الحي التاسع في فيينا – ألسيرغروند: مكانة مرموقة، وراحة، واستثمار مستقر

عند الحديث عن أحياء فيينا المرموقة والمرغوبة، يتبادر إلى الذهن عادةً الحي الأول المركزي بقصوره، أو الحي السابع . مع ذلك، فإن من لديهم فهم أعمق للمدينة يضعون في اعتبارهم أيضاً الحي التاسع - ألسيرغروند.

يهتم العديد من المستثمرين والأشخاص الذين يفكرون في المدينة كمقر إقامة دائم بمنطقة ألسيرغروند في فيينا، لأنها تمثل مزيجًا فريدًا من البنية التحتية "الذكية" والطلب المستدام على المساكن.

يتكون التدفق المستمر للمستأجرين والمشترين هنا من الطلاب والمهنيين الشباب والمعلمين والأطباء، مما يجعل السوق مستقراً قدر الإمكان.

تقع الدائرة التاسعة في فيينا على بُعد دقائق معدودة سيرًا على الأقدام من المركز التاريخي، خارج منطقة رينغ مباشرةً. وتُعرف في المقام الأول باسم "حي الجامعات والمستشفيات"، إذ تضم أكبر المؤسسات العلمية والطبية في البلاد: جامعة فيينا، وجامعة الطب، ومستشفى فيينا العام الشهير. مع ذلك، يتجاوز دور ألسيرغروند هذا النطاق بكثير.

هنا، لا حاجة للجوء إلى "مركز للجميع" للشعور بأنك في قلب المدينة. فالبيئة العلمية والمؤسسات الثقافية والمسارح والمتاحف والقاعدة الطبية القوية تخلق تدفقاً مستمراً من الناس الباحثين عن مساكن للإيجار أو الشراء لسنوات قادمة.

من المهم التأكيد على أن المناطق التي تضم جامعات وعيادات مركزية معرضة لخطر ضئيل للغاية لحدوث ما يسمى بـ "فراغ الطلب". وطالما أن البنية التحتية الأكاديمية والطبية موجودة، فسيكون هناك دائمًا سكان ومستأجرون ومستهلكون للخدمات.

لكن ألسيرغروند ليست مجرد مركز للعلوم والطب، بل تتميز أيضاً بحدائقها المعتنى بها جيداً، وساحاتها الخضراء، ومبانيها القديمة ذات الواجهات الأنيقة التي تذكرنا بنخبة المثقفين في القرنين التاسع عشر والعشرين.

تبلغ مساحة الحي 2.99 كيلومتر مربع فقط، وهي مساحة صغيرة نسبياً، لكنها تزخر بالعديد من الشوارع الرئيسية التي تضم مقاهي ومتاجر وخطوط ترام. كما تضم ​​ساحات داخلية منعزلة تتفتح فيها الورود في فصل الصيف.

تُعتبر ألسيرغروند مثيرة للاهتمام من عدة جوانب:

• كمركز فكري وتعليمي،
• باعتبارها منطقة خضراء قريبة من مركز المدينة،
• باعتبارها سوقًا عقارية مستقرة تتميز بارتفاع الطلب ومحدودية العرض.

هدفي من هذه المقالة ليس تقديم نظرة عامة سطحية، بل تحليل مفصل وعملي. سنتناول بالبحث أي الشوارع وأنواع المساكن هي الأكثر جاذبية للسكن والاستثمار، وكيف يتم تنظيم شبكة النقل والمساحات الخضراء، وأي المؤسسات التعليمية والطبية هي المحرك الرئيسي للطلب، وأي المشاريع تؤثر بالفعل أو ستؤثر على السوق في هذه المنطقة من فيينا خلال السنوات القادمة.

كما سيتم إيلاء اهتمام خاص للمستوى "البشري": مراجعات السكان، وحالات التأجير والشراء المحددة، بالإضافة إلى توصيات لفئات مختلفة من المشترين - العائلات التي لديها أطفال، والمستثمرين الملاك، والمتخصصين العاملين في المجالات الطبية أو العلمية.

نشأت ألسيرغروند على موقع مستوطنات ريفية وضواحي سابقة، والتي استوعبت تدريجياً الإيقاع الحضري لفيينا سريعة التطور في القرن التاسع عشر.

في البداية، كانت هذه عبارة عن عقارات ومستوطنات منفصلة، ​​تشكلت على طول الطرق والينابيع. بعد الإصلاحات الإدارية والنمو الحضري في القرن التاسع عشر، أصبحت هذه المناطق جزءًا لا يتجزأ من المدينة.

لقد برزت الوظيفة الخاصة للمنطقة في وقت مبكر من القرن الثامن عشر. ففي عام 1784، تم تأسيس مستشفى Allgemeines Krankenhaus (Allgemeines Krankenhaus) هنا - عيادة AKH المستقبلية - وبدأت المرافق الطبية ومعاهد البحوث والمناطق السكنية للأطباء والمعلمين في التطور حولها.

يُعدّ التجمع الطبي محركاً رئيسياً للحياة الاقتصادية والاجتماعية في المنطقة، حيث يوفر تدفقاً من المتخصصين والطلاب والخدمات ذات الصلة.

عندما يتعلق الأمر بهندسة الحي التاسع في فيينا، خلال فترة التوسع الحضري المكثف في أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين، تم تشييد مباني Gründerzeit بنشاط هنا - مبانٍ سكنية ضخمة ذات واجهات مزخرفة وشقق واسعة وساحات hof.

وحتى يومنا هذا، تشكل هذه المباني أساس المخزون السكني لشركة Alsergrund، مما يخلق جواً من "العراقة المهيبة" وهو أمر مطلوب بشدة في الشريحة المتميزة من السوق.

شهد مطلع القرن ظهور الحركة الفنية الانفصالية في فيينا، وعلى الرغم من أن رمزها الرئيسي - مبنى الانفصال - يقع خارج المنطقة، إلا أن أفكار الفن الحديث والمبادئ الجمالية الجديدة وصلت إلى هنا أيضًا.

تُظهر منطقة ألسيرغروند أشكالاً انتقالية: من المباني المزخرفة لعصر التأسيس إلى الواجهات الحديثة الأكثر عملية وبساطة. كما لعب المهندسون المعماريون الأفراد دوراً هاماً، حيث صمموا مباني المستشفيات والمدارس والمباني السكنية التي راعت المتطلبات الجديدة للنظافة والإضاءة والتنظيم المكاني.

يرتبط تاريخ ألسيرغروند ارتباطًا وثيقًا بالأحداث المضطربة التي شهدها القرن العشرون (الحروب والثورات والتغيرات في الأنظمة السياسية)، والتي تركت آثارًا واضحة على ملامح المنطقة. في العقود الأولى من القرن الماضي، سكن وعمل هنا أطباء وعلماء بارزون. وشغل المجتمع اليهودي حيزًا كبيرًا من الحياة الثقافية والفكرية في ألسيرغروند، لا سيما في المعاهد الطبية والمراكز الثقافية المحيطة بها.

جلب الاحتلال النازي والحرب العالمية الثانية خسائر فادحة. فقدت المنطقة الكثير من معالمها المعمارية، حيث دُمّرت أو تضرّرت العديد من المباني. إلا أن المصير الأكثر مأساوية كان مصير السكان، إذ أُجبر الكثيرون على الفرار من منازلهم أو رُحِّلوا.

بعد الحرب، دخلت ألسيرغروند مرحلة إعادة الإعمار. تم بناء مناطق سكنية جديدة بسرعة، بما في ذلك المساكن البلدية، مما ساعد في معالجة النقص الحاد في المساكن بالمدينة.

يمكن وصف منطقة ألسيرغروند بأنها مزيج من "الساحات" المميزة، والشوارع الضيقة، والحدائق والساحات الخضراء غير المتوقعة.

معظم المباني محمية من قبل الدولة. ويجري تنفيذ أعمال الترميم بعناية فائقة للحفاظ على الأصالة التاريخية للواجهة الخارجية وتكييف المساحات الداخلية مع المعايير الحديثة (العزل الحراري، والتهوية، وما إلى ذلك).

يُتيح هذا الأمر مزايا معينة للمستثمرين، إذ تُعتبر المنازل ذات البيوت التقليدية ذات الطابع الريفي مرغوبة لما تتميز به من أجواء ساحرة. مع ذلك، تتطلب هذه العقارات استثماراً كبيراً في التجديد.

تتميز الدائرة التاسعة في فيينا بهويتها الثقافية، التي تطورت على مر القرون. فقد ساهمت الموسيقى والأدب والجامعات والعلوم الطبية في خلق صورة راسخة للدائرة كمكان للمثقفين والمعرفة.

عاش هنا أيضاً فرانز شوبرت وسيغموند فرويد. ويُستخدم منزل فرويد في بيرغاس 19 اليوم كمتحف ويجذب السياح من جميع أنحاء العالم.

بالنسبة للمستثمرين، تتمتع هذه "العلامة التجارية" الثقافية بقيمة عملية. فهي تساعد على توليد طلب مستقر من المستأجرين ذوي الملاءة المالية العالية، وتقلل من اعتماد المنطقة على دخل الإيجار قصير الأجل.

على الرغم من صغر مساحتها - حوالي 2.99 كيلومتر مربع - إلا أن ألسيرغروند تتمتع بكثافة سكانية عالية. ووفقًا لأحدث التقديرات البلدية والإحصائية، يعيش فيها حاليًا ما يقارب 40,000 إلى 42,000 نسمة، أي ما يعادل عشرات الآلاف من السكان لكل كيلومتر مربع.

تُظهر هذه الأرقام بوضوح أن المنطقة صغيرة، لكنها غنية بالوظائف - من المناطق السكنية إلى المجمعات الطبية الكبيرة والمؤسسات التعليمية.

الموقع الجغرافي والحدود: يتمتع حي ألسيرغروند بموقع متميز، إذ يقع على حدود كل من الأحياء المركزية في فيينا والمناطق الخضراء شمالاً، مما يجعله منطقة وصل حيوية. يتمتع السكان بسهولة الوصول سيراً على الأقدام إلى أهم المعالم الثقافية في مركز المدينة، فضلاً عن قربهم من الحدائق والمناطق السكنية الهادئة.

أما فيما يتعلق بالمواصلات، فتمر محاور المدينة الرئيسية عبر المنطقة، مع وجود خطوط الترام والحافلات العاملة، ومحطات المترو في المناطق المحيطة التي توفر وصولاً سريعاً إلى كل من مركز المدينة والمناطق التجارية.

يُعد هذا الأمر ذا قيمة خاصة للطلاب والمهنيين الشباب الذين لا يملكون سيارة أو لا يرغبون في استخدامها يوميًا للتنقل في المدينة.

الأحياء الرئيسية والمناطق الوظيفية. داخل المنطقة، يمكن تمييز العديد من "المناطق الفرعية" بناءً على وظائفها:

• المنطقة الجامعية والطبية حول الجامعات ومعاهد البحوث والعيادات. ويشهد هذا الحي طلباً مرتفعاً باستمرار على الإيجارات قصيرة ومتوسطة الأجل. كما يضم الحي عيادات أسنان وصيدليات ومتاجر متخصصة.
• المركز السكني التاريخي - أحياء غرونديرزايت بمبانيها التاريخية وواجهاتها المحمية - مثالاً كلاسيكياً للعمارة السكنية في فيينا، حيث تتميز الشقق بأسقفها العالية وتصميماتها الواسعة، مما يجعلها جذابة بشكل خاص للعائلات وأولئك الذين يقدرون الأصالة.
• تصطف الشوارع في المنطقة التجارية ومنطقة الأعمال الصغيرة،
• المساحات الخضراء - الساحات والأزقة والحدائق الصغيرة - ما يقرب من 10٪ من مساحة المدينة، وفقًا لبيانات المدينة، لكنها تلعب دورًا حاسمًا في تشكيل جودة الحياة.

يتميز هذا الحي في فيينا بتناقضاته الكثيرة: فمثلاً، تتجاور شوارع ألسرشتراسه ووهرينغرشتراسه الصاخبة والنابضة بالحياة مع أزقة سكنية هادئة تتخللها أفنية داخلية دافئة. هذا المزيج هو ما يخلق توازناً مريحاً للحياة.

تقسيم المناطق: الوظائف المختلطة ولوائح التنمية الحضرية. لا يقتصر الهيكل الحضري للمنطقة على وظيفة واحدة: فالمناطق السكنية ومباني الجامعة ومجمعات المستشفيات والمرافق الثقافية تتداخل فيما بينها.

في الوقت نفسه، تحدّ لوائح تقسيم المناطق المحلية ومعايير حماية المعالم الأثرية بشدة من إعادة التطوير وبناء الأبراج الشاهقة في المناطق التاريخية. وهذا يُعدّ ميزة لا تُنكر لسكان المنطقة وسكان المدينة على حدّ سواء، إذ تحافظ المنطقة على طابعها المعماري الفريد ومكانتها الخاصة. كما يُمكن أن يُشكّل هذا عاملًا إيجابيًا للمستثمرين، فمع تقييد البناء الجديد، ترتفع الأسعار نتيجةً لنقص المعروض من العقارات عالية الجودة.

تُعدّ ألسيرغروند واحدة من أحياء فيينا التي يمكنك أن تشعر فيها بجوّ مميز منذ اللحظة الأولى لدخولك. فهي تفتقر إلى "الأجواء" السياحية الشبيهة بالمتاحف الموجودة في الأحياء المركزية، كما تفتقر إلى الصخب والضجيج متعدد اللغات الذي يميز بعض الضواحي.

اليوم، تضم المنطقة التاسعة في فيينا ما يقرب من 43000 نسمة، ويعكس تركيبها الديموغرافي بوضوح دورها الأكاديمي والمهني في حياة المدينة.

يشكل الطلاب والمهنيون الشباب غالبية سكان ألسيرغروند. وتستقطب جامعة فيينا وجامعة فيينا الطبية آلاف الطلاب من جميع أنحاء العالم سنوياً. ويستقر العديد منهم في ألسيرغروند بعد التخرج، حيث يجدون فرص عمل في العيادات أو الجامعات أو في مجالات التكنولوجيا المتقدمة.

يُؤدي هذا إلى وجود شريحة سكانية واسعة من الأعمار، مع ذروة ملحوظة بين فئة الشباب والفئة العمرية العاملة. ويؤثر هذا العامل بشكل مباشر على سوق الإسكان، حيث يتميز بنسبة عالية من الشقق الصغيرة - ذات غرفة نوم واحدة أو غرفتين - بالإضافة إلى طلب قوي على الإيجارات قصيرة ومتوسطة الأجل.

في الوقت نفسه، تُعدّ المنطقة جذابة للعائلات التي لديها أطفال، وذلك بفضل المساحات الخضراء، والبيئة الهادئة، والأمان، والبنية التحتية المتطورة. وتُعتبر مستويات الدخل في ألسرغروند أعلى من متوسط ​​دخل المدينة. وكما قد تتوقع، فإنّ أكثر المهن شيوعًا بين السكان ترتبط بالتعليم، والطب، وتكنولوجيا المعلومات، والثقافة.

يُعدّ التركيب العرقي للمنطقة جديرًا بالملاحظة أيضًا، إذ يشكّل الأجانب . وهم في الغالب طلاب من ألمانيا وإيطاليا وشرق أوروبا، بالإضافة إلى باحثين من الولايات المتحدة وآسيا. وهذا ما يجعل ألسيرغروند أشبه بـ"حرم جامعي دولي" مصغر، حيث تُتحدث فيها عشرات اللغات يوميًا.

يخلق هذا التنوع طلباً على خدمات محددة: متاجر دولية، دورات لغوية، مقاهي تقدم المأكولات العرقية، وفعاليات ثقافية لمختلف الجاليات.

في أحد الأيام، كنت أحتسي القهوة في مقهى صغير بالقرب من عيادة مستشفى الملك عبد العزيز، وشاهدت مشهداً رائعاً: على الطاولة المجاورة، كان أطباء من الهند وطلاب من بولندا وأساتذة من ألمانيا يناقشون مشروعاً مشتركاً. في مثل هذه اللحظات، تدرك أن حي ألسيرغروند ليس مجرد حي سكني، بل هو ملتقى حقيقي للثقافات والمعارف.

يمكن وصف الوضع الاجتماعي والاقتصادي للمنطقة بأنه "مستوى تعليمي عالٍ وتوجه مهني". يعمل جزء كبير من السكان في مجالات التعليم والطب والبحث العلمي والثقافة والخدمات. ويشمل هؤلاء أساتذة جامعيين وأطباء وباحثين وممثلين عن منظمات دولية ومهنيين مبدعين.

متوسط ​​الدخل في هذه المنطقة أعلى من متوسط ​​الدخل في فيينا، إلا أن الحي يتميز بتنوعه. ففي أحد شوارعه، قد تجد مباني هوف القديمة التي تضم شققًا بلدية، بينما في الشارع المجاور، ستجد شققًا فاخرة حديثة ومباني مكاتب.

بالنسبة للمستثمرين، هذا يعني فرصة العمل عبر عدة قطاعات سوقية في وقت واحد: من الطبقة المتوسطة المستقرة إلى المساكن باهظة الثمن ذات مستوى عالٍ من الملاءة المالية.

تُؤدي تدفقات الهجرة وتدفق الطلاب الدوليين إلى الحي التاسع في فيينا إلى خلق مجموعتين مستقرتين من الطلب. الأولى قصيرة الأجل: طلاب التبادل، والمتدربون، والمرضى، وعائلاتهم. والثانية طويلة الأجل: المهنيون الشباب وعائلات الأكاديميين.

يحفز هذا الهيكل تطوير الإيجارات اليومية والموسمية، بالإضافة إلى الخدمات المقدمة للمغتربين: الوكالات المتخصصة، والاستشارات متعددة اللغات، والخدمات المهنية لتأجير المساكن المفروشة.

بالنسبة للمستثمرين الراغبين في إدارة هذه العقارات بنشاط، فإن هذا يعني معدلات إشغال عالية، على الرغم من أنه يتطلب اهتمامًا أكبر بالتسويق والخدمة.

تشكل المسارح والمتاحف والمعارض والمقاهي والمتاجر الصغيرة اقتصاداً محلياً نابضاً بالحياة يوفر فرص عمل ويخلق جواً حيوياً في الحي.

يُعد القطاع الطبي عاملاً منفصلاً في تحقيق الاستقرار. إذ توفر العيادات والمراكز المتخصصة تدفقاً مستمراً من الموظفين والمرضى، مما يخلق طلباً ثابتاً على السكن ويعزز التأثير المضاعف على اقتصاد المنطقة.

نصيحة عملية لمن يبحثون عن سكن: يُنصح العائلات والباحثون عن منزل هادئ طويل الأمد بالتركيز على المناطق الشمالية والغربية من المنطقة، حيث تكثر فيها المناطق السكنية والمساحات الخضراء. أما إذا كنتم ترغبون في شراء عقار للإيجار، فأوصي بالبحث عن عقارات بالقرب من الجامعات ومحطات النقل، حيث يرتفع الطلب على الإيجار من الطلاب والمهنيين الشباب باستمرار.

تُعتبر منطقة ألسيرغروند واحدة من أكثر المناطق السكنية إثارة للاهتمام في فيينا. هنا، يتعايش عالمان: منازل كلاسيكية من القرن التاسع عشر ذات واجهات جصية وغرف واسعة، وشقق حديثة في مجمعات سكنية جديدة تم إنشاؤها من خلال عمليات تجديد واسعة النطاق.

لا تزال مباني الشقق التاريخية في حقبة التأسيس وساحاتها الداخلية المريحة، أو ما يُعرف بـ"هوف"، تُشكّل الرموز المعمارية الرئيسية للمنطقة. وتُقدّر هذه الشقق لما تتميز به من أسقف عالية وغرف واسعة وسحر حضري.

ومع ذلك، ينبغي الأخذ في الاعتبار أنها غالباً ما تتطلب استثمارات كبيرة، مثل العزل وتركيب المصاعد، لتلبية المعايير الحديثة.

يلعب الإسكان البلدي (Wiener Wohnen)، الذي كان له حضور قوي تاريخياً في فيينا، دوراً هاماً أيضاً. ففي منطقة ألسيرغروند، يمكن العثور على مجمعات سكنية من أوائل القرن العشرين ومشاريع من فترة ما بعد الحرب.

بعض هذه المباني مصنفة كمعالم معمارية. وهذا يحد من التغييرات الخارجية مع ضمان استقرار الإشغال والحفاظ على البيئة التاريخية.

بالنسبة للمستثمرين، يعني هذا أن المنافسة مع المساكن البلدية في قطاع الإيجار الميسور التكلفة شديدة للغاية. ومع ذلك، وبفضل السياسات الاجتماعية للمنطقة، يبقى الطلب مستقراً، دون ارتفاعات مفاجئة.

شهدت السنوات الأخيرة طفرة في عمليات التجديد. حيث يتم تحويل المباني السكنية القديمة إلى مجمعات حديثة مزودة بنوافذ بانورامية ومواقف سيارات تحت الأرض وتقنيات موفرة للطاقة.

كلما اقترب العقار من الطريق الدائري أو الحدائق الرئيسية، ارتفع سعره. أما الشريحة الفاخرة فتتألف من شقق مُجددة في مبانٍ تاريخية ومجمعات سكنية حديثة صغيرة في مواقع يُسمح فيها بالبناء الجديد.

بحسب شركة Immopreice، فإن أسعار العقارات في ألسيرغروند أعلى بكثير من متوسط ​​أسعار المدينة: في المواقع الرئيسية، تصل إلى 7000-9000 يورو للمتر المربع.

فعلى سبيل المثال، يمكن شراء مساكن بالقرب من حديقة فورتينغ أو الحي الجامعي بحوالي 5500 إلى 6000 يورو للمتر المربع. وهذا سعر مماثل لأحياء فيينا الراقية، ويظل الطلب مرتفعاً باستمرار نظراً لمحدودية العرض.

ولتوضيح الأمر أكثر، سأقدم بعض البيانات التقريبية حول الإسكان:

يعتمد سوق الإيجار في الدائرة التاسعة بفيينا على اتجاهين: الإيجارات طويلة الأجل للعائلات والمهنيين، والإيجارات قصيرة الأجل للطلاب والمتدربين والمرضى.

يختلف إيجار المتر المربع بين المباني القديمة والمجمعات الحديثة. لذلك، من المهم مراعاة الجمهور المستهدف عند اختيار الاستراتيجية.

على سبيل المثال، ستكون الشقة الصغيرة المكونة من غرفة أو غرفتين بالقرب من الحرم الجامعي مطلوبة دائمًا بين الطلاب، في حين أن الشقة الفسيحة المكونة من ثلاث أو أربع غرف في جزء هادئ من المنطقة من المرجح أن تجذب عائلة ترغب في الاستئجار على المدى الطويل، ولكن مع انخفاض معدل دوران المستأجرين.

باستخدام الشوارع كمثال:

المنطقة المحيطة بمستشفى AKH والحرم الجامعي في شارع ألسير. الطلب على الإيجار مرتفع هنا لقربها من العيادات والمباني الأكاديمية. الشقق الصغيرة مثالية. يتميز المشروع بتنوعه، حيث يوفر شققًا بأسعار معقولة ومشاريع سكنية حديثة.

أحياء العصر التأسيسي. تجذب هذه الأحياء المشترين الباحثين عن السحر التاريخي والمكانة المرموقة. أسعار المتر المربع فيها أعلى، لكن معايير جودة التجديد فيها صارمة للغاية.

الشوارع القريبة من الحدائق والساحات. تحظى هذه المناطق بشعبية لدى العائلات، وتتميز بأسعار مستقرة وطلب جيد، ولكن خيارات العقارات محدودة.

شارع وهرينجرشتراس هو شارع تجاري مزدحم حيث يمكنك العثور على شقق قديمة بأسعار معقولة.

شارع بيرنغاسه. عنوان مرموق بالقرب من متحف فرويد؛ أسعار أعلى من المتوسط.

تتمثل المخاطر الرئيسية التي تواجه المستثمرين في الحاجة إلى استثمارات رأسمالية في المباني القديمة، كالعزل، وتمديدات الكهرباء، وتحديث المرافق. وقد يشكل وضع المباني كمواقع محمية قيداً إضافياً، إذ يمنع إعادة تطويرها أو إجراء تعديلات على واجهاتها. كما ينبغي مراعاة المنافسة من الشقق السكنية البلدية في قطاع الإيجار الميسور.

توصياتي للمستثمرين: خططوا مسبقاً لاحتياطيات التجديد؛ تعاونوا مع المهندسين المعماريين المحليين واطلعوا على لوائح حماية الواجهات؛ استخدموا استراتيجية مختلطة: شقق صغيرة لتدفق مستمر للوحدات، وشقتين واسعتين لتحقيق ربحية طويلة الأجل.

إذا سألت سكان فيينا عما يربطونه بالدائرة التاسعة، فسيجيب معظمهم: "الجامعات". في الواقع، هنا ينبض قلب المدينة التعليمي.

تضم منطقة ألسيرغروند جامعة فيينا، وهي واحدة من أقدم وأكبر الجامعات في أوروبا، بالإضافة إلى الجامعة الطبية، المشهورة بتدريب متخصصين على مستوى عالمي.

يشغل مجمع AKH الطبي، وهو أكبر مركز في أوروبا يجمع بين الممارسة السريرية والبحث والتعليم، جزءًا كبيرًا من المنطقة. وهذا ما يجذب الطلاب وأعضاء هيئة التدريس والباحثين إلى ألسرغروند.

إضافة إلى ذلك، تعمل أكاديمية الفنون الجميلة هنا، مما يضفي على المنطقة جواً إبداعياً. كما تلعب العديد من مدارس اللغات والمدارس الثانوية الخاصة ودورات التعليم المستمر دوراً هاماً.

كل هذا يخلق بيئة تعليمية متكاملة تجذب الطلاب والمغتربين على حد سواء، وكذلك العائلات التي تعتبر تعليم أطفالها اعتبارًا مهمًا عند اختيار السكن.

يضم هذا الحي في فيينا مجموعة واسعة من المؤسسات التعليمية، بدءًا من المدارس الحكومية المتوسطة (Neue Mittelschulen) والصالات الرياضية (gymnasous) وصولًا إلى المدارس الخاصة والبرامج الدولية. تقع المؤسسات الدولية الكبرى في أحياء مجاورة، ولكن بفضل وسائل النقل المريحة، يسهل الوصول إليها من قبل سكان هذا الحي.

عند اختيار مكان السكن، لا يقتصر اهتمام الآباء على جودة التعليم فحسب، بل يشمل أيضاً سهولة الوصول إلى وسائل النقل. وغالباً ما يكون الوصول إلى المدرسة سيراً على الأقدام في غضون 10 إلى 20 دقيقة هو العامل الحاسم عند شراء شقة.

تحظى دورات اللغة بشعبية مماثلة. يسجل العديد من العائلات أطفالهم فيها لتسريع تأقلمهم واندماجهم في البيئة الفيينية.

تُعرف ألسيرغروند أيضاً بكونها مركزاً للعلوم والبحوث، حيث تضم عشرات المختبرات ومعاهد البحوث والمراكز الدولية. ويقيم العديد من الطلاب في المنطقة بعد تخرجهم، حيث يجدون فرص عمل، كما يأتي إليها العلماء بعقود عمل، مما يضفي عليها حيوية مميزة.

تعمل جامعة فيينا الطبية (MedUni) والمعاهد المجاورة لها بنشاط على تطوير مشاريع مشتركة مع شركاء دوليين. ويعزز هذا النمط من التعاون مكانة ألسيرغروند كمركز علمي، ويجذب ليس فقط الباحثين، بل أيضاً الكيانات القانونية المهتمة بالوصول إلى المختبرات والمرافق السريرية.

يُعدّ الحرم الجامعي الجديد في شارع ماريانينغاس مشروعاً بارزاً، حيث يزيد من "الكثافة الأكاديمية" في المنطقة. بالنسبة لسوق العقارات، يعني هذا زيادة الطلب على المساكن المتخصصة والخدمات ذات الصلة.

تختار العديد من العائلات منطقة ألسيرغروند عمداً لتعليم أبنائها. أخبرني أحد عملائي من إيطاليا: "قررنا شراء شقة هنا لأننا نريد أن يدرس أطفالنا في فيينا. ويمكن تأجير العقار للطلاب وهم صغار، ما يجعله استثماراً مثالياً".

تتميز منطقة ألسيرغروند بشبكة مواصلاتها الممتازة. فعلى الرغم من صغر مساحتها (حوالي 3 كيلومترات مربعة)، إلا أن الطرق الرئيسية تمر عبرها، مما يربطها بالمركز التاريخي وأجزاء أخرى من المدينة.

مترو الأنفاق. يمر الخط الرئيسي U6 عبر منطقة ألسرغروند الشمالية. ألسر شتراسه وميشيلبويرن وصولاً سريعاً إلى مباني الجامعة والمستشفيات ومناطق أخرى من المدينة.

إن قرب المترو يجعل الحياة أكثر ملاءمة، ويقلل الاعتماد على السيارات، ويزيد من جاذبية المساكن القريبة من المحطة.

بصراحة، بالنسبة لي هذا الخط هو أحد أكثر الخطوط ملاءمة: يمكنك الوصول بسرعة إلى الطرف الآخر من المدينة من خلاله، مما يوفر الكثير من الوقت.

الترام. رمزٌ حقيقي للمنطقة التاسعة، حيث تجوب الخطوط 2 و43 و44 شوارعها المزدحمة، ناقلةً الركاب إلى مركز المدينة - إلى مبنى البلدية أو ساحة رينغ - في بضع محطات فقط. وفي المساء، يمتلئ الترام بالطلاب العائدين من محاضراتهم، فيصبح الجو أشبه بحافلات الجامعة.

بالنسبة للسكان، هذا يعني الوصول إلى عشرات الوجهات في غضون 10-20 دقيقة دون الحاجة إلى تغيير الحافلات، وبالنسبة للمستثمرين، فهو يضمن سيولة عالية للشقق القريبة من مواقف الحافلات.

بنية تحتية للدراجات والمشاة. تمتد مسارات الدراجات على طول الشوارع الرئيسية، كما تتوفر محطات تأجير الدراجات البخارية الكهربائية.

يختار العديد من السكان هذه الوسيلة للتنقل. لقد استخدمت شخصياً سكوتر عدة مرات للتنقل من عيادة AKH إلى شارع رينغشتراس - تستغرق الرحلة حوالي 10 دقائق، ولا توجد ازدحامات مرورية.

الخطوة 2025. يجري تنفيذ برنامج تطوير النقل في المدينة بنشاط في الدائرة التاسعة بفيينا. ويجري إنشاء مناطق جديدة للمشاة، وتوسيع البنية التحتية للدراجات، وتحسين محطات الترام.

في الآونة الأخيرة، تم إنشاء معابر أكثر أماناً على طريق Wöhringerstrasse وتم تركيب محطات حديثة مزودة بعلامات ديناميكية.

ولتوضيح الأمر، سأقدم جدولاً يوضح إمكانيات النقل في المنطقة:

ينبغي أن يكون النقل عاملاً أساسياً للمستثمرين. فالشقق القريبة من خطوط المترو أو الترام تُؤجَّر بسرعة أكبر وبسعر أعلى. تتمتع منطقة ألسيرغروند بالعديد من هذه المزايا، مما يجعلها أكثر جاذبية من الضواحي.

تُعدّ مواقف السيارات في الدائرة التاسعة مسألة معقدة. فالشوارع ضيقة والمباني مكتظة، لذا تعمل المدينة بنشاط على تطبيق نظام تنظيمي مدروس جيداً.

تصريح ركن السيارات. الأداة الرئيسية هي تصريح ركن السيارات، وهو تصريح إقامة تصدره البلدية. يسمح هذا التصريح للمقيمين المسجلين بشكل دائم بركن سياراتهم في منطقتهم المخصصة. يمكن الحصول على التصريح من خلال خدمات مكتب المدعي العام أو مكتب المقاطعة .

يشمل موقف السيارات رسومًا إدارية ورسومًا سنوية. كما يوجد حد أقصى لعدد التصاريح لكل عنوان. بالنسبة للسكان، تبلغ تكلفة التصريح السنوي حوالي 10 يورو شهريًا، وهو سعر زهيد مقارنةً بأسعار فيينا. أما الزوار، فيمكنهم استخدام مواقف السيارات لفترات قصيرة فقط، بسعر حوالي 2.20 يورو للساعة.

بالنسبة للمستأجرين الذين يملكون سيارة، تُعدّ هذه المسألة بالغة الأهمية. لذا، من الضروري أن يُضمّن المستثمرون جميع التفاصيل في وصف الشقة: وجود مرآب خاص، وتوفر خدمة حجز مواقف السيارات، والقيود المفروضة على الضيوف. فمعلومات مواقف السيارات الواضحة تُؤثر بشكل مباشر على جاذبية العقار.

بيانات مقارنة حول مواقف السيارات:

لاحظتُ أكثر من مرة أن العائلات التي لديها أطفال غالباً ما تختار شققاً في مبانٍ مزودة بمواقف سيارات تحت الأرض. حتى وإن كانت هذه العقارات أغلى ثمناً، إلا أنها لا تزال تحظى بأسعار سوقية أعلى.

الابتكار. في السنوات الأخيرة، تبنت فيينا بشكل متزايد حلولاً رقمية لمواقف السيارات. فعلى سبيل المثال، ظهرت لوحات إلكترونية ديناميكية في المنطقة تُظهر عدد الأماكن المتاحة في مواقف السيارات القريبة. كما تم دمج نظام مواقف السيارات في تطبيقات الهواتف الذكية، مما يوفر وقت السائقين ويخفف الضغط على مواقف السيارات في الشوارع.

تحويل المساحة. في السنوات الأخيرة، تم تحويل بعض مواقف السيارات إلى ساحات صغيرة مزودة بمقاعد ومساحات خضراء. أثار هذا القرار في البداية جدلاً بين السكان، لكن الكثيرين يلاحظون الآن أن هذه الساحات أصبحت أكثر هدوءًا وراحةً ومتعةً للتنزه.

وهذا له آثار مباشرة على مشتري العقارات: فالشوارع ذات مواقف السيارات المحدودة والمساحات الخضراء غالباً ما تصبح أكثر جاذبية للعائلات والمشاة. والمنازل القريبة من هذه المساحات تُباع بأسعار أعلى.

من المهم للمستثمرين الحفاظ على التوازن: فبينما تظل الشقة المزودة بموقف سيارات الخيار الاستثماري الأكثر موثوقية، فإن المساكن التي لا تحتوي على موقف سيارات، والواقعة على مسافة قريبة من وسائل النقل والبنية التحتية الحضرية، تُظهر أيضًا نموًا مطردًا في الأسعار.

السيارات الكهربائية. تعمل المدينة على تعزيز شبكة محطات الشحن العامة . يوجد حاليًا المئات منها في جميع أنحاء فيينا، بما في ذلك منطقة ألسيرغروند.

ينبغي على مالكي العقارات التي تحتوي على مواقف سيارات تحت الأرض التفكير في تركيب نقطة شحن خاصة أو توقيع عقد مع شركة تشغيل. وقد بات هذا الأمر ميزة تنافسية، وسيكون بلا شك عاملاً مهماً في المستقبل.

يقدم المشغلون حلولاً جاهزة للمجمعات السكنية: إدارة ديناميكية للأحمال، ودفع آلي، وخدمات مريحة. هذا يُسهّل عملية تركيب محطات الشحن ويجعل هذه الشقق جذابة بشكل خاص.

على الرغم من طابعها الأكاديمي والعلمي القوي، تحتفظ منطقة ألسيرغروند أيضاً بجانب روحي ثري. وتعكس الحياة الدينية في المنطقة تنوع فيينا التاريخية: حيث تتواجد فيها كنائس كاثوليكية، ورعايا أرثوذكسية وبروتستانتية، وبقايا الجالية اليهودية، ومراكز إسلامية.

بالنسبة للعائلات التي تنتقل إلى هنا، تلعب البنية التحتية الدينية دوراً حيوياً. فهي لا تقتصر على أماكن الصلاة فحسب، بل تشمل أيضاً المراكز الثقافية والتعليمية والاجتماعية التي تسهل الاندماج وتكوين روابط جديدة.

تُعدّ كنيسة السرفيت في ساحة سيرفيتنبلاتز أشهر كنيسة كاثوليكية في الدائرة التاسعة. إنها تحفة معمارية باروكية، ومركز حيوي للمجتمع المحلي، حيث تستضيف حفلات موسيقية على الأرغن، وفعاليات ثقافية، وأنشطة خيرية. أما أجواء الساحة، بمقاهيها الدافئة ونافورتها، فتُضفي عليها طابعًا أوروبيًا مميزًا، ما يجعلها من أكثر الأماكن تميزًا في الدائرة.

ومن الروائع المعمارية الأخرى كاتدرائية فوتيفكيرشه، وهي كاتدرائية على الطراز القوطي الجديد تقع في شارع رينغشتراسه. وهي لا تقتصر على كونها مكانًا للعبادة فحسب، بل تُعد أيضًا رمزًا ثقافيًا للمدينة، حيث تستضيف الحفلات الموسيقية والمعارض والجولات السياحية.

إلى جانب الكنائس الكبيرة، تضم المنطقة أيضاً كنائس أبرشية أصغر حجماً تؤدي وظائف اجتماعية هامة. فهي تنظم نوادي ومدارس، وتقدم المساعدة للمحتاجين، مما يعزز المجتمع المحلي ويخلق شبكة إضافية من الخدمات للأسر.

تضم ألسيرغروند والمناطق المحيطة بها العديد من المجتمعات الأرثوذكسية - الروسية واليونانية والصربية والرومانية. ولا تقتصر هذه الرعايا على توحيد المؤمنين فحسب، بل تجمع أيضاً عائلات المهاجرين بأكملها، حيث تعمل كمراكز للتواصل والدعم.

كما توجد هنا جماعات بروتستانتية تعمل بنشاط في الحياة الثقافية والاجتماعية للمنطقة.

حتى عام 1938، كان هناك مجتمع يهودي كبير في ألسيرغروند، يشغلون مربعات سكنية كاملة.

دمرت الأحداث المأساوية للنظام النازي هذا الجزء من حياة المدينة، لكن ذكراه باقية. ويتجلى ذلك اليوم في النصب التذكارية والمتاحف والحياة الدينية النابضة في أحياء فيينا المركزية. تقع المعابد اليهودية الرئيسية، بما فيها معبد المدينة (شتاتتمبل)، على مقربة ويمكن الوصول إليها سيرًا على الأقدام.

أصبحت المنطقة أيضاً موطناً لجاليات مسلمة. وتنشط فيها جمعيات ثقافية ومساجد صغيرة، تستهدف في المقام الأول المهاجرين والطلاب. وتنظم هذه الجمعيات برامج تعليمية وحوارات بين الأديان.

من أبرز نقاط قوة هذا الحي في فيينا تسامحه وقدرته على دمج مختلف التقاليد الدينية. تُقام فيه بانتظام لقاءات بين الأديان، ومعارض، وحفلات موسيقية. تُسهم هذه الفعاليات في تعزيز التفاهم بين السكان وتوطيد روح التكاتف المجتمعي.

بالنسبة للمقيمين الجدد، هذا يعني مجموعة واسعة من الخدمات متعددة الأديان: من المشاركة في الطقوس والأعياد إلى الاندماج من خلال النوادي والمبادرات الاجتماعية.

كما أقول لعملائي باستمرار، فإن وجود الكنائس والمراكز الثقافية والفعاليات الدينية يجعل الحي أكثر ترحيباً بمختلف فئات السكان. وهذا يعني أن العقارات هناك تصبح أكثر جاذبية للمستأجرين والمشترين على حد سواء.

بينما يمكن وصف بعض أحياء فيينا بأنها "هادئة ومناسبة للعائلات"، فإن حي ألسيرغروند هو حيٌّ زاخرٌ بالأفكار والتجارب والاستكشاف الثقافي. وتتجلى فيه حيوية الجامعات بوضوح، مما يُضفي طابعاً مميزاً على المشهد الثقافي برمته.

المسارح وقاعات الحفلات الموسيقية. يزخر الحي بالعديد من المسارح الصغيرة وقاعات العروض، حيث تسود الأساليب التجريبية. ويشتهر مسرحا "ثياتر إم زينتروم" و"رابنهوف" بعروضهما ذات الإخراج البسيط والتفسيرات الجريئة.

يجذب جوّ هذه العروض الجمهور إلى حوار فكري. على سبيل المثال، حضرتُ ذات مرة عرضاً لرواية معاصرة في مسرح رابنهوف: كان المسرح شبه خالٍ، والديكور بسيطاً، لكن أداء الممثلين أبقى جميع الحضور مشدودين حتى النهاية.

إلى جانب ذلك، يمكنك أن تجد في المنطقة ما يلي:

• مسرح Alsergrund – مسرح الكباريه؛
• شاوسبيلهاوس Wien – مسرح الدراما؛
• تقع دار الأوبرا الشعبية ومسرح بورغ ومتحف الموسيقى على مسافة قريبة سيرًا على الأقدام أو يمكن الوصول إليها بسهولة بواسطة وسائل النقل.

المتاحف والمعارض. متحف ألسيرغروند فخر المنطقة ، إذ يروي تاريخها على مدى القرنين الماضيين: من ضواحي ريفية إلى مركز طلابي. ومن أبرز معالمه المعرض الذي يُسلّط الضوء على أطباء القرن التاسع عشر وكلية فيينا الطبية الشهيرة.

يجدر التذكير أيضاً بأن أكبر متاحف المدينة، متحف تاريخ الفن ومتحف التاريخ الطبيعي، لا يبعدان سوى دقائق معدودة. ويقول سكان المنطقة مازحين: "نحن نعيش بين الجامعة والمتحف "، وهذا صحيح إلى حد ما.

عروض الأفلام والمهرجانات. في الصيف، تتحول ساحات ومناطق ألسيرغروند إلى دور سينما في الهواء الطلق. تُنصب شاشة عرض أمام كنيسة السرفيت، والدخول مجاني، ويتوافد إليها الطلاب والعائلات والسياح. يُذكّر الجو بأمسيات جنوب أوروبا، عندما يخرج سكان الحي بأكمله إلى الشوارع.

الحدث الأبرز في العام هو مهرجان سيرفيتن، الذي يحوّل ساحة سيرفيتن إلى سوقٍ نابضٍ بالحياة يضمّ الموسيقى والحرف اليدوية وأطعمة الشوارع. أعتبر هذا الحدث شخصياً من أفضل الطرق للتعرّف على روح الحي التاسع.

محاضرات وفعاليات علمية. بفضل قربها من جامعة فيينا والحرم الطبي، تُشكّل منطقة ألسيرغروند فضاءً تتداخل فيه الثقافة والعلوم بشكل وثيق. تستضيف مكتبات المنطقة وقاعات الجامعة محاضرات ومعارض ونقاشات عامة، تتناول مواضيع متنوعة من الطب الحيوي إلى الفلسفة والأدب المعاصر.

أسواق السلع المستعملة والأسواق الشعبية. في عطلات نهاية الأسبوع، تُقام أسواق السلع المستعملة في أماكن صغيرة. هنا يمكنك العثور على كتب قديمة، ومجوهرات، وأثاث. تجذب هذه الأماكن دائمًا مجتمعًا إبداعيًا، مما يؤثر إيجابًا على أسعار العقارات في المنطقة.

لا تنسوا سوق عيد الميلاد Altes AKH، وهو سوق عيد الميلاد الذي يحظى بشعبية كبيرة بين السكان المحليين والطلاب.

عندما أخبر عملائي بأن الثراء الثقافي يؤثر بشكل مباشر على جاذبية الاستثمار، لا يصدق الجميع ذلك فوراً. لكن التجربة تؤكد ذلك: فالشقق القريبة من المراكز الثقافية أسهل في التأجير، خاصةً للأجانب والطلاب. وتُعدّ منطقة ألسيرغروند مثالاً بارزاً على ذلك.

تشتهر فيينا بأن حوالي 50% من مساحتها مغطاة بالمساحات الخضراء. وتندمج منطقة ألسيرغروند بسلاسة في هذا النظام: فعلى الرغم من كثافة البناء فيها، تشكل الحدائق والساحات حوالي 10% من مساحتها، وهي نسبة جيدة بالنسبة لمنطقة مركزية.

ألتس إيه كيه إتش. تحوّل مجمع المستشفى السابق إلى حرم جامعي وساحة خضراء وارفة. ويضمّ هذا المجمع ممرات للتنزه، وتجمعات طلابية، وأسواقاً موسمية، بما في ذلك سوق عيد الميلاد المذكور آنفاً. إنها حقاً "رئة الحي".

حديقة فوتيف. تحظى الحديقة الصغيرة القريبة من كنيسة فوتيف بشعبية كبيرة بين الطلاب وموظفي المكاتب لقضاء فترات استراحة قصيرة وتناول الغداء. وهي تُكمّل بشكل طبيعي المنطقة الأكاديمية المحيطة بالجامعة.

براتر. على الرغم من أن حديقة براتر تقع إداريًا في المنطقة المجاورة، إلا أن مساحاتها الخضراء تبدأ على مقربة منها. غالبًا ما يرتاد سكان ألسيرغروند هذه الحديقة سيرًا على الأقدام أو بالدراجات، حيث تتصل مساراتها بشبكة المدينة وتؤدي مباشرة إلى نهر الدانوب.

حديقة وورتينغ. يطلق عليها السكان المحليون اسم "القلب الهادئ للحي". الجو فيها يذكرنا بحدائق فيينا القديمة: ممرات أنيقة، مظللة بأشجار كبيرة، ونزهات هادئة للعائلات وكبار السن.

حديقة هيدويغ والحدائق الصغيرة. تنتشر في المنطقة مساحات خضراء صغيرة متناثرة، تخلق جواً دافئاً وتوفر ملاذاً من صخب المدينة على مسافة قريبة سيراً على الأقدام.

مشاريع حضرية جديدة. في إطار برنامج STEP 2025 المدينة الذكية ، يجري تطوير مساحات خضراء جديدة في المنطقة. وقد تم تحويل بعض مواقف السيارات إلى "جزر خضراء" مزودة بالأشجار والمقاعد. كما يجري تحسين ملاعب الأطفال، وتركيب أنظمة تجميع مياه الأمطار، وتطوير ساحات داخلية.

الجوانب الاجتماعية. تراعي المشاريع الحديثة أيضاً الجوانب الاجتماعية: توفير وسائل تنقل آمنة في المساء، وإضاءة جيدة، وملاعب شاملة للأطفال، ومساحات عامة مهيأة لذوي الاحتياجات الخاصة. كل هذا يُسهم في جعل ألسيرغروند حياً مريحاً.

شخصياً، أعتبر هذه نقطة مهمة: فالعائلات الحديثة تختار الشقق بشكل متزايد ليس فقط بناءً على المساحة والسعر، ولكن أيضاً بناءً على قربها من الحدائق والمساحات الخضراء المريحة.

لا يقتصر الحي التاسع في فيينا على كونه حيًا ثقافيًا وجامعيًا فحسب، بل هو أيضًا مركز أعمال نابض بالحياة. هنا، تتعايش الشركات الصغيرة والشركات الناشئة المبتكرة ومعاهد البحوث الرائدة بطريقة مثيرة للدهشة.

الشركات الصغيرة والمتوسطة. تمتلئ شوارع الحي بالمقاهي والمكتبات ومتاجر التحف والمخابز التي تديرها عائلات. تخلق هذه الأماكن أجواءً مميزة تُعرف بـ"فيينا المنزلية". فعلى سبيل المثال، لا تزال هناك مؤسسات في شارع ليشتنتال، حيث تُتناقل الوصفات من جيل إلى جيل.

تزدهر هذه الشركات بفضل التدفق المستمر للطلاب ومرضى العيادات ورواد الفعاليات الثقافية. بالنسبة للمستثمرين، يعني هذا طلباً ثابتاً على مساحات التجزئة الصغيرة والمكاتب للشركات المحلية.

الدعم المقدم من خلال وكالة فيينا للأعمال وبرامج المدينة يسهل تسجيل الأعمال التجارية، وإيجاد التمويل، وإيجاد مساحة مكتبية.

الشركات الناشئة. تُهيئ البيئة الجامعية أرضًا خصبة لتطوير مشاريع تكنولوجيا المعلومات والمشاريع الطبية الحيوية. تبدأ العديد من الشركات الناشئة مسيرتها هنا، حيث تستأجر مساحات عمل مشتركة ومكاتب صغيرة، وتستفيد من الدعم الاستشاري الذي تقدمه السلطات المحلية.

المكاتب ومعاهد البحوث. يقع هنا حرم جامعة فيينا الطبية ومراكز البحوث المتعاونة مع المنظمات الدولية. ويخلق وجودها طلباً مستمراً على السكن - قصير الأجل وطويل الأجل - للطلاب والباحثين والموظفين.

حضور دولي. تُعدّ فيينا واحدة من أهم مراكز الدبلوماسية في العالم، فهي موطن مدينة الأمم المتحدة، ومكاتب عشرات المنظمات الدولية، والسفارات، والقنصليات. ويقع جزء من هذه البنية التحتية بالقرب من ألسيرغروند.

فعلى سبيل المثال، تقع السفارة الأمريكية هنا، مما يؤكد مكانة المنطقة. ويؤدي وجود المتخصصين الدوليين والدبلوماسيين حتماً إلى زيادة الطلب على الشقق عالية الجودة والخدمات ذات المستوى العالمي.

سوق العقارات التجارية . الطلب على المساحات التجارية مستقر. وتحظى المكاتب الصغيرة، ومساحات العمل المشتركة، والمتاجر في الشوارع الرئيسية باهتمام متزايد. وقد برز في السنوات الأخيرة اتجاه نحو نماذج العمل الهجينة: العمل جزئياً من المكتب وجزئياً عن بُعد. وهذا ما يزيد من قيمة الحلول المدمجة والمرنة.

بالنسبة للمستثمرين الذين يخططون لتأسيس شركة ناشئة، يُعدّ اختيار موقع ذي حركة مرور كثيفة للمشاة، بالقرب من مباني الجامعات والحرم الجامعية ومراكز النقل، من الاعتبارات المهمة. كما تُعدّ سهولة الوصول إلى برامج دعم الشركات الناشئة، مثل وكالة فيينا للأعمال، ميزة إضافية، إذ تُسهم هذه البرامج في تحفيز النمو.

يعتمد سوق العقارات بشكل مباشر على الاقتصاد المحلي. وتضم منطقة ألسيرغروند ثلاث فئات رئيسية من المستأجرين: الطلاب، والباحثون، والمتخصصون الدوليون. بالنسبة للمستثمرين، يمثل هذا مزيجًا نادرًا من الاستقرار والنمو.

على الرغم من أن ألسيرغروند منطقة تاريخية، إلا أنها تشهد تجديداً مستمراً لتلبية احتياجات القرن الحادي والعشرين. وتؤثر التطورات العمرانية المعاصرة فيها بشكل مباشر على سوق العقارات وجاذبيتها للمستثمرين.

أسبرن" أحد أكبر المشاريع في السنوات الأخيرة . ورغم بُعده عن مركز المدينة، إلا أنه يُرسي معايير جديدة لمدينة فيينا بأكملها، من حيث التقنيات المستدامة، وكفاءة الطاقة، والاستخدامات المتعددة. كما يمتدّ تأثيره إلى منطقة "ألسيرغروند"، حيث تُطبّق مبادرات ذكية وصديقة للبيئة على نحو متزايد.

يُعدّ تطوير البنية التحتية الجامعية ذا أهمية بالغة لهذه المنطقة. ويُعتبر مشروع حرم ماريانينغاس التابع لجامعة فيينا الطبية أكبر مشروع في هذه المنطقة من فيينا. سيُكلّف هذا المرفق المركزي للعيادات والتعليم مئات الملايين من اليورو، ومن المُقرر بدء أعمال البناء خلال النصف الأول من العقد الحالي.

تجذب هذه المشاريع متخصصين جدد، وتخلق طلباً إضافياً على المساكن للإيجار، وتحفز تطوير الخدمات في المنطقة المجاورة مباشرة.

شهدت المنطقة في السنوات الأخيرة ظهور المزيد من المباني السكنية الصديقة للبيئة، والتي تتضمن ألواحاً شمسية وأسطحاً خضراء. وتكمن قيمتها في كونها تقع في قلب المركز التاريخي مع التزامها التام بالمعايير الحديثة.

في إطار برنامج STEP 2025، ستشهد المنطقة إنشاء مسارات جديدة للدراجات الهوائية، وممرات للمشاة، ومحطات شحن للسيارات الكهربائية. وتكتسب هذه العوامل أهمية بالغة بالنسبة للمستأجرين، حيث يختار المزيد من الناس السكن بناءً على معايير صديقة للبيئة وسهولة التنقل بدون سيارة.

لا تزال منطقة ألسيرغروند واحدة من أكثر المناطق جاذبية للمستثمرين في فيينا بفضل مزيج فريد من ثلاثة عوامل: الطلب المستقر على الإيجار، ومحدودية المعروض من المساكن عالية الجودة، والبنية التحتية الحضرية المتطورة.

تتمثل المزايا الرئيسية للاستثمار هنا في البنية التحتية التعليمية والطبية القوية، والمظهر التاريخي للمباني، ووجود مساحات خضراء على مسافة قريبة من المركز.

أسعار المساكن. وفقًا لتقارير المدينة، يتراوح سعر المتر المربع في ألسيرغروند بين 5500 و6000 يورو. ويبلغ متوسط ​​إيجار الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة ما بين 800 و1000 يورو شهريًا، بينما تتراوح تكلفة الشقة المكونة من غرفتي نوم ما بين 1200 و1500 يورو شهريًا.

تؤكد هذه الأرقام مكانة المنطقة كإحدى أغلى الأسواق الفرعية وأكثرها استقراراً في فيينا. ويُعدّ متوسط ​​السعر هنا أعلى بكثير من المتوسط ​​في المدينة، مما يشير إلى ارتفاع رأس المال المطلوب ووجود بعض العوائق أمام دخول المستثمرين الجدد.

لماذا يُعدّ استثماراً جيداً؟

• طلب مستقر. توفر الجامعات والمراكز الطبية تدفقًا مستمرًا للمستأجرين، من الطلاب والأساتذة إلى الأطباء ومرضى العيادات. وهذا يقلل من مخاطر فترات التوقف، على عكس المناطق التي يعتمد فيها الطلب على السياحة أو النشاط المكتبي.
• محدودية المعروض من المساكن الجديدة. المباني التاريخية محمية بموجب لوائح صارمة، والكثافة السكانية للأحياء تحول دون إنشاء مساكن واسعة النطاق. ومع استمرار الطلب، يدعم هذا الوضع أسعار الشقق القائمة.
• تنويع مصادر الدخل. يجمع هذا الحي في فيينا بنجاح بين تأجير العقارات للعائلات لفترات طويلة وتأجيرها للطلاب لفترات قصيرة أو متوسطة. يتيح هذا النهج محفظة استثمارية متوازنة: فبعض العقارات تدر دخلاً ثابتاً، بينما توفر عقارات أخرى عوائد أعلى نظراً لارتفاع أعداد الطلاب والسياح.
• الاستثمار الحضري. برامج STEP 2025، وتطوير الحرم الجامعي، ومشاريع مثل مشروع أسبرن، كلها عوامل تزيد من جاذبية فيينا بشكل عام، وتدفع بارتفاع أسعار العقارات في المناطق المركزية. أي تحسين في البنية التحتية ينعكس حتماً على قيمة العقارات.

المخاطر والتوصيات للمستثمرين. يتمثل العائق الرئيسي في ارتفاع سعر الدخول. علاوة على ذلك، تتطلب المباني القديمة استثمارات في التجديد: العزل، وتحديث أنظمة المرافق، وأحيانًا الحصول على موافقة من هيئة حماية المباني القديمة.

وهناك أيضًا فروق دقيقة تشغيلية: فالضرائب وقواعد تأجير الشقق المفروشة وسياسة مواقف السيارات (Parkpickerl) تؤثر بشكل مباشر على الربحية النهائية.

نصائح عملية:

• إجراء العناية الواجبة مع المهندسين المعماريين والمهندسين المحليين؛
• تخصيص ميزانية مسبقاً للامتثال لمعايير حماية الآثار؛
• تكوين محفظة استثمارية بحيث تشمل كلاً من الشقق الفاخرة والعقارات ذات الحجم الكبير؛

في نهاية المطاف، لا تُعد منطقة ألزيرغروند منطقة لتحقيق عوائد سريعة، بل هي سوق فرعية مستقرة ذات مخاطر معتدلة وجودة أصول عالية.

تُجسّد الدائرة التاسعة في فيينا مزيجاً متناغماً بين التاريخ والحداثة. إنها مثالية لمن يُقدّرون الأجواء الفكرية، وراحة الحياة المدنية، وقربها من مركز المدينة.

للطلاب والمهنيين الشباب. السكن بالقرب من الجامعة يعني تقليل وقت التنقل والوصول إلى الفعاليات الأكاديمية. الشقق هنا تُباع بسرعة.

للعائلات. توفر الحدائق والمدارس والشوارع الهادئة والحي الآمن بيئة مثالية للعائلات التي لديها أطفال. يقع مركز مدينة فيينا على بُعد عشر دقائق فقط.

للمجتمعات الإبداعية والدولية. تخلق المهرجانات والفعاليات الثقافية ومراكز الشركات الناشئة بيئة يسهل فيها العثور على أشخاص متشابهين في التفكير.

بالنسبة للمستثمرين، يُشكل الطلب المستقر، وارتفاع الأسعار، والمستأجرون على المدى الطويل أساسًا متينًا. صحيح أن هذه المنطقة ليست الأرخص، لكنها من أكثر المناطق استقرارًا من حيث العوائد.

قائمة مرجعية عملية للمستثمرين:

• حدد جمهورك المستهدف: الطلاب، أو العائلات، أو العملاء المميزين.
• تحقق من حالة المبنى: الممتلكات المحمية، وكفاءة الطاقة، والحالة الفنية.
• راجع ضرائب وقواعد Parkpickerl.
• خصص ميزانية للتجديد والتسويق (خاصة إذا كنت تستهدف الإيجارات قصيرة الأجل).

باختصار، تُعدّ ألسيرغروند واحدة من أفضل أحياء فيينا للسكن والاستثمار العقاري . فكل شيء قريب: الجامعات، والحدائق، والمتاحف، والمقاهي، والمدارس. والأهم من ذلك، أنها توفر أجواءً فريدة وأسلوب حياة مميزاً يُقدّره الأشخاص المتعلمون والنشطاء.

عندما أفكر في ألسيرغروند، أرى توازناً نادراً: فهي مركزية بما يكفي لتحافظ على مكانتها المرموقة، وفي الوقت نفسه مريحة بما يكفي لتكون صالحة للعيش. بالنسبة للمستثمر، فهي خيار مثالي يجمع بين الراحة والربح المالي.