عقد إيجار شقة في فيينا: كيفية صياغته بشكل صحيح وما هي الأمور المهمة التي يجب مراعاتها

في فيينا، يستأجر أكثر من 75% من السكان مساكنهم، لذا فإن فهم تفاصيل عقود إيجار الشقق في النمسا أمر بالغ الأهمية لكل من الراغبين في الانتقال إلى البلاد والمستثمرين. إذا كنت تخطط للانتقال إلى النمسا أو تبحث عن سكن في فيينا ، فمن الضروري أن تفهم كيفية صياغة وتنفيذ عقد إيجار شقة.

للوهلة الأولى، تبدو العملية بسيطة للغاية. ما عليك سوى توقيع العقد، واستلام المفاتيح، والانتقال إلى شقتك الجديدة. مع ذلك، في النمسا، تخضع عملية التأجير لقواعد وقوانين واضحة. فطريقة صياغة العقد لا تحدد راحتك فحسب، بل تحدد أيضاً سلامة أموالك.

لماذا هذا مهم؟ لأن الأخطاء مكلفة. على سبيل المثال، قد يؤدي تحديد مدة الإيجار أو شروط ربط الإيجار بمؤشر التضخم بشكل غير صحيح إلى نفقات غير ضرورية. إذا كنت أجنبيًا، فقد يعتمد وضع إقامتك على عقد الإيجار.

لفهم التفاصيل الدقيقة بشكل أفضل، يمكنك تحميل نموذج عقد إيجار شقة في فيينا ، أعده خبراؤنا. وقد تم اختبار نموذج عقد الإيجار النمساوي هذا في مئات الحالات الناجحة.

ستكون هذه المقالة مفيدة لأي شخص يخطط لاستئجار شقة في فيينا أو غيرها من المدن النمساوية: الطلاب، والمهنيين الشباب، والعائلات، وبالطبع المستثمرين الذين يرون في العقارات استثمارًا مربحًا.

قبل توقيع أي عقد، من المهم معرفة أن الإيجار في النمسا يخضع لقانون الإيجار السكني ( Mietrechtsgesetz, MRG ) والقانون المدني العام ( ABGB ). وهذا يمنح المستأجرين شعوراً بالحماية القانونية.

توجد في النمسا أنواع عديدة من عقود الإيجار. سيحدد النوع الذي تختاره شروط استئجار شقتك في النمسا، بما في ذلك قيمة الإيجار وإمكانية الإقامة طويلة الأجل.

من الجدير بالذكر أن هناك فرقاً واضحاً بين العقد ذي المدة المحددة والعقد المفتوح.

عقد إيجار محدد المدة (عادةً لمدة ثلاث سنوات أو أكثر). يحمي هذا العقد المستأجر من الارتفاعات المفاجئة في الأسعار. مع ذلك، قد يكون إنهاء هذا العقد مبكراً أمراً صعباً. ولا يحق للمستأجر إنهاء العقد إلا بعد مرور السنة الأولى منه، وذلك بإشعار مدته ثلاثة أشهر.

دائم. يبدو هذا الخيار مثالياً. يمكن للمستأجر البقاء طالما رغب، شريطة الالتزام بجميع الشروط. مع ذلك، يسمح هذا الاتفاق للمؤجر بتغيير الإيجار أو إنهاء العقد في ظروف معينة .

نقطة أخرى مهمة: يمكنك الدخول في اتفاقية مباشرة مع مالك الشقة (إيجار)، أو يمكنك استئجار مسكن من شخص يستأجر الشقة بنفسه (تأجير من الباطن).

• في الحالة الأولى، تكون حقوقك محمية بشكل موثوق بموجب القانون.
• في الحالة الثانية، قد تكون الشروط أقل ملاءمة للمستأجر. قد يكون التأجير من الباطن مفيدًا للطلاب وغيرهم ممن يحتاجون إلى إيجارات قصيرة الأجل. مع ذلك، من المهم التحقق بدقة مما إذا كان المالك مخولًا بالفعل بتأجير العقار.

إذا كنت أجنبياً، فيرجى العلم بأن مجرد عدم حصولك على الجنسية النمساوية لا يحد من حقك في توقيع عقد إيجار في فيينا ومدن أخرى.

لكن في الواقع، غالباً ما يطلب أصحاب العقارات وثائق إضافية: إثبات الدخل، أو إثبات العمل، أو حتى مراجع.

• بإمكان مواطني الاتحاد الأوروبي استئجار شقة بحرية، كل ما عليهم فعله هو تقديم جواز سفرهم أو بطاقة هويتهم
• عادة ما يُطلب من الأجانب الحصول على تصريح إقامة - "Rot-Weiß-Rot"-Karte ، "EU Blue Card"، Niederlassungsbewilligung، إلخ - من أجل استئجار العقارات دون تصاريح إضافية.
• قد يحتاج السياح الذين يصلون بتأشيرات قصيرة الأجل (تصل إلى 90 يومًا) إلى التفاوض مع مالك العقار بطريقة خاصة لإبرام عقد

بشكل عام، يمكن تأجير أي شقة تقريباً للأجانب. قبل توقيع العقد، يُنصح بتوضيح أي شروط مع المالك (على سبيل المثال، موافقة المالك على سكن أفراد العائلة في الشقة).

كثيرًا ما يُفاجأ من يطّلع على عقد إيجار عقاري في النمسا لأول مرة بكثرة صفحاته. مع ذلك، فإن كل بند في هذا العقد يحمي إما المستأجر أو مالك الشقة. فيما يلي، نُبيّن النقاط الرئيسية التي يجب تضمينها.

يرجى تقديم الاسم الكامل والعنوان لكل من المالك والمستأجر. في حال تقاسم الشقة بالتساوي، يتحمل جميع المستأجرين مسؤولية دفع الإيجار. يلزم تقديم معلومات الاتصال ومعلومات جواز السفر/الهوية لكلا الطرفين.

• عنوان الشقة، والطابق، والمساحة، وقائمة الممتلكات التي يمكن للمستأجر استخدامها.
• ما هي الغرف والمناطق المشتركة التي يمكن للمستأجر استخدامها (مثل موقف السيارات، غرفة التخزين، العلية، الحديقة، غرفة الغسيل، إلخ).
• سجّل الحالة الراهنة للعقار. من المهم وصف جميع المشاكل التي تم اكتشافها أثناء المعاينة. في حال وجود عيوب واضحة (نوافذ، سباكة، علامات رطوبة)، يُفضّل توضيح الجهة المسؤولة عن تنظيم أعمال الصيانة في فيينا وتكاليفها.

أحرص دائماً على أن يقوم العملاء بتوثيق حتى الخدوش والشقوق الصغيرة عند الانتقال إلى الشقة. إن وجود هذه الملاحظة في شهادة استلام الشقة سيحميك من أي مطالبات من المالك عند المغادرة.

• يرجى توضيح مبلغ الإيجار الأساسي (الإجمالي) وإذا لزم الأمر، مبلغ الإيجار الأساسي (الصافي) وما يشمله.
• تحقق مما إذا كان المستأجر يدفع بشكل منفصل تكاليف الكهرباء والغاز والتدفئة والإنترنت والمصاريف الأخرى.
• يرجى تحديد طريقة الدفع وشروطها (عادةً ما تكون عن طريق التحويل المصرفي مرة واحدة شهريًا).
• إذا كان العقد يندرج تحت قانون الحد الأدنى للعائد، فوافق على ما إذا كان من الممكن تعديل الرسوم وفقًا للتضخم (على سبيل المثال، وفقًا للتضخم) وحدد كيفية إجراء إعادة الحساب.
• بحسب القانون النمساوي، يحق للمؤجرين المطالبة بزيادة في الإيجار تتجاوز قليلاً الإيجار الأساسي للمتر المربع (Richtwert/Kategoriemiete). وخلال الفترة من 2024 إلى 2025، تبلغ الزيادة القصوى في الإيجار 5% سنوياً.

عادة ما يكون مبلغ التأمين مساوياً لإيجار شهرين إلى ثلاثة أشهر (الحد الأقصى القانوني يصل إلى 6 أشهر).

• اكتب المبلغ الدقيق وتفاصيل الحساب الذي يجب تحويل الدفعة إليه.
• حدد شروط إعادة مبلغ التأمين (بعد الانتقال والتحقق من وجود أضرار) والفائدة (يمكن الاحتفاظ بالودائع في حساب خاص وكسب فائدة صغيرة للمستأجر).
• تأكد من أخذ إيصال دفع العربون.

أنصح عملائي دائماً بالتقاط صور للشقة في يوم انتقالهم إليها. إنه أمر بسيط، لكن هذه الصور غالباً ما تساعدهم على استرداد وديعتهم دون نزاع.

• حدد مسؤوليات المستأجر (على سبيل المثال، الحفاظ على النظافة، ودفع تكاليف الإصلاحات والخدمات البسيطة).
• صف حقوق المالك (في التحقق من الحالة الفنية، وإجراء عمليات التفتيش).
• يُحظر عموماً تأجير الشقة من الباطن دون موافقة، وكذلك تربية الحيوانات العدوانية، وإحداث الضوضاء ليلاً، وما إلى ذلك.
• إذا كانت نقطة معينة مهمة بالنسبة لك (على سبيل المثال، إذا كنت تخطط لاقتناء حيوان أليف أو القيام ببعض التجديدات)، فقم بتضمين ذلك في العقد.
• إذا تحمل المالك أي التزامات (على سبيل المثال، الإصلاحات المستقبلية)، فحدد موعدًا نهائيًا للإنجاز.

غالباً ما تضع المباني السكنية قواعد تحدد ساعات الهدوء، وكيفية التخلص من النفايات، وأماكن التدخين، وأماكن اصطحاب الحيوانات الأليفة، وما إلى ذلك. إذا كانت هذه القواعد موجودة، فاطلب إضافتها إلى ملحق عقد إيجار شقتك في النمسا.

كذلك، حدد في العقد من يُسمح له بإجراء الإصلاحات (التجميلية أو الرئيسية) وتحت أي شروط.

• حدد الفترة التي تم إبرام الاتفاقية من أجلها (تواريخ البدء والانتهاء، أو ضع علامة "غير محدد").
• يجب أن يتضمن عقد الإيجار محدد المدة بندًا يسمح بالإخلاء المبكر ("بند الإخلاء"). على سبيل المثال: "يحق للمستأجر إنهاء عقد الإيجار بعد عام واحد بإشعار مدته شهر واحد". إذا تم حذف هذا البند، فإن القانون لا يُفعّل هذا الحق إلا بعد عام واحد، شريطة إشعار المؤجر قبل ثلاثة أشهر.
• ينبغي أن يتضمن العقد أيضاً بنداً يتعلق بالتجديد التلقائي أو المفاوضات الجديدة بعد انتهاء المدة.
• إذا انتهى العقد رسمياً، فغالباً ما يتم تمديده قانونياً لمدة ثلاث سنوات أخرى.

عند صياغة العقود، من المفيد استخدام القوالب والأمثلة . ستكون هذه النماذج مفيدة عند الترجمة من الألمانية والتحقق من النقاط الرئيسية.

إذا كنت تستأجر سكنًا في النمسا لأول مرة، فقد يبدو توقيع عقد الإيجار أمرًا معقدًا بعض الشيء. لتسهيل الأمر، اتبع هذه الإرشادات:

الخطوة الأولى: افحص الشقة قبل التوقيع. في يوم الفحص، صوّر أي عيوب بسيطة باستخدام كاميرا أو هاتف. أعدّ "تقرير استلام" (Übergabeprotokoll) وأدرج فيه قائمة بالأضرار ووصفها.

أصر دائماً على أن يقوم العملاء بتوثيق حتى الخدوش والشقوق الصغيرة عند الانتقال. هذا التفكير المسبق سيحميهم من مطالبات المالك عند المغادرة.

بناءً على التقرير، يمكن التأكيد على أن الضرر كان موجوداً في البداية، ولن تضطر إلى دفع تكاليف إصلاحه.

الخطوة الثانية: مراجعة العقد بعناية. اقرأ كل بند قبل التوقيع. سوء فهم الشروط غالباً ما يؤدي إلى نزاعات. استوضح أي شروط غير واضحة، ويفضل أن يكون ذلك كتابياً (عبر البريد الإلكتروني)، واحتفظ بالمراسلات.

لا تعتمد فقط على الوعود الشفهية. اطلب تحديد جميع الشروط والأحكام (على سبيل المثال، مواعيد الإصلاح أو الخدمات الإضافية) في العقد.

الخطوة الثالثة: تحقق من أطراف العقد. تأكد من أنك تتعامل مع مالك العقار أو ممثله المعتمد:

• إذا كنت تستأجر مباشرة من المالك، فاطلب الاطلاع على سندات الملكية (Grundbuchauszug - مستخرج من سجل العقارات).
• إذا كنت تستأجر شقة عن طريق وكالة عقارية، فتحقق من معلومات الترخيص والعمولة. منذ 1 يوليو 2023، أصبح مبدأ "الوكيل العقاري" ساري المفعول: يدفع أول شخص يوظف وكيلاً عقارياً عمولته. عادةً، يوظف مالك العقار الوكيل ويدفع له العمولة، ولكن من المهم التحقق من ذلك أولاً.

الخطوة الرابعة: صياغة الاتفاقية بشكل صحيح. في النمسا، لا يُشترط توثيق عقد الإيجار. يكفي أن يوقع الطرفان على الاتفاقية ويؤرخاها. ولا يُلزم القانون بحضور محامٍ أو موثق.

مع ذلك، ولضمان السلامة، يستشير الكثيرون محامياً. إذ يمكنه التحقق مما إذا كان العقد يحتوي على أي أخطاء قد تُفسَّر بشكل خاطئ أو بنود لا يمكن إضافتها قانونياً.

في حالات خاصة (على سبيل المثال، إذا كنت مستثمراً أو شركة كبيرة)، يكون هذا هو الخيار الأمثل. إذا كنت تتفاوض من خلال وكالة عقارية، فتأكد من أن جميع الاتفاقات بين الوكيل والمالك مُدرجة في العقد.

الخطوة الخامسة: الدفع والمستندات عند التوقيع. عند توقيع العقد، يُدفع مبلغ تأمين (عادةً عن طريق التحويل المصرفي) وقسط الشهر الأول فورًا. احتفظ بإيصالات لجميع المعاملات.

إن أمكن، احصل على نسخ ضوئية من هوية المالك ووثيقة ملكية الشقة منه (أو من ممثله). إذا كنت تتفاوض عبر وسيط بدلاً من التفاوض المباشر، فتحقق من العقد بحثاً عن أي ذكر للعمولة - مع Bestellerprinzip، لا يُطلب من المستأجر دفع أي عمولة.

الخطوة السادسة: سجّل مكان إقامتك الرسمي وغيّر عنوانك. بعد دخول النمسا، يجب على الأجانب تسجيل مكان إقامتهم (Meldung) في دار البلدية المحلية على عنوانهم الجديد. للتسجيل، ستحتاج إلى "Meldezettel" (نموذج إقامة خاص) موقع من مالك العقار وجواز سفرك/بطاقة هويتك.

تأكد من إتمام ذلك خلال ثلاثة أيام عمل، وإلا ستتعرض لغرامات (تصل إلى 726 يورو بموجب القانون الإداري). احتفظ بالوثيقة الصادرة بعد التسجيل، إذ ستحتاجها لفتح حساب بنكي، والحصول على تأمين، واستخراج الشهادات.

الخطوة 7: احتفظ بنسخ من كل شيء. احتفظ بجميع صفحات العقد وملحقاته. من المهم بشكل خاص الاحتفاظ بالصفحات التي تحدد شروط الإنهاء، ومبلغ التأمين، وفواتير الخدمات. إن أمكن، احصل على نسخة من العقد مصدقة من محامٍ أو كاتب عدل لضمان أن يكون العقد ملزمًا قانونًا.

من المستحيل توقيع عقد إيجار في النمسا دون إعداد المستندات اللازمة. يحرص أصحاب العقارات على التأكد من أنهم يوقعون مع مستأجر موثوق، لذا فهم يتحققون بدقة من المستندات.

سيحتاج مالك العقار (الذي يؤجر الشقة) إلى المستندات التالية:

• سند ملكية الشقة (مستخرج من السجل العقاري – Grundbuchauszug). يؤكد هذا السند حقك في تأجير العقار.
• كفاءة الطاقة. في النمسا (كما هو الحال في دول الاتحاد الأوروبي الأخرى)، غالباً ما يُطلب الحصول على شهادة كفاءة الطاقة (Heizkostenpass/Energieausweis). وهي توفر معلومات عن تكاليف التدفئة.
• شهادة إشغال. إذا كنت تؤجر شقتك عن طريق وكيل عقاري، فتفاوض على عقد معه. إذا كانت الشقة مملوكة لأكثر من مالك، فمن الأفضل الحصول على موافقة موثقة من كل منهم.
• وثائق البناء. في بعض الأحيان، يحتاج الملاك إلى تقديم نسخ من محاضر اجتماع الجمعية العمومية (Eigentümerversammlung) لإثبات عدم وجود ديون مستحقة عليهم. وقد يُطلب أيضًا موافقة ملاك الشقق الأخرى.
• عقود المرافق. إذا كان المستأجر سيستخدم أي خدمات (مثل الإنترنت أو التلفزيون الكبلي أو موقف سيارات في العقار المؤجر)، فقم بإعداد نسخ من العقود مع مقدمي الخدمات والخدمات التي سيتم تقديمها للمستأجر.

للمستأجر (مستأجر الشقة):

• جواز السفر أو بطاقة الهوية. يجب تقديم هوية سارية المفعول. يُنصح بعمل نسخ من الصفحات الرئيسية.
• إثبات الدخل. على سبيل المثال، قد يُطلب منك تقديم معلومات عن راتبك المستحق خلال الشهرين أو الثلاثة أشهر الماضية، أو كشف حساب بنكي، أو عقد عمل. تُؤكد هذه الوثائق قدرتك المالية. تُقبل الإقرارات الضريبية أحيانًا (للأفراد العاملين لحسابهم الخاص).
• استبيان المستأجر (Mieterselbstauskunft). وهو نموذج معياري يتضمن معلومات شخصية، وتفاصيل العمل، ومكان الإقامة السابق، وما إلى ذلك. ويجوز للمؤجر طلبه لتقييم مدى التزام المستأجر. وهو ليس إلزاميًا بموجب القانون، ولكنه شائع في الممارسة العملية.
• تسجيل الإقامة (Meldezettel). تُثبت هذه الوثيقة حقك في الإقامة في الشقة أو المنزل. ستتلقى نموذج Meldezettel عبر البريد، ثم تُقدمه إلى السلطات البلدية. بدون التسجيل، قد يُغرّمك مالك العقار، ولن تتمكن من دفع التأمين الصحي، أو فتح حساب بنكي، وما إلى ذلك.
• تصريح إقامة أو تأشيرة (للمقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي). إذا كنت من دولة ثالثة، فيجب عليك تقديم تصريح إقامة ساري المفعول أو تأشيرة إقامة طويلة الأجل. إذا وصلت إلى البلاد بتأشيرة إقامة قصيرة الأجل، فتحقق مع مالك العقار لمعرفة ما إذا كان على استعداد لتأجير الشقة لك لفترة قصيرة. سيساعد ذلك على تجنب سوء الفهم. من المستحسن أيضًا استخدام نموذج عقد إيجار شقة معتمد للأجانب في النمسا.
• شهادة حسن السيرة والسلوك. يطلب بعض الملاك هذه الشهادة للتأكد من مصداقية المستأجر. مع أن هذا ليس شرطًا قانونيًا، إلا أنه يحق للملاك طلب أي وثائق يرغبون بها بشكل خاص.

وثائق إضافية:

• المراجع أو عقد الإيجار السابق. إذا كنت قد سكنت في النمسا من قبل، فقد تحتاج إلى خطاب توصية من مالك العقار السابق أو نسخة من عقد الإيجار السابق.
• بيانات الحساب البنكي. سيُسهّل فتح حساب لدى بنك نمساوي عملية إبرام عقد الإيجار. كما سيتيح لك إجراء مدفوعات وتحويلات مباشرة بدون عمولة. في بعض الحالات، قد يُطلب منك إيداع مبلغ في حساب خاص (Kautionskonto).
• ترجمة الوثائق. إذا كنت لا تتحدث الألمانية، فقم بترجمة جواز سفرك وعقد الإيجار مسبقاً وأظهرهما لمالك العقار.

بعد جمع المستندات، يجب أن تكون مستعدًا تمامًا لتوقيعها. من الأفضل الاحتفاظ بنسخ من المستندات وإيصالات الدفع.

كلما كانت وثائقك أكثر اكتمالاً، كلما أسرعت في العثور على الشقة المثالية. أحيانًا، قد يكون الاستعداد لتقديم جميع الوثائق اللازمة مسبقًا هو العامل الحاسم، خاصةً في سوق الإيجارات التنافسي في فيينا.

حتى بعد توقيع العقد واستلام المفاتيح، من السابق لأوانه الاسترخاء. فاستئجار العقارات في النمسا له خصائصه الفريدة التي يجب عليك معرفتها مسبقاً.

الحد الأدنى لمدة الإيجار وإمكانية إنهائه مبكراً. غالباً ما تكون مدة الإيجار الدنيا ثلاث سنوات. ومع ذلك، بعد السنة الأولى، يحق للمستأجر إنهاء العقد بإشعار مدته ثلاثة أشهر. هذا منصوص عليه في قانون الإيجارات.

إذا تم تأجير العقار لفترة قصيرة (مثلاً، ستة أشهر)، فغالباً ما يرتبط ذلك بالتأجير من الباطن. ومع ذلك، لا توفر هذه الخيارات حماية طويلة الأجل، وهي في الغالب أكثر تكلفة.

ربط الإيجار بمؤشر التضخم. تتضمن عقود الإيجار عادةً بندًا يتعلق بربط الإيجار بمؤشر أسعار المستهلكين الرسمي (Verbraucherpreisindex). وهذا يعني أن الإيجار قد يرتفع سنويًا تبعًا لمعدل التضخم.

الغرامات والعقوبات. إذا تأخر المستأجر في سداد الدفعات أو خالف بنود عقد الإيجار (على سبيل المثال، بإجراء تعديلات على العقار دون إذن)، فقد ينص العقد على عقوبات. من المهم قراءة هذه البنود بعناية، لأن العقوبات قد تكون باهظة في بعض الأحيان.

حقوق المستأجر. إذا فشل المالك في الوفاء بالتزاماته (على سبيل المثال، فشل في إصلاح سخان مياه معطل أو تجاهل الشكاوى المتعلقة بتسرب السقف)، يحق للمستأجر المطالبة بتصحيح أوجه القصور أو تخفيض الإيجار.

أنصح عملائي دائماً: لا تخافوا من الدفاع عن حقوقكم. يوجد في النمسا نظام تحكيم للمستأجرين، وأحياناً يكفي تقديم شكوى لحل المشكلة.

إن معرفة بنود عقد الإيجار ليست مجرد إجراء شكلي، بل هي وسيلة لحماية نفسك من الخسائر المحتملة. ففي النمسا، يحمي عقد الإيجار كلاً من المالك والمستأجر.

إن توقيع عقد إيجار في النمسا ليس مجرد إجراء شكلي، بل هو اختبار لمدى انتباهك. فالأخطاء في هذه المرحلة قد تكون مكلفة، لذا من المفيد اتباع بعض النصائح العملية.

تحقق من المالك والعقار. قبل توقيع العقد، تأكد مما يلي:

• أن المالك يمتلك الشقة بالفعل (يمكن التحقق من ذلك في السجل العقاري - Grundbuch)؛
• أنه لا توجد مشاكل في الشقة لم يتم ملاحظتها أثناء الفحص الأولي: مثل التسريبات، والعفن، والأسلاك الكهربائية المعيبة.

كيفية تقليل المخاطر:

• اقرأ العقد كاملاً. حتى بند بسيط يتعلق بـ "المصاريف الإضافية" قد يعني مئات اليورو شهرياً.
• سجّل حالة الشقة. الصور وشهادة الاستلام هما أفضل دليل لديك لاسترداد وديعتك.
• قارن أسعار السوق. أحياناً يبالغ أصحاب العقارات في أسعارهم.

ماذا تفعل في حالة النزاع؟ إذا نشأت خلافات (على سبيل المثال، تأخير في الإصلاحات أو رفض إعادة مبلغ التأمين)، يمكنك الاتصال في فيينا بما يلي:

• في Schlichtungsstelle (لجنة التحكيم لدى القاضي)؛
• في Arbeiterkammer )، التي تحمي حقوق المستأجرين؛
• إلى المحكمة (كحل أخير).

دور وكالات العقارات. في النمسا، غالباً ما تُبرم عقود الإيجار عبر وكالات عقارية. في هذه الحالة، يدفع المستأجر عمولة - عادةً ما تعادل إيجار شهرين. هذا مبلغ كبير، لكن الوكالة مسؤولة عن ضمان شفافية المعاملة، ويمكنها التوسط في النزاعات.

يشهد سوق الإيجارات في النمسا نمواً سريعاً. وسيتم تطبيق لوائح جديدة في الفترة 2024-2025، والتي من المهم مراعاتها لأي شخص يخطط لاستئجار عقار في فيينا.

تغييرات على قانون الإيجارات العقارية. دخلت تعديلات على قانون الإيجارات العقارية (MRG) حيز التنفيذ في يناير 2024:

• لوائح أكثر وضوحاً تحكم ربط الإيجارات بمؤشر الأسعار. الآن، يتم ربط الإيجارات حصرياً بمؤشر أسعار المستهلك (CPI)، ويُطلب من الملاك إخطار المستأجرين بتغييرات الإيجار قبل ثلاثة أشهر.
• الشفافية في المصاريف الإضافية. يجب إدراج فواتير الخدمات بشكل منفصل، دون أي رسوم خفية.

متطلبات جديدة لعقود الإيجار. تم اعتماد هذه المتطلبات لحماية المستأجرين من الملاك غير النزيهين. يجب أن تتضمن عقود الإيجار الآن ما يلي:

• بند بشأن إعادة الوديعة وشروطها؛
• معلومات حول حقوق المستأجر في حالة اكتشاف مشاكل لم يتم ذكرها عند إبرام العقد؛
• مؤشر على تاريخ آخر عملية إصلاح رئيسية.

اعتبارات خاصة للأجانب. ستُناقش توصيات جديدة (معروضة حاليًا على مستوى المبادرة البرلمانية) في عام 2025 لتبسيط إجراءات إبرام عقود الإيجار للمهنيين الأجانب. وتتضمن الخطط تقليص قائمة المستندات الإضافية التي يحق للمؤجرين طلبها من الأجانب.

التأثير على سوق فيينا:

• بالنسبة للمستأجرين – مزيد من الشفافية والقدرة على التنبؤ.
• بالنسبة لأصحاب العقارات، هناك المزيد من الإجراءات الرسمية، ولكن أيضاً مخاطر أقل للتقاضي.
• بالنسبة للمستأجرين الأجانب، هذه فرصة لتبسيط عملية البحث عن السكن.

توصيات عملية:

• تأكد دائمًا من أن العقد يتوافق مع المتطلبات الحالية (من الأفضل أن تطلب من المالك استخدام نموذج جديد).
• إذا عرض المالك "نسخة قديمة" من العقد، فوضح الأسباب.
• احتفظ بجميع المستندات المكتوبة المتعلقة بعقد الإيجار.

لقد أصبح سوق الإيجار أكثر تحضرًا في السنوات الأخيرة، لكنني دائمًا ما أقول لعملائي: إن مراجعة العقد هي بمثابة تأمين شخصي لك.

يتساءل الكثيرون عن هذا الأمر، خاصةً مع شيوع الادعاءات بأن مجرد الرد على إعلان عقاري يكفي لاستئجار شقة. دعونا نكتشف ما إذا كان الاستعانة بوكيل عقاري ضروريًا حقًا أم أن خدماته مجرد مضيعة للوقت والمال.

منذ 1 يوليو 2023، أصبح مبدأ "الدفع من قبل العميل" ساري المفعول. وهذا يعني أنه إذا عرض المالك الشقة وقام بتعيين وكيل عقاري، فلن يدفع المستأجر أي عمولة. وهذا يتيح للمستأجرين توفير مبالغ كبيرة.

تُؤجَّر العديد من الشقق مباشرةً من قِبَل المالكين، دون عمولة. من السهل العثور على هذه الإعلانات ("بدون وسطاء") عبر الإنترنت ووسائل التواصل الاجتماعي، والتي تحمل علامة "بدون وسيط". هذا يوفر الوقت والمال.

سوق العقارات في فيينا شديد التنافس. غالباً لا تظهر الشقق الجيدة على منصات البحث العقاري، بل تُعرض أولاً من خلال وكلاء عقاريين موثوقين. بإمكان وكيل عقاري أن يقترح خيارات ممتازة ما كنت لتجدها لولا مساعدته.

خدمات قانونية وخبرة سوقية. يتمتع الوكلاء بمعرفة واسعة بالأسعار، وشروط استئجار الشقق في فيينا وغيرها من المدن، والفروقات القانونية الدقيقة. بإمكانهم مساعدتك على تجنب المخاطر عند توقيع العقد، وجعل العملية أقل إرهاقًا.

وفر وقتك. إذا كنت قد انتقلت مؤخرًا إلى النمسا ولست متأكدًا من الحي الذي تختاره، فسيساعدك الوكيل العقاري في العثور على خيارات مناسبة بسرعة.

يتطلب استئجار شقة في فيينا فهمًا دقيقًا للإجراءات البيروقراطية ودقائق سوق العقارات. يجب أن يحدد عقد الإيجار بوضوح حقوقك ومسؤولياتك لضمان إقامة آمنة ومريحة في الشقة أو المنزل. اتبع هذه القواعد البسيطة:

1. تحقق من المالك ووثائق العقار. تأكد من أن المالك مخوّل فعلاً بتأجير الشقة.
2. اقرأ العقد جيداً. حتى التفاصيل الصغيرة التي تغفل عنها قد تؤدي إلى خسائر كبيرة.
3. سجّل حالة الشقة عند الانتقال إليها. ستساعد الصور والفيديوهات كدليل في استرداد مبلغ التأمين.
4. احتفظ بجميع الإيصالات والمراسلات. سيساعدك هذا على حماية مصالحك في حال حدوث مشاكل.
5. تابعوا اللوائح الجديدة. يتم تحديث التشريعات في النمسا باستمرار، لذا قد تتغير شروط الإيجار.

خدماتنا:

• اختيار شقة بناءً على أهدافك (الانتقال، العمل، الاستثمار)
• التحقق من اتفاقية الإيجار للتأكد من امتثالها للقانون
• التفاوض مع المالك لمراعاة مصالحك
• مشاورات حول قضايا تتعلق بالودائع، والإنهاء المبكر، ومؤشر الإيجار

لا ينبغي أن يكون العثور على مكان للعيش في النمسا أمرًا مرهقًا. سيضمن لك عقد مُعدّ باحترافية راحة البال في فيينا.