الاستثمارات العقارية الخارجية: الاتجاهات والتوقعات وأهم الدول

أفادت شبكة سي إن بي سي أن الاستثمارات العقارية الأوروبية بلغت 45 مليار يورو في الربع الأول من عام 2025، بزيادة قدرها 6% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وتؤكد هذه الأرقام أن العقارات الخارجية، ولا سيما في السوق الأوروبية، لا تزال وجهة جذابة للمستثمرين.

يتجه المستثمرون بشكل متزايد إلى الاستثمار في العقارات الأجنبية كأداة لتقاسم المخاطر، والحفاظ على رأس المال، وتحقيق دخل ثابت. وتحظى أوروبا باهتمام خاص، إذ يتميز سوقها بدرجة عالية من اليقين القانوني، وقواعد شفافة لشراء وإدارة العقارات، ونظام اقتصادي مستقر.

في هذا السياق، تُعدّ النمسا خيارًا واعدًا للغاية: العقارات فيها على أنها ملاذ آمن بفضل اقتصادها المستقر وقوانين الملكية الشفافة. تجمع النمسا بين اقتصاد قوي وسياسة مستقرة، وبنية تحتية ممتازة، وبيئة معيشية مريحة. كل هذا يجعل شراء العقارات فيها استثمارًا موثوقًا: فهو يحمي أموالك من التضخم، ويمكن أن يدرّ عليك دخلًا من الإيجار أو ارتفاع أسعار السوق.

بالنسبة للعديد من المستثمرين، يتمثل السبب الرئيسي لشراء العقارات في الخارج في حماية المدخرات وتنويع المخاطر. تساعد هذه الخطوة على حماية رأس المال من المشاكل الاقتصادية أو السياسية في بلدانهم، وتتيح لهم الاستثمار في أسواق مختلفة ومستقلة. أوصي عمومًا باختيار دول ذات اقتصادات قوية ومستقرة، حيث تحمي القوانين حقوق مالكي العقارات بشكل موثوق، كما هو الحال في النمسا أو ألمانيا. هذا يجعل الاستثمار أكثر أمانًا وشفافية بشكل ملحوظ.

ومن المزايا المهمة الأخرى أن الاستثمار في العقارات الأجنبية يُمكن أن يُدرّ دخلاً ثابتاً من الإيجار. خذ على سبيل المثال المدن النمساوية مثل فيينا أو سالزبورغ، حيث يوجد طلب دائم على الإيجار. وهذا يُتيح لك ليس فقط تغطية تكاليف المرافق والضرائب، بل أيضاً تحقيق دخل إضافي شهرياً.

الاستثمار في العقارات الدولية فرصًا لنمو رأس المال على المدى الطويل. أؤكد من واقع تجربتي الشخصية أن قيمة الشقق التي تم شراؤها في مناطق واعدة في فيينا قبل 5-7 سنوات قد زادت بنسبة 20-30%. بالنسبة للعملاء الذين يفكرون على المدى الطويل، يجعل هذا من هذه الاستثمارات وسيلة جذابة للغاية لتنمية ثرواتهم.

تُعدّ فرصة الحصول على تصريح إقامة ميزة استراتيجية منفصلة للعديد من المستثمرين . إذ تُتيح دول مثل البرتغال وإسبانيا واليونان وقبرص الإقامة عند شراء عقار بقيمة معينة. ولا يقتصر الأمر على كونه استثمارًا ماليًا فحسب، بل يُعدّ أيضًا مفتاحًا لجودة الحياة في أوروبا، حيث يُتيح الوصول إلى رعاية صحية متطورة، وتعليم متميز للأطفال، وحرية التنقل داخل منطقة شنغن. وبالتالي، يُصبح الاستثمار أداةً ليس فقط لتنمية رأس المال، بل أيضًا للتخطيط الشخصي والعائلي طويل الأجل.

تزداد شعبية المنازل الصديقة للبيئة والموفرة للطاقة الخيار الأمثل هو الشقق الحاصلة على شهادة الفئة "أ" أو أعلى. فهي توفر عليك تكاليف الصيانة، وتحظى بشعبية كبيرة بين السكان، وتحافظ على قيمتها السوقية العالية.

يتجه العديد من المستثمرين أيضاً نحو أوروبا الشرقية ومنطقة الكاريبي. فالعقارات هناك بأسعار معقولة، كما أن الطلب السياحي المرتفع يوفر فرصاً استثمارية جيدة. على سبيل المثال، تحظى الشقق الصيفية للإيجار بشعبية كبيرة في كرواتيا والجبل الأسود، بينما تحظى الفيلات المطلة على البحر بشعبية واسعة في منطقة الكاريبي.

في رأيي، تُعدّ أوروبا خياراً أكثر موثوقية للاستثمارات طويلة الأجل في العقارات الأجنبية. فشفافية المعاملات فيها أعلى، وحقوق المستثمرين محمية بشكل أفضل، مما يقلل المخاطر. كما أن الطلب المستقر على المساكن يضمن دخلاً ثابتاً وحماية رأس المال لسنوات قادمة.

يُعدّ اختيار البلد المناسب أساسًا لنجاح الاستثمارات العقارية الخارجية. فعوائدك المستقبلية، وأمان رأس مالك، وأهدافك طويلة الأجل تعتمد عليه. في هذه المقالة، لخصتُ المعايير الرئيسية لمساعدتك على اتخاذ قرار مدروس.

1. الاستقرار الاقتصادي وقابلية التنبؤ بالسوق

يُعدّ الاستقرار الاقتصادي عاملاً أساسياً لضمان نمو أسعار المساكن بشكل متوقع واستقرار دخل الإيجار. فكلما كان الناتج المحلي الإجمالي أكثر استقراراً ومعدل التضخم أقل في بلد ما، قلّ خطر انخفاض قيمة استثماراتك.

• أمثلة: غالباً ما يختار المستثمرون النمسا وألمانيا نظراً لاقتصاداتهما المستقرة وتطورات سوق الإسكان التي يمكن التنبؤ بها.
• ما يجب مراعاته: معدلات التوظيف، والتضخم، وارتفاع أسعار العقارات، والتغيرات في الطلب على الإيجار.

2. الحماية القانونية للمستثمرين

يضمن النظام القانوني القوي والنزيه حماية حقوقك في الملكية، وعدم وقوعك ضحية للاحتيال، وأن تتم أي معاملات عقارية بسلاسة.

• أمثلة: ألمانيا والنمسا وسويسرا لديها قوانين صارمة تحكم معاملات العقارات وتحمي حقوق المشترين الأجانب.
• ما يجب مراعاته: هل يمكن للأجنبي تسجيل الملكية، ومدى وضوح وشفافية المعاملة، وهل توجد سجلات عقارية رسمية للدولة.

3. إمكانية الحصول على تصريح إقامة (RP)

تُعدّ فرصة الحصول على تصريح إقامة أو تأشيرة ذهبية ميزةً كبيرةً للمستثمرين، إذ تتيح لهم الإقامة في الدولة والتنقل بحرية داخل منطقة شنغن.

• أمثلة: في البرتغال وإسبانيا واليونان وقبرص، يمكنك الحصول على تصريح إقامة عن طريق شراء عقار بمبلغ محدد - عادة ما بين 250,000 و 500,000 يورو.
• ما يجب مراعاته: ما هو الحد الأدنى للاستثمار المطلوب، ومتطلبات الإقامة في البلد، وما إذا كان من الممكن تمديد تصريح الإقامة أو الحصول على الجنسية في نهاية المطاف.

4. الشروط الضريبية وتكاليف الصيانة

عند حساب الربحية، من المهم مراعاة ليس فقط سعر العقار، بل أيضاً أي مصاريف مرتبطة به. فضرائب العقار، وضرائب دخل الإيجار، والرسوم الإلزامية الأخرى قد تقلل بشكل كبير من صافي العائد على الاستثمار.

• أمثلة: في النمسا وألمانيا، تُعتبر ضرائب العقارات منخفضة نسبيًا، ويخضع دخل الإيجار للضريبة وفقًا للقواعد المعتادة. أما في الولايات المتحدة، فقد تكون الضرائب أعلى، ولكن تتوفر إعفاءات ضريبية للمستثمرين على المدى الطويل.
• ما يجب مراعاته: الضرائب السنوية، وضرائب دخل الإيجار، وتكاليف المرافق، والرسوم الإضافية للمالكين الأجانب.

5. الطلب على الإيجار وسيولة السوق

يسمح الطلب القوي على الإيجار بتحقيق دخل أعلى وعائد أسرع على الاستثمار، في حين أن السيولة العالية في السوق تسهل عملية بيع العقار لاحقاً.

• أمثلة: تتمتع فيينا ولشبونة وبرشلونة باهتمام مستقر في كل من الإيجارات قصيرة الأجل وطويلة الأجل.
• ما يجب مراعاته: مستوى تدفق السياح، والنشاط التجاري للمدينة، والنمو السكاني، والتقلبات الموسمية في الطلب.

6. اللغة والعوامل الثقافية

إن معرفة اللغة وفهم القواعد والعادات المحلية يجعل إدارة العقارات والتعامل مع المستأجرين أسهل بكثير.

• أمثلة: في ألمانيا والنمسا، غالباً ما تكون اللغة الألمانية مطلوبة، بينما في البرتغال وإسبانيا، غالباً ما تُستخدم اللغة الإنجليزية في مجال الأعمال.
• ما يجب مراعاته: مدى سهولة التواصل مع سماسرة العقارات والسكان، بالإضافة إلى العقلية المحلية وثقافة الأعمال.

7. خصائص المناطق داخل الدولة

حتى داخل الدولة الواحدة، يمكن أن تختلف مستويات الربحية والمخاطر بشكل كبير اعتمادًا على المدينة والمنطقة المحددة.

• أمثلة: في فيينا، تُعدّ المناطق المركزية أنسب لتأجير العقارات السياحية، بينما تُناسب الضواحي المستأجرين على المدى الطويل. أما في لشبونة، فتُعدّ المناطق السياحية الشهيرة مناسبة للتأجير قصير الأجل، بينما تُوفّر المناطق الأقل ازدحاماً بالسياح دخلاً أكثر استقراراً على المدى الطويل.
• ما يجب مراعاته: سهولة النقل، وتطوير البنية التحتية، وجاذبية المنطقة للمستأجرين، واحتمالات ارتفاع أسعار العقارات.

يُعدّ اختيار البلد المناسب أساسًا لاستثمار عقاري مربح في الخارج. تضم هذه القائمة أفضل الدول التي تتفوق في ثلاثة معايير رئيسية: الاستقرار الاقتصادي، وبرامج الإقامة، وعوائد الإيجار المرتفعة.

• المدن: فيينا، سالزبورغ، غراتس
• سمات السوق: اقتصاد قوي، ومستويات عالية من الحماية القانونية، وتقلبات طفيفة في أسعار سوق العقارات.
• الدخل: يحقق الإيجار عائدًا متوسطًا بنسبة 3-5% سنويًا، بينما يمكن أن تزيد قيمة العقارات في المناطق الشهيرة بنسبة 20-30% في غضون 5-7 سنوات.
• تصريح الإقامة: إن شراء العقارات وحده لا يمنح تصريح إقامة، ولكنه قد يسهل الحصول على تأشيرة أو تصريح إقامة طويل الأجل إذا تم استيفاء متطلبات إضافية.
• العيوب: هناك قيود معينة وإجراءات صارمة للمشترين الأجانب يجب أخذها في الاعتبار.

• نصيحة: العقارات في وسط المدينة أنسب للإيجارات قصيرة الأجل، بينما الضواحي والمناطق القريبة من الجامعات أنسب للمستأجرين على المدى الطويل.

• المدن: لشبونة، بورتو، الغارف
• خصائص السوق: برنامج التأشيرة الذهبية متاح للاستثمارات التي تتراوح قيمتها بين 280,000 يورو و 500,000 يورو تقريبًا، والسوق ينمو بنشاط، والمناخ معتدل، والطلب السياحي لا يزال مستقرًا.
• الدخل: يمكن أن تحقق الإيجارات عائدًا يتراوح بين 4 و6% سنويًا، خاصة في لشبونة والمواقع السياحية الشهيرة.
• تصريح الإقامة: تمنح التأشيرة الذهبية الحق في الحصول على تصريح إقامة، والذي يمكن تمديده بعد 5 سنوات، وبعد ذلك يمكن الحصول على الإقامة الدائمة.
• العيوب: في المناطق المشهورة، هناك منافسة شديدة بين الملاك، ويمكن أن تكون عملية التقديم على التأشيرة الذهبية بيروقراطية للغاية.
• نصيحة: المواقع السياحية أنسب للإيجارات قصيرة الأجل، بينما المناطق الأقل زيارة أنسب لتحقيق دخل أكثر استقراراً على المدى الطويل.

• المدن: برشلونة، مدريد، فالنسيا، كوستا ديل سول
• ميزات السوق: تدفق سياحي قوي، فرصة للمشاركة في برنامج التأشيرة الذهبية باستثمارات تبلغ 500,000 يورو فأكثر، مجموعة واسعة من العقارات - من الشقق إلى الفيلات والشقق.
• الربحية: يمكن أن تحقق الإيجارات قصيرة الأجل عائدًا بنسبة 5-7% سنويًا، أما الإيجارات طويلة الأجل فتبلغ حوالي 3-4%.
• تصريح الإقامة: تمنح التأشيرة الذهبية الحق في العيش والعمل في الدولة، بالإضافة إلى حرية التنقل داخل منطقة شنغن.
• العيوب: لا تزال مشكلة السداد قائمة؛ ففي المدن الصغيرة والمناطق البعيدة عن الساحل، يكون السوق الثانوي ضعيف التطور.
• نصيحة: تعتبر المناطق السياحية والمدن الكبيرة أنسب لتأجير العقارات السياحية، بينما تعتبر المناطق الداخلية أنسب للتأجير طويل الأجل وزيادة الأسعار.

• المدن/المناطق: أثينا، سالونيك، الجزر (كريت، رودس، سانتوريني)
• خصائص السوق: لا يزال من الممكن العثور على عقارات بأسعار معقولة نسبياً في الجزر، على الرغم من ارتفاع الأسعار في الوجهات السياحية الشهيرة. ولا يزال بإمكان المشترين الأجانب الوصول إلى السوق بسهولة نسبية.
• الربحية: خلال موسم السياحة، يمكن أن تحقق الإيجارات في الجزر عائدًا يتراوح بين 6-8%، بينما يبلغ متوسط ​​الإيجارات طويلة الأجل 3-4%.
• تصريح الإقامة: يمكن المشاركة في برنامج التأشيرة الذهبية عند شراء عقار بقيمة 250,000 يورو.
• العيوب: السياحة موسمية، لذا ينخفض ​​الدخل خلال غير موسم الذروة؛ وقد تكون البنية التحتية محدودة في بعض الجزر.
• نصيحة: العقارات في الجزر أنسب للإيجارات قصيرة الأجل ذات العوائد المرتفعة، بينما المدن الرئيسية أنسب لتحقيق دخل أكثر استقراراً على المدى الطويل.

• المدن: ليماسول، نيقوسيا، بافوس
• خصائص السوق: تشهد العقارات المطلة على البحر، بالإضافة إلى المجمعات السكنية والفلل الجديدة، إقبالاً كبيراً. وتتميز المعاملات بالشفافية، ويقود الطلب المستقر السياح والمغتربون.
• الدخل: يمكن أن تحقق الإيجارات عائدًا يتراوح بين 5-7% سنويًا، مع سهولة إعادة بيع العقارات في المناطق الشهيرة.
• تصريح الإقامة: تتوفر تصاريح الإقامة للاستثمارات التي تتراوح قيمتها بين 300,000 يورو و 400,000 يورو تقريبًا، مع توفر برامج الإقامة الدائمة للاستثمارات الأكبر.
• العيوب: في المناطق السياحية الشهيرة، يكون السوق محمومًا ويمكن أن تتقلب أسعار العقارات المعاد بيعها.
• نصيحة: العقارات المطلة على البحر أنسب للإيجارات قصيرة الأجل للسياح، بينما الشقق في المدينة أنسب للإيجارات طويلة الأجل المستقرة.

• المدن: برلين، ميونيخ، فرانكفورت، هامبورغ
• سمات السوق: تنظيم صارم، موثوقية قانونية عالية للمشترين الأجانب، طلب مستقر على الإيجارات، وشروط معاملات شفافة.
• الدخل: يحقق الإيجار متوسط ​​2-4% سنوياً في المدن الكبيرة، بينما يمكن أن تزيد قيمة العقارات بنسبة 15-25% في غضون 5-7 سنوات.
• تصريح الإقامة: إن شراء العقارات لا يمنح الحق في الحصول على تصريح إقامة بشكل مباشر، ولكنه يمكن أن يبسط الجانب المالي للتقدم بطلب للحصول على تأشيرة أو إقامة طويلة الأجل.
• العيوب: الربحية أقل من دول جنوب أوروبا، والمنافسة بين المستثمرين والمستأجرين لا تزال عالية.
• نصيحة: فكر في الاستثمار في العقارات في المناطق المركزية للمدن الكبيرة - فهي توفر سيولة عالية ودخلًا أكثر استقرارًا.

• المدن/المناطق: باريس، نيس، كان، كوت دازور
• سمات السوق: مناطق حضرية كبيرة ووجهات سياحية تتميز بسيولة عالية، ونمو مطرد في الأسعار، وطلب مستقر على الإيجار من كل من السياح والسكان المحليين.
• الربحية: على الساحل، يمكن أن يصل دخل الإيجار إلى 4-6% سنوياً، وفي المدن - حوالي 3-4%، بينما تزداد قيمة العقارات تدريجياً وبشكل مطرد.
• تصريح الإقامة: لا يمنح شراء العقارات تصريح إقامة بشكل مباشر، ولكن الاستثمارات الكبيرة يمكن أن تزيد من فرص الحصول على تأشيرة إقامة طويلة الأجل.
• العيوب: عبء ضريبي مرتفع وتكاليف صيانة باهظة للعقارات، بالإضافة إلى إجراءات بيروقراطية معقدة أثناء المعاملات.
• نصيحة: مواقع المنتجعات مناسبة للإيجارات الموسمية، بينما باريس وليون مناسبتان للاستثمارات طويلة الأجل ونمو رأس المال.

• المدن: دبي، أبوظبي، الشارقة
• سمات السوق: بناء نشط للمجمعات السكنية الحديثة، وتدفق مستمر للسياح، ووجود جالية كبيرة من المقيمين الأجانب، وبنية تحتية راسخة.
• الدخل: في دبي، يمكن أن تحقق العقارات المؤجرة عائداً يتراوح بين 7 و9% سنوياً، في حين يظل الطلب على الشقق والفلل مرتفعاً باستمرار.
• تصريح الإقامة: باستثمار لا يقل عن مليون درهم إماراتي (حوالي 250 ألف يورو)، يمكن للمستثمرين الحصول على تصريح إقامة؛ أما بالنسبة للاستثمارات الأكبر، فتتوفر تأشيرات إقامة طويلة الأجل.
• العيوب: قد تكون أسعار المباني الجديدة متقلبة، وتخضع المعاملات لعمولات ورسوم عالية، ويمكن أن يختلف دخل الإيجار حسب الموسم.
• نصيحة: تأتي أعلى العوائد من المناطق المركزية في دبي، ومارينا، وتلال دبي، ومن الحكمة التفكير في الاستثمار في المشاريع الجديدة مع وضع نمو الأسعار في المستقبل في الاعتبار.

استنادًا إلى تجربة عملائي، لا تزال النمسا الخيار الأكثر رواجًا للاستثمار طويل الأجل في العقارات الأجنبية. والسبب بسيط: فهي السوق الأكثر توازنًا وموثوقية. تتميز باقتصاد مستقر، وقواعد واضحة، وطلب مستمر على الإيجار. صحيح أن دولًا أخرى، مثل البرتغال وإسبانيا والإمارات العربية المتحدة، جذابة أيضًا، إلا أن النمسا تتفوق بفضل مزيجها الفريد من الأمان والربحية وإمكانية التنبؤ.

توفر العقارات الخارجية إمكانات هائلة، لكنها تتطلب الحذر. إن فهم المخاطر والقيود المحلية أمر أساسي لضمان استثمارك واتخاذ قرارات مدروسة.

1. مخاطر العملة

انتبه لمخاطر تقلبات العملة: قد ترتفع قيمة الأصل وعائد الإيجار، ولكن إذا انخفضت قيمة العملة الأجنبية مقابل عملتك، فسيكون العائد الفعلي أقل. هذا عامل مهم يجب مراعاته عند الاستثمار طويل الأجل.

نصيحة: استخدم الأدوات المالية، واحتفظ بالمال بالعملة المحلية، أو ضع في اعتبارك التقلبات المحتملة في حساباتك مسبقاً.

2. التمويل وأسعار الفائدة

تُعدّ شروط الرهن العقاري عاملاً أساسياً في ربحية الاستثمار. فعلى سبيل المثال، غالباً ما تكون أسعار الفائدة في الدول المستقرة (كالنمسا وألمانيا) أعلى منها في جنوب أوروبا، لكن المخاطر فيها أقل. نصيحتي: ضع في اعتبارك دائماً احتمال ارتفاع أسعار الفائدة، واحرص على تكوين احتياطي مالي لتغطية هذا الخطر.

3. عدم الاستقرار الاقتصادي والسياسي

توجد مخاطر استثمارية حتى في أكثر الدول استقرارًا، وتشمل هذه المخاطر الأزمات الاقتصادية العامة والتغييرات التشريعية التي قد تؤثر على ربحية وقيمة الأصول. أما في الأسواق التي تشهد عدم استقرار سياسي كبير، فتكون المخاطر أكثر تحديدًا، وقد تشمل فرض قيود مفاجئة على الأجانب، أو تجميد العمليات، أو فرض ضرائب جديدة. من المهم تحليل كلا النوعين من المخاطر.

4. الالتزامات الضريبية

تختلف القوانين الضريبية المتعلقة بالعقارات والإيجارات من بلد لآخر. ولا يقتصر الجهل بهذه القوانين أو عدم الامتثال لها على الغرامات فحسب، بل يؤدي أيضاً إلى انخفاض الربحية الإجمالية للاستثمار.

ما يجب مراعاته: ضرائب العقارات، ورسوم دخل الإيجار، والمتطلبات الضريبية الخاصة لغير المقيمين، ووجود اتفاقيات دولية تمنع الازدواج الضريبي.

5. تعديلات الأسعار للمساكن القديمة مقابل المنازل الجديدة

قد يُحقق الاستثمار في العقارات القائمة في المدن الكبرى عوائد مرتفعة، ولكنه ينطوي على مخاطر أكبر نظرًا لتقلبات الأسعار الحادة. أما المباني الجديدة، فهي أغلى ثمنًا بشكل عام، لكنها تجذب المستأجرين لما تتميز به من وسائل راحة حديثة، ولا تحتاج إلى تجديدات تُذكر. وتتمثل الاستراتيجية الأمثل في استثمار جزء من رأس المال في عقارات جديدة لضمان دخل ثابت، والجزء المتبقي في شقق قائمة عالية الجودة ذات إمكانات نمو جيدة.

6. قيود المنازل الثانية والمتطلبات البيئية

تفرض بعض الدول قيودًا على شراء الأجانب لعقارات ثانية، أو قواعد خاصة بالإيجارات قصيرة الأجل. في الوقت نفسه، تزداد صرامة اللوائح البيئية، حيث أصبح الحصول على تصنيفات عالية لكفاءة الطاقة إلزاميًا. أنصح باختيار العقارات الحاصلة على الشهادات المناسبة، فهذا يزيد من جاذبيتها في السوق ويحميها من الغرامات أو تكاليف التجديد مستقبلًا.

7. السيولة وعائد الإيجار

لا تتساوى جميع العقارات في سهولة تأجيرها أو بيعها. ففي المناطق التي تشهد نشاطًا سياحيًا ملحوظًا أو طلبًا مستقرًا على الإيجارات طويلة الأجل، تُباع العقارات وتُؤجر بسرعة أكبر. غالبًا ما ألاحظ أن الشقق في وسط فيينا وسالزبورغ تجد مستأجرين في غضون أيام قليلة، بينما قد تبقى العقارات في المناطق النائية شاغرة لأشهر. لذا، عند اختيار عقار في الخارج، من المهم مراعاة الطلب الفعلي ومستويات الدخل المحتملة.

8. تكلفة صيانة العقار وخدماته

تتطلب العقارات نفقات منتظمة للصيانة والإصلاحات والتأمين والمرافق. ويمكن أن تقلل هذه النفقات من العائد الإجمالي على الاستثمار.

نصيحة: عند تقييم الربحية، من المهم مراعاة جميع التكاليف الإضافية والنفقات غير المتوقعة المحتملة مسبقاً.

9. المخاطر القانونية والإدارية

تختلف قواعد تسجيل وشراء وتملك العقارات اختلافاً كبيراً من بلد إلى آخر. وقد يؤدي خطأ في الأوراق الرسمية أو سوء فهم القوانين المحلية بسهولة إلى مشاكل قانونية خطيرة.

نصيحة: تعامل دائمًا مع محامين ووكالات ذات سمعة طيبة، وقم بإجراء بحث شامل في جميع مراحل معاملات العقارات، من الشراء إلى البيع.

لا يعتمد نجاح الاستثمارات العقارية الخارجية على البلد فحسب، بل على اختيار نوع العقار المناسب أيضاً. لكل نوع من أنواع العقارات مزاياه الخاصة: فبعضها يوفر دخلاً إيجارياً ثابتاً، وبعضها الآخر يرتفع سعره بسرعة، بينما يتميز بعضها الآخر بسيولة عالية أو التزامه بالمعايير البيئية. فيما يلي أهم أنواع العقارات التي أوصي بها، والحالات التي تكون فيها أكثر فائدة.

العقارات السكنية

• الشقق العادية (في المباني الجديدة وفي السوق الثانوية)، بالإضافة إلى المنازل المستقلة.
• يُعد هذا الخيار الأنسب للإيجارات طويلة الأجل، وخاصة في المدن الكبيرة والمناطق ذات الطلب المستقر.
• من واقع تجربتي الشخصية، تُعدّ هذه العقارات مناسبة تمامًا لمن يبحث عن استثمار آمن ومضمون. عادةً ما يكون تأجير الشقق الجديدة أسهل، وقد تُحقق العقارات القائمة ارتفاعًا أكبر في قيمتها إذا اخترت الحيّ المناسب.

العقارات السياحية/المنتجعات

• فلل وشقق في المناطق السياحية وإيجارات قصيرة الأجل.
• خلال موسم الذروة، يمكن أن تدر هذه العقارات دخلاً جيداً، خاصة في المواقع الشهيرة مثل الساحل الإسباني أو جبال الألب الفرنسية.
• ومع ذلك، يمكن أن ينخفض ​​الدخل بشكل كبير خارج الموسم السياحي، لذلك أنصح المستثمرين دائمًا بالبحث في تدفق السياحة في المنطقة قبل شراء عقارات المنتجعات.

العقارات التجارية

• المكاتب، ومساحات البيع بالتجزئة، والمباني الصناعية، والمستودعات.
• يمكن لهذا النوع من العقارات أن يوفر دخلاً إيجارياً ثابتاً، خاصة إذا كان هناك مستأجرون موثوق بهم وعلى المدى الطويل.
• لكن العقارات التجارية في أوروبا تواجه حالياً تحديات: ارتفاع أسعار الفائدة، وارتفاع تكاليف البناء، وعوامل أخرى تقلل من الربحية.
• أوصي بهذا الخيار للمستثمرين ذوي الخبرة أو أولئك الذين يرغبون في العمل مع مستأجرين كبار أو الاستثمار من خلال الصناديق.

العقارات الفندقية والضيافة

• العقارات غير التقليدية مثل الفنادق والشقق الفندقية والفنادق البوتيكية.
• بإمكانها أن تدر دخلاً مرتفعاً في البلدان السياحية، وخاصة في المناطق التي تشهد تدفقاً مستمراً للسياح.
• في الوقت نفسه، يصعب إدارة مثل هذه المشاريع، ولكن مع النهج الصحيح يمكن أن توفر أرباحًا جيدة جدًا.

العقارات الاجتماعية/المتخصصة

• المراكز الطبية، ودور رعاية المسنين، ومساكن الطلاب.
• عادة ما تكون هذه العقارات أقل عرضة لتقلبات السوق ولديها مستأجرون على المدى الطويل.
• بحسب تجربتي، أصبح هذا القطاع يحظى بشعبية متزايدة: حيث يختار المستثمرون بشكل متزايد العقارات "الاجتماعية" للجمع بين الاستقرار والدخل.

العقارات الصديقة للبيئة / العقارات الموفرة للطاقة

• مرافق حاصلة على شهادات بيئية وتستخدم تقنيات موفرة للطاقة.
• إنها تتطلب تكاليف صيانة أقل وتكون أكثر جاذبية للمستأجرين الذين يقدرون البيئة.
• أوصي غالباً بالنظر في مثل هذه المباني، لأنها أسهل في البيع وتلبي بشكل أفضل المتطلبات الحكومية والتنظيمية الجديدة.

يتطلب الاستثمار السلس في العقارات الأجنبية الحذر، والتفكير المتأني، ومعرفة القوانين واللوائح المحلية. باتباع خطتي المفصلة خطوة بخطوة، يمكنك تجنب الأخطاء الشائعة وضمان أقصى حماية لاستثمارك.

1. تحديد الأهداف والميزانية

أولاً وقبل كل شيء، يجب أن تحدد الهدف الذي تسعى لتحقيقه:

• هل تخطط لتأجير العقار (شهريًا أو يوميًا)؟
• هل ستستخدمه كمسكن شخصي؟
• أم أن هدفك الأساسي هو نمو القيمة على المدى الطويل وحماية رأس المال؟

ثم احسب ميزانيتك الفعلية من خلال تضمين ما يلي:

• تكلفة العقار نفسه،
• الضرائب والرسوم الجمركية،
• التكاليف الدورية للصيانة والإصلاحات المحتملة،
• تأثير تقلبات أسعار الصرف.

2. اختر بلدك ومدينتك

تقييم الأمن الاقتصادي للبلاد، والظروف القانونية، وإمكانات دخل الإيجار، وخيارات الإقامة.

• المدن ذات الطلب المستمر على الإيجارات والبيئة الحضرية المتطورة
• التواجد السياحي، والتقلبات الموسمية، والتوقعات طويلة الأجل لارتفاع أسعار العقارات

3. ابحث في السوق ونوع العقار

• حدد نوع العقار: شقة، فيلا، وحدة سكنية، أو عقار تجاري
• قارن تكلفة العقارات المماثلة ودخل الإيجار المحتمل
• استخدم التقارير الصادرة عن شركات التحليل الدولية والمحلية (مثل نايت فرانك، سافيلز، إنفست فيوتشر)

4. إعداد الأساس القانوني

• استعلم عما إذا كان يُسمح للأجانب بشراء العقارات دون قيود
• تحقق من سلامة الوضع القانوني للعقار، ووجود أي رهونات، وقانونية البناء
• إذا لزم الأمر، قم بعملية الشراء من خلال شركة مسجلة

5. ابحث عن وكيل ومحامٍ موثوق بهما

• اختر فقط المتخصصين الموثوق بهم ذوي السمعة الطيبة في مجال التعاون
• سيتولى خبير قانوني إعداد ومراجعة الصفقة، وتحليل الوثائق، والمسائل الضريبية
• سيقوم وكيل العقارات باختيار الخيارات المناسبة، وحساب الربح المحتمل، وتمثيل مصالحك عند التفاوض على الشروط

6. فحص ومعاينة الشيء

• تأكد من زيارة الموقع بنفسك أو تكليف متخصص ذي خبرة بهذه المهمة.
• قم بإجراء فحص دقيق لحالة العقار، وجميع أنظمة المرافق والمعدات الموجودة.
• قم بتحليل الموقع: سهولة الوصول إلى وسائل النقل، وتوافر البنية التحتية، وإمكانية نمو القيمة في المنطقة.

7. صياغة وتوقيع العقد

• تم إعداد الاتفاقية باللغة الرسمية وسجلت جميع تفاصيلها.
• انتبه بشكل خاص للأقسام المتعلقة بجداول الدفع، والعقوبات المفروضة على المخالفات، والتزامات البائع والمشتري.
• تحقق مما إذا كانت المعاملة تتطلب توثيقاً أو تسجيلاً لدى الجهات الحكومية.

8. الدفع والتسجيل

• قم بتحويل الأموال عبر بوابة دفع آمنة أو استخدم حساب ضمان لضمان الأمان.
• سجل حقوق ملكيتك في السجل العقاري الرسمي للدولة.
• ادفع جميع الضرائب والرسوم المطبقة (للمعاملة والتسجيل وخدمات كاتب العدل).

9. إدارة العقارات

• حدد شكل الإدارة: التحكم المستقل أو تفويض السلطة إلى شركة إدارة.
• إذا كنت تقوم بتأجير عقار، فقم بإبرام عقود إيجار واحصل على تأمين على العقار.
• الاحتفاظ بالسجلات المالية (الإيرادات والمصروفات) لفهم الربحية الحقيقية.

10. المراقبة والتحسين

• راقب الوضع الحالي للسوق وديناميكيات الأسعار للعقارات في فئتك.
• عند تغير الظروف، قم بتغيير استراتيجية التأجير أو البيع الخاصة بك على الفور.
• خطط لاستثمارات ذكية في ترقية وتحسين ممتلكاتك لزيادة قيمتها ودخلها.

• يستمر القطاع السكني في إظهار النمو: وفقًا لتقرير صادر عن BNP Paribas Real Estate، تجاوز إجمالي الاستثمار في العقارات السكنية في أوروبا 29.3 مليار يورو في الأشهر التسعة الأولى من عام 2025. وارتفعت أسعار المساكن الحضرية بمعدل 4.6٪ على أساس سنوي، بينما ارتفعت معدلات الإيجار بنسبة 4.4٪ تقريبًا (الربع الثاني من عام 2025 مقابل الربع الثاني من عام 2024).
• يكتسب سوق العقارات النمساوي زخماً: فبين يناير ويونيو 2025، زاد حجم المعاملات بنسبة 13.9٪ على أساس سنوي، حيث بلغت القيمة المالية الإجمالية حوالي 15.32 مليار يورو.
• هناك تزايد مطرد في الاهتمام بالعقارات "الخضراء". ويتجه المستثمرون وصناديق الاستثمار نحو التركيز على المباني الموفرة للطاقة التي تستوفي المعايير البيئية والمجهزة بأنظمة حديثة.
• بحسب تقرير شركة جيه إل إل لتوقعات سوق العقارات العالمي لعام 2025، يظل القطاع السكني الوجهة الاستثمارية الأكبر حتى في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة. ومن المتوقع أن تصل قيمة الصفقات العقارية على مستوى العالم إلى 1.4 تريليون دولار أمريكي خلال السنوات الخمس المقبلة.
• بحسب توقعات شركة الاستشارات C&W، ستشهد أسعار إيجار المكاتب الرئيسية والمستودعات ومساحات التجزئة عالية الجودة ارتفاعاً. ويؤدي انخفاض مشاريع الوحدات السكنية والمكاتب الجديدة إلى نقص في المساحات عالية الجودة، مما يساهم في الحفاظ على أسعار الإيجار الحالية وربما ارتفاعها مستقبلاً.
• لا تزال مدن مثل فيينا ومدريد وباريس وبرلين وأمستردام تحتفظ بمكانتها كملاذات آمنة لرؤوس الأموال. ولا تزال الاستثمارات العقارية في هذه المدن الكبرى تُعتبر خياراً سليماً، لا سيما للمستثمرين الذين يسعون إلى الاستقرار طويل الأجل والسيولة العالية.