الاستثمار في العقارات الأمريكية – المنازل والشقق والربحية والضرائب

شهد سوق العقارات الأمريكي نموًا قياسيًا في قيمته بلغ 20 تريليون دولار أمريكي خلال الفترة من 2020 إلى 2025، ليصل إجمالي قيمته إلى 55.1 تريليون دولار أمريكي. إلا أن هذا النمو تباطأ بشكل ملحوظ في عام 2025، حيث ارتفع متوسط ​​سعر المنزل بنسبة 0.3% فقط على أساس سنوي، ليصل إلى حوالي 368 ألف دولار أمريكي، وفقًا لبيانات زيلو. ويرى المستثمرون في ذلك مؤشرًا على أن السوق بات أكثر توازنًا، مما يتيح فرصًا لعقد صفقات مربحة.

هدفي هو تزويدكم بتحليل منهجي لجاذبية الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة. أريد أن أوضح لكم آلية عمل السوق، والمدن التي قد تكون جذابة للشراء، من نيويورك ولوس أنجلوس إلى ميامي وفلوريدا، والضرائب والمصاريف التي يمكن للمستثمر توقعها، والجوانب القانونية المهمة التي يجب مراعاتها.

لماذا الآن؟

• نمو الأسعار على المدى الطويل: على الرغم من التباطؤات المحلية، لا تزال الولايات المتحدة واحدة من أكثر الأسواق ديناميكية في العالم.
• الدولار كملاذ آمن: الاستثمار في العقارات الأمريكية يحمي رأس المال من انخفاض قيمته في البلدان غير المستقرة.
• الطلب على الإيجار: في ظل ارتفاع معدلات الرهن العقاري، ينمو سوق الإيجار من نيويورك إلى كاليفورنيا.
• اتجاهات الهجرة العالمية: لا تزال الولايات المتحدة الأمريكية وجهة جاذبة للشركات والطلاب والمهنيين والمستثمرين، مما يدعم الطلب على الإسكان على المدى الطويل.

أنا خبير عقاري ذو خلفية قانونية وخبرة واسعة في الاستثمار والإنشاءات الدولية. وقد ساهمت في إتمام صفقات في أوروبا والولايات المتحدة، بدءًا من شراء الشقق والفلل وصولًا إلى مشاريع معقدة في قطاعي العقارات التجارية والفندقية.

تشمل خبرتي ما يلي:

• الدعم القانوني للمعاملات والتحقق من العقارات؛
• تحليل جاذبية الاستثمار في الأسواق والمناطق الفردية؛
• تطوير استراتيجيات تخصيص رأس المال بين الأسواق المستقرة والنامية؛
• دعم المشاريع التي يشارك فيها مستثمرون أجانب، بما في ذلك الجوانب القانونية والضريبية.

في هذه المقالة، قمت بتجميع خبرتي وسيناريوهات عملية ستساعد أولئك الذين يفكرون في شراء منزل في الولايات المتحدة أو الاستثمار في العقارات الأمريكية كوسيلة لحماية رأس المال وزيادته.

عند مقارنة الولايات المتحدة بالنمسا، يجدر التنويه إلى العديد من المزايا الرئيسية للدولة الأوروبية:

• استقرار السوق: تنمو الأسعار بشكل معتدل ويمكن التنبؤ به، دون التقلبات الحادة التي تميز المدن الأمريكية الكبيرة.
• طلب مستقر: العقارات النمساوية مطلوبة من قبل السكان المحليين والمستثمرين الأجانب على حد سواء، مما يضمن السيولة.
• سهولة التخطيط: أصبحت الضرائب والشروط القانونية أكثر شفافية، مما يجعل إدارة الاستثمارات طويلة الأجل أسهل.
• مستوى معيشي مرتفع: البنية التحتية والرعاية الصحية والتعليم والأمن تخلق بيئة مريحة للعيش وامتلاك العقارات على المدى الطويل.

بينما توفر الولايات المتحدة الأمريكية الحجم والديناميكية والعوائد المرتفعة، تستفيد النمسا من القدرة على التنبؤ والاستقرار والموثوقية - خاصة بالنسبة للمستثمرين المحافظين الذين يبحثون عن مكان آمن لتخزين وتنمية رؤوس أموالهم.

لا تزال الولايات المتحدة الأمريكية واحدة من أكثر أسواق العقارات جاذبية للمستثمرين الدوليين. فهي ليست فقط أكبر سوق من حيث حجم المعاملات ورأس المال، بل تتميز أيضاً بسيولة عالية وإجراءات شفافة. ففي كل عام، يتوافد المستثمرون من أوروبا وآسيا والشرق الأوسط إلى الولايات المتحدة لشراء منزل أو شقة في مدينة نيويورك، لتنويع محافظهم الاستثمارية، وتحقيق دخل إيجاري ثابت.

بحسب أحدث تقرير لمؤشر أسعار المنازل العالمي الصادر عن نايت فرانك للربع الرابع من عام 2024، بلغ متوسط ​​النمو السنوي لأسعار المنازل في الولايات المتحدة 2.6%. ورغم أن هذا الرقم أقل من المعدل طويل الأجل البالغ 4.8%، إلا أنه يشير إلى استقرار السوق ونمو معتدل فيه.

يشير تقرير شركة برايس ووترهاوس كوبرز ومعهد الأراضي الحضرية، بعنوان "الاتجاهات الناشئة في العقارات 2025"، إلى أن انخفاض أسعار الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي يساعد في إنعاش سوق العقارات، مما يزيد من حجم المعاملات ويحسن الظروف للمستثمرين.

بحسب شركة جيه إل إل، أظهرت الولايات المتحدة مستوى عالٍ من الشفافية في سوق العقارات عام 2024، ويتجلى ذلك في تحسن نتائجها في مؤشر الشفافية العقارية العالمي. وهذا ما يجعل السوق الأمريكية جذابة للمستثمرين الدوليين، إذ يعزز ثقتهم في الاستقرار القانوني والمالي للمعاملات.

تُقدّم الولايات المتحدة مزيجاً فريداً من السيولة، وتنوّع الأسواق، والاستقرار. فعلى عكس أوروبا، حيث تُشكّل الضرائب المرتفعة والسيولة المحدودة عائقاً، وآسيا، حيث يُمكن أن يُؤثّر عدم الاستقرار السياسي على السوق، تُوفّر الولايات المتحدة بيئة استثمارية أكثر قابلية للتنبؤ.

على سبيل المثال، يُفيد عملائي المستثمرون في العقارات بمدينة نيويورك بتحقيق عوائد عالية واستقرار في السوق، على الرغم من ارتفاع التكاليف الأولية. اشترى أحد العملاء شقة في مدينة نيويورك مقابل 1.5 مليون دولار، وفي غضون عامين، كان يُدرّ دخلاً من الإيجار قدره 120 ألف دولار.

يُعد سوق العقارات الأمريكي من أكبر الأسواق وأكثرها سيولة في العالم، حيث يوفر للمستثمرين فرصًا استثمارية متنوعة، بدءًا من المنازل السكنية والشقق وصولًا إلى العقارات التجارية والمجمعات السكنية. ويجعل الاقتصاد المستقر والبنية التحتية المتطورة والنظام القانوني الشفاف من الولايات المتحدة وجهة جذابة للمستثمرين المحليين والأجانب على حد سواء.

شهد سوق العقارات الأمريكي عدة مراحل رئيسية خلال العقدين الماضيين. اندلعت أزمة عام 2008 نتيجة انتشار قروض الرهن العقاري عالية المخاطر والمضاربات، ما أدى إلى انهيار أسعار المنازل، ووقوع العديد من الملاك في ديون عقارية تتجاوز قيمة منازلهم، وتعثر البنوك عن السداد.
وفي السنوات اللاحقة، تعافى السوق تدريجياً، فبين عامي 2010 و2015، شهد السوق نمواً معتدلاً في الأسعار، لا سيما في المدن الكبرى مثل نيويورك وسان فرانسيسكو ولوس أنجلوس، وذلك بفضل تدفق المستثمرين ومحدودية المعروض من المساكن.

أدى جائحة كوفيد-19 في البداية إلى تباطؤ السوق، ولكن بحلول نهاية عام 2020، ارتفع الطلب بشكل كبير: حيث أدت أسعار الرهن العقاري المنخفضة والاهتمام بالمناطق الضواحي إلى تسريع نمو الأسعار، وخاصة بالنسبة للمنازل والشقق السكنية.

بحلول عام 2025، سيستقر السوق: من المتوقع أن يبلغ نمو الأسعار 3-4% سنويًا، بينما تجعل عوائد الإيجار المرتفعة واهتمام المستثمرين الأجانب الولايات المتحدة وجهة استثمارية جذابة. ويشير عملائي الذين استثمروا في نيويورك وميامي إلى عوائد مستقرة وديناميكيات سوق يمكن التنبؤ بها.

يبلغ متوسط ​​سعر المنزل القائم في الولايات المتحدة 368,581 دولارًا أمريكيًا، بزيادة قدرها 0.3% عن العام السابق. وتشهد نيويورك وميامي ولوس أنجلوس انخفاضًا في الأسعار، مما يجعل هذه الأسواق أكثر جاذبية للمشترين.

يبلغ متوسط ​​عائد الإيجار 8%، وهو معدل مرتفع وفقًا للمعايير العالمية.

لوحظ أكبر اهتمام من المشترين في المناطق التالية:

• نيويورك: الطلب المستقر والبنية التحتية المتطورة تجعل المدينة جذابة للمستثمرين.
• ميامي: تحول سوق المشترين في عام 2025 يجعل الشروط أكثر ملاءمة.
• لوس أنجلوس: انخفاض الأسعار يزيد من القدرة على تحمل تكاليف السكن، وخاصة بالنسبة للعقارات متعددة العائلات.
• تكساس: عدم وجود ضريبة دخل وانخفاض ضرائب العقارات يجذب المستثمرين.
• الغرب الأوسط: مدن مثل ديترويت تقدم عوائد إيجارية عالية تصل إلى 21.95%.

يقدم السوق الأمريكي مجموعة متنوعة من العقارات، مما يسمح للمستثمرين بتصميم استراتيجية تناسب ميزانيتهم ​​وأهدافهم - بدءًا من شراء منزل في الولايات المتحدة وحتى شقة في مدينة نيويورك.

• المباني السكنية دخلاً إيجارياً ثابتاً وقيمة متزايدة على المدى الطويل، لا سيما في مدينة نيويورك وضواحي ميامي.
• الشقق السكنية والمنازل المتلاصقة بطلب كبير في المدن؛ فهي أسهل في الإدارة وتوفر عوائد إيجارية تتراوح بين 5 و7% سنوياً.
• متعددة العائلات (متعددة الشقق) عوائد عالية - تصل إلى 10٪ سنويًا - وتقلل من مخاطر الشقق الشاغرة.
• العقارات التجارية (المكاتب والمتاجر والمستودعات) جذابة للاستثمار طويل الأجل، لا سيما في المواقع الاستراتيجية، على الرغم من ازدياد العمل عن بعد.
• الإيجارات الفاخرة والإيجارات قصيرة الأجل عوائد عالية ولكنها تتطلب إدارة فعالة.

أنفق المشترون الأجانب 56 مليار دولار على العقارات الأمريكية بين أبريل 2024 ومارس 2025، بزيادة قدرها 33.2% على أساس سنوي. وكانت الصين وكندا وأمريكا اللاتينية وأوروبا أبرز الدول المستثمرة. وتركز الاهتمام بشكل أساسي على المدن الكبرى والمناطق المرموقة، مثل نيويورك وميامي ولوس أنجلوس، حيث يتراوح متوسط ​​سعر المتر المربع بين 1100 و1400 دولار. ويبلغ متوسط ​​عائدات الإيجار للمستثمرين الأجانب 6-8% سنويًا، مما يجعل السوق الأمريكية من أكثر الأسواق جاذبية من حيث نسبة المخاطرة إلى العائد.

يبدي المشترون الأمريكيون اهتماماً متزايداً بالمناطق الداخلية مثل الغرب الأوسط، حيث تقل أسعار المنازل بنسبة تتراوح بين 25 و40% مقارنةً بالمناطق الساحلية، وتصل عوائد الإيجار إلى 10-12% سنوياً. وهذا يخلق فرصاً جذابة لمن يتطلعون إلى شراء منزل أو عقار في الولايات المتحدة بعوائد مرتفعة وإمكانات نمو رأسمالي واعدة.

تُعيق أسعار الفائدة المرتفعة على الرهن العقاري (يبلغ متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا حوالي 7.2% اعتبارًا من أغسطس 2025) الطلب على شراء المنازل مؤقتًا. ومع ذلك، فإن خفض سعر الفائدة بنسبة 1-1.5% فقط من شأنه أن يُنعش السوق بشكل ملحوظ.

تُساهم هجرة السكان من ولايات باهظة التكاليف مثل كاليفورنيا ونيويورك إلى مناطق ذات تكلفة معيشية أقل (تكساس وفلوريدا والغرب الأوسط) في زيادة الطلب المحلي على المساكن. ووفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي، ينتقل أكثر من 3 ملايين شخص سنويًا إلى ولايات ذات تكلفة معيشية أقل، مما يُوفر تدفقًا مستمرًا من المستأجرين والمشترين المحتملين.

يوفر الاستثمار في العقارات الأمريكية مجموعة متنوعة من الفرص، ويعتمد اختيار هيكل الملكية على أهداف المستثمر، والتفضيلات الضريبية، ومستوى مشاركته.

إحدى الطرق البسيطة للاستثمار هي شراء العقارات باسم شخص. مع ذلك، قد يؤدي ذلك إلى ضرائب أعلى وحماية محدودة للأصول. على سبيل المثال، واجه عملائي الذين استثمروا في منزل في الولايات المتحدة بهذه الطريقة معدلات ضرائب أعلى ومخاطر مسؤولية شخصية.

الخصائص المميزة:

• معالجة معاملات بسيطة وإجراءات بيروقراطية قليلة
• سيطرة كاملة على الإدارة والإصلاحات والتأجير
• من السهل الحصول على قرض عقاري باسم فرد، وخاصة بالنسبة للمواطنين الأمريكيين
• مناسب للملكية الخاصة أو السكن العائلي

يُتيح لك تأسيس شركة ذات مسؤولية محدودة (LLC) الحد من المسؤولية الشخصية وتحسين الضرائب. وهذا مفيد بشكل خاص للمستثمرين الأجانب، حيث توفر الشركة ذات المسؤولية المحدودة مرونة في توزيع الأرباح والخسائر وتُسهّل عمليات نقل الأصول.

الخصائص المميزة:

• تحديد المسؤولية الشخصية للمالك
• المرونة في توزيع الأرباح والخسائر بين المشاركين
• تبسيط عملية نقل الأسهم إلى مستثمرين آخرين دون إعادة بيع العقار
• إمكانية تحسين الضرائب، بما في ذلك شطب المصروفات والاستهلاك
• مناسب للعقارات السكنية متعددة العائلات والعقارات التجارية والمحافظ العقارية

مثال: قام أحد عملائي بشراء عقارات في الولايات المتحدة من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة، مما سمح له بإدارة العواقب الضريبية بشكل فعال وحماية الأصول الشخصية.

صناديق الاستثمار العقاري هي شركات تمتلك وتدير العقارات، مما يوفر السيولة والتنويع. في عام 2024، دفعت صناديق الاستثمار العقاري العامة ما يقارب 66.2 مليار دولار أمريكي كأرباح موزعة.

الخصائص المميزة:

• فرصة للاستثمار في مباني المكاتب ومراكز التسوق والمستودعات والشقق السكنية دون إدارة مباشرة
• التنوع حسب الموقع الجغرافي ونوع الأشياء
• السيولة - أسهم صناديق الاستثمار العقاري سهلة التداول في السوق
• مناسب للمستثمرين الذين يبحثون عن دخل سلبي
• يبلغ متوسط ​​عائد توزيعات الأرباح 4-7% سنوياً، مع نمو إضافي في رأس المال

تتيح لك الشراكات وصناديق الاستثمار العقاري (REITs) تجميع رأس المال للاستحواذ على أصول عقارية كبيرة، مما يقلل المخاطر ويزيد الأرباح المحتملة.

الخصائص المميزة:

• إمكانية الوصول إلى العقارات التجارية والسكنية متعددة العائلات ذات القيمة العالية
• تقاسم المخاطر والتكاليف بين الشركاء
• تُعهد إدارة المرافق إلى فريق محترف
• فرصة المشاركة في مشاريع ضخمة دون الحاجة إلى استثمارات شخصية كبيرة

بشكل عام، لا تمنع الولايات المتحدة الأجانب من شراء العقارات السكنية، بما في ذلك المنازل والشقق والعقارات التجارية، مباشرةً بأسمائهم، أو من خلال شركات ذات مسؤولية محدودة، أو صناديق استثمار عقاري، أو من خلال شراكات وصناديق استئمانية. وتوجد قيود على شراء الأراضي القريبة من المواقع الاستراتيجية، مثل القواعد العسكرية والبنية التحتية الحيوية.

بعض برامج التمويل العقاري متاحة فقط للمواطنين والمقيمين، لذا يميل الأجانب إلى استخدام النقد أو التمويل عبر البنوك الدولية. غالباً ما تساعد الملكية من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة أو صندوق استئماني على تجاوز بعض التعقيدات البيروقراطية وتبسيط الإجراءات.

تتميز عملية شراء منزل في الولايات المتحدة بالشفافية والإجراءات القانونية الدقيقة، مما يجعل السوق جذابة للمستثمرين الأمريكيين والأجانب على حد سواء. فيما يلي، سنناقش الخطوات والاعتبارات الرئيسية التي يجب مراعاتها إذا كنت تخطط لشراء شقة في مدينة نيويورك، أو منزل في الولايات المتحدة، أو الاستثمار في لوس أنجلوس.

تتميز عملية شراء العقارات في الولايات المتحدة بهيكلية واضحة. إليكم الخطوات الرئيسية التي يمر بها عملائي عند شراء منزل في الولايات المتحدة أو شقة في نيويورك أو لوس أنجلوس:

1. اختيار الوكيل والعقار - اختيار العقار وتقديم عرض (اقتراح شراء) من خلال وسيط عقاري.
2. قبول العرض - يؤكد البائع شروط الصفقة، ويتم تحديد السعر في العقد.
3. حساب الضمان - يتم فتح حساب خاص لتخزين الوديعة والأموال حتى اكتمال المعاملة.
4. المعاينة (معاينة المنزل) هي فحص فني لحالة شيء ما (السقف، الاتصالات، الأنظمة).
5. التقييم (التقدير) - يتم إجراؤه بواسطة بنك أو مثمن مستقل، خاصة إذا تم استخدام الرهن العقاري.
6. البحث عن الملكية والتأمين على الملكية - التحقق من سلامة الوضع القانوني والحصول على تأمين على الملكية.
7. إعداد المستندات - يقوم محامٍ أو شركة ضمان بإعداد العقود والتسويات النهائية.
8. الإغلاق - يقوم الطرفان بتوقيع المستندات، ويتم تحويل الأموال، ويتم تسجيل حقوق الملكية في سجلات المقاطعة.

مثال: كان أحد عملائي يشتري منزلاً في تكساس، أمريكا، واستغرقت العملية بأكملها من تقديم العرض إلى تسجيل الملكية حوالي 45 يومًا - وهذا هو الإطار الزمني القياسي لمعظم المعاملات.

عند شراء العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية، يلعب اثنان من المتخصصين دورًا رئيسيًا: سمسار العقارات والمحامي.

الوسيط العقاري الدعم للعميل في كل مرحلة: بدءًا من اختيار العقار وتقديم العرض وصولًا إلى التفاوض مع البائع. على عكس أوروبا، تُدفع أتعاب الوسطاء العقاريين في الولايات المتحدة من قِبل البائع، وليس المشتري، مما يجعل خدماتهم ذات فائدة خاصة للمستثمرين الأجانب. على سبيل المثال، وفّر أحد عملائي، الذي كان يخطط لشراء شقة في مدينة نيويورك، عشرات الآلاف من الدولارات بفضل مهارات الوسيط التفاوضية، الذي حصل على خصم في سوق تنافسية.

وجود محامٍ ، ولكن في نيويورك ونيوجيرسي وماساتشوستس، يُعدّ وجوده إلزاميًا. فهو يتحقق من سلامة المعاملة، ويحلل سند الملكية، ويصيغ العقد، ويضمن الامتثال للوائح الضريبية (مثل قانون FIRPTA للأجانب).

في عملي، كان لديّ عميل يخطط لشراء منزل في فلوريدا، واكتشف المحامي أن المالك السابق مدين بمبلغ 15,000 دولار كضرائب. وبفضل ذلك، تم حل المشكلة قبل إتمام عملية البيع، وتجنب المشتري نفقات غير ضرورية.

لا يتطلب شراء شقة في الولايات المتحدة أو الاستثمار في منزل فيها الحصول على الجنسية أو الإقامة الدائمة. فالمتطلبات الأساسية ليست جواز السفر، بل الشفافية المالية والقانونية للمعاملة. يجب على المشترين إثبات المصدر القانوني لأموالهم، وتوفير أموال كافية لتغطية الدفعة الأولى (في حال الحصول على قرض عقاري)، وفهم اللوائح الضريبية، بما في ذلك قانون الضرائب على الاستثمارات العقارية الأجنبية (FIRPTA) وضريبة دخل الإيجار.

1. رقم التعريف

• يحتاج السكان إلى رقم الضمان الاجتماعي (SSN)
• غير المقيمين - رقم تعريف دافع الضرائب الفردي (ITIN) لدفع الضرائب

2. حساب مصرفي في الولايات المتحدة الأمريكية

• تُستخدم لتحويل الأموال إلى حساب الضمان ودفع النفقات الجارية
• يمكن فتحها بتأشيرة وجواز سفر

3. تأكيد هوية ومصدر الأموال

• يقوم البنك أو شركة الضمان بفحص المستندات للتأكد من عدم وجود انتهاك لقواعد مكافحة غسل الأموال

4. التمويل

• يدفع معظم المستثمرين الأجانب ثمن المعاملات نقداً (وفقاً للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، فإن أكثر من 40% من المشتريات الأجنبية تتم نقداً)
• تتوفر قروض الرهن العقاري، لكن الشروط أكثر صرامة: الدفعة المقدمة تتراوح بين 30-50%، وسعر الفائدة أعلى بنسبة 1-2% مقارنة بالمواطنين الأمريكيين

5. الالتزامات الضريبية

• يخضع غير المقيمين لضريبة المبيعات (FIRPTA - تصل إلى 15٪)
• يُتيح لك امتلاك رقم تعريف دافع الضرائب الفردي (ITIN) تقديم إقرارات ضريبة الدخل على الإيجار

6. العمر

• لا توجد قيود على الملكية؛ بل يمكن تسجيل العقارات باسم قاصر من خلال وصي أو صندوق استئماني
• تحدد البنوك حداً أدنى للسن للحصول على قروض الرهن العقاري وهو 18 عاماً

بإمكان المستثمرين والمشترين الأجانب شراء العقارات في الولايات المتحدة بالكامل عبر الإنترنت، دون الحاجة إلى الحضور شخصياً. يقدم وكلاء العقارات عروضاً افتراضية وجولات ثلاثية الأبعاد، ويتم توقيع المستندات من خلال خدمات إلكترونية مثل DocuSign.

تتولى شركة وساطة مالية إدارة الجانب المالي من الصفقة: حيث تستلم الدفعة المقدمة، وتتحقق من سند الملكية، وتُرتّب تأمين الملكية. تُحوّل الأموال عبر حوالة مصرفية دولية.
يتم إتمام الصفقة عن بُعد، ويُرسل سند الملكية المُسجّل إلى المشتري بالبريد أو عبر شركة شحن. كان لديّ عميل يرغب في شراء شقة في نيويورك، وأتممنا الصفقة بالكامل عبر الإنترنت، حيث استلم وكيله الموثوق المفاتيح.

يُعد هذا الشكل مناسبًا بشكل خاص لأولئك الذين يخططون لتأجير ممتلكاتهم على الفور: سواء كان منزلًا في أمريكا أو شقة في لوس أنجلوس أو ميامي أو فلوريدا، يتم نقل العقار على الفور إلى شركة الإدارة.

ينبغي على المستثمرين الراغبين في شراء منزل أو شقة في أمريكا مراعاة ليس فقط سعر العقار، بل أيضاً العبء الضريبي. فعلى عكس أوروبا، حيث تتسم ضرائب العقارات بالشفافية والوضوح، تعتمد الولايات المتحدة نظاماً متعدد المستويات: فيدرالي، وولائي، وبلدي.

في الولايات المتحدة، تتراوح الضرائب العقارية السنوية بين 0.3% (هاواي) وأكثر من 2.4% (تكساس، نيوجيرسي). ويبلغ المتوسط ​​حوالي 1.1% من قيمة العقار.

على سبيل المثال، إذا كان سعر منزل في أمريكا 500 ألف دولار، فإن ضريبة العقار ستكون حوالي 5500 دولار سنويًا. أما عملائي الذين اشتروا منزلًا في فلوريدا بمبلغ 650 ألف دولار، فيدفعون ما يزيد قليلًا عن 9000 دولار كضرائب عقارية سنويًا.

يشمل ذلك أتعاب المحامي، وتأمين الملكية، ورسوم الضمان، والتقييم، ورسوم تسجيل المعاملة. وعادةً ما تتراوح هذه التكاليف بين 2% و5% من سعر شراء العقار. عند شراء شقة بقيمة 400,000 دولار أمريكي في الولايات المتحدة، ينبغي تخصيص ميزانية تتراوح بين 8,000 و20,000 دولار أمريكي لتغطية تكاليف إتمام الصفقة.

يخضع الدخل من العقارات المؤجرة لضريبة اتحادية (10-37%) وضريبة ولاية (0-13%). قد يخضع غير المقيمين لاقتطاع ضريبي بنسبة 30% ما لم تُطبق اتفاقيات دولية. يمكن أن تُخفّض الخصومات المتعلقة بالصيانة والإدارة والاستهلاك القاعدة الضريبية. على سبيل المثال، خفّض أحد العملاء في ميامي ضريبة الإيجار على شقته في الولايات المتحدة إلى النصف تقريبًا بتغطية تكاليف الإدارة والصيانة.

ينطبق هذا على بيع العقارات، ويبلغ 20% من معدل الضريبة الفيدرالية بالإضافة إلى معدل ضريبة الولاية. يحصل المقيمون على إعفاءات ضريبية لحيازتهم العقار لأكثر من عامين، بينما لا يحصل الأجانب على هذه المزايا.

ينص قانون ضريبة الاستثمار الأجنبي المباشر (FIRPTA) على اقتطاع ما يصل إلى 15% من سعر البيع من غير المقيمين. على سبيل المثال، قام مستثمر نمساوي ببيع شقة في نيويورك مقابل 1.2 مليون دولار أمريكي، واقتطع 180 ألف دولار أمريكي كضرائب. ويمكن استرداد جزء من هذا المبلغ بعد تقديم الإقرار الضريبي.

تُقدّم النمسا نظاماً ضريبياً عقارياً أكثر ملاءمةً وتوقعاً للمستثمرين ذوي التوجهات المحافظة. فالعبء الضريبي ضئيل، كما يسهل التخطيط لدخل الإيجار والأرباح الرأسمالية. أما الولايات المتحدة، فتُقدّم عوائد أعلى، لكن المخاطر والتكاليف فيها أكبر، لا سيما بالنسبة للأجانب.

لتقليل العبء الضريبي عند شراء منزل في الولايات المتحدة، يستخدم المستثمرون ما يلي:

• شركة ذات مسؤولية محدودة - تحد من المسؤولية الشخصية وتحسن عملية فرض الضرائب على عقود الإيجار والمبيعات.
• 1031 التبادل - تأجيل ضريبة أرباح رأس المال عند استبدال عقار استثماري بآخر.
• تؤدي الخصومات الضريبية - نفقات الإصلاحات والإدارة والاستهلاك - إلى تقليل القاعدة الضريبية.
• هيكلة الممتلكات – الصناديق الاستئمانية أو الشراكات لحماية الأصول وتحسين الضرائب.
• تخطيط الإيرادات والمصروفات - التوزيع المتوازن لإيرادات الإيجار والنفقات الرأسمالية.

لا يضمن امتلاك عقار أو شقة في الولايات المتحدة الحصول على الإقامة الدائمة بشكل مباشر. ومع ذلك، توجد العديد من برامج التأشيرات التي قد تتضمن الاستثمار في العقارات والأعمال التجارية.

يُتيح برنامج EB-5 للمستثمرين وعائلاتهم الحصول على البطاقة الخضراء باستثمار 1,050,000 دولار أمريكي في مشروع تجاري في الولايات المتحدة يُوفر ما لا يقل عن 10 وظائف للمواطنين الأمريكيين. وفي حال تم الاستثمار في منطقة توظيف مُستهدفة (TEA)، يُمكن تخفيض المبلغ إلى 800,000 دولار أمريكي.

ومع ذلك، في فبراير 2025، اقترح الرئيس الأمريكي دونالد ترامب استبدال برنامج EB-5 بمخطط جديد بقيمة 5 ملايين دولار "للبطاقة الذهبية" من شأنه أن يوفر طريقًا للحصول على الجنسية دون شرط خلق فرص العمل.

تُمنح تأشيرة E-2 لمواطني الدول التي تربطها بالولايات المتحدة معاهدات تجارية وملاحية. ويشترط على المستثمرين استثمار مبلغ كبير من رأس المال في مشروع تجاري قائم أو جديد في الولايات المتحدة، وأن يمتلكوا حصة أغلبية (عادةً ما تزيد عن 50%) في الشركة.
وقد تُؤهل الاستثمارات العقارية، كشراء مبانٍ سكنية لأغراض الإدارة، للحصول على هذه التأشيرة إذا كان المشروع يُدار بنشاط ويحقق أرباحًا.

على الرغم من عدم وجود حد أدنى رسمي للاستثمار للحصول على تأشيرة E-2، إلا أنه من الناحية العملية، يوصى باستثمار ما بين 250,000 دولار و 300,000 دولار، خاصة بالنسبة للشركات الصغيرة.

صُممت تأشيرة L-1 لموظفي الشركات الدولية الذين ينتقلون إلى فروع أو شركات تابعة في الولايات المتحدة. وللحصول على هذه التأشيرة، يجب أن تكون الشركة في الخارج قد عملت لمدة عام على الأقل وأن تكون لها علاقات مناسبة مع الشركة الأمريكية. وهذا قد يكون مفيدًا لأصحاب الشركات الأجنبية الذين يتطلعون إلى توسيع أعمالهم، بما في ذلك الاستثمارات العقارية، في الولايات المتحدة.

في الولايات المتحدة، توجد طرق قانونية أخرى للحصول على تصريح إقامة إلى جانب تأشيرات الاستثمار:

• لم شمل الأسرة - للأقارب المباشرين لمواطني الولايات المتحدة والمقيمين فيها.
• يمنح الزواج من مواطن أمريكي الحق في الحصول على البطاقة الخضراء.
• تأشيرات العمل - H-1B و O-1 وغيرها للعمال المهرة.
• التعليم - تأشيرات الطلاب من نوع F-1 مع إمكانية التحويل اللاحق إلى تأشيرة عمل.
• برنامج قرعة البطاقة الخضراء هو برنامج سنوي لتخصيص التأشيرات بشكل عشوائي لمواطني الدول ذات معدلات الهجرة المنخفضة إلى الولايات المتحدة.

طرق مختلفة للحصول على تصريح إقامة في النمسا ، بما في ذلك:

• بطاقة الإقامة الدائمة (D-card): مُصممة للمتخصصين والمستثمرين ورواد الأعمال ذوي الكفاءات العالية، وتتيح الإقامة والعمل القانونيين في النمسا. بالنسبة للمستثمرين، يتراوح الحد الأدنى للاستثمار عادةً بين 300,000 و500,000 يورو في مشروع تجاري أو في الاقتصاد النمساوي. تُصدر تصريح الإقامة المبدئي لمدة عام واحد، قابلة للتجديد حتى خمس سنوات، وبعدها يُمكن التقدم بطلب للحصول على الإقامة الدائمة، وبعد ست سنوات، يُمكن الحصول على الجنسية.
• الاكتفاء الذاتي: مخصص للأفراد القادرين على إعالة أنفسهم ماليًا دون مساعدة حكومية. يُشترط تقديم ما يُثبت امتلاك مبلغ يتراوح بين 30,000 و60,000 يورو في حساب بنكي، بالإضافة إلى امتلاك منزل. تُصدر تصريح إقامة مبدئي لمدة عام واحد، قابلة للتجديد سنويًا لمدة تصل إلى خمس سنوات، وبعدها يُمكن الحصول على الإقامة الدائمة.

توفر النمسا مساراً أبسط وأكثر قابلية للتنبؤ للمستثمرين الذين يسعون للحصول على الإقامة من خلال الاستثمار، وذلك بفضل المتطلبات الواضحة، ومبالغ الاستثمار الثابتة، والمسار المباشر للحصول على الإقامة والجنسية على المدى الطويل.

يمكن للاستثمار في العقارات في الولايات المتحدة أن يدرّ دخلاً ثابتاً، ولكن من المهم مراعاة الفروقات بين الإيجارات قصيرة الأجل وطويلة الأجل، والاعتبارات الضريبية، واللوائح المحلية. تُظهر تجربتي أن اختيار استراتيجية التأجير المناسبة يؤثر بشكل مباشر على ربحية استثمارك.

توفر الإيجارات قصيرة الأجل عوائد مرتفعة، تتراوح عادةً بين 12 و15% سنوياً، خاصة في المناطق السياحية والحضرية. على سبيل المثال:

• نيويورك: سعر الإيجار اليومي 159 دولارًا، نسبة الإشغال 67%، الدخل السنوي 39983 دولارًا.
• سانتا مونيكا: السعر اليومي 216 دولارًا، نسبة الإشغال 72%، الدخل السنوي 58184 دولارًا.
• هوليوود، فلوريدا: سعر الإيجار اليومي 197 دولارًا، نسبة الإشغال 69%، الدخل السنوي 47000 دولار.

المخاطر والاعتبارات: تفرض العديد من المدن، بما فيها نيويورك وميامي ولوس أنجلوس، لوائح صارمة على تأجير العقارات قصيرة الأجل، تشترط التسجيل والترخيص والالتزام بحدود أيام التأجير. لذا، ينبغي على المستثمرين دراسة القوانين المحلية بدقة لتجنب العقوبات.

توفر عقود الإيجار طويلة الأجل دخلاً أكثر استقراراً مع مخاطر تنظيمية أقل. يبلغ متوسط ​​العائد حوالي 8%، وقد يصل في بعض المناطق إلى 12-22%. أمثلة:

• ديترويت: العائد يصل إلى 21.95%.
• ميامي: العائد حوالي 7%.

تُعدّ عقود الإيجار طويلة الأجل جذابةً بشكل خاص للمستثمرين الذين يسعون إلى الاستقرار وتقليل التعقيدات التشغيلية. وكثيراً ما يختار عملائي هذا الخيار في تكساس وأريزونا لضمان دخل طويل الأجل والحدّ من المخاطر المرتبطة بالموسمية وتقلبات الطلب.

1. الإيجارات قصيرة الأجل (Airbnb، VRBO)

• ضريبة الدخل الفيدرالية: من 10 إلى 37% حسب إجمالي دخل المستثمر.
• مثال: إذا كان دخلك السنوي من الإيجار قصير الأجل من شقة في مدينة نيويورك 40,000 دولار، فقد تتراوح التزاماتك الضريبية الفيدرالية بين 4,000 دولار و12,000 دولار اعتمادًا على مصادر دخلك الأخرى.
• ضريبة الولاية: نيويورك - 4-8.82% من الدخل؛ فلوريدا - 0% (لا توجد ضريبة دخل على مستوى الولاية).
• ضريبة السياحة ورسوم المبيعات: نيويورك - 14.75% من كل حجز؛ ميامي - حوالي 12%.
• غير المقيمين: يتم اقتطاع ضريبة بنسبة 30% على إجمالي الدخل من خلال شركة الإدارة.

2. عقد إيجار طويل الأجل

• ضريبة الدخل الفيدرالية: 10-37%.
• مثال: منزل في ميامي مؤجر مقابل 2800 دولار شهرياً، دخل سنوي قدره 33600 دولار. ضرائب اتحادية تتراوح بين 3300 دولار و12500 دولار.
• ضريبة الولاية: فلوريدا - 0%؛ كاليفورنيا (لوس أنجلوس) - 1-13.3%.
• الاستقطاع الضريبي لغير المقيمين: بشكل عام 30% من إجمالي الدخل ما لم يتم تأسيسها من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة مع تقديم إقرار ضريبي.

أوصي عملائي في أوروبا وآسيا دائمًا بحساب أعباء الضرائب الفيدرالية والمحلية مسبقًا، والنظر في تأسيس شركة ذات مسؤولية محدودة لتحقيق أقصى استفادة. على سبيل المثال، يستفيد المستثمرون في ميامي ونيويورك بشكل كبير من التخطيط السليم للنفقات والاستهلاك.

تساعد شركات إدارة العقارات المستثمرين، وخاصة الأجانب منهم، على إدارة عقاراتهم دون تدخل شخصي. وتشمل خدماتها ما يلي:

• إيجاد المستأجرين والتحقق من ملاءتهم المالية
• تحصيل الإيجار ومراقبة الدفع في الوقت المناسب
• الصيانة والإصلاح والتنظيف
• مسك الدفاتر وإعداد التقارير الضريبية

تكلفة الخدمات:

• الإيجارات طويلة الأجل: عادةً ما تتراوح بين 8 و12% من الدخل الشهري. على سبيل المثال، إذا كان إيجار شقة في مدينة نيويورك يبلغ 3000 دولار شهريًا، فإن شركة الإدارة تحصل على ما بين 240 و360 دولارًا شهريًا.
• تُشكّل الإيجارات قصيرة الأجل (مثل Airbnb وVRBO) عادةً ما بين 15% و20% من الإيرادات، نظرًا لزيادة متطلبات إدارة الحجوزات وخدمة الضيوف. مثال: إيرادات بقيمة 4000 دولار شهريًا - عمولة تتراوح بين 600 و800 دولار.
• رسوم إضافية: رسوم وضع المنصة، ورسوم تجهيز الإقامة لمرة واحدة، والإصلاحات الطارئة.

إذا كان هدفك هو الاستقرار، والدخل المتوقع، وتقليل المخاطر التنظيمية، فأوصي بالنظر في النمسا. أما الولايات المتحدة فهي جذابة بفضل عوائدها المرتفعة، لا سيما من خلال الإيجارات قصيرة الأجل، ولكن هذا يأتي مصحوبًا بلوائح معقدة ومخاطر عديدة.

يعتمد اختيار منطقة للاستثمار في العقارات الأمريكية على أهدافك وميزانيتك واستراتيجيتك: سواء كنت تبحث عن دخل ثابت، أو سيولة عالية، أو فرصة لنمو رأس المال. تُظهر تجربتي أن اختيار المدينة المناسبة يؤثر بشكل مباشر على العوائد والمخاطر.

نيويورك - الاستقرار والسيولة

لا تزال نيويورك السوق الأكثر سيولة في البلاد. يبلغ متوسط ​​سعر المتر المربع الواحد 10,000 إلى 18,000 دولار، مما يجعل الاستثمارات مكلفة ولكنها قابلة للتنبؤ.

• عائد الإيجار طويل الأجل: 5-6%
• الإيجارات قصيرة الأجل: 12-14%
• الأحياء الشهيرة: مانهاتن، بروكلين، كوينز
• الميزات: سيولة عالية، طلب مستقر، قوانين صارمة خاصة بـ Airbnb

ميامي وفلوريدا - مزايا النمو والضرائب

بمتوسط ​​أسعار منازل تتراوح من 5500 دولار إلى 9000 دولار للمتر المربع، تُعد فلوريدا وجهة مناسبة للمستثمرين الذين يسعون إلى تحقيق نمو رأس المال والحصول على مزايا ضريبية.

• عائد الإيجار طويل الأجل: 7%
• الإيجارات قصيرة الأجل: 11-13%
• الأحياء الشهيرة: ساوث بيتش، بريكيل، كورال جابلز
• الميزات: نمو سريع في الأسعار، تدفق سياحي كبير، ضريبة دخل صفرية

على سبيل المثال، اشترى موكلي شقة مساحتها 80 مترًا مربعًا في بريكيل مقابل 600 ألف دولار (7500 دولار للمتر المربع). تُدرّ هذه الشقة 3500 دولار شهريًا من الإيجارات طويلة الأجل، بينما قد تصل إيجاراتها قصيرة الأجل عبر منصة Airbnb إلى 5500 دولار للموسم الواحد. وبعد عامين، ارتفعت قيمة الشقة بنسبة 12%.

كاليفورنيا (لوس أنجلوس، سان فرانسيسكو) - أسواق باهظة الثمن وذات مكانة اجتماعية مرموقة

تُعدّ الأسعار هنا من بين الأعلى: من 8500 دولار إلى 20000 دولار للمتر المربع. يتطلب الاستثمار ميزانية كبيرة، ولكنه يوفر مكانة مرموقة وسيولة مالية.

• عائد الإيجار طويل الأجل: 5-6%
• الإيجارات قصيرة الأجل: 12-13%
• الأحياء الشهيرة: سانتا مونيكا، هوليوود، وسط مدينة لوس أنجلوس
• المميزات: مناطق راقية، طلب مرتفع على الإيجار، قوانين صارمة

تكساس (أوستن، دالاس، هيوستن) – نمو ديناميكي وهجرة

يبلغ متوسط ​​سعر المنزل 3500 دولار - 6500 دولار للمتر المربع، مما يجعل تكساس جذابة للمستثمرين ذوي الميزانية المحدودة والذين يبحثون عن نمو رأسمالي مرتفع.

• عائد الإيجار طويل الأجل: 8-9%
• الإيجارات قصيرة الأجل: 10-12%
• الميزات: النمو السكاني، والهجرة من الولايات ذات التكاليف المرتفعة، والأسعار المعقولة

اشترى مستثمر كندي منزلًا في أوستن مساحته 100 متر مربع مقابل 450 ألف دولار (4500 دولار للمتر المربع). ويُدرّ عليه إيجار طويل الأجل قدره 3200 دولار شهريًا. وبعد عام، ارتفعت قيمة الشقة بنسبة 10%. يشهد السوق المحلي نموًا ملحوظًا، كما أن تدفق المهاجرين يزيد من الطلب على الإيجار.

الغرب الأوسط (شيكاغو، ديترويت) - خيارات رخيصة ولكنها محفوفة بالمخاطر

تتراوح أسعار المنازل هنا من 1500 دولار إلى 6000 دولار للمتر المربع، مما يجعل الغرب الأوسط خيارًا جذابًا للاستثمارات ذات الميزانية المناسبة والعوائد المرتفعة.

• عائد الإيجار طويل الأجل: 7-22%
• الإيجارات قصيرة الأجل: 10-12%
• المميزات: سعر شراء منخفض للغاية، وعوائد إيجار عالية على المدى الطويل، ولكن السوق متقلب والطلب على الإيجارات قصيرة الأجل منخفض

اشترى زوجان سويسريان منزلاً مساحته 120 متراً مربعاً في ديترويت مقابل 200 ألف دولار (1667 دولاراً للمتر المربع). ويُدرّ إيجاره طويل الأجل 2200 دولار شهرياً، أي ما يزيد عن 13% سنوياً. ورغم ارتفاع مخاطر تقلبات الأسعار، إلا أن انخفاض تكلفة الاستثمار يسمح للمستثمر بتحقيق عوائد مجزية.

في الولايات المتحدة، تُشكل المنازل القائمة حوالي 70% من إجمالي المعاملات العقارية، بينما تُمثل المشاريع الإنشائية الجديدة حوالي 30% من السوق، بما في ذلك الشقق السكنية قيد الإنشاء والمشاريع متعددة الوحدات السكنية. ويتراوح متوسط ​​سعر المنازل القائمة في الأسواق الرائجة مثل نيويورك ولوس أنجلوس بين 10,000 و18,000 دولار أمريكي للمتر المربع، بينما تتراوح تكلفة المشاريع الإنشائية الجديدة بين 8,000 و15,000 دولار أمريكي للمتر المربع، وذلك بحسب المنطقة والقطاع.

في سوق العقارات الثانوية في الولايات المتحدة، تحظى المدن الكبيرة ذات السيولة العالية والبنية التحتية المتطورة بشعبية خاصة. وتُعدّ الشقق والمنازل الأكثر طلباً في مدينة نيويورك، بما في ذلك بروكلين وكوينز ومانهاتن، حيث السيولة مرتفعة والطلب على الإيجارات طويلة الأجل مستقر.

كما يشهد السوق الثانوي تطوراً نشطاً في شيكاغو وديترويت وكليفلاند، حيث تكون تكاليف السكن أقل، مما يسمح للمستثمرين بالدخول بميزانية صغيرة والحصول على عوائد إيجارية عالية طويلة الأجل تصل إلى 12-15%.

الميزات: قد تتطلب المنازل القديمة تجديدات كبيرة، لكنها توفر وصولاً سريعاً إلى دخل الإيجار.

تجذب المباني الجديدة المستثمرين بتصاميمها العصرية ومعاييرها الموفرة للطاقة. ومن بين أكثر المناطق رواجاً ميامي وفورت لودرديل وأورلاندو، حيث تُعرض الشقق السكنية قيد الإنشاء بأسعار أقل من السوق، مع إمكانية تأجيرها لفترات قصيرة تصل إلى 5500 دولار شهرياً. وفي تكساس (أوستن ودالاس وهيوستن)، تُبنى مشاريع سكنية متعددة العائلات بنشاط، مما يتيح للمستثمرين الاستفادة من عدة شقق في آن واحد.

الميزات: خطر حدوث تأخيرات في البناء، ولكن هناك إمكانية لنمو قيمة العقار ومرونة في التصميمات.

غالباً ما تُبنى المنازل الأمريكية باستخدام الهياكل الخشبية، والأخشاب، والخرسانة، ومواد حديثة موفرة للطاقة. وتشمل المعايير متطلبات صارمة للسلامة من الحرائق، والعزل الصوتي، والتهوية.

• تتميز المباني الجديدة عادةً بأنظمة المنازل الذكية والمطابخ والحمامات الحديثة، مما يزيد من جاذبيتها للمستأجرين.
• تتراوح مدة البناء في الولايات المتحدة من 12 إلى 24 شهرًا للمجمعات السكنية متعددة العائلات.

تتميز المباني الجديدة في النمسا بمزايا عديدة من حيث سرعة البناء، وكفاءة استهلاك الطاقة، واستقرار السوق. أما في الولايات المتحدة، فقد تتأخر العملية بسبب الإجراءات البيروقراطية، أو الأحوال الجوية، أو تأخيرات المقاولين. بالنسبة للمستثمرين الباحثين عن الموثوقية والاستقرار طويل الأمد، غالباً ما تُعدّ النمسا خياراً مفضلاً، على الرغم من ارتفاع تكلفة المتر المربع.

يُتيح الاستثمار في العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية مجموعة واسعة من الاستراتيجيات، بدءًا من التأجير التقليدي وصولًا إلى تطوير الأراضي. ويعتمد اختيار الاستراتيجية على أهدافك وميزانيتك وقدرتك على تحمل المخاطر.

يُعد شراء العقارات القديمة بغرض تجديدها وإعادة بيعها استراتيجيةً للمستثمرين النشطين. ويمكن أن تصل العوائد إلى 15-25% لكل صفقة، لا سيما في المناطق النامية مثل لوس أنجلوس أو سان فرانسيسكو.

أمثلة على العملاء: منزل مساحته 1200 قدم مربع في أوستن تم شراؤه مقابل 450,000 دولار، وتم تجديده مقابل 70,000 دولار، وأعيد بيعه مقابل 650,000 دولار - صافي ربح حوالي 130,000 دولار.

يساهم تقسيم رأس المال إلى عدة عقارات أصغر في تقليل المخاطر وتنويع مصادر الدخل. غالباً ما تتضمن محافظ العملاء شقتين أو ثلاث شقق في مناطق مختلفة من ميامي أو تكساس، مما يضمن تدفقاً إيجارياً مستقراً.

تُدرّ المكاتب والمستودعات والمتاجر دخلاً يتراوح بين 6 و10% سنوياً، ولكنها تتطلب رأس مال ابتدائي أكبر. على سبيل المثال: شراء مجمع مكاتب صغير في دالاس مقابل 1.2 مليون دولار يُدرّ دخلاً سنوياً يتراوح بين 80,000 و100,000 دولار.

تتيح لك صناديق الاستثمار العقاري المشاركة في سوق العقارات دون إدارة العقارات بشكل مباشر. تتراوح عوائد الأرباح عادةً بين 4 و6%، كما أن سهولة الاستثمار فيها تجعلها جذابة للمبتدئين.

يُعدّ شراء الأراضي لأغراض البناء أو التطوير استراتيجيةً تنطوي على مخاطر أكبر وتتطلب أفقًا زمنيًا طويل الأجل. فعلى سبيل المثال، يمكن شراء قطعة أرض مساحتها 1.5 هكتار في فلوريدا مقابل 250 ألف دولار. وبعد الحصول على التراخيص اللازمة وإتمام أعمال البناء، قد يُدرّ المشروع دخلاً يتراوح بين 600 ألف و700 ألف دولار خلال 3 إلى 5 سنوات.

يتميز سوق فيينا بالاستقرار والشفافية. يوفر الاستثمار في العقارات بغرض التأجير عوائد تتراوح بين 4 و5%، بينما تُعدّ عمليات التجديد والبيع السريع والتطوير محدودة بسبب لوائح البناء الصارمة وارتفاع أسعار الأراضي. يتميز السوق بديناميكية أقل، ولكنه يتمتع بالأمان والشفافية والاستقرار على المدى الطويل. بالنسبة للمستثمرين الذين يسعون إلى نمو رأس المال بأقل قدر من المخاطر، تُعدّ فيينا الخيار الأمثل، بينما تُعدّ الولايات المتحدة الأمريكية أفضل للاستراتيجيات النشطة ذات العوائد المرتفعة.

ينطوي الاستثمار في العقارات الأمريكية على عدد من الميزات والمخاطر الفريدة التي يجب مراعاتها عند اختيار المنطقة والاستراتيجية.

يتراوح متوسط ​​معدل ضريبة الأملاك بين 0.7% و2.3% سنويًا، وذلك بحسب الولاية. في بعض الولايات، مثل نيوجيرسي وإلينوي، قد تتجاوز الضرائب 2.2%، مما يقلل بشكل ملحوظ من صافي العائدات. تُظهر أمثلة العملاء أن الضرائب على استثمار في منزل في ميامي بقيمة 600,000 دولار أمريكي تصل إلى ما يقارب 12,000 إلى 15,000 دولار أمريكي سنويًا، وهو مبلغ مهم يجب أخذه في الاعتبار عند حساب العائد على الاستثمار.

قد تكون قوانين الإيجار المحلية صارمة، لا سيما فيما يتعلق بالإيجارات قصيرة الأجل عبر منصتي Airbnb وVRBO. فعلى سبيل المثال، تفرض مدن سان فرانسيسكو ونيويورك وميامي قيودًا على عدد الوحدات السكنية المتاحة للإيجار ومتطلبات الترخيص، مما يحد من مرونة المستثمرين.

قد تؤدي معدلات الرهن العقاري المرتفعة وتقلبات السوق إلى انخفاض الطلب على المساكن. فعلى سبيل المثال، بين عامي 2022 و2024، أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى 7% إلى تباطؤ في المعاملات وانخفاض في عدد المشترين. وهذا يخلق خطر انخفاض الأسعار خلال فترات عدم الاستقرار.

في مدن الدرجة الثانية والثالثة مثل ديترويت وكليفلاند وأجزاء من تكساس، تكون سيولة العقارات أقل، وقد تصل مدة البيع إلى 6-12 شهرًا. وهذا يزيد من المخاطر بالنسبة للمستثمرين الذين يتطلعون إلى الخروج من الصفقة بسرعة.

يتميز السوق النمساوي بالاستقرار وإمكانية التنبؤ. فالضرائب أقل، والتشريعات أكثر شفافية، وقوانين الإيجار أكثر مرونة، كما أن سيولة العقارات في المدن الكبرى مثل فيينا وسالزبورغ مستقرة. بالنسبة للمستثمرين الذين يُقدّرون حماية رأس المال على المدى الطويل وتخفيف المخاطر، تُعدّ النمسا خيارًا مفضلًا في كثير من الأحيان. أما الولايات المتحدة، فهي مناسبة لمن هم على استعداد لإدارة محافظهم الاستثمارية بنشاط ويسعون إلى تحقيق عوائد أعلى مع إدراكهم لتقلبات السوق المحتملة.

لا يرتبط الاستثمار في العقارات الأمريكية بالعوائد فحسب، بل يرتبط أيضاً بنمط الحياة وظروف المعيشة في مختلف الولايات. ويؤثر اختيار المنطقة على المناخ، وإمكانية الوصول إلى الرعاية الصحية، والفرص التعليمية، والأمان، والبنية التحتية المالية.

تتميز الولايات المتحدة بتنوع مناخي هائل، وهو أمرٌ بالغ الأهمية عند اختيار العقار واستراتيجية التأجير. تتمتع مدن فلوريدا بمناخ شبه استوائي دافئ وشواطئ خلابة، مما يجعلها وجهةً مفضلةً للإيجار قصير الأجل على مدار العام. أما كاليفورنيا، فتتمتع بمناخ متوسطي معتدل، لا سيما في لوس أنجلوس وسان دييغو، ما يجذب المستأجرين والعائلات الراغبين في الإقامة لفترات طويلة.

في الوقت نفسه، تتميز منطقة الغرب الأوسط والولايات الشمالية (شيكاغو، مينيابوليس) بفصول شتاء باردة وفترات ثلجية، مما يقلل الطلب على الإيجارات قصيرة الأجل، ولكنه يمكن أن يجذب المشترين الذين يركزون على الشريحة الاقتصادية والأسعار المعقولة.

بالنسبة لغير المقيمين، يُعدّ الحصول على رعاية صحية وتعليم عالي الجودة أمرًا بالغ الأهمية. في نيويورك، قد تتراوح تكلفة التأمين الصحي لعائلة مكونة من أربعة أفراد بين 1500 و2000 دولار شهريًا، شاملةً التغطية الأساسية وزيارات الأخصائيين. أما في لوس أنجلوس، فتتراوح التكاليف المماثلة بين 1300 و1800 دولار، بينما في ميامي وتكساس، تتراوح بين 700 و1000 دولار شهريًا، وذلك بحسب الخطة المختارة.

كما يختلف التعليم: فالمدارس الخاصة والجامعات المرموقة في نيويورك وكاليفورنيا تكلف ما بين 20000 و 50000 دولار سنوياً، بينما يمكنك العثور على مدارس جيدة في تكساس أو فلوريدا مقابل 10000 إلى 20000 دولار سنوياً.

يُمكن للأجانب فتح حسابات والحصول على قروض عقارية في الولايات المتحدة، لكن الإجراءات أكثر تعقيدًا من تلك المُطبقة على المواطنين: إذ غالبًا ما يُشترط تقديم رقم تعريف دافع الضرائب/رقم الضمان الاجتماعي، وإثبات الدخل، ودفعة أولى كبيرة (عادةً ما بين 30 و40%). وتُقدم بعض البنوك في ميامي وكاليفورنيا برامج مُخصصة لغير المقيمين.

تختلف الحياة في الولايات المتحدة اختلافًا كبيرًا باختلاف المدينة والولاية. أمثلة:

• نيويورك (مانهاتن): إيجار شقة من غرفتي نوم: 4500 دولار - 6000 دولار شهريًا، البقالة والخدمات: أعلى من المتوسط ​​بنسبة 30-40%، المقاهي والمطاعم: 15-25 دولارًا للوجبة، المرافق: 250-400 دولار شهريًا.
• لوس أنجلوس، كاليفورنيا: إيجار شقة من غرفتي نوم يتراوح بين 3500 و4500 دولار، وأسعار البقالة أعلى من المتوسط ​​بنسبة 20-30%، وأسعار المطاعم تتراوح بين 12 و20 دولارًا، وفواتير الخدمات تتراوح بين 200 و350 دولارًا.
• ميامي، فلوريدا: إيجار شقة من غرفتي نوم يتراوح بين 2500 و3500 دولار، وخيارات البقالة وتناول الطعام قريبة من المتوسط ​​الأمريكي، وفواتير الخدمات تتراوح بين 150 و300 دولار.
• أوستن، دالاس، تكساس: إيجار شقة من غرفتي نوم يتراوح بين 1800 و2500 دولار، متوسط ​​أسعار البقالة، المطاعم تتراوح بين 10 و18 دولار، المرافق تتراوح بين 120 و250 دولار.
• شيكاغو، الغرب الأوسط: إيجار شقة من غرفتي نوم من 1500 دولار إلى 2200 دولار، وأسعار البقالة أقل من المتوسط ​​الوطني، وفواتير الخدمات من 120 دولار إلى 250 دولار.

الحياة في النمسا منظمة ويمكن التنبؤ بها: الرعاية الصحية عالية الجودة ومتاحة للجميع، والتعليم عالي الجودة، والبيروقراطية ضئيلة. على سبيل المثال، تتراوح تكلفة التأمين الصحي لعائلة مكونة من أربعة أفراد بين 300 و500 دولار شهريًا، وغالبًا ما تكون الرسوم الدراسية في المدارس والجامعات الحكومية مجانية أو بأسعار معقولة جدًا.

تُوفر البنية التحتية المتطورة للمدينة، ووسائل النقل، ومستوى الأمان، بيئةً مثاليةً للعيش المريح على المدى الطويل. أعتقد أنه في النمسا، يسهل التخطيط للنفقات، وتقليل المخاطر، وضمان راحة الأسرة.

يعتمد اختيار العقارات في الولايات المتحدة بشكل كبير على أهداف المستثمر وظروفه الحياتية. وتختلف طرق تعامل شرائح المجتمع المختلفة مع السوق، ومن المهم مراعاة العوامل المالية والقانونية والشخصية.

بالنسبة لمواطني الدول غير المستقرة، يُعدّ شراء منزل أو شقة في الولايات المتحدة وسيلةً لحماية رؤوس أموالهم. وقد اشترى عملائي من أوروبا الشرقية وأمريكا اللاتينية شققًا في ميامي ولوس أنجلوس بأسعار تتراوح بين 400,000 و700,000 دولار أمريكي لتنويع أصولهم وضمان الحفاظ على ثرواتهم على المدى الطويل.

للمتقاعدين بفضل مناخها المعتدل، وانخفاض ضرائب العقارات فيها، وانعدام ضريبة الدخل على مستوى الولاية. فعلى سبيل المثال، حقق منزلٌ بقيمة 550 ألف دولار في منطقة فورت لودرديل، مُؤجَّرٌ على المدى الطويل، دخلًا شهريًا يتراوح بين 2800 و3200 دولار تقريبًا، بينما استُخدم كمنزل ثانٍ مريح.

الرحالة الرقميون الولايات المتحدة لما تتمتع به من بنية تحتية متطورة، وإنترنت فائق السرعة، وفرص تأجير قصيرة الأجل عبر منصتي Airbnb وVRBO. مع ذلك، تُشكّل قيود التأشيرة والحاجة إلى وثائق إقامة طويلة الأجل بعض الصعوبات. مثال على ذلك: شراء شقة في أوستن بمبلغ 350,000 دولار أمريكي، ثم تأجيرها لفترات قصيرة، مما حقق دخلاً شهرياً يتراوح بين 2,000 و2,400 دولار أمريكي، وهو ما استلزم الحصول على رقم تعريف ضريبي فردي (ITIN) وحساب بنكي لغير المقيمين.

الولايات المتحدة أم النمسا؟ بالمقارنة مع النمسا، تتفوق النمسا على النمسا بالنسبة للمستثمرين المحافظين: فالسوق مستقرة، والقوانين شفافة، والضرائب منخفضة، والعوائد قابلة للتنبؤ. أما الولايات المتحدة، فتُقدم عوائد أعلى، وتنوعًا في المناطق واستراتيجيات الاستثمار، ولكنها مرتبطة بالمخاطر، وتقلبات السوق، وتحديات إدارة العقارات. بالنسبة للعملاء الذين يُقدّرون الأمان والنظام، غالبًا ما أنصح بالنمسا.

يُعدّ التخارج من الاستثمار خطوةً حاسمةً تؤثر بشكل مباشر على الربحية. تتم عمليات بيع العقارات في الولايات المتحدة عادةً من خلال نظام MLS (خدمة الإدراج المتعدد) أو عن طريق وكلاء عقاريين محترفين. يختلف متوسط ​​وقت البيع باختلاف المنطقة: ففي المدن الكبرى مثل ميامي ولوس أنجلوس، يُمكن بيع العقار في غضون 30 إلى 90 يومًا، بينما في الولايات الأقل سيولة، قد يستغرق الأمر ما يصل إلى 6 إلى 9 أشهر. غالبًا ما كان عملائي، الذين يبيعون شققًا في ميامي بأسعار تتراوح بين 600,000 و750,000 دولار، يستخدمون نظام MLS ووكيلًا عقاريًا لتسريع العملية وتقليل العمولات.

بالنسبة لغير المقيمين، يُعدّ قانون FIRPTA جانبًا أساسيًا، إذ يُلزم بحجز ما يصل إلى 15% من سعر البيع كضريبة اتحادية. من المهم حساب التزاماتك الضريبية بدقة لتجنب أي مدفوعات غير متوقعة.

تتيح لك عملية التبادل العقاري وفقًا للمادة 1031 تأجيل الضرائب عند بيع عقار وإعادة استثمارها في أصول عقارية أخرى في الولايات المتحدة. على سبيل المثال، باع أحد عملائي شقة في ميامي مقابل 650 ألف دولار واستثمر في عدة عقارات في أوستن، مما مكّنه من نقل عبء الضرائب وزيادة تنويع محفظته الاستثمارية.

يُعدّ نقل العقارات عن طريق الميراث أو الصناديق الاستئمانية وسيلة أخرى فعّالة لإدارة ممتلكاتك والتخطيط لمستقبلك. تساعد الصناديق الاستئمانية في إدارة الأصول، والحدّ من المخاطر الضريبية، وحماية أصولك.

بالمقارنة مع النمسا، فإن عملية تخارج الاستثمارات هناك أبسط وأكثر قابلية للتنبؤ. تتميز السوق الثانوية بسيولة عالية، وإجراءات بيروقراطية محدودة، وضرائب مبيعات شفافة، وإتمام المعاملات بسرعة أكبر. أما الولايات المتحدة، فتُقدم عوائد أعلى، لكنها تعاني من تعقيدات في الأنظمة الضريبية والإجراءات البيروقراطية.

على مدى سنوات عديدة، عملتُ مع عملاء يستثمرون في العقارات في الولايات المتحدة وأوروبا. تُظهر خبرتي أن لكل سوق خصائصه الفريدة، وأن نجاح الاستثمارات يعتمد بشكل مباشر على إجراء الفحص النافي للجهالة بشكل صحيح.

يُعدّ توزيع رأس المال بين الأسواق المستقرة والنامية مفتاحًا أساسيًا لبناء محفظة استثمارية متوازنة. في هذا السياق، الاستثمارات في العقارات النمساوية عادةً الاستقرار وإمكانية التنبؤ، بينما تُتيح العقارات الأمريكية إمكانات نمو وعوائد إيجارية أعلى. أوصي بدمج العقارات الأمريكية مع أسواق أكثر ديناميكية وربحية، مثل ميامي أو لوس أنجلوس، والعقارات الأوروبية المستقرة، مثل فيينا. يُمكّنك هذا النهج من تنويع المخاطر، وتوليد دخل إيجار، وتراكم رأس المال في آنٍ واحد.

عند اختيار استراتيجية الاستثمار، أضع في اعتباري أهداف عملائي: التأجير، أو المكانة الاجتماعية، أو تنمية رأس المال على المدى الطويل. على سبيل المثال، بالنسبة للعملاء الذين يركزون على الدخل والنمو، تُعدّ الولايات المتحدة خيارًا أنسب، لا سيما من خلال امتلاك شقق في الولايات المتحدة وعقارات في فلوريدا. أما بالنسبة لمن يُقدّرون الاستقرار، والقدرة على التنبؤ، وحماية رأس المال، فغالبًا ما تكون النمسا هي الخيار الأمثل.

شخصياً، أفضل توزيع استثماراتي بين الولايات المتحدة والنمسا: فالولايات المتحدة توفر النمو والعوائد المرتفعة، بينما توفر النمسا راحة البال والشفافية وحماية الأصول على المدى الطويل. يتيح لك هذا النهج الجمع بين أفضل ما في كلا البلدين وبناء محفظة استثمارية مستدامة.

تتطلب الاستثمارات العقارية فهمًا واضحًا للأهداف والأسواق. تُعدّ الولايات المتحدة الخيار الأمثل لمن يسعى إلى تحقيق عوائد عالية، وتنويع استراتيجياته، والاستفادة من أسواق ديناميكية مثل ميامي ولوس أنجلوس وتكساس. أما النمسا، فهي مناسبة للمستثمرين الذين يُقدّرون الاستقرار والشفافية القانونية والعوائد المتوقعة. عمليًا، بالنسبة لجزء محافظ كهذا، العقارات النمساوية كعامل استقرار، بينما تُعتبر الولايات المتحدة مصدرًا للنمو وتحقيق عوائد أعلى.

نصائح عامة من محامٍ متخصص في الاستثمار: تحقّق من العقارات بدقة، وراعِ الالتزامات الضريبية، ونوّع محفظتك الاستثمارية، وخطط دائمًا لاستراتيجية خروج. بالنسبة لغير المقيمين، من المهم بشكل خاص مراعاة قانون الضرائب على الدخل الأجنبي (FIRPTA)، وضريبة دخل الإيجار، وخيارات الاستثمار من خلال الشركات ذات المسؤولية المحدودة أو الصناديق الاستئمانية.

تشير التوقعات حتى عام 2030 إلى نمو سكاني، وهجرة داخلية، ونشاط ملحوظ في سوق العقارات. في الولايات المتحدة، يتزايد الطلب على المساكن في المدن التي تشهد نموًا اقتصاديًا قويًا وعوائد إيجارية مجزية. أما في النمسا، فيبقى الوضع مستقرًا، ويستمر تطوير الأسواق الثانوية والجديدة في توفير فرص استثمارية آمنة لرأس المال على المدى الطويل.

1. حدد أهدافك الاستثمارية

• دخل الإيجار (طويل الأجل مقابل قصير الأجل)
• الرسملة ونمو القيمة
• استراتيجيات الحصول على الإقامة أو التأشيرة (EB-5، E-2)

2. اختيار تنسيق الملكية

• شراء من قبل فرد
• الشراء من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة
• الاستثمار من خلال صناديق الاستثمار العقاري والصناديق الاستثمارية
• الشراكات أو الصناديق الاستئمانية

3. تحليل السوق والتحليل الإقليمي

• المدن والولايات: ميامي، نيويورك، لوس أنجلوس، أوستن، الغرب الأوسط
• عائد الإيجار وسيولة العقارات
• الأسعار لكل متر مربع وديناميكيات السوق
• البنية التحتية، النقل، البيئة، طلب المستأجرين

4. فحص الشيء والتحقق القانوني

• البحث عن الملكية والتأمين على الملكية
• تقرير المعاينة: حالة البناء، المرافق
• التحقق من تاريخ الملكية والرهونات

5. التمويل ومتطلبات المشتري

• توافر رقم الضمان الاجتماعي/رقم تعريف دافع الضرائب للأجانب
• حساب مصرفي في الولايات المتحدة الأمريكية
• المساهمة الأولية وإثبات المصدر القانوني للأموال
• العمر (تشترط بعض البنوك أن يكون عمر المتقدم 18 عامًا)

6. عملية الشراء

• اختيار وسيط عقاري ومحامٍ
• إعداد عرض
• حساب الضمان
• إغلاق وتسجيل حقوق الملكية في سجلات المقاطعة
• إمكانية الشراء عن بُعد

7. الضرائب والمصروفات

• ضريبة الأملاك (0.5-3% حسب الولاية)
• تكاليف الإغلاق (2-5% من قيمة الصفقة)
• ضريبة دخل الإيجار (الفيدرالية + الولائية)
• ضريبة أرباح رأس المال على المبيعات
• قانون FIRPTA لغير المقيمين

8. إدارة العقارات

• اختيار شركة إدارة (إدارة العقارات)
• الإيجارات طويلة الأجل وقصيرة الأجل
• عقود الإيجار واللوائح المحلية

9. استراتيجيات الخروج

• البيع من خلال نظام MLS أو عن طريق وكيل عقاري
• 1031 تبادل التحويلات الضريبية
• نقل الملكية عن طريق الميراث أو من خلال الصناديق الاستئمانية

10. السيناريوهات والتنويع

• كائن واحد مقابل كائنات متعددة
• مزيج من الولايات المتحدة وأوروبا (النمسا من أجل الاستقرار، والولايات المتحدة من أجل النمو)
• موازنة العائد والمخاطرة

1. "المستثمر الذي يملك 300 ألف دولار"

• ما أراده العميل: شراء شقة في مدينة نيويورك توفر دخلاً ثابتاً من الإيجار وتكون أيضاً أصلاً سائلاً.
• ما وجدناه: شقة سكنية مساحتها 70 متر مربع في مانهاتن، مع تجديدات حديثة وإمكانية وصول مريحة إلى وسائل النقل.
• النتيجة: عائد سنوي يتراوح بين 4 و5%، وسيولة عالية، ونمو في قيمة العقارات بنسبة +8% على مدى عامين.

2. "تقاعد ومعه 500 ألف دولار"

• ما أراده العميل: شراء منزل في ميامي، فلوريدا، لقضاء فترة تقاعد مريحة، مع إمكانية تأجيره إذا لزم الأمر.
• ما وجدناه: منزل بمساحة 90 مترًا مربعًا يحتوي على غرفتي نوم في منطقة هادئة، بالقرب من الشاطئ وبنية تحتية متطورة.
• النتيجة: متوسط ​​عائد الإيجار بنسبة 4.5%، وزيادة في القيمة بنسبة 10% على مدى 3 سنوات، ومنطقة آمنة لحياة هادئة.

3. "عائلة مع أطفال"

• ما أراده العملاء: شراء شقة أو منزل في لوس أنجلوس ليكون مسكنهم الخاص، مع وجود مدارس جيدة وبيئة خضراء.
• ما وجدناه: منزل تاون هاوس بمساحة 120 مترًا مربعًا، يضم ثلاث غرف نوم وحديقة صغيرة، ويقع في منطقة راقية. السعر: 750,000 دولار.
• النتيجة: إمكانية تحقيق عائد رأسمالي مرتفع بنسبة 6-7% خلال 5 سنوات، منطقة آمنة للأطفال، إمكانية التأجير عند الضرورة.