجالاً أوسع للاستراتيجيات النشطة، مثل تجديد المساكن القديمة، والتأجير قصير الأجل، وتحويل المباني إلى شقق سكنية.

وهكذا أصبحت براغ واحدة من أهم مدن الاستثمار في أوروبا الوسطى، حيث توفر توازناً جذاباً بين أمان الاستثمار وإمكانية تحقيق عوائد عالية.

تُعدّ براغ مركزاً استثمارياً هاماً على خريطة الاستثمار الأوروبية، لكنها ليست المدينة الوحيدة في المنطقة التي تجذب المستثمرين. تشهد أسواق وسط وشرق أوروبا نمواً متسارعاً، ولكل منها خصائصها ومستويات العائد والمخاطر الخاصة بها.

تتنافس براغ مع أسواق أكثر استقراراً مثل فيينا وبرلين، بالإضافة إلى أسواق أكثر ديناميكية مثل بودابست ووارسو. ويعتمد اختيار المدينة المناسبة على أهداف المستثمر: الحفاظ على رأس المال، أو النمو السريع، أو تحقيق عوائد عالية من خلال استراتيجيات أكثر مخاطرة.

*HNWI – الأفراد ذوو الثروات العالية، والمستثمرون الأثرياء من القطاع الخاص.

تُعدّ فيينا سوقًا راقية تخضع لرقابة صارمة. أسعار المساكن فيها ثابتة تقريبًا، وكذلك معدلات الإيجار. مع ذلك، فإنّ العوائد منخفضة، وشهد السوق نموًا بطيئًا في السنوات الأخيرة. تُناسب المدينة المستثمرين الذين يُعطون الأولوية للأمان وحماية رأس المال على المدى الطويل.

• المزايا: مستوى عالٍ من الحماية القانونية، مخاطر ضئيلة، سيولة عالية.
• السلبيات: انخفاض الربحية، وارتفاع عتبة الدخول.

تُعتبر بودابست من أكثر الأسواق الواعدة في المنطقة من حيث العائد. فأسعار العقارات فيها أقل من براغ، ويمكن أن تصل عوائد الإيجار قصير الأجل إلى 8-10% سنوياً. مع ذلك، فإن السوق أقل استقراراً، والمخاطر السياسية والاقتصادية أعلى.

• المزايا: أسعار منخفضة، ربحية عالية، تدفق سياحي نشط.
• السلبيات: اقتصاد غير مستقر، حماية قانونية ضعيفة، احتمالية حدوث تقلبات حادة في الأسعار.

أكبر سوق عقاري في ألمانيا ، ما يجعلها وجهة جذابة للمستثمرين الكبار والصناديق الاستثمارية. إلا أن قوانين الإيجار الصارمة والضرائب المرتفعة تجعلها أقل جاذبية للمستثمرين الأفراد، وخاصة الأجانب. وتشهد الأسعار ارتفاعاً، لكن بوتيرة معتدلة، ونادراً ما تتجاوز العوائد 3.5% سنوياً.

• الإيجابيات: اقتصاد قوي، طلب مرتفع على المساكن، شفافية المعاملات.
• السلبيات: قوانين صارمة للتحكم في الإيجارات، وسوق شديدة التنافسية.

تشهد وارسو نموًا سريعًا وتجذب الشركات العالمية، مما يحفز الطلب المتزايد على المساكن. ، يُنظر إلى العقارات في بولندا غالبًا كخيار استثماري طويل الأجل، لا سيما في المدن الكبرى. أسعار العقارات أقل من براغ ولكنها أعلى من بودابست.

• المزايا: نمو ديناميكي، عتبة دخول معتدلة، طلب محلي قوي.
• السلبيات: التقلبات الاقتصادية، وقلة القدرة على التنبؤ بالسياسة.

شهد سوق العقارات في براغ نموًا مطردًا على مدى العقد الماضي. ومنذ انضمامها إلى الاتحاد الأوروبي عام 2004، انخرطت جمهورية التشيك بنشاط في العمليات الاقتصادية الأوروبية. وقد أدى ذلك إلى تدفق الاستثمارات، وتطوير البنية التحتية، وارتفاع مستويات المعيشة، وكلها عوامل كان لها أثر مباشر على سوق الإسكان.

بين عامي 2010 و2020، تضاعف متوسط ​​سعر المتر المربع في براغ تقريباً. وكانت العوامل الرئيسية وراء هذا النمو هي:

• عمليات الهجرة: أصبحت جمهورية التشيك وجهة رئيسية للعمال المهاجرين من أوروبا الشرقية ورابطة الدول المستقلة. وقد أدى النمو السكاني إلى زيادة الطلب على المساكن للإيجار والتملك.
• السياحة: تُعد براغ واحدة من أكثر عشر مدن زيارة في أوروبا، مما يخلق طلبًا كبيرًا على الشقق الفندقية والفنادق للإيجار قصير الأجل.
• الاستقرار الاقتصادي: تتمتع جمهورية التشيك بنمو ثابت في الناتج المحلي الإجمالي وانخفاض معدل البطالة (حوالي 3٪)، مما يجعلها وجهة استثمارية جذابة.

تتمتع فيينا بسوق عقاري أكثر نضجاً، حيث تنمو الأسعار بوتيرة أبطأ. فعلى مدى السنوات العشر الماضية، ارتفع سعر المتر المربع في فيينا بنسبة تتراوح بين 35 و40% تقريباً، بينما ارتفع في براغ بأكثر من 70%. وهذا ما يجعل السوق التشيكي أكثر ديناميكية وملاءمة للمستثمرين الساعين إلى تنمية رؤوس أموالهم.

منذ عام 2018، شهد سوق العقارات في براغ نموًا مستقرًا في الأسعار بنسبة 7-8% سنويًا. حتى خلال عام 2020، عام جائحة كورونا، لم تشهد براغ انخفاضًا ملحوظًا، إذ انخفضت الأسعار بنسبة 1.5% فقط، وبحلول عام 2021، تعافى السوق وعاد إلى معدلات نموه السابقة.

يتم ضمان الديناميكيات الحالية من خلال:

• تطوير البنية التحتية للنقل وإطلاق مشاريع سكنية جديدة،
• طلب مستقر على الإيجارات من الطلاب والمتخصصين في تكنولوجيا المعلومات،
• العرض المحدود – لا تستطيع وتيرة البناء مواكبة الطلب، مما يُبقي الأسعار مرتفعة.

وتشير التوقعات لعام 2025 إلى استمرار النمو بنسبة تتراوح بين 5 و7% سنوياً، وخاصة في المناطق ذات التطور النشط وبالقرب من الجامعات.

تنقسم براغ إلى مناطق، ولكل منها خصائصها الاستثمارية الخاصة.

خاتمة:

• تُعد المواقع المتميزة (براغ 1، 2، 6) مناسبة للمستثمرين المحافظين والعقارات المصممة للإيجارات قصيرة الأجل.
• تعتبر مناطق براغ 3 و5 و8 مثالية للاستثمارات الإيجارية طويلة الأجل ونمو رأس المال.
• تعتبر براغ 9 و 10 خيارًا جيدًا للأشخاص الذين يرغبون في شراء شقة غير مكلفة في براغ للسكن الخاص أو التأجير.

يُقدّم سوق العقارات في براغ خياراتٍ واسعة ومتنوعة، تُمكّن المستثمرين من إيجاد الخيار الأمثل الذي يُناسب ميزانيتهم ​​واستراتيجيتهم وأهدافهم. ولكل قطاع مزاياه ومخاطره الخاصة، فضلاً عن اعتبارات الإدارة وإمكانات نمو القيمة.

تشتهر براغ بهندستها المعمارية الفريدة. العديد من المباني الواقعة في وسط المدينة (براغ 1، براغ 2) ذات قيمة تاريخية.

تحظى هذه العقارات بشعبية خاصة بين السياح والمستأجرين الذين يقدرون الأصالة وأجواء المدينة القديمة.

الخصائص المميزة:

• تقع هذه الفنادق في أرقى المناطق - بالقرب من جسر تشارلز، وساحة المدينة القديمة، وقلعة براغ.
• أسعار مرتفعة - من 8000 يورو إلى 12000 يورو للمتر المربع، وهو سعر مماثل للأسعار في فيينا، ولكنه أرخص من الأسعار في المناطق المركزية في باريس أو لندن.
• التجديد الإلزامي كل 10-15 سنة، بالاتفاق مع سلطات حماية التراث الثقافي.

الإيجابيات:

• مكانة مرموقة وذات هيبة عالية للمالك.
• طلب ثابت من المستأجرين والسياح.
• سيولة جيدة - يسهل بيع هذه العقارات حتى أثناء الأزمات.

السلبيات:

• تكاليف صيانة وإصلاح مرتفعة.
• صعوبات في تنسيق أي عملية إعادة تطوير وإعادة بناء.
• خطر فرض قيود على الإيجارات عبر منصات مثل Airbnb.

مثال:

تبلغ تكلفة شقة مساحتها 90 مترًا مربعًا في مبنى تاريخي في براغ 1 حوالي 950 ألف يورو ويمكن أن تدر دخلًا من الإيجار قصير الأجل بنسبة 3.5-4% سنويًا.

مقارنة مع فيينا:

في مركز فيينا التاريخي، تتراوح أسعار العقارات المماثلة من 12000 يورو للمتر المربع فما فوق، في حين أن لوائح التجديد أكثر صرامة ويتم إصدار تصاريح التأجير بشكل أقل تكرارًا.

تحظى المباني الجديدة في براغ بشعبية في مناطق براغ 5 وبراغ 8 وبراغ 9. وتركز هذه المجمعات السكنية الحديثة على توفير حياة مريحة، وغالبًا ما تتضمن مواقف سيارات تحت الأرض ومناطق ترفيهية وصالات رياضية وأنظمة المنزل الذكي.

نظراً لبطء وتيرة البناء، غالباً ما يتم بيع هذه المشاريع بالكامل في مرحلة الحفر.

الخصائص المميزة:

• الامتثال لمعايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية (كفاءة الطاقة، والمحافظة على البيئة).
• النقاء القانوني – الحد الأدنى من مخاطر النزاعات حول حقوق الملكية.
• تتراوح الأسعار من 5000 يورو إلى 7500 يورو للمتر المربع، مما يجعلها في متناول اليد أكثر من وسط براغ.

الإيجابيات:

• تكاليف إصلاح ضئيلة في السنوات الأولى.
• جذابة للغاية للمستأجرين من الطبقة المتوسطة والمغتربين.
• احتمال زيادة السعر بنسبة 10-15% بعد اكتمال البناء.

السلبيات:

• خيارات محدودة في المناطق المركزية.
• المنافسة بين المستثمرين خلال عمليات البيع اللاحقة.
• إن العائد أقل من عائد العقارات التاريخية - حوالي 4-4.5% سنوياً.

مثال:

شقة مساحتها 65 مترًا مربعًا في مجمع سكني جديد في براغ 8 متاحة بسعر 420,000 يورو. يبلغ دخل الإيجار طويل الأجل 1,800 يورو شهريًا، بعائد سنوي يقارب 4.3%.

مقارنة مع فيينا:

في فيينا، تكثر المباني الجديدة في المناطق الواقعة خارج الطريق الدائري، وتكون أكثر تكلفة - تبدأ من 7500 يورو للمتر المربع، وعادة لا تتجاوز الزيادات في الأسعار 3-5% سنوياً بسبب تشبع السوق.

شهد قطاع تأجير العقارات قصيرة الأجل ازدهاراً كبيراً في براغ حتى عام 2020، بفضل التدفق السياحي الهائل للمدينة (أكثر من 9 ملايين سائح سنوياً). ورغم استمرار الإقبال القوي اليوم، فقد شددت سلطات المدينة اللوائح المنظمة لمنصات مثل Airbnb وBooking، لا سيما في منطقتي براغ 1 وبراغ 2.

الخصائص المميزة:

• مستوى عالٍ من الربحية - يصل إلى 8% سنوياً، وخاصة في وسط المدينة.
• يُشترط الحصول على ترخيص للتأجير القانوني. وبدونه، قد تواجه غرامات باهظة.
• مخاطر الموسمية - ذروة الأحمال في عطلات الصيف والشتاء، وانخفاضها في الربيع والخريف.

الإيجابيات:

• إمكانية استرداد الاستثمار بسرعة.
• مناسب للمستثمرين الراغبين في إدارة العقار بنشاط.
• يحظى بشعبية كبيرة بين السياح الأجانب والطلاب.

السلبيات:

• تغييرات مستمرة في تنظيم الإيجارات قصيرة الأجل.
• الحاجة إلى إدارة احترافية (أو استخدام خدمات شركة إدارة).
• زيادة التآكل والتلف في الأثاث والمعدات.

مثال:

تبلغ تكلفة شقة استوديو مساحتها 40 مترًا مربعًا في براغ 2 مبلغ 280,000 يورو. وبدخل قدره 120 يورو لليلة الواحدة، ومعدل إشغال متوسط ​​يبلغ 70%، سيبلغ الدخل السنوي 30,000 يورو. أما صافي العائد بعد خصم المصاريف فيبلغ حوالي 7%.

مقارنة مع فيينا:

في فيينا، تُعدّ لوائح Airbnb أكثر صرامة. فمعظم المباني لا تسمح بالتأجير قصير الأجل دون موافقة المستأجرين، مما يجعل هذا القطاع مغلقاً فعلياً أمام المستثمرين الأجانب.

تُعد المقاهي والمتاجر والفنادق الصغيرة ومساحات المكاتب الصغيرة اتجاهاً مميزاً، يجذب المستثمرين ذوي رؤوس الأموال الكبيرة الذين يتطلعون إلى شراء العقارات في جمهورية التشيك.

الخصائص المميزة:

• إن العائد أعلى من عائد العقارات السكنية - 6-8% سنوياً، وفي حالة قطاع الفنادق - يصل إلى 10%.
• الاعتماد الكبير على حالة الاقتصاد وتدفق السياح.
• تسجيل وإدارة قانونية أكثر تعقيداً.

الإيجابيات:

• عائد سريع مع اختيار الموقع المناسب.
• إمكانية إبرام اتفاقيات تأجير طويلة الأجل مع العلامات التجارية الكبرى.
• جذابة للمشترين من الصين والدول العربية.

السلبيات:

• مخاطر انخفاض الربحية خلال فترات الركود الاقتصادي.
• صعوبات إعادة توجيه الأعمال التجارية (على سبيل المثال، من متجر إلى مطعم).
• ضرورة إجراء تحليل معمق للسوق قبل الشراء.

مثال:

فندق صغير مكون من 15 غرفة في براغ 3 معروض للبيع مقابل 1.8 مليون يورو. يبلغ الدخل التشغيلي السنوي حوالي 160 ألف يورو، بعائد صافٍ قدره 8.5%.

مقارنة مع فيينا:

تُعدّ فيينا خياراً أكثر استقراراً للعقارات التجارية، فالطلب فيها قابل للتنبؤ، لكن العائدات نادراً ما تتجاوز 5% سنوياً. أما براغ، فهي أكثر ديناميكية، ويمكن أن تُحقق عوائد عالية، ولكن مع مخاطر أكبر.

يتميز سوق العقارات في براغ بطابعه الدولي، مما يجعله من أكثر الأسواق انفتاحاً في أوروبا الوسطى. وعلى عكس فيينا، حيث تُجرى معظم المعاملات من قبل السكان المحليين، يلعب المستثمرون الأجانب دوراً محورياً في براغ.

أهم الاتجاهات:

• يتطلع المستثمرون الأوروبيون إلى براغ كبديل لأسواق باريس ولندن المحمومة.
• يستثمر المشترون الصينيون والعرب بنشاط في قطاع الفنادق.
• يشتري الأوكرانيون والروس في أغلب الأحيان مساكن لأغراض عائلية أو تأجير طويل الأجل.

مقارنة مع فيينا:

في النمسا، يواجه الأجانب قيوداً صارمة: إذ يتطلب شراء العقارات في مناطق معينة تصريحاً خاصاً، وتخضع المعاملات لتدقيق دقيق. أما براغ، فلا توجد فيها مثل هذه العوائق، مما يجعلها سوقاً أكثر مرونة وجاذبية للمستثمرين العالميين.

تقدم جمهورية التشيك عدة أنواع من ملكية العقارات، مما يسمح للمستثمرين باختيار الخيار الأفضل الذي يناسب احتياجاتهم.

الشراء كفرد. هذا هو الخيار الأسهل، وهو مناسب لمعظم المستثمرين الأجانب الراغبين في شراء شقة في جمهورية التشيك. الإجراء شفاف ولا يتطلب إجراءات قانونية معقدة. لا توجد قيود تُذكر على غير المقيمين: إذ يُمكنهم شراء العقارات السكنية والتجارية على حد سواء.

من خلال شركة. هذا الخيار يختاره كبار المستثمرين أو أولئك الذين يخططون لامتلاك عقارات متعددة.

• يتم تبسيط عملية الإدارة والضرائب.
• يمكن تحقيق التحسين الضريبي من خلال الحوافز المقدمة للشركات.
• يمكن للمالك أن يبقى مجهول الهوية في السجلات العامة.

الاستثمار عبر صناديق الاستثمار العقاري (SICAV). على غرار صناديق الاستثمار العقاري الأوروبية، يُعد هذا النوع من الاستثمار أداة استثمارية سلبية لا تتطلب إدارة مباشرة للعقارات. وهو مناسب لمن يرغبون في الاستثمار في السوق التشيكية دون الالتزام بشراء عقار محدد.

الملكية المشتركة والصناديق العائلية. تحظى بشعبية بين العائلات والأصدقاء، وتتيح الحد الأدنى من تكاليف الدخول وتقاسم دخل الإيجار.

يُعتبر سوق العقارات التشيكي، وخاصة في براغ، من أكثر الأسواق شفافيةً وتنظيماً في أوروبا الوسطى. وبفضل عضوية جمهورية التشيك في الاتحاد الأوروبي ومعاييرها التنظيمية الحديثة، تُعدّ عملية إتمام المعاملات بسيطة وسلسة، حتى بالنسبة للمستثمرين الأجانب. ومع ذلك، ورغم هذه البساطة الظاهرية، تتطلب كل مرحلة عنايةً ودعماً احترافياً لتجنب جميع المخاطر المحتملة.

يُعدّ كل من كاتب العدل والمحامي شخصيتين رئيسيتين تضمنان شرعية وحماية حقوق المستثمرين عند إبرام معاملات العقارات في جمهورية التشيك.

وظائفهم محددة بوضوح، مما يقلل من مخاطر الاحتيال والأخطاء.

مقارنة مع النمسا:

في جمهورية التشيك، رسوم كاتب العدل أقل بمرتين إلى ثلاث مرات من مثيلتها في النمسا، حيث قد يتقاضى كاتب العدل ما يصل إلى 3% من قيمة المعاملة. علاوة على ذلك، تستغرق عملية التسجيل في جمهورية التشيك أسبوعًا أو أسبوعين فقط، بينما قد تستغرق في النمسا شهرًا كاملًا.

قبل الشراء، من المهم للغاية إجراء فحص قانوني شامل للعقار، خاصة عندما يتعلق الأمر بالمباني التاريخية في وسط براغ.

يحلل المحامي ما يلي:

1. تاريخ الملاك - لتجنب النزاعات بين الورثة.
2. وجود ديون متعلقة بالمرافق والضرائب.
3. الأعباء – الاعتقالات، والرهونات، والنزاعات القانونية.
4. وضع المبنى – سواء كان معلماً ثقافياً أو شيئاً يخضع لحماية التراث التاريخي.
5. يُعدّ الالتزام بوثائق التصميم أمراً بالغ الأهمية، لا سيما بالنسبة للمباني الجديدة.

يسمح القانون التشيكي للمستثمرين الأجانب بشراء العقارات عن بعد بشكل كامل.

يحظى هذا الخيار بشعبية خاصة بين المشترين من دول رابطة الدول المستقلة وآسيا والشرق الأوسط.

كيف يعمل هذا:

1. يُصدر المشتري توكيلاً رسمياً مصدقاً من كاتب عدل في بلده.
2. تم تصديق التوكيل الرسمي وترجمته إلى اللغة التشيكية.
3. يقوم المحامي أو الوكيل، بموجب توكيل رسمي، بتنفيذ جميع الإجراءات: فتح حساب، وتوقيع العقود، وتسجيل المعاملة.

المزايا:

• لا يشترط حضور المشتري شخصياً.
• معالجة سريعة، خاصة عند شراء عقارات متعددة.
• توفير الوقت في السفر والمسائل التنظيمية.

جمهورية التشيك ضد النمسا

يستحيل الاستثمار في العقارات في براغ دون فهم واضح للضرائب والتكاليف الإضافية المرتبطة بشراء وتملك العقارات.

تتمتع جمهورية التشيك بواحد من أكثر الأنظمة الضريبية وضوحاً وشفافية في أوروبا الوسطى، مما يجعلها وجهة جذابة للمستثمرين الأجانب. مع ذلك، من المهم مراعاة اللوائح الضريبية المحلية لحساب الربحية بدقة وتجنب النفقات غير المتوقعة.

يخضع الدخل الناتج عن تأجير الشقق أو الوحدات السكنية في براغ لضريبة تصاعدية تتراوح بين 15٪ و 23٪ حسب مستوى دخل المالك.

بالنسبة للمستثمرين الأفراد الذين يمتلكون عقارًا واحدًا أو عقارين، فإن الحد الأدنى للنسبة المطبقة في أغلب الأحيان هو 15%.

الخصائص المميزة:

• يتم احتساب الضريبة على صافي الدخل، أي بعد خصم تكاليف الإدارة والإصلاحات وفواتير الخدمات.
• يمكن للمالكين الذين يؤجرون عقاراتهم من خلال شركات الإدارة المطالبة برسوم الإدارة كمصروف قابل للخصم.
• بالنسبة للكيانات القانونية (على سبيل المثال، الشركات التي تمتلك عقارات)، يتم تطبيق معدل ضريبة الشركات بنسبة 19٪.

مقارنة مع النمسا:

في النمسا، تُعدّ معدلات ضريبة الإيجار ثابتة، مما يجعل النظام قابلاً للتنبؤ ولكنه أقل مرونة. في الوقت نفسه، ترتفع تكاليف صيانة العقارات، لا سيما في فيينا، بسبب ارتفاع أسعار الخدمات العامة والرسوم الإلزامية.

توجد في جمهورية التشيك ضريبة على أرباح رأس المال بنسبة 15%.

تُفرض هذه الضريبة إذا تم بيع العقار خلال أقل من خمس سنوات من تاريخ شرائه. أما إذا كانت ملكية العقار أطول من ذلك، فلا تُفرض عليه أي ضريبة.

مثال على الحساب:

• تم شراء الشقة بمبلغ 400 ألف يورو وبيعت بعد 3 سنوات بمبلغ 500 ألف يورو.
• بلغ الربح 100,000 يورو، وبلغت الضريبة 15,000 يورو (15٪).
• لو قام المالك ببيع هذه الملكية بعد 6 سنوات، لما تم فرض أي ضريبة.

في النمسا، تختلف القواعد: يتم فرض الضريبة دائمًا تقريبًا، حتى مع الملكية طويلة الأجل، لكن المعدلات أقل - 4.2-6٪، مما يجعلها أكثر قابلية للتنبؤ ولكنها أقل فائدة للمستثمرين النشطين الذين يشترون ويبيعون العقارات بشكل متكرر.

شراء شقة في براغ أو برنو أو بيلسن يأتي مصحوباً بعدد من التكاليف الإضافية التي من المهم مراعاتها عند حساب التكلفة النهائية لاستثمارك.

يُعد سوق تأجير الشقق في براغ من أكثر الأسواق حيوية في أوروبا. ويساهم تزايد عدد الطلاب والمغتربين والرحالة الرقميين في المدينة في ارتفاع الطلب على الإيجارات.

بالنسبة للمستثمر، هذا يعني تدفقًا مستقرًا لمدفوعات الإيجار وعوائد محتملة أعلى من معظم عواصم أوروبا الغربية.

لا تزال عمليات التأجير قصيرة الأجل من خلال منصات Airbnb و Booking استراتيجية استثمارية شائعة، خاصة في المناطق المركزية من براغ (براغ 1 و 2).

يمكن أن تصل الربحية إلى 7-8% سنوياً، خاصة خلال موسم السياحة.

مثال:

• يمكن أن تجلب شقة مساحتها 50 مترًا مربعًا في براغ 1 ما بين 120 و150 يورو في الليلة الواحدة.
• عند نسبة إشغال تبلغ 70%، فإن هذا يعادل حوالي 3000 يورو شهريًا أو 36000 يورو سنويًا.
• بعد خصم المصاريف، سيكون صافي العائد حوالي 8%.

لكن في السنوات الأخيرة، شددت سلطات براغ لوائح الإيجار:

• في المناطق المركزية، يلزم الحصول على ترخيص لتأجير العقارات لفترات قصيرة.
• سيتم فرض قيود على عدد أيام التقديم في السنة.
• يمكن لسكان المباني التصويت ضد استخدام الشقة كفندق صغير.

جمهورية التشيك ضد النمسا

تُعدّ عقود إيجار الشقق طويلة الأجل في براغ أو برنو مناسبة للمستثمرين الذين يرغبون في تقليل المخاطر وتأمين دخل ثابت.

يبلغ متوسط ​​العائد 4-5%، بينما يظل الطلب مرتفعاً باستمرار بفضل الجامعات والشركات الدولية وعمليات الهجرة النشطة.

جمهورية التشيك ضد النمسا

في فيينا، تكون العوائد أقل بكثير - 2-3٪، والسوق أكثر تنظيماً: هناك قواعد صارمة بشأن الحد الأقصى لأسعار الإيجار وحقوق المستأجر، مما يحد من الربحية.

تُعد خدمات إدارة الإيجارات ذات أهمية خاصة للمستثمرين الأجانب.

تتمتع براغ بسوق متطور لشركات الإدارة التي تتولى دورة إدارة الإسكان بأكملها: من إيجاد المستأجرين إلى الإصلاحات والدعم القانوني.

• العمولة: 10-15% من الدخل.
• يشمل ذلك دفع تكاليف الإعلان، وإبرام العقود، ومراقبة حالة الشقة.
• وهذا الأمر ذو أهمية خاصة بالنسبة للإيجارات قصيرة الأجل، حيث تتطلب الإدارة اهتماماً يومياً.

يُعد اختيار الحي المناسب عاملاً أساسياً في تحقيق الربحية. تتميز براغ بتقسيم واضح للسوق العقاري بناءً على نوع العقار والجمهور المستهدف وإمكانية الربح.

توصياتي:

• بالنسبة للإيجارات قصيرة الأجل، من الأفضل اختيار براغ 1 و 2.
• للإيجار طويل الأجل - براغ 3 و 5 و 8.
• بالنسبة لعمليات الشراء طويلة الأجل، ضع في اعتبارك براغ 9 و10، حيث الأسعار منخفضة حاليًا ولكن من المتوقع أن ترتفع بفضل مشاريع البنية التحتية الجديدة.

ينقسم سوق العقارات في براغ إلى قطاعين رئيسيين: السوق الثانوية والمشاريع الجديدة. ولكل منهما خصائصه وديناميكيات أسعاره وميزاته الجذابة. ويُعدّ فهم الفروقات بينهما أمراً بالغ الأهمية لوضع استراتيجية استثمارية سليمة.

تُشكّل سوق العقارات الثانوية ما يقارب 70% من إجمالي المعاملات في براغ. ويعود ذلك إلى الطابع المعماري التاريخي للمدينة، الذي يُضفي عليها طابعًا معماريًا فريدًا. وتطغى على الأحياء المركزية في براغ 1 و2 و3 مبانٍ تعود إلى القرنين التاسع عشر والعشرين، والتي تُعدّ جزءًا من التراث الثقافي للبلاد.

مزايا السوق الثانوية:

• ارتفاع الطلب من المستأجرين والسياح نظراً للأجواء والموقع المرموق.
• سعر أقل للمتر المربع مقارنة بالمباني الجديدة الفاخرة.
• إمكانية زيادة قيمة العقار بعد تجديده بجودة عالية.

عيوب:

• تتطلب المنازل القديمة صيانة مستمرة، وإصلاح المرافق والواجهات.
• في بعض الحالات، يكون من الضروري تنسيق إعادة التطوير والتجديد مع سلطات حماية التراث المعماري.
• ارتفاع تكاليف المرافق بسبب عدم كفاية كفاءة الطاقة في المباني.

مثال:

شقة مساحتها 70 متراً مربعاً في مبنى يعود للقرن التاسع عشر في براغ 2 معروضة للبيع بسعر 420 ألف يورو، لكنها تحتاج إلى استثمار كبير في التجديد يتراوح بين 40 و50 ألف يورو. بعد التجديد، يمكن بيع العقار بسعر أعلى بنسبة 15-20% أو تأجيره للسياح عبر منصات مثل Airbnb.

تحظى المباني الجديدة في براغ بشعبية كبيرة بين المستثمرين الأجانب بفضل هيكلها القانوني الشفاف وجودة بنائها العالية. ويتم تطوير العديد من المشاريع مع مراعاة معايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية، بما في ذلك كفاءة الطاقة، واستخدام مواد صديقة للبيئة، وتركيب أنظمة إدارة المباني الذكية.

ميزات المباني الجديدة:

• غالباً ما يتم بيع المجمعات السكنية الجديدة بالكامل حتى في مرحلة البناء (مرحلة الحفر).
• مخاطر ضئيلة للوقوع في مآزق قانونية.
• سيولة عالية - يسهل إعادة بيع الشقق في المباني الحديثة.
• انخفاض تكاليف التشغيل مقارنة بالمباني التاريخية.

المشكلة الرئيسية في السوق في نقص المباني الجديدة. فمعدلات البناء في براغ أقل بكثير من مثيلاتها في فيينا أو غيرها من العواصم الأوروبية. ويعود هذا النقص إلى البيروقراطية ولوائح التخطيط العمراني الصارمة.

لا يقتصر الاستثمار في العقارات في براغ على شراء شقة للإيجار فحسب، بل يوفر السوق أيضاً استراتيجيات أخرى تتيح إدارة رأس المال بمرونة وتحقيق عوائد أعلى.

تهدف هذه الاستراتيجية إلى تنويع مصادر الدخل. فبدلاً من شراء شقة واحدة مساحتها 100 متر مربع في براغ، يشتري المستثمر استوديوهين مساحتهما 50 متر مربع في منطقتين مختلفتين من المدينة.

المزايا:

• زيادة إجمالي دخل الإيجار.
• القدرة على بيع عقار واحد والاحتفاظ بالعقار الآخر في المحفظة.
• يسهل التكيف مع التغيرات في السوق.

الربحية: أعلى بنسبة 10-15% في المتوسط ​​مقارنة بامتلاك شقة كبيرة واحدة.

يمكن شراء الشقق التاريخية في وسط براغ بسعر منخفض نسبياً، وتجديدها، ثم إعادة بيعها بربح.

• الاستثمارات: يتم تخصيص 20-25% من قيمة العقار لأعمال الإصلاح والموافقة عليها.
• الربحية: يمكن أن يصل هامش المبيعات إلى 20-30%.
• المخاطر: تأخيرات في الحصول على تصريح التخطيط، وصعوبة في العثور على مقاولين مؤهلين.

مثال:

شقة مقابل 350,000 يورو + 70,000 يورو تكلفة التجديد → بيع مقابل 500,000 يورو، صافي الربح - حوالي 80,000 يورو.

تُعد براغ واحدة من أكبر المراكز السياحية في أوروبا، مما يجعل الفنادق الصغيرة والشقق الفندقية خيارًا ممتازًا للاستثمار.

• الربحية: تصل إلى 10% سنوياً.
• المتطلبات: رخصة فندقية والامتثال لأنظمة السلامة.
• في السنوات الأخيرة، شهد هذا القطاع نمواً نشطاً نتيجة لزيادة تدفق السياح بعد الجائحة.

تُعدّ متاجر التجزئة والمطاعم ومساحات العمل المشتركة ومساحات المكاتب خيارات رائعة للمستثمرين ذوي رؤوس الأموال العالية.

• الربحية: 6-9% سنوياً، وهي أعلى من الربحية في العقارات السكنية.
• المخاطر: تعتمد على الوضع الاقتصادي والملاءة المالية للمستأجرين.
• يتزايد الطلب على مساحات العمل المشتركة والمكاتب الشاغرة بفضل الاتجاه نحو العمل عن بعد.

على الرغم من جاذبية السوق، ينبغي على المستثمرين أن يكونوا على دراية بعدد من المخاطر التي قد تؤثر على ربحية وسيولة استثماراتهم.

خطر ارتفاع الأسعار بشكل مفرط. في منطقتي براغ المركزيتين (براغ 1 و2)، ارتفعت الأسعار بنسبة 40-50% خلال السنوات الخمس الماضية، مما قد يشير إلى تشكل فقاعة سعرية. إذا تباطأ نمو الأسعار أو تم تعديلها، فسيشهد المستثمرون الذين اشتروا العقارات بأسعار مرتفعة انخفاضًا في رؤوس أموالهم.

تنظيم تأجير الشقق عبر منصة Airbnb والإيجارات قصيرة الأجل. في السنوات الأخيرة، قامت سلطات براغ بتقييد أنشطة مالكي الشقق المؤجرة لفترات قصيرة بشكل فعال.

• في براغ 1 وبراغ 2، يلزم الحصول على ترخيص تأجير قصير الأجل.
• في بعض المناطق، توجد قيود على عدد الأيام في السنة التي يمكن خلالها تأجير شقة للسياح.
• تستوجب مخالفة القواعد غرامات تصل إلى 20 ألف يورو.

قد تؤدي هذه التغييرات إلى تقليل العوائد للمستثمرين الذين يستهدفون شقق الإيجار قصيرة الأجل في براغ.

البيروقراطية والمعاملات المعقدة للأجانب. على الرغم من أن عملية شراء العقارات في جمهورية التشيك تُعتبر شفافة، إلا أن الأجانب قد يواجهون بعض الصعوبات:

• الحاجة إلى ترجمة الوثائق إلى اللغة التشيكية وتوثيقها لدى كاتب العدل.
• تستغرق عملية التسجيل في السجل العقاري وقتاً أطول عند الشراء عن بعد.
• الاعتماد القوي على مهنية وكفاءة المحامي والوسيط العقاري.

انخفاض السيولة في المناطق النائية. في براغ 9 و10، حيث لا تزال الأسعار منخفضة، تُعدّ سيولة العقارات محدودة. قد يستغرق بيع شقة ما بين 9 إلى 12 شهرًا، خاصةً خلال فترات الركود الاقتصادي.

جمهورية التشيك ضد النمسا

تتميز براغ بمستوى معيشة عالٍ، بينما تبقى تكاليف المعيشة فيها أقل بكثير من مثيلتها في النمسا المجاورة. بالنسبة للمستثمرين الذين يخططون ليس فقط للاستثمار، بل أيضاً لشراء شقة في براغ أو برنو للإقامة في جمهورية التشيك، فإن الجمع بين القدرة على تحمل التكاليف والأمان والبنية التحتية المتطورة يُعدّ عاملاً جذاباً للغاية.

تكلفة المعيشة والخدمات. وفقًا لموقع Numbeo، فإن تكلفة المعيشة في براغ أقل بنحو 25-30% من فيينا. يبلغ متوسط ​​إيجار الشقة في وسط براغ حوالي 1000-1200 يورو، بينما يتراوح إيجار شقة مماثلة في فيينا بين 1500 و1800 يورو.

كما أن الطعام والنقل والترفيه أرخص، مما يجعل براغ جذابة بشكل خاص للعائلات والمتقاعدين الذين يتطلعون إلى الحفاظ على مستوى معيشي مرتفع مع إبقاء التكاليف منخفضة.

نظام الرعاية الصحية ، عن جدارة، من بين الأفضل في أوروبا الوسطى. يتمتع السكان بنظام تأمين صحي إلزامي، يغطي جزئياً تكاليف خدمات المستشفيات العامة، مما يجعل الرعاية الطبية متاحة حتى للعائلات ذات الدخل المتوسط. تقدم العيادات الخاصة نطاقاً أوسع من الخدمات ومرافق حديثة، بينما تظل تكاليفها أقل بكثير من مثيلاتها في النمسا المجاورة.

فعلى سبيل المثال، تتراوح تكلفة استشارة أخصائي في براغ بين 40 و60 يورو في المتوسط، بينما قد تصل تكلفة الخدمة نفسها في فيينا إلى 80 يورو أو أكثر. ولذلك، تجذب براغ المستثمرين والباحثين عن رعاية طبية عالية الجودة وبأسعار معقولة.

شبكة المواصلات بتصميمها المتقن وسهولة استخدامها. وتشتهر المدينة بشبكات المترو والترام التي تغطي جميع أحياء المدينة تقريباً، بما في ذلك الضواحي. وهذا ما يجعل الحياة في براغ مريحة حتى بدون سيارة.

تبلغ تكلفة الاشتراك الشهري حوالي 25-30 يورو، مما يجعل المواصلات العامة في متناول الطلاب والمتقاعدين والمهنيين الشباب. كما تشهد سيارات الأجرة وخدمات مشاركة السيارات نموًا سريعًا، حيث أن تكلفتها أقل من تكلفتها في النمسا، مما يجعلها ملائمة بشكل خاص للمغتربين والعاملين في مجال تكنولوجيا المعلومات الذين يقدرون سهولة التنقل والمرونة في أرجاء المدينة.

النظام المالي مفتوح للأجانب، وفتح حساب مصرفي فيه أمر في غاية السهولة. كل ما تحتاجه هو جواز سفر وإثبات سكن. تقدم البنوك التشيكية خدمات إلكترونية حديثة باللغة الإنجليزية، مما يجعل إدارة الشؤون المالية مريحة حتى لمن لا يتحدثون التشيكية.

لا تزال الكرونة التشيكية (CZK) عملة مستقرة، والودائع المصرفية مؤمنة من قبل الدولة حتى 100000 يورو، مما يزيد من ثقة المستثمرين والأفراد في النظام المصرفي للبلاد.

تُعدّ براغ حاليًا من بين أفضل عشر مدن أوروبية شعبية بين الرحالة الرقميين والمهنيين الدوليين، وذلك بفضل بنيتها التحتية المتطورة لتكنولوجيا المعلومات، وشبكة الإنترنت فائقة السرعة، ومساحات العمل المشتركة الحديثة والمتعددة. ويتوافد إليها المبرمجون والمصممون والمسوقون والمتخصصون في الأعمال التجارية الإلكترونية من أوروبا والولايات المتحدة.

إن تدفق المهنيين هذا لا يجعل المدينة أكثر عالمية وديناميكية فحسب، بل يخلق أيضًا طلبًا ثابتًا على المساكن للإيجار، مما يحفز نمو الأسعار ويجعل سوق العقارات التشيكي أكثر جاذبية للمستثمرين.

تتحول براغ تدريجياً إلى ملاذ أوروبي للأفراد الساعين لحماية رؤوس أموالهم وتوفير الاستقرار والأمان لعائلاتهم. وبالنسبة لمواطني الدول ذات الاقتصادات غير المستقرة، أصبح شراء العقارات في براغ وسيلة موثوقة للحفاظ على مدخراتهم.

باعتبارها عضواً في الاتحاد الأوروبي وحلف شمال الأطلسي، تُعدّ جمهورية التشيك وجهة استثمارية آمنة للاستثمار طويل الأجل. وعلى عكس النمسا، لا يفرض السوق التشيكي قيوداً تُذكر على المشترين الأجانب، مما يجعله أكثر جاذبية للمستثمرين من دول رابطة الدول المستقلة وآسيا والشرق الأوسط.

تختار العائلات براغ ليس فقط لجودة الرعاية الصحية العالية فيها، بل أيضاً لمدارسها الدولية ذات التكلفة المعقولة، حيث تبلغ الرسوم الدراسية حوالي 6000 يورو سنوياً، أي ما يقارب نصف تكلفة الدراسة في فيينا. كما يُعدّ الأمان عاملاً أساسياً، إذ لا تزال براغ تتمتع بمعدل جريمة منخفض، لا سيما في المناطق المركزية، مما يجعلها مكاناً مريحاً للعيش مع الأطفال.

بالنسبة للمتقاعدين، تُعدّ براغ بديلاً ممتازاً لفيينا، إذ توفر مستوى معيشة عالياً مماثلاً ولكن بتكاليف أقل بكثير. فأسعار السكن والمرافق فيها أقل بنسبة 30-35% مقارنةً بالنمسا، مما يتيح لك توفير المال دون التضحية بالراحة.

تحظى جمهورية التشيك بشعبية أيضاً بين المتقاعدين من ألمانيا وسويسرا، الذين يقدرون المناخ المعتدل والبنية التحتية المتطورة والمستوى العالي من الخدمات الطبية المتاحة بأسعار معقولة.

ونتيجة لذلك، توفر براغ توازناً فريداً بين القدرة على تحمل التكاليف وجودة الحياة، مما يوفر فرصاً للمهنيين الشباب والعائلات، فضلاً عن أولئك الذين يسعون إلى راحة البال والاستقرار المالي على المدى الطويل.

مقارنة بين براغ وفيينا كمكانين للعيش

يُعدّ التخارج من الاستثمار عنصراً أساسياً في استراتيجية أي مستثمر. في براغ، تتسم عملية بيع العقارات بالبساطة والشفافية نسبياً، إلا أنها تنطوي على بعض الخصائص الفريدة التي ينبغي مراعاتها عند التخطيط للصفقة.

متوسط ​​فترة بيع العقار:

• في المناطق المركزية (براغ 1، 2، 3) يتم بيع العقارات بسرعة - في المتوسط ​​خلال 3-6 أشهر.
• في المناطق ذات الطلب المنخفض، مثل براغ 9 و10، يمكن أن تمتد فترة البيع إلى 9-12 شهرًا.
• يضمن الاهتمام الكبير من المشترين من دول الاتحاد الأوروبي ودول رابطة الدول المستقلة سيولة مستقرة للسوق.

ضريبة أرباح رأس المال. عند بيع العقارات، يُطلب من المستثمرين دفع ضريبة أرباح رأس المال بنسبة 15% إذا تم بيع العقار في غضون خمس سنوات من الشراء:

• إذا كانت ملكية العقار لأكثر من 5 سنوات، فلا يتم فرض أي ضريبة.
• بالنسبة للمستثمرين الذين يخططون لعمليات مضاربة، يجب أخذ هذا العامل في الاعتبار عند حساب الربحية.

جمهورية التشيك ضد النمسا

الاستنتاجات

براغ بين شروط خروج استثمارية شفافة وضرائب منخفضة، مما يميزها عن فيينا.

بالنسبة للمستثمرين على المدى الطويل، تعتبر براغ جذابة بسبب عدم وجود ضريبة على أرباح رأس المال بعد 5 سنوات من الملكية.

فيينا، من ناحية أخرى، فتظل سوقاً أكثر استقراراً ولكنها أقل مرونة، مع مستوى عالٍ من البيروقراطية وأعباء ضريبية كبيرة.

كسينيا ليفينا خبيرة عقارية في أوروبا الوسطى، تتمتع بخبرة تزيد عن 15 عامًا في جمهورية التشيك والنمسا وألمانيا. وخلال مسيرتها المهنية، ساهمت في إتمام عشرات الصفقات، بما في ذلك شراء العقارات السكنية والتجارية في براغ وفيينا، ولديها فهم عميق للاختلافات الرئيسية بين هذه الأسواق.

بحسب ليفينا، لا تزال براغ واحدة من أكثر الأسواق حيوية في المنطقة اليوم. تُعدّ إجراءات المعاملات فيها أبسط وأسرع منها في النمسا: فمنذ الاتفاق المبدئي وحتى تسجيل العقار، تستغرق العملية من 4 إلى 6 أسابيع. أما في فيينا، فقد تستغرق العملية من شهرين إلى ثلاثة أشهر بسبب اللوائح الأكثر صرامة والإجراءات البيروقراطية الأكثر تعقيداً.

تتمثل الميزة الرئيسية للجمهورية التشيكية في سهولة الوصول إليها بالنسبة للمستثمرين الأجانب. فعلى عكس النمسا، لا توجد قيود تُذكر على شراء العقارات السكنية أو التجارية، مما يفتح السوق أمام المستثمرين من دول رابطة الدول المستقلة وآسيا والشرق الأوسط.

يؤكد ليفينا على أن المرحلة الأساسية في الصفقة هي الفحص القانوني النافي للجهالة للعقار. ويلتزم المحامي بالتحقق مما يلي:

• تاريخ الملاك لاستبعاد إمكانية حدوث نزاعات أو حقوق أطراف ثالثة؛
• وجود ديون متعلقة بالمرافق أو الرهون العقارية؛
• صحة البيانات المساحية.

في جمهورية التشيك، تستغرق هذه المراجعة من 5 إلى 7 أيام عمل وتكلف ما يقارب 500 إلى 1000 يورو. أما في النمسا، فتكلفة التدقيق النافي للجهالة أعلى - تبدأ من 1500 يورو - وقد يكون الإجراء نفسه أكثر تعقيداً نظراً لنظام الموافقة متعدد المستويات.

يوصي الخبير بتنويع الاستثمارات بين السوقين، لأنهما يحلان مشاكل مختلفة.

الحالة الأولى: شقة في براغ للإيجار طويل الأجل – دخل ثابت

قرر مستثمر من ألمانيا الاستثمار في العقارات السكنية في براغ بهدف تحقيق دخل إيجاري ثابت.

اشترى شقة من غرفتي نوم مساحتها 58 متراً مربعاً في براغ 3 (جيجكوف)، وهو حيٌّ يشتهر بين الطلاب والشركات العالمية. بلغ سعر العقار 320 ألف يورو. بُني المبنى عام 2018 ولم يكن بحاجة إلى أي تجديدات.

تم تأجير الشقة بعقد طويل الأجل لأخصائي تكنولوجيا معلومات أمريكي يعمل لدى شركة ناشئة تشيكية كبرى. بلغ متوسط ​​الإيجار 1450 يورو شهريًا، أو 17400 يورو سنويًا. بعد ثلاث سنوات، ارتفعت قيمة العقار بنسبة 18% لتصل إلى 378000 يورو. مع الأخذ في الاعتبار ارتفاع قيمة رأس المال، بلغ إجمالي العائد حوالي 8% سنويًا.

الحالة الثانية: منزل ريفي – مشروع لإعادة البيع

اشترى مستثمر من جمهورية التشيك منزلاً قديماً في قرية بالقرب من كارلوفي فاري، على بُعد ساعة بالسيارة من براغ. وكان سعره 95 ألف يورو. كان المنزل في حالة سيئة، لكنه يقع في منطقة خلابة تحظى بشعبية لدى السياح الألمان.

استثمر المستثمر مبلغًا إضافيًا قدره 45,000 يورو في أعمال التجديد، شملت استبدالًا كاملًا لشبكة المرافق، وإصلاحات للسقف، وتجديدات داخلية. وبلغت التكلفة الإجمالية 140,000 يورو. وبعد تسعة أشهر، عُرض المنزل للبيع، وبيعت لعائلة ألمانية مقابل 210,000 يورو.

الحالة الثالثة: شقق برنو للطلاب - طلب مرتفع على الإيجارات طويلة الأجل

برنو هي ثاني أكبر مدينة في جمهورية التشيك ومركز جامعي رئيسي. قرر مستثمر إسرائيلي شراء شقة استوديو صغيرة مساحتها 35 متراً مربعاً في برنو بالقرب من جامعة ماساريك.

يبلغ سعر العقار 155,000 يورو، والمبنى جديد وسيتم بناؤه عام 2023. الشقة مؤجرة للطلاب مقابل 850 يورو شهريًا. تتقاضى شركة الإدارة 12% من الدخل مقابل الإدارة الكاملة، مما يتيح للمستثمر التركيز على مشاريع أخرى.

الحالة الرابعة: شقة في بيلسن - خيار اقتصادي لدخول السوق

تُعرف مدينة بيلسن، رابع أكبر مدينة في جمهورية التشيك، بأنها المركز الصناعي والجامعي للمنطقة. وقد قرر مستثمر بولندي الاستثمار في شقة صغيرة لتأجيرها على المدى الطويل.

العقار: شقة بغرفة نوم واحدة مساحتها 42 مترًا مربعًا في مبنى تم بناؤه عام 2010. سعر الشراء: 110,000 يورو. الشقة مؤجرة لموظف في مصنع سيارات سكودا مقابل 700 يورو شهريًا.

الحالة الخامسة: منزل عائلي – استثمار ومكان للعيش

انتقل زوجان أوكرانيان إلى جمهورية التشيك مع طفليهما. كان هدفهما شراء منزل للإقامة الدائمة مع إمكانية بيعه لاحقًا. وقد وجدا منزلًا عصريًا مساحته 160 مترًا مربعًا في براغ 9، على بُعد 20 دقيقة بالسيارة من مركز المدينة.

كان سعر الشراء 520 ألف يورو. كان المنزل في حالة جيدة ولم يكن بحاجة إلى أي تجديدات. بعد ثلاث سنوات، وبفضل ارتفاع أسعار السوق، وصلت قيمة المنزل إلى 620 ألف يورو. إذا قررت العائلة بيع المنزل، فسيكون ربحها 100 ألف يورو، دون احتساب تكاليف الصيانة.

الحالة السادسة: مستثمر بميزانية قدرها 300,000 يورو - تنويع الاستثمارات في براغ وبرنو

أراد مستثمر من كازاخستان تنويع محفظته الاستثمارية لتجنب الاعتماد على عقار واحد. وشملت استراتيجيته شراء عقارين سكنيين:

• براغ، حي فينوهردي – شقة بمساحة 40 متر مربع للإيجار طويل الأجل مقابل 200,000 يورو.
• برنو، شقة استوديو بالقرب من الجامعة - 100,000 يورو، مؤجرة للطلاب.

بلغ إجمالي عائد المحفظة 8% سنوياً، وتم تخفيف المخاطر الإجمالية بتوزيع الأصول بين مدينتين. كما اكتسب المستثمر مرونة في إدارة رأس ماله: فإذا انخفض الطلب في إحدى المدينتين، يمكنه تعويض المكاسب في الأخرى.

الحالة 7: الشراء من خلال شركة - تحسين الضرائب

اشترى مستثمر أمريكي عقارين في براغ: شقة للإيجار ومساحة تجارية لمقهى. بلغت التكلفة الإجمالية 1.1 مليون يورو. ولتخفيف العبء الضريبي وتبسيط الإدارة، أسس شركة تشيكية مقرها الرئيسي في براغ. وخلال أربع سنوات، ارتفعت قيمة العقارين بنسبة 22%.

وفّر المستثمر ما يقارب 60,000 يورو من الضرائب، كما تمكّن من إعادة استثمار الأرباح بشكل قانوني في مشاريع أخرى دون تكبّد ضرائب إضافية. تُناسب هذه الاستراتيجية كبار المستثمرين الذين يملكون ميزانية تبلغ 500,000 يورو أو أكثر، لا سيما إذا كانوا يخططون لشراء عقارات متعددة أو عقارات تجارية.

تعتبر براغ وفيينا مركزين رئيسيين للعقارات في أوروبا الوسطى، لكن ملفاتهما الاستثمارية تختلف اختلافاً جوهرياً في عدد من الجوانب الأساسية.

براغ وجهة مثالية لمن يسعون إلى تحقيق نمو سريع لرأس المال ودخل من الإيجار. تشهد المدينة تطوراً متسارعاً، وتجذب سنوياً السياح والطلاب والمتخصصين في تكنولوجيا المعلومات. ورغم المخاطر المرتبطة بلوائح الإيجار قصير الأجل وارتفاع أسعار العقارات في المناطق المركزية، إلا أن إمكانات النمو لا تزال مرتفعة للغاية.

فيينا خيارًا مناسبًا للمستثمرين الذين يُفضّلون الاستقرار على الربحية. فرغم عدم وجود نمو سريع في الأسعار، إلا أن السوق محميّ من التقلبات الحادة. وهذا أمر بالغ الأهمية لمن ينظرون إلى العقارات كأداة للحفاظ على رأس المال على المدى الطويل.

نصائح لتقليل المخاطر:

• احرص دائمًا على إجراء فحص قانوني شامل للعقار.
• لا تستثمر كل أموالك في الإيجارات قصيرة الأجل - اجمع بين أنواع مختلفة من العقارات.
• استعن بالمتخصصين: المحامين، مستشاري الضرائب، شركات الإدارة.
• قم بتنويع محفظتك الاستثمارية من خلال الاستثمار في العقارات في كل من جمهورية التشيك والنمسا.

يتوقع الخبراء أن بحلول عام 2030، وذلك نتيجةً لمحدودية حجم الإنشاءات وارتفاع الطلب. ومن المرجح أن تستمر السلطات المحلية في تنظيم قطاع الإيجار قصير الأجل (مثل Airbnb)، مما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن طويلة الأجل. وتتركز أبرز مناطق النمو المحتملة خارج براغ 1-3، بما في ذلك مشاريع التطوير المعقدة في براغ 5 و9 و10.

الاستعداد للشراء

التدريب القانوني

التسويات المالية وعمليات الشراء

إدارة العقارات

الضرائب والتمويل

استراتيجية الخروج