رسوم إضافية وتكاليف خفية عند شراء العقارات في النمسا

يتطلب شراء العقارات في النمسا مراعاة ليس فقط سعر العقار، بل أيضًا التكاليف الإضافية، والتي تتراوح في المتوسط ​​بين 10% و12% من سعر الشراء. تُقسّم هذه التكاليف إلى مدفوعات إلزامية - كالضرائب ورسوم التسجيل ورسوم التوثيق - وأخرى اختيارية، كرسوم الوسيط العقاري أو معالجة الرهن العقاري.

قد تُطبق قواعد خاصة على المشترين الأجانب. علاوةً على ذلك، ابتداءً من يوليو 2025، سيتم تطبيق إعفاءات ضريبية على المعاملات التي تصل قيمتها إلى 500,000 يورو، مما يُخفّض بشكل كبير بعض رسوم التسجيل.

تشمل المدفوعات الرئيسية ضريبة نقل الملكية، وتسجيل السجل العقاري، ورسوم كاتب العدل أو المحامي، وإذا كان الشراء من خلال وكالة، عمولة السمسار العقاري.

1. ضريبة نقل الملكية (Grunderwerbsteuer)

هذه هي الضريبة الأساسية عند شراء عقار في النمسا، وتبلغ 3.5% من سعر العقار المذكور في عقد الشراء. على سبيل المثال، إذا اشتريت شقة بقيمة 400,000 يورو، فستكون ضريبة نقل الملكية 14,000 يورو.

ومن المهم ملاحظة أن الضريبة يتم حسابها على أساس سعر الشراء الفعلي، ولكن في بعض الحالات (على سبيل المثال، إذا كان السعر في العقد أقل من قيمته الحقيقية)، قد تستخدم سلطة الضرائب القيمة السوقية كدليل.

2. رسوم التسجيل (Grundbuchseintragungsgebühr)

بعد إتمام المعاملة، يجب تسجيل الملكية في السجل العقاري. تُفرض رسوم قدرها 1.1% من قيمة العقار. بالنسبة للعقار الذي يُشترى بقيمة 400,000 يورو، تبلغ تكلفة التسجيل 4,400 يورو.

ابتداءً من يوليو 2025، سيتم الإعفاء من رسوم تسجيل الملكية والإيداع للعقارات التي تبلغ قيمتها 500,000 يورو أو أقل. أما بالنسبة للمبالغ التي تزيد عن 500,000 يورو، فستُطبق الرسوم فقط على المبلغ الزائد. سيسمح هذا التغيير للمشترين بتوفير كبير، خاصةً عند شراء قرض عقاري.

3. خدمات كاتب العدل أو المحامي

يشترط القانون توثيق المعاملة من قِبل كاتب عدل أو محامٍ. يقوم هذا الخبير بالتحقق من الوضع القانوني للعقار، وإعداد اتفاقية البيع والشراء، وفتح حساب ائتمان (Treuhandkonto) لضمان أمان المعاملات.

تعتمد تكلفة الخدمات على مدى تعقيد المعاملة، وتتراوح بين 2% و5%، بالإضافة إلى 20% ضريبة القيمة المضافة من قيمة العقد. على سبيل المثال، بالنسبة لشقة بقيمة 400,000 يورو، قد تتراوح الرسوم القانونية بين 9,600 و24,000 يورو (شاملة ضريبة القيمة المضافة).

4. عمولة السمسار العقاري

إذا اشتريتَ عقارًا من خلال وكالة عقارية، فستحتاج إلى دفع عمولة. عادةً، تبلغ هذه العمولة 3% من سعر العقار بالإضافة إلى 20% ضريبة القيمة المضافة. إذا كان سعر العقار 400,000 يورو، فستكون عمولة الوسيط 14,400 يورو.

بالإضافة إلى الضرائب والرسوم الأساسية، يواجه المشتري تكاليف إضافية لا تظهر دائمًا فورًا. تعتمد هذه التكاليف على شروط المعاملة، وطريقة التمويل، ووضع المشتري.

إذا تم شراء العقارات بقرض بنكي، فمن الجدير النظر في:

• تعتمد عمولة البنك لمعالجة القرض على شروط المؤسسة المحددة وتتراوح عادة ما بين 0.5% إلى 1.5% من مبلغ القرض.
• يعد تأمين الممتلكات وحياة المقترض عادة متطلبًا إلزاميًا للبنك: تأمين الممتلكات - 0.1٪ -0.3٪ سنويًا من مبلغ التأمين؛ تأمين حياة المقترض - حوالي 0.2٪ -0.5٪ من رصيد القرض سنويًا.
• إن تسجيل الرهن العقاري (Hypothekeneintragungsgebühr) عبارة عن رسوم لمرة واحدة قدرها 1.2% من مبلغ القرض لإدخال الرهن في سجل الأراضي.
• الدفعة المقدمة – في النمسا تبلغ ما بين 20% إلى 50% من قيمة العقار، مما يؤثر بشكل كبير على الميزانية الأولية.

قد يحتاج المواطنون من خارج الاتحاد الأوروبي إلى الحصول على تصريح شراء خاص من السلطات المحلية، الأمر الذي سيؤدي إلى تكاليف إضافية (عادة عدة مئات من اليورو).

عند شراء منزل جديد، قد تُطبق ضريبة القيمة المضافة (VAT)، خاصةً إذا تم شراء العقار من مطوّر عقاري. بالإضافة إلى ذلك، تُفرض ضريبة القيمة المضافة (20%) على رسوم الوسيط العقاري والموثق، مما يزيد من التكلفة النهائية.

بعد إتمام المعاملة، يلتزم مالك العقار بدفع رسوم الإيجار الشهرية، والتي تشمل جمع القمامة، والصرف الصحي، وتأمين المنزل، وإصلاح وصيانة المساحات المشتركة، ورسوم شركة الإدارة. يتراوح متوسط ​​هذه الرسوم بين 2 و3.50 يورو للمتر المربع شهريًا.

عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري، تطلب البنوك في أغلب الأحيان تقييمًا مستقلًا لقيمة العقار. تتراوح تكلفة هذه الخدمة بين 300 و1000 يورو، حسب تعقيد التقييم.

من الممكن أيضًا إجراء فحوصات إضافية، مثل:

• وجود مواد ضارة (الأسبستوس، الرصاص، العفن) - 200-600 يورو؛
• الحالة الفنية للمبنى (الفحوصات الثابتة، الأنظمة الهندسية) - 300-800 يورو.

يتم دفع هذه التكاليف بشكل منفصل وتعتمد على حجم وحالة العقار، وكذلك المتخصص المختار.

إذا كان المشتري لا يتقن الألمانية، فيجب ترجمة جميع المستندات القانونية المهمة بواسطة مترجم مُحلف. يتراوح متوسط ​​تكلفة ترجمة العقد بين 100 و300 يورو، حسب طوله. كما تُفرض رسوم منفصلة على خدمات الترجمة الموثقة.

• تبلغ تكلفة الاحتفاظ بحساب للتسويات حوالي 30-60 يورو سنويًا.
• تتراوح تكاليف النقد اللازمة لتنفيذ العقد والرسوم الإدارية البسيطة الأخرى ما بين 50 إلى 200 يورو.

تزيد النفقات الأساسية لغير المقيمين بنسبة 1-3% تقريبًا عن نفقات المقيمين، مع الأخذ في الاعتبار إجراءات التصاريح، وترجمة الوثائق، وخدمات التوثيق الإضافية، والمتطلبات المصرفية. على سبيل المثال، بالنسبة لشقة تبلغ قيمتها 400,000 يورو، قد تتراوح هذه النفقات الإضافية بين 4,000 و12,000 يورو.

على الرغم من أن التكاليف الإضافية عند شراء العقارات في النمسا يمكن أن تصل إلى 12% من قيمة العقار، إلا أن هناك عدة طرق عملية لتحسينها:

1. شراء عقارات تصل قيمتها إلى 500,000 يورو. ابتداءً من يوليو 2025، ستُعفى العقارات التي تصل قيمتها إلى 500,000 يورو من بعض رسوم التسجيل (Grundbuchseintragungsgebühr وتسجيل الرهن العقاري). هذا يُتيح توفيرًا كبيرًا عند إتمام المعاملة.

٢. نقل الحصص والتدرج. في حال نقل الملكية ليس لكامل العقار، بل لحصة تصل إلى ٥٠٪، أو في حال إتمام المعاملة على أقساط، فقد يتم تخفيض مبلغ المدفوعات الضريبية أو حتى إعفاؤها بالكامل.

٣. نقل ملكية العقارات للأقارب. ابتداءً من ١ يوليو ٢٠٢٥، سيُطبق معدل ٠.٥٪ على نقل ملكية العقارات بين الأقارب المباشرين، مثل الزوج/الزوجة والأبناء والأحفاد والوالدين والشركاء المدنيين. مع ذلك، من المهم توثيق صلة القرابة بشكل صحيح لتأكيد الحصول على المعدل التفضيلي.

٤. حسّن نفقات الرهن العقاري. قارن أسعار الفائدة ورسوم معالجة القروض من مختلف البنوك. فكّر في اختيار شركة تأمين ذات أسعار فائدة أقل لكل من العقار وتأمين الحياة للمقترض. دفع دفعة أولى أكبر (٢٠-٥٠٪ من قيمة العقار) يُقلّل من مدفوعات الفوائد ورسوم الرهن العقاري.

٥. استخدام عقود الإيجار طويلة الأجل (Erbpacht). يُعدّ إبرام عقود الإيجار طويلة الأجل خيارًا مُربحًا، إذ لا تُنقل الملكية الرسمية، ولا تُفرض ضريبة نقل الملكية.

٦. قلل تكاليف الخبراء والتقييم. اطلب فقط الفحوصات الضرورية: الحالة الفنية، وجود مواد خطرة، أو كفاءة الطاقة. دمج عدة فحوصات في زيارة خبير واحدة يوفر عليك تكاليف السفر والوثائق.

٧. انخفاض تكاليف التشغيل (Betriebskosten). اختر شققًا أو منازل ذات شركة إدارة فعّالة وأنظمة مرافق حديثة. المباني الجديدة ذات استهلاك الطاقة المنخفض وتكاليف المرافق المُحسّنة تُقلل المدفوعات الشهرية بشكل ملحوظ بنسبة ٢٠-٤٠٪ مقارنةً بالمنازل القديمة متوسطة التكلفة.

لا تزال الحواجز اللغوية من أكثر المشاكل شيوعًا وتكلفةً للمشترين الأجانب في النمسا. قد يؤدي سوء فهم الوثائق واللوائح إلى خسائر مالية فادحة.

عند شراء عقار في النمسا، يرتبط جزء كبير من التكاليف الإضافية بالبنوك والموثقين. ومع ذلك، باتباع نهج ذكي، يمكن تقليل هذه التكاليف بشكل كبير.

1. قارن بين البنوك وشروط القروض

• اطلب عروضًا من 3 إلى 5 بنوك على الأقل وقارن بين رسوم القروض ومعدلات الفائدة ومتطلبات التأمين.
• استفسر عن إمكانية تخفيض رسوم تسجيل الرهن وحزمة التأمين الأمثل.
• إذا كان البنك يطلب دفعة أولى أعلى بالنسبة لغير المقيمين، فحاول التفاوض على مبلغ أقل إذا كان لديك تاريخ مالي قوي.

2. التحقق مرة أخرى من الطبيعة الإلزامية للتأمين

• بالنسبة لمعاملات الرهن العقاري، تشترط البنوك التأمين على الممتلكات وحياة المقترض.
• اطلب من البنك توضيح ما هي وثائق التأمين الإلزامية وما هي وثائق التأمين الاختيارية كتابيًا.
• قم بمقارنة شركات التأمين المتعددة للعثور على أفضل مزيج من السعر والتغطية.

3. التفاوض على أسعار ثابتة مع كاتب العدل والمحامي

• بدلاً من النسبة القياسية لقيمة العقار، يمكنك التفاوض على رسوم ثابتة مقابل الخدمات.
• قم بمقارنة 3-4 من الموثقين أو المحامين في المنطقة لاختيار أفضل سعر.
• إذا كانت المعاملة قياسية ولا تنطوي على شروط دولية معقدة، فمن الممكن تقليص بعض المشاورات.

4. خطط لنفقاتك مسبقًا

• قم بتضمين رسوم كاتب العدل والبنك في ميزانية الشراء الإجمالية الخاصة بك لتجنب المفاجآت.
• تحقق مما إذا كان بإمكانك الدفع مقابل عدة خدمات في وقت واحد (على سبيل المثال، خدمات التوثيق والتسجيل) - يمكن أن يؤدي هذا في بعض الأحيان إلى تقليل الرسوم الإضافية.

5. استخدم المساعدة المهنية بحكمة

• قم بإشراك محامي أو كاتب عدل فقط في المراحل الرئيسية من المعاملة.
• بالنسبة للإجراءات القياسية (التسجيل، توكيلات رسمية)، يمكنك أن تقتصر على الحد الأدنى من الدعم لتجنب الدفع الزائد.

من خلال اتباع هذه الخطوات، يمكنك توفير عدة آلاف من اليورو، وتجنب التأمين غير الضروري، وتجنب دفع مبالغ زائدة مقابل الخدمات القانونية أو التوثيقية، حتى عند شراء شقة أو منزل باهظ الثمن في النمسا.